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AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

Manual Bsico

Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP) (Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) Lima, Marcelo Rossi de Camargo Avaliao de Propriedades rurais : manual bsico / Marcelo Rossi de Camargo Lima. -2. ed. rev. e atual. -- So Paulo : Liv. e Ed. Universitria de Direito, 2005. Bibliografia. 1. Direito agrrio - Brasil 2. Propriedade rural - Avaliao - Brasil I. Ttulo. 05-0639 CDU-347.243:347.235 (81)

ndices para catlogo sistemtico: 1. Brasil : Propriedades rurais : Avaliao : Direito agrrio 347.243:347.235 (81)

ISBN: 85-7456-187-8

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


Engenheiro Agrnomo SP

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS


Manual Bsico
2 edio revista e atualizada inclui nova NBR da ABNT comentada

So Paulo 2005

Copyright 2005 by Leud Livraria e Editora Universitria de Direito Ltda.

Armando dos Santos Mesquita Martins Luiz Antonio Martins Marcelo Rossi de Camargo Lima Luiz Antonio Martins
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Impresso no Brasil

Para Renata, a razo e emoo de tudo que fao. memria de Maria Arminda (mame), eterna incentivadora.

Sumrio

1. INTRODUO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2. CONCEITOS BSICOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3. MTODOS DE AVALIAO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.1 Mtodos para identificar o valor de um bem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.2 Mtodos para identificar o custo de um bem . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 4. A APLICAO DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO . . 21 4.1 4.2 4.3 4.4 A amostra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Os atributos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 O tratamento tcnico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 A aplicao do mtodo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

5. A AVALIAO COM USO DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E EVOLUTIVO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 5.1 O primeiro passo a vistoria do imvel objeto da avaliao . . . . . . 25 5.1.1 Imvel objeto da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 5.2 A composio de um imvel rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 5.2.1 Terras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 5.2.2 Culturas agrcolas (ou benfeitorias reprodutivas ou capital fundirio produtivo). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2.3 Construes e edificaes (ou benfeitorias no reprodutivas ou capital fundirio auxiliar) . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2.4 Semoventes (ou capital de explorao fixo, vivo) . . . . . . . . . 34 5.2.5 Motores, mquinas e implementos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2.6 Produtos e materiais diversos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2.7 Recursos naturais (desde que j no tenham sido considerados junto com a terra nua) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5.2.8 Ativo ou passivo ambiental. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5.3 Aplicao do mtodo comparativo para as terras . . . . . . . . . . . . . . . 35

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA 5.4 A pesquisa das amostras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 5.5 A homogeneizao das amostras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

6. A INFLUNCIA DA VARIVEL TIPOS DE TERRAS NO VALOR DO IMVEL . . . . . . 45 6.1 Pressuposies para a classificao das terras por capacidade de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 6.2 Caracterizao das classes e subclasses de capacidade de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 7. FATORES DE HOMOGENEIZAO DAS TERRAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 7.1 A propriedade dos mnimos quadrados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 8. A INFLUNCIA DA VARIVEL SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO NO VALOR DO IMVEL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 9. AVALIAO DE TERRAS NUAS UTILIZANDO O MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 9.1 Os ndices agronmicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 10. PESQUISA DE TERRAS HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 10.1 Imvel paradigma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 10.1.1 Imvel objeto da avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 10.2 Definio do que so imveis semelhantes . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 10.3 O fator elasticidade de oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 10.4 Homogeneizao da pesquisa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 10.5 A definio da curva de valores de terras a ser adotada . . . . . . . . . 99 10.6 Saneamento dos dados amostrais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 11. A INFLUNCIA DE OUTRAS VARIVEIS NA AVALIAO DAS TERRAS . . . . . . . . 109 11.1 Exemplo simplificado usando regresso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 12. A INFLUNCIA DA VARIVEL TEMPO NA FORMAO DO VALOR . . . . . . . . . . 117 13. AVALIAO DE BENFEITORIAS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 13.1 Por que avaliar separadamente as benfeitorias das terras . . . . . . 122 13.2 Avaliao de produes vegetais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 13.2.1 Avaliao de um pomar de laranja. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 13.2.2 Avaliao de florestas artificiais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 13.2.3 Florestamentos de eucalipto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 13.2.4 Avaliao de uma cultura de cana-de-acar . . . . . . . . . . . 141 13.2.5 Avaliao de pastagens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

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13.3 Avaliao de edificaes e instalaes rurais (ou benfeitorias no reprodutivas) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 14. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 15. AVALIAO DE SEMOVENTES (REBANHOS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163 16. AVALIAO DE RECURSOS NATURAIS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 17. A AVALIAO COM USO DO MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA . . . . . . . 169 18. O IBAPE/SP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 19. BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 APNDICE A EXEMPLO DE UM LAUDO DE AVALIAO DE UMA PROPRIEDADE RURAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.1 Consideraes preliminares. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.2 Procedimentos metodolgicos avaliatrios . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.2.1 Terra nua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 20.2.2 Culturas e construes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 20.3 Vistoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 20.3.1 Localizao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 20.3.2 Solos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 20.3.3 Culturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 20.3.4 Rebanhos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 20.3.5 Construes, edificaes e instalaes . . . . . . . . . . . . . . . . 186 20.4 Avaliao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 20.4.1 Terra nua . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 20.4.2 Edificaes, instalaes benfeitorias no reprodutivas . . 205 20.4.3 Produes vegetais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 20.4.4 Semoventes rebanho de gado de corte . . . . . . . . . . . . . . 211 20.5 Valor do imvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 20.6 Anlise do mercado imobilirio e do valor encontrado. . . . . . . . . 212 20.7 Encerramento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212 APNDICE B LEGISLAO PROFISSIONAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 I. Qualificaes profissionais do perito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 II. Avaliaes e percias de engenharia so de competncia de profissional habilitado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 III. Impugnao de laudo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Recomendaes finais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

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APNDICE C INSTRUES PARA O EMPREGO DO APARELHO CLASSIFICADOR DE SOLOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 22.1 Resumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 22.2 Introduo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 22.3 Descrio do classificador Norton . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 22.3.1 Manejo do classificador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 22.4 O classificador detalhes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 22.4.1 Figura I Mostrador, Face A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 22.4.2 Figura II Janela A, Mostrador, Face B . . . . . . . . . . . . . . . 225 22.4.3 Figura III Lingeta, Face A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 22.4.4 Figura IV Lingeta, Face B. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 A NOVA NORMA DA ABNT PARA AVALIAO DE IMVEIS RURAIS COMENTADA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

Introduo

O objetivo deste trabalho fornecer aos profissionais atuantes na engenharia de avaliaes de imveis rurais, ou queles que desejam comear, uma fonte de consulta em que procuramos apresentar os fundamentos para avaliao de Propriedades Rurais. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos adquiridos pelo autor em mais de dez anos de trabalhos espalhados por todo o Pas, propiciando aos engenheiros de avaliaes cada vez mais segurana na determinao de valores de propriedades rurais. As propriedades rurais so imveis cuja melhor alternativa econmica de explorao por meio da atividade agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial. O valor destas propriedades est baseado nas suas caractersticas intrnsecas, influenciadas por fatores externos. O valor das propriedades rurais reside na relao entre a propriedade e os acontecimentos no mercado agrcola. Na avaliao de propriedades destinadas produo agrcola, deve-se entender as caractersticas nicas dos imveis, e as influncias externas devem ser interpretadas tendo em vista a conjuntura econmica. Para entender o significado destas influncias externas essencial que o avaliador rural compreenda a dependncia do valor de terras rurais na economia agrcola. O valor das terras tende a incrementar em tempos de preos de commodites elevados e decrescer quando estas commodites baixam. Por causa da estreita relao entre o custo da produo de uma commodite e o lucro originrio desta atividade, a avaliao de propriedades agrcolas demanda um conhecimento detalhado do processo de pro-

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duo agrcola. O conhecimento do sistema de produo de uma commodite em particular e o gerenciamento deste empreendimento na especfica regio rural so essenciais. Ambas as qualidades da produo agrcola e a capacidade de manter esta produo so consideraes significantes. Elas dependem de dois ingredientes: a capacidade inerente de produo da propriedade e a qualidade de uma administrao com capacidade de antecipaes. No corao do valor das terras agrcolas est a capacidade de produo do solo na qual a produo agrcola toma lugar. Isto pode ser incrementado ou diminudo pela administrao. Boas prticas culturais, conservao do solo cuidadosa e modificaes tcnicas podem aumentar a produo. Na outra ponta, negligncia pode diminuir seriamente a capacidade de produo at dos melhores solos. O avaliador rural deve ter um amplo conhecimento de economia, tendncias de valor de terras, mercado de commodites, produo e colheitas, composio e produtividade de solos, recursos hdricos, conservao de solos e meio ambiente, tanto quanto peculiaridades do financiamento rural. A aplicao das tcnicas bsicas de avaliao em propriedades rurais significante perto do contexto de tantos assuntos. O trabalho do avaliador rural o de identificar, presumir e analisar todas as informaes relevantes, interpret-las no contexto dos princpios econmicos, e aplicar as tcnicas apropriadas que resultaro na estimativa de valor. a capacidade de entender a teia de influncias sobre o valor das terras e na habilidade de analis-las e relacion-las com a propriedade em estudo que marca o avaliador rural profissional. Para a avaliao de propriedades com fins rurais faz-se necessrio que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronmica e suas especialidades como florestal e zootecnia, alm dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliaes e do mercado imobilirio rural. Como muito bem definiu o ilustre eng. Paulo Grandiski, alm destes princpios acima relatados, sabe-se tambm que os preos das transaes imobilirias tm um grande componente racional, lgico, da ordem de 70 a 90% na formao dos preos, e outro emocional, da ordem de 10 a 30%, em que os preos oscilam de forma aleatria, dependendo do maior ou menor poder de barganha ou habilidade dos compradores e vendedores, interesse especfico naquele imvel, etc.

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E continua o eng. Grandiski: todo avaliador honesto se prope a encontrar o verdadeiro valor de mercado do imvel. Conceitos mais recentes, como os adotados pela norma para avaliao de imveis urbanos do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo), explicitam que esse valor corresponde ao valor mdio praticado no mercado, dentro da aleatria de flutuao normal dos preos, descrita no pargrafo anterior. Assim, nos captulos a seguir, detalharemos as trilhas possveis para se identificar o valor de mercado de uma propriedade rural.

Conceitos Bsicos

Segundo nos ensina Demtrio (1991), do ponto de vista jurdico terra (ou bem-de-raiz) pode ser conceituada como qualquer poro da superfcie terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas como a cobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias feitas pelo homem (plantaes, por exemplo). Ainda segundo Demtrio (1991), o conceito econmico de terra muito amplo e abrange o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie terrestre permite controle. Subdivide-se a terra em: espao, natureza, fator de produo, bem de consumo, situao, propriedade e capital, cujas definies so: Terra como espao espao cbico (jazidas minerais) e espao acima da superfcie (construes e exploraes agrcolas); Terra como natureza ambiente natural determinado pelas condies climticas, topogrficas e edficas; Terra como fator de produo fonte natural de alimentos, fibras, materiais de construo, minerais e outras matrias-primas utilizadas na sociedade moderna. Est estreitamente ligado ao conceito de terra como bem-de-consumo; Terra como situao modernamente, grande importncia atribuda ao conceito de terra como situao, isto , sua localizao em relao a mercados, vias de acesso e outros aspectos socioeconmicos. Em avaliao de imveis rurais a situao do imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps a capacidade de uso, na estimativa do valor das terras;

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Terra como propriedade tem conotaes com os direitos e responsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre a posse e uso daterra. Os imveis rurais subdividem-se, segundo a Lei no 8.629 de 25/02/93, como: Art. 4o Para os efeitos desta lei, conceituam-se: I Imvel Rural o prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial; II Pequena Propriedade o imvel rural: a) de rea compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais; III Mdia Propriedade o imvel rural: a) de rea superior a 4 (quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais;

Mtodos de Avaliao

Os mtodos de avaliao de propriedades rurais baseiam-se na qualidade e quantidade das informaes disponveis para o engenheiro de avaliaes. Quais so estas informaes? Normalmente, o mercado fornece os valores de venda, os valores de arrendamento e os custos de reproduo/reposio. Valor de venda: proveniente da comercializao, livre de qualquer nus, das propriedades rurais entre duas partes interessadas mas no obrigadas; Valor de arrendamento: proveniente da renda obtida pelo proprietrio ao arrendar (alugar) sua propriedade para explorao por terceiros. Desta forma, existem os seguintes mtodos para a identificao do valor de um bem imvel de destinao rural (ABNT, 2001): Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra; Mtodo da Capitalizao da Renda Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis; Mtodo Evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado; e

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Mtodo Involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. Alm destes, existem mtodos para identificar o custo de um bem: Mtodo Comparativo Direto de Custo Identifica o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra; e Mtodo da Quantificao de Custo Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos. Neste trabalho, apresentaremos o Mtodo da Capitalizao da Renda e o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado em conjunto com o Mtodo Evolutivo.

3.1 Mtodos para identificar o valor de um bem


Como o prprio nome indica, baseiam-se na determinao de forma direta do valor da propriedade, em funo de um valor mdio de venda obtido em uma amostragem de mercado. Como mais utilizado temos o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado (ou The Sales Comparison Approach), que visa determinar o valor baseando-se na comparao com outros imveis semelhantes transacionados e/ou ofertados no mercado, efetuando-se, claro, as homogeneizaes devidas em funo das diferenas entre as diversas amostras. Este mtodo utilizado com frequncia em conjunto com o Mtodo Evolutivo, que identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado, conforme consta no projeto da Norma para Avaliao de Bens, parte 1 da ABNT (2001).

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Outro mtodo o da Capitalizao da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalizao da receita lquida anual do imvel avaliando, utilizando-se de uma taxa obtida no mercado, para determinar o valor total da propriedade.

3.2 Mtodos para identificar o custo de um bem


Aqui temos o Mtodo Comparativo Direto de Custo, que identifica o custo do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra, e o Mtodo da Quantificao do Custo, que identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos custos diretos e indiretos, conforme consta no projeto da Norma para Avaliao de Bens, parte 1 da ABNT (2001).

A Aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

A NBR14.653-1 (ABNT, 2001) define-o como um mtodo que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. Entendemos que isto significa que, baseado em uma amostragem de valores de imveis que esto no mercado imobilirio, semelhantes (comparveis) propriedade avalianda, iremos identificar o seu valor de mercado utilizando tratamento estatstico, que, por sua vez, deve interpretar, entender e homogeneizar os atributos da amostra quando comparados com os atributos do imvel objeto da identificao de valor. Temos, assim, alguns pontos bsicos que nos permitem aplicar esta meto-dologia: a necessidade de uma amostra com valores de imveis negociados ou em negociao; o conhecimentos dos atributos que diferenciam os valores das diversas propriedades; um procedimento estatstico que permita ao engenheiro de avaliaes interpretar estes atributos, visando torn-los homogneos.

4.1 A amostra
Uma amostra de dados de mercado consiste em conhecer os valores de diversos imveis que foram ou esto sendo negociados no mercado imobilirio. Este mercado imobilirio deve, por sua vez, ser semelhante quele onde est localizado o imvel avaliando, para que existam dados comparveis.

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4.2 Os atributos
Entendemos por atributos, aquelas caractersticas dos imveis que os individualizam numa amostragem. Por exemplo, a rea, sua localizao, as possibilidades de explorao, sua infra-estrutura, disponibilidade de uso dos recursos naturais, etc.

4.3 O tratamento tcnico


Por tratamento tcnico ou procedimento estatstico, pode-se interpretar o procedimento matemtico que permita trabalhar com uma amostra de dados, de forma que os atributos que caracterizam cada um dos dados possam ser identificados, quantificados e, finalmente, homogeneizados para um padro igual ao da propriedade que se est avaliando. Este procedimento pode trabalhar com todos as caractersticas simultaneamente, ou de forma individualizada. Entendo que tudo vai depender da quantidade e da qualidade das informaes existentes e disponveis no mercado imobilirio.

4.4 A aplicao do mtodo


Do que j descrevemos podemos deduzir que a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado para a avaliao de imveis rurais deve trabalhar com os atributos de cada informao, de cada dado, de forma direta. Isto significa que as mais diversas caractersticas que diferenciam um imvel de outro devem ser conhecidas pelo engenheiro de avaliaes, para que possam ser transformadas em parmetros numricos sem subjetividade, ou como falam os estatsticos, que possam ser transformadas em variveis dicotmicas. Vamos tentar traduzir. No item 5.1.1 apresentamos um imvel a ser avaliado, no qual identificamos os seguintes atributos: (a) rea (b) Localizao Distncia da cidade mais prxima Distncia da sede da comarca

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Tipo de pavimento da estrada de acesso (c) Culturas Cana-de-acar Laranja Pastagens (d) Recursos naturais rea de reserva legal rea de preservao permanente Nascentes Cursos dgua (e) Construes, instalaes e edificaes Estradas e carreadores Sede Casas dos funcionrios Curral Paiol (ou tulha) Cercas internas e externas (f) Terras Terra de cultura Terra mista Terra de pastagem Terra com mata (g) Rebanhos Boi gordo garrote (h) Mquinas tratores implementos

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Somente nesta listagem temos oito atributos diferentes (24 itens no total) que, a princpio, so caractersticas que alteram/influenciam o valor do imvel. Isto significa que o engenheiro de avaliaes que busca identificar o valor de um bem deveria encontrar uma amostra significativa que, no mnimo, apresentasse os mesmos atributos. Isto para que seu tratamento estatstico tivesse fundamentao. Ultrapassado este passo, devemos aderir a cada um dos atributos, que neste momento passam a ser denominadas variveis quantitativas ou qualitativas, uma condio dicotmica, evitando a aplicao de notas sem justificativa matemtica. Ento, se existe esta possibilidade, por que raramente encontramos laudos onde estas variveis so trabalhadas sem nenhum grau de subjetividade, ou seja, sem aplicao de notas? Entendo que , em primeiro lugar, porque o mercado imobilirio de fazendas possui um universo de dados pequeno, quando comparado ao mercado urbano; e segundo, para determinar a forma de variao das variveis, no existem estudos estatsticos previamente realizados para definir fatores ou notas para algumas variveis qualitativas. Talvez sejam estes alguns dos motivos pelo qual temos visto inmeros casos de aplicao errada de ferramentas estatsticas que insistem em adotar notas para diversas variveis, o que implica numa interferncia do avaliador no resultado final do trabalho, quando deveria ser o contrrio: sobre o resultado final do trabalho que o avaliador deveria exercer seu poder de arbitrar. Note, interferir diferente de ponderar: pode-se perfeitamente trabalhar com diversas variveis na forma quantitativa (valor das construes e culturas; reas de cada tipo de solo; porcentagem do imvel j explorado por cada tipo de solo, etc.) o que diferente de simplesmente afirmar: benfeitorias significativas ou no; culturas muito significativa, pouco significativa. Tendo em vista estas limitaes, passaremos a abordar a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado para as terras, na exposio a seguir apresentada, utilizando metodologia cientfica como a estatstica aplicada.

A Avaliao com Uso do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado e Evolutivo

O prprio nome da metodologia explica: pela comparao entre diversos imveis semelhantes existentes na mesma regio geo-econmica da propriedade avalianda, determinaremos o valor de um imvel. A aplicao depende da coleta de amostras no mercado imobilirio da regio onde est localizada a propriedade avalianda, amostras estas que representem o mercado de compra e venda de fazendas. Quanto mais precisa for a descrio das amostras a serem utilizadas, menor ser a margem de erro na utilizao da estatstica.

5.1 O primeiro passo a vistoria do imvel objeto da avaliao


Nosso objetivo identificar o verdadeiro valor de um bem, neste caso, uma propriedade rural, e isto no pode ser feito sem o conhecimento detalhado deste bem e do contexto onde ele est inserido Assim, primeiro deve-se coletar os seguintes dados bsicos do imvel avaliando e da regio onde este est localizado: caratersticas fsicas: tipos de solos e caractersticas como fertilidade, drenagem, pedregosidade, topografia, grau de eroso, etc.; situao (caractersticas da vizinhana): estradas de acesso, condies de trfego, distncias a centros de referncia, etc.; culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e construes (ou benfeitorias no reprodutivas);

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reas cultivadas, produtividades e condies fitossanitrias; dimenses, estado de conservao e funcionalidade das edificaes e instalaes; tipo e volume da produo (receita e despesa); mercado consumidor, preos recebidos, preos pagos; legislao ambiental; etc. Isto s possvel com uma vistoria a mais completa possvel. Dela depende toda a continuao do trabalho. Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao interessado toda a documentao sobre a propriedade em estudo que entender necessria para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como: ttulo de domnio, plantas, histricos de produo, etc. Alm destas, o profissional pode utilizar-se tambm de cartas de solos, levantamentos aerofotogramtricos, imagens de satlite, cartas planialtimtricas, etc. De posse deste material nosso trabalho de campo pode comear, com a vistoria ao imvel avaliando, onde iremos levantar: meios de acesso, pavimento, condies de trfego (inclusive nas chuvas); tipos de solos existentes e respectivas reas; atividade produtiva: agricultura, pecuria, florestal, extrativista, etc.; reas cultivadas; estgio atual; produtividade esperada; ciclo completo; custos de implantao e custeios, etc.; instalaes necessrias para o bom desenvolvimento da atividade produtiva, como: galpes de mquinas, casas de funcionrios, paiol, tulha, armazm, escritrio, sede, etc.; outras instalaes secundrias; recursos naturais: matas, reservas, disponibilidade de gua, etc. Para facilitar, o profissional pode se valer de algumas fichas de pesquisa e coleta de dados. Lembramos tambm um velho ditado: Uma fotografia vale mais que mil palavras. Ou seja, o laudo deve vir sempre acompanhado de documentao fotogrfica. Este levantamento de dados, tanto do imvel avaliando como da regio, deve obedecer ao mesmo critrio. Ampliando o horizonte, de

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nada adianta ao engenheiro de avaliaes proceder a uma minuciosa vistoria no imvel avaliando se no proceder da mesma maneira na sua amostragem de dados. Feito este prembulo, como exemplo a ser utilizado neste trabalho, descrevemos a seguir a propriedade a ser aqui avaliada.

5.1.1 Imvel objeto da avaliao


Nome: Fazenda So Joo da Boa Vista rea: 221,9967 alqueires ou 537,232 ha Localizao: distante 3 km da cidade de.... por estrada de terra e 20 km do municpio de..., sede da comarca e principal centro de referncia da regio por estrada asfaltada. Faz frente para rodovia asfaltada mas no tem acesso direto por esta. O acesso principal por estrada de terra com condies de trfego em qualquer poca do ano, tanto para veculos leves quanto para caminhes. Culturas (ou benfeitorias reprodutivas): 100,00 ha ocupados com cultivo de cana-de-acar, ciclo de cinco cortes.
REA 35,00 ha 25,00 ha 15,00 ha 15,00 ha 10,00 ha ESTGIO 1 corte 2 corte 3 corte 4 corte 5 corte
o o o o o

PRODUTIVIDADE 91 t/ha 103,10 t/ha 103,50 t/ha 94,50 t/ha 63,60 t/ha

60,00 ha ocupados com cultivo de laranja, ciclo de 20 anos, perodo de formao de quatro anos, densidade de 250 plantas/ha, produtividade adulta de 700 cx./h
Idade atual 4 5 6 N de cortes futuros 15 14 13
o

Produo cx./ha atual 250 400 700

rea avalianda (ha) 4,00 4,00 4,00

28 Idade atual 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA N de cortes futuros 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0


o

Produo cx./ha atual 700 700 700 700 700 700 700 700 700 600 500 400 300

rea avalianda (ha) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 3,00 3,00 3,00 3,00

45 alqueires ou 108,90 ha ocupados com pastagens de capim elefante, com 40 subdivises, estado vegetativo excelente. 14,60 alqueires ou 35,332 ha ocupados por edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), estradas, carreadores. O restante est ocupado com a reserva legal e reas de preservao permanente. Edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas): SEDE: Trata-se de uma residncia do tipo construtivo mdio superior, estado de conservao bom. composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritrio, trs dormitrios, trs sutes, dos banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m. CASAS DOS FUNCIONRIOS: Trata-se de seis residncias do tipo construtivo proletrio, estado de conservao regular. So compostas de sala, dois dormitrios, banheiro, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA TOTAL: 360,00 m.

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CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com cinco tbuas e moures a cada 4 m, com brete, embarcadouro e balana para 1 ton. Estado de conservao regular. 400,00 metros lineares. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Estado de conservao regular. REA CONSTRUDA TOTAL: 120,00 m. CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com quatro fios de arame farpado, estado de conservao e manuteno bons. 10.000 metros lineares. Terras: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de terras denominadas terra mista ou terra de pastagens e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas. Rebanhos: 200 cabeas de boi gordo; 200 cabeas de garrotes. Mquinas: trs tratores MF 275; um trator MF 290 com hidrulico; e diversos implementos em bom estado de conservao. Recursos naturais: existem trs nascentes na propriedade, com crregos que atravessam o imvel; existem 35 alqueires cobertos com vegetao natural (mata).

5.2 A composio de um imvel rural


Uma das maiores dificuldades na aplicao do mtodo comparativo, na forma direta, consiste em identificar amostras que sejam semelhantes ao bem avaliando, devido grande variao encontrada entre as fazendas. Exemplificando, apresentamos um esquema da composio de uma propriedade rural, que podemos resumir como:

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Quando falamos em imveis semelhantes, estamos dizendo que para uma comparao direta as propriedades devem ser iguais. Por exemplo: Se estamos avaliando uma propriedade com 250 ha, na beira do asfalto, destinada a pecuria extensiva, com 150 ha de solos classe VI ocupados com pastagens de brachiaria (capacidade de suporte atual de 1 UA/ha/ ano), 20 divises de pasto, 50 ha de solos classe III destinados a agricultura (milho), curral para 500 cabeas (com brete e balana), duas casas de funcionrios, 50 ha de solos classe VII e VIII com reserva legal averbada e uma casa sede, devemos procurar amostras iguais em todos estes componentes. Perceberam a dificuldade! Esta consiste exatamente na comparao sem as devidas tcnicas avaliatrias. Sabe-se que as fazendas tm

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caractersticas distintas, como: aptido agrcola; dimenses; vias de acesso; reas cultivadas; quantidade e tamanho das construes e edificaes; produtividades; tipos de solos; disponibilidade de gua; cobertura vegetal natural; etc. Devido a estas e muitas outras diferenas entre as diversas fazendas (tanto a avalianda como as amostras de mercado), a comparao direta somente seria possvel quando as propriedades fossem iguais. Aqui entra a sensibilidade do engenheiro de avaliaes. Para permitir uma comparao entre dados semelhantes (mas no absolutamente idnticos), a recomendao separar as terras do restante da composio do imvel, que apresentamos no organograma anterior. Ou seja, estamos recomendando uma mistura de mtodo comparativo direto de dados de mercado com mtodo evolutivo, em que o valor de um bem identificado pela somatria de suas parcelas. Por que est separao? Para viabilizar a aplicao da metodologia, uma vez que os componentes dos imveis rurais transformam-se em dezenas de variveis, como algumas que listamos a seguir: Terras Fertilidade natural, drenagem, pedregosidade, topografia, profundidade, etc. que so condensadas na capacidade de uso; situao relativa; dimenso; etc. Culturas (ou benfeitorias reprodutivas) Cana-de-acar; laranja; soja; milho; algodo; manga; florestamentos; caf; caju; pimenta; etc. Construes (ou benfeitorias no reprodutivas) Estbulos; brete; curral; galpes; casas (funcionrios e sede); terreiros; cercas; pocilgas; etc. As normas mais recentes recomendam um nmero mnimo de amostras em funo do nmero de variveis, e ns entendemos que isto deve ser seguido pelo engenheiro de avaliaes, a saber: N > 3(K+1) Onde: N = nmero de dados amostrais de mesma natureza e efetivamente utilizados K = nmero de variveis independentes

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Ou seja, no exemplo citado acima de variveis temos 23 explicativas e 1 explicada, gerando a necessidade de uma amostragem de no mnimo 72 dados! extremamente oneroso em termos de tempo e dificuldade natural do mercado de propriedades rurais a obteno de uma amostragem com este nmero, para a mesma regio. A argumentao de que com o uso da ferramenta anlise de regresso isto seria vivel, porque poderamos trabalhar com dados de outras regies ao mesmo tempo, vlida somente quando esta nova varivel regio tambm for includa. Repare que isto implica aumento no nmero de variveis (regies diferentes) que tem como conseqncia direta um nmero de amostras maior, completando assim um crculo vicioso de obteno de informaes. A soluo? Quando separamos estas variveis, restando terra apenas, reduzimos estas transformaes, e como consequncia tambm reduzimos o tamanho mnimo da amostragem. Desta concluso foi que partiu o seguinte critrio de avaliao: a partir do valor total do imvel obtido em pesquisa de mercado, faz-se a decomposio em valor das terras e os demais componentes (com valor comercial) existentes. Esta decomposio uma mistura de mtodo de custo (para avaliar os componentes da propriedade) com mtodo comparativo. Devemos, ento, definir claramente cada um dos principais grupos de componentes dos imveis rurais.

5.2.1 Terras
So avaliadas em funo da fertilidade, topografia, profundidade, grau de eroso, drenagem, etc. sintetizados na forma de sua capacidade de uso; localizao e outros fatores, porm sem vegetao e sem benfeitorias, dentro do conceito de Terra Nua; Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. O termo terra nua sugere a terra sem nada sobre a mesma. No exatamente isto, como pode-se ver a seguir.

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TERRA NUA conceitos: O INCRA, por meio da sua antiga Instruo Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, dizia: Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil. Entende-se portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar incorporado terra sem a interveno do proprietrio. O Cdigo Civil explica: Artigo 43: So bens imveis: I O solo com a sua superfcie, os seus acessrios e adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o espao areo e o subsolo. Artigo 64: No se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor ou detentor. Analisando estes artigos, veremos que o primeiro define bem imvel e o segundo, de forma muito clara, define benfeitoria: aqueles melhoramentos feitos com a interveno do proprietrio. A Constituio Federal, no seu artigo 184, diz que os imveis desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere a definio de terra nua. Podemos deduzir que o que no seja benfeitoria til e necessria seja terra nua? O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. A Medida Provisria 1997-34 (e suas reedies), de 13/01/2000, diz o seguinte: Art. 3o Os artigos 2o, 6o, 7o, 11, 12, 17 e 18 da Lei no 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes: Art. 12, 2o Integram o preo da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, no podendo o preo apurado superar, em qualquer hiptese, o preo de mercado do imvel. Ou seja, o texto desta medida provisria apenas confirma o que o Cdigo Civil j havia dito: benfeitorias so aquelas sobrevindas terra

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com a interveno do homem. Isto , por deduo, terra nua a terra com suas acesses naturais, como florestas e matas nativas. Concluindo, recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer tcnico a definio de terra nua, para evitar dvidas.

5.2.2 Culturas agrcolas (ou benfeitorias reprodutivas ou capital fundirio produtivo)


Abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar rendimentos como a venda de seus produtos, como: (re)florestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas temporrias e permanentes (ou culturas de uma safra ou de vrias safras) como milho, soja, cafezais, pomares, etc.

5.2.3 Construes e edificaes (ou benfeitorias no reprodutivas ou capital fundirio auxiliar)


Abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam para o xito das exploraes. o caso das edificaes em geral (casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio solo).

5.2.4 Semoventes (ou capital de explorao fixo, vivo)


Animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento).

5.2.5 Motores, mquinas e implementos


Abrange veculos, tratores, mquinas de benefcio, moto-bombas, arados, grades, ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio e outros (capital de explorao fixo, inanimado).

5.2.6 Produtos e materiais diversos


Inclui os produtos adquiridos no comrcio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, raes, produtos fitossanitrios, combustveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda no vendidos como

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colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de explorao circulante).

5.2.7 Recursos naturais (desde que j no tenham sido considerados junto com a terra nua)
Tudo aquilo que pode ser considerado como ddiva da natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou no a ele, e que possa ser extrado para vender ou ser usado na propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, nascentes e quedas dgua.

5.2.8 Ativo ou passivo ambiental


Consiste na ponderao da propriedade em relao a legislao ambiental.

5.3 Aplicao do mtodo comparativo para as terras


Desta maneira separando as terras dos demais componentes do imvel podemos nos permitir tentar homogeneizar os dados, para determinar um valor para a situao paradigma desejada. Note-se que ao separar o valor da terra dos demais componentes eliminamos diversas variveis, tentando tornar o modelo menos vulnervel. Normalmente o valor das terras (que a varivel dependente ou explicada) flutua em funo de alguns fatores (denominados variveis independentes ou explicativas), como, por exemplo:

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Com esta separao sobram como variveis explicativas aquelas relacionadas apenas com as terras, como no organograma acima, onde temos: capacidade de uso (que sintetiza fertilidade, topografia, drenagem, profundidade, permeabilidade, etc.); localizao (meios de acesso, tipo de estradas, pavimento, distncias, etc.); dimenso (tamanho das propriedades); recursos naturais (aguadas, rea de reserva legal, de preservao permanente, com cobertura explorvel, etc.) e algumas outras. Se este procedimento no for feito separar as terras das benfeitorias teremos como variveis, alm das citadas acima: construes e instalaes (quantidade, qualidade, dimenses, estado de conservao, funcionalidade, etc.); culturas agrcolas (variedades, reas plantadas, produtividades, idade, estado vegetativo, etc.); mquinas; equipamentos; e uma infinidade de outras variveis, tornando o mtodo vulnervel se considerarmos a necessidade de no mnimo trs amostras para cada varivel, como recomendao mnima. Repito, a nica diferena ser a necessidade de trabalhar com um maior nmero de variveis no mesmo modelo matemtico.

5.4 A pesquisa da amostra


O mtodo comparativo direto de dados de mercado tem como fonte os imveis que foram negociados. Na falta destes em nmero suficiente, utilizamos tambm daqueles que esto em oferta no mercado imobilirio, com as ponderaes necessrias.

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O primeiro passo identificar na regio onde se localiza o imvel avaliando os limites que caracterizam os mesmos traos geo-econmicos, com a finalidade de delimitar a rea de abrangncia da pesquisa. Defino como regio de caractersticas geo-econmicas semelhantes aquela de mesma atividade econmica, mesma malha viria, sob influncia do mesmo centro consumidor. Por exemplo, no caso de a propriedade em estudo estar situada numa regio de explorao de pastagens extensivas, distante X km do frigorfico e Y km da principal cidade da regio, a pesquisa concentrar-se-ia at os limites desta zona de explorao pecuria Assim, definida a regio de abrangncia da pesquisa, onde podemos coletar estes dados? em empresas e/ou com profissionais que trabalham com a compra e venda de propriedades rurais; em empresas de consultoria agropecuria; com profissionais da rea de engenharia agronmica; em instituies financeiras com carteira de crdito agrcola; etc. Estes, por sua vez, tm a informao das propriedades, com rea total, reas plantadas, culturas existentes, edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), reas imprprias para agricultura, reas de reserva legal, etc. A separao destes valores (terras e benfeitorias), se for necessria, cabe ao engenheiro de avaliaes realizar, como veremos mais adiante neste trabalho. Os critrios para obteno destes dados devem ser prprios do pesquisador e adaptados a cada regio em que se est trabalhando. Uma vez obtida a informao, deve ser feita uma vistoria no imvel negociado e/ou ofertado, para conferir ou tirar dvidas quanto aos dados fornecidos.

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Como exemplo, apresentamos a seguir uma amostragem de dados coletados no mesmo mercado imobilirio do imvel avaliando:

PESQUISA DE MERCADO DESCRIO DAS OBSERVAES Amostra 01 rea de 510 ha, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho classificada como VICINAL I (ou muito boa). 240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII. Propriedade com 240 ha em cana de 1o a 5o corte, 10 terreiros de caf (2.000 m), 20.000 ps de eucalipto de cheiro, pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeas de gado nelore e 195.000 ps de caf com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo caf icat. Fazenda com vrias tulhas (1.000 m), galpes (400 m), mangueiro (300 m) e vrios implementos. Casa sede (200 m), piscina (30 m), pomar e 6 tratores. 76,50 ha (15%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 2.100.000,00 Amostra 02 REA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, localizada no municpio de , a 14 km da cidade de por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO (ou tima). 60 ha de solos CLASSE VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com 140.000 ps de caf, de 1 a 5 anos dos quais 95.000 produzindo icat, 20 ha de cana de 1 a 4 cortes, 20.000 ps de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de caf (500 m) e tulha (200 m). Fazenda com casa de administrador (100 m), 2 casas de colonos (120 m), 4 tratores e carregadeiras de cana. 15,00 ha (10,16%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor NEGOCIADO de R$ 549.000,00 Amostra 03 rea de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no municpio de , prxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO (ou tima). 150 ha de terras CLASSE III e 43,60 ha TERRAS CLASSE VII. Fazenda com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantao de cana-de-acar, gua natural e telefone. Casa sede (200 m) e piscina (30 m). Barraco de 4.000 m para granja, 2 barraces (500 m) e 3 casas para caseiro (180 m). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 1.500.000,00

R$/ha

4.117,65

3.719,01

7.747,93

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

39
R$/ha

PESQUISA DE MERCADO DESCRIO DAS OBSERVAES Amostra 04 REA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com atividade totalmente voltada para a agricultura, especialmente a cafeicultura, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho em condies regulares de trfego, classificada como VICINAL II (ou boa). 439,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,37 ha CLASSE III, 24,86 ha CLASSE VIII. A topografia varia de plana a suavemente ondulada, vegetao floresta tropical subcaduciflia, solo tipo latossolo vermelho escuro, textura mdia arenosa endolico e clima tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54 ha em caf formado, 50,42 de caf em formao, 230,45 de REA arrendada, 6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitveis. A fazenda bem servida com nascente e crrego interno. A propriedade possui 2 casas em alvenaria (120 m) e barraco com 200 m em madeira. Fazenda com lavoura de caf, sendo formada por 1.164,352 ps de caf. 85 ha (12,11%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 2.900.000,00 Amostra 05 rea de 259,111 ha. Localizada no municpio de , acesso por estrada de cho, com trnsito o ano inteiro, classificada como VICINAL I (ou muito boa). 160 ha de solos CLASSE II, 59 ha CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII. Propriedade com 125 ha de cana de parceria, 10 ha de cana da fazenda, 25 ha de milho, 59 ha de pastos planos, 10 ha de pastos morros e 24 ha de matas morros. Topografia 95% plana e 5% montanhosa frtil. Terra 50% roxa e 50% mista frtil. Crrego, mina de gua perene, sendo 2 com vazo de 12.000 lts e gua da Sabesp a 2.000 m da sede. Casa sede em estilo colonial, conservada e habitada, em 2 pavimentos com 1.170 m e piscina de concreto de 6,50 14 m. rea com igreja com 60 lugares sentados, casa de administrao com escritrio (150 m), 18 casas de colonos padronizadas (1.080 m), ranchos para mquinas (200 m), 6 depsitos de gua com capacidade de 160.000 L, 7 barraces de granja, toda automatizada, estbulo para 30 vacas, em prdio de 240 m2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3 poos e 2 elevados. 25 ha (9,65%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor NEGOCIADO de R$ 2.140.000,00

4.133,17

8.259,01

40

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PESQUISA DE MERCADO DESCRIO DAS OBSERVAES R$/ha

Amostra 06 rea de 512 alqueires paulistas ou 1.239,04 ha. Localizada no municpio de , distncia de 9 km por asfalto ou 4 km de terra do centro municipal, classificada como ASFALTO (ou tima). 672,84 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 200 ha CLASSE VII, 66,20 ha CLASSE VIII. Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402 alqueires em pasto braquiria, dividido em 25 pastos com cercas moures de aroeira (2.4000 m) e mangueiro de aroeira (300 m). Propriedade com relevo 60% plano, 30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiaria e pomar com frutas, 3 nascentes, rio, lago e represas. Fazenda com eletricidade trifsica, casa de funcionrio (60 m), casa de administrador (120 m). Casa sede com 1.200 m tipo manso avarandada de 4 quartos (sute), 2 salas, salo, copa, cozinha, varanda, telefone fixo, parablica, gerador, piscina (50 m), sauna, quadra de tnis, campo de futebol e churrasqueira. Vrios maquinrios, sendo 3 tratores, 2 carretas, picadeiras, 2 roadeiras e 3 grades todos em bom estado. 266,20 ha (21,48%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 6.000.000,00 Amostra 07 Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do municpio de , acesso por estrada de cho, classificada como VICINAL II. 200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE VIII. So 100 alqueires paulistas com tima topografia. Casa sede de primeira (250 m), piscina (30 m), 3 casas de caseiro (180 m), galpo (300 m), rio e aude. 25 ha (10,33%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 1.000.000,00 Amostra 08 rea de 350 alqueires paulistas ou 847 ha, localizada no municpio de , a 50 km da cidade por estrada asfaltada duplicada recentemente, classificada como ASFALTO. 500 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII. tima topografia, 6 km de pista, casa (150 m), curral (250 m) e possui eletricidade. 180 ha (21,25%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 3.150.000,00

4.842,46

4.132,23

3.719,01

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R$/ha

PESQUISA DE MERCADO DESCRIO DAS OBSERVAES Amostra 09 rea de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a 30 km do municpio de , a cerca de 6 km da pista, classificada como VICINAL III. 200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada em pastagem. 03 audes, nascente e represa. Casa sede avarandada de 1a (300 m). Com 03 quartos, sala, copa, cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpo para implementos (250 m) e vrias divises de pasto com cerca paraguaia (15000 m). 30 ha (13,48%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor NEGOCIADO de R$ 830.000,00 Amostra 10 rea de 50 alqueires paulistas ou 121 ha, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho com problemas na poca das chuvas para veculos leves, classificada como VICINAL III. 60 ha de solos CLASSE III, 50 ha CLASSE VII, 11 ha CLASSE VIII. Propriedade formada em braquiria, com casa em alvenaria (150 m), barraco (200 m), curral (200 m), energia, represa, rio no fundo e topografia parte plana e parte ondulada. 15 ha (12,40%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 500.000,00

3.727,99

4.132,23

Obs.: destacado em itlico est o enquadramento feito pelo signatrio aps vistoria aos imveis. O restante foi fornecido pelos informantes e confirmado por vistoria nos locais. Como se pode perceber, a amostragem no uniforme, necessitando ento de uma homogeneizao para permitir sua utilizao, que iremos fazer a seguir. Cabe aqui um comentrio. Separei de forma intencional o unitrio, numa coluna parte na relao de amostras, para lembrar o seguinte aspecto: comum os profissionais da rea de corretagem afirmarem que o valor do alqueire numa determinada regio de tantos mil reais. Tambm comum encontrarmos laudos em que o profissional apenas relaciona esta informao e multiplica este dado pela rea do imvel avaliando. Primeiro, preciso destacar que o valor dito corrente na regio, corresponde a uma mdia dos imveis. Se a propriedade avalianda tam-

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bm for mdia no haver grandes erros. No entanto, j dissemos e voltamos a enfatizar: quantas fazendas iguais existem numa mesma regio? Como ento definir um valor mdio para uma regio sem as devidas comparaes? Segundo, observe os dados apresentados: a mdia simples igual a R$ 4.800,00/ha variando de R$ 3.700,00 a R$ 8.200,00! A propriedade que nos propomos a avaliar igual mdia das amostras? por causa destas perguntas que iremos apresentar todo o procedimento a seguir. Guarde apenas uma informao para tirar suas prprias concluses no final: o valor mdio de R$ 4.800,00/ha multiplicado pela rea da fazenda avalianda, descrita no item 5.1.1 de 537,232 ha, resultaria num valor da fazenda igual a R$ 2.600.000,00. Compare este nmero com o resultado final da avaliao, que apresentamos no item 20.5.

5.5 A homogeneizao das amostras


Para a aplicao do mtodo comparativo, faz-se necessrio definir que fatores influenciam o valor e a seguir determinar como transport-los para um imvel padro ou tambm chamado de situao paradigma. Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicao de inferncia estatstica, quando, se pode determinar o grau de influncia de cada fator para a regio em estudo, exigindo em contrapartida um elevado nmero de amostras, como definido no captulo anterior. Os principais fatores podem ser resumidos assim (lembre-se que as chamadas benfeitorias sero destacadas do valor do imvel): os tipos de solos (caractersticas fsicas); as distncias em relao a centros consumidores e/ou compradores ou de influncia na regio (situao); as dimenses das reas; e Dependendo da regio em estudo, podem existir outros fatores, como por exemplo: potencial hdrico (volume de cursos dgua nas propriedades capacidade de irrigao para zonas de orizicultura ou em regies de clima seco);

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cobertura florstica (regies de fronteira agrcola, onde o valor da mata est embutido no valor da terra, podendo at depreci-la), etc. A seguir analisaremos separadamente os principais itens.

A Influncia da Varivel Tipos de Terras no Valor do Imvel


No exame das propriedades rurais, o engenheiro ter de observar certas caractersticas fsicas importantes para a fixao do valor. Isto deve-se principalmente por que as terras possuem denominaes regionais que no permitem a qualquer profissional determinar com preciso sobre qual tipo de solo estamos falando. Como, por exemplo, encontramos em So Paulo as seguintes definies (fonte: Instituto de Economia Agrcola): TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA so as terras potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos, que suportam um manejo intensivo de prticas culturais, preparo de solo, etc. So de terras de produtividade mdia a alta, mecanizveis, planas ou ligeiramente declivosas e os solos so profundos e bem drenados. TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA so as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, perenes e outros usos apresentam limitaes bem mais srias que a terra de cultura de primeira. Podem apresentar problemas para mecanizao, devido a uma declividade mais acentuada, porm os solos so profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo necessitar, s vezes, de algum corretivo. Pelas restries apresentadas, so terras que no devem ser utilizadas com culturas anuais continuamente. Prestam-se, porm, explorao de plantas perenes e pastagens que proporcionem proteo ao solo. TERRA PARA PASTAGEM nesta categoria devem ser consideradas as terras imprprias para culturas, mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura.

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So terras de baixa fertilidade, planas ou acidentadas com exigncias quanto s prticas de conservao e manejo de simples a moderadas, considerando o uso indicado. TERRA PARA REFLORESTAMENTO so terras imprprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre, cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa. TERRA DE CAMPO so terras com vegetao natural, primria ou no, com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso para o abrigo da flora e da fauna. Visando evitar que tais denominaes resultassem em dvidas, procurou-se um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de terras, de tal forma que pudssemos aderir-lhe um valor econmico, sem possibilitar outras interpretaes. As normas atuais chegaram concluso de que o mais adequado a utilizao da classificao por classes de capacidade de uso. At hoje, apesar de algumas crticas, no foi apresentada nenhuma nova sugesto concreta para classificao das terras tendo como finalidade a engenharia de avaliaes. Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, III aproximao, publicao coordenada por Lepsch (1983). Neste, as terras esto divididas em trs grupos principais. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em at quatro subclasses cada (exceo classe I). Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As Classes baseadas no grau de limitao de uso e as Subclasses na natureza da limitao de uso. Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que no fazem parte deste estudo. A seguir apresentamos conhecimentos bsicos necessrios para se trabalhar com as terras classificando-as em funo de sua capacidade de uso.

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6.1 Pressuposies para a classificao das terras por capacidade de uso


Segundo Lepsch (1983), toda classificao tcnica deve estar apoiada em determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos objetivos que se tem em vista e das condies socioeconmicas da rea de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposies: A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o planejamento de prticas de Conservao do solo, deve ser feita pela Interpretao de levantamento do meio fsico efetuado no campo. Ela baseada em combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os riscos de eroso, limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo. So consideradas como permanentes, dentre outras: declive, textura, profundidade efetiva do solo, efeitos anteriores da eroso, permeabilidade, capacidade de reteno de gua, tipo de argilo-minerais. Arbustos, rvores ou tocos possveis de serem removidos e deficincias de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcrio ou gesso) e adubos, no so consideradas como caractersticas permanentes. Em resumo, as condies temporrias, ainda que importantes para o planejamento, no servem de base classificao. Ao proceder classificao, tem-se que levar em conta o nvel de manejo referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadas pela experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem determinado grau de aplicao de capital e de tecnologia. Supe-se um nvel de manejo moderadamente alto, que seja praticvel dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do Pas. Muitas vezes, terras consideradas prprias para culturas na classificao de capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem no ser com manejo menos desenvolvido, com reduzida aplicao de capital e tecnologia, pode ser adequado do ponto de vista conservacionista, porque no usa mquinas agrcolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetvel eroso; contudo, isso no deve ser levado em conta na classificao da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes, ela s solicitada, ou empregada, para atender a agricultores com razovel nvel de

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esclarecimento e capital, que empregam comumente mquinas agrcolas. Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de uso para fins agrcolas e/ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solo, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razo, generalizaes seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo no podem ser feitas em nvel de classe, sem se tomar em conta todas as caractersticas e propriedades do solo (para isso, geralmente necessrio determinar a unidade de capacidade de uso). A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo com o uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisio. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra, sem risco de depauperamento intensivo do solo, e por isso, em uma mesma regio em idnticas condies de localizao, a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietrio maior liberdade de escolha de uso tem, geralmente, mais valor. O uso econmico depende das caractersticas socioeconmicas, culturais e da tecnologia agrcola adotada nas diversas regies, e assim, muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vrios usos, inclusive para cultivos anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, terras da classe IV, mas altamente produtivas para culturas perenes (caf, por exemplo), podem ter maior preo de compra e venda que terras das classes II ou III, na mesma regio, mas menos produtivas. Em regies tradicionalmente pecurias, observam-se terras da classe VI, com boas pastagens naturais obtendo preos mais elevados do que terras da classe III, com pastagens naturais de baixa qualidade. Nenhuma relao implcita, ou suposta, entre classes de capacidade de uso e relao custo/benefcio dos empreendimentos agrcolas. A classificao de capacidade de uso no uma avaliao de produtividade para cultivos especficos.

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As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo somatrio de restries e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas exigncias de manejo para uso, sustentado por longo perodo com cultivos perenes ou pastagens, diferenas em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe do que entre solos de classes diferentes. Por sistemas de manejo, entende-se a combinao de praticas agrcolas aplicadas a determinado tipo de explorao, recomendadas para dado nvel de manejo, ao alcance dos agricultores. A classe de capacidade de uso no deve ser determinada em funo dos sistemas de manejo recomendados. Assim, as classes II, III ou IV podem ou no exigir as mesmas prticas quando usadas para culturas anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou no necessitar do mesmo sistema de prticas quando usadas para pastagens, naturais ou formadas, e reflorestamento; da mesma forma, pastagens em classes I, II, III e IV podem ou no necessitar de um mesmo sistema de manejo. A gua sobre a superfcie do solo, ou excesso de gua no perfil, a falta de gua para produo adequada, a presena de pedras, de sais solveis e/ou sdio trocvel, como tambm o risco de inundao, no so considerados como limitaes permanentes quando a remoo ou a preveno praticvel, caso em que a execuo tida como melhoramento menor, o que implica condies de solos tais que tornem possvel a remoo da limitao, com recursos que podem ser financiados individualmente pelo proprietrio das terras. Terras passveis de serem melhoradas, com recursos do proprietrio, por obras de drenagem, irrigao, remoo de pedras, de excesso de sais ou sdio trocvel, proteo contra inundaes, ou seja, por melhoramentos menores, so classificadas de acordo com as limitaes contnuas de uso e/ou risco de depauperamento, como se os melhoramentos j estivessem implantados e em uso. O custo inicial de sistemas, proteo e melhoramento em glebas individuais no influencia na classificao. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal drenados, estarem nas classes II, III ou IV, indica os diferentes graus de limitao permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento. Somente onde no for possvel melhoramentos menores as terras devem ser classificadas de acordo com as limitaes presentes de uso.

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Terras que j estiverem drenadas ou irrigadas so agrupadas de acordo com as limitaes permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam o seu uso sob o sistema presente de melhoramentos j executados e possveis de serem ainda incrementados. A capacidade de uso de determinada rea s pode ser mudada quando so instalados grandes projetos de recuperao (melhoramentos maiores), que vo transformar permanentemente as limitaes de uso ou reduzir por longos perodos os riscos de deterioramento do solo ou dano nos cultivos ou, ainda, quando ocorrem mudanas para pior, de difcil soluo, como nos depsitos de eroso ou desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudana para melhor), esto includos os polders ou estruturas para controle de inundaes, sistemas de drenagem, suprimento de gua para irrigao, remoo de pedras e nivelamento de terrenos com voorocas, em larga escala. Pequenas barragens, terraos ou prticas de conservao do solo sujeitas a mudanas em sua eficcia em um curto perodo de tempo no esto includos nesta suposio. No segundo caso (mudana para pior) esto includos os desastres ocasionais por grandes inundaes ou trombas dgua. Os grupamentos em capacidade de uso esto sujeitos a mudanas medida que novas informaes tcnicas sobre o comportamento dos solos se tornem disponveis. Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localizao em funo das demais reas, recursos e habilidade de indivduos que operam na lavoura e caractersticas de direito de propriedade no so critrios para a classificao da capacidade de uso. Terras com topografia suave, mas com limitaes fsicas motomecanizao, tais como reas pedregosas, ou de drenagem invivel, em que espcies comumente cultivveis s podem ser plantadas e colhidas manualmente, no so colocadas nas classes I, II ou III. Essas reas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais, podem ser enquadradas na classe IV, definida como prpria para cultivos ocasionais, ou em extenso limitada. Contudo, isso no significa que equipamento mecnico no possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e VII. Terras classificadas como apropriadas para culturas podem tambm ser utilizadas para pastagens, reflorestamento e proteo da vida silvestre. Contudo, outras terras so apenas prprias para flo-

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restas ou proteo da vida silvestre; outras, ainda, prestam-se exclusivamente vida silvestre, recreao e proteo de mananciais. Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou com reflorestamento podem incluir vrias classes de capacidade de uso. Nesses casos especficos, a classificao da capacidade de uso pode no apresentar vantagens, j que a separao das terras em tantas classes e subclasses desnecessria. Tambm para a explorao exclusiva com cultivos anuais ou perenes (monoculturas), tal classificao pode no ser a mais indicada. Ela de aplicao mais recomendvel para exploraes diversas, sob vrias intensidades de uso, ou exploraes mistas (que incluam culturas anuais, perenes, pastagens e reflorestamento). Observaes acuradas, experincias e dados de pesquisas so normalmente usados como auxlio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade de uso. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando, o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso feito com base nas interpretaes de suas caractersticas e propriedades, de acordo com os princpios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares, em outras localidades. Fonte: Lepsch, 1983.

6.2 Caracterizao das classes e subclasses de capacidade de uso


Segundo Lepsch (1983), para caracterizao das classes e subclasses de capacidade de uso, deve-se conhecer: as possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos); as prticas de controle de eroso e as prticas complementares de melhoramentos (classes); e as limitaes do solo (subclasses). As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:

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GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV). GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII). GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento, porm apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua (comporta a classe VIII). As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento, plantio e cultivo em nvel, faixas de reteno ou de rotao e canais divergentes) e as prticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubaes qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos:

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GRUPO A CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao. CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de conservao. CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de conservao. CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de conservao. GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservao. GRUPO C CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de armazenamento de gua. E as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas pelas seguintes letras:

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A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo que a subclasse representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitao (exemplo: IIIe = classe III com problema de eroso). O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramtrico, classifica as terras com base nica na limitao mais severa que possui e o segundo, sinttico, de acordo com o somatrio dos graus de limitaes e aptides do solo. Com base no critrio paramtrico, Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma rgua para classificao de terras (Captulo 22). A principal vantagem deste critrio que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra. A seguir apresentamos, conforme Lepsch (1983), as caracterizaes das classes e subclasses de capacidade de uso: GRUPO A Classe I So terras que tm nenhuma ou pequenas limitaes permanentes ou riscos de depauperamento. So prprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produo de colheitas entre mdias e elevadas sem prticas ou medidas especiais de conservao do solo. Normalmente, so solos profundos, de fcil mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil e fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de inundao e sem grandes restries climticas. No h afloramentos de rocha, nem o lenol de gua permanentemente elevado ou qualquer outra condio que possa prejudicar o uso de mquinas agrcolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a eroso, como algodo, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo aprecivel de eroso acelerada.

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As prticas comuns de melhoria e manuteno da fertilidade do solo, inclusive a rotao de culturas e aplicao de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe no admite subclasses. Classe II Consiste em terras com limitaes moderadas para o seu uso. Esto sujeitas a riscos moderados de depauperamento, mas so terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas prticas especiais de conservao do solo, de fcil execuo, para produo segura e permanente de colheitas entre mdias e elevadas, de culturas anuais adaptadas regio. A declividade j pode ser suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terras planas, podem requerer drenagem, porm sem necessidade de prticas complexas de manuteno dos drenos. Podem enquadrar-se nessa classe tambm terras que no tenham excelente capacidade de reteno de gua. Cada uma dessas limitaes requer cuidados especiais, como arao e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas, controle de gua, proteo contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, alm das prticas comuns referidas para a classe I, como rotaes de cultura e aplicaes de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses: Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, ofe-recendo ligeiro a moderado risco de eroso (classe de declive entre 2 e 5%); Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitao pela capacidade de reteno de gua, ou baixa saturao de bases (carter distrfico), ou pouca capacidade de reteno de adubos (baixa capacidade de troca); Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restries de drenagem ou excesso de gua, sem riscos de inundao, mas, uma vez instalado o sistema de drenos, de fcil manuteno e a probabilidade da salinizao pequena; Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitaes climticas (seca prolongada at trs meses).

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Classe III So terras que quando cultivadas sem cuidados especiais esto sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservao do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produo mdia a elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variaes (subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores limitantes so: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de gua no solo (regies semi-ridas no irrigadas) e pedregosidade. Freqentemente, essas limitaes restringem muito a escolha das espcies a serem cultivadas, ou a poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo do solo. A classe III admite as seguintes subclasses: Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflvio rpido, com riscos severos eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentar eroso laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqentes, tambm em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodveis, como aqueles com mudana textural abrupta; Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (carter lico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva mdia, ou drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinizao, ou dificuldades de preparo do solo devido presena de pedras ou argilas expansivas (carter vrtico); Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes moderadas por excesso de gua, mas sem riscos freqentes de inundaes: a drenagem possvel, mas sua manuteno complexa; Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitaes climticas, como a escassez de gua em regies semi-ridas. Classe IV So terras que apresentam riscos ou limitaes permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razovel, mas no so adequados para cultivos intensivos e

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contnuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporo de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porm com cuidados muito especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive ngreme, eroso severa, obstculos fsicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condies que as tornem imprprias para o cultivo motomecanizado regular. Em algumas regies, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a no serem seguras as culturas sem irrigao, as terras devero ser classificadas na classe IV. So previstas as seguintes subclasses: Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de eroso para cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%), com deflvio muito rpido, podendo apresentar eroso em sulcos superficiais muito freqentes, em sulcos rasos freqentes ou em sulcos profundos ocasionais; tambm o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%, mas com solos muito suscetveis eroso, tais como os Podzlicos com mudana textural abrupta; Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando pedregosidade (30-50%), com problemas de motomecanizao, ou ainda com pequena capacidade de reteno de gua aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas); Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem, dificultando trabalhos de motomecanizao e ainda com outra limitao adicional, tal como risco de inundao ocasional, que impede cultivo contnuo; Subclasse IVc: terras com limitaes climticas moderadas a severas, ocasionando perodos prolongados de seca, no sendo possveis colheitas em anos muito secos, ou ento com risco ocasional de geada. GRUPO B Classe V So terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de eroso, mas imprprias para serem exploradas com culturas anuais, e

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que podem, com segurana, ser apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicao de tcnicas especiais. Embora apresentando-se praticamente planas e no sujeitas eroso, no so adaptadas para explorao com culturas anuais comuns, em razo de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de armazenamento de gua, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climtica, freqente risco de inundao, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, possvel o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitaes advindas principalmente do risco de inundao. O solo, entretanto, tem poucas limitaes de qualquer espcie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos para produes satisfatrias tanto de forragens como de arbustos e rvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, no sero sujeitas eroso acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem prticas especiais de controle de eroso ou de proteo do solo. So previstas para a classe V as seguintes subclasses: Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, podendo apresentar como limitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de gua, drenagem interna muito rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva; Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, severamente limitadas por excesso de gua, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundao freqente, mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas pocas do ano; Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas severas, com longos perodos de seca e/ou risco freqente de geada, neve ou ventos frios. Classe VI Terras imprprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produo de certos cultivos permanentes teis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restries moderadas, com prti-

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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cas especiais de conservao do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetao, so medianamente suscetveis de danificao pelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente, as limitaes que apresentam so em razo da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo, ou presena de pedras impedindo emprego de mquinas agrcolas. Quando a pluviosidade da regio adequada para culturas, as limitaes da classe VI residem, em geral, na declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regies semi-ridas, a escassez de umidade, muitas vezes, a principal razo para o enquadramento da terra na classe VI. Apresenta as seguintes subclasses: Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), so medianamente suscetveis eroso, com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos muito erodveis), propiciando deflvio moderado a severo; dificuldades severas de motomecanizao, pelas condies topogrficas, com risco de eroso que pode chegar a muito severo; presena de eroso em sulcos rasos muito freqentes ou sulcos profundos freqentes; Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (30-50%) e/ou rochas expostas na superfcie. Outra condio que pode caracteriz-las a pequena produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em terrenos no planos; Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas motomecanizao, agravados por certa suscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos erosivos oriundos de reas vizinhas; Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito severas, a ocasionar seca edafolgica muito prolongada que impea o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas. Classe VII Terras que por serem sujeitas a muitas limitaes permanentes, alm de serem imprprias para culturas anuais, apresentam severas limitaes, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo altamente suscetveis de danificao, exigem severas restri-

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

es de uso, com prticas especiais. Normalmente, so muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficincia de gua muito grande. Os cuidados necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis classe VI, com a diferena de poder ser necessrio maior nmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenham de ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por eroso. Requerem cuidados extremos para controle da eroso. Seu uso, tanto para pastoreio como para produo de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses so as seguintes: Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras atividades que no florestas, com risco de eroso muito severo, apresentando declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflvios muito rpidos ou impedindo a motomecanizao; presena de eroso em sulcos muito profundos, muito freqentes; Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associaes rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constitudas por solos de baixa capacidade de reteno de gua; Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito severas, a exemplo das terras situadas em regies semi-ridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel, mas impraticvel. GRUPO C Classe VIII Terras imprprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou para produo de qualquer outra forma de vegetao permanente de valor econmico. Prestam-se apenas para proteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreao e turismo ou armazenamento de gua em audes. Consistem, em geral, em reas extremamente ridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda, dunas arenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de mangues e de pntanos e terras muito ridas, que no se prestam para pastoreio.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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So possveis as seguintes subclasses: Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflvios muito rpidos, a expor os solos a alto risco de eroso inclusive a elica, como o caso das dunas costeiras; presena de processos erosivos muito severos, inclusive voorocas; Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de essncias florestais; Subclasse VIIIa: reas planas permanentemente encharcadas, como banhados ou pntanos, sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas srios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos Tiomrficos; Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito severas, como as das reas ridas, que no se prestam mesmo ao pastoreio ocasional. Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que no possibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contnuos de rochas, areias de praias, reas escavadas pelo homem etc. Pode-se por meio de chaves de solos montar para cada regio a equivalncia entre a denominao usual e as respectivas classes, como o quadro a seguir: Equivalncia entre denominao usual dos solos e as respectivas classes de capacidade de uso
EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO CARACTERSTICAS DO SOLO
SOLOS

TEXTURA
Declividade % 3-8 3-8 0-3 3-8 0-3 0-3 horizonte A argiloso argiloso argiloso argiloso indefinida indefinida horizonte B argiloso med. argiloso argiloso indefinida indefinida textura fertilidade relevo

GRAUS DE LIMITAO
Prof. efetividade nula nula nula nula ligeira a moderada moderada drenagem pedregosidade nula nula nula nula nula nula eroso impedimentos a mecanizao nula nula ligeira nula nula moderada moderada

CLASSE de capac. de uso II II I II V V

LE Latos solo verm. esc. PVln Podzol TE1 terra roxa TE2 terra roxa AL aluviais GH Gley

nula nula a ligeira nula nula ligeira a moderada nula a ligeira

ligeira ligeira nula nula moderada a forte ligeira a moderada

nula a ligeira nula a ligeira nula nula a ligeira nula nula

nula nula nula nula ligeira a moderada ligeira a moderada

nula a ligeira nula a ligeira nula nula nula nula

Fonte: Diniz (1997)

Fatores de Homogeneizao das Terras em Funo de sua Capacidade de Uso

O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio/explorador. Isto significa que quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite maior o valor da terra. Este maior valor pode ser comparado, no resumo grfico da variao do tipo e da intensidade de utilizao da terra em funo de sua capacidade de uso abaixo apresentado, CLASSE I, que permite qualquer tipo de uso com as menores limitaes.

Pelo mesmo quadro anterior pode-se concluir que o valor decresce medida que diminuem a adaptabilidade e a liberdade de escolha de uso e aumentem as limitaes e os riscos de uso.

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Este fato levou diversos profissionais atuantes na rea a procurar relacionar um valor cada Classe de Uso. Uma vez feito isto, passamos a trabalhar com uma escala de terras capaz de refletir, com aprecivel margem de segurana, a renda da terra de cada classe de uso. Esta idia foi proposta pelo engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho (Kozma, 1984), que ento confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem.
TABELA 1

Capacidade de uso do solo e valor relativode cada classe segundo Mendes Sobrinho (Kozma, 1984)
CRITRIO Terras para culturas, sem problemas de conservao, fertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquida de orizicultura Terras de culturas, com pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples (nivelamento), renda lquida de orizicultura Terras de culturas, com srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (terraceamento), renda lquida de orizicultura terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem problemas de conservao, renda lquida de agricultura em 1 ano associada e pastagem em 4 anos Terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida de pecuria leiteira Terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira Terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (estradas de acesso),renda lquida de explorao silvcola terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao, renda lquida de eventual explorao pisccola Escala de Valor (%) 100

Classes de uso I

II

95

III

75

IV

55

V VI

50 40

VII

30

VIII

20

As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para cada classe foram definidas para uma poca e regio pr-fixadas e no devem ser seguidas como nicas. Para cada regio pode-se adaptar estas rendas, seguindo os padres locais prprios.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Vejamos por exemplo o que fez Vegni-Neri (1976):


TABELA 2

Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo Vegni-Neri 1976
CRITRIO renda lquida da agricultura sem despesas de prticas especiais de melhoramento e/ou proteo do solo renda lquida da agricultura sujeita a despesas com prticas conservacionistas simples renda lquida da agricultura, sujeita a despesas com prticas conservacionistas intensivas renda lquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em quatro anos (pecuria leiteirado tipo mdio) renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio), sem despesas com prticas especiais renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio), sujeita a despesas com prticas conservacionistas em pastagens renda lquida de explorao florestal (eucalipto para lenha) Renda lquida de uma eventual explorao pisccola Escala de Valor (%) 1,00 0,95 0,75 0,55

Classes de uso I II III IV

V VI

0,50 0,40

VII VIII

0,30 0,20

Comparando esta tabela com a de Mendes Sobrinho podemos perceber que as mudanas ocorreram nos critrios de classificao, utilizando-se os mesmos ndices relativos. Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda para uma regio, relacionando estes valores com a capacidade de gerar renda de cada solo. Outros autores tambm fizeram os mesmos clculos, em outras regies, chegando a valores diversos, reunidos por Frana (1983), a seguir apresentados:

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TABELA 3

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Valores mdios percentuais em funo das classes decapacidade segundo vrios autores
Valores (%) Borgonovi (Leste de SP) 100 80 64 51 41 33 26 21 Marques (Brasil) 1971 100 67 44 30 20 13 9 6 Vegni-Neri (SP) 1976 100 95 75 55 50 40 30 20 Souza (Furnas, MG) 1977 100 80 60 52 44 28 14 7 Mdias

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO I II III IV V VI VII VIII

100 80 61 47 39 29 20 13

Fonte: Frana (1983)

Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores, segundo Frana (1983), a no considerao, por nenhum destes, das naturezas das limitaes, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outras razes seriam as condies regionais prprias de cada estudo. Segundo Lepsch (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mant-las sob controle diminui na seguinte ordem: e > w (a) > s > c onde:

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Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto, o clima o menor. Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito admitir-se uma variao entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variao essa que da ordem de 10 a 15%. Com base nestes argumentos, Frana (1983) organizou a tabela apresentada a seguir, na qual so propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso, utilizados na regio de Piracicaba. Para outras regies deve-se verificar se os valores relativos correspondem realidade, caso contrrio faz-se necessrio a adoo justificada de novos valores relativos.
TABELA 4

Relaes entre as classes e subclasses de capacidade, expressas pelas diferentes combinaes de unidades de mapeamentoe classes de declive, com as necessidades de prticas conservacionistase os provveis valores relativos das terras (municpio de Piracicaba/SP, elaborado por Frana, 1983).
Unidades de Mapeamento
LR e 1 LE d LV d 1 LR e 1 LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 Hi LR e 1 LE d LV d1 LV d 2 LV d3 LR e-L LR e 1 LE d LV d1 LV d2

Classes e Subclasses
I II s II e II e, s

Classes de Declive
< 2% a 5% < 2% < 2% 5 a 10% 2 a 5% 2 a 5% < 2% < 2% < 2% a 5% 10 a 15% 5 a 10% 5 a 10% 2 a 5%

Utilizao e prtica conservacionistas necessrias


culturas com prticas normais de cultivo culturas com prticas simples de melhoramento do solo culturas com prticas simples de controle da eroso culturas com prticas simples de controle da eroso combinadas com prticas simples de melhoramento do solo culturas com prticas intensivas de melhoramento do solo culturas com prticas intensivas de controle de excessos de gua temporrios culturas com prticas intensivas de controle da eroso, isolada ou em combinao com prticas simples de melhoramento do solo culturas com prticas intensivas de controle da eroso combinadas com prticas intensivas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente, com prticas complexas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente, com prticas complexas de controle da eroso combinadas com prticas simples ou intensivas de melhoramento do solo; recomendvel a rotao de culturas com pastagens

Valores Relativos em %
100 88 80 74

III s III w III e

68 64 60

III e, s

56

IV s IV e

2 a 10% 15 a 45% 10 a 15% 10 a 15% 10 a 15%

50 47

68
Classes e Subclasses
IV e, s

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Unidades de Mapeamento
LV d3 PV d LR e 2

Classes de Declive
10 a 15% 5 a 10% 10 a 15%

Utilizao e prtica conservacionistas necessrias


culturas ocasionalmente, com prticas complexas de controle da eroso combinadas com prticas complexas de melhoramento do solo; recomendvel a rotao de culturas com pastagens culturas apenas eventualmente, mediante a instalao e manuteno de sistemas de drenagem artificial e plantio de espcies e variedades adaptadas a solos midos; mais compatvel com a formao de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de gua desaconselhvel a utilizao com culturas, mas compatvel 15 a 45% vida silvestre, com restries moderadas devidas ao risco de eroso como a anterior, mas com maiores restries, principalmente para a silvicultura, em virtude da pouca profundidade do solo imprprias para culturas, mas adaptveis para pastagens, florestas e refgio da vida silvestre, com srias restries devido ao alto risco de eroso compatveis somente com pastagens, florestas e abrigo da vida silvestre, com srias restries pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos compatveis apenas para abrigo de vida silvestre, com severas restries pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos, renda lquida de eventual explorao pisccola

Valores Relativos em %
44

Vw

Hi

< 2% a 5%

39

VI e

LE d LV d1 LV d2 LV d3 PV d

15 a 45% 15 a 45% 10 a 15% 10 a 15% 10 a 15% 15 a 45% 5 a 10% 5 a 10% 15 a 45% 15 a 45%

32

VI e, s

LR e 2 Li b Li ar LV d 3 PV d

26

VII e

23

VII e, s

Li ar

10 a 15%

17

VIII

Li ar

45 a 70%

13

Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII no foi detectada nenhuma variao no valor em funo das limitaes de uso. Desta forma, temos at aqui definidos diversos valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo, segundo autores diferentes. Permitimo-nos um comentrio: qual ser a curva de solos adequada para o trabalho que voc, leitor, est fazendo? preciso esclarecer que todas estas curvas j apresentadas esto corretas para as regies e pocas onde foram elaboradas, mas o problema com a adoo de qualquer uma destas sem os cuidados necessrios. Aqui talvez esteja a razo das crticas utilizao do critrio classes de capacidade de uso: em vez de se testar qual a curva de valores que representa a regio em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma curva para diferentes localidades, gerando distores. O cor-

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reto a verificao da representatividade daquela curva frente ao mercado em anlise, com as necessrias precaues. E quais so estes cuidados? simples: devemos verificar se a curva corresponde regio que estamos trabalhando. Como fazer isto? Utilizando-se da amostragem encontrada, como explicado a seguir.

7.1 A propriedade dos mnimos quadrados


Temos aqui uma excelente ferramenta estatstica: resduos e a propriedade de mnimos quadrados, ou seja, sugerimos a utilizao de uma equao de regresso para verificar qual curva de solos se ajusta melhor aos dados. Segundo Triola (1999), a equao de regresso representa a reta que melhor se ajusta aos dados. O critrio para determinar esta reta, que melhor do que todas as outras, baseia-se na distncia vertical entre os pontos que representam os dados originais e a reta de regresso. Tais distncias chamam-se resduos. Ainda segundo Triola (1999), resduos so definidos como: dado um par de dados amostrais (X, Y), um resduo a diferena (Y ) entre um valor amostral observado Y e o valor predito com base na equao de regresso. Em resumo, a equao que resulta da amostragem adotada aquela com a menor disperso dos resduos, calculado pela propriedade dos mnimos quadrados, que foi definida por Triola (1999) como: uma reta verifica a propriedade dos mnimos quadrados se a soma dos quadrados dos resduos a menor possvel. Isto facilmente calculado quando utilizamos programas do tipo planilhas eletrnicas, mas nada como trabalhar com nmeros para exemplificar, como nos ensina Triola (1999). Imagine os seguintes dados amostrais e o diagrama de disperso com reta de regresso e resduos: X Y 1 4 2 24 4 8 5 32

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Fonte: Triola (1999)

No diagrama, os resduos so representados por w. Como exemplo especfico, veja o resduo indicado como 7, que est diretamente acima de x = 5. Levando o valor x = 5 na equao de regresso 1 = 4x + 5, obtemos o valor predito = 25, mas o valor amostral efetivamente observado Y = 32. A diferena Y = 7 um resduo. A soma dos quadrados dos resduos (propriedade dos mnimos quadrados) igual a 364. Qualquer outra reta distinta de = 4N + 5 dar resduos cuja soma dos quadrados maior do que 364.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Outra questo por ns sempre levantada que as curvas no so sempre decrescentes da classe I at a VIII. Como j disse Lepsch (1983), o valor das terras flutua de acordo com o uso econmico que, por sua vez, depende das caractersticas socioeconmicas, culturais e da tecnologia agrcola adotada nas diversas regies, e assim, muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vrios usos, inclusive para cultivos anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, terras da classe IV, mas altamente produtivas para culturas perenes (caf, por exemplo), podem ter maior preo de compra e venda que terras das classes II ou III, na mesma regio, mas menos produtivas. Em regies tradicionalmente pecurias, observam-se terras da classe VI, com boas pastagens naturais obtendo preos mais elevados que terras da classe III, com pastagens naturais de baixa qualidade. Baseado nisto, os poucos anos de vivncia deste profissional mostraram, mais de uma vez, que as curvas j publicadas no correspondiam a determinadas regies. Passamos ento a analisar as curvas existentes com a ferramenta matemtica descrita mais atrs, para verificar a equao de solos a ser adotada. Algumas vezes fomos bem sucedidos, outras no. Destas ocasies surgiram novas curvas determinadas em nossas experincia pelo Brasil, inclusive com a ajuda de outros profissionais, onde temos:
TABELA 5

Alguns exemplos de outras escalas de valores relativos de terras


CLASSES DE CAPACIDADE DE USO I II 95 67 80 80 75 III 75 44 61 64 100 100 25 100 100 100 100 100 67 83 100 100 40 50/25 80 80 20 10 50 67 10 30 53 10 23 40 50 30 10 37 53 10 7 12 IV 55 30 47 51 62 V 50 20 39 41 44 VI 40 13 29 33 16 10 VII 30 9 20 26 VIII 20 6 13 21 100 100 100 100

LOCAL/REGIO (ESTADO) Mendes Sobrinho (Vale do Paraba, SP) Marques (Brasil) Souza (Furnas, MG) Borgonovi (leste de SP) Regio de Belm (PA) Regio Oeste (PA) Regio de Manaus (AM) Cerrado (MA/PI) Regio do Cariri (CE) Regio Canavieira (SE/AL/PE) Regio do So Francisco (BA/PE) Litoral Norte (BA) Regio de Itapebi (BA)

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LOCAL/REGIO (ESTADO) CLASSES DE CAPACIDADE DE USO 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 133 84 100 50 100 80 81 100 83 100 100 100 83 90 127 55 72 25 70 63 68 30 67 83 75 100 72 80 100 67 73 27 67 53 40 10 20 60 45 43 80/50 50 67 50 12 50 20 18 30 33 50 45 5 60 17 33 40 30 5 40 10 17 30 31 18 25 12 50 10 7 12 12 7 2 20 20 3 15 8 10 15

Cerrado (BA) Centro-Oeste (GO/DF/TO) Regio Nordeste (GO) Regio de Dourados (MS) Regio do Tringulo Mineiro (MG) Regio da Serra Mantiqueira (MG) Regio Nordeste (MG) Regio Sul (MG) Regio de Ibiuna (SP) Regio de Ribeiro Preto (SP) Pontal e Vale do Paranapanema (SP) Regio de Catanduva/Rio Preto (SP) Regio de Araatuba (SP) Regio de Guara (SP) Regio de Euclides da C. Paulista UHE Rosana autor: CESP (SP) Regio de Rosana, Teodoro Sampaio, Presidente Epitcio, Caiu, Presidente Venceslau UHE Porto Primavera autor: CESP (SP) Regio de Cndido Mota, Palmital, Ibirarema e Salto Grande (SP) e Cambar (PR) UHE Canoas I e II autor: CESP Regio Norte (PR) Regio de Cianorte (PR) Regio Oeste (PR) Regio central (PR) autor: Maciel, 1999 Santa Catarina Regio do Planalto (RS) Regio Sul (RS) Regio da Plancie (RS) Regio de arroz (RS) Litoral Sul (RS)

114

114

100 (IIIef) 86 (III d) 100 (IIIe d) 81 (III i) 88 67 67 70 85 72 80 60 70

71

57

57

42

28

100

100

61

42 (V) 23 (Vd)

23

100 100 100 100 100 100 100 100 75 100

88 93 83 90 20 95 75 90 100 90

64 40

16 44

16 20

8 20

50 12 70 47 60 40 55

45 5 42 40 45

35 2 30 30 33 20 20 10 15 10 10

Fonte: De Camargo Lima

Pode-se perceber aqui as gritantes diferenas entre as curvas. NOVAMENTE, RECOMENDAMOS O TESTE DOS RESDUOS ANTES DA APLICAO INDISCRIMINADA DESTAS CURVAS. Apresentamos exemplos neste livro. Tambm destacamos que em vrias destas curvas no encontramos dados suficientes para preencher todas as classes de terras.

A Influncia da Varivel Situao e Viabilidade de Circulao no Valor do Imvel

Situao, ou localizao, o segundo item mais comum que tambm exerce influncia significativa no valor da terra nua. O critrio de julgamento da localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, no se mede em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes, distncias entre duas propriedades superiores a 50 km no correspondem a qualquer diferena de valor. Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que no possua, entretanto, um frigorfico, em cotejo com outra propriedade submetida mesma explorao e possuindo as mesmas caratersticas, porm afastada vrios quilmetros do permetro urbano, contando com a proximidade de um frigorfico capaz de absorver a sua produo. Certamente a segunda propriedade ter um valor superior primeira, para aquele tipo de explorao. A quantificao destas diferenas pode ser resumida pelo trabalho do engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho (Kozma, 1985), que assim se manifesta sobre o problema: ... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou, atravs do contnuo exerccio, aquilatar as implicaes econmicas entre a situao do imvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vrios milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento agropecurio, com garantia hipotecria da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriaes por utilidade pblica

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

(aproveitamento hidreltrico), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo: ordenao de seis categorias de situaes da propriedade rstica, com base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala refletindo a relao existente entre a situao do prdio rstico e seu valor. Disto conclui-se que o item a ser observado com maior cuidado a classe das estradas ou, tipo de estrada, vindo em menor importncia a distncia e a praticabilidade. O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro Hlio de Caires, sintetiza a soluo proposta pelo engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.
TABELA 6

Escala de valores de terras segundo a situao e a viabilidade de circulao.


CIRCULAO Tipo de estrada Asfaltada Primeira classe no asfaltada No pavimentada Estradas e servides de passagem Porteiras nas servides Porteiras e interceptadas por crregos sem pontes Importncia das distncias Limitada Relativa Significativa Vias e distncias se equivalendo Distncias e classes se equivalendo Praticabilidade durante o ano Permanente Permanente Permanente Sem condies satisfatrias Problemas srios na estao chuvosa Problemas srios mesmo na seca Escala de valor 100 95 90 80 75

SITUAO TIMA MUITO BOA BOA DESFAVORVEL M

PSSIMA

70

Fonte: Caires, 1985

Devemos lembrar que est tabela tambm foi elaborada, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regies, mas no significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel de mercado imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

75

Feita est ponderao, nos permitimos uma sugesto: No lugar das denominaes usuais (timo, muito bom, etc.) sugerimos uma classificao que favorea menos as diferenas regionais, alterando para asfalto, vicinal I, vicinal II, vicinal III, vicinal IV e vicinal V. Esta modificao visa apenas aprimorar as descries, atendendo uma antiga reivindicao que encontramos vrias vezes na prtica do dia a dia e dos alunos nos diversos cursos que j realizamos.
TABELA 7

Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidadede circulao, adaptada de Kozma, 1985.
CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO

SITUAO

Tipo de estrada (com acesso direto ao imvel) Asfaltada e com boa conservao Estrada de cho com tima conservao Estrada de cho Estradas de cho com servides de passagem Estradas de cho com porteiras nas servides de passagem Estradas de cho com porteiras e interceptadas por crregos sem pontes

Importncia das distncias aos centros de referncia Limitada Relativa Significativa Significativa Significativa

Condies de trfego durante o ano Permanente Permanente Permanente Sem condies satisfatrias Problemas srios na estao chuvosa Problemas srios mesmo na seca

Escala de valor (%) 100 95 90 80 75

ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV

VICINAL V

Significativa

70

Teramos ainda possveis adaptaes para regies onde o asfalto praticamente no existe, onde sugerimos:

76
TABELA 8

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA Escala de valores de terras segundo a situao eviabilidade de circulao, adaptado de Kozma, 1985.
CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO

SITUAO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV

Tipo de estrada (com acesso direto ao imvel) Estrada de cho com tima conservao Estrada de cho Estradas de cho e servides de passagem Porteiras nas servides de passagem Porteiras e interceptadas por crregos sem pontes

Importncia das distncias aos centros de referncia Relativa Significativa Significativa Significativa

Condies de trfego durante o ano Permanente Permanente Sem condies satisfatrias Problemas srios na estao chuvosa Problemas srios mesmo na seca

Escala de valor (%) 100 94 89 83

VICINAL V

Significativa

78

Avaliao de Terras Nuas Utilizando o Mtodo Comparativo Direto de Dados

O mtodo Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes (ou variveis explicativas) do valor da terra em uma propriedade rural so: a capacidade de uso dos diversos solos; a situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio.

9.1 Os ndices agronmicos


J mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas em que os diferentes tipos de solos (representados pelas Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem. Do mesmo modo foram feitas tabelas relacionando a localizao do imvel com valores relativos tambm expressos em porcentagem. O engenheiro agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984), baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho, montou uma nova tabela, relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situao da propriedade, resultando disto coeficientes para cada tipo de solo e situao (vide tabela 9 na pgina seguinte). A estes coeficientes podemos tambm denomin-los NDICES AGRONMICOS, ou ainda NOTAS AGRONMICAS. Com isto, aps determinado o valor de uma CLASSE e SITUAO de solo, por meio de uma simples multiplicao pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos.

78

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

Como pode-se notar, utilizou-se at aqui apenas as Classes de Capacidade de Uso, enquanto Frana (1983) j sugeriu que a diferena entre as diversas curvas de solos pode ser resultante, em parte, da no utilizao das subclasses.
TABELA 9

ndices agronmicos (ou fatores de ponderao) para obteno do valor das terras rsticas segundo a classede capacidade de uso e situao segundo Kozma, 1985
CLASSES DE CAPACIDADE DE USO

SITUAO tima 100% Muito boa 95% Boa 90% Desfavorvel 80% M 75% Pssima 70%

I 100% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700

II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

III 75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563 0,525

IV 55% 0,550 0,523 0,495 0,440 0,413 0,385

V 50% 0,500 0,475 0,450 0,400 0,375 0,350

VI 40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300 0,280

VII 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

Fonte: Kozma

Assim, ele sugeriu a incluso das subclasses de capacidade de uso, resultando ento a tabela a seguir.
TABELA 10 ndices agronmicos (ou fatores de ponderao) para obteno do

valor das terras rsticas considerandoa subclasse de capacidade de uso e situao, segundo Frana (1983)
CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO I IIs 88% 0,88 0,836 0,792 0,704 0,66 0,616 IIe 80% 0,8 0,76 0,72 0,64 0,6 0,56 IIe,s 74% 0,74 0,703 0,666 0,592 0,555 0,518 IIIs 68% 0,68 0,646 0,612 0,544 0,51 0,476 IIIw 64% 0,64 0,608 0,576 0,512 0,48 0,448 IIIe 60% 0,6 0,57 0,54 0,48 0,45 0,42 IIIe,s 56% 0,56 0,532 0,504 0,448 0,42 0,392 IVs 50% 0,5 0,475 0,45 0,4 0,375 0,35 IVe 47% 0,47 0,447 0,423 0,376 0,353 0,329 IVe,s 44% 0,44 0,418 0,396 0,352 0,33 0,308 Vw 39% 0,39 0,37 0,351 0,312 0,293 0,273 VIe 32% 0,32 0,304 0,288 0,256 0,24 0,224 VIe,s 26% 0,26 0,247 0,234 0,208 0,195 0,182 VIIe 23% 0,23 0,219 0,207 0,184 0,173 0,161 VIIe,s 17% 0,17 0,162 0,153 0,136 0,128 0,119 VIII 13% 0,13 0,123 0,117 0,104 0,097 0,091

SITUAO tima 100% Muito boa 95% Boa 90% Desfavor 80% M 75% Pssima 70%

100% 1,00 0,95 0,90 0,80 0,75 0,70

Aqui, em funo de sugesto apresentada no captulo anterior, adotando a nova denominao das terras em funo da situao (vide tabelas 11 e 12 na pgina seguinte).

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

79

TABELA 11 ndices agronmicos (ou fatores de ponderao) para obteno do

valor das terras rsticas segundo a classe de capacidade de uso e situao adaptado de Kozma, 1985
CLASSES

SITUAO ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V 100% 95% 90% 80% 75% 70%

I 100% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700

II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

III 75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563 0,525

IV 55% 0,550 0,523 0,495 0,440 0,413 0,385

V 50% 0,500 0,475 0,450 0,400 0,375 0,350

VI 40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300 0,280

VII 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

TABELA 12 ndices agronmicos (ou fatores de ponderao) para obteno do

valor das terras rsticas considerando a subclassede capacidade de uso e situao, adaptado de Frana (1983)
SUBCLASSES IIs 88% 0,88 0,836 0,792 0,704 0,66 0,616 IIe 80% 0,8 0,76 0,72 0,64 0,6 0,56 IIe,s 74% 0,74 0,703 0,666 0,592 0,555 0,518 IIIs 68% 0,68 0,646 0,612 0,544 0,51 0,476 IIIw 64% 0,64 0,608 0,576 0,512 0,48 0,448 IIIe 60% 0,6 0,57 0,54 0,48 0,45 0,42 IIIe,s 56% 0,56 0,532 0,504 0,448 0,42 0,392 IVs 50% 0,5 0,475 0,45 0,4 0,375 0,35 IVe 47% 0,47 0,447 0,423 0,376 0,353 0,329 IVe,s 44% 0,44 0,418 0,396 0,352 0,33 0,308 Vw 39% 0,39 0,37 0,351 0,312 0,293 0,273 VIe 32% 0,32 0,304 0,288 0,256 0,24 0,224 VIe,s 26% 0,26 0,247 0,234 0,208 0,195 0,182 VIIe 23% 0,23 0,219 0,207 0,184 0,173 0,161 VIIe,s 17% 0,17 0,162 0,153 0,136 0,128 0,119 VIII 13% 0,13 0,123 0,117 0,104 0,097 0,091

SITUAO ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V

I 100% 1,00 0,95 0,90 0,80 0,75 0,70

Montamos estes dois quadros como exemplos. Caso o engenheiro de avaliaes entenda que a curva de solos ou de situaes seja outra, dever montar novo quadro. Qual a vantagem de montar este quadro? Vejamos um exemplo de homogeneizao de dados: Amostra de mercado rea de 350 ha, localizada no municpio de . Propriedade ocupada com agricultura (soja e milho safrinha) com 300 ha de terras de cultura de primeira, enquadradas como CLASSE II e 50 ha de terras de reflorestamento e mata enquadradas como CLASSE VII. No h benfeitorias. Acesso por estrada de terra batida enquadrada como VICINAL II. Valor NEGOCIADO de R$ 250.000,00.

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

Imvel paradigma Utilizado predominantemente com agricultura (soja e milho safrinha) com 400 ha, sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias. Adotaremos neste exemplo a TABELA 11. O procedimento agora comparar a amostra de mercado com a situao paradigma, que nada mais do que o IMVEL AVALIANDO. Como elas no so iguais, faz-se necessrio a homogeneizao dos dados, ou seja, a partir da informao do imvel vendido, podemos determinar o valor de outro da seguinte forma: Homogeneizao: q = Vv sendo: q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = varivel explicada Vv = valor vista da amostra de mercado = R$250.000,00 = R$714,29/ha 350ha IP = ndice AGRONMICO do imvel paradigma, retirado da TABELA 11 = ? Se o imvel paradigma tem mais de um tipo de terra, qual o seu ndice? O seu ndice agronmico o resultado da mdia ponderada dos ndices das terras existentes em funo das respectivas reas, ou seja: 250 ha de terras CLASSE II, situao ASFALTO = ndice agronmico 0,950 (tabela 11), 150 ha de terras CLASSE VI, situao ASFALTO = ndice agronmico 0,400 (tabela 11), do que resulta, como ndice agronmico ponderado do imvel paradigma: IP = (250 ha 0,950) + (150 ha 0,400) = 0,744 400 ha Ip I am =

IAM = ndice AGRONMICO da amostra de mercado imobilirio, retirado da TABELA 11 = ? Se a amostra de mercado tem mais de um tipo de terra, qual o seu ndice agronmico? Como fizemos para o imvel paradigma, o seu ndice

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

81

agronmico o resultado da mdia ponderada dos ndices das terras existentes em funo das respectivas reas, ou seja: 300 ha de terras CLASSE II, situao VICINAL II = ndice agronmico 0,855 (tabela 11), 50 ha de terras CLASSE VII, situao VICINAL II = ndice agronmico 0,270 (tabela 11), do que resulta, como ndice agronmico ponderado do imvel paradigma: I AM = (300 ha 0,855) + (50 ha 0,270) = 0,771 350 ha 0,744 = R$ 689,28/ha para o imvel paradigma 0 ,771

do que resulta substituindo na frmula: q = R$ 714,29/ha

Este valor de R$ 689,28/ha corresponde a um imvel com a descrio do paradigma (utilizado predominantemente com agricultura (soja e milho safrinha, com 400 ha, sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias), portanto, basta multiplicar este unitrio pela rea total de 400 ha, resultando como valor do imvel paradigma = R$ 689,28/ha 400 ha = R$ 275.712,00. Mas quanto vale ento um hectare de terra CLASSE II, situao VICINAL II? Simplesmente adote como paradigma este novo parmetro e compare com o valor encontrado. O unitrio de R$ 689,28/ha foi determinado para um imvel com uma mistura de terras (classe II e VI) cujo ndice agronmico igual a 0,744. Um hectare de terra CLASSE II, situao VICINAL II, tem qual ndice agronmico? Utilizando da mesma TABELA 11 adotada no exemplo anterior, encontramos o ndice agronmico 0,855. Comparando este com o do imvel paradigma, temos: Se R$ 689,28/ha corresponde ao ndice agronmico 0,744, que valor/ha corresponde ao ndice agronmico 0,855? q = R$ 689,28/ha 0,855 = R$ 792,12/ha 0 ,744

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

ou seja, para solos CLASSE II, situao VICINAL II, o unitrio bsico corresponde a R$ 792,12/ha. E se ns tivssemos tambm solos enquadrados como CLASSE IV, situao VICINAL III (ndice agronmico 0,440 na tabela 11) para serem avaliados? Da mesma forma, basta comparar o valor calculado com este procurado: R$ 792,12/ha corresponde ao ndice agronmico 0,855. Que valor/ha corresponde ao ndice agronmico 0,440? q = R$ 792,12/ha VICINAL III. Repetindo este procedimento podemos ter os valores dos diversos tipos de solos e situaes da regio em estudo. Qual a vantagem disto? Para uma srie de avaliaes na mesma regio em datas prximas, com esta tabela o engenheiro de avaliaes pode calcular o valor de vrios imveis em prazos menores, diminuindo tambm os custos para os interessados em seu trabalho. Esta tabela pronta teria o seguinte formato:
TABELA 13 Valor das terras em R$/ha, segundo as diversas classes de capaci-

0 ,440 = R$ 407,64/ha para CLASSE IV, situao 0 ,855

dade de uso curva de Mendes Sobrinho) e situaes (curva de Kozma adaptada) para a regio produtora de cana-de-acar, municpios de....., em abril de 2000.
CLASSES CAPACIDADE DE USO I II 95% 880,13 836,12 792,12 704,10 660,10 616,09 III 75% 694,84 660,10 625,35 555,87 521,13 486,39 IV 55% 509,55 484,07 458,59 407,64 382,16 356,68 V 50% 463,23 440,06 416,90 370,58 347,42 324,26 VI 40% 370,58 352,05 333,52 296,46 277,94 259,41 VII 30% 277,94 264,04 250,14 222,35 208,45 194,55 VIII 20 185,29 176,03 166,76 148,23 138,97 129,70

SITUAO ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V 100% 95% 90% 80% 75% 70%

100% 926,45 880,13 833,81 741,16 694,84 648,52

Devemos lembrar sempre que estas tabelas, como j demonstrado, tm valores diferentes, dependendo da regio e da poca em que foram realizadas.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

83

Conhecendo isto, NO RECOMENDAMOS A ADOO DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA FEITA UMA VERIFICAO DOS DADOS DE MERCADO, PLENAMENTE JUSTIFICADA, QUE RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE TERRAS AGRCOLAS. Para esta verificao sugerimos o estudo da propriedade dos mnimos quadrados, escolhendo a curva por esta anlise. Da mesma forma, esta classificao de solos por capacidade de uso no implica necessariamente a ocorrncia de todas as classes em todas as regies deste Pas, sendo perfeitamente possvel montar-se a equao das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado.

Pesquisa de Terras Homogeneizao e Saneamento das Amostras

At aqui mostramos como classificar os parmetros que formam o valor das terras. Agora vamos mostrar como trabalhar com uma pesquisa de mercado na avaliao de uma propriedade. A seguir apresentamos uma pesquisa realizada com imobilirias e proprietrios rurais:
PESQUISA EM MERCADO IMOBILIRIO DESCRIO DAS OBSERVAES Amostra 01 rea de 510 ha, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho classificada como VICINAL I. R$/ha

240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII. Propriedade com 240 ha em cana de 1o a 5o corte, 10 terreiros de caf (2.000 m), 20.000 ps de eucalipto de cheiro, pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeas de gado nelore e 195.000 ps de caf com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo caf icat. Fazenda com vrias tulhas (1.000 m), galpes (400 m), mangueiro (300 m) e vrios implementos. Casa sede (200 m), piscina (30 m), pomar e 6 tratores. 76,50 ha (15%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor OFERTADO de R$ 2.100.000,00 Amostra 02 REA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, localizada no municpio de , a 14 km da cidade de por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 60 ha de solos CLASSE VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com 140.000 ps de caf, de 1 a 5 anos dos quais 95.000 produzindo icat, 20 ha de cana de 1 a 4 cortes, 20.000 ps de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de caf (500 m) e tulha (200 m).

4.117,65

3.719,01

86

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


PESQUISA EM MERCADO IMOBILIRIO DESCRIO DAS OBSERVAES R$/ha

Fazenda com casa de administrador (100 m), 2 casas de colonos (120 m), 4 tratores e carregadeiras de cana. 15,00 ha (10,16%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor NEGOCIADO de R$ 549.000,00 Amostra 03 rea de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no municpio de , prxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 150 ha de terras CLASSE III e 43,60 ha TERRAS CLASSE VII. Fazenda com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantao de cana-de-acar, gua natural e telefone. Casa sede (200 m) e piscina (30 m). Barraco de 4.000 m para granja, 2 barraces (500 m) e 3 casas para caseiro (180 m). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 1.500.000,00 Amostra 04 REA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com atividade totalmente voltada para a agricultura, especialmente a cafeicultura, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho em condies regulares de trfego, classificada como VICINAL II. 439,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,37 ha CLASSE III, 24,86 ha CLASSE VIII. A topografia varia de plana a suavemente ondulada, vegetao floresta tropical subcaduciflia, solo tipo latossolo vermelho escuro, textura mdia arenosa endolico e clima tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54 ha em caf formado, 50,42 de caf em formao, 230,45 de REA arrendada, 6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitveis. A fazenda bem servida com nascente e crrego interno. A propriedade possui 2 casas em alvenaria (120 m) e barraco com 200 m em madeira. Fazenda com lavoura de caf, sendo formada por 1.164,352 ps de caf. 85 ha (12,11%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor OFERTADO de R$ 2.900.000,00 Amostra 05 rea de 259,111 ha. Localizada no municpio de , acesso por estrada de cho, com trnsito o ano inteiro, classificada como VICINAL I. 160 ha de solos CLASSE II, 59 ha CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII.

7.749,93

4.133,17

Propriedade com 125 ha de cana de parceria, 10 ha. de cana da fazenda, 25 ha. de milho, 59 ha. de pastos planos, 10 ha. de pastos morros e 24 ha. de matas morros. Topografia 95% plana e 5% montanhosa frtil. Terra 50% roxa e 50% mista frtil. Crrego, mina de gua perene, sendo 2 com vazo de 12.000 lts e gua da Sabesp a 2.000 m da sede. Casa sede em estilo colonial, conservada e habitada, em 2 pavimentos com 1.170 m

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

87
R$/ha

PESQUISA EM MERCADO IMOBILIRIO DESCRIO DAS OBSERVAES e piscina de concreto de 6,50 14 m. rea com igreja com 60 lugares sentados, casa de administrao com escritrio (150 m), 18 casas de colonos padronizadas (1.080 m), ranchos para mquinas (200 m), 6 depsitos de gua com capacidade de 160.000 l, 7 barraces de granja, toda automatizada, estbulo para 30 vacas, em prdio de 240 m2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3 poos e 2 elevados. 25 ha (9,65%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor NEGOCIADO de R$ 2.140.000,00 Amostra 06 rea de 512 alqueires paulistas ou 1.239,04 ha. Localizada no municpio de , distncia de 9 km por asfalto ou 4 km de terra do centro municipal, classificada como ASFALTO.

8.259,01

672,84 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 200 ha CLASSE VII, 66,20 ha CLASSE VIII. Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402 alqueires em pasto braquiria, dividido em 25 pastos com cercas moures de aroeira (24.000 m) e mangueiro de aroeira (300 m). Propriedade com relevo 60% plano, 30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiaria e pomar com frutas, 3 nascentes, rio, lago e represas. Fazenda com eletricidade trifsica, casa de funcionrio (60 m), casa de administrador (120 m). Casa sede com 1.200 m tipo manso avarandada de 4 quartos (sute), 2 salas, salo, copa, cozinha, varanda, telefone fixo, parablica, gerador, piscina (50 m), sauna, quadra de tnis, campo de futebol e churrasqueira. Vrios maquinrios, sendo 3 tratores, 2 carretas, picadeiras, 2 roadeiras e 3 grades todos em bom estado. 266,20 ha (21,48%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor OFERTADO de R$ 6.000.000,00 Amostra 07 Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do municpio de , acesso por estrada de cho, classificada como VICINAL II.

4.842,46

200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE VIII. So 100 alqueires paulistas com tima topografia. Casa sede de primeira (250 m), piscina (30 m), 3 casas de caseiro (180 m), galpo (300 m), rio e aude. 25 ha (10,33%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor OFERTADO de R$ 1.000.000,00

4.132,23

88

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PESQUISA EM MERCADO IMOBILIRIO DESCRIO DAS OBSERVAES R$/ha

500 ha de solos CLASSE III, 300 ha CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII. tima topografia, 6 km de pista, casa (150 m), curral (250 m) e possui eletricidade. 180 ha (21,25%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).
Valor OFERTADO de R$ 3.150.000,00 Amostra 09 rea de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a 30 km do municpio de , cerca de 6 km da pista, classificada como VICINAL III. 200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada em pastagem. 03 audes, nascente e represa. Casa sede avarandada de 1a (300 m). Com 03 quartos, sala, copa, cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpo para implementos (250 m) e vrias divises de pasto com cerca paraguaia (15000 m). 30 ha (13,48%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). Valor NEGOCIADO de R$ 830.000,00

Amostra 08 rea de 350 alqueires paulistas ou 847 ha, localizada no municpio de , a 50 km da cidade por estrada asfaltada duplicada recentemente, classificada como ASFALTO. 3.719,01

3.727,99

Valor OFERTADO de R$ 500.000,00

Amostra 10 rea de 50 alqueires paulistas ou 121 ha, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho com problemas na poca das chuvas para veculos leves, classificada como VICINAL III. 60 ha de solos CLASSE III, 50 ha CLASSE VII, 11 ha CLASSE VIII. Propriedade formado em braquiria, com casa em alvenaria (150 m), barraco (200 m), curral (200 m), energia, represa, rio no fundo e topografia parte plana e parte ondulada. 15 ha (12,40%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).

4.132,23

Obs.: destacado em itlico est o enquadramento feito pelo ENGENHEIRO DE AVALIAES aps vistoria aos imveis. O restante foi fornecido pelos informantes e verificado in loco. A tabela com os ndices agronmicos que iremos testar inicialmente apresentada a seguir:

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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TABELA 14 ndices agronmicos considerando classes de terrase situao para a

regio de Rinco/SP, abril de 2000

SITUAO I 100% ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V 100% 95% 90% 80% 75% 70% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700 II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO III 75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563 0,525 IV 55% 0,550 0,523 0,495 0,440 0,413 0,385 V 50% 0,500 0,475 0,450 0,400 0,375 0,350 VI 40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300 0,280 VII 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210 VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

As benfeitorias apresentadas na listagem das amostras FORAM AVALIADAS PELO ENGENHEIRO DE AVALIAES e seus valores totais so apresentados a seguir (os procedimentos utilizados so apresentados neste trabalho, no captulo 13 e os clculos, no captulo 20)
Amostra 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Valor total R$ 2.100.000 R$ 549.000 R$ 1.500.000 R$ 2.900.000 R$ 2.140.000 R$ 6.000.000 R$ 1.000.000 R$ 3.150.000 R$ 830.000 R$ 500.000 Valor das benfeitorias R$ 853.310,40 R$ 136.750,20 R$ 797.003,00 R$ 853.760,32 R$ 1.363.250,72 R$ 1.265.320,80 R$ 356.220,00 R$ 126.251,00 R$ 126.310,00 R$ 152.971,00 Tipo de informao OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

J de longa data os engenheiros de avaliaes concluram que algumas das principais diferenas entra as diversas propriedades rurais so as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as construes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), alm de rebanhos, mquinas e equipamentos. Com base nesta percepo, criou-se o que este autor chama de uma conjugao do MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO com o MTODO EVOLUTIVO: Para viabilizar este trabalho de avaliao, a recomendao a separao do valor das culturas (ou benfeitorias reprodutivas) das construes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), dos rebanhos,

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das mquinas e equipamentos em cada uma das amostras, pelo MTODO EVOLUTIVO. Como resultado desta separao (valor do imvel valor das culturas valor das construes valor dos rebanhos valor das mquinas) temos o valor de TERRA agora dita NUA, isto , sem as benfeitorias realizadas pelo proprietrio, ocupante ou explorador. E o que isto ajuda? Esta separao nos permite trabalhar com as propriedades como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando compar-las utilizando de suas caractersticas mais significativas tanto do ponto de vista agronmico, quanto do produtor rural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem, etc. associado ao tipo de acesso, parmetros para os quais existem sistemas de classificao que nos permitem compar-los. Apresentamos mais consideraes sobre esta separao no captulo 13.1. Vamos ento trabalhar?

10.1 Imvel paradigma


Primeiro, necessrio definir uma situao paradigma, aquela para a qual iremos homogeneizar os dados da pesquisa. Normalmente, adotamos o imvel avaliando, no entanto, destacamos que no existe uma obrigatoriedade de sempre ser o avaliando, podendo-se adotar qualquer padro (o solo mais comum no imvel ou na regio, seria outra opo), desde que existente na regio. Neste exemplo, adotaremos como paradigma o imvel avaliando. O imvel a ser avaliado tem as seguintes caractersticas, levantadas durante a vistoria:

10.1.1 Imvel objeto da avaliao


Nome: Fazenda So Joo da Boa Vista rea: 221,9967 alqueires ou 537,232 ha Localizao: distante 3 km da cidade de.... por estrada de terra e 20 km do municpio de..., sede da comarca e principal centro de referncia da regio por estrada asfaltada. Faz frente para rodovia asfaltada mas no tem acesso direto por esta. O acesso principal por estrada de terra com

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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condies de trfego em qualquer poca do ano, tanto para veculos leves quanto para caminhes, definida como SITUAO VICINAL I. Culturas (ou benfeitorias reprodutivas): 100,00 ha ocupados com cultivo de cana-de-acar, ciclo de cinco cortes, assim distribudos:
REA 35,00 ha 25,00 ha 15,00 ha 15,00 ha 10,00 ha ESTGIO 1 corte 2 corte 3 corte 4 corte 5 corte
o o o o o

PRODUTIVIDADE 91 t/ha 103,10 t/ha 103,50 t/ha 94,50 t/ha 63,60 t/ha

60,00 ha ocupados com cultivo de laranja, ciclo de 20 anos, perodo de formao de 4 anos, densidade de 250 plantas/ha, produtividade adulta de 700 cx./ha, assim distribudos:
Idade atual 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 No de cortes futuros 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Produo cx./ha atual 250 400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 600 500 400 300 rea avalianda (ha) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 3,00 3,00 3,00 3,00

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45 alqueires ou 108,90 ha ocupados com pastagens de capim elefante, com 40 subdivises, estado vegetativo excelente. 14,60 alqueires ou 35,332 ha ocupados por edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), estradas, carreadores. O restante est ocupado com a reserva legal e reas de preservao permanente. Edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas): SEDE: Trata-se de uma residncia do tipo construtivo mdio superior, estado de conservao bom. composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritrio, 3 dormitrios, 3 sutes, 2 banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m CASAS DOS FUNCIONRIOS: Trata-se de seis residncias do tipo construtivo proletrio, estado de conservao regular. So compostas de sala, 2 dormitrios, banheiro, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA TOTAL: 360,00 m CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com 5 tbuas e moures a cada 4 metros, com brete, embarcadouro e balana para 1 ton. Estado de conservao regular. 400,00 metros lineares. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Estado de conservao regular. REA CONSTRUDA TOTAL: 120,00 m CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservao e manuteno bons. 10.000 metros lineares. Terras: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII; situao VICINAL I. Rebanhos: 200 cabeas de boi gordo; 200 cabeas de garrotes. Mquinas: 3 tratores MF 275; 1 trator MF 290 com hidrulico; e diversos implementos em bom estado de conservao.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Recursos naturais: existem trs nascentes na propriedade, com crregos que atravessam o imvel; existem 35 alqueires cobertos com vegetao natural (mata). A curva de solos que corresponde regio em estudo a escala de Mendes Sobrinho (tabela 14) com a escala de situao de Kozma, de onde retiramos os ndices agronmicos do imvel avaliando, que neste caso tambm o paradigma:
Terras e situao Classe II; vicinal I Classe VI; vicinal I Classe VII; vicinal I Fonte: tabela 14. ndice agronmico 0,903 0,380 0,285 rea (ha) 193,60 241,032 102,60

Do que resulta como ndice agronmico do imvel paradigma: Ip = (193,60ha 0,903) + (241,032 ha 0,38) + (102,60 ha 0,285) = 537 ,23 ha I p = 0 ,550

10.2 Definio do que so imveis semelhantes


As normas de avaliao recomendam a utilizao de amostras de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir fazendas semelhantes? A princpio, seriam fazendas com as mesmas atividades econmicas: se estamos avaliando um imvel com cultivo de cana, laranja e pastagens, devemos procurar amostras com as mesmas atividades. Outra referncia seria comparar os ndices agronmicos (ou nota agronmica) do imvel avaliando com as amostras. A NBR 14653-3:2004 definiu o intervalo mximo de 50% entorno do ndice agronmico, mas para Graus II e III de fundamentao este intervalo vai para 20%. Neste exemplo aqui em estudo, como o ndice agronmico do avaliando igual a 0,550, teramos: Limite inferior dos semelhantes = 0,550 0,8 = 0,440 Limite superior dos semelhantes = 0,550 1,2 = 0,660

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Comparando estes limites com a amostragem, temos:


Observao 10 1 9 4 7 2 3 5 6 8 ndice agronmico 0,411 0,546 0,572 0,578 0,604 0,608 0,649 0,688 0,696 0,790

Ou seja, os dados nos 5, 6, 8 e 10 no so semelhantes ao avaliando por este critrio, portanto, no sero utilizados quando da homogeneizao.

10.3 O fator elasticidade de oferta


Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tm valor numa comercializao normal), devemos atentar para o fato de que o valor de VENDA (ou VALOR VISTA) no igual ao valor de OFERTA. Para aqueles dados que esto venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (ou apenas FATOR OFERTA), isto , aquela margem de negociao para transformar o preo pedido (ou ofertado) em VALOR VISTA (ou efetivamente transacionado). Na rea de avaliao de imveis urbanos, onde dispomos de uma base de dados maior, em perodos normais, entenda-se perodos em que a oferta e a procura so equivalentes, esta margem de 10% sobre o valor total do imvel. Na rea rural, freqentemente nos deparamos com margens diferentes. Geralmente so maiores, sendo a mais comumente encontrada a de 20%.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Deve-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20, 30, 40, 50%) quando o nmero de imveis ofertados maior que o nmero de compradores, ou menor no caso de existirem mais compradores do que vendedores (ex.: sem margem de negociao). Como podemos confirmar ou no esta margem? A verificao desta margem deve ser feita comparando-se diversas ofertas com vrias negociaes efetivamente realizadas. No exemplo aqui apresentado temos o seguinte quadro, sem considerar diferenas entre ofertas e vendas:
Observao 1 3 4 6 7 10 2 5 9 Unitrio (R$/ha) R$ 2.462,33 R$ 3.077,43 R$ 2.775,22 R$ 3.019,55 R$ 2.422,42 R$ 3.837,97 R$ 2.526,22 R$ 2.396,41 R$ 3.038,97 rea (ha) 510,00 193,60 701,64 1.239,04 242,00 121,00 147,62 259,11 222,64 ndice agronmico 0,546 0,649 0,578 0,696 0,604 0,411 0,608 0,688 0,572 Tipo de informao OFERTA OFERTA OFERTA OFERTA OFERTA OFERTA VENDA VENDA VENDA

A comparao destes valores nos levar definio do Fator Oferta para a regio em anlise. Assim: A mdia dos imveis em oferta = R$ 2.868,62 A mdia dos imveis vendidos = R$ 2.653,87 venda 2.653,87 A relao igual a = 0 ,92 oferta 2.868 ,62 Ou seja, a presente amostra confirmou o FATOR OFERTA DE 10%. Iremos, ento, trabalhar os dados amostrais apresentados com a correo do fator elasticidade da oferta de 10%. Assim, para a amostra 01 temos: uma oferta por R$ 2.100.000,00. Descontando o fator oferta de 10% resultar: R$ 2.100.000,00 0,90 = R$ 1.890.000,00.

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10.4 Homogeneizao da pesquisa


Definido o paradigma, os dados semelhantes, o fator oferta e a amostragem, vamos homogeneizao. Na pesquisa de mercado apresentada, vamos separar as benfeitorias das terras. Mas como fazer isto se ainda no analisamos como avaliar estas benfeitorias? Simples, nesta altura do nosso trabalho vamos apresentar os valores totais delas e a anlise detalhada faremos mais adiante no captulo 13 Avaliao de Benfeitorias. No quadro abaixo apresentamos um resumo destes valores:
Amostra 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Valor total R$ 2.100.000 R$ 549.000 R$ 1.500.000 R$ 2.900.000 R$ 2.140.000 R$ 6.000.000 R$ 1.000.000 R$ 3.150.000 R$ 830.000 R$ 500.000 Valor das benfeitorias R$ 853.310,40 R$ 136.750,20 R$ 797.003,00 R$ 853.760,32 R$ 1.363.250,72 R$ 1.265.320,80 R$ 356.220,00 R$ 126.251,00 R$ 126.310,00 R$ 152.971,00 Tipo de informao OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

Assim, para a amostra 01 resulta o seguinte valor vista de terra nua (VTN): VTN = R$ 2.100.000,00 0,90 R$ 853.310,40 = R$ 1.036.689,60 As terras deste imvel so:

Terras e situao Classe III; vicinal I Classe IV; vicinal I Classe VI; vicinal I Classe VII; vicinal I

ndice agronmico 0,713 0,523 0,380 0,285

rea (ha) 240,00 65,00 157,70 47,30

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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O ndice agronmico desta amostra de mercado (Iam), segundo a Tabela 14, igual a: Iam = [(240 ha 0,713) + (65 ha 0,523) + (157,70 ha 0,380) + (47,30 ha 0,285)] 510,00 ha = 0,546 Transportando este valor para a situao paradigma, resulta: q= VTN I p = S I am

onde: q = unitrio bsico de pesquisa homogeneizado VTN = valor da terra nua = valor vista do imvel descontadas as benfeitorias = R$ 1.036.689,60 S = rea total do imvel = 510,00 ha Ip = ndice agronmico da situao paradigma = 0,550 Iam = ndice agronmico da amostra de mercado = 0,546 Substituindo na equao, resulta: q amostra01 = q amostra01 = q amostra01 VTN I p = S I am

R$ 1.036.689,60 0,550 = 510,00 ha 0,546 = R$ 2.047,56/ha

Para as demais amostras, seguindo o mesmo procedimento, temos como resultado final destes clculos chamados de HOMOGENEIZAO um conjunto de valores todos para o mesmo tipo de solo e situao (definida como paradigma) que foram agrupados no quadro a seguir:
Quadro Resumo Escala de Mendes Sobrinho Observao 1 2 3 Unitrio (R$/ha) R$ 2.047,56 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 rea (ha) 510,00 147,62 193,60 ndice agronmico 0,546 0,608 0,649 Tipo de informao Oferta Venda Oferta

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4 5 6 7 8 9 10

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R$ 2.381,90 R$ 2.396,41 R$ 2.636,90 R$ 2.046,14 R$ 2.226,48 R$ 3.038,97 R$ 3.285,00 701,64 259,11 1.239,04 242,00 847,00 222,64 121,00 0,578 0,688 0,696 0,604 0,790 0,572 0,411 Oferta Venda Oferta Oferta Oferta Venda Oferta

Mdia aritmtica simples: R$ 2.500,64 Transportando para a CLASSE I, ASFALTO, temos: 0,550...................R$ 2.500,64/ha 1,000...................x x = R$ 2.500,64 1,000 = R$ 4.546,62/ha para CLASSE I, situao 0 ,550

ASFALTO (ou tima). Neste ponto do laudo pode surgir um questionamento: o que aconteceria se o engenheiro de avaliaes tivesse adotado outra curva de valores de terras, como por exemplo a escala de Ribeiro Preto (a mais prxima da fazenda avalianda segundo a TABELA 5 Alguns exemplos de outras escalas de valores relativos de terras). Neste caso, o ndice agronmico do imvel paradigma igual a 0,514. Seguindo os mesmos procedimentos utilizados no exemplo anterior, encontramos o seguinte quadro resumo:
Quadro Resumo Escala de Ribeiro Preto Observao 1 2 3 4 5 6 Unitrio (R$/ha) R$ 1.849,17 R$ 2.289,41 R$ 2.156,00 R$ 1.943,37 R$ 2.256,11 R$ 2.362,60 rea (ha) 510,00 147,62 193,60 701,64 259,11 1.239,04 ndice agronmico 0,565 0,627 0,681 0,662 0,683 0,726 Tipo de informao OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS Quadro Resumo Escala de Ribeiro Preto Observao 7 8 9 10 Unitrio (R$/ha) R$ 1.776,94 R$ 1.933,86 R$ 2.607,54 R$ 3.210,62 rea (ha) 242,00 847,00 222,64 121,00 ndice agronmico 0,650 0,850 0,623 0,393 Tipo de informao OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

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Mdia aritmtica simples: R$ 2.238,56 Transportando para a CLASSE I, ASFALTO, temos: 0,514................R$ 2.238,56/ha 1,000.................x x = R$ 2.238,56 1,000 = R$ 4.355,18/ha para CLASSE I, situao 0 ,514

ASFALTO (ou tima). Os valores e as mdias adotando duas escalas de valores de terras diferentes so e sero diferentes. Qual resultado seria o correto? Demonstraremos a seguir.

10.5 A definio da curva de valores de terras a ser adotada


Lembra-se de quando falamos em teste de resduos para verificar se a curva de solos est adequada ao mercado em estudo? (Captulo 7.1) Vamos colocar a idia em prtica. Com base nos valores determinados acima, avaliaremos cada uma das amostras utilizadas, encontrando os chamados VALORES ESTIMADOS ou calculados. O resultado ser comparado com os VALORES OBSERVADOS, aqueles que o mercado apresentou, todos vista (ou seja, para as OFERTAS j com o desconto de 10% como FATOR FONTE). A diferena entre o OBSERVADO e o ESTIMADO o RESDUO. A curva de valores de terras que apresentar os menores resduos um indicativo de que, talvez, esta seja a melhor curva para a regio, dentre as curvas testadas.

100

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Apresentaremos o procedimento adotando como exemplo os resultados da curva de Mendes Sobrinho. Assim, para a amostra 01, que tem rea total de 510 ha distribudas em 240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII, situao VICINAL I, com ndice agronmico ponderado de 0,546 temos: Como para Classe I, Asfalto, o valor seria de R$ 4.546,62 que corresponde ao ndice agronmico 1,000 resulta: Valor estimado
amostra 01

= R$ 4.546,62/ha = R$ 1.266.051,30

1,000 510 ha = 0 ,514

Valor observado amostra 853.310,40 = R$ 1.036.689,60

01

= R$ 2.100.000,00 0,9 R$

Resduo = observado estimado = R$ 1.036.689,60 R$ 1.266.051,30 = 229.361,70 %Resduo = %Resduo = resduo 100 = valorobservado -229.361,70 100 = 22 ,12% 1036.689 ,60 .

Este procedimento deve ser repetido para cada uma das amostras. Adotando a recomendao do eng. Paulo Grandiski, o resumo destes clculos apresentado no quadro a seguir.
ANLISE DE RESDUOS Escala de solos de Mendes Sobrinho Observao 10 3 2 7 9 5 1 Valor observado 297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 Valor estimado 226.107,87 571.266,21 408.072,44 664.570,09 579.012,19 810.515,08 1.266.051,30 Resduos (observado estimado) 70.921,13 -18.269,21 4.177,36 -120.790,09 124.677,81 -33.765,80 -229.361,70 % Resduo (resduo observado) 23,88% -3,30% 1,01% -22,21% 17,72% -4,35% -22,12%

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS ANLISE DE RESDUOS Escala de solos de Mendes Sobrinho Observao 4 8 6 Valor observado 1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20 Valor estimado 1.843.871,55 3.042.278,62 3.920.875,49 Resduos (observado estimado) -87.631,87 -333.529,62 213.803,71

101

% Resduo (resduo observado) -4,99% -12,31% 5,17%

SOMA DOS QUADRADOS DOS RESDUOS

2,54E+11

Quanto mais prximos da bissetriz estiverem os pontos, melhor a significncia dos parmetros adotados, no caso, as escalas de solos e situao. No grfico acima apresentamos os limites de 30% em torno dos valores observados. O esperado que nenhum ponto esteja fora deste intervalo. Neste exemplo, dois pontos em dez dados esto fora. Este autor recomenda que no mnimo 70% por dados devem estar dentro do intervalo de 30%. A soma dos quadrados dos resduos resultou igual a 2,54E+11. Todas as amostras apresentaram resduos inferiores aos 30% admitidos como tolerveis, limites estes representados no grfico pelas duas retas, o que auxilia na sua leitura: os pontos fora da regio entre as duas re-

102

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

tas apresentam diferenas entre o valor observado e o valor estimado superiores a 30%. Como aqui o objetivo procurar a melhor escala de valores, todas as amostras foram consideradas na determinao da soma dos quadrados dos resduos. A definio de qual escala de solos (ou curva de solos) melhor representa este mercado, na data da coleta das observaes (amostras), feita repetindo-se todo este procedimento, desde a homogeneizao at o quadro acima e comparando-se a propriedade dos mnimos quadrados, que foi definida por Triola (1999) como: uma reta verifica a propriedade dos mnimos quadrados se a soma dos quadrados dos resduos a menor possvel (veja item 7.1). Desta forma e buscando definir qual a escala de solos a ser adotada na regio onde foi coletada aquela amostragem, utilizando como exemplo as escalas de Ribeiro Preto, Mendes Sobrinho, Souza, Borgonovi e Marques, temos para cada curva de solos os seguintes resultados:
ANLISE DE RESDUOS Escala de solos Observao Valor observado 297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20 Valor estimado Regio de Ribeiro Preto (SP) Resduos (observado estimado) 89.927,36 -21.196,25 9.144,64 -141.289,04 99.606,66 6.004,67 -218.254,10 -266.676,79 -426.759,31 217.011,75 % Resduo (resduo observado) 30,28% -3,83% 2,22% -25,98% 14,15% 0,77% -21,05% -15,18% -15,75% 5,25%

10 3 2 7 9 5 1 4 8 6

207.101,64 574.193,25 403.105,16 685.069,04 604.083,34 770.744,61 1.254.943,70 2.022.916,47 3.135.508,31 3.917.667,45

SOMA DOS QUADRADOS DOS RESDUOS

3,87E+11

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS ANLISE DE RESDUOS Escala de solos Observao Valor observado 297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20 Valor estimado Resduos (observado estimado) 93.139,17 -10.480,35 38.536,32 -123.495,81 116.721,42 -131.985,90 -110.508,16 -184.075,90 -705.674,02 -50.974,18 Marques

103

% Resduo (resduo observado) 31,36% -1,90% 9,35% -22,71% 16,59% -16,99% -10,66% -10,48% -26,05% -1,23%

10 3 2 7 9 5 1 4 8 6

203.889,83 563.477,35 373.713,48 667.275,81 586.968,58 908.735,18 1.147.197,76 1.940.315,58 3.414.423,02 4.185.653,38

SOMA DOS QUADRADOS DOS RESDUOS

6,03E+11

ANLISE DE RESDUOS Escala de solos Souza Observao Valor observado 297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20 Valor estimado Resduos (observado estimado) 79.533,43 -13.859,37 11.729,66 -121.017,77 122.279,21 -46.361,72 -211.544,34 -171.234,30 -408.003,49 184.631,44 % Resduo (resduo observado) 26,78% -2,51% 2,85% -22,25% 17,38% -5,97% -20,41% -9,75% -15,06% 4,47%

10 3 2 7 9 5 1 4 8 6

217.495,57 566.856,37 400.520,14 664.797,77 581.410,79 823.111,00 1.248.233,94 1.927.473,98 3.116.752,49 3.950.047,76

SOMA DOS QUADRADOS DOS RESDUOS

3,13E+11

104

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


ANLISE DE RESDUOS Escala de solos Borgonovi % Resduo (resduo observado) 23,25% -2,94% 2,32% -22,35% 18,22% -2,51% -22,19% -9,41% -11,69% 5,53%

Observao

Valor observado 297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20

Valor estimado

Resduos (observado estimado) 69.053,24 -16.236,00 9.548,28 -121.523,91 128.240,65 -19.479,16 -230.060,59 -165.254,13 -316.585,66 228.548,96

10 3 2 7 9 5 1 4 8 6

227.975,76 569.233,00 402.701,52 665.303,91 575.449,35 796.228,44 1.266.750,19 1.921.493,81 3.025.334,66 3.906.130,24

SOMA DOS QUADRADOS DOS RESDUOS

2,69E+11

Concluindo, temos os seguintes resultados para estas curvas de solos:


ESCALA Mendes Sobrinho Borgonovi Souza Ribeiro Preto Marques Soma dos quadrados dos resduos 2,54E+11 2,69E+11 3,13E+11 3,87E+11 6,03E+11

Como j citamos, uma reta verifica a propriedade dos mnimos quadrados se a soma dos quadrados dos resduos for a menor possvel (Triola, 1999), portanto, para esta pesquisa amostral, a escala de solos que melhor representa a regio a de MENDES SOBRINHO, DENTRE ESTAS CINCO CURVAS DE VALORES TESTADAS. Recomendamos, assim, que este teste seja realizado em todas as situaes novas para verificao de qual escala ser adotada. Uma vez definida qual a melhor para uma determinada regio, pode-se adot-la, lembrando-se apenas de revis-la aps um certo perodo.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

105

10.6 Saneamento dos dados amostrais


Agora que definimos qual escala (ou curva) de valores de terras a melhor para a regio, vamos continuar a identificao do valor do imvel avaliando, agora com o saneamento da amostragem.
QUADRO RESUMO Observao 10 1 9 4 7 2 3 5 6 8 Unitrio (R$/ha) R$ 3.285,00 R$ 2.047,56 R$ 3.038,97 R$ 2.381,90 R$ 2.046,14 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 R$ 2.396,41 R$ 2.636,90 R$ 2.226,48 rea (ha) 121,00 510,00 222,64 701,64 242,00 147,62 193,60 259,11 1.239,04 847,00 ndice agronmico 0,411 0,546 0,572 0,578 0,604 0,608 0,649 0,688 0,696 0,790 Tipo de informao OFERTA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA

Como explicamos no item 10.2 trabalharemos apenas com as observaes consideradas semelhantes, numa faixa de 20% (0,440 a 0,660) em torno do ndice agronmico do avaliando (0,550):
QUADRO RESUMO VERIFICAO DE SEMELHANTES Observao 1 9 4 7 2 3 Unitrio (R$/ha) R$ 2.047,56 R$ 3.038,97 R$ 2.381,90 R$ 2.046,14 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 rea (ha) 510,00 222,64 701,64 242,00 147,62 193,60 ndice agronmico 0,546 0,572 0,578 0,604 0,608 0,649 Tipo de informao OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

A mdia aritmtica simples entre os seis valores efetivamente utilizados acima (excluda as observaes pelo critrio de semelhana) igual a R$ 2.410,26.

106

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

Da forma tradicional, para fazer o saneamento da amostragem, eliminaremos os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta mdia, cujos limites so: Limite Inferior: R$ 2.410,26 0,70 = R$ 1.687,18 Limite Superior: R$ 2.410,26 1,30 = R$ 3.133,34 Ou seja, nenhuma observao est fora deste intervalo, resultando deste saneamento um novo conjunto, agora dito saneado:
QUADRO RESUMO APS SANEAMENTO DAS AMOSTRAS Observao 1 4 5 3 2 Unitrio (R$/ha) R$ 2.047,56 R$ 2.381,90 R$ 2.396,41 R$ 2.420,79 R$ 2.526,22 rea (ha) 510,00 701,64 259,11 193,60 147,62 ndice agronmico 0,546 0,578 0,688 0,649 0,608 Tipo de informao OFERTA OFERTA VENDA OFERTA VENDA

A mdia aritmtica simples, agora chamada mdia saneada, igual a R$ 2.410,00. Este valor corresponde situao definida como paradigma, que foi fixada no princpio da homogeneizao como sendo o prprio imvel avaliando (NDICE AGRONMICO = 0,550). Este valor tambm chamado de unitrio bsico. Assim, para o exemplo citado, temos como valor das terras do imvel avaliando: V terras = 537,232 ha R$ 2.410,00/ha V terras R$ 1.294.729,12 equivalente a R$ 1.295.000,00 Agora, havendo necessidade de outras avaliaes na mesma regio, pode-se utilizar o valor unitrio bsico para agilizar estes novos trabalhos, montando a tabela a seguir: Como aquele valor unitrio bsico de R$ 2.531,00 corresponde a terras cujo ndice agronmico igual a 0,550, podemos agora calcular os valores para os demais tipos de solos e situaes existentes na regio do imvel avaliando, utilizando da mesma TABELA adotada no incio desta homogeneizao.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

107

Se para o ndice agronmico 0,550 (paradigma) temos R$ 2.410,00, para CLASSE I, ASFALTO, cujo ndice agronmico 1,000, teremos: 0,550.................R$ 2.410,00/ha 1,000.................x x = R$ 2.410,00 1,000 = R$ 4.382,00 0 ,550

Repetindo o procedimento para os demais ndices agronmicos, podemos montar uma tabela de preos de terras para uma determinada regio, que neste exemplo seria igual a:
QUADRO RESUMO COM PREOS DE TERRAS (R$/ha) PARA A REGIO GEO-ECONMICA DE SANTA LCIA/SP, 04/00 SITUAO I 100% ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V 100% 95% 90% 80% 75% 70% 4.382 4.163 3.944 3.506 3.287 3.067 II 95% 4.163 3.955 3.747 3.331 3.123 2.914 CLASSES DE CAPACIDADE DE USO III 75% 3.287 3.122 2.958 2.630 2.465 2.300 IV 55% 2.410 2.290 2.169 1.928 1.808 1.687 V 50% 2.191 2.082 1.972 1.753 1.644 1.534 VI 40% 1.753 1.665 1.578 1.402 1.315 1.227 VII 30% 1.315 1.249 1.183 1.052 986 920 VIII 20% 876 833 789 701 657 613

A Influncia de Outras Variveis na Avaliao das Terras

Aos dois fatores j citados, capacidade de uso das terras e situao, podem-se juntar outras variveis, como: Dimenso (rea) Potencial de irrigao (rea irrigada); Pluviosidade (ndice de precipitao); Porcentagem de rea com cobertura florstica natural (mata nativa); Nmero de audes (ou represas, ou crregos); Porcentagem da rea que j foi aberta; etc.

Para a correo destas ou de outras variveis apresentaremos um procedimento utilizando como exemplo a dimenso dos imveis. Para as demais a homogeneizao poder ser feita utilizando-se da mesma seqncia sugerida a seguir. No recomendada a aplicao indiscriminada de tabelas (que no foram feitas para a prpria regio do imvel avaliando com estudos fundamentados) em que se fixam limites de reas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na regio como se comporta o mercado imobilirio. E isto relativamente simples de ser elaborado. A metodologia a mesma utilizada para verificar, na cidade, se os ndices de zoneamento correspondem ao mercado ou se j esto diludos nos valores, sugerida pelo eng. Jos Fiker. A seguir, apresentamos uma sugesto para determinar se h ou no influncia de outras variveis alm dos solos e localizao.

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

11.1 Exemplo simplificado usando regresso


Elaborou-se uma pesquisa, que homogeneizada para a CLASSE III de Capacidade de Uso das Terras e Situao Vicinal II, apresentou o seguinte resultado:
Observao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 q (R$/ha) Classe III, Vicinal II 601 655 675 645 620 651 653 640 660 629 653 659 669 684 610 658 590 583 584 587 605 603 537 559 568 563 515 500 595 rea (ha) 225 238 249 259 274 283 287 295 302 318 319 330 353 357 369 378 395 448 449 451 452 463 469 470 471 471 475 480 480

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS Observao 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 q (R$/ha) Classe III, Vicinal II 569 515 550 556 548 593 598 540 542 560 521 542 498 512 536 489 523 532 516 549 rea (ha) 490 491 509 525 526 530 540 552 562 589 623 642 653 689 691 705 715 726 734 742

111

Destaque-se que os valores acima sofreram o processo de homogeneizao explicado no captulo anterior. Pode-se determinar a equao ajustada para esta amostragem, que representar a variao do valor/ha em funo da rea das amostras. Saliente-se a simplificao conceitual existente neste exemplo, pois usado o conceito de correlao isolada do valor unitrio rea, quando na verdade todas as outras variveis esto presentes, e portanto a equao indica na verdade o coeficiente de correlao com influncia de todas as demais variveis explicativas. Plotando estes dados em um grfico, tem-se:

112

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O conjunto de informaes plotadas no grfico nos permite visualizar claramente uma tendncia: na medida em que a rea aumenta (dentro deste intervalo de 200 a 750 ha) o valor unitrio diminui. Uma das maneiras de corrigir esta tendncia aderindo aos dados uma linha de tendncia. Neste exemplo, temos: Y LINEAR = 0,3075x + 727,04 (R2 = 0,6886) onde: y = valor em R$/ha previsto x = rea em ha Do que resulta, considerando que a rea do imvel avaliando de 537,232 ha de solos CLASSE III, Situao Vicinal II (hiptese): y = 0,3075 537,232 + 727,04 = y = R$ 561,84/ha Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE III, SITUAO VICINAL II com REA de 537,232 hectares. Deve-se, no entanto, aplicar tal correo somente quando o nmero de elementos disponveis for estatisticamente conveniente, no sendo recomendada, pelo simples bom senso, a homogeneizao pela rea por meio deste mtodo para pesquisas com nmero pequeno de amostras.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

113

No caso de poucos dados amostrais, a recomendao o isolamento da varivel, tornando-a comum a todas as amostras. No exemplo a seguir, o leitor pode entender o porqu desta recomendao. Utilizando as amostras do item 10.6, temos:
Observao 10 2 3 9 7 5 1 4 8 6 Unitrio (R$/ha) R$ 3.285,00 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 R$ 3.038,97 R$ 2.046,14 R$ 2.396,41 R$ 2.047,56 R$ 2.381,90 R$ 2.226,48 R$ 2.636,90 rea (ha) 121,00 147,62 193,60 222,64 242,00 259,11 510,00 701,64 847,00 1.239,04 ndice agronmico 0,411 0,608 0,649 0,572 0,604 0,688 0,546 0,578 0,790 0,696 Tipo de informao OFERTA VENDA OFERTA VENDA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA OFERTA OFERTA

A partir destes dados produzimos este grfico.

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

Perceba a diferena deste para o anterior. Aqui no possvel verificar nenhuma tendncia objetiva na medida em que a rea dos imveis aumenta, exatamente porque temos poucas informaes, poucos dados. Nestes casos, a recomendao no corrigir a varivel rea. Um outro exemplo, agora analisando a varivel % do imvel coberta com Mata Natural. Na descrio das amostras apresentamos a porcentagem de cada imvel coberta com vegetao natural (mata). usual a informao de que quanto maior a rea coberta com vegetao natural, menor o valor do imvel. No exemplo apresentado aqui, verificaremos o quanto isto significativo, utilizando o mesmo procedimento adotado na correo da rea. Assim, temos o seguinte quadro resumo:
QUADRO RESUMO INFLUNCIA DA MATA Observao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Unitrio (R$/ha) R$ 2.047,56 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 R$ 2.381,90 R$ 2.396,41 R$ 2.636,90 R$ 2.046,14 R$ 2.226,48 R$ 3.038,97 R$ 3.285,00 rea (ha) 510,00 147,62 193,60 701,64 259,11 1.239,04 242,00 847,00 222,64 121,00 rea com Mata (ha) 76,50 15,00 25,00 85,00 25,00 266,20 25,00 180,00 30,00 15,00 % do imvel om Mata 15,00% 10,16% 12,91% 12,11% 9,65% 21,48% 10,33% 21,25% 13,47% 12,40%

Colocando estas informaes em um grfico, resulta:

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

115

Verifique que, assim como no exemplo anterior, no existe uma tendncia de alterao significativa no valor por hectare medida que a porcentagem do imvel coberta com mata aumenta, ou seja, neste exemplo no necessria a correo desta varivel.

A Influncia da Varivel Tempo na Formao do Valor

Ao longo dos anos de trabalhos, deparamo-nos algumas vezes com a necessidade de determinar o valor de propriedades em datas pretritas. Nestas ocasies, encontramos a dificuldade natural da rea de engenharia de avaliaes: a falta de ndices prprios que expliquem a variao dos preos das terras ao longo do tempo. Sabe-se que a aplicao de ndices de custo de vida ou mesmo do dlar no explica a flutuao dos preos de terras agrcolas. Procurando dar uma soluo a isto, encontramos os dados publicados pelo Instituto de Economia Agrcola de So Paulo, de preos de terras no Estado de So Paulo. Utilizamos ento o seguinte procedimento: adotamos jun/97 como base 100, e a partir deste nmero, com valores deflacionados, montamos um ndice com a evoluo dos preos das terras no Estado de So Paulo, cujo resultado reproduzimos a seguir. Esperamos com isto facilitar o trabalho dos engenheiros de avaliaes para solucionar dvidas quanto a valores passados (veja quadro ndice de Terras na pgina seguinte). A tabela (nas pginas 118 e 119) apresenta os ndices mensais que deram origem ao grfico.

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

TABELA DOS NDICES MENSAIS


Ms Fev/90 Mar/90 Abr/90 Mai/90 Jun/90 Jul/90 Ago/90 Set/90 Out/90 Nov/90 Dez/90 Jan/91 Fev/91 Mar/91 Abr/91 Mai/91 Jun/91 Jul/91 Ago/91 Set/91 Out/91 Nov/91 Dez/91 Jan/92 Mar/92 Fev/92 Abr/92 ndice de terras 1,527 1,541 1,555 1,568 1,582 1,602 1,622 1,642 1,663 1,683 1,586 1,489 1,391 1,436 1,481 1,527 1,572 1,511 1,451 1,390 1,329 1,269 1,223 1,176 1,138 1,130 1,146 Ms Mai/92 Jun/92 Jul/92 Ago/92 Set/92 Out/92 Nov/92 Dez/92 Jan/93 Fev/93 Mar/93 Abr/93 Mai/93 Jun/93 Jul/93 Ago/93 Set/93 Out/93 Nov/93 Dez/93 Jan/94 Fev/94 Mar/94 Abr/94 Mai/94 Jun/94 Jul/94 ndice de terras 1,153 1,161 1,161 1,161 1,161 1,161 1,161 1,172 1,183 1,194 1,222 1,250 1,277 1,305 1,363 1,420 1,478 1,535 1,593 1,556 1,519 1,482 1,551 1,619 1,687 1,755 1,845

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Ms Ago/94 Set/94 Out/94 Nov/94 Dez/94 Jan/95 Fev/95 Mar/95 Abr/95 Mai/95 Jun/95 Jul/95 Ago/95 Set/95 Out/95 Nov/95 Dez/95 Jan/96 Fev/96 Mar/96 Abr/96 Mai/96 Jun/96 Jul/96 Ago/96 Set/96 Out/96 Nov/96 Dez/96 Jan/97 Fev/97 Mar/97 Abr/97 Mai/97 Jun/97 Jul/97 Ago/97 Set/97 Out/97 Nov/97 Dez/97 Jan/98

ndice de terras 1,934 2,023 2,112 2,201 2,197 2,193 2,188 2,101 2,014 1,926 1,839 1,780 1,720 1,661 1,602 1,543 1,486 1,430 1,374 1,323 1,271 1,219 1,168 1,147 1,127 1,107 1,086 1,066 1,063 1,060 1,057 1,042 1,028 1,014 1,000 0,965 0,929 0,894 0,858 0,823 0,787 0,752

Ms Fev/98 Mar/98 Abr/98 Mai/98 Jun/98 Jul/98 Ago/98 Set/98 Out/98 Nov/98 Dez/98 Jan/99 Fev/99 Mar/99 Abr/99 Mai/99 Jun/99 Jul/99 Ago/99 Set/99 Out/99 Nov/99 Dez/99 Jan/00 Fev/00 Mar/00 Abr/00 Mai/00 Jun/00 Jul/00 Ago/00 Set/00 Out/00 Nov/00 Dez/00 Jan/01 Fev/01 Mar/01 Abr/01 Mai/01 Jun/01

ndice de terras 0,716 0,738 0,760 0,781 0,803 0,807 0,810 0,814 0,818 0,821 0,823 0,826 0,828 0,865 0,901 0,938 0,975 0,987 0,998 1,010 1,022 1,033 1,045 1,057 1,068 1,080 1,092 1,104 1,115 1,138 1,162 1,185 1,208 1,231 1,254 1,277 1,299 1,322 1,345 1,368 1,390

Avaliao de Benfeitorias

As benfeitorias existentes nas propriedades rurais so divididas em: (a) CULTURAS (ou benfeitorias reprodutivas ou capital fundirio produtivo) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda de seus produtos, como: (re)florestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas anuais, culturas perenes e semi-perenes, canaviais, cafezais, pomares, etc.

(b) EDIFICAES, INSTALAES, OBRAS E TRABALHOS DE MELHORIAS DAS TERRAS (ou benfeitorias no reprodutivas ou capital fundirio auxiliar) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, mas so consideradas como necessrias para o xito das exploraes. o caso das: edificaes em geral: casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais, cercas e outras; trabalhos de conservao do solo,

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sistemas de irrigao e drenagem, audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio solo.

13.1 Por que avaliar separadamente as benfeitorias das terras


muito comum o argumento de que o mercado imobilirio compra e vende fazendas de porteira fechada no valorizando as benfeitorias (sejam culturas ou construes) separadamente, apenas os engenheiros fazem isto. Geralmente, quem utiliza desta opinio conclui que as benfeitorias ento no valem nada. Primeiro, faz-se necessrio esclarecer que o comrcio de imveis abrange, na grande maioria dos casos, todos seus componentes de forma nica, ou seja, o preo pago pela propriedade abrange terras, benfeitorias, etc. Segundo, a crena de que as benfeitorias no valem nada est absolutamente errada. Basta ter algum conhecimento do mercado imobilirio rural para notar que existem fazendas diferentes, com valores diferentes, justamente em funo de seus componentes: terras, construes, culturas, produtividades, instalaes, recursos naturais, etc. Apresentaremos a seguir um exemplo real, em que se pode claramente perceber que os diferentes valores correspondem tambm presena ou no de benfeitorias, deixando claro que o argumento citado no incio deste item no passa de subterfgio daqueles que no conhecem o tema aqui discutido. Os quatro imveis a seguir descritos pertencem mesma regio, com atividades voltadas ao cultivo de cana-de-acar, laranja e explorao de pecuria: 1. rea com 90 alqueires ou 217,80 ha localizada no municpio de Santa Gertrudes, a 5 km do trevo de acesso da cidade na Rodovia Washington Lus. Apresenta topografia plana com solos denominados de Latossolo Roxo, ou na linguagem popular terra roxa enquadrados como CLASSE II MUITO BOA (ndice agronmico 0,950). Tem algumas nascentes. Totalmente ocupada com cultivo de cana-de-acar, sem benfeitorias. OFERTA DE R$ 1.350.000,00 ou R$ 6.198,35/ha.

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2.

3.

4.

rea com 60 alqueires ou 145,20 hectares localizada no municpio de Ipena, distante 3 km do centro da cidade, caminho para Charqueada. Apresenta topografia plana, como solos denominados Podzlico Vermelho Amarelo associado ao Litlico, comumente conhecidos como terra vermelha enquadrados como CLASSE III MUITO BOA (ndice agronmico 0,789). Possui uma represa, sem benfeitorias, totalmente ocupado com cana-de-acar, sem conservao, com produtividade esperada de 60 ton./ha, necessitando de reforma imediata. OFERTA DE R$ 600.000,00 ou R$ 4.132,23/ha. rea de 112 alqueires ou 271,04 hectares, localizada na regio de Rio Claro/SP, possui asfalto cortando a fazenda ao meio. Haras com terras onduladas denominadas Latossolo Roxo enquadrados como CLASSE II TIMA (ndice agronmico 1,00). Fazenda com sede centenria (600,00 m) padro mdio superior, cocheiras com 22 baias para cavalos de raa (200,00 m) padro proletrio 1, redondel, toda piqueteada em coast-cross, cercas todas em madeiras (5.000 m), gua encanada, depsitos (1.200,00 m) padro rancho 2 e casas de caseiros (280,00 m) padro proletrio 3. Fazenda de luxo. Imvel com vocao para criao de cavalos de raa. OFERTA DE R$ 2.000.000,00 ou R$ 7.378,98/ha. rea de 113 alqueires ou 273,46 ha, localizada na regio de Rio Claro. Distante aproximadamente 4 km do asfalto. rea com 108 alqueires escriturados e 5 alqueires em processo de anexao. Topografia ondulada mansa, com reas planas. Solo de terra mista-arenosa enquadrados como CLASSE III MUITO BOA (ndice agronmico 0,830). Razovel de aguadas. Formao de 40 alqueires aproximadamente em pastagens, campo de feno e 30.000 ps de laranjas Pera-Rio/Valncia idade de 7 anos com boa produo. Propriedade com casa de administrador, casa de hspedes, 7 casas de colonos, capela, museu, escritrio, depsito para bebidas, 5 baias, 15 baias dotadas de farmcia, baia para garanho, depsito de rao, 3 clipes para trato, depsito de feno com todos maquinrios para fenagem, redondel, pista de treino iluminada, paiol, telefone, 2 terreiros de caf, estbulo completo, aude com peixes, todo ajardinado, 2 caixas de gua, sendo uma de 30.000 lts. e outra tipo taa de 20.000 lts. e 20 ha aproximadamente do haras todo cercado em tbuas. A fa-

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zenda possui casa sede antiga (restaurada) com 442 m entrada, sala de TV, sala de estar, 4 quartos, 2 w.c., 1 sute, dispensa, cozinha, rea de servio e salo de festas, piscina, churrasqueira, sauna e w.c. Jardins na frente da sede com Palmeiras Imperiais. Vrios maquinrios existentes na fazenda, sendo 4 tratores com implementos e inmeros outros maquinrios e implementos para lida da fazenda. OFERTA DE R$ 2.200.000,00 ou R$ 8.045,05/ha. Percebam os valores unitrios: comeam em R$ 4.132,23/ha para um imvel declaradamente sem benfeitorias, apenas com um cultivo de cana-de-acar com baixa perspectiva de produo, at R$ 8.045,05/ha para um imvel com todas as benfeitorias e culturas possveis e teis na regio. Voc ainda acha que as benfeitorias no agregam valor s terras? Vamos fazer a seguinte experincia: iremos homogeneizar estes dados para uma situao paradigma IGUAL AO IMVEL No 3. Para tanto, iremos deduzir o valor das benfeitorias, conforme apresentamos a seguir: IMVEL 01
Benfeitorias: Cana Unidade 217,80 Unitrio 2.131,91 conservao 1,00 Valor R$ 464.330,00

IMVEL 02
benfeitorias: cana represa total benfeitorias unidade 145,20 Unitrio 2.131,91 conservao 0,20 Valor R$ 61.910,67 R$ 10.000,00 R$ 71.910,67

IMVEL 03
benfeitorias: sede cocheiras redondel pastagens 260,00 286,11 1,00 unidade 600,00 200,00 Unitrio 830,60 209,36 conservao 0,80 0,80 Valor R$ 398.688,00 R$ 33.497,60 R$ 15.000,00 R$ 74.388,60

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS benfeitorias: cercas depsitos casas cercas total benfeitorias unidade 5.000,00 1.200,00 280,00 15.000,00 Unitrio 20,00 77,62 230,71 2,40 conservao 0,80 0,80 0,80 0,80 Valor

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R$ 80.000,00 R$ 74.515,20 R$ 51.679,04 R$ 28.800,00 R$ 756.568,44

IMVEL 04
benfeitorias: pastagens laranja casa adm. e colnia casa hosp. capela mus. esc. depos. baias, deposit Galpes Estbulo cx dgua, cercas Sede Jardins/piscina/churrasqueira/ mquinas/implementos total benfeitorias 442,00 830,60 0,80 unidade 96,80 120,00 560,00 180,00 150,00 300,00 800,00 500,00 unitrio 286,11 2.024,46 230,71 230,71 230,71 209,36 209,36 77,62 conservao 1,00 1,00 0,60 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 Valor R$ 27.695,45 R$ 242.935,20 R$ 77.518,56 R$ 33.222,24 R$ 27.685,20 R$ 50.246,40 R$ 133.990,40 R$ 31.048,00 R$ 35.000,00 R$ 293.700,16 R$ 90.000,00 R$ 1.043.041,61

Efetuando esta operao, descontando antes o fator oferta de 10%, encontraremos como resultados da homogeneizao (os valores originais foram homogeneizados da mesma forma, apenas no descontamos o valor das benfeitorias):
Amostras 01 02 03 04 MDIAS Valor original R$/ha com benfeitorias 6.461,42 5.237,30 7.378,98 9.692,83 7.192,63 Valor homogeneizado R$/ha de terra sem benfeitorias 3.627,89 4.085,79 3.849,73 4.128,02 3.922,86

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O valor homogeneizado aquele do qual foram descontadas as benfeitorias corresponde a 55% do valor original, indicando que as benfeitorias, neste exemplo, significavam 45% do valor dos imveis. Imagine agora se estivssemos avaliando um imvel com as terras iguais amostra 03 (paradigma) mas sem benfeitorias, apenas com pastagens mal conservadas e construes velhas: pelo critrio daqueles que insistem em afirmar que as benfeitorias no valem nada, o valor deste imvel seria de R$ 7.192,63/ha, enquanto pelo critrio recomendado pelas normas brasileiras para avaliao de imveis rurais o valor seria de R$ 3.922,86/ha! Entendo que a diferena suficiente para ser auto-explicativa. Passemos ento ao item seguinte a que nos propomos.

13.2 Avaliao de produes vegetais


Os critrios que definem como as produes vegetais ou culturas existentes em uma propriedade rural so avaliadas dependem da finalidade de uso e dos dados disponveis. Quando falamos em finalidade de uso estamos querendo dizer que separamos as culturas com finalidade comercial daquelas no comerciais. Como CULTURAS NO COMERCIAIS podemos citar os pomares (conjunto de rvores frutferas destinadas ao consumo interno da propriedade) existentes junto sede da fazenda, que geralmente no tm sua produo comercializada mas exercem influncia no chamado componente emocional das transaes imobilirias. Como CULTURAS COMERCIAIS, que so aquelas responsveis pela definio de propriedades rurais porque delas resultam os produtos responsveis pela renda dos imveis, podemos citar a cana-de-acar, a laranja, o caf, a soja, o trigo, o algodo, a seringueira, o florestamento de eucalipto ou pinus, as pastagens, o caju, etc. Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAO DE IMVEIS RURAIS, NBR 14653-3 (ABNT, 2004), no item que se refere avaliao de produes vegetais temos o seguinte:

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o seguinte: 10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. A definio do Mtodo na mesma NBR : 8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser observados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal. 8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver. 8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento. Voltando a produes vegetais: 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e indiretos. 10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de suporte da pastagem. 10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra. No existem mais as duas opes que a antiga NBR 8799 de 1985 apresentava para avaliao de culturas. Agora temos apenas a opo do valor econmico determinado atravs do Mtodo da Capitalizao da Renda. Destaque seja feito a lembrana no item 8.2.2.2 para incluir o custo da capital terra, alm dos custos diretos e indiretos.

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13.2.1 Avaliao de um pomar de laranja


Antes de se comear a falar de avaliao, deve-se buscar na propriedade os dados agronmicos necessrios. Neste caso, como exemplo temos: 5 ha plantados com laranja; densidade (289 ps/ha); perodo de formao de 4 anos; pomar em estgio adulto, com idade atual de 10 anos; aps colheita; condies fitossanitrias controladas. A avaliao ser feita utilizando-se do critrio do valor econmico. A frmula matemtica que melhor traduz a expresso : VE = RL Fa r Onde: RL = renda lquida obtida em uma safra mdia = RB D Sendo: RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se do preo mdio do ltimo ano ou de uma srie histrica maior quando disponvel D = despesas de custeio e colheita de uma safra Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO, correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da receita = Ou, Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o clculo num regime de capitalizao a Juros Compostos, em que, ao final de cada perodo de capitalizao (n), os juros so incorporados ao capital, passando a render juros no perodo seguinte = (1 + i) N 1 , sendo: (1 + i) N i 1 (1 + i) N

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i = taxa de capitalizao anual N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada,...). Os riscos de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico na RENDA LQUIDA. A no adoo do preo histrico implica nova anlise do risco, incluindo est nova varivel. Analisando esta frmula, verificamos a necessidade de se determinar a receita bruta e as despesas anuais. Para tanto, buscamos em primeiro lugar o preo recebido pelo proprietrio do imvel avaliando nos ltimos anos e os contratos futuros de garantia de preo mnimo. Na falta desta informao, recomenda-se pesquisar no mercado local o preo mdio do produto nos ltimos anos. Como ltima opo temos os preos mdios publicados por entidades de pesquisa para o Estado. No exemplo aqui apresentado encontramos o valor de US$ 1,89/cx de laranja para indstria, obtido por meio dos ltimos informes de preos recebidos pelo proprietrio do imvel avaliando. Os custos de produo de um pomar de laranja esto estimados conforme planilha a seguir apresentada:
Idade (anos) 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 n de cortes futuros 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9
o

Produo (cx./ha) 219,6 384,4 424,8 557,8 658,9 789,0 919,0 1.011,5 1.026,0 1.026,0 1.026,0 1.026,3 965,3

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Idade (anos) 17 18 19 20 21 22 23 24 25

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n de cortes futuros 8 7 6 5 4 3 2 1 0
o

Produo (cx./ha) 890,1 786,1 630,0 485,5 424,8 384,4 317,9 289,0 260,1

CUSTO DE PRODUO DE LARANJA DENSIDADE DE 289 plantas/ha Maro de 2001


Discriminao arao calagem gradeao subsolagem const de curvas de nvel mistura de adubo no sulco fechamento do sulco sulcamento TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e replantio TOTAL TRANSPLANTIO adubao bsica adubao de cobertura embaciamento p irrigao irrigao da cova capina manual pulverizao aplicao de herbicidas controle de formigas poda formao e desbrota inspeo fitossanitria roada TOTAL TRATOS CULTURAIS calcrio dolomtico + frete superfosfato simples adubo 10.10.10 termofosfato composto orgnico + frete sulfato de mangans sulfato de zinco acido brico cloreto de potssio uria sulfato de amnio TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS cention 800 manzate BR kg kg 13,77 11,43 Unid. 1,50 289,00 t t t t t kg kg kg t t t 34,00 335,83 423,42 407,08 40,00 1,02 0,70 1,26 559,40 488,59 355,31 0,12 0,60 2,50 2,00 hd hd hd hm hd hm hd hd hd hd hm 10,00 10,00 10,00 24,07 10,00 24,07 10,00 10,00 10,00 10,00 17,63 4,00 3,00 4,00 4,00 8,00 5,00 2,00 2,00 2,00 1,00 3,00 hd 10,00 3,00 Preo Unid (R$) hm hm hm hm hm hm hm hm Unit (R$) 17,58 21,01 18,87 20,97 18,87 17,53 18,87 18,17 1o ano Qtde 5,00 1,00 3,00 3,50 3,00 0,50 0,50 2,00 Custo (R$) 87,90 21,01 56,61 73,40 56,61 8,77 9,44 36,34 350,08 30,00 30,00 40,00 30,00 40,00 96,28 80,00 120,35 20,00 20,00 20,00 10,00 52,89 529,52 68,00 0,00 0,00 244,25 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 42,64 454,89 433,50 433,50 0,00 0,00 2,00 3,00 5,00 1,20 0,02 0,01 0,20 0,10 8,00 6,00 2,00 2,00 3,00 0,50 3,00 4,00 1,00 1,00 2o ano Qtde Custo (R$) 0,00 0,00 18,87 0,00 18,87 0,00 0,00 0,00 37,74 0,00 0,00 0,00 40,00 0,00 0,00 80,00 144,42 20,00 20,00 30,00 5,00 52,89 392,31 0,00 33,58 0,00 0,00 80,00 3,06 3,50 1,51 11,19 4,89 71,06 208,79 0,00 0,00 0,00 0,00 1,80 2,00 4,00 6,00 1,70 0,10 0,01 0,20 8,00 7,00 2,00 1,00 2,00 0,50 3,00 5,00 1,00 1,00 1,00 3o ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 18,87 0,00 18,87 0,00 0,00 0,00 58,75 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 80,00 168,49 20,00 10,00 20,00 5,00 52,89 406,38 0,00 67,17 0,00 0,00 80,00 4,08 4,20 2,14 55,94 4,89 0,00 218,42 0,00 0,00 0,00 20,57 1,20 2,30 0,01 2,00 5,50 8,00 2,20 1,00 0,14 0,40 8,00 8,00 2,00 1,50 1,00 0,80 3,00 5,00 1,00 4o ano Qtde Custo (R$) 0,00 0,00 0,00 0,00 18,87 0,00 0,00 0,00 18,87 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 80,00 192,56 20,00 15,00 10,00 8,00 52,89 428,45 34,00 47,02 169,37 0,00 80,00 5,61 5,60 2,77 0,00 4,89 0,00 349,26 0,00 0,00 16,52 26,29 1,20 2,80 0,01 2,00 4,50 6,60 1,80 0,40 0,80 3,00 5,00 8,00 2,00 1,50 5,00 1,00 5o ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 192,56 20,00 15,00 0,00 8,00 52,89 388,45 0,00 0,00 169,37 0,00 80,00 4,59 4,62 2,27 0,00 4,89 0,00 265,74 0,00 0,00 16,52 32,00 1,20 3,30 0,01 2,00 5,20 8,00 2,10 1,00 0,08 0,50 0,80 3,00 5,00 8,50 2,00 1,50 5,00 6o ano Qtde Custo (R$) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 204,60 20,00 15,00 0,00 8,00 52,89 400,49 34,00 26,87 211,71 0,00 80,00 5,30 5,60 2,65 0,00 4,89 0,00 371,02 0,00 0,00 16,52 37,72 1,20 4,00 0,02 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 1,00 7o ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS


Preo Unid (R$) kg kg l l l kg l l l hm cx ha Unit (R$) 7,36 2,35 37,92 62,88 2,93 3,90 4,24 13,07 22,72 17,32 0,64 7.000,00 1,50 0,20 1,00 0,50 10,00 1o ano Qtde 1,30 Custo (R$) 9,57 0,00 0,00 0,00 0,00 5,85 0,85 13,07 11,36 40,70 173,20 2.011,89 0,00 420,00 2.431,89 22,00 safras 5,00 1,50 0,40 1,00 1,00 2o ano Qtde 2,50 Custo (R$) 18,40 0,00 0,00 0,00 0,00 5,85 1,70 13,07 22,72 61,74 86,60 787,18 0,00 420,00 1.207,18 72,25 7,00 3o ano Qtde 4,60 2,10 1,00 0,30 7,00 1,50 0,40 1,20 1,40 Custo (R$) 33,86 4,94 37,92 18,86 20,51 5,85 1,70 15,68 31,81 191,70 121,24 996,49 46,24 420,00 1.462,73 219,64 10,00 4o ano Qtde 5,90 2,70 1,00 0,40 9,00 1,50 0,60 1,20 1,80 Custo (R$) 43,42 6,35 37,92 25,15 26,37 5,85 2,54 15,68 40,90 246,99 173,20 1.216,77 140,57 420,00 1.777,34 227,83 2.005,17 cx 0,23 2.431,89 1.207,18 72,25 16,62 1.479,35 219,64 50,52 2.055,69 384,37 /safra 2.027,57 88,41 2.115,98 424,83 2.188,13 97,71 2.285,84 557,77 384,37 10,00 5o ano Qtde 7,20 3,30 1,00 0,50 11,00 1,50 0,70 1,20 2,20 Custo (R$) 52,99 7,76 37,92 31,44 32,23 5,85 2,97 15,68 49,98 285,34 173,20 1.133,74 246,00 420,00 1.799,74 424,83 10,00 6o ano Qtde 8,50 3,90 1,00 0,60 13,00 1,50 0,80 1,20 2,60 Custo (R$) 62,56 9,17 37,92 37,73 38,09 5,85 3,39 15,68 59,07 323,70 173,20 1.268,41 271,89 420,00 1.960,30 557,77 10,00

131
7o ano Qtde 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 Custo (R$) 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 356,97 420,00 2.107,93

Discriminao oxicloreto de cobre 50% kumulus S lebaycid 500 neoron 500 CE triona mirex espalhante agral roundup CS supracid 400 TOTAL DEFENSIVOS transporte interno TOTAL SEM COLHEITA colheita (cx. de 40,8 kg) CUSTO DA TERRA TOTAL FOB FAZENDA Amortizao do Investimento em TOTAL COM AMORTIZAO DO INVESTIMENTO transporte at industria TOTAL FOB INDUSTRIA

2.335,76 128,29 2.464,05

Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios)

CUSTO DE PRODUO DE LARANJA DENSIDADE DE 289 plantas/ha Maro de 2001


Discriminao 8o ano Qtde arao calagem gradeao subsolagem const de curvas de nvel mistura de adubo no sulco fechamento do sulco sulcamento TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e replantio TOTAL TRANSPLANTIO adubao bsica adubao de cobertura embaciamento p irrigao irrigao da cova capina manual pulverizao aplicao de herbicidas controle de formigas poda formao e desbrota inspeo fitossanitria roada TOTAL TRATOS CULTURAIS calcrio dolomtico + frete superfosfato simples adubo 10.10.10 termofosfato composto orgnico + frete sulfato de mangans sulfato de zinco acido brico 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 2,00 6,40 9,60 2,60 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 6,53 6,72 3,28 1,00 Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 1,00 9 ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 1,00
o

10 ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00

11 ano Qtde Custo (R$) 0,00 1,00 21,01 0,00 0,00

12 ao 15 ano Qtde Custo (R$) 0,00 1,00 21,01 0,00 0,00

16 ano Qtde Custo (R$) 0,00 1,00 21,01 0,00 0,00

17 ano Qtde Custo (R$) 0,00 1,00 21,01 0,00 0,00

18 ano Qtde Custo (R$) 0,00 1,00 21,01 0,00 0,00

132
cloreto de potssio uria sulfato de amnio TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS cention 800 manzate BR oxicloreto de cobre 50% kumulus S lebaycid 500 neoron 500 CE triona mirex espalhante agral roundup CS supracid 400 TOTAL DEFENSIVOS Transporte interno TOTAL SEM COLHEITA colheita (cx. de 40,8 kg) CUSTO DA TERRA TOTAL FOB FAZENDA TOTAL COM AMORTIZAO DO INVESTIMENTO Transporte at indstria TOTAL FOB INDSTRIA 658,92 658,92 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 421,71 420,00 2.172,67 2.400,50 788,97 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 504,94 420,00 2.255,90 2.483,73 919,02 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 588,17 420,00 2.339,13 2.566,96 1.011,50 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 647,36 420,00 2.398,32 2.626,15 1.025,95 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 656,61 420,00 2.407,57 2.635,40 965,26 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 617,77 420,00 2.368,73 2.596,56 890,12 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 569,68 420,00 2.320,64 2.548,47 786,08 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 503,09 420,00 2.254,05 2.481,88

151,55 2.552,05

788,97

181,46 2.665,19

919,02

211,37 2.778,33

1.011,50

232,65 2.858,80

1.025,95

235,97 2.871,37

965,26

222,01 2.818,57

890,12

204,73 2.753,20

786,08

180,80 2.662,68

Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios)

CUSTO DE PRODUO DE LARANJA DENSIDADE DE 289 plantas/ha Maro de 2001


19o ano Discriminao arao calagem gradeao subsolagem const de curvas de nvel mistura de adubo no sulco fechamento do sulco sulcamento TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e replantio TOTAL TRANSPLANTIO adubao bsica adubao de cobertura embaciamento p irrigao irrigao da cova capina manual pulverizao aplicao de herbicidas controle de formigas poda formao e desbrota inspeo fitossanitria roada TOTAL TRATOS CULTURAIS calcrio dolomtico + frete superfosfato simples adubo 10.10.10 termofosfato composto orgnico + frete 2,00 0,08 0,50 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 26,87 211,71 0,00 80,00 0,04 0,25 0,00 1,00 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 13,43 105,86 0,00 40,00 0,04 0,25 0,00 1,00 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 13,43 105,86 0,00 40,00 0,03 0,17 0,00 0,67 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 10,07 71,98 0,00 26,80 0,01 0,05 0,00 0,20 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 3,36 21,17 0,00 8,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,00 5,00 9,00 2,00 1,50 5,00 0,00 0,00 0,00 21,01 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 50,00 216,63 20,00 15,00 0,00 10,00 52,89 414,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,00 5,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,00 52,89 112,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 1,00 20o ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 1,00 21o ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 1,00 22o ano Qtde Custo 0,00 21,01 0,00 0,00 1,00 23o ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 1,00 24o ano Qtde Custo (R$) 0,00 21,01 0,00 0,00 25o ano Qtde Custo (R$) 0,00 0,00 0,00 0,00

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS


19o ano Discriminao sulfato de mangans sulfato de zinco acido brico cloreto de potssio uria sulfato de amnio TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS cention 800 manzate BR oxicloreto de cobre 50% kumulus S lebaycid 500 neoron 500 CE triona mirex espalhante agral roundup CS supracid 400 TOTAL DEFENSIVOS transporte interno TOTAL SEM COLHEITA colheita (cx. de 40,8 kg) CUSTO DA TERRA TOTAL FOB FAZENDA TOTAL COM AMORTIZAO DO INVESTIMENTO transporte at indstria TOTAL FOB INDSTRIA 630,02 630,02 10,00 1,20 4,00 10,40 4,80 1,00 0,70 16,00 1,50 1,00 1,20 3,20 0,02 Qtde 6,40 9,60 2,60 Custo (R$) 6,53 6,72 3,28 0,00 9,77 0,00 344,88 0,00 0,00 16,52 45,72 76,54 11,28 37,92 44,02 46,88 5,85 4,24 15,68 72,70 377,35 173,20 1.330,96 403,21 420,00 2.154,17 2.382,00 144,90 2.526,90 485,52 485,52 10,00 20o ano Qtde 3,20 4,80 1,30 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,60 2,00 5,20 2,40 0,50 0,35 8,00 0,75 0,50 0,60 1,60 Custo (R$) 3,26 3,36 1,64 0,00 4,89 0,00 172,44 0,00 0,00 8,26 22,86 38,27 5,64 18,96 22,01 23,44 2,93 2,12 7,84 36,35 188,68 173,20 969,85 310,73 420,00 1.700,58 1.928,41 111,67 2.040,08 424,83 424,83 10,00 21o ano Qtde 3,20 4,80 1,30 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,60 2,00 5,20 2,40 0,50 0,35 8,00 0,75 0,50 0,60 1,60 Custo (R$) 3,26 3,36 1,64 0,00 4,89 0,00 172,44 0,00 0,00 8,26 22,86 38,27 5,64 18,96 22,01 23,44 2,93 2,12 7,84 36,35 188,68 173,20 969,85 271,89 420,00 1.661,74 1.889,57 97,71 1.987,28 384,37 384,37 10,00 22o ano Qtde 2,13 3,20 0,87 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,40 1,33 3,47 1,60 0,33 0,23 5,33 0,50 0,33 0,40 1,07 Custo 2,17 2,24 1,10 0,00 4,89 0,00 119,25 0,00 0,00 5,51 15,20 25,54 3,76 12,51 14,46 15,62 1,95 1,40 5,23 24,31 125,49 173,20 853,47 246,00 420,00 1.519,47 1.747,30 88,41 1.835,71 317,90 317,90 10,00 23o ano Qtde 0,64 0,96 0,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,12 0,40 1,04 0,48 0,10 0,07 1,60 0,15 0,10 0,12 0,32 Custo (R$) 0,65 0,67 0,33 0,00 0,00 0,00 34,18 0,00 0,00 1,65 4,57 7,65 1,13 3,79 4,40 4,69 0,59 0,42 1,57 7,27 37,73 173,20 680,64 203,46 420,00 1.304,10 1.531,93 73,12 1.605,05 289,00 289,00 10,00 24o ano Qtde 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Custo (R$) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 173,20 608,73 184,96 420,00 1.213,69 1.441,52 66,47 1.507,99 260,10 260,10 10,00 25o ano Qtde 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

133

Custo (R$) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 173,20 286,09 166,46 420,00 872,55 1.100,38 59,82 1.160,20

A frmula completa para identificao do valor de um pomar de laranja com 10 anos a seguinte: V rvores com 10 anos = [(RL11o Fa11 r) + (RL12o Fa12 r) + (RL13o Fa13 r) + (RL14o Fa14 r) + (RL15o Fa15 r) + (RL16o Fa16 r) + (RL17o Fa17 r) + (RL18o Fa18 r) + (RL19o Fa19 r) + (RL20o Fa20 r) + (RL21o Fa21 r) + (RL22o Fa22 r) + (RL23o Fa23 r) + (RL24o Fa24 r) + (RL25o Fa25 r)] = O Fa foi calculado conforme a frmula apresentada no incio deste captulo. Adotamos a taxa de risco em conjunto, ou seja, a taxa de capitalizao e de risco foi de 12% ao ano.
Perodo 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 Fa 0,892857 0,797194 0,711780 0,635518 0,567427 0,506631 Perodo 12,00 13,00 14,00 15,00 16,00 17,00 Fa 0,256675 0,229174 0,204620 0,182696 0,163122 0,145644

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Perodo 7,00 8,00 9,00 10,00 11,00

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


Fa 0,452349 0,403883 0,360610 0,321973 0,287476 Perodo 18,00 19,00 20,00 21,00 22,00 Fa 0,130040 0,116107 0,103667 0,092560 0,082643

Para o valor da caixa adotamos a mdia dos ltimos sete anos, ou seja, US$ 1,89/cx. que convertendo pela razo de R$ 2,60/US$ temos R$ 4,91/cx. Substituindo na frmula, temos: V rvores com 10 anos = [(2.107,67 0,892857) + (2.166,04 0,797194) + (4.011,46 0,711780) + (4.011,46 0,635518) + (4.011,46 0,567427) + (1.920,86 0,506631) + (1.617,29 0,452349) + (1.196,97 0,360610) + (566,50 0,321973) + (343,82 0,287476) + (98,64 0,256675) + (51,55 0,229174) + (-44,16 0,204620) + (-89,00 0,182696) + (116,89 0,163122)] = R$ 13.827,23/ha Tambm podemos utilizar a funo VPL (valor presente lquido) para fazer a mesma conta acima. Para as demais etapas do pomar, temos os seguintes resultados:
Receita bruta 1 ano 2 ano 3 ano 4 ano 5 ano 6 ano 7 ano 8 ano 9 ano 10 ano 11 ano 12 ano 13 ano 0,00 0,00 354,75 1.078,43 1.887,26 2.085,92 2.738,65 3.235,30 3.873,84 4.512,39 4.966,47 5.037,41 5.037,41 Receita lquida 2.431,89 1.207,18 1.124,60 977,26 228,72 199,92 274,60 683,25 1.208,65 1.734,06 2.107,67 2.166,04 4.011,46 Valor econmico 3.619,14 5.260,62 7.016,50 8.835,74 10.124,74 11.539,63 12.649,79 13.484,51 13.894,01 13.827,23 13.378,82 12.818,24 10.344,97

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS Receita bruta 14 ano 15 ano 16 ano 17 ano 18 ano 19 ano 20 ano 21 ano 22 ano 23 ano 24 ano 25 ano Mdia 5.037,41 5.037,41 4.739,43 4.370,49 3.859,65 3.093,40 2.383,90 2.085,92 1.887,26 1.560,89 1.418,99 1.277,09 Receita lquida 4.011,46 4.011,46 1.920,86 1.617,29 1.196,97 566,50 343,82 98,64 51,55 44,16 89,00 116,89

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Valor econmico 7.574,91 4.472,44 3.088,27 1.841,57 865,59 402,96 107,50 21,76 27,18 13,72 104,37 0,00 6.210,39

Lembramos que as propriedades geralmente no so plantadas na sua totalidade de uma vez, resultando numa mescla de rvores com todas as idades, da a utilidade da mdia apresentada acima de R$ 6.210,39/ha que normalmente o valor para propriedades com extenses razoveis de terras plantadas com laranja, distribudas em vrias idades. Destacamos algumas vantagens desta frmula: O valor funo da produtividade, beneficiando o chamado produtor tradicional, que investe e acompanha as recomendaes tcnicas da atividade, e penalizando aquele que tem baixa produtividade por no investir e no manter seu pomar. Permite ao produtor determinar a melhor poca de comercializao do bem, em funo das expectativas futuras de preos, e a continuidade ou no da atividade.

13.2.2 Avaliao de florestas artificiais


Florestas artificiais so plantios comerciais de uma nica espcie. As mais comuns so o eucalipto (eucaliptus spp) e o pinheiro (pinus spp).

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

Segundo a NBR 14653-3, para identificao do valor devemos utilizar o mtodo da capitalizao da renda para encontrar o valor econmico, ou seja: VE = RL Fa r Onde: RL = renda lquida obtida em uma safra mdia = RB D Sendo: RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se do preo mdio do ltimo ano ou de uma srie histrica maior quando disponvel D = despesas de custeio e colheita de uma safra Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO, correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da receita = 1 (1 + i) N

r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...). Os riscos de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico na RENDA LQUIDA. A no adoo do preo histrico implica a nova anlise do risco, incluindo esta nova varivel.

13.2.3 Florestamentos de eucalipto


O eucalipto permite a explorao econmica geralmente por trs cortes sucessivos: primeiro corte com 7 anos aps o plantio; segundo corte com 13 anos aps o plantio; e terceiro corte com 19 anos aps o plantio. Sabendo desta situao, podemos traduzir o segundo membro da frmula anterior como: V = (RL1 Fa1 r1) + (RL2 Fa2 r2) + (RL3 Fa3 r3) Obs.: esta frmula deve ser aplicada para reas com exploradas desta forma. No caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes deve-se adaptar os clculos mostrados a seguir.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

137

No caso de florestas existe a disponibilidade de obteno do chamado preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos, recebendo o proprietrio um valor que pode ser considerado como preo lquido. Sabendo disto, Magossi (1981) sugeriu o isolamento do preo na equao, resultando: RL = q P Onde: q = preo da madeira em p, ou seja, livre de despesas de corte, carregamento, transporte e impostos; P = produtividade mdia. Note-se aqui a importncia de definir claramente as condies de explorao na pesquisa de preos de madeira em p: topografia, estradas, distncias, etc. No se pode utilizar esta teoria se o preo for levantado para condies planas, com estradas e a propriedade avalianda apresentar topografia acidentada, sem estradas, difcil acesso, etc. A produtividade esperada para eucalipto destinado a produo de celulose de: Para o primeiro corte Para o segundo corte Para o terceiro corte Assim, temos: RL1 = 317 st/ha q RL2 = 207 st/ha q RL3 = 160 st/ha q Considerando a frmula bsica, entende-se que, para um bosque no primeiro ano aps o plantio, o Valor Econmico ser expresso da seguinte forma: V bosque com 1 ano aps o plantio = (317 st/ha q Fa1 r1) + (207 st/ha q Fa2 r2)+ (160 st/ha q Fa3 r3) Onde: 317 estreos/ha aos 07 anos; 207 estreos/ha aos 13 anos; 160 estreos/ha aos 19 anos;

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Fa1 = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA PAGAMENTO NICO, correspondente ao intervalo de tempo entre a data da avaliao e a ocorrncia da receita = Sendo: i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos, neste caso a receita ir ocorrer aos 7 anos aps o plantio, como estamos no primeiro ano aps o plantio, restam 6 anos para a ocorrncia desta receita = 6 Fa1 = 1 = 0 ,564474 (1 + 0 ,10 ) 6 1 (1 + i) N

r1 = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada,...). Os riscos de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico para MADEIRA EM P. A no adoo do preo histrico implica nova anlise do risco, incluindo esta nova varivel = 10% = 0,90 Fa2 = Sendo: i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos, neste caso a receita ir ocorrer aos 13 anos aps o plantio, como estamos no primeiro ano aps o plantio, restam 12 anos para a ocorrncia desta receita = 12 Fa2 = 1 = 0 ,318631 (1 + 0 ,10 ) 12 1 (1 + i) N 1 (1 + i) N

r2 = devido ao tempo extremamente longo (12 anos) = 15% = 0,85 Fa3 =

Sendo:

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

139

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos, neste caso a receita ir ocorrer aos 19 anos aps o plantio, como estamos no primeiro ano aps o plantio, restam 18 anos para a ocorrncia desta receita = 18 Fa3 = 1 = 0 ,179859 (1 + 0 ,10 ) 18

r3 = devido ao tempo extremamente longo (18 anos) = 20% = 0,80 V bosque com 1 ano aps o plantio = (317 st/ha q 0,564474 0,90) + (207 st/ha q 0,318631 0,85) + (160 st/ha q 0,179859 0,80) = V bosque com 1 ano aps o plantio = 240,13 st/ha q Para a mesma floresta, s que agora outro talho, vizinho ao anterior s que com 2 anos de aps o plantio, a nica mudana na frmula ser quanto aos fatores de antecipao: Fa1 = Fa2 = Fa3 = 1 = 0 ,620921 (1 + 0 ,10 )5 1 = 0 ,350494 (1 + 0 ,10 ) 11 1 = 0 ,107845 (1 + 0 ,10 ) 17

do que resulta: V bosque com 2 anos aps o plantio = (317 st/ha q 0,620921 0,90) + (207 st/ha q 0,350494 0,85) + (160 st/ha q 0,197845 0,80) = V bosque com 2 anos aps o plantio = 264,14 st/ha p Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceo do preo, podem-se tabelar todas as frmulas avaliatrias para todos os anos viveis, a saber:

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TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS, cortes aos 7, 13 e 19 anos do plantio, Fatores em st/ha IDADE 1 2 3 4 5 6 7 1 CORTE ou 1a ROTAO 240,13 264,14 290,56 319,61 351,57 386,73 425,40
o

2 CORTE ou 2a ROTAO 163,34 179,68 197,65 217,41 239,15 263,07

3 CORTE ou 3a ROTAO 89,41 98,35 108,19 119,01 130,91 144,00

Obs.: adotamos como taxa de risco, para a 1a ROTAO: 10% no 1 corte; 15% no 2o corte e 20% no 3o corte. Na 2a ROTAO, 10% no 2o corte e 15% no 3o corte; e na 3a ROTAO, 10% no 3o corte.
o

Com o auxlio da tabela de avaliao de bosques de eucaliptos, explorados pelo regime de talhadia obteno de madeira para fins energticos ou obteno de polpa para o fabrico de papel, de autoria do engenheiro agrnomo Adilson Jos Magossi (1981), torna-se bastante simples a determinao do Valor Econmico de um bosque, pois basta o seguinte procedimento: enquadra-se o bosque na situao tcnica padro, segundo a idade de plantio ou da brotao. procura-se na tabela o fator correspondente. multiplica-se o fator tabelado pelo preo vigente, determinado para a situao do imvel avaliando (isto , considerando topografia, distribuio de estradas, acesso, etc.), obtendo-se, por fim, o valor do bosque por unidade de rea. Por exemplo: o preo bsico, obtido por meio de pesquisa indicou o valor bsico de R$ 5,00/st para madeira em p destinada a produo de celulose, considerando topografia mecanizvel, estradas internas bem conservadas e distribudas de forma equitativa, prximo da unidade industrial. Considerando um imvel com estas mesmas caractersticas, com 10 ha plantados com eucaliptos no 5o ano aps o plantio (ou 1o corte) e 20 ha no 3o ano aps a 1a rebrota (ou 2o corte), o valor do bosque ser igual a:

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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V = Fator 5o ano do 1o corte q S + Fator 3o ano do 2o corte q S = V = 351,57 st/ha R$ 5,00/st 10 ha + 197,65 st/ha R$ 5,00/st 20 ha = V = R$ 37.343,50 Por que para este caso de reflorestamentos artificiais o texto apresentado na NBR 8799 recomenda a aplicao do valor econmico? A explicao fcil. Vamos aplicar o critrio do custo de reposio para demonstrar. Dizia o texto da antiga NBR 8799 que ao custo de reposio deve-se somar o valor econmico correspondente ao perodo de formao menos um. Pois bem, qual a definio do perodo de formao? o tempo entre o plantio at o primeiro corte ou safra considerada comercial. No caso do eucalipto, o primeiro corte ocorre aos sete anos, portanto, teramos no clculo do valor econmico: 7 1 = 6 rendimentos lquidos a serem trazidos para valor presente! Percebeu? Como iremos adicionar seis rendimentos lquidos ao custo de reposio se esta atividade proporciona apenas trs cortes? Seria uma operao irreal, portanto o critrio do custo de reposio no pode ser aplicado para esta atividade.

13.2.4 Avaliao de uma cultura de cana-de-acar


Segundo a NBR 14.653-3 da ABNT, a avaliao da cana-de-acar deve atender a: 10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o seguinte: 10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. A definio do Mtodo na mesma NBR : 8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser observados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal. 8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.

142

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8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento. Voltando a produes vegetais: 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e indiretos. Desta forma, apresentamos a seguir um exemplo de aplicao do critrio do valor econmico na avaliao de uma rea com cana-de-acar: O imvel a ser avaliado tem a seguinte distribuio de reas ocupadas com cana-de-acar e respectivas produtividades:
rea (ha) Modalidade ton./ha
o

20 1 ano 91,00
o

15 2 ano 103,1
o

20 3 ano 103,5

25 4 ano 94,50
o o

20 5 ano 63,60
o

15 6 ano 61,50
o

10 7 ano 58,50
o

15 8 ano 55,50

O objetivo avaliar esta rea, estando o engenheiro de avaliaes a dois meses da colheita. A frmula que traduz o texto da norma, admitindo cana de 1o ano a dois meses do incio da safra, : V 1o ANO = (RL1 Fa1 r1) + (RL2 Fa2 r2) + (RL3 Fa3 r3) + (RL4 Fa4 r4) + (RL5 Fa5 r5) + (RL6 Fa6 r6) + (RL7 Fa7 r7) + (RL8 Fa8 r8) = Onde: RL1 ao 8 = renda lquida anual do 1o ao 8o corte Para clculo do RL1 ao 8 utilizaremos da planilha de custos a seguir (v. pgina seguinte): O preo da ton. igual a R$ 14,78 (mdia dos ltimos 12 meses) RL1 = renda lquida anual do 1o corte = receita bruta despesas vincendas (quem comprar a rea ter como despesas a serem realizadas apenas a colheita, neste exemplo) = (91 ton./ha R$ 14,78) R$ 450,98/ha = R$ 894,00/ha Fa1 = Fator de antecipao = 1 1 = = 1,00 (1 + i) N (1 + 0,10) 0

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

143

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2000) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 1 1 = 0 r1 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL1 Fa1 r1) = R$ 894,00/ha 1,00 0,90 = R$ 804,60/ha RL2 = renda lquida anual do 2o corte = receita bruta despesas vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a um ano, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 2o corte) = (103,10 ton./ha R$ 14,78) R$ 951,53/ha = R$ 572,29/ha Fa2 = Fator de antecipao = 1 1 = = 0 ,909091 N (1 + i) (1 + 0,10) 1

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2001) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 1 ano r2 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL2 Fa2 r2) = R$ 572,29/ha 0,909091 0,90 = R$ 468,24/ha
Planilha de Clculo para determinao dos custos de uma cultura de cana-de-acar (Fev./2000)
1 ano Discriminao enleiramento e queima depalha subsolagem arao calagem gradagem pesada gradagem niveladora demarcao de curvas de nvel/carreadores reforma de terrao TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubao corte e limpeza de mudas distribuio de toletes transporte p/distrib. de mudas picamento de toletes cobertura com terra aplicao de herbicidas TOTAL PLANTIO capina manual cultivo (trplice operao) conservao de carreadores controle de formigas TOTAL TRATOS CULTURAIS calcrio dolomtico + frete t 34,00 2 hh hm+hh hm hh 2,18 24,09 16,11 2,18 0,6 1,6 10 hm hh hh hm hh hm+hh hm+hh 21,29 2,18 2,18 16,04 2,18 18,94 24,97 2 25 13 5 13 1,2 1 Unid Preo Unit 16,81 20,97 20,28 19,69 23,27 17,21 2,18 20,28 Qtde Custo (R$) 16,81 33,55 60,84 23,63 41,89 17,21 2,18 30,42 226,53 42,58 54,50 28,34 80,20 28,34 22,73 24,97 281,66 21,80 0,00 9,67 3,49 34,96 68,00 8 1,7 0,6 1,6 1
o

2 ano Qtde Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 8 1

3 ano Qtde Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 8 1,7 0,6 1,6 1

4 ano Qtdev Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 8 1,7 0,6 1,6 1

5 ano Qtde Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 8 1,7 0,6 1,6 1

6 ano Qtde Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 8 1,7 0,6 1,6 1

7 ano Qtde Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 8 1,7 0,6 1,6 1

8 ano Qtde Custo (R$)v 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 1,7 0,6 1,6

hm hm hm hm hm hm hh hm

1 1,6 3 1,2 1,8 1 1 1,5

144
o

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1 ano Discriminao Unid t t t l kg hm t hh t t Preo Unit 554,35 459,75 28,00 7,60 8,00 16,04 3,07 2,18 0,79 1,00 Qtde 0,5 0,1 13 5 0,7 1,5 91 4 91 91 Custo (R$) 277,18 45,98 391,16 364,00 364,00 38,00 5,60 43,60 24,06 1365,97 279,37 8,72 71,89 91,00 450,98 90,85 1907,80 103,1 4 103,1 103,1 0,6 5 0,7 0,5 2 ano Qtde Custo (R$) 0,00 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 9,62 396,43 316,52 8,72 81,45 103,10 509,79 45,31 951,53 103,5 4 103,5 103,5 0,6 5 0,7 0,5
o

3 ano Qtde Custo (R$) 0,00 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 9,62 396,43 317,75 8,72 81,77 103,50 511,74 45,41 953,58 5

4 ano Qtdev Custo (R$) 0,00 0,5 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 0,6 94,5 4 94,5 94,5 9,62 396,43 290,12 8,72 74,66 94,50 468,00 43,22 907,65 5 0,7

5 ano Qtde Custo (R$) 0,00 0,5 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 0,6 63,6 4 63,6 63,6 9,62 396,43 195,25 8,72 50,24 63,60 317,81 35,71 749,95 5 0,7

6 ano Qtde Custo (R$) 0,00 0,5 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 0,6 61,5 4 61,5 61,5 9,62 396,43 188,81 8,72 48,59 61,50 307,62 35,20 739,25 5 0,7

7 ano Qtde Custo (R$) 0,00 0,5 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 0,6 58,5 4 58,5 58,5 9,62 396,43 179,60 8,72 46,22 58,50 293,04 34,47 723,94 5 0,7

8 ano Qtde Custo (R$)v 0,00 0,5 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 0,6 55,5 4 55,5 55,5 9,62 396,43 170,39 8,72 43,85 55,50 278,46 33,74 708,63 0,7

adubo 05.25.25 adubo 20.05.20 TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS herbicida Gesapax 500 formicida mirex S TOTAL DEFENSIVOS transporte interno SUBTOTAL SEM COLHEITA corte empreitado catao de pedaos carregamento/reboque transporte para Usina TOTAL Corte, Carregamento e Transporte outros custos (5%) TOTAL GERAL (em R$)

Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios volumes)

RL3 = renda lquida anual do 3o corte = receita bruta despesas vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a dois anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 3o corte) = (103,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 953,58/ha = R$ 576,15/ha Fa3 = Fator de antecipao = 1 1 = = 0 ,826446 N (1 + i) (1 + 0,10) 2

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2002) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 2 anos r3 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL3 Fa3 r3) = R$ 576,15/ha 0,826446 0,90 = R$ 428,54/ha RL4 = renda lquida anual do 4o corte = receita bruta despesas vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a trs anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 4o corte) = (94,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 907,65/ha = R$ 489,06/ha Fa4 = Fator de antecipao = 1 1 = = 0 ,751315 N (1 + i) (1 + 0,10) 3

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2003) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 3 anos r4 = coeficiente de risco = 10% = 0,90

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

145

(RL4 Fa4 r4) = R$ 489,06/ha 0,751315 0,90 = R$ 330,69/ha RL5 = renda lquida anual do 5o corte = receita bruta despesas vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a quatro anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 5o corte) = (63,6 ton./ha R$ 14,78) R$ 749,95/ha = R$ 190,06/ha Fa5 = Fator de antecipao = 1 1 = = 0 ,683013 N (1 + i) (1 + 0,10) 4

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2004) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 4 anos r5 = coeficiente de risco = 10% = 0,90 (RL5 Fa5 r5) = R$ 190,06/ha 0,683013 0,90 = R$ 116,83/ha RL6 = renda lquida anual do 6o corte = receita bruta despesas vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a cinco anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 6o corte) = (61,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 739,25/ha = R$ 169,72/ha Fa6 = Fator de antecipao = 1 1 = = 0 ,620921 N (1 + i) (1 + 0,10)5

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2005) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 5 anos r6 = coeficiente de risco, = 10% = 0,90 (RL6 Fa6 r6) = R$ 169,72/ha 0,620921 0,10 = R$ 94,84/ha RL7 = renda lquida anual do 7o corte = receita bruta despesas vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a seis anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 7o corte) = (58,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 723,94/ha = R$ 140,69/ha Fa7 = Fator de antecipao = 1 1 = = 0 ,564474 (1 + i) N (1 + 0,10) 6

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2006) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 6 anos

146

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

r7 = coeficiente de risco, = 10% = 0,90 (RL7 Fa7 r7) = R$ 140,69/ha 0,564474 0,90 = R$ 71,47/ha RL8 = renda lquida anual do 8o corte = receita bruta despesas vincendas (este rendimento ocorrer apenas daqui a sete anos, portanto, caber a quem comprar a rea todas as despesas do 8o corte) = (55,5 ton./ha R$ 14,78) R$ 708,63/ha = R$ 111,66/ha Fa8 = Fator de antecipao = 1 1 = = 0 ,513158 (1 + i) N (1 + 0,10) 7

i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10 N = perodo entre a realizao efetiva da safra (Junho/2007) e a data de avaliao (Abril/2000), em anos = 7 anos r8 = coeficiente de risco, = 10% = 0,90 (RL8 Fa8 r8) = R$ 111,66/ha 0,513158 0,90 = R$ 51,58/ha Do que resulta, como Valor Econmico da cultura: V 1o ANO = (RL1 Fa1 r1) + (RL2 Fa2 r2) + (RL3 Fa3 r3) + (RL4 Fa4 r4) + (RL5 Fa5 r5) + (RL6 Fa6 r6) + (RL7 Fa7 r7) + (RL8 Fa8 r8) = V 1o ANO = R$ 804,60 + R$ 468,24 + R$ 428,54 + R$ 330,69 + R$ 116,83 + R$ 94,84 + R$ 71,47 + R$ 51,58 = V 1o ANO = R$ 2.366,79/ha 20 ha = R$ 47.802,40 Este clculo deve ser repetido considerando o estgio e a respectiva rea, o que pode ser extremamente simplificado quando trabalhamos com estes dados num programa de planilha eletrnica, como o quadro resumo apresentado a seguir elaborado em Microsoft Excel (marca registrada). Neste quadro, pode-se notar que dividimos a cultura em trs fases, adotando a sugesto de Savietto (1997). Os custos so oriundos da mesma planilha apresentada no exemplo acima. Por meio dela todos os clculos so efetuados de forma imediata, sendo na ltima coluna apresentado o valor total para a atividade cana-de-acar como no exemplo aqui apresentado.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS


Preo/ton. R$ 14,78 poca da avaliao 1 Ano
o 2 ano o 3 ano o

147
Valor Econmico/ha
a a a

Taxa de Juros ao ano 10,00%

Taxa de risco 10,00%

no de Produo Renda cortes ton./ha bruta futuros 8 7 6 5 4 3 2 1 91 103,1 103,5 94,5 63,6 61,5 58,5 55,5

Gastos Gastos Gastos Gastos 1 Fase 2 Fase 3 Fase iniciais interme- finais ou totais (R$) (R$) (R$) dirios colheita 38,16 19,03 19,07 18,15 15,00 14,79 14,48 14,17 450,98 509,79 511,74 468,00 317,81 307,62 293,04 278,46 1.907,80 2.120,41 2.120,41 2.366,79 951,53 1.908,05 1.908,05 2.115,98 953,58 1.549,25 1.549,25 1.721,34 907,65 1.150,02 1.150,02 1.281,35 749,95 739,25 723,94 708,63 445,51 319,01 198,16 91,36 786,81 660,06 538,87 431,72 878,99 739,38 605,79 487,65

1.344,98 1.418,66 1.523,82 422,71 1.529,73 422,77 1.396,71 421,50 940,01 908,97 864,63 820,29 417,14 416,84 416,42 416,00

4 ano
o 5 Ano

6 Ano
o 7 Ano o 8 Ano

Obs.

1a fase = aps a colheita/plantio 2a fase = antes dos tratos intermedirios 3a fase = antes da colheita

13.2.5 Avaliao de pastagens


Pastagem cultivada, para fins de avaliao, nada mais do que um tipo de cultura perene, onde temos plantio, tempo de formao (descanso) e ciclo de utilizao. A diferena est no produto final: carne, leite, animais para cria, animais melhorados (reprodutores), matria seca, silagem, feno, etc. Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura perene, a recomendao para a avaliao : V = CF + VE Sendo: CF = custo de formao, que se resume neste caso ao custo de plantio, retirado de uma planilha adaptada tecnologia utilizada no imvel em estudo; VE = valor econmico da plantao. Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos como sendo: RL = renda lquida obtida em uma safra mdia = RB D Sendo:

148

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RB = receita bruta de uma safra, utilizando-se do preo mdio do ltimo ano ou de uma srie histrica maior quando disponvel D = despesas de custeio a serem realizadas da data da avaliao at a colheita A dificuldade no caso das pastagens reside na determinao deste VE. Vrios autores, depois de estudos diversos, concluram que este pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante um tempo correspondente ao perodo entre o plantio e a liberao para o pastoreio. Fa = FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o clculo num regime de capitalizao a Juros Compostos, onde, ao final de cada perodo de capitalizao (n), os juros so incorporados ao capital, passando a render juros no perodo seguinte = Sendo: i = taxa de capitalizao anual N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...). Os riscos de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico na RENDA LQUIDA. A no adoo do preo histrico implica nova anlise do risco, incluindo esta nova varivel. Vamos para a prtica. Numa determinada regio, comum a implantao de pastagens com as seguintes operaes:
CUSTO DE IMPLANTAO DE UMA PASTAGEM/HA DISCRIMINAO gradagem pesada MF-290 conservao do solo distribuio de calcrio UNID. hm hm hm PREO UNIT. 23,27 16,10 19,69 QTDE. 1,50 0,60 0,60 CUSTO 34,91 9,66 11,81

(1 + i) N - i (1 + i) N i

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS DISCRIMINAO gradagem niveladora semeadura adubao capina manual controle de formigas TOTAL OPERAES Sementes calcrio dolomtico + frete Superfosfato simples formicida mirex S TOTAL MATERIAIS Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas kg t t kg 2,40 34,00 327,50 8,00 9,00 1,50 0,17 1,00 UNID. hm hm hh hh PREO UNIT. 17,21 16,25 2,18 2,18 QTDE. 0,80 1,50 4,00 0,50 CUSTO 13,77 24,38 8,72 1,09 104,34 21,60 51,00 55,68 8,00 136,28

149

Estas operaes e estes materiais so normalmente empregados na formao de novas pastagens no imvel avaliando e na regio. Assim, CF = operaes + materiais = R$ 104,34 + R$ 136,28 = R$ 240,62/ha Para a determinao do valor econmico, considerando que esta pastagem tem um perodo de descanso entre o plantio e o pastoreio de seis meses, utilizaremos do valor de arrendamento mdio da regio. Neste exemplo, o valor corresponde 15% do valor da @ por cabea e por ms. Ao longo de um ano agrcola, esta pastagem comporta 1,5 cabea por hectare (capacidade de suporte). Assim, partindo do valor mdio da arroba do ltimo ano de R$ 36,43/@, temos: VE = RL Fa r RL = arrendamento capacidade de suporte = Arrendamento = 15% @ = 0,15 R$ 36,43 = R$ 5,46/cab. Capacidade de suporte = 1,5 cab./ha RL = R$ 5,46/cab. 1,5 cab./ha = R$ 8,20/ha Fa = = (1 + i) N - i (1 + i) N i

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i = taxa de capitalizao = 10% a.a. =( 12 1 + 01,0 ) = 0,8% a.m. = 0,008 N = perodo da plantio at o incio do pastoreio = 6 meses Fa = = (1 + 0 ,008 ) 6 - 1 (1 + i) N - i = = 5,84 N (1 + i) i (1 + 0 ,008 ) 6 0 ,008

r = taxa de risco = 5% = 0,95 VE = R$ 8,20/ha 5,84 0,95 = R$ 45,49/ha Do que resulta, como valor da pastagem: V = CF + VE V = R$ 240,62/ha + R$ 45,49/ha = R$ 286,11/ha Este valor corresponde a uma pastagem NOVA, recm-implantada. E para aquelas j com alguns perodos de utilizao? A nossa recomendao acompanha o trabalho de Savietto (1997): a depreciao em funo de alguns itens assim descritos: Itens a serem considerados na determinao do estado de conservao das pastagens: incidncia de ervas daninhas invasoras; falhas na formao ou claros na pastagem; processos erosivos; presena de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio; ausncia de diviso de pastagem, o que implica baixo nvel de manejo; aspecto vegetativo ruim, com as plantas no atingindo a altura mdia da espcie. A depreciao feita considerando uma depreciao de 20% em quatro etapas: BOM: a presena/ocorrncia de um dos itens acima REGULAR: a presena/ocorrncia de dois dos itens acima MAU: a presena/ocorrncia de trs dos itens acima PSSIMO: a presena/ocorrncia de quatro dos itens acima

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

151

Ou seja, temos o seguinte quadro:


DEPRECIAO DE PASTAGEM PELO ESTADO DE CONSERVAO timo 286,11 bom 228,89 regular 171,67 mau 114,44 pssimo 57,22

O leitor deve prestar ateno para as planilhas de custos, que devem representar a realidade da regio. Uma dvida muito comum quanto incluso na planilha dos custos de desmatamento e destoca/limpeza. No meu entender, apenas em regies chamadas de fronteira agrcola, onde ainda existem reas brutas a serem abertas, este custo deve ser considerado. Em So Paulo, por exemplo, no existem reas a serem abertas, portanto a incluso destas operaes no representa a realidade da pecuria. Quanto s demais atividades agrcolas, recomendamos que seja feita uma anlise do ciclo de cada espcie de cultura junto com a verificao da disponibilidade de informaes tcnicas, para a partir destes dados determinar qual o critrio de avaliao, lembrando que nossa sugesto : 1. Na avaliao de culturas, ser adotado o mtodo do valor econmico, que visa calcular o valor presente dos rendimentos lquidos esperados e submetido a um coeficiente de risco. 2. No caso de no se conhecer o ciclo da cultura, o valor ser calculado pelo somatrio do valor atual do custo de formao amortizado em funo da expectativa total de safras considerando a mdia regional, acrescido do valor presente das expectativas de rendimentos lquidos durante o perodo correspondente ao tempo de formao e submetido a um coeficiente de risco.

13.3 Avaliao de edificaes e instalaes rurais (ou benfeitorias no reprodutivas)


As NORMAS da ABNT preconizam que as edificaes, instalaes e construes devem ser avaliadas da seguinte forma:

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10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas atravs de oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis com o grau de fundamentao. 10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao de custo, podem ser utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de custos, especficas para mercados rurais. recomendvel que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentao. 10.2.3 A depreciao deve levar em conta: 10.2.3.1 Aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida til e do estado de conservao. 10.2.3.2 Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da regio em conjunto, a obsolescncia e a funcionalidade do mesmo. Do texto da Norma pode-se concluir que a formula bsica para determinao do valor das construes pode ser expressa como: Custo unitrio por m rea total depreciao fsica e funcional O custo unitrio determinado por meio de oramentos ou de tabelas previamente testadas e aprovadas para a realidade de onde o engenheiro de avaliaes estiver trabalhando. Diniz (1997), por exemplo, fez um excelente trabalho para a regio Oeste do Estado de So Paulo, levantando os custos de reproduo de diversos bens existentes em propriedades rurais. Uma amostra de seu trabalho est reproduzida a seguir.
Valores bsicos para casas de alvenaria do tipo proletrio 1, paredes internas e externas de meio tijolo, com revestimentoo e pintura (R$/m2 para Junho de 1996)
Madeiramento serrado; telhas de barro; com forro Telhado Piso c/ tijolos revest. R$ 174,47 R$ 168,26 R$ 167,83 R$ 161,62 R$ 163,06 R$ 156,85 R$ 156,42 R$ 150,21 Piso c/ tijolos simples R$ 167,07 R$ 160,86 R$ 160,43 R$ 154,22 R$ 155,66 R$ 149,45 R$ 149,02 R$ 142,81 Piso c/ tbua R$ 196,03 R$ 189,82 R$ 189,39 R$ 183,18 R$ 184,62 R$ 178,41 R$ 177,98 R$ 171,77 Piso de terra batida R$ 146,52 R$ 140,31 R$ 139,88 R$ 133,67 R$ 135,11 R$ 128,90 R$ 128,47 R$ 122,26 Madeiramento serrado; telhas de cimento; com forro Piso c/ tijolos revest. R$ 181,83 R$ 175,62 R$ 175,19 R$ 168,98 R$ 170,42 R$ 164,21 R$ 163,78 R$ 157,57 Piso c/ tijolos simples R$ 174,43 R$ 168,22 R$ 167,79 R$ 161,58 R$ 163,02 R$ 156,81 R$ 156,38 R$ 150,17 Piso c/ tbus R$ 203,39 R$ 197,18 R$ 196,75 R$ 190,54 R$ 191,98 R$ 185,77 R$ 185,34 R$ 179,13 Piso de terra batida R$ 153,88 R$ 147,67 R$ 147,24 R$ 141,03 R$ 142,47 R$ 136,26 R$ 135,83 R$ 129,62 Madeiramento rolio; telhas de barro; com forro Piso c/ tijolos revest. R$ 171,15 R$ 164,94 R$ 164,51 R$ 158,30 R$ 159,74 R$ 153,33 R$ 153,10 R$ 146,89 Piso c/ tijolos simples R$ 163,75 R$ 157,54 R$ 157,11 R$ 150,90 R$ 152,34 R$ 146,13 R$ 145,70 R$ 139,49 Piso c/ tbua R$ 192,71 R$ 186,50 R$ 186,07 R$ 179,86 R$ 181,30 R$ 175,09 R$ 174,66 R$ 168,45 Piso de terra batida R$ 143,20 R$ 136,99 R$ 136,56 R$ 130,35 R$ 131,79 R$ 125,58 R$ 125,15 R$ 118,94

com instalao sem instalao eltrica sem instalao hidrulica sem instalao com instalao sem instalao eltrica sem instalao hidrulica sem instalao

Fonte: Diniz, 1997.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

153

No recomendamos a aplicao direta do custo unitrio (CUB) disponibilizado pelo SINDUSCON, porque so valores calculados para a realidade urbana, bem diferente da rural. Isto ocorre por que a determinao do CUB atende a exigncias normalizadas, onde temos todos os encargos sociais, aprovao de projeto, engenheiro responsvel, taxas municipais, estaduais e federais, etc. que totalizam > 120% sobre o valor de material + mo-de-obra, dos quais apenas alguns encargos sociais tambm ocorrem no meio rural. Assim, numa simples comparao estima-se que o custo no meio rural, para uma mesma construo, a metade do CUB calculado para a zona urbana. Para a depreciao fsica em edificaes no meio rural, encontramos a seguinte sugesto de ndices:
FATORES DE DEPRECIAO FSICA (idade aparente e estado de conservao) Estado de conservao timo Bom Regular Precrio mau pssimo Fator de depreciao 1,00 (100%) 0,80 (80%) 0,60 (60%) 0,40 (40%) 0,20 (20%) 0,00 (0%)

Fonte: Magossi (1983) Tomamos a liberdade de incrementar a presente tabela, conforme dificuldades encontradas na prtica de vrios laudos e cursos, sugerindo uma definio para os diversos estados de conservao para evitar dvidas, mantendo todos os fatores de depreciao:
FATORES DE DEPRECIAO FSICA (idade aparente e estado de conservao) Estado de conservao Critrios timo Bom Regular Precrio Edificao nova Edificao necessita de pintura Edificao necessita de pintura + troca de telhas Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas Fatores de depreciao 1,00 0,80 0,60 0,40

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Estado de conservao Critrios Mau Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas + reforo estrutural. Uso mais indicado como fonte de material usado Fatores de depreciao 0,20

Pssimo

Reforma da edificao antieconmica; edificao no serve nem como fonte de material usado

0,00

Adaptado de Magossi (1983)

Uma segunda opo de depreciao a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de So Paulo, que considera a vida til provvel e aparente do imvel, portanto, no seria a recomendvel no caso de imveis no meio rural. Abaixo reproduzimos a tabela:
Razo de depreciao em funo do tipo de construo Barracos residncias proletria, rstica/mdio comercial residncias mdio superior/luxo apartamentos e escritrios armazns e indstrias construes de madeira 4,0% 1,5% 2,0% 2,5% 1,5% 4,0%

Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade: R


N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 15 20 1,0 0,990 0,980 0,970 0,960 0,951 0,942 0,932 0,923 0,914 0,904 0,860 0,818 1,5 0,985 0,970 0,955 0,941 0,927 0,913 0,900 0,886 0,873 0,860 0,798 0,739 2,0 0,980 0,961 0,942 0,923 0,904 0,886 0,868 0,851 0,834 0,818 0,738 0,667 2,5 0,975 0,951 0,927 0,903 0,881 0,858 0,834 0,816 0,796 0,776 0,683 0,602 3,0 0,970 0,941 0,913 0,885 0,858 0,832 0,807 0,783 0,760 0,758 0,633 0,543 3,5 0,965 0,931 0,898 0,867 0,837 0,807 0,789 0,757 0,726 0,700 0,586 0,490 4,0 0,960 0,922 0,884 0,849 0,815 0,782 0,751 0,721 0,692 0,664 0,542 0,442

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS R


N 25 30 35 40 45 50 55 60 1,0 0,778 0,740 0,703 0,669 0,636 0,605 0,575 0,548 1,5 0,686 0,636 0,589 0,546 0,507 0,470 0,436 0,405 2,0 0,604 0,546 0,493 0,446 0,402 0,364 0,333 0,298 2,5 0,530 0,467 0,389 0,362 0,319 0,280 0,240 0,218 3,0 0,466 0,400 0,343 0,294 0,254 0,217 0,190 0,160 3,5 0,410 0,342 0,287 0,240 0,201 0,168 0,141 0,117 4,0 0,360 0,294 0,240 0,195 0,159 0,130 0,106

155

0,086

FONTE: Estudo Edificaes Valores de Venda 1987 para So Paulo, SP

A determinao dos COEFICIENTES DE DEPRECIAO da tabela acima atendeu seguinte frmula: Kd = (1 R)N Onde: Kd = coeficiente de depreciao n = idade R = razo de depreciao J a depreciao funcional aquela derivada da inadequao, superao e/ou anulao da edificao dentro do contexto da atividade econmica do imvel e da regio. muito importante destacar isto: a anlise da funcionalidade deve ser feita dentro do contexto do imvel avaliando e, tambm, dentro do contexto da regio, adotando-se sempre o BOM SENSO. Nunca o engenheiro de avaliaes deve utilizar-se do contexto particular/pessoal. Como, por exemplo, podemos citar uma propriedade com uma grande quantidade de edificaes/instalaes destinadas produo de caf. Hoje, a atividade principal tanto no imvel em estudo como em toda a regio resume-se a explorao de cana-de-acar, sendo o plantio de caf invivel devido a problemas de mo-de-obra e condies de clima e solo. Neste caso, a anlise da funcionalidade destas construes deve abranger alguns itens: Podem ser utilizadas/adaptadas para outra atividade dentro do imvel?

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Opo A) Sim, podem ser adaptadas, aproveitando 70% de seu espao fsico. Opo B) No, servem apenas como fonte de material usado para aproveitamento em outras benfeitorias, restando aproximadamente 20% como valor residual. A resposta a estas perguntas e, lgico, a outras que forem condizentes com o problema, que determinar a funcionalidade da construo. Imagine-se a mesma propriedade, numa regio cultivada com cana-de-acar, laranja e caf. O atual proprietrio pode no estar utilizando aquelas edificaes porque planta apenas cana-de-acar, mas existem outros na regio que cultivam caf, portanto, a funcionalidade destas construes de 100%. Outra questo a ser analisada o dimensionamento, capacidade operacional com relao ao tamanho do imvel e respectiva produo e atualizao tecnolgica. Por exemplo: Silos para armazenamento com capacidade muito superior capacidade de produo no imvel, e sem condies de armazenar produes de terceiros. Neste caso, a depreciao funcional seria em funo da porcentagem utilizada atualmente. Silos tipo poo quando a recomendao tcnica atual para silos tipo superfcie. Juntando a depreciao fsica de Magossi, podemos sugerir o seguinte quadro, onde a depreciao funcional tambm considerada:

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS NDICES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL Depreciao Fsica timo bom regular precrio mau Depreciao Funcional Adequada 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 Inadequada 0,75 0,60 0,45 0,30 0,15 Superada 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 Total 0,20 0,16 0,12 0,08 0,04

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Onde: Adequada = edificao est perfeitamente adequada sua utilizao; est 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola; Inadequada = edificao est parcialmente adequada sua utilizao; aproximadamente 75% de sua capacidade aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola; Superada = edificao est superada, considerando as recomendaes tcnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola; Total = edificao no tem utilidade nenhuma, servindo apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imvel e a regio num perodo de um ano agrcola.

Avaliao de Mquinas e Implementos Agrcolas

As Normas especificam que: 10.6 A avaliao pode ser feita pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio quando no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de consulta e apresentao dos clculos efetuados A avaliao de mquinas e equipamentos agrcolas deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com citao das fontes. No caso de no ser possvel a aplicao deste mtodo por falta de elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critrio sugerido pelo Eng. Fillinger (1983) que consiste, resumidamente, em: Fixa-se o preo do equipamento novo, por meio de pesquisa de mercado; Determina-se primeiro a vida til provvel do bem, com base em tabelas publicadas; A seguir, calcula-se a razo de depreciao anual; e Por ltimo a taxa de depreciao pela idade do equipamento. Um exemplo deste critrio seria: Para um determinado tipo de bem, por exemplo veculos utilitrios, temos (dados retirados dos livros Avaliaes para Garantias e Engenharia de Avaliaes, Pini):

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Perodo de Depreciao (anos) Limite Inferior Mdia 4 10 Limite Superior 5 12

veculos utilitrios maquinrio e equipamento agrcola em geral (incluindo silos para gros, cercas e obras) edificaes rurais (somente estruturas para fins especiais e algumas instalaes para pesquisa ou armazenamento, porm no os edifcios e seus componentes estruturais)

3 8

20

25

30

Ou seja, mquinas e equipamentos deste tipo tm sua vida til estimada em no mximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma depreciao anual de: D= 100 = A

onde: D = percentual anual de depreciao A = nmero de anos previsveis de vida til A idade limite superior no significa que o equipamento com idade maior que este no tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciao anual do equipamento. Assim para veculos utilitrios temos: D= 100 = 20,00% ao ano 5 anos

Desta forma, considerando a idade dos equipamentos, o valor ser depreciado em, fazendo uso do mtodo do valor decrescente (Diminisching Balance Method Kd = (1 R)N onde: Kd = coeficiente de depreciao R = razo de depreciao anual = 20,00% ou 0,20 N = idade do equipamento (em anos) do que resulta: Kd = (1 0,20)N

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS N idade (anos) 1,0 5,0 20,0 Kd 0,8000 0,3277 0,0115

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Outra tabela que fornece vida til de mquinas e equipamentos rurais :


ESPECIFICAO encanamento de rede de gua trator de roda ou esteira microtrator trator de lavoura de arroz colhedeira automotriz polvilhadeira carrinho de terreiro colheitadeira automotriz colheitadeira rebocada caminho carroa carro de bois carreta de trator arado de disco ou aiveca grade de discos semeadeira de linhas semeadeira de pastagens cultivador escarificador Fonte: DAUDT (1996) ANOS 10 10 7 7 13 10 8 10 10 5 10 10 15 15 15 15 20 12 6 ESPECIFICAO plaina colhedeira de algodo grade de dente ou mola segadeira de pastagens ceifadeira plantadeira sub-solador debulhadeira de milho desintegrador de rao picadeira de forragens motor eltrico serraria pulverizador ensiladeira ordenhadeira roadeira secador de cereais adubadeira ancinho ANOS 15 8 20 10 12 10 5 10 20 15 15 20 10 7 10 10 10 8 12

Avaliao de Semoventes (Rebanhos)

A avaliao de animais de trabalho e rebanhos ou criaes (gado, cavalos, peixes, crustceos, etc.) tambm deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com citao das fontes consultadas. Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados engorda sero avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados reproduo e bezerros pelo valor unitrio, e assim por diante. Para animais de elite ou de raa, a avaliao tambm pode ser feita por comparao, tomando-se os cuidados necessrios se forem utilizados dados de leiles (forma de pagamento, genealogia, etc.).

Avaliao de Recursos Naturais

Antes de explicarmos qualquer metodologia, caso tenha sido considerada a definio de que terra nua a terra com suas acesses naturais, o valor dos recursos naturais encontra-se incorporado ao valor da terra nua. No exemplo utilizado neste trabalho, o valor da terra encontrado corresponde terra nua. Caso no tenha sido este o procedimento adotado, ento recomendamos os passos a seguir. Segundo a NBR 14.653-3:2004, dentre os recursos naturais, para as florestas nativas e recursos hdricos, as recomendaes so: 10.4 Florestas nativas Para a identificao do valor da terra em conjunto com a sua floresta nativa: 10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo direto de dados de mercado. 10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde devero ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea avalianda. 10.11 Recursos hdricos Podem ser avaliados pelo mtodo da capitalizao da renda, quando houver exploraes econmicas acopladas, ou como uma varivel em modelo de regresso linear. A avaliao de qualquer um destes recursos naturais deve, em primeiro lugar, atender ao pr-requisito de ser passvel de explorao por meio de autorizao do rgo fiscalizador, com a apresentao do alvar.

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Uma vez atendida essa disposio legal, a avaliao feita utilizando-se dos mtodos comparativo ou da capitalizao da renda: Mtodo direto por meio de comparao com outras reas florestadas. A viabilizao deste procedimento requer um profundo estudo das observaes encontradas no mercado pelo engenheiro de avaliaes. Isto possvel quando da separao dos componentes do imvel: terras, benfeitorias, recursos naturais, etc., procurando-se determinar qual a poro de valor atribuda aos recursos naturais existentes em cada uma das observaes. Uma vez determinado o valor daqueles recursos naturais, deve-se efetuar uma anlise sobre os componentes (por exemplo: no caso de madeiras, quais as espcies encontradas e respectivos volumes passveis de explorao) para permitir uma comparao entre as observaes de mercado e o imvel avaliando. Mtodo indireto por meio de inventrio florestal da rea para determinao do volume e tipo de alternativas de renda (madeira, lenha, etc.). Determinada e quantificada a renda lquida que a rea avalianda pode fornecer, a atividade pode ser tratada como uma cultura com ciclo e vida conhecidos (uma vez que temos a produo total da rea e o tempo necessrio para esta extrao), conforme recomendao da NBR 14.653-3: 10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde devero ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea avalianda. O Mtodo da Capitalizao da Renda identificar o valor econmico, que consiste em, determinado o volume de madeira passvel de explorao, quantificar o tempo e o custo necessrio para a retirada desta, considerando o sistema de explorao adotado. O custo deve considerar: distncia ao mercado consumidor; estrutura de estradas e/ou hidrovias para retirada; topografia. No caso de se obter o preo da madeira em p ou em regime de matagem (onde o custo responsabilidade do comprador) deve-se considerar estas caractersticas na coleta de preos.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Especial ateno tambm deve ser considerada com relao ao tempo de explorao, uma vez que o prprio mercado consumidor tem uma capacidade de absoro da matria-prima por meio da lei de oferta e procura. A determinao do volume de madeira existente deve ser feita pelo inventrio florestal NA REA AVALIANDA, consistindo erro tcnico grave a extrapolao de inventrios de reas prximas para outras reas. Neste inventrio deve-se considerar os seguintes fatores, resumidos na seguinte frmula: V= p DAP2 H FF FE = 4

onde: V = Volume de madeira em st/rvore. DAP = Dimetro altura do peito mdio. H = A altura comercial mdia do povoamento. FF = O fator de forma do tronco, devido ao espaamento e espcie empregada. FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo. Este volume seria responsvel pela determinao da receita bruta, da qual deduzidos custos, temos a receita lquida. Como a explorao no imediata, deve-se trabalhar com valor presente destas receitas lquidas, considerando o tempo necessrio para se explorar a rea. Temos, assim, a mesma frmula do valor econmico: VE = RL A r sendo: x VE = valor econmico do povoamento RL = renda lquida, obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de explorao e transporte, etc. A = fator de valor presente (a mesma frmula utilizada no clculo de reflorestamentos artificiais) determinado em funo do tempo necessrio para a retirada de toda a madeira da rea em funo da capacidade de absoro do mercado e outros fatores que afetam a atividade de explorao da mata. R = fator de risco.

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No caso de no existir alvar de explorao da madeira, a mesma deixa, lgico, de ter valor comercial em uma transao de compra e venda de propriedades rurais, como volume de madeira. Nestes casos, a anlise deve envolver diversas outras variveis, como: valorizao real que a mata exerce no entorno devido preservao de nascentes e diminuio dos riscos de depauperao do solo entre outros, determinada por meio de estudos matemticos; se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal no 4771 de 15/09/1965 com a nova redao dada pela Lei Federal no 7803 de 18/07/1989 que impe a Reserva Florestal Legal (RFL); caso contrrio, se est atendendo Lei Federal no 8171 de 17/01/1991, art. 99, que obriga ao proprietrio rural, quando for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos da rea total para complementar a referida RFL; gastos para manuteno da rea ocupada pela mata natural; turismo ecolgico, etc. Lembramos que as recomendaes acima no esgotam o assunto, extremamente complexo, e que merece uma anlise individual e criteriosa de especialista no assunto. Estas anlises devem ter especial ateno quanto aos chamados efeitos da floresta sobre o Meio Ambiente (conservao de aguadas; conservao de encostas; abrigo de fauna; etc.) porque no existem estudos que apresentem fundamentao matemtica para justificar estas variveis. Deve-se dar preferncia aos trabalhos existentes que apresentam embasamento estatstico, pois a adoo de notas torna o critrio pessoal, e no matemtico. Existe em estudo a elaborao de uma norma para avaliao de recursos naturais, pela ABNT. O grupo de trabalho montou uma lista de discusso que qualquer profissional pode ter acesso em: http://br.groups.yahoo.com/group/parte6recursos

A Avaliao com Uso do Mtodo da Capitalizao da Renda

Neste mtodo, relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produo de renda LQUIDA (encontrada com a anlise do imvel dentro da regio e das possibilidades de explorao existentes). Este mtodo parte do pressuposto de que o preo de uma propriedade rural est relacionado com a renda LQUIDA que ela capaz de produzir capitalizada, ou seja: VI = RL 100 = i

onde: VI = valor do imvel RL = renda lquida do imvel i = taxa de capitalizao Exemplo: avaliao de uma propriedade 50 ha, sendo 35 ha cultivados com cana-de-acar e 15 ha ocupados com vegetao nativa e edificaes e instalaes (ou benfeitorias no reprodutivas), sendo estradas, galpo para armazenar insumos, galpo de mquinas, duas casas de funcionrios e uma casa sede. Para determinar a renda lquida do imvel, como no temos os ltimos balanos, utilizaremos a produtividade mdia real segundo as ltimas safras, a saber:
Modalidade Cana de ano e meio (ton./ha) Cana de ano (ton./ha) Mdia (ton./ha) 1 ano 138,6 91 114,80
o

2 ano 103,1 103,10 103,10

3 ano 103,5 103,50 103,50

4 ano 94,50 94,50 94,50

5 ao 8 anos 63,60 63,60 63,60

Mdia 86,76 80,81 83,78

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Assim, a produo mdia na rea em estudo = 83,78 ton./ha Deste valor, resulta como renda bruta para a rea em questo, pela cotao da cana-de-acar atual de R$ 17,20/ton., o total de: RB = renda bruta do imvel = RB = R$ 83,78 ton./ha R$ 17,20/ton. 35 ha = RB = R$ 50.435,56 A despesa operacional ser considerada conforme clculos discriminados em planilha de custos prpria da propriedade, a seguir apresentada:
CUSTOS DE UMA CULTURA DE CANA-DE-ACAR (JUN/98)
Discriminao enleiramento e queima de palha subsolagem arao calagem gradagem pesada gradagem niveladora demarcao de curvas de nvel/carreadores reforma de terrao TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubao corte e limpeza de mudas distribuio de toletes transporte p/distrib. de mudas picamento de toletes cobertura com terra aplicao de herbicidas TOTAL PLANTIO capina manual cultivo (trplice operao) conservao de carreadores controle de formigas TOTAL TRATOS CULTURAIS calcrio dolomtico + frete adubo 05.20.20 adubo 20.00.20 TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS herbicida Gesapax 500 formicida mirex S TOTAL DEFENSIVOS transporte interno SUBTOTAL SEM COLHEITA corte empreitado catao de pedaos carregamento/reboque transporte para Usina Outros custos (5%) TOTAL GERAL (em R$) t hh t t 3,07 1,97 0,79 1,00 115 4 115 115 hm 14,03 1,5 l kg 7,60 6,00 5 0,7 t 28,00 13 t t t 30,00 320,00 314,45 2 0,5 0,1 hh hm+hh hm hh 1,94 18,49 13,83 1,94 0,6 1,6 10 hm hh hh hm hh hm+hh hm+hh 16,84 1,94 1,94 13,54 1,94 16,37 18,77 2 25 13 5 13 1,2 1 Unid. hm hm hm hm hm hm hh hm Preo unit. (R$) 14,34 16,17 15,21 15,46 19,90 16,04 1,94 15,21 1 ano Qtde. 1 1,6 3 1,2 1,8 1 1 1,5
o

Custo (R$) 14,34 25,87 45,63 18,55 35,82 16,04 1,94 22,82 181,01 33,68 48,50 25,22 67,70 25,22 19,64 18,77 238,73 19,40 8,30 3,10 30,80 60,00 160,00 31,45 251,45 364,00 364,00 38,00 4,20 42,20 21,05 1.129,24 352,44 7,88 90,69 114,80 565,81 84,75 1.779,80

2 ano Qtde. 1

Custo (R$) 14,34 14,34

3 ano Qtde. 1

Custo (R$) 14,34 14,34

4 ano Qtde. 1

Custo (R$) 14,34 14,34

5 ano Qtde. 1

Custo (R$) 14,34 14,34

1 8 1,7 0,6 1,6

18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36

1 8 1,7 0,6 1,6

18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36

1 8 1,7 0,6 1,6

18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36

1 8 1,7 0,6 1,6

18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36

0,5

157,23 157,23

0,5

157,23 157,23

0,5

157,23 157,23

0,5

157,23 157,23

5 0,7 0,6 103 4 103 103

38,00 4,20 42,20 8,42 299,31 316,52 7,88 81,45 103,10 508,95 40,41 848,67

5 0,7 0,6 104 4 104 104

38,00 4,20 42,20 8,42 299,31 317,75 7,88 81,77 103,50 510,89 40,51 850,71

5 0,7 0,6 94,5 4 94,5 94,5

38,00 4,20 42,20 8,42 299,31 290,12 7,88 74,66 94,50 467,15 38,32 804,78

5 0,7 0,6 63,6 4 63,6 63,6

38,00 4,20 42,20 8,42 299,31 195,25 7,88 50,24 63,60 316,98 30,81 647,10

TOTAL CORTE, CARREGAMENTO E TRANSPORTE

Fonte: Savietto, 1997 e Informaes Econmicas (vrias)

Os custos mdios sero calculados como segue, admitindo para os 6o, 7o e 8o cortes os mesmos custos do 5o corte:

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Vcustos mdios =
= 1779,80 + 848,67 + 804,78 + 647 ,10 + 647 ,10 + 647 ,10 + 647 ,10 8 = 859,04/ha

Para o imvel temos: Vcustos mdios = R$ 859,04/ha 35 ha = R$ 30.066,40 Disto resulta como renda lquida operacional: RL = RB D = Onde: RL = renda lquida operacional RB = renda bruta = R$ 50.435,56 D = despesas operacionais = R$ 30.066,40 RL = R$ 50.436,56 R$ 30.066,40 = RL = R$ 20.370,16 Nota: observe que para clculo desta receita foram consideradas as estradas internas, o galpo para armazenar insumos, o galpo para mquinas e as duas casas de colonos, que so ativos da empresa que contribuem diretamente para a gerao da renda lquida. Considerando a rea total do imvel 50 ha, temos uma receita lquida operacional para o imvel avaliando de: RL = R$ 20.370,16 = R$ 407,40/ha 50,00 ha

Ser adotada a taxa de renda de? Reside aqui a principal dificuldade desta metodologia para o meio rural. Faltam trabalhos demonstrando matematicamente a definio desta taxa. Daudt (1996) sugeriu a taxa de 12% ao ano para aquela poca e para a regio de arroz e pecuria no Rio Grande do Sul, comprovando por meio de exemplos. Pellegrino (1983) sugeriu 4,00% ao ano para o Brasil, tendo como fonte a Receita Federal.

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Tal taxa deveria sem comprovada estatisticamente, para viabilizar a utilizao do mtodo e demonstrar segurana, caso contrrio a aplicao fica sujeita a severas crticas. Existem maneiras de se definir esta taxa de capitalizao, uma delas : Comparando valores de imveis vendidos com suas respectivas receitas lquidas operacionais. Como exemplo podemos citar:
Venda 1 2 3 Atividade Cana-de-acar Cana-de-acar Cana-de-acar Receita lquida operacional 20.523,00 24.980,00 27.604,00 Valor total 284.000,00 342.000,00 315.000,00 Taxa 7,22% 7,30% 8,76%

Considerando que a propriedade avalianda tem uma receita lquida anual e total de R$ 20.370,16, por comparao teramos a taxa de 7,22% (receita lquida operacional de R$ 20.523,00 como a mais prxima do evento em anlise), resultando como valor: V= R$ 20.370,16 100 @ R$ 282.000,00 7,22%

As informaes de vendas, que serviram como referncia na determinao da taxa de capitalizao, devem corresponder a propriedades com a mesma utilizao da avalianda e caractersticas semelhantes. Atividades diferentes sugerem taxa de capitalizao diferentes. Outra considerao refere-se aos demais componentes do imvel: o valor encontrado de R$ 282.000,00 corresponde ao valor total, portanto, a infra-estrutura que contribui para a gerao da renda lquida existente foi considerada na determinao da receita lquida operacional, assim como os tipos de solos, que influenciam diretamente na receita. A este resultado falta adicionar o valor das benfeitorias que no foram includas na determinao da receita lquida operacional. Neste exemplo: a sede, que possui rea de 150,00 m, padro construtivo proletrio (unitrio de R$ 215,00/m), estado de conservao regular (fator 0,60) e est perfeitamente adequada ao imvel, valor de R$ 19.350,00.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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Assim, o valor total do imvel ser igual a: VI = V + B Onde: VI = valor total do imvel V = valor calculado pela capitalizao da renda lquida (inclui toda a infra-estrutura necessria para gerar a renda lquida, que neste corresponde cana-de-acar, s terras, as estradas internas, ao galpo para armazenar insumos, o galpo para mquinas e s duas casas de colonos) = R$ 282.000,00 B = benfeitorias que no contribuem para a gerao da renda lquida = R$ 19.350,00 Do que resulta: VI = R$ 282.000,00 + R$ 19.350,00 = R$ 301.350,00 Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar uma pesquisa de imveis vendidos e/ou venda ele pode determinar a renda lquida operacional de cada propriedade. Com estes dois valores, podemos calcular a taxa de renda atual daqueles imveis com suas caractersticas espelhadas na avaliao, como fizemos neste exemplo.

O IBAPE/SP

O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP um rgo de classe formado por profissionais de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e tambm empresas que atuam na rea das AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado. Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar tais profissionais promovendo intercmbio e difuso de informaes e avanos tcnicos, elaborando normas, defendendo interesses profissionais e morais dos seus associados, promovendo cursos de formao bsica e avanados no seu campo, organizando ainda congressos, cursos, ciclos de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios, painis de debates e outros eventos. Em sua sede prpria Rua Maria Paula, no 122, conjunto 106, 1o andar, CEP 01319-907, So Paulo, SP, Fone: (11) 3105-4112, mantm atualizado banco de dados com elementos do mercado imobilirio da Capital e Municpios do Interior, alm de biblioteca especializada para consultas, venda de livros e apostilas que abordam matrias relacionadas Percia e Avaliaes. A atual diretoria do IBAPE/SP (Binio 2004-2005) possui o seguinte quadro:
Presidente Vice-presidente Diretor Cultural Diretor Tcnico Dir. de Eventos Dir. Secretrio Dir. Tesoureiro
a

Eng. Alcides Ferrari Neto Eng. Tito Livio Ferreira Gomide Eng. Osrio Accioly Gatto Eng. Antonio Sergio Liporoni Eng . Flvia Zoga Andreatta Pujadas Eng. Jernimo Cabral Pereira Fagundes Neto Eng. Eduardo Rottmann

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Alguns dos cursos ministrados pelo IBAPE/SP: Curso Bsico de Avaliao de Imveis Urbanos; Curso de Percias e Anomalias em Edificaes; Curso de Avaliao de Imveis Rurais; Curso de Percias Judiciais em aes reais, dominiais e possessrias; Curso de Avaliao de Mquinas, Equipamentos e Instalaes Industriais; Curso de Determinao de Valores Locativos; Treinamento Introdutrio de Inferncia Estatstica aplicada Engenharia de Avaliaes; Curso Bsico de Matemtica Financeira, Avaliao Econmica e Mensurao do Valor de Marcas; Curso de Percia Judicial dentro da Temtica Ambiental. Visite o site www.ibape-sp.org.br

Bibliografia

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Exemplo de um Laudo de Avaliao de uma Propriedade Rural

20.1 Consideraes preliminares


Versa o presente trabalho sobre a determinao do valor de venda do seguinte bem imvel: Imvel de uso rural, Fazenda Boa Vista, situada no Municpio de Santa Lcia, Estado de So Paulo, com 537,232 ha. Entende-se por valor de mercado de um bem: quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.

20.2 Procedimentos metodolgicos avaliatrios


20.2.1 Terra nua
Para melhor compreenso da sistemtica a ser adotada na avaliao da terra, apresentaremos um sucinto resumo sobre quais so as normas que regem as avaliaes. A norma oficial de avaliao de imveis rurais para o Brasil a NBR 14.653-3:2004, de autoria da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT). Esta NBR vlida para todo o territrio nacional, por isso mesmo seu carter geral abrangente, assim, para cada regio, como a prpria NBR recomenda, devero ser levadas em considerao particularidades dessa regio. Esta Norma substituiu a antiga NB 8799/85, tambm da ABNT. Como a prpria Norma recomenda, para a sua aplicao necessrio consultar tambm a Lei Federal no 4.504 de 30/11/1994 (Estatuto

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da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA). Exatamente por seu carter de unanimidade e de oficializao pelos Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restries em todo o Estado. Alm desta, tambm existe a Norma Bsica para Percias de Engenharia do IBAPE/SP, aprovada em Agosto de 1994, a qual fixa procedimentos para elaborao de laudos. Neste caso, o captulo que nos interessa corresponde ao item 6.4.6. Requisitos Complementares Envolvendo Imveis Rurais. Adotaremos, portanto, na presente avaliao, basicamente as recomendaes contidas na NBR 14653-3 e nas Normas do IBAPE/SP. Uma cpia das citadas NORMAS acompanha este trabalho como ANEXO.

20.2.2 Culturas e construes


A avaliao das construes, edificaes e instalaes benfeitorias no reprodutivas ser feita basicamente a partir destes pontos: 1o Da atualizao dos custos oriundos do trabalho intitulado Avaliao de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros Mitsuo Ohno e Adilson Jos Magossi apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, trabalho este que foi revisado e atualizado por meio de pesquisa de preos de mercado, pelo eng. agr. Jalcione N. N. Diniz em Junho de 1996 (Caderno de preos de benfeitorias rurais no reprodutivas), sendo que a partir desta data os valores foram atualizados para a data da presente pesquisa, com ndices PINI de Custos de Edificaes (ltima unidade disponvel) deduzindo-se a depreciao em funo da idade aparente, estado de conservao e funcionalidade; Aplicao dos Custos Unitrios PINI de Edificaes, publicados na revista Construo, para o Estado onde o imvel localiza-se, multiplicados por um coeficiente igual a 0,50 (50%) a ttulo de adequao e compatibilidade com o mercado de imveis rurais onde se situa o imvel avaliando (esta adequao faz-se necessria devido incidncia sobre o custo bsico de encargos sociais, aprovao de projetos, administrao, taxas municipais, estaduais e federais, etc., na zona urbana, que to-

2o

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3o

talizam > 120%, enquanto no meio rural existem apenas alguns encargos sociais); ou Quando tratar-se de construes no padronizadas ou no previstas no trabalhos citados acima, ser feita a avaliao por meio de oramentos, onde determinado o custo de reposio da benfeitoria em lojas de materiais de construo, escritrios de engenharia, casas da agricultura, cooperativas e outros, baseando-se nas Tabelas de Composies de Preos para Oramentos sugeridas pelo trabalho do Eng. Ohno e atualizado no trabalho do Eng. Diniz.

Para as culturas, lavouras, pastagens, florestamentos implantados e outros benfeitorias reprodutivas ser utilizado preferencialmente o mtodo do valor econmico, conforme recomendao da NBR 14653-3:2004 da ABNT, a qual prescreve: 10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o seguinte: 10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. A definio do Mtodo na mesma NBR : 8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser observados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal. 8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver. 8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento. Voltando a produes vegetais: 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e indiretos.

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20.3 Vistoria
20.3.1 Localizao
O imvel vistoriado, Fazenda So Joo da Boa Vista, est situado no Municpio de Santa Lcia, Comarca de Amrico Brasiliense, Estado de So Paulo. O acesso ao imvel feito pela estrada vicinal, de terra, que liga o municpio de Santa Lcia ao de Rinco. A propriedade faz frente tambm para estrada vicinal asfaltada, mas no tem acesso direto. Dista cerca de 3,0 km do centro da cidade de... e faz parte de zona rural, com ocupao predominante de grandes propriedades. A explorao agrcola principal da regio a cana-de-acar, encontrando-se tambm, em menor escala, a explorao de laranja e de gado de corte/leite. A estrada que faz o acesso ao imvel, a partir da rodovia vicinal, de terra batida e permite o trnsito local durante todo o ano, inclusive de caminhes canavieiros, classificando o imvel como de SITUAO VICINAL I (ou muito boa), com importncia relativa das distncias.
Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao, Adaptada de Kozma, 1985.
CONDIES DE ACESSO E CIRCULAO SITUAO Tipo de estrada (com acesso direto ao imvel) Asfaltada e com boa conservao Estrada de cho com tima conservao Estrada de cho Estradas de cho e servides de passagem Porteiras nas servides de passagem Porteiras e interceptadas por crregos sem pontes Importncia das distncias aos centros de referncia Limitada Relativa Significativa Significativa Condies de trfego durante o ano Permanente Permanente Permanente Sem condies satisfatrias Problemas srios na estao chuvosa Problemas srios mesmo na seca Escala de valor (%) 100 95 boa) 90 80

ASFALTO (ou tima) VICINAL I (ou muito VICINAL II (ou boa) VICINAL III (ou regular) VICINAL IV (ou desfavorvel) VICINAL V (ou pssima)

Significativa

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Significativa

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A propriedade possui relevo suave ondulado, a eroso moderada e est parcialmente controlada com obras de conteno (terraceamento e curvas de nvel). Os recursos hidrogrficos so abundantes no imvel, possuindo diversas nascentes e cursos de gua. A infra-estrutura pblica disponvel no local compe-se de redes de energia eltrica, telefnica e escola de 1o grau de conservao e limpeza das estradas, sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal e intermunicipal.

20.3.2 Solos
A rea total da propriedade de 537,232 hectares e seus principais solos esto divididos como segue: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII.; situao VICINAL I. As suas ocupaes principais so distribudas da seguinte forma:

20.3.3 Culturas
100,00 ha de CANA-DE-ACAR, com aspecto produtivo razovel e estado nutricional bom. Estgio atual de pr-colheita, com a seguinte distribuio:
REA 35,00 ha 25,00 ha 15,00 ha 15,00 ha 10,00 ha ESTGIO 1 corte
o 2 corte o

PRODUTIVIDADE 91 t/ha 103,10 t/ha 103,50 t/ha 94,50 t/ha 63,60 t/ha

3 corte
o 4 corte

5 corte

60,00 ha com pomar de LARANJA para indstria, com aspecto produtivo e nutricional bom, estgio atual aps a colheita, com a seguinte distribuio:

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Idade atual 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
o

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N de cortes futuros 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Produo cx./ha atual 250 400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 600 500 400 300 rea avalianda (ha) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 3,00 3,00 3,00 3,00

50,00 ha de PASTAGEM de capim elefante (colonio), implantada sem desbravamento necessrio, com tima formao e tima manuteno, com capacidade de suporte igual a 10 UA/ha, considerada excelente para a regio; 4,00 ha ocupados pelas benfeitorias; e 50,00 ha ocupados por mata natural. A reserva legal existe mas no est averbada.

20.3.4 Rebanhos
A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte, raa Nelore, composto de: 50 cabeas de boi em regime de engorda, peso mdio de 17 arrobas; 50 cabeas de garrotes; 50 cabeas de bezerros; 50 cabeas de vaca gorda, peso mdio de 16 arrobas.

20.3.5 Construes, edificaes e instalaes


SEDE: Trata-se de uma residncia construda em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos, com pintura a ltex, com forro de madeira (tipo macho e fmea), com cobertura de telhas de barro, com instalaes eltricas e hidrulicas completas. Enquadra-se como tipo

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construtivo mdio superior, em bom estado de conservao. composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritrio, 3 dormitrios, 3 sutes, 2 banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m. CASAS DOS FUNCIONRIOS: Trata-se de residncias construdas em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos, com pintura a ltex, sem forro, com cobertura de telhas de barro, com instalaes eltricas e hidrulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo proletrio, em estado de conservao regular. So compostas de sala, 2 dormitrios, banheiro, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA TOTAL: 320,00 m. CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com 5 tbuas e moures a cada 4 metros. Est em estado de conservao regular. 80,00 metros lineares. GALPES: Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Em estado de conservao precrio. REA CONSTRUDA TOTAL: 1.200,00 m. CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservao e manuteno bons. 10.000 metros lineares.

20.4 Avaliao
20.4.1 Terra nua
Para a avaliao do terreno, as Normas recomendam o mtodo comparativo direto e o critrio do valor mdio do hectare. DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DA TERRA NUA SELECIONAMENTO DE DADOS Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condies: 1. Exclusivamente de locais pertencentes mesma regio geo-econmica do imvel avaliando, dando preferncia a elementos com os mesmos tipos de solos. Neste caso, os solos da propriedade avalianda enquadram-se como: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras denominadas como terras de cultura enquadradas como CLASSE II; 89,60 alqueires ou 241,032 ha de

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terras denominadas de terra mista ou terra de pastagens enquadradas como CLASSE VI; e 42,40 alqueires ou 102,60 ha de terras denominadas terras de matas enquadradas como CLASSE VII; situao VICINAL I. TRATAMENTO DE DADOS Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NORMA NBR 14653-3 NORMA PARA AVALIAES DE IMVEIS RURAIS, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, ABNT, utilizando-se o Mtodo Comparativo Direto. Os elementos coletados foram identificados e plotados em planta rodoviria parcial do Municpio de..., na escala 1:75.000. 1. ELEMENTO PARADIGMA: reas rurais, sem benfeitorias, com aproveitamento agropecurio, como o imvel avaliando, cujo ndice agronmico (ou nota agronmica) igual a: ndice agronmico ponderado = = (193,60 ha 0,903) + (241,032 ha 0,38) + (102,60 ha 0,285) = 537,232 ha ndice agronmico ponderado = 0,550 (Fonte: Tabela A) 1.1. IMVEIS SEMELHANTES: limitados a 30% em torno do ndice agronmico do imvel avaliando, que neste caso corresponde a: Limite inferior = 0,550 0,7 = 0,385; Limite superior = 0,550 1,3 = 0,715. 2. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido por meio de um desconto de 10% (Fator = 0,90) para compensar a elasticidade natural das ofertas. 3. PREO PADRO (q): obtido obedecendo aos critrios das Normas para Avaliaes, fazendo-se a correo da(s): 3.1. SITUAO: em funo da tabela criada pelo engenheiro Hlio de Caires a partir da proposio do engenheiro Otvio Teixeira Mendes Sobrinho, a seguir apresentada; 3.2. CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preos proposta por Mendes Sobrinho, considerando as classes de capacidade de uso, por representar a

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regio geo-econmica do Municpio em estudo (embasamento estatstico apresentado em adendo, utilizando-se do teste dos mnimos quadrados), a seguir apresentada;
TABELA A

Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas considerando a classe de capacidade de uso e situao, segundo MendesSobrinho, para a regio em estudo.
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

SITUAO ASFALTO VICINAL I VICINAL II VICINAL III VICINAL IV VICINAL V 100% 95% 90% 80% 75% 70%

I 100% 1,000 0,950 0,900 0,800 0,750 0,700

II 95% 0,950 0,903 0,855 0,760 0,713 0,665

III 75% 0,750 0,713 0,675 0,600 0,563 0,525

IV 55% 0,550 0,523 0,495 0,440 0,413 0,385

V 50% 0,500 0,475 0,450 0,400 0,375 0,350

VI 40% 0,400 0,380 0,360 0,320 0,300 0,280

VII 30% 0,300 0,285 0,270 0,240 0,225 0,210

VIII 20% 0,200 0,190 0,180 0,160 0,150 0,140

3.3. BENFEITORIAS: foram utilizados custos oriundos do trabalho intitulado Avaliao de Propriedades Rurais de autoria dos engenheiros Mitsuo Ohno e Adilson Jos Magossi, apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias. O referido trabalho foi revisado e atualizado por meio de pesquisa de preos de mercado, pelo eng. agr. Jalcione N. N. Diniz em junho de 1996, sendo que a partir desta data os valores foram atualizados para a data da presente pesquisa, por meio dos ndices PINI de Custos de Edificaes (ltima unidade disponvel), deduzindo-se a depreciao em funo da idade aparente, estado de conservao e funcionalidade; 3.4. CULTURAS: foram utilizados custos unitrios oriundos da Tabela de Preos de Culturas, elaborada pela CESP, a qual foi apresentada no VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias. A referida tabela foi revisada e atualizada por meio de pesquisa de preos de mercado em agosto de 1996, sendo que a partir dessa data os valores unitrios foram atualizados pelos ndices da FIPE at a data da presente pesquisa (ltima unidade disponvel); 4. DATA: a atualizao no foi efetuada pois todos as observaes so contemporneas data deste laudo;

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5. DIMENSO: no caso de verificada a existncia de influncia da rea no valor unitrio, ser feita a devida correo aps a homogeneizao dos itens acima, com a adoo de ndices devidamente demonstrados neste laudo. DADOS COLETADOS E HOMOGENEIZAO OBSERVAO 1 MUNICPIO: Santa Lcia ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone
REA de 510 ha, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho classificada como VICINAL 1.240 ha com solos CLASSE III, 65 ha CLASSE IV, 157,70 ha CLASSE VI e 47,30 ha CLASSE VII. Propriedade com 240 ha em cana de 1o a 5o corte, 10 terreiros de caf (2.000 m2), 20.000 ps de eucalipto de cheiro, pasto com cerca de 60 alqueires, 100 cabeas de gado nelore e 195.000 ps de caf com 1 a 5 anos, dos quais 120.000 produzindo caf icat. Fazenda com vrias tulhas (1.000 m2), galpes (400 m2), mangueiro (300 m) e vrios implementos. Casa sede (200 m2), piscina (30 m2), pomar e 6 tratores. 76,50 ha (15%) do imvel esto coberto com vegetao nativa (mata). OFERTA
SOLOS/SITUAO III, VICINAL I IV, VICINAL I VI, VICINAL I VII, VICINAL I REA TOTAL BENFEITORIAS: CANA EUCALIPTO CAF TERREIROS TULHAS GALPES MANGUEIRO IMPLEMENTOS REA (ha) 240,00 65,00 157,70 47,30 510,00 DIMENSO 240,00 20.000,00 120.000,00 2.000,00 1.000,00 400,00 300,00 32.510,00 UNITRIO 1.753,31 2,00 2,00 30,40 135,50 145,00 65,00 1,00 CLASSE 0,75 0,55 0,40 0,30 SITUAO 0,95 0,95 0,95 0,95 F. Ponderado CONSERVAO 1,00 1,00 1,00 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40

R$ 2.100.000,00
FATOR 0,713 0,523 0,380 0,285 0,546 VALOR R$ 420.794,40 R$ 40.000,00 R$ 240.000,00 R$ 24.320,00 R$ 54.200,00 R$ 23.200,00 R$ 7.800,00 R$ 13.004,00

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS SEDE PISCINA TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00 NDICE ATUALIZ. 200,00 30,00 175,00 83,00 0,80 0,80

191
R$ 28.000,00 R$ 1.992,00 R$ 853.310,40

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA= FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. = UNITRIO/ha = R$ 2.047,56 0,90 1.890.000,00 2.032,72 1,0073 1,0000

OBSERVAO 2 MUNICPIO: Santa Lcia ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


REA de 61 alqueires paulistas ou 147,62 ha, no municpio de , a 14 km da cidade de por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 60 ha de solos CLASSE VI, 87,62 ha CLASSE III. Propriedade com 140.000 ps de caf, de 1 a 5 anos dos quais 95.000 produzindo icat, 20 ha de cana de 1 a 4 cortes, 20.000 ps de eucalipto de cheiro e 2 terreiros de caf (500 m2) e tulha (200 m2). Fazenda com casa de administrador (100 m2), casas de colonos (120 m2), 4 tratores e carregadeiras de cana. 15,00 ha (10,16%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). VENDA
SOLOS/SITUAO III, ASFALTO VI, ASFALTO REA (ha) 87,62 60,00 CLASSE 0,75 0,40 SITUAO 1,00 1,00

R$ 549.000,00
FATOR 0,750 0,400

REA TOTAL

147,62

F. Ponderado

0,608

192
BENFEITORIAS: CANA EUCALIPTO CAF TERREIROS TULHAS CASA ADM CASA COLONO IMPLEMENTOS TOTAL BENFEITORIAS DATA

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


DIMENSO UNITRIO CONSERVAO 20,00 20.000,00 95.000,00 5000,00 200,00 100,00 120,00 25.000,00 4/00 1.370,85 2,00 1,00 30,40 135,50 135,50 145,00 1,00 0,60 0,60 0,60 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 NDICE ATUALIZ. VALOR R$ 16.450,20 R$ 24.000,00 R$ 57.000,00 R$ 6.080,00 R$ 10.840,00 R$ 5.420,00 R$ 6.960,00 R$ 10.000,00 R$ 136.750,20

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 1,00 549.000,00 2.792,64 0,9046 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. = UNITRIO/ha =R$ 2.526,22

OBSERVAO 3 MUNICPIO: Santa Lcia ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


REA de 80,0 alqueires paulistas ou 193,60 ha, localizada no municpio de , prxima da cidade, acesso por estrada asfaltada, pista simples, classificada como ASFALTO. 150 ha de terras CLASSE III e 43,60 h terras CLASSE VII. Fazenda com pastagem, terra para cultura, 8 alqueires de plantao de cana-deacar, gua natural e telefone. Casa sede (200 m2) e piscina (30 m2). Barraco de 4.000 m2 para granja, 2 barraces (500 m2) e 3 casas para caseiro (180 m2). Trator e colheitadeira. 25 ha (12,91%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). OFERTA R$ 1.500.000,00

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS SOLOS/SITUAO III, ASFALTO VI, ASFALTO REA (ha) 150,00 43,60 CLASSE 0,75 0,30 SITUAO 1,00 1,00

193
FATOR 0,750 0,300

REA TOTAL BENFEITORIAS: CANA SEDE PISCINA GRANJA BARRACES CASAS IMPLEMENTOS PASTAGENS CERCAS DATA TOTAL BENFEITORIAS

193,60 DIMENSO 19,36 500,00 30,00 4.000,00 500,00 180,00 15.000,00 100,00 20.000,00 4/00 UNITRIO 1.800,00 565,91 100,00 73,00 150,00 150,00 1,00 280,00 2,45

F. Ponderado CONSERVAO 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 NDICE ATUALIZ.

0,649 VALOR R$ 34.848,00 R$ 282.955,00 R$ 3.000,00 R$ 292.000,00 R$ 75.000,00 R$ 27.000,00 R$ 15.000,00 R$ 28.000,00 R$ 39.200,00 R$ 797.003,00

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA 0,90 (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 1.350.000,00 2.856,39 0,8475 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. = UNITRIO/ha =R$ 2.420,79

OBSERVAO 4 MUNICPIO: Araraquara ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


REA de 701,64 ha ou 289,93 alqueires paulistas, com atividade totalmente voltada para a agricultura, especialmente a cafeicultura, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho em condies regulares de trfego, classificada como VICINAL II. 493,96 ha de solos CLASSE IV, 130,45 ha CLASSE II, 106,37 ha CLASSE VIII. A topografia varia de plana a suavemente ondulada, ve-

194

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

getao, floresta tropical com chuvas de outubro a maio. Fazenda com 389,54 ha em caf formado, 50,42 de caf em formao, 230,45 de REA arrendada, 6,37 em benfeitorias e 24,86 ha inaproveitveis. A fazenda bem servida com nascente e crrego interno. A propriedade possui 2 casas em alvenaria (120 m2) e barraco com 200 m2 em madeira. Fazenda com lavoura de caf, sendo formada por 1,164,352 ps de caf. 85 ha (12,11%) do imvel esto coberto com vegetao nativa (mata). OFERTA
SOLOS/SITUAO IV, VICINAL II II, VICINAL II III, VICINAL II VIII, VICINAL II REA TOTAL BENFEITORIAS: CAF CASAS BARRACO TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00 NDICE ATUALIZ REA (ha) 439,96 130,45 106,37 24,86 DIMENSO 1.164.352,00 120,00 200,00 CLASSE 0,55 0,95 0,75 0,20

R$ 2.900.000,00
SITUAO 0,90 0,90 0,90 0,90 0,578 VALOR R$ 19.513,92 R$ 19.200,00 R$ 853.760,32 0,70 R$ 815.046,40 0,80 0,80 FATOR 0,495 0,855 0,675 0,180

701,64 F. PONDERADO 1,00 203,27 120,00

UNITRIO CONSERVAO

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 0,90 2.610.000,00 2.503,05 0,9516 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. = UNITRIO/ha =R$ 2.381,90

OBSERVAO 5 MUNICPIO: Amrico Brasiliense ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


rea de 259,111 ha. Localizada no municpio de , acesso por estrada de cho, com trnsito o ano inteiro, classificada como VICINAL I. 160 ha com solos

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

195

CLASSE II, 59 ha CLASSE VI, 40,111 ha CLASSE VII. Propriedade com 125 ha de cana de parceria, 10 ha. de cana fazenda, 25 ha. de milho, 59 ha. de pastos planos, 10 ha. de pastos morros e 24 ha. de matas morros. Topografia 95% plana e 5% montanhosa frtil. Terra 50% roxa e 50% mista frtil. Crrego, mina de gua perene, sendo 2 com vazo de 12.000 lts e gua da Sabesp a 2.000 m da sede. Casa sede em estilo colonial, conservada e habitada, em 2 pavimentos com 1.170 m2 e piscina de concreto de 6,50 14 m. rea com igreja com 60 lugares sentados, casa de administrao com escritrio (150m2), 18 casas de colonos padronizadas (1.080 m2), ranchos para mquinas (200 m2), 6 depsitos de gua com capacidade de 160.000 l,7 barraces de granja, toda automatizada, estbulo para 30 vacas, em prdio de 240 m2, mecanizado e refrigerado. Silos com 5 unidades em alvenaria, 3 poos e 2 elevados 25 ha (9,65%) do imvel esto coberto com vegetao nativa (mata). VENDA
SOLOS/SITUAO II, VICINAL I VI, VICINAL I VII, VICINAL I REA TOTAL BENFEITORIAS: CANA PASTAGENS SEDE PISCINA CASA ADM CASA COLONOS RANCHOS DEPSITOS GUA GRANJAS ESTBULO SILOS E CERCAS TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00 NDICE ATUALIZ REA (ha) 160,00 59,00 40,11 259,11 DIMENSO 10,00 69,00 1.170,00 91,00 150,00 1.080,00 200,00 6,00 7,00 240,00 UNITRIO 1.800,00 280,00 662,20 100,00 150,00 100,00 120,00 5.000,00 80.000,00 200,00 CLASSE 0,95 0,40 0,30 SITUAO 0,95 0,95 0,95 F. Ponderado CONSERVAO 1,00 1,00 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80

R$ 2.140.000,00
FATOR 0,903 0,380 0,285 0,688 VALOR R$ 18.000,00 R$ 19.320,00 R$ 619.650,72 R$ 7.280,00 R$ 18.000,00 R$ 86.400,00 R$ 19.200,00 R$ 24.000,00 R$ 448.000,00 R$ 38.400,00 R$ 65.000,00 R$ 1.363.250,72

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA 1,00 (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = 2.140.000,00 2.997,76

196

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


0,7994 1,0000

FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. = UNITRIO/ha = R$ 2.396,41

OBSERVAO 6 MUNICPIO: Amrico Brasiliense ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


rea de 512 alqueires paulistas ou 1,239,04 ha. Localizada no municpio de , distncia de 9 km por asfalto e 4 km de terra do centro municipal, classificada como ASFALTO. 672,84 ha de solos CLASSE II, 300 ha CLASSE II, 200 ha CLASSE VII, 66,20 ha CLASE VIII. Sendo 110 alqueires de reserva em mata, 402 alqueires em pasto braquiria, dividido em 25 pastos com cercas moures de aroeira (24.000 m) e mangueiro de aroeira (300 m). Propriedade com relevo 60% plano, 30% ondulado e 10% meia laranja, pasto formado em brachiara e pomar com frutas, 3 nascentes, rio lago e represas. Fazenda com eletricidade trifsica, casa de funcionrio (60 m2), casa de administrador (120 m2). Casa sede com 1.200 m2 tipo manso avaranda de 4 quartos (sute), 2 salas, salo, copa, cozinha, varanda, telefone fixo, parablica, gerador, piscina (50 m2), sauna, quadra de tnis, campo de futebol e churrasqueira. Vrios maquinrios, sendo 3 tratores, 2 carretas, picadeiras, 2 roadeiras e 3 grades todos em bom estado. 266,20 ha (21,48%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). OFERTA
SOLOS/SITUAO III, ASFALTO II, ASFALTO VII, ASFALTO VIII, ASFALTO REA TOTAL BENFEITORIAS: PASTAGENS CERCAS INTERNAS MANGUEIRO REA (ha) 672,84 300,00 200,00 66,20 1,239,04 DIMENSO UNITRIO 972,84 24.000,00 300,00 280,00 2,45 65,00 CLASSE 0,75 0,95 0,30 0,20 SITUAO 1,00 1,00 1,00 1,00 F. Ponderado CONSERVAO 1,00 1,00 1,00

R$ 6.000.000,00
FATOR 0,750 0,950 0,300 0,200 0,696 VALOR R$ 272.395,20 R$ 58.800,00 R$ 19.500,00

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS CASA CASA ADM SEDE PISCINA QUADRA MQUINAS/IMPLEM TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00 60,00 120,00 1.200,00 50,00 150,00 180,00 855,61 100,00 0,40 0,40 0,80 0,80

197
R$ 3.600,00 R$ 8.640,00 R$ 821.385,60 R$ 4.000,00 R$ 12.000,00 R$ 65.000,00 R$ 0,00 R$ 1.265.320,80

NDICE ATUALIZ

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 0,90 5.400.000,00 3.337,00 0,7902 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. =


UNITRIO/ha =R$ 2.636,90

OBSERVAO 7 MUNICPIO: Santa Lcia ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


Fazenda de 242 ha, localizada a 20 km do municpio de , acesso por estrada de cho, classificada como VICINAL II. 200 ha de solos CLASSE III, 20 ha CLASSE VI e 22 ha CLASSE VIII. So 100 alqueires paulistas com tima topografia. Casa sede de primeira (250 m2), piscina (30 m2), 3 casas de caseiro (180 m2), galpo (300 m2), rio e aude. 25 ha (10,33%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). OFERTA R$ 1.000.000,00

198
SOLOS/SITUAO III, VICINAL VI, VICINAL VIII, VICINAL REA TOTAL BENFEITORIAS: SEDE PISCINA CASA CASEIRO GALPES TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


REA (ha) 200,00 20,00 22,00 242,00 DIMENSO 250,00 30,00 180,00 300,00 UNITRIO 1.052,88 100,00 200,00 180,00 CLASSE 0,75 0,40 0,20 SITUAO 0,90 0,90 0,90 F. Ponderado CONSERVAO 1,00 1,00 1,00 1,00 NDICE ATUALIZ FATOR 0,675 0,360 0,180 0,604 VALOR R$ 263.220,00 R$ 3.000,00 R$ 36.000,00 R$ 54.000,00 R$ 356.220,00

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 0,90 900.000,00 2.247,02 0,9106 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. =


UNITRIO/ha =R$ 2.046,14

OBSERVAO 8 MUNICPIO: Santa Lcia ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


rea de 350 alqueires paulistas ou 847 ha, localizada no municpio de , a 50 km da cidade por estrada asfaltada duplicada recentemente, classificada como ASFALTO. 500 ha de solos CLASSE III, 300 ha na CLASSE II, 47 ha CLASSE VIII. tima topografia, 6 km de pista, casa (150 m2) e possui eletricidade. 180 ha (21,25%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). OFERTA R$ 3.150.000,00

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS SOLOS/SITUAO III, ASFALTO II, ASFALTO VIII, ASFALTO REA TOTAL BENFEITORIAS: CASA CURRAL PASTAGENS CERCAS INTERNAS TOTAL BENFEITORIAS DATA 4/00 NDICE ATUALIZ REA (ha) 500,00 300,00 47,00 847,04 DIMENSO 150,00 250,00 500,00 25.000,00 138,34 65,00 280,00 2,45 CLASSE 0,75 0,95 0,20 SITUAO 1,00 1,00 1,00 F. Ponderado UNITRIO CONSERVAO 1,00 1,00 0,20 1,00

199
FATOR 0,750 0,950 0,200 0,790 VALOR R$ 20.751,00 R$ 16.250,00 R$ 28.000,00 R$ 61.250,00 R$ 126.251,00

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 0,90 2.835.000,00 3.198,05 0,6962 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. =


UNITRIO/ha =R$ 2.226,48

OBSERVAO 9 MUNICPIO: Eng. Velho ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


rea de 92 alqueires paulistas ou 222,64 ha, localizada a 30 km do municpio de , 6 km da pista, classificada como VICINAL III. 200 ha de solos CLASSE III, 22,64 ha CLASSE VI. Relevo plano. Fazenda formada em pastagem. 03 audes, nascente e represa. Casa sede avarandada de 1a (300 m2). Com 03 quartos, sala, copa, cozinha e w.c. Casa de caseiro (80 m2). Eletricidade e telefone. Piscina, campo de futebol, curral (200 m), galpo para implementos (250 m2) e vrias divises de pasto com cerca paraguaia (15.000 m). 30 ha (13,48%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata).

200 OFERTA
SOLOS/SITUAO III, VICINAL III VI, VICINAL III

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA R$ 830.000,00


REA (ha) 200,00 22,64 CLASSE 0,75 0,40 SITUAO 0,80 0,80 FATOR 0,600 0,320

REA TOTAL BENFEITORIAS: SEDE CASA PISCINA CURRAL GALPES CERCAS PASTAGENS TOTAL BENFEITORIAS DATA

222,64 DIMENSO 300,00 80,00 30,00 200,00 250,00 15.000,00 120,00 4/00 UNITRIO 500,00 180,00 100,00 65,00 150,00 2,11 280,00

F. Ponderado CONSERVAO 0,40 0,40 0,40 0,40 0,40 0,60 0,60 NDICE ATUALIZ

0,572 VALOR R$ 60.000,00 R$ 5.760,00 R$ 1.200,00 R$ 5.200,00 R$ 15.000,00 R$ 18.990,00 R$ 20.160,00 R$ 126.310,00

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 1,00 830.000,00 3.160,66 0,9615 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. =


UNITRIO/ha =R$ 3.038,97

OBSERVAO 10 MUNICPIO: Santa Lcia ESTADO: SP INFORMANTE: imobiliria informante e telefone


rea de 50 alqueires paulistas ou 121 ha, localizada no municpio de , acesso por estrada de cho com problemas na poca das chuvas para veculos leves,

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

201

classificada como VICINAL III. 60 ha de solos CLASSE III, 50 ha CLASSE VII, 11 ha CLASSE VIII. Propriedade formado em braquiria, com casa em alvenaria (150 m2), barraco (200 m2), curral (200 m), energia, represa, rio no fundo e topografia parte plana e parte ondulada. 15 ha (12,80%) do imvel esto cobertos com vegetao nativa (mata). OFERTA
SOLOS/SITUAO REA (ha) III, VICINAL III VII, VICINAL III VIII, VICINAL III REA TOTAL BENFEITORIAS: PASTAGENS CASA BARRACO CURRAL CERCAS DATA 60,00 50,00 11,00 121,00 DIMENSO 110,00 150,00 200,00 200,00 20.000,00 4/00 UNITRIO 280,00 252,34 200,00 95,00 0,60 CLASSE 0,75 0,30 0,20 SITUAO 0,80 0,80 0,80 F. Ponderado 1,00 1,00 1,00 1,00 0,60

R$ 500.000,00
FATOR 0,600 0,240 0,160 0,411 R$ 30.800,00 R$ 37.851,00 R$ 40.000,00 R$ 19.000,00 R$ 25.320,00 R$ 152.971,00 NDICE ATUALIZ CONSERVAO VALOR

TOTAL BENFEITORIAS

HOMOGENEIZAO
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA (VALOR VISTA VALOR DAS BENFEITORIAS)/REA = FATOR CLASSE e SITUAO = PARADIGMA/OBSERVAO = F. ATUAL. = FATOR ATUALIZAO = 0,90 450.000,00 2.454,79 1,3382 1,0000

UNITRIO = Vv FATOR CLASSE e SITUAO F. ATUAL. =


UNITRIO/ha =R$ 3.285,00

202

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


QUADRO RESUMO DA HOMOGENEIZAO DOS DADOS AMOSTRAIS

Observao 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

UNITRIO (R$/ha) R$ 2.047,56 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 R$ 2.381,90 R$ 2.396,41 R$ 2.636,90 R$ 2.046,14 R$ 2.226,48 R$ 3.038,97 R$ 3.285,00

REA (ha) 510,00 147,62 193,60 701,64 259,11 1.239,04 242,00 847,00 222,64 121,00

ndice agronmico 0,546 0,608 0,649 0,578 0,688 0,696 0,604 0,790 0,572 0,411

Tipo de informao OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

Analisaremos se a varivel rea significativa nesta amostra. Para isto, plotamos os dados em um grfico apresentado abaixo.

No h um nmero significativo de informaes para definir claramente uma tendncia no valor em R$/ha na medida em que a rea dos imveis aumenta, portanto, entendemos no ser significativa a varivel rea nesta amostra. No havendo outras variveis, sanearemos agora a amostra.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

203

SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS A mdia simples entre aqueles valores do QUADRO RESUMO igual a R$ 2.500,64. So imveis semelhantes aqueles com ndices agronmicos dentro de um intervalo de 20% em torno do ndice agronmico do imvel avaliando (0,550). Assim, as observaes de mercado fora do intervalo no sero utilizadas: VERIFICAO DOS IMVEIS SEMELHANTES Limite inferior: 0,550 0,8 = 0,440 Limite superior: 0,550 1,2 = 0,660
QUADRO RESUMO VERIFICAO DOS DADOS SEMELHANTES Observao 1 9 4 7 2 3 UNITRIO (R$/ha) R$ 2.047,56 R$ 3.038,97 R$ 2.381,90 R$ 2.046,14 R$ 2.526,22 R$ 2.420,79 REA (ha) 510,00 222,64 701,64 242,00 147,62 193,60 ndice Agronmico 0,546 0,572 0,578 0,604 0,608 0,649 Tipo de informao OFERTA VENDA OFERTA OFERTA VENDA OFERTA

No sero adotadas, portanto, as observaes nos 5, 6, 8 e 10 no clculo da mdia.


QUADRO RESUMO DADOS SEMELHANTES Observao 7 1 4 3 2 9 UNITRIO (R$/ha) R$ 2.046,14 R$ 2.047,56 R$ 2.381,90 R$ 2.420,79 R$ 2.526,22 R$ 3.038,97 REA (ha) 242,00 510,00 701,64 193,60 147,62 222,64 ndice agronmico 0,604 0,546 0,578 0,649 0,608 0,572 Tipo de informao OFERTA OFERTA OFERTA OFERTA VENDA VENDA

204

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

Assim, a mdia entre os valores SEMELHANTES acima igual a R$ 2.410,26. Como no h observaes situadas fora de uma faixa igual a 30% em torno desta mdia, LIMITE INFERIOR: R$ 2.410,26 0,70 = R$ 1.687,18 LIMITE SUPERIOR: R$ 2.410,26 1,30 = R$ 3.133,34 Temos um conjunto homogneo, cuja mdia, dita saneada, igual a R$ 2.410,00. Este o valor unitrio bsico para a situao paradigma em apreo o imvel avaliando. Este valor confirmado tambm pela anlise de resduos, a seguir apresentada:
ANLISE DE RESDUOS Escala de solos: Mendes Sobrinho Observao Valor observado Valor estimado Resduos (observado estimado) 70.921,13 18.269,21 4.177,36 120.790,09 124.677,81 33.765,80 229.361,70 87.631,87 333.529,62 213.803,71 % Resduo (resduo observado) 23,88% 3,30% 1,01% 22,21% 17,72% 4,35% 22,12% 4,99% 12,31% 5,17%

10 3 2 7 9 5 1 4 8 6

297.029,00 552.997,00 412.249,80 543.780,00 703.690,00 776.749,28 1.036.689,60 1.756.239,68 2.708.749,00 4.134.679,20

226.107,87 571.266,21 408.072,44 664.570,09 579.012,19 810.515,08 1.266.051,30 1.843.871,55 3.042.278,62 3.920.875,49 2,54E + 11

SOMA DOS QUADRADOS DOS RESDUOS

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

205

A expresso do valor da terra nua para o imvel avaliando igual a: VT = S q = Onde: S = rea do imvel avaliando (paradigma) = 537,232 ha q = unitrio bsico de pesquisa = R$ 2.410,00/ha VT = R$ 1.294.729,12 ou R$ 1.300.000,00
VALOR TOTAL DA TERRA NUA R$ 1.300.000,00

20.4.2 Edificaes, instalaes benfeitorias no reprodutivas


Segundo o trabalho de engenheiro Diniz (1996), atualizado para a data deste laudo (vide adendo) e pesquisa realizada na Associao dos Engenheiros do Municpio, os valores unitrios para as edificaes encontradas so iguais a:
Unitrio Sede Casa dos funcionrios R$ 586,00/m R$ 225,00/m rea 445,00 m 320,00 m F. obsolescncia 0,80 0,60 Valor R$ 208.616,00 R$ 43.200,00

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


Unitrio rea 80,00 m 1.200,00 m F. obsolescncia 0,60 0,40 Valor R$ 3.840,00 R$ 92.640,00

Curral Galpes

R$ 80,00/m R$ 193,00/m

O valor das benfeitorias, considerando a rea construda de cada unidade, a idade aparente e o fator obsolescncia que da resulta, ser de:
VALOR DAS CONSTRUES R$ 367.896,00

20.4.3 Produes vegetais


Foi adotado o mtodo do custo de reproduo para a cana-de-acar e para o pomar de laranja, contabilizando-se o capital atual existente e as receitas lquidas futuras, de acordo com o estgio em que se encontra a cultura e das expectativas de produo futuras. Para a pastagem baseou-se na determinao das despesas efetuadas para a reproduo da pastagem, depreciando-se este valor em funo de suas condies atuais. As planilhas de custos so apresentadas a seguir e foram levantadas para a data do laudo. Adotou-se a cotao de: R$ 15,61/ton. para a cana-de-acar (segundo a revista Preos Agrcolas, descontados impostos); R$ 2,20/cx para a laranja, considerando preo lquido pago ao produtor na fazenda (mesma fonte) e os custos de transporte at a unidade esmagadora de responsabilidade da indstria; e R$ 34,55/@ para os clculos da pastagem (mesma fonte). VCANA-DE-ACAR Frmula adotada: VE = RL Fa r
Planilha de Clculo para determinao dos custos de uma cultura de cana-de-acar (Fev./2000)
Discriminao Unid. hm hm hm hm hm hm hh Preo Unit. 16,81 20,97 20,28 19,69 23,27 17,21 2,18 1 ano Qtde. 1 1,6 3 1,2 1,8 1 1 Custo (R$) 16,81 33,55 60,84 23,63 41,89 17,21 2,18 0,00 0,00 0,00 0,00 Qtde. 1
o

2 ano Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 Qtde. 1

3 ano Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Qutde. 1

4 ano Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Qutde. 1

5 ano Custo (R$) 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

enleiramento e queima de palha subsolagem arao calagem gradagem pesada gradagem niveladora demarcao de curvas de nvel/carreadores

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS


Discriminao Preo Unit. 20,28 21,29 2,18 2,18 16,04 2,18 18,94 24,97 2,18 24,09 16,11 2,18 34,00 554,35 459,75 28,00 7,60 8,00 16,04 3,07 2,18 0,79 1,00 0,6 1,6 2 0,5 0,1 13 5 0,7 1,5 91 4 91 91 1 ano Qtde. 1,5 2 25 13 5 13 1,2 1 10 Custo (R$) 30,42 226,53 hm hh hh hm hh hm+hh hm+hh hh hm+hh hm hh t t t t l kg hm t hh t t 42,58 54,50 28,34 80,20 28,34 22,73 24,97 281,66 21,80 0,00 9,67 3,49 34,96 68,00 277,18 45,98 391,16 364,00 364,00 38,00 5,60 43,60 24,06 1365,97 279,37 8,72 71,89 91,00 450,98 90,85 1907,80 103,1 4 103,1 103,1 0,6 5 0,7 0,5 8 1,7 0,6 1,6 1 Qtde.
o

207
4 ano
o

Unid. hm

2 ano Custo (R$) 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 0,00 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 9,62 396,43 316,52 8,72 81,45 103,10 509,79 45,31 951,53 103,5 4 103,5 103,5 0,6 5 0,7 0,5 8 1,7 0,6 1,6 1 Qtde.

3 ano Custo (R$) 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 0,00 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 9,62 396,43 317,75 8,72 81,77 103,50 511,74 45,41 953,58 94,5 4 94,5 94,5 0,6 5 0,7 0,5 8 1,7 0,6 1,6 1 Qutde.

5 ano Custo (R$) 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 0,00 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 9,62 396,43 290,12 8,72 74,66 94,50 468,00 43,22 907,65 63,6 4 63,6 63,6 0,6 5 0,7 0,5 8 1,7 0,6 1,6 1 Qutde. Custo (R$) 0,00 16,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,97 24,97 17,44 40,95 9,67 3,49 71,55 0,00 0,00 229,88 229,88 0,00 0,00 38,00 5,60 43,60 9,62 396,43 195,25 8,72 50,24 63,60 317,81 35,71 749,95

reforma de terrao TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubao corte e limpeza de mudas distribuio de toletes transporte p/distrib. de mudas picamento de toletes cobertura com terra aplicao de herbicidas TOTAL PLANTIO capina manual cultivo (trplice operao) conservao de carreadores controle de formigas TOTAL TRATOS CULTURAIS calcrio dolomtico + frete adubo 05.25.25 adubo 20.05.20 TOTAL FERTILIZANTEs mudas TOTAL MUDAS herbicida Gesapax 500 formicida mirex S TOTAL DEFENSIVOS transporte interno SUBTOTAL SEM COLHEITA corte empreitado catao de pedaos carregamento/reboque transporte para Usina outros custos (5%) TOTAL GERAL (EM R$)

TOTAL Corte, Carregamento e Transporte

Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios volumes)

Preo/ton. R$ 15,61 poca da avaliao 1o Ano 2o Ano 3o Ano 4o Ano 5o Ano TOTAL n de cortes futuros 5 4 3 2 1
o

Taxa de Juros ao ano 10,00% Produo ton./ha 91 103,1 103,5 94,5 63,6 Renda bruta 1.420,51 1.609,39 1.615,64 1.475,15 92,80 Gastos iniciais 1.401,64 614,69 626,89 596,46 456,49

Taxa de risco 10,00% Gastos intermdirios 38,16 19,03 19,07 18,15 15,00 Gastos finais ou colheita 468,00 317,81 307,62 293,04 278,46 Gastos totais 1.907,80 951,53 953,58 907,65 749,95
a

Valor Econmico/ha 1 Fase (R$) 2.169,66 1.563,71 1.128,00 644,95 198,70 2 Fase (R$) 2.169,66 2.066,64 1.640,91 1.132,96 572,19
a

3 Fase (R$) 2.420,97 2.290,43 1.822,17 1.262,59 642,91

rea avalianda (ha) 35 25 15 15 10 100

Valor Total (R$) 84.733,95 57.260,75 27.332,55 18.938,85 6.429,10 194.695,20

Obs. 1a fase = aps a colheita/plantio 2a fase = antes dos tratos intermedirios 3a fase = antes da colheita

208

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

VPOMAR DE LARANJA Frmula adotada: VE = RL Fa r


CUSTOS DE PRODUO DE LARANJA
Discriminao arao calagem gradeao subsolagem const. de curvas de nvel mistura de adubo no sulco fechamento do sulco sulcamento TOTAL PREPARO DE SOLO transplante e replantio TOTAL TRANSPLANTIO adubao bsica adubao de cobertura embaciamento p. irrigao irrigao da cova capina manual pulverizao aplicao de herbicidas controle de formigas poda formao e desbrota inspeo fitossanitria roada TOTAL TRATOS CULTURAIS calcrio dolomtico + frete superfosfato simples adubo 10.10.10 termofosfato composto orgnico + frete sulfato de mangans sulfato de zinco cido brico doreto de potsio uria sulfato de amnio TOTAL FERTILIZANTES mudas TOTAL MUDAS cention 800 manzate BR oxicloreto de cobre 50% kumulus S lebaycid 500 neoron 500 CE triona mirex espalhante agral roundup CS supracid 400 TOTAL DEFENSIVOS transporte interno Total sem colheita colheita (cx. de 40,8 kg) TOTAL GERAL cx 0,4 km 16,04 10 kg kg kg kg l l l kg l l l 13,77 11,38 7,68 2,35 37,92 38,72 2,62 8 4,24 13,22 22,72 1,5 0,2 1 0,5 1,3 Unid. 1,5 250 t t t t t kg kg kg t t t 34 327,5 409,08 405,82 40 1,02 0,71 1,26 325,2 415,5 336,69 0,12 0,6 2,5 2 hd hd hd hm hd hm hd hd hd hd hm 10 10 10 22,79 10 22,79 10 10 10 10 16,35 4 3 4 4 8 5 2 2 2 1 3 hd 10 3 Unid. hm hm hm hm hm hm hm hm Preo Unit. 16,1 19,69 17,21 20,97 17,21 16,25 17,21 16,89 1 ano Qtde. 5 1 3 3,5 3 0,5 0,5 2 Custo (R$) 80,5 19,69 51,63 73,395 51,63 8,125 8,605 33,78 327,355 30 30 40 30 40 91,16 80 113,95 20 20 20 10 49,05 514,16 68 0 0 243,492 100 0 0 0 0 0 40,4028 451,8948 375 375 0 0 9,984 0 0 0 0 12 0,848 13,22 11,36 47,412 160,4 1906,2218 0 1906,2218 5 1,5 0,4 1 1, 2,5 2 3 5 1,2 0,02 0,008 0,2 0,1 8 6 2 2 3 0,5 3 4 1 1 Qtde.
o

2 ano Custo (R$) 0 0 17,21 0 17,21 0 0 0 34,42 0 0 0 40 0 0 80 136,74 20 20 30 5 49,05 380,79 0 32,75 0 0 80 3,06 3,55 1,512 6,504 3,324 67,338 198,038 0 0 0 0 19,2 0 0 0 0 12 1,696 13,22 22,72 68,836 80,2 762,284 0 762,284 100 7 1,8 4,6 2,1 1 0,3 7 1,5 0,4 1,2 1,4 2 4 6 1,7 0,1 0,01 0,2 8 7 2 1 2 0,5 3 5 1 1 1

3 ano Qtde. Custo (R$) 0 19,69 17,21 0 17,21 0 0 0 54,11 0 0 0 50 0 0 80 159,53 20 10 20 5 49,05 393,58 0 65,5 0 0 80 4,08 4,26 2,142 32,52 4,155 0 192,657 0 0 0 20,484 35,328 4,935 37,92 11,616 18,34 12 1,696 15,864 31,808 189,991 112,28 942,618 40 982,618 150 10 1,2 2,3 5,9 2,7 1 0,4 9 1,5 0,6 1,2 1,8 2 5,5 8 2,2 1 0,14 0,4 8 8 2 1,5 1 0,8 3 5 1

4 ano Qtde. Custo (R$) 0 0 0 0 17,21 0 0 0 17,21 0 0 0 50 0 0 80 182,32 20 15 10 8 49,05 414,37 34 45,85 163,632 0 80 5,61 5,68 2,772 0 0,014 5,817 0 343,361 0 0 16,524 26,174 45,312 6,345 37,92 15,488 23,58 12 2,544 15,864 40,896 242,647 160,4 1177,988 60 1237,988 250 10 1,2 2,8 7,2 3,3 1 0,5 11 1,5 0,7 1,2 2,2 2 4,5 6,6 1,8 0,4 0,8 3 5 8 2 1,5 5 1

5 ano Qtde. Custo (R$) 0 19,69 0 0 0 0 0 0 19,69 0 0 0 50 0 0 50 182,32 20 15 0 8 49,05 373,37 0 0 163,632 0 80 4,59 4,686 2,268 0 0,011 4,5705 0 259,7465 0 0 16,524 31,864 55,296 7,755 37,92 19,36 28,82 12 2,968 15,864 49,984 278,355 160,4 1092,5615 100 1192,5615 400 10 1,2 3,3 8,5 3,9 1 0,6 13 1,5 0,8 1,2 2,6 2 5,2 8 2,1 1 0,08 0,5 0,8 3 5 8,5 2 1,5 5

6 ano Qutde. Custo (R$) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 50 0 0 50 193,715 20 15 0 8 49,05 385,765 34 26,2 204,54 0 80 5,304 5,68 2,646 0 0,013 5,4015 0 363,7715 0 0 16,524 37,554 65,28 9,165 37,92 23,232 34,06 12 3,392 15,864 59,072 314,063 160,4 1223,9995 160 1383,9995 750 10 1,2 4 10,4 4,8 1 0,7 16 1,5 1 1,2 3,2 2 6,4 9,6 2,6 0,08 0,5 1 3 5 9 2 1,5 5 1 1

7 ano Qutde. Custo (R$) 0 19,69 0 0 17,21 0 0 0 36,9 0 0 0 50 0 0 50 205,11 20 15 0 10 49,05 399,16 0 26,2 204,54 0 80 6,528 6,816 3,276 0 0,016 6,648 0 334,008 0 0 16,524 45,52 79,872 11,28 37,92 27,104 41,92 12 4,24 15,864 72,704 364,948 160,4 1295,416 300 1595,416

Fonte: Savietto (1997) e Informaes Econmicas (vrios)

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS PLANILHA DE CLCULO DO VALOR ECONMICO DE LARANJA POR HECTARE, considerando 20 anos de vida til
PREO/cx. R$ 2,20 Taxa de Juros ao ano Taxa de risco ao ano Idade atual 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 TOTAL No de cortes futuros 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Produo Renda cx./ha bruta atual 250 400 750 750 750 750 750 750 750 750 750 600 480 384 307,2 245,76 550,00 880,00 1.650,00 1.650,00 1.650,00 1.650,00 1.650,00 1.650,00 1.650,00 1.650,00 1.650,00 1.320,00 1.056,00 844,80 675,84 540,67 Gastos colheita 100,00 160,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 240,00 192,00 153,60 122,88 98,30 10,00% 20,00% Gastos totais 1.192,56 1.384,00 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.595,42 1.276,33 1.021,07 816,85 653,48 522,79 Receita lquida ~642,56 504,00 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 54,58 43,67 34,93 27,95 22,36 17,89 Valor econmico R$/ha 74,71 294,18 279,94 264,26 247,02 223,13 196,01 166,19 133,38 97,29 57,59 37,87 23,53 13,10 5,52

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rea Valor avalianda total (R$) (ha) 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 3,00 3,00 3,00 3,00 60,00 298,85 1.176,74 1.119,74 1.057,05 988,08 892,50 784,05 664,75 533,51 389,16 230,37 151,49 70,60 39,31 16,55 0,00 7.815,04

VPASTAGEM Frmula adotada: V = CF + VE


VALOR DE PASTAGEM CULTIVADA SEM DESMATAMENTO/ha
DISCRIMINAO gradagem pesada MF-290 conservao do solo distribuio de calcrio gradagem niveladora semeadura adubao capina manual controle de formigas TOTAL OPERAES UNID hm hm hm hm hm hm hm PREO UNIT 23,27 16,10 19,69 17,21 16,25 2,18 2,18 QTDE 1,50 0,60 0,60 0,80 1,50 4,00 0,50 CUSTO 34,91 9,66 11,81 13,77 24,38 8,72 1,09 104,34

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DISCRIMINAO sementes calcrio dolomtico + frete superfosfato simples formicida mirex S TOTAL MATERIAIS VALOR ECONMICO VE = RL Fa r RL = arrendamento mensal Fa (perodo de seis meses) r = taxa de risco VE =

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


UNID kg t t kg aluguel (%@) 0,15 10% a.a 5% 10,37 5,84 0,95 PREO UNIT 2,40 34,00 327,50 8,00 QTDE 9,00 1,50 0,17 1,00 lotao UA./ha 2,00 10,37 5,84 0,95 57,53 57,53 298,15 50,00 R$14.907,50 DEPRECIAO DE PASTAGEM ESTADO DE CONSERVAO TIMO 298,15 BOM 238,52 REGULAR 178,89 MAU 119,26 PSSIMO 59,63 CUSTO 21,60 51,00 55,68 8,00 136,28 @ 34,55 ou 0,8% a.m.

TOTAL ALUGUEL DE PASTAGEM TOTAL GERAL REA AVALIANDA (ha) Valor total da rea avalianda (estado de conservao timo)

BOM: a presena/ocorrncia de um dos itens abaixo REGULAR: a presena/ocorrncia de dois dos itens abaixo MAU: a presena/ocorrncia de trs dos itens abaixo PSSIMO: a presena/ocorrncia de quatro dos itens abaixo Itens a serem considerados na determinao do estado de conservao: incidncia de ervas daninhas invasoras; falhas na formao ou claros na pastagem; processos erosivos; presena de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio; ausncia de diviso de pastagem, o que implica em baixo nvel de manejo; aspecto vegetativo ruim, com as plantas no atingindo a altura mdia da espcie

Fonte: Savietto (1997); Informaes Econmicas (vrios) e Preos Agrcolas (vrios)

VCULTURAS = VCANA-DE-ACAR + VPOMAR DE LARANJA + VPASTAGEM = V CULTURAS = R$ 194.695,20 + R$ 7.815,04 + R$ 14.907,50


VALOR DAS CULTURAS R$ 217.418,00

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

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20.4.4 Semoventes rebanho de gado de corte


Foi adotado o mtodo comparativo direto, ou seja, pesquisa no mercado de frigorficos e a publicao Preos Agrcolas, da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos preos mdios da arroba de boi e vaca. Segundo pesquisa no frigorfico X (fone no, Sr. ), frigorfico Y (fone n , Sr. ) e a publicao Preos Agrcolas (no, de ), para a regio em estudo, temos os seguintes valores mdios:
o

Boi = R$ 34,55/@; Garrote = R$ 335,02 cab.; Bezerro = R$ 265,66/cab.; Vaca Gorda = R$ 32,62/@, do que resulta, como valor das criaes: V criaes = (50 cab. 17 @/cab. R$ 34,55/@) + (50 cab. R$ 335,02/cab.) + (50 cab. R$ 265,66/cab.) + (50 cab. 16 @/cab. R$ 32,62/@) = R$ 85.497,00
VALOR DAS CRIAES R$ 85.497,00

20.5 Valor do imvel


O valor do imvel ser igual soma dos valores:
DA TERRA NUA DAS EDIFICAES, INSTALAES DAS CULTURAS E DAS CRIAES IMVEL R$ 1.300.000,00 R$ 367.896,00 R$ 217.418,00 R$ 85.497,00 R$ 1.970.811,00

Ou em nmeros redondos:
VALOR DO IMVEL Abril de 2000 R$ 1.970.000,00

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MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA

20.6 Anlise do mercado imobilirio e do valor encontrado


O mercado da regio possui um grande nmero de imveis ofertados, na velocidade de venda deles considerada lenta, demorando em mdia de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda, condio esta tambm vlida para o resultado aqui apresentado. O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado pesquisa de valores, no entanto, o imvel possui uma infra-estrutura superior ao padro da regio, com aplicao de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em funo do tipo de explorao.

20.7 Encerramento
Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 18 folhas impressas eletronicamente de um s lado, numeradas, timbradas e rubricadas, sendo esta ltima datada e assinada. Acompanham N anexos. So Paulo, 20 de janeiro de 2005.

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA


Engenheiro Agrnomo, Membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo IBAPE/SP, Professor da cadeira Avaliao de imveis rurais em diversos curso de ps-graduao, no Brasil. Rural Appraiser, Membro da American Society of Farm Managers and Rural Appraisers ASFMRA, Denver, Colorado, USA. Relator da reviso das Normas Brasileiras para Avaliao de Imveis Rurais da ABNT.

Legislao Profissional

AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGNCIAS LEGAIS AUTOR: CREA-SP TRANSCRIO DE ARTIGO PUBLICADO NO JORNAL DO ADVOGADO, No 194 RGO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL, SECO DE SO PAULO.

I. Qualificaes profissionais do perito


A Constituio Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5o que: livre o exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, atendidas as qualificaes profissionais que a Lei estabelecer, o que demonstra que o privilgio profissional no de todos, mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens incomuns: o privilgio de exclusividade. A alterao introduzida no artigo 145 do Cdigo de Processo Civil, pela Lei no 7.270, de 10/12/1984, privilegia o trabalho dos peritos judiciais, quando dispe que sero escolhidos entre os profissionais de nvel universitrio, devidamente inscritos no rgo de classe competente, que devero comprovar especialidade na matria sobre a qual devero opinar mediante certido do mencionado rgo profissional. Somente nas localidades onde no houver profissionais qualificados, que preencham tais requisitos, a ento a indicao dos peritos ser de livre escolha do juiz. Esta excepcionalidade no ocorre no Estado de So Paulo.

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II. Avaliaes e percias de engenharia so de competncia de profissional habilitado


A engenharia de avaliaes e percias uma atividade profissional que vem evoluindo muito nos ltimos anos, destacando-se na rea tecnolgica por meio de seu desenvolvimento, de forma transparente, no meio das entidades de classe, despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho. Os trabalhos de avaliaes e percias devem obedecer rigorosamente s normas tcnicas, principalmente com o advento da Lei no 8.078, de 11/11/1990, que criou o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor. A partir desta Lei, o no atendimento de normas tcnicas considerado prtica abusiva, prevista no art. 39 inciso VIII da referida Lei: Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especificas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial CONMETRO. Em consonncia com este dispositivo legal, deve-se verificar que todas as normas brasileiras relativas avaliao dispem que a determinao desse valor de responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. A legislao especfica consagra tal privilgio, o que se acha disposto na Lei Federal no 5.194, de 24/12/1966, nos seus artigos 3o, 6o, 7o, 13 e 15 dos quais transcrevemos: Art. 7o As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrnomo consistem em: c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, pareceres e divulgao tcnica. Art. 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer pblico, quer particular, somente podero ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei.

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

215

O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CONFEA, regulamentou o assunto na Resoluo no 345/90, publicada no DOU de 02/08/1990 Seo 1 pgina 14.737, na qual merecem especial destaque os artigos 1o, 2o, 3o, 4o e 5o, dos quais transcrevemos: Art. 3o Sero nulas de pleno direito as percias e avaliaes e demais procedimentos indicados no artigo 2o quando efetivados por pessoas fsicas ou jurdicas no registradas nos CREAs. Art. 4o Os trabalhos tcnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade, devero ser objeto de Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) exigida pela Lei no 6.496, de 07/12/1977.

III. Impugnao de laudo


O Cdigo de Processo Civil deixa taxativo que as percias sejam elaboradas por profissionais. Quando essas percias dependerem de conhecimentos tcnicos e cientficos inerentes a uma determinada profisso, somente podero ser feitas por profissional habilitado. Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado sobre o cumprimento dos imperativos legais, referentes ao exerccio da profisso, quando da nomeao de peritos ou admisso de assistentes, tendo em vista que seu dever fiscalizar a atividade de seus prprios registrados, em defesa da sociedade, velando pela qualidade tcnica do trabalho que realizam e pela fiel observncia de um comportamento tico compatvel. O CREA-SP entende que a elaborao de laudos de avaliaes e percias de engenharia por pessoas no registradas neste rgo nula de pleno direito, entendimento este que est em total consonncia com decises do Poder Judicirio, atravs de farta jurisprudncia que tomamos a liberdade de transcrever: Exerccio indevido da funo de perito avaliador multa. No lcito proceder as percias em quaisquer avaliaes sem o concurso de profissionais habilitados, salvo em se tratando de local no interior, em que no encontrem profissionais (Tribunal Federal de Recursos. Agravante: CREA-SP, Agravo de petio no 22.181. Relator: Ministro Henrique Dvila). Desapropriao de rea suburbana promovida pela COHAB/RS. Nomeao de perito legalmente qualificado laudo nulo.

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Em princpio, nas desapropriaes de imveis deve ser nomeado perito (e assistentes tcnicos) o profissional habilitado do artigo 7o, letra c, da Lei no 5.194/66, que regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e obedecidas as disposies da Resoluo no 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que disciplina o exerccio das diferentes modalidades profissionais. (Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel 33.448. Relator: Des. Athos Gusmo Carneiro). Nomeao de perito sem registro no CREA inadmissibilidade recurso promovido. A nomeao de perito judicial deve recair em profissional habilitado, a teor da Lei que regulamenta o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo (Lei 5.194/66), para que os trabalhos realizados venham a ter validade jurdica (art. 13). Exerce ilegalmente qualquer das profisses referidas quem no possua registro no CREA (Tribunal de Justia de Santa Catarina. Apelao Cvel no 2.663. Relator: Des. Joo Martins). Perito avaliaes de imveis necessidade de nomeao de engenheiro ou arquiteto aplicao da Lei no 5.194/66. Versando a percia em avaliaes de bens imveis, o perito nomeado deve ser engenheiro ou arquiteto, em conformidade com o art. 7o, letra c, da Lei no 5.194/66, no tendo valia o laudo elaborado por quem no dispe de formao profissional tcnica a respeito da questo (Tribunal de Alada do Paran. Apelao Cvel no 3.519/66. Relator: Juiz Maranho de Loyola).

Recomendaes finais
O CREA-SP, vista de todo o exposto, recomenda a todos aqueles que se valeram dos servios profissionais de um perito ou assistente tcnico ateno para os seguintes aspectos: Que o profissional tenha comprovado, por meio de Certido, ter nvel universitrio, e estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional, bem como quite com sua anuidade (art. 145 e do CPC);

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Que na referida Certido estejam elencadas as suas atribuies profissionais (conhecimentos especficos), compatveis com a matria sobre a qual ir opinar (idem); Em se tratando de avaliaes de imveis e percias de engenharia, o profissional, alm da comprovao de habilitao no CREA, dever quando da apresentao do laudo apresentar cpia da ART Anotao de Responsabilidade Tcnica, devidamente preenchida e recolhida, em atendimento ao disposto no art. 1o da Lei Federal no 6.496, de 07/12/1977, que define para os efeitos legais os responsveis tcnicos. Alm dos engenheiros, arquitetos e engenheiros agrnomos, esto sujeitos ao registro no CREA, sua fiscalizao, os seguintes profissionais: meteorologistas, gegrafos e gelogos. Objetivando maior divulgao da legislao pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs, o CREA-SP, por meio do seu Departamento Jurdico, coloca-se disposio de todos os que julguem necessria a obteno de maiores subsdios, incluindo jurisprudncia relativa matria. CREA-SP: Av. Brigadeiro Faria Lima, 2.614; Tel.: 0800-171811; So Paulo SP. A seguir apresentamos uma cpia do trabalho apresentado pelos engenheiros Mendes Sobrinho & Yamanaka, no Congresso Pan-americano de Conservao de Solo.

Instrues para o Emprego do Aparelho Classificador de Solos

CENTRAIS ELTRICAS DE SO PAULO S.A. CESP Eng. Agr. Otvio Teixeira Mendes Sobrinho Eng. Agr. Isidro Yamanaka

22.1 Resumo
A presente contribuio ao Congresso Pan-Americano de Conservao do Solo constitui apresentao de trabalho sobre um aparelho de bolso para classificao prtica dos solos, segundo sua capacidade de uso. Presentemente, existem normas tcnicas universais disciplinando a matria. No Brasil e, mais particularmente no Estado de So Paulo, os institutos oficiais adotam a classificao para planejamento conservacionista. Entretanto, falta aos tcnicos, em geral, um aparelho de bolso que permita fazer a classificao no campo, da rea em estudo. Os autores mostram os inconvenientes da falta desse aparelho para planejamento conservacionista, avaliao de propriedades, para cadastro rural, questes judiciais de terras e desapropriao de reas por interesse pblico. Os autores no so inventores do aparelho mas se incumbiram de aperfeioar alguns classificadores primitivos, certos de que o instrumento apresentado no representa a ltima palavra, esperam que surjam tipos melhorados. Resolvemos dar ao aparelho o nome de CLASSIFICADOR NORTON em homenagem a E.A. NORTON, Chief Physical Surveys Division do

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Soil Conservation, dos EE.UU., pioneiro do mtodo cientfico da classificao de solos segundo a capacidade de uso.

22.2 Introduo
O trabalho ora apresentado ao Congresso Pan-Americano de Conservao do Solo constitui contribuio dos seus autores simplificao e universalizao da classificao de solos para fins prticos. A importncia do problema sentida, de forma aguda, no Brasil e, acreditamos, em pases como o nosso, onde o baixo grau de educao prestigia usos e costumes arcaicos, em detrimento da aplicao de mtodos baseados em normas tcnicas universais. Planejamento de uso de solo uma decorrncia do aceleramento do desenvolvimento econmico da agricultura. Cadastramento rural constitui ponto de partida para qualquer reformulao de poltica agrria. Encorajamentos financeiros, ao incentivo do desenvolvimento rural, depende de avaliao de imveis para garantia de emprstimos. Em todos esses casos a classificao de solo para medir-lhe a capacidade de produo fundamental. Por outro lado, prdios rsticos, quer para cadastramentos, taxao fiscal, emprstimos ou desapropriao para utilidade pblica, devem ter um valor. S por meio da classificao tcnica do fundirio bsico, a terra, se poder atribuir-lhe valor adequado e preo, que a medida desse valor, considerando o solo como unidade ou elemento capaz de produzir bens de impor-tncia econmica. No Brasil, inclusive o Estado de So Paulo, no obstante sua condio de unidade evoluda do pas, prepondera um critrio simplista, para classificao de terras. Quer para aes judiciais, para taxao territorial por parte do poder pblico e mesmo para garantia de emprstimos pelos institutos oficiais de financiamento, o mtodo arcaico vem sendo aceito. Alm de incaracterstico, o processo rotineiro regionalizado, impedindo uniformizao de critrios a levantamentos da capacidade potencial de produo do solo. A impreciso dos mtodos chamados prticos pode gerar arbitrariedade porque no logra emancipar-se da influncia pessoal do classificador. A histria de nosso tribunais, seja de justia ou de impostos e taxas, rica de incoerncia, muitas vezes, menor por impercia dos ex-

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pertos, do que pela impreciso dos mtodos de julgamento da capacidade de uso das terras e, conseqentemente, do seu valor. Mesmo engenheiros agrnomos, quando nomeados peritos em questes judiciais de terras, vm usando sistemas rotineiros falta de processo acessvel que lhes permita classificar expedita e cientificamente o solo. Exemplifiquemos, ainda com o nosso pas, acerca dos inconvenientes da inexistncia de mtodo prtico, mas apoiado em critrios cientficos, para avaliao da capacidade de produo do solo. Em diferentes reas, os usos e costumes consagraram nomenclaturas regionais, para designao da capacidade de produo do solo. Como produtos de empirismo, as denominaes so vagas. As terras geralmente so agrupadas, dentre outras, sob denominaes de: cultura, pastagem, cerrado, campo e no raro, se desdobram nas designaes de meia cultura, cultura de segunda, de terceira e, assim por diante, seguindo uma inteira gama ditada pela imaginao do leigo falta de norma disciplinadora da matria. Acontece que essa classificao tanto mais insistente quando se sabe que usada, indistintamente, em extensos tratos de cho, geralmente por todo um Estado, embora a composio pedolgica dessas reas seja heterognea. Uma cultura de primeira ao norte ou a leste dessas regies facilmente corresponder a sua homnima ao sul ou a oeste do mesmo territrio. Alm do mais, nomenclatura popular vaga e, por isso aleatria. O mais hbil experto no ser capaz de estabelecer limites definidos qualidades de terras, jamais encontrar elementos para caracterizao do ponto onde acaba uma cultura de primeira e onde principia a cultura de segunda. H, praticamente, trs lustros conta o Estado de So Paulo com uma seo de conservao do solo, no Instituto Agronmico, dedicada pesquisa acerca do uso racional da terra na agropecuria. Paralelamente, uma diviso de Conservao do Solo e um Centro de Treinamento Bsico de Conservao do Solo, ambos do Departamento de Engenharia e Mecnica da Agricultura, desempenham das funes de extensionismo do bom uso da terra na explorao rural. Essas dependncias tcnicas da Secretaria da Agricultura deste Estado estabeleceram normas cientficas disciplinadoras da classificao das terras segundo a capacidade de uso ou de produo.

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Estamos certos de que um instrumento de campo, como o classificador ora apresentado, muito auxiliar os especialistas desses departamentos. Manda a sinceridade que confessemos no ser o classificador inveno nossa. Diversos colegas idealizaram instrumentos bem mais primitivos mas nem por isso perdem a virtude de pioneiros na matria. Nosso mrito, se o tivermos, consiste na preocupao do assunto, no aprimoramento do aparelho, e na sua divulgao, por meio deste certame, apresentando um classificador aperfeioado, tanto quanto possvel verstil, de fcil manejo e, o que importante, porttil, para ser levado ao campo, semelhana de uma rgua de clculo de bolso. Resolvemos dar ao aparelho o nome de CLASSIFICADOR NORTON em homenagem a E.A. NORTON, Chief Physical Surveys Division do Soil Conservation, dos EE.UU., pioneiro do mtodo cientfico da classificao de solos segundo a capacidade de uso.

22.3 Descrio do classificador Norton


O aparelho destinado classificao expedita da capacidade de uso do solo, compem-se de duas peas MOSTRADOR e LINGETA com as seguintes caratersticas e funes:

22.3.1 Manejo do classificador


O manejo do classificador reveste-se da mxima simplicidade. A prpria descrio do aparelho sugere sua forma de funcionamento. Em sntese, resume-se em fazer-se deslizar a LINGETA entre as faces do MOSTRADOR: 1. para, atravs da janela a, Face A, proceder-se leitura dos smbolos representativos da variao dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo; 2. para, atravs das janelas a e b, da Face B, proceder-se leitura final da classificao e respectiva forma de uso. ponto pacfico que a LINGETA partindo do ponto deslizar, sem retrocesso, sempre da direita para a esquerda do operador. A razo deste fato reside no princpio de a capacidade de uso do solo condicionar-se ao fator mximo de agravamento.

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Esclarecimento necessrio 1. O CLASSIFICADOR no fornece resultados parciais, mas acusa a classificao final da rea em estudo. 2. No caso de riscos de inundao o fator FERTILIDADE se altera, quando se tratar de inundao freqente e muito freqente: em tais circunstncias, a leitura, na LINGETA, feita da janela a do Mostrador, Face A, ajustando-se a esta a coluna hachurada 1-2 para inundao freqente, 3-4-5 para muito freqente. 3. O fator DECLIVIDADE est simbolizado por meio de letras maisculas, obedecendo a ordem alfabtica, na razo do agravamento do fenmeno. 4. Os fatores da classificao, coluna b, do Mostrador, Face C (fertilidade, pedregosidade, etc.) podem ser considerados como positivos ou negativos. No ltimo caso, sero designados como agravantes. 5. A classificao poder ser feita diretamente no campo, durante uma inspeo, considerados os fatores positivos e os negativos locais. A declividade reclama uso de aparelho para sua determinao que ir desde o de um nvel de pedreiro, clinmetro de bolso ou nvel de trip. Por outro lado, a classificao poder ser feita em gabinete, mediante apontamentos em caderneta de campo, e sobre mapa de restituio fotogramtrica e o de solo, se necessrio. 6. H casos em que os fatores como fertilidade, profundidade, embora positivos, no impediro que o solo seja classificado como de baixa capacidade de uso, uma vez que os acenados fatores sejam comprometidos pela declividade, pedregosidade ou eventualidade de inundao. Exemplos concretos Exemplo A: Solo com as seguintes caractersticas: fertilidade profundidade permeabilidade drenagem inundao pedregosidade declividade alta 80 cm moderada adequada ocasional 35% 3%

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eroso laminar A eroso em sulcos

restam 10 cm do Horizonte rasos e ocasionais

Manejando a LINGETA, da direita para a esquerda, sempre sem retrocesso, faz-se desfiar, pela janela a do MOSTRADOR, Face A: a primeira coluna de LINGETA, na qual fertilidade alta est representada pelo smbolo 1-2, drenagem adequada pelo smbolo 2; prosseguindo o manejo, na segunda coluna da LINGETA, profundidade de 80 cm est representada pelo smbolo 3, permeabilidade moderada pelo smbolo 1-3, declividade de 3% pelo smbolo B, eroso em sulcos rasos e ocasionais, pelo smbolo 7; na terceira coluna, inundao ocasional est representada pelo smbolo 1 i, eroso laminar, restando 10 cm de horizonte A, pelo smbolo 3; na sexta coluna, pedregosidade de 35% est representada pelo smbolo 5. Terminada a manobra, o MOSTRADOR acusar, Face B, atravs das janelas a e b, respectivamente Classe VI, Uso pastagem com prticas simples. Exemplo B: Solo com as seguintes caractersticas: fertilidade profundidade permeabilidade drenagem inundao pedregosidade declividade eroso laminar A eroso em sulcos muito alta mais de 2 m rpida adequada no ocorre menos de 1% 3% restam 20 cm do Horizonte no ocorre

Procedendo como no exemplo anterior, sempre sem retrocesso da LINGETA, na primeira coluna desta, fertilidade muito alta est representada pelo smbolo 1-2; profundidade de mais de 2 m pelo smbolo 1-2; permeabilidade rpida pelo smbolo 2; drenagem adequada pelo smbolo 2; na segunda coluna, pedregosidade de menos de 1% pelo smbolo 2; declividade de 3% pelo smbolo 2.

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Terminada a manobra, o MOSTRADOR acusar na Face B, atravs das janelas a e b, respectivamente: Classe II, Uso lavouras com prticas simples.

22.4 O classificador detalhes


22.4.1 Figura I Mostrador, Face A
a b 1 Fertilidade Profundidade Permeabiliidade Drenagem Inundao Pedregosidade Declividade Eroso laminar Eroso em sulcos muito alta mais de 2 m muito rpida Excessiva Ocasional sem pedras (A) 0 a 2% 25 cm Hz A 7 rasos ocas. 13 prof. Ocas 2 alta de 2 a 1 m rpida adequada freqente < 1% (B) 2 a 5% 15 a 25 cm 8 rasos freq. 14 prof. Freq 3 mdia de 1 a 0,5 m moderada fraca mto freqente de 1 a 10% (C) 5 a 10% 5 a 15 cm 9 rasos mto freq. 15 prof. Mto freq DE 10 A 20% (D) 10 a 20% < 5 cm 10 md ocas. DE 20 A 50% (E) 20 a 40% atingiu Hz A 11 md freq. > 50% (F) > 40% vossorocas 12 md mto freq. 18 atingiu Hz C c 4 baixa de 0,5 a 0,25 m lenta muito fraca 5 muito baixa menos de 0,25 m 6

16 mto prof. Ocas 17 mto prof. Freq

a b c

janela para leitura dos smbolos representativos da variao dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo. coluna dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo. quadro das convenes dos limites das variaes dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo.

22.4.2 Figura II Janela A, Mostrador, Face B


Classe A Uso B

A janela atravs da qual se ler, na LINGETA, a Classe B janela atravs da qual se ler, na LINGETA, a forma de uso

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22.4.3 Figura III Lingeta, Face A


1-2 1-2 2 2 1 1 A 1 2 B 2 7 3 C 3 8-10 9-11-13 3 3 1-3 4 1-3-4 2 4 D 5 E 4 12-14 3 6 F 5 15-16 6 17-18 4 4 1-2 5 5 3-4-5

Compreende a tabela dos smbolos representativos da variao dos fatores determinantes da capacidade de uso do solo.

22.4.4 Figura IV Lingeta, Face B


Retrata as Classes e respectivas formas de uso do solo.
Lavoura Lavoura com Lavoura com Lavoura Pastagem sem prticas prticas espordica; sem restries prticas intensas Pasto restries I II III IV V Pastagem Pastagem com com prticas prticas intensas; simples Florestas VI VII Abrigo da vida silvestre VIII

A Nova Norma da ABNT para Avaliao de Imveis Rurais Comentada

Em primeiro de julho de 2004 entrou em vigor o texto da reviso da NBR 8.799/85, agora com a numerao 14.653-3, da qual fui o relator. A seguir, apresentaremos a norma com nossos comentrios e observaes para aplicao no dia-a-dia do engenheiro de avaliaes. Sumrio Prefcio 0 Introduo 1 Objetivo 2 Referncias normativas 3 Definies 4 Smbolos e abreviaturas 5 Classificao dos bens, seus frutos e direitos 6 Procedimentos de excelncia 7 Atividades bsicas 8 Metodologia aplicvel 9 Especificao das avaliaes 10 Procedimentos especficos 11 Apresentao de laudos de avaliao ANEXOS A Procedimentos especficos para a utilizao de modelos de regresso linear B Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao C Referncias bibliogrficas A primeira novidade comea pela incluso dos Anexos A e B que so normativos, ou seja, so obrigatrios. Neste caso, o Anexo A regulamenta os procedimentos para avaliao quando for utilizado modelo de

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regresso (conhecida como inferncia estatstica), enquanto o Anexo B regulamenta a aplicao de fatores de homogeneizao (a chamada homogeneizao clssica). 1 Objetivo 1.1 A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padres especficos de procedimentos para a avaliao de imveis rurais, especialmente quanto a: a) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas; b) classificao da sua natureza; c) descrio das atividades bsicas; d) definio da metodologia bsica; e) identificao do valor de mercado ou outra referncia de valor; f) especificao das avaliaes; g) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao. No item E, talvez a maior novidade deste texto: a existncia agora da possibilidade do engenheiro de avaliaes identificar outro valor que no o valor de mercado, ou como se chama tambm em publicaes internacionais, o valor de no mercado. A norma anterior previa apenas um valor. O item F tambm modificou o antigo sistema de nveis de preciso para especificao da avaliao que abriu duas classificaes: Grau de Fundamentao e Grau de Preciso, que comentaremos no item especfico mais adiante. 3 Definies Para efeito desta parte da NBR 14.653, aplicam-se as definies da NBR 14.653-1 e as seguintes: 3.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, dentre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente. Aqui temos um conceito muito prximo do conhecido como high and best use, que permite ao avaliador definir os critrios de avaliao que sero empregados. Normalmente esta necessidade aparece quando nos deparamos com imveis em zonas de expanso urbana, e tambm

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quando da necessidade de analisar a opo por estudar o uso com outra atividade/produo vegetal. 3.2 contemporaneidade: Caracterstica de dados de mercado coletados em perodo onde no houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte. comum a pergunta: numa pesquisa, posso utilizar dados pretritos? Este item da NBR nos ajuda a definir este limite de tempo, que aquele onde no houve variao significativa de valor. Esta variao significativa, no meu conceito seria algo como menos de 10%. 3.3 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco e liquidez. O engenheiro de avaliaes deve ter especial ateno neste item, porque o texto da norma refere-se a taxa de juros, que deve estar separada da previso de inflao. Por exemplo: atualmente a taxa selic est em 16% ao ano; para uma previso de inflao de 6,5% ao ano, resulta como taxa de juros real o valor de: (1,16/1,065)-1 = 0,0892 ou 8,92% ao ano. 3.4 entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREA. Os IBAPEs se enquadram neste conceito. 3.5 fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das caractersticas intrnsecas e extrnsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade, entre outras. 3.6 fator de situao: Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao e condies das vias de acesso.

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As definies destes dois fatores ajudam ao engenheiro de avaliaes entender e padronizar os conceitos, que j so utilizados h muito tempo nos laudos. 3.7 funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequao ou atualidade tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no imvel e na regio. Talvez um dos conceitos mais polmicos em laudos de avaliao, porque envolve o conhecimento profundo tanto do imvel em estudo viso micro, quanto da regio viso macro, tudo isto conciliado a independncia do engenheiro de avaliaes em relao as partes envolvidas, ou seja, deve-se ter bom senso na aplicao deste conceito, evitando-se a viso unilateral (apenas do vendedor ou apenas do comprador). 3.8 imvel rural: Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localizao. Esta definio muito prxima da existente na Lei no 8.629 de 25/02/93, que no seu artigo quarto definiu imvel rural como: o prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial. 3.9 situao do imvel: Compreende a localizao em relao a um centro de referncia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade. Este centro de referncia pode ser uma cidade, uma indstria, um centro de processamento, uma estrada principal. 3.10 terra bruta: Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural. 3.11 terra cultivada: Terra com cultivo agrcola. 3.12 terra nua: Terra sem produo vegetal ou vegetao natural. 3.13 valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida econ-

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mica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. 4 Smbolos e abreviaturas 4.1 Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literais j normalizadas no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproximao (Ministrio da Agricultura/Sociedade Brasileira para Cincia do Solo. ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos). 4.2 As notaes adotadas devem ser devidamente explicitadas, com indicao de suas respectivas unidades de medida. 4.3 As unidades de medida devem obedecer ao Decreto Federal 81.621 de 3 de maio de 1978. Destaca-se aqui a necessidade de que o engenheiro de avaliaes apresente em seu laudo a definio das notaes apresentadas, assim como, que sejam respeitadas as unidades de medidas oficiais. Esta necessidade tem sua razo devido as diferentes unidades de rea existentes no Brasil, como por exemplo: alqueire paulista (24.200 m), alqueire mineiro (48.400 m), alqueire goiano (96.800 m), enquanto a unidade oficial o hectare (10.000 m), sem falar em outras medidas como tarefa, braa, quadra, etc. 5 Classificao dos bens, seus frutos e direitos 5.1 Classificao dos imveis rurais So classificados quanto a: 5.1.1 Dimenso a) pequeno at 4 mdulos fiscais; b) mdio de 4 a 15 mdulos fiscais; c) grande acima de 15 mdulos fiscais. 5.1.2 Explorao a) no explorado; b) de lazer e turismo; c) de agricultura; d) de pecuria; e) de silvicultura;

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f) agro-industrial; g) misto. A classificao por dimenso atende a Lei 8.629/93 e a por explorao procura informar que deve-se utilizar dados de pesquisa (quando da aplicao do mtodo comparativo direto de dados) de mesma atividade. 5.2 Classificao dos componentes dos imveis rurais 5.2.1 Terras 5.2.1.1 As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproximao, ou o que vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis rurais. 5.2.1.2 Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadas como: a) terra bruta; b) terra nua; c) terra cultivada. Destaca-se neste item a manuteno da obrigatoriedade de se enquadrar as terras no Sistema de Capacidade de Uso, exigncia que j vinha do texto anterior (NBR 8.799/85). A explicao reside na padronizao da nomenclatura para qualquer lugar do Brasil. A novidade aparece na classificao das terras pelo seu estgio de explorao, cujas definies j foram apresentadas no item 3 da norma. 5.2.2 Benfeitorias a) produo vegetal (culturas); b) construes (exemplos: casa, galpo, cercas) e instalaes (exemplos: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua). A novidade aqui a substituio dos termos benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas por produo vegetal e construes e instalaes respectivamente. c) obras e trabalhos de melhoria das terras. 5.2.3 Mquinas e equipamentos fixos ou removveis 5.2.4 Veculos 5.2.5 Semoventes

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5.2.6 Recursos naturais a) florestais; b) hdricos; c) minerais. 5.3 Frutos a) rendas de explorao direta; b) aluguel; c) arrendamento; d) parcerias. 5.4 Direitos a) servides; b) usufrutos; c) concesses; d) comodatos; e) direitos hereditrios; f) direitos possessrios; g) outros. 6 Procedimentos de excelncia Consultar seo 6 da NBR 14.653-1:2001. A seo 6 da NBR 14.653-1:2001 corresponde a: 6. Procedimentos de excelncia O Engenheiro de Avaliaes deve adotar os procedimentos descritos de 6.1 a 6.7. 6.1 Quanto capacitao profissional Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessrio. 6.2 Quanto ao sigilo Considerar como confidencial o resultado do trabalho realizado e toda informao tcnica, financeira ou de outra natureza, recebida do cliente.

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6.3 Quanto propriedade intelectual Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos no publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Ao reproduzir, faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das teses desenvolvidas. 6.4 Quanto ao conflito de interesses Declinar da sua contratao e informar as razes ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeio em decorrncia de conflito de interesse. 6.5 Quanto independncia na atuao profissional Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade. 6.6 Quanto competio por preos Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais. 6.7 Quanto difuso do conhecimento tcnico Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos tcnicos e assuntos relativos ao exerccio profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos somente quando devidamente capacitado para tal. Outra novidade no texto, esta seo refere-se basicamente a tica profissional, quando remete a capacitao, sigilo, propriedade intelectual, interesses, independncia, competio e difuso de conhecimento, itens que o engenheiro de avaliaes deve observar para que seu trabalho seja respeitado. 7 Atividades bsicas 7.1 Generalidades recomendvel que o engenheiro de avaliaes esclarea, por ocasio da contratao, aspectos essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que pretende atingir, entre outros: finalidade: desapropriao, aquisio, arrendamento, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;

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objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedio, preo de liquidao forada; indicadores de viabilidade e outros; prazo limite previsto para apresentao do laudo; condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. As atividades bsicas correspondem s seguintes etapas: conhecimento e requisio de documentao; vistoria; coleta de dados; diagnstico do mercado; escolha e justificativa dos mtodos e critrios de avaliao; tratamento dos dados de mercado; clculo do valor do imvel. Nesta seo, o texto comea a descrever sobre o processo de avaliao em si, com recomendaes no sentido de informar ao engenheiro de avaliaes itens bsicos que devem ser observados, como definir a finalidade da avaliao. A necessidade desta recomendao decorre da abertura neste texto da existncia de outros valores que no o valor de mercado, por isto, a importncia de definir a finalidade. Tambm aparece neste item o laudo de uso restrito que foi definido na NBR 14.653-1:2001 como sendo: Obedece a condies especficas pr combinadas entre as partes contratantes, e no tem validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo. Sobre as etapas do processo de avaliao, destacamos a lgica da sequncia de passos que comea com a documentao dos bens at o clculo do valor, passando pela coleta de dados, escolha da metodologia e tratamento dos dados, entre outros. 7.2 Conhecimento e requisio de documentao Reportar-se a 7.1 e 7.2 da NBR 14.653-1:2001. Estes itens da Parte 1 so:

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7.1 Requisio da documentao Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do trabalho. 7.2 Conhecimento da documentao 7.2.1 recomendvel que, ao iniciar o procedimento de avaliao, a primeira providncia do engenheiro de avaliaes seja tomar conhecimento da documentao disponvel. 7.2.2 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos observados assumidos em funo dessas condies. Note que o texto da norma define como responsabilidade do engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante a documentao necessria para a elaborao do laudo de avaliao. Um exemplo: se o engenheiro entender que necessrio um levantamento topogrfico dos bens, ele deve solicitar ao contratante antes do incio dos trabalhos. Uma vez apresentada a documentao, o texto recomenda que o engenheiro tome conhecimento. Note bem: o texto deixa bem claro que no cabe ao engenheiro analisar a documentao, o que seria uma percia e no uma avaliao; neste caso, um servio completamente diferente, que deve ser contratado em separado, se necessrio. Aps conhecer a documentao, cabe ao profissional definir a possibilidade ou no de se elaborar o trabalho. Por exemplo: a documentao fornecida aponta uma rea escriturada diferente da real; neste caso, o engenheiro deve deixar bem claro as ressalvas que podem acontecer por causa deste pressuposto. 7.3 Vistoria A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliaes conhecer, da melhor maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm do previsto na NBR 14.653-1, devem ser observados os aspectos relevantes na formao do

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valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da avaliao, constantes dos subitens ordenados a seguir. O que est previsto na NBR 14.653-1:2001 o seguinte: 7.3 Vistoria do bem avaliando 7.3.1 Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. 7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados. 7.3.3 recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros aspectos relevantes formao do valor. 7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnolgicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando dever ser explicitado e suas conseqncias apreciadas. Mais uma novidade no texto da NBR: primeiro, est bem claro que a vistoria dos bens imprescindvel, mas, na impossibilidade desta, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Situao paradigma foi definida na NBR 14.653-1:2001 como sendo: Situao hipottica adotada como referencial para avaliao de um bem. Ou seja, desde que acordado entre o engenheiro de avaliaes e o contratante e explicitado no laudo, pode-se definir uma situao hipottica para avaliar bens cuja vistoria no possvel. A seguir, encontramos no texto a recomendao de que as caractersticas fsicas e de utilizao dos bens seja registrada. Por exemplo, este registro pode ser fotogrfico, entre outros. Tendo o engenheiro conhecimento de fatos (estudos, projetos ou perspectivas) que podem afetar o valor dos bens, estes devem ser apresentados no laudo, com a apreciao das conseqncias.

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7.3.1 Caracterizao da regio a) aspectos fsicos: relevo e classes de solos predominantes, ocupao existente e tendncias de modificao a curto e mdio prazos, clima, recursos hdricos; b) aspectos ligados infra-estrutura pblica, como canais de irrigao, energia eltrica, telefonia, sistema virio e sua praticabilidade durante o ano agrcola; c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercializao dos produtos, cooperativas, agroindstrias, assistncia tcnica agrcola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comrcio de insumos e mquinas agrcolas e rede bancria; d) estrutura fundiria, vocao econmica, disponibilidade de mo-deobra; e) aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupao do solo, restries fsicas e ambientais condicionantes do aproveitamento. Aqui o texto se preocupa em que o engenheiro de avaliaes tenha conhecimento dos aspectos primodiais da regio, que podem influenciar no valor dos bens, desde os aspectos fsicos (solos por exemplo) at a legislao que interfere no aproveitamento dos bens, passando pela infra-estrutura, condies de transporte e at vocao econmica, entre outros aspectos. 7.3.2 Caracterizao do imvel 7.3.2.1 Caractersticas gerais a) denominao; b) dimenses rea registrada e rea levantada topograficamente, quando existente; c) limites e confrontaes; d) situao; e) destinao; f) recursos naturais; g) sistema virio interno; h) telefonia; rede de energia eltrica interna; i) utilizao econmica atual e condicionantes legais.

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Depois de caracterizar a regio, o texto entra no imvel avaliando, o qual deve ter suas caractersticas descritas no laudo. 7.3.2.2 Caracterizao das terras a) aspectos fsicos; b) identificao pedolgica; c) classificao da capacidade de uso das terras, conforme 5.2.1.1; d) condicionantes legais. Em seguida, na caracterizao das terras, o texto remete a classificao no sistem de classes de capacidade de uso das terras, bem como sua identificao pedolgica. 7.3.2.3 Caracterizao das construes e instalaes a) dimenses; b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnolgicos); c) estado de conservao, idade aparente, vida til; d) aspectos funcionais; e) condicionantes legais. 7.3.2.4 Caracterizao das produes vegetais a) estado vegetativo; b) estgio atual de desenvolvimento, estado fitossanitrio (infestao de doenas, pragas e invasoras), nvel tecnolgico; c) produtividades esperadas, riscos de comercializao; d) adaptao regio, considerando o risco de ocorrncia de intempries; e) condicionantes legais. Na caracterizao das construes e instalaes o texto refere-se as caractersticas que iro influenciar na avaliao, assim como na das produes vegetais, citando o mnimo de informaes necessrias. 7.3.2.5 Caracterizao das obras e trabalhos de melhoria das terras Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que no foram enquadrados quando da classificao da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos:

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a) dimenses e quantidade; b) aspectos qualitativos e tecnolgicos; c) estado de conservao, idade aparente, vida til; d) aspectos funcionais; e) condicionantes legais. 7.3.2.6 Caracterizao das mquinas e equipamentos a) fabricante, tipo (marca, modelo, ano de fabricao, nmero de srie); b) caractersticas tcnicas (exemplo: potncia, capacidade operacional); c) estado de conservao e funcionalidade. Seguindo a mesma linha, a caracterizao de obras e trabalhos de melhorias das terras que no foram considerados na classificao das terras assim como a de mquinas e equipamentos, visa a lembrar ao engenheiro de avaliaes, quais o mnimo de informao necessria para a identificao do valor dos bens. 7.3.2.7 Caracterizao das atividades pecurias a) espcie, raa, categoria dos animais; b) ndices zootcnicos e aspectos sanitrios; c) manejo, alimentao e outros. 7.3.2.8 Caracterizao de outras atividades (agroindstria, turismo rural, hotelaria, minerao) 7.3.2.9 Recomenda-se que a caracterizao do bem avaliando seja complementada com a apresentao de cartografia, desenhos, fotografias, imagens de satlite e outros documentos que esclaream aspectos relevantes, com citao da respectiva autoria. E concluindo a seo, o texto aponta as informaes bsicas sobre a pecuria e apenas cita outras atividades, para as quais cabe ao engenheiro de avaliaes definir os itens mnimos de caracterizao. Como exemplo, a norma recomenda o uso dos mais diversos recursos existentes que permitam identificar e caracterizar os bens avaliandos, como mapas cartogrficos, imagens de satlite, fotos (onde inclumos aerofotos), desde que acrescentem subsdios para a avaliao.

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7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado 7.4.1 Planejamento da pesquisa Na pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor. Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente. A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). Nesta seo, o texto nos apresenta os passos fundamentais para se conseguir uma amostra de dados, que seja representativa do valor de mercado. O primeiro passo a delimitao da rea de abrangncia, que deve ser tambm funo da experincia profissional. O segundo a identificao das variveis, com determinao das relaes destas com a varivel dependente, que o valor dos bens. A forma de se pesquisar estas informaes vai desde a abordagem at a elaborao de fichas para orientar a coleta de dados. 7.4.2 Identificao das variveis do modelo As variveis do modelo so identificadas como: a) Varivel dependente Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

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Comeando a aprofundar mais, o texto aqui entra na definio da varivel dependente, ou seja, aquela que se deseja encontrar. Nada mais do que o preo dos bens, que pode ser o total ou unitrio, e ainda, qual a moeda de referncia, item muito comum em imveis rurais, que por vrias vezes expressa o valor em arrobas de boi, sacas de soja, etc. b) Variveis independentes As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (rea, classes de capacidade de uso das terras, entre outros), de situao (acesso, localizao, distncia a centro de referncia, entre outros) e econmicas (oferta ou transao, poca, condio do negcio vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa. Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) por meio de codificao, com o emprego de variveis booleanas (por exemplo: condies maior do que ou menor do que, sim ou no); b) pelo emprego de variveis proxy (por exemplo: padro construtivo expresso pelo custo unitrio bsico); c) por meio de cdigos alocados (por exemplo: padro construtivo baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3). Para se encontrar a varivel dependente preo do imvel o engenheiro de avaliaes precisa identificar quais as variveis independentes, que usualmente so aquelas que expressam caractersticas fsicas, de situao ou localizao e econmicas. Estas, por sua vez, so fruto do conhecimento profissional, associado a estudos e trabalhos, alm daquelas que iro se revelar somente quando dos clculos. A preferncia deve ser por variveis quantitativas, mas como isto nem sempre possvel, se forem adotadas variveis com diferenas qualitativas, deve-se dar preferncia para a caracterizao destas por meio de codificao, com o emprego de variveis booleanas (por exemplo: condies maior do que ou menor do que, sim ou no); na im-

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possibilidade de uso deste sistema, a segunda opo o uso de variveis proxy, como por exemplo, o valor das produes vegetais para express-las; e em terceira e ltima opo, o uso de cdigos alocados, ou notas como se conhece normalmente, como a adoo das escalas de solos para expressar as diferentes classes de capacidade de uso das terras. 7.4.3 Levantamento de dados 7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado, no qual o imvel avaliando est inserido. O conceito de amostra representativa fica a cargo do engenheiro de avaliaes, com as restries impostas no captulo Especificao das Avaliaes. 7.4.3.2 Observar o disposto em 7.4.2 da NBR 14.653-1:2001. O item 7.4.2 da NBR 14.653-1:2001 tem o seguinte texto: 7.4.2 Aspectos Qualitativos Na fase de coleta de dados recomendvel: a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem avaliando; A semelhana dos dados de mercado para com o objeto da avaliao tem os limites definidos na seo Especificao das Avaliaes. b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; A diversificao das fontes de informao uma barreira natural, quando estamos falando de imveis rurais, que tem um nmero menor de profissionais atuando na comercializao. c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados; As caractersticas relevantes dos dados de mercado devem ter o mesmo grau de detalhamento adotado para descrever estas mesmas informaes no imvel avaliando.

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d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia da avaliao. 7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatrio. Nesta etapa, o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliaes judiciais, obrigatria a identificao das fontes. Neste ponto o texto da norma d preferncia a dados de mercado que sejam negcios realizados e ofertas lembramos que a primeira deve desconsiderar dados venais, que no tem relao com valor de mercado. A identificao das fontes e caracterizao dos dados j foi comentada no item anterior. A obrigatoriedade de identificao das fontes ficou a cargo de acordo entre as partes, ma lembramos que existem restries sobre o mesmo tema quando da especificao da avaliao. 7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com dados de transaes. Aqui a norma faz referncia ao fator elasticidade da oferta muito citado em trabalhos e laudos, que deve ser confrontado com transaes para que seja calculado. 7.4.3.5 No uso de dados que contenham opinies subjetivas do informante, recomenda-se: a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar todas as informaes de interesse; b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; c) confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. Especial importncia deve-se dar a este item, que pela primeira vez fala em visita aos dados da pesquisa, para verificao das informaes

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relevantes, e quando necessrio, consultar mais de uma fonte de informao. 7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas caractersticas descritas pelo engenheiro de avaliaes at o grau de detalhamento que permita compar-los com o bem avaliando, de acordo com as exigncias dos graus de preciso e de fundamentao. O texto novamente destaca a importncia do grau de detalhamento das caractersticas dos dados de mercado comparvel ao dedicado no imvel avaliando, respeitando os mnimos exigidos na especificao das avaliaes. 7.4.3.7 Especial ateno deve ser dada classificao de terras dos dados de mercado. Destacamos aqui que, a classificao das terras deve atender ao previsto nesta norma, ou seja, no sistema de capacidade de uso das terras. 7.4.3.8 Somente so aceitos os seguintes dados de mercado: a) transaes; b) ofertas; c) opinies de engenheiro de avaliaes ligados ao setor imobilirio rural; d) opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rural; e) informaes de rgos oficiais. A classificao por ordem, numa norma da ABNT, implica em preferncia de escolha. 7.5 Diagnstico do mercado Reportar-se a 7.7.2 da NBR 14.653-1:2001. O item 7.7.2 desta NBR define: 7.7.2 Diagnstico do mercado O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

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A norma exige que seja informado no laudo a liquidez do imvel, e se possvel, pede que o engenheiro de avaliaes informe as condies do mercado imobilirio local, atravs do relato da estrutura, conduta e desempenho. 7.6 Escolha da metodologia Reportar-se a 7.5 da NBR 14.653-1:2001. Consta neste item o seguinte: 7.5 Escolha da metodologia A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.2.1. 8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da amostra. A recomendao do texto conduz o engenheiro de avaliaes a escolher o mtodo de avaliao compatvel com os bens avaliandos em conjunto com a finalidade da avaliao e em funo dos dados disponveis na poca, com a ressalva para quando a finalidade for identificao do valor de mercado, que neste caso deve-se dar preferncia ao mtodo comparativo direto de dados de mercado. Este mtodo consiste em comparar, por meios de tratamentos tcnicos, dados de uma amostra com os bens avaliandos. bvio que estes dados devem ser comparveis, ou seja, semelhantes aos bens avaliandos. 7.7 Tratamento dos dados 7.7.1 Preliminares 7.7.1.1 recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das possveis variveis-chave sobre os preos e a forma de variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros.

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Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses. Nesta seo o texto comea a descrever conceitos de como o engenheiro de avaliaes deve fazer o tratamento dos dados. Como sugesto, o texto recomenda que sejam elaborados grficos para permitir a comparao das crenas a priori do engenheiro com as respostas obtidas no mercado, com a anlise do equilbrio da amostra, das variveis-chave, pontos atpicos dentre diversos outros aspectos. 7.7.1.2 Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. Aqui temos uma continuidade do texto da norma anterior, mantendo a determinao para o engenheiro de avaliaes adote uma taxa de desconto representativa do mercado e lquida (apenas juros, sem correo monetria). 7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis: Tratamento por fatores homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados. Tratamento cientfico tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado. O conhecido critrio de homogeneizar os dados ou tratamento clssico ganhou o nome de tratamento por fatores e o uso de regresso mltipla ficou como tratamento cientfico, que por uma incoerncia ficou definido como tratamento de evidncias empricas. 7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas

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informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados. Como as normas internacionais, o texto aqui preocupou-se em apenas chamar a ateno para que o engenheiro de avaliaes lembre-se de tratar sua avaliao como um trabalho cientfico, que pode ser reproduzido a qualquer tempo e lugar. 7.7.1.5 O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podero ser utilizados procedimentos de validao. Entendo este pargrafo como um dos mais significativos das mudanas introduzidas pela norma. Como relator, cabe aqui um elogio ao esforo do colega e amigo Eng. Eduardo Rottmann que teve a idia inicial e soube converser aos demais membros da importncia e praticidade deste item. Neste livro, eu j tinha tomado a liberdade de apresentar como se determina este grfico, que agora obrigatrio nos laudos. 7.7.2 Tratamento por fatores 7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao. Mais uma inovao: a recomendao de que devem ser utilizados fatores publicados por entidades que tenham relao com a engenharia de avaliaes. Como esta realidade deve demorar at que os estudos estejam prontos (uma vez que depedem dos esforos de ns mesmo, membros destas entidades), o texto permite o uso de outros fatores desde que o profissional junte aos laudos os trabalhos que deram origem a estes.

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7.7.2.2 A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a) correta identificao dos dados de mercado, devendo constar a localizao, a especificao e quantificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo; b) identificao das fontes de informao e sua confiabilidade; c) nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao; d) sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua localizao, destinao e capacidade de uso das terras. Venho aqui fazer um mea culpa. Este item deve ser respeitado tanto no tratamento por fatores quanto no tratamento cientfico, mas no texto final, por um lapso da comisso, constou apenas no primeiro. Neste item a norma exige que os dados de mercado sejam descritos de forma a permite a identificao dos mesmos, bem como a indicao das fontes de informao, do nmero de dados em relao ao grau de fundamentao e a sua semelhana quanto a localizao, destinao e capacidade de uso dos dados em relao ao imvel avaliando. 7.7.2.3 No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o anexo B. O anexo B regulamenta o uso dos fatores e ser analisado mais a frente. 7.7.3 Tratamento cientfico 7.7.3.1 Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso. 7.7.3.2 Os dados de mercado no podem ser submetidos a tratamento prvio por fatores de homogeneizao. Aqui o texto probe que utilizem fatores quando da opo pelo uso de regresso linear, o que deve acarretar mudanas significativas, porque, s de classes de capacidade de uso das terras temos no mnimo oito, que agora so oito variveis, sem contar localizao, etc.

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7.7.3.3 Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como redes neurais artificiais, regresso espacial e anlise envoltria de dados, podero ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Mais novidade na norma, quando se permite o uso de ferramentas ainda com pouca base de testes comprovados, mas desde que se apresentem a validao. 7.7.3.4 No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o anexo A. Assim como foi criado o Anexo B para o item anterior, criou-se o Anexo A para regulamentar o uso de regresso linear. 7.8 Identificao do valor de mercado 7.8.1 Reportar-se a 7.7.1 da NBR 14.653-1:2001. Diz este item da Parte 1: 7.7.1 Valor de mercado do bem A identificao do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de insero do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se: a) arredondar o resultado de sua avaliao, desde que o ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado; b) indicar a faixa de variao de preos do mercado admitida como tolervel em relao ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada. Novamente a norma fica conceitual, apenas indicando a linha geral a ser adotada pelo engenheiro, permitindo um arredondamento e a indicao de uma faixa de variao. 7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do imvel.

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O conceito de aproveitamento eficiente (veja o item definio) guarda muita semelhana com o conceito de high and best use das normas americanas. 8 Metodologia aplicvel 8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Ao utilizar inferncia estatstica com modelos de regresso linear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilizao de tratamento por fatores, consultar o anexo B. Como j dissemos, os Anexos A e B regulamentam o uso do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 8.2 Mtodo da capitalizao da renda 8.2.1 As avaliaes de empreendimentos de base rural devero observar as prescries da NBR 14.653-4:2002. A Parte 4 descreve os mtodos e critrios para avaliao de empreendimentos. 8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser observados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal. 8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver. 8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento. Comentaremos estas recomendaes quando da anlise dos Procedimentos Especficos para produes vegetais (item 10.3).

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8.3 Mtodo involutivo O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da NBR 14.653-1:2001, compreende as seguintes etapas. A definio que consta na Parte 1 da NBR a seguinte: 8.2.2 Mtodo involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e comercializao do produto. Pela definio podemos identificar o valor de uma fazenda atravs do estudo de viabilidade de um empreendimento compatvel com o imvel, o que pode ser compreendido tambm como a anlise de implantao de nova atividade, como por exemplo, a troca de cana-de-acar por laranja numa fazenda at a implantao de parcelamento de reas menores. Este empreendimento deve ser definido pelo engenheiro de avaliaes, baseado nas recomendaes a seguir definidas. 8.3.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3. Esta seo j foi comentada. 8.3.2 Projeto hipottico Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definido em 3.1. O conceito de aproveitamento eficiente abrange Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgica na circunvizinhana, dentre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente, ou seja, um conceito muito prximo do conhecido como high and best use, que permite ao avaliador definir os critrios de avaliao que sero empregados.

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8.3.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme em 7.4, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo. Como aqui definido, o uso do Mtodo Involutivo envolve tambm o Mtodo Comparativo Direto em uma das etapas. 8.3.4 Previso de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipottico sero calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro no mercado. Aqui, a norma trabalha com a possibilidade apenas de parcelamento do imvel, onde o valor das unidades deve considerar tambm, alm da valorizao imobiliria, a comercializao e o tempo de venda. 8.3.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico Este levantamento corresponde montagem de oramento dos custos diretos e indiretos (inclusive de elaborao e aprovao de projetos) necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico. Os custos diretos e indiretos devem ser considerados, como na elaborao de um projeto. 8.3.6 Previso de despesas adicionais Podem incluir, quando pertinente, entre outras as seguintes despesas: a) de compra do imvel; b) de administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; c) com impostos e taxas; d) com publicidade; e) com a comercializao das unidades. Alm dos custos diretos e indiretos, deve-se ponderar eventuais despesas adicionais como as citadas neste item.

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8.3.7 Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro, em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado. O texto procura explicar ao engenheiro de avaliaes os cuidados que ele deve ter para identificar a margem de lucro do incorporador. 8.3.8 Prazos No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas; b) o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. Especial cuidado deve ser dado aos prazos de execuo e venda, que tem peso significativo na avaliao. 8.3.9 Taxas No caso de adoo de modelos dinmicos recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade. Assim como os prazos, as taxas utilizadas na modelagem devem ser explicitadas no laudo. 8.3.10 Modelo A avaliao poder ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia: a) por fluxos de caixa especficos; b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos; c) com a aplicao de modelos estticos.

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O texto aqui coloca como prioridade a utilizao de modelos especficos para o empreendimento, para depois a utilizao de modelos simplificados e por fim os chamados modelos estticos, que so aquelas frmulas pr-determinadas em trabalhos j publicados. 8.4 Mtodo evolutivo A identificao do valor de cada um dos componentes do imvel deve atender seo 10 desta Norma. Como este mtodo consiste na somatria dos valores dos diversos componentes da fazenda, o texto remete sua aplicao a seo 10 que define os Procedimentos Especficos. Comentaremos cada um deles nos respectivos itens mais a frente. 8.5 Mtodo comparativo direto de custo A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado. A aplicao deste mtodo semelhante ao de dados de mercado, apenas que aqui o engenheiro identificar o custo e no o valor. 8.6 Mtodo da quantificao de custo Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitrios das construes rurais ou por oramento, com citao das fontes consultadas. Quando no for possvel a identificao do custo pelo mtodo comparativo, existe a opo de identificar o custo de reedio, por oramento ou por tabelas, desde que especficas para construes rurais. 9 Especificao das avaliaes 9.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa

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garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori. O texto anterior da NBR 8.799/1985 estabelecia a classificao dos laudos como expedito, normal e rigoroso, que foi completamente modificada pelo texto atual. Agora, primeiro o laudo classificado pelo empenho do engenheiro, juntamente com a disponibilidade de informaes existentes, que o Grau de Fundamentao, depois, em funo exclusivamente da amostra encontrada, pode-se encontrar o Grau de Preciso da estimativa do valor. Estes dois enquadramentos representam uma enorme valorizao do trabalho de cada profissional, sistema este que no existia antes. 9.2 No caso de insuficincia de informaes que no permitam a utilizao dos mtodos previstos nesta norma, conforme 8.1.2 da NBR 14.653-1:2001, o trabalho no ser classificado quanto fundamentao e preciso e ser considerado parecer tcnico, como definido em 3.34 da NBR 14.653-1:2001. O item 3.34 da respectiva NBR : 3.34 parecer tcnico: Relatrio circunstanciado, ou esclarecimento tcnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. Em outras palavras, um trabalho elaborado sem a utilizao dos mtodos previstos nesta norma no um laudo de avaliao e sim um Parecer Tcnico. 9.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da NBR 14.653-1:2001, podero ser dispensados de especificao, de comum acordo entre as partes. O item 10.3 da Parte 1 define Laudo de Uso Restrito como: 10.3 Laudo de avaliao de uso restrito: Obedece a condies especficas pr combinadas entre as partes contratantes, e no tem validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.

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Esta modalidade de laudo, como sua prpria definio, vem de um comum acordo entre o engenheiro de avaliaes e seu contratante, e portanto, desde que explicitado no laudo, pode no ter definido sua especificao. As avaliaes de imveis rurais sero especificadas, segundo sua fundamentao, conforme os critrios a seguir. 9.4 Quanto fundamentao 9.4.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas:
TABELA 1

Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao Grau I II 36 70 III 71 100

Limite mnimo Limite mximo

12 35

Os critrios para determinao da pontuao alcanada no laudo sero especificados a seguir, mas podemos adiantar que, durante um perodo de testes, quando da elaborao do texto da norma, a grande maioria dos laudos de avaliao deve ficar no Grau II de fundamentao. Outra novidade que o Grau III pode ser alcanado tanto quando do uso de Tratamento por Fatores quando do uso de Regresso Linear. 9.4.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2 a seguir, quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com os mtodos de custo e da capitalizao da renda. 9.4.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, deve-se reportar NBR 14.653-4:2002. A premissa para determinar o Grau de Fundamentao do laudo que tenha sido utilizado o Mtodo Comparativo direto de dados de mercado, mesmo que conjugado com mtodos de custo e da capitalizao da

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renda. Quando da avaliao de um Empreendimento com base rural, deve-se buscar o Grau de Fundamentao atravs da Parte 4. 9.4.2.2 O engenheiro de avaliaes dever enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1, observadas as restries de 9.4.3. A tabela a seguir contem dez itens. O engenheiro de avaliaes dever enquadrar seu trabalho em cada um desses itens, somando a pontuao apenas na vertical. O total de pontos, junto com as restries do item 9.4.3, determinar o Grau de Fundamentao.
TABELA 2

Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de fundamentao


Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos Condio pt Condio 5 pt 9 Condio pt

Especificaes das Avaliaes de Imveis Rurais

Item 1 2

Nmero de dados de 3(K+1) e no mnimo 5 18 mercado, efetivamente utilizados Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma explorao conforme em 5.1.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes Critrio adotado para avaliar construes e instalaes Critrio adotado para avaliar produes vegetais Apresentao do laudo, conforme seo 11 Utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado todos 15

maioria

minoria ou ausncia

todos

10

maioria

minoria ou ausncia

custo de reedio por planilha especfica conforme em 10.3

custo de reedio por caderno de preos

como varivel, 3 conforme anexo A como varivel, 3 conforme anexo A

5 por caderno de preos 3

completo

16

simplificado

tratamento cientfico, conforme em 7.7.3 e anexo A

15

tratamentos por fatores, conforme em 7.7.2 e anexo B

12

outros tratamentos

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Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de fundamentao (continuao)
Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos Condio fotogrfica pt 2 2 roteiro de acesso ou croqui de localizao 1 Condio pt Condio pt

Especificaes das Avaliaes de Imveis Rurais Identificao dos dados amostrais Documentao do avaliando, que permita sua identificao e localizao

Item 8

coordenadas geodsicas ou geogrficas fotogrfica coordenadas geodsicas ou geogrficas

4 4 croqui de localizao 2

10

certido dominial 2 atualizada Documentao do imvel avaliando levantamento 2 apresentada pelo topogrfico planimtrico contratante refere-se a: de acordo com as normas

levantamento topogrfico planimtrico

Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma.

Utilizaremos o prprio exemplo de laudo que existe neste livro para explicar o uso desta tabela. No item 1, foram coletados dez dados, mas apenas seis efetivamente utilizados. Como eram trs variveis (oferta/venda, classes de terras e situao), apenas a condio 5 foi atendida, somando 9 pontos. No item 2, a maioria dos dados era de mesma explorao do imvel avaliando (mista), somando mais 7 pontos. No item 3, a minoria dos dados foi visitada pelo engenheiro de avaliaes, portanto, nenhum ponto foi somado. No item 4, o critrio adotado para avaliar as construes foi por Caderno de preos, somando mais 3 pontos, enquanto que, o critrio para avaliar as culturas foi aquele definido no item 10.3 destas normas, somando ento mais 5 pontos. No item 6, os itens apresentados no laudo atendem ao laudo completo, somando assim 16 pontos. J no item 7, foi utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, com aplicao do tratamento por fatores, anexados ao laudo, portanto, acrescentando 12 pontos.

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No item 8, nenhum ponto foi somado, porque no foram identificados no laudo nenhum dos requisitos exigidos. J no item 9, foram anexadas ao laudo fotos do imvel avaliando, que somaram 4 pontos. E finalizando, no item 10, o contratante apresentou apenas a certido dominial do imvel, somando os ltimos 2 pontos. Contabilizando, o laudo aqui apresentado somou 58 pontos. Antes de verificar o Grau de Fundamentao, devemos analisar as restries do item 9.4.3. 9.4.3 Observaes referentes tabela 2 9.4.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o grau I. Continuando com a anlise do laudo aqui apresentado, os dez dados de mercado eram ofertas e vendas, portanto, no havia maioria de opinies. 9.4.3.2 k = nmero de variveis independentes: a) varivel dependente: preo ou preo unitrio; b) variveis independentes (exemplos): rea, classe de solo, situao, etc. Aqui temos uma alterao, uma vez que as normas anteriores consideravam k como sendo a soma das variveis independentes com a dependente. 9.4.3.3 So obrigatrios em qualquer grau: a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado; b) vistoria do imvel avaliando; c) a identificao das fontes; d) no mnimo 3 dados de mercado, efetivamente utilizados. Verifique que, apesar de no item 7.7.3 no constar a obrigatoriedade de identificao das fontes para o tratamento cientfico, este item aqui corrige, ao listar como obrigatrio em qualquer grau de fundamentao a identificao das fontes de informao.

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9.4.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o profissional poder admitir uma situao paradigma, conforme em 7.3.1 da NBR 14.653-1:2001. Este item da Parte 1 corresponde a: 7.3.1 Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. O texto aqui admite a avaliao de um imvel considerando uma situao paradigma, quando no for possvel a vistoria do imvel avaliando, com a exigncia de que esta possibilidade seja acordada entre o profissional e o contratante e explicitada no laudo. 9.4.3.5 obrigatrio nos graus II e III: a) a apresentao de frmulas e parmetros utilizados; b) no mnimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados; c) a apresentao de informaes relativas a todos os dados amostrais e variveis utilizados na modelagem; d) que, no caso da utilizao de fatores de homogeneizao, o intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20. Aqui o texto apresenta novas restries para os Graus II e III, dentre as quais destacamos o item d, que fixa em 20% a variao dos fatores. Se analisarmos a amostra utilizada como exemplo no laudo apresentado neste livro, podemos verificar que este limite foi alcanado, o que permite o enquadramento como Grau II de Fundamentao. 9.4.3.6 condio para o enquadramento no grau III: a) a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes; b) a apresentao de laudo completo; c) a utilizao efetiva de, no mnimo, 3 (k+1) dados de mercado; d) no haver extrapolao; e) que o nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%;

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f) que o nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados seja de 1%. Fica claro aqui a importncia que o texto da norma deu visita dos dados de mercado, ao tornar obrigatrio para o Grau III, alm do nmero mnimo de dados em funo do nmero de variveis independentes, da no extrapolao e dos nveis de significncia. 9.4.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumir n situaes bem definidas (cdigos alocados) como, por exemplo, a situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variveis dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto no for possvel, a avaliao ter grau de fundamentao mximo II. Aqui temos uma clara restrio ao uso de cdigos alocados (tambm conhecidos como notas) para explicar variveis qualitativas, quando do uso de tratamento cientfico. Por exemplo: o uso das escalas de solos pr-determinadas para explicar a varivel terras em regresso linear implicar em classificar o laudo no mximo em Grau II de fundamentao. O engenheiro de avaliaes deve dar preferncia a buscar a variao destes itens com base na amostra. 9.4.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme em 5.1.2), o modelo adotado pode incluir variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos respectivos mercados. Aqui temos uma lembrana, para que o engenheiro de avaliaes possa utilizar variveis que expliquem a variao entre imveis de diferentes exploraes, como por exemplo, comparar imveis de destinao pecuria com outros de agricultura intensiva. 9.4.3.9 Na inexistncia de produes vegetais, construes ou instalaes ou quando estas no forem objeto da avaliao, deve ser atribudo o valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o enquadramento na tabela 1. Para no penalizar o Grau de Fundamentao, quando no existirem construes (item 4 da tabela 2) ou produes vegetais (item 5 da tabela 2), ou quando estes no forem objeto da avaliao, o engenheiro

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de avaliaes deve atribuir a pontuao mxima (5 pontos para cada item) para enquadrar o Grau de Fundamentao. 9.4.3.10 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos e a soma realizada apenas na vertical. Como j dissemos, os pontos no se somam na horizontal, apenas na vertical. Por exemplo, no item 8, se o engenheiro apresentar documentao fotogrfica ele soma 2 pontos, mas se apresentar coordenadas geodsicas e tambm croqui de localizao somar apenas 2 pontos e no 3. 9.5 Quanto preciso As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela 3. O Grau de Preciso da estimativa do valor e s se aplica quando do uso do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
Tabela 3

Grau de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado
Descrio III Grau II 30%50% I >50%

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma

30%

O texto determinou que o Grau de Preciso da estimativa de um valor, deve ser feita pela amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa, ou mdia. Exemplo: a mdia saneada resultou igual a R$ 2.413,00/ha para um desvio padro de R$ 308,02 numa amostra de 9 dados efetivamente utilizados; calculando o intervalo de confiana de 80% [e = tn-1;x/2 * s/(n-1)0,50] resultou em R$ 152,46 o que equivale a 6,32% para cada lado, ou a uma amplitude de 12,64%, o que enquadra o laudo como Grau III de Preciso.

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10 Procedimentos especficos 10.1 Terras nuas 10.1.1 Na avaliao das terras nuas, deve ser empregado, preferivelmente, o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Aqui o texto apenas repete a recomendao usual, de se utilizar o mtodo comparativo direto de dados de mercado de preferncia. 10.1.2 admissvel na avaliao a determinao do valor da terra nua a partir de dados de mercado de imveis com benfeitorias, deduzindo-se o valor destas. Uma prtica muito comum entre os engenheiros de avaliao foi aqui includa no texto da norma. 10.1.2.1 No clculo do valor das benfeitorias pode-se adotar o fator de comercializao, alm daqueles citados em 10.2. O Fator de Comercializao ser comentado no item respectivo. 10.1.3 Fatores de homogeneizao No caso de utilizao de fatores de homogeneizao recomenda-se que a determinao destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variveis, como, por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situao e recursos hdricos. Os dados bsicos devem ser obtidos na mesma regio geo-econmica onde est localizado o imvel avaliando e tratados conforme Anexo B. O texto faz clara recomendao para que, quando do uso de fatores de homogeneizao, sejam estes baseados em estudos fundamentados e obtidos na mesma regio geo-econmica onde est o imvel avaliando, atendidos aos preceitos do Anexo B da norma. 10.1.4 Mtodo da capitalizao da renda Para o uso do mtodo da capitalizao da renda remete-se NBR 14.653-4:2002.

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Novamente o texto remete o engenheiro Parte 4 quando da utilizao do Mtodo da Capitalizao da Renda. 10.2 Construes e instalaes 10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, devem ser feitas atravs de oramentos qualitativos e quantitativos, compatveis com o grau de fundamentao. A aplicao de oramentos uma das possibilidades previstas na Fundamentao, sendo possvel a utilizao de Cadernos de Preos (ou Tabelas), como descrito no item a seguir. 10.2.2 Quando empregado o mtodo da quantificao de custo, podem ser utilizados oramentos analticos, cadernos de preos ou planilhas de custos, especficas para mercados rurais. recomendvel que esses materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentao. Aqui o texto objetivo ao definir que cadernos de preos ou planilhas de custos devem ser especficas para mercados rurais. 10.2.3 A depreciao deve levar em conta: 10.2.3.1 Aspectos fsicos em funo da idade aparente, da vida til e do estado de conservao. A norma apenas lembra quais so os aspectos a serem considerados, sendo que os coeficientes devem ser arbitrados pelo engenheiro com base em estudos j publicados, de preferncia. 10.2.3.2 Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconmico do imvel e da regio em conjunto, a obsolescncia e a funcionalidade do mesmo. O cuidado com a aplicao da depreciao funcional ressaltado no texto da norma, lembrando que o engenheiro de avaliaes deve considerar o aproveitamento da benfeitoria no contexto tanto do imvel quanto principalmente da regio tambm.

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10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado das produes vegetais deve-se observar o seguinte: 10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da renda para a identificao do valor econmico. Sobre este mtodo, a norma j definiu alguns conceitos. 8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser observados os seguintes procedimentos: 8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da produo vegetal. Para identificao do valor econmico, entende-se o valor presente lquido dos rendimentos a partir da data da avaliao at o final da til da atividade explorada. 8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver. O texto aqui faz uma explcita lembrana de que deve-se incluir o custo do capital terra junto com os custos diretos e indiretos (custeio anual), alm de impostos e erradicao, esta quando existir. 8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento. Complementando o pargrafo anterior, o texto lembra que pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital terra ou o valor de seu arrendamento. Entendo que deve ser o maior dos dois valores, quando for possvel utilizar um ou outro. 10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantao, recomenda-se utilizar, alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de implantao, includos os custos diretos e indiretos.

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Aqui temos uma opo: para culturas implantadas recentemente, pode-se utilizar o custo de implantao no lugar do valor econmico. 10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio da capacidade de suporte da pastagem. 10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra. Para as pastagens, outra opo apresentada pelo texto: a avaliao pode ser feita pelo custo de formao, considerando-se uma depreciao pela capacidade de suporte, no lugar do valor econmico. 10.4 Florestas nativas Para a identificao do valor da terra em conjunto com a sua floresta nativa: 10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo direto de dados de mercado. 10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde devero ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio o inventrio florestal, este deve ser executado para a rea avalianda. Para avaliar florestas nativas em conjunto com as terras, deve-se utilizar o mtodo comparativo direto de dados de mercado. Quando houver possibilidade de explorao comercial da floresta, a avaliao deve ser feita pelo valor econmico. 10.5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias 10.5.1 Na utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, o valor do imvel obtido por meio de modelos onde as caractersticas dos imveis, como por exemplo, localizao, rea, tipos de solos, benfeitorias, equipamentos, recursos naturais, etc., so consideradas como variveis independentes.

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Nesta opo, o texto nos lembra que as benfeitorias so variveis independentes, ou seja, elas so consideradas na avaliao mas seu valor no identificado isoladamente. 10.5.2 Como segunda opo, pode-se utilizar o mtodo da capitalizao da renda, conforme detalhado na NBR 14.653-4:2002. Novamente o texto lembra que, para utilizao do mtodo da capitalizao da renda, o engenheiro deve conhecer a Parte 4. 10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas A avaliao pode ser feita pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela apurao do custo de reedio quando no existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao das fontes de consulta e apresentao dos clculos efetuados. Nenhuma novidade com relao ao texto anterior neste item para avaliao de mquinas a recomendao o mtodo direto (comparao com outras mquinas no mercado), ou na impossibilidade deste, pelo custo de reedio (que inclui a depreciao, quando existente). 10.7 Obras e trabalhos de melhoria das terras Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras no tiverem sido contemplados em outros itens da avaliao, a identificao do valor deve ser feita pelo custo de reedio. recomendada a citao das fontes consultadas e apresentao dos clculos efetuados. Especial cuidado deve-se ter neste item, porque comum inclu-lo em conjunto com o valor da terra. Quando isto ocorrer, eles no devem ser avaliados, para no incorrer na chance de dupla avaliao. 10.8 Desapropriaes 10.8.1 Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imvel, ou de seus componentes, que no seja valor de mercado, esta condio dever ser claramente explicitada no laudo de avaliao. Aqui apenas uma clara lembrana ao engenheiro de que ele deve apresentar os valores, quando de no mercado, com destaque, para que o julgador tenha as informaes necessrias para emitir a sentena.

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10.8.2 Quando ocorrer desvalorizao ou valorizao do remanescente em decorrncia da desapropriao, o valor desta alterao deve ser apresentado em separado do valor da rea desapropriada, explicado e justificado. Novamente, uma lembrana de que o engenheiro deve analisar, no caso de desapropriaes parciais, se h desvalorizao ou no da rea remanescente, e quando houver, os valores devem ser destacados no laudo. 10.8.3 Se as benfeitorias forem prejudicadas, devem ser apurados os custos de sua readaptao ou reedio. Analogamente ao item anterior, os valores de benfeitorias prejudicadas com a desaproprio devem ser destacados. 10.9 Frutos e direitos 10.9.1 Os frutos e direitos sero avaliados pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicao de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido. 10.9.2 Para a apurao da taxa de rentabilidade deve ser realizada pesquisa sobre o rendimento de imveis em condies semelhantes. Aqui a norma entra apenas no conceito, recomendando a avaliao de frutos e direitos (usufruto, por exemplo) pelo mtodo comparativo ou pela capitalizao da renda com base em taxa real. 10.10 Servides rurais Servides diferem de desapropriao, porque, basicamente, numa servido a posse continua com o proprietrio, enquanto numa desapropriao a titularidade muda. 10.10.1 Classificao 10.10.1.1 Quanto finalidade, entre outras: a) passagem de estradas; b) passagem de linha de transmisso de energia ou telefnica; c) passagem de tubulaes.

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10.10.1.2 Quanto interveno fsica: a) aparente; b) no aparente. 10.10.1.3 Quanto posio em relao ao solo: a) subterrnea; b) superficial; c) area. 10.10.1.4 Quanto durao: a) temporria; b) perptua. Estes itens apenas definem uma forma de classificao das servides, que influenciaro na identificao do valor da servido. 10.10.2 Valor da indenizao O valor da indenizao pela presena de servido em propriedade rural, quando cabvel, o decorrente da restrio ao uso do imvel afetado, que abrange: Seguindo a teoria de vrios estudos j publicados, o texto definiu que o valor da indenizao proporcional as restries de uso impostas pela passagem da servido, dividido em quatro itens. 10.10.2.1 Prejuzo correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra, limitado ao seu valor de mercado. O primeiro diz respeito a perda de valor da terra, que equivalente a uma parte do valor da mesma. Os trabalhos existentes apresentam valores variando desde 10% do valor da terra at o seu valor de mercado. 10.10.2.2 Prejuzo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos lquidos relativos s produes vegetais na rea objeto da servido. O segundo sobre as produes vegetais, que quando atingidas devem ser calculadas pela perda de receita lquida futura.

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10.10.2.3 Prejuzos relativos s construes, instalaes, obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servido, que devem ser avaliados com base em 10.2 e 10.7. O terceito item sobre as construes, que so avaliadas pelo custo de reedio. 10.10.2.4 Outras perdas decorrentes na propriedade, quando comprovadas. E finalmente, se houverem outros prejuzos, estes devem ser analisados e apresentados para permitir um julgamento correto dos fatos. 10.11 Recursos hdricos Podem ser avaliados pelo mtodo da capitalizao da renda, quando houver exploraes econmicas acopladas, ou como uma varivel em modelo de regresso linear. Lembramos que, para avaliao destes recursos, devem existir licenas de explorao. 10.12 Laudo tcnico de constatao A elaborao de laudos tcnicos de constatao, para fins cadastrais e tributrios, deve atender s prescries desta Norma e ser enquadrado, no mnimo, no grau I de fundamentao. Aqui o texto definiu que laudos especficos para fins cadastrais e tributrios devem atender ao mnimo exigido nesta norma para grau I de fundamentao. 11 Apresentao de laudos de avaliao Os laudos de avaliao devem ser apresentados no modelo completo ou simplificado. 11.1 O laudo completo deve incluir: a) identificao da pessoa fsica ou jurdica ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; b) objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade (exemplo: garantia, dao em pagamento, venda e compra) da avaliao;

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c) pressupostos, conforme em 7.2.2 da NBR 14.653-1:2001, ressalvas e fatores limitantes; d) roteiro de acesso ao imvel: planta esquemtica de localizao; e) descrio da regio, conforme em 7.3.1. f) identificao e caracterizao do bem avaliando, conforme em 7.3.2: data da vistoria; descrio detalhada das terras (7.3.2.2), construes, instalaes (7.3.2.3) e produes vegetais (7.3.2.4); descrio detalhada das mquinas e equipamentos (7.3.2.6), obras e trabalhos de melhoria das terras (7.3.2.5); classificao conforme seo 5. g) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; h) pesquisa de valores, atendidas as disposies de 7.4; descrio detalhada das terras dos imveis da amostra, conforme em 5.2.1; i) memria de clculo do tratamento utilizado; j) diagnstico de mercado; k) data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de referncia; l) especificao da avaliao, com grau de fundamentao e preciso; m) local e data do laudo; n) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao. 11.2 O laudo simplificado deve incluir: a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; b) objetivo da avaliao; c) o roteiro de acesso ao imvel avaliando; d) identificao e caracterizao do bem avaliando (terras, produes vegetais, etc.); e) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; f) especificao da avaliao; g) data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e sua data de referncia;

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h) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao; i) local e data do laudo. Nesta seo definiram-se duas formas de apresentao dos laudos, que somados ao laudo de uso restrito e ao laudo tcnico de constatao representam quatro possveis tipos de laudos. A principal diferena entre o laudo completo e o simplificado, que o primeiro exige que sejam apresentados todos os dados de mercado, alm da memria de clculo, tanto para a determinao do valor das terras ou imvel quanto para os valores das construes e produes vegetais quando avaliados em separado, itens no exigidos no laudo simplificado. Alm disto, a caracterizao dos bens avaliandos deve ser bem mais detalhada no completo do que no simplificado. Pede-se tambm que sejam apresentados pressupostos, como por exemplo, fatores externos que afetam o mercado de terras local, e tambm um diagnstico do mercado (velocidade de vendas, por exemplo). Em seguida, o texto inova ao apresentar dois anexos normativos, ou seja, obrigatrios, que analisaremos a seguir. Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear A.1 Introduo A.1.1 A tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso. A.1.2 No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de variaes do comportamento humano habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, entre outros imperfeies acidentais de observao ou de medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo.

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A.1.3 Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados por inferncia estatstica. A.1.4 Na modelagem, devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis dependente e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro. O anexo A define parmetros e critrios para a utilizao de modelos de regresso linear, a ferramenta mais comum para estudar o comportamento de uma varivel, dependente o valor do imvel, em relao com outras variveis independentes como por exemplo localizao, padres de terras, infra-estrutura, que determinam a variabilidade da primeira. Existem outras ferramentas para isto, mas apenas a regresso tinha estudos suficientes para ser normalizada nesta norma. O uso da regresso linear exige uma amostra com dados em nmero significativo para estudar, com base em pressupostos e conhecimentos prvios do engenheiro de avaliaes, a forma como variam os preos de imveis rurais varivel dependente, quando comparada com os respectivos componentes destes bens, variveis independentes. Tem-se ento, como pressuposto, um conhecimento profundo por parte do engenheiro de avaliaes das propriedades rurais e de sua interpolao com valorizao de bens imveis. A.2 Pressupostos bsicos A.2.1 Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne a sua especificao, normalidade, homocedasticidade, no-multicolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no-tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial os seguintes: a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k): n = 3 (k+1) ni = 5, at duas variveis dicotmicas ou trs cdigos alocados para a mesma caracterstica;

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ni = 3, para 3 ou mais variveis dicotmicas ou quatro ou mais cdigos alocados para a mesma caracterstica, onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas ou de cdigos alocados, ou nmero de valores observados distintos para cada uma das variveis quantitativas; Nesta seo, o texto definiu o nmero mnimo de dados a serem efetivamente utilizados, que dependem diretamente do nmero de variveis independentes (k) utilizadas no modelo. Por exemplo: as variveis independentes mais comuns so localizao (1), tipos de solos (2), rea (3), produo vegetal (4) e instalaes (5) o que nos conduziria a no mnimo dezoito dados de mercado (k = 5; n = 3 5+1). Note-se que fomos simplistas ao agrupar como uma varivel produes vegetais e instalaes. Na realidade, consideramos que estas variveis devem ser ponderadas individualmente pelas suas caractersticas prprias e no apenas como citado no item anterior. O que ocorre que, para viabilizar o uso desta ferramenta, encontramos esta forma de enquadramento, simplificando o problema, mas que exige um cuidado e ateno redobrado por parte do engenheiro de avaliaes, quando fizer uso deste recurso paliativo. b) os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, homocedsticos; c) os erros so variveis aleatrias com distribuio normal; d) os erros so no-autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade; e) no devem existir erros de especificao no modelo, isto : todas as variveis importantes devem estar incorporadas inclusive as decorrentes de interao e nenhuma varivel irrelevante deve estar presente no modelo; f) em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto , a multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia;

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g) no deve existir nenhuma correlao entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo. h) possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada apresentao de justificativas. Aqui o texto definiu parmetros mnimos a serem observados pelo engenheiro de avaliaes, procurando assim evitar falhas no processo. Na realidade, so parmetros comuns estatstica. Na seo a seguir, foram incorporados ao texto da norma os pressupostos bsicos em aplicao de regresso linear, procurando lembrar e ao mesmo tempo impor os limites mnimos e mximos a serem observados quando do uso desta ferramenta matemtica em procedimentos para identificar o valor de imveis rurais. Destacamos principalmente as restries quando do uso de cdigos alocados (ou notas), procedimento no recomendado na maioria dos casos. A.2.2 Verificao dos pressupostos do modelo A.2.2.1 Linearidade Deve ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio. Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas transformaes. A.2.2.2 Normalidade A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva normal;

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b) pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [2;+2 ]. c) pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [1;+1], [1,64;+1,64] e [1,96;+1,96], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68%, 90% e 95%; d) pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; e) pelos testes de aderncia no-paramtricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. A.2.2.3 Homocedasticidade A verificao da homocedasticidade poder ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; b) pelos testes de Park e de White. A.2.2.4 Verificao da autocorrelao O exame da autocorrelao dever ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao a cada uma das variveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relao aos valores ajustados. Sua verificao poder ser feita: a) pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; b) pelo Teste de Durbin-Watson, considerando o pr-ordenamento anteriormente citado. A.2.2.5 Colinearidade ou multicolinearidade A.2.2.5.1 Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais.

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A.2.2.5.2 Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares. A.2.2.5.3 Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso de regresso de componentes principais. A.2.2.5.4 Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existncia de multicolinearidade pode ser negligenciada, desde que adotada a estimativa pontual. A.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de Cook para detectar pontos influenciantes. A.3 Testes de significncia A.3.1 A significncia individual dos parmetros das variveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student, em conformidade com as hipteses estabelecidas quando da construo do modelo. A.3.2 O nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) no dever ser superior a 30%. A.3.3 A hiptese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1%. A.3.4 A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da varincia particionada, com a utilizao do teste da razo de verossimilhana. A.3.5 O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados ser de no mximo 10%. A.4 Poder de explicao Em uma mesma amostra, a explicao do modelo poder ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente

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sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes, e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o coeficiente de determinao ajustado. A.5 Campo de arbtrio O campo de arbtrio corresponde semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada. Caso no seja adotada a estimativa pontual, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha. O campo de arbtrio para o uso de regresso, definida como metodologia cientfica nesta norma, de 15% diferente do campo de arbtrio para fatores, que de 10%, como veremos no anexo B da norma. A.6 Cdigos alocados Recomenda-se considerar tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da utilizao de cdigos alocados, especialmente quando a quantidade de dados abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica, definidos nesta norma. O texto sempre d preferncia ao uso de variveis dicotmicas no lugar de cdigos alocados. Um exemplo tpico disto seria a utilizao das escalas de solos apresentadas neste livro em conjunto com a regresso linear estas escalas so, nada mais, nada menos, do que cdigos alocados. No caso de utilizao de variveis qualitativas que possam assumir trs ou mais situaes bem definidas, como, por exemplo, o padro construtivo (baixo, normal ou alto); a conservao (ruim, regular e boa), dentre outros, a utilizao de cdigos alocados tolerada nos seguintes casos, na seguinte ordem de prioridade: a) Quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao de variveis dicotmicas; b) Quando so utilizados nmeros naturais em ordem crescente das caractersticas possveis, com valor inicial igual a 1, sem a utilizao de transformaes, ou seja, na escala original; A.7 Diferentes agrupamentos No caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localizao, usos, etc.), recomenda-se

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verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis utilizadas e possveis interaes entre elas. A.8 Apresentao do modelo A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada. A.9 Extrapolao No caso de variveis qualitativas, no admitida extrapolao em relao s caractersticas da amostra. Para as demais variveis, as caractersticas quantitativas do imvel avaliando no devem ultrapassar em 50% dos limites observados na amostra, desde que o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, simultaneamente. Aqui, ao limitar o uso de extrapolao, o texto restringiu o uso da ferramenta para casos que no so contemplados na amostra de dados. Como por exemplo, rea dos imveis: admitindo que sua amostra tem reas variando de 235 a 569 ha, no permitido o uso desta base de dados para avaliar um imvel com rea maior que 853,50 ha que equivale a maior rea (569 ha) acrescida de 50%, ou menor que 117,50 ha (50% da menor rea 235 ha). Anexo B (normativo) Procedimentos especficos para aplicao de fatores de homogeneizao B.1 Neste tratamento de dados, aplicvel ao mtodo comparativo direto de dados de mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos. B.1.1 Para isso, so utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal. Analogamente ao Anexo A desta norma, este Anexo B tem carter normativo, portanto, deve ser observado na elaborao de laudos de avaliao de imveis rurais. Especificamente neste item, aqui so apresentadas exigncias mnimas e mximas quando se fizer o uso de fatores de homogeneizao.

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A existncia de fatores implica em que, num determinado tempo e local, admite-se a existncia de relaes fixas entre as qualidades especficas dos imveis com relao ao preo. Uma vez constatada esta relao, pode-se fazer uso da mesma para produzir o modelo que explicar a formao do valor, diferenciando-se do uso de regresso apenas no fato que as formas de flutuao j foram previamente definidas. Esta definio prvia deve ter sido calculada conforme o item 7.7.2.1 desta norma, que repetimos aqui: 7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao. Como j dissemos, caso no existam estes estudos publicados, pode-se fazer uso de outros desde que juntados aos laudos. Como existir um lapso entre a NBR e a publicao destes estudos, criou-se um mecanismo que permite ao engenheiro de avaliaes trabalhar com estudos especficos, que explicam a formao dos preos, uma alternativa que deve ser parabenizada, pois permitiu o livre arbtrio ao profissional, o que, no nosso ponto de vista, muito melhor do que adotar estudos publicados em pocas passadas, para outras regies, mas que, pelos usos e costumes acabaram consagrados, mas que na realidade nada explicam do mercado. B.2 recomendvel que sejam utilizados dados de mercado: a) com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando; b) que sejam contemporneos. Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado;

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O texto aqui remete-se ao bvio: o uso de dados semelhantes ao imvel avaliando e contemporneos deve ter a preferncia. Cuidado especial tem de ser observado quando se utilizar dados pretritos (como as ltimas vendas), porque a atualizao deve considerar a valorizao real das terras e no apenas a correo monetria. B.2.1 Para a utilizao deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. Mais uma novidade: o texto optou por estabelecer limites ao chamado dado semelhante. Nesta etapa os limites so de 50%, mas como vimos na especificao da avaliao, para Grau II e III de fundamentao, este limite cai para 20%. B.2.2 O preo homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicao de todos os fatores de homogeneizao, dever estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50, em relao ao preo observado no mercado. Outra novidade ao estabelecer limite de homogeneizao, um cuidado que deve ser observado pelo profissional. B.3 Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios estatsticos consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. Como sempre explicamos durante os cursos, os critrios de saneamento da amostra so de livre escolha do engenheiro, que deve optar por aquele que atenda aos requisitos estatsticos a que ele se prope: eliminar da amostra dados fora da definio de valor de mercado. B.4 Os fatores de homogeneizao devero apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal. Aqui uma restrio para aplicao dos fatores, quando se definiu que eles devem ter sua abrangncia regional e temporal definidas no laudo, e o item a seguir vedou a aplicao fora destes contextos.

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B.4.1 Os fatores de homogeneizao no podem ser utilizados fora de sua tipologia, campo de aplicao e abrangncias regional e temporal. B.4.2 No caso de variveis qualitativas, no admitida extrapolao em relao s caractersticas da amostra. Para as demais variveis, as caractersticas quantitativas do imvel avaliando no devem ultrapassar em 50% dos limites observados na amostra, resguardado o campo de aplicao do fator de homogeneizao utilizado. Para variveis qualitativas, o texto no permite extrapolao como por exemplo, situao expressa em qualidade das vias, devem estar contempladas na amostra. Para as quantitativas, como rea por exemplo, admite-se extrapolao at 50% dos limites da amostra. B.4.3 Toda caracterstica quantitativa, ou expressa por varivel proxy, do imvel avaliando no deve ultrapassar o intervalo compreendido entre a metade do limite inferior e o dobro do limite superior da amostra. Para as demais caractersticas qualitativas vedada a extrapolao em relao aos limites amostrais. Analogamente ao item anterior, mas agora com a relao a variveis proxy, como benfeitorias expressas em valor por exemplo. B.4.4 A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio. O texto pode parecer bvio, mas como agora existe a liberdade de adotar trabalhos feitos pelo prprio engenheiro ou por institutos, as fontes para consulta destes trabalhos devem ser citadas no laudo. B.5 Os fatores de homogeneizao que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores no devero ser utilizados. Um teste muito simples, mas que raramente observamos em laudos de avaliao: os fatores de homogeneizao utilizados homogeneizaram a amostra ou no? Uma base para se verificar isto o desvio padro da amostra original comparado homogeneizada, sendo que este deve ser menor que aquele.

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B.6 Definio dos fatores de homogeneizao Aqui o texto optou por definir os fatores usualmente utilizados nos estudos existentes. Lembramos que no so os nicos existentes, apenas os mais comuns. B.6.1 Fator de fonte a relao mdia entre o valor transacionado e o valor ofertado observada no mercado imobilirio do qual faz parte o bem avaliando. Tambm conhecido como fator oferta, explica a diferena entre os valores pedidos e os preos negociados quando da venda. B.6.2 Fator classe de capacidade de uso das terras Define-se o paradigma a ser utilizado no processo de homogeneizao e determina-se o seu ndice, obtido por modelo matemtico ou estatstico ou com a utilizao da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas especficas. Por ocasio da vistoria dos dados de mercado, com concurso dos mapas de solos existentes ou de observaes locais, verifica-se a caracterstica morfolgica, fsica e qumica e obtm-se a extenso geogrfica e distribuio percentual das classes ocorrentes. Com auxlio da mesma escala utilizada, considera-se a distribuio geogrfica e percentual das classes ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se o ndice para cada um dos dados de mercado. O fator classe de capacidade de uso das terras corresponde razo entre o ndice do paradigma com o ndice de cada dado de mercado. Define-se aqui a forma de determinao de um dos fatores mais comuns: as diferenas entre os diversos tipos de terras. Como a norma j definiu que deve-se classifica-ls com o uso do sistema de capacidade de uso, pode existir o fator respectivo. No h obrigatoriedade do uso deste ou daquele fator. O texto apenas definiu os mais comuns. Como ainda no foram publicados estudos que demonstrem as diferenas entre as terras com uso de outros sistemas que no este de capacidade de uso, esta ainda uma das nicas maneiras de fazer a homogeneizao. Mas nada impede ao engenheiro de desenvolver um sistema novo, desde que tenha amparo em pesquisa estatstica.

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B.6.3 Fator de situao Define-se a situao paradigma a ser utilizada no processo de homogeneizao e determina-se o seu ndice, obtido por modelo matemtico ou estatstico ou com a utilizao da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas especficas. Por ocasio da vistoria dos dados de mercado, determina-se o ndice para cada um deles. O fator de situao corresponder razo entre o ndice do paradigma com o ndice de cada dado de mercado. Analogamente ao fator de terras, este fator de situao muito comum nos estudos publicados, mas sua definio deve ser com base em escalas prprias para a regio estudada. Como j dissemos, no h obrigatoriedade do uso deste, pois o texto aqui apenas definiu aquilo que j de uso comum. B.6.4 Outros fatores Outros fatores, como por exemplo disponibilidade de recursos hdricos, devem ser utilizados quando relevantes. O bvio novamente: todos sabemos que, para cada regio do Brasil existem fatores especficos, que devem ser estudados pelo engenheiro, e em sendo relevantes, definidos e aplicados de forma a homogeneizar a amostra. B.7 Processo de homogeneizao o produto dos fatores pelos preos observados dos dados de mercado. Desconhecemos estudos que demonstrem que os fatores que explicam a formao dos preos de imveis rurais tem pesos diferentes, portanto, a homogeneizao o produto. Mas, o texto inteligente, porque pode-se ter tambm o produto de somatrias, quando os pesos dos fatores forem diferentes. B.8 Campo de arbtrio O campo de arbtrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso

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no seja adotado o valor calculado, o engenheiro de avaliaes deve justificar sua escolha. O campo de arbtrio deve ser calculado com o uso de critrios estatsticos, limitado ao intervalo entre o valor mximo e mnimo dos preos homogeneizados e a 10% em torno do valor calculado. Ele no simplesmente 10%. Ele calculado e depois limitado ao intervalo menor, seja os limites da amostra homogeneizada ou 10%. O ltimo captulo da norma fala sobre referncias bibliogrficas, apenas como informao. Como tivemos ativa participao durante os mais de cinco anos de discusso nacional (sem esquecer os dois anos anteriores onde a discusso era apenas para o Estado de So Paulo), sabemos que podem existir falhas, que sero corrigidas com o tempo e apenas com a colaborao de todos. Lembramos que crticas devem ser construtivas, principalmente daqueles que no dedicaram seu tempo quando da elaborao desta norma. Para quem no sabe, os profissionais que se dedicam a participar do grupo de trabalho para escrever uma NBR no so remunerados e o fazem em prol de toda a categoria, e aberto a todos, desde produtores, consumidores e neutros. A seguir, apresentamos ltimo anexo, informativo. Anexo C (informativo) Referncias bibliogrficas [1] Lei Federal no 4.504, de 30/11/1964, que dispe sobre o Estatuto da Terra. [2] Lei Federal no 5.194, de 21/12/1966, que regula o exerccio das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo e d outras providncias. [3] Lei Federal no 6.496/77, que institui a Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) na prestao de servios de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a criao pelo CONFEA de uma Mtua Assistncia Profissional e d outras providncias. [4] Lei Federal no 8.629 de 05/02/93, que regulamenta os dispositivos constitucionais relativos reforma agrria. [5] Decretos Federais nos 23.196/34 e 23.569/34, que dispe sobre atribuies profissionais dos engenheiros agrnomos. [6] Decreto Federal no 24.643/34, que dispe sobre o Cdigo de guas.

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[7] Medida Provisria no 2.183-56 de 24 de agosto de 2001, que dispe sobre desapropriaes por utilidade pblica. [8] Resoluo no 342/90 do CONFEA, que dispe sobre a responsabilidade tcnica do engenheiro agrnomo. [9] Deciso normativa do CONFEA 34/90, que dispe quanto ao exerccio por profissional de nvel superior das atividades de engenharia de avaliaes e percias de engenharia. [10] Deciso normativa do CONFEA 69/01, que dispe sobre aplicao de penalidades aos profissionais por impercia, imprudncia e negligncia e d outras providncias. [11] Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA Escritrio Tcnico de Agricultura Brasil-Estados Unidos) III aproximao. [12] Manual Tcnico de Vegetao Brasileira, publicado pela Secretaria de Planejamento, Oramento e Coordenao do IBGE, Diretoria Geocincias, Departamento de Recursos Naturais e Estudos Ambientais. [13] Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao no Sistema de Capacidade de Uso (SBCS, 1983). [14] Manual para Classificao da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliao de Imveis Rurais 1a aproximao/CESP.