300 New Jersey Avenue, NW Suite 800 Washington, DC 20001

Telephone 202.872.1260 Facsimile 202.466.3509 Website brt.org

Chairman W. James McNerney, Jr. The Boeing Company President John Engler Business Roundtable

Executive Committee Ajay Banga MasterCard Incorporated Ursula M. Burns Xerox Corporation Kenneth I. Chenault American Express Company David M. Cote Honeywell International, Inc. Alexander M. Cutler Eaton Corporation James Dimon JPMorgan Chase & Co. Michael T. Duke Wal-Mart Stores, Inc. Jeffrey R. Immelt General Electric Company Andrew N. Liveris The Dow Chemical Company Gary W. Loveman Caesars Entertainment Corporation Robert A. McDonald The Procter & Gamble Company Harold McGraw III The McGraw-Hill Companies Douglas R. Oberhelman Caterpillar Inc. Edward B. Rust, Jr. State Farm Insurance Companies Randall L. Stephenson AT&T Inc. Rex W. Tillerson Exxon Mobil Corporation

November 2, 2012    The Honorable Richard Cordray  Director  Bureau of Consumer Financial Protection  1700 G St., NW  Washington, DC 20552    Re: Ability‐to‐Repay Proposed Rule, Docket No. R‐1417 and RIN No. 7100‐AD75    Dear Director Cordray:      The Business Roundtable (“BRT”) is an association of chief executive officers  of leading U.S. companies with more than $7.3 trillion in annual revenues and nearly  16  million  employees.  Although  the  formal  comment  period  for  the  proposed  rule  has ended,1 we nonetheless write to share our views on the definition of “Qualified  Mortgage” (QM) in the forthcoming “ability‐to‐repay” final rule.  In this regard, we  wish  to  share  the  combined  perspectives  of  CEOs  at  key  companies  because,  as  proposed, the new mandate would apply to all mortgage transactions going forward  (beginning  in  January  2013)  and  would  have  a  substantial  impact  on  mortgage  underwriting and credit availability.  Accordingly, our members — which represent  all  sectors  of  the  U.S.  economy  —  have  a  tremendous  interest  in  ensuring  that  consumers have access to affordable credit, which supports both a robust housing  recovery and overall economic growth.      Specifically, we urge the Consumer Financial Protection Bureau (“CFPB”) to  issue  a  final  rule  that  includes  the  following:  (1)  a  broad  definition  of  the  term  “Qualified  Mortgage”  with  objective,  bright‐line  underwriting  standards;  (2)  a  stronger  safe  harbor  for  such  mortgages;  (3)  a  reinstatement  of  the  affiliate  exemption  from  points  and  fees;  and  (4)  harmonization  of  the  QM  definition  with  the  Qualified  Residential  Mortgages  (QRM)  definition.  Moreover,  these  policies  should be  coordinated with other related  mandates, reforms and programs that— when  combined—will  greatly  impact  credit  availability  and  costs,  as  well  as  the  future of housing finance.      BRT members believe that the “ability‐to‐repay” final rule must be precisely  calibrated  to  protect  consumers  from  irresponsible  lending  while  avoiding  serious  disruptions  in  mortgage  credit,  particularly  for  certain  borrowers  and  underserved  communities.    Although  many  economists  see  some  communities  recovery  in  the 


 On May 11, 2011, the Federal Reserve Board issued a proposed rule to implement the ability to repay  requirements for residential loans as mandated by Sections 1411, 1412 and portions of 1414 of the  Dodd‐Frank Act. Under the Dodd‐Frank Act, jurisdiction over the proposed rule was transferred to the  CFPB, which re‐opened the comment period until July 9, 2012. 

The Honorable Richard Cordray  November 2, 2012 

housing  market,  lending  is  still  largely  restrained.    The  Dodd‐Frank  Wall  Street  Reform  and  Consumer  Protection  Act  (the  “Dodd‐Frank  Act”),  together  with  the  proposed  rule,  present  CFPB  with  an  opportunity to help facilitate a stable mortgage finance market.  Conversely, a narrow or ambiguous QM  definition without a safe harbor rule, and with a points and fees cap that includes affiliate fees, could  further undermine the housing and mortgage markets to the detriment of consumers and threaten the  nation’s economic recovery.      We  offer  the  following  principles  to  ensure  credit  availability  for  qualified  borrowers,  instill  confidence, and ultimately, help restore the market:    I. Principles to Inform the Ability‐to‐Repay Rule    1) The Qualified Mortgage definition should be broadly defined to ensure credit availability.      The  first  step  in  restoring  the  housing  market  to  full  health  is  to  provide  certainty  and  consistency for all participants.  As you know, the Dodd‐Frank Act establishes the QM as a standard by  which a creditor may presume a borrower’s ability to repay.  As a practical matter, lending outside the  QM context will be severely constrained, as any violation could bring liability to lenders and also repel  investors  that  provide  capital  to  fund  the  $9.7  trillion  mortgage  market  and  support  the  $16.4  trillion  real estate market.      Accordingly, the definition of QM should encompass the vast majority of safe, high quality  lending being done today.  Objective, bright‐line underwriting standards could be determined using  widely accepted, existing standards such as Fannie Mae’s Desktop Underwriter, Freddie Mac’s Loan  Prospector, or the Federal Housing Administration’s Handbook on Mortgage Credit Analysis for  Mortgage Insurance on One‐to‐Four Unit Mortgage Loans.  Certainty will reduce compliance costs and  litigation risk, allowing lenders to provide loans to consumers at lower costs than they could if the rules  were ambiguous and the QM definition included only a narrow class of mortgages.    2) The final rule should include a full safe harbor that provides legal certainty to consumers, lenders  and investors.       The  proposed  rule  sets  forth  two  alternatives  for  affording  legal  protections  to  lenders  and  purchasers pursuant to the QM provisions: (1) safe harbor protection; and (2) a rebuttable presumption  of compliance with the “ability‐to‐repay” requirements.  BRT believes CFPB should adopt and strengthen  the safe harbor protection alternative.      The practical effects of the two alternatives differ significantly.  A rebuttable presumption would  invite uncertainty by allowing for the introduction of evidence and argument, including about standards  or  factors  not  explicitly  listed  in  the  statute  or  regulation.    Although  a  lender  could  establish  that  its  conduct  met  the  presumption under  the test provided, another  party could attempt to show that  the  presumption  should  be  overridden  by  reference  to  some  other  set  of  facts,  additional  evidence,  or  policy considerations.  The level of proof that courts require will inevitably vary, and the judicial disarray  in  the  application  of  a  rebuttable  presumption  standard  would  leave  lenders  and  secondary  market  participants with significant uncertainty about what actions are needed to avoid costly litigation.  The  


The Honorable Richard Cordray  November 2, 2012 

result  of  such  uncertainty  would  be  less  credit  available  to  otherwise  creditworthy,  moderate‐income  borrowers.  Such a result would stand in stark contrast to what Congress intended in passing the Dodd  Frank Act.  Conversely, a safe harbor would afford protection from liability through a test that could be  followed  and  relied‐upon  and  thus  provide  certainty  necessary  for  an  efficient  and  well‐functioning  housing market.      A  safe  harbor  should  include  the  general  “ability‐to‐repay”  criteria  in  the  form  of  objective,  bright‐line  underwriting  standards.    While  the  Federal  Reserve  Board  decided  not  to  include  consideration of a borrower’s debt‐to‐income (DTI) ratio or residual income in the safe harbor proposal,  we  believe  these  considerations  should  be  included.    The  final  rule  should  provide  lenders  with  the  discretion to adapt DTI or residual income requirements, based on changing markets, and not impose a  rigid standard that arbitrarily excludes creditworthy borrowers.   It is crucial that the CFPB grant lenders  an unambiguous safe harbor for QM to ensure that responsibly underwritten loans are broadly available  to qualified borrowers and that there is a liquid secondary market to help consumers obtain affordable  mortgages.     3) The final rule should restore the affiliate exemption from points and fees caps.    The Dodd‐Frank Act provides that a QM cannot carry points and fees that exceed three percent of  the loan amount.  Bills that preceded the final legislation excluded certain charges imposed by lenders’  affiliates from the definition of “points and fees.” BRT supports reinstating the affiliate exemption from  the  points  and  fees  definition.    The  exemption  provides  consumer  choice  and  may  avoid  unintended  consequences.    Language  from  H.R.  4323,  the  Consumer  Mortgage  Choice  Act,  excludes  the  affiliated  charges.     Importantly, since the housing collapse and subsequent economic recession, mortgage financing has  become unstable and uncertain.  This fragile state makes affiliate relationships even more critical as they  establish accountability between the companies, which leads to well‐coordinated, efficient transactions  that decrease the likelihood of any “surprises” for the consumer.     In  addition,  the  definition  of  “points  and  fees”  includes  loan  originator  compensation,  including  compensation paid to a lender’s employees.  Escrows for taxes and insurance also appear to be included  in  points  and  fees.    Enforcing  the  three‐percent  cap,  and  including  charges  to  affiliated  (but  not  unaffiliated) companies, compensation for originators (including employees), and amounts of insurance  and taxes held in escrow in the “points and fees” definition is likely to exclude more safe loans than risky  loans from the QM definition.  Excluding sound loans from the QM definition will cost consumers in the  long run.     4) The regulations should be harmonized and coordinated.    BRT believes that the “ability‐to‐repay” regulations and the QM definition should be harmonized  and  coordinated  with  other  similar  provisions  in  related  regulations  and  programs.    In  particular,  the  proposed  rule  issued  under  the  Dodd‐Frank  Act  implementing  risk  retention  requirements  contains  a  definition  for  “Qualified  Residential  Mortgage.”    The  two  definitions  are  related  in  the  sense  that  the  Dodd‐Frank Act requires the definition of QRM be no broader than the definition of QM in the “ability‐ to‐repay” rule.  


The Honorable Richard Cordray  November 2, 2012 

The  “ability‐to‐repay”  regulations  and  the  risk  retention  mandate—as  well  as  other  related  regulations, reforms (Basel III, accounting changes, etc.), and programs—will greatly impact the future  of housing finance and  the availability  and cost of credit for  borrowers.  Under the Dodd‐Frank Act,  a  securitizer  or  originator  must  retain  at  least  five  percent  of  the  credit  risk  of  the  underlying  assets,  unless the loan is a QRM.  While estimates vary, the risk retention rule could cause a price differential  between  QRM  and  non‐QRM  loans.    Further,  as  proposed,  non‐QRM  loans  would  be  subject  to  other  mandates that are cause for concern, such as the Premium Cash Capture Reserve Account, that impact  the cost of or access to credit and remove economic incentives to lend and invest.      Both  the  risk  retention  and  “ability‐to‐repay”  requirements  will  affect  many  lenders.    If  the  definitions  of  QM  and  QRM  unnecessarily  differ,  increased  compliance  costs  for  lenders  would  result,  thus  reducing  the  availability  of  loans  to  some  borrowers.    We  urge  the  CFPB  to  work  with  other  regulators  to  ensure  that  these  two  sets  of  regulations,  and  other  relevant  regulations  and  programs,  are  harmonized  to  the  greatest  extent  possible  to  promote  a  vibrant  mortgage  finance  market  and  borrower access to affordable credit.  II. Conclusion  Ultimately, an unnecessarily narrow and subjective QM definition, which does not cover a large  percentage  of  loans  or  does  not  include  a  clearly‐defined  safe  harbor,  could  further  undermine  the  housing and mortgage markets and threaten the nation’s economic recovery.  Our members appreciate  your  consideration  of  our  views  on  the  “ability‐to‐repay”  proposed  rule,  and  we  would  welcome  the  opportunity to discuss them in greater detail.  With your leadership, we believe CFPB is in a position to  create certainty, instill confidence, and do its part to help restore the housing market.      Sincerely,          Daniel S. Fulton  President & CEO  Weyerhaeuser Company  Chair, BRT Subcommittee on Housing     


Sign up to vote on this title
UsefulNot useful