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DIREZIONE SERVIZI TECNICI - UFFICIO RESTAURO URBANO

RECUPERO STRUTTURA DI ARCHEOLOGIA INDUSTRIALE EX GASOMETRO DI FIRENZE

Prog. N. 270/11

Direttore Responsabile del Procedimento Coordinatore Progettisti Arch. Giorgio Caselli Arch. Mario Pittalis Arch. Fabio Castelli Arch. Isabella Casalini Dott. Giovanni Cinanni Arch. Santi Garufi Geom. Alessio Mazzeo Attività di supporto al RUP Ing. Alessio Gatteschi Prof. Pasquale Ruggiero

NOME FILE

DATA

ELABORAZIONE GRAFICA

STUDIO DI FATTIBILITA’

RELAZIONE art. 14

07/11/2011

m.pittalis

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Direzione Servizi Tecnici
SERVIZIO BELLE ARTI Ufficio Restauro Urbano

STUDIO DI FATTIBILITA’
RECUPERO STRUTTURA DI ARCHEOLOGIA INDUSTRIALE EX GASOMETRO DI FIRENZE

PARTE 1°
“per una Firenze più’ coraggiosa, più semplice, più bella”

RELAZIONE ILLUSTRATIVA GENERALE
art. 14 comma 2a) D.P.R. 207/2010

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PREMESSA STORICO TECNICA

Le officine di produzione del gas in via Anconella a Firenze L'insediamento delle officine per la produzione e distribuzione del gas illuminante nell'area compresa originariamente tra l'Arno e la via Pisana, delimitato lateralmente dalle vie Anconella e dalle mura di S.Rosa, risale al granducato di Leopoldo II e precisamente al 1844, data in cui tale terreno, di circa 7500 mq, venne dato ufficialmente in consegna dal Comune alla società Montgolfier Bodin per costruirvi gli impianti. La scelta di questo luogo non fu immediata tenendo conto che, nell'incontaminato paesaggio urbano fiorentino aldilà delle mura di Oltrarno, un volume così ingombrante sarebbe divenuto un inconfondibile segno dei nuovi tempi della rivoluzione industriale. Il comune tuttavia pur avendo concesso il terreno fin dal 1839 alla società Montgolfier, allo scopo di realizzarvi le "officine per la produzione e distribuzione del gas illuminante" procedette con cautela riservandosi la facoltà in qualsiasi momento di ritornare al sistema tradizionale di illuminazione ad olio. Forse anche per questo la Società che aveva assunto l'iniziativa la gestì per soli due anni e pochi mesi dopo l'avvio della produzione già le subentrava una nuova concessionaria: la Società Civile Lionese (12 ottobre 1847), che in Italia gestiva l'illuminazione a gas di altre città quale ad esempio Venezia. Rilevati impianti e macchinari, questa provvedeva a potenziare le attrezzature sull'area che aumentava sino a quasi a 16000 mq. Tra gli impianti realizzati per la produzione del gas per illuminazione, l'edificio gasometro è architettonicamente il più qualificante e rappresentativo; questo aveva la funzione sia di serbatoio di compenso per il gas proveniente dalla centrale di produzione, sia di mantenimento dell'elemento gassoso entro appositi valori di pressione di esercizio nella rete di distribuzione, sia di garantire una giusta miscela dei vari componenti chimici del gas. I catasti documentano il progressivo adeguamento degli impianti alle crescenti esigenze: infatti nel 1855 si notano solo due piccoli gasometri; nel 1884 al posto di questi ne troviamo altri due di dimensioni maggiori più un ulteriore terzo serbatoio. La planimetria del 1896, documenta un ulteriore potenziamento degli impianti e mostra un quarto gasometro, ancora più grande dei precedenti, che è poi quello tutt'ora esistente. Questo rappresenta un'architettura certamente insolita ma non priva di eleganza con le sue 16 colonne in rocchi di lamiera chiodati, coronati da terminali a bulbo o a fiaccola i quali, sotto l'apparenza esotica, ben connotano la funzione utilitaristicamente svolta. Inoltre nell'ultima cartografia citata appare l'immobile oggi indicato come "villa" originariamente destinato ad abitazione del direttore delle officine; di tale immobile sono andate perdute un'ala ad est e parte dell'ala ad ovest. Vi appare pure il cosiddetto magazzino di carbone posto immediatamente ad ovest della villa nonché l'altro capannone probabilmente più antico del precedente, posto verso l'ingresso di via Anconella, il quale conserva ancora delle grandi capriate 3

lignee, indicato nella medesima planimetria come magazzino di carbone e successivamente utilizzato come officina meccanica del servizio distribuzione. Verso il 1904 parte delle lanterne stradali vennero convertite per l'illuminazione con lampade ad incandescenza. Contemporaneamente però l'utilizzazione del gas, soppiantata dall'elettricità nell'illuminazione pubblica stradale, si era notevolmente e prevalentemente estesa ad usi termici privati e pubblici, oltre che per l'illuminazione privata dei negozi, laboratori, etc. L'illuminazione a gas di Firenze, dopo il 1925, si avviò a rapido declino concludendosi definitivamente nel 1932. Ad una fase intermedia fra il 1913 e il 1929, anno in cui le officine si spostarono sulla nuova più grande area di Rifredi-Novoli, (con il conseguente declassamento dell'area fuori porta S. Frediano a servizio del solo Oltrarno,) risale la demolizione dei due gasometri più piccoli che precedono di qualche anno la demolizione anche del terzo, essendo sufficiente, per le mutate esigenze, soltanto uno. Nello stesso periodo fu demolita la centrale di produzione del gas, e costruita la palazzina che attualmente ospita alcuni uffici comunali. Risalgono al 1955 le ultime modifiche apportate alla campana per raddoppiarne la capacità da 8000 mc a 14000 mc realizzando un sistema a telescopio, cioè a campana doppia, del peso complessivo di 176 tonnellate. Mediante tale modifica il serbatoio, che insiste su una vasca d'acqua alta 9 mt e su un anello di muratura che si eleva dal suolo per 4 mt, poteva innalzarsi fino a raggiungere in piena espansione l'altezza di 21 mt. Peraltro in questa occasione vennero inseriti dei controventamenti tra colonna e colonna del coronamento esterno per rinforzarne la stabilità in relazione all'installazione e ai movimenti della nuova più pesante campana. Il serbatoio in questione è rimasto in funzione fino al 1973, anno in cui l'area è passata al comune con l'impegno, da parte della Società concessionaria, che fosse restituita sgombra da ogni presenza. In seguito a questa eventualità la Soprintendenza ai Beni Culturali e Ambientali decreta il vincolo di tutela sull'area in particolare riferendosi a tre costruzioni, e precisamente la palazzina attualmente sede del centro anziani, la villa ex sede del direttore ora centro di solidarietà ed il serbatoio superstite. Questo avviene anche in relazione all'attenzione dell'opinione pubblica su questa prestigiosa testimonianza di archeologia industriale, significativo bene culturale legato alla storia del primo quartiere operaio a Firenze, coincidente proprio con la zona fuori Porta S. Frediano. Dopo il decreto di vincolo non avvengono però gli auspicabili interventi di tutela e manutenzione e da quel momento inizia il progressivo abbandono delle strutture esistenti, particolarmente grave per le strutture in ferro del serbatoio che, non più curato, risulta oggi corroso e fatiscente. Nel 2000 in occasione del Giubileo si pone mano alla ristrutturazione dell’intera area e con una serie di interventi coordinati viene recuperata tutta l’area a verde e tutti gli immobili esistenti, incluso l’inserimento di un nuovo volume e fini di residenza pubblica, restituendo l’area all’uso sociale. 4

Resta da recuperare solo il volume dell’ex gasometro principale che con la sua cortina muraria e l’involucro metallico è di fatto il più importante resto di archeologia industriale della città di Firenze. Nota tecnica funzionamento serbatoio (ex gasometro) Nel 1955 viene completamente rifatto il serbatoio principale al fine di raddoppiarne la capacità da 8000 mc a 14000 mc realizzando un sistema a telescopio, cioè a campana doppia, del peso complessivo di 176 tonnellate. Mediante tale modifica la struttura in acciaio del serbatoio, che insiste su una vasca d'acqua alta 9 mt, costituita da una corona in muratura piena che si eleva dal suolo per 4 mt; si poteva innalzare fino a raggiungere in piena espansione l'altezza di 21 mt. Nella stessa occasione vennero inseriti dei controventamenti tra colonna e colonna del coronamento esterno per rinforzarne la stabilità in relazione all'installazione e ai movimenti della nuova più pesante campana. L’interno della struttura è servito da una colonna cava centrale che, tramite un collegamento con la centrale di pompaggio (ormai demolita), permetteva di mettere in pressione il serbatoio che poi per semplice forza di gravità garantiva una pressione costante al gas. Era questo un sistema semplice ma efficace che consentiva inoltre di contenere i costi sfruttando appieno le energie prodotte dal pompaggio. Il sistema divenne obsoleto meno di venti anni dopo la sua costruzione ed ancora oggi all’interno dell’area è attiva una struttura di pompaggio che svolge tutte le funzioni dell’intero impianto industriale storico, ma in un volume di pochi metri quadri, collocato nell’area centrale del giardino in vicinanza alla nuova struttura del servizio di ristoro.

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2a) 1

INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIO – ECONOMICO P.R.G. Vigente

2a) 1.1a

Estratto dalle NTA del P.R.G. vigente

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Art. 15 - Zone Omogenee "A"
15.1 Le zone omogenee A sono costituite dai tessuti storici del patrimonio edilizio esistente sul territorio Comunale ed articolate secondo i seguenti ambiti organici: A1 - Edifici monumentali, notificati ex D.Lgs. n. 490/99. A2 - Centro storico entro le Mura A3 - Centro storico fuori le Mura (costituito dal tessuto così come definito nella cartografia di Piano) A4 - Centri storici minori A5 - Nuclei ed edifici storici diffusi sul territorio costituiti da edifici ed aree di classe 0, classe 1, classe 2 e classe 8 esterni ai perimetri individuati nei punti precedenti.

Art. 17 - Edifici di classe 0
17.1 Sono edifici di classe 0 gli edifici, o parti di essi, notificati e vincolati ai sensi del D.Lgs. n. 490/99. Per tali edifici si ammettono esclusivamente interventi di conservazione di cui al precedente art. 6 punto 6.1, nonché interventi di restauro previsti dal D.Lgs. 490/99, previa approvazione dei progetti da parte della competente Soprintendenza ai Beni Architettonici ed Ambientali. 17.2 I progetti saranno corredati da un preciso rilievo dello stato di fatto e da una attenta analisi storico-critica degli immobili oggetto d'intervento e del contesto, nonché da una adeguata documentazione fotografica. 17.3 Gli immobili compresi nella classe 0 possono essere destinati esclusivamente a funzioni compatibili con le loro tipologie e con il loro carattere originario. 17.4 Le eventuali porzioni di edificio non interessate da decreto di vincolo ai sensi del D.Lgs. 490/99 saranno riclassificate sulla base di una documentata relazione storico-critica con deliberazione del Consiglio Comunale.

Art. 54 - Zone”G”: servizi pubblici di quartiere. Norme generali
54.1 Sono le aree di proprietà pubblica o preordinate all'acquisizione, anche mediante esproprio, da parte del Comune o degli Enti competenti, e destinate alle attrezzature specificate nel presente articolo. Dette aree sono individuate nelle planimetrie di PRG con apposita simbologia. 54.2 Nelle aree "G" il PRG si attua per intervento edilizio diretto. Qualora all'interno di esse esistano edifici dovrà essere prioritariamente considerato il loro recupero per attrezzature integrative dei servizi stessi.

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54.3 Ferme restando le eventuali specifiche limitazioni prescritte dalle presenti norme per le singole zone od attrezzature, nell'ambito della zone "G" l'edificabilità è determinata, nel rispetto dei valori ambientali e paesistici, in relazione alle esigenze funzionali e di compatibilità urbanistica con il contesto, che risulteranno specificate dal piano della distribuzione e della localizzazione delle funzioni previsto dalla L.R. 39/94 definito in base all'Atto di indirizzo per i piani di settore di competenza comunale previsto dall'art. 69. Fino all’approvazione del suddetto Piano della distribuzione e della localizzazione delle funzioni, per i soli interventi ricadenti nella zona G "zone per attrezzature civili di interesse comune", è richiesto che mediante il progetto di fattibilità sia individuato l'ambito di influenza della funzione che si intende insediare e si documenti, la compatibilità con il contesto insediativo, l'accessibilità, gli effetti indotti sulla mobilità, gli eventuali interventi integrativi necessari per assicurarne il corretto inserimento. Nella cartografia di PRG sono individuate con apposito simbolo (attrezzature collettive) Zone G, la cui funzione sarà stabilita con successivi specifici provvedimenti dell’Amministrazione. 54.4 Eventuali deroghe alle prescrizioni delle presenti norme per le zone "G" possono essere concesse dal Consiglio Comunale in sede di approvazione del progetto.

54.5 Ai fini delle presenti norme si distinguono: - Sottozone "G1": destinate a verde pubblico di quartiere - Sottozone "G2": destinate ad attrezzature e servizi pubblici di quartiere

54.6 Le destinazioni specifiche previste per le singole zone "G" possono essere modificate con deliberazione del Consiglio Comunale.

Art. 56 - Sottozone G2: Attrezzature e servizi pubblici di quartiere
56.1 Sono le aree destinate ad attrezzature e servizi pubblici di quartiere specificati nei successivi commi del presente articolo.

56.2 Aree per attrezzature per l'istruzione. Sono le aree destinate ad asili nido, scuole elementari e scuole medie dell'obbligo.

56.3 Aree per attrezzature civili di interesse comune. Sono le aree destinate alla costruzione di attrezzature amministrative, culturali, sociali, associative, sanitarie, assistenziali e ricreative, nonché di mercati comunali, scoperti o coperti. Nel caso in cui le attrezzature suddette sono riunite a formare centri civici unitari, individuati nelle planimetrie di PRG o nei PUE, è ammessa la realizzazione di attrezzature commerciali al minuto per una superficie utile non superiore al 25% di quella complessiva. 56.4 Aree per attrezzature religiose di interesse comune.

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Sono le aree destinate alle attrezzature religiose e relative attività integrative di carattere ricreativo, culturale, sociale.

56.5 Aree per parcheggi pubblici di quartiere. a) I parcheggi pubblici di quartiere sono specificatamente indicati nelle planimetrie del PRG. Essi possono essere realizzati in superficie, impegnando anche parte degli spazi stradali, ove ciò non comporti riduzione della fluidità della circolazione, ovvero in uno o più piani, al di sopra e/o al di sotto di esso. b) I parcheggi pubblici di quartiere vengono realizzati dalla Amministrazione Comunale, direttamente o mediante affidamento in concessione a privati. Tale concessione è regolata da apposita convenzione che ne stabilisce la durata ed il passaggio al Comune, al termine di essa, degli impianti e delle aree. La convenzione può riservare ad uso privato una quota parte dei posti auto. Detta quota dovrà sempre e comunque risultare inferiore al 50%. c) Nella realizzazione di parcheggi a livello stradale deve essere riservata una superficie minima pari al 20% dell'area per le sistemazioni a verde, sul perimetro e all'interno dell'area, ad eccezione degli spazi di sosta situati sui margini delle carreggiate stradali. d) Le pavimentazioni degli spazi di sosta, ad eccezione di quelli che occupano parte degli spazi stradali, devono essere eseguite con materiale drenante, limitando alle corsie di manovra le superfici impermeabili asfaltate, salvo casi particolari per quali occorre presentare una documentazione giustificativa. e) Nella realizzazione di parcheggi multipiano in sottosuolo, i progetti dovranno prevedere contestualmente la sistemazione dell'intera superficie esterna in conformità con le destinazioni di PRG. I parcheggi multipiano sono condizionati alle esigenze funzionali ed alla compatibilità con la viabilità e con i valori ambientali e paesistici della zona circostante, nonché alla sua situazione idraulica e idrogeologica.

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2a) 1.1b

Piano strutturale

TAV 1_Vincoli
La presente tavola raccoglie i vincoli che interessano le aree la cui trasformazione può modificare il grado di funzionalità e sicurezza delle infrastrutture territoriali esistenti e previste, nonché aree ed elementi con caratteri di elevata qualità paesaggistica, ambientale e storica. Essi vengono recepiti da leggi nazionali o regionali e da strumenti di pianificazione generale o di settore sovraordinati. La tavola è stata costituita per essere prioritariamente consultata non in forma cartacea, ma attraverso la consultazione on line del relativo servizio web-gis.

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TAV 5_Pericolosità idraulica

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TAV 6_Pericolosità sismica

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2a) 1.2

ANALISI DELL’IMPATTO SOCIO - ECONOMICO

L'idea progettuale per la quale è stato predisposto il presente studio di fattibilità, avrà come oggetto attività produttive di beni e/o servizi in grado di soddisfare sia le esigenze ed i bisogni della collettività di riferimento dell'amministrazione comunale, con particolare riferimento a quella insediata nella zona in cui è localizzato l'ex gasometro, che le esigenze di quanti, a vario titolo, si trovano ad essere ospitati per periodo più o meno lunghi all'interno del tessuto socio-economico della città di Firenze. A seguire si sviluppano i temi sopra accennati.

2a) 2.2 / 2.3 STIMA DEI BISOGNI DELL’UTENZA OFFERTA ATTUALE E DI PREVISIONE INDIVIDUAZIONE DELL’OFFERTA ATTUALE E DI QUELLA PREVISTA

2a) 2.2a Il bacino d’utenza Per quanto riguarda le persone che risiedono nel territorio del Comune di Firenze queste ammontano alla fine del 2009 a 368.901 unità mostrando un aumento nel corso del quinquennio 2005-2009 di duemila unità. Tabella 1: Andamento demografico Comune di Firenze negli anni 2005-2009

Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze Tale aumento è però necessario notare che è stato dovuto soprattutto al movimento in entrata ed in uscita dal territorio comunale piuttosto che al saldo naturale di quanti hanno risieduto al suo interno. Pertanto, il territorio della città di Firenze ha sviluppato delle caratteristiche tale da aumentare la sua attrattività. Carattere che potrebbe essere derivato dall'aumento del livello di benessere sia sociale che economico che è stato possibile riscontrare nell'ultimo trimestre del 2010 ed agli inizi del 2011.

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Grafico 1: Andamento demografico Comune di Firenze negli anni 2005-2009

Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze Il peggioramento del saldo naturale riferito alla popolazione lascia intravedere per il prossimo futuro un continuo invecchiamento della popolazione residente a scapito di quella giovane e/o in età lavorativa. Di particolare interesse per la formazione di un'idea imprenditoriale tesa al soddisfacimento dei bisogni della suddetta popolazione è la strutturazione interna della stessa piuttosto che il suo ammontare complessivo, strutturazione possibile sia per classi di età, sia per genere che per provenienza dei soggetti che la compongono. Con riferimento alle classi di età, la popolazione ha una struttura pressoché stabile tranne che per una lieve aumento sulle code della distribuzione nella classe 0-14 anni ed oltre 65 anni. Tabella 2: Struttura per età della popolazione del Comune di Firenze negli anni 2005-2009

Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze La struttura della popolazione fiorentina se oltre che per classi di età la si analizzasse per genere si noterebbe che, a differenza di quanto accade fino all'età di 45 anni fino alla quale la numerosità di maschi e femmine tende ad essere simile, a partire dalla fascia di età 16-60 anni le femmine tendono ad essere in misura percentuale superiore agli uomini, arrivando ad essere quasi il doppio per la fascia di età superiore ai 75 anni. Grafico 2: Struttura per età e per genere della popolazione del Comune di Firenze al 31/12/2009

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Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze Relativamente alla presenza di stranieri a Firenze si evidenzia nel corso degli anni una crescita esponenziale, passando da 19.325 unità del 1999, pari al 5,1% della popolazione totale, alle 46.268 unità del 2009 che costituiscono il 12,5% della popolazione residente totale. Sono mutati nel tempo i paesi di provenienza dei gruppi più numerosi: se nel 2005 la comunità cinese predominava, successivamente si sono imposti gli albanesi e nel 2007- 2009 i rumeni. Grafico 3: Andamento della popolazione straniera nel Comune di Firenze nel periodo 2005-2009

Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze Osservando infine la struttura sociale della popolazione si nota che il numero delle famiglie è aumentato dal 2004 al 2009 di 6.663 unità con cambiamenti radicali nella composizione dei nuclei familiari: le famiglie unipersonali sono passate da circa 73.000 a oltre 82.000, ed anche i nuclei di due persone hanno mostrato una tendenza alla crescita, a svantaggio delle famiglie formate da 3 e 4 persone; in lieve aumento anche i grandi nuclei familiari con 5 o più componenti. La frammentazione familiare ha inciso sul numero medio dei componenti che è apparso con una tendenza alla diminuzione (da 2,1 a 2,0).

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Tabella 3: Numerosità e composizione delle famiglie nel Comune di Firenze anni 2005 e 2009

Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze I soggetti non residenti di riferimento Oltre alla popolazione residente, è importante ricordare anche il bacino di utenza rinvenibile all'interno della popolazione non residente nel Comune di Firenze ma potenzialmente fruitrice di eventuali beni e/o servizi prodotti dall'iniziativa progettuale oggetto del presente avviso. Tale bacino di utenza potrebbe essere costituito sia dalla popolazione residente nei paesi immediatamente limitrofi alla zona del Comune di Firenze nella quale sviluppare il progetto (Scandicci e Lastra a Signa) che dai soggetti momentaneamente ma stabilmente presenti all'interno del territorio del Comune di Firenze, numerosità meglio approssimata dai flussi turistici. Con riferimento alla popolazione residente nei Comuni limitrofi, Scandicci e Lastra a Signa. La popolazione del Comune di Scandicci, pari al 31/12/2009 a 50.071 unità, è strutturata così come riportato nella tabella 4. Anche in questo Comune, similmente a quanto accaduto per il Comune di Firenze, si è verificato un aumento della popolazione a seguito dell'incremento del flusso migratorio e non di quello naturale: Tabella 4: Struttura della popolazione del Comune di Scandicci nel 2009 Popolazione all’1.1.2009 Nati nell’anno 2009 Deceduti nell’anno 2009 saldo naturale Immigrati nell’anno 2009 Emigrati nell’anno 2009 saldo migratorio Popolazione al 31.12.2009 di cui In età prescolare (0/6 anni) In età scuola obbligo (7/14 anni) In forza lavoro 1a occupazione (15/29 anni) In età adulta (30/65 anni) In età senile (oltre 65 anni) Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Scandicci 50.031 399 472 -73 1.794 1.681 +113 50.071 3.095 3.536 6.394 25.228 13.379

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Nel Comune di Scandicci la popolazione straniera alla fine del 2009 ammonta a quasi l'8% del totale e le famiglie sono 21.062. Nel Comune di Lastra a Signa la popolazione al 31/12/2009 era pari 19634 unità, è strutturata così come riportato nella tabella 5. Ancora una volta l'aumento demografico è stato dovuto al valore positivo mostrato dal saldo migratorio e non per il saldo naturale. Tabella 5: Struttura della popolazione del Comune di Lastra a Signa nel 2009 Popolazione all’1.1.2009 Nati nell’anno 2009 Deceduti nell’anno 2009 saldo naturale Immigrati nell’anno 2009 Emigrati nell’anno 2009 saldo migratorio Popolazione al 31.12.2009 di cui In età prescolare e scuola obbligo (0/14 anni) In forza lavoro 1a occupazione ed età adulta (15/65 anni) In età senile (oltre 65 anni) Fonte: nostra elaborazione su dati Istat del totale e le famiglie sono 8.035. Come scritto in precedenza, i fruitori dei beni e servizi realizzati con la proposta progettuale potrebbero essere utilizzati anche dai turisti momentaneamente presenti nel territorio del Comune di Firenze o in quelli limitrofi. A tal fine si può notare che nell'ultimo trimestre del 2010 la situazione turistica è fortemente migliorata in Toscana presentando un inversione dell'indicatore della occupazione delle camere, indicatore che ha mostrato un aumento sia nel mese di novembre (+1,2) ma soprattutto nel mese di dicembre (+16,9). Aumenti tra i più significativi tra tutte le regioni italiane. 19.594 166 197 -31 795 724 +71 19.634 2.764 12.755 4.115

Nel Comune di Lastra a Signa la popolazione straniera alla fine del 2009 ammonta a quasi il 10%

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Tabella 6: Occupazione camere ottobre-dicembre 2009/2010 per regione (%)

La situazione economica La struttura economica dell'area fiorentina è abbastanza stabile nel tempo. Nell'arco di tempo 20012008 il valore aggiunto prodotto dal sistema economico è distribuito in termini percentuali quasi in modo identico lungo tutto il periodo considerato. Dai dati si riscontra una marcata presenza di attività terziarie che hanno progressivamente eroso spazio all’industria (passata dal rappresentare nel 1995 il 21,5% del Pil provinciale al 17,3% nel 2007), un forte peso del turismo che contribuisce a generare saldi positivi tra spesa dei non residenti e spesa dei fiorentini all’estero. La struttura economica, caratterizzata da una forte apertura al commercio internazionale, spiega anche l'impatto che la crisi economica ha avuto sul tessuto economico fiorentino. Un quadro più approfondito della specializzazione produttiva fiorentina può pervenire dall'analisi dei dati relativi al numero di imprese attive registrate presenti nella Provincia e nel Comune di Firenze. A una flessione del Pil provinciale del 4,7% è corrisposto un modesto arretramento nella numerosità delle imprese registrate a fine 2009 e di quelle attive (rispettivamente -595 e -442 unità). Le imprese più numerose si sono registrate nel settore del commercio (27.324), seguito dalle costruzioni

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(17.543), dal complesso del manifatturiero (16.741) alle attività immobiliari, di noleggio, informatica e ricerca (14.555). Grafico 4: Composizione per settori delle imprese attive nel Comune di Firenze 1999-2009

Fonte: RPP 2011-2013 Comune di Firenze Tutti i comparti hanno presentato un trend in decremento, ad eccezione di alberghi e ristoranti, attività immobiliari e professionali, servizi sociali e personali. Le imprese del Comune di Firenze hanno mantenuto costante intorno al 40% il proprio peso rispetto al totale provinciale nel biennio considerato e sono rimaste sostanzialmente stabili in termini di numerosità sia per le registrazioni che per le imprese attive a fine anno. La loro composizione strutturale ha confermato la sofferenza del manifatturiero, che ha perso 741 aziende, e del commercio che, soprattutto a causa della crisi degli esercizi di vicinato, ha subito un decremento di 315 attività. La dinamica relativa alla numerosità delle imprese negli anni ha parallelamente determinato il mutamento del peso relativo dei singoli settori sull’economia fiorentina: se nel 1999 le attività commerciali rappresentavano il 35,5% delle imprese totali, nel 2009 il loro peso è sceso al 30,0%; le aziende manifatturiere sono diminuite dal 16,0% al 10,0%, mentre le imprese edili e quelle legate ai vari servizi personali e professionali sono invece state caratterizzate da un andamento espansivo del proprio peso sul totale, con l’unico arretramento delle attività immobiliari penalizzate dalla battuta d’arresto del mercato delle abitazioni. 19

Le opere oggetto dello studio di fattibilità, in particolare le iniziative imprenditoriali che si intendono realizzare con il progetto, sono attività che, come richiesto dall’amministrazione comunale, hanno finalità pubbliche, in particolare sono attività di tipo sociale legate al miglioramento del benessere dei cittadini. Proprio il perseguimento di tali obiettivi è stato considerato nella scelta delle attività. In particolare si è pensato ad attività che potessero essere fruibili da tutte le fasce di età e soprattutto che permettessero ad interi gruppi familiari di poter contemporaneamente accedere alle strutture ed ai servizi erogati. In tal modo non solo è salvaguardato l’aspetto del benessere dei cittadini singolarmente intesi ma anche al benessere di questi quali componenti di un nucleo familiare considerato in termini unitari. Le iniziative imprenditoriali considerate all’interno dell’idea progettuale per il recupero dell’ex-gasometro producono servizi la cui utilità è possibile fruirla per soggetti appartenenti a tutte le fasce di età: alla fascia dei cittadini in età lavorativa, a quella in età post e pre lavorativa: la varietà dei potenziali soggetti fruitori costituisce un vantaggio sia per l’amministrazione comunale che in questo modo riesce indirettamente a mettere a disposizione un servizio a favore della maggior parte della propria cittadinanza sia per il soggetto privato che si occuperà fisicamente della produzione dei servizi. Il privato ha il vantaggio di investire risorse in attività che hanno un ampio bacino di utenza, aspetto che dovrebbe costituire la base per rendere redditizio lo stesso investimento. In aggiunta a quanto sin qui scritto, è da evidenziare che i servizi scaturenti dalle iniziative imprenditoriali poste a base del progetto oltre che produrre servizi a favore dei cittadini residenti nel comune di Firenze, producono servizi che sono sfruttabili sia dai residenti dei comuni limitrofi che da quanti solo saltuariamente si trovano a soggiornare all’interno del territorio del comune, ad esempio i turisti.

2a) 2.2b Stima dei bisogni d’utenza Il mercato della ristorazione Nell'ultimo decennio si è consolidato un progressivo processo di terziarizzazione dell'economia con una forte crescita sia della domanda che dell'offerta di servizi. Ne è scaturita una nuova configurazione dei mercati, caratterizzati da differenti dinamiche di sviluppo e da nuove dimensioni competitive. Fra questi sta assumendo un ruolo rilevante il mercato foodservice, cioè il mercato dei servizi di ristorazione. Si tratta di un mercato sostenuto e trascinato dall'espansione dei consumi cosiddetti extradomestici, che nei paesi più evoluti rappresentano ormai il 50 per cento dei consumi alimentari complessivi. La ristorazione nelle collettività è oramai di notevole importanza sociale e rappresenta una reale trasformazione della «cultura alimentare». Il fenomeno della ristorazione interessa, dal punto di vista soggettivo, un numero sempre più crescente di persone che, per vari

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motivi, consuma almeno un pasto al giorno fuori casa. In Italia si stima che questo fenomeno interessa almeno 19 milioni di persone al giorno, per un totale di quasi 7 miliardi di pasti l'anno. Il settore della ristorazione è, dal punto di vista produttivo, diviso in:

ristorazione tradizionale: i cibi vengono preparati e consumati nello stesso luogo in un intervallo di tempo molto ridotto. Questo tipo di ristorazione è da preferire perché solitamente fornisce cibi migliori dal punto di vista organolettico.

ristorazione differita a legame caldo: apposite cucine centralizzate o centri cottura provvedono a preparare, cucinare e confezionare i cibi in contenitori ermetici. Successivamente questi vengono trasportati ai locali di servizio o alle cucine terminali e qui distribuiti per il consumo.

ristorazione differita a legame freddo (refrigerato): i cibi vengono preparati, cotti e porzionati. Quindi raffreddati, confezionati e stoccati a circa -3°C. Successivamente vengono trasportati ai locali di servizio o alle cucine terminali dove, entro un massimo di 5 giorni, vengono riattivati per il consumo. Se i cibi vengono sigillati e pastorizzati, possono essere riattivati per il consumo entro 10 giorni.

ristorazione tradizionale e differita con surgelazione: si tratta di cibi precucinati preparati secondo i metodi della surgelazione. Gli alimenti vengono preparati, cotti, porzionati, confezionati ed etichettati. Quindi vengono immediatamente raffreddati e stoccati a circa 27°C, infine trasportati ai locali di servizio o alle cucine terminali dove, al momento opportuno, saranno riattivati per il consumo.

ristorazione non tradizionale: viene effettuata con macchine distributrici di cibi o bevande.

Oltre ai diversi ambiti del settore della ristorazione appena individuati sulla base dei tipi di processi produttivi realizzati, è possibile ragionare sul settore della ristorazione mettendone in evidenza un’ulteriore classificazione costruita prendendo a riferimento la tipologia di somministrazione del prodotto/servizio realizzato. In tal senso è possibile distinguere il settore oggetto di analisi in:

ristorazione commerciale, che comprende strutture di servizio o di produzione-servizio come: ristoranti, trattorie, pizzerie, snack-bar, fast food, self-service, distributori automatici, ecc.

ristorazione collettiva, che raccoglie tutte le strutture che provvedono ai pasti di consumatori riuniti in comunità come ad esempio: mense scolastiche, mense aziendali, mense ospedaliere, carcerarie, militari e istituzionali (ospizi, convitti, ecc.).

21

catering o ristorazione viaggiante, che si riferisce ad una particolare modalità di soluzione del pasto, e che comprende anche ristoranti, self-service, ecc che si trovano lungo strade, autostrade, stazioni ferroviarie, aeroporti, e si realizza su strutture in movimento.

Tra le diverse tipologie di attività di ristorazione appena richiamate il nostro interesse si focalizza su quella di tipo commerciale. I segmenti dell’offerta di ristorazione commerciale possono essere ricondotti ai seguenti1: alta ristorazione di qualità, ristorazione tradizionale tipica2, alberghiera, neo-ristorazione o ristorazione veloce; ristorazione viaggiante3, ristorazione turistica e occasionale. Il ramo della ristorazione commerciale presenta alcune caratteristiche tipiche: è spesso gestita da piccole aziende (anche a conduzione familiare); il cliente paga dopo la consumazione; il rapporto tra fruitore ed azienda di ristorazione è diretto e non è soggetto ad alcun vincolo; l’offerta è rigida, però il ristoratore può adeguare le scelte del cliente cercando di offrire un servizio flessibile in rapporto anche alla categoria di appartenenza. Dal punto di vista della clientela, in base ad una analisi realizzata dall’associazione Bar Show, i toscani che nell’ultimo mese hanno dichiarato abitualmente un pranzo fuori casa raggiungono il 19,3% del campione, contro il 52,0% di consumi occasionali e il 22,7% che non ha fatto ricorso ai servizi della ristorazione. Rispetto ad un anno fa cala sensibilmente la propensione di consumo nella ristorazione extra-domestica: il 27,4% di coloro che frequentano ristoranti e pizzerie hanno dichiarato una riduzione della spesa. In questo caso si amplia la fascia di età di coloro che risparmiano i consumi (26-55 anni). Il 25,8% del campione toscano consuma abitualmente un pranzo nella pausa lavoro e spende in media 8,2 euro. È soprattutto un pubblico maschile (25%), inquadrato prevalentemente nelle fasce di reddito medio-alte, e la maggiore incidenza si registra nelle fasce di età comprese tra i 26 e i 45 anni, che solitamente sceglie il Bar/snack Bar e con minor frequenza il ristorante. Passando dalla clientela alle unità produttive del settore è possibile vedere che nel 2009, nella provincia di Firenze4, il totale delle nuove aziende è stato pari a 415 unità, di queste però solo il
BANTERLE A., “Appunti di economia del sistema alimentare e legislazione comunitaria”, Università degli Studi di Milano, Dipartimento di Economia e Politica Agraria, Agro-alimentare e Ambientale, Milano, 2009, pp. 40-42; ZUPPIROLI M., “Il sistema agro-alimentare”, Università degli Studi di Parma, 2009, pp. 50-56; LAMPARELLI M., “La ristorazione italiana: caratteristiche e principali trend”, in Atti del Convegno Nazionale per i Gruppi di Ristorazione Moderna, Milano, 11 giugno 2010. 2 La ristorazione tipica offre una proposta gastronomica legata alla propria tipologia, con una più o meno lunga sequenza di portate ed un servizio al tavolo con personale apposito. All’interno del segmento della ristorazione tipica possono essere incluse le seguenti tipologie di ristorante tradizionale, ristorante a tema, trattoria, ristorante-pizzeria, osteria, ristorante etnico, ristorante di intrattenimento, agriturismo. 3 La ristorazione viaggiante si riferisce ai servizi ristorativi ferroviari, aerei e navali. 4 Con riferimento ai dati presentati si ricorda che questi fanno riferimento all’intera provincia di Firenze. Però, nel Comune di Firenze sono presenti circa il 50% del totale delle iniziative della Provincia. Pertanto l’andamento mostrato è fortemente influenzato dalla situazione del Comune di Firenze, costituendone pertanto una forte approssimazione.
1

22

41,9% sono state effettivamente delle nuove iniziative imprenditoriali essendo le altre derivanti da trasformazioni, scorpori separazione o filiazione d'impresa. Qualora il ragionamento sulla natalità di nuove imprese nel settore lo si facesse con riferimento al 2009 si può notare che la situazione presenta un netto miglioramento. Nel biennio 2009-2010 il tasso di natalità è aumentato dal 13% al 22,9%; il tasso di mortalità è diminuito passando dal 12,4% al 9,3%. Dati che mostrano, almeno in termini di presenza di nuove iniziative, un sensibile incremento dell’euforia imprenditoriale nel settore. Dato che evidenzia una maggiore fiducia degli operatori commerciali nella ripresa del settore della ristorazione. Tabella 7: Nuove imprese iscritte nel 2009 TOTALE IMPRESE ISCRITTE NEL 2009 (1) Nuove imprese V.A. % Trasformazioni, scorpori, separazione o filiazione d'impresa V.A. 303 62 241 % 59,1 63,3 58,1

SEZIONI E DIVISIONI DI ATTIVITA' I I55

Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione 513 210 40,9 Alloggio 98 36 36,7 Attività dei servizi di I56 ristorazione 415 174 41,9 Fonte: Unioncamere, "Osservatorio sulla demografia delle imprese", 2010 Tabella 8: Tasso di natalità e mortalità delle aziende nel biennio 209-2010 2009 SEZIONI E DIVISIONI DI ATTIVITA'

2010

Tasso Tasso Tasso di Tasso di Tasso di Tasso di di di mortalità sviluppo mortalità sviluppo natalità natalità 0,0 22,9 0,0 9,3 0,0 13,7

I Attività dei servizi di alloggio e di ristorazione I55 Alloggio 0,0 150,0 -150,0 I56 Attività dei servizi di ristorazione 13,0 12,4 0,5 Fonte: Unioncamere, "Osservatorio sulla demografia delle imprese", 2010

La ripresa del settore oggetto di analisi, oltre che dai dati sinora riportati è possibile constatarlo anche dall’andamento che le imprese registrate hanno sperimentato nel corso dello scorso decennio. In particolare, è possibile notare che non solo le attività di ristorazione hanno avuto un trend sempre crescente ma questo ha presentato un forte balzo in avanti proprio nel 2010, anno nel quale il tasso di sviluppo ha presentato dopo diversi anni un valore nuovamente positivo. Segnali positivi per il settore della ristorazione derivano anche dalla ripresa del settore turistico. A tal fine interessante sembra il dato sulle presenze presso le principali attrazioni turistico-culturali fiorentine. Il numero delle presenze per l’anno 2010 non solo ha invertito il trend negativo ma anche superato il livelli del 2008. 23

Tabella 9: Visitatori degli istituti museali del Polo Museale di Firenze - anni 2008, 2009 e 2010 Istituto Museale 2008 2009 2010 Galleria degli Uffizi 1.553.951 1.530.318 Galleria dell'Accademia 1.234.321 1.130.136 Complesso Pitti (Palatina e G.a.m.) 409.960 366.755 Giardino di Boboli e Museo degli Argenti 654.578 640.320 Cappelle Medicee 331.328 283.288 Museo Nazionale del Bargello 216.975 230.138 Museo di S. Marco 170.537 153.748 Altri musei S.P.M.F. 227.629 244.679 TOTALE visitatori istituti museali S.P.M.F. 4.799.279 4.579.382 Fonte: Soprintendenza al Polo Museale della Provincia di Firenze 1.651.055 1.170.772 4.181.737 652.164 300.536 214.843 156.002 255.586 4.819.095

24

T i p o d i s tr u t tu r a 2 0 00 44 8 27 3 1. 19 7 2. 01 9 93 6 4. 87 3 23 5 5. 10 8 T a s s i d i n a t a l it à 1, 3 9, 9 3, 7 4, 5 7, 3 4, 8 7, 7 5, 0 1, 6 5, 9 2, 9 3, 7 8, 4 4, 3 2 ,5 2 ,6 2 ,5 4 ,8 5 ,8 4 ,0 3 ,5 5 ,9 3 ,4 3 ,8 3 ,0 4 ,2 2 ,7 4 ,3 6 ,2 4 ,1 3 ,3 3 ,8 0 ,2 0 ,3 3 ,7 5 ,7 3 ,8 3 ,4 5 ,0 3 ,0 4 ,3 4 ,9 4 ,0 4 ,4 4 ,8 4 ,8 2 ,7 3 ,5 2 ,6 2 ,2 3 ,0 0 ,1 2 ,6 5 ,8 2 ,8 1 ,5 2 ,2 2 ,6 3 ,6 4 ,5 3 ,1 9 ,3 1 1 ,3 9 ,7 8 ,1 2 ,3 1 ,1 2 ,3 1 ,0 1, 2 0, 2 3, 0 3, 3 0, 2 2, 4 2, 8 2, 4 3, 2 0, 4 4, 8 6, 3 6, 8 5, 1 1 ,0 8 ,7 2 ,4 3 ,9 0 ,6 3 ,2 6 ,6 3 ,4 4 ,0 6 ,8 4 ,4 5 ,1 3 ,5 4 ,8 1 ,6 8 ,5 2 ,5 3 ,2 1 ,1 3 ,1 4 ,5 3 ,2 4 ,7 8 ,3 6 ,5 6 ,6 16 ,1 7 ,5 1 ,4 1 0 ,8 2 ,5 3 ,2 0 ,4 3 ,2 9 ,9 3 ,6 3 ,9 7 ,4 5 ,4 6 ,9 1 3 ,6 6 ,8 3 ,8 9 ,2 3 ,2 3 ,4 8 ,4 4 ,4 7 ,4 4 ,5 3 ,8 7 ,6 5 ,1 5 ,9 2 0 ,2 6 ,8 5. 27 3 5 .40 3 5 .5 40 5 .7 2 1 5 .8 7 1 25 5 26 1 2 80 3 10 319 33 9 6. 06 8 5. 01 8 5 .14 2 5 .2 60 5 .4 1 1 5 .5 5 2 5. 72 9 86 3 80 8 7 70 7 33 662 63 2 55 2 5 .7 4 2 33 4 6 .0 7 6 2. 06 8 2 .12 2 2 .1 85 2 .2 2 6 2 .2 6 7 2. 33 6 2 .3 2 0 1. 30 3 1 .38 6 1 .4 32 1 .5 2 5 1 .6 5 4 1. 75 2 1 .8 3 1 1 .9 2 3 2 .3 1 7 4 89 5 .8 3 8 3 67 6 .2 0 5 31 3 35 5 4 02 4 46 469 49 3 52 9 5 79 47 1 47 1 4 71 4 81 500 51 6 51 0 5 30 5 44 6 16 1 .9 36 2 .3 37 1 .0 92 6 .5 25 3 79 6 .9 04 20 01 2 0 02 2 00 3 2 00 4 2 00 5 2 0 06 20 0 7 20 0 8 2 00 9

I m p re s e re g i s tr a t e a fi n e a n n o 2 0 10 5 54 6 47 2 .7 71 2 .3 25 3 90 6. 68 7 3 95 7 .0 82 2 ,2 6 ,3 5 ,0 3 ,3 0 ,5 4 ,0 4 ,1 4 ,0 4 ,9 5 ,1 4 ,5 5 ,5 4 ,1 4 ,9

S tr u t t ur e a lb e rg h i e re ( al b e rg h i , h ot e l , p e n s i o n i )

S tr u t t ur e e x t ra -a l b er g h i er e (o s t e ll i , r if u g i,

c a m p e gg i, a gr it u ri s m o , v i ll a g g i t ur is t i c i, C A V ,

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B a r, b i r re ri e e d es er c iz i s i m i l ar i

a l t re s t ru tt u re c o l l e g a t e a l s e tt o re " al b er gh i e p p . ee . "

T o t a le s et t o r e " a lb e r g h i e p p . ee ."

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T o t a le s et t o r e " a lb e r g h i e p p . ee ."

Le prospettive future del settore possono essere giudicate anche in funzione dell’andamento del settore turistico, una delle fonti principale di ricavi per il settore della ristorazione per le aziende operanti a Firenze. TABELLA 11: NUMERO DEI VIAGGIATORI STRANIERI A DESTINAZIONE, PER PROVINCIA VISITATA SERIE 2002-2010 (DATI IN MIGLIAIA) PROVINCIA TOSCANA AREZZO FIRENZE GROSSETO LIVORNO LUCCA MASSA-CARRARA PISA PISTOIA PRATO SIENA 2002 7.727 210 3.906 303 681 562 119 674 164 48 1.060 2003 6.570 179 3.187 221 637 480 108 647 168 37 905 2004 6.348 145 3.364 213 435 428 110 717 118 37 781 2005 6.512 154 3.525 180 452 400 90 707 138 31 835 22.269 24.007 16.355 6.363 5.782 74.776 2006 7.125 142 3.766 213 498 510 121 769 144 44 919 26.018 26.012 17.942 7.236 6.471 83.679 2007 7.940 220 4.097 210 622 601 84 900 131 56 1.019 27.676 27.411 19.109 7.197 7.110 88.503 2008 7.500 190 3.875 191 510 614 113 856 173 39 937 28.223 28.082 18.757 6.745 6.528 88.335 2009 7.173 155 3.731 178 543 535 112 925 109 52 833 28.634 28.872 18.088 7.187 6.613 89.395 2010 7.066 170 3.682 170 497 535 93 829 151 70 868 29.852 29.483 18.506 6.817 6.129 90.788

NORD OVEST 25.633 26.455 22.364 NORD EST 31.171 30.072 25.522 CENTRO 16.134 14.674 15.023 SUD E ISOLE 6.367 6.264 6.741 *NONRIPARTIBILI 1.387 992 5.399 TOTALE 80.692 78.457 75.049 Fonte: Banca d'Italia-Ufficio Italiano Cambi

Le presenze complessive nella provincia fiorentina risultano in diminuzione anche se tale andamento sembra rallentare dopo la forte caduta verificatasi con riferimento al 2008. Tale situazione è ancor più interessante da analizzare laddove si faccia riferimento agli arrivi ed alle presenze, di italiani e stranieri, con riferimento specificatamente alla città di Firenze5. Queste nel loro complesso sono diminuite: le presenze del -2,7% sul 2008 e gli arrivi del -3,5% sempre sul 2008. A fronte di ciò la durata media del soggiorno di quanti arrivano a Firenze sembra aumentare negli ultimi anni, andando ad incrementare la potenziale domanda per il settore della ristorazione.

Gli arrivi indicano il numero di volte in cui i clienti si presentano presso le strutture ricettive: rappresentano, quindi, la frequenza della richiesta di alloggio presso le strutture stesse. Si può dunque verificare il caso che il numero di richieste sia superiore alle persone realmente recatesi in un dato territorio visto che ciascuna persona può dar luogo a più richieste in strutture diverse e, quindi, a più arrivi in un dato arco temporale. Le presenze si misurano con la durata del soggiorno delle persone presso le strutture ricettive: dal lato della domanda turistica coincidono con il numero di nottate trascorse dalla clientela presso gli esercizi, dal punto di vista dell’offerta corrispondono al numero di nottate vendute dalle strutture ricettive.

5

26

TABELLA 12: ARRIVI E PRESENZE NEL COMUNE DI FIRENZE NEGLI ANNI 2007-2009

In quest’ultima parte sembra interessante, al fine di meglio giudicare il mercato di riferimento e le sue potenzialità, mostrare la concentrazione geografica delle attività di ristorazione nella zona del Comune di Firenze interessata dal progetto di recupero dell’ex-gasometro. Come si evince dalla figura di seguito riportata, ma anche dalla numerosità delle aziende registrate riportata in precedenza, il mercato della ristorazione nel Comune di Firenze è fortemente competitivo data la presenza di un numero elevato di competitors. Un’analisi geografica della distribuzione delle attività di ristorazione (rappresentati nella figura dai pallini rossi) permette di rilevare che la concentrazione delle attività la si ha soprattutto nel centro storico del Comune di Firenze mentre la zona di mercato interessata dal progetto di recupero dell’ex-gasometro, nella quale l’attività di ristorazione dovrà essere localizzata, risulta essere meno satura e quindi più sfruttabile sia nei confronti dei soggetti residenti nella medesima zona che di quelli residenti nei comuni limitrofi per i quali raggiungere il centro storico potrebbe risultare maggiormente scomodo.

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FIGURA 4: CONCENTRAZIONE FIRENZE

GEOGRAFICA DELLE ATTIVITÀ DI RISTORAZIONE NEL

COMUNE DI

2a) 2.2c

Stima dei bisogni d’utenza

“Il mercato del benessere” (fitness, spa e piscine) Il mondo del benessere è molto variegato, composto da segmenti autonomi e specializzati ma allo stesso tempo complementari: istituti di bellezza, hotel e agriturismo, palestre e piscine, stabilimenti idrotermali e balneari, centri per il benessere fisico. Si parla di ben 30mila imprese, 56000 addetti, 16 miliardi di euro di volume d'affari, pari a circa il 2% della spesa annua per consumi delle famiglie italiane, con una spesa pro-capite di 275 euro. Questi i numeri del settore presentati nel 2007 da Aiceb - Confesercenti su dati Istat (Aiceb è l'Associazione italiana centri benessere). Cifre di tutto rispetto per un settore in continua espansione, e che offre una molteplicità di servizi. La parte del leone la fanno i 21mila Istituti di bellezza, che rappresentano circa il 70% delle imprese del settore; seguono 4.200 tra hotel e agriturismo, 2.500 tra centri idrotermali e stabilimenti per il benessere fisico, 1.400 tra piscine e palestre, circa 500 stabilimenti balneari. Le attività che 28

coniugano turismo e benessere, esercitano un'attrazione particolare, come beauty farm, alberghi al mare, in montagna e sui laghi, terme e agriturismo dotati di un vero e proprio centro benessere a scopo rigenerativo e terapeutico. Gli arrivi nei centri benessere aumentano al ritmo del 15% annuo. In particolare, gli stabilimenti termali in Italia sono 379; nel 2006, il fatturato del settore si è aggirato sui 700 milioni di euro, con una crescita annua del 2,3% e un indotto quantificabile sui quattro miliardi di euro. Il Pil termale, inoltre, rappresenta il 10% del settore turistico (fonte Federterme). Completano il quadro le tante strutture sportive attrezzate con aree dedicate al benessere (il 15% del totale).L’industria italiana legata al tempo libero, allo sport e al benessere va sempre più sviluppandosi nel nostro Paese; la frequentazione dei centri benessere, delle Spa e dei centri fitness sembra prendere piede nei grandi centri urbani dove aumentano i club che vengono visti sempre più non solo come luoghi per fare sport ma soprattutto come luoghi di benessere dove rilassarsi, socializzare e uscire dal quotidiano. Il mercato italiano del fitness vede, a oggi, circa 6 mila club che si concentrano principalmente al nord (62%), mentre al centro e al sud rappresentano rispettivamente il 22% e il 16%. In particolare, è la Lombardia a detenere il primato con 1.023 palestre, una quota quasi doppia rispetto a tutte le altre regioni. Uno studio targato ACNielsen, relativo al 2004, evidenzia un aumento del 28% dei praticanti delle discipline indoor non di squadra quali fitness, nuoto e acquagym. Stiamo assistendo a un fenomeno “sociologico” che vede i consumatori disposti a spendere importanti cifre per il piacere di frequentare un centro fitness/wellness: lo dimostra il rapido incremento del giro di affari che scaturisce dal settore. Il fitness guida la classifica della spesa sostenuta su base annuale con un fatturato annuo medio pari a 1.238 milioni di euro. La frequentazione dei centri benessere, Spa e centri fitness sembra prendere piede nei grandi centri urbani e, in particolare, Milano rappresenta il luogo che ha lanciato il benessere come stile di vita e di opportunità imprenditoriale. Dall’analisi del mercato del fitness in Italia si evidenzia come le grandi catene, sbarcate da poco più di un decennio nel territorio nazionale rappresentino solo il 2% dei centri fitness a testimonianza di come il settore sia ancora dominato da piccole e medie realtà e da un’estrema frammentazione. Lo sviluppo del settore nel prossimo futuro vedrà diminuire le piccole realtà che lasceranno il passo, specie nei grandi centri urbani, ai “top player” che verranno preferiti dall’utente per le loro caratteristiche di qualità degli ambienti a livello architettonico e impiantistico e di personale impiegato, di possibilità di usufruire del servizio in tutte le palestre della catena sul territorio nazionale (e internazionale in alcuni casi) e, infine, di varietà dei servizi offerti (ristorazione, shop, parrucchiere, lavanderia, lavaggio auto, organizzazione di eventi, viaggi, servizio catering ecc.). Dall’analisi dei dati estratti dalle recenti ricerche sul settore si può ipotizzare che le principali correnti di sviluppo del settore nei prossimi 10 anni saranno:

29

– il fitness come parte integrante di una tipologia costruttiva con destinazione d’uso ricettiva o terziaria; – il fitness “metabolico” che si rivolgerà a una nuova fascia di utenti quali persone in sovrappeso e, in particolar modo, anziani.

A fronte dell’analisi strutturale del settore sinora riportata, un ricerca di Databank, pubblicata su “Il Sole 24 Ore Sport”, relativa al mondo del fitness evidenzia, per il settore oggetto di analisi, un basso grado di imprenditorialità, redditività operativa negativa, prospettive di stagnazione della domanda da parte degli utenti.

Tabella 13: Principali catene del fitness operanti nel territorio nazionale (>5 centri)

Fonte: Micaela Romagnolo, Evoluzione del mercato del fitness in Italia, in Corriere Immobiliare, 817-2008, pp. 1245-1249

In termini più precisi, la ricerca riporta i seguenti dati: sono 12 mila circa le palestre sparse in tutto il territorio nazionale, di cui, però, la metà offre strutture embrionali, quand’anche non semplicemente amatoriali. 28 mila gli addetti. La superficie totale delle palestre è di 30 milioni di metri quadrati, con una media di 4.615 per ogni singola realtà. Il valore del giro di affari si assesta attorno a 1,8 milioni di euro; una palestra fattura, quindi, mediamente, 250-270 mila euro all’anno. Buono il numero dei soci attivi, circa 5 milioni. La crescita economica rispetto al quadriennio 1999/2003 è stata del 2,3 %. Positiva, ma ampiamente al di sotto delle previsioni degli esperti. Il valore aggiunto complessivo è stato di 446,4 milioni di euro, quello per addetto di 15,9 milioni. Da notare che le prime 4 imprese operanti in Italia detengono una quota di mercato pari al 7% del settore. Pochissimo, almeno rispetto alle realtà d’oltrefrontiera, a conferma dell’elevatissima frammentazione del segmento e dell’atomizzazione dei centri. 30

Tabella 14: Descrizione principali catene del settore fitness operanti in Italia

Fonte: Micaela Romagnolo, Evoluzione del mercato del fitness in Italia, in Corriere Immobiliare, 817-2008, pp. 1245-1249 La tendenza di medio periodo, secondo Databank, è quella della stabilità. Previsione confermata dall’analisi dei dati relativi alle più importanti catene di fitness attive sul territorio. American Contourella, con 700 centri, Lifenergy, con 19, Tonic (13), Fitness First (12) e Sportsman Club (9) nel 2004 hanno mantenuto il medesimo numero di palestre rispetto all’anno precedente. Dabliù è addirittura passata da 13 a 11. Le big del mercato, in buona sostanza, non sembrano, allo stato, in grado di raggiungere una massa critica adeguata per definirsi vere e proprie imprese del settore. Ulteriore fattore da tenere in considerazione, gli investimenti posti in essere nel recente periodo, soprattutto a livello di infrastrutture e personale, dai numerosi competitors, vengono spesso sostenuti mediante debito finanziario con le banche che, atteso il modesto peso economico dei

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centri, è quasi sempre a breve termine. Si prevede, pertanto, nel breve periodo, il grave rischio di impasse per numerose realtà, soprattutto le più piccole. Tabella 15. – La spesa degli italiani per il benessere del corpo COMPARTI STIMA DELLA SPESA NEL 2000 (MILIARDI DI LIRE) VAL. % 22,0 2,5 8,3 34,4 8,3 16,5 5,0 2,3 0,7 100,0

Terme (spese per le prestazioni di tipo sanitario, per il vitto, l’alloggio ed altri servizi turistici fruibili nelle località 8.000 termali) Agriturismo e beauty farm 900 Alimentazione biologica, integratori dietetici 3.000 Centri estetici, toiletries, cosmesi applicata 12.500 Medicina e salute (omeopatia, fitoterapia, erboristeria, ecc.) 3.000 Fitness, palestre e tecnologie connesse, ecc. 6.000 Bioarchitettura, arredi ergonomici 1.800 Intrattenimenti danzanti 849 Parchi divertimento 250 TOTALE 36.299 Fonte: elaborazione Censis su dati Seat, Grant Thornton, Federteme, 2000

Palestre e centri fitness si propongono sempre più spesso come centri polifunzionali, in grado di proporre un'offerta differenziata: aerobica, body-building e personal training, ma anche sauna, idromassaggi, bagno turco, solarium, beauty center (la cui presenza è oggi un criterio importante di scelta), senza escludere varie attività collaterali che puntano al divertimento e alla socializzazione del cliente. Per comprendere meglio lo sviluppo costante del settore wellness nel nostro paese, è sufficiente esaminare ciò che è avvenuto negli anni 1991-2001 (elaborazioni Aiceb-Confesercenti su dati Istat). Nel decennio di riferimento, spicca la crescita dei centri e stabilimenti per il benessere fisico (+51,6%). Il numero degli istituti di bellezza è raddoppiato (+5.696, pari al +49,9%), incrementando l'occupazione di oltre 12mila unità (+67,3%). In notevole aumento tutti gli impianti sportivi; piscine e impianti polivalenti hanno triplicato il loro numero in dieci anni, mentre la quota delle palestre ha registrato un +84% (circa 3mila in più). Oggi, un indicatore dell'importanza del wellness si può ricavare anche dal numero di eventi e manifestazioni fieristiche dedicate al settore: 23 nel primo trimestre del 2007 e 40 nel corso del 2006. Inoltre, le fiere dedicano sempre più convegni e seminari alla progettazione e gestione di spazi dedicati al benessere, pensati per una clientela sempre più competente che va valorizzata e fidelizzata. Il modello italiano di consumo si va avvicinando a quello degli altri paesi europei; da metà anni '90 ad oggi, il comparto legato alla salute e all'estetica ha accresciuto la sua importanza e presenta per il 32

prossimo futuro un sicuro campo di intervento imprenditoriale. Senza una precisa rotta da seguire, il sistema economico del fitness corre, però, il rischio di arenarsi fra le secche di una pericolosa involuzione organizzativa. Che il segmento in oggetto contempli sconfinate possibilità di sviluppo è abbastanza prevedibile. Che un sempre maggiore numero di fruitori e di investitori si avvicinino, ogni giorno, al settore è altrettanto evidente. Tuttavia, le enormi potenzialità rischiano di rimanere lettera morta qualora non siano accompagnate da adeguata programmazione. Dagli Stati Uniti provengono la quasi totalità delle tendenze e degli way of life della società moderna. Alcuni studi affermano che, generalmente, nella vecchia Europa, le novità d’oltreoceano non attecchiscano prima dei 24-36 mesi dal loro lancio. La successiva diffusione fra i vari paesi dell’Unione Europea, si verifica, successivamente, in un lasso di tempo decisamente minore, non oltre i 12 mesi. L’analisi, quindi, del trend americano, nonché di due dei maggiori stati continentali, Germania e Gran Bretagna, può certamente aiutare a comprendere quali siano le strade da seguire, nel prossimo futuro, per improntare il proprio business plan. I tedeschi hanno scoperto tardi il fitness. Nel 1990, i praticanti erano 1,7 milioni. In dieci anni sono cresciuti del 151 %. Contestualmente, il giro d’affari è aumentato, nel medesimo periodo, del 182%. Le palestre contemplano un numero più elevato di frequentatori rispetto a quelle nostrane (705 frequentatori contro 494). Anche la superficie media dei centri e nettamente superiore (992 mq. Contro 500 mq.). I costi degli abbonamenti, invece, oscillano tra i 40 euro al mese e i 60 euro a trimestre. In Inghilterra, nel periodo 1993-2000, il fatturato del settore del tempo libero è aumentato del 66 %. Dato fondamentale, la frammentazione del mercato fitness è la minore a livello europeo: le grandi catene, alcune delle quali quotate in Borsa, si contendono, infatti, la quasi totalità dei fruitori. Dalle indicazioni appena riportate emerge l’indicazione imprenditoriale di incamminarsi nel settore oggetto di analisi con iniziative che non siano dimensionalmente modeste soprattutto per l’incapacità successiva di offrire una molteplicità di servizi capaci di soddisfare le esigenze ed i bisogni sempre più complessi della potenziale clientela. È quasi certo, quindi, che anche in Italia, in futuro, i piccoli centri debbano cedere il passo ai grandi colossi, in grado di mettere in vetrina uno spettro di offerte molto ampio e in grado di soddisfare un target di fruitori sempre più variegato. In Italia i fitness center sono 6.072 e i frequentatori 3.000.000 (un centro ogni 494 sportivi). Pertanto, in Italia, a differenza del modello americano, trova ancora ampio riscontro il piccolo club, particolarmente attento ai bisogni del singolo fruitore, ma inadeguato a garantire un’ampia segmentazione della propria offerta. Rapporto confidenziale da una parte, quindi, scarse risorse strutturali dall’altra. Si tratta, in buona sostanza, di una concezione del fitness attualmente vincente, ma che, in futuro, è destinata a cedere il passo alle macro-realtà. Questo non significherà certo la 33

morte dei piccoli centri, che comunque continueranno a rappresentare una fetta consistente del mercato, soprattutto in provincia. Le attività imprenditoriali realizzabili nel settore del wellness/fitness grazie al recupero dell’ex-gasometro potrebbero proprio andare nella direzione appena riportata e cioè di un’offerta multi-prodotto e di strutturalmente dimensionata in modo adeguato. Figura 5: Distribuzione geografica nel Comune di Firenze delle attività del settore del wellness/fitness

Dal punto di vista della localizzazione, le attività del settore del wellness nel Comune di Firenze risultano essere abbondanti e abbastanza equi-distribuite sul territorio. Il vantaggio competitivo dell’iniziativa imprenditoriale ricompresa nel progetto di recupero dell’ex-gasometro potrebbe consistere nell’offerta plurifunzionale (centro fitness, spa e piscina, il tutto coadiuvato dalla presenza di un kindergarten e di un’attività di ristorazione) e nelle grosse dimensioni strutturali (più di 2000mq). Dal punto di vista dei competitors, le attività imprenditoriali maggiormente simili a quella sottostante l’idea progettuale per il recupero dell’ex-gasometro sono: • VIRGIN ACTIVE FIRENZE, presente a Firenze con 2 centri fitness, uno in apertura entro il 2011, e uno che offre palestra con 200 macchinari per l’allenamento, 3 sale per i corsi fitness – oltre a sala spinning, studio Pilates e studio kinesis – piscina da 25 metri per il nuoto e i corsi in acqua, area relax con sauna, bagno turco e idromassaggio, personal trainer, centro benessere, area bambini, bar, ristorante e parcheggio gratuito. 34

• •

TROPOS CLUB, localizzato in via Orcagna, 20/a Firenze KLUB, presente a Firenze con tre centri. Il centro Klab Lulli si trova a Firenze non lontano dal centro di Novoli in Via Lulli 62/a. Il centro Klab Conti si trova a Firenze non lontano dal Duomo in Via de’ Conti 7. Il centro Klab Marignolle si trova a Firenze a 5 minuti da Porta Romana, dal Ponte alla Vittoria e da Scandicci, in Via del Ferrone 5.

2a) 3

ANALISI DELLE ALTERNATIVE PROGETTUALI

Nel caso specifico trattandosi di un intervento già previsto dal PRG le alternative progettuali sono limitate ai casi previsti e quindi: ATTREZZATURE PUBBLICHE DI QUARTIERE, in questo ambito sono da privilegiare le attrezzature civili di interesse comune in particolare di tipo: CULTURALE, ASSOCIATIVO, RICREATIVO. Sempre seguendo le prescrizioni del PRG nel caso di proposte orientate a formare CENTRI CIVICI UNITARI è ammissibile la realizzazione di attrezzature commerciali al minuto per una superficie pari al 25% di quella complessiva. Essendo già presente nella zona un centro anziani va escluso un doppione di attività. In riferimento ai grandi raggruppamenti sociali restano i riferimenti ai giovani ed alle famiglie, quindi a questi corpi sociali va comunque riferito il centro civico da proporre. L’alternativa più consona appare quella di una struttura rivolta alle famiglie inclusi i bambini ed al benessere della persona. Dal punto di vista architettonico, come più avanti precisato, le alternative vanno comunque contenute nella forma e nella quantità. Per ciò che riguarda il parcheggio interrato superare i due piani interrati significa eccedere lo strato di riporto e quindi rischiare di intercettare la falda freatica, fattore che riporta alla possibilità di due soli livelli interrati. Per il volume del gasometro va considerato che l’altezza disponibile è data dalla somma dei circa 9 mt del muraglione + il limite della trace di coronamento delle colonne in lamiera cioè 9,5 mt il totale è quindi di circa 18,5 mt, a cui sottraendo gli spessori strutturali (0,5 x 5 = 2,5 mt), ed un piano sotto vasca di circa 2 mt si arriva a 16 mt disponibili cioè mediamente 3,2 mt a piano; quindi il limite massimo di piani è 5 con la limitazione di un unico piano completo di circa 900mq e gli altri ridotti a non più del 60% della superficie (per le motivazioni spiegate a seguire) per un totale di massimo 3300 mq. Si precisa che viste le condizioni ed i limiti del caso non è necessario approntare una matrice delle alternative progettuali

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2a) 4

STUDIO DELL’IMPATTO AMBIENTALE

Il recupero dell’ex Gasometro per sua propria natura non coinvolge particolari impatti ambientali poiché il nuovo gasometro è contenuto all’interno di una forma e di un volume storici e consolidati e quindi non vi sono ricadute, diverse da quanto esistente, sull’assetto geologico ed idrogeologico. È quindi da escludere qualunque sovvertimento dei dati di partenza che non si inserisca in elementi consolidati e già presenti. Anche nel caso del parcheggio interrato è certo che i primi sei metri coincidono con strati di riporto ottocenteschi effettuati per riempire l’antico fossato e probabilmente con materiale sciolto derivante dalle demolizioni di Firenze capitale. È altrettanto certo che la cerchia muraria prosegue per la stessa profondità e che quindi all’atto dello scavo verrà riscoperta in probabili buone condizioni di conservazione. Di maggiore complessità è l’aspetto del vincolo architettonico essendo il complesso ex gasometro vincolato con declaratoria come testimonianza di archeologia industriale. Di fatto la struttura più rilevante non è un reperto significativo ma una struttura industriale degli anni 50. La tutela dovrà quindi essere di più ampia portata riferendosi non ai reperti ma al significato dell’gasometro nella storia e nel contesto urbano. Le scelte del progetto che l’amministrazione pone come riferimento sono a riguardo chiare; si propone un inserimento moderno che si ponga in continuità proprio con la storica destinazione industriale dell’area. È quindi proposta una linea di continuità sia nei materiale che nelle tecniche che sicuramente faciliterà le necessarie autorizzazioni della competente soprintendenza. È comunque possibile ipotizzare altre soluzioni in discontinuità che dovranno, a cura del proponente, essere opportunamente vagliate ai fini della successiva approvazione dalla competente soprintendenza.

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Direzione Servizi Tecnici
SERVIZIO BELLE ARTI Ufficio Restauro Urbano

STUDIO DI FATTIBILITA’
RECUPERO STRUTTURA DI ARCHEOLOGIA INDUSTRIALE EX GASOMETRO DI FIRENZE

PARTE 2°
“la città del fiore e non la città del cemento, recuperare sul costruito”

RELAZIONE TECNICA
art. 14 comma 2b) D.P.R. 207/2010

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PREMESSA STATO DI FATTO

Il gasometro Il principale degli edifici in oggetto è l’ex gasometro, il più grande, dei vari gasometri originari. Si tratta di una corona muraria di grande spessore che si eleva di circa 4 mt sopra il livello del suolo e cala di altri 5 mt sotto il piano attuale, per un altezza complessiva di circa 9 mt ed un diametro di circa 34; definendo così una superficie interna di circa 900 mq. La corona muraria è sormontata da 16 colonne in lamiera chiodata originarie del XIX secolo che raggiungono un altezza di circa 9,5 mt esclusa la fiamma sommitale. All’interno sopravvive la calotta in ferro degli anni 50 che suddivisa in cilindri raggiungeva l’altezza di circa 21 mt. La stazione di pompaggio Consiste in un edificio ad un piano degli anni trenta di circa 50 mq si superficie, originariamente destinato ad ospitare i macchinari necessari al funzionamento del gasometro. L’edificio è stato recentemente ristrutturato dotandolo di un servizio igienico. La carbonaia Si tratta di una tettoia di 13 per 16 mt, composta da 8 pilastri in muratura sormontati da capriate in legno, con un altezza di circa 5 mt sui lati e 7 nella zona centrale. Si configura così una superficie di circa 200 mq Parcheggio (proposta di parcheggio interrato Viale Ariosto) L’area è attualmente utilizzata come parcheggio di superficie, è definita dal sedime delle antiche mura lungo il viale Ariosto, coincidendo con il tratto di mura demolito tra la porta San Frediano e via dell’Orto. Parcheggio (proposta di zone da rifunzionalizzare) Il riferimento è alle aree di parcheggio di superficie collocate nell’area dell’antica anti porta fuori le mura e quindi sull’asse di via Pisana; a cui va aggiunto il lato interno delle mura tra la porta ed il torrino Santa Rosa e l’adiacente piazzetta di Verzaia.

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2b) 1

CARATTERISTICHE FUNZIONALI

Gasometro
Per il volume del gasometro vanno escluse le funzioni residenziali, commerciali, e terziaria intesa come: residenza, alberghi, ostelli, negozi, centri commerciali, supermarket, palazzo per uffici, silos a parcheggio etc. Le funzioni possibili vanno orientate a quanto previsto dal vigente PRG art. 56 SOTTOZONE G ATTREZZATURE PUBBLICHE DI QUARTIERE. In quest’ambito sono da privilegiare le attrezzature civili di interesse comune in particolare di tipo: CULTURALE, ASSOCIATIVO, RICREATIVO. Sempre seguendo le prescrizioni del PRG nel caso di proposte orientate a formare CENTRI CIVICI UNITARI è ammissibile la realizzazione di attrezzature commerciali al minuto per una superficie pari al 25% di quella complessiva. Essendo già presente nell’area un importante centro anziani la proposta va prioritariamente orientata alle famiglie inclusi i bambini. A tale fine si utilizzeranno 2 livelli +un piano tecnico intermedio (le misure esposte a seguire sono riferimenti approssimati): - PIANO WELLNESS primo livello mq 900: costituito da più spazi benessere con locali solarium, massaggi, sauna etc. Va previsto prioritariamente che un’area pari ad almeno mq 250 sia predisposta strutturalmente per essere trasformata in futuro o come miglioria della proposta da presentare, in vasca natatoria e quindi dotata di un contro solaio sottostante con un vuoto libero di almeno 2,5 mt di altezza (quota pavimento = livello del suolo, altezza libera 5 mt, solaio 0,5 mt). - piano tecnico mq 900: utilizzato per centrali tecniche, condotte impiantistiche e magazzini chiusi al pubblico, sono incluse nella superficie anche le volumetrie dei doppi volumi soprastanti gli spazi del piano wellness, così come l’ingombro di ribassamenti del piano soprastante destinato a spazi ludici per bambini (quota pavimento + 5,5 mt dal livello del suolo, h libera 2,5 mt; solaio 0,5 mt). - PIANO ATTREZZATO secondo livello mq 900 costituito al minimo dalle seguenti funzioni: spazio bambini con sala ludica dotata di ribassamenti di pavimento, con una superficie complessiva di almeno 200 mq, sala attività motorie per adulti circa 210 mq; spazio ristoro/caffetteria e/o commerciale pari al 25% del tot. e comunque contenuto in 400 mq (quota +8,5 mt dal livello del suolo, altezza libera media 4 mt) . 39

Il solaio di copertura dovrà essere a volta ribassata con estradosso di bordo che non superi comunque l’intradosso della trave metallica di collegamento delle colonne in lamiera. E prioritario creare dei tagli tra i vari solai che mettano in comunicazione visiva, al fine di disporre di un consistente volume interno libero a tutt’altezza, il piano ATTREZZATO con il piano WELLNESS (livello del suolo) per almeno il 10% del totale di piano quindi minimo 90 mq. E’ inoltre prioritario creare delle doppie altezze e dei bassi fondi sfruttando la presenza del volume del piano tecnico intermedio, questo sia per il piano wellness che per quello attrezzato per un minimo del 20% quindi almeno per 180 mq. TOTALE EX GASOMETRO mq previsti 1710 + spazi tecnici. E’ ammesso formulare proposte che aumentino il numero dei piani utilizzabili; comunque contenuti entro il cerchio delle colonne in lamiera chiodata e con altezza massima esterna coincidente con l’estradosso della trave di coronamento esistente. In tale caso si dovrà obbligatoriamente ipotizzare un solo piano completo coincidente con il più basso livello interrato, di circa 900 mq, mentre i piani superiori dovranno essere di ingombro ridotto con superficie massima di 600 mq ciascuno sempre al fine di ricreare un importante vuoto interno a tutt’altezza. E’ inoltre auspicabile e premiante inserire una o più vasche natatorie nella struttura (previsione non inserita nello studio di fattibilità), da considerarsi un sostanziale arricchimento del necessario recupero.

Stazione di pompaggio
La previsione è quella di un recupero dell'edificio come reception e ingresso principale al nuovo gasometro, attuando conseguentemente il taglio della muraglia esterna nella zona coperta di contatto tra i due volumi.

Carbonaia
Per quanto riguarda la carbonaia l’ipotesi è quella del centro servizi; inclusi uffici e / o una sala polivalente a supporto della struttura principale (gasometro). A tal fine è ammissibile una chiusura esterna vetrata capace di garantire la leggibilità della struttura originaria ed un normale uso dello spazio interno che viene quindi confermato in circa 200 mq utili.

Parcheggi Parcheggio interrato Viale Ariosto
L’area è attualmente utilizzata come parcheggio di superficie sul sedime delle antiche mura lungo il viale Ariosto; si prevede possa essere utilizzata per l’inserimento di un parcheggio interrato su due 40

livelli pari ad almeno 40 +40 posti di cui almeno il secondo livello affittato ai soli residenti ed il primo ad ore. L’area d’ingombro del parcheggio si presume sia di circa 15 x 100 mt con un lato lungo coincidente con le antiche mura. TOTALE mq previsti 3000. La piazza superiore deve restare libera ed attrezzata per mercati rionali; va prioritariamente aggiunto un percorso in quota ed una scala per consentire ed agevolare la visita della porta S. Frediano ed il ripristino del percorso lungo le mura.

Parcheggi da rifunzionalizzare
A questo sopra si aggiunge la possibilità di ulteriori 80 posti a pagamento recuperabili nell’area dell’anti porta verso l’esterno e lungo il lato interno delle mura e nella piazzetta di Verzaia, unitamente ad un riassetto del verde e dell’arredo urbano. TOTALE mq previsti 1000.

2b) 2

DESCRIZIONE TECNICA

Ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e della compatibilità paesaggistica dell’opera da progettare, delle caratteristiche e dei collegamenti con il contesto, nonché delle misure idonee a salvaguardare la tutela ambientale ed i valori culturali e paesaggistici l’intervento si incentra sostanzialmente sul nuovo parcheggio interrato sul Viale Ariosto e sul recupero dell’ex gasometro.

2b) 2.1

Nuovo parcheggio interrato Viale Ariosto

L’area già attualmente è utilizzata come parcheggio di superficie asfaltato con la presenza di alcune alberature non omogenee fra loro. La proposta è quella di realizzare un volume completamente interrato permettendo così di ridurre a zero l’impatto paesaggistico rispetto allo stato di fatto. Il nuovo volume interrato permetterà inoltre di sostenere un nuovo camminamento leggero ed aereo necessario a ripristinare il collegamento fisico originariamente rappresentato dalle mura e quindi rendere nuovamente possibile la salita ai locali interni della porta Pisana. Questo avverrà tramite l’obbligatoria presenza di una passerella in quota e di una nuova scala di collegamento a ripristinare il tratto di mura demolito ed il conseguente sistema di connessione.

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Al fine di salvaguardare i valori ambientali e culturali presenti sarà prioritario prevedere una pavimentazione di qualità della nuova copertura del parcheggio, finalizzata all’utilizzo come spazio di mercato rionale. Ancora più importante sarà, ai fini della tutela delle mura riscoperte, l’obbligo di non addossare alle stesse le nuove strutture lasciando quindi una zona di rispetto tra nuove strutture a sbalzo e mura antiche.

2b) 2.2

Recupero ex gasometro

La struttura è composta da tre elementi: la corona muraria, le colonne metalliche di coronamento ed il serbatoio interno. Per i primi due va considerato il restauro conservativo integrale e filologico con l’eccezione di due nuove aperture di massimo 1,8 mt di luce libera, sulla corona stessa di cui una prioritariamente nel punto di contatto con l’ex stazione di pompaggio, quindi virtualmente invisibile e la seconda, ragionevolmente contrapposta alla prima, destinata ad uscita di sicurezza dalla nuova struttura. Quest’ultima risulterà quindi l’unica trasformazione visibile degli elementi monumentali esistenti. Il terzo elemento, quello centrale di tutto il recupero, è il volume dell’ex serbatoio. Come già detto detta struttura è degli anni 50 e non appare possibile attuarne, per motivi tecnici e logistici, il recupero completo ne va quindi prevista la demolizione con l’obbligatoria accortezza di conservare all’interno della nuova struttura uno spicchio di limitata larghezza ma a tutt’altezza del serbatoio metallico, più elementi o piccole porzioni di particolare interesse tecnico e o costruttivo. In ogni caso è prioritario, in ossequio al principio di tutela paesaggistica ed architettonica esistenti, limitare l’altezza di gronda del nuovo volume a quella del limite superiore della trave di collegamento tra le colonne metalliche. Inoltre il nuovo volume deve prioritariamente richiamare anche nelle finiture e forme l’originario serbatoio riecheggiandone materiali e sagoma. A tale fine anche la copertura dovrà prioritariamente essere a cupola fortemente ribassata come l’attuale copertura del serbatoio.

2b) 3 2b) 3.1

TECNICHE COSTRUTTIVE Specifiche generali

Stazione di pompaggio Per quanto riguarda la stazione di pompaggio è ammissibile solo il mantenimento delle caratteristiche originali con l’esclusione di una modifica parziale delle aperture esistenti e l’eventuale inserimento di elementi di protezione delle aperture a vetro di limitato impatto.

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Carbonaia La carbonaia va conservata tal quale ammettendo unicamente un nuovo solaio interno di tipo leggero, il posizionamento di una cortina completamente vetrata a chiudere sui lati e l’inserimento nella parte centrale di servizi, volumi tecnici e collegamenti verticali. Comunque le parti non vetrate della cortina esterna non potranno prioritariamente superare un terzo del totale della superficie esterna.

Gasometro Va completamente salvaguardata la corona muraria esistente cosi come i pilastri in acciaio ottocenteschi con l’esclusione dell’eventuale inserimento di un nuovo impianto di illuminazione sul traliccio esterno. Per conseguenza il nuovo volume, coincidente con quello dell’ex serbatoio, sarà interno alla corona dei pilastri. La corona potrà essere forata in soli due punti contrapposti: uno tra ex stazione di pompaggio e la muratura ed il secondo sul perimetro in contrapposizione al primo. Per il gasometro va ipotizzato un volume contenuto all’interno della corona muraria esistente con un altezza massima della linea di gronda pari alle colonne cioè circa 13 mt dal suolo, con un numero massimo di livelli interni pari a 4 + un livello tecnico interrato. In qualunque caso vanno comunque ipotizzati uno o più vuoti centrali utile a rendere visibile il volume interno per tutti i livelli, seppure per una porzione. Va inoltre prevista la salvaguardia di parti significative o singoli elementi della struttura in acciaio del serbatoio da collocarsi all’interno della nuova struttura. L’involucro esterno deve richiamare la struttura industriale originaria garantendo continuità materiale e geometrica, inclusa una copertura a volta circolare ribassata che segua la sagoma dell’originario serbatoio. Le aperture andranno inserite dietro una cortina continua permeabile alla luce ed all’aria capace di evocare la continuità del cilindro originario.

Parcheggio interrato Viale Ariosto Il nuovo parcheggio interrato sul viale Ariosto dovrà essere realizzato in aderenza con la parte interrata delle mura sopravvissuta alle demolizioni, senza intaccarne la struttura. Il nuovo edificio interrato dovrà prevedere la possibilità di visitare i sedimi murari previsti valorizzandone il dialogo con i nuovi elementi anche con l’uso di strutture a sbalzo che permettano il passaggio della luce naturale dall’alto tra mura e solai. Particolare attenzione andrà data alla pavimentazione della piazza coincidente con la copertura del parcheggio sottostante; detta pavimentazione dovrà escludere la sosta di veicoli e privilegiare la possibilità d’uso come mercato. Andranno inoltre inseriti degli elementi verticali collegati con una passerella che permettano di ricostruire il percorso delle mura demolite avendo attenzione a renderli 43

adatti a sostenere delle essenze verdi che possano ripristinare la presenza delle alberature da tagliare per realizzare il parcheggio. La stessa attenzione alla presenza di verde andrà posta nell’arredo dell’intera piazza Infine andrà realizzata una leggera scala di collegamento tra il piano della nuova piazza e quello del percorso per consentire un ascesso alla porta S. Frediano.

Parcheggi da rifunzionalizzare Nelle immediate vicinanze del gasometro esistono tre aree a parcheggio: via lungo le mura di S. Rosa; Piazza di Verzaia, la parte iniziale della via Pisana; che andranno inserite nella proposta come aree soggette ad un nuovo disegno urbano al fine di una razionalizzazione e reperire nuovi parcheggi con interventi leggeri e superficiali. Particolare attenzione andrà posta nell’implementare la presenza di nuove alberature nella riorganizzazione degli spazi.

2b) 3.2

Note costruttive

Importanti note tecniche Va tenuto presente che il gasometro è vincolato con specifico decreto, che rappresenta la più antica struttura industriale di Firenze e che i criteri propri della sua conservazione andranno condivisi con la competente Soprintendenza. Il serbatoio del gasometro è inattivo da circa 40 anni e quindi certo che al suo interno sono presenti acque presumibilmente contaminate, la cui rimozione e smaltimento andrà considerata con la massima attenzione. Altrettanta attenzione andrà posta nei confronti della demolizione della struttura in ferro di circa 50 anni fa di cui almeno una porzione significativa (spicchio d’angolo di almeno 10 mq o altro) andrà conservata e resa fruibile nell’intervento di trasformazione.

Gasometro: L’intervento architettonico prevalente coinvolge la struttura dell’ex gasometro che si compone sostanzialmente di due parti: quella seminterrata (basamento in pietra) quella esterna contenuta nella gabbia delle 16 colonne ottocentesche in lamiera chiodata. Il futuro intervento dovrà confrontare con una serie di problematiche costruttive di seguito elencate. Fondazioni: si escludono tipologie classiche di fondazione, estremamente costose (per le dimensioni) e tecnologicamente superate. Si prevedono pertanto fondazioni di tipo puntiforme (PALI) che 44

permettono la massima flessibilità consentendo di concentrarle solo dove effettivamente necessarie, mantenendo la fondamentale indipendenza dalla struttura esistente. La fondazione puntiforme sposa in pieno anche la prevista articolazione dei piani interni che non ricalcano la superficie intera del gasometro. Strutture verticali: a seguito dell'identificazione delle strutture di fondazione, le strutture in elevazione sono previste in materiale altamente flessibile es. acciaio e o legno lamellare, materiale che consente un'ottima duttilità permettendo di assecondare agilmente le forme architettoniche che articoleranno gli spazi interni. Articolazione dei piani: per l'organizzazione massima delle funzioni che troveranno sede nel nuovo gasometro la proposta, non vincolante, di articolazione dei piani è la seguente: il piano piscina, che si trova nella parte più bassa è l'unico che usa tutti i 900mq disponibili; tutti i piani superiori (massimo n.3) ne occupano circa il 100% se limitati ad uno e circa il 60% (circa 600 mq) se pari a due o più con l’aggiunta quindi di un ampio spazio libero su più livelli, sino ad un massimo di 2700 mq di superficie utile oltre le superfici tecniche al piano interrato. Quanto sopra descritto impone un’articolazione delle strutture che permetta di ottimizzare gli spazi fruibili senza che queste divengano presenza predominante. Chiusure interne: come conseguenza alla articolazione dei piani, nasce l'esigenza di chiusure interne che realizzino partizioni non comunicanti tra loro sia dal punto di vista climatico sia dal punto di vista logistico funzionale, ma che al tempo stesso permettano la massima permeabilità visiva tra piani e spazi diversi. Elemento fondamentale diviene la realizzazione di una “facciata interna” che assume un ruolo centrale sia dal punto di vista architettonico che tecnico - realizzativo, determinante sia per la gestione dell'illuminazione che per i trattamenti dell'aria. Chiusure esterne: La nuova immagine esterna del gasometro dovrà tenere conto di una serie di indicazioni scaturite dai confronti preliminari con la Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici; su tutti il fatto che il nuovo volume si dovrà collocare all'interno della gabbia formata dalle colonne in ghisa e conseguentemente l'idea che la nuova facciata ricalchi la campana in ferro del gasometro in attività, impone scelte tecniche che dovranno comunque permettere la penetrazione massima della luce solare all'interno; mascherare parti finestrate che avranno prioritariamente percentuali importanti nel computo globale delle superfici; permettere eventuali vie di uscita; realizzare un impatto visivo e cromatico consono al linguaggio del manufatto storico; inserimento “invisibile” di tutta la parte legata agli impianti tecnologici necessari; realizzazione di un involucro con alte caratteristiche di contenimento energetico. 45

Carbonaia Al fine del recupero delle superfici da destinare a nuove funzioni; la struttura attuale deve essere preservata, di conseguenza il nuovo intervento si dovrà prestare alla massima trasparenza e leggerezza. Le strutture quindi saranno di tipo lineare es. metalliche e o in legno lamellare, anche in riferimento alla caratteristica industriale del manufatto. La chiusura esterna si prevede trasparente su almeno 2/3 della superficie di facciata.

Parcheggi da rifunzionalizzare: Per le zone di riuso e razionalizzazione dei parcheggi di superficie è richiesta la riorganizzazione funzionale e di arredo finalizzata all’incremento ed alla messa a reddito dei parcheggi di superficie esistenti al fine di ottenere la migliore soluzione per l’integrazione con le invarianti infrastrutturali al contorno. Particolare importanza dovrà essere data alla presenza di essenze verdi intesa come aumento e miglioramento di quanto esistente.

Parcheggio interrato: La struttura completamente interrata (n.2 piani), presenta a discapito di una semplicità strutturale intrinseca, una discreta complessità a causa della dislocazione. Sul lato via Pisana si avvicina al fronte delle residenze quindi necessita di opere di protezione dello scavo di tipo a diaframmi e tiranti per tutto lo sviluppo in lunghezza, stessa cosa sul fronte di borgo S.Frediano dove si troverà un ulteriore difficoltà rappresentata dalla sicura presenza delle mura fiorentine rimaste sepolte dopo la demolizione del tratto in elevazione tra la porta S.Frediano e la zona verso la Porta Romana. Le fondazioni anche in questo caso si ipotizzano puntiformi (pali) vista anche la superficialità della falda acquifera in prossimità dell'Arno. L'operazione prioritariamente comporterà la riorganizzazione di molti sottoservizi ad oggi alloggiati nel sottosuolo interessato, che rimarranno a carico dell’A.C. . Si dovranno progettare e realizzare le reti impiantistiche, specificatamente l’illuminazione pubblica, della zona soprastante il parcheggio che diventerà una zona pedonale attrezzata.

2b) 3.3

NOTE IMPIANTISTICHE

Tutti gli impianti dovranno essere improntati al massimo contenimento dei fabbisogni energetici ed orientati all’utilizzo di energie rinnovabili in grado di ottenere una Certificazione Energetica in classe A. L’obbiettivo e’ realizzare strutture il più possibile autosufficienti riducendo all’essenziale l’acquisto di fonti energetiche ed idriche esterne con la possibilità’ di sostanziali risparmi nel riscaldamento, 46

nel condizionamento estivo, nel consumo di acqua potabile e nell’illuminazione; oltre che puntare all’importante risultato della riduzione e rilascio in atmosfera di anidride carbonica. Le scelte progettuali dovranno essere effettuate avendo sempre come finalità i seguenti obiettivi: rispetto delle normative; benessere degli occupanti; risparmio energetico; utilizzo di energie rinnovabili; flessibilità di esercizio; garanzia costante del funzionamento; facilità di manutenzione; protezione contro gli atti di vandalismo; riduzione di emissioni in atmosfera (odori, polveri, inquinanti, ecc); riduzione di emissioni acustiche; limitazione di impatti visivi; contenimento e circoscrizione dei campi elettromagnetici. Dovranno quindi essere considerate e proposte soluzioni che prevedano: utilizzo di pannelli solari termici e fotovoltaici; geotermia; recupero acque piovane; minimizzazione di consumi acqua potabile; recuperi energetici dagli effluenti aeriformi e liquidi; free cooling; micro cogenerazione (eventuale); pompe di calore; gruppi termici a condensazione; sistemi di distribuzione dei fluidi termo frigoriferi e dell’aria a portata variabile; apparecchi illuminanti a basso consumo (preferibile lampade a Led); impianti di illuminazione ordinaria e di emergenza in building automation con controllo del flusso luminoso; sistema di Building automation per tutti gli impianti sia meccanici che elettrici.

47

2b) 2.4

NORME TECNICHE DA APPLICARE

EDILIZIA / STRUTTURE DPR 380/01 del 06.06.2001 E SUE SUCCESSIVE MODIFICHE ED INTEGRAZIONI TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI IN MATERIA EDILIZIA LEGGE REGIONALE 3 GENNAIO 2005, N. 1 Norme per il governo del territorio DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE n.41/R DEL 29.07.2009 Regolamento di attuazione dell’art.37, comma 2, lettera g) e comma 3 della L.R. n.1 del 03.01.2005 DECRETO MINISTERIALE (INFRASTRUTTURE) 14 GENNAIO 2008 Nuove norme tecniche per le costruzioni CIRCOLARE N. 617 DEL 2 FEBBRAIO 2009 Istruzioni per l’Applicazione Nuove Norme Tecniche Costruzioni di cui al Decreto Ministeriale 14/01/2008 IMPIANTI SPORTIVI D.M. 18.03.1996 e successive modificazioni e integrazioni Norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio degli impianti sportivi D.M. 06.06.2005 Modifiche ed integrazioni al decreto ministeriale 18 marzo 1996, recante norme di sicurezza per la costruzione e l'esercizio degli impianti sportivi Gazzetta Ufficiale N. 51 del 03 Marzo 2003 CONFERENZA PERMANENTE PER I RAPPORTI TRA LO STATO LE REGIONI E LE PROVINCE AUTONOME DI TRENTO E BOLZANO ACCORDO 16 gennaio 2003 Accordo tra il Ministro della salute, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano sugli aspetti igienico-sanitari per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine a uso natatorio LEGGE REGIONALE n.8 DEL 09.03.2006 Norme in materia di requisiti igienico-sanitari delle piscine ad uso natatorio DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE n.23/R DEL 26.02.2010 Regolamento di attuazione della L.R. n.8 del 09.03.2006 BARRIERE ARCHITETTONICHE LEGGE n.13 DEL 09.01.1989 e successive modificazioni e integrazioni Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati LEGGE N. 62 DEL 27 FEBBRAIO 1989 Modifiche ed integrazioni alla legge 9 gennaio 1989, n. 13, recante disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati D.M. 14 GIUGNO 1989, N. 236, PUBBLICATO IN SUPPL. ORDINARIO ALLA GAZZ. UFF. 23 GIUGNO 1989, N. 145. Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 24 LUGLIO 1996, N. 503. Regolamento recante norme per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici BENI CULTURALI DECRETO LEGISLATIVO 22 GENNAIO 2004 N. 42 Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137

48

2b) 4

CRONOPROGRAMMA 120 gg 30 gg 30 gg 30 gg 30 gg

1 - PUBBLICAZIONE BANDO E PRESENTAZIONE OFFERTE 2 - ESAME OFFERTE 3 - INTEGRAZIONI PROGETTO PRELIMINARE 4 - APPROVAZIONE PROGETTO PRELIMINARE 5 - STIPULA CONVENZIONE 6 - CONFERENZA DEI SERVIZI (elaborazione progetto definitivo + convocazione conferenza) 7 - ESECUZIONE OPERA

120 gg 720 gg

49

2b) 5

STIMA SOMMARIA

n.

EDIFICI/FABBRICATI

mq

costo unitario 249 228 384 685 418 384 1.028 120 380 768

costo per superficie 224.100 205.200 345.600 616.500 376.200 345.600 924.750 24.000 76.000 153.600

parziali

1

volume ex Gasometro (demolizioni) predisposizioni sottopiano vasca recupero primario (strutture ecc.) PIANO WELLNESS recupero primario (strutture, impianti ecc.) recupero secondario (finiture ecc.) piano tecnico recupero primario (strutture ecc.) PIANO ATTEZZATO recupero primario (strutture, impianti ecc.) recupero secondario (finiture ecc.) ex legnaia (lavori preparatori) recupero primario (strutture ecc.) recupero secondario (finiture ecc.) ex stazione di pompaggio recupero secondario (finiture ecc.) parcheggio interrato (lavori preparatori) recupero primario (strutture. impianti ecc.) recupero secondario (finiture ecc.) piazza in copertura parcheggio percorso in quota riorganizzazione parcheggi di superficie attrezzature

900 900 900 900 900 900 900 200 200 200 50 50 1.800 2.400 2.400 1.800 130 1.000 1.800

3.037.950

2

253.600

3

576 80 532 192 126 528 143 200

28.800 144.000 1.276.800 460.800 226.800 68.640 143.000 360.000 arrotondato

28.800

4

1.881.600 226.800 68.640 143.000 360.000 6.000.000

5 6 7 8

COSTO TOTALE PARAMETRICO STIMATO NOTA: costi parametrici comprensivi di IVA ed oneri tecnici e generali.

Quote d’incidenza delle categorie dei lavori di cui all’allegato A ed art. 61 D.P.R. 207/2010 OG 2 restauro e manutenzione OS 3 impianti idrici e sanitari OS 23 demolizioni di opere OS 24 verde ed arredo urbano OS 28 impianti termici e di condizionamento OS 30 impianti elettrici classe V fino ad euro 5.165.000 classe I fino ad euro 258.000 classe II fino ad euro 516.000 classe II fino ad euro 516.000 classe II fino ad euro 516.000 classe II fino ad euro 516.000 50

ELABORATI PROGETTUALI
art. 14 comma 2 c D.P.R. 207/2010

schema rete fognaria esitente

schema rete idrica esistente

51

NOME DEL FILE

ELABORAZIONE GRAFICA

COMUNE DI

FIRENZE
SERVIZIO BELLE ARTI E FABBRICA DI PALAZZO VECCHIO

PLANIMETRIA GENERALE

Santi Garufi

gasometro 1

24.11.2011

AP 01

2 3 1

4

5

1 2 3 4 5 6 *

SERBATOIO EX GASOMETRO

EX STAZIONE DI POMPAGGIO

6

EX LEGNAIA

PIAZZA DO VERZAIA E PARCHEGGIO DI VIA LUNGARNO SANTA ROSA

PARCHEGGIO ANTIPORTA VIA PISANA

*

AREA PARCHEGGIO INTERVENTO VIALE ARIOSTO

FONDAMENTA DELLE MURA

52

NOME DEL FILE

ELABORAZIONE GRAFICA

COMUNE DI

Santi Garufi

gasometro 1

24.11.2011

FIRENZE

SCHEMA RECUPERO EX GASOMETRO

SERVIZIO BELLE ARTI E FABBRICA DI PALAZZO VECCHIO

AP 02

2 3 1

1

PIANTA WELLNWSS PREDISPOSIZIONE VASCA NUOTATOIA

PIANTA PIANO TECNICO

PIANTA PIANO PIANO RISTORANTE/COMMERCIALE

9,00

6,00

0,00

0,00

53

NOME DEL FILE

ELABORAZIONE GRAFICA

COMUNE DI

FIRENZE

SCHEMI STAZIONE DI POMPAGGIO ED EX LEGNAIA

Santi Garufi

gasometro 1

24.11.2011

SERVIZIO BELLE ARTI E FABBRICA DI PALAZZO VECCHIO

AP 03

2 3 1

NUOVO VARCO 1.8ML

2
EX STAZIONE DI POMPAGGIO DI POMPAGGIO E EX LEGNAIA

3
EX LEGNAIA

54

COMUNE DI

Schema Nuovo Parcheggio Interrato

FIRENZE
S ER VIZIO BE LLE AR TI E FAB BR IC A DI PALAZZO VECCHIO

AP 04

2 3 1

4 6

5

6
DA M E

*

FON

NT A DE L L

EM URA

55

VEDUTA GENERALE AREA INTERVENTO

GASOMETRO

56

ENTRATA VIA DELL’ANCONELLA

EX LEGNAIA

57

GASOMETRO E STAZIONE DI POMPAGGIO

PIAZZA DI VERZAIA – VIA LUNGO LE MURA DI SANTA ROSA

58

VIALE ARIOSTO

VIALE ARIOSTO

59

ELABORATO TECNICO ECONOMICO
art. 14 comma 2 d D.P.R. 207/2010

Nella presente sezione è condotta un’analisi delle principali caratteristiche delle attività economiche proposte nel progetto di riqualificazione funzionale dell’area EX Gasometro del Comune di Firenze. L’analisi è finalizzata ad ottenere una previsione delle condizioni di finanziaria dell’investimento. Attraverso la definizione di una serie di ipotesi di investimento, operative e finanziarie, si è giunti alla definizione del Punto di pareggio economico (Break even point) delle attività previste nel progetto di riqualificazione. In altri termini, verranno fornite indicazioni generali e primariamente di natura economica circa il volume minimo di attività che le attività oggetto di investimento dovranno generare al fine di raggiungere il punto di pareggio. Quest'ultimo rappresenta il fatturato in corrispondenza del quale l'azienda raggiunge l'equilibrio economico, vale a dire un ammontare di ricavi in grado di coprire i costi di competenza del medesimo periodo. Pertanto, in corrispondenza di tale fatturato l'azienda non consegue né un utile né subisce una perdita. Gli aspetti finanziari nell'idea di progetto di riqualificazione presentata sono di secondaria importanza essendo le attività previste essenzialmente attività operanti con flussi di cassa molto prossimi al verificarsi dei flussi economici. Molto importante risulta invece l'ipotesi riguardante la struttura finanziaria dell'iniziative posta a base dell'analisi, vale a dire il finanziamento del progetto da parte del potenziale soggetto privato, vale a dire il finanziamento dell'investimento avviene con il 30% di capitale proprio e la rimanente parte con l'accensione di un prestito a lungo termine da rimborsare in 20 anni. Si sottolinea che i dati di seguito presentati sono frutto di ipotesi di attività che pertanto potrebbero essere modificate in relazione alle scelte che verranno operate con riferimento alla struttura degli investimenti, alle modalità di finanziamento degli stessi, alle caratteristiche ed al posizionamento strategico delle attività che andranno a definire il progetto di riqualificazione funzionale dell’area dell’Ex Gasometro. Esse, inoltre, risentono anche delle caratteristiche del contesto di mercato, sia in termini di potenziale di domanda, sia in relazione al contesto competitivo di riferimento in cui l'iniziativa imprenditoriale va ad essere realizzata. In questa ipotesi di sviluppo dell'analisi di sostenibilità economico-finanziaria di progetto, nessuna remunerazione per la concessione dei servizi da parte dell’amministrazione viene presa in considerazione né vengono considerati in modo esplicito i costi per l’indebitamento a breve necessario per esigenze di elasticità di cassa o per la creazione di una scorta minima che per di più per le tipologie di attività ricomprese nel progetto non risulta essere nemmeno di elevato ammontare fisico e finanziario. Per tali motivi, ed ipotizzando una continua ricostituzione delle scorte della liquidità di cassa in funzione del volume di attività realizzato, i costi relativi a questi ultimi elementi 60 fattibilità economico-

sono stati considerati, per ogni singola tipologia di attività, all'interno del valore dell'incidenza unitaria del costo variabile utilizzata per lo sviluppo dell'analisi. Di seguito si presenta una panoramica dei tratti caratteristici delle attività che, sulla base delle indicazioni progettuali fornite, formeranno oggetto di investimento. Inoltre, saranno fornite le ipotesi economico-finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio e l'ammontare di quest'ultimo con riferimento sia alle attività nella loro interezza che al recupero dei soli costi fissi di investimento. I dati e le informazioni di seguito riportate sono tratte dai Documenti metodologici degli Studi di settore condotti dall’Agenzia delle Entrate ed attualmente disponibili.

ATTIVITÀ COMMERCIALE - NEGOZI SPORTIVI6 Oggetto dello studio sono le attività economiche classificate al CodiCe ATECO 2007 "47.67.10 Commercio al dettaglio di articoli sportivi, biciclette e articoli per il tempo libero" Le aziende dei due cluster (cluster 1 e 14) presi a riferimento nel presente report ed analizzate nello studio di settore sono complessivamente 2761. Le imprese dei cluster si contraddistinguono per un assortimento orientato a prodotti tecnico sportivi per varie discipline (tennis, basket, sport invernali, etc.) da cui ottengono complessivamente il 45/47% dei ricavi. L'offerta comprende anche abbigliamento casual e calzature (21/43% dei ricavi). Il 10% delle aziende comprese nel cluster offre inoltre servizi di noleggio o deposito o manutenzione di attrezzature sportive per la montagna con un'incidenza sui ricavi del 7%. Un ulteriore elemento di caratterizzazione è rappresentato dal ricorso a ditte produttrici quale principale fonte di approvvigionamento (89% degli acquisti). Le aree destinate all'esercizio dell'attività si articolano in locali per la vendita e l'esposizione interna della merce di 100 mq e locali adibiti a magazzino di 36 mq; l'esposizione verso l'esterno si estende su sette metri lineari. Le aziende dei cluster considerati sono organizzate prevalentemente sottoforma di ditta individuale (44/56% dei casi) e società di persone (32/43% dei casi). In entrambi i cluster, per lo svolgimento dell'attività si fa riferimento a 2 addetti (lavoratori dipendenti nel 40/50% dei casi). Per una definizione delle condizioni minime per la fattibilità economico-finanziaria (determinazione del Punto di Pareggio economico) dell’attività commerciale nel settore sportivo, si è ipotizzato quanto segue:
6

Nota Tecnica e Metodologica Studio di Settore UM08U. Agenzia delle Entrate.

61

-

Investimento iniziale pari a 306.400 Euro. Costi fissi operativi per un totale di circa 94 mila euro anno comprendenti il costo del personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi, le tasse; Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni e pari a circa 16.000 euro anno; Costi fissi finanziari per circa 10.000 euro anno derivanti da un’ipotesi di finanziamento dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 20 anni a tasso fisso del 5%. Il rimborso del prestito dovrebbe generare un esborso finanziario annuo d circa 17 mila euro. Incidenza dei Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 40%.

-

-

-

In base alle ipotesi effettuate, la gestione dell'attività commerciale dovrebbe arrivare al Break Even Point con il raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 200 mila euro. Ipotizzando un’operatività di 12 mesi all'anno il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di circa 17 mila euro. Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 43 mila euro di fatturato all'anno. AREA FITNESS/BENESSERE Un piano della struttura deve essere destinato, in base al progetto, alla realizzazione di attività legate al fitness ed al benessere. Di queste due tipologie di attività, dopo averne presentato le caratteristiche in base agli studi di settore, ne sarà presentata un'analisi economica cumulativa. A) SPA - CENTRO BENESSERE7 L’analisi fa riferimento alle attività codificate con codice ATECO 2007 96.04.10 - Servizi di centri per il benessere fisico (esclusi gli stabilimenti termali). In relazione al servizio offerto, nell’ambito della macro classe di riferimento si distinguono centri specializzati in trattamenti dimagranti; attività ginniche, servizi di solarium, massaggi. A questi si aggiungono due gruppi omogenei che presentano una gamma più ampia e combinata di servizi: in un caso si tratta di servizi di benessere di base quali massaggi, depilazione, trattamenti viso e corpo; nell’altro caso i servizi comprendono anche il bagno turco. Questa ultima categoria di offerta viene individuata come CENTRO BENESSERE.

Nota Tecnica e Metodologica, Studio di Settore UG95U Servizi dei Servizi di centri per il benessere fisico(e stabilimenti termali).

7

62

Sulla base alle caratteristiche dell’investimento desumibili dall’ipotesi progettuale proposta per la riqualificazione funzionale dell’EX Gasometro, la formulazione dell’offerta della SPA/CENTRO BENESSERE dovrà assumere le caratteristiche delle categoria più ampia di offerta combinando servizi tradizionali dei centri per il benessere fisico a servizi innovativi tradizionalmente offerti nei centri termali. Dalle rilevazioni effettuate nello Studio di Settore di riferimento su un numero di 234 imprese, i CENTRI BENESSERE effettuano prevalentemente massaggi (22% dei ricavi), trattamenti corpo (12%), solarium (10%), depilazione (9%), trattamenti viso (8%) e manicure/ricostruzione unghie/pedicure (6%). Tra i servizi forniti figurano anche idromassaggi (9% dei ricavi nel 39% dei casi) e trattamenti dimagranti (14% dei ricavi nel 37%). Circa la metà dei soggetti integra l’offerta di servizi con la vendita di prodotti cosmetici (7% dei ricavi). La clientela è formata quasi esclusivamente da privati (97% dei ricavi). Per quanto riguarda la natura giuridica, le aziende appartenenti al cluster sono prevalentemente società (54% di capitali e 31% di persone) e, in misura minore, ditte individuali (15%). Il numero di addetti complessivamente occupati è pari a 4 unità, di cui 3 dipendenti, fra i quali si rileva la presenza di 2 estetisti. Gli spazi destinati all’attività sono articolati mediamente in 87 mq di locali destinati esclusivamente a estetica (solarium, massaggi estetici etc.); 46 mq di locali destinati a spogliatoi, servizi docce e igienici; 35 mq di locali destinati esclusivamente a ufficio/ segreteria/reception.

Il 32% dei soggetti dispone inoltre di 134 mq destinati esclusivamente ad attività fisica e sportiva. La dotazione di beni strumentali comprende 1 bagno turco, 1 sauna, 1 vasca idromassaggio, 1 doccia solare e 3-4 lettini per massaggi. Il 40% circa dei soggetti dispone anche di 1-2 lampade solari viso e 1 lettino solare. Circa un terzo dei soggetti possiede infine 1-2 elettrostimolatori e 1 pressomassaggio estetico. B) PALESTRA8 L’analisi ha per oggetto le attività economiche classificate al codice ATECO 2007 “92.61.6 . Gestione di palestre”. In particolare si fa riferimento a due cluster individuati come GESTIONE DI PALESTRE CON OFFERTA DIFFERENZIATA DI ATTIVITÀ SPORTIVE e GESTIONE DI PALESTRE DI MEDIE DIMENSIONI. Le aziende del primo cluster (analisi condotta su 282 soggetti) affiancano alle attività tipiche della palestra di fitness/body building l’offerta di altre specialità sportive quali yoga, sport da combattimento, arti marziali, squash e nuoto.
8

Nota Tecnica e Metodologica, Studio di Settore SG83U.

63

Esse sono, nel 79% dei casi , organizzate in forma societaria. Svolgono attività di gestione di palestre in una struttura di dimensioni grandi, con 1.196 mq di superficie complessiva, di cui 521 mq destinati ad attività fisica e sportiva al chiuso, 275 mq destinati ad attività all’aperto, 158 mq di spogliatoi, 45 mq di locali destinati ad ufficio e 11 mq di solarium/estetica/massaggi. Le attività prevalenti sono quelle tipiche delle palestre: ginnastica dolce e stretching (34 corsi collettivi), aerobica e step (86 corsi collettivi), spinning (19 corsi collettivi), e fitness ( 55 corsi collettivi). Sono presenti anche corsi di arti marziali (il 39% ne organizza 24), sport da combattimento (il 23% organizza 25 corsi), yoga e meditazione (il 12% organizza 27 corsi) e attività svolte in piscina: il 16% dei soggetti organizza corsi di ginnastica in acqua, il 9% organizza corsi di nuoto per adulti e il 16% per bambini. Tali attività sono svolte con l’ausilio di due istruttori ISEF, tre istruttori/insegnanti/maestri e con un addetto per la parte amministrativa. La modalità di accesso alla struttura è, per il 74% dei ricavi, realizzata tramite quote e tessere (prevalentemente mensili, ma anche trimestrali e annuali). La tipologia della clientela è costituita da privati/soci. I costi di pubblicità/propaganda, manutenzione e riparazione delle apparecchiature e dei macchinari, i costi di istruttori/ insegnanti/maestri e di servizi esterni di pulizia risultano elevati. Coerentemente con l’attività esercitata, la dotazione strumentale è ampia e costituita da 22 postazioni fitness/body building, 8 macchine cardio fitness, 5 spinning, 1 sauna e bagno turco. Le aree attrezzate rilevate sono: una palestra fitness/body building al chiuso e, nel 77% dei casi, 1-2 palestre per altre attività. Sono inoltre presenti: nel 10% dei casi, una piscina fino a 10 mt al chiuso e, nel 12% dei casi, una piscina da 10 a 25 mt al chiuso, mentre il 20 % indica la presenza di 1-2 campi da squash. Con riferimento al cluster GESTIONE DI PALESTRE DI MEDIE DIMENSIONI (378 aziende esaminate), l’attività svolta è quella tradizionale delle palestre di fitness/body building e sono organizzate in forma societaria nel 72% dei casi. Hanno una struttura di dimensioni limitate: 513 mq di superficie complessiva di cui 326 mq destinati ad attività sportiva al chiuso, 97 mq di spogliatoi e 35 mq di uffici. Le attività svolte prevalentemente sono: ginnastica dolce e streching (24 corsi collettivi), aerobica e step (70 corsi), spinning (15 corsi) e fitness/body building (51 corsi), tramite l’ausilio di un istruttore ISEF e di un istruttore/insegnante/maestro. I ricavi vengono realizzati per il 73% tramite quote e tessere (prevalentemente mensili, ma anche trimestrali e annuali). 64

La clientela è costituita per il 97% da privati/soci. Fra le voci di spesa, oltre ai costi di manutenzione di apparecchi e macchinari e ai costi per insegnanti/maestri, presenti in misura limitata, importanti risultano quelli per pubblicità e propaganda. La dotazione di beni strumentali è ampia e composta da 23 postazioni fitness/body building, 8 macchine cardio fitness, 4 spinning e una sauna/bagno turco. Le aree attrezzate rilevate sono due palestre fitness/body building al chiuso. Per la definizione delle condizioni minime per la fattibilità economico-finanziaria dell’attività di gestione delle ATTIVITÀ FITNESS/BENESSERE (determinazione del Punto di Pareggio economico), si è ipotizzato quanto segue: Investimento iniziale pari a 1,9 Milioni di Euro. Costi fissi operativi per un totale di circa 195 mila euro anno comprendenti anche il costo del personale a tempo pieno, i costi per utenze, i costi di locazione finanziarie delle attrezzature, pubblicità, oneri amministrativi, tasse. Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 92 mila euro. Costi fissi finanziari per circa 60 mila euro anno (derivanti da un ipotesi di finanziamento dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 20 anni a tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota capitale e interessi è pari a circa 102 mila euro. Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 35%,

In relazione alle ipotesi effettuate, il FITNESS/BENESSERE dovrebbe arrivare al Break Even Point con il raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 535 mila euro all'anno. Ipotizzando un’operatività di 10 mesi all'anno il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di circa 54 mila euro. Considerando una quota media mensile di ricavo per utente pari a 80 Euro, il dato si traduce in un numero di circa 669 utenti. Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 236 mila euro di fatturato all'anno. RISTORANTE 9 Per l’analisi dell’attività di ristorazione compatibili con gli spazi destinati a tale attività dal progetto di riuso funzionale dell’EX Gasometro, si fa riferimento a diverse tipologie di offerta che vanno

9

Nota Tecnica e Metodologica, Studio di Settore UG36U.

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dalla ristorazione con servizio al tavolo di tipo tradizionale, a forme di ristorazione collettiva tipo self service fino a prevedere forme di ristorazione per eventi del tipo Catering/ banqueting. Di seguito si presentano le caratteristiche mediamente rilevate attraverso gli studi di settore per le tipologie di attività compatibili con gli spazi disponibili. Ristoranti Di Grandi Dimensioni (836 esercizi esaminati) Il cluster è formato da esercizi che effettuano ristorazione con servizio al tavolo (89% dei ricavi). La gestione avviene in prevalenza attraverso forme societarie (53% società di capitali, 38% società di persone). Il numero totale degli addetti è pari a 14 di cui 12 dipendenti. Nel settore è frequente il ricorso a contratti a termine (il 54% degli esercizi retribuisce mediamente 1042 giornate ai dipendenti a termine a tempo pieno, mentre il 46% retribuisce 389 giornate ai dipendenti a termine a tempo parziale. Gli esercizi sono dotati di spazi interni destinati alla vendita / somministrazione (302 mq) con 183 posti a sedere; il 65% dei soggetti dispone di spazi esterni destinati alla somministrazione (140 mq con circa 100 posti a sedere ) La superficie destinata alla cucina è di circa 70 mq ed è attrezzata con 10 fuochi, e piastre, 3 forni a gas e/o elettrici, 1 impastatrice, 1 friggitrice, 2 lavastoviglie, 6 frigoriferi, 2 celle frigorifere e 2 congelatori. Self Service di Grandi Dimensioni (Esercizi esaminati 222) Il cluster è formato da esercizi che effettuano ristorazione self-service (70% dei ricavi). Nel 14% dei casi il servizio viene fornito nella doma di free flow (self service ad isole), nei restanti casi si tratta di self service tradizionale. Le imprese del cluster sono organizzate prevalentemente sotto forma di società di capitali (66% dei casi) ed occupano 16 additi di cui 14 dipendenti. Anche in questo caso è frequente il ricorso a contratti a termine (il 44% degli esercizi retribuisce 834 gornate ai dipendenti a termine a tempo parziale e il 37% retribuisce 946 giornate ai dipendenti a termine a tempo pieno. La struttura comprende spazi interni destinati alla vendita/somministrazione di circa 303 metri quadri con 172 posti a sedere; il 46% dei soggetti dispone di spazi esterni destinati alla somministrazione (137 mq con circa 85 posti a sedere). La superficie utilizzata per la preparazione dei pasti è di circa 76 mq e gli spazi destinati a deposito alimenti occupano 69 mq. La dotazione di beni strumentali comprende 7 fuochi e piastre, 2 forni a gas e/o elettrici, 2 friggitrici, 2 lavastoviglie, 5 frigoriferi, 2 celle frigorifere e 2 congelatori.

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Per il 64% dei soggetti il 15% dei ricavi deriva da emissione di fatture verso società che gestiscono buoni pasto. Il 21% degli esercizi dichiara di appartenere ad una catena di franchising. Imprese di Grandi Dimensioni che Forniscono Servizi di Banqueting (103 Imprese) Le imprese del cluster sono quasi esclusivamente società (72% di capitali e 24% di persone) e occupano 12 addetti di cui 10 dipendenti. I servizi vengono effettuati principalmente in occasione di colazioni di lavoro, meeting, convegni e cene aziendali (52% dei ricavi) e in occasioni di feste private e cerimonie (34% dei ricavi). La superficie utilizzata per la preparazione misura circa 119 mq ed è attrezzata con 7 fuochi/piastre, forni con capacità complessiva di 11 teglie, un abbattitore termico. Le imprese del cluster dispongono inoltre di 5 cucine mobili e tre automezzi. La definizione di massima delle condizioni di fattibilità economico finanziario dell’attività in oggetto, ipotizza per l’attività di Ristorazione prevista nell’ambito del progetto di riuso funzionale dell’ex gasometro, la costruzione di un’offerta composta da un servizio di self service per il pranzo, da un servizio di ristorazione tradizionale per la cena e da un servizio di ristorazione per eventi (banqueting). Le ipotesi economico finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio sono le seguenti: Investimento iniziale pari a 880 mila Euro. Costi fissi operativi per un totale di circa 160 mila euro anno comprendenti il costo del personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi e le tasse. Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 44 mila euro all'anno. Costi fissi finanziari per circa 30 mila euro anno, derivanti da un ipotesi di finanziamento dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 30 anni a tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota capitale e interessi è pari a circa 50 mila euro. Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 45%,

In relazione alle ipotesi effettuate, l’attività di gestione della RISTORANTE dovrebbe arrivare al Break Even Point al raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 425 mila euro all'anno. Ipotizzando un’operatività di 11 mesi anno, per 26 giorni mese, il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di circa 39 mila euro.

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Considerando un prezzo medio a prestazione pari a 20 Euro (dato ponderato considerando la combinazione dell’offerta precedentemente esposta), il dato si traduce in un numero di circa 1950 pasti mensili, cioè di 75 giornalieri. Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 134 mila euro di fatturato all'anno. AREA LUDICO RICREATIVA10 Tale area di attività deve essere destinata a fornire un servizio a favore delle famiglie ed in particolare a favore dei bambini. Nono stante la tendenza del tasso di natalità nel nostro Paese sia molto bassa ed in continuo decremento, ad eccezione di quella facente capo alla popolazione straniera, la complessità gestionale della vita ordinaria di qualsiasi famiglia porta ad un continuo incremento dei servizi richiesti dalle famiglie e rivolti verso i bambini. A tal fine di particolare interesse sono le iniziative imprenditoriali delle ludoteche Da questi e da altri fattori nasce l’interesse per una pluralità di servizi dedicati alla cura e al divertimento dei più piccoli. Avviare un’impresa in questo settore significa principalmente lavorare a contatto con l’infanzia, oltre che rapportarsi con gli adulti. Significa occuparsi della custodia dei minori, ma anche del loro divertimento e della loro crescita attraverso il gioco. Si tratta di un universo di attività molto vario, che racchiude tipologie di servizi tra loro potenzialmente molto differenti ma accomunati dal fatto di essere rivolti ad una specifica fascia d’età. Un baby parking, una ludoteca e un centro giochi sono attività che, pur rivolgendosi ad una stessa fascia d’età, presentano delle caratteristiche differenti le une dalle altre, soprattutto in termini di servizi offerti. E, proprio in virtù di questa loro differenza, è possibile pensare a forme di integrazione tra le tre tipologie di attività, e quindi trattarle come attività a sé stanti, ma anche come servizi che possono essere coordinati ed integrati in un’unica struttura. Inoltre, è bene precisare che i baby parking, le ludoteche e i centri gioco non devono essere confusi con gli asili nido. Si tratta, infatti, di attività differenti, soprattutto dal punto di vista legislativo. Tra le maggiori differenze vi sono i minori vincoli strutturali a carico dei locali, gli orari di funzionamento ridotti, l’impossibilità di offrire alcune tipologie di servizi ed, infine, i minori requisiti richiesti al personale interno. In alcune Regioni, infatti, queste tipologie di servizi, e particolarmente i baby parking e le ludoteche, sono state oggetto di leggi, delibere e regolamenti dedicati; in altre, invece, vivono in assenza di una precisa regolamentazione. Quando si decide di avviare una di queste attività diventa fondamentale verificare presso l’Amministrazione territorialmente competente i requisiti specifici per l’avvio dell’azienda.
10

Con riferimento a tali tipologie di attività non è possibile proporre informazioni estratte dagli studi di settore perché ancora non specificatamente sviluppato uno studio di settore per la tipologia di attività in analisi.

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Queste strutture, nate principalmente negli Usa, all'estero stanno sempre più incrementando il loro volume di attività ma anche in Italia la domanda di servizi di intrattenimento è in continuo aumento. Sono molti gli spazi liberi per l’apertura di una “play-house” privata, in città, nelle località di villeggiatura, nei pressi dei centri commerciali o vicino alle scuole, anche perché le strutture pubbliche sono spesso insufficienti a soddisfare la crescente domanda per di più sempre in continua evoluzione dal punto di vista dei suoi contenuti. Le ipotesi economico finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio sono le seguenti: Investimento iniziale pari a circa 690 mila Euro. Costi fissi operativi per un totale di circa 90 mila euro anno comprendenti il costo del personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi e le tasse. Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 34 mila euro all'anno. Costi fissi finanziari per circa 23 mila euro anno, derivanti da un ipotesi di finanziamento dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 20 anni a tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota capitale e interessi è pari a circa 16 mila euro. Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 30%,

In relazione alle ipotesi effettuate, l’attività di gestione dell'ATTIVITÀ LUDICO RICREATIVA dovrebbe arrivare al Break Even Point al raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 208 mila euro all'anno. Ipotizzando un’operatività di 12 mesi anno, per 26 giorni mese, il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di circa 17 mila euro. Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 83 mila euro di fatturato all'anno. PARCHEGGI Le ipotesi effettuate per la definizione delle condizioni minime di fattibilità della componente di investimento destinata a PARCHEGGI derivano dalle indicazioni fornite dal committente in merito ai costi di investimento ed ai potenziali ricavi di gestione date anche le condizioni di mercato presenti nel territorio di riferimento. In particolate, le ipotesi economico finanziarie poste alla base del calcolo del punto di pareggio sono le seguenti: Investimento iniziale pari a circa 2,28 Milioni di Euro; 69

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Costi fissi operativi per un totale di circa 100 mila euro anno comprendenti due unità di personale a tempo pieno, costi per utenze, oneri amministrativi, tasse). Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni, pari a circa 110 mila euro all'anno. Costi fissi finanziari per circa 77 mila euro anno, derivanti da un ipotesi di finanziamento dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 30 anni a tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota capitale e interessi è pari a circa 128 mila euro. Incidenza del Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 10%.

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Date le ipotesi sopra esposte, l’attività di gestione PARCHEGGI arriverebbe al punto di pareggio al raggiungimento di un fatturato di circa 360 mila euro all'anno che corrisponde a circa il 45% della capacità produttiva teorica dell’investimento. Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 231 mila euro di fatturato all'anno. Di seguito, prevedendo il progetto la possibilità di realizzare anche un piano dedicato alla piscina, sono riportate delle informazioni operative ed economico-finanziarie relativamente a tale tipologia di attività. PISCINA11 Oggetto dello studio sono le attività economiche classificate al CodiCe ATECO 2007 “92.61.2 . Gestione di piscine”. Si propone anche l'analisi di tale attività per coloro i quali volessero presentare un progetto con l'ipotesi di fornire il servizio piscina. Le aziende del cluster analizzato nello studio di settore (110 soggetti) svolgono attività di gestione di piscine in una struttura di 4.956 mq di superficie totale di cui 1.758 mq destinati ad attività fisica e sportiva all’aperto, 688 mq destinati ad attività al chiuso, 286 mq di spogliatoi, 10 mq per estetica e solarium, 5 mq per la fisioterapia e 50 mq di bar. Si tratta di imprese organizzate in forma societaria (88% dei casi) che impiegano, per lo svolgimento dell’attività un responsabile tecnico, 2 istruttori ISEF e 9 istruttori/insegnanti/maestri. Il 58% delle aziende del cluster svolge attività stagionale, con un periodo di apertura di 6 mesi. La gestione di tali impianti comprende la realizzazione di corsi collettivi di ginnastica in acqua (24), di nuoto per adulti (71) e per bambini (75) oltre a due corsi per immersioni.

11

Nota Tecnica e Metodologica Studio di Settore SG83U. Agenzia delle Entrate.

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I ricavi sono realizzati tramite ingressi giornalieri (27%), corsi e lezioni a pagamento (il 22%), quote e tessere mensili (7%), quote e tessere trimestrali (5%). Per un terzo dei soggetti si rileva la presenza di ricavi derivanti dall’attività di bar pari al 20%. La tipologia della clientela è molto diversificata: oltre ai privati/soci (73%), si rilevano le società sportive (9%), gli enti locali convenzionati (9%) e le scuole (4%). Coerentemente con l’attività svolta, i consumi di acqua risultano molto elevati, così come elevati risultano i costi di manutenzione piscine, i costi per istruttori ed insegnanti, i compensi corrisposti a terzi ed i costi esterni di pulizia. Fra le aree attrezzate si rileva la presenza di una vasca fino a 10 mt al chiuso per il 32% dei soggetti, mentre il 21% indica la presenza di una vasca della stessa tipologia ma all’aperto; il 67% dispone di 1-2 vasche fra i 10 ed i 25 mt al chiuso, mentre il 32% indica una vasca della stessa tipologia ma all’aperto; il 10% dispone di una vasca oltre i 25 mt al chiuso ed il 25% una vasca della stessa tipologia ma all’aperto. Per una definizione delle condizioni minime per la fattibilità economico-finanziaria (determinazione del Punto di Pareggio economico) dell’attività di gestione della PISCINA, si è ipotizzato quanto segue: Investimento iniziale pari a 2,43 Milioni di Euro. Costi fissi operativi per un totale di circa 370 mila euro anno comprendenti il costo del personale a tempo pieno, i costi per utenze, gli oneri amministrativi, le tasse; Ammortamento economico dell’investimento ipotizzato in 20 anni e pari a 122 mila euro anno; Costi fissi finanziari per circa 84 mila euro anno derivanti da un’ipotesi di finanziamento dell’investimento per il 30% con capitale proprio e per il 70% con indebitamento a 30 anni a tasso fisso del 5%. L'importo fisso della rata annuale di rimborso del prestito per quota capitale e interessi è pari a circa 135 mila euro. Incidenza dei Costi variabili sul prezzo di vendita pari al 30%.

In base alle ipotesi effettuate, l’attività di gestione della PISCINA dovrebbe raggiungere il Break Even Point al raggiungimento di un volume di fatturato pari a circa 830 mila di euro. Ipotizzando un’operatività di 10 mesi anno il dato si traduce in un fatturato minimo mensile di circa 70 mila euro. Il punto di pareggio determinato in base a soli costi fissi di investimento (ammortamento economico e oneri finanziari) si consegue al raggiungimento di circa 300 mila euro di fatturato.

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CONSIDERAZIONI SUL COMPLESSO DEGLI INVESTIMENTI Sulla base delle ipotesi di struttura degli investimenti e di struttura dei costi presentate nelle pagine precedenti, presentiamo di seguito alcune considerazioni sul complesso dell’investimento. Obiettivo di questa analisi è definire, in termini generali e particolari, il volume minimo di attività che le iniziative imprenditoriali oggetto di investimento dovranno generare al fine di raggiungere il punto di pareggio. E’ evidente che i dati presentati sono frutto di ipotesi operative relative sia alla struttura degli investimenti sia alle modalità di finanziamento degli stessi sia al posizionamento strategico delle attività previste. Le ipotesi sono considerate coerenti al contesto di mercato, sia in termini di potenziale di domanda, sia in relazione al contesto competitivo di riferimento. Nelle ipotesi economico-finanziarie presentate non vengono considerate né la remunerazione per la concessione dei servizi né gli oneri finanziari per l’indebitamento a breve termine necessario per esigenze di cassa e per il finanziamento della necessità di finanziare il recupero dell'IVA sull'investimento che avviene in un arco di tempo pluriennale. Tutto ciò premesso, i dati complessivi emersi da questa analisi sono i seguenti Investimenti complessivi pari a circa 6 milioni di Euro ripartiti come da tabella seguente; Copertura degli investimenti o 30% capitale proprio o 70% Capitale di debito (Indebitamento a 20 anni, tasso fisso del 5%) Periodo di ammortamento economico degli investimenti pari a 20 anni Periodo di rimborso del capitale di debito pari a 20 anni con un tasso di interesse fisso del 5% Le condizioni di equilibrio economico sono state determinate prendendo a riferimento il secondo anno del piano previsionale per evitare le interferenze economiche e fiscali presenti in misura maggiore soprattutto sul primo anno dell'investimento. Il considerare il secondo anno del piano quale anno di riferimento per il calcolo del punto di pareggio economico dovrebbe permettere al potenziale investitore di raggiungere ancor più facilmente l'equilibrio poichè negli anni successivi al secondo, a fronte di una rata di rimborso del mutuo costante, il costo del debito espresso in termini di interessi maturati sullo stesso diminuisce permettendo all'investitore di conseguire, mantenendo la cifra d'affari determinata nel presente piano, un utile (vedi tabella complessiva riportata di seguito) 72

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INVESTIMENTI INVESTIMENTI FITNESS/BENESSERE/FISIOTERAPIA AREA COMMERCIALE AREA LUDICO RICREATIVA RISTORANTE Totale PARCHEGGIO DI SUPERFICIE (80) PARCHEGGIO COPERTO (80) Totale TOTALE INVESTIMENTO
NOTA: costi parametrici comprensivi di IVA ed oneri tecnici e generali.

mq 900 200 450 250 1800 n° 80 80 160

Costo mq 2.032 1.532 1.532 3.532 Costo unitario 5.040 23.520

IMPORTO 1.828.800 306.400 689.400 877.857 3.702.457 403.200 1.881.600 2.284.800 5.987.257

Costi fissi operativi totali pari a circa 1,15 Milioni di euro ripartiti come in tabella seguente (i costi fissi di investimento comprendono gli oneri finanziari derivanti dall’indebitamento a lungo termine e gli ammortamenti economici degli investimenti).

Costi fissi FITNESS/BENESSERE/FISIOTERAPIA AREA COMMERCIALE AREA LUDICO RICREATIVA RISTORANTE PARCHEGGIO TOTALE

Costi fissi di investimento Costi fissi operativi TOTALE 153.026 25.638 57.686 73.455 191.182 500.988 194.678 94.368 87.543 159.429 104.966 640.985 347.704 120.006 145.229 232.884 296.149 1.141.973

-

Punto di pareggio economico (Break even point) pari a circa 725 mila euro se si considerano solo i costi di investimento (ammortamento ed oneri finanziari) e pari a circa 1,723 Milioni di euro se si considerano i costi fissi operativi totali descritti nella tabella precedente.

73

(BASE COSTI BASE COSTI FISSI DI Punto di pareggio economico FITNESS/BENESSERE/FISIOTERAPIA AREA COMMERCIALE AREA LUDICO RICREATIVA RISTORANTE PARCHEGGIO TOTALE INVESTIMENTO 235.424,81 42.730,39 82.408,61 133.555,10 230.255,99 724.374,91 FISSI DI INVESTIMENTO E OPERATIVI) 534.929,21 200.010,41 207.470,65 423.425,89 356.675,32 1.722.511,48

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COMUNE DI FIRENZE EX GASOMETRO VALUTAZIONI ECONOMICO FINANZIARIE

COSTI FISSI COSTI FISSI DI INVESTIMENTO COSTI FISSI OPERATIVI COSTI FISSI TOTALI 500.988 640.985 1.141.973

BREAK EVEN POINT 724.375 1.722.511

*********************************************** *************** ******************* ****************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** TAV. 1 - INVESTIMENTI ANNO 01) Spes e Pl uri enna l i TOTALE INVESTIMENTI ANNO 0 5.987.257 - - - - - - - - - - 5.987.257 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ANNO 1

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- - - - - - - - -

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ANNO 9 -

ANNO 10

ANNO 11 - - - - - - - - - - -

ANNO 12 - - - - - - - - - - -

ANNO 13 - - - - - - - - - - -

ANNO 14 -

ANNO 15 -

ANNO 16

ANNO 17 - - - - - - - - - - -

ANNO 18 - - - - - - - - - -

ANNO 19 - - - - - - - - - - -

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370.000 370.000 60.000 60.000 50.000 50.000 100.000 100.000 100.000 100.000 60.000 60.000 251.000 251.000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 621.000 621.000 580.539 1.201.539 580.539 1.201.539

370.000 60.000 50.000 100.000 100.000 60.000 251.000 - - - - - - - - - - 621.000 580.539 1.201.539

370.000 60.000 50.000 100.000 100.000 60.000 251.000 - - - - - - - - - - 621.000 580.539 1.201.539

370.000 60.000 50.000 100.000 100.000 60.000 251.000 - - - - - - - - - - 621.000 580.539 1.201.539

370.000 370.000 370.000 60.000 60.000 60.000 50.000 50.000 50.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 60.000 60.000 60.000 251.000 251.000 251.000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 621.000 621.000 621.000 580.539 1.201.539 580.539 1.201.539 580.539 1.201.539

370.000 60.000 50.000 100.000 100.000 60.000 251.000 - - - - - - - - - - 621.000 580.539 1.201.539

370.000 60.000 50.000 100.000 100.000 60.000 251.000 - - - - - - - - - 621.000 580.539 1.201.539

370.000 60.000 50.000 100.000 100.000 60.000 251.000 - - - - - - - - - - 621.000 580.539 1.201.539

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75

TAV. 3 - FONTI DI FINANZIAMENTO ANNO ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8

CAPITALE SOCIALE 1.796.177 PRESTITI A LUNGO (20 ANNI - TASSO FISSO 5%) 4.191.080 ----------------------------------------------------------------------- ----------------------- ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ -----------------------------TOT. FINANZIAMENTI 5.987.257 *********************************************** *************** ******************* ****************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** PIANO AMMORTAMENTO PRESTITI ANNO PRESTITI A LUNGO (20 ANNI - TASSO FISSO 5%) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - RIMBORSI PRESTITI A LUNGO (20 ANNI - TASSO FISSO 5%) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ONERI FINANZIARI ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8

- - - - - - - - -

125.914 132.289 138.986 146.022 153.414 161.181 169.341 177.913 186.920 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 125.914 132.289 138.986 146.022 153.414 161.181 169.341 177.913 186.920 207.999 201.625 194.928 187.892 180.499 172.733 164.573 156.000 146.993 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 207.999 201.625 194.928 187.892 180.499 172.733 164.573 156.000 146.993

- - - - - - - - -

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ANNO 9

ANNO 10

ANNO 11

ANNO 12

ANNO 13

ANNO 14

ANNO 15

ANNO 16

ANNO 17

ANNO 18

ANNO 19

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ANNO 9

ANNO 10

ANNO 11

ANNO 12

ANNO 13

ANNO 14

ANNO 15

ANNO 16

ANNO 17

ANNO 18

ANNO 19

196.383 206.325 216.770 227.744 239.274 251.387 264.113 277.484 291.532 306.291 321.797 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 196.383 206.325 216.770 227.744 239.274 251.387 264.113 277.484 291.532 306.291 321.797 137.531 127.589 117.143 106.169 94.640 82.527 69.800 56.429 42.382 27.623 12.117 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 137.531 127.589 117.143 106.169 94.640 82.527 69.800 56.429 42.382 27.623 12.117 ******************** ****************** ****************** ****************** ****************** ********************* ****************** ****************** ****************** ***************** ******************

76

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5.987.257 0 0 0 0 0 0 0 0 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 - - - - - - - - - ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ -----------------------------7.787.257 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 5.987.257 0 0 0 0 0 0 0 0 1.205.574 -826.775 -429.832 0 0 0 0 0 0 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 109.963 109.714 109.453 109.178 108.890 108.587 108.269 107.935 107.583 207.999 201.625 194.928 187.892 180.499 172.733 164.573 156.000 146.993 125.914 132.289 138.986 146.022 153.414 161.181 169.341 177.913 186.920 - - - - - - - - - ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ -----------------------------8.838.246 818.391 1.215.073 1.644.631 1.644.343 1.644.040 1.643.722 1.643.387 1.643.036 -1.050.989 -1.050.989 981.609 -69.381 584.927 515.546 155.369 670.915 155.657 826.572 155.960 982.532 156.278 1.138.811 156.613 1.295.423 156.964 1.452.387

*********************************************** *************** ******************* ****************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ******************** ********************

******************** ****************** ****************** ****************** ****************** ********************* ****************** ****************** ****************** ***************** ******************

ANNO 9

ANNO 10

ANNO 11

ANNO 12

ANNO 13

ANNO 14

ANNO 15

ANNO 16

ANNO 17

ANNO 18

ANNO 19

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 ------------------------------ ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------------- --------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------- ---------------------------1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 580.539 107.214 106.827 106.419 105.991 105.542 105.069 104.573 104.051 103.504 102.928 102.323 137.531 127.589 117.143 106.169 94.640 82.527 69.800 56.429 42.382 27.623 12.117 196.383 206.325 216.770 227.744 239.274 251.387 264.113 277.484 291.532 306.291 321.797 ------------------------------ ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------------- --------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------- ---------------------------1.642.667 1.642.279 1.641.872 1.641.444 1.640.994 1.640.522 1.640.025 1.639.504 1.638.956 1.638.381 1.637.776 157.333 1.609.720 157.721 1.767.441 158.128 1.925.569 158.556 2.084.125 159.006 2.243.131 159.478 2.402.609 159.975 2.562.584 160.496 2.723.080 161.044 2.884.124 161.619 3.045.743 162.224 3.207.967

******************** ****************** ****************** ****************** ****************** ********************* ****************** ****************** ****************** ***************** ******************

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TAV. 5 - PROIEZIONE DEL CONTO ECONOMICO ANNO RICAVI - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - VALORE DELLA PRODUZIONE COSTI FISSI COSTI VARIABILI MOL (EBITDA) TOTALE AMMORTAMENTI - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - RO (EBIT) ONERI FINANZIARI ML TERMINE - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ANNO 0 ANNO 1 ANNO 2 ANNO 3 ANNO 4 ANNO 5 ANNO 6 ANNO 7 ANNO 8

1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 - - - - - - - - - ---------------------------- ---------------------------- ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ ------------------------------ -----------------------------1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461

299.363 299.363 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 299.098 299.098 207.999 201.625 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

299.363 299.363 299.363 299.363 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 299.098 299.098 299.098 299.098 194.928 187.892 180.499 172.733 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

299.363 299.363 299.363 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 299.098 299.098 299.098 164.573 156.000 146.993 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

RISULTATO ANTE IMPOSTE 91.099 97.473 104.170 111.206 118.599 126.365 134.525 143.098 152.105 IMPOSTE (IRAP) 3,9% 20.233 19.985 19.723 19.449 19.161 18.858 18.540 18.205 17.854 27,5% 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 IMPOSTE (IRES) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - RISULTATO NETTO -18.864 -12.241 -5.283 2.028 9.709 17.778 26.256 35.163 44.521 *********************************************** *********************************************************************************************************************************************************************************************************************************

ANNO 9

ANNO 10

ANNO 11

ANNO 12

ANNO 13

ANNO 14

ANNO 15

ANNO 16

ANNO 17

ANNO 18

ANNO 19

1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 ------------------------------ ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------------- --------------------------- ---------------------------- ---------------------------- -------------------------- ---------------------------1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 299.363 - - - - - - - - - - 299.098 82.527 - - - - - - - - - - 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461 299.363 - - - - - - - - - - 299.098 42.382 - - - - - - - - - - 621.000 580.539 598.461 621.000 580.539 598.461

299.363 299.363 299.363 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 299.098 299.098 299.098 137.531 127.589 117.143 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

299.363 299.363 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 299.098 299.098 106.169 94.640 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

299.363 299.363 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 299.098 299.098 69.800 56.429 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

299.363 299.363 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 299.098 299.098 27.623 12.117 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

161.568 171.510 181.955 192.929 204.458 216.572 229.298 242.669 256.716 271.475 286.981 17.485 17.097 16.690 16.262 15.812 15.340 14.843 14.322 13.774 13.198 12.594 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 89.729 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 54.353 64.683 75.536 86.937 98.917 111.502 124.725 138.617 153.213 168.547 184.658 *********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************

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ELEMENTI ESSENZIALI DELLO SCHEMA DI CONTRATTO
Si indicano di seguito gli elementi essenziali da includersi nel contratto di concessione:

a) le condizioni di elaborazione da parte del concessionario del progetto dei lavori da realizzare e le modalità di approvazione da parte dell'amministrazione aggiudicatrice; b) l'indicazione delle caratteristiche funzionali, impiantistiche, tecniche e architettoniche dell'opera e lo standard dei servizi richiesto; c) i poteri riservati all'amministrazione aggiudicatrice, ivi compresi i criteri per la vigilanza sui lavori da parte del responsabile del procedimento; d) la specificazione della quota annuale di ammortamento degli investimenti; e) l'eventuale limite minimo dei lavori da appaltare obbligatoriamente a terzi secondo quanto previsto nel bando o indicato in sede di offerta; f) le procedure di collaudo; g) le modalità ed i termini per la manutenzione e per la gestione dell'opera realizzata, nonché i poteri di controllo del concedente sulla gestione stessa; h) le penali per le inadempienze del concessionario, nonché le ipotesi di decadenza della concessione e la procedura della relativa dichiarazione; i) le modalità di corresponsione dell'eventuale prezzo, anche secondo quanto previsto dall’articolo 143, comma 5, del codice; l) i criteri per la determinazione e l'adeguamento della tariffa che il concessionario potrà riscuotere dall'utenza per i servizi prestati; m) l'obbligo per il concessionario di acquisire tutte le approvazioni necessarie oltre quelle già ottenute in sede di approvazione del progetto; n) le modalità ed i termini di adempimento da parte del concessionario degli eventuali oneri di concessione, comprendenti la corresponsione di canoni o prestazioni di natura diversa; o) le garanzie assicurative richieste per le attività di progettazione, costruzione e gestione; p) le modalità, i termini e gli eventuali oneri relativi alla consegna del lavoro all'amministrazione aggiudicatrice al termine della concessione; q) nel caso di cui all’articolo 143, comma 5, del codice, le modalità dell’eventuale immissione in possesso dell’immobile anteriormente al collaudo dell’opera; r) il piano economico – finanziario di copertura degli investimenti e della connessa gestione temporale per tutto l’arco temporale prescelto; s) corrispettivo per il valore residuo dell’investimento non ammortizzato al termine della concessione. Si allega alla seguente relazione lo “Ricerca Progettuale “(estensione da .ppt in .pdf)

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NOTA BENE: La Ricerca Progettuale allegata allo studio di fattibilità non rappresenta un’indicazione o una prospettiva da perseguire bensì una prospezione progettuale necessaria ad esplorare le potenzialità architettoniche e funzionali del gasometro. Non rappresenta quindi la volontà dell’A.C. ne l’obbiettivo da raggiungere ne tantomeno il parametro di raffronto per la valutazione delle proposte presentate.

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