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ADVISORS APPRAISAL GROUP!

SEPTEMBER 24, 2012

EL TASADOR DE BIENES RAÍCES COMO CONSULTOR
Los estándares 4 y 5 del “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)” establecen los requisitos con los que un tasador de bienes raíces deben cumplir al desarrollar y reportar un trabajo de consultoría. Esto quiere decir que así como su trabajo de tasación, el trabajo de consultoría realizado por un tasador de bienes raíces está regulado y se espera que sea realizado siguiendo las normas de ética y competencia profesional. Ahora bien, ¿en qué consiste un trabajo de consultoría llevado a cabo por un tasador? Creo que la mejor forma de explicarlo es mediante un ejemplo. Suponga que como parte de su plan de inversiones a usted le interesa comprar una propiedad que genera ingresos y que consiste en un edificio con 10 apartamentos residenciales localizado en un buen vecindario. Para evaluar la oportunidad usted contrata un tasador de bienes raíces que, además de poseer todas las licencias que requiere el estado, presenta unas credenciales que indican que tiene años de experiencia, se mantiene estudiando y está al día en todo lo nuevo en el campo de tasación.

Escrito por: Ing. Migdoel Rodríguez MAI, SRA Certificación General 201cg

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LUEGO DE UNA EVALUACIÓN PRELIMINAR, EL TASADRO HACE LAS SIGUIENTES OBSERVACIONES:

SEPTEMBER 24, 2012

El edificio tiene buenas oportunidades para mejorar su potencial de ingresos y de reducir los gastos operacionales. Las rentas están por debajo de lo que se está pagando en el mercado La desocupación está alta debido a que la apariencia del edificio no es muy buena, le hace falta pintarse, y algunas de las habitaciones tienen problemas de filtraciones y problemas en el funcionamiento del sistema eléctrico. Además no cuenta con algunos servicios ofrecidos en otros edificios que le hacen competencia tales como máquinas de lavar ropa y secadoras que operan con monedas y servicio de Cable TV. Algunos de los gastos operacionales están más altos que lo que se paga en otros edificios similares a la propiedad que se está evaluando. El edificio cuenta con lo necesario para instalar metros para el servicio de agua y electricidad para cada uno de los apartamentos. Solo falta terminar la instalación a un costo de $5,000. Los apartamentos se alquilan por $500 mensuales cada uno, incluyendo el servicio de agua y de electricidad. Apartamentos similares en otros edificios se alquilan a $575 por mes cuando se incluye el servicio de agua y electricidad ó $500 por mes cuando los inquilinos pagan el servicio de agua y electricidad.

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Las propiedades similares a la propiedad que a usted le interesa comprar se venden por 10 veces el ingreso neto operacional. El ingreso neto operacional se define como aquel que resulta luego de restar del ingreso bruto el porcentaje por concepto de desocupación y cuenta incobrables, y luego de restar los gastos operacionales tales como seguro, impuestos, mantenimiento, gerencia, y de dejar una reserva para reemplazos.

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SEPTEMBER 24, 2012

LUEGO DE ANALIZAR LOS INGRESOS Y LOS GASTOS DE LOS ÚLTIMOS AÑOS DE OPERACIONES, EL TASADOR RESUMIÓ LA INFORMACIÓN DE LA SIGUIENTE FORMA:

Instalar el servicio de Cable TV. La inversión para esto es mínima y el servicio para cada uno de los apartamentos lo pagarían los inquilinos. Pintar el edificio y eliminar los problemas del techo y del sistema eléctrico. El estimado de costos para resolver estos problemas es de $8,500. El tasador estima que luego de añadir los servicios y de resolver los problemas de apariencia y mantenimiento, la desocupación debe bajar a 5% del ingreso bruto efectivo, que es lo típico del mercado donde se encuentra localizada la propiedad que se está evaluando. Completar la instalación de los metros para el servicio de agua y electricidad a un costo de $5,000. Cambiar la renta por apartamento por mes a $500, sin incluir el servicio de agua y electricidad. O sea, que el inquilino pague por estos servicios. Renegociar el seguro a por lo menos $1,500. Cambiar todas las bombillas de las áreas comunes y del área de estacionamiento a bombillas de bajo consumo de electricidad. La implantación de esta idea ahorraría $500.00 por año en mantenimiento luego de pagar por el costo de las bombillas. PAGE 3

El edificio se vende en $320,000. Luego de estudiar el mercado, el tasador le hace las siguientes recomendaciones: • Negociar el precio de venta a un precio entre $288,000 a $310,000 partiendo de la premisa de que el edificio tiene problemas de mantenimiento que hay que resolver inmediatamente después de la compra y de que ese precio estaría más de acuerdo con las transacciones en el mercado. Si se finaliza la compra por $300,000 y se consigue un préstamo a 30 años, con un 20% de pronto y un 7.50% de interés, el pago a la deuda anual, incluyendo principal e intereses sería de $20,137. El pronto sería de $60,000. Uno de los bancos principales cotizó los gastos de cierres en $15,000 incluyendo gastos legales y la comisión. Instalar el servicio de máquinas de lavar y secadoras de ropa. Esto no sólo hace más atractivo el edificio, lo cual ayuda a bajar el por ciento de desocupación, sino que también genera un ingreso adicional de $2,000 por año luego de pagar los gastos de operación de las máquinas. •

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SEPTEMBER 24, 2012

LUEGO DE QUE SE IMPLEMENTAN LAS RECOMENDACIONES DEL TASADOR, EL ESTADIO FINANCIERO CAMBIARÁ LO SIGUIENTE:

La implantación de las recomendaciones del tasador no solo lograría que el edificio aumentara su valor de $288,000 a $423,000, sino que, como puede verse en las siguientes tablas, también lograría que el rendimiento sobre la inversión del comprador aumentara de 12% a 25%. O sea, un poco más de 2 veces el rendimiento original. Antes de la implantación de las recomendaciones del tasador

Después de la implantación de las recomendaciones del tasador

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Conclusión: En adición a valorar la propiedad que está pensando comprar, un tasador experimentado y capacitado puede ser su mejor asesor en la evaluación de una inversión en bienes raíces. Puerto Rico cuenta con una clase de tasadores de bienes raíces muy profesionales y capacitados para asesorarle. Este artículo ha presentado un ejemplo que sirve para ilustrar como un tasador puede ayudarle en su rol de consultor. Antes de hacer su próxima inversión en bienes raíces, ¿por qué no consulta a un tasador?

Nota: El Ingeniero Migdoel Rodríguez, MAI, SRA es el fundador de la firma Appraisal Advisors Group la cual brinda servicios de consultoría y tasación de bienes raíces. Para cualquier pregunta o comentario puede llamar al 787-439-1396, al 787-746-3219, o escribir a aagroup@prtc.net.