fls.

1

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL I - SANTANA 2ª VARA CÍVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail: santana2cv@tjsp.jus.br SENTENÇA Reclamação: Requerente Requerido 0628788-94.2008.8.26.0001 - Procedimento Ordinário Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop Daniel Tornieri
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Juiz(a) de Direito: Dr(a). Maria Pires de Melo

CONCLUSÃO Em 18 de outubro de 2012, faço estes autos conclusos, à(o) MM(ª) Juiz(a) de Direito supraindicado(a). Eu,_________________, Elaine Antunes Fernandes, Escrevente Técnico Judiciário, subscr.

VISTOS ETC.

1. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA em face de

DANIEL TORNIERI. Alegou ser credora do(a) ré(u), com fundamento em “termo de adesão e compromisso de participação”, por meio do qual o(a) ré(u) aderiu ao empreendimento “Residencial Casa Verde”, a preço estimado, bem como assumiu a responsabilidade por valores que poderiam ser necessários, no decorrer ou no final da obra, conforme previsto em cláusula do termo de adesão. Foi apurado resíduo, no valor atualizado de R$27.419,80, não satisfeito pelo(a) ré(u). À petição inicial (fls. 02/18), juntou os documentos de fls. 19/116.

O(a)(s) ré(u)(s), citado(a)(s) pessoalmente (fls. 178),

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 1

fls. 2

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tornou(aram)-se revel(revéis (fl. 179).

Em cumprimento à determinação de fl. 181, foram juntados os documentos de fls. 183/231.
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É o breve relatório.

2. Passo a fundamentar.

Julgo antecipadamente a lide, nos termos do inciso I do art. 330 do Código de Processo Civil.

No

instrumento

padrão

do

“Termo

de

Adesão

e

Compromisso de Participação” consta: a) que o preço total inicial era “estimado” (cláusula 4.1); b) que o custo da unidade habitacional seria reajustado, anualmente, pelo “CUB Custo Unitário Básico da Construção Civil São Paulo,

apurado pelo SIDUSCON/SP” (cláusula 5ª); c) na cláusula 15: “ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a BANCOOP, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo”.

Portanto, o preço dos contratos de aquisição de unidades condominiais autônomas estava vinculado ao “preço de custo” do empreendimento.

No entanto, relevante observar o art. 10 do Estatuto Social

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 2

fls. 3

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da “Bancoop”: “A cooperativa manterá, em sua contabilidade, registros independentes para cada Seção, de forma que os custos diretos, despesas indiretas e receitas possam ser atribuídos especificadamente aos associados vinculados aos empreendimentos habitacionais respectivos” ( sublinhados e negrito nosso). Complementa: a) o parágrafo único do art. 21 do Estatuto Social da “Bancoop”: “no caso da Cooperativa desenvolver, simultaneamente, mais de um empreendimento habitacional, a responsabilidade, perante a mesma, pelos compromissos por ela assumidos e relativos a determinada Seção será atribuída ao associado da Seção que deu origem à obrigação”; b) o art. 23 do Estatuto Social da “Bancoop”: “as perdas resultantes das operações sociais em determinada Seção serão atribuídas aos respectivos associados, na proporção do valor das operações imobiliárias compromissadas com a cooperativa”; c) o parágrafo segundo do art. 79 do Estatuto Social da “Bancoop”: “as perdas verificadas, que não tenham cobertura no Fundo de Reserva, serão ratadas entre os associados após a aprovação entre os associados após a aprovação do Balanço pela Assembléia Geral Ordinária na proporção das operações que houver realizado com a Cooperativa”. Contudo, em que pese esse comando do estatuto social, pela falta de individualização, vinculação e rastreabilidade, como apurado na auditoria externa (realizada por “Terco Grant Thornton”), contratada pela própria “Bancoop” (fls. 72/116 e 183/227), entre os recursos obtidos com o pagamento das prestações mensais, por cada aderente-consumidor-consorciado-promitente-comprador, bem como aqueles obtidos, com captação de recursos na “Bolsa de Valores”, por meio do “Fundo de Investimento em Direitos Creditórios FIDC BANCOOP”, em relação
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a cada empreendimento imobiliário (“Seção”), e o destino de cada recurso, não há como estabelecer qualquer certeza de que ocorreu, de fato, “deficit”, em relação a este ou aquele empreendimento imobiliário (“Seção”), e não má gestão dos administradores da própria “Bancoop”, na utilização desses recursos.

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 3

fls. 4

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A propósito, dessa auditoria externa, com relatório subscrito em 28 de setembro de 2007, consta:

“- Ingressos recebidos: compreende todos os valores recebidos pela Cooperativa ao longo do período, quer seja a título de contratos de adesão, reforços de caixa ou mesmo rateios de obras, para custeio das obras em andamento. O controle por seccional é feito através de balancetes contábeis, sendo que até 2004 os valores decorrentes dos recebimentos realizados ao longo do período foram lançados de forma sintética. Isto em função da ausência de controles financeiros devidamente individualizados, por cooperado, que pudessem compor o saldo acumulado apresentado nas demonstrações contábeis” (sublinhados nossos); “- Dispêndios pagos ou incorridos: compreende todos os valores pagos pela Cooperativa ao longo do período para viabilização e construção das obras em andamento, inclusive das unidades sem adesão. O controle por seccional é feito através de balancetes contábeis, em função do sistema financeiro não dispor de relatórios retroativos e individualizados que possibilitem compor o saldo acumulado apresentado nas demonstrações contábeis” (sublinhados nossos). - “o controle do saldo do imobilizado é realizado exclusivamente através dos registros contábeis, não existindo controle físico por alocação de cada um dos bens da Cooperativa. Este procedimento impossibilita o exame da existência física dos itens registrados no ativo fixo, bem como dos valores registrados a título de depreciação” (sublinhado nosso); - “os relatórios financeiros de fornecedores ou contas a pagar não possibilitam o confronto dos saldos contábeis com os controles auxiliares destas contas. Em virtude da impossibilidade desse confronto, não foi possível concluir sobre a adequação dos saldos
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Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 4

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registrados nestas rubricas em 31 de dezembro de 2006” (sublinhado nosso); - “a Cooperativa efetua o controle dos saldos de ingressos e dispêndios mantidos no grupo de resultados de exercícios futuros apenas nos livros contábeis, sendo que o registro da movimentação dos ingressos vem sendo realizado de forma sintética e não analítica (por contrato), o que impossibilita a constatação da adequação dos saldos registrados nestas rubricas em 31 de dezembro de 2006” (sublinhado nosso); - “a escrituração das unidades imobiliárias em construção, assim que concluídas, está condicionada, entre outros, à liberação da Certidão Negativa de Débitos (CND) a ser expedida pela Receita Federal, ...... A obtenção da referida certidão implica na comprovação dos recolhimentos do INSS por parte da Cooperativa, de forma individualizada, e por empreendimento. A Cooperativa, por sua vez, registrou estes recolhimentos até o exercício de 2004 de maneira unificada. Em virtude da adoção deste procedimento, não pudemos verificar a adequação do recolhimento dos valores de INSS até aquela data” (sublinhado nosso); - “...... atualmente, a realização dos valores a receber reconhecidos nas demonstrações contábeis é incerta, e dependerá do sucesso do desfecho das negociações e ações de cobrança em andamento” (sublinhado nosso); - “a Cooperativa realizou operações comerciais com terceiros (...... 'Condomínio Edifício Santak' e 'EMURB Empresa
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Municipal de Urbanização') envolvendo prestação de serviços de construção civil. Entretanto, a atividade desenvolvida para estes terceiros não está abrangida no objeto social previsto no Estatuto da Cooperativa, procedimento este que poderá ser questionado em virtude da possibilidade

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 5

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de ocorrência de perdas ou por eventuais impostos incidentes” (sublinhados nosso); na rubrica “adiantamentos a terceiros”:
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“correspondem aos pagamentos efetuados a terceiros durante os exercícios de 2001 a 2003, sem a correspondente comprovação através de documento hábil” (sublinhado nosso); - “foram registradas na rubrica de retenções técnicas valores sem a identificação do documento fiscal, da seccional e do beneficiário a que se referem. Desta forma, não nos foi possível concluir sobre a adequação do saldo registrado em 31 de dezembro de 2006” (sublinhado nosso); - quanto à aquisição de quota-parte do capital social e referente ao “Fundo Garantidor de Quitação (FGQ)”, “a Cooperativa não apresentou um controle individualizado da composição do seu capital social e do Fundo Garantidor de Quitação, identificando quais cooperados efetivamente fizeram suas aquisições” (sublinhado nosso); - “examinamos anteriormente as demonstrações contábeis da Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo BANCOOP encerradas em 31 de dezembro de 2005, cujos valores estão representados para fins de comparação. Todavia, em virtude de determinadas fragilidades identificadas nos controles internos da

Cooperativa e da impossibilidade de conclusão sobre a adequação das principais contas contábeis, não emitimos opinião sobre as demonstrações na referida data”. Todavia, em que pese inexistente rastreabilidade contábil idônea --- como concluiu essa auditoria independente, contratada pela própria “Bancoop”, a respeito do destino dos recursos captados, tanto em relação aos pagamentos efetuados pelos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 6

fls. 7

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compradores do empreendimento imobiliário-seção em litígio, como aqueles recebidos dos investidores do “Fundo de Investimento em Direitos Creditórios FIDC BANCOOP” --- e sem que as contas de 2005 e 2006 tivessem sido
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previamente aprovadas, em assembléia geral, a “Bancoop”, unilateralmente, apurou, a partir de 2007 (fls. 69/70), “déficit” desse empreendimento, em relação a(o) ré(u).

A propósito, dispõe o art. 79, parágrafo segundo, do Estatuto Social: “As perdas verificadas, que não tenham cobertura no Fundo de Reserva, serão rateadas entre os associados após a aprovação do Balanço pela Assembléia Geral Ordinária na proporção das operações que houver realizado com a Cooperativa”. Contudo, inexistiam balanços, relativos aos exercícios sociais de 2005 e 2006, aprovados previamente à apuração unilateral de “déficit”, em 2007.
Observe-se, por oportuno, que a deliberação a respeito das contas de 2005, 2006, 2007 e 2008 ocorreu somente em 19 de fevereiro de 2009 (fls. 229/231).

No entanto, estabelece a Lei federal nº 5.764/71: “Art. 44. A Assembléia Geral Ordinária, que se realizará anualmente nos 3 (três) primeiros meses após o término do exercício social, deliberará sobre os seguintes assuntos que deverão constar da ordem do dia: I - prestação de contas dos órgãos de administração acompanhada de parecer do Conselho Fiscal, compreendendo: a) relatório da gestão; b) balanço; c) demonstrativo das sobras apuradas ou das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura das despesas da sociedade e o parecer do Conselho Fiscal. II - destinação das sobras apuradas ou rateio das perdas decorrentes da insuficiência das contribuições para cobertura das despesas da sociedade, deduzindo-se, no primeiro caso as parcelas para os Fundos Obrigatórios” (sublinhado nosso). Dispõe, ainda, o Estatuto social da ré: Art. 39 “A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á

anualmente dentro dos 3 (três) meses seguintes ao término do exercício social, Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 7

fls. 8

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competi-lhe: I

deliberar sobre as contas, relatórios da Diretoria, balanço geral e

parecer do Conselho Fiscal”.

Por outro lado, insuficiente expedição de editais de convocação e parecer favorável do Conselho Fiscal, pois o mais adequado, em respeito ao princípio da “transparência”, seria, durante o ano que antecede a cada prestação de contas, a disponibilização , no sítio da “Bancoop”, na “Internet” (considerando a exposição de motivos de seu estatuto social, que invoca a “era da comunicação digital” e de “inclusão social” , ou em outro meio de ampla
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divulgação, com informação dessa disponibilização a todos aderentes-consumidoresconsorciados-promitentes-compradores discriminação, por cada de balancetes da mensais, arrecadação com (com

empreendimento-seção,

especificação de cada uma das fontes), dos gastos realizados (com especificação de cada destino), do saldo credor/devedor, das contas bancárias, dos valores a receber dos inadimplentes etc., pois a autora arrecada e paga parte de suas despesas também mensalmente. Ao final de cada exercício, haveria consolidação dos dados, com prestação de contas “analíticas”, também por empreendimento, e o balanço final. Portanto, os registros contábeis deveriam ser “analíticos”. Essa forma de atuação revelaria transparência administrativa-contábil, pois permitiria acompanhamento mensal da gestão de “Bancoop”, inclusive com a possibilidade de cada aderenteconsumidor-consorciado-promitente-comprador consultar terceira pessoa de sua confiança sobre as informações prestadas, bem como a adoção de providências imediatas, por eles (aderentes), se detectada alguma irregularidade. A par disso, essa prestação mensal parcial de contas facilitaria a deliberação anual a respeito das contas, que não ficaria dependente apenas do parecer do Conselho Fiscal e de deliberação burocrática, em Assembléia Geral, o que dificulta a consulta a terceira pessoa de confiança dos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-

compradores. Por outro lado, essas informações prestar-se-iam, também, a justificar a necessidade de cobrança de valores suplementares, para complemento de caixa de

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 8

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cada empreendimento/seção.

Assim sendo, não se pode afirmar que a deliberação da assembléia geral de 19 de fevereiro de 2009, que aprovou as contas de 2005, 2006, 2007 e 2008, pode substituir a auditoria realizada nas contas da autora. Em primeiro lugar, não se pode atentar contra o estatuto da própria autora. Depois, o resultado da auditoria é totalmente adverso à pretensão aqui formulada.
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Ora, se, em princípio, a cláusula 15 do contrato-padrão de adesão ao empreendimento imobiliário em litígio não seria nula ou abusiva em si, uma vez que objetivava preservar o equilíbrio econômico-financiamento da avença, por se tratar de construção, mediante autofinanciamento, com longo interstício temporal --- em que possível variação, no tempo necessário à construção, do preço dos produtos e dos serviços a serem nela empregados, além do valor do seguro habitacional, a ser renovado, periodicamente ---, e, portanto, ao final da obra, cada aderente-consumidor, deve ter contribuído com os valores necessários à construção da unidade condominial autônoma que lhe tenha sido atribuída, era obrigação da autora o envio, aos aderentes-consumidores-consorciados-promitentes-compradores, de extrato mensal, por empreendimento, semelhante à conta-corrente, com discriminação a respeito dos créditos recebidos e das obrigações, nas quais o crédito foi apropriado, a demonstrar a existência de “resíduo” ou de saldo credor mensal.

Todavia, considerando o deficiente e irrastreável controle contábil de “Bancoop”, é de se reconhecerem inexigíveis os valores cobrados, pela autora, a título de “resíduo” ou de “apuração final do custo do empreendimento” ou outras frases ou expressões análogas, pleiteadas com fundamento na cláusula 15 e 16 do contrato-padrão, celebrado pelas partes, pois não há justificava da origem das despesas residuais.
Ademais, quando iniciada a cobrança dos respectivos valores (25 abril de 2007 aprovadas em assembléia geral, a fundamentar a invocada diferença. fl. 69), nem sequer existia prestação de contas

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 9

fls. 10

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Observe-se que a autora se limitou

a defender a validade da cláusula e

dos valores cobrados a maior, sem, contudo, justificar ou demonstrar, por documento idôneo, a efetiva existência de aumento do custo do empreendimento, ou seja, que

o valor estimado não fora

suficiente para cobrir as despesas necessárias, para a finalização da obra.
Sobre a questão, inúmeros são os precedentes jurisprudenciais: “Declaratória de inexigibilidade de débito. Preliminares afastadas. Novo saldo de diferença de custo de obra que só pode ser cobrado pela vendedora mediante prova de sua apuração ao término da obra, especificada a forma de sua distribuição entre os adquirentes do empreendimento, tudo com a aprovação da assembléia geral. Absoluta ausência de prova. Recente aprovação das contas pelos cooperados da Bancoop que não se presta a tanto porque não implica aprovação do resíduo e do modo de rateio, assuntos dos quais a assembléia foi absolutamente omissa, além de ter sido realizada anos após a cobrança dirigida contra os autores. Jurisprudência deste TJSP e desta 4a Câmara de Direito Privado. Ação que é procedente. Sucumbência invertida. Recurso provido para tanto” (TJSP - Apelação Cível 6808414200 - Relator(a) Des. Maia da Cunha, 4ª Câmara de Direito Privado).

“Ação de cobrança

Cooperativa Habitacional (Bancoop)

Unidade condominial entregue ao promissário comprador - Resíduo à conta de apuração final do preço - Ação improcedente - Sentença mantida - Exame da cláusula 16ª do contrato - Aplicação do art. 489, do Código Civil - Recurso improvido. 'Apuração final do preço, que ficou a cargo exclusivo da ré, sem um critério preestabelecido ou previsão de fiscalização por assembléia geral'" (Apelação Cível n. 599.558.4, rel. Des. Octavio Helene, julgamento em 16 de dezembro de 2008).

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL CONSTRUÇÃO PELO SISTEMA COOPERATIVO OBRA ENTREGUE, COM SALDO A FINALIZAR. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE.

HIPÓTESE EM QUE NÀO HÁ COMPROVAÇÃO DA EXTENSÃO DOS CUSTOS E NEM APROVAÇÃO DO VALOR EXIGIDO EM

ASSEMBLÉIA

AÇÃO

IMPROCEDENTE.

SENTENÇA

MANTIDA

RECURSO IMPROVIDO.” (Apelação Cível n. 602.217.4, de Santo André,

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 10

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rel. Des. Vito Guglielmi, julgamento em 11 de dezembro de 2008, apelante: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SAO PAULO BANCOOP, apelados MARIS MAURÍCIO DOS SANTOS E OUTRA).
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“Declaratória - Cobrança indevida de resíduo

Agravo

retido prejudicado - O Termo de Adesão, na sua cláusula 16ª e do Estatuto, artigos 22 e 39, são claros ao dispor que é possível o rateio de despesas, mas desde que concluída a obra, além do cumprimento de todas as obrigações pelos cooperados e autorização de Assembléia Geral - Prova dos autos que demonstra que a obra não foi concluída e que não houve Assembléia Geral autorizando o rateio de despesas - Prejudicado o agravo retido, nega-se provimento à apelação” (Apelação Cível n. 527.602.4, rel. Des. Beretta da Silveira, julgamento em 04 de novembro de 2007).

“Cooperativa Habitacional. Ação de cobrança. Saldo residual objeto de rateio. Necessidade de comprovação documental dos gastos adicionais. Indispensabilidade, ainda, de deliberação pela Assembléia Geral da cooperativa. Inteligência do artigo 39, inciso II, do Estatuto da apelante. Precedentes jurisprudenciais” (Apelação Cível 632.429.4600, relator Donegá Morandini, comarca: Santo André, órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado, DJ:12.05.2009).

3. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, para afastar a pretensão à cobrança, e resolvo a lide, com fulcro no art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em face do princípio da causalidade, condeno, a autora, no pagamento da taxa judiciária e das despesas processuais, atualizadas

monetariamente, a partir do respectivo desembolso. Sem condenação em honorários Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 11

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advocatícios, por inexistir intervenção do réu e nem mesmo resposta..

Saliento que, nos termos do artigo 475-J do Código de Processo Civil, o prazo de 15 dias para cumprimento espontâneo do julgado, sob pena de incidência da multa moratória de 10%, fluirá a partir da publicação desta sentença.
Este documento foi assinado digitalmente por MARIA PIRES DE MELO. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0628788-94.2008.8.26.0001 e o código 0100000031I1F.

P.R.I.

São Paulo, 19 de outubro de 2011.

Processo nº 0628788-94.2008.8.26.0001 - p. 12