INFORME DE ACTIVIDADES MES DE SEPTIEMBRE DE 2012 CONTRATO No 056 DE 2012 OBJETO: DEFINIR CRITERIOS URBANOS Y ECONÓMICOS E IDENTIFICAR SECTORES

CON POSIBILIDAD DE TRANSFORMACIÓN EN ÁREAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL Actividades ejecutadas entre el 1 de septiembre de 2012 y el 22 de septiembre de 2012:

1.- Actividades ejecutadas del 1 al 22 de septiembre, según cronograma (Ver anexo 1) a.- Elaboración del planeamiento para el sustento, diseño y redacción del proyecto de decreto b.- Elaboración del proyecto de acto administrativo que consiste en un proyecto de decreto del alcalde mayor que contiene la reglamentación para

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aplicar el instrumento de plan parcial en áreas sujetas al tratamiento de mejoramiento integral En el anexo 1 se encuentra el documento completo desde el inicio hasta el final del contrato, en el cual se desarrollaron las actividades completas correspondientes a las actividades numerada como 1 a 11 en el cronograma del encabezado. Contratista:

SERGIO MAURICIO MARTINEZ TOCANCIPA Anexo: Lo enunciado

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INFORME DE ACTIVIDADES MES DE SEPTIEMBRE DE 2012 CONTRATO No 056 DE 2012 OBJETO: DEFINIR CRITERIOS URBANOS Y ECONÓMICOS E IDENTIFICAR SECTORES CON POSIBILIDAD DE TRANSFORMACIÓN EN ÁREAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

ANEXO No. 1

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INFORME PARCIAL No. 7 Septiembre de 2012

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TABLA DE CONTENIDO No. 1.2.3.3.1.3.2.3.3.3.4.3.5.4.4.1.4.2.5.6.INTRODUCCIÓN OBJETIVOS O SUPUESTOS ALCANZABLES CON ESTE CONTRATO METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN SOPORTE NORMATIVO CASOS SIMILARES VARIABLES QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA SITUACIÓN ACTUAL DE LOS PREDIOS O SECTORES NORMA O INSTRUMENTOS VIABLES PARA EJECUTAR ESTOS PROYECTOS ALTERNATIVAS PARA EJECUTAR LOS PROYECTOS DE TRANSFORMACIÓN ALTERNATIVAS PARA APLICAR EL INSTRUMENTO DE PLANES PARCIALES ALTERNATIVAS PARA APLICAR EL INSTRUMENTO DE REGULARIZACIÓN DE DESARROLLOS VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LAS ALTERNATIVAS ESCOGIDAS DISEÑO Y APLICACIÓN DE UNA METODOLOGÍA PARA DESARROLLAR UN EJERCICIO TEÓRICO IDENTIFICACIÓN DE TERRITORIOS AL INTERIOR DEL TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL A PARTIR DE LAS VARIABLES ANALIZADAS, QUE SEAN APTOS PARA LA APLICACIÓN DEL PROCESO DE TRANSFORMACIÓN ELABORACIÓN DE UN MODELO QUE CONTEMPLE LOS DIFERENTES ÁMBITOS ECONÓMICOS DE UN PROYECTO, DESDE SU CONCEPCIÓN, HASTA SU CULMINACIÓN, CUMPLIENDO CON LOS REQUERIMIENTOS Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS DE PLUSVALÍA Y MEJORA DEL ENTORNO. IDENTIFICACIÓN DE ELEMENTOS AMBIENTALES, ADMINISTRATIVOS, TÉCNICOS, JURÍDICOS, ECONÓMICOS Y FINANCIEROS A VINCULAR EN LA PROPUESTA DE TRANSFORMACIÓN URBANA DESARROLLO DEL PRIMER EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANÁLISIS REALIZADO EJERCICIO EN UPZ 68 EL TESORO EJERCICIO EN UPZ 86 EL PORVENIR CONCLUSIONES GENERALES PARA LAS DOS MODELACIONES DESARROLLO DEL SEGUNDO EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANÁLISIS REALIZADO TITULO Pag. 5 9 10 11 15 18 19 25 25 28 30 31
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6.1.-

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6.2.6.3.7.7.1.7.2.7.3.8.-

34 38 39 41 53 65 65

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No. 8.1.8.2.EJERCICIO EN UPZ 32 SAN BLAS

TITULO EJERCICIO EN UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL

Pag. 68 86 104 104 109 128 129 147 148
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CONCLUSIONES GENERALES PARA LAS DOS MODELACIONES 8.3.9.- DESARROLLO DEL PROYECTO DE ACTO ADMINISTRATIVO 9.1.9.2.PLANEACIÓN DEL ACTO ADMINISTRATIVO PROYECTO DE DECRETO TABLAS GRÁFICOS PLANOS

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10.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

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1.- INTRODUCCIÓN El objetivo de este contrato consiste en definir los instrumentos, etapas y gestión que se debe realizar para que un área (Conjunto de manzanas) pueda transformar sus estructuras urbanísticas y la edificabilidad existente en pro de conseguir una organización espacial (espacio público) y una edificabilidad superior al promedio existente con el fin de obtener mayores metros cuadrados de espacio público y mayores metros cuadrados de área construida destinada a vivienda y a usos complementarios en un territorio especifico como es el barrio o desarrollo de origen informal, cuyo proceso de legalización ya concluyo y se encuentra en la etapa de Mejoramiento Integral y tiene como tratamiento urbanístico asignado el de Mejoramiento Integral De donde surgió la necesidad de transformar estas áreas? 1.- El 50% de la población de Bogotá se encuentra localizada en sectores de estrato 1 y 2 1, lo anterior corresponde a 3.688.814 personas de las cuales 2.696.368 se encuentran en barrios o desarrollos de origen informal, lo que corresponde al 73% de la población de estrato 1 y 2 y al 36% de toda la población urbana de la ciudad (7.451.231 Hab.) 2.- El modelo de crecimiento de la ciudad se fundamenta en la densificación de las áreas urbanizadas y desarrolladas, desincentivando la expansión para evitar la conurbación con los municipios vecinos, principalmente los localizados al occidente y al norte de la ciudad, por lo tanto la ciudad requiere de nuevas áreas para realizar de manera responsable una re densificación, recualificación y reactivación de sectores, con el fin de optimizar la infraestructura y generar o fortalecer sectores de intercambio para evitar desplazamientos largos. 3.- El Plan de Desarrollo Económico, Social, Ambiental y de obras públicas 2012-2016 en su Documento Base presentado al Concejo de Bogotá en Abril de 2012, establece lo siguiente: “En este sentido, el PDD no es novedoso porque proponga una ciudad densa y compacta, pues esta declaración ya ha sido reiterada en las últimas administraciones. Es novedoso porque el cambio sustantivo que impulsa este gobierno tiene dos piezas centrales: (a) la densificación se hará sin segregación y, (b) la densificación será verde. De este modo rechazamos el curso que han seguido las megalópolis latinoamericanas y asiáticas, que se han extendido arrasando el territorio y destruyendo el medio ambiente, lo que para el caso de Bogotá es inaceptable. Las ciudades en el mundo moderno son el hogar que habitamos y deben estar construidas para que el ser humano pueda desarrollar todo su potencial, tanto individual como colectivo”2 4.- De conformidad con la Secretaria del Hábitat: “La Encuesta Multipropósito estimó para la ciudad una población de 2.185.874 hogares, de los cuales 258.046 exhibían carencias habitacionales (el 11,8%), aplicando la metodología de medición del déficit elaborada por UN –

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Fuente Encuesta Multipropósito para Bogotá 2011 Documento Base, PDD 2102-2016, Pág. 1

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HÁBITAT (ver anexo 1). Las carencias cuantitativas (hogares que necesitan de una nueva vivienda) son 116.529, lo que equivale al 5,3% de la población bogotana.”3 5.- El tratamiento de Mejoramiento Integral: “Es aquel que rige las actuaciones de planeamiento para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su conveniente integración a la estructura de la ciudad, de conformidad con las directrices establecidas en el Modelo de Ordenamiento Territorial.” 4 6.- Objetivo principal del Subprograma de Mejoramiento Integral de Barrios: “El subprograma de Mejoramiento Integral tiene por objeto orientar las acciones de complementación, reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la ciudad. Lo anterior para corregir las deficiencias físicas, ambientales y legales generadas por su origen fuera de las normas urbanas y permitir que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el conjunto de la ciudad”. 5 7.- El Subprograma se aplica a las 26 UPZ, llamadas del Tipo1 o de Mejoramiento Integral (Ver Tabla 2) 8.- En estas 26 UPZ de Mejoramiento Integral existe 134.062 viviendas con la necesidad de un mejoramiento de las condiciones estructurales de la edificación, también existen 241.930 viviendas que requieren un mejoramiento de las condiciones de habitabilidad y además existen 81.720 hogares en hacinamiento crítico6. 9.- Se han legalizado a diciembre de 2011, 1.533 Barrios o desarrollos (Ver Tabla 3) lo que corresponde a 12.115,01 Has que han gestado su desarrollo de manera informal, allí se asientan 2.696.368 habitantes, los cuales tiene la posibilidad de tener un disfrute sobre Áreas Verdes o Parques que llega a una magnitud de 5.455.397,11 M2 (545,53 Has.), lo que corresponde a 2,02 M2 por habitante, registrándose un déficit de zonas verdes de 2,00 M2 por habitante, por lo menos para llegar a la meta de 6,00 M2 por habitante estimada en el Decreto 215 de 2005 (Plan Maestro de Espacio Público) para espacio público vecinal, zonal y metropolitano de plazas, espacios peatonales y parques. 7 10.- Bogotá tiene una densidad promedio de 55 Viv/Ha., en donde se destacan las densidades Altas de algunas urbanizaciones o sectores consolidados de 150 Viv/ha., en áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral y particularmente en los desarrollos de
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SDH, Encuesta Multipropósito: Composición, caracterización y evolución del déficit habitacional en Bogotá D.C. Pág. 2 4 Art. 385, Decreto Distrital 190 de 2004, POT 5 Art. 295, Decreto Distrital 190 de 2004, POT 6 Resultado del cruce de datos de la Encuesta Multipropósito y la Dirección de Legalización y Mejoramiento Integral de Barrios 7 La Organización Mundial de la Salud, señaló en estudios técnicos un mínimo 9 m² de espacio público por habitante. El POT de Bogotá D.C. (DTS del Decreto 619 de 2000), estableció un mínimo de 10 m² por habitante, que el Plan Maestro de Espacio Público – Decreto 215 de 2005 fijó así: 6m2 de disponibilidad de espacio público vecinal, zonal y metropolitano de plazas, espacios peatonales y parques y 4 m2 a partir de la recuperación y adecuación de la estructura ecológica principal.

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origen informal la densidad promedio se encuentra en 60 Viv./ha, (Resultado de Multiplicar 56 Lotes/Ha. Por 1,07 Hogares por Lote) 8. 11.- Desde el año 2008 cuando inicio su periodo el Alcalde Samuel Moreno, a su vez, se dio inicio a los estudios para la modificación del POT, de manera extraordinaria, el diagnostico en ese momento de la situación del POT determino que existían las áreas a las cuáles se les aplicaba el tratamiento de Mejoramiento Integral en las dos modalidades, Reestructurante y Complementaria, no habían cumplido su objetivo, por lo tanto tenía que diseñarse la reformulación de aplicabilidad de este tratamiento, el cual recae en unos desarrollos de origen informal, que a su vez, presentan un alto grado de atraso en el desarrollo de sus infraestructuras y el desarrollo progresivo de sus edificaciones hace que esos sectores de ciudad se consoliden sin ninguna planeación tal y como se gestaron, por lo tanto son un territorio propicio para entra con nuevos planes que se ejecuten de manera sectorial para organizar y darle una dinámica que tenga el rumba del modelo de ciudad deseada por el POT. 12.- El objetivo Número cuatro que hace parte de los objetivos a largo plazo del POT, que no van a ser cambiados por la “Modificación Excepcional” que hoy en día se adelanta en la SDP, se refiere a controlar los procesos de expansión urbana en Bogotá y su periferia como soporte al proceso de desconcentración urbana y desarrollo sostenible del territorio rural. Este objetivo está planeado concretarse mediante las siguientes acciones: a.- promover el uso eficiente del suelo disponible en el área de expansión, como al interior del suelo urbano. b.- Detener los procesos de expansión sobre áreas de la estructura ecológica principal, especialmente sobre los componentes del sistema hídrico y orográfico, desarrollando mecanismos y proyectos de prevención y control de la urbanización. 13.- El objetivo número siete, componente de los objetivos de largo plazo del POT, se refiere al desarrollo de instrumentos de planeación, gestión y de regulación del mercado del suelo para la región a partir de la acción de promover entre las administraciones municipales y el distrito, así como en los agentes económicos el fortalecimiento institucional para la aplicación de los instrumentos de reforma urbana. 14.- El objetivo número ocho, componente de los objetivos de largo plazo del POT, se refiere al equilibrio y equidad territorial para el beneficio social a través de la aplicación de las siguientes acciones: a.- Fomentar una estructura socio-espacial de la ciudad. b.- Priorizar la inversión pública en la atención de necesidades de las zonas que alberguen los grupos más vulnerables.

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Encuesta Multipropósito y Consolidado Legalizados a 2011

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c.- Generar suelo apto para el desarrollo de programas de VIS y VIP conducentes a disminuir el mercado informal. d.- promover la inclusión de las variables sociales en los instrumentos y procesos de planificación de modo que se favorezca la identidad, apropiación, pertenencia, participación y solidaridad de la población en un territorio común.
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15.- Dentro de la Política de hábitat, que hace parte de las políticas territoriales de largo plazo, que no van a ser cambiadas por la “Modificación Excepcional del POT” Existen unas acciones que buscan concretar esta política y que su vez fortalecen la formulación de este tipo de proyectos de transformación de un territorio: a.- promover la urbanización legal mediante acciones preventivas orientadas a ofrecer alternativas económicas viables que compitan con la oferta ilegal de vivienda en la red de ciudades con base en el ahorro derivado por la reducción de los costos de la legalización y del mejoramiento integral de barrios en zonas no propicias para la urbanización. b.- dar seguridad jurídica a los propietarios, poseedores y tenedores de viviendas en barrios ya legalizados, con el fin de integrarlos a la cultura tributaria alcanzada en el Distrito y promover el mejoramiento de sus asentamientos mediante la autofinanciación. c.- Lograr la equidad entre urbanizadores y constructores, compradores de vivienda y la ciudadanía mediante la distribución de las cargas y beneficios del ordenamiento para reducir el monto de inversión pública destinada al mejoramiento integral de barrios de origen ilegal. d.- Velar por la investigación y definición de programas para promover que las viviendas y los barrios mejoren sus condiciones ambientales, sanitarias y de ecoeficiencia. 16.- Dentro de los elementos mencionados en los documentos preliminares que en la actualidad está desarrollando la oficina de Modificación del POT que justifican haber tomado esta acción se encuentran los siguientes: a.- Dificultades en aplicación de adoptados por el POT. instrumentos de planificación y gestión

b.- Aportes urbanísticos solo en el suelo de desarrollo y renovación. 17.- Los planteamientos actuales (Junio de 2012) sobre la Modificación Excepcional del POT, establecen que existirán dos tratamientos principales: Consolidación y renovación (Ver Plano No. 1), además se menciona que el tratamiento de mejoramiento integral se puede realizar en cualquier sector urbano de la ciudad, aplicando los siguientes conceptos generales (Ver plano No. 2):

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Sectores según Condiciones Colores Plano Sectores de Con Cargas Generales (redes matrices alcantarillado) Renovación Tipo 1 Con Cargas Locales. Edificabilidad con aportes
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Sectores de Con Cargas Locales Renovación Tipo 2 Edificabilidad con aportes Sectores de Con Cargas Locales Renovación Tipo 3 Edificabilidad con aportes Mayores Edificabilidades Grandes proyectos de renovación. (Interés público) Con Cargas Locales Edificabilidad con aportes Mayores edificabilidades Estado como socio Expropiación por motivos de utilidad pública (Cll 26 y Crr 10ª)

Por lo anterior se tienen varias necesidades en los territorios con Tratamiento de Mejoramiento Integral, así: a.- Déficit cuantitativo de viviendas b.- Déficit cualitativo de viviendas c.- Déficit de espacio público d.- Deficiencia en movilidad e.- Deficiencias en infraestructura de servicios públicos f.- Zonas con amenaza alta por deslizamiento e inundación g.- Ocupación de zonas destinadas a espacio público A su vez estos territorios presentan ventajas para su intervención, así: a.- Posibilidad para aumentar densidad, debido a que el tipo de vivienda que predominan en los desarrollos de origen informal es el de casas con más del 60% en promedio. (Ver las tablas 4 y 5) b.- Áreas con posibilidad de inversión desde presupuestos distritales y nacionales c.- Áreas con vocación para generar Vivienda de Interés Social 2.- OBJETIVOS O SUPUESTOS ALCANZABLES CON ESTE CONTRATO • Generar las variables para identificar áreas que sean susceptibles de transformación urbanística encaminada a la generación de nuevo espacio público y a la redensificación poblacional o a la redistribución de la población

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asentada en un territorio en condiciones de hacinamiento por déficit cuantitativo y cualitativo de su vivienda. • Proponer un instrumento de planeación y gestión, que involucre todos los actores y todas las variables de ordenamiento para logra una transformación efectiva de las áreas escogidas. Determinar una metodología de aplicación de variables para identificar los sectores aptos para la aplicación del instrumento escogido. Desarrollar dos proyectos piloto demostrativos del desarrollo metodológico propuesto y medibles en las metas presupuestadas para ser alcanzadas. Desarrollar un proyecto de acto administrativo que genere un marco legal para que se genere un respaldo normativo reconocido que entregue todas las reglas y directrices para iniciar y concluir el proceso de identificación diseño, gestión y norma específica aplicable a los sectores que se puedan transformar.
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3.- METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN 3.1.- SOPORTE NORMATIVO El soporte normativo es el marco legal que existe en el cual las acciones urbanísticas ejecutadas por la administración distrital son permitidas, avaladas o respaldadas por lo tanto la jerarquización normativa parte de las leyes de reforma urbana existentes: Ley 9 de 1989, Ley 388 de 1997 y a partir de estas todas aquellas normas Leyes y decretos reglamentarios o complementarios, hasta llegar al propio marco normativo del Distrito Capital, el cual corresponde al Decreto Compilatorio190 de 2004 que recoge el Plan de Ordenamiento expedido en primera instancia con el decreto 619 de 2000 y su modificación adoptada con el Decreto 469 de 2003. La tabla No. 6, establece el Listado de normas nacionales relacionadas con las Leyes de Reforma Urbana. 3.1.1 Falencias del marco normativo actual para lograr el objetivo de transformación A pesar de que las leyes y sus decretos reglamentarios (Normas del nivel nacional), entregan instrumentos de planeamiento, gestión y financiación y le otorgan la facultad a los municipios y distritos para generar unos nuevos o para reglamentar particularmente los existentes en la ley, al llegar al POT, en el nivel del ordenamiento Distrital, los instrumentos existentes en el mismo y sus reglamentaciones actuales encaminan esos instrumentos a casos particulares y precisos. Es el caso del instrumento denominado “Plan Parcial”, mientras que la ley lo prevé para que sea un instrumento que establezca pautas de planeamiento y organización de la ciudad a un segundo nivel, respetando las directrices generales del POT y encaminado hacia la posibilidad de que sea aplicado en todos los tratamientos (desarrollo,

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renovación, redesarrollo, consolidación y mejoramiento integral). El POT lo circunscribió únicamente a los tratamientos de desarrollo y renovación urbana, dejando por fuera todas aquellas áreas de la ciudad que a partir de un territorio y una unidad de gestión quieran desarrollarse y ordenarse a partir de un Plan Parcial. Otro caso es el del tratamiento de redesarrollo, establecido en la Ley 388 de 1997, donde lo involucra muy cercanamente al tratamiento de renovación, sin embargo los nombra cono dos tratamientos viables dentro del ordenamiento territorial de una ciudad, al nivel del POT este tratamiento nunca se ha utilizado ni mencionado. A nivel del POT existe el caso del Instrumento de Planeación denominado “Regularización de Desarrollos”, el cual podría haberse implementado de una forma más amplia para obtener resultados mayores a la simple recuperación y relocalización de áreas de cesión perdidas en los barrios o desarrollos de origen informal que luego de su legalización, sufrieron modificaciones de áreas verdes y cesiones como consecuencia de actuaciones urbanas ilegales que son propias de territorios olvidados y de falta de control y en algunos casos de falta de planeamiento. 3.2.- CASOS SIMILARES Se estudiaron dos casos similares de transformación urbana en áreas que tuvieron un desarrollo informal y que hacen parte de programas de Mejoramiento Integral en la Ciudad de Medellín, así: 3.2.1 Proyecto Urbano Integral (PUI) 9 “DEFINICIÓN El Proyecto Urbano Integral es un instrumento de intervención urbana que abarca las dimensiones de lo físico lo social y lo Institucional, con el fin de resolver problem6tlcas específicas sobre un ten1tor1o definido con, colocando todas las herramientas del desarrollo de forma simultánea en función del área de intervención. COMPONENTES DEL PROYECTO Social: La comunidad participa activamente en todas las etapas del proceso, desde la Identificación de problemáticas y oportunidades por medio de recorridos de campo, hasta la formulación y aprobación de los proyectos por medio de la utilización de prácticas de diseño participativo ,como los talleres de imaginarios. Institucional: Es la coordinación Integral de las acciones de todas las dependencias del Municipio en una zona. También se promueven alianzas con el sector privado, ONG, organismos nacionales e internacionales y con las organizaciones comunitarias Físico: Incluye la construcción y mejoramiento de espacios públicos, de vivienda; adecuación y construcción de edificios públicos, y recuperación de medio ambiente con la construcción de parques
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Internet http://proyectosurbanosintegrales.blogspot.com/p/que-es-el-pui.html

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PROBLEMÁTICA DE ÁREAS FACTIBLES DE PUl • Física: El área presenta problemas físicos asociados con bajos estándares habitacionales, la falta de espacios públicos y la degradación del medio ambiente entre otros.
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• Institucional: A esta situación se ha sumado la ausencia del Estado que se manifiesta en la desarticulación de las acciones de intervención social y física y en la falta de control de los procesos de ocupación del territorio. • Social: La pobreza y la falta de oportunidades, sumado a un entorno que no facilita la convivencia ni el sentido de pertenencia, contribuyó en gran parte a la segregación social y al origen del período de la violencia en Medellín. LOS PROCESOS SOCIALES DEL PUl La gestión social del PUl propicia en líderes, grupos organizados y comunidad la participación en el Proyecto Urbano Integral, además de convocar a organizaciones sociales y establecer mecanismos de participación, concertación, información, comunicación que faciliten la cooperación y apropiación de la ciudadanía hacia la intervención. El proceso de promoción de la participación comunitaria o promoción de comunidades competentes pretende conseguir la participación efectiva y adecuada de ese conglomerado en la solución de sus problemas barriales mediante la formación, capacitación, asistencia técnica, difusión y ejecución de proyectos. Para el desarrollo de un PUl se cuenta con la participación de las organizaciones de base, líderes naturales, ONG'S y comunidad con presencia en el territorio de influencia, para identificar y priorizar acciones de manera concertada, cuyos beneficios estén dirigidos a la población de mayor vulnerabilidad social y económica. Para la socialización e interiorización de la propuesta es necesario implementar como estrategia el diálogo y la divulgación, entendiendo el diálogo como el intercambio efectivo de conocimientos e intereses. Esto requiere de respeto por el otro, la escucha activa, el establecimiento de relaciones de confianza, la concertación y el trabajo conjunto para alcanzar objetivos de mutuo beneficio Todas y todos participamos Se identifican y se convocan líderes de la comunidad, para crear espacios de información, formación y participación, conformación de comités comunitarios y concertar acciones con las organizaciones sociales y la comunidad. En este modelo de intervención se pretende que participen, entre otros, Consejo Consultivo, Juntas Administradoras Locales, Juntas de Acción Comunal reunidas en Asocomunal, mesas barriales, ONG, organizaciones comunitarias, líderes institucionales y naturales formales y no formales y la comunidad. Lo que hacemos Promover la participación de la comunidad antes, durante y después de la intervención física. Esbozar y concertar diseños participativos de obra. Fortalecer la prevalencia del interés público sobre el interés privado. Fomentar el empleo de mano de obra

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no calificada. Acompañar el seguimiento y la veeduría ciudadana a la intervención. Generar sentido de pertenencia y apropiación de los nuevos espacios. Los comités comunitarios: Son una estrategia de sensibilización, información, concertación, divulgación y promoción en las organizaciones comunitarias y en la comunidad Los talleres de imaginarios: Son una metodología social que involucra a la comunidad en la formulación de los proyectos, en la participación activa en todas las etapas del proceso, desde la identificación de problemáticas y oportunidades por medio de recorridos de campo, hasta la formulación y aprobación de los proyectos mediante la utilización de prácticas de diseño participativo. Esto posibilita la formación, la concertación, la participación y la decisión de la comunidad frente al modelo de intervención integral PRINCIPALES PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA DE UN PUl Vivienda: Un Hogar digno para todos La inversión pública en vivienda se orienta a las poblaciones de menores ingresos en situaciones críticas de habitabilidad y riesgo. Más allá del compromiso de levantar más unidades de vivienda el reto es con las personas que las habitan. Que disfrutaran de lugares adecuados y con todas las condiciones para que todos y todas vivan con dignidad Parques bibliotecas: Espacios para todos y todas La ciudad abre las puertas al encuentro, a través de los parques bibliotecas, lugares con espacios para todos y todas, que van desde salas de lectura, pasando por espacios para exposiciones hasta llegar a lugares para el encuentros comunitarios y encuentros con la cultura, como auditorios. Los parques bibliotecas son edificios vivos que se llenan de aire con cada uno de los usuarios que las visitan. Colegios: Medellín sigue por el camino hacia la más educada La educación es el sendero por el cual se llega a las oportunidades de una mejor calidad de vida, colegios con todas las condiciones físicas para acoger de manera digna a niños, niñas y jóvenes es la meta para este cuatrenio, los colegios son la oportunidad y la disculpa para mejorar el nivel académico que nos lleve a ser la Medellín, más educada que todos queremos. Parques lineales: Recuperar nuestras quebradas, nuestro aporte al medio ambiente. La ciudad de Medellín cuenta con gran cantidad de afluentes de agua, hecho que antes nunca se había tenido en cuenta, ahora estamos mirando nuestras quebradas, las recuperamos para que sean espacios más amigables, sitios de encuentro para todos los miembros de la familia. Se generan espacios públicos y zonas verdes y se mejoran las condiciones ambientales del entorno.
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Jardines sociales: Nuestras niñas y niños en condiciones dignas Pequeños mundos hechos de fantasía y al tamaño de los pequeños de 0 a 6 años eso, son los jardines sociales, no son simples guarderías, son lugares para que los más chicos de nuestra sociedad empiecen a ver y sentir una ciudad justa, una ciudad solidaria que desde esa edad, les da la oportunidad de empezar a ser personas incluidas en el desarrollo de la sociedad. Equipamientos de seguridad: Una Medellín segura en la que todo confiamos La confianza en la institucionalidad ,la da la cercanía a la ciudadanía por eso nuestras fuerzas de seguridad llegan a los barrios, se instalan y se quedan, con nuevas estaciones de policía y CAI's, porque Medellín sin violencia es convivencia. Corredores de movilidad: La calle un lugar de encuentro La ciudad tiene muchas vías y calles emblemáticas pero que pocos conocemos, las intervenciones sobre estas calles las hace visibles a la ciudad, y las ponen a disposición de todos los vecinos, creando espacios para el encuentro y mejores posibilidades para el fomento del comercio. POLÍTICAS PUI Uno de los principales logros es que las intervenciones se efectúan promoviendo el liderazgo, los procesos de decisión participativos y el fortalecimiento de organizaciones comunitarias. Para el PUI es fundamental desarrollar la intervención en la zona en coordinación con las diversas entidades y dependencias de los sectores público y privado, las ONG, y por supuesto las organizaciones sociales del sector. Una contribución del PUI es elevar las condiciones de vida de los habitantes de la zona mediante la ejecución de iniciativas de desarrollo integral que acerquen a la administración municipal con las comunidades, mediante la participación comunitaria permanente, la generación de empleo y el fortalecimiento del comercio”. 3.2.2 Planes Parciales de Mejoramiento Integral 10 “Luego de asumir la responsabilidad de coordinar la formulación del PLAN PARCIAL DE MEJORAMIENTO INTEGRAL DEL BARRIO MORAVIA 2004 - 2011, “Por la gobernabilidad democrática, la equidad y la inclusión social” corresponde al Departamento Administrativo de Planeación en nombre de la Administración municipal, presentar a consideración del Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial, de las comunidades y vecinos del ámbito de actuación y de la ciudadanía en general, el Documento Técnico que contiene la memoria explicativa sustento del procedimiento de aprobación y adopción del primer plan parcial de mejoramiento integral en la ciudad.
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Plan Parcial Moravia, Documento Técnico Completo Tomo I, Presentación, Pág. 1

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El proceso de planificación se desarrolló por fases a partir de los parámetros emanados del Plan de Ordenamiento Territorial, que le confirió el carácter de tratamiento estratégico al barrio Moravia por medio de la figura de un plan parcial dirigido a mejorar las condiciones de vivienda y hábitat, de conformidad con el artículo 106 del acuerdo 62 de 1999. Según el Plan de Desarrollo 2004 - 2007 “Medellín, Compromiso de toda la ciudadanía” la adopción del plan parcial y el programa de ejecución en su primera etapa, está enmarcado dentro de los objetivos, estrategias, programas y proyectos del Componente Proyectos Estratégicos de Ciudad, en esta perspectiva la intervención en Moravia se orienta a brindar igualdad de oportunidades de desarrollo social y económico a los diversos grupos humanos mediante una actuación urbana integral que apunta a solucionar la deuda social acumulada. Es muy grato para el gobierno de la ciudad metrópoli liderado por señor alcalde Sergio Fajardo Valderrama, poder dar respuesta a las expectativas comunitarias, sociales y políticas con la concreción de las metas propuestas en el Plan de Desarrollo, carta de navegación que nos conduce hacia el logro del propósito del modelo de desarrollo humano integral con el compromiso activo de todas las instancias del Estado, de la sociedad, y de cada uno de sus ciudadanos y ciudadanas. El plan parcial es el resultado de un proceso de trabajo colectivo que condensa los productos arrojados de convenios interadministrativos con la Universidad Nacional de Colombia, los Acuerdos Urbanos y perfiles de proyectos prioritarios concertados durante el proceso participativo con las comunidades de Moravia y los equipos técnicos de la Administración municipal, los estudios de investigación elaborados con la colaboración del Área Metropolitana del Valle de Aburrá y Corantioquia, así como de la cooperación técnica de otros agentes del desarrollo. Los contenidos del documento técnico se estructuran en dos tomos cuyos capítulos consultan lo establecido en la ley 388 de 1997, el acuerdo 62 de 1999 y decreto 1212 de 2000 reglamentario de planes parciales, ajustados a la singularidad territorial. El documento contiene la memoria metodológica de elaboración de la propuesta urbana y de concertación de los Acuerdos Urbanos como resultado emergente del proceso participativo, también incorpora en los anexos una reflexión de la figura de Protección a Moradores que busca guiar la toma de decisiones durante el ciclo de gestión del plan parcial. El proyecto urbano recoge los elementos contextuales y los principios señalados para todo el emprendimiento del trabajo: construir sobre lo construido, protección a moradores y la prevalencia de lo público. Por su enfoque integral y sistémico el plan articula tanto los elementos sectoriales a través de la proyección de las políticas ambientales, socioculturales y socioeconómicas, como los aspectos de uso, ocupación y aprovechamiento del suelo, con el cual enfrenta el desafió en la reducción de las desigualdades territoriales mediante el desarrollo de proyectos de inversión tendientes a la disminución de la segregación socio-espacial y de la inequidad para construir la ciudad incluyente, democrática, participativa y competitiva” 3.3.- VARIABLES QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA El territorio general de aplicación de este estudio y donde se pretende desarrollar proyectos de transformación o revitalización son aquellos barrios o desarrollos de origen informal que fueron sometidos a procesos de legalización, a los cuales se les ha

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asignado el tratamiento de mejoramiento integral, sin embargo para poder escoger un territorio especifico en donde puedan aplicársele los instrumentos de planeamiento y gestión es necesario realizar la escogencia a partir de la aplicación de variables físicas, urbanas, sociales, económicas y financieras y establecer una metodología de análisis para aplicabilidad de estas variables para que el resultado del cruce nos entregue los territorios particulares en donde se puede llegar a aplicar una transformación urbana. Inicialmente se hace una descripción de cada una de las variables agrupadas según su categoría 3.3.1 Variables Físicas y Urbanas 1.- Tamaño mínimo para la intervención 2 manzanas: Se busca involucrar espacio público e inmuebles privados 2.- Que tenga frente de manzana a Corredor de Movilidad Local con sección correspondiente a Vía V-7 (13 Metros) con continuidad y conectividad: Se busca que el área a intervenir tenga acceso directo desde vía vehicular y además para poder ofrecer alguna gama adicional de usos y una suficiente conectividad con el sistema de transporte. 3.- Cercanía con corredor de funcionamiento del Sistema Integrado de Transporte Público (SITP): Se busca que el sector a intervenir tenga frente sobre vía vehicular local o arterial que haga parte del SITP o tenga una cercanía no mayor a 400 Mts. 4.- Cercanía con área con tratamiento de desarrollo: Se busca que el área a intervenir este colindante o por lo menos la separe una vía con un área que tenga que intervenirse con tratamiento de desarrollo. 5.- Que se encuentre cerca a parque: Se busca que el área a intervenir tenga a no más de 200 Mts una zona verde o un parque. 6.- Que se encuentre cerca a dotacional: Con el fin de seleccionar zonas que tengan una dinámica de intercambio de bienes y servicios, generados de sectores con usos múltiples o cercanos a dotacionales se busca que el área a intervenir tenga una distancia de no más de 200 Mts con un dotacional. 7.- Áreas con infraestructura completa: El área a intervenir debe tener infraestructura completa de servicios públicos suficiente para que allí se pueda dar una redensificación. Por lo menos se busca que exista una capacidad limitada del sistema de acueducto y una capacidad restringida del sistema de alcantarillado de conformidad con los planos generados por la EAAB a 1 de junio de 2012. 8.- Que no esté en zona de reserva por infraestructura o por “Suelo de Protección”: Se busca que el área a intervenir no presente conflictos con afectaciones por infraestructura de servicios públicos, por presencia o ampliación de redes, ni con vías proyectadas del plan vial arterial, ni con áreas pertenecientes al Suelo de Protección,
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espacio público, Sistemas Generales o zonas en alta amenaza por remoción en masa o deslizamiento no mitigable y/o alta amenaza por inundación. 9.- Cercanía a cuerpos de agua para disminución de costos de alcantarillado pluvial: Con el fin de disminuir el costo de un futuro alcantarillado pluvial, se busca que el área a intervenir tenga una distancia máxima a un cuerpo de agua no mayor a 200 Mts. 10.- Áreas con baja consolidación de edificabilidad (construcciones): Se busca que el área a intervenir presente al interior de las manzanas una baja consolidación de la edificabilidad. Se entiende por baja consolidación aquellas manzanas cuyo índice de construcción sea inferior a 1,50. 11.- Que se encuentre en Áreas con densidades entre 0 y 500 Habitantes por Hectárea: Se busca que el área a intervenir presente una densidad menor a 500 Hab/Ha. Neta con el fin de poder albergar más personas a partir de la redensificación que genera la futura intervención. 3.3.2 Variables Sociales, Económicas y Financieras 1.- Localidades con mayor “Índice de Segregación Residencial” (Ver Tabla 7), como Bosa, Ciudad Bolívar, Usme, San Cristóbal y Tunjuelito: Se busca que el área a intervenir se encuentre preferiblemente en estas localidades 2.- Localidades con mayor “Índice de Pobreza Multidimensional” (Ver tabla 8), como Ciudad Bolívar, San Cristóbal, Bosa y Rafael Uribe: Se busca que el área a intervenir se encuentre preferiblemente en estas localidades 3.- Localidades con un alto porcentaje de hogares que indica la poca o nula capacidad de pago para adquirir bienes distintos a los básicos como san Cristóbal, Usme, Bosa y Ciudad Bolívar. (Ver tabla 9): Se busca que el área a intervenir se encuentre preferiblemente en las localidades con un alto porcentaje de hogares sin capacidad de pago para adquirir bienes distintos a los básicos. 4.- Localidades con mayor porcentaje de déficit cuantitativo de vivienda como San Cristóbal, Usme Bosa y Ciudad Bolívar. (Ver Tabla 10): Se busca que el área a intervenir se encuentre preferiblemente en las localidades con mayor déficit cuantitativo de viviendas. 5.- Sectores de estratos 1 y 2: Se busca que el área a intervenir se encuentre en zonas catalogadas con estratos 1 y 2. 6.- Que se encuentre al interior de las Área Prioritarias de Intervención), con el fin de cumplir con algunas metas del Programa de Mejoramiento Integral de Barrios, por lo tanto es conveniente que las intervenciones o transformaciones se hagan al interior de estas API´s o en su defecto cercanas a no más de 400 Mts, con el fin de aprovechar las inversiones distritales.
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3.4.- SITUACIÓN ACTUAL DE LOS PREDIOS O SECTORES Los sectores de ciudad que se han definido para la aplicación de este contrato y a su vez para la aplicación del modelo de transformación o revitalización resultante de este estudio, para poder lograr modificaciones en las estructuras urbanas de áreas específicas, se inscribe de manera general y global en áreas con tratamiento de mejoramiento integral propuesto (Ver Plano No. 3), la cual corresponde al conjunto de barrios o desarrollos de origen informal que fueron legalizados y actualmente se encuentran dentro del Programa de Mejoramiento Integral de Barrios. Que son y que magnitud frente a la ciudad tienen los desarrollos informales? Para responder esta pregunta, retomo las palabras expresadas en el Documento final del contrato del Departamento Administrativo de Planeación Distrital 0172 de 2007: “Síntesis de la problemática de las ares desarrolladas informalmente” 11: “De conformidad con el Diccionario de la Real Academia Española, el termino – Informal - tiene como significado: “que no guarda las formas y reglas preventivas”. Urbanísticamente las áreas desarrolladas informalmente son aquellas cuyo proceso de desarrollo se configuró desde la clandestinidad, la espontaneidad, el mercantilismo urbano o la necesidad de vivienda, pero guardan como común denominador la contravención de los reglamentos relacionados con el crecimiento de la ciudad, el perímetro urbano o de servicios, los controles policivos o administrativos y los lineamientos urbanísticos y arquitectónicos; sin dejar de mencionar aquellos relacionados con los temas de titularidad y posesión de tierras”. El área urbana de Bogotá para el año 2011 es de 38.431 Has 12, de las cuales se han desarrollado de manera informal 12.115,01 Has 13, esto corresponde al 31,52%. Lo cual significa que casi la tercera parte del Área Urbana Total, se ha desarrollado informalmente. Todos estos desarrollos que ocupan la franja informal del área urbana de Bogotá se ubican en la periferia contra los bordes fronterizos con áreas rurales del distrito o áreas del Sistema de Áreas Protegidas, la descripción realizada en los Documentos Barrio Taller Tomo 1 14 , describe perfectamente la génesis y el proceso de crecimiento y mejoramiento de estos barrios de origen informal: …….”descubrimos que allí, en la periferia de nuestras ciudades, hay “otra” ciudad por construir, o más bien, una ciudad que se construye día a día. Allí, las familias con grandes esfuerzos y un elevado costo económico y social, han levantado de manera individual o colectiva, un enorme número de barrios que han sido alternativa al alto déficit habitacional que no han cubierto el Estado y la empresa privada. Así, de manera casi anónima se ha construido una ciudad en obra negra, la ciudad informal, la espontanea, esa que va creciendo progresivamente, anidando en su interior desencuentros y esperanzas”…….

Documento final, Introducción, Pág. 2, Autor: Sergio Martínez Bases del Plan Distrital de Desarrollo Bogotá Humana 2012-1016 (4/May/2012) 13 Tabla consolidada de legalizados a 2011 14 P.M.V, A mejorar lo construido, Tomo 1, Serie Documentos, (Ciudad y hábitat), Presentación, Pág. 6, año 1995
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3.5.- NORMA O INSTRUMENTOS VIABLES PARA EJECUTAR ESTOS PROYECTOS De conformidad con los análisis previos del marco normativo aplicable a estas áreas, barrios o desarrollos de origen informal, ubicados en zonas a las que se les asigno el Tratamiento de Mejoramiento integral, existen dos instrumentos viables para poder cumplir con el objetivo de este contrato, estos son: Los Planes Parciales y la Regularización de Desarrollos, para el efecto se hará una descripción y un análisis de cada uno de los instrumentos 3.5.1 Planes Parciales Es el único instrumento emanado de la ley de ordenamiento territorial que tiene la capacidad de organizar un territorio complementariamente a las disposiciones de los Planes de Ordenamiento Territorial, es el único además que incluye en su implementación diversidad de aspectos relacionados con la delimitación física, visión de modelo de ciudad, normas e infraestructura, e involucra otros instrumentos de gestión y financiación. Dentro del ámbito reglamentario del POT, el Plan parcial se constituye en un Instrumento de Planeamiento de Segundo Nivel, apto y facultado para otorgar entre otros aspectos la norma específica de los sectores normativos con tratamiento de: Desarrollo, Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, Mejoramiento Integral y Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme. Además el POT también clasifica a los Planes Parciales como un Instrumento de Gestión, establece los casos de obligatoriedad para que los Planes Parciales sean adoptados como instrumentos de planeamiento de algún área específica, sin embargo entrega la potestad a los particulares interesados para utilizar el Plan Parcial como instrumento para definir y organizar el desarrollo de predios o conjunto de predios que por norma POT no les sea obligatorio su adopción. Normas reglamentarias de los Planes Parciales Normas Nacionales La Ley 388 de 1997, establece una clasificación para las normas urbanísticas: estructurales, generales y complementarias, dentro de las normas estructurales se encuentran las que establecen directrices para la formulación y adopción de Planes Parciales15 Decreto 2181 de 2006: “Por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en materia urbanística” En el ámbito de aplicación de este decreto establece que de manera general se reglamenta la formulación y adopción de Los Planes Parciales y de manera particular
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Ley 388 de 1997, articulo 15, numeral 1.4

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se reglamenta el contenido de los Planes Parciales para áreas sujetas al Tratamiento de Desarrollo. Además de lo anterior el decreto nacional define al Plan parcial como un instrumento que: “establece el aprovechamiento de los espacios privados, con la asignación de sus usos específicos, intensidades de uso y edificabilidad, así como las obligaciones de cesión y construcción y dotación de equipamientos, espacios y servicios públicos, que permitirán la ejecución asociada de los proyectos específicos de urbanización y construcción de los terrenos incluidos en su ámbito de planificación”. 16 Es importante resaltar que este instrumento permite la ejecución asociada (implica unidad de gestión conformada por los propietarios de los predios, particulares interesados en el negocio inmobiliario y Administración Distrital) de los proyectos específicos de urbanización y construcción de terrenos. La definición número 14 del artículo 2, del decreto nacional define los tratamientos que deben existir y menciona los siguientes: desarrollo, renovación urbana, consolidación, conservación y mejoramiento integral. Exigencias de formulación y adopción de Los planes Parciales Los proyectos de Planes Parciales serán elaborados a iniciativa de las autoridades distritales por las comunidades o por los particulares interesados, por lo tanto se constituye en un instrumento en el cual cualquiera de los actores involucrados en un proyecto de transformación de las áreas en barrios o desarrollos con tratamiento de Mejoramiento Integral pueden elaborarlos, no es un instrumento propio de la administración distrital por lo tanto su liderazgo puede encontrarse en iniciativas públicas o privadas o en asociaciones público privadas. En la siguiente tabla se presenta un resumen de las etapas de un Plan Parcial y las actividades que se realizan en cada uno, de conformidad con el decreto nacional 2181 de 2006. ETAPAS PARA LA FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DE LOS PLANES PARCIALES Solicitud de determinantes ante la SDP Respuesta a solicitud de determinantes 1. Etapa de formulación Formulación y radicación del proyecto de Plan Parcial y revisión Información Pública, citación a propietarios y vecinos 2. Etapa de concertación y consulta Concepto del consejo consultivo de ordenamiento 3. Etapa de adopción Revisión del Proyecto de Plan Parcial Concertación con la autoridad ambiental si se requiere Expedición del decreto de adopción del Plan Parcial

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Decreto Nacional 2181 de 2006, Art. XX, Numeral 12, Ultimo inciso

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Mecanismo de reparto de cargas y beneficios Dentro de los objetivos de la Ley 388 de 1997 se encuentra garantizar los derechos sociales establecidos en la Constitución Política, tal y como es que la utilización del suelo por parte de sus propietarios se ajuste a la función social de la propiedad y permita hacer efectivos los derechos a la vivienda y a los servicios públicos domiciliarios, y velar por la creación y la defensa del espacio público, así como por la protección del medio ambiente, un mecanismo que garantiza el equilibrio de los beneficios obtenidos por las acciones urbanísticas del distrito es el reparto equitativo de las cargas y beneficios. Entendiendo por carga la erogación que debe hacer un propietario de un predio objeto de una acción urbanísticas para conseguir beneficios, reflejados en aumento de áreas construidas adicionales a las mínimas establecidas o por obtener beneficios de valorización o plusvalía de un bien inmueble por efectos de alguna acción de mejoramiento o construcción de nueva infraestructura de servicios públicos o vías, o por cambio en la utilización del suelo. La ley establece que este mecanismo se aplicará en dos escalas, una general para todos los beneficiarios del área donde recaerá la acción urbanística y otra particular aplicable a los propietarios de los predios comprendidos dentro de una unidad de actuación urbanística. Lo que garantiza la aplicación de este mecanismo es una corresponsabilidad en la balanza de derechos y deberes cuando las acciones urbanísticas realizadas por la administración distrital requieren de retribuciones similares por parte de los propietarios de los predios. Aprovechamientos urbanísticos El decreto plantea que el plan Parcial establezca dos aprovechamientos urbanísticos, el primero básico y en él se establece la superficie máxima construible a la que tienen derecho los propietarios en forma proporcional a su participación en las cargas locales, el segundo es un aprovechamiento adicional que corresponde a la superficie máxima construible por encima del aprovechamiento básico a que tienen derecho los propietarios cuando participen de las cargas generales Decreto 4300 de 2007: “Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a planes parciales de que tratan los artículos 19 y 27 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 80 de la Ley 1151 de 2007, se subrogan los artículos 1°, 5°, 12 y 16 del Decreto 2181 de 2006 y se dictan otras disposiciones”. Este decreto hace algunas modificaciones sobre los procedimientos para adelantar el Plan parcial ante las autoridades Distritales y ambientales. Decreto 4065 de 2008: “Por el cual se reglamentan las disposiciones de la Ley 388 de 1997 relativas a las actuaciones y procedimientos para la urbanización e incorporación al desarrollo de los predios y zonas comprendidas en suelo urbano y de expansión y se dictan

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otras disposiciones aplicables a la estimación y liquidación de la participación en plusvalía en los procesos de urbanización y edificación de inmuebles”. Este decreto establece de manera clara cuales predios debe adelantar para su desarrollo un Plan Parcial y cual pueden adelantar proceso de desarrollo por urbanización en las curadurías. Unidades de Actuación Urbanística De conformidad con el Artículo 39 de la Ley 388 de 1997: “Como Unidad de Actuación Urbanística se entiende el área conformada por uno o varios inmuebles, explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios” En el artículo 41 de la misma Ley, se establece que El proyecto de delimitación de las Unidades de Actuación Urbanística se realizará por las autoridades competentes, de oficio, o por los particulares interesados, de acuerdo con los parámetros previstos en el plan de ordenamiento, siempre y cuando medie la formulación y aprobación del correspondiente plan parcial. Lo anterior indica que la definición de un área para desarrollar una acción urbanística que incluya uno o varios inmuebles constituye una Unidad de Actuación Urbanística cuyo procedimiento de delimitación hace parte siempre de la formulación de un Plan Parcial, por lo tanto este instrumento es complementario del Plan Parcial y no podría manejarse independientemente a este. El artículo 18 del decreto Nacional 2181 de 2006, retoma esta definición y aclara que para el desarrollo de cada Unidad de Actuación Urbanística se debe obtener una única licencia de urbanización, sin embargo el artículo 19, define las Unidas de Gestión, aclarando que el plan parcial puede desarrollarse en una única unidad siempre y cuando los propietarios de los predios de la Unidad de Actuación Urbanística obtengan una única licencia de urbanización de conformidad con el artículo 42 del decreto nacional 564 de 2006 (y sus modificaciones), siempre y cuando garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios asignados a la respectiva unidad por el plan parcial. De no obtenerse una única licencia de urbanización, deberá iniciarse el trámite de delimitación de la respectiva unidad de actuación urbanística, en los términos de que trata el artículo 42 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 20 y siguientes del decreto en análisis.
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Norma Distrital De conformidad con el POT (Decreto 190 de 2004), los Panes Parciales hacen parte de los instrumentos de gestión del suelo, además son los instrumentos que articulan de manera específica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico - financieras y de diseño urbanístico. Los planes parciales deben aplicarse de manera obligatoria para algunas áreas con tratamiento de desarrollo, para los sectores con tratamiento de renovación urbana con modalidad de redesarrollo y además para los siguientes sectores17: “4. Para todos aquellos terrenos que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos y operaciones urbanas especiales y así lo defina el Plan Zonal, o el plan de ordenamiento zonal, o el Programa de Ejecución o cualquier otro instrumento que desarrolle el Plan de Ordenamiento Territorial”. Además se aclara que los particulares interesados podrán utilizar la modalidad de plan parcial, aun cuando por las características del predio o el conjunto de predios no les sea obligatorio Los Planes Parciales se jerarquizan dentro del segundo nivel de los instrumentos de planeamiento y se encuentran al mismo nivel que los Planes de Ordenamiento Zonal, Las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) y los Planes de Reordenamiento. Los Planes Parciales son el instrumento para la expedición de la norma específica para los sectores con tratamiento de: a. Desarrollo, b. Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, c. Mejoramiento Integral y d. Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme 18 Decreto 436 de 2006: “Por el cual se dictan disposiciones comunes a los planes parciales en tratamiento de desarrollo, y se establece la metodología para el reparto equitativo de cargas y beneficios”. Este decreto establece las disposiciones comunes para los planes parciales en suelos sujetos al tratamiento de desarrollo. Conclusiones Por lo anterior, siendo el Plan Parcial el instrumento de planeamiento y gestión que surge de las leyes de Reforma Urbana y es reconocido en el POT como uno de los instrumentos que puede desarrollar sectores de ciudad, además su formulación y adopción se encuentran reglamentados por el Decreto Nacional 2181 de 2006, debería normarse a través de un Decreto, reglamentario del Tratamiento de
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Decreto 190 de2004, articulo 32, numera 4 Decreto 190 de 2004, articulo 334, numeral 3

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Mejoramiento Integral, Los contenidos, las directrices y las variables que se deben tener en cuenta para desarrollar los Planes Parciales de Mejoramiento Integral. 3.5.2 Regularización de desarrollos Dentro de los instrumentos creados por el Plan de Ordenamiento Territorial propio de los desarrollos o barrios de origen informal y a su vez de las áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, se encuentra la Regularización, creado para reorganizar los barrios o desarrollos que una vez legalizados, continuaron con actuaciones informales, generando desajustes urbanísticos y transgresión de normas del proceso de legalización y de reglamentación de las correspondientes UPZ, que derivaron en perdida o alteración de sus espacios públicos determinados y aceptados en el proceso inicial de legalización. Sin embargo la regularización se gesta para cumplir con el objetivo general de normalizar bajo los estándares generales de la ciudad legal aquellos desarrollos que no cumplían con los mismo, por lo tanto lo que busca este instrumento es aplicar unas acciones urbanística en un desarrollo determinado para que obtenga todas las área publicas requeridas, y los espacios privados puedan a su vez desarrollarse con normas de usos y edificabilidad acordes con el modelo de ciudad deseado. Por lo anterior el POT adopto este instrumento en su artículo 459 del Decreto 190 de 2004, así: Art. 459 (D. 190 de 2004) Regularización de desarrollos: “Es el instrumento de planeamiento por el cual se realizan los ajustes urbanísticos y normativos a los desarrollos de origen ilegal que fueron sometidos a procesos de legalización y cuentan con plano aprobado y acto administrativo de reconocimiento, en los cuales hay alteraciones en sus espacios públicos originalmente determinados”. Esta última frase limitaría la acción del Plan de Regularización, sin embargo más adelante, el artículo establece el manejo del mecanismo de reparto de cargas y beneficios para la generación de espacio público adicional y por el cambio de uso, así: “Dentro de los planes de regularización, la ejecución de acciones que propendan por la generación de espacio público adicional al existente, o de cambios de uso, se adelantarán mediante el sistema de reparto de cargas y beneficios entre la Administración y los responsables del desarrollo. Este procedimiento se ejecutará de conformidad con lo dispuesto en el presente Plan y en los instrumentos que lo desarrollen”. 3.5.3 Otros Instrumentos de planeamiento y gestión que apoyan el objetivo de transformación de territorios. • • • Compensación Transferencia de derechos de construcción Participación en plusvalía

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• • •

Reajuste de tierras o integración inmobiliaria Derechos de construcción y de desarrollo Enajenación voluntaria y expropiación

4.- ALTERNATIVAS PARA EJECUTAR LOS PROYECTOS DE TRANSFORMACIÓN
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En este numeral se identifican las distintas alternativas de aplicabilidad de los dos instrumentos reconocidos como viables a ser aplicados en la transformación de áreas en Tratamiento de Mejoramiento Integral 4.1 Alternativas para aplicar el instrumento de Planes Parciales 4.1.1 Asignación de polígonos de renovación urbana en Áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral Sin necesidad de modificar los actuales polígonos de asignación de tratamientos establecidos de manera general en el plano de Tratamientos del POT, ni de manera particular en la Reglamentación de las UPZ, asignar de manera excepcional a través de un decreto del Alcalde Mayor polígonos de renovación urbana en la modalidad de redesarrollo, en sectores de barrios o desarrollos de origen informal en donde actualmente el tratamiento asignado es el de Mejoramiento Integral, las normas que apoyan esta propuesta se encuentran en los artículos 373, 374, 375, 376 y 377 del Decreto 190 de 2004, descritas a continuación: Art. 373 (D. 190 de 2004) Definición (Tratamiento de Renovación Urbana): Es aquel que busca la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al máximo su potencial de desarrollo. Estas zonas se encuentran en una de las siguientes situaciones: 1) Deterioro ambiental, físico, o social; conflicto funcional interno o con el sector inmediato; 2) Potencial estratégico adoptado por este Plan. de desarrollo de conformidad con el modelo de ordenamiento

Art. 374 (D. 190 de 2004) Modalidades y áreas de aplicación del tratamiento de Renovación Urbana:

MODALIDADES 1. De redesarrollo

2. De reactivación

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ÁREAS DE APLICACIÓN Sectores donde se requiere un reordenamiento para generar un nuevo espacio urbano, con sustitución total o parcial de los sistemas generales, del espacio edificado, e introducción de nuevos usos con un aprovechamiento constructivo más alto, generando el espacio público requerido. Sectores donde se requiere la habilitación y mejoramiento parcial del espacio público con sustitución parcial y paulatina del espacio edificado. Incluye intensificación en la utilización del suelo y de las condiciones de edificabilidad (ocupación y construcción).

Numeral 2.7 del Art. 15 de la Ley 388 de 1997: 2.7 El señalamiento de las excepciones a estas normas para operaciones como macro proyectos o actuaciones urbanísticas en áreas con tratamientos de conservación, renovación o mejoramiento integral para las cuales se contemplen normas específicas a adoptar y concertar, en su oportunidad, con los propietarios y comunidades interesadas, estableciendo los parámetros, procedimientos y requisitos que deben cumplirse en tales casos excepcionales. Lo anterior con relación a las Normas urbanísticas Generales que tienen una vigencia de mediano plazo (2 periodos constitucionales) para su modificación. De conformidad con el Art. 376 del POT, se pueden elaborar unas fichas generales (“Fichas de Lineamientos Urbanísticos para Planes Parciales de Renovación Urbana), la cual puede ser un Decreto del Alcalde reglamentando este aspecto. Así mismo se establece que para la modalidad de Reactivación se elaboraran fichas normativas las cuales definirán las condiciones en las cuales pueden desarrollarse los proyectos individuales. Art. 376 (D. 190 de 2004) Normas generales para el Tratamiento de Renovación Urbana: El tratamiento de Renovación Urbana tiene las siguientes normas generales: 1. Los usos a implantar en las zonas de renovación se definirán en los planes parciales o en las fichas normativas, de conformidad con las nuevas condiciones y con el potencial de desarrollo que permitan el reordenamiento de dichas zonas, debidamente sustentadas en los estudios específicos que soporten tal decisión. 2. Las normas urbanísticas generales serán desarrolladas a través de las fichas de lineamientos urbanísticos para Planes Parciales de Renovación. 3. Para la modalidad de Reactivación se elaborarán fichas normativas, las cuales definirán las condiciones en las cuales pueden desarrollarse los proyectos individuales. Estas fichas establecerán el tamaño mínimo de los predios, los índices máximos de construcción y ocupación y demás normas volumétricas. Art. 377 (D. 190 de 2004) Bienes de uso público en la modalidad de redesarrollo: “En los sectores sometidos a la modalidad de redesarrollo se podrá variar el destino de los bienes de uso público, siempre que sean sustituidos por otros de área igual o superior”.

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Art. 375 (D. 190 de 2004) Zonas objeto de inclusión posterior en el Tratamiento de Renovación Urbana: De conformidad con lo señalado en el numeral 2.7 del artículo 15 de la Ley 388 de 1997, se permitirá la incorporación posterior al tratamiento de renovación urbana de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las decisiones de planeamiento, la construcción, transformación, eliminación o supresión de un elemento de los sistemas generales de la ciudad definidos por este Plan (malla vial arterial o infraestructura de los sistemas de transporte masivo, equipamientos, espacio público y otros), o en las zonas industriales con tendencia al cambio de uso. La inclusión de las zonas en el tratamiento de renovación urbana se hará mediante Decreto del Alcalde Mayor.

4.1.2 Reglamentar los Planes Parciales en el Tratamiento de Mejoramiento Integral Tal y como se describió anteriormente, los Planes Parciales a nivel de la Ley Nacional, se encuentran reconocidos como Instrumentos de Gestión y Planeación y son viables de aplicar en cualquier suelo urbano, el Plan de Ordenamiento Territorial los cataloga dentro del segundo nivel de los instrumentos de planeamiento y tienen asignado, entre otras, la función de establecer la norma específica en el Tratamiento de Mejoramiento Integral. Sin embargo la aplicabilidad de este instrumento a nivel del Distrito Capital se limita al Tratamiento de Desarrollo en los casos que es requerido y al Tratamiento de Renovación Urbana para todos los casos donde se encuentra la modalidad de Redesarrollo y para algunos casos en la modalidad Reactivación. Por lo anterior es viable que se pueda adelantar una reglamentación específica para implementar Planes Parciales en Áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral. 4.1.3 Reglamentar el Tratamiento de Mejoramiento Integral El tratamiento de Mejoramiento Integral rige las actuaciones de planeamiento para mejorar las condiciones físicas de los asentamientos humanos de origen informal. Se consideran actuaciones de planeamiento todas aquellas actividades desarrolladas por la administración distrital en donde aplica de manera directa alguna acción urbanística o algún instrumento de planeamiento, gestión o financiación con el fin de lograr algún objetivo del modelo de ciudad instaurado en el Plan de Ordenamiento Territorial, tal como: La Legalización de Desarrollos, La Regularización de Desarrollos, la asignación de normas de edificabilidad y usos a través de las Unidades de Planeamiento Zonal, etc. El Tratamiento de Mejoramiento Integral se asigna en la reglamentación de la UPZ bajo dos modalidades establecidas en polígonos identificables en la cartografía de cada UPZ, así: De intervención Reestructurante: Se aplica a sectores que requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias intervenciones y acciones sectoriales, para el efecto se delimitaron polígonos cuyas características físicas como poca consolidación con edificaciones, accesibilidad deficiente, cercanía con equipamiento comunal (Dotacionales), podrían tener un potencial para implementar nuevos usos y generar algún espacio público que reactive los desarrollos o las UPZ´s irradiadas por su localización. Esta modalidad de aplicación de actuaciones no ha funcionado, por cuanto hasta la fecha no se ha logrado el objetivo Reestructurante, el cual significaba volver a reestructurar un desarrollo a partir de la generación de nuevas estructuras urbanas que

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contuvieran usos dotacionales y de servicios comunales, además de usos terciarios y vivienda que le entregara un impulso o una dinámica de transformación a los desarrollos de origen informal y superaran la deficiencia de estos sectores para llevarlos un nivel similar a la ciudad formal. De intervención Complementaria: Esta modalidad se aplica a sectores que requieren completar y/o corregir las deficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados que apuntan a construir y cualificar el espacio público, las dotaciones y las infraestructuras locales. Los polígonos que delimitan esta modalidad corresponden al área restante de los desarrollos de origen informal que no ocupa los pequeños polígonos de la modalidad Reestructurante. Al igual que la anterior modalidad sus objetivos de aplicación no han dado el resultado esperado, las acciones urbanísticas que se han dado al interior de estos polígonos se refieren a reconocimiento de edificaciones, licencias para edificaciones nuevas o ampliaciones, pero no han corregido las deficiencias urbanísticas, ni se ha construido espacio público nuevo. Por lo anterior, la alternativa que se propone en este capítulo es la de reformular el tratamiento de mejoramiento integral en el POT y realizar a través de un Decreto Reglamentario la adopción de todas las normas que hagan viable las actuaciones de planeamiento que contribuyan a un verdadero mejoramiento de los desarrollos y los eleve a un estándar habitacional similar al de la ciudad formal, como por ejemplo, la reactivación o revitalización de sectores específicos a través de la aplicación de Planes Parciales, adoptar una norma específica para la edificabilidad, adoptar una norma específica para los predios que o fueron reconocidos en el proceso de legalización mayores a os 800 M2, adoptar una norma para la implementación de criterios de sostenibilidad de la edificaciones. 4.2 Alternativas para aplicar el instrumento de Regularización de Desarrollos 4.2.1 Aplicar la regularización como una actuación urbana integral Si la legalización le entrega a los desarrollos de origen informal un reconocimiento de la estructura urbana, encaminándolos en una dinámica legal de desarrollo progresivo propia de una urbanización legal, haciendo la diferenciación clara de las áreas públicas y privadas reconocidas y generando las condiciones legales para que el programa de Mejoramiento Integral se pueda ejecutar. La regularización de desarrollos puede ser el instrumento que opere de manera similar como una actuación urbana integral, de manera que pueda aplicarse a una porción o a la totalidad del barrio o desarrollo legalizado, para que aprovechando las deficiencias de infraestructura, de espacio público y de precariedad en la consolidación de las edificaciones puedan aplicarse programas y proyectos derivados de las políticas y estrategias contenidas en el plan de ordenamiento territorial.
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Cumpliendo con características similares a las establecidas para las actuaciones urbanas integrales en la ley 388 de 1997, así: 1. Garantizar un impacto estructural sobre políticas y estrategias de ordenamiento urbano, la calidad de vida y la organización espacial de la ciudad, debidamente evaluados a través de los estudios técnicos correspondientes. 2. Integrar siempre un componente de gestión urbana del suelo y por lo menos otros dos componentes de la acción sectorial del municipio o distrito sobre la estructura espacial de la ciudad. 3. Contemplar mecanismos para la actuación conjunta y concertada del sector público con el sector privado La aplicabilidad de esta alternativa, implica una modificación radical del concepto de Regularización desde la base del POT, orientándolo a realmente ser el instrumento que reordene un territorio para cumplir con los objetivos del POT y del Plan de Desarrollo 4.2.2 Reconfigurar parcialmente el Instrumento de Regularización de Desarrollos Eliminar la limitación que el instrumento impone en su aplicabilidad, es así como en al final del inciso primero del artículo 459 del decreto 190 de 2004, se establece que la regularización es única y exclusivamente para: solucionar desajuntes urbanísticos en los cuales hay alteraciones en sus espacios públicos originalmente determinados. Eliminando esta limitación de la aplicabilidad del instrumento solo para solucionar deficiencias o pérdida del espacio público reconocido en la legalización, y ampliando la aplicabilidad del instrumento a establecer ajustes urbanísticos en las estructuras viales y de espacio público así como la posibilidad de reconfigurarlas, permitiendo a su vez la posibilidad de ampliar los usos permitidos y la edificabilidad, el instrumento se vuelve más versátil para transformar o revitalizar territorios. Una vez reorientado el instrumento en el POT, se puede volver a reglamentar a través de un decreto del alcalde en donde se adopten todas las condiciones normativas en temas urbanísticos y de aplicación de instrumentos de gestión y financiación para que con un acto administrativo como una resolución de regularización expedida por la Secretaria Distrital de Planeación pueda entregársele una licencia de modificación del urbanismo original y obtener al final una reconfiguración del barrio o parte de él donde se cumpla con los objetivos del POT y del Plan de Desarrollo.
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5.- VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LAS ALTERNATIVAS DESCRITAS Alternativas de aplicación

Instrumentos

1.- Planes Parciales

2. -Reglamentar los Planes Parciales en el Tratamiento de Mejoramiento Integral.

3.- Reglamentar el Tratamiento de Mejoramiento Integral

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Se pierde continuidad en los procesos para implementar el Programa de Mejoramiento Integral, por cuanto el manejo de Planes Parciales pasa a otra dirección de la SDP. Confusión en las características que deben tener las áreas y el objetivo de la renovación urbana en la ciudad. Aprovechar al máximo las razones por Pérdida de autonomía y dirección en las cuales se creó el instrumento en la la aplicación del Programa de Ley y su adopción en el POT. Mejoramiento Integral. Especializar aún más el instrumento y ampliar su espectro de aplicación por lo tanto habría reglamentación clara y precisa para Planes Parciales en Tratamiento de Desarrollo, Renovación y Mejoramiento Integral. Se generan todas las condiciones para su presentación, revisión y adopción, así como os instrumentos de gestión y financiación adicionales que podrían intervenir. Unificar en una sola reglamentación, tal Debe modificarse la definición y los y como lo está pensando el Ministerio componentes del tratamiento de de Vivienda todo lo relacionado para la Mejoramiento Integral desde el POT. aplicación del Tratamiento de Mejoramiento Integral. Se puede hacer una vinculación más Puede ser muy amplia la precisa y coordinada con el Programa reglamentación y se puede volver de Mejoramiento Integral. confusa, cuando se integran temas de Normas: Urbanas, de Edificabilidad, de sostenibilidad, de gestión, de planeamiento, de Planes Parciales, etc. Se evita la multiplicación de responsables para la aplicación del Tratamiento y el Programa.

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Ventajas Aprovechamiento de las normas que permiten la asignación de nuevos polígonos y la aplicación de Planes 1.- Asignación Parciales. de polígonos de Experiencia acumulada en el manejo de renovación este instrumento en Renovación urbana en urbana. Áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral. No debe modificarse el texto del POT.

Desventajas Relación errada entre renovación y/o redesarrollo con una política de arrasamiento total y reconstrucción.

Con la reglamentación total del 2.- Reconfigurar instrumento y dejando todas las bases parcialmente el y las normas claras para su aplicación Instrumento de se evitan posibles concertaciones e Regularización interpretaciones que hacen muy largos de Desarrollos y dispendiosos los procesos. Se especializaría tanto su aplicación que sería viable la adopción de otros instrumentos para lograr otros objetivos o para áreas diferentes dentro del Tratamiento de Mejoramiento Integral.

Podría convertirse en un instrumento rígido que descartaría desde su inicio muchas áreas de aplicación, por lo tanto se volvería inoperante. Podría volverse un salvavidas para aquellos especuladores inmobiliarios y para aquellas actuaciones ilegales que se siguen desarrollando aun en barrios legalizados.

6.- DISEÑO Y APLICACIÓN DE UNA METODOLOGÍA PARA DESARROLLAR UN EJERCICIO TEÓRICO En este capítulo se inicia el desarrollo de criterios y determinantes para diseñar una metodología de procedimientos y acciones para adelantar un ejercicio teórico a manera de prueba piloto para implementar el objeto de este contrato, en un territorio (área perfectamente delimitada) dentro de un barrio o desarrollo de origen informal con Tratamiento de Mejoramiento Integral Esta metodología contempla tres aspectos generales, así:

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Ventajas Se aprovecharía al máximo este instrumento propio de las áreas de origen informal para su reordenamiento y re-transformación. Involucra todos los aspectos para 1.- Aplicar la aplicar una transformación en regularización compañía de todos los actores y como una abarcando todos los temas urbanos y actuación de gestión. urbana integral Amplia la responsabilidad del trámite y de la gestión para implementar el instrumento a la Dirección de Legalización y Mejoramiento de Barrios. 2.- Regularización Facilita y acelera su operatividad en el de Desarrollos tiempo, por cuanto los cambios son mínimos en el concepto general del POT.

Instrumentos

Alternativas de aplicación

Desventajas Implica ampliar los conceptos en el POT tanto del instrumento de Regularización como de las actuaciones urbanas integrales. Podría llevar a confusiones la creación de nuevos instrumentos que entorpezcan su aplicabilidad en cuanto al modo y a las circunstancias en que debe implementarse cada uno.

6.1.- Identificación de territorios al interior del Tratamiento de Mejoramiento Integral a partir de las variables analizadas, que sean aptos para la aplicación del proceso de transformación. Asociando las variables escogidas: físicas, urbanas, sociales, económicas y financieras, bajo un programa especializado en Sistemas de Información Geográfica (SIG), tal como ARCGIS u otros, podremos conseguir realizar una escogencia de polígonos al interior de los barrios o desarrollos; al interior de las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) o al interior de áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, los cuales cumplan con las condiciones establecidas para cada variable, de esta manera se podría formar un banco de territorios aptos para aplicar de manera teórica los objetivos de este contrato. Particularmente se utilizarán las siguientes coberturas para producir cinco (5) planos de trabajo al interior de la Dirección de Legalización y Mejoramiento Integral de Barrios: • • • • • • • • • • • • Tratamiento de Mejoramiento Integral propuesto Manzanas catastrales Sistema de movilidad y transporte Sistema de áreas protegidas y zonas verdes Áreas con amenaza por inundación o remoción en masa Sistema hídrico Corredores de Movilidad Local propuestos Densidad poblacional Remanente del sistema de acueducto y alcantarillado Usos dotacionales Áreas Prioritarias de Intervención Edificabilidad por predio (API)

Los cinco (5) planos producidos, son los siguientes: 1.- Base cartográfica con delimitación de áreas con tratamiento de mejoramiento integral, sistemas de movilidad y transporte, dotacionales y área de amenaza por remoción en masa e inundación. (Ver plano No. 4) 2.- Base cartográfica con delimitación de áreas con tratamiento de mejoramiento integral y remanente de sistema de acueducto. (Ver plano No. 5) 3.- Base cartográfica con delimitación de áreas con tratamiento de mejoramiento integral y remanente de sistema de alcantarillado. (Ver plano No. 6) 4.- Base cartográfica con delimitación de áreas con tratamiento de mejoramiento integral y densidad poblacional en rangos de 250 Hab/ha., desde 0 a más de 1.000. (Ver plano No. 7) 5.- Base cartográfica con delimitación de áreas con tratamiento de mejoramiento integral, áreas prioritarias de intervención y manzanas depuradas con el cruce de las variables descritas que corresponden a los territorios aptos para el desarrollo teórico del

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objeto de este contrato. La depuración se realiza con el cruce de las siguientes coberturas: Mejoramiento Integral Propuesto, Corredores de Movilidad Local propuestos, vías arteriales y SITP, futuros cables aéreos, amenaza alta por remoción en masa y por inundación, densidad poblacional e índices de construcción. (Ver plano No. 8).
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Este último plano entrega información fundamental para el contrato, porque identifica las áreas potencialmente susceptibles para implementar allí una transformación aplicando los instrumentos de planeamiento como los planes parciales o la regularización de desarrollos. En él se aprecian los conjuntos de manzanas al interior de las áreas con tratamiento de mejoramiento integral que surtieron la siguiente depuración: 1.- Al conjunto general de manzanas al interior de los polígonos con tratamiento de mejoramiento integral se sustrajeron aquellas que tienen frente sobre corredor de movilidad local y sobre vías del plan vial arterial, actuales o en reserva. 2.- Al resultado anterior, se le sobrepuso la capa de amenaza alta por remoción e inundación. 3.- Al conjunto de manzanas resultantes del cruce de coberturas anteriores se le sobrepuso las capas correspondientes aparques, zonas verdes y equipamiento comunal. Con el fin de realizar una apreciación en detalle de los territorios resultantes se presenta la Tabla 11, que consolida por UPZ las áreas viables a ser intervenidas y un plano por cada UPZ donde se localizan estos territorios (Ver Planos 9 al 42) 4.- A las manzanas resultantes se sobrepuso la capa de densidades para obtener aquellas cuya densidad es menor a 500 habitantes por hectárea. Es conveniente aclarar que de conformidad con la oficina que adelanta la modificación excepcional del POT, las manzanas cuyas densidades son mayores a 500 Habitantes por hectárea se consideran que sobrepasan la máxima densidad a la cual quieren llegar la ciudad en los sectores periféricos. Sin embargo existen densidades en la ciudad que superan los 1.000 habitantes por hectárea 4.- Por ultimo a las manzanas resultantes se les realiza un cálculo para determinar cuáles de ellas presentan en la actualidad un índice de construcción menor a 1,50; la dimensión de este índice se fundamenta en dos factores: a). Índices mayores a este generan proyectos inviables financieramente y las utilidades cruzan la barrera negativa; b). De conformidad con la oficina que adelanta la modificación excepcional del POT, el máximo índice permisible en los sectores periféricos de la ciudad con origen informal es de 2,00, por cuanto índices mayores en estas áreas las caracterizarían como sobresaturadas y con dificultades de que las infraestructuras actuales soporten edificabilidades mayores.

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La magnitud (cabida) de las manzanas resultantes aptas para realizar allí un proceso de transformación se aprecia en la Tabla 11. El consolidado entrega una magnitud de 692,39 Has. La producción de estos planos tiene como objetivo fundamental, identificar las áreas o los territorios donde es más conveniente adelantar los modelos de transformación urbanística, tanto para generar redensificación en manzanas consolidadas como para desarrollar programas de redistribución de la población en un barrio o sector de ciudad determinado Existe otra posibilidad para establecer si un territorio se encuentra habilitado para desarrollar una transformación y consiste en aplicarle a un sector definido o seleccionado por propietarios o inversionistas particulares, las variables establecidas y calificar estas con alguna escala de valores para que tengamos como resultado una calificación final ponderada que nos indique si el sector o el área analizada tiene viabilidad para su intervención. 6.2.- Elaboración de un modelo que contemple los diferentes ámbitos económicos de un proyecto, desde su concepción, hasta su culminación, cumpliendo con los requerimientos y obligaciones urbanísticas de plusvalía y mejora del entorno. El modelo constituye un proceso que representa las etapas de prefactibilidad de un proyecto inmobiliario o de un conjunto de actividades consecutivas o paralelas para llevar a cabo la construcción final de un proyecto y definir su mejor utilización o usufructo futuro, tal como un proyecto inmobiliario, en este caso para la concreción de un proyecto de vivienda de interés social o prioritario. Entendiéndose por prefactibilidad el análisis previo de diferentes factores para poder determinar la viabilidad de un proyecto. German Puyana establece 19 que: “En principio (El Proyecto) resulta viable en tanto se conjugan positivamente los factores siguientes: a) La decisión del propietario/promotor. b) La disponibilidad de un terreno adecuado o adecuable para los efectos propuestos, la cual puede determinarse con base en un lote específico: propio o con opción de compra o simplemente en la disponibilidad del dinero para adquirirlo con las características requeridas. c) La factibilidad técnica. Que el suelo sea apto o adaptable y exista o se pueda proveer los servicios de infraestructura urbana siempre y cuando las obras que para ello hayan de ejecutarse resulten compatibles con el tipo y la magnitud del plan previsto. La factibilidad técnica implica además que los materiales, mano de obra, equipos, tecnología y organización necesarios para construir, estén disponibles o sean obtenibles, lo cual tácitamente suele darse por sentado en el caso de la edificación en las ciudades.

PUYANA German, Control Integral de la Edificación, Tomo I – Planeamiento. 2 ed. Bogotá: Escala, 1984 Cap. 2, P. 33

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d) La factibilidad reglamentaria. Que la reglamentación municipal permita realizar una obra como la propuesta, ya que no existen disposiciones legales que impidan efectuarla por causa de su ubicación con referencia al perímetro urbano y/o al cordón sanitario, por razón de su destino incompatible con las normas sobre usos del suelo o en virtud de su localización, como p.ej: en zonas de conservación histórica, dentro de áreas afectadas por la congelación de licencias de construcción, juicios de expropiación o estudios de remodelación urbana. e) La factibilidad económico-financiera. Que se cuente en términos generales, con la posibilidad de disponer del capital necesario ya sea por medio de recursos económicos propios, financiados con organismos de crédito y/o arbitrados con terceros, para costear los gastos de planeamiento y ejecución del proyecto. f) La factibilidad de mercado. Cuando las obras se afecten con propósitos comerciales, la prefactibilidad del mercado estaría determinada por la potencial demanda que exista de las unidades: viviendas, oficinas, locales comerciales, o bodegas industriales, que se prospecta construir”. Para la realización de un modelo particular a un proyecto de transformación deben tenerse en cuenta las variables descritas anteriormente y además desarrollar un proceso de análisis de las siguientes actividades para poder tener un diagnostico que concluya en definir la viabilidad o no de un proyecto inmobiliario de transformación en áreas con tratamiento de Mejoramiento Integral: ACTIVIDADES 1.- Identificación del territorio El análisis de los planos de la ciudad relacionados en el numeral 6.1., nos orienta en la toma de decisiones para definir el territorio o el sector donde por el análisis de variables físicas, urbanas, sociales, económicas y financieras se puede escoger el territorio más conveniente para el estudio de prefactibilidad de un proyecto de transformación o revitalización urbana. 2.- Censo poblacional y predial del territorio a intervenir Luego de definir las manzanas en las cuales se presupuesta realizar el proyecto, es necesario conocer con exactitud las características de cada predio en su cabida y linderos como en los metros cuadrados edificados, además es fundamental establecer cuál es la población que reside en esas edificaciones y si son propietarios, poseedores, arrendatarios o usufructuarios, con el fin de cuantificar y calificar los inmuebles y los habitantes y poder generar una estrategia de gestión social y económica para incorporar de manera activa y como protagonistas de primer nivel. 3.- Estudio socio-económico de cada familia participante del ejercicio Cada una de las familias residentes, propietarias, poseedoras o usufructuarias son dueñas de una manera única de obtener recursos económicos y hacer gastos en
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bienes y servicios que los ubica dentro de alguna clasificación socio-económica, la cual se debe incrementar y mejorar con la intervención en un proyecto de transformación. 4.- Estudio de demanda de VIS o VIP
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El desarrollo de un proyecto de transformación o revitalización en un área con tratamiento de mejoramiento integral, le apunta a cumplir con la disminución del déficit de VIS o VIP que existe en la ciudad, por lo tanto es muy importante conocer cuál es el déficit de vivienda en Bogotá a la fecha de desarrollar este tipo de proyectos y poder establecer de qué manera estas iniciativas ayudan a cumplir con las metas del plan de Ordenamiento Territorial y al Plan de Desarrollo Distrital. Para el 2011, de conformidad con la encuesta multipropósito el déficit de vivienda en estratos 1 y 2 era el siguiente:

Estrato socioeconómico

Déficit cuantitativo Hogares

Déficit cualitativo Hogares
20.947 73.940 141.517 258.046

Uno Dos TOTALES
Fuente: DANE - SDP. Cálculos Subdirección de Información Sectorial - SDHT

26.764 65.708 116.529

5.- Definición de alcances del proyecto a partir de la norma aplicable en el sector Es importante establecer cuál debe ser la norma aplicable en un sector de transformación o revitalización en áreas con tratamiento de mejoramiento integral de manera que se logre un equilibrio entre los objetivos de consolidación del Plan de Ordenamiento Territorial y la mínima edificabilidad requerida para que estos proyectos sean viables económicamente y socioculturalmente no tenga efectos negativos con la nueva implantación, además que se ajuste a la oferta remanente de servicios públicos y a la posibilidad de cumplir a costa del proyecto con por los menos las cargas locales derivadas de ejercicio de equilibrio entre la aplicabilidad de cargas y beneficios en una situación de gestión propia de proyectos inmobiliarios. Para el efecto se ha presupuestado que la norma debe tener como índices máximos los siguientes: • • • • Índice de ocupación: Índice de construcción: Altura máxima: Metros cuadrados por 0,70 (70% del área útil privada a ser intervenida) 2,00 (200% del área útil a ser intervenida) 6 pisos

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habitante del nuevo proyecto destinado a parque: 4 m2 6.- Diseño preliminar del proyecto Es imperativo contar con el diseño arquitectónico, por lo menos en la etapa de anteproyecto, para poder establecer qué tipo de producto inmobiliario surge o resulta del ejercicio de diseño, en el marco de las normas urbanísticas, las necesidades de vivienda y la habitabilidad mínima necesaria para desarrollar una vida digna, confrontando dicho proyecto con la necesidad de generar utilidades económicas y beneficios sociales. Además el diseño preliminar, aporta los insumos necesarios para el desarrollo de un ejercicio de presupuestar los costos de su construcción. 7.- Definición de costos generales del proyecto, desde la adquisición de los predios hasta la construcción del proyecto y del espacio público correspondiente. Una vez se cuente con los diseños preliminares o de anteproyecto, se debe realizar un ejercicio cuidadoso para calcular las cantidades de obra y los costos asociados a estas cantidades, agrupándolos en una estructura correspondiente a la de un presupuesto general por capítulos, para obtener finalmente los costos directos e indirectos y los porcentajes asociados a la administración del ejercicio inmobiliario, los imprevistos y la utilidad (AIU). 8.- Definición de variables medibles de intervención en la situación actual y futura del proyecto. Para poder entender la magnitud del proyecto y establecer un parámetro comparativo entre la situación actual y la situación con proyecto, se deben establecer unas variables de intervención medibles, cuantificables y comparables, para tal fin se han diseñado las tablas de indicadores, denominadas “Variables de Intervención estado Sin Proyecto” (Ver tabla 12) y “Variables de Intervención estado Con Proyecto (Ver tabla 13) 9.- Tabla resumen de simulación de costos y utilidades Con el fin de visualizar en un formato fácil de leer que unifique la estructura general de costos y las utilidades finales para establecer si económicamente el proyecto es viable y genera números positivos o es inviable porque genera números negativos o utilidades en la franja roja. Además sirve para poder tomar decisiones de cambio en la implantación del proyecto o en el producto inmobiliario con el fin de generar alternativas para que los actores participes del proyecto obtengan las utilidades previstas o presupuestadas al inicio del ejercicio. (Ver tablas 14 y 15)

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10. Cargas y beneficios, pago de participación en plusvalía Para que el conjunto de predios puedan acceder a una edificabilidad mayor a la mínima permitida de conformidad con las normas vigentes, el proyecto debe establecer una gradación de cargas y beneficios que otorguen un equilibrio a los directamente involucrados, léase propietarios, inversionistas o administración distrital donde los beneficios están datos en mayor edificabilidad permitida a la mínima establecida, así como la posibilidad de involucrar usos adicionales a los mínimos previstos; a su vez las cargas representan los costos adicionales que asume el urbanizador reflejados en la obligatoriedad de entregar áreas adicionales para parques o zonas verdes o en la construcción de la infraestructura de servicios que soporten el desarrollo del nuevo proyecto. Debe diseñarse una tabla que represente estos factores, y permita realizar ajustes y modelos que permitan modificar el potencial de edificabilidad disminuyendo o ampliando costos y beneficios. 6.3.- Identificación de elementos ambientales, administrativos, técnicos, jurídicos, económicos y financieros a vincular en la propuesta de transformación urbana. AMBIENTALES • • • • • Suelo de protección Parques Zonas verdes Cuerpos de agua Edificaciones sostenibles

ADMINISTRATIVOS • • • • • Programas de mejoramiento integral Áreas prioritarias de intervención Gestión para la renovación urbana Programa de VIS y VIP Inversión en infraestructura de servicios públicos

TÉCNICOS • • • • • Modelos de implantación de proyectos de transformación Normas urbanísticas aplicables a estos proyectos de transformación Densificaciones alcanzables Requerimientos de espacio público y equipamientos para una nueva población Estructura de costos

JURÍDICOS • • Normativa específica para aplicar la transformación Modificación del POT para ajustar instrumentos de planeamiento y gestión

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Estado en que se deben encontrar los documentos jurídicos que otorgan la propiedad del inmueble a ser involucrado en un áreas de transformación

ECONÓMICOS • • Beneficios por aumento de ingresos Rentabilidad del suelo

FINANCIEROS • • Estructura financiera del negocio inmobiliario Pagos de cargas y plusvalía

7.- DESARROLLO DEL PRIMER EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANÁLISIS REALIZADO Para el desarrollo de este primer ejercicio piloto se seleccionaron al azar dos (2) sectores correspondientes al resultado del primer cruce de variables y de los planos generados de conformidad con la descripción realizada en los numerales 3.3. y 6.1., un sector se selecciona en zona de pendiente, concretamente en la UPZ 68 El Tesoro y el otro en la zona plana, en la UPZ 86 El Porvenir. Este ejercicio piloto se desarrolló en el mes tres (3) del cronograma de este contrato y sirvió para establecer ajustes necesarios para el desarrollo del segundo ejercicio piloto La presentación de estas dos modelaciones se hará en el siguiente orden de temas para cada uno de los sectores: 1.- Localización a nivel de UPZ 2.- Localización del sector a nivel de UPZ 3.- Localización del área a intervenir 4.- Identificación de predios y áreas manzana No. 1 5.- Identificación de predios y áreas manzana No. 2 6.- Consolidación datos de manzanas 7.- Definición de costos 8.- Variables de intervención 9.- Simulación de costos y utilidad 10.- Imágenes volumétricas estado actual

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13.- Conclusiones y recomendaciones

12.- Imágenes volumétricas con proyecto

11.- Imágenes volumétricas manzanas englobadas

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7.1.- Ejercicio en UPZ 68 El Tesoro 1.- Localización a nivel de UPZ

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2.- Localización del sector a nivel de UPZ

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3.- Localización del área a intervenir

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4.- Identificación de predios y áreas manzana No. 1
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 68 EL TESORO MZ 1 ÁREA ÁREA 1ER PREDIO PREDIO PISO # DE PISOS CL 78 SUR 17 F 91 55,13 55,13 1 CL 78 SUR 17 F 89 52,59 55,88 3 CL 78 SUR 17 F 85 59,67 78,56 2 CL 78 SUR 17 F 77 111,81 12,00 1 CL 78 SUR 17 F 73 179,13 29,55 1 CL 78 SUR 17 F 71 91,37 33,94 1 CL 78 SUR 17 F 67 78,69 44,43 1 CL 78 SUR 17 F 61 147,69 82,67 2 CL 78 SUR 17 F 57 169,92 0,00 0 CL 78 SUR 17 F 53 152,56 47,75 1 CL 78 SUR 17 F 49 144,52 50,69 2 CL 78 SUR 17 F 45 147,82 92,52 1 CL 78 SUR 17 F 41 143,92 81,29 3 CL 78 SUR 17 F 37 163,82 0,00 0 CL 78 SUR 17 F 33 156,97 57,93 1 CL 78 SUR 17 F 29 161,71 161,71 2 CL 78 SUR 17 F 23 141,14 130,21 1 CL 78 SUR 17 F 19 159,75 53,54 1 CL 78 SUR 17 F 15 85,12 85,12 2 CL 78 SUR 17 F 11 150,09 87,96 1 KR 17 F 78 15 SUR 352,75 180,82 2 KR 17 F 78 25 SUR 96,37 69,28 1 CL 78 A SUR 17 F 2 99,41 105,20 2 CL 78 A SUR 17 F 6 182,49 141,91 2 CL 78 A SUR 17 F 14 177,99 152,22 1 CL 78 A SUR 17 F 18 160,06 121,68 1 CL 78 A SUR 17 F 24 156,18 143,37 3 CL 78 A SUR 17 F 26 163,01 90,42 2 CL 78 A SUR 17 F 32 174,25 88,34 2 CL 78 A SUR 17 F 40 201,08 96,77 1 CL 78 A SUR 17 F 44 198,17 67,50 2 CL 78 A SUR 17 F 48 152,27 40,12 2 CL 78 A SUR 17 F 52 148,01 94,46 2 CL 78 A SUR 17 F 60 154,72 65,35 1 CL 78 A SUR 17 F 64 150,95 46,18 1 CL 78 A SUR 17 F 68 145,10 63,89 2 CL 78 A SUR 17 F 76 161,83 48,42 1 CL 78 A SUR 17 F 80 133,53 64,99 1 KR 17 K 78 16 SUR 57,27 57,27 1 KR 17 K 78 12 SUR 62,52 56,13 1 KR 17 K 78 8 SUR 69,41 7,88 1 KR 17 K 78 4 SUR 60,89 0,00 0 TOTAL 5.811,66 3.043,09 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 55,13 167,65 157,12 12,00 29,55 33,94 44,43 165,34 0,00 47,75 101,38 92,52 243,87 0,00 57,93 323,43 130,21 53,54 170,23 87,96 361,65 69,28 210,40 283,81 152,22 121,68 430,11 180,85 176,68 96,77 135,01 80,24 188,92 65,35 46,18 127,78 48,42 64,99 57,27 56,13 7,88 0,00 4.935,60

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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42

5.- Identificación de predios y áreas manzana No. 2
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 68 EL TESORO MZ 2 ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 PREDIO CL 78 A SUR 17 F 95 CL 78 A SUR 17 F 93 CL 78 A SUR 17 F 89 CL 78 A SUR 17 F 85 CL 78 A SUR 17 F 79 CL 78 A SUR 17 F 77 CL 78 A SUR 17 F 73 CL 78 A SUR 17 F 71 CL 78 A SUR 17 F 59 CL 78 A SUR 17 F 57 CL 78 A SUR 17 F 47 CL 78 A SUR 17 F 43 CL 78 A SUR 17 F 37 CL 78 A SUR 17 F 29 CL 78 A SUR 17 F 25 KR 17 F 78 A 5 SUR KR 17 F 78 A 17 SUR KR 17 F 78 A 27 SUR KR 17 F 78 A 33 SUR KR 17 F 78 A 41 SUR CL 78 B SUR 17 F 18 CL 78 B SUR 17 F 30 CL 78 B SUR 17 F 36 CL 78 B SUR 17 F 50 CL 78 B SUR 17 F 54 CL 78 B SUR 17 F 58 CL 78 B SUR 17 F 76 CL 78 B SUR 17 F 80 CL 78 B SUR 17 F 84 CL 78 B SUR 17 J 8 CL 78 B SUR 17 J 12 KR 17 K 78 A 36 SUR TOTAL ÁREA PREDIO ÁREA 1ER PISO # DE PISOS 78,18 127,48 120,86 120,55 124,36 125,07 124,03 214,97 142,72 60,23 193,28 137,57 136,46 137,63 161,41 128,15 160,54 152,57 150,39 93,38 58,29 209,64 164,28 155,58 163,43 164,35 129,18 125,97 128,87 127,25 129,54 181,35 4.427,55 45,99 80,39 82,79 35,70 53,20 123,29 50,41 221,90 134,33 57,30 174,35 137,57 129,15 138,00 114,86 131,75 75,37 76,04 103,33 86,42 65,41 55,60 95,65 77,13 148,13 0,00 77,36 107,00 81,03 72,42 75,80 82,08 2.989,75 1 2 2 1 1 2 1 2 1 1 2 1 2 2 2 1 2 1 3 2 3 1 1 1 2 0 1 1 1 2 1 1 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 45,99 165,57 35,70 53,20 246,58 50,41 443,79 134,33 57,30 348,70 137,57 258,31 276,01 229,71 131,75 150,74 76,04 310,00 172,83 196,23 55,60 95,65 77,13 296,27 0,00 77,36 107,00 81,03 144,83 75,80 82,08 4.774,30
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160,77

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6.- Consolidación de datos Área suelo MZ 1 + MZ2 Área 1er Piso Ocupación 10.239,21 6.032,85 I.O. 0,59 I.C. 0,95

Área total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. 7.- Definición de costos ID 1 PREDIO 2 EDIFICACIÓN 3 DEMOLICIÓN

9.709,90 74 1,07 79 4 316,72

ÍTEM

VALOR

UND.

170.000,00 M2 350.000,00 M2 200.000,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 150.000,00 M2 250.000,00 M2 200.000,00 ML 45.500.000,00 M2 650.000,00 PESOS

4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 9 PAVIMENTACIÓN DE VÍAS LOCALES 10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.P. DE 70 SMLMV (48 m2) 12 VALOR M2 DE VIVIENDA

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Áreas construidas por tipo de edificación Edificaciones UND M2 0 4 0,00 1 39 2.805,08 2 26 5.556,96 3 5 1.347,86

8.- Variables de intervención
VARIABLES DE INTERVENCIÓN ID 1. ÁREA TOTAL A INTERVENIR 2. SUELO PRIVADO 3. ÁREA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL 3.1. ÁREA EDIFICACIONES EN 1 PISO 3.2. ÁREA EDIFICACIONES EN 2 PISO 3.3. ÁREA EDIFICACIONES EN 3 PISO 3.4. ÁREA EDIFICACIONES EN 4 PISO 3.5. ÁREA EDIFICACIONES EN 5 PISO 4. ÁREA VIAS VEHICULARES PUBLICAS PUBLICA 5. ÁREA ZONAS VERDES PUBLICAS 6. LONGITUD DE INFRAESTRUCTURA DE REDES SERVICIOS PÚBLICOS LOCALES 7. ÍNDICE DE SUELO DESTINADO A PARQUE DE BOLSILLO 8. ÁREA ÚTIL PARA DESARROLLAR V.I.S. EN ALTURA ALTA DENSIDAD 9. ÍNDICE DE OCUPACIÓN PERMITIDO SOBRE ÁREA ÚTIL 10. ALTURA MÁXIMA PERMITIDA EN VIVIENDA 11. ÁREA OCUPADA EN EDIFICACIONES 12. ÁREA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P 13. ÁREA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO 14. ÁREA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL ÁREA TOTAL CONSTRUIDA) 15. ÁREA NETA PARA VIP RESULTANTE 16. ÁREA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA 17. UNIDADES DE VIP OFRECIDA 18. ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) 19. ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) 20. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS 21. ÁREA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIÓN 22. ÁREA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA 23. ÁREA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE 24. ÁREA LIBERADA PARA ZONA VERDE O PARQUE DE BOLSILLO 25. POBLACIÓN ACTUAL 26. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR 27. HOGARES FUTUROS EN EL ÁREA A INTERVENIR 28. POBLACIÓN FUTURA EN EL ÁREA A INTERVENIR 29. NUEVA ÁREA DE ESPACIO PUBLICO POR HABITANTE GENERADA 30. ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN FUTURO SOBRE EL ÁREA PRIVADA INICIAL 2 TIPO DE ÁREAS CANT. 15.712,37 10.239,21 9.709,90 2.805,08 5.556,96 1.347,86 0,00 0,00 5.473,16 0,00 1.094,63 0,50 5.119,61 0,70 5,00 PISOS 3.583,72 17.918,62 3.583,72 2.150,23 16.126,76 48,00 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 ML % 100,00% 65,17% 28,89% 57,23% 13,88% 0,00% 0,00%
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100,00%

336 UND 42 UND 19 UND 61 UND 21 1.274 1.935 5.119,61 M2 M2 M2 M2

317 HAB. 79 UND 336 UND 1.344 HAB. 4 M2

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9.- Simulación de costos y utilidad
SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIÓN UPZ 68 EL TESORO ID 1. 2. NOMBRE ACTIVIDAD COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.805,08 5.556,96 1.347,86 0,00 0,00 79,00 9.709,90 5.473,16 1.094,63 17.918,62 3.583,72 M2 M2 M2 M2 M2 VIV M2 M2 ML M2 M2 350.000,00 350.000,00 350.000,00 0,00 0,00 63.200.000,00 800.000,00 200.000,00 250.000,00 200.000,00 650.000,00 650.000,00 CANT 10.239,21 UND M2 VALOR UNT. 170.000,00 VALOR TOTAL 1.740.666.142,00 3.398.464.553,05 1.944.937.230,60 471.749.528,25 0,00 0,00 1.516.800.000,00 63.200.000,00 1.941.979.744,60 1.587.216.574,00 1.368.290.150,00 218.926.424,00 11.647.104.332,50 2.329.420.866,50 4.528.970.442,53 26.361.201.788,68 4.188.724.285,24 22.172.477.503,44 336 39.669.000,00 13.327.759.089,40 5.000.000,00 9.676.055.907,00 23.003.814.996,40 831.337.492,96 UND $ $ $ $ $ $ 214 VIV/Ha
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2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. 4. 5. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGÍA 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. CONSTRUCCIÓN DE V.I.P. 70 SMLMV CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL V.I.P Y COMERCIO LOCAL 3.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL

981.777.794,20

24,00 MESES

4.1. VÍAS LOCALES

REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (22 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES DENSIDAD POR HECTÁREA NETA URBANIZABLE VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA

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10.- Imágenes volumétricas estado actual

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11.- Imágenes volumétricas manzanas englobadas

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12.- Imágenes volumétricas con proyecto

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13.- Conclusiones y recomendaciones 1.- Es conveniente que las intervenciones incluyan por lo menos a dos manzanas con sus vías aferentes, con el fin de poder hacer una redistribución del espacio público y privado.
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2.- Por la condición topográfica de este ejercicio, las volumetrías resultantes presentan muchos escalonamientos, por lo tanto el diseño al interior de la edificación y de las áreas de comercio que tienen contacto directo con el espacio público debe ser muy bien estudiado. 3.- El índice de ocupación actual de las manzanas en estas áreas de ladera o terreno inclinado no supera el 0,60 (60%). 4.- El índice de construcción actual de las manzanas en estas áreas de ladera o terreno inclinado no supera el 0,95 (95%). 5.- La generación de nuevo espacio público se ubica en 4 M2 por habitante nuevo en el proyecto, debe definirse cuál es la meta a alcanzar y sobre que territorio se calcula esta meta, es diferente los resultados que entrega el indicador cuando se asumen diferentes territorios (Ej.: Manzana, Barrio, UPZ, Localidad, etc.).

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7.2.- Ejercicio en UPZ 86 El Porvenir 1.- Localización a nivel de UPZ

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2.- Localización del sector a nivel de UPZ

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3.- Localización del área a intervenir

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4.- Identificación de predios y áreas manzana No. 1
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 86 EL PORVENIR MZ 1 ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 PREDIO CL 59 SUR 104 22 KR 104 A 58 78 SUR KR 104 A 58 72 SUR KR 104 A 58 66 SUR KR 104 A 58 60 SUR KR 104 A 58 54 SUR KR 104 A 58 46 SUR KR 104 A 58 42 SUR KR 104 A 58 36 SUR KR 104 A 58 30 SUR KR 104 A 58 24 SUR KR 104 A 58 16 SUR CL 58 SUR 104 21 CL 58 SUR 104 15 CL 58 SUR 104 9 CL 58 SUR 104 3 KR 104 58 17 SUR KR 104 58 21 SUR KR 104 58 29 SUR KR 104 58 35 SUR KR 104 58 41 SUR KR 104 58 47 SUR KR 104 58 53 SUR KR 104 58 59 SUR KR 104 58 65 SUR KR 104 58 71 SUR KR 104 58 77 SUR CL 59 SUR 104 4 CL 59 SUR 104 10 CL 59 SUR 104 16 TOTAL ÁREA PREDIO 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 2.219,99 ÁREA 1ER PISO 72,00 72,00 69,00 45,60 72,00 72,00 66,30 72,00 78,00 78,00 70,20 74,00 51,00 66,40 0,00 53,52 78,00 73,94 78,00 66,54 26,97 70,80 31,85 72,00 72,00 72,00 72,00 69,60 72,00 42,00 1.909,72 # DE PISOS 1 2 2 1 1 2 2 2 1 1 1 2 3 2 0 3 1 2 2 1 2 1 2 2 2 1 3 2 1 1 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA
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72,00 144,00 138,00 45,60 72,00 144,00 132,60 144,00 78,00 78,00 70,20 148,00 153,00 132,80 0,00 160,56 78,00 147,88 156,00 66,54 53,94 70,80 63,70 144,00 144,00 72,00 216,00 139,20 72,00 42,00 3.178,82

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5.- Identificación de predios y áreas manzana No. 2
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 86 EL PORVENIR MZ 2 ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 PREDIO CL 59 SUR 103 A 22 KR 104 58 78 SUR KR 104 58 72 SUR KR 104 58 66 SUR KR 104 58 60 SUR KR 104 58 52 SUR KR 104 58 48 SUR KR 104 58 42 SUR KR 104 58 36 SUR KR 104 58 30 SUR KR 104 58 24 SUR KR 104 58 16 SUR CL 58 SUR 103 A 21 CL 58 SUR 103 A 15 CL 58 SUR 103 A 9 CL 58 SUR 103 A 3 KR 103 A 58 17 SUR KR 103 A 58 23 SUR KR 103 A 58 31 SUR KR 103 A 58 35 SUR KR 103 A 58 41 SUR KR 103 A 58 47 SUR KR 103 A 58 53 SUR KR 103 A 58 59 SUR KR 103 A 58 65 SUR KR 103 A 58 71 SUR KR 103 A 58 73 SUR KR 103 A 58 77 SUR KR 103 A 58 79 SUR CL 59 SUR 103 A 4 CL 59 SUR 103 A 10 CL 59 SUR 103 A 14 TOTAL ÁREA PREDIO 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 78,00 78,00 72,00 72,00 72,00 72,00 72,00 36,00 36,00 36,00 36,00 72,00 72,00 72,00 2.208,00 ÁREA 1ER PISO 66,00 33,00 66,25 72,00 0,00 68,10 72,00 68,50 0,00 65,00 71,00 74,00 72,00 72,00 72,00 72,00 78,00 78,00 58,50 55,25 69,60 67,20 72,00 36,00 66,03 36,00 26,10 36,00 36,00 68,60 72,00 61,20 1.860,33 # DE PISOS 1 1 2 1 0 1 1 2 0 2 3 2 2 2 4 3 1 1 2 1 2 2 1 2 1 2 1 1 1 1 1 2 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 66,00 33,00 132,50 72,00 0,00 68,10 72,00 137,00 0,00 130,00 213,00 148,00 144,00 144,00 288,00 216,00 78,00 78,00 117,00 55,25 139,20 134,40 72,00 72,00 66,03 72,00 26,10 36,00 36,00 68,60 72,00 122,40 3.108,58
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6.- Consolidación de datos Área suelo MZ 1 + MZ2 Área 1er Piso Ocupación 4.427,99 3.770,05 I.O. 0,85 I.C. 1,42

Área total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. 7.- Definición de costos ID 1 PREDIO 2 EDIFICACIÓN 3 DEMOLICIÓN

6.287,40 62 1,07 66 4 265,36

ÍTEM

VALOR

UND.

210.000,00 M2 350.000,00 M2 200.000,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 0,00 M2 150.000,00 M2 250.000,00 M2 200.000,00 ML 45.500.000,00 M2 650.000,00 PESOS

4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 9 PAVIMENTACIÓN DE VÍAS LOCALES 10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.P. DE 70 SMLMV (48 m2) 12 VALOR M2 DE VIVIENDA

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Áreas construidas por tipo de edificación Edificaciones UND M2 0 3 0,00 1 27 1.716,22 2 26 3.324,62 3 5 958,56 4 1 288,00

8.- Variables de intervención
VARIABLES DE INTERVENCIÓN ID 1. 2. 3. ÁREA TOTAL A INTERVENIR SUELO PRIVADO ÁREA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL TIPO DE ÁREAS CANT. 7.884,52 4.427,99 5.999,40 1.716,22 3.324,62 958,56 288,00 0,00 1.728,27 0,00 345,65 0,50 2.213,99 0,70 5,00 PISOS 1.549,79 7.748,97 1.549,79 929,88 6.974,08 48,00 145 18 8 26 21 551 837 2.213,99 266 66 145 581 4 2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 UND UND UND UND M2 M2 M2 M2 HAB. UND UND HAB. M2 M2 UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 ML % 100,00% 56,16% 28,61% 55,42% 15,98% 4,80% 0,00%
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100,00%

3.1. ÁREA EDIFICACIONES EN 1 PISO 3.2. ÁREA EDIFICACIONES EN 2 PISO 3.3. ÁREA EDIFICACIONES EN 3 PISO 3.4. ÁREA EDIFICACIONES EN 4 PISO 3.5. ÁREA EDIFICACIONES EN 5 PISO 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. ÁREA VIAS VEHICULARES PUBLICAS PUBLICA ÁREA ZONAS VERDES PUBLICAS LONGITUD DE INFRAESTRUCTURA DE REDES SERVICIOS PÚBLICOS LOCALES ÍNDICE DE SUELO DESTINADO A PARQUE DE BOLSILLO ÁREA ÚTIL PARA DESARROLLAR V.I.S. EN ALTURA ALTA DENSIDAD ÍNDICE DE OCUPACIÓN PERMITIDO SOBRE ÁREA ÚTIL ALTURA MÁXIMA PERMITIDA EN VIVIENDA ÁREA OCUPADA EN EDIFICACIONES ÁREA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P ÁREA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO ÁREA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL ÁREA TOTAL CONSTRUIDA) ÁREA NETA PARA VIP RESULTANTE ÁREA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA UNIDADES DE VIP OFRECIDA ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS ÁREA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIÓN ÁREA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA ÁREA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE ÁREA LIBERADA PARA ZONA VERDE O PARQUE DE BOLSILLO POBLACIÓN ACTUAL HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR HOGARES FUTUROS EN EL ÁREA A INTERVENIR POBLACIÓN FUTURA EN EL ÁREA A INTERVENIR NUEVA ÁREA DE ESPACIO PUBLICO POR HABITANTE GENERADA ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN FUTURO SOBRE EL ÁREA PRIVADA INICIAL

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9.- Simulación de costos y utilidad
ID 1. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. 3.1. 4. 5. 4.1. SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIÓN UPZ 86 EL PORVENIR NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR UNT. VALOR TOTAL COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 4.427,99 M2 210.000,00 929.876.944,71 COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.200.589.554,10 DE 1 PISO 1.716,22 M2 350.000,00 600.676.554,10 DE 2 PISOS 3.324,62 M2 350.000,00 1.163.617.000,00 DE 3 PISOS 958,56 M2 350.000,00 335.496.000,00 DE 4 PISOS 288,00 M2 350.000,00 100.800.000,00 DE 5 PISOS 0,00 M2 0,00 0,00 1.267.200.000,00 52.800.000,00 1.257.479.745,20 501.197.509,61 432.066.818,63 69.130.690,98 5.036.833.450,51 1.007.366.690,10 2.186.668.778,85 13.379.845.982,97 1.811.429.346,95 11.568.416.636,02

SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 24,00 MESES 52.800.000,00 VALOR ARRIENDO MENSUAL 66,00 VIV 800.000,00 DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES 6.287,40 M2 200.000,00 CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL VÍAS LOCALES 1.728,27 M2 250.000,00 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGÍA 345,65 ML 200.000,00 5. CONSTRUCCIÓN DE V.I.P. 70 SMLMV 7.748,97 M2 650.000,00 CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er 6. PISO 1.549,79 M2 650.000,00 7. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS) 8. COSTO TOTAL V.I.P Y COMERCIO LOCAL 9. REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (22 SMLMV POR UND.) 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES DENSIDAD POR HECTÁREA NETA URBANIZABLE VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL 145 UND 184 VIV/Ha 39.669.000,00 $ 5.763.638.831,20 $ 7.000.000,00 $ 5.858.224.751,67 $ 11.621.863.582,88 53.446.946,85 $ $

17. VALOR TOTAL VENTAS 18. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA

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10.- Imágenes volumétricas estado actual

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11.- Imágenes volumétricas manzanas englobadas

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12.- Imágenes volumétricas con proyecto

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13.- Conclusiones y recomendaciones 1.- La modelación para sectores planos con loteos homogéneas y en zonas con una dinámica constructiva ilegal destacable, no es muy atractiva en números consolidados del ejercicio, aunque la utilidad resulto positiva, el margen de ganancia para el ejercicio general es muy bajo. 2.- Es posible que con esta modelación los futuros inversionistas particulares no se animen a desarrollar proyectos en donde el área construida este por encima de los 1,50 (150%) del área del lote o área útil del englobe de lotes. 3.- El índice de ocupación se encuentra en 0,85 (85%) del área privada, lo cual refleja que la tipología edificatoria actual lleva tiene la tendencia a ocuparse la manzana con edificaciones en un 100%. 4.- A pesar de esto la situación con proyecto no sobrepasa el índice de 2,0 (200%) de área construida con relación al área del predio. 5.- La población reasentada en el proyecto se multiplica por dos, lo que significa que puede ser relocalizada en este tipo de proyectos un volumen igual de población al que habitaba antes del proyecto. 6.- El índice de espacio público (zona verde o parque) que se genera nuevo en la situación con proyecto es de 4 M2 por habitante.
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7.3.- Conclusiones generales para las dos modelaciones 1.- Se debe definir diferentes formas de intervenir el territorio, las manzanas pueden ser demolidas en su totalidad y realizar un proyecto nuevo con reordenamiento del espacio público y privado, dejando de manera aislada el espacio público (zona verde) resultante, otra forma es incorporando el nuevo espacio público a las nuevas edificaciones, otra manera de intervenir es haciendo desarrollos individuales en edificios multifamiliares que comprometan el englobe de 2 o 3 predios. Por lo anterior se debe estudiar diferentes modelos de intervención. 2.- Además de las diferentes modelaciones de implantación urbanística del proyecto y su desarrollo constructivo, deben hacerse diferentes modelos de intervención de los propietarios, poseedores o usufructuarios actuales de los predios, para que en la asociación con particulares y con el distrito, exista un gana-gana. 3.- Debe existir una información compilatoria de la intervención que refleje la situación sin proyecto y con proyecto. 4.- Ninguno de los ejercicios sobrepaso el índice de construcción de 2 por lo tanto en teoría no deberían asumir cargas locales ni plusvalía, sin embargo los ejercicios asumen todos los costos, destacando que al final del ejercicio las utilidades dan en número positivo. 5.- Se asume que por cada lote existen 1,07 hogares, de conformidad con la encuesta multipropósito. 6.- Es importante definir las fuentes de información de todos los datos aportados en la modelación. 8.- DESARROLLO DEL SEGUNDO EJERCICIO PILOTO EN DONDE SE APLICAN LAS VARIABLES Y LOS ELEMENTOS PRODUCTO DEL ANÁLISIS REALIZADO Para este segundo ejercicio piloto se seleccionaron dos sectores a partir de cruce de variables, depuración de capas y cálculos descritos en los numerales 3.3.- y 6.1.-. Un sector se encuentra en la UPZ 32 San Blas, con características topográficas de ladera o pendiente superior al 25%, colindante con Área de Intervención Prioritaria (API), cuya intervención por parte de la ciudad a través de programa de Mejoramiento Integral, le generará al proyecto una dinámica inmobiliaria mejor. El segundo sector se encuentra en la UPZ 84 Bosa Occidental, terreno plano, cercano al rio Tunjuelito y a un Área de Intervención Prioritaria, localizada en la UPZ Bosa Central. Cada uno de estos ejercicios presenta tres modelaciones, así: 1.- Situación en la cual a los propietarios o poseedores se les compra el terreno y las edificaciones con sus mejoras, una vez obtenido toda el área y esta se encuentre libre, se desarrolla un proyecto inmobiliario, en donde los primeros beneficiados van a ser los dueños originales.

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2.- Situación en la que los propietarios aportan los terrenos, se les compran las edificaciones con sus mejoras, se entrega un subsidio de arrendamiento por 2 años y un rendimiento financiero del 10% anual por el valor del terreno aportado a precios comerciales. En estas dos modelaciones se hace una mezcla del producto inmobiliario destinado a vivienda, un 30% del área se destina solución VIP y un 70% del área se destina a solución VIS con un topo de 92 SMMLV, además en el primer piso de las edificaciones se desarrollan locales comerciales de escala vecinal B y la cubierta del edificio puede utilizarse para equipamiento comunal o para áreas de productividad al aire libre. 3.- En esta modelación se presenta el desarrollo de las manzanas a intervenir pero por intervención predio a predio en donde se asume que cada propietario desarrolla el máximo permitido por la norma para desarrollos individuales. La presentación de estas tres modelaciones se hará en el siguiente orden de temas para cada uno de los sectores: 1.- Localización a nivel de Localidad 2.- Localización a nivel de UPZ 3.- Localización del sector a nivel de UPZ 4.- Localización del área a intervenir 5.- Identificación de predios y áreas manzana No. 1 6.- Identificación de predios y áreas manzana No. 2 7.- Consolidación datos de manzanas 8.- Definición de costos 9.- Variables de intervención situación sin proyecto 10.- Variables de intervención situación con proyecto 11.- Simulación de costos y utilidad para el escenario No. 1 12.- Simulación de costos y utilidad para el escenario No. 2 13.- Imágenes volumétricas estado actual 12.- Imágenes volumétricas manzanas englobadas sin edificaciones 13.- Imágenes volumétricas con proyecto

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14.- Desarrollo de la manzana 1 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio 15.- Desarrollo de la manzana 2 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio 16.- Consolidación datos de manzanas desarrolladas en el escenario No. 3
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8.1.- Ejercicio en UPZ 32 San Blas 1.- Localización a nivel de Localidad

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2.- Localización a nivel de UPZ

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3.- Localización del sector a nivel de UPZ

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4.- Localización del área a intervenir

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5.- Identificación de predios y áreas manzana No. 1
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS - MZ 1 ÁREA 1ER PREDIO ÁREA PREDIO PISO # DE PISOS TV 4 BIS ESTE 29 3 SUR 435,58 219,31 3 TV 4 BIS ESTE 29 11 SUR 121,02 113,55 2 TV 4 BIS ESTE 29 17 SUR 98,31 81,11 2 TV 4 BIS ESTE 29 37 SUR 73,61 37,48 2 TV 4 BIS ESTE 29 39 SUR 104,92 46,60 2 TV 4 BIS ESTE 29 43 SUR 149,48 149,48 1 TV 4 BIS ESTE 29 49 SUR 279,78 165,11 2 TV 4 BIS ESTE 29 53 SUR 442,84 205,95 1 TV 4 BIS ESTE 29 59 SUR 151,74 144,14 2 TV 4 BIS ESTE 29 63 SUR 125,32 53,94 2 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 255,13 127,53 2 TV 4 BIS ESTE 29 65 SUR 173,52 0,00 0 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 33,57 0,00 0 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 74,77 46,53 1 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 72,14 72,17 2 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 71,01 71,01 3 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 114,81 114,81 2 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 161,76 71,96 3 CL 30 SUR 10 A 78 ESTE 86,10 69,94 2 CL 30 SUR 10 A 74 ESTE 104,15 82,18 2 CL 30 SUR 10 A 70 ESTE 72,31 42,16 1 CL 30 SUR 10 A 64 ESTE 75,92 58,53 2 CL 30 SUR 10 A 62 ESTE 58,02 32,49 1 CL 30 SUR 10 A 50 ESTE 89,22 74,37 1 CL 30 SUR 10 A 44 ESTE 73,48 56,01 3 CL 30 SUR 10 A 38 ESTE 71,33 56,46 1 CL 30 SUR 10 A 32 ESTE 70,42 57,18 1 CL 30 SUR 10 A 26 ESTE 71,35 44,07 2 CL 30 SUR 10 A 20 ESTE 71,38 71,36 1 TV 3 B BIS A ESTE 29 78 SUR 100,43 77,24 2 TV 3 B BIS A ESTE 29 80 SUR 76,02 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 74 SUR 147,87 28,81 1 TV 3 B BIS A ESTE 29 70 SUR 178,09 26,84 3 TV 3 B BIS A ESTE 29 68 SUR 90,72 44,13 1 TV 3 B BIS A ESTE 29 64 SUR 86,27 41,95 1 TV 10 A ESTE 29 58 SUR 100,00 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 56 SUR 105,23 41,60 3 TV 3 C ESTE 29 51 SUR 303,45 72,71 2 TV 3 C ESTE 29 49 SUR 206,52 206,51 2 TV 3 B BIS A ESTE 29 34 SUR 140,51 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 30 SUR 381,80 0,00 0 TV 3 B BIS A ESTE 29 14 SUR 452,17 0,00 0 CL 29 SUR 10 5 ESTE 108,11 48,56 1 CL 29 SUR 10 15 ESTE 320,80 303,38 2 TV 3 C ESTE 29 16 SUR 85,01 85,00 1 TV 3 C ESTE 29 22 SUR 81,60 82,59 2 TV 3 C ESTE 29 24 SUR 73,10 73,09 1 TV 3 C ESTE 29 30 SUR 166,89 84,89 2 TV 3 C ESTE 29 30 SUR (A) 47,46 34,51 2 TV 3 C ESTE 29 54 SUR 61,43 59,93 2 TV 3 C ESTE 29 54 SUR (A) 72,81 65,83 1 TV 3 C ESTE 29 52 SUR 50,92 0,00 0 TV 3 C ESTE 29 62 SUR 54,05 53,24 3 TV 3 C ESTE 29 62 SUR (A) 68,39 0,00 0 TOTAL 7.342,64 3.796,24 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 657,93 227,10 162,22 74,96 93,20 149,48 330,22 205,95 288,28 107,88 255,06 0,00 0,00 46,53 144,34 213,03 229,62 215,88 139,88 164,36 42,16 117,06 32,49 74,37 168,03 56,46 57,18 88,14 71,36 154,48 0,00 28,81 80,52 44,13 41,95 0,00 124,80 145,42 413,02 0,00 0,00 0,00 48,56 606,76 85,00 165,18 73,09 169,78 69,02 119,86 65,83 0,00 159,72 0,00 7.009,10

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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54

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6.- Identificación de predios y áreas manzana No. 2 MODELACIÓN PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS - MZ 2

TV 4 BIS B ESTE 29 71 SUR CL 30 SUR 11 30 ESTE TV 4 BIS ESTE 29 78 SUR TV 4 BIS ESTE 29 66 SUR TV 4 BIS ESTE 29 60 SUR TV 4 BIS ESTE 29 50 SUR TV 4 BIS ESTE 29 46 SUR TV 4 BIS ESTE 29 38 SUR TV 4 BIS ESTE 29 30 SUR TV 4 BIS ESTE 29 16 SUR TV 4 BIS ESTE 29 8 SUR TOTAL

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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

PREDIO CL 29 SUR 11 15 ESTE CL 29 SUR 11 17 ESTE CL 29 SUR 11 31 ESTE CL 29 SUR 11 37 ESTE CL 29 SUR 11 A 5 ESTE CL 29 SUR 11 A 15 ESTE TV 4 BIS B ESTE 29 11 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 15 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 21 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 29 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 43 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 51 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 59 SUR

ÁREA ÁREA 1ER PREDIO PISO 81,33 81,32 117,87 117,87 246,13 61,49 196,82 40,53 207,79 104,55 64,94 64,94 63,27 59,21 41,17 55,76 70,60 66,88 300,41 94,51 316,92 103,44 310,22 63,54 301,96 100,59 214,17 125,11 387,78 230,76 399,45 124,60 251,83 110,45 199,99 87,53 186,96 89,29 198,42 75,45 197,59 48,80 191,16 103,42 191,51 54,58 195,16 195,15 194,37 151,82 5.127,82 2.411,59

# DE PISOS 2 2 3 1 3 2 1 1 2 1 1 2 1 3 2 2 1 1 2 3 2 2 2 1 1

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 162,64 235,74 184,47 40,53 313,65 129,88 59,21 55,76 133,76 94,51 103,44 127,08 100,59 375,33 461,52 249,20 110,45 87,53 178,58 226,35 97,60 206,84 109,16 195,15 151,82 4.190,79

7.- Consolidación datos de manzanas

CONSOLIDADO DE MANZANAS Área suelo MZ 1 + MZ2 12.470,46 I.O. Área 1er Piso Ocupación 6.207,83 0,50 Áreas construidas por tipo de edificación Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 9 0,00 1 26 2.080,39 2 33 6.357,84 3 11 2.719,71 Área total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 79 1,07 85 4 338 186 46 11.157,94

I.C. 0,89
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8.- Definición de costos
RESUMEN ESTRUCTURA DE COSTOS UPZ 32 SAN BLAS ÍTEM

ID 1 PREDIO 2 EDIFICACIÓN 3 DEMOLICIÓN

VALOR 240.000,00 149.500,00 121.000,00 60.000,00 112.000,00 1.034.000,00 30.720.000,00 40.320.000,00

UND. M2 M2 M2 M2 ML UND. UND.
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M2

4 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 5 PAVIMENTACIÓN DE VÍAS LOCALES CON ANDENES (V-8) 6 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC. Y ENER. 7 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE V.I.P. (48 M2) 8 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. (63 M2) 9 COSTO DIRECTO M2 VIVIENDA 10 COSTO DIRECTO M2 COMERCIO 11 COSTO INDIRECTO 12,5% COSTO DIRECTO (M2) Fuentes Predio: UAECD, Consulta general de predios julio 2012, Lonja de 1. Bogotá: Estudio del Valor del Suelo Urbano en Bogotá 2011 Edificación: UAECD, Consulta general de predios julio 2011, 2. indexado en un 10% para el 2012 3. Demolición: Revista Construdata, Edición 163, Junio - Agosto 2012 Numerales 4 al 11, relacionados con la construcción de diferentes 4. proyectos: Revista Construdata, Edición 163, Junio - Agosto 2012

640.000,00 PESOS 640.000,00 PESOS 80.000,00 PESOS

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9.- Variables de intervención situación sin proyecto VARIABLES DE INTERVENCIÓN ESTADO SIN PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS TIPO DE ÁREAS CANT. UND ÁREA TOTAL A INTERVENIR 18.217,32 M2 SUELO PRIVADO (Área Útil Predios) 12.470,46 M2 ÁREA ZONAS VERDES PUBLICAS 0,00 M2 ÁREA VÍAS VEHICULARES PUBLICAS 5.746,86 M2 ÁREA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL 11.157,94 M2 Área edificaciones en 1er piso 2.080,39 M2 Área edificaciones en 2o piso 6.357,84 M2 Área edificaciones en 3er piso 2.719,71 M2 Área edificaciones en 4o piso 0,00 M2 Área edificaciones en 5o piso 0,00 M2 LONGITUD INFRAESTRUCTURA REDES SER. PÚBLICOS LOC. 281,83 ML POBLACIÓN ACTUAL 338 Hab. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR 85 Und. ÁREA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE SECTOR A INTERVENIR 0,00 M2 DENSIDAD POR HECTÁREA NETA URBANIZABLE 46 Viv/Ha.

6. 7.

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ID 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 3. 4. 5.

10.- Variables de intervención situación con proyecto VARIABLES DE INTERVENCIÓN ESTADO CON PROYECTO UPZ 32 SAN BLAS TIPO DE ÁREAS CANT. UND ÁREA TOTAL A INTERVENIR 18.217,32 M2 ÁREA VÍAS VEHICULARES PUBLICAS 7.301,94 M2 ÁREA DESTINADA PARA PARQUE 5.355,45 M2 ÍNDICE DE SUELO PRIVADO DESTINADO A ESPACIO PUBLICO 0,55 ÁREA ÚTIL PARA DESARROLLAR PROYECTO DE TRANSFORMACIÓN 5.588,32 M2 ÍNDICE DE OCUPACIÓN PERMITIDO SOBRE NUEVA ÁREA ÚTIL 0,70 ALTURA MÁXIMA PERMITIDA 6 ML ÁREA OCUPADA EN EDIFICACIONES 3.911,82 M2 ÁREA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P 19.559,12 M2 ÁREA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO 1.955,91 M2 ÁREA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL ÁREA TOTAL CONSTRUIDA) 1.955,91 M2 ÁREA NETA PARA VIP y VIS RESULTANTE 17.603,21 M2 ÁREA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA 48,00 M2 ÁREA DE LA UNIDAD DE VIS OFRECIDA 63,00 M2 UNIDADES DE VIP OFRECIDA (30 % DEL TOTAL DE ÁREA PARA VIV.) 110 Und. UNIDADES DE VIS OFRECIDA (70 % DEL TOTAL DE ÁREA PARA VIV.) 196 Und. ÁREA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE 1.955,91 M2 ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) 38 Und. ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) 17 Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA VIVIENDA 55 Und. ESTACIONAMIENTOS PARA COMERCIO VECINAL B REQUERIDOS 0 Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA EL PROYECTO 55 Und. ÁREA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIÓN 21,00 M2 ÁREA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA 1.158,78 M2 HOGARES FUTUROS EN EL ÁREA A INTERVENIR 306 Und. DENSIDAD DE HOGARES POR HECTÁREA NETA 168 Viv/Ha. POBLACIÓN FUTURA EN EL ÁREA A INTERVENIR 1.222 Hab. DENSIDAD DE HABITANTES POR HECTÁREA NETA 671 Hab/Ha. NUEVA ÁREA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE GENERADA 4,38 M2 ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN FUTURO SOBRE EL ÁREA PRIVADA INICIAL 1,73

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ID 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.

11.- Simulación de costos y utilidad para el escenario No. 1
SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIÓN UPZ 32 SAN BLAS NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR UNT. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 12.470,46 M2 240.000,00 COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 2.080,39 6.357,84 2.719,71 0,00 M2 M2 M2 M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 0,00 800.000,00 121.000,00

2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 3.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL 4. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES 5. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL

311.018.305,00 950.497.080,00 406.596.645,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.350.110.740,00 1.109.229.476,93

0,00 M2 24,00 MESES 0,00 11.157,94 VIV M2

4.1. VÍAS LOCALES 7.301,94 M2 112.000,00 817.817.256,93 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGÍA 281,83 ML 1.034.000,00 291.412.220,00 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE 5. VIVIENDA 19.559,12 M2 640.000,00 12.517.836.800,00 CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er 6. PISO 3.911,82 M2 640.000,00 2.503.567.360,00 7. COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) 2.767.720.844,69 8. COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL 22.405.920.242,17 9. REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) 3.117.418.116,75 10. TOTAL COSTOS 19.288.502.125,42 SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 11. VENDIBLES (VIP) 110 UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 12. VENDIBLES (VIS) 196 UND VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) 13. VIP 39.669.000,00 $ VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AÑO 2012) 14. VIS 52.136.400,00 $ 15. VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA 16. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL 17. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL 18. VALOR TOTAL VENTAS 19. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA 14.561.806.403,13 5.000.000,00 9.779.560.000,00 24.341.366.403,13 5.052.864.277,71 $ $ $ $ $

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Nota: Para este escenario, existe una participación indirecta de los propietarios, se les compra la tierra y las edificaciones y sus mejoras para hacer una única unidad de gestión, se les entrega una vivienda a precio de venta y las otras viviendas restantes se venden.

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ID 1. 2.

VALOR TOTAL 2.992.910.350,56 1.668.112.030,00

12.- Simulación de costos y utilidad para el escenario No. 2
SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIÓN UPZ 32 SAN BLAS ID 1. 1.1. 2. 3. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 5. 5.1. 6. 7. 7.1. 7.2. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. NOMBRE ACTIVIDAD VALOR APORTADO EN SUELO PRIVADO (TOTAL PREDIOS) RENDIMIENTO FINANCIERO EN 2 AÑOS (20%) APORTE VALOR TOTAL APORTADO AL FINALIZAR EL PROYECTO VALOR APORTADO REPRESENTADO EN APARTAMENTOS NUEVOS COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES DE 1 PISO DE 2 PISOS DE 3 PISOS DE 4 PISOS DE 5 PISOS SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO VALOR ARRIENDO MENSUAL DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL VÍAS LOCALES REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 RESULTANTES (VIP) SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 RESULTANTES (VIS) SOLUCIONES DE VIVIENDA (VIS) REDIMIDAS POR APORTES SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VIS VENDIBLES VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) VIP VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AÑO 2012) VIS VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA 110 196 69 127 39.669.000,00 52.136.400,00 10.970.313.982,46 5.000.000,00 9.779.560.000,00 20.749.873.982,46 2.831.306.207,59 UND UND UND UND $ $ $ $ $ $ $ 7.301,94 281,83 19.559,12 3.911,82 M2 ML M2 M2 112.000,00 1.034.000,00 640.000,00 2.080,39 6.357,84 2.719,71 0,00 0,00 85 11.157,94 M2 M2 M2 M2 M2 VIV M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 800.000,00 121.000,00 CANT 12.470,46 UND M2 VALOR UNT. 240.000,00 VALOR TOTAL 2.992.910.350,56 3.591.492.420,67 69 VIV 1.668.112.030,00 311.018.305,00 950.497.080,00 406.596.645,00 0,00 0,00 1.622.976.000,00 67.624.000,00 1.350.110.740,00 1.109.229.476,93 817.817.256,93 291.412.220,00 2.503.567.360,00 2.767.720.844,69 21.035.985.891,61 3.117.418.116,75 17.918.567.774,86 Nota: Para este escenario, existe una participación directa de los propietarios, ellos aportan el suelo; las edificaciones con sus mejoras se compran, existe un rendimiento financiero por el tiempo de la intervención y un subsidio de arrendamiento para hacer una única unidad de gestión, se les entrega M2 de vivienda por el aporte y las viviendas restantes se venden.
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598.582.070,11

24,00 MESES 67.624.000,00

640.000,00 12.517.836.800,00

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13.- Imágenes volumétricas estado actual

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12.- Imágenes volumétricas manzanas englobadas sin edificaciones

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13.- Imágenes volumétricas con proyecto

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14.- Desarrollo de la manzana 1 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio
DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VÍA MENOR A 12 MTS ÁREA ÁREA 1er ÁREA 2o PISO ÁREA 3er PREDIO PREDIO PISO CON VOLADIZO PISO TV 4 BIS ESTE 29 3 SUR 435,58 429,58 433,18 433,18 TV 4 BIS ESTE 29 11 SUR 121,02 115,02 118,62 118,62 TV 4 BIS ESTE 29 17 SUR 98,31 92,31 95,91 95,91 TV 4 BIS ESTE 29 37 SUR 73,61 67,61 71,21 71,21 TV 4 BIS ESTE 29 39 SUR 104,92 98,92 102,52 102,52 TV 4 BIS ESTE 29 43 SUR 149,48 143,48 147,08 147,08 TV 4 BIS ESTE 29 49 SUR 279,78 273,78 277,38 277,38 TV 4 BIS ESTE 29 53 SUR 442,84 436,84 440,44 440,44 TV 4 BIS ESTE 29 59 SUR 151,74 145,74 149,34 149,34 TV 4 BIS ESTE 29 63 SUR 125,32 119,32 122,92 122,92 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 255,13 249,13 252,73 252,73 TV 4 BIS ESTE 29 65 SUR 173,52 167,52 171,12 171,12 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 33,57 27,57 31,17 31,17 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 74,77 68,77 72,37 72,37 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 72,14 66,14 69,74 69,74 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 71,01 65,01 68,61 68,61 TV 4 BIS ESTE 29 67 SUR 114,81 108,81 112,41 112,41 TV 4 BIS ESTE 29 71 SUR 161,76 155,76 159,36 159,36 CL 30 SUR 10 A 78 ESTE 86,10 80,10 83,70 83,70 CL 30 SUR 10 A 74 ESTE 104,15 98,15 101,75 101,75 CL 30 SUR 10 A 70 ESTE 72,31 66,31 69,91 69,91 CL 30 SUR 10 A 64 ESTE 75,92 69,92 73,52 73,52 CL 30 SUR 10 A 62 ESTE 58,02 52,02 55,62 55,62 CL 30 SUR 10 A 50 ESTE 89,22 83,22 86,82 86,82 CL 30 SUR 10 A 44 ESTE 73,48 67,48 71,08 71,08 CL 30 SUR 10 A 38 ESTE 71,33 65,33 68,93 68,93 CL 30 SUR 10 A 32 ESTE 70,42 64,42 68,02 68,02 CL 30 SUR 10 A 26 ESTE 71,35 65,35 68,95 68,95 CL 30 SUR 10 A 20 ESTE 71,38 65,38 68,98 68,98 TV 3 B BIS A ESTE 29 78 SUR 100,43 94,43 98,03 98,03 TV 3 B BIS A ESTE 29 80 SUR 76,02 70,02 73,62 73,62 TV 3 B BIS A ESTE 29 74 SUR 147,87 141,87 145,47 145,47 TV 3 B BIS A ESTE 29 70 SUR 178,09 172,09 175,69 175,69 TV 3 B BIS A ESTE 29 68 SUR 90,72 84,72 88,32 88,32 TV 3 B BIS A ESTE 29 64 SUR 86,27 80,27 83,87 83,87 TV 10 A ESTE 29 58 SUR 100,00 94,00 97,60 97,60 TV 3 B BIS A ESTE 29 56 SUR 105,23 99,23 102,83 102,83 TV 3 C ESTE 29 51 SUR 303,45 297,45 301,05 301,05 TV 3 C ESTE 29 49 SUR 206,52 200,52 204,12 204,12 TV 3 B BIS A ESTE 29 34 SUR 140,51 134,51 138,11 138,11 TV 3 B BIS A ESTE 29 30 SUR 381,80 375,80 379,40 379,40 TV 3 B BIS A ESTE 29 14 SUR 452,17 446,17 449,77 449,77 CL 29 SUR 10 5 ESTE 108,11 102,11 105,71 105,71 CL 29 SUR 10 15 ESTE 320,80 314,80 318,40 318,40 TV 3 C ESTE 29 16 SUR 85,01 79,01 82,61 82,61 TV 3 C ESTE 29 22 SUR 81,60 75,60 79,20 79,20 TV 3 C ESTE 29 24 SUR 73,10 67,10 70,70 70,70 TV 3 C ESTE 29 30 SUR 166,89 160,89 164,49 164,49 TV 3 C ESTE 29 30 SUR (A) 47,46 41,46 45,06 45,06 TV 3 C ESTE 29 54 SUR 61,43 55,43 59,03 59,03 TV 3 C ESTE 29 54 SUR (A) 72,81 66,81 70,41 70,41 TV 3 C ESTE 29 52 SUR 50,92 44,92 48,52 48,52 TV 3 C ESTE 29 62 SUR 54,05 48,05 51,65 51,65 TV 3 C ESTE 29 62 SUR (A) 68,39 62,39 65,99 65,99 TOTAL 7.018,64 7.213,04 7.213,04 TOTAL ÁREA CONSTRUIDA 1.295,93 352,25 284,13 210,03 303,95 437,65 828,53 1.317,72 444,42 365,17 754,60 509,76 89,91 213,50 205,62 202,23 333,62 474,49 247,49 301,66 206,14 216,96 163,25 256,85 209,65 203,19 200,46 203,24 203,33 290,48 217,25 432,81 523,47 261,37 248,01 289,21 304,88 899,54 608,76 410,73 1.134,59 1.345,70 313,54 951,61 244,22 234,01 208,49 489,87 131,59 173,49 207,64 141,96 151,35 194,37 21.444,71

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ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54

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15.- Desarrollo de la manzana 2 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VÍA MENOR A 12 MTS ÁREA 2o PISO CON ÁREA TOTAL ÁREA VOLADIZO 3er PISO CONSTRUIDA 78,93 78,93 233,18 115,47 115,47 342,82 243,73 243,73 727,58 194,42 194,42 579,66 205,39 205,39 612,56 62,54 62,54 184,03 60,87 60,87 179,01 38,77 38,77 112,72 68,20 68,20 201,00 298,01 298,01 890,42 314,52 314,52 939,95 307,82 307,82 919,85 299,56 299,56 895,09 211,77 211,77 631,71 385,38 385,38 1.152,54 397,05 397,05 1.187,55 249,43 249,43 744,70 197,59 197,59 589,18 184,56 184,56 550,09 196,02 196,02 584,45 195,19 195,19 581,97 188,76 188,76 562,69 189,11 189,11 563,72 192,76 192,76 574,67 191,97 191,97 572,30 5.067,82 5.067,82 15.113,47

ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

PREDIO CL 29 SUR 11 15 ESTE CL 29 SUR 11 17 ESTE CL 29 SUR 11 31 ESTE CL 29 SUR 11 37 ESTE CL 29 SUR 11 A 5 ESTE CL 29 SUR 11 A 15 ESTE TV 4 BIS B ESTE 29 11 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 15 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 21 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 29 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 43 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 51 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 59 SUR TV 4 BIS B ESTE 29 71 SUR CL 30 SUR 11 30 ESTE TV 4 BIS ESTE 29 78 SUR TV 4 BIS ESTE 29 66 SUR TV 4 BIS ESTE 29 60 SUR TV 4 BIS ESTE 29 50 SUR TV 4 BIS ESTE 29 46 SUR TV 4 BIS ESTE 29 38 SUR TV 4 BIS ESTE 29 30 SUR TV 4 BIS ESTE 29 16 SUR TV 4 BIS ESTE 29 8 SUR TOTAL

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ÁREA PREDIO 81,33 117,87 246,13 196,82 207,79 64,94 63,27 41,17 70,60 300,41 316,92 310,22 301,96 214,17 387,78 399,45 251,83 199,99 186,96 198,42 197,59 191,16 191,51 195,16 194,37

ÁREA 1er PISO 75,33 111,87 240,13 190,82 201,79 58,94 57,27 35,17 64,60 294,41 310,92 304,22 295,96 208,17 381,78 393,45 245,83 193,99 180,96 192,42 191,59 185,16 185,51 189,16 188,37 4.977,82

16.- Consolidación datos de manzanas desarrolladas en el escenario No. 3

CONSOLIDADO DE DESARROLLOS PREDIO A PREDIO Área suelo MZ 1 + MZ2 12.470,46 I.O. I.C. Área 1er Piso Ocupación 11.996,46 0,96 2,93 Áreas construidas por tipo de edificación Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 0 0,00 1 0 0,00 2 0 0,00 3 79 36.558,18 Área total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 79 3 237 4 948 520 130 36.558,18
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8.2.- Ejercicio en UPZ 84 Bosa Occidental 1.- Localización a nivel de Localidad

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2.- Localización a nivel de UPZ

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3.- Localización del sector a nivel de UPZ

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4.- Localización del área a intervenir

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5.- Identificación de predios y áreas manzana No. 1
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL MZ 1 ID PREDIO ÁREA PREDIO 69,21 82,21 84,84 93,69 121,27 144,83 128,49 110,94 101,46 97,90 75,27 75,87 73,78 72,69 75,98 74,88 77,31 75,94 76,65 123,41 104,10 57,16 62,76 71,57 78,36 76,18 76,24 286,34 74,20 103,94 96,94 69,11 116,93 51,85 78,27 3.240,56 ÁREA 1ER PISO 69,21 82,20 84,84 79,19 80,11 131,78 87,24 105,86 97,26 86,66 0,00 71,96 75,49 72,60 75,98 64,69 0,00 75,93 65,62 24,16 95,17 57,15 0,00 34,80 0,00 0,00 0,00 66,99 0,00 110,97 96,94 26,98 67,81 51,85 55,81 2.095,25 # DE PISOS 3 2 1 1 1 2 2 2 2 2 0 2 3 1 1 2 0 2 3 1 2 3 0 3 0 0 0 1 0 2 2 1 1 2 1 ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 164,40 84,84 79,19 80,11 263,56 174,48 211,72 194,52 173,32 0,00 143,92 226,47 72,60 75,98 129,38 0,00 151,86 196,86 24,16 190,34 171,45 0,00 104,40 0,00 0,00 0,00 66,99 0,00 221,94 193,88 26,98 67,81 103,70 55,81 3.858,30
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1 KR 87 M 73 B 40 SUR 2 KR 87 M 73 B 34 SUR 3 KR 87 M 73 B 26 SUR 4 KR 87 M 73 B 18 SUR 5 KR 87 M 73 B 4 SUR 6 DG 73 B SUR 87 L 31 7 DG 73 B SUR 87 L 21 8 DG 73 B SUR 87 L 15 9 DG 73 B SUR 87 L 7 10 CL 73 SUR 87 C 79 11 CL 73 SUR 87 C 75 12 CL 73 SUR 87 C 73 13 CL 73 SUR 87 C 69 14 CL 73 SUR 87 C 61 15 CL 73 SUR 87 C 55 16 CL 73 SUR 87 C 41 17 CL 73 SUR 87 C 37 18 CL 73 SUR 87 C 31 19 CL 73 SUR 87 C 21 20 KR 87 C 73 5 SUR 21 KR 87 C 73 11 SUR 22 KR 87 C 73 19 SUR 23 DG 73 B SUR 87 C 14 24 DG 73 B SUR 87 C 20 25 DG 73 B SUR 87 C 26 26 CL 73 B BIS SUR 87 C 28 27 CL 73 B BIS SUR 87 C 30 28 CL 73 SUR 87 C 75 29 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 30 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 31 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 32 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 33 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 34 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 35 CL 73 B BIS SUR 87 C 90 TOTAL

207,63

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6.- Identificación de predios y áreas manzana No. 2
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL MZ 2 ÁREA ÁREA 1ER ÁREA TOTAL PREDIO PREDIO PISO # DE PISOS CONSTRUIDA 624,99 141,91 133,78 900,68 249,48 134,58 133,72 517,78 1 1 2 249,48 267,44 651,50
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ID

1 KR 87 M 72 B 8 SUR 2 KR 87 M 72 B 2 SUR 3 DG 72 SUR 87 L 29 TOTAL

134,58

6A.- Identificación de predios y áreas manzana No. 3
MODELACIÓN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL MZ 3

ID

PREDIO

ÁREA PREDIO 99,84 59,30 73,80 82,99 91,25 87,84 87,80 88,08 87,54 85,42 89,28 71,94 71,93 71,88 71,92 243,96 839,85 90,13 78,06 84,15 86,91 124,08 2.767,97

ÁREA 1ER PISO 99,84 53,28 73,80 78,37 91,24 76,59 78,78 88,08 0,00 76,50 69,59 71,93 71,92 64,55 71,92 243,96 127,29 0,00 0,00 84,15 78,59 22,74 1.623,12

# DE PISOS 2 1 2 3 3 1 1 1 0 2 1 1 1 1 2 1 1 0 0 3 2 1

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA 199,68 53,28 147,60 235,11 273,72 76,59 78,78 88,08 0,00 153,00 69,59 71,93 71,92 64,55 143,84 243,96 127,29 0,00 0,00 252,45 157,18 22,74 2.531,29

1 CL 73 SUR 87 C 94 2 KR 87 L 72 B 12 SUR 3 CL 72 B SUR 87 C 97 4 CL 72 B SUR 87 C 89 5 CL 72 B SUR 87 C 83 6 CL 72 B SUR 87 C 77 7 CL 72 B SUR 87 C 71 8 CL 72 B SUR 87 C 65 9 CL 72 B SUR 87 C 59 10 CL 72 B SUR 87 C 53 11 CL 72 B SUR 87 C 47 12 CL 72 B SUR 87 C 41 13 CL 72 B SUR 87 C 33 14 CL 72 B SUR 87 C 27 15 CL 72 B SUR 87 C 21 16 CL 72 B SUR 87 C 15 17 KR 87 C 72 B 19 SUR 18 CL 73 SUR 87 C 68 19 CL 73 SUR 87 C 72 20 CL 73 SUR 87 C 76 21 CL 73 SUR 87 C 80 22 CL 73 SUR 87 C 86 TOTAL

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7.- Consolidación datos de manzanas

CONSOLIDADO DE MANZANAS Área suelo MZ 1 + MZ2 + MZ3 6.909,21 Área 1er Piso Ocupación 4.236,15

I.O. I.C. 0,61 1,02
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Áreas construidas por tipo de edificación Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 10 0,00 1 23 1.987,24 2 19 3.385,76 3 8 1.668,09 Área total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 60 1,07 64 4 257 195 49 7.041,09

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8.- Definición de costos RESUMEN ESTRUCTURA DE COSTOS UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL ÍTEM VALOR 240.000,00 149.500,00 121.000,00 60.000,00 112.000,00 1.034.000,00

ID 1 PREDIO

UND. M2 M2 M2 M2 ML
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2 EDIFICACIÓN 3 DEMOLICIÓN 4 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 5 PAVIMENTACIÓN DE VÍAS LOCALES CON ANDENES (V-8) 6 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC. Y ENER. 7 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE V.I.P. (48 M2) 8 COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. (63 M2) 9 COSTO DIRECTO M2 VIVIENDA 10 COSTO DIRECTO M2 COMERCIO 11 COSTO INDIRECTO 12,5% COSTO DIRECTO (M2)

M2

30.720.000,00 UND. 40.320.000,00 UND. 640.000,00 PESOS 640.000,00 PESOS 80.000,00 PESOS

1. 2. 3. 4.

Fuentes Predio: UAECD, Consulta general de predios julio 2012, Lonja de Bogotá: Estudio del Valor del Suelo Urbano en Bogotá 2011 Edificación: UAECD, Consulta general de predios julio 2011, indexado en un 10% para el 2012 Demolición: Revista Construdata, Edición 163, Junio Agosto 2012 Numerales 4 al 10, relacionados con la construcción de diferentes proyectos: Revista Construdata, Edición 163, Junio - Agosto 2012

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9.- Variables de intervención situación sin proyecto
VARIABLES DE INTERVENCIÓN ESTADO SIN PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL ID 1. ÁREA TOTAL A INTERVENIR 1.1 1.2 1.3 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. SUELO PRIVADO (Área Útil Predios) ÁREA ZONAS VERDES PUBLICAS ÁREA VÍAS VEHICULARES PUBLICAS Área edificaciones en 1er piso Área edificaciones en 2o piso Área edificaciones en 3er piso Área edificaciones en 4o piso Área edificaciones en 5o piso TIPO DE ÁREAS CANT. 13.167,79 6.909,21 108,87 6.149,71 7.041,09 1.987,24 3.385,76 1.668,09 0,00 0,00 193,57 257 64 0,42 UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 ML Hab. Und. M2
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M2

2. ÁREA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL

3. LONGITUD INFRAESTRUCTURA REDES SER. PÚBLICOS LOC. 4. POBLACIÓN ACTUAL 5. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR ÁREA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE SECTOR A 6. INTERVENIR 7. DENSIDAD POR HECTÁREA NETA URBANIZABLE

49 Viv/Ha.

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10.- Variables de intervención situación con proyecto
VARIABLES DE INTERVENCIÓN ESTADO CON PROYECTO UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL32 SAN BLAS ID 1. ÁREA TOTAL A INTERVENIR 2. ÁREA VÍAS VEHICULARES PUBLICAS 3. ÁREA DESTINADA PARA PARQUE 4. ÍNDICE DE SUELO PRIVADO DESTINADO A ESPACIO PUBLICO 5. ÁREA ÚTIL PARA DESARROLLAR PROYECTO DE TRANSFORMACIÓN 6. ÍNDICE DE OCUPACIÓN PERMITIDO SOBRE NUEVA ÁREA ÚTIL 7. ALTURA MÁXIMA PERMITIDA 8. ÁREA OCUPADA EN EDIFICACIONES 9. ÁREA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P 10. ÁREA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO ÁREA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL ÁREA TOTAL 11. CONSTRUIDA) 12. ÁREA NETA PARA VIP y VIS RESULTANTE 13. ÁREA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA 14. ÁREA DE LA UNIDAD DE VIS OFRECIDA 15. UNIDADES DE VIP OFRECIDA (30 % DEL TOTAL DE ÁREA PARA VIV.) 16. UNIDADES DE VIS OFRECIDA (70 % DEL TOTAL DE ÁREA PARA VIV.) 17. ÁREA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE 18. ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) 19. ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) 20. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA VIVIENDA 21. ESTACIONAMIENTOS PARA COMERCIO VECINAL B REQUERIDOS 22. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA EL PROYECTO 23. ÁREA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIÓN 24. ÁREA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA 25. HOGARES FUTUROS EN EL ÁREA A INTERVENIR 26. DENSIDAD DE HOGARES POR HECTÁREA NETA 27. POBLACIÓN FUTURA EN EL ÁREA A INTERVENIR 28. DENSIDAD DE HABITANTES POR HECTÁREA NETA NUEVA ÁREA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE 29. GENERADA 30. ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN FUTURO SOBRE EL ÁREA PRIVADA INICIAL TIPO DE ÁREAS CANT. 13.167,79 8.204,55 1.709,55 0,53 3.253,58 0,70 6 2.277,51 11.387,53 1.138,75 1.138,75 10.248,78 48,00 63,00 64 114 1.138,75 22 10 32 0 32 21,00 674,65 178 712 ML M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 Und. Und. M2 Und. Und. Und. Und. Und. M2 M2 Und. Hab. M2 UND M2 M2
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M2

135 Viv/Ha. 541 Hab/Ha. 2,40 1,81 M2

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11.- Simulación de costos y utilidad para el escenario No. 1
SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIÓN UPZ 84 BOSA OCCIDENTAL NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR UNT. VALOR TOTAL COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) 6.909,21 M2 240.000,00 1.658.210.601,12 COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 1.052.642.955,00 1.987,24 3.385,76 1.668,09 0,00 M2 M2 M2 M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 0,00 800.000,00 121.000,00 297.092.380,00 506.171.120,00 249.379.455,00 0,00 0,00 0,00 0,00 851.971.890,00 1.119.060.980,00

2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 3.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL 4. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES 5. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL

0,00 M2 24,00 MESES 0,00 7.041,09 VIV M2

4.1. VÍAS LOCALES 8.204,55 M2 112.000,00 918.909.600,00 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGÍA 193,57 ML 1.034.000,00 200.151.380,00 5. COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA 11.387,53 M2 640.000,00 7.288.019.200,00 6. CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO 2.277,51 M2 640.000,00 1.457.603.840,00 7. COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) 1.678.438.683,27 8. COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL 13.648.344.309,39 9. REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) 1.814.994.351,84 10. TOTAL COSTOS 11.833.349.957,54 11. SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES 64 UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VENDIBLES 12. (VIS) 114 UND 13. VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) 39.669.000,00 $ 14. VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AÑO 2012) VIS 52.136.400,00 $ 15. VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. 16. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL 17. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL 18. VALOR TOTAL VENTAS 19. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA 8.478.040.283,50 5.000.000,00 5.693.765.000,00 14.171.805.283,50 2.338.455.325,96 $ $ $ $ $

Nota: Para este escenario, existe una participación indirecta de los propietarios, se les compra la tierra y las edificaciones para hacer una única unidad de gestión, se les entrega una vivienda a precio de venta y las otras viviendas restantes se venden.

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ID 1. 2.

12.- Simulación de costos y utilidad para el escenario No. 2
SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIÓN UPZ 68 EL TESORO ID 1. 2. 3. 4. NOMBRE ACTIVIDAD VALOR APORTADO EN SUELO PRIVADO (TOTAL PREDIOS) VALOR TOTAL APORTADO AL FINALIZAR EL PROYECTO VALOR APORTADO REPRESENTADO EN APARTAMENTOS NUEVOS COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 1.987,24 3.385,76 1.668,09 0,00 0,00 64 7.041,09 8.204,55 193,57 11.387,53 2.277,51 M2 M2 M2 M2 M2 VIV M2 M2 ML M2 M2 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 149.500,00 800.000,00 121.000,00 112.000,00 1.034.000,00 640.000,00 640.000,00 CANT 6.909,21 UND M2 VALOR UNT. 240.000,00 VALOR TOTAL 1.658.210.601,12 1.989.852.721,34 38 VIV 1.052.642.955,00 297.092.380,00 506.171.120,00 249.379.455,00 0,00 0,00 1.232.640.000,00 51.360.000,00 851.971.890,00 1.119.060.980,00 918.909.600,00 200.151.380,00 7.288.019.200,00 1.457.603.840,00 1.678.438.683,27 13.222.773.708,27 1.814.994.351,84 11.407.779.356,42 64 114 38 76 39.669.000,00 52.136.400,00 6.488.187.562,16 5.000.000,00 5.693.765.000,00 12.181.952.562,16 774.173.205,74 UND UND UND UND $ $ $ $ $ $ $ Nota: Para este escenario, existe una participación directa de los propietarios, ellos aportan el suelo; las edificaciones con sus mejoras se compran, existe un rendimiento financiero por el tiempo de la intervención y un subsidio de arrendamiento para hacer una única unidad de gestión, se les entrega M2 de vivienda por el aporte y las viviendas restantes se venden.
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1.1. RENDIMIENTO FINANCIERO EN 2 AÑOS (20%) APORTE

331.642.120,22

4.1. DE 1 PISO 4.2. DE 2 PISOS 4.3. DE 3 PISOS 4.4. DE 4 PISOS 4.5. DE 5 PISOS 5. 6. 7. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL 5.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL

24,00 MESES 51.360.000,00

7.1. VÍAS LOCALES 7.2. REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL

REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 RESULTANTES (VIP) SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 RESULTANTES (VIS) SOLUCIONES DE VIVIENDA (VIS) REDIMIDAS POR APORTES SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VIS VENDIBLES VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) VIP VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AÑO 2012) VIS VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA

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13.- Imágenes volumétricas estado actual

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12.- Imágenes volumétricas manzanas englobadas sin edificaciones

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13.- Imágenes volumétricas con proyecto

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14.- Desarrollo de la manzana 1 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio
DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VÍA MENOR A 12 MTS ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 PREDIO KR 87 M 73 B 40 SUR KR 87 M 73 B 34 SUR KR 87 M 73 B 26 SUR KR 87 M 73 B 18 SUR KR 87 M 73 B 4 SUR DG 73 B SUR 87 L 31 DG 73 B SUR 87 L 21 DG 73 B SUR 87 L 15 DG 73 B SUR 87 L 7 ÁREA PREDIO 69,21 82,21 84,84 93,69 121,27 144,83 128,49 110,94 101,46 97,90 75,27 75,87 73,78 72,69 75,98 74,88 77,31 75,94 76,65 123,41 104,10 57,16 62,76 71,57 78,36 76,18 76,24 286,34 74,20 103,94 96,94 69,11 116,93 51,85 78,27 ÁREA 1er PISO 63,21 76,21 78,84 87,69 115,27 138,83 122,49 104,94 95,46 91,90 69,27 69,87 67,78 66,69 69,98 68,88 71,31 69,94 70,65 117,41 98,10 51,16 56,76 65,57 72,36 70,18 70,24 280,34 68,20 97,94 90,94 63,11 110,93 45,85 72,27 3.030,56 ÁREA 2o PISO CON VOLADIZO 66,81 79,81 82,44 91,29 118,87 142,43 126,09 108,54 99,06 95,50 72,87 73,47 71,38 70,29 73,58 72,48 74,91 73,54 74,25 121,01 101,70 54,76 60,36 69,17 75,96 73,78 73,84 283,94 71,80 101,54 94,54 66,71 114,53 49,45 75,87 3.156,56 ÁREA 3er PISO 66,81 79,81 82,44 91,29 118,87 142,43 126,09 108,54 99,06 95,50 72,87 73,47 71,38 70,29 73,58 72,48 74,91 73,54 74,25 121,01 101,70 54,76 60,36 69,17 75,96 73,78 73,84 283,94 71,80 101,54 94,54 66,71 114,53 49,45 75,87 3.156,56 TOTAL ÁREA CONSTRUIDA 235,83 243,73 270,27 353,00 423,68 374,68 322,01 293,59 282,91 215,02 216,81 210,53 207,27 217,13 213,84 221,12 217,02 219,15 359,43 301,50 160,67 177,47 203,90 224,28 217,74 217,91 848,23 211,79 301,03 280,03 196,53 339,98 144,76 224,01 9.343,68
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196,83

10 CL 73 SUR 87 C 79 11 CL 73 SUR 87 C 75 12 CL 73 SUR 87 C 73 13 CL 73 SUR 87 C 69 14 CL 73 SUR 87 C 61 15 CL 73 SUR 87 C 55 16 CL 73 SUR 87 C 41 17 CL 73 SUR 87 C 37 18 CL 73 SUR 87 C 31 19 CL 73 SUR 87 C 21 20 KR 87 C 73 5 SUR 21 KR 87 C 73 11 SUR 22 KR 87 C 73 19 SUR 23 DG 73 B SUR 87 C 14 24 DG 73 B SUR 87 C 20 25 DG 73 B SUR 87 C 26 26 CL 73 B BIS SUR 87 C 28 27 CL 73 B BIS SUR 87 C 30 28 CL 73 SUR 87 C 75 29 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 30 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 31 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 32 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 33 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 34 CL 73 B BIS SUR 87 C 88 35 CL 73 B BIS SUR 87 C 90 TOTAL

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15.- Desarrollo de la manzana 2 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VÍA MENOR A 12 MTS ÁREA 2o PISO ÁREA ÁREA CON ÁREA TOTAL ÁREA PREDIO PREDIO 1er PISO VOLADIZO 3er PISO CONSTRUIDA KR 87 M 72 B 8 SUR 624,99 618,99 622,59 622,59 1.864,17 KR 87 M 72 B 2 SUR 141,91 135,91 139,51 139,51 414,92 DG 72 SUR 87 L 29 133,78 127,78 131,38 131,38 390,55 TOTAL 882,68 893,48 893,48 2.669,64

15A.- Desarrollo de la manzana 3 en el escenario No. 3, edificabilidad predio a predio DESARROLLO PREDIO A PREDIO CON FRENTE VÍA MENOR A 12 MTS ÁREA 2o ÁREA ÁREA 1er PISO CON ÁREA 3er TOTAL ÁREA PREDIO PREDIO PISO VOLADIZO PISO CONSTRUIDA CL 73 SUR 87 C 94 99,84 93,84 97,44 97,44 288,72 KR 87 L 72 B 12 SUR 59,30 53,30 56,90 56,90 167,09 CL 72 B SUR 87 C 97 73,80 67,80 71,40 71,40 210,60 CL 72 B SUR 87 C 89 82,99 76,99 80,59 80,59 238,18 CL 72 B SUR 87 C 83 91,25 85,25 88,85 88,85 262,94 CL 72 B SUR 87 C 77 87,84 81,84 85,44 85,44 252,73 CL 72 B SUR 87 C 71 87,80 81,80 85,40 85,40 252,61 CL 72 B SUR 87 C 65 88,08 82,08 85,68 85,68 253,44 CL 72 B SUR 87 C 59 87,54 81,54 85,14 85,14 251,83 CL 72 B SUR 87 C 53 85,42 79,42 83,02 83,02 245,46 CL 72 B SUR 87 C 47 89,28 83,28 86,88 86,88 257,03 CL 72 B SUR 87 C 41 71,94 65,94 69,54 69,54 205,01 CL 72 B SUR 87 C 33 71,93 65,93 69,53 69,53 204,98 CL 72 B SUR 87 C 27 71,88 65,88 69,48 69,48 204,85 CL 72 B SUR 87 C 21 71,92 65,92 69,52 69,52 204,97 CL 72 B SUR 87 C 15 243,96 237,96 241,56 241,56 721,09 KR 87 C 72 B 19 SUR 839,85 833,85 837,45 837,45 2.508,76 CL 73 SUR 87 C 68 90,13 84,13 87,73 87,73 259,58 CL 73 SUR 87 C 72 78,06 72,06 75,66 75,66 223,39 CL 73 SUR 87 C 76 84,15 78,15 81,75 81,75 241,65 CL 73 SUR 87 C 80 86,91 80,91 84,51 84,51 249,94 CL 73 SUR 87 C 86 124,08 118,08 121,68 121,68 361,45 TOTAL 2.635,97 2.715,17 2.715,17 8.066,31

ID 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

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ID 1 2 3

16.- Consolidación datos de manzanas desarrolladas en el escenario No. 3

CONSOLIDADO DE DESARROLLOS PREDIO A PREDIO Área suelo MZ 1 + MZ2 + MZ3 6.909,21 I.O. I.C. Área 1er Piso Ocupación 6.549,21 0,95 2,91 Áreas construidas por tipo de edificación Edificaciones (En Pisos) UND M2 0 0 0,00 1 0 0,00 2 0 0,00 3 60 20.079,63 Área total construida No. Lotes No. Viv/Lot No. Hogares Hab./Hogar Total Hab. Densidad (Hab. /Ha. NU) Densidad (Hog./Ha.NU) 60 3 180 4 720 547 137 20.079,63
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8.3.- Conclusiones generales para las dos modelaciones 1.- En este segundo ejercicio piloto se plantea una modificación en el producto resultante u ofrecido, el 30% del área disponible para vivienda se entrega en VIP y el 70% restante se entrega en VIS. Comercialmente es más atractivo por que el producto tendría una mejor demanda comparado con el primer ejercicio piloto. 2.- Las utilidades disminuyen por cuanto las unidades de vivienda ofertadas disminuyen con relación al ejercicio piloto No. 1, a su vez el dinero que ingresa por efecto del subsidio de vivienda disminuye. 3.- Los valores relacionados con el valor del terreno tienen como fuente el estudio del Valor del Suelo Urbano en Bogotá 2011, de la Lonja de Bogotá, además es respaldado por valores precisos de predio por manzana teniendo como fuente la UAECD (Catastro Distrital). (Ver tablas 16, 17 y 18) 4.- Los valores de construcción y edificabilidad tanto en precios directos e indirectos tienen como fuente la Revista Construdata edición No. 163 de fecha Junio – Agosto 2012 5.- Cuando se analiza el escenario 3 en donde cada uno de los predios se desarrolla individualmente con la norma permitida según frente de predio a sección de vía la edificabilidad aumenta en más del 60% que la propuesta de los escenarios 1 y 2, además dicha edificabilidad supera el límite de saturación establecida en 2,00 para el Índice de Construcción por la oficina que se encuentra realizando la modificación excepcional del POT, lo que conlleva a que se registren situaciones de sostenibilidad y ambientales complicadas, así como hacinamiento de familias. 9.- DESARROLLO DEL PROYECTO DE ACTO ADMINISTRATIVO 9.1.- Planeación del acto administrativo Con el fin de sustentar de manera general la elaboración de un proyecto de decreto que adopte la reglamentación del instrumento de planeación y gestión que le otorgue viabilidad jurídica a los futuros procesos de transformación, revitalización o desarrollo de planes parciales en áreas con tratamiento de mejoramiento integral, se resuelve el cuestionario planteado en la fase de Planeación establecida en el “Manual para la elaboración de textos normativos proyectos de decreto y resolución” adoptado por el decreto nacional 1345 de 2010 y se continua con el modelo metodológico para sustentar la elaboración del acto administrativo. CUESTIONARIO 1. ¿Cuál es la finalidad de la norma que se va a expedir?

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R:/Reglamentar el instrumento de Plan Parcial en Áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral 2. Identifique la problemática y el objetivo que persigue la emisión de la norma. R:/No existe una reglamentación distrital precisa para el desarrollo de planes parciales en áreas consolidadas diferentes a aquellas a las cuales se les haya asignado el tratamiento de Renovación Urbana. El objeto del acto administrativo es establecer el marco legal para desarrollar planes parciales en áreas con tratamiento de mejoramiento integral, las cuales tienen la particularidad que corresponde a desarrollos humanos de origen clandestino que fueron legalizados y que hoy en día su situación urbanística entrega la posibilidad de ofertarle a la ciudad proyectos urbanos donde confluyen conceptos como: integración inmobiliaria, oferta de VIS o VIP. Generación de espacio público, reasentamiento o redistribución de población, unidad de gestión, cargas y beneficios para generar nuevos espacios y estructuras urbanas que soporten proyectos de vivienda en condiciones de sostenibilidad y con calidad de vida. 3. ¿Existe alguna norma vigente que regule el mismo tema? Sí__ (pase a la pregunta 4) No X (pase a la pregunta 6). 4. Si ya existe una norma, explique por qué resulta insuficiente. 5. Si ya existe una norma que regule el mismo tema, especifique según sea el caso si el proyecto: a) Deroga ___ b) Modifica___ c) Sustituye___ d) Es nuevo___ Si contesta a), b) o c), identifique la norma correspondiente, fecha de expedición y vigencia; 6. Indique la disposición de orden constitucional o legal que otorga la competencia para expedir el Decreto o resolución; si no existe, no podrá seguir adelante con el trámite de elaboración del texto normativo. R:/ El artículo 13 de la Ley 388 de 1997, establece en su numeral 5. La estrategia de mediano plazo para el desarrollo de programas de vivienda de interés social, la cual incluirá el señalamiento de los correspondientes instrumentos de gestión. El numeral 2.7 del artículo 1 de la Ley 902 de 2004, establece la posibilidad de expedir normas urbanísticas generales, así: El señalamiento de las excepciones a estas normas para operaciones como macroproyectos o actuaciones urbanísticas en áreas con tratamientos de conservación, renovación o mejoramiento integral para las cuales se contemplen normas específicas a adoptar y concertar, en su oportunidad, con los propietarios y comunidades interesadas, estableciendo los parámetros, procedimientos y requisitos que deben cumplirse en tales casos excepcionales.

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El numeral 2.8 del mismo artículo establece que Las demás previstas en dicha ley o que se consideren convenientes por las autoridades distritales o municipales Además de acuerdo con el numeral 3 del artículo 334 del decreto Distrital 190 de 2004, Los Planes Parciales son el instrumento para la expedición de la norma específica para los sectores con tratamiento de: a. Desarrollo, b. Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, c. Mejoramiento Integral y d. Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme 2. DEFINICIONES PREVIAS 2.1. Definir el propósito que se quiere materializar con la norma (¿Para qué?): Un propósito preciso y claro es el mejor instrumento de quien redacta una norma para alcanzar el objetivo de la misma. Para ello habrá que definir lo que se quiere y qué hará el destinatario con las disposiciones contenidas en el texto del documento normativo a crear. R:/Para que el instrumento de plan parcial se pueda aplicar en situaciones diferentes a las reglamentadas (Para el Tratamiento de Desarrollo y para el Tratamiento de Renovación Urbana) y sea una posibilidad para que los interesados en desarrollar sectores de ciudad en áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, puedan optar por desarrollar proyectos integrales, en donde el cambio de patrón volumétrico, la densidad, la generación de espacio público y si es necesario la distribución equitativa de cargas y beneficios sea una realidad. 2.2. Identificar al destinatario de la norma (¿A quién se aplica?): El conocimiento del destinatario del decreto o resolución facilita el uso del lenguaje adecuado a los propósitos de la disposición. R:/Los destinatarios se pueden denominar de manera general como los interesados en desarrollar un proyecto inmobiliario y particularmente existirían tres actores a los cuales va dirigido este decreto, así: a.- propietarios de predios interesados en organizar una unidad de gestión que comprenda por lo menos 2 manzanas en áreas urbanas cuyo tratamiento es el de Mejoramiento Integral. b.- promotores o desarrolladores inmobiliarios que estén interesados en intervenir dos manzanas por lo menos en áreas con tratamiento de mejoramiento integral. c.- La administración distrital como ente gestor para promover y adelantar la unión de los propietarios en una única unidad de gestión, invertir recursos del programa de Mejoramiento Integral o de promoción de Vivienda de Interés Social o Prioritario de por lo menos 2 manzanas ubicadas en áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, que sean a su vez Áreas Prioritarias de Intervención (API’s). 3. ESTUDIOS DE IMPACTO (¿Qué impacto se espera obtener?): Todo decreto o resolución produce, en principio, un impacto en el ámbito jurídico, económico e incluso ambiental. Por tanto será necesario realizar un Estudio de Impacto Normativo (ESIN), cuyo objeto es determinar la necesidad de expedir, modificar o derogar una normatividad.

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El ESIN es una herramienta fundamental para procurar una mejora sustancial en los decretos y resoluciones que se pretendan expedir a partir de la implementación del presente Manual y contendrá: 3.1. Oportunidad del proyecto: El estudio sobre la oportunidad del proyecto identificará los objetivos de la propuesta, el análisis de las alternativas existentes, tanto normativas como de cualquier otra naturaleza, todo con el fin de sustentar la necesidad de su expedición. R:/ OBJETIVOS DE LA PROPUESTA Definir los instrumentos, etapas y gestión que se debe realizar para que un área (Conjunto de manzanas) pueda transformar sus estructuras urbanísticas y la edificabilidad existente en pro de conseguir una organización espacial (espacio público) y una edificabilidad superior al promedio existente con el fin de obtener mayores metros cuadrados de espacio público y mayores metros cuadrados de área construida destinada a vivienda y a usos complementarios en un territorio especifico como es el barrio o desarrollo de origen informal, cuyo proceso de legalización ya concluyo y se encuentra en la etapa de Mejoramiento Integral y tiene como tratamiento urbanístico asignado el de Mejoramiento Integral ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS EXISTENTES Regularización de desarrollos Dentro de los instrumentos creados por el Plan de Ordenamiento Territorial propio de los desarrollos o barrios de origen informal y a su vez de las áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral, se encuentra la Regularización, creado para reorganizar los barrios o desarrollos que una vez legalizados, continuaron con actuaciones informales, generando desajustes urbanísticos y transgresión de normas del proceso de legalización y de reglamentación de las correspondientes UPZ, que derivaron en perdida o alteración de sus espacios públicos determinados y aceptados en el proceso inicial de legalización. Sin embargo la regularización se gesta para cumplir con el objetivo general de normalizar bajo los estándares generales de la ciudad legal aquellos desarrollos que no cumplían con los mismo, por lo tanto lo que busca este instrumento es aplicar unas acciones urbanística en un desarrollo determinado para que obtenga todas las área publicas requeridas, y los espacios privados puedan a su vez desarrollarse con normas de usos y edificabilidad acordes con el modelo de ciudad deseado. Por lo anterior el POT adopto este instrumento en su artículo 459 del Decreto 190 de 2004, así: Art. 459 (D. 190 de 2004) Regularización de desarrollos: “Es el instrumento de planeamiento por el cual se realizan los ajustes urbanísticos y normativos a los desarrollos de origen ilegal que fueron sometidos a procesos de legalización y cuentan con plano
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aprobado y acto administrativo de reconocimiento, en los cuales hay alteraciones en sus espacios públicos originalmente determinados”. Esta última frase limitaría la acción del Plan de Regularización, sin embargo más adelante, el artículo establece el manejo del mecanismo de reparto de cargas y beneficios para la generación de espacio público adicional y por el cambio de uso, así: “Dentro de los planes de regularización, la ejecución de acciones que propendan por la generación de espacio público adicional al existente, o de cambios de uso, se adelantarán mediante el sistema de reparto de cargas y beneficios entre la Administración y los responsables del desarrollo. Este procedimiento se ejecutará de conformidad con lo dispuesto en el presente Plan y en los instrumentos que lo desarrollen”. CONSIDERACIONES NORMATIVAS 1.- Debe modificarse el plan de Ordenamiento territorial para lograr, los siguientes objetivos: Identificar la creación de los Planes Parciales en tratamiento de mejoramiento integral Otorgarle al alcalde mayor el poder para expedir un acto administrativo que reglamente los Planes Parciales en áreas con tratamiento de mejoramiento integral 2.- El decreto nacional 2181 de 2006 (modificado parcialmente por el decreto 4300 de 2007), establece en términos generales la reglamentación para desarrollar la formulación y adopción de cualquier Plan Parcial, por lo tanto cualquier reglamentación adicional sobre planes parciales debe tener en cuenta los Títulos I y II de este decreto. 3.- La Ley 1551 de 2012, establece en el numeral 9 del artículo 6, que “Los Planes de Ordenamiento Territorial serán presentados para revisión ante el Concejo Municipal o Distrital cada 12 años”. BASE NORMATIVA UTILIZADA Se utilizó el decreto distrital 436 de 2006 “Por el cual se dictan disposiciones comunes a los planes parciales en tratamiento de desarrollo, y se establece la metodología para el reparto equitativo de cargas y beneficios”, como base normativa para adelantar el desarrollo estructural y el contenido de la propuesta de proyecto de decreto que reglamenta el contenido de los planes parciales para las áreas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral, lo anterior con el fin de aprovechar los temas tratados, estudiados y discutidos que le dieron origen al D. 436/2006.

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9.1.- Proyecto de decreto

PROYECTO DE DECRETO
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Por el cual se reglamenta el contenido de los planes parciales para las áreas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral y se establece la metodología para el reparto equitativo de cargas y beneficios EL ALCALDE MAYOR DE BOGOTÁ, D.C. En ejercicio de sus facultades Constitucionales y legales, en especial la conferida por el artículo 38 numeral 4° del Decreto Ley 1421 de 1993 y los artículos 8 y 38 de la Ley 388 de 1997 y CONSIDERANDO: Que el Artículo 1 de la Ley 902 de 2004, establece que el Artículo 15 de la Ley 388, en el cual se realiza la definición de las Normas estructurales, que debe contener el Plan de Ordenamiento Territorial y entre otras se encuentran las siguientes: “1.4 Las que establecen directrices para la formulación y adopción de planes parciales”. Que el artículo 19 de la Ley 388 de 1997 establece que "Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la presente ley. El plan parcial o local incluirá por lo menos los siguientes aspectos: 1. La delimitación y características del área de la operación urbana o de la unidad mínima de actuación urbanística contemplada en el plan parcial o local. 2. La definición precisa de los objetivos y las directrices urbanísticas específicas que orientan la correspondiente actuación u operación urbana, en aspectos tales como el aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliación o mejoramiento del espacio público, la calidad del entorno, las alternativas de expansión, el mejoramiento integral o renovación consideradas; los estímulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de concertación, integración inmobiliaria o reajuste de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas y proyectos urbanísticos que específicamente caracterizan los propósitos de la operación y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuación o de la operación urbana contemplada."

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Estas actuaciones podrán ser desarrolladas por propietarios individuales en forma aislada por grupos de propietarios asociados voluntariamente o de manera obligatoria a través de unidades de actuación urbanística, directamente por entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado. Cuando por efectos de la regulación de las diferentes actuaciones urbanísticas los municipios, distritos y las áreas metropolitanas deban realizar acciones urbanísticas que generen mayor valor para los inmuebles, quedan autorizados a establecer la participación en plusvalía en los términos que se establecen en la presente ley. Igualmente, las normas urbanísticas establecerán específicamente los casos en que las actuaciones urbanísticas deberán ejecutarse mediante la utilización del reparto de cargas y beneficios tal como se determina en el artículo 38 de esta ley. En el evento de programas, proyectos y obras que deban ejecutar las entidades públicas, como consecuencia de actuaciones urbanísticas que le sean previstas en los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen, las entidades municipales y distritales competentes sin perjuicio de su realización material por particulares, podrán crear entidades especiales de carácter público o mixto para la ejecución de tales actuaciones, de conformidad con las normas legales generales y con las especiales contenidas en la presente ley y en la Ley 142 de 1994. Igualmente las entidades municipales y distritales y las áreas metropolitanas podrán participar en la ejecución de proyectos de urbanización y programas de vivienda de interés social, mediante la celebración, entre otros, de contratos de fiducia con sujeción a las reglas generales y del derecho comercial, sin las limitaciones y restricciones previstas en el numeral 5º del artículo 32 de la Ley 80 de 1993”. Que el artículo 38 de la Ley 388 de 1997establece que “en desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito”. Que la Ley 388 de 1997, en su artículo 39, señala las cargas urbanísticas y sus correspondientes escalas de reparto, que deben ser consideradas para efectos de determinar el sistema de reparto aplicable a las actuaciones urbanísticas.

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Que el artículo 36 de la Ley 388 de 1997establece que “Son actuaciones urbanísticas la parcelación, urbanización y edificación de inmuebles. Cada una de estas actuaciones comprenden procedimientos de gestión y formas de ejecución que son orientadas por el componente urbano del plan de ordenamiento y deben quedar explícitamente reguladas por normas urbanísticas expedidas de acuerdo con los contenidos y criterios de prevalencia establecidos en los artículos 13, 15, 16 y 17 de la presente ley.

Que el artículo 9 del Decreto Distrital (Compilación POT) 190 de 2004 establece que la política sobre hábitat y seguridad humana, busca entre otras cosas: “2. Promover la urbanización legal mediante acciones preventivas orientadas a ofrecer alternativas económicas viables que compitan con la oferta ilegal de vivienda en la red de ciudades con base en el ahorro derivado por la reducción de los costos de la legalización y del mejoramiento integral de barrios en zonas no propicias para la urbanización. 5. Lograr la equidad entre urbanizadores y constructores, compradores de vivienda y la ciudadanía mediante la distribución de las cargas y beneficios del ordenamiento para reducir el monto de inversión pública destinada al mejoramiento integral de barrios de origen ilegal. 6. Velar por la investigación y definición de programas para promover que las viviendas y los barrios mejoren sus condiciones ambientales, sanitarias y de ecoeficiencia”. Que el artículo 13 del Decreto 190 de 2004 establece que la política sobre recuperación y manejo del espacio público, se rige entre otros por los siguientes principios: “3. La necesidad de ofrecer lugares de convivencia y ejercicio de la democracia ciudadana y de desarrollo cultural, recreativo y comunitario. 5. Responder al déficit de zonas verdes de recreación pasiva y activa en las diferentes escalas local, zonal y regional. 8. Orientar las inversiones de mantenimiento y producción de espacio público en las zonas que presenten un mayor déficit de zonas verdes por habitante, con especial énfasis en los sectores marginados de la sociedad”. Que el artículo 28 del Decreto 190 de 2004 establece los objetivos de la política de gestión del suelo, la cual se dirige a alcanzar entre otros los siguientes objetivos: “5. Establecer condiciones para el desarrollo de proyectos urbanísticos, que en un marco de prevalencia del interés colectivo, estimulen la vinculación y diversificación de los inversionistas a los procesos de desarrollo territorial.

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Que el decreto nacional 2181 de 2006 “Por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en materia urbanística”. Se aplica integralmente a los planes Parciales que se desarrollen al interior del Distrito Capital, particularmente los Títulos I y II, relacionados con la formulación y adopción de Planes Parciales.

6. Crear mecanismos sostenibles de oferta de suelo y de control que frenen efectivamente la urbanización ilegal y garanticen el acceso al suelo y a la vivienda digna de los sectores más pobres de la población, sobre todo aquellos pertenecientes al llamado sector informal”.
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Que el artículo 29 del Decreto 190 de 2004 define el reparto de cargas y beneficios y la aplicación en las diferentes escalas. Que el artículo 30 del Decreto 190 de 2004 establece que los instrumentos de gestión del suelo que serán aplicables para alcanzar los objetivos de ordenamiento adoptados en el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, se encuentran entre otros: los planes parciales, las unidades de actuación urbanística, los reajustes o integración inmobiliaria, la cooperación entre participes y el reparto equitativo de cargas y beneficios. Que en el artículo 32 del Decreto 190 de 2004 se precisan los casos en que deben ser adoptados los Planes Parciales y entre otros se establece la obligatoriedad en el siguiente caso: “4. Para todos aquellos terrenos que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos y operaciones urbanas especiales y así lo defina el Plan Zonal, o el plan de ordenamiento zonal, o el Programa de Ejecución o cualquier otro instrumento que desarrolle el Plan de Ordenamiento Territorial”. Que el artículo 295 del Decreto 190 de 2004 define el objetivo general del Subprograma de Mejoramiento Integral, así: “orientar las acciones de complementación, reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la ciudad. Lo anterior para corregir las deficiencias físicas, ambientales y legales generadas por su origen fuera de las normas urbanas y permitir que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el conjunto de la ciudad”. Que el artículo 334 del Decreto 190 de 2004 establece los procedimientos para la expedición de la norma específica de los sectores normativos entre los que se encuentra los planes parciales, así: “3. Planes Parciales: Mediante los Planes Parciales y con sujeción a lo dispuesto en la presente revisión, se podrá definir la norma específica para los sectores con tratamiento de: a. Desarrollo. b. Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo. c. Mejoramiento Integral. d. Usos futuros del Parque Minero Industrial de Usme”.

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Que el soporte de los predios privados es el espacio público, por lo tanto para poder adelantar un plan parcial en áreas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral la delimitación de este debe corresponder a dos manzanas según plano de legalización con el fin de involucrar un área de espacio público, específicamente una vía vehicular o peatonal.
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DECRETA CAPITULO 1 DISPOSICIONES COMUNES A LOS PLANES PARCIALES EN TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL Artículo 1. ALCANCE Y ÁMBITO DE APLICACIÓN. El presente Decreto establece disposiciones comunes para los planes parciales en suelos sujetos al tratamiento de mejoramiento integral y establece la metodología para determinar el reparto equitativo de cargas y beneficios en los mismos. Artículo 2. ÁREAS DESARROLLABLES CON PLANES PARCIALES. Los polígonos desarrollables a través del instrumento de Plan Parcial deben cumplir con los siguientes requisitos:      Estar ubicados al interior de áreas sujetas al tratamiento de mejoramiento integral. Conformar por lo menos dos manzanas, las cuales deben estar delimitadas por espacio público o áreas pertenecientes a suelo de protección. No pueden estar afectadas por polígonos correspondientes a amenaza alta por remoción en masa o por inundación. El 100% de los propietarios de los predios que conforman las manzanas deben estar dispuestos a conformar una única unidad de gestión. Deben estar al interior de áreas con disponibilidad inmediata del servicio de acueducto y alcantarillado.

Artículo 3. PROCEDIMIENTO PARA LA FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DE PLANES PARCIALES. El procedimiento aplicable a los planes parciales en suelos sujetos a tratamiento de mejoramiento integral se regirá por lo dispuesto en el Decreto Nacional 2181 de 2006 y por el Código Contencioso Administrativo o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan. Artículo 4. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DESARROLLABLE CON PLAN PARCIAL. La delimitación del área desarrollable con plan parcial se definirá en la respuesta a la solicitud de determinantes para la formulación que elabore la Secretaria Distrital de Planeación de conformidad con lo establecido en el decreto nacional 2181 de 2006. El área mínima para la delimitación del plan parcial debe corresponder a dos manzanas de acuerdo con el plano de legalización aprobado, las cuales deben tener como espacio público común una vía vehicular o peatonal.

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Artículo 5. MANEJO DE LAS ÁREAS DE ESPACIO PÚBLICO. Los espacios públicos al interior de la delimitación de los planes parciales podrán variar su destinación como bienes de uso público, siempre que sean sustituidos por otros de área igual o superior. Parágrafo. En el marco de actuaciones públicas de planes parciales, cuando para la distribución equitativa de cargas y beneficios, se requiera precisar y ajustar los trazados de los sistemas de movilidad y espacio público, esto se podrá realizar siempre y cuando no se afecte la conectividad de los flujos vehiculares y peatonales ni la integridad del espacio público, así como ajustar y complementar los usos generales definidos en el Plan. Artículo 6. COMITÉ TÉCNICO DE PLANES PARCIALES DE DESARROLLO. Se crea el Comité Técnico de Planes Parciales en áreas sujetas al Tratamiento de Mejoramiento Integral, como una instancia asesora de la Secretaria Distrital de Planeación. (SDP), en la definición de las determinantes para la formulación de planes parciales. Los integrantes del Comité deberán allegar oportunamente la información, lineamientos y conceptos técnicos necesarios en los aspectos de su competencia. El Comité Técnico de Planes Parciales estará integrado por: 1. El Director de Legalización y Mejoramiento Integral de Barrios de la SDP. 2. El Director de Planes Parciales de la SDP. 3. El Director del Taller del Espacio Público de la SDP. 4. El Director de Vías, Transportes y Servicios Públicos de la SDP. 5. Un delegado de la Dirección de Economía Urbana de la SDP. 6. Un delegado de la Secretaria del Hábitat 7. Un delegado de la Secretaria de Ambiente. 8. Un delegado de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá - EAAB. 9. Un delegado del Fondo de Prevención y Atención de Emergencias -FOPAE. 10. Un delegado del Instituto de Desarrollo Urbano - IDU. 11. Un delegado de la Secretaría de Movilidad.

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12. Un delegado de la Unidad Administrativa Especial de Catastro. 13. Podrán ser invitadas otras entidades que se requieran en casos específicos según las particularidades de cada plan parcial.
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Este comité funcionará de conformidad con las siguientes pautas: a. La asistencia a las reuniones será obligatoria; en caso de delegación, ésta deberá remitirse por escrito y el delegado asumirá las responsabilidades del delegatario. b. Las direcciones y entidades a las que se solicite información, lineamientos o conceptos asociados a los planes parciales, contaran con un plazo máximo de diez (10) días hábiles, contados desde el día en el que la SDP haya hecho la respectiva solicitud, para suministrarlos. c. La secretaría técnica de este comité será ejercida por la Dirección de Legalización y Mejoramiento Integral de Barrios de la SDP, quien citará a los miembros e invitados que deban concurrir a cada sesión y levantará las actas de las reuniones. Las actas contendrán las decisiones y recomendaciones del comité y harán parte de los soportes del trámite correspondiente. CAPITULO 2 DIRECTRICES URBANÍSTICAS PARA PLANES PARCIALES Artículo 7. NIVELES DE SUBORDINACIÓN Y PREVALENCIA DEL PLAN PARCIAL CON OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN. Con el fin de articular las determinaciones propias de los planes parciales con otros instrumentos que desarrollan el Plan de Ordenamiento Territorial, se establecen los siguientes niveles de jerarquización y prevalencia, de conformidad con lo establecido por el artículo 44 del Decreto 190 de 2004: a. Planes Maestros: Cómo instrumentos de primer nivel de prevalencia, establecen determinantes para los planes parciales en relación con la estrategia de ordenamiento, la programación de la inversión pública, estándares urbanísticos y arquitectónicos y requerimientos de suelos para el desarrollo de infraestructuras y equipamientos. b. Planes de Implantación, Planes de Reordenamiento y Planes de Regularización y Manejo: Como instrumentos del tercer nivel de prevalencia, cuando se requiera su aprobación para concretar un uso en una zona que al mismo tiempo requiere plan parcial, prevalece el plan parcial bien sea para efectos de adoptar conjuntamente el plan complementario requerido o para fijar las condiciones en las que el mismo debe ser adoptado.

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Artículo 8. POLÍTICA DE CONSOLIDACIÓN DE LAS METAS DEL PLAN MAESTRO DE ESPACIO PÚBLICO. Los planes parciales en áreas sujetas a tratamiento de Mejoramiento Integral deberán participar en la consolidación de las siguientes metas del Plan Maestro de Espacio Público (Decreto 215 de 2005).
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*Disponibilidad de espacio público vecinal, zonal y metropolitano por usuario, establecida en seis (6) metros cuadrados por habitante. *Cinco (5) metros de zonas verdes de escala local por habitante. Para cumplir con esta política los planes parciales aportarán las cesiones mínimas locales para parques, para cuyo cálculo se tendrá en cuenta un estándar de cuatro metros cuadrados (4 m2) de zonas verdes por habitante, de conformidad con lo establecido por el artículo 15 del presente decreto. Además se beneficiaran de la generación de espacio público producto de las cesiones adicionales en áreas de la Estructura Ecológica Principal, relacionadas en el artículo 13 del presente decreto. PARÁGRAFO: Si la cantidad de metros cuadrados por habitante que aportan los usos residenciales de Vivienda de Interés Prioritario o Vivienda de Interés Social en los planes parciales resulta inferior a las metas establecidas por el Plan Maestro de Espacio Público, la consolidación definitiva de tales metas se promoverá a través de las cesiones urbanísticas adicionales para zonas verdes producto de índices adicionales de construcción. Artículo 9. VOLUMETRÍA. Para efectos de determinar las normas aplicables en materia de volumetría básica, se aplicará lo señalado en el Acuerdo xxxx de 2012 (Modificación Extraordinaria del POT), o la norma que lo modifique, adicione o sustituya. Artículo 10. ALCANCE DE LOS PLANES PARCIALES PARA PRECISAR TRAZADOS Y ÁREAS DE LA CIUDAD. De conformidad con lo establecido por la Ley 388 de 1997 y el Decreto Nacional 2181 de 2006, los Planes Parciales no podrán, en ningún caso, modificar la clasificación del suelo, ni las determinaciones y demás normas urbanísticas estructurales adoptadas en el POT y en los instrumentos que lo desarrollan. No obstante, de conformidad con lo establecido en el parágrafo del artículo 31 del Decreto Distrital 190 de 2004, en los Planes Parciales se podrán precisar y ajustar los trazados de los sistemas de movilidad y espacio público definidos en el POT, en concordancia con los respectivos Planes Maestros, siempre y cuando no se afecte la conectividad y movilidad vehicular y peatonal ni la integridad del espacio público; así mismo, se podrán ajustar y complementar las áreas de actividad definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial para el ámbito del respectivo Plan Parcial.

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CAPITULO 3 DETERMINACIÓN DE LAS CESIONES URBANÍSTICAS OBLIGATORIAS Y DE LA EDIFICABILIDAD RESULTANTES DEL REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS.
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SUBCAPÍTULO 1 REGLAS Y CRITERIOS GENERALES Artículo 11. CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD EN PLANES PARCIALES. De conformidad con lo establecido en numeral 2 del artículo 385 del Decreto 190 de 2004 (Este artículo debe modificarse en la revisión excepcional del

POT, para que se establezca una edificabilidad máxima al desarrollo por loteo y otra para el desarrollo por planes parciales, que será la definida para las áreas de Centralidad, Integralidad y Proximidad), la edificabilidad de los predios sometidos a
planes parciales será resultante del reparto de cargas y beneficios, cumpliendo con los estándares de habitabilidad, sin superar los índices de construcción máximos establecidos en el mismo artículo. Para garantizar la equidad entre los propietarios de suelos y dar cumplimiento a los lineamientos del Decreto 190 de 2004, que asume dicho reparto como un mecanismo de financiación de los costos del desarrollo urbano, se establece lo siguiente: 1. Se define un índice de construcción resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios según producto inmobiliario tipo, que permite a los propietarios del suelo, en proporción a los beneficios urbanísticos autorizados, la financiación de las cargas locales. 2. En todo caso, en los planes parciales se deberá concretar la edificabilidad resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios, con el fin de asegurar la política de uso eficiente del suelo establecida por el Decreto 190 de 2004. En consecuencia, la SDP no podrá autorizar planes parciales en los que la edificabilidad propuesta no atienda el lineamiento de política señalado, salvo cuando los beneficios urbanísticos no excedan el requerimiento de cargas locales. 3. Los propietarios podrán acceder a índices adicionales de construcción a los previstos en el artículo 18 de este Decreto, los cuales corresponden al índice de construcción resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios que asegura la financiación de las cargas locales, en función del mayor aprovechamiento que se les autorice, sin exceder los máximos establecidos.

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PARÁGRAFO: Para efectos de las definiciones establecidas en el Decreto Nacional 2181 de 2006, se entiende que el aprovechamiento urbanístico que se obtiene de aplicar el índice de construcción resultante de que trata el presente artículo, corresponde a un aprovechamiento urbanístico básico que se reconoce a los propietarios como contraprestación por concepto de las cargas urbanísticas locales. Artículo 12. CARGAS URBANÍSTICAS. Las cargas urbanísticas son el conjunto de obligaciones urbanísticas locales y generales a cargo de los propietarios, impuestas para obtener un beneficio adicional a la norma básica establecida, atendiendo al principio de reparto equitativo de las cargas y los beneficios del desarrollo urbano. Para efectos de la aplicación de la metodología que desarrolla el presente decreto, las cargas urbanísticas consisten en la cesión o aporte de suelo para elementos de los sistemas locales, la construcción y dotación de algunos de tales elementos y la destinación de porcentajes de suelo para la oferta de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritaria, de conformidad con las determinaciones establecidas en la Ley 388 de 1997 y el Decreto Distrital 190 de 2004. Las cargas urbanísticas son las siguientes: Cargas urbanísticas Locales: Son las cargas asociadas a las cesiones y obras urbanísticas determinadas en el artículo 35 del Decreto 190 de 2004, así: 1. El sistema vial intermedio y local, sea vehicular o peatonal y los parqueaderos de uso público. 2. Las redes secundarias de servicios públicos, locales y domiciliarias. 3. Las cesiones y la dotación de equipamientos de educación, salud, cultura, centros asistenciales, seguridad y demás servicios de interés público y social. 4. Los costos asociados a la formulación y gestión del Plan Parcial. 5. La cesión de suelo para espacio público, su adecuación y dotación. Se entiende por costos asociados a la formulación y gestión del plan parcial, entre otros, los costos de elaboración de avalúos, estudios técnicos, citación a vecinos o propietarios, así como los costos asociados a programas y proyectos de gestión social cuando impliquen reasentamiento de propietarios y/o ocupantes de inmuebles que hagan parte del ámbito del plan parcial o cesación en la percepción de rentas derivadas de actividades industriales o comerciales, por efecto de la ejecución de obras.
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Artículo 13. ÁMBITO DE REPARTO DE CARGAS URBANÍSTICAS LOCALES. De conformidad con lo establecido por el artículo 35 del Decreto 190 de 2004, el ámbito de reparto equitativo de las cargas locales será el área de cada plan parcial y adicionalmente los suelos requeridos para la construcción de los elementos constitutivos de la siguiente estructura ecológica principal: ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL
CLASIFICACIÓN NOMBRE ÁREA M2- Aprox. 111.886,88 1.674.178,94 1.059.353,00 885.971,00 27.663,65 3.759.053,47
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Área Forestal Distrital Cerros de Suba SISTEMA DE ÁREAS Parque Ecológico PROTEGIDAS Entrenubes Distrital de Montaña PARQUES URBANOS Parque Planta de Tratamiento del Río Fucha DE ESCALA Parque Nacional Olaya Herrera-Predio el Paraíso. METROPOLITANA TOTAL Parque Planta de Tratamiento del Río Tunjuelo.

Artículo 14. CESIONES URBANÍSTICAS MÍNIMAS. Las cesiones urbanísticas obligatorias de los planes parciales no podrán ser inferiores al 50% destinado para parques y el 12% destinado a vías locales vehiculares y peatonales, calculado sobre el área útil de los predios originales que intervienen en el plan parcial, de acuerdo con el plano de legalización aprobado. Los usos dotacionales que se requieran, podrán construirse al interior de las áreas destinadas para parque. Artículo 15. CALCULO DE CESIONES PARA ZONAS VERDES. La cantidad de suelo que debe obtenerse por concepto de cesiones urbanísticas obligatorias para zonas verdes, deberá considerar la relación entre la densidad poblacional proyectada para el plan parcial y la cantidad de metros cuadrados que debe aportar a zonas verdes, de acuerdo a la siguiente metodología: 1. La densidad poblacional de cada plan parcial se establecerá en función del índice de construcción asignado, del área promedio de la vivienda según producto inmobiliario tipo y del número de habitantes promedio por vivienda, de conformidad con la siguiente tabla:

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Producto Inmobiliario Tipo

Tamaño promedio de la vivienda (En m2) VIVIENDA Habitantes promedio*/vivienda

VIS VIP *Fuente Censo DANE 2005

63 48

3,44 3,44

2. Una vez establecido el número total de habitantes proyectado para el plan parcial, este resultado se multiplicará por el estándar establecido en el artículo 8, para obtener la cantidad total de suelo destinado para zonas verdes. 3. En función del resultado de la operación anterior y de la propuesta urbanística del plan parcial, se debe optar por una de las siguientes opciones: a. Que las zonas verdes del proyecto urbanístico del plan parcial no sean deficitarias, en cuyo caso se considera que se ajusta a la política de consolidación de metas del Plan Maestro de Espacio Público. b. Que las zonas verdes del proyecto urbanístico del plan parcial sean deficitarias, en cuyo caso se deberá cumplir con la política de consolidación de metas del Plan Maestro de Espacio Público, teniendo en cuenta: I. Si el déficit se presenta durante el proceso de formulación del plan parcial, las áreas de cesión para zonas verdes deberán ajustarse con cargo a las cesiones adicionales de suelo establecidas en los artículos 18 a 20 del presente decreto y destinarse a cesiones de suelo para zonas verdes al interior del Plan Parcial o compensarse mediante pago en dinero al Fondo compensatorio del IDRD. II. Si el déficit se presenta como consecuencia de una solicitud de edificabilidad adicional con posterioridad a la adopción del plan parcial, la cantidad de suelo requerido para consolidar la meta deberá compensarse mediante pago en dinero al Fondo compensatorio del IDRD. Artículo 16. PORCENTAJES MÍNIMOS DE VIS Y VIP EN PLANES PARCIALES. Los porcentajes mínimos de suelo que deberán destinarse en planes parciales para el desarrollo de programas de vivienda de interés social (VIS) subsidiable o de vivienda de interés prioritaria (VIP), son del 100% del área destinada al uso principal permitido.

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Artículo 17. BENEFICIOS O APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS EN PLANES PARCIALES. De conformidad con lo establecido por el artículo 38 del Decreto 190 de 2004, son beneficios urbanísticos objeto de distribución equitativa los aprovechamientos del suelo asignados por el Plan Parcial, entendiendo por tales el número de metros cuadrados de edificación autorizados, teniendo en consideración los usos previstos. Los beneficios serán contabilizados para cada uno de los usos específicos del plan parcial, y de manera general para el mismo, según los índices de construcción y ocupación que se autoricen, de acuerdo con los criterios establecidos en los artículos 18 a 20 del presente decreto. PARÁGRAFO 1: En ningún caso se podrán autorizar aprovechamientos que excedan el índice de construcción máximo establecido Acuerdo xxxx de 2012 (Modificación Extraordinaria del POT) PARÁGRAFO 2: Para efectos de las definiciones establecidas en el Decreto Nacional 2181 de 2006 se entiende que los beneficios urbanísticos de que trata el presente artículo corresponden a la definición de "aprovechamiento del suelo o aprovechamiento urbanístico". Artículo 18. APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO RESULTANTE DEL REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. Corresponde a la asignación del índice de construcción resultante según el producto inmobiliario tipo, que asegura la financiación de las cargas locales, así como el cumplimiento del modelo de ordenamiento territorial de la ciudad. De la aplicación de este índice dependerá el reparto equitativo de cargas y beneficios y con base en él se definirán las cesiones de suelo aplicables al respectivo plan parcial. Atendiendo a la política de uso eficiente del suelo, la asignación de índices se hará en función de los diferentes productos inmobiliarios tipo, que podrán ser previstos en cada plan parcial de acuerdo a la siguiente tabla, en la cual se definen las cesiones de suelo mínimas para cargas locales y las cesiones adicionales para componentes de cargas generales en función del producto inmobiliario tipo:
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PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO VIVIENDA PRECIO VIVIENDA SMMLV

VIP

50

65

Según Acuerdo xxxx de 2012 (Modificación Extraordinaria del POT) Según Acuerdo xxxx de 2012 (Modificación Extraordinaria del POT)

4 M2/Habitante

VIS

65

135

4 M2/Habitante

Artículo 19. EDIFICABILIDAD ADICIONAL A LA EDIFICABILIDAD RESULTANTE. Corresponde a la asignación de un índice de construcción adicional al índice de construcción resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios, que podrá autorizarse directamente en el plan parcial o en las licencias de urbanización y/o construcción, de acuerdo con lo establecido en este instrumento, siempre que los sistemas públicos estén en capacidad de soportar la mayor edificabilidad, de acuerdo con las normas sobre habitabilidad y estándares urbanísticos definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, los Planes Maestros y el presente decreto. Artículo 20. CALCULO DE CESIONES ADICIONALES DE SUELO PARA ACCEDER A EDIFICABILIDAD ADICIONAL. Los propietarios que quieran acceder a una edificabilidad adicional a la resultante del reparto equitativo de cargas y beneficios establecida en el artículo 18 del presente decreto, deberán realizar aportes de suelo en proporción al beneficio adicional de acuerdo a las siguientes fórmulas: 1. Aportes a malla vial arterial y parques urbanos por hectárea útil urbanizable en uso residencial: Sa = (ICf - ICr) X 10.000 4.8 2. Aporte al sistema de áreas protegidas por hectárea útil urbanizable en uso residencial: Sa = ((ICf - ICr) X10.000)) X 4

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I.C. Resultante / Área Útil Original

Cesiones urbanísticas obligatorias Cesión mínima local

Dónde: Sa = Suelo adicional a ceder en metros cuadrados. ICf = Índice de Construcción Final ICr = Índice de Construcción Resultante Artículo 21. EQUIVALENCIA DEL VALOR DE LAS CESIONES DE SUELO EN ÁMBITOS DIFERENTES AL DEL PLAN PARCIAL. Cuando las obligaciones urbanísticas resultado del reparto equitativo de cargas y beneficios se cumplan mediante cesiones adicionales de suelo por fuera del plan parcial, tales cesiones deberán garantizar la equivalencia entre los valores, de manera tal que el valor en pesos de la cesión en suelo sea igual al valor del terreno donde se propone trasladar la cesión. La equivalencia se determinará de acuerdo con la siguiente fórmula. A 1 = A2 x V2 V1 Donde: A1 = Área correspondiente al aporte de suelo en un área diferente a la del plan parcial. A2 = Área correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para componentes de las cargas generales. V1 = Valor comercial por metro cuadrado bruto del suelo dónde se hace la cesión de suelo para elementos de las cargas generales. V2 = Avalúo comercial determinado mediante la técnica residual por metro cuadrado bruto de suelo del ámbito del plan parcial. Artículo 22. CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CESIÓN ADICIONAL DE SUELO MEDIANTE PAGO EN DINERO DESTINADO A LOS FONDOS PARA PAGO COMPENSATORIO. Cuando no sea posible hacer efectiva la cesión adicional de suelo en el mismo Plan Parcial y el propietario prefiera cumplir su obligación urbanística mediante el pago en dinero, éste se realizará, previa solicitud, en los respectivos Fondos Compensatorios de que trata el artículo 436 del Decreto 190 de 2004, aplicando el procedimiento prescrito en el subcapítulo 3 de este título.
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El Fondo específico en el que deberá cancelarse la obligación se determinará en el respectivo plan parcial. Artículo 23. MOMENTO DE CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES URBANÍSTICAS. En cualquiera de las modalidades de cumplimiento de las obligaciones de cesión, las mismas deberán hacerse efectivas en cualquier momento anterior a la expedición de la licencia de construcción, de conformidad con las determinaciones adoptadas al respecto por el plan parcial respectivo. En todo caso, las licencias de urbanización deberán incluir los compromisos resultantes del reparto equitativo de cargas y beneficios, de conformidad con lo establecido por el artículo 41 del Decreto 190 de 2004. SUBCAPÍTULO 2 PROCEDIMIENTO PARA PAGO Y REGLAS RELATIVAS A LOS FONDOS PARA PAGO COMPENSATORIO DE CESIONES ADICIONALES DE SUELO. Artículo 24. ADMINISTRACIÓN DE LOS RECURSOS PROVENIENTES DEL PAGO COMPENSATORIO. Las entidades administradoras de los Fondos para pagos compensatorios, señaladas en el artículo 436 del Decreto 190 de 2004 y en el Decreto Distrital 323 de 2004, tendrán las mismas facultades y competencias para la administración de los recursos percibidos como compensación por las cesiones adicionales de suelo para elementos pertenecientes a malla vial arterial y estructura ecológica principal que están relacionadas en el artículo 14 del presente decreto. Las entidades administradoras de los fondos deberán rendir informe semestral al Departamento Administrativo de Planeación Distrital, sobre los ingresos recibidos por los fondos, y la inversión realizada, dentro de los plazos y condiciones que determine ese Departamento. Se deberán crear cuentas específicas dentro de los respectivos fondos para los recursos que se perciban como pago compensatorio por cesiones adicionales de suelo pertenecientes a cargas generales, con el fin de realizar seguimiento y control al sistema de reparto de cargas establecido en el presente Decreto. Artículo 25. DESTINACIÓN DE LOS RECURSOS. Los recursos obtenidos por concepto de pago compensatorio de cesiones adicionales de suelo para vías serán administrados por el Fondo Cuenta reglamentado por el Decreto Distrital 323 de 2004, adscrito al Instituto de Desarrollo Urbano (IDU). Tales recursos tendrán como finalidad adquirir y/o cofinanciar la adquisición de predios destinados a las vías arteriales mencionadas en el artículo 20 del presente decreto.

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Artículo 26. ESTIMACIÓN PRELIMINAR DEL VALOR A COMPENSAR. Cuando el plan parcial respectivo autorice el pago compensatorio, el mismo deberá estimar preliminarmente el valor del pago compensatorio, el cual será el resultado de multiplicar el área del suelo a ceder por el valor residual del suelo por metro cuadrado bruto del respectivo plan parcial. PARÁGRAFO: El valor residual del suelo es el resultado de la aplicación de la metodología o técnica residual de que trata la Resolución IGAC 762 de 1998 o la norma que la reglamente, modifique o sustituya. Artículo 27. SOLICITUD DE LA LIQUIDACIÓN POR PARTE DEL CURADOR. Cuando se tramiten licencias urbanísticas en desarrollo de planes parciales que hayan autorizado el cumplimiento de las cesiones adicionales de suelo mediante su pago compensatorio en dinero, el curador urbano deberá solicitar a la SDP que expida la correspondiente liquidación. Tal solicitud deberá contener la siguiente información: 1. Identificación del predio o predios objeto de la solicitud. 2. Identificación del Plan Parcial al que pertenece. 3. Identificación del tipo de licencia e identificación de los aprovechamientos urbanísticos solicitados por manzana y/o etapas. 4. Identificación del solicitante que será el titular de la licencia, indicando su dirección y número telefónico. La SDP elaborará la liquidación mediante la cual se determine el valor a compensar dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a partir del recibo de la solicitud presentada por el Curador. Artículo 28. LIQUIDACIÓN DEL VALOR A COMPENSAR POR CONCEPTO DE CESIONES ADICIONALES DE SUELO. Para la liquidación del pago compensatorio por concepto de cesiones adicionales, la SDP tendrá en cuenta la metodología de cálculo establecida en el artículo 26 del presente decreto y los criterios específicos definidos en el plan parcial y el plan de etapas establecido en el mismo.

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Los recursos obtenidos por concepto de pago compensatorio de cesiones adicionales de suelo para elementos de la Estructura Ecológica Principal, identificadas en el artículo 13 del presente Decreto, serán administrados por el Fondo Cuenta reglamentado por el Decreto Distrital 323 de 2004, adscrito al Instituto Distrital de Recreación y Deporte (IDRD). Tales recursos tendrán como finalidad adquirir y/o cofinanciar la adquisición de tales suelos.

Contra la liquidación que efectúe la SDP únicamente procede el recurso de reposición, el cual deberá interponerse dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de notificación y resolverse de conformidad con lo dispuesto en el Código Contencioso Administrativo.
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Artículo 29. PROCEDIMIENTO PARA EL PAGO DE LA COMPENSACIÓN. Una vez ejecutoriada la liquidación de que trata el artículo anterior, el particular interesado contará con un plazo de diez días hábiles para cancelar el valor señalado en la liquidación, una vez efectuado el pago y presentando el respectivo comprobante el curador podrá expedir la licencia. Es obligación del Curador Urbano enviar a la SDP, el IDRD y el IDU respectivamente y según el caso, una copia de la licencia, con el objeto de que se lleve el control correspondiente por parte de cada entidad. PARÁGRAFO 1º. Corresponde al titular de la licencia de urbanismo o construcción efectuar el pago por concepto del valor a compensar en los respectivos Fondos, conforme al procedimiento interno establecido para el efecto por parte del IDRD y el IDU. PARÁGRAFO 2º. Una vez que se consigne el valor de la compensación en los fondos respectivos, los titulares de la licencia no tendrán derecho a reclamar el reembolso de lo que hubieren cancelado por este concepto. Artículo 30. RESPONSABILIDAD DEL COBRO. Las entidades distritales que administran los fondos reglamentados en el presente decreto serán responsables por no adelantar oportunamente las acciones legales para asegurar el pago de las compensaciones por parte de los titulares de las licencias urbanísticas. Artículo 31. CERTIFICACIONES DE PAGO. Los funcionarios responsables del recaudo en cada una de las entidades, certificarán los pagos a que se refiere éste Decreto, con destino a los mismos Institutos, al interesado, a la Curaduría Urbana y a la Secretaria Distrital de Planeación, con destino al expediente en el cual se autorizó el pago compensatorio. Artículo 32. GASTOS DEL FONDO. Las Juntas Directivas del Instituto para la Recreación y el Deporte (IDRD) y del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), definirán las erogaciones que el ordenador del gasto puede autorizar con cargo a los recursos de cada uno de los Fondos Cuenta, los cuales deben destinarse para el cumplimiento de las finalidades señaladas en el artículo 25 de este Decreto.

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CAPITULO 4 INSTRUMENTOS DE GESTIÓN Artículo 33. ANUNCIO DE PROYECTO DE PLAN PARCIAL. En los planes parciales de iniciativa pública o mixta, la Administración Distrital podrá hacer el anuncio del proyecto en los términos del parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 52 del Decreto 190 del 2004. Artículo 34. CRITERIOS PARA LA VALORACIÓN DE INMUEBLES EN PLANES PARCIALES. Con el fin de determinar los valores del suelo para los efectos establecidos en el presente decreto, se tendrán en cuenta los parámetros establecidos en los artículos 42 y 53 del decreto 190 de 2004 y en el decreto nacional 1420 de 1998 y la resolución IGAC 762 de 1998. Artículo 35. VIGENCIA Y DEROGATORIAS. El presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta de Urbanismo y Construcción y en el Registro Distrital y deroga las disposiciones que le sean contrarias. Dado en Bogotá D.C., a los xx días del mes de xxxxxxxxxx de 2012 PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Alcalde Mayor de Bogotá, D.C. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Secretario Distrital de Planeación

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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Si el modelo de ciudad que se quiere consolidar a partir de los objetivos y políticas establecidos en el POT (Decreto 190 de 2004), corresponde a una ciudad compacta, en donde para el efecto se aprovechen de la mejor manera todos los suelos disponibles para su consolidación en estructuras urbanas coherentes con el POT y con una ciudad ambientalmente sostenible. Entendiendo por suelo todo espacio vacío o construido que en la actualidad esta subutilizado. Partes de los suelos que necesita la ciudad se encuentran localizados en aquellas áreas que se desarrollaron de manera informal (ilegal, pirata, clandestina) y cuya consolidación es precaria además que las estructuras o sistemas que la soportan se encuentra en un nivel deficitario con relación a la ciudad planeada y formal. Debemos olvidarnos del criterio que establece que para poder implantar nuevos proyectos urbanos, estos deben desarrollarse en predios vacíos, los cuales ya son casi inexistentes, existen en la ciudad otras estructuras (barrios o asentamientos), que pueden ser los aportantes de suelo para realizar allí nuevos proyectos urbanos que cumplan con los estándares actuales de un urbanismo moderno y acorde con los requerimientos de espacio público y construcciones ambientalmente sostenibles. Los sectores viables para desarrollar proyectos de transformación corresponde entre otros criterios a aquellos cuya densidad de habitantes por hectárea es inferior a 500 y además a aquellos cuyo índice de construcción por manzana aun no supera el 150% (1,5) del área predial de la misma. La magnitud (cabida) de las manzanas resultantes aptas para realizar allí un proceso de transformación es de 692,39 Has. Dentro de la serie de instrumentos definidos por la Ley y los definidos por el POT, el más idóneo que se encontró para realizar una actividad de transformación en un área específica de la ciudad de origen informal es el Plan Parcial, por cuento reúne todas las herramientas para poder delimitar un sector, definir unidades de actuación y transformar la estructura urbana original, incluyendo los predios privados definiendo las directrices urbanísticas, de edificabilidad y de usos posibles a ser implementadas en un proyecto inmobiliario. Para poder aplicar entre instrumento de planeamiento y de gestión, es necesario la modificación del texto del POT, con el fin de asegurar la aplicación de este instrumento en estas áreas específicamente, además es necesario la adopción de un Decreto por parte del Alcalde Mayor que defina el contenido de los planes parciales en áreas sujetas a tratamiento de mejoramiento integral y la definición de cargas y beneficios aplicables en la balanza que equilibra el proyecto inmobiliario.

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TABLAS

1.- Viviendas, hogares y personas, según estrato en el sector urbano. 2011

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2. – UPZ del Tipo 1 o de Mejoramiento Integral

No. Localidad 1 2 3 4

Nombre Localidad Usaquén Chapinero Santafé San Cristóbal

5

Usme

7 8 11 18

Bosa Kennedy Suba Rafael Uribe

19

Ciudad Bolívar

Fuente: SDP

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No. UPZ 9 11 89 96 32 50 51 52 56 57 58 59 84 85 81 82 28 71 53 54 55 66 67 68 69 70

Nombre de la UPZ Verbenal San Cristóbal Norte San Isidro Patios Lourdes San Blas La Gloria Los Libertadores La Flora Danubio Gran Yomasa Comuneros Alfonso López Bosa Occidental Bosa Central Gran Britalia Patio Bonito Rincón Tibabuyes Marco Fidel Suarez Marruecos Diana Turbay San Francisco Lucero El Tesoro Ismael Perdomo Jerusalén

3.- Consolidado de barrios o desarrollos legalizados a diciembre de 2011
DESARROLLOS LEGALIZADOS HASTA DICIEMBRE DE 2011 CANTIDAD DE BARRIOS LEGALIZADOS 92 11 24 136 172 11 269 130 59 95 235 2 1 1 4 8 115 168 1.533 ÁREA TOTAL HAS. 349,65 32,51 120,74 1.625,74 757,95 123,52 1.819,43 1.574,92 419,66 1.047,58 877,38 0,77 0,47 0,11 17,32 16,50 802,68 2.528,08 12.115,01 ÁREA M2 ZV Y C POR HABITANTE 3,32 8,69 9,02 2,01 4,46 1,34 1,01 1,72 0,56 1,59 1,73 0,00 0,00 0,00 1,99 3,25 2,16 2,34 2,02

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 19

USAQUÉN CHAPINERO SANTA FE SAN CRISTÓBAL USME TUNJUELITO BOSA KENNEDY FONTIBÓN ENGATIVÁ SUBA BARRIOS UNIDOS TEUSAQUILLO LOS MÁRTIRES ANTONIO NARIÑO PUENTE ARANDA RAFAEL URIBE CIUDAD BOLÍVAR

12.443 1.049 5.884 61.286 43.057 6.064 110.292 106.582 22.078 60.089 49.668 77 28 10 872 365 52.976 141.272 674.092

49.772 4.196 23.536 245.144 172.228 24.256 441.168 426.328 88.312 240.356 198.672 308 112 40 3.488 1.460 211.904 565.088 2.696.368

36 32 49 38 57 49 61 68 53 57 57 100 60 91 50 22 66

165.131,43 36.443,00 212.197,00 493.267,00 767.320,00 32.463,00 446.134,00 733.456,00 49.797,41 383.335,00 344.424,00 0,00 0,00 0,00 6.949,00 4.743,00 458.470,62

56 1.321.266,65 56 5.455.397,11

Fuente: SDP

TOTAL

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LOCALIDAD NUMERO

LOCALIDAD NOMBRE

TOTAL LOTES

POBLACIÓN ESTIMADA

DENSIDAD LOT/HA

ÁREA ZV Y C M2

4.- Viviendas por tipo, según localidad. 2011

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5.- Viviendas por tipo, según estrato. 2011

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6.- Listado de normas nacionales relacionadas con las Leyes de Reforma Urbana.

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7.- Índice de segregación residencial en Bogotá, por localidad

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8.- Índice de pobreza multidimensional en Bogotá por Localidad

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9.- Tabla de porcentaje de hogares sin capacidad de pago por localidad

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10.- Tabla de déficit de vivienda por localidades

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11 Tabla consolidada de manzanas susceptibles de transformación por UPZ donde se encuentran polígonos con tratamiento de mejoramiento integral
ID CODIGO_UPZ NOMBRE UPZ 1 9 VERBENAL 2 11 SAN CRISTÓBAL NORTE 3 28 EL RINCÓN 4 32 SAN BLAS 5 33 SOSIEGO 6 34 20 DE JULIO 7 50 LA GLORIA 8 51 LOS LIBERTADORES 9 52 LA FLORA 10 53 MARCO FIDEL SUAREZ 11 54 MARRUECOS 12 55 DIANA TURBAY 13 56 DANUBIO 14 57 GRAN YOMASA 15 58 COMUNEROS 16 59 ALFONSO LÓPEZ 17 66 SAN FRANCISCO 18 67 LUCERO 19 68 EL TESORO 20 69 ISMAEL PERDOMO 21 70 JERUSALEM 22 71 TIBABUYES 23 73 GARCÉS NAVAS 24 74 ENGATIVÁ 25 76 FONTIBÓN SAN PABLO 26 77 ZONA FRANCA 27 80 CORABASTOS 28 81 GRAN BRITALIA 29 82 PATIO BONITO 30 84 BOSA OCCIDENTAL 31 85 BOSA CENTRAL 32 86 EL PORVENIR 33 92 LA MACARENA 34 96 LOURDES TOTAL ÁREA M2 455.032,29 81.509,38 408.795,06 715.959,45 7.660,02 114.988,47 614.343,68 884.575,76 234.672,42 156.756,41 110.206,78 50.499,37 68.532,88 239.683,13 361.783,36 45.753,95 34.459,27 385.580,86 378.215,55 102.073,08 36.245,59 28.424,76 6.229,68 108.553,18 414,13 2.818,94 20.100,36 75.674,11 82.505,61 249.452,75 358.652,04 147.976,15 2.594,82 353.208,81 6.923.932,10 ÁREA Has. 45,50 8,15 40,88 71,60 0,77 11,50 61,43 88,46 23,47 15,68 11,02 5,05 6,85 23,97 36,18 4,58 3,45 38,56 37,82 10,21 3,62 2,84 0,62 10,86 0,04 0,28 2,01 7,57 8,25 24,95 35,87 14,80 0,26 35,32 692,39

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12.- Tabla de Variables de Intervención estado Sin Proyecto VARIABLES DE INTERVENCIÓN ESTADO SIN PROYECTO TIPO DE ÁREAS ÁREA TOTAL A INTERVENIR SUELO PRIVADO (Área Útil Predios) ÁREA ZONAS VERDES PUBLICAS ÁREA VÍAS VEHICULARES PUBLICAS ÁREA CONSTRUIDA PRIVADA TOTAL

2.1. Área edificaciones en 1er piso 2.2. Área edificaciones en 2o piso 2.3. Área edificaciones en 3er piso 2.4. Área edificaciones en 4o piso 2.5. Área edificaciones en 5o piso 3. LONGITUD INFRAESTRUCTURA REDES SER. PÚBLICOS LOC. 4. POBLACIÓN ACTUAL 5. HOGARES ACTUALES EN EL SECTOR A INTERVENIR ÁREA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE SECTOR A 6. INTERVENIR 7. DENSIDAD POR HECTÁREA NETA URBANIZABLE

M2 M2 M2 M2 M2 ML Hab. Und. M2 Viv/Ha .

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ID 1. 1.1 1.2 1.3 2.

CANT.

UND M2 M2 M2 M2 M2

13.- Tabla de Variables de Intervención estado Con Proyecto VARIABLES DE INTERVENCIÓN ESTADO CON PROYECTO TIPO DE ÁREAS CANT. UND ÁREA TOTAL A INTERVENIR M2 ÁREA VÍAS VEHICULARES PUBLICAS M2 ÁREA DESTINADA PARA PARQUE M2 ÍNDICE DE SUELO PRIVADO DESTINADO A ESPACIO PUBLICO ÁREA ÚTIL PARA DESARROLLAR PROYECTO DE TRANSFORMACIÓN M2 ÍNDICE DE OCUPACIÓN PERMITIDO SOBRE NUEVA ÁREA ÚTIL ALTURA MÁXIMA PERMITIDA ML ÁREA OCUPADA EN EDIFICACIONES M2 ÁREA CONSTRUIDA EN 5 PISOS PARA V.I.P M2 ÁREA CONSTRUIDA PARA COMERCIO LOCAL EN 1 PISO M2 ÁREA PUNTO FIJO Y CIRCULACIONES (10% DEL ÁREA TOTAL CONSTRUIDA) M2 ÁREA NETA PARA VIP y VIS RESULTANTE M2 ÁREA DE LA UNIDAD DE VIP OFRECIDA M2 ÁREA DE LA UNIDAD DE VIS OFRECIDA M2 UNIDADES DE VIP OFRECIDA (30 % DEL TOTAL DE ÁREA PARA VIV.) Und. UNIDADES DE VIS OFRECIDA (70 % DEL TOTAL DE ÁREA PARA VIV.) Und. ÁREA NETA PARA COMERCIO RESULTANTE M2 ESTACIONAMIENTOS PRIVADOS REQUERIDOS (1X8 VIV.) Und. ESTACIONAMIENTOS PÚBLICOS REQUERIDOS (1X18 VIV.) Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA VIVIENDA Und. ESTACIONAMIENTOS PARA COMERCIO VECINAL B REQUERIDOS Und. TOTAL ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS PARA EL PROYECTO Und. ÁREA AFERENTE POR ESTACIONAMIENTO CON CIRCULACIÓN M2 ÁREA TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDA M2 HOGARES FUTUROS EN EL ÁREA A INTERVENIR Und. DENSIDAD DE HOGARES POR HECTÁREA NETA Viv/Ha. POBLACIÓN FUTURA EN EL ÁREA A INTERVENIR Hab. DENSIDAD DE HABITANTES POR HECTÁREA NETA Hab/Ha. NUEVA ÁREA DE ESPACIO PUBLICO (PARQUE) POR HABITANTE GENERADA M2 ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN FUTURO SOBRE EL ÁREA PRIVADA INICIAL

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.

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ID 1. 2. 3. 4.

14.- Tabla resumen de simulación de costos y utilidades para el escenario en donde se compran todos los predios y las edificaciones
SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD ID 1. 2. NOMBRE ACTIVIDAD COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS) COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES CANT UND M2 M2 M2 M2 M2 M2 MESES VIV M2 VALOR UNT. VALOR TOTAL
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2.1. DE 1 PISO 2.2. DE 2 PISOS 2.3. DE 3 PISOS 2.4. DE 4 PISOS 2.5. DE 5 PISOS 3. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 3.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL 4. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES 5. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL

4.1. VÍAS LOCALES M2 REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y 4.2. ENERGÍA ML 5. COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA M2 6. CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO M2 7. COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) 8. COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR 9. UND.) 10. TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 VENDIBLES 11. (VIP) UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VENDIBLES 12. (VIS) UND 13. VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) VIP $ 14. VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AÑO 2012) VIS $ 15. 16. 17. 18. 19. VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA $ $ $ $ $

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15.- Tabla resumen de simulación de costos y utilidades para el escenario en donde los propietarios aportan los predios y se les compra la edificación, y además se asume un subsidio de arrendamiento
SIMULACIÓN DE COSTOS Y UTILIDAD INTERVENCIÓN UPZ 32 SAN BLAS ID 1. NOMBRE ACTIVIDAD VALOR APORTADO EN SUELO PRIVADO (TOTAL PREDIOS) CANT UND M2 VALOR UNT. VALOR TOTAL

1.1. RENDIMIENTO FINANCIERO EN 2 AÑOS (20%) APORTE 2. VALOR TOTAL APORTADO AL FINALIZAR EL PROYECTO 3. VALOR APORTADO REPRESENTADO EN APARTAMENTOS NUEVOS 4. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES 4.1. DE 1 PISO 4.2. DE 2 PISOS 4.3. DE 3 PISOS 4.4. DE 4 PISOS 4.5. DE 5 PISOS 5. SUBSIDIO DE ARRENDAMIENTO 5.1. VALOR ARRIENDO MENSUAL 6. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES 7. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL 7.1. VÍAS LOCALES 7.2. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.

VIV M2 M2 M2 M2 M2 MESES VIV M2 M2

REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA ML COSTO DIRECTO CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA M2 CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO M2 COSTOS INDIRECTOS (12,5% COSTOS DIRECTOS) COSTO TOTAL VIVIENDA Y COMERCIO LOCAL REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (18 SMLMV POR UND.) TOTAL COSTOS SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 48 M2 RESULTANTES (VIP) UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 RESULTANTES (VIS) UND SOLUCIONES DE VIVIENDA (VIS) REDIMIDAS POR APORTES UND SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 63 M2 VIS VENDIBLES UND VALOR DE VENTA (70 SMLMV DEL AÑO 2012) VIP $ VALOR DE VENTA (92 SMLMV DEL AÑO 2012) VIS $ VALOR TOTAL VENTAS EN VIVIENDA VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL VALOR TOTAL VENTAS UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA $ $ $ $ $

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16.- Tabla resumen de valores y tasas en zonas residenciales populares Estudio del valor del suelo urbano en Bogotá 2011, Lonja de Bogotá.

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17.- Tablas de valores terreno y construcción UPZ 32 San Blas, UAECD.

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18.- Tablas de valores terreno y construcción UPZ 84 Bosa Occidental, UAECD

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GRÁFICOS

1.- Total de hogares y hogares en déficit por componente 2011

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Fuente: Oficina Modificación Excepcional POT, SDP

PLANOS

Plano No. 1, Propuesta Tratamientos Principales Modificación Excepcional POT

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Fuente: Oficina Modificación Excepcional POT, SDP

Plano No. 2, Condiciones generales para la aplicación del Tratamiento de Renovación Urbana

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Plano No. 3, áreas con Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto

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Plano No. 4, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y zonas de amenaza alta por remoción en masa e inundación

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Plano No. 5, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y remanente del sistema de acueducto

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Plano No. 6, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y remanente del sistema de alcantarillado

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Plano No. 7, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y densidad poblacional

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Plano No. 8, Tratamiento de Mejoramiento Integral Propuesto y cruce de variables

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Plano No. 9, Territorios viables UPZ 9 Verbenal

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Plano No. 10, Territorios viables UPZ 11 San Cristóbal Norte

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Plano No. 11, Territorios viables UPZ 28 El Rincón

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Plano No. 12, Territorios viables UPZ 32 San Blas

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Plano No. 13, Territorios viables UPZ 33 Sosiego

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Plano No. 14, Territorios viables UPZ 34 20 de Julio

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Plano No. 15, Territorios viables UPZ 50 la Gloria

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Plano No. 16, Territorios viables UPZ 51 Los Libertadores

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Plano No. 17, Territorios viables UPZ 52 La Flora

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Plano No. 18, Territorios viables UPZ 53 Marco Fidel Suarez

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Plano No. 19, Territorios viables UPZ 54 Marruecos

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Plano No. 20, Territorios viables UPZ 55 Diana Turbay

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Plano No. 21, Territorios viables UPZ 56 Danubio

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Plano No. 22, Territorios viables UPZ 57 Gran Yomasa

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Plano No. 23, Territorios viables UPZ 58 Comuneros

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Plano No. 24, Territorios viables UPZ 59 Alfonso López

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Plano No. 25, Territorios viables UPZ 66 San Francisco

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Plano No. 26, Territorios viables UPZ 67 Lucero

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Plano No. 27, Territorios viables UPZ 68 El Tesoro

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Plano No. 28, Territorios viables UPZ 69 Ismael Perdomo

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Plano No. 29, Territorios viables UPZ 70 Jerusalem

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Plano No. 30, Territorios viables UPZ 71 Tibabuyes

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Plano No. 31|, Territorios viables UPZ 73 Garcés Navas

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Plano No. 32, Territorios viables UPZ 74 Engativá

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Plano No. 33, Territorios viables UPZ 76 Fontibón San Pablo

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Plano No. 34, Territorios viables UPZ 77 Zona Franca

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Plano No. 35, Territorios viables UPZ 80 Corabastos

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Plano No. 36, Territorios viables UPZ 81 Gran Britalia

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Plano No. 37, Territorios viables UPZ 82 Patio Bonito

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Plano No. 38, Territorios viables UPZ 84 Bosa Occidental

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Plano No. 39, Territorios viables UPZ 85 Bosa Central

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Plano No. 40, Territorios viables UPZ 86 El Porvenir

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Plano No. 41, Territorios viables UPZ 92 la Macarena

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Plano No. 42, Territorios viables UPZ 96 Lourdes

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