Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Indice del Avalúo
01.00.- Introducción 01.01.- Antecedentes 01.02.- Metodología de Avalúo Empleado 01.03.- Certificación de Imparcialidad 01.04.- Definiciones 01.05.- Situación Legal de la Propiedad o Bien Inmueble 01.06.- Propósito del Avalúo. 02.0.- Análisis del Bien Inmueble 03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral : 03.01- Avalúo del Terreno. 03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil. 4.00.- Valor del Bien - Inmueble. 05.00.- Conclusiones. 06.00.- Anexos 06.01.- Planos 06.02.- Fotografías

.Asova ( Asociación de Valuadores ) y Canabirh .03.El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del Inmueble visitado el 04 de Septiembre del 2012 01.Antecedentes del Avalúo. Incluye información también del estado legal del inmueble.01..02.INTRODUCCIÓN El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas valuatorias e ingenieriles y estadísticas aceptadas por la Cich .Terreno 01.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 01... 01.00..El avalúo se ubica en Colonia Alameda 01. El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de la propiedad.01.03..El Propósito del Avalúo es Venta de la Propiedad 01.El Avalúo realizado se refiere a : 01.03. 01.02..01...03.00.Obras Complementarias o Mejoras Realizadas .Edificación del Inmueble 01.03.

. así como valorándose precios catastrales y comerciales. planos del sitio o zona. fotos tomadas del sitio. y demás datos necesarios..Se considero la Depreciación por edad del Bien Inmueble ( DEP ) . Nota: Las hojas de cálculo se enlazan.. e.El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ). la vida útil total estimada y estado de conservación ( Método de Ross Heidke ) .Heidecke El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la Construcción – Mercado con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke. y sus fórmulas están bien definidas.. la vida útil total estimada y el estado de conservación ( Método de Ross – Heidecke )..La Vida Útil Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD) d.. el cual consiste en determinar o Estimar lo que costaría hoy día construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciación.Y la Vida Útil Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN )) g.Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y Aplicación del Método de Ross .02.Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente. f. c. que se analizo y comparo con el bien – inmueble a valorar.Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposición ( VNR ). El avalúo del Bien Inmueble realizado se llevó a cabo considerando la siguiente metodología : a. visitas.. .El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ) considerando el banco de datos personal. información de la zona. considerando la edad. se valoró tomando el Método de Valoración de Reposición Nuevo ( VRN ).Metodología del Avalúo Realizado.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 01.. Método Valuatorio Empleado. b.

que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinación de un Valor Predeterminado. Algo muy importante en la realización de esta avalúo.03. en el sitio. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO. Su dictamen este externado a lo observado.. que no ha exagerado ni omitido conscientemente algún detalle o importante que pueda influir en el resultado del Informe Técnico. por la Comisión Nacional de Banca y Seguros. o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalúo y es : 01.El Avalúo de oportunidad.. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble. Asociación Valuadores de Honduras ASOVA.El Avalúo de Necesidad..Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 01.El Avalúo de Mercado.Certificación de Imparcialidad. sin suprimir. Canabirh y el Cich. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalúo . datos u opiniones que estén en contra de su cliente y mi capacidad. ni engrandecer hechos. 03. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el Momento en que fue realizado el avalúo mismo. Certificado de Imparcialidad Los Avalúos realizados por mi persona es el producto de métodos universalmente aceptados.. o algún interés directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos familiares de ninguna índole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo. que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intención o sentimiento personal que pueda alterar dichos procedimientos. 02.

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 01. Vida Útil Total Estimada ( VUT ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalúo y la fecha en que se considero que el bien dejará de cumplir con su objetivo. Sin embargo por el estado de conservación de las edificaciones pueden alargar su existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ). la vida útil estimada de conservación. Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al existente. Valor Neto de Reposición : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avaluó y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo ( VRN ). Vida Útil Remanente ( VUR ). ponderada. edad y estado de conservación de la edificación. Definiciones. La Vida que se estima para las edificaciones según su estructura y que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y Eléctrica ). corregido por los factores de depreciación debidos a la vida útil estimada. La Vida útil remanente se obtiene multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.04. : Edad de la Edificación Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que se considera la edad del bien. más los gastos en que se incurriría en la actualidad por la edificación de la obra civil. permisos y seguros. . Edad.

04 01.14 01.05.054001002 VER ESCRITURA Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIÓN DE LA FECHA DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE COLONIA ALAMEDA 01.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 01..13 01.03 01.06 01. HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE : DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD HIPOTECAS PREVENTIVAS Y ANOTACIONES TOMO NÚMERO VER ESCRITURA 01.OBSERVACIONES : ____________________________________________________________ . DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE : ITEM 01.05.05 01.10 01.01 01.12 DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL PRESENTADO A LAS REGISTRO DE AESIENTO : HORAS MINUTOS VER ESCRITURA NÚMERO DE FOLIO 01..08 DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL PROPÓSITO DEL AVALÚO VENTA DE LA PROPIEDAD FAUSTO LEONEL CASTRO SRA MARCOS EVANGELISTA MEZA SOLICITANTE DE AVALÚO PROPIETARIO DEL AVALÚO TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE TERRENO Y VIVIENDA FECHA DE AVALUO REALIZADO 04 DE SEPTIEMBRE DE 2012 REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO : VER ESCRITURA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.09 SE DE PRESENTO EN EL REGISRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL ASIENTO DE LA CIUDAD DE NÚMERO 01.07 01.02 01.11 01.01.15 POSEE UN REGISTRO CATASTRAL NE .Situación Legal.

77 209. LOS NARANJOS 9.02 COLINDANCIAS 01.02.LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE ITEM DESCRIPCION MUNICIPIO VIVIENDA UBICADA EN LOS SUBURBIOS DE SAN PEDRO SULA SAN PEDRO SULA COLONIA ALAMEDA CALLE PRINCIPAL CALLE AVENIDA 01..- DEPARTAMENTO CORTES.- UBICACIÓN – DIRECCION BARRIO : 03.2 VARAS 2 NOOBTENIDO ASPECTOS LEGALES 01.40 10.10 OLMEDA EMILIA CHAVEZ 15.75 15.070802 AREA MEDIDA VIVIENDA POR CATASTRO X MTRS.828256 AREA MEDIDA TERRENO POR ESCRITURA X MTRS.02.03.04. MTRS. AREA MEDIDA TERRENO POR CATASTRO X MTRS.02.2 145.ANOTACIONES GRAVAMENES IMPUESTOS VALOR DE EXCENSION AREA MEDIDA VIVIENDA POR ESCRITURA MTRS.47 VARAS 2 233.20 10.2 VARAS 2 NO ESCRITO AREA MEDIDA VIVIENDA EN EL SITIO MTRS.20699 SE DEBEN LOS AÑOS 2010. MTRS.60 15.20 9.2 VARAS 2 61. 2011 Y 2012 .60 16.04.75 16.2 VARAS 2 145.04 9. HONDURAS OBSERVACIONES EN EL S ITIO CATASTRO ESCRITURA EN EL SITIO OBSERVACIONES 15.03. MTRS.06.NORTE SUR ESTE OESTE MTRS.50 88.60 VARAS 2 208.00 COL.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 01.10 MARIA MARINA MIRANDA PERDOMO 9.00 CALLE PRINCIPAL AREA MEDIDA TERRENO EN EL SITIO X MTRS.2 162.

.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 01.0.11.Análisis de Riesgos Ambiental Arrendamiento.0.03. SELECCCIÓN Aplica Aplica Aplica Aplica .07.05.Propósito del Avalúo. Compra – Venta del Bien Inmueble Determinación de Pérdidas en Siniestros. ITEM DESCRIPCION PROPOSITO DEL AVALUÓ 02.0.0.

Clasificación y Población de La Zona.01. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE O CARACTERÍSTICAS 02..Ubicación de Bien Inmueble : Item Descripción De Población Residencial Privada Calificación Urbana Semi Urbana Bosque 01.75 15.04.Descripción De Vivienda Vivienda Aislada Vivienda Semi .03.04.03.- . DATOS GENERALES DE LA ZONA..Aislada Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble Bueno Regular Malo Descripción Ver Fotos X Ver Fotos 02. Fausto Leonel Castro Residencial Los Naranjos Sr.02.10 16.ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE.00 01..03. Item 01.60 9. Fernando Umaña Ver Ver Ver Ver Fotos Fotos Fotos Fotos Escritura 15.02. Colindancias Encontradas en el Sitio Escritura Observadas Sra.X Rural Montaña Playa 02..00.02. Olmeda Emilia Chavez Sr.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke URBANAS 02.Descripción De La Zona Urbana Comercial Habitacional Semi – Urbana Calificación Vivienda Terreno Calificación Demográfica Densa Escasa Normal Nula Edificio X X X X X X 02.10 10.Tipo de Vivienda Item 01.40 Tomadas en el Sito 16.02.20 9.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble Item Descripción De Colindancias Norte Sur Este Oeste Medidas En Mtrs.00 10.

- Ríos .250 Mtrs Mtrs.Descripción De Topografía Propiedad Plana Topografía del Bien Inmueble Regular Malo Descripción Ver Fotos de Topografía Bueno X .02.05.03.04. Topografía del Bien Inmueble.10.Quebradas Drenaje del Bien X 02.Descripción De Acceso Concreto Asfalto Autopista Calle Avenida Boulevard Acceso de Tierra Descripción del Acceso Regular Malo Ninguna Aplica Bueno X X X X X X Descripción Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos 02.07.07. +100 +/.06.08. X Ninguno 01..06. Item 01.Acceso o Comunicación por La Zona o Ubicación del Bien Inmueble.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02. Item 01. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledañas Item Descripción De Inundaciones Riesgo en Zonas Aledañas Cercano Adjunto Lejano -100 Mtrs.

12.10.15.14.08.17.. Item 01.03.16.08.02.04.13.18.Descripción Servicios Públicos Agua Potable Agua Negra Agua Pluvial Acceso Pavimentado Teléfono en la Zona o Propiedad Internet en la Zona o Propiedad Iglesias .Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02.05.Motó taxis Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes ) Descripción de Servicios Regular Malo Ninguno X X X X X X X X X X X X X X X X X X X Bueno X .Desarrollo Urbano Existente y Servicios Públicos en La Zona.09.Capillas Parques De Esparcimientos o Deportivos Comercial ( Pulperías o Centros Comerciales ) Habitacional Cable TV en la Zona o Propiedad Accesos a Red de Celulares e Internet Electricidad Cisterna / Pozo en Propiedad Transporte Público – Buses Transporte Público – Taxis Transporte Público .06.07.11.

11.07.10.- Urbana Comercial Habitacional Semi – Urbana Industrial Apartamentos Residencial Privada Iglesias Capillas Parques Canchas Deportivas Educativas Otros X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X .04.12. Item Descripción De Ubicación Acceso del Bien Inmueble Bueno Regular Malo Medios de Transporte Disponibles Buses Taxis Moto Vehicular Taxis 01. Acceso y Ubicación del Bien Inmueble Ite m Descripción De Ubicación Del Bien Inmueble Vehicular Media Calle Un Frente Calle Acceso del Bien Inmueble Bueno Regular Malo Medios de Transporte Descripción Taxis Moto Vehicular DE ACCESO Taxis X X X Ver Fotos X Ver Fotos Ver Fotos Ver Fotos Buses 01.03.05.05.09.02.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.05.10.08.06.06.- X X X X X 02.09.

02.13.12.Descripción De Construcciones Iglesias Escuelas Centro Comerciales Autopistas Bulevares Fabricas Restaurantes Agencias Bancarias Transporte Público – Buses – Rutas Transporte Público – Taxis -.12.03.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02. Clasificación y Riesgo Social del Bien Inmueble.05.04. Y Causada por : Descripción : La vivienda es propensa a inundaciones ya que se encuentra cercana a un rio y en el cauce y bordo del río existen asentamientos humanos que de suceder el siniestro caucaran problemas en las vías y vecindad.14.07. Item 01. ( Si Aplica Ver Mapa Adjunto ..02. Construcciones en la Cercanía.10.Descripción y Contaminación Ambiental de la Zona.11.Rutas Centros Deportivos Otros ( Viviendas ) Cantidad 1 +1 +1 2 2 +1 +1 1 +1 +1 + Cerca -500 Mtrs X X X Cercanía -100Mtrs Lejano +500Mtrs X X X X X X X X X X X 02.06.Anexos ) Item Clasificación Clasificación Social Social Buena Media Baja Moderada Riesgo Social del Bien Inmueble Robo de Inseguridad Cercanía Vehículos Social Bordos Propiedad ( Maras ) NULA X X X 01.- Alta Medio Alto X X . 02.13.08.

Abierta ) Area Construida Area Útil ( Nuevas Construcciones ) Relación Frente – Fondo 1 : X Nivel de la Vivienda contra Nivel de la calle .10 10.92 147.15.47 61.2 162.04.00 10.5828 Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02.08.06. Terreno medido en el sitio.07.08 23. 02. Fernando 9.Norte Sra.0 Terreno Bien Inmueble Area Techada Area Descubierta ( No Techada .50 16.0 06.0 03.40 Umaña A r e a Según Escritura Terreno Vivienda Mtrs.0 08.0 07.00 AREA TOMADA EN SITIO % 01.00 A r e a Medido en el Sitio Terreno Vivienda Mtrs.0 02.77 No Escrito No Obtenido No Escrito 16.60 Castro Residencial Los 9. Fernando Umaña Colindancias de Vivienda (Vecindario) Solar Baldio Longitud En Metros Escritura 15.- Sur Este Oeste Propiedad Area Sra.03. ITEM DESCRIPCION DEL AREA AREA TOMADA EN % ESCRITURA 100 85 % 25 % Ninguna 0.10 Descripción Ver Fotos 02.2 Mtrs.2 Mtrs.75 Longitud En Mtrs En el Sitio 16.05.0 05. Fausto Leonel 15...16.2 145.Area del Terreno y Vivienda Según Escritura y Levantamiento en el Sitio ( Si Aplica ) Item Orientación Colindancias Del del Terreno Terreno (Vecindario) 01. Fausto Leonel Castro Residencial Los Naranjos Sr. Olmeda Emilia Chavez Sr.20 Naranjos Sr.09.0 04.Superficie Útil de la Vivienda Vrs. Marcos Meza Area de Salon de Belleza Area Fausto Castro Sr.

772 8.13.50 Cielo E B B B B B B B B B B B R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R B B B B B B B B R R R R R R R R B B B B B B B B R R R R R R R R E R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R 61.Estado y Acabados de la Vivienda Medido u Obervados en el Sitio ITEM AREA DE LA VIVIENDA CERRADA Y ABIERTA AREA EN MTRS MEDIDO EN EL SITIO MTRS.3538 8. MALO = M ) LLAVÍN = LL.064 9.80 43.50 11.1376 8.12.Vivienda Porch Sala Comedor Cocina Sanitario Dormitorio # .02 Pasillo Total 61.- Obras Adcionales Salón Cerco + Porton Muro Lateral 16.92 26..09.02. PINTURA = PINTURA Paredes Repello y Pintura P i s o Pared Mejor Acabado Pintura Falso TECHO EXTERIOR LAMINA DE ZINC MUEBLES DE AMBIENTES Pared Cerámica Mueble de Cocina Ventana Puerta Y Cerrajería Puerta Llavín Pin tura .01 Dormitorio # . REGULAR = R.07.04.05.50 10.148 B B B B R R R B B B R R R R R R R R R Drenaje R R Francesa Cocina Celosías Tomas .10.072 2.078 61.1918 1.03.08.06.18. Lampara Sistema Eléctrico Sistema Hidráulico Ceramica Sanitarios Ducha Puerta Ducha R R Jacuzzi Agua Potable Iluminación Comentarios Ver Fotos de Ambientes Cocina Desayunador Acabado Dormitorio ASBESTO ALUZINC Sanitario Cisterna AREA 01.2 B = Bueno R = Regular M = Malo E = Economico ACABADOS POR AMBIENTE Pintura Del C i e l o Estado físico del ambiente ( BUENO = B .Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02.8317 13.

Lampara Sistema Eléctrico Agua Potable Sistema Hidráulico Ceramica Sanitarios Ducha Puerta Ducha R R Iluminación Jacuzzi Comentarios Ver Fotos de Ambientes Cocina Desayunador Acabado Dormitorio ASBESTO ALUZINC Sanitario Mejor Acabados Celosías AREA 01. REGULAR = R.5828 Cielo E B B B R R R R R R R R R R R r R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R R Cisterna Drenaje R Francesa Cocina Tomas Llavín .02. MALO = M ) LLAVÍN = LL.2 ACABADOS POR AMBIENTE TECHO EXTERIOR LAMINA DE ZINC MUEBLES DE AMBIENTES ( BUENO = B .Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke ITEM Pintura Del C i e l o Estado físico del ambiente Falso AREA DE LA VIVIENDA CERRADA Y ABIERTA AREA EN MTRS MEDIDO EN EL SITIO MTRS.068 235828 23.Obras Anexas Dormitorio Bodega Sanitario T o t a l == 23.5756 2. PINTURA = PINTURA Paredes Repello y Pintura P i s o Pared Pintura Pared Cerámica Mueble de Cocina Venta na Puerta Y Cerrajería Puerta Pin tura .5828 13.03.05.9392 7.04.

La estructura del cielo falso es de panelyt. . Y a futuro... las ventanas presentan balcones como medida de seguridad y los llavines son muy buenos.Observaciones al Desarrollo Existente de la Zona. teniendo en la cercanía un asentamiento humando en los bordos cerca de la propiedad. Tambien no presenta un espacio útil para futuras construcciones ya que el existente fue ocupado por un salón de belleza y el garaje de la vivienda. 02. la vivienda a sufrido remodelaciones en la vivienda como ser la instalación de sistema de aire acondicionado. Descripción : La propiedad esta ubicada en la parte baja de un bordo aledaño. este asentamiento en su momento causa problemas.Datos del Terreno o Vivienda.20.. ya que fue construido sin elementos estrucutrales. cable Tv e Internet. pero las puertas ya presentan un deterioro. la distribución arquitectónica de la vivienda no es la muy adecuada.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02. Y la vivienda tampoco no puede sufrir remodelaciones para un segundo nivel. ya que se aprecia rajaduras en el servicio sanitario. de exisitir un desborde del río adjunto causara grandes problemas a este asentamiento y a la población aledaña.21. también ya presenta un deterioro por el transcurso del tiempo. Descripción : La propiedad esta ubicada en una zona sub – urbana de la ciudad. pero todavía no hay goteras. ya que fue fue construida por un albañil.

03.0.según escritura Vida Útil total estimada Vida Útil remanente .0.Características o Descripción del Bien Inmueble ( Encontrados – Actuales ) ITEM 01.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02.05.0.07.según escritura DESCRIPCION DEL AMBIENTE Venta de la Propiedad Venta Regular Regular Regula 12 años 20 Años 20 Años Edad de la Construcción .0.09.22.0.0.06.02.08.0.04.0- CARACTERISTICAS Propósito del Avalúo Destino del Avalúo Calidad de la Construcción / Arquitectura Calidad del Proyecto Estado de Conservación del Bien Inmueble Edad del Terreno .

21 Entorno Scocial Actual y Futuro del Bien Inmueble Aspectos Sociales.03.18 a 2. ) OBSERVACIONES Excelente VALOR % 10 Regular Regular Regular Muy Bueno a Bajo Muy Buenos Excelente Ninguno 5 5 5 5 9 10 0 10.15.- Superficie Util o Futuras Construcciones en el Bien Posibles edificaciones que se pueden dar en la propiedad.06.02. Según 2. Total Ninguno Ninguno Muy Bajo Excelente Excelente Excelentes 0 0 5 10 5 10 79 ..20 y 2.Observaciones al Bien Inmueble.23.05.- DESCRIPCION Ubicación del Bien Inmueble Edad del Bien Inmueble ( Años ) Estado de Conservación. Aspectos Tomados en Consideración del Bien Inmueble ITEM 01.14. Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc.09.13.08.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02.07. Precio del Mercado Actual a Futuro de la Propiedad Ubicación de la propiedad Valen Cambios y mejoras a la Propiedad ¿Servicios y Comodidades del entorno ?. Comercial y Educativos Accesos y Transporte al Bien Inmueble Seguridad e Inseguridad en el Bien Inmueble.11.19 Entorno del Bien Inmueble.10 Acabados del Bien Inmueble. Según 2.12.17 a 2. Según 2.04.

-.0 Disponibilidad de Area Util Espacios o Areas Futuras en la Propiedad a Construir Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad Cercanías a Centros Comerciales y Educativos Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 02. ) Total = 0 0 10 10 7 5 0 50% Calificación Observaciones 8 5 5 .0 06.0 07.0 08.24.Valoración de la Propiedad Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad.0 02. En la siguiente tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez Item Descripción 01.0 11.0 05.0 Estado de la Propiedad ( Mantenimiento y Acabados ) Seguridad e Inseguridad de la Zona Distribución Arquitectónica y Acabados de la Vivienda 04.0 10.0 03.0 09.

98 72.177.00 2.024 En Mtrs.470.000.434.2 ) Comercial Coeficiente Motivo o De Causa del Depreciación Coeficiente Esta Bueno Valor Ajustado ( Lps.2 Comercial VRN Actual Estimado En Lps Catastral Comercial VUT En Años De Tabla de Ross Heidcke Edad Probable Del Bien (VNR / VRN ) Factor de Depreciación Ross .50 1.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 03.500.Heidke VNR Actual Estimado Depreciado En Lps.726.Avalúo del Terreno. / Mtrs.675.0.675.148 16.03.98 0.470.00 15.1868 En En Mtrs.00 1.80 14.2 ) Catastral Valor Unitario ( Lps.2 Area Medida En el Sitio Mtrs.00 Bueno 34. Item Descripción del Bien – Inmueble Area del Bien Inmueble ( Según Escritura ) Mtrs.00 147. / Mtrs.2 Area del Bien Inmueble ( Según Catastro ) Mtrs.82 En Mtrs.60 En Varas2 208./Mtrs.26 1.2 Catastral Valor Unitario ( Lps. Catastral Comercial VUR ( Vida Útil Remanente ) En Años 01.300.2 238.06.398374 16..410.00 162.00 36.2 145. / Mtrs.08 18.47 En Varas2 233.00 1.196.000.300.2 Valor Unitario ( Lps.180./Mtrs.00 0.2 Terreno Total => 145.77 En Varas2 209.00 184.2 En Varas2 Varas2 166.00 256.05. / Mtrs.00 42.- Vivienda Salon de Belleza Muro Derecho Muro Frontal Portón Vehicular Total Valor Terreno Valor Vivienda Valor Total 61.Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras.00 850.04. NE 054001002 Propietario : Marcos Evangelista Meza Item Descripción de La Propiedad Area del Terreno x Catastro Area del Terreno x Escritura Area del Terreno Medido en El Sitio Valor Unitario ( Lps.87 162.680.076 1.00 42.00 975.726.40 +10 20 0.00 03.92 43.592 256.01.2 ) Catastral Valor Ajustado ( Lps.2 Comercial En Mtrs.00 850.00 36.48 15.80 1.276.500.87 20 20 20 20 20 .224 3.Avalúo del Inmueble u Obra Civil.87 419.970.07 En Mtrs.600.80 15.02.490.02. Código Catastral : 03.2 162.

98 0.00 1.00 70.95 En Mtrs.2 300.587.398374 24.914. / Mtrs.186.6251 En Mtrs.15 276.00 147.956.539.00 975.16 20 20 20 20 Valor Terreno Valor Vivienda Valor Total 147.2 ) Catastral Valor Ajustado ( Lps.315.Heidke VNR Actual Estimado Depreciado En Lps.98 1. / Mtrs.5828 1.2 En Varas2 Varas2 209.956.00 13.290.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 03.090.Avalúo del Inmueble u Obra Civil.2 147. Catastral Comercial VUR ( Vida Útil Remanente ) En Años 01.434.16 .00 En En Mtrs.934.000. / Mtrs.00 850.60 10.03.00 0.00 128.Avalúo del Terreno.2 Catastral Valor Unitario ( Lps.00 Total => En Varas2 193.51 128.00 950.98 12.090./Mtrs.06.2 ) Comercial Coeficiente Motivo o De Causa del Depreciación Coeficiente Esta Bueno Valor Ajustado ( Lps.864 3.00 03.00 13.09 En Varas2 210.01.05.40 22.2 En Varas2 En Mtrs.40 +10 20 0.046.500.- Apartamento Muro Trasero Muro Frontal Portón Vehicular Total 23.85 10.2 Comercial En Mtrs.00 82. / Mtrs.2 135.177.04.2 Comercial VRN Actual Estimado En Lps Catastral Comercial VUT En Años De Tabla de Ross Heidcke Edad Probable Del Bien (VNR / VRN ) Factor de Depreciación Ross . Terreno Solar Contiguo. Propietario Fausto Leonel castro Item Descripción de La Propiedad Area del Terreno x Catastro Area del Terreno x Escritura Area del Terreno Medido en El Sitio Valor Unitario ( Lps.167 1.2 Valor Unitario ( Lps./Mtrs.2 Area Medida En el Sitio Mtrs.12 13.914.02.2 Area del Bien Inmueble ( Según Catastro ) Mtrs.2 ) Catastral Valor Unitario ( Lps.000.936 12.748.02.80 22. Item Descripción del Bien – Inmueble Area del Bien Inmueble ( Según Escritura ) Mtrs.26 40.

Valor del Bien . Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total Mtrs.47 61.2 256.El Avalúo de Necesidad. ( Descripción del Valor del Bien – Inmueble ).87 419.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 4. El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos en el 2. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalúo y es : 01.23 de este avalúo.00 01.Inmueble..El Avalúo de Mercado.00 4..77 Area Medido En el Sitio 162.00 Valor Comercial En Lps 162.2 Mtrs. el tipo de construcción y estratos sociales.196.680.. 03. la calidad de la construcción y duración probable de la misma. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el Momento en que fue realizado el avalúo mismo. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble. su ubicación con respecto a las zonas de desarrollo.El Avalúo de oportunidad. 02. así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones. observados por el perito Valuador. considero que el precio del inmueble es el siguiente : Ite m Descripción Unidad Area por Escritura /Catastra l 145.174. Valor del Terreno 02. a las facilidades de acceso y a otros servicios públicos básicos.87 Algo muy importante en la realización de esta avalúo.50 Valor Unitario Catastral 237.42 Valor Catastral En Lps 34. comerciales y residenciales ubicados en el sector.470.00..90 Valor Unitario Comercial En Lps 1.726. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalúo .000. En concordancia con los factores de oferta y demanda del momento y además en base a las condiciones topográficas y geológicas del terreno.

El Avalúo de Necesidad. así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones. comerciales y residenciales ubicados en el sector.046.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 4. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.000.500. observados por el perito Valuador.16 Algo muy importante en la realización de esta avalúo.00 Area Medido En el Sitio 147. ( Descripción del Valor del Bien – Inmueble ).00. Valor del Terreno 02. 02.Valor del Bien . la calidad de la construcción y duración probable de la misma.. considero que el precio del inmueble es el siguiente : Ite m Descripción Unidad Area por Escritura /Catastra l 135.15 276. Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total Mtrs. a las facilidades de acceso y a otros servicios públicos básicos. el tipo de construcción y estratos sociales.090.468.Inmueble..09 23. El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una propiedad con fines definidos en el 2.00 Valor Comercial En Lps 147. su ubicación con respecto a las zonas de desarrollo. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el Momento en que fue realizado el avalúo mismo.2 128.22 Valor Catastral En Lps 40.23 de este avalúo.956.El Avalúo de oportunidad. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo saber a la persona que solicito el avalúo y es : 01.El Avalúo de Mercado.00 5.5828 Valor Unitario Catastral Valor Unitario Comercial En Lps 1.. 03..00 01.2 Mtrs. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en este Avalúo . En concordancia con los factores de oferta y demanda del momento y además en base a las condiciones topográficas y geológicas del terreno.

Vea los anexos. Comunicación o Acceso al Bien Inmueble : La comunicación y al acceso a la propiedad es excelente Características del Factor de Seguridad e Inseguridad del Bien Inmueble y la Zona : La zona es segura para las personas que viven ahí. pero muy poco estructurales o remodelaciones a futuro.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke 05.00.Mantenimiento – Acabados y Ubicación : La propiedad esta bien ubicada con respecto a la zona. Edad . El Bien Inmueble es apto para remodelaciones o expansión futura o alquiler : La propiedad es apta para remodelaciones interiores. no existe espacio en el patio . pero adolece de estar cerca de un bordo del río que en su momento puede desbordarse y de un asentamiento humano de personas non gratas. Descripción del Bien Inmueble.Conclusiones. La Vivienda pose una mala distribución arquitecotonica y de acabados regulares. Características de la Zona : La característica de la zona es propensa a inundaciones. de suceder esto el asentamiento humano será causa de un gran problema a los habitantes de la vecindad. pero no asi para personas circundantes o que circulen..

47 61.42 Valor Catastral En Lps 34.77 Area Medido En el Sitio 162.90 Valor Unitario Comercial En Lps 1.2 256. Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el día _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi persona.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke Estimada Sr(a).87 419.00 01.2 Mtrs.196.680. Ite m Descripción Unidad Area por Escritura /Catastra l 145. Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total Mtrs. Valor del Terreno 02.470.174.50 Valor Unitario Catastral 237.00 4.000.87 . Marcos Evangelista Meza. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla descrita abajo.726. Le informo que el avalúo realizado ubicado en el Sector Colonia Alameda.00 Valor Comercial En Lps 162.

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke Estimada Sr(a). Valor del Terreno 02.090.5828 Valor Unitario Catastral Valor Unitario Comercial En Lps 1. Valor de Vivienda + Obras Complementarias Total Mtrs.22 Valor Catastral En Lps 40.500.2 Mtrs. Ite m Descripción Unidad Area por Escritura /Catastra l 135.00 01. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla descrita abajo.000.09 23.00 Valor Comercial En Lps 147.468.2 128.956.046. Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted dignamente solicito realizado el día _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi persona.00 Area Medido En el Sitio 147.00 5.15 276.16 . Fausto Leonel Castro Le informo que el avalúo realizado ubicado en el Sector Colonia Alameda.

_____ . el día de ____ del mes de __________________ del Años Dos mil ________. en el sector de __________________________________________. el criterio seguido en este avalúo son metodologías y capacitaciones valúatorias impartidas por la Cich . siguiendo todos los procedimientos que exige la Banca y Seguros de Honduras. en la Ciudad de ____________________________. Nombre del Solicitante del Avalúo Número de Identidad ____ – 19__ . Por lo que se extiende la presente nota.Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke Constancia de Avalúo Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos Valladares Tábora. el método aplicado fue el de Reposición Nuevo – Mercado y el de Ross Heidecki. ha desarrollado el avalúo de mi propiedad en ubicado en la _____________________________________.Asova y Canabirh.