You are on page 1of 98

TESIS

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL


RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR
BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI

I G NARENDRA KASUMA

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2011

TESIS

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL


RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR
BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI

Tesis untuk memperoleh Gelar Magister


Pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil
Program Pascasarjana Universitas Udayana

I G NARENDRA KASUMA
07915661019

PROGRAM MAGISTER
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2011

ii

Lembar Pengesahan

TESIS INI TELAH DISETUJUI


TANGGAL 11 AGUSTUS 2011

Pembimbing I,

Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT


NIP. 19520221 197812 1 004

Pembimbing II,

Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D

NIP. 19700303 199702 1005

Mengetahui

Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil


Program Pascasarjana
Universitas Udayana

Direktur
Program Pascasarjana
Universitas Udayana

Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K)


NIP. 19590215 198510 2 001

Prof. Dr. Ir. I Made Alit Karyawan Salain, DEA

NIP. 19620404 199103 1 002

iii

Tesis Ini Telah Diuji pada


Tanggal 11 Agustus 2011

Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana


Nomor : 1455/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 10 Agustus 2011

Ketua : Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT


Anggota :
1. Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D
2. I Putu Alit Suthanaya, ST, MengSC, Ph.D
3. Ir. I Nyoman Arya Thanaya, ME, Ph.D
4. Ir. I Made Sukada Wenten, MT

iv

SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT


NAMA
NIM
PROGRAM STUDI
JUDUL TESIS

: I G NARENDRA KASUMA
: 07915610219
: MAGISTER TEKNIK SIPIL
: ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA
PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT
DI PASAR LOKITASARI

Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat.
Apabila dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka
saya bersedia menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No. 17 tahun 2010
dan peraturan perundangan yang berlaku.

Denpasar, 11 Agustus 2011


Hormat saya,

Materai 6000

(I G Narendra Kasuma )
NIM. 07915661019

UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur penulis dipanjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi


Wasa/ Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas asung wara nugraha Nya,
penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul Analisis Kelayakan Finansial
Rencana Pembangunan Gedung Parkir Bertingkat Di Pasar Lokitasari dapat
diselesaikan.
Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima
kasih yang sebesar-besarnya kepada Bapak Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT selaku
dosen pembimbing I dan Bapak Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc,
Ph.D selaku dosen pembimbing II yang dengan penuh perhatian dan kesabaran
telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan dan saran hingga dapat
diselesaikannya tesis ini.
Ucapan terima kasih juga disampaikan kepada dosen dan staf di
lingkungan Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana atas bantuan,
motivasi dan kerjasamanya. Terima kasih juga diucapkan kepada keluarga, rekanrekan kuliah atas dukungannya. Ucapan terima kasih tidak lupa juga disampaikan
kepada semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak
memberi dukungan hingga terselesaikannya tesis ini.
Semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan yang Maha Esa selalu
melimpahkan rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan
dan penyelesaikan tesis ini.

Denpasar, Agustus 2011

vi

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA


PEMBANGUNAN PARKIR BERTINGKAT
DI PASAR LOKITASARI
ABSTRAK
Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali dimana aktivitas dan interaksi
antar masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota provinsi Bali ini
memiliki luas wilayah 127,78 km2 yang terbagi atas empat (4) wilayah kecamatan
dengan jumlah penduduk sebesar 758.000 jiwa (Badan Pusat Statistik Kota
Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan.
Pada kawasan pasar Lokitasari timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang
salah satunya adalah permasalahan parkir. Hal ini seperti terlihat di kawasan
Gajah Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk yang menjadi salah
satu tempat akumulasi massa. Masyarakat akan datang menggunakan kendaraan
dan membutuhkan areal parkir untuk parkir kendaraannya dimana kapasitas ruang
parkir yang ada di kawasan tersebut tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir bagi
pengunjung kawasan ini dan dengan adanya keputusan Pemerintah Kota Denpasar
untuk menata kembali kawasan Gajah Mada menjadi kawasan heritage (warisan),
sehingga diperlukan sebuah areal untuk menampung kendaraan-kendaraan untuk
parkir
Pemerintah dalam hal ini pemerintah kota Denpasar memandang perlu untuk
mencari pemecahan masalah tersebut yaitu salah satunya dengn membangun
gedung parkir di Lokitasari. Untuk mengkaji pembangunan gedung parkir
Lokitasari maka perlu dilakukan penelitian. Penelitian ini bertujuan untuk
mengetahui kelayakan finansial rencana pembangunan parkir bertingkat di Pasar
Lokitasari. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah NPV, BCR, IRR
dan Metode Payback Period.
Hasil analisis finansial dengan tarif parkir alternatif satu sebesar Rp 2000
dengan tingkat suku bunga 18%. Analisis finansial menunjukan Nilai NPV
negatif, BCR kurang dari satu dan IRR yang lebih kecil dari tingkat suku bunga
yang berlaku maka pembangunan gedung parkir Lokitasari tidak layak untuk
dilaksanakan. Dengan tarif parkir alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat
suku bunga 18%, analisis finansial menunjukan dari Nilai NPV positif, Nilai BCR
lebih dari satu dan IRR lebih besar dari suku bunga yang berlaku maka
pembangunan gedung parkir ini layak untuk dibangun.

Kata Kunci: Analisis Finansial, Parkir, Pasar, Kota Denpasar

vii

THE ANALYSIS OF FINANCIAL FEASIBILITY


OF THE MULTISTORY PARKING DEVELOPMENT PLAN
AT LOKITASARI MARKET
ABSTRACT
The city of Denpasar has an area of 127,78 km2 divided into four (4) districts.
The number of population is 758.000 people (Denpasar Statistic Agency,2010).
The city experiences traffic problems including in several market areas. At
Lokitasari market area in fact, has an construct parking problem. Similarly,such
parking problem occurs in both Badung and Payuk traditional market areas.
People who visits the markets require a parking area, to park their own vehicle.
The parking space however is under capacity. In addition, the Denpasar City
govern must has decided Gajah Mada area becoming the heritage area. Therefore,
the Denpasar City government considers to build a parking building in Lokitasari
market area.
This study is to analyse financial feasibility of the multistory parking
development plan at Lokitasari market. Several engineering economic methods
are used consisting of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),
Internal Rate of Return (IRR) and Payback Period Methods.
Two alternatives were developed in this study. First alternative uses parking
tariff of Rp. 2000 and 18% interest rate. The analysis shows a negative value of
NPV, BCR < 1 and IRR are less than the interest rate. This indicates that the
Lokitasari parking building is not feasible to develop. Second alternative uses
parking tariff of Rp. 3500 and 18% interest rate. The analysis shows a positive
value of NPV, BCR > 1 and IRR more than the interest rate. This indicates that
the Lokitasari parking building is feasible to develop.
Key word: Financial Analysis, Parking Building, Market, Denpasar City

viii

DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ......................................................................................... i
HALAMAN JUDUL .......................................................................................... ii
LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................ iii
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT .................................................. v
UCAPAN TERIMA KASIH............................................................................... vi
ABSTRAK .......................................................................................................... vii
ABSTRAC ......................................................................................................... viii
DAFTAR ISI....................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL............................................................................................... xi
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xi
BAB I

BAB II

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang .........................................................................
1.2 Rumusan Masalah ....................................................................
1.3 Tujuan Penelitian .....................................................................
1.4 Manfaat penelitian ...................................................................
1.5 Batasan Penelitian ....................................................................
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Parkir ......................................................................................
2.2 Jenis Jenis Parkir...................................................................
2.2.1 Berdasarkan Penempatannya .......................................
2.2.2 Berdasarkan Statusnya .................................................
2.2.3 Berdasarkan Tujuan Parkir...........................................
2.2.4 Berdasarkan Jenis Kepemilikan dan Pengoperasiannya
2.2.5 Berdasarkan Jenis Kendaraannya.................................
2.2.6 Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir...........................
2.3 Satuan Ruang Parkir ................................................................
2.4 Karakteristik Parkir ..................................................................
2.4.1 Volume Parkir ..............................................................
2.4.2 Lama Waktu Parkir ......................................................
2.4.3 Kapasitas Parkir ...........................................................
2.5 Pola Parkir dan Lebar Jalur Gang ............................................
2.5.1 Parkir Kendaraan Satu Sisi ..........................................
2.5.2 Parkir Kendaraan Dua Sisi...........................................
2.5.3 Pola Parkir Pulau..........................................................
2.6 Gedung Parkir ..........................................................................
2.6.1 Kriteria Gedung Parkir.................................................
2.6.2 Tata Letak Gedung Parkir ............................................
2.7 Ramp ......................................................................................
22
2.8 Pendapatan Parkir ....................................................................
2.9 Prakiraan Biaya Pembangunan ................................................
2.10 Analisis Kelayakan Finansial...................................................
2.11 Analisis Sensitivitas .................................................................
ix

1
2
2
2
3

4
5
5
6
7
7
7
8
8
12
12
12
13
14
14
16
17
19
19
20

23
24
26
30

BAB III

BAB IV

BAB V

METODE PENELITIAN
3.1 Rancangan Penelitian...............................................................
3.2 Studi Pendahuluan ...................................................................
3.3 Studi Pustaka............................................................................
3.4 Lokasi Penelitian......................................................................
3.5 Pengumpulan data ....................................................................
3.6 Desain Gedung Parkir ..............................................................
3.6.1 Analisis Data Parkir .....................................................
3.6.2 Biaya Pembangunan.....................................................
3.7 Pendapatan Parkir ....................................................................
3.8 Analisis Finansial.....................................................................
3.9 Analisis Sensitivitas .................................................................
HASIL PENELITIAN
4.1 Data Umum Lokasi Penelitian .................................................
4.2 Desain Gedung Parkir ..............................................................
4.3 Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari...................................
4.3.1 Fasilitas Parkir .............................................................
4.3.2 Volume Parkir ..............................................................
4.3.3 Waktu Rata - Rata Lama Parkir ...................................
4.3.4 Kapasitas Parkir ...........................................................
4.4 Tingkat Pertumbuhan dan Inflasi.............................................
4.5 Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir
Lokitasari .................................................................................
4.6 Pendapatan ...............................................................................
4.7 Biaya Konstruksi......................................................................
4.8 Analisis Finansial.....................................................................
4.9 Payback Period.........................................................................
4.10 Analisis Sensivitas ...................................................................

32
35
35
35
36
36
37
38
39
39
40

41
41
43
43
44
45
45
46
47
49
52
55
60
61

SIMPULAN DAN SARAN


5.1 Simpulan .................................................................................. 64
5.2 Saran ...................................................................................... 67

DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................... 69


LAMPIRAN A.1
LAMPIRAN A.2
LAMPIRAN A.3
LAMPIRAN B.1
LAMPIRAN B.2
LAMPIRAN C.1
LAMPIRAN C.2
LAMPIRAN D.1
LAMPIRAN D.3
LAMPIRAN D.4

Peta Pulau Bali ............................................................. 70


Peta Kota Denpasar...................................................... 70
Lokasi Gedung Parkir ................................................... 71
Data Survai Patroli Parkirm ...................................... . 72
Data survai Patroli Parkir Jl Thamrin Selama 24 jam.. . 77
Waktu Rata-Rata Lama Parkir ..................................... 78
Kapasitas Gedung Parkir.............................................. 79
Daftar Satuan Upah dan Bahan.................................... 80
Analisa Harga............................................................... 81
Gambar Gedung Parkir ................................................ 88

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1
Tabel 2.2
Tabel 2.3
Tabel 4.1
Tabel 4.2
Tabel 4.3
Tabel 4.4
Tabel 4.5
Tabel 4.6
Tabel 4.7
Tabel 4.8
Tabel 4.9
Tabel 4.10
Tabel 4.11
Tabel 4.12
Tabel 4.13
Tabel 4.14
Tabel 4.15
Tabel 4.16
Tabel 4.17
Tabel 4.18

Halaman
Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang .................. 10
Lebar Bukaan Pintu Kendaraan .................................................... 11
Lebar Jalur Gang............................................................................ 19
Jumlah Petak Parkir ....................................................................... 43
Inventarisasi Fasilitas..................................................................... 44
Volume Parkir Mobil ..................................................................... 44
Rata Rata Lama Parkir ................................................................ 45
Kapasitas Parkir ............................................................................. 46
Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu....................................... 46
Pertumbuhan Jumlah Kendaraan Ringan di Propinsi Bali............. 47
Inflasi......... .................................................................................... 47
Prediksi Volume Parkir.................................................................. 48
Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 2.000............ 50
Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 3500............. 51
Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari ............................. 52
Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir.................... 53
Biaya Konstruksi Gedung Parkir... ................................................ 56
Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Satu Rp. 2.000,00 ............ .... . 57
Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Dua Rp. 3.500,00.................. 58
Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu........... 59
Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua ........... 59

DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 2.1
Gambar 2.2
Gambar 2.3
Gambar 2.4
Gambar 2.5
Gambar 2.6
Gambar 2.7
Gambar 2.8
Gambar 2.9
Gambar 2.10
Gambar 2.11
Gambar 2.12
Gambar 2.13
Gambar 2.14
Gambar 2.15

Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang


(dalam cm) ..................................................................................
Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut Yang Lebih Kecil
Dari 90o ......................................................................................
Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut 90o .........................................
Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut Yang Lebih Kecil
Dari 90o ......................................................................................
Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut 90o ........................................
Parkir Pulau Sudut 90o ................................................................
Parkir Pulau Sudut 45o bentuk tulang ikan tipe A.......................
Parkir Pulau Sudut 45o bentuk tulang ikan tipe B .......................
Parkir Pulau Sudut 45o bentuk tulang ikan tipe C .......................
Lantai Datar Dengan External Ramp ..........................................
Kombinasi Antara Sirkulasi Masuk Dan Keluar.........................
Sirkulasi Masuk Dan Keluar Terpisah ........................................
Jalan Keluar Sebagai Lokasi Parkir ...........................................
Ramp Dengan Plat Lantai Horizontal ........................................
Grafik Payback Period ..............................................................
xi

10
15
15
16
16
17
17
18
18
20
21
21
22
22
30

Gambar 3.1
Gambar 4.1
Gambar 4.2
Gambar 4.3
Gambar 4.4

Diagram Alir Penelitian .............................................................


Rencana Tampak Depan Gedung Parkir Lokitasari....................
Rencana Denah Gedung Parkir Lokitasari..................................
Volume Gedung Parkir ...............................................................
Grafik Payback Period .............................................................

xii

34
42
42
49
60

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang


Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali aktivitas dan interaksi antar
masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota Provinsi Bali ini
memiliki luas wilayah 127,78 km2 yang terbagi atas empat (4) wilayah kecamatan
dengan jumlah penduduk sebesar 758.000 jiwa (Badan Pusat Statistik Kota
Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan.
Pada kawasan tersebut akan timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang salah
satunya adalah permasalahan parkir.
Permasalahan tersebut meliputi ruang parkir yang semrawut dan jumlah
ruang parkir yang disediakan tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir sehingga
menimbulkan kemacetan di lalulintas. Hal ini seperti terlihat di kawasan Gajah
Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk sebagai pasar tradisional
yang menjadi salah satu tempat akumulasi massa, tempat terjadi transaksi jual-beli
yang dapat menarik masyarakat untuk datang. Masyarakat akan datang
menggunakan

kendaraan

dan

membutuhkan

areal

parkir

untuk

parkir

kendaraannya dimana kapasitas ruang parkir yang ada di kawasan pasar tersebut
tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir bagi pengunjung kawasan ini. Terlebih
dengan adanya keputusan Pemerintah Kota Denpasar untuk menata kembali
kawasan Gajah Mada menjadi kawasan heritage (warisan), sehingga diperlukan
sebuah areal untuk menampung kendaraan-kendaraan untuk parkir.
Berdasarkan Rencana Dinas Tata Ruang dan Perumahan Kota Denpasar,
Pemerintah Kota Denpasar berencana membangun tempat parkir terpusat (central

2
parking) di kawasan Gajah Mada. Saat ini dan kedepan, sentral parkir Pasar
Payuk dan Pasar Badung yang sudah beroperasi diperkirakan akan tidak dapat
menampung kendaraan untuk parkir di sekitar kawasan Gajah Mada. Sehubungan
dengan itu pada studi ini akan diteliti pemecahan masalah tersebut yaitu salah
satunya dengan merencanakan desain gedung parkir bertingkat di Pasar
Lokitasari. Dari rencana desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari akan
di analisis kelayakan finansialnya untuk mengetahui layak tidaknya pembangunan
gedung parkir bertingkat di Lokitasari. Hasil analisis finansial yang didapat akan
dapat memberikan masukan kepada pemerintah dan investor dalam berinvestasi.

1.2 Rumusan Masalah


Permasalahan yang ingin diungkapkan dalam studi ini adalah Bagaimana
kelayakan finansial rencana pembangunan parkir bertingkat di Pasar Lokitasari?

1.3 Tujuan Penelitian


Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis kelayakan finansial
rencana pembangunan gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari.

1.4 Manfaat Penelitian


Adapun manfaat dari penelitian ini dapat diuraikan sebagai berikut :

1.

Untuk Pemerintah Kota Denpasar


Diharapkan hasil penelitian ini dapat mengatasi permasalahan parkir di
sekitar kawasan jalan Gajah Mada dan dapat memberikan gambaran

3
mengenai investasi dalam pembangunan gedung parkir bertingkat di Pasar
Lokitasari.
2.

Untuk Penulis
Dari hasil penelitian ini diharapkan penulis dapat memahami prosedur
dan metode yang digunakan untuk analisisi kelayakan finansial.

1.5 Batasan Penelitian


Dalam penelitian ini perlu dibatasi beberapa hal, antara lain :
1.

Lokasi penelitian adalah di pasar Lokitasari

2.

Umur ekonomis yang ditetapkan adalah selama 30 tahun

3.

Asumsi suku bunga yang diambil 18 persen per tahun .

4.

Data parkir diperoleh dari data sekunder penelitian sebelumnya (Gayatri,


2009).

5.

Penelitian ini hanya meninjau kendaraan ringan.

BAB II
KAJIAN PUSTAKA

2.1

Parkir
Parkir adalah keadaan tidak bergeraknya suatu kendaraan yang tidak

bersifat sementara, termasuk dalam pengertian parkir adalah setiap kendaraan


yang berhenti pada tempat-tempat tertentu baik yang dinyatakan dengan rambu
atau tidak (Abubakar, 1998).
Berbicara mengenai sistem transportasi tidak dapat terlepas dari masalah
perencanaan, moda yang ditawarkan, dan kebijakan yang ditempuh yang akan
mempengaruhi masyarakat untuk memakai moda yang tersedia. Salah satunya
adalah dengan penyediaan fasilitas parkir bagi kendaraan pribadi terutama di
tempat-tempat akumulasi massa seperti pasar tradisional. Hal ini tentu saja bisa
mengurangi jumlah kendaraan yang menggunakan badan jalan untuk parkir.
Akibat akibat yang ditimbulkan dari penggunaan sebagian lebar jalan
untuk parkir kendaraan menurut Oglesby & Hicks (1993) adalah sebagai berikut :
1. Kecelakaan yang disebabkan parkir terjadi sewaktu pengemudi hendak
memasukkan atau mengeluarkan kendaraan (manuver parkir). Juga saat
penumpang kurang hati-hati membuka pintu mobil pada saat hendak
masuk atau keluar dari mobil (terutama pada parkir sejajar dengan tepi
jalan).
2. Kemacetan yang disebabkan parkir, akan berakibat pengurangan kapasitas
jalan, sehingga pada jam-jam sibuk kecepatan kendaraan akan menurun

dan waktu perjalanan akan bertambah. Akibatnya akan menimbulkan


kerugian ekonomi bagi pengemudi.
3. Kendaraan-kendaraan yang parkir tentunya akan mengurangi nilai
keindahan bangunan disekitarnya. Juga pada saat menghentikan dan
menghidupkan akan menimbulkan kebisingan dan asap.
4. Hambatan terhadap operasi mengatasi kebakaran karena kendaraankendaraan yang diparkir menghalangi operasi unit pemadam kebakaran,
saat terjadi kebakaran disuatu daerah, kendaraan yang diparkir dipinggir
jalan juga menghalangi sambungan air ditepi jalan (hidrant) untuk
keperluan kebakaran.

2.2

Jenis Jenis Parkir

2.2.1

Berdasarkan Penempatannya
Berdasarkan penempatannya, parkir dibagi menjadi parkir di badan jalan

(on street parking) dan parkir di luar badan jalan (off street parking). Karena
penelitian ini membahas tentang gedung parkir maka yang akan dibahas disini
adalah parkir di luar badan jalan (off street parking).
Parkir di luar badan jalan (off street parking) adalah parkir yang lokasi
penempatan kendaraannya tidak berada di badan jalan. Parkir jenis ini
menggunakan tempat dipelataran parkir umum, tempat parkir khusus yang juga
terbuka untuk umum dan tempat parkir khusus yang terbatas untuk keperluan
sendiri, seperti : kantor, pusat pusat perbelanjaan dan sebagainya.

Sistemnya dapat berupa pelataran / taman parkir dan bangunan bertingkat


khusus parkir. Secara ideal lokasi yang dibutuhkan untuk parkir harus dibangun
tidak terlalu jauh dari tempat yang ingin dituju oleh pemarkir. Antara 300-400 m
adalah jarak berjalan yang pada umumnya masih dianggap dekat (Warpani, 1998).
2.2.2

Berdasarkan Statusnya
Fasilitas parkir untuk umum diluar badan jalan dapat berupa taman parkir

atau gedung parkir. Yang dimaksud dengan diluar badan jalan antara lain pada
kawasankawasan tertentu seperti pusatpusat perbelanjaan, bisnis, perkantoran,
maupun pendidikan yang menyediakan fasilitas parkir untuk umum. Sehingga
berdasarkan statusnya parkir dapat dibagi menjadi (Abubakar, 1998) :
a. Parkir Umum
Parkir umum adalah areal parkir yang menggunakan lahan yang
dikuasai pemerintah daerah.
b. Parkir Khusus
Parkir khusus adalah areal parkir yang menggunakan lahan yang
pengelolaannya dikuasai oleh pihak ketiga.
c. Parkir Darurat
Parkir darurat adalah areal parkir yang menggunakan lahan milik
pemerintah daerah maupun swasta yang terjadi karena kegiatan yang
insidentil.
d. Gedung Parkir

Gedung parkir adalah bangunan gedung yang digunakan sebagai areal


parkir yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah daerah atau pihak
ketiga yang telah mendapatkan izin dari pemerintah daerah.
e. Taman Parkir
Areal parkir adalah suatu bangunan atau areal parkir lengkap dengan
sarananya yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah.
2.2.3

Berdasarkan Tujuan Parkir


Berdasarkan

tujuan

parkir,

maka

parkir

dapat

dibagi

menjadi

(Abubakar,1998) :
a. Parkir penumpang yaitu parkir yang digunakan untuk menaikkan dan
menurunkan penumpang.
b. Parkir barang yaitu parkir untuk bongkar muat barang.
Kedua jenis parkir ini dipisahkan demi kelancaran masing masing
kegiatan.
2.2.4

Berdasarkan Jenis Kepemilikan dan Pengoperasiannya


Berdasarkan jenis kepemilikan dan pengoperasiannya, parkir dapat

dibedakan sebagai berikut (Abubakar,1998) :


a. Parkir milik pemerintah dan dioperasikan oleh Pemerintah.
b. Parkir milik pemerintah daerah dan dioperasikan oleh pihak swasta.
c. Parkir milik swasta dan dioperasikan oleh pihak swasta itu sendiri.
2.2.5

Berdasarkan Jenis Kendaraannya


Berdasarkan jenis kendaraan yang menggunakan areal parkir, maka parkir

dapat dibagi menjadi (Abubakar, 1998) :

a. Parkir untuk kendaraan roda dua tidak bermesin (sepeda)


b. Parkir untuk kendaraan roda dua bermesin (sepeda motor)
c. Parkir untuk kendaraan roda tiga, roda empat, atau lebih dan bermesin
(bemo, mobil).
2.2.6

Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir


Berdasarkan jenis peruntukan parkir, dapat dikelompokkan sebagai berikut
a. Kegiatan Parkir Tetap
1. Pusat perdagangan
2. Pusat perkantoran swasta atau pemerintah.
3. Pusat perdagangan eceran atau pasar swalayan
4. Pasar
5. Sekolah
6. Tempat rekreasi
7. Hotel dan tempat penginapan
8. Rumah sakit
b. Kegiatan Parkir yang Bersifat Sementara
1. Bioskop
2. Tempat pertunjukkan
3. Tempat olahraga
4. Rumah ibadah

2.3

Satuan Ruang Parkir


Satuan Ruang Parkir (SRP) adalah ukuran luas efektif untuk meletakkan

kendaraan (mobil penumpang, bus/truk, atau sepeda motor), termasuk ruang bebas

dan lebar bukaan pintu. SRP digunakan untuk mengukur kapasitas ruang parkir.
Dalam kaitannya dengan keamanan kendaraan terhadap benturan atau goresan
kendaraan lain atau bagian bangunan (pilar, dinding, atau kolom) maka diperlukan
ruang bebas arah samping dan arah memanjang. Besaran ruang bebas arah
samping berkisar 2 20 cm sedangkan arah memanjang berkisar 20 40 cm.
Umumnya ruang bebas arah samping diambil 5 cm dan ruang bebas arah
memanjang sebesar 30 cm dengan rincian bagian depan 10 cm dan bagian
belakang 20 cm. Sedangkan ukuran lebar bukaan pintu merupakan fungsi
karakteristik pemakai kendaraan yang memanfaatkan fasilitas parkir. Sebagai
contoh lebar bukaan pintu kendaraan dari karyawan kantor pemerintah akan
berbeda dengan lebar bukaan pintu kendaraan dari pengunjung suatu pusat
kegiatan pertokoan atau perbelanjaan. Untuk pusat kegiatan pertokoan atau
perbelanjaan, besaran lebar bukaan pintu umumnya maksimum karena suasana
rileks dan adanya barang bawaan, sehingga ukuran lebar bukaan untuk pintu
depan / belakang adalah sebesar kurang lebih 75 cm. Sehingga untuk menentukan
SRP didasarkan atas pertimbangan :
1. Dimensi kendaraan standar,
2. Ruang bebas kendaraan parkir,
3. Lebar bukaan pintu kendaraan.
Penentuan satuan ruang parkir (SRP) dibagi atas tiga jenis kendaraan
seperti yang ada pada tabel berikut ini :

10

Tabel 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang


Jenis Kendaraan
a. Mobil penumpang golongan I
b. Mobil penumpang golongan II
c. Mobil penumpang golongan III
Bus dan Truk
Sepeda Motor
Sumber : Abubakar, 1998

Satuan Ruang Parkir (m2)


2,3 x 5,0
2,5 x 5,0
3,0 x 5,0
3,4 x 12,5
0,75 x 2,0

Gambar 2.1 Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang (dalam cm)
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

Keterangan :
B

= Lebar total kendaraan

= Lebar bukaan pintu

= Panjang total kendaraan

a1,a2

= Jarak bebas arah longitudinal

= Jarak bebas arah lateral

Dimana ;

11

1. Golongan I : B = 170

a1 = 10

Bp = 230 = B + O + R

O = 55

L = 470

Lp = 500 = L + a1 + a2

R=5

a2 = 20

2. Golongan II : B = 170

a1 = 10

Bp = 250 = B + O + R

O = 75

L = 470

Lp = 500 = L + a1 + a2

R=5

a2 = 20

3. Golongan III : B = 170

a1 = 10

Bp = 300 = B + O + R

O = 80

L = 470

Lp = 500 = L + a1 + a2

R = 50

a2 = 20

Ukuran lebar bukaan pintu kendaraan merupakan fungsi karakteristik


pemakai kendaraan yang memanfaatkan fasilitas parkir. Mobil penumpang
diklasifikasikan menjadi tiga golongan yang didasarkan atas lebar bukaan pintu
kendaraan yang dapat dilihat pada tabel 2.2 berikut.

Tabel 2.2 Lebar Bukaan Pintu Kendaraan


Jenis Bukaan Pintu

Pengguna dan/atau Peruntukan Fasilitas Gol


Parkir
Pintu depan/belakang Karyawan/pekerja kantor
terbuka tahap awal 55 Tamu/pengunjung pusat kegiatan perkantoran,
I
cm
perdagangan, pemerintahan, universitas
Pintu depan/belakang Pengunjung tempat olahraga, pusat
terbuka penuh 75 cm hiburan/rekreasi, hotel, pusat perdagangan
II
eceran/swalayan, rumah sakit dan bioskop
Pintu depan terbuka
Orang cacat
penuh dan ditambah
III
untuk pergerakan kursi
Sumber : Abubakar, 1998

12

2.4

Karakteristik Parkir
Karakteristik

parkir

dimaksudkan

sebagai

sifatsifat

dasar

yang

memberikan penilaian terhadap pelayanan parkir dan permasalahan parkir yang


terjadi pada lokasi studi. Berdasarkan karakteristik parkir, akan dapat diketahui
kondisi perparkiran yang terjadi pada lokasi studi seperti mencakup volume
parkir, lama waktu parkir, kapasitas parkir.
2.4.1

Volume Parkir
Volume parkir adalah jumlah kendaraan yang termasuk dalam beban

parkir yaitu jumlah kendaraan per periode waktu tertentu. Waktu yang digunakan
kendaraan untuk parkir, dalam menit atau jam, menyatakan lama parkir. Data
jumlah parkir diperlukan untuk mengetahui penggunaan ruang parkir yang ada di
lokasi penelitian (Hobbs, 1979).
2.4.2

Lama Waktu Parkir


Lama Waktu Parkir atau durasi parkir adalah waktu yang dihabiskan oleh

pemarkir pada ruang parkir. Lamanya parkir dinyatakan dalam jam. Suatu ruang
parkir akan mampu melayani lebih banyak kendaraan jika digunakan untuk parkir
kendaraan dalam waktu yang singkat dibandingkan dengan ruang parkir yang
digunakan untuk parkir kendaraan dalam waktu yang lama.
Menurut waktu yang digunakan untuk parkir, maka parkir dapat
diklasifikasikan sebagai berikut :
a. Parkir Waktu Singkat
Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir kurang dari satu (1) jam
dan untuk keperluan belanja.

13

b. Parkir Waktu Sedang


Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir antara satu (1) jam
sampai empat (4) jam dan untuk keperluan berdagang.
c. Parkir Waktu Lama
Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir lebih dari empat (4)
jam, biasanya untuk keperluan bekerja.
Dari lamanya parkir akan diketahui waktu yang dipakai untuk setiap
pemarkir memarkir kendaraannya pada setiap petak parkir. Sedangkan untuk
mengetahui lamanya parkir pada tiap kendaraan pada suatu daerah dipakai rata
rata lamanya parkir.
Rumus yang digunakan untuk menghitung rata rata lamanya parkir adalah
(Oppenlander, 1976) :
D=

(Nx )x( X )x(I )


Nt

(2.1)

Keterangan :

2.4.3

: Rata rata lamanya parkir atau durasi (jam/kendaraan)

Nx

: Jumlah kendaraan yang parkir selama x interval (kendaraan)

: Jumlah interval parkir

: Interval waktu survai (jam)

Nt

: Jumlah total kendaraan selama waktu survai (kendaraan)

Kapasitas Parkir
Kapasitas ruang parkir merupakan kemampuan maksimum ruang tersebut

dalam menampung kendaraan, dalam hal ini adalah volume kendaraan pemakai
fasilitas parkir tersebut. Kendaraan pemakai fasilitas parkir ini ditinjau dari
prosesnya yaitu datang, parkir, dan pergi meninggalkan fasilitas parkir. Tinjauan

14

dari kejadian tersebut diatas akan memberikan besaran kapasitas dari fasilitas
parkir.
Rumus yang digunakan untuk menghitung kapasitas parkir adalah :
KP =

S
D

(2.2)

Keterangan :
KP : Kapasitas parkir (kendaraan/jam)
S

: Jumlah total petak resmi yang ada (petak)

D : Rata rata lama parkir (jam/kendaraan)

2.5

Pola Parkir dan Lebar Jalur Gang


Untuk melaksanakan suatu kebijakan yang berkaitan dengan parkir,

terlebih dahulu dipikirkan pola parkir yang akan digunakan. Pola parkir tersebut
akan baik apabila digunakan sesuai kondisi yang ada. Pada pelataran parkir yang
tidak terdapat marka pada petak parkirnya, digunakan standar fasilitas parkir
untuk menentukan ukuran petak parkir yang akan dipakai. Terdapat beberapa tipe
pola parkir pada mobil penumpang antara lain :
2.5.1

Parkir Kendaraan Satu Sisi


Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang sempit. Pola parkir

pada parkir kendaraan satu sisi adalah :


a. Parkir sudut 30o, 45o, 60o
Pola parkir ini memiliki daya tampung lebih banyak jika dibandingkan
dengan pola parkir paralel (parkir sudut 0o). Kemudahan dan kenyamanan

15

pengemudi melakukan manuver masuk dan keluar ke ruangan parkir lebih


besar jika dibandingkan dengan parkir sudut 90o

Gambar 2.2 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90o
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

b. Parkir sudut 90o


Pola parkir ini mempunyai daya tampung lebih banyak jika
dibandingkan dengan pola parkir paralel, tetapi kemudahan dan
kenyamanan pengemudi melakukan manuver masuk dan keluar ke
ruangan parkir lebih sedikit jika dibandingkan dengan pola parkir
dengan sudut yang lebih kecil dari 90o

Gambar 2.3 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut 90o


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

16

2.5.2

Parkir Kendaraan Dua Sisi


Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang cukup memadai. Pola
parkir kendaraan dua sisi adalah :
a. Parkir sudut 30o, 45o, 60o

Gambar 2.4 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut Yang Lebih Kecil Dari 90o
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

b. Parkir sudut 90o

Gambar 2.5 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut 90o


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

17

2.5.3

Pola Parkir Pulau


Pola parkir ini diterapkan apabila ketersediaan ruang cukup luas. Pola
parkir pulau adalah :
a. Membentuk sudut 90o

Gambar 2.6 Parkir Pulau Sudut 90o


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

b. Membentuk sudut 45o


1. Bentuk tulang ikan tipe A

Gambar 2.7 Parkir Pulau Sudut 45o bentuk tulang ikan tipe A
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

18

2. Bentuk tulang ikan tipe B

Gambar 2.8
Parkir Pulau Sudut 45o bentuk tulang ikan tipe B
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

3. Bentuk tulang ikan tipe C

Gambar 2.9
Parkir Pulau Sudut 45o bentuk tulang ikan tipe C
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

19

Setelah didapatkan pola parkir yang tepat, kemudian dipikirkan hal yang
tidak kalah penting adalah jalur sirkulasi dan lebar gang. Perbedaan antara jalur
sirkulasi dan jalur gang terutama terletak pada penggunaannya.
Patokan umum yang dipakai adalah panjang sebuah jalur gang tidak lebih
dari 100 meter dan jalur gang yang dimaksudkan untuk melayani lebih dari lima
puluh (50) kendaraan dianggap sebagai jalur sirkulasi. Lebar minimum jalur
sirkulasi untuk jalan satu arah adalah 3,5 meter dan untuk jalan dua arah adalah
6,5 meter.

Tabel 2.3. Lebar Jalur Gang


LEBAR JALUR GANG (m)
SRP
a. SRP mobil pnp
2,5 m x 5,0 m
b. SRP mobil pnp
2,5 m x 5,0 m
c. SRP sepeda motor
0,75 m x 30 m
d. SRP bus/truk
3,4 m x 12,5 m

< 30
1 arah
2 arah
3,0*
6,00*

< 45O
1 arah 2 arah
3,0*
6,00*

< 60O
1 arah
2 arah
5,1*
6,00*

3,50**

6,50**

3,50**

6,50**

5,1**

6,50**

1,6*

1,6*

1,6*

1,6*

1,6*

1,6*

3,50**

6,50**

3,50**

6,50**

4,6**

6,50**

< 90O
1 arah
2 arah
6,00*
8,0*
8,0**
6,50** 8,0*
8,0**
1,6*
1,6*
1,6**
6,50** 9,5

Keterangan : * = lokasi parkir tanpa fasilitas pejalan kaki


** = lokasi parkir dengan fasilitas pejalan kaki
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

2.6

Gedung Parkir

2.6.1

Kriteria Gedung Parkir


Pembangunan gedung parkir harus disesuaikan dengan kriteria kriteria

yang ada sehingga gedung parkir tersebut mampu melayani pengguna parkir
dengan lebih optimal. Adapun kriteria kriteria tersebut adalah :

20

1. Tersedia tata guna lahan


2. Memenuhi persyaratan konstruksi dan perundang-undangan yang
berlaku
3. Tidak menimbulkan pencemaran lingkungan
4. Memberikan kemudahan bagi pengguna jasa
2.6.2

Tata Letak Gedung Parkir


Berdasarkan Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir dari

Departemen Perhubungan Dirjen Perhubungan Darat tata letak gedung parkir


dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
1. Lantai Datar Dengan Jalur Landai Luar (External Ramp)

Daerah parkir terbagi dalam beberapa lantai rata (datar) yang


dihubungkan dengan ramp seperti pada Gambar 2.10.

Gambar 2.10 Lantai Datar Dengan External Ramp


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

2. Lantai Terpisah
Gedung parkir dengan bentuk lantai terpisah dan berlantai banyak
dengan ramp yang ke atas digunakan untuk kendaraan yang masuk dan
ramp yang turun digunakan untuk kendaraan yang keluar. Kendaraan

21

yang masuk melewati semua ruang parkir sampai menemukan tempat


yang dapat dimanfaatkan seperti pada Gambar 2.11 dan 2.12.

Gambar 2.11 Kombinasi Antara Sirkulasi Masuk Dan Keluar


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

Gambar 2.12 Sirkulasi Masuk Dan Keluar Terpisah


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

3. Lantai Gedung Yang Berfungsi Sebagai Ramp


Kendaraan yang masuk dan parkir pada gang sekaligus ramp. Ramp
tersebut berbentuk dua arah. Pada Gambar 2.13 terlihat bahwa jalan
keluar dimanfaatkan sebagai lokasi parkir, dengan jalan masuk dan

22

keluar dari ujung ke ujung. Pada Gambar 2.14 plat lantai horizontal,
pada ujung ujungnya dibentuk menurun ke dalam untuk membentuk
sistem ramp. Umumnya merupakan jalan satu arah dan dapat
disesuaikan dengan ketersediaan lokasi.

Gambar 2.13 Jalan Keluar Sebagai Lokasi Parkir


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

Gambar 2.14 Ramp Dengan Plat Lantai Horizontal


Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1996

2.7

Ramp
Ramp adalah suatu bidang miring yang menghubungkan dua ketinggian

yang berbeda dengan sudut kemiringan tertentu. Kemiringan ramp biasanya lebih

23

landai dari kemiringan tangga. Kemiringan ramp yang digunakan untuk aktifitas
manusia menggunakan perbandingan 1:7, artinya untuk mencapai ketinggian satu
meter, maka jarak mendatar yang dibutuhkan adalah tujuh meter. Sebagai
perbandingan, kemiringan ramp yang digunakan untuk lalu lintas kendaraan
misalnya mobil adalah 1:8. Contohnya bisa kita saksikan di gedung parkir ataupun
di basement gedung yang digunakan sebagai tempat parkir.

2.8

Pendapatan Parkir
Penetapan harga jasa fasilitas parkir akan berbeda untuk masing masing

wilayah. Untuk menetapkan harga jasa fasilitas parkir tersebut adalah tergantung
pada harga fasilitas parkir. Penetapan harga atas fasilitas parkir (tarif) selalu
berpedoman kepada hukum penawaran dan permintaan. Untuk penawaran
semakin besar fasilitas parkir yang disediakan, maka semakin murah harga jasa
fasilitas parkir, sedangkan untuk permintaan adalah semakin murah harga jasa
fasilitas parkir maka permintaan parkir semakin besar. Secara umum sistem
penetapan tarif parkir adalah sebagai berikut:
1. Sistem tetap
Sistem pembayaran besaran tarif yang tidak membedakan lama waktu
parkir dari suatu kendaraan.
2. Sistem berubah sesuai waktu (Progresif)
Sistem pembayaran besaran tarif yang memperhatikan lama waktu parkir
suatu kendaraan.

24

3. Sistem kombinasi
Sistem pembayaran besaran tarif yang mengkombinasikan kedua sistem
diatas.

Untuk menghitung besarnya potensi pendapatan dari parkir sebagai acuan


dalam perhitungan besarnya anggaran pendapatan. Pendapatan parkir dihitung
dengan menggunakan rumus (Abubakar, 1998) :

PPhr = JKPxFpxTp

(2.3)

Keterangan :
PPhr

: Pendapatan rata rata dari parkir / hari

JKP

: Jumlah kendaraan yang masuk ke kawasan / pelataran / gedung


parkir dalam satu hari

2.9

Fp

: Faktor penggunaan

TP

: Tarip parkir

Prakiraan Biaya Pembangunan


Biaya rencana pembangunan tempat parkir terpusat (central parking)

Lokitasari terdiri dari prakiraan biaya investasi yaitu prakiraan biaya


pembangunan gedung parkir ditambah dengan biaya pengelolaan yang terdiri dari
biaya operasional dan pemeliharaan rutin. Adapun rinciannya adalah sebagai
berikut:

25

1. Biaya Investasi
a. Biaya Pembangunan Gedung
1. Biaya Konstruksi
Meliputi biaya pembangunan yang akan dikeluarkan untuk gedung
parkir direncanakan.
2. Biaya Perencanaan dan Supervisi
Biaya perencanaan meliputi, biaya studi kelayakan, Amdal, dan
perencanaan akhir. Untuk biaya supervisi meliputi biaya pengawasan
konstruksi dan pengawasan keuangan. Biaya perencanaan dan supervisi
diasumsikan 3,5% dari biaya konstruksi.
3. Biaya Overhead Proyek
Merupakan biayabiaya yang harus dikeluarkan seperti: biaya notaris,
manajemen kantor pusat dan proyek, biaya asuransi dan biaya tak
terduga lainnya. Biaya overhead diasumsikan sebesar 10% dari sub total
biaya.
2. Prakiraan Biaya Pengelolaan
a. Biaya Operasional
Meliputi biaya pegawai, biaya administrasi dan kepeluan kantor.
b. Biaya Pemeliharaan
Meliputi pemeliharaan gedung periode 1 tahun.

26

2.10

Analisis Kelayakan Finansial


Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha

mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat


kelayakan proyek, dalam analisis kelayakan finansial proyek dilihat dari sudut
lembaga atau individu yang menanam modalnya dalam proyek atau yang
berkepentingan langsung dalam proyek. Tujuan analisis finansial adalah efisiensi
finansial dari modal yang ditanam dilihat dari sudut perorangan/private. Pada
analisis kelayakan finansial, komponen-komponen manfaat dan biaya yang
diperhitungkan adalah komponen yang secara finansial turut serta berpengaruh
pada private return, atau yang berpengaruh secara finansial dan langsung bagi
kepentingan investor. Sehingga dengan demikian semua komponen biaya akan
diperhitungkan. Untuk komponen manfaat, komponen yang bersifat langsung saja
yang akan diperhitungkan
Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha
mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat
kelayakan proyek. Secara umum metode yang sering digunakan antara lain:
1. Metode Net Present Value (NPV)

Metode ini berusaha membandingkan semua komponen biaya dan manfaat


dari suatu proyek dengan acuan yang sama agar dapat diperbandingkan satu
dengan yang lainnya (LPKM-ITB,1997). Dalam hal ini acuan yang
dipergunakan adalah besaran neto saat ini (Net Present Value), artinya semua
besaran komponen manfaat dan biaya diubah dalam besaran nilai sekarang.
Selanjutnya NPV didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari

27

komponen manfaat dan Present Value dari komponen biaya. Secara matematis
rumusnya adalah sebagai berikut:
NPV =

(B(t )) /(1 + d ) (C (t )) / (1 + d )
t

{B(t ) C (t )}/(1 + d )

(2.4)

dimana:
B(t) = Besaran total dari komponen manfaat proyek pada tahun t
C(t) = Besaran total dari komponen biaya pada tahun ke-t
d

= Tingkat bunga yang diperhitungkan

= Jumlah tahun

Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak atau tidak,
diperlukan suatu ukuran / kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu:
NPV > 0

Artinya investasi akan menguntungkan / layak

NPV < 0

Artinya investasi tidak menguntungkan / tidak layak

2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)


Prinsip dasar metode ini adalah mencari indeks yang menggambarkan tingkat
efektifitas pemanfaatan biaya terhadap manfat yang diperoleh. Indeks ini
dikenal sebagai indeks Benefit Cost Ratio, yang secara matematis dirumuskan
sebagai berikut:

BCR

NPB
NPC

(2.5)

28

dimana:
BCR

= Benefit Cost Ratio

NPB

= Net present benefit

NPC

= Net present cost

Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah
melalui metode ini adalah :
BCR >1

Artinya investasi layak

BCR < 1

Artinya investasi tidak layak.

3 Metode Internal Rate of Return (IRR)


IRR atau Internal Rate of Return adalah besaran yang menunjukkan harga
discount rate pada saat besaran NPV = 0. Dalam hal ini IRR dapat dianggap
sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dalam suatu proyek, secara
matematis dirumuskan sebagai berikut:

IRR

= i '+

NPV '
(i 'i ' )
NPV ' NPV ' '

(2.6)

Untuk mengetahui apakah suatu rencana investasi layak atau tidak setelah
melalui metode ini adalah :
IRR Suku bunga maka suatu proyek dikatakan layak
IRR < Suku bunga maka proyek dinyatakan tidak layak

29

Metode Payback Period


Yang

dimaksud

dengan

periode

pengembalian

atau

jangka

waktu

pengembalian modal (Payback Period) adalah jangka waktu yang diperlukan


untuk mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih
(net). Aliran kas bersih adalah selisih pendapatan (revenue) terhadap
pengeluaran (expenses) per tahun. Periode pengembalian biasanya dinyatakan
dalam jangka waktu per tahun (Soeharto,1997).
Metode ini pada dasarnya digunakan dengan mengacu pada asumsi bahwa
komponen manfaat dan komponen biaya yang dihasilkan dari suatu analisis
kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan kondisi cash flow. Indeks
Payback Period, yaitu suatu indeks yang menggambarkan lamanya waktu

yang dibutuhkan agar total inflow sama dengan total outflow. Untuk
mendapatkan indeks Payback Period dapat digunakan dua cara, yaitu cara
grafis dan cara analisis. Cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana
dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Pada cara
grafis kondisi cash flow digambarkan dalam bentuk kurva kumulatif inflow
dan outflow. Dari kedua kurva yang dimaksud akan diperoleh Payback
Periodnya, yaitu titik dimana kedua kurva saling berpotongan.

Kriteria Metode Payback Period


Kriteria kelayakan:
1. Proyek dikategorikan sebagai proyek yang layak jika masa pemulihan
modal lebih pendek dari pada usia ekonomis proyek.

30

2. Proyek dikategorikan sebagai proyek yang tidak layak jika masa


pemulihan modal lebih lama dari pada usia ekonomis proyek yang
bersangkuatan.
Kriteria ini memberikan indikasi atau petunjuk bahwa proyek dengan periode
pengembalian lebih cepat akan lebih disukai, dalam memakai kriteria ini
perusahaan yang bersangkutan perlu menentukan batasan maksimum waktu
pengembalian, berarti lewat waktu tersebut tidak dipertimbangkan.
25.000.000

Rp (dalam juta)

20.000.000
15.000.000

Inflow (benefit)
Outflow (cost)

10.000.000
Break Event Point

5.000.000
0
2000

2010

Tahun
2020
2030

2040

2050

Gambar 2.15 Grafik Payback Period


Sumber : LPKM-ITB,1997

2.11

Analisis Sensitivitas
Karena nilai-nilai parameter dalam studi kelayakan biasanya diestimasikan

besarnya, maka jelas nilai-nilai tersebut tidak bisa lepas dari faktor kesalahan.
Artinya, nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar atau lebih kecil dari
hasil estimasi yang diperoleh, atau berubah pada saat-saat tertentu. Perubahanperubahan yang terjadi pada nilai-nilai parameter tentunya akan mengakibatkan
perubahan-perubahan pula pada tingkat output atau hasil yang ditunjukkan oleh
suatu alternatif investasi.

31

Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan


faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya, maka setiap
pengambilan keputusan pada ekonomi teknik hendaknya disertai dengan analisis
sensitivitas. Analisa ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan
akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameterparameter yang mempengaruhinya. Analisis sensitivitas dilakukan dengan
mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat, untuk selanjutnya dilihat
bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi.
Parameter-parameter

yang

biasanya

berubah

dan

perubahannya

bisa

mempengaruhi keputusan-keputusan investasi dalam analisis kelayakan finansial


adalah biaya investasi, nilai manfaat, tingkat suku bunga, dan lain sebagainya.
Perhitungan sensitivitas dihitung dengan menggunakan rumus (Giatman, 2006) :

NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n)


Keterangan :
I

= Investasi

Ab

= Annual Benefit

Ac

= Annual Cost

= Nilai Sisa

= Umur investasi

= Suku Bunga

(2.7)

BAB III
METODA PENELITIAN

3.1 Rancangan Penelitian


Langkah-langkah penelitian yang dapat memberikan arah kerja yang jelas dan
sistematis pada lokasi studi dapat dilihat pada Gambar 3.1, langkah pertama yang
dilakukan adalah melakukan studi pendahuluan yang bertujuan untuk mengetahui
lebih detail lagi mengenai kajian studi yang meliputi lokasi tempat pembangunan
gedung parkir. Dengan dilakukan studi pendahuluan akan dapat diketahui dapat
atau tidaknya lokasi yang direncanakan untuk pembangunan gedung parkir.
Data sekunder yang dikumpulkan meliputi data survai patroli parkir di sekitar
lokasi pembangunan gedung parkir Lokitasari, data harga bahan-bahan bangunan,
data peraturan daerah tentang tarif parkir untuk mobil. Data lokasi dan situasi
yang diperoleh kemudian digunakan untuk dilanjutkan dengan mendesain gedung
parkir dan petak parkir dari gedung parkir. Dari desain gedung parkir ini
dihitunglah rencana anggaran biaya pembangunan dan jumlah petak parkir. Data
survai patroli parkir kemudian dianalisis untuk mendapatkan jumlah volume
kendaraan yang akan parkir, waktu rata-rata lama parkir, kapasitas parkir di
gedung parkir Lokitasari.
Untuk memperkirakan besarnya volume parkir di masa yang akan datang
dilakukan perhitungan faktor pertumbuhan. Berdasarkan data pertumbuhan
kendaraan ringan didapat faktor pertumbuhan untuk memprediksi volume parkir
dimasa yang akan datang. Tarif parkir untuk alternatif satu disesuaikan dengan
peraturan daerah Kota Denpasar dan tarif parkir alternatif dua dibuat dikarenakan

32

33

rata- rata lama parkir melebihi satu jam.

Analisis kelayakan finansial pada

dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh


yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek. Pada analisis kelayakan
finansial, komponen-komponen manfaat dan biaya yang diperhitungkan untuk
memperoleh nilai NPV, BCR dan IRR Berdasarkan nilai-nilai tersebut nantinya
akan diketahui apakah proyek tersebut layak atau tidak. Apabila dari analisis
finansial menghasilkan nilai yang layak maka dilanjutkan menganalisis Payback
Period dan dilanjutkan dengan tahap selanjutnya analisis sensitivitas. Analisis

sensitvitas akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup
kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang
mempengaruhinya.

34

Studi Pendahuluan

Penetapam Masalah dan


Penetapan Tujuan
Batasan Masalah
Studi Pustaka

Pengumpulan Data

Data Sekunder:
Data Primer:
-. Kondisi Lokasi

-. Data Survai Patroli Parkir


- Data Harga bahan bangunan
- Data BPS 2010

Analisis Data Parkir

Desain Gedung Parkir

Tarif Parkir

Biaya / Cost
- RAB Gedung Parkir
- Biaya Operasional

Pendapatan
Cash Flow
Analisis Kelayakan Finansial

Benefit Cost Ratio

Internal Rate of
Return

Net Present Value

Layak

Tidak

Ya
Metode Payback Period
Sensitivitas
Kesimpulan

Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian

35

3.2 Studi Pendahuluan


Tujuan dari studi pendahuluan ini adalah untuk menentukan parameter data
yang akan disurvai serta metoda yang diperlukan untuk menentukan data yang
dimaksud. Langkah kegiatan yang akan dilakukan dalam tahapan studi
pendahuluan ini adalah :
1. Identifikasi masalah
2. Perumusan tujuan pengumpulan data
3. Melakukan studi pustaka
4. Mendefinisikan parameter-parameter yang akan dikaji
5. Merumuskan dan menentukan lingkup survai
Hasil akhir dari tahapan ini berupa spesifikasi setiap data yang akan
dilakukan survainya, yaitu meliputi: parameter, lingkup area survai, dan metoda
survai.

3.3 Studi Pustaka


Pada tahap ini dilakukan studi pustaka terhadap karakteristik parkir. Bahanbahan pustaka yang digunakan dalam studi pustaka adalah buku-buku dibidang
transportasi, tulisan karya tulis ilmiah, pustaka internet maupun laporan kegiatan
serupa di tempat lain.

3.4 Lokasi Penelitian


Rencana lokasi Gedung Parkir Lokitasari bertempat di Pasar Lokitasari Jalan
Thamrin

Kecamatan Denpasar Barat Kota Denpasar Provinsi Bali. Lokasi

36

Gedung Parkir Lokitasari ini dulunya adalah Pasar Lokitasari. Denah peta lokasi
gedung parkir dapat dilihat pada Lampiran A

3.5 Pengumpulan Data


Data-data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari dua (2) jenis data,
yaitu data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang didapatkan
secara langsung dilapangan. Sedangkan untuk data sekunder merupakan data yang
diperoleh dari format yang sudah tersusun atau terstruktur melalui pihak lain
(lembaga atau instansi). Data primer yang dicari adalah situasi lokasi meliputi luas
lahan yang akan di gunakan untuk gedung parkir. Sedangkan data sekunder
merupakan data yang didapat dari berbagai sumber data dengan mengadakan
pencatatan atau pengutipan dari sumber data yang sebelumnya telah diolah oleh
instansi terkait. Survai data sekunder pada dasarnya merupakan penunjang dari
data primer. Adapun data sekunder yang diperlukan dalam penyusunan tugas ini
adalah:
1.

Tingkat inflasi 5 tahun terahir didapat dari BPS.

2.

Tingkat pertumbuhan kendaraan ringan lima tahun terakhir didapat


dari BPS.

3.

Harga bahan-bahan bangunan.

3.6 Desain Gedung Parkir


Desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari oleh penulis didesain
berdasarkan ketentuan - ketentuan Bab II. Umur rencana bangunan gedung parkir

37

bertingkat di pasar Lokitasari 30 tahun. Gedung parkir bertingkat di Pasar


Lokitasari direncanakan dengan bentuk lantai terpisah dan berlantai 5 dengan
ramp yang keatas digunakan untuk kendaraan masuk dan ramp yang turun
digunakan untuk kendaraan keluar. Untuk petak parkir direncanakan parkir
kendaraan dua sisi dengan sudut parkir 90 sesuai dengan Gambar 2.5, lebar jalur
gang sesuai Tabel 2.3 dengan SRP 2,5 m x 5,0 m, sudut parkir 90, satu arah dan
lokasi parkir tanpa fasilitas pejalan kaki didapat lebar jalur gang 6 meter.

3.6.1

Analisis Data parkir


Kendaraan yang akan dipindahkan ke gedung parkir yaitu kendaraan yang

parkir di 9 ruas jalan di sekitar gedung parkir. Data sekunder survai patroli parkir
di 9 ruas jalan yang meliputi ruas Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan
Sulawesi, Jalan Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan
Kalimantan, Jalan Ternate dan Jalan Gunung Raung didapat Tugas Akhir atas
nama Arik Gayatri. Berdasarkan dari data sekunder survai patoli parkir dilakukan
analisis data sebagai berikut:
1. Volume parkir
Volume parkir adalah jumlah kendaraan yang termasuk dalam
beban parkir yaitu jumlah kendaraan per periode waktu tertentu.
Volume parkir gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari didapat
dari akumulasi parkir di sekitar rencana gedung parkir. Ruas jalan
tersebut adalah Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan Sulawesi, Jalan

38

Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan Kalimantan,


Jalan Ternate dan Jalan Gunung Raung.
2. Lama waktu Parkir
Waktu rata rata lama parkir adalah waktu rata rata yang
digunakan setiap kendaraan berada pada suatu ruang parkir. Waktu
rata rata lama parkir dapat dicari berdasarkan Persamaan 2.1.
3. Kapasitas parkir
Kapasitas ruang parkir merupakan kemampuan maksimum
ruang tersebut dalam menampung kendaraan. Kapasitas parkir gedung
parkir bertingkat di Pasar Lokitasari dibagi dalam beberapa periode
waktu sesuai dengan durasi survai .

3.6.2

Biaya Pembangunan
Biaya rencana pembangunan tempat parkir terpusat (central parking)

Lokitasari terdiri dari prakiraan biaya investasi yaitu prakiraan biaya


pembangunan gedung parkir ditambah dengan biaya pengelolaan yang terdiri dari
biaya operasional dan pemeliharaan rutin. Biaya pembangunan gedung dihitung
berdasarkan desain gedung parkir yang direncanakan. Perhitungan gedung parkir
diawali dengan mencari setiap harga satuan bahan, alat, upah dan dilanjutkan
dengan menghitung volume setiap item pekerjaan setelah selesai dilanjutkan
dengan membuat analisa harga satuan setiap item pekerjaan.

39

3.7 Pendapatan Parkir


Sistem tarif parkir pada gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari
digunakan sistem tetap dimana sistem pembayaran besaran tarif yang tidak
membedakan lama waktu parkir dari suatu kendaraan. Penetapan harga atas
fasilitas parkir untuk gedung parkir Lokitasari dengan dua alternatif, alternati satu
sesuai dengan Perda Nomor 5 tahun 2003 sebesar Rp.2000 dan alternatif kedua
sebesar Rp. 3500 ini dikarenakan rata rata lama parkir di gedung parkir melebihi
1 jam.

3.8 Analisis Finansial


Pada dasarnya, analisis finansial yang memperhitungkan komponen manfaat
dan biaya yang secara finansial turut serta berpengaruh pada private return, atau
yang berpengaruh secara finansial dan langsung bagi kepentingan investor.
Dengan demikian semua komponen biaya akan diperhitungkan. Untuk komponen
manfaat, komponen yang bersifat langsung saja yang akan diperhitungkan.
Kriteria evaluasi finansial yang digunakan untuk menentukan suatu proyek dapat
diterima atau ditolak, maka dalam hal ini ada 3 (tiga) hal perlu dipertimbangkan
yaitu:
1. Perbandingan antara manfaat dan biaya (BCR: Benefit Cost Ratio)
2. Nilai bersih pada saat sekarang (NPV: Net Present Value)
3. Angka laju pengambilan internal (IRR: Internal Rate of Return)
Dari hasil perhitungan NPV, BCR dan IRR didapat suatu kesimpulan
pembangunan gedung parkir, apabila pembangunan gedung parkir bertingkat di

40

Lokitasari layak untuk dibangun maka dilanjutkan dengan analisis Payback


Period dan analisis sensitivitas.

3.9

Analisis Sensitivitas
Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan

faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhinya, maka setiap


pengambilan keputusan pada kelayakan finansial hendaknya disertai dengan
analitis sensitivitas. Pada studi ini, analisis sensitivitas dilakukan dengan
menganalisis sensitivitas investasi, benefit dan cost.

BAB IV
HASIL PENELITIAN

4.1

Data Umum Lokasi Penelitian


Berdasarkan Rencana Dinas Tata Ruang dan Perumahan Kota Denpasar,

Pemerintah Kota Denpasar berencana membangun tempat parkir terpusat (central


parking) di sekitar kawasan Gajah Mada, peta lokasi gedung parkir dapat dilihat

pada lampiran A. Gedung parkir Lokitasari merupakan sentral parkir

yang

menampung parkir kendaraan ringan yang sebelumnya parkir di beberapa ruas


jalan kota Denpasar. Parkir yang akan dipindahkan ke gedung parkir Lokitasari
adalah parkir di ruas Jalan Hasanudin, Jalan Thamrin, Jalan Sulawesi, Jalan
Kartini, Jalan Gajah Mada, Jalan Gunung Kawi, Jalan Kalimantan, Jalan Ternate
dan Jalan Gunung Raung. Dengan dibangunnya gedung parkir ini diharapkan
penataan

kawasan Gajah Mada dapat lebih baik.

Lokasi gedung parkir

Lokitasari bertempat di Pasar Lokitasari Jalan Thamrin Kecamatan Denpasar


Barat Kota Denpasar Provinsi Bali. Lokasi gedung parkir Lokitasari ini dulunya
adalah Pasar Lokitasari.

4.2

Desain Gedung Parkir


Perencanaan gedung parkir Lokitasari di didesain sendiri oleh penulis.

Desain gedung parkir Lokitasari terdiri dari lima lantai dan 1 basement dengan
luas total 6.836 m2 dimana jumlah petak parkir untuk kendaraan ringan
keseluruhan berjumlah 299 petak dan untuk masing masing lantai dapat dilihat

41

42

pada Tabel 4.1. Tampak Depan dan Denah gedung parkir dapat dilihat pada
Gambar 4.1 dan Gambar 4.2.

GEDUNG
PARKIR
LOKITASARI

Gambar 4.1 Rencana Tampak Depan Gedung Parkir Lokitasari

Pembatas roda mobil

Pembatas roda mobil

PARKIR MOBIL

Pembatas roda mobil

PARKIR MOBIL

- 1.80

PARKIR MOBIL

-1.80

-1.80

LANTAI IA
NAIK KE LAMTAI 1

PARKIR MOBIL

Pembatas roda mobil

NAIK KE
LANTAI II A

NAIK KE
LANTAI I

TURUN KE
LANTAI I A
PARKIR MOBIL

TINGGI TEMBOK 1.50

0.00

0.00
LANTAI I
0.00

PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL

PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL
PARKIR MOBIL

PARKIR MOBIL

Gambar 4.2 Rencana Denah Gedung Parkir Lokitasari

43

Tabel 4.1 Jumlah Petak Parkir


NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

LANTAI

JUMLAH RUANG PARKIR

IA
I
IIA
II
IIIA
III
IVA
IV
VA
V

Total
Sumber: Hasil analisis, 2011

4.3

Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari

4.3.1

Fasilitas Parkir

31
28
30
30
30
30
30
30
30
30
299

Pola parkir yang diterapkan pada gedung parkir Lokitasari adalah Pola
parkir kendaraan dua sisi dengan parkir sudut 90 dengan ukuran petak parkir 5 x
2,5 meterdan lebar jalur gang pada gedung parkir adalah 6 meter. Pada Tabel 4.2
dapat dilihat jumlah petak, sudut petak dan ukuran petak untuk masing masing
lantai.

44

Tabel 4.2 Inventarisasi Fasilitas


NO

LANTAI

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

IA
I
IIA
II
IIIA
III
IVA
IV
VA
V

JUMLAH
PETAK

Sudut Petak ( 0 )

Ukuran Petak ( m )

31
28
30
30
30
30
30
30
30
30

90
90
90
90
90
90
90
90
90
90

5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5
5 x 2,5

Total
299
Sumber: Hasil analisis, 2011
4.3.2

Volume Parkir
Volume parkir untuk gedung parkir Lokitasari didapat dari jumlah volume

parkir di sembilan ruas jalan (Lampiran B.1) yang akan dipindahkan ke gedung
parkir Lokitasari. Dari tabel 4.3 dapat dilihat volume parkir mobil harian gedung
parkir Lokitasari adalah 3.346 kendaraan per hari (Lampiran C.1).
Tabel 4.3 Volume Parkir Mobil
NO
1
2
3
4
5
6
7
8

WAKTU
06.00
09.00
11.00
14.00
16.00
19.00
21.00
24.00

Sumber: Hasil analisis, 2011

VOLUME
09.00
11.00
14.00
16.00
19.00
21.00
24.00
06.00

395
392
728
468
599
299
278
187
3.346

SAT
Kendaraan
Kendaraan
Kendaraan
Kendaraan
Kendaraan
Kendaraan
Kendaraan
Kendaraan
Kendaraan

45

4.3.3

Waktu Rata Rata Lama Parkir


Waktu rata rata lama parkir adalah waktu rata rata yang digunakan

setiap kendaraan berada pada suatu ruang parkir. Waktu rata rata lama parkir
dapat dicari berdasarkan Persamaan 2.1. Waktu rata- rata lama parkir untuk
gedung parkir Lokitasari didapat dari analisis daerah parkir yang akan
dipindahkan ke gedung ini. Berdasarkan hasil yang sudah di analisis, didapatkan
rata rata lama parkir kendaraan ringan untuk masing masing waktu survai
seperti pada tabel 4.4 Rata rata lama parkir terlampir sebagai berikut :
Tabel 4.4 Rata Rata Lama Parkir
No

Waktu

1
2
3
4

06.00 - 09.00
11.00 - 14.00
16.00 - 19.00
21.00 - 24.00

Rata - rata lama parkir


(jam/kend)

1,311
1,230
1,114
1,026

Sumber: Hasil analisis, 2011


Berdasarkan Tabel 4.4 dapat dilihat rata rata lama parkir kendaraan
ringan diatas 1 jam per kendaraan, dengan rata rata lama parkir tertinggi 1,311
jam per kendaraan pada pukul 06.00-09.00.

4.3.4

Kapasitas Parkir
Kapasitas parkir merupakan kemampuan maksimum ruang parkir untuk

menampung kendaraan. Kapasitas parkir dapat dicari berdasarkan Persamaan


2.2. Dari hasil survai dan analisa data maka dapat diketahui kapasitas parkir
untuk kendaraan roda empat dapat dilihat pada Tabel 4.5

46

Tabel 4.5 Kapasitas Parkir


No

1
2
3
4

Waktu

06.00
11.00
16.00
21.00

09.00
14.00
19.00
24.00

Lama Rata Rata


Parkir

Jumlah
Petak

Kapasitas

(Jam/Kendaraan)
1,311
1,230
1,114
1,026

(Petak)
299
299
299
299

(Kendaraan/Jam)
228
243
268
291

Sumber: Hasil analisis, 2011

Kapasitas kendaraan yang dapat ditampung gedung parkir Lokitasari


dalam periode waktu tertentu didapat dari kapasitas parkir dikalikan jumlah jam
pada periode tersebut, hasil perhitungannya dapat dilihat pada Tabel 4.6.

Tabel 4.6 Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu


No

1
2
3
4
5
6
7
8

Waktu

06.00
09.00
11.00
14.00
16.00
19.00
21.00
24.00

09.00
11.00
14.00
16.00
19.00
21.00
24.00
06.00

Lama Rata Rata


Parkir

Jumlah
Petak

(Jam/Kendaraan) (Petak)
1,311
299
1,311
299
1,230
299
1,230
299
1,114
299
1,114
299
1,026
299
1,311
299
Kapasitas Per Hari

Kapasitas

jumlah
jam

(Kendaraan/Jam)
228
228
243
243
268
268
291
228

(jam)
3
2
3
2
3
2
3
6

Kapasitas
Kendaraan
Per Periode
waktu
(Kendaraan)
684
456
729
486
804
536
873
1368
5936

Sumber: Hasil analisis, 2011

4.4

Tingkat Pertumbuhan dan Inflasi


Untuk memprediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir

Lokitasari sampai dengan umur proyek dilaksanakan ada faktor mempengaruhi


yaitu faktor pertumbuhan kendaraan kepemilikan kendaraan ringan. Untuk itu,
prediksi pertumbuhan lalu-lintas didasarkan atas keberadaan data historis yaitu
data statistik. Dari data statistik pertumbuhan kendaraan 5 tahun terakhir ( Th

47

2005 - 2009) didapat tingkat pertumbuhan kendaraan ringan adalah 5,30 %


selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 4.7.
Tabel 4.7 Pertumbuhan Jumlah Kendaraan Ringan di Denpasar
Uraian

2005

Jumlah Kendaraan kendaraan ringan


(buah)
Pertumbuhan (%)
Pertumbuhan Rata Rata (%per Tahun)

2006

Tahun
2007

2008

2009
113.589

92.960

93.144

102.609

101.455

0,20

10,16

(1,12)
5,30

11,96

Sumber: BPS, 2010


Untuk itu, prediksi tarif parkir pada masa yang akan datang digunakan
data inflasi. Dari data statistik inflasi 5 tahun terakhir ( Th 2005 - 2009) didapat
rata-rata inflasi sebesar 7,10% dapat dilihat pada Tabel 4.8.
Tabel 4.8 Inflasi
Uraian
Inflasi
Rata Rata Inflasi(%per Tahun)

2005
11,31

2006
4,30

Tahun
2007
5,91
7,10

2008
9,62

2009
4,37

Sumber: BPS, 2010

4.5

Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir Lokitasari


Prediksi volume parkir yang akan menggunakan gedung parkir lokitasari

sampai 30 tahun ke depan dengan tingkat pertumbuhan 5,30 % per tahun dapat
dilihat pada Tabel 4.9. Volume Parkir di gedung parkir Lokitasari per periode
waktu dibatasi oleh kapasitas parkir pada periode tersebut, jika prediksi volume
parkir sudah melewati kapasitas maka volume parkir pada tahun tersebut dan
seterusnya sama dengan volume kapasitas parkir.

48

Tabel 4.9 Prediksi Volume Parkir

No

Tahun

06.0009.00

09.0011.00

11.0014.00

Volume
14.00- 16.0016.00 19.00

19.0021.00

21.0024.00

24.0006.00

Volume
total

Kapasitas Gedung Parkir Per Periode Waktu


684

456

729

486

805

537

874

1368

(kendaraan)

2011

395

392

728

468

599

299

278

187

3.346

2012

416

413

729

486

631

315

293

189

3.472

2013

439

435

729

486

665

332

309

192

3.587

2014

463

456

729

486

701

350

326

195

3.706

2015

488

456

729

486

739

369

344

198

3.809

2016

514

456

729

486

779

389

363

201

3.917

2017

542

456

729

486

805

410

383

204

4.015

2018

571

456

729

486

805

432

404

207

4.090

2019

602

456

729

486

805

455

426

210

4.169

10

2020

634

456

729

486

805

480

449

213

4.252

11

2021

668

456

729

486

805

506

473

216

4.339

12

2022

684

456

729

486

805

533

499

219

4.411

13

2023

684

456

729

486

805

537

526

222

4.445

14

2024

684

456

729

486

805

537

554

225

4.476

15

2025

684

456

729

486

805

537

584

228

4.509

16

2026

684

456

729

486

805

537

615

231

4.543

17

2027

684

456

729

486

805

537

648

234

4.579

18

2028

684

456

729

486

805

537

683

237

4.617

19

2029

684

456

729

486

805

537

720

240

4.657

20

2030

684

456

729

486

805

537

759

243

4.699

21

2031

684

456

729

486

805

537

800

246

4.743

22

2032

684

456

729

486

805

537

843

249

4.789

23

2033

684

456

729

486

805

537

874

252

4.823

24

2034

684

456

729

486

805

537

874

255

4.826

25

2035

684

456

729

486

805

537

874

258

4.829

26

2036

684

456

729

486

805

537

874

261

4.832

27

2037

684

456

729

486

805

537

874

264

4.835

28

2038

684

456

729

486

805

537

874

267

4.838

29

2039

684

456

729

486

805

537

874

270

4.841

30

2040

684

456

729

486

805

537

874

273

4.844

31

2041

684

456

729

486

805

537

874

276

4.847

32

2042

684

456

729

486

805

537

874

279

4.850

33

2043

684

456

729

486

805

537

874

282

4.853

Sumber: Hasil analisis, 2011

49

V
o
l
u
m
e

Tahun

Gambar 4.3 Volume Gedung Parkir

4.6

Pendapatan
Pendapatan dari gedung parkir Lokitasari dari tarif yang ditetapkan

dikalikan dengan volume kendaraan yang parkir. Penetapan harga jasa fasilitas
parkir akan berbeda untuk masing masing wilayah. Untuk menetapkan harga jasa
fasilitas parkir tersebut adalah tergantung pada harga fasilitas parkir. Untuk
penawaran semakin besar fasilitas parkir yang disediakan, maka semakin murah
harga jasa fasilitas parkir, sedangkan untuk permintaan adalah semakin murah
harga jasa fasilitas parkir maka permintaan parkir semakin besar. Penetapan harga
atas fasilitas parkir untuk gedung parkir Lokitasari dengan dua alternatif yang
pertama sesuai dengan Perda Nomor 5 tahun 2003 sebesar Rp.2000 dan alternatif
kedua sebesar Rp. 3500 ini dikarenakan rata rata lama parkir di gedung parkir
melebihi 1 jam. Pendapatan gedung parkir Lokitasari dari tahun 2014 sampai
2043 dapat dilihat pada Tabel 4.10 halaman 50 dan Tabel 4.11 halaman 51.

50

Tabel 4.10 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 2.000


Tahun

Tarif

Prediksi Kendaraan
Parkir

Jumlah Hari

Nilai Manfaat

rata rata Harian


(Rp)

(Rp)

(kend)

2011

2.000

3.346

365

2012

2.000

3.472

365

2013

2.000

3.587

365

2014

2.000

3.706

365

2.705.380.000

2015

2.000

3.809

365

2.780.570.000

2016

3.000

3.917

365

4.289.115.000

2017

3.000

4.015

365

4.396.425.000

2018

3.000

4.090

365

4.478.550.000

2019

3.000

4.169

365

4.565.055.000

2020

3.000

4.252

365

4.655.940.000

2021

4.000

4.339

365

6.334.940.000

2022

4.000

4.411

365

6.440.060.000

2023

4.000

4.445

365

6.489.700.000

2024

4.000

4.476

365

6.534.960.000

2025

4.000

4.509

365

6.583.140.000

2026

6.000

4.543

365

9.949.170.000

2027

6.000

4.579

365

10.028.010.000

2028

6.000

4.617

365

10.111.230.000

2029

6.000

4.657

365

10.198.830.000

2030

6.000

4.699

365

10.290.810.000

2031

8.000

4.743

365

13.849.560.000

2032

8.000

4.789

365

13.983.880.000

2033

8.000

4.823

365

14.083.160.000

2034

8.000

4.826

365

14.091.920.000

2035

8.000

4.829

365

14.100.680.000

2036

11.500

4.832

365

20.282.320.000

2037

11.500

4.835

365

20.294.912.500

2038

11.500

4.838

365

20.307.505.000

2039

11.500

4.841

365

20.320.097.500

2040

11.500

4.844

365

20.332.690.000

2041

16.000

4.847

365

28.306.480.000

2042

16.000

4.850

365

28.324.000.000

2043

16.000

4.853

365

28.341.520.000

Sumber: Hasil analisis, 2011

51

Tabel 4.11 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 3500


Tahun

Tarif

Prediksi Kendaraan
Parkir

Jumlah Hari

Nilai Manfaat

rata rata Harian


(Rp)

(Rp)

(kend)

2011

3.500

3.346

365

2012

3.500

3.472

365

2013

3.500

3.587

365

2014

3.500

3.706

365

4.734.415.000

2015

3.500

3.809

365

4.865.997.500

2016

5.000

3.917

365

7.148.525.000

2017

5.000

4.015

365

7.327.375.000

2018

5.000

4.090

365

7.464.250.000

2019

5.000

4.169

365

7.608.425.000

2020

5.000

4.252

365

7.759.900.000

2021

7.000

4.339

365

11.086.145.000

2022

7.000

4.411

365

11.270.105.000

2023

7.000

4.445

365

11.356.975.000

2024

7.000

4.476

365

11.436.180.000

2025

7.000

4.509

365

11.520.495.000

2026

10.000

4.543

365

16.581.950.000

2027

10.000

4.579

365

16.713.350.000

2028

10.000

4.617

365

16.852.050.000

2029

10.000

4.657

365

16.998.050.000

2030

10.000

4.699

365

17.151.350.000

2031

14.000

4.743

365

24.236.730.000

2032

14.000

4.789

365

24.471.790.000

2033

14.000

4.823

365

24.645.530.000

2034

14.000

4.826

365

24.660.860.000

2035

14.000

4.829

365

24.676.190.000

2036

20.000

4.832

365

35.273.600.000

2037

20.000

4.835

365

35.295.500.000

2038

20.000

4.838

365

35.317.400.000

2039

20.000

4.841

365

35.339.300.000

2040

20.000

4.844

365

35.361.200.000

2041

28.000

4.847

365

49.536.340.000

2042

28.000

4.850

365

49.567.000.000

2043

28.000

4.853

365

49.597.660.000

Sumber: Hasil analisis, 2011

52

4.7

Biaya Konstruksi
Biaya dalam pembangunan gedung parkir Lokitasari ini, terdiri atas biaya

pembangunan (terdiri dari biaya konstruksi, biaya fasilitas gedung parkir, biaya
studi, DED dan pengawasan), biaya pemeliharaan rutin dan operasional. Untuk
biaya bongkar gedung lama diasumsikan sama dengan hasil bongkaran gedung
lama. Komponen biaya proyek untuk estimasi analisis kelayakan gedung parkir
Lokitasari adalah sesuai dengan Tabel 4.12 dan untuk Rencana anggaran biaya
konstruksi dapat dilihat pada tabel 4.13 halaman 53.

Tabel 4.12 Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari


No

Uraian

Pembangunan
A1

Biaya Konstruksi

A2

Study, DED, Pengawasan

Biaya Overhead (10% dari A)

Finance Cost (1% dari A)


Total Biaya Investasi
PPN 10 %
Total Biaya Investasi + PPN 10 %

Jumlah Harga

Biaya Operasional

Sumber: Hasil analisis, 2011

12.946.003.757,78
453.110.131,52
1.294.600.375,78
129.460.037,58
14.823.174.302,66
1.482.317.430,27
16.305.491.732,93
192.000.000,00

53

Tabel 4.13 Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir


NO
I

URAIAN PEKERJAAN

VOL.

SAT

H.SAT

JUMLAH

PEKERJAAN PERSIAPAN
1

Uitzet dan bouwplank

Pekerjaan Pembersihan

II

168,00

m1

30.000

5.040.000,00

1,00

Ls

125.000.000

125.000.000,00

15.382

37.914.653,41

PEKERJAAN STRUKTUR

BANGUNAN LANTAI I DAN IA


1

Galian

2.464,87

m3

Buang Hasil Galian

2.464,87

m3

11.532

28.424.898,14

Bore File

2.857,68

600.000

1.714.608.000,00

Bobok kepala tiang

54,00

Buah

49.425

2.668.950,00

urugan pasir di bawah poor


Lean Concrete di bawah poor

66,15

m3

114.396

7.567.295,40

5
6

16,54

m3

383.981

6.350.085,79

264,60

m3

1.963.285

519.485.211,00

20,65

m3

114.396

2.362.117,25

82,59

m3

269.970

22.298.010,17

Poor

8
9

urugan pasir bawah pondasi


Pasangan Batu Kosong

10

pasangan pondasi batu kali

162,24

m3

434.970

70.569.097,83

11

Sloof K 300

106,19

m3

3.522.799

374.095.889,65

12

urugan limestone

676,40

m3

135.000

91.313.460,00

39,79

m3

114.396

4.551.588,05

13
14

urugan pasir di bawah lantai


plat lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29

15

Kolom K 300

80,02

m3

3.741.908

299.408.918,30

16

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765,33

17

Dinding Beton K 300

35,99

m3

4.714.241

169.644.790,93

18

Ram K 300

17,92

m3

2.592.083

46.460.506,06

3,67

m3

2.468.880

9.052.810,18

19

Tangga K 300

20

Kolom Praktis 175

21

Pas. Bata

22

Pek. Aspal

0,29

m3

5.561.191

1.618.640,25

299,88

m2

119.227

35.753.792,76

1.554,21

m2

122.222

189.959.410,67

BANGUNAN LANTAI II DAN IIA


1

Kolom K 300

68,58

m3

3.741.908

256.636.215,68

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765,33

Plat Lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29

Ram K 300

23,90

m3

2.592.083

61.947.341,41

3,67

m3

2.592.083

9.504.567,00

Tangga K300

Kolom Praktis K 175

Pas. Bata

Pek. Aspal

Sumber: Hasil analisis, 2011

0,29

m3

5.561.191

1.618.640,25

299,88

m2

119.227

35.753.792,76

1.594,04

m2

122.222

194.827.658,67

54

Tabel 4.13 Lanjutan


NO

URAIAN PEKERJAAN

VOL.

SAT

H.SAT

JUMLAH

BANGUNAN LANTAI III DAN IIIA


1

Kolom K 300

68,58

m3

3.741.908

256.636.216

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765

Plat Lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084

Ram K 300

23,90

m3

2.592.083

61.947.341

3,67

m3

2.592.083

9.504.567

Tangga K300

Kolom Praktis K 175

Pas. Bata

Pek. Aspal

0,29

m3

5.561.191

1.618.640

299,88

m2

119.227

35.753.793

1.594,04

m2

122.222

194.827.659

BANGUNAN LANTAI IV DAN IVA


1

Kolom K 300

68,58

m3

3.741.908

256.636.215,68

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765,33

Plat Lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29

Ram K 300

23,90

m3

2.592.083

61.947.341,41

3,67

m3

2.592.083

9.504.567,00

Tangga K300

Kolom Praktis K 175

Pas. Bata

Pek. Aspal

0,29

m3

5.561.191

1.618.640,25

299,88

m2

119.227

35.753.792,76

1.594,04

m2

122.222

194.827.658,67

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29

17,92

m3

2.592.083

46.460.506,06

3,67

m3

2.592.083

9.504.567,00

BANGUNAN LANTAI V DAN VA


1

Plat Lantai K 300

Ram K 300

Tangga K 300

Kolom Praktis K 175

Pas. Bata

Pek. Aspal

III

1,08

m3

5.561.191

6.033.113,67

299,88

m2

119.227

35.753.792,76

1.554,21

m2

122.222

189.959.410,67

PEKERJAAN FINISING
1

plaster dinding

1.499,40

m2

22.000

32.986.800,00

acian dinding

1.499,40

m2

17.100

25.639.740,00

Pek Plamir dan Cat dinding ex dulux

1.499,40

m2

35.000

52.479.000,00

Paras ex. Palimanan

3.123,46

m2

225.000

702.777.600,00

m2

90.000

42.071.400,00

Pek. Marka Jalan

467,46

Pek. Pembatas Roda Mobil


Pek.Kusen Type 1

823,20

65.000

53.508.000,00

2,00

unit

500.000

1.000.000,00

Pek. Pintu Type 1

2,00

unit

700.000

1.400.000,00

Pek.Kusen Type 2

2,00

unit

750.000

1.500.000,00

10

Pek. Pintu Type 2

2,00

unit

1.500.000

3.000.000,00

11

Pek. Raling Tangga

31,80

135.000

4.293.135,00

Sumber: Hasil analisis, 2011

55

Tabel 4.13 Lanjutan


NO

URAIAN PEKERJAAN

IV

MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL


1

Mekanikal Ddan Elektrikal

VOL.

SAT

1,00

Ls

H.SAT

1.593.840.437

Total

JUMLAH

1.593.840.436,69

12.946.003.757,78

Sumber: Hasil analisis, 2011

4.8

Analisis Finansial
Evaluasi finansial dilakukan dengan maksud mengevaluasi kelayakan

proyek finansial. Metode yang digunakan adalah NPV, BCR, dan IRR.
Berdasarkan pengelolaan data Tabel Penentuan Tarif Parkir Rencana dan Tabel
Anggaran Biaya dengan kenaikan inflasi 7,1 % maka ditentukan NPV, BCR dan
IRR, rekapitulasi hasil analisis dapat dilihat pada Tabel 4.17 dan 4.18.

56

Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Gedung Parkir


No

Tahun

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Biaya Konstruksi

2011
220.000.000,00
2012
298.189.045,95
2013 18.131.358.054,62
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043

Sumber: Hasil analisis, 2011

Biaya Pemeliharaan Rutin

235.868.334,91
252.614.986,69
270.550.650,74
289.759.746,94
310.332.688,97
332.366.309,89
355.964.317,89
381.237.784,46
408.305.667,16
437.295.369,53
468.343.340,77
501.595.717,96
537.209.013,94
575.350.853,93
616.200.764,56
659.951.018,84
706.807.541,18
756.990.876,60
810.737.228,84
868.299.572,09
929.948.841,71
995.975.209,47
1.066.689.449,34
1.142.424.400,24
1.223.536.532,66
1.310.407.626,48
1.403.446.567,96
1.503.091.274,29
1.609.810.754,76
1.724.107.318,35

Total Biaya
220.000.000,00
298.189.046,00
18.131.358.055,00
235.868.335,00
252.614.987,00
270.550.651,00
289.759.747,00
310.332.689,00
332.366.310,00
355.964.318,00
381.237.784,00
408.305.667,00
437.295.370,00
468.343.341,00
501.595.718,00
537.209.014,00
575.350.854,00
616.200.765,00
659.951.019,00
706.807.541,00
756.990.877,00
810.737.229,00
868.299.572,00
929.948.842,00
995.975.209,00
1.066.689.449,00
1.142.424.400,00
1.223.536.533,00
1.310.407.626,00
1.403.446.568,00
1.503.091.274,00
1.609.810.755,00
1.724.107.318,00

Tabel 4.15 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Satu Rp 2.000,00 (dalam juta)
Pendapatan Gedung Parkir
Tahun

Lain
nya

Parkir

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042

2.705
2.781
4.289
4.396
4.479
4.565
4.656
6.335
6.440
6.490
6.535
6.583
9.949
10.028
10.111
10.199
10.291
13.850
13.984
14.083
14.092
14.101
20.282
20.295
20.308
20.320
20.333
28.306
28.324

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

2043

28.342

Investasi
Total

Konstruksi

220
298
18.131

IDC

40
54
3.264

Total

Pengeluaran Gedung Parkir


Operasional dan Pemeliharaan
Bunga
Pengembalian
Operasi
18%

Nilai sekarang DR 18 %
Total

260
352
21.395

2.705
2.781
4.289
4.396
4.479
4.565
4.656
6.335
6.440
6.490
6.535
6.583
9.949
10.028
10.111
10.199
10.291
13.850
13.984
14.083
14.092
14.101
20.282
20.295
20.308
20.320
20.333
28.306
28.324

734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734
734

3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961
3.961

236
253
271
290
310
332
356
381
408
437
468
502
537
575
616
660
707
757
811
868
930
996
1.067
1.142
1.224
1.310
1.403
1.503
1.610

4.931
4.948
4.966
4.985
5.005
5.027
5.051
5.076
5.103
5.132
5.163
5.197
5.232
5.270
5.311
5.355
5.402
5.452
5.506
5.563
5.625
5.691
5.762
5.837
5.919
6.005
6.098
6.198
6.305

28.342
339.109

734

3.961

1.724

6.419

Total
Pengeluaran

Net
Cashflow

DR

Pengeluaran

Manfaat

Rp

Rp

260
352
21.395
4.931
4.948
4.966
4.985
5.005
5.027
5.051
5.076
5.103
5.132
5.163
5.197
5.232
5.270
5.311
5.355
5.402
5.452
5.506
5.563
5.625
5.691
5.762
5.837
5.919
6.005
6.098
6.198
6.305

-260
-352
-21.395
-2.225
-2.167
-676
-588
-527
-462
-395
1.259
1.337
1.357
1.372
1.387
4.717
4.758
4.800
4.844
4.889
8.398
8.478
8.520
8.467
8.410
14.521
14.457
14.389
14.315
14.234
22.108
22.019

1,0000
0,8475
0,7182
0,6086
0,5158
0,4371
0,3704
0,3138
0,2660
0,2255
0,1911
0,1618
0,1372
0,1163
0,0985
0,0835
0,0708
0,0600
0,0508
0,0431
0,0365
0,0308
0,0262
0,0222
0,0186
0,0160
0,0125
0,0115
0,0097
0,0082
0,0070
0,0059

260
298
15.366
3.001
2.552
2.170
1.846
1.571
1.337
1.139
970
826
704
600
512
437
373
319
272
233
199
170
146
125
106
92
73
68
58
50
43
37

1.646
1.434
1.875
1.628
1.405
1.214
1.050
1.211
1.042
890
760
648
831
710
607
518
444
506
431
369
313
262
325
254
234
197
167
198
167

6.419
179.123

21.922

0,0059

38
35.991

167
21.502

Sumber : Hasil Analisis 2011


NPV=
BCR
IRR

57

-14.489
0,597
9,59%

Kumulatif
Manfaat

Kumulatif Biaya

2.705
5.486
9.775
14.171
18.650
23.215
27.871
34.206
40.646
47.136
53.671
60.254
70.203
80.231
90.342
100.541
110.832
124.681
138.665
152.748
166.840
180.941
201.223
221.518
241.826
262.146
282.479
310.785
339.109

260
612
22.007
26.937
31.885
36.851
41.835
46.841
51.868
56.919
61.995
67.099
72.231
77.394
82.591
87.823
93.093
98.405
103.760
109.161
114.613
120.119
125.682
131.307
136.998
142.760
148.597
154.516
160.521
166.620
172.818
179.123

367.451

185.542

58

Tabel 4.16 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Dua Rp. 3.500 (dalam juta
Pendapatan Gedung Parkir
Tahun

Investasi
Parkir

Lainnya

Total

Pengeluaran Gedung Parkir


Operasional dan Pemeliharaan
Bunga
Pengembalian
Operasi
18%

Nilai sekarang DR 18 %
Total

Total Pengeluaran

Net Cashflow

DR

Pengeluaran

Manfaat

Rp

Rp

Kumulatif
Manfaat

Kumulatif Biaya

Konstruksi

IDC

Total

2011

220

40

260

260

-260

1,0000

260

2012

298

54

352

352

-352

0,8475

298

612

18.131

3.264

21.395

-21.395
-196

0,7182
0,6086

15.366
3.001

2.881

4.734

22.007
26.937

260

2013
2014

4.734

0
0

4.734

734

3.961

236

4.931

21.395
4.931

2015

4.866

4.866

734

3.961

253

4.948

4.948

-82

0,5158

2.552

2.510

9.600

31.885

2016

7.149

7.149

734

3.961

271

4.966

4.966

2.183

0,4371

2.170

3.125

16.749

36.851

2017

7.327

7.327

734

3.961

290

4.985

4.985

2.343

0,3704

1.846

2.714

24.076

41.835

2018

7.464

7.464

734

3.961

310

5.005

5.005

2.459

0,3138

1.571

2.342

31.541

46.841

2019
2020

7.608
7.760

0
0

7.608
7.760

734
734

3.961
3.961

332
356

5.027
5.051

5.027
5.051

2.581
2.709

0,2660
0,2255

1.337
1.139

2.024
1.750

39.149
46.909

51.868
56.919

2021

11.086

11.086

734

3.961

381

5.076

5.076

6.010

0,1911

970

2.119

57.995

61.995

2022

11.270

11.270

734

3.961

408

5.103

5.103

6.167

0,1618

826

1.824

69.265

67.099

2023

11.357

11.357

734

3.961

437

5.132

5.132

6.225

0,1372

704

1.558

80.622

72.231

2024

11.436

11.436

734

3.961

468

5.163

5.163

6.273

0,1163

600

1.330

92.058

77.394

2025

11.520

11.520

734

3.961

502

5.197

5.197

6.324

0,0985

512

1.135

103.579

82.591

2026

16.582

16.582

734

3.961

537

5.232

5.232

11.350

0,0835

437

1.385

120.161

87.823

2027

16.713

16.713

734

3.961

575

5.270

5.270

11.443

0,0708

373

1.183

136.874

93.093

2028

16.852

16.852

734

3.961

616

5.311

5.311

11.541

0,0600

319

1.011

153.726

98.405

2029

16.998

16.998

734

3.961

660

5.355

5.355

11.643

0,0508

272

864

170.724

103.760

2030

17.151

17.151

734

3.961

707

5.402

5.402

11.750

0,0431

233

739

187.876

109.161

2031
2032

24.237
24.472

0
0

24.237
24.472

734
734

3.961
3.961

757
811

5.452
5.506

5.452
5.506

18.785
18.966

0,0365
0,0308

199
170

885
754

212.112
236.584

114.613
120.119

2033

24.646

24.646

734

3.961

868

5.563

5.563

19.082

0,0262

146

646

261.230

125.682

2034

24.661

24.661

734

3.961

930

5.625

5.625

19.036

0,0222

125

547

285.890

131.307

2035

24.676

24.676

734

3.961

996

5.691

5.691

18.985

0,0186

106

459

310.567

136.998

2036

35.274

35.274

734

3.961

1.067

5.762

5.762

29.512

0,0160

92

564

345.840

142.760

2037
2038

35.296
35.317

0
0

35.296
35.317

734
734

3.961
3.961

1.142
1.224

5.837
5.919

5.837
5.919

29.458
29.399

0,0125
0,0115

73
68

441
406

381.136
416.453

148.597
154.516

2039

35.339

35.339

734

3.961

1.310

6.005

6.005

29.334

0,0097

58

343

451.792

160.521

2040

35.361

35.361

734

3.961

1.403

6.098

6.098

29.263

0,0082

50

290

487.154

166.620

2041

49.536

49.536

734

3.961

1.503

6.198

6.198

43.338

0,0070

43

347

536.690

172.818

2042

49.567

49.567

734

3.961

1.610

6.305

6.305

43.262

0,0059

37

292

586.257

179.123

2043

49.598

49.598
635.855

734

3.961

1.724

6.419

6.419
179.123

43.179

0,0050

32
35.986

248
36.715

635.855

185.542

Sumber : Hasil Analisis 2011

NPV=
BCR
IRR

729,363
1,020
18,41%

Tabel 4.17 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu (dalam juta)
Hasil Analisisi
No
Uraian
(dalam juta)

A
1
2
3

Pembangunan
Study, DED, Pengawasan
Biaya Konstruksi
Biaya Operasional

453,11
12.946,00
192,00

B
1

Manfaat
Pendapatan Per Tahun

2.442,58

C
1

Indikator Penilaian
Bunga 18 %

NPV
BCR
IRR

-14.488,94
0,60
9,59%

Sumber : Hasil analisis 2011


Tabel 4.18 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua (dalam juta)
No

Uraian

Hasil Analisisi

A
1
2
3

Pembangunan
Study, DED, Pengawasan
Biaya Konstruksi
Biaya Operasional

453,11
12.946,00
192,00

B
1

Manfaat
Pendapatan Per Tahun

3.663,87

C
1

Indikator Penilaian
Bunga 18 %

NPV
BCR
IRR

729,36
1,020
18,41%

Sumber : Hasil analisis 2011


Dari rekapitulasi hasil analisis finansial untuk tarif alternatif satu dengan
tingkat suku bunga 18% per tahun menghasilkan NPV = -14..488.940.000, BCR =
0,60 dan IRR=9,59% . Sedangkan untuk alternatif dua dengan tingkat suku bunga
18% per tahun menghasilkan NPV = 729.360.000, BCR = 1,020 dan IRR 18,41
%.

59

60

4.9

Payback Period
Payback Period pada pembangunan gedung parkir Lokitasari digunakan

dengan mengacu pada asumsi bahwa komponen manfaat dan komponen biaya
yang dihasilkan dari suatu analisis kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan
kondisi cash flow. Dengan cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana
dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Payback
Period dilakukan setelah analisis NPV, BCR dan IRR dilakukan dan

menghasilkan nilai yang layak. Payback Period


alternatif dua dengan tarif Rp. 3.500

hanya dilakukan pada tarif

karena menghasilkan nilai NPV =

729.360.000, BCR = 1,020 dan IRR 18,41 %. Dari Gambar 4.4 dapat diketahui
payback period untuk alternatif kedua pada tahun 2022

Payback Period
Pada Tahun 2022

Gambar 4.4 Grafik Payback Period

61

4.10

Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas pembangunan gedung parkir Lokitasari dilakukan

untuk mengetahui sejauh mana dampak parameter parameter investasi. Analisis


sensitivitas pada pembangunan gedung parkir Lokitasari hanya dilakukan untuk
alternatif dua Dengan tarif sebesar Rp. 3.500 karena karena menghasilkan nilai
NPV = 2.002.060.000, BCR = 1,056 dan IRR 19,05 %.

Dari tabel cash flow Tabel 4.16 pada halaman 58 didapat data sebagai berikut
Investasi

= Rp 16.305.491.732,93

Annual Benefit

= Rp

4.274.515.000,00

Annual Cost

= Rp

192.000.000,00

Nilai Sisa

= Rp 450.312.817.738,00

Umur investasi

= 33 tahun terdiri dari 3 tahun pembangunan ditambah 30


Tahun umur bangunan

Suku Bunga

= 18 %

Rumus sensitivitas:
NPV = -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n)

Analisis sensitivitas investasinya:


NPV
0

= -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n)

= - I + 4.274.515.000 (5,528) + 450.312.817.738 (0,005)- 192.000.000 (5,528)

0 = -I + 24.818.482.254,19
I = Rp 24.818.482.254,19

62

Artinya investasi sensitif pada nilai Rp 24.818.482.254,19dimana jika biaya


investasi meningkat dari Rp 16.305.491.732,93 sampai Rp 24.818.482.254,19
investasi masih layak, namun jika kenaikan investasi telah melampaui nilai Rp
24.818.482.254,19 maka investasi dimaksud tidak layak lagi.

Analisis sensitivitas benefitnya:


NPV

= -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n)

0 = - 16.305.491.732,93+Ab (5,528)+450.312.817.738(0,005)192.000.000(5,528)
0 =5,528 Ab -15.115.246.044,24
Ab = Rp 2.734.454.844,55

Artinya annual benefit akan sensitif pada angka

Rp 2.734.454.844,55

jika

realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut maka investasi menjadi tidak layak
lagi.

Jadi,

penurunan

benefit

hanya

dibenarkan

sampai

angka

Rp

2.734.454.844,55 juta tersebut.

Analisis sensitivitas cost:


NPV

= -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) Ac(P/A,i,n)

0 =-16.305.491.732,93+4.274.515.000(5,528)+450.312.817.738(0,005)-Ac(5,528)
0 = 9.574.308.921,26 Ac(5,528)
Ac = Rp 1.732.060.155,45

63

Artinya operation cost akan sensitif pada nilai Rp. 1.732.060.155,45 apabila
peningkatan biaya operational melebihi angka diatas, investasi dinyatakan tidak
layak.

BAB V
SIMPULAN DAN SARAN

6.1

Simpulan
Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha

mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat


kelayakan proyek. Berdasarkan perhitungan analisis finansial yang telah
dilakukan pada gedung parkir Lokitasari maka didapatkan hasil sebagai berikut:
2. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir

alternatif satu sebesar Rp 2000 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis
finansial menunjukan:
a) Nilai Net Present Value (NVP) = -14..488.940.000 (NVP < 0)

Dengan mengacu kriteria metode Net Present Value (NPV), maka


investasi dikatakan layak jika NPV > 0, sedangkan jika

NPV < 0

maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka


pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri tidak layak
untuk dilaksanakan.
b) Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) = 0,6 (BCR < 1)

Dengan mengacu kriteria metode Benefit Cost Ratio (BCR) Suatu


investasi dikatakan layak bila BCR 1 . Sebaliknya bila BCR < 1
maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka
pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri tidak layak
untuk dilaksanakan.

64

65

c) Nilai Internal Rate of Return (IRR) =9,59%

Nilai IRR pembangunan gedung parkir Lokitasari dibawah dari tingkat


suku bunga maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar
Lokitasari tidak layak untuk dilaksanakan.
3. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir

alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis
investasi menunjukan:
a) Nilai Net Present Value (NVP) = 729.360.000 (NVP > 0)

Dengan mengacu kriteria metode Net Present Value (NPV), maka


investasi dikatakan layak jika NPV > 0, sedangkan jika

NPV < 0

maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka


pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasri layak untuk
dilaksanakan.
b) Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) = 1,020 (BCR >1)

Dengan mengacu kriteria metode Benefit Cost Ratio (BCR) Suatu


investasi dikatakan layak bila BCR 1 . Sebaliknya bila BCR < 1
maka investasi dikatakan tidak layak. Dari kriteria diatas maka
pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari layak untuk
dilaksanakan.
c) Nilai Internal Rate of Return (IRR) =18,41%

Nilai IRR pembangunan gedung parkir Lokitasari diatas dari tingkat


suku bunga maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar
Lokitasari layak untuk dilaksanakan.

66

d) Payback Period = tahun 2022

Dengan mengacu kriteria Metode Payback Period, maka proyek


dikategorikan sebagai proyek yang layak jika masa pemulihan modal
lebih pendek dari pada usia ekonomis proyek dan proyek
dikategorikan sebagai proyek yang tidak layak jika masa pemulihan
modal lebih lama dari pada usia ekonomis proyek yang bersangkuatan.
Umur ekonomis dari proyek pembangunan gedung parkir Lokitasari 30
tahun, maka pembangunan gedung parkir Lokitasri layak untuk
dilaksanakan.
4.

Sensitivitas Gedung parkir Lokitasari


Karena nilai-nilai parameter dalam studi kelayakan biasanya
diestimasikan besarnya, maka jelas nilai-nilai tersebut tidak bisa lepas dari
faktor kesalahan. Artinya, nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar
atau lebih kecil dari hasil estimasi yang diperoleh, atau berubah pada saat-saat
tertentu. Perubahan-perubahan yang terjadi pada nilai-nilai parameter
tentunya akan mengakibatkan perubahan-perubahan pula pada tingkat output
atau hasil yang ditunjukkan oleh suatu alternatif investasi.
Berdasarkan perhitungan analisis sensitivitas yang telah dilakukan
pada gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari maka didapatkan hasil
sebagai berikut:
a) Analisis sensitivitas investasi
Dari analisis sensitivitas investasi menghasilkan I (investasi) senilai
Rp 25.094.255.266,69. Artinya investasi sensitif pada nilai Rp

67

25.094.255.266,69, dimana jika biaya investasi meningkat dari Rp


16.305.491.732,93 sampai Rp 25.094.255.266,69 investasi masih
layak,

namun

jika

kenaikan

telah

melampaui

angka

Rp

25.094.255.266,69 maka investasi dimaksud tidak layak lagi.


b) Analisis sensitivitas benefit
Dari analisis sensitivitas benefitnya menghasilkan Ab (annual benefit)
senilai Rp 2.684.565.557,42. Annual benefit akan sensitif pada angka
Rp 2.684.565.557,42 jika realisasi benefit lebih kecil dari angka
tersebut maka investasi menjadi tidak layak lagi. Jadi, penurunan
benefit hanya dibenarkan sampai angka Rp 2.684.565.557,42 juta
tersebut.
c) Analisis sensitivitas cost
Dari analisis sensitivitas cost menghasilkan Ac (annual cost) senilai Rp
1.781.949.442,58. Artinya operation cost akan sensitif pada nilai
Rp. 1.781.949.442,58 apabila peningkatan biaya operational melebihi
angka diatas, investasi tidak layak.

6.2

Saran
Dengan telah dilakukan pra studi kelayakan ini, maka beberapa saran yang

diusulkan adalah sebagai berikut:


1.

Dilihat dari hasil analisis finansial sebaiknya pihak pengelola menggunakan


tarif parkir alternatif dua.

68

2.

Jika menggunakan tarif alternatif satu sebaiknya pembangunan gedung parkir


Lokitasari dibangun sepenuhnya oleh pemerintah kemudian dikelola oleh
perusahan daerah parkir.

69

DAFTAR PUSTAKA

Abubakar, I. Et al. 1998. Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas


Parkir, Direktorat Bina Sistem lalu Lintas dan Angkutan Kota Direktorat
Jenderal Perhubungan Darat, Jakarta
Balai Pendidikan Dan Pelatihan Perhubungan Darat. 2008. Modul Survai
Perparkiran, Jakarta
Departement Perhubungan. 1994. Keputusan Menteri Perhubungan No. KM. 4
Tahun 1994 tentang Tata Cara Parkir Kendaraan Motor di Jalan,
Jakarta.
Departemen Perhubungan. 1996. Keputusan Direktur Jendral Perhubungan Darat
Tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, Jakarta
Hermawati, P., 2005, Studi Kelayakan Pembangunan Jalan Alternatif DenpasarNusa Dua, Program Magister Program Studi Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Udayana, Denpasar
Giatman, M., 2006. Ekonomi Teknik, Pt Praja Grasindo Persada, Jakarta.
LPKM- ITB, 1997, Modul Pelatihan, Studi Kelayakan Proyek Transportasi,
Lembaga Pengabdian kepada Masyarakat ITB bekerjasama dengan
Kelompok Bidang Keahlian Rekayasa Transportasi Jurusan Teknik Sipil
ITB, Bandung.
Soeharto, I., 1997. Manajemen Proyek (Dari Konseptual Sampai Operasional),
Erlangga, Jakarta.

70

B
T
S

Gambar A.1 : Peta Pulau Bali


Tidak untuk diskalakan

Denpasar
Utara
Denpasar
Timur
Denpasar
Barat

Denpasar
Selatan
U

B
T
S

Gambar A.2 : Peta Kota Denpasar


Tidak untuk diskalakan

71

B
T
S

Gedung
Parkir

Jalan Hasanudin

Gambar A.3 : Lokasi Gedung Parkir


Tidak untuk diskalakan

72

Lampiran B.1 Data Survai Patroli Parkir


Waktu

Jl. Hasanudin
Angkutan Pribadi Angkutan Barang
Masuk
Keluar
Masuk
Keluar

Jl. Thamrin
Angkutan Pribadi Angkutan Barang
Masuk
Keluar
Masuk
Keluar

06.00 - 06.15
06.15 - 06.30
06.30 - 06.45
06.45 - 07.00
07.00 - 07.15
07.15 - 07.30
07.30 - 07.45
07.45 - 08.00
08.00 - 08.15
08.15 - 08.30
08.30 - 08.45
08.45 - 09.00

4
0
0
0
0
1
2
2
3
0
1
0

0
0
0
1
0
0
1
0
1
2
0
1

1
0
0
0
0
0
1
2
1
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
1
0
2
1
0

1
1
0
0
1
0
4
2
0
5
2
6

0
0
0
1
1
1
0
0
2
1
1
3

0
0
0
0
1
0
1
0
0
1
0
2

0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
1

11.00 - 11.15
11.15 - 11.30
11.30 - 11.45
11.45 - 12.00
12.00 - 12.15
12.15 - 12.30
12.30 - 12.45
12.45 - 13.00
13.00 - 13.15
13.15 - 13.30
13.30 - 13.45
13.45 - 14.00

18
0
6
6
5
8
7
8
5
6
10
1

0
0
1
6
6
2
1
9
5
3
4
6

5
0
3
0
2
1
3
1
1
0
1
0

0
0
0
6
0
0
3
0
1
2
1
0

20
1
9
5
9
11
3
6
8
4
4
1

0
0
9
6
10
3
8
5
8
1
4
6

3
0
4
4
1
2
1
1
1
4
5
3

0
0
3
3
1
2
3
1
0
1
1
2

16.00 - 16.15
16.15 - 16.30
16.30 - 16.45
16.45 - 17.00
17.00 - 17.15
17.15 - 17.30
17.30 - 17.45
17.45 - 18.00
18.00 - 18.15
18.15 - 18.30
18.30 - 18.45
18.45 - 19.00

23
5
2
7
6
4
6
13
5
8
10
9

0
5
5
3
3
4
6
6
4
4
10
2

3
0
2
0
1
1
0
1
0
0
0
0

0
0
1
2
1
0
0
1
1
1
0
0

16
2
7
5
5
5
7
3
3
2
5
2

0
0
3
6
8
5
9
1
8
3
1
4

6
0
0
1
2
0
1
1
0
0
0
0

0
0
2
1
0
3
2
0
1
0
0
1

21.00 - 21.15
21.15 - 21.30
21.30 - 21.45
21.45 - 22.00
22.00 - 22.15
22.15 - 22.30
22.30 - 22.45
22.45 - 23.00
23.00 - 23.15
23.15 - 23.30
23.30 - 23.45
23.45 - 24.00

10
1
2
1
0
0
0
0
0
0
0
0

0
4
4
0
0
0
2
0
0
0
0
0

2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0

19
5
6
7
3
0
1
2
4
4
4
0

0
2
12
5
8
5
2
1
1
2
2
2

1
1
1
1
0
0
0
0
1
0
0
0

0
0
1
1
1
0
1
0
0
0
0
1

73

Lampiran B.1 Lanjutan.... Data survai Patroli Parkir


Jl. Sulawesi
Angkutan Pribadi
Angkutan Barang

Jl. Kartini
Angkutan Pribadi
Angkutan Barang

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

06.00 - 06.15
06.15 - 06.30
06.30 - 06.45
06.45 - 07.00
07.00 - 07.15
07.15 - 07.30
07.30 - 07.45
07.45 - 08.00
08.00 - 08.15
08.15 - 08.30
08.30 - 08.45
08.45 - 09.00

9
3
0
0
0
0
4
7
4
0
7
2

0
0
4
4
2
2
0
0
3
5
3
7

5
4
4
3
6
2
2
5
1
2
2
1

0
4
4
4
8
3
2
2
1
3
0
3

15
0
0
1
0
1
2
0
2
0
3
2

10
0
0
1
1
1
0
4
1
1
1
2

13
0
0
0
0
0
1
1
1
1
0
0

0
0
0
6
1
0
1
0
1
0
1
3

11.00 - 11.15
11.15 - 11.30
11.30 - 11.45
11.45 - 12.00
12.00 - 12.15
12.15 - 12.30
12.30 - 12.45
12.45 - 13.00
13.00 - 13.15
13.15 - 13.30
13.30 - 13.45
13.45 - 14.00

21
9
7
0
3
7
5
7
3
7
0
0

0
15
3
2
3
0
4
5
3
7
6
2

1
0
3
0
2
0
0
2
0
0
0
0

0
0
2
0
1
0
0
1
0
1
1
0

38
0
3
2
4
5
4
0
2
2
0
1

0
29
1
2
4
4
2
3
2
1
3
0

11
0
1
1
1
0
0
3
0
1
0
1

4
5
1
0
2
1
0
1
1
0
0
0

16.00 - 16.15
16.15 - 16.30
16.30 - 16.45
16.45 - 17.00
17.00 - 17.15
17.15 - 17.30
17.30 - 17.45
17.45 - 18.00
18.00 - 18.15
18.15 - 18.30
18.30 - 18.45
18.45 - 19.00

16
3
4
9
0
6
4
6
1
3
1
3

0
5
4
4
3
10
5
4
6
3
2
3

4
0
0
0
1
0
1
0
1
0
0
2

0
1
0
0
0
2
1
0
1
0
0
0

29
0
1
0
1
6
0
0
0
2
1
1

1
16
1
4
2
3
1
1
4
3
0
1

15
0
0
2
0
0
4
0
0
0
1
3

9
3
0
0
1
0
0
1
0
2
1
2

21.00 - 21.15
21.15 - 21.30
21.30 - 21.45
21.45 - 22.00
22.00 - 22.15
22.15 - 22.30
22.30 - 22.45
22.45 - 23.00
23.00 - 23.15
23.15 - 23.30
23.30 - 23.45
23.45 - 24.00

4
1
1
0
0
0
0
1
1
0
1
2

0
1
1
2
0
0
1
0
0
0
0
0

3
0
0
1
0
0
0
2
0
0
0
0

0
0
1
0
0
1
0
0
3
0
0
0

3
0
1
0
1
0
1
0
0
0
1
0

0
2
0
1
0
1
0
0
1
0
0
0

2
0
0
0
0
0
1
1
0
1
0
0

0
0
1
0
0
1
0
0
1
1
0
0

Waktu

74

Lampiran B.1 Lanjutan ..... Data survai Patroli Parkir


Jl. Gajah Mada
Angkutan Pribadi
Angkutan Barang

Jl. Gn Kawi
Angkutan Pribadi
Angkutan Barang

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

06.00 - 06.15
06.15 - 06.30
06.30 - 06.45
06.45 - 07.00
07.00 - 07.15
07.15 - 07.30
07.30 - 07.45
07.45 - 08.00
08.00 - 08.15
08.15 - 08.30
08.30 - 08.45
08.45 - 09.00

15
1
0
1
7
3
5
4
4
3
5
6

0
6
8
1
1
3
3
3
1
3
2
6

21
3
2
1
0
0
0
0
3
1
0
2

0
3
6
10
1
2
1
0
0
2
0
0

9
1
2
0
1
3
1
1
0
0
0
0

0
0
4
1
1
1
4
1
2
0
1
0

22
0
4
1
1
3
3
1
6
5
3
2

0
1
2
1
8
3
4
3
1
2
4
3

11.00 - 11.15
11.15 - 11.30
11.30 - 11.45
11.45 - 12.00
12.00 - 12.15
12.15 - 12.30
12.30 - 12.45
12.45 - 13.00
13.00 - 13.15
13.15 - 13.30
13.30 - 13.45
13.45 - 14.00

31
9
7
10
9
14
9
14
8
9
9
2

0
7
16
5
11
8
12
13
9
7
4
7

4
2
5
6
3
4
1
2
2
4
3
2

0
1
2
4
5
1
4
1
4
1
6
1

12
5
1
2
1
5
0
4
2
2
2
3

0
3
7
2
0
2
5
0
1
5
4
3

16
5
7
2
2
2
6
3
0
0
2
2

0
9
3
4
2
3
1
5
0
3
0
1

16.00 - 16.15
16.15 - 16.30
16.30 - 16.45
16.45 - 17.00
17.00 - 17.15
17.15 - 17.30
17.30 - 17.45
17.45 - 18.00
18.00 - 18.15
18.15 - 18.30
18.30 - 18.45
18.45 - 19.00

29
11
7
7
9
6
7
7
8
5
5
4

0
5
8
11
9
10
9
9
4
8
7
4

9
3
3
2
4
2
2
1
0
1
0
1

0
1
3
3
5
1
4
1
3
1
3
0

13
3
1
5
3
2
2
2
2
1
1
1

0
3
2
1
5
4
3
3
2
6
0
0

34
9
0
2
1
3
2
4
2
0
0
0

0
7
2
0
11
2
9
7
2
2
2
2

21.00 - 21.15
21.15 - 21.30
21.30 - 21.45
21.45 - 22.00
22.00 - 22.15
22.15 - 22.30
22.30 - 22.45
22.45 - 23.00
23.00 - 23.15
23.15 - 23.30
23.30 - 23.45
23.45 - 24.00

20
7
7
5
3
6
5
1
4
4
2
2

0
8
7
8
9
2
3
2
3
6
3
6

3
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
1

0
1
0
1
0
0
0
1
0
0
0
0

6
2
1
0
0
3
2
0
0
0
0
2

0
1
3
2
1
0
2
1
0
0
0
1

18
2
1
2
0
1
3
1
0
1
1
1

0
0
0
1
0
0
2
1
0
0
0
1

Waktu

75

Lampiran B.1 Lanjutan...... Data survai Patroli Parkir


Jl. Kalimantan
Angkutan Pribadi
Angkutan Barang

Jl. Ternate
Angkutan Pribadi
Angkutan Barang

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

06.00 - 06.15
06.15 - 06.30
06.30 - 06.45
06.45 - 07.00
07.00 - 07.15
07.15 - 07.30
07.30 - 07.45
07.45 - 08.00
08.00 - 08.15
08.15 - 08.30
08.30 - 08.45
08.45 - 09.00

3
0
0
0
1
0
0
0
0
2
1
0

0
0
0
0
0
1
0
1
1
0
0
0

1
0
0
2
0
0
0
0
0
0
1
0

0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0

6
4
2
1
2
0
0
0
1
3
2
1

0
0
1
1
1
1
1
3
1
2
0
1

4
4
0
3
0
2
0
0
0
2
2
0

0
4
0
0
3
0
3
0
2
0
0
2

11.00 - 11.15
11.15 - 11.30
11.30 - 11.45
11.45 - 12.00
12.00 - 12.15
12.15 - 12.30
12.30 - 12.45
12.45 - 13.00
13.00 - 13.15
13.15 - 13.30
13.30 - 13.45
13.45 - 14.00

13
0
1
1
1
0
0
1
2
1
1
1

0
2
5
0
1
1
0
0
1
0
0
0

3
2
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0

0
0
3
0
0
0
0
0
0
0
1
0

6
0
0
2
2
1
2
1
1
0
2
0

0
0
1
2
1
1
1
3
1
2
0
1

5
0
1
2
1
3
2
1
1
1
2
1

0
2
1
0
2
2
1
1
2
0
0
2

16.00 - 16.15
16.15 - 16.30
16.30 - 16.45
16.45 - 17.00
17.00 - 17.15
17.15 - 17.30
17.30 - 17.45
17.45 - 18.00
18.00 - 18.15
18.15 - 18.30
18.30 - 18.45
18.45 - 19.00

11
1
1
2
0
1
1
0
0
0
4
0

0
1
1
2
3
2
1
2
0
1
0
4

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

2
0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
1
0
0
2
0
0
0
0

2
2
0
0
2
0
0
0
1
0
0
0

0
0
1
1
1
2
0
0
0
0
0
1

21.00 - 21.15
21.15 - 21.30
21.30 - 21.45
21.45 - 22.00
22.00 - 22.15
22.15 - 22.30
22.30 - 22.45
22.45 - 23.00
23.00 - 23.15
23.15 - 23.30
23.30 - 23.45
23.45 - 24.00

4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0

2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0

5
0
0
0
2
1
0
0
0
0
0
0

0
1
2
2
0
0
0
0
0
0
1
0

4
0
0
0
0
0
2
3
2
1
0
0

0
1
1
0
1
0
1
0
1
1
0
0

Waktu

76

Lampiran B.1 Lanjutan..... Data survai Patroli Parkir


Waktu

Jl. Gn Raung
Angkutan Pribadi
Angkutan Barang
Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

06.00 - 06.15
06.15 - 06.30
06.30 - 06.45
06.45 - 07.00
07.00 - 07.15
07.15 - 07.30
07.30 - 07.45
07.45 - 08.00
08.00 - 08.15
08.15 - 08.30
08.30 - 08.45
08.45 - 09.00

6
1
1
0
1
0
0
0
1
2
0
1

0
0
2
4
1
2
0
0
0
1
1
1

4
0
2
0
1
3
0
0
1
1
2
1

0
0
0
2
1
2
2
1
0
0
0
0

11.00 - 11.15
11.15 - 11.30
11.30 - 11.45
11.45 - 12.00
12.00 - 12.15
12.15 - 12.30
12.30 - 12.45
12.45 - 13.00
13.00 - 13.15
13.15 - 13.30
13.30 - 13.45
13.45 - 14.00

4
1
0
2
0
1
0
4
0
1
2
0

0
3
2
0
1
0
0
1
4
0
1
2

8
2
4
2
2
3
2
1
1
2
2
0

0
4
0
3
3
3
0
1
0
1
4
1

16.00 - 16.15
16.15 - 16.30
16.30 - 16.45
16.45 - 17.00
17.00 - 17.15
17.15 - 17.30
17.30 - 17.45
17.45 - 18.00
18.00 - 18.15
18.15 - 18.30
18.30 - 18.45
18.45 - 19.00

15
1
1
2
1
1
0
0
1
0
1
0

0
3
2
5
2
4
1
1
1
0
0
0

0
0
0
0
3
1
0
1
1
1
1
0

0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
0

21.00 - 21.15
21.15 - 21.30
21.30 - 21.45
21.45 - 22.00
22.00 - 22.15
22.15 - 22.30
22.30 - 22.45
22.45 - 23.00
23.00 - 23.15
23.15 - 23.30
23.30 - 23.45
23.45 - 24.00

3
3
1
0
1
1
2
1
1
2
0
0

1
1
0
3
2
0
0
4
1
0
1
2

5
1
1
0
0
0
1
1
1
2
1
0

0
0
0
0
1
0
0
0
2
1
1
2

Sumber: Data survai, 2009

77

Lampiran B.2 Data survai Patroli Parkir Jl Thamrin Selama 24 jam


Waktu

06.00 - 06.15
06.15 - 06.30
06.30 - 06.45
06.45 - 07.00
07.00 - 07.15
07.15 - 07.30
07.30 - 07.45
07.45 - 08.00
08.00 - 08.15
08.15 - 08.30
08.30 - 08.45
08.45 - 09.00
09.00 - 09.15
09.15 - 09.30
09.30 - 09.45
09.45 - 10.00
10.00 - 10.15
10.15 -10.30
10.30 - 10.45
10.45 - 11.00
11.00 - 11.15
11.15 - 11.30
11.30 - 11.45
11.45 - 12.00
12.00 - 12.15
12.15 - 12.30
12.30 - 12.45
12.45 - 13.00
13.00 - 13.15
13.15 - 13.30
13.30 - 13.45
13.45 - 14.00
14.00 - 14.15
14.15 - 14.30
14.30 - 14.45
14.45 -15.00
15.00 - 15.15
15.15 -15.30
15.30 - 15.45
15.45 - 16.00
16.00 - 16.15
16.15 - 16.30
16.30 - 16.45
16.45 - 17.00
17.00 - 17.15
17.15 - 17.30
17.30 - 17.45
17.45 - 18.00

Angkutan Pribadi
Masuk
Keluar
1
1
0
0
1
0
4
2
0
5
2
6
4
5
1
3
6
7
3
5
20
1
9
5
9
11
3
6
8
4
4
1
6
5
4
3
6
4
8
6
16
2
7
5
5
5
7
3

0
0
0
1
1
1
0
0
2
1
1
3
3
3
3
8
5
3
4
6
0
0
9
6
10
3
8
5
8
1
4
6
6
7
7
7
7
8
7
9
0
0
3
6
8
5
9
1

Sumber:Data survai , 2009

Jl. Thamrin 24 jam


Angkutan Barang
Waktu
Masuk
Keluar
0
0
0
0
1
0
1
0
0
1
0
2
3
1
2
0
4
1
0
4
3
0
4
4
1
2
1
1
1
4
5
3
2
3
0
3
2
1
4
2
6
0
0
1
2
0
1
1

0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
1
2
2
1
2
1
1
1
3
0
0
3
3
1
2
3
1
0
1
1
2
2
2
2
2
7
4
2
3
0
0
2
1
0
3
2
0

18.00 - 18.15
18.15 - 18.30
18.30 - 18.45
18.45 - 19.00
19.00 - 19.15
19.15 - 19.30
19.30 - 19.45
19.45 -19.00
20.00 - 19.15
20.15 -20.30
20.30 - 20.45
20.45 - 21.00
21.00 - 21.15
21.15 - 21.30
21.30 - 21.45
21.45 - 22.00
22.00 - 22.15
22.15 - 22.30
22.30 - 22.45
22.45 - 23.00
23.00 - 23.15
23.15 - 23.30
23.30 - 23.45
23.45 - 24.00
00.00 - 00.15
00.15 - 00.30
00.30 - 00.45
00.45 - 01.00
01.00 - 01.15
01.15 - 01.30
01.30 - 01.45
01.45 - 02.00
02.00 - 02.15
02.15 - 02.30
02.30 - 02.45
02.45 - 03.00
03.00 - 03.15
03.15 - 03.30
03.30 - 03.45
03.45 - 04.00
04.00 - 04.15
04.15 - 04.30
04.30 - 04.45
04.45 - 05.00
05.00 - 05.15
05.15 - 05.30
05.30 - 06.00
05.45 - 06.00

Angkutan Pribadi
Masuk
Keluar
3
2
5
2
4
2
6
5
7
3
4
4
19
5
6
7
3
0
1
2
4
4
4
0
1
0
1
0
1
0
1
1
0
0
1
1
0
0
0
0
1
1
1
1
1
0
1
0

8
3
1
4
7
4
6
4
8
6
7
5
0
2
12
5
8
5
2
1
1
2
2
2
6
6
7
3
3
3
1
1
0
1
0
1
0
1
1
0
1
1
0
0
0
1
1
0

Angkutan Barang
Masuk
Keluar
0
0
0
0
2
0
2
0
1
1
1
0
1
1
1
1
0
0
0
0
1
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
1
0
0
0
0
1
1
1
1
0
0

1
0
0
1
3
1
3
2
0
1
3
0
0
0
1
1
1
0
1
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
0
0
1
0
1
0
1
2
0

78

Lampiran C.1 Waktu Rata-Rata Lama Parkir


Semua Angkutan
Waktu

Jml. Interval
(X)

Jml. LV (Nx)

Lama Interval (i) jam

Rata - Rata lama Parkir


D = (X)*(Nx)*(i)/(Nt)

06.00 - 06.15
06.15 - 06.30

1
2

139
22

0,25
0,25

0,088
0,028

06.30 - 06.45
06.45 - 07.00
07.00 - 07.15
07.15 - 07.30
07.30 - 07.45
07.45 - 08.00
08.00 - 08.15
08.15 - 08.30
08.30 - 08.45
08.45 - 09.00

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

17
13
22
18
26
25
28
28
31
26

0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25

0,032
0,033
0,070
0,068
0,115
0,127
0,159
0,177
0,216
0,197

Volume Total
11.00 - 11.15
11.15 - 11.30
11.30 - 11.45
11.45 - 12.00
12.00 - 12.15
12.15 - 12.30
12.30 - 12.45
12.45 - 13.00
13.00 - 13.15
13.15 - 13.30
13.30 - 13.45
13.45 - 14.00

395
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Volume Total
16.00 - 16.15
16.15 - 16.30
16.30 - 16.45
16.45 - 17.00
17.00 - 17.15
17.15 - 17.30
17.30 - 17.45
17.45 - 18.00
18.00 - 18.15
18.15 - 18.30
18.30 - 18.45
18.45 - 19.00

0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25

728
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Volume Total
21.00 - 21.15
21.15 - 21.30
21.30 - 21.45
21.45 - 22.00
22.00 - 22.15
22.15 - 22.30
22.30 - 22.45
22.45 - 23.00
23.00 - 23.15
23.15 - 23.30
23.30 - 23.45
23.45 - 24.00

219
36
62
47
49
67
45
59
37
44
45
18

1,311

227
40
30
44
40
38
37
39
25
23
30
26

1,230
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25

599
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Volume Total

Sumber: Hasil analisis, 2011

114
23
22
17
10
13
19
13
14
15
10
8
278

0,075
0,025
0,064
0,065
0,084
0,138
0,108
0,162
0,114
0,151
0,170
0,074

0,095
0,033
0,038
0,073
0,083
0,095
0,108
0,130
0,094
0,096
0,138
0,130
1,114

0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25
0,25

0,103
0,041
0,059
0,061
0,045
0,070
0,120
0,094
0,113
0,135
0,099
0,086
1,026

79

Lampiran C.2 Kapasitas Gedung Parkir


No

Waktu

1
2
3
4
5
6
7
8

06.00
09.00
11.00
14.00
16.00
19.00
21.00
24.00

Lama Rata Rata


Parkir

Jumlah
Petak

Kapasitas

jumlah
jam

(Jam/Kendaraan)

(Petak)

(Kendaraan/Jam)

(jam)

Kapasitas
Kendaraan Per
Periode waktu
(Kendaraan)

1,311
1,311
1,230
1,230
1,114
1,114
1,026
1,311

299
299
299
299
299
299
299
299

228
228
243
243
268
268
291
228

3
2
3
2
3
2
3
6

684
456
729
486
804
536
873
1368

09.00
11.00
14.00
16.00
19.00
21.00
24.00
06.00

5936

Sumber: Hasil analisis, 2011

80

Lampiran D1 Daftar Satuan Upah dan Bahan

A
1
2
3
4
5
6
9
10

NAMA BARANG / BAHAN /


TENAGA
TENAGA
Tukang kayu
Kepala tukang kayu
Tukang batu
Kepala tukang batu
Tukang besi
Kepala tukang besi
Pekerja
Mandor

B
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
C
1
2
3
4
5
6
7
8
9

NO.

SATUAN

HARGA

hari
hari
hari
hari
hari
hari
hari
hari

60.000,00
65.000,00
60.000,00
65.000,00
60.000,00
65.000,00
54.000,00
70.000,00

BAHAN
Kayu Meranti Balok
Kayu Meranti Papan
Kayu Kamper Balok
Kayu Kamper Papan
Paku biasa
Batu Kali
Kerikil
Kerikil Beton
Pasir pasang
Pasir urug
Pasir beton
Portland Cement 50 kg
Portland Cement
Besi beton polos/ulir
Kawat beton
Ready Mix K-225
Ready Mix K-300
Bata merah
Plywood 12 mm

m3
m3
m4
m5
kg
m3
m3
m3
m3
m3
m3
zak
kg
kg
kg
m3
m3
bh
lbr

2.468.700,00
2.468.700,00
4.293.300,00
4.293.300,00
11.800,00
100.000,00
91.200,00
102.000,00
123.400,00
102.000,00
118.100,00
52.600,00
1.100,00
8.000,00
14.000,00
590.300,00
660.100,00
800,00
153.500,00

ALAT
Concrete mixer
Concrete vibrator
Concrete Pump
Bar bending
Bar cutter
Dump Truck
Stamper hand
Excavator
Sewa scafolding

jam
jam
jam
jam
jam
jam
jam
jam
m2

26.833,00
16.100,00
24.150,00
8.050,00
16.100,00
91.233,00
3.113,00
295.092,00
16.100,00

Sumber: Hasil analisis, 2011

81

ANALISA SATUAN PEKERJAAN


No.

Macam Pekerjaan

Upah

Bahan

Jumlah

(2)

(3)

(4)

(5)

(1)
B
1

PEKERJAAN TANAH
1,000

m3

Galian tanah

0,010

org

Pekerja

0,001

org

Mandor

0,050

jam

Excavator

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

54.000,00

555,34

70.000,00

71,99

295.092,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

14.754,60
627,32

14.754,60

DIBULATKAN

1,000

m3

Buang Tanah Galian

0,021

org

Pekerja

0,014

org

Mandor

0,104

jam

Dump Truck

15.382,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

54.000,00

1.119,64

70.000,00

953,92

91.233,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

9.458,13
2.073,56

9.458,13

DIBULATKAN

1,000

m3

Urug pasir

1,030

m3

Pasir urug

0,450

jam

Hand stamper

0,126

org

Pekerja

0,016

org

Mandor

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

102.000,00

105.060,00

3.113,00

1.400,85

54.000,00

6.824,13

70.000,00

1.110,90
7.935,03

106.460,85

DIBULATKAN

114.395,88
114.396,00

PEKERJAAN BETON

1,000

bh

Bobok kepala tiang

0,549

org

Pekerja

0,282

org

Mandor

@
Rp.
@
Rp.

54.000,00

29.655,18

70.000,00

19.769,90

JUMLAH ( BELUM PPN )

49.425,08

DIBULATKAN

11.531,68
11.532,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

15.381,92

1,000

m3

Membuat beton lantai kerja

183,980

kg

PC

0,333

m3

Pasir beton

0,555

Kerikil beton

0,250

jam

Concrete vibrator

0,500

jam

Concrete mixer

0,341

org

Tukang batu

0,227

org

Kepala tukang batu

0,455

org

Pekerja

0,120

org

Mandor
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

49.425,08
49.425,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

1.100,00

202.378,14

118.100,00

39.327,30

102.000,00

56.610,00

16.100,00

4.025,00

26.833,00

13.416,50

60.000,00

20.460,42

65.000,00

14.776,97

54.000,00

24.552,50

70.000,00

8.434,24
68.224,13

315.756,94

383.981,07
383.981,00

82

Lampiran D2 Analisa Harga


ANALISA SATUAN PEKERJAAN
No.

Macam Pekerjaan

Upah

Bahan

Jumlah

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1,000

m3

Membuat beton K-175

215,850

kg

PC

0,560

m3

Pasir beton

0,820

m3

Kerikil beton

0,250

jam

Concrete Vibrator

0,500

jam

Concrete mixer

org

Tukang batu

org

Kepala tukang batu

org

Pekerja

org

Mandor

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

1.100,00

237.434,78

118.100,00

66.136,00

102.000,00

83.640,00

16.100,00

4.025,00

26.833,00

13.416,50

60.000,00

65.000,00

54.000,00

70.000,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

404.652,28

DIBULATKAN
7

1,000

m3

Membuat beton ready mix K-300

1,030

m3

Beton Ready Mix K-300

0,454

jam

Concrete Vibrator

1,000

jam

Concrete Pump

0,275

org

Tukang batu

0,100

org

Kepala tukang batu

0,400

org

Pekerja

0,077

org

Mandor

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

660.100,00

679.903,00

16.100,00

7.309,40

24.150,00

24.150,00

60.000,00

16.500,00

65.000,00

6.500,00

54.000,00

21.600,00

70.000,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

5.400,00
50.000,00

711.362,40

DIBULATKAN
8

1,000

kg

Pembesian dengan besi polos/ulir

1,0300

kg

Besi beton polos/ulir

0,0200

kg

Kawat beton

0,0045

org

Tukang besi

0,0015

org

Kepala tukang besi

0,0064

org

Pekerja

0,0020

org

Mandor

0,0030

jam

Bar cutter

0,0030

jam

Bar bending

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

8.000,00

8.240,00

14.000,00

280,00

60.000,00

270,00

65.000,00

97,50

54.000,00

345,60

70.000,00

142,80

16.100,00

48,30

8.050,00

24,15
855,90

8.592,45

DIBULATKAN
1,000

kg

1,0300

kg

0,0200

kg

0,0030

jam

0,0030

jam

Pembesian dengan besi polos utk kolom praktis


@
Besi beton polos/ulir
Rp.
@
Kawat beton
Rp.
@
Bar cutter
Rp.
@
Bar bending
Rp.
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

761.362,40
761.362,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

404.652,28
404.652,00

9.448,35
9.448,00

8.000,00

8.240,00

14.000,00

280,00

16.100,00

48,30

8.050,00

24,15
-

8.592,45

8.592,45
8.592,00

83

Lampiran D2 Analisa Harga


ANALISA SATUAN PEKERJAAN
No.

Macam Pekerjaan

Upah

Bahan

Jumlah

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

10

11

12

13

14

1,000

m2

Memasang bekisting untuk pondasi

0,010

m3

Kayu Meranti

0,217

kg

Paku

0,115

lbr

Plywood 12 mm

0,140

org

Tukang kayu

0,030

org

Kep. Tk. Kayu

0,250

org

Pekerja

0,020

org

Mandor
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

1,000

m2
3

Kayu Meranti

0,250

kg

Paku

0,115

lbr

Plywood 12 mm

0,140

org

Tukang kayu

0,030

org

Kep. Tk. Kayu

0,250

org

Pekerja

0,020

org

Mandor
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

m2
3

2.468.700,00

24.687,00

11.800,00

2.557,06

153.500,00

17.652,50

60.000,00

8.400,00

65.000,00

1.950,00

54.000,00

13.500,00

70.000,00

1.400,00
25.250,00

44.896,56

70.146,56
70.147,00

Memasang bekisting untuk sloof

0,012

1,000

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

2.468.700,00

30.150,23

11.800,00

2.950,00

153.500,00
60.000,00

17.652,50
8.400,00

65.000,00

1.950,00

54.000,00

13.500,00

70.000,00

1.400,00
25.250,00

50.752,73

76.002,73
76.003,00

Memasang bekisting untuk kolom

0,020

Kayu Meranti

0,115

lbr

Plywood 12 mm

0,250

kg

Paku

0,140

org

Tukang kayu

0,030

org

Kep. Tk. Kayu

0,250

org

Pekerja

0,020

org

Mandor
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

1,000

m2

Memasang bekisting untuk kolom praktis

0,025

m3

Kayu Meranti

0,100

kg

Paku
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

1,000

m2

Memasang bekisting untuk balok

0,022

m3

Kayu Meranti

0,115

lbr

Plywood 12 mm

0,270

kg

Paku

0,140

org

Tukang kayu

0,030

org

Kep. Tk. Kayu

0,250

org

Pekerja

0,020

org

Mandor
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

@
Rp.
@
Rp.

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

2.468.700,00

48.448,24

153.500,00

17.652,50

11.800,00

2.950,00

60.000,00

8.400,00

65.000,00

1.950,00

54.000,00

13.500,00

70.000,00

1.400,00
25.250,00

69.050,74

2.468.700,00

61.717,50

11.800,00

1.180,00
62.897,50

2.468.700,00

53.367,12

153.500,00

17.652,50

11.800,00
60.000,00

94.300,74
94.301,00

62.897,50
62.898,00

3.186,00
8.400,00

65.000,00

1.950,00

54.000,00

13.500,00

70.000,00

1.400,00
25.250,00

74.205,62

99.455,62
99.456,00

84

Lampiran D2 Analisa Harga


ANALISA SATUAN PEKERJAAN
Macam Pekerjaan

No.
(1)

(2)
m2

Memasang bekisting untuk plat

0,022

m3

Kayu Meranti

0,115

lbr

Plywood 12 mm

15

1,000

0,250

kg

Paku

0,140

org

Tukang kayu

0,030

org

Kep. Tk. Kayu

0,250

org

Pekerja

0,020

org

Mandor

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

1,000

m2
3

Kayu Meranti

0,115

lbr

Plywood 12 mm

0,250

kg

Paku biasa

0,140

org

Tukang kayu

0,030

org

Kep. Tk. Kayu

0,250

org

Pekerja

0,020

org

Mandor

m2

Memasang bekisting untuk tangga

0,021

m3

Kayu Meranti

0,115

lbr

Plywood 12 mm

0,250

kg

Paku

0,140

org

Tukang kayu

0,030

org

Kep. Tk. Kayu

0,250

org

Pekerja

0,020

org

Mandor

53.602,88
17.652,50

11.800,00

1,000

m3

Poer 6 BP K-300

1,030

m3

Beton Ready Mix K-300

99,179

kg

Pembesian

3,450

m2

Bekesting poer
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

19

1,000

2.951,06

60.000,00

8.400,00

65.000,00

1.950,00

54.000,00

13.500,00

70.000,00

1.400,00
25.250,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

74.206,45

2.468.700,00

52.369,03

153.500,00

17.652,50

11.800,00

2.950,00

60.000,00

8.400,00

65.000,00

1.950,00

54.000,00

13.500,00

70.000,00

1.400,00
25.250,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

m3

Sloof 300x600 K-300

1,030

m3

Beton Ready Mix K-300

222,818

kg

Pembesian

8,333

m2

Bekesting sloof
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

72.971,53

2.468.700,00

52.369,03

153.500,00

17.652,50

11.800,00

2.950,00

60.000,00

8.400,00

65.000,00

1.950,00

54.000,00

13.500,00

70.000,00

99.456,45
99.456,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

72.971,53

761.362,40

784.203,28

9.448,35

937.075,88

70.146,56
-

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

98.221,53
98.222,00

1.400,00
25.250,00

JUMLAH ( BELUM PPN )


DIBULATKAN
18

(5)

153.500,00

JUMLAH ( BELUM PPN )


DIBULATKAN
1,000

Jumlah

(4)

Memasang bekisting untuk dinding

0,021

17

Bahan

(3)

2.468.700,00

JUMLAH ( BELUM PPN )


DIBULATKAN
16

Upah

242.005,63
1.963.284,79

761.362,40

784.203,28

9.448,35

2.105.265,35

76.002,73
-

633.330,77
3.522.799,40

98.221,53
98.222,00

1.963.284,79
1.963.285,00

3.522.799,40
3.522.799,00

85

Lampiran D2 Analisa Harga


ANALISA SATUAN PEKERJAAN
No.

Macam Pekerjaan

Upah

Bahan

Jumlah

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

20

1,000

m3

Sloof 300x700 K-300

1,030

m3

Beton Ready Mix K-300

211,559

kg

Pembesian

8,095

m2

Bekesting sloof

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

761.362,40

784.203,28

9.448,35

1.998.885,75

76.002,73

615.242,12

JUMLAH ( BELUM PPN )

3.398.331,15

DIBULATKAN

21

1,000

m3

Dinding beton d = 150 mm K-300

1,030

m3

Beton Ready Mix K-300

311,993

kg

Pembesian

10,000

m2

Bekesting dinding

3.398.331,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

761.362,40

784.203,28

9.448,35

2.947.822,58

98.221,53

982.215,27

JUMLAH ( BELUM PPN )

4.714.241,12

DIBULATKAN

22

1,000

m3

Plat Lantai d = 150 mm

1,000

m3

Beton Ready Mix K-300

123,582

kg

Pembesian

6,667

m2

Bekesting Plat Lantai

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

761.362,40

761.362,40

9.448,35

1.167.644,39

99.456,45

663.076,12
-

2.592.082,91

DIBULATKAN

1,000

m3

Beton Tangga

1,030

m3

Beton Ready Mix K-300

126,326

kg

Pembesian

5,000

m2

Bekesting tangga

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

761.362,40

784.203,28

9.448,35

1.193.569,09

98.221,53

491.107,63
-

2.468.880,00

DIBULATKAN
1,000

m3

Kolom Praktis K175 12x12

1,000

m3

Beton K175

273,332

kg

Pembesian

20,000

m2

Bekesting kolom praktis

8,000

org

Tukang batu

6,000

org

Kepala tukang batu

10,000

org

Pekerja

2,000

org

Mandor

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

404.652,28

404.652,28

8.592,45

2.348.588,97

62.897,50

1.257.950,00

60.000,00

480.000,00

65.000,00

390.000,00

54.000,00

540.000,00

70.000,00

140.000,00
1.550.000

4.011.191,25

DIBULATKAN

1,000

m3

Kolom type KA1 600x600 mm K-300

1,030

m3

Beton Ready Mix K-300

246,498

kg

Pembesian

6,667

m2

Bekesting kolom
JUMLAH ( BELUM PPN )
DIBULATKAN

2.468.880,00
2.468.880,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

25

2.592.082,91
2.592.083,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

24

4.714.241,12
4.714.241,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

23

3.398.331,15

5.561.191,25
5.561.191,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

761.362,40

784.203,28

9.448,35

2.329.002,03

94.300,74

628.703,02
-

3.741.908,32

3.741.908,32
3.741.908,00

86

Lampiran D2 Analisa Harga


ANALISA SATUAN PEKERJAAN
No.

Macam Pekerjaan

Upah

Bahan

Jumlah

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

26

1,000

m3

Balok 300x500 mm K-300

1,000

m3

Beton Ready Mix K-300

223,815

kg

Pembesian

8,667

m2

Bekesting balok

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

761.362,40

761.362,40

9.448,35

2.114.686,91

99.455,62

JUMLAH ( BELUM PPN )

861.982,87
-

3.738.032,18

DIBULATKAN

27

1,000

m3

Pasangan Batu Bata

16,500

kg

PC

0,065

m3

Pasir beton

60,000

Buah

0,350

org

Tukang

0,400

org

Pekerja

0,040

org

Mandor

Bata

3.738.032,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

1.100,00

18.150,00

118.100,00

7.676,50

800,00

48.000,00

60.000,00

21.000,00

54.000,00

21.600,00

70.000,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

2.800,00
45.400,00

73.826,50

DIBULATKAN

28

1,000

m3

Pasangan Batu Kosong

150,0

kg

PC

0,700

m3

Pasir beton

1,100

m3

batu kali

0,600

org

Tukang

0,700

org

Pekerja

0,050

org

Mandor

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

1.100,00

165.000,00

118.100,00

82.670,00

100.000,00

110.000,00

60.000,00

36.000,00

54.000,00

37.800,00

70.000,00

3.500,00
77.300,00

357.670,00

DIBULATKAN

m3

Pasangan Batu Kosong

kg

PC

0,700

m3

Pasir beton

1,100

m3

batu kali

0,600

org

Tukang

0,700

org

Pekerja

0,050

org

Mandor

1,000

JUMLAH ( BELUM PPN )


DIBULATKAN

119.226,50
119.227,00

JUMLAH ( BELUM PPN )

29

3.738.032,18

434.970,00
434.970,00

@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.
@
Rp.

1.100,00

118.100,00

82.670,00

100.000,00

110.000,00

60.000,00

36.000,00

54.000,00

37.800,00

70.000,00

3.500,00
77.300,00

192.670,00

269.970,00
269.970,00