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22/03/2012

BREVE GUIDA ALL'ACQUISTO DELL

BREVE GUIDA ALL'ACQUISTO DELLA CASA


GIOVED 24 APRILE 2008
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Pubblicazione dell' Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari (ASPPI), a cura di Cesare Boldorini
Indice

Che tipo di abitazione - Il valore dell'appartamento - Le condizioni del palazzo - Le condizioni dell'appartamento - libero o affittato? - Le responsabilit di chi vende - Le fasi della compravendita - L'Agenzia immobiliare - Le spese per l'atto e le imposte - Le agevolazioni per lacquisto della prima casa - I requisiti per fruire dei benefici prima casa - Quando si perdono le agevolazioni prima casa - Come si calcolano le imposte - Come si calcola il valore catastale - Principali categorie catastali - Consigli finali per lacquisto e i mutui Che tipo di abitazione Avete deciso di acquistare una casa. Vediamo gli aspetti pi importanti da controllare sotto il profilo tecnic o- legale. Non fatevi scrupolo a chiedere la documentazione c he vi indichiamo. State investendo parecchi soldi e dovete avere la c ertezza di non inc appare in brutte sorprese. 1) Ac certarsi che labitazione sia stata costruita regolarmente. Se non rec ente ed stata venduta e ac quistata pi volte, certamente regolare. Se stata costruita da pochi anni, il proprietario sicuramente in possesso della conc essione edilizia e del certificato di abitabilit. 2) Se labitazione stata costruita abusivamente, accertarsi che il proprietario abbia presentato a suo tempo la domanda di condono edilizio e che sia in possesso della concessione a sanatoria rilasciata dal Comune. Senza questo documento il notaio non stipula il rogito. 3) Se labitazione di nuova costruzione sar lo stesso costruttore a mostrarvi la documentazione che dimostra la regolarit delledific io. In c aso contrario, chiedete al venditore copia della c onc essione edilizia e di poter visionare il progetto approvato dal Comune. Se trovate resistenze, diffidate, ma soprattutto non acquistate un immobile se non risulta ac catastato come abitazione. Talvolta i locali allultimo piano o al piano terreno corrispondono, sul progetto originario, a magazzini o soffitte. Costruttori senza sc rupoli li trasformano in appartamenti ma sul rogito figurerebbero come soffitte o magazzino. Quindi, vi trovereste a pagare un magazzino al prezzo di un appartamento, con c onseguenze spiacevoli: non potrete farvi allacc iare n gas n elettricit, e vi trovereste in mano un immobile senza valore e senza possibilit di essere sanato. 4) Verificare che non vi siano ipoteche sullabitazione, cio c he il proprietario non abbia contratto debiti offrendo come garanzia il proprio appartamento, fac endo una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari. In presenza di ipoteche oc correr comportarsi come suggeriamo nel capitolo Le fasi della compravendita al punto 6). 5) Prima di stipulare latto di compravendita, chiedere allamministratore dello stabile, mostrando il compromesso, una dichiarazione da c ui risulti c he da parte del venditore non vi sono debiti nei confronti del Condominio. In caso contrario, il Condominio potr rivalersi sullacquirente. 6) Accertarsi che il venditore abbia la titolarit per vendere: se non lunico proprietario
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necessaria la certezza c he tutti vogliono vendere. Ci vale nei casi di societ, di compropriet e di comunione dei beni tra coniugi. 7) V anche un altro aspetto da c onsiderare: la provenienza dellappartamento, in particolar modo nei casi in cui sia pervenuto al venditore per eredit o per donazione. Qualsiasi erede, ritenendosi trattato in modo sperequato dalla ripartizione ereditaria, ha tempo dieci anni, dal decesso di chi ha lasciato leredit o la donazione, per far valere i suoi diritti, chiedendo c he il valore dellappartamento venga considerato allinterno del cumulo ereditario. In tali situazioni, c orrete il grosso rischio di essere costretti a vendere l appartamento o a risarcire per lequivalente valore gli eredi ric orrenti. Pur potendovi rivalere su chi vi ha venduto lappartamento, starete tranquilli soltanto se il venditore deposita presso il notaio la somma della c ompravendita. In tal modo gli eredi avranno a disposizione il valore equivalente e non avrete problemi. 8) Se a vendere una societ (costruttore, cooperativa, societ immobiliare, o c omunque un privato c on attivit imprenditoriale) che fallisce entro due anni dalla vendita, il curatore fallimentare potrebbe revoc are (c io annullare) la c ompravendita ed iscrivere lacquirente nellalbo dei creditori del fallito. Insomma, verificate lo stato di salute economico dellimprenditore. Nel 2005 entrato in vigore il c osiddetto Pacchetto di garanzie a tutela degli ac quirenti. La normativa obbliga il costruttore a rilasciare gratuitamente una fideiussione sugli acconti versati dallacquirente e a sottoscrivere una polizza decennale a garanzia dei gravi rischi dellimmobile. Lobbligo, tuttavia, vige per coloro c he vendono limmobile prima della sua ultimazione, cosicc h molti costruttori vendono lappartamento dopo averlo ultimato e quindi non sono obbligati a prestare le garanzie illustrate.

Torna SU Il valore dell'appartamento E buona norma informarsi sui valori medi della zona, in modo da poter immediatamente avviare la trattativa c ol venditore, tenendo presenti le c ondizioni oggettive del palazzo e dellunit immobiliare. Per valore medio sintende il costo al mq per un appartamento in normali condizioni manutentive. Spesso, chi vende, si informa sullandamento del mercato, moltiplica il valore per la superficie complessiva e formula la richiesta, senza tener conto c he il valore pu variare, al ribasso o al rialzo, in relazione alla tipologia dellappartamento, allesposizione, alla finiture, allo stato degli infissi e dei pavimenti, delle mura e dei servizi igienici, alla condizione dello stabile nel suo complesso. Di norma, chi vende tende a lucrare il prezzo pi alto possibile, spesso superiore a quello di mercato. Quindi, una cosa il prezzo ric hiesto, altra il prezzo effettivo di vendita. La superficie considerata per la vendita quella commerciale, che viene calcolata come segue: la superfic ie netta dellappartamento, il 100% della superficie delle mura perimetrali e interne, il 50% della superficie di mura in c omune con altri appartamenti. Altre superfic i vanno c onsiderate orientativamente c ome segue:

Balconi e terrazze scoperti Balconi e terrazze coperti chiusi su 3 lati Patii e porticati

25% della superficie 35% della superficie 35% della superficie

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Verande Giardino esclusivo di appartamento Giardino di ville e villini Cantine e soffitte non abitatibili Cantine e soffitte abitabili

60% della superficie 15% della superficie 10% della superficie 10% della superficie 25% superficie 50% della

Elementi di decremento o incremento del prezzo sono i seguenti:

Piano seminterrato Piano terra Piano terra con giardino Piano 2 senza ascensore Dal terzo piano in poi senza ascensore Piano attico Abitazione con pi bagni Riscaldamento autonomo Assenza di riscaldamento Impianto elettrico non conforme

- 30% - 20% - 15% - 5% - 10% per ogni piano + 20% + 5% + 5% - 5% - 5%

Nota: Poich sul libero mercato non esistono valori oggettivi assoluti e vale laccordo tra le parti, le indicazioni che forniamo, insieme ai suggerimenti seguenti, servono a dare lidea di quelli che possono essere gli elementi di trattativa.
Lappartamento affittato subisce una svalutazione del prezzo medio al mq compresa fra il 20% e il 30%. Torna SU Le condizioni del palazzo Lo stato manutentivo di un palazzo visibile a chiunque, ma lavori da eseguire o difetti nella struttura, che vi impegneranno ec onomicamente dopo lac quisto, sfuggono al colpo docchio. Informatevi se vi sono problemi di statica, se sono stati eseguiti gli adeguamenti dellimpianto elettrico e termico e quelli relativi alla prevenzione inc endi. Cos c ome consigliamo di acc ertarvi, se vi impianto di riscaldamento c entralizzato, che lAssemblea dei condomini non ne abbia gi deliberata la disattivazione e la c onseguente installazione di impianti autonomi.
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La nec essit di rilevanti lavori di manutenzione o ristrutturazione, ladeguamento degli impianti alle norme di sic urezza, linstallazione di un impianto autonomo di risc aldamento rappresentano elementi di trattativa. Identici elementi di valutazione sono rappresentati dalla presenza o meno del gas metano, dellacqua diretta, della rete fognante. Torna SU

Le condizioni dell'appartamento Per quanto c onc erne linterno dellappartamento, il colpo doc chio ha la sua parte, e di esso bisogner fidarsi, a meno che non si intenda spendere qualche lira per farlo visionare da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra). Non conviene, invece, risparmiare sul tecnico o fidarsi di quanto vi viene detto se notate crepe diffuse e vistose sulle pareti o sui soffitti. Il tecnic o sar in grado di valutare se si tratta di semplici crepe dovute allassestamento del palazzo o di segnali dallarme per la statica. La pavimentazione e le piastrellature in bagno e in c ucina devono essere integre e stabili. Infatti, se ci fossero elementi rotti potrebbe risultare difficile sostituirli parzialmente reperendo sul mercato un prodotto fuori produzione. Pi semplice c ontrollare lo stato duso del parquet. Se installato da molto tempo si presenter con un manto di consumo difforme e con elementi instabili. Pi delicata la valutazione dellimpianto elettrico. Fermo restando quanto gi detto rispetto agli obblighi di adeguamento alle norme di sic urezza, un impianto ultraventennale ha necessit dessere sostituito poich i c omponenti potrebbero aver perso capacit disolamento. Nelle costruzioni recenti, il c ostruttore fornisce allacquirente anche la piantina dellimpianto elettrico. Per i vecc hi appartamenti si c erc hi di ricostruire il trac ciato di massima con laiuto del venditore. Vi torner utile se necessiteranno interventi parziali o totali. Un buon elettricista, comunque, in grado di individuare per grandi linee lallocazione e il passaggio dei fili. Meno difficile verificare lo stato manutentivo degli infissi e delle porte. Se sono in legno, gi provando a c hiuderli dimostreranno la propria c ondizione. Da tener presente che difficilmente un infisso in legno, se difettoso, pu essere aggiustato, e il c osto del rifacimento integrale di una finestra o di una persiana elevato. Sullimpianto idrico, salvo la valutazione a vista delle stato dei sanitari, occorre assumere informazioni dai c ondomini. Frequenti perdite o infiltrazioni dimostrano che limpianto molto usurato e arrugginito, e ric hieder quanto prima dessere sostituito. Se molti componenti dellabitazione sono c onsumati e difettosi, fate pesare queste circostanze nella trattativa. Una maiolica rotta non una maiolica da sostituire, ma spesso c omporta la sostituzione integrale delle maioliche; una tubazione che perde causer le stesse conseguenze. Quindi, si deve trattare sui c osti degli integrali rifacimenti, e non sul singolo componente da riparare. Torna SU

Libero o affittato? Non un problema da poc o, poich spesso si acquista un appartamento affittato per la svalutazione che la circ ostanza comporta: dal 20 al 30 per cento a sec onda della scadenza
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contrattuale e dellaffitto pagato dallinquilino. Attualmente ci si pu trovare di fronte a due tipi di c ontratti: un contratto a c anone libero c on durata di 4 anni pi 4, o un c ontratto a canone agevolato c on durata di 3 anni pi 2. Il c ontratto libero pu essere disdettato alla sc adenza dei primi quattro anni solo per necessit, e alla scadenza degli otto anni per fine loc azione. Il c ontratto agevolato potr essere disdettato per necessit solo alla scadenza dei tre anni, e per finita locazione alla sc adenza dei cinque. La disdetta dovr in tutti i casi essere inviata sei mesi prima delle rispettive sc adenze. Se in seguito alla disdetta linquilino non rilascia lappartamento sarete c ostretti ad iniziare una causa di sfratto che, a seconda delle circ ostanze, pu durare anni. Quindi, se avete necessit di un appartamento per andarci subito ad abitare, evitate di ac quistare un appartamento affittato. In presenza di inquilino, e prima di impegnarvi per lac quisto, fatevi dare copia del contratto di affitto per farlo esaminare da un esperto: potreste scoprire un contratto irregolare o non disdettato in tempo, col risc hio di dover proseguire nella locazione per molti anni. Torna SU

Le responsabilit di chi vende Chi vende deve garantire che limmobile esente da vizi tali da c omprometterne luso a cui destinato. Tale garanzia non assolta soltanto con una analoga dichiarazione sullatto notarile, poich se il venditore ha in mala fede taciuto la presenza di vizi, il compratore pu chiedere la risoluzione del c ontratto di vendita oppure la riduzione del prezzo. Se il palazzo, ad esempio, dovesse crollare dopo brevissimo periodo dallac quisto, e si ha prova c he il venditore era a conosc enza di tale rischio, si pu chiedere la risoluzione del contratto, e quindi la restituzione delle somme pagate. La denuncia dei vizi deve essere fatta entro 8 giorni dalla scoperta, e comunque non oltre un anno dallacquisto. In attesa della stipula del rogito, le parti stabiliscono di norma una rateizzazione nel pagamento, ma il compratore, in attesa di chiarimenti e certezze, pu sospendere il pagamento se viene a conoscenza o ha il sospetto che lappartamento stato nel frattempo offerto dal venditore come garanzia reale o che su di esso possano far valere diritti altre persone. La semplific azione delle situazioni che posso verificarsi labbiamo illustrata nelle pagine precedenti. Nel c aso di un nuovo appartamento, la garanzia sui vizi occulti, non rilevabili al momento dellacquisto, dura due anni e devono essere denunciati al c ostruttore entro 60 giorni dalla scoperta. La responsabilit del costruttore rispetto alle strutture portanti delledificio, invece, decennale e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta. Torna SU

Le fasi della compravendita Nel compromesso dellappartamento. e nellatto di compravendita va inserita la carta didentit

La compravendita pu essere effettuata a corpo o a misura. Il prezzo conc ordato sul compromesso, e quindi sul rogito, pu riferirsi alla superficie reale (vendita a misura) oppure a
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forfait (vendita a corpo). In genere si indic a la vendita a corpo. Nella vendita a misura, una delle parti pu chiedere la riduzione o lintegrazione del prezzo stabilito se, alla c onsegna, la superfic ie commerciale risulta superiore o inferiore anche di un solo ventesimo di quella indicata sul rogito o sul compromesso. Nella compravendita obbligatorio, pena la nullit, latto scritto, con lelenc azione di tutti gli elementi utili ad individuare lappartamento: la descrizione e lubicazione, nonc h la volont di vendere e di acquistare e il prezzo c oncordato. Sono elementi che il notaio sa di dover inserire; piuttosto occorre conoscere le fasi prec edenti. Semplici ricevute di pagamento per c aparre e anticipi potrebbero non essere ritenute valide se in esse non vi specificato il motivo del versamento e gli estremi dellappartamento. Perci, necessario mettere per iscritto anche il preliminare di compravendita (compromesso), che non rappresenta un passaggio obbligato per giungere alla stipula dellatto notarile, ma una garanzia per lac quirente. In mancanza del compromesso o della proposta di acquisto, l accordo verbale o semplici ric evute di pagamento sono considerate nulle. Che differenza c fra compromesso e proposta di acquisto? Nel primo caso sono vinc olate alla c ompravendita ambedue le parti; nel secondo, essendo la proposta firmata solo dall aspirante ac quirente, soltanto questi ad impegnarsi e non il venditore, che potrebbe ripensarci. Se ci avvenisse, laspirante acquirente ha diritto alla restituzione delle sole somme versate. I dati riportati sul compromesso saranno gli stessi da inserire nellatto notarile: 1) nome e c ognome delle parti, data e luogo di nascita, domicilio, codice fisc ale, 2) descrizione dellappartamento, c ategoria ed estremi catastali, palazzina, sc ala, piano, interno, anno di costruzione, garanzie del venditore circa ipotec he, conformit urbanistiche, abitabilit, morosit condominiali, vinc oli, e lindic azione se lappartamento libero o oc cupato dal venditore o da un inquilino. Verificare che lappartamento indicato corrisponda effettivamente a quello da voi visitato, controllando che siano riportati correttamente i dati relativi alla via, al numero civico, alla scala, al piano e allinterno. 3) Il prezzo pattuito, le modalit di pagamento, lammontare della caparra e di eventuali altri anticipi, il termine entro il quale sar stipulato il rogito notarile. La caparra (in genere dai 2 ai 5 mila , e comunque proporzionata al valore dellimmobile) pu essere confirmatoria o penitenziale. Con la caparra confirmatoria, se lacquirente a recedere dal contratto perde la caparra; se il venditore, dovr restituirla raddoppiata. Con la caparra penitenziale viene fissata una penale fissa, che dovr essere versata senza ulteriori aggravi dalla parte che recede dal contratto. 4) Leventuale indicazione del notaio, che di norma viene scelto dallacquirente. 5) Se il venditore ad occupare lappartamento, c onsigliabile stabilire tempi e modalit del rilasc io, possibilmente prima della stipula del rogito, e subordinando alla liberazione dellalloggio il pagamento del corrispettivo di vendita. 6) Particolare attenzione ad eventuali ipoteche: c onsigliabile inserire sul compromesso una dic hiarazione esplicita del venditore che affermi la libert dellappartamento da gravami ipotecari, servit, vincoli architettonici e paesaggistici ecc . Se limmobile risulta ipotec ato, si chieder lo svinc olo, cio la cancellazione dellipoteca. In caso contrario, in sede di stipula notarile, consigliamo di trattenersi la cifra corrispondente allipoteca, versandola al notaio con la disposizione di consegnarla al venditore non appena questi avr ottemperato alla
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cancellazione dellipoteca. 7) Se vi trasferimento di mutuo dal venditore allacquirente, o nel caso di acquisto da un costruttore, devessere indic ato il preciso ammontare del mutuo, gli estremi dellultima cartella pagata, leventuale finanziamento. Se le rate di mutuo, in attesa del frazionamento fra i vari appartamenti dello stabile, vengono pagate direttamente al costruttore, c he pensa poi a versarle alla banca, accertatevi presso lIstituto di credito che il versamento sia stato regolarmente eseguito: talvolta c apitato che il costruttore non abbia versate le rate e la banca si sia rivalsa sugli ac quirenti. 8) Se il rogito notarile sar stipulato molto tempo dopo il compromesso, sar opportuno registrare il compromesso presso l Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari). In tal modo lac quirente si tutela nei c onfronti di eventuali trascrizioni pregiudizievoli nei confronti del venditore (ad esempio, un pignoramento). Torna SU L'Agenzia immobiliare La complessit delle numerose verifiche su un appartamento da ac quistare, e il poco tempo a disposizione, portano spesso a rivolgersi ad una agenzia immobiliare. Gli agenti immobiliari autorizzati sono iscritti alla Camera di Commerc io, presso la quale hanno dovuto sostenere un esame, ed hanno un tesserino di riconoscimento. La legge dispone c he nessuna provvigione sia dovuta ad una persona c he pratica la professione abusivamente. Lagente immobiliare deve, per legge, verificare la provenienza dellappartamento, la titolarit, la presenza o meno di vincoli e garantire con opportune c lausole il venditore e lac quirente. E spesso lo stesso agente c he si attiva per reperire un mutuo. Allacquirente interessato viene fatto firmare, contestualmente al versamento di una caparra, un impegno\proposta ad ac quistare, subordinato allac cettazione del proprietario. Questi dovr pronunciarsi entro 8\10 giorni e se nel frattempo ha incassato (anc he tramite lagenzia) denaro liquido o lassegno della caparra, la proposta si intende accettata. Un agente immobiliare non pu acquistare direttamente appartamenti. Unagenzia che fac cia questo deve far scattare un campanello dallarme nel venditore e nel compratore: quasi sicuramente ac quister a prezzi strac ciati per lucrare su un prezzo di vendita superiore. La provvigione a favore dellagenzia va corrisposta sia dal venditore c he dal c ompratore. Nessuna legge stabilisce quanto un agente possa chiedere. Valgono gli usi loc ali e le indic azioni della Camera di Commercio, che per non sono vinc olanti. Attualmente, una provvigione c he non superi il 2 per c ento del prezzo di vendita rappresenta unequa richiesta, ma molti agenti si ac contentano dell 1 1,5 per cento. Ricordarsi di pretendere la fattura, poich le spese di mediazione immobiliare sono deducibili sulla dichiarazione dei redditi sino ad un massimo di 1.000,00 . Il nominativo dellagente immobiliare, e il corrispettivo a lui versato, dovranno essere indicati nel rogito notarile. Torna SU Le spese per l'atto e le imposte Le spese per latto di compravendita (rogito notarile) sono a carico dellacquirente e sono percentualmente proporzionali al valore di vendita dellimmobile. Pi alto il valore dellimmobile pi bassa sar la percentuale richiesta dal notaio, che pu oscillare orientativamente dallo 0,7% al 2%.

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Quando si acquista una casa, lac quirente tenuto, inoltre, al pagamento dellimposta di registro, o alternativamente dellIva, delle imposte ipotecaria e catastale, che vengono calc olate sul prezzo di vendita, e a seconda della veste giuridica del venditore, come segue: Acquisto da: Privato Impresa non costruttrice Impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende dopo 4 anni dallultimazione dei lavori registro ipotecaria c atastale 7% 2% 1%

Impresa costruttrice o di ristrutturazione c he vende dopo 4 anni dallultimazione dei lavori

Iva Registro Ipotec aria Catastale

10% 168 168 168

Torna SU Le agevolazioni per lacquisto della prima casa Quando si acquista la prima casa si pu godere di un regime fiscale agevolato c he consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Ac quisto da privati Registro Ipotec aria Catastale 3% 168 168

Ac quisto da impresa c ostruttric e (o di ristrutturazione) entro 4 anni dallultimazione dei lavori

Iva Registro Ipotecaria Catastale

4% 168 168 168

Ac quisto da impresa non costruttrice Ac quisto da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dallultimazione dei lavori

Iva Registro Ipotec aria Catastale

Esente 3% 168 168

Per usufruire delle agevolazioni prima casa non necessario che limmobile acquistato sia
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destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Viene agevolato lacquisto di una casa, quale c he sia luso che se ne intende fare, purc h sussistano i requisiti che vedremo di seguito. Le agevolazioni sono ric onosciute in sede di registrazione dellatto. Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano lacquisto della propriet, ma anche quando latto comporta lac quisto della nuda propriet, del diritto dabitazione, uso e usufrutto. Torna SU Lacquisto delle pertinenze Le agevolazioni per la prima casa spettano allo stesso modo per lacquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato c on atto separato, ma solo per una pertinenza per c iascuna delle seguenti categorie c atastali: - C/2 (c antina o soffitta); - C/6 (garage o box auto); - C/7 (tettoia o posto auto). Le unit immobiliari c lassificate nelle citate c ategorie c atastali possono anche trovarsi in prossimit dellabitazione princ ipale ma devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione. Torna SU I requisiti per fruire dei benefici prima casa Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni che lac quisto riguardi una c asa di abitazione non di lusso, ad esempio se superiore a 160 mq, ha infissi di legni pregiati o intarsiati, pareti rivestite in stoffa, la piscina ecc. Accertato che si acquisti unabitazione considerata non di lusso, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dellimmobile, solo in presenza di determinate condizioni: a) limmobile deve essere ubicato nel Comune in cui lacquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove lac quirente svolge la propria attivit principale. b) lacquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di propriet, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova limmobile da ac quistare; c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di propriet, uso, usufrutto, abitazione o nuda propriet, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per lacquisto della prima casa. Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, lagevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando lacquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova limmobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi). In presenza dei requisiti sopra elenc ati lagevolazione prima casa spetta anche se il bene viene ac quistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati. Le c ondizioni di cui alle lettere b) e c ) e limpegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dellacquirente che non risiede nel Comune dove situato limmobile c he si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nellatto di ac quisto.
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Torna SU Quando si perdono le agevolazioni prima casa Lacquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dellimmobile se: - le dichiarazioni rese nellatto di acquisto sono false; - non trasferisce la residenza nel Comune ove situato limmobile entro 18 mesi dallacquisto; - vende o dona labitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno c he entro un anno non riac quista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente ac quista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbric ato non di lusso da adibire ad abitazione princ ipale. La dec adenza dallagevolazione comporta il rec upero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonch lapplicazione di una sanzione pari al 30% dellimposta stessa. Torna SU Come si calcolano le imposte Le imposte si c alcolano sul valore dellimmobile (base imponibile) dichiarato sul rogito notarile. Nella vendita tra privati, il valore dellimmobile pu corrispondere al valore catastale, e quindi ad un valore inferiore a quello di merc ato, a condizione che sul rogito venga comunque indicato il valore effettivo della compravendita. Quando il venditore una Societ o un privato c he agisc e nelleserc izio di attivit c ommerciale, il valore da dichiarare quello effettivo di mercato. Torna SU Come si calcola il valore catastale Il valore catastale viene determinato moltiplic ando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coeffic ienti: - 110 per la prima c asa; - 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1); - 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati); - 40,8 per i fabbric ati delle c ategorie C/1 (negozi e botteghe). Torna SU Principali categorie catastali CATEGORIA A/1 A/2 A/3 A/4 TIPOLOGIA Abitazione di tipo signorile Abitazione di tipo civile Abitazione di tipo economico Abitazione di tipo popolare
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A/5 A/6 A/7 A/8 A/9 A/10 A/11

Abitazione di tipo ultrapopolare Abitazione di tipo rurale Abitazione in villini Abitazione in ville Castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico Uffici o studi privati Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

B/1 B/2 B/3 B/4 B/5 B/6 B/7 B/8

Collegi e convitti, ospizi, conventi, seminari, caserme ecc . Case di cura ed ospedali Prigioni e riformatori Uffici pubblici Sc uole, laboratori scientific i Biblioteche, pinacoteche. Musei, gallerie, accademie ec c. Cappelle e oratori non destinati allesercizio pubblico dei culti Magazzini sotterranei per deposito di derrate

C/1 C/2 C/3

Negozi e botteghe Magazzini e locali di deposito Laboratori per arti e mestieri

C/4 C/5 C/6 C/7


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Fabbricati e locali per esercizi sportivi Stabilimenti balneari e di acque curative Stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse Tettoie chiuse o aperte

Consigli finali per lacquisto e i mutui Prima di procedere allac quisto di una c asa qualche considerazione pratic a.
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Il tipo di acquisto, dal privato o dal costruttore, dipende dal budget finanziario a nostra disposizione. Da tener conto che le banche non finanziano, di norma, per un valore superiore al 70-75% dellimmobile, e che, di c onseguenza, il residuo 30-35% devessere disponibile in contanti. Ci sono banche che erogano mutui per un ammontare pari al 100% del valore dellimmobile. Ma chi ha un reddito c he non gli ha permesso di accantonare risparmi, difficilmente potr permettersi di pagare (su un mutuo quindic ennale di 200.000,00 ) rate mensili pari a 1.600,00 . Infatti, la rata di mutuo sopportabile viene calcolata sul 33% del reddito, e quindi una rata di 1.600,00 presuppone un reddito mensile netto di circa 5.000,00 . Oc corre c ercare gli Istituti di Credito (rari) che c oncedono mutui c on durata di 25 o 30 anni, tenendo presente che il mutuo devessere estinto al compimento dei 75 anni di et del ric hiedente. La via pi praticabile il ricorso allacquisto da un costruttore o da una c ooperativa. In questi casi, di norma, viene versato un anticipo e il costo non coperto dal mutuo viene rateizzato con lo stato di avanzamento dei lavori. In ogni caso, prima di procedere allacquisto impegnandosi c on un compromesso, c onviene rivolgersi ad una banca e chiedere (meglio se con una predelibera valida per qualc he mese) se e fino a quale ammontare verr con certezza erogato il mutuo. Sar pi facile, poi, mettersi alla ricerca dellappartamento corrispondente al finanziamento c he verr erogato. Vediamo quali sono le tipologie dei tassi dinteresse maggiormente applic ate sui mutui:

Tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso e' indicato quando: - si vogliono pagare rate uguali e conoscere da subito lammontare complessivo del debito - si prevede un aumento dellinflazione e quindi dei tassi - il richiedente un lavoratore dipendente con uno stipendio medio Vantaggi: il mutuo a tasso fisso offre la possibilit di pianificare con certezza il bilancio familiare, eliminando il rischio legato all'incremento dei tassi. Tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione allandamento di uno o pi parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo (inflazione, aumento del costo del denaro ecc.).
Il mutuo a tasso variabile indicato quando: si vuole risc hiare sullandamento dellec onomia si prevede un calo dellinflazione il richiedente ha un reddito medio alto il mutuo e' di importo elevato.

Tasso misto: Il tasso fissato inizialmente pu essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto. Il tasso misto indicato quando: - si prevede un andamento al rialzo in un primo periodo e magari un ribasso negli anni successivi. - il richiedente non vuole prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.
Diverse banche, allo scopo di attrarre maggiormente la clientela, propongono un tasso d'ingresso, ovvero un tasso promozionale molto basso applic ato per un periodo limitato. Terminato tale periodo, viene applicato il tasso previsto contrattualmente.
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22/03/2012

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