trabalho final de graduação

desenho urbano
no brás

gabriel seki kioshima

orientação_ silvio soares macedo

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trabalho final de graduação universidade de são paulo faculdade de arquitetura e urbansmo

desenho urbano
no brás

gabriel seki kioshima

orientação_ silvio soares macedo

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2o semestre de 2012

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agradecimentos

Agradeço ao meu pais, Edson e Lauraci, pela confiança, por todo suporte e incentivo. Ao meu orientador Silvio Soares Macedo, pela disponibilidade, incansável apoio e paciência; por todas as contribuições que me ofereceu não apenas neste trabalho mas ao longo da minha trajetória na FAU, pelas lições aprendidas e vividas.

Aos meus irmãos, Rafael e Kamila, pelo amor, apoio e carinho. À Érika e Leandro Cótica pelas oportunidades e por sempre me apoiarem.

As amigas, Ana Paula, Marina, Paula e Minyoung pelo carinho, atenção, força e pelas diversas e demoradas conversas e discussões de projeto. À Danielle, Vívian, Marina e Milena, equipe de Arquitetura da Cia.City, pela compreensão e paciência, pela ajuda e suporte fundamentais.

À William Gueldini e família, pelo apoio e incentivo. À Sandra Sangeon pela dedicação e ajuda. E a Leandro Shimada pelo suporte, atenção e incentivo.

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6

análise urbana considerações iniciais _7 contexto urbano _9 panorama histórico _11 contexto urbano atual _13 uso e ocupação do solo _15 edifícios de interesse histórico e cultural _17 parâmetros urbanísticos vigente _21 proposta diretrizes iniciais _23 referências projetuais _25 masterplan proposto _27 definição de uso _28 parques propostos _29 quadros de área por quadra _30 quadro de áreas geral _53 as quadras corporativas _54 as quadras residenciais _56 considerações finais _ 58 referências bibliográficas _60

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considerações iniciais
a área de intervenção

O bairro do Brás foi marcado, na passagem do século XIX para o XX, pelo início da ocupação industrial do vetor leste, o que definiu sua estrutura morfológica atual, constituída de algumas vilas operárias e galpões em lotes estreitos e compridos. Sua inserção na cidade, antes isolada no extremo leste e além das terras inundadas do Tamanduateí, foi reconfigurada com o crescimento da cidade, o que lhe colocou em uma posição privilegiada, próxima ao centro e integrada à malha urbana consolidada. Esta posição, contudo, não lhe garantiu melhoramentos no sentido de reestruturar as áreas de remanescentes industriais a fim de reincorporá-los a cidade em crescimento. A ocupação residencial, na cidade de São Paulo, se direcionava a outras regiões, sendo esta área marcada pela ocupação da população de baixa renda - como se extende por grande parte da zona leste da cidade de São Paulo. No Brás, estão localizados edifícios com aspectos importantes para a história da cidade de São Paulo quanto ao papel da região como centro da estrutura cafeeira e industrial - como por exemplo o primeiro gasômetro da cidade - mas a área, assim como outras de remanescentes industriais, nunca passou por um grande processo de renovação urbana. Pode-se observar que as atuais políticas de intervenção em áreas de remanescentes industriais são, em geral, guiadas pela caracterização desses espaços como reservas de terreno. À espera da valorização do solo, tais áreas são esquecidas nas operações de renovação urbana - exceto quando uma grande obra viária é necessária - e, quando sofrem intervenções, essas são pontuais e, muitas vezes, desconsideram as preexistências históricas, estéticas e memoriais. Propõe-se, como forma de analisar criticamente a atuação das políticas públicas e do mercado imobiliário nas áreas de interesse histórico e cultural, (re)criar um desenho eficiente, capaz de integrar os setores definidos dentro da área de intervenção, assim como estes com o entorno próximo através de um sistema de espaços livres, reestruturação viária e implantação de unidades habitacionais, comerciais e de serviços. O objetivo é uma proposta de Desenho Urbano que questione as atuais restrições de uso de solo, de limites de aproveitamento e taxa de ocupação previstos na legislação e, de certa forma, as definições de tombamento, propondo uma cidade utópica em certos aspectos, mas que se propõe resolver os problemas da grande metrópole e desviar o provável futuro da região, vítima das intervenções da especulação imobiliária.
9

Foto do bairro do Brás antes de 1930, autor desconhecido. 10

contexto urbano

localização e demografia
MAPA DOS DISTRITOS DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

A área escolhida tem como limites à leste a linha de trens da CPTM, à oeste o canal do Rio Tamanduateí com a avenida do Estado e, ao sul, a rua do Gasômetro. Subordinado à subprefeitura Mooca, o terreno está localizado no distrito do Brás, tem como limite à leste os distritos Mooca, Belém, Pari e à oeste pelo distrito da Sé, posicionando-se portanto ao lado do centro histórico de São Paulo. Quanto à população, o Brás e os outros bairros do centro de São Paulo, a partir da década de 1950 começaram a perder moradores. Inicialmente, houve saída da população de alta renda e depois, na década de 1970, por investimentos desastrosos do poder público, como o Minhocão, houve uma desvalorização dos imóveis1. Segundo dados do IBGE, o processo continuou na década de 1980 para 1990, registrando queda de 14% dos moradores da região e ainda mais na década de 1990 para 2000, quando registrou-se a perda 25% dos moradores. Também no Brás foi registrada uma queda da população neste período. Em 1980 o distrito possuia 38 630 habitantes e registrou uma queda para 33 536 na década de 1990. Até o ano 2000, o distritro perdeu cerca de 34% de seus moradores, passando a 25 158 habitantes. Atualmente a população do distrito do Brás, segundo o censo 2010, é de 29 265 habitantes em uma área de 3,5km2, o que resulta em uma densidade demográfica de 8 361 habitantes por quilômetro quadrado. ___________
1

Vila Guilherme Pari Belém Sé Brás

Vila Maria Perus

Tatuapé Carrão

Mooca Cambuci Água Rasa

Vila Formosa

Ipiranga

Vila Prudente

São Lucas

Detalhe da subprefeitura Mooca e seus distritos
N

ÁREA DO DISTRITO _3.50km2 POPULAÇÃO _29 265 habitantes DENSIDADE DEMOGRÁFICA _8 361 hab/km2 RENDA MÉDIA _R$1.240,00 ÁREA DE INTERVENÇÃO _349 279 m2
Area de Intervenção (Fonte: Google Earth, 2012) 11

NOBRE, Eduardo A. C. O Estado de São Paulo. 28 de Abril de 2011

1 2 3 4

1_ gasômetro de são paulo, 1950. acervo pmsp. 2_ rua do gasômetro, 1954. acervo pmsp. 3_ saída da fábrica, peter scheier, 1950. 4_cortiço no brás. peter scheier, 1950.

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panorama histórico

do auge do café ao abandono

No início do século XIX, a região do Brás era constituida basicamente por chácaras e um pequeno aglomerado de modestas casas de taipa beirando o escasso arruamento. Sempre marcada pelas cheias do Rio Tietê e Tamanduateí, foi durante muito tempo apenas a ligação entre São Paulo e Penha. Apenas na segunda metade do século XIX é que ocorreram mudanças significativas nas características da ocupação que, até então, ocorria lentamente de forma linear. A expansão da cultura cafeeira trouxe uma série de modificações na paisagem da cidade, também alterando o caráter da região. Na imagem ao lado, de 1881, pode-se ver a região central da cidade bastante consolidada e a ferrovia isolada à leste, com grandes áreas desocupadas. Com a instalação da ferrovia São Paulo Railway, que ligou Planta de São Paulo (Cia. Cantareira e Esgotos), 1881 as zonas cafeeiras do oeste paulista ao porto de Santos, ocorreu uma visível alteração da paisagem pela formação de “É materialmente impossível que o Sr. prefeito municipal conheça o Brás. Se novas estruturas urbanas. assim não fosse, seria necessário dizer que o ilustre magistrado não se encontra A riqueza proporcionada pela cultura de café trouxe mudanças na economia do Estado e no país, deslocando o eixo econômico em direção ao sudeste, causando um aumento da população da região. São Paulo passou por um surto industrial, custeado pela cultura de café como principal produto comercial de exportação, garantindo boa parte da infraestrutura necessária para que a manufatura nacional pudesse se estabelecer. Com isso, houve uma reestruturação viária e implantação de diversas unidades habitacionais, comerciais e de serviços.
à altura do cargo que ocupa. Diremos mais. Nós acreditamos que o referido senhor conhece do Brás somente a avenida Rangel Pestana, mas nenhuma das ruas transversais, nem mesmo a que leva ao Mercado Velho e ao Gasômetro, que é uma das mais frequentadas da cidade, e entre as mais cheias de poças, fossas e precipícios de todo o gênero (...) Paciência quando se de trata de ruas despovoadas, pelas quais se pode transitar em bondes ou não transitar. Muito pior quando isso acontece em ruas habitadas, nas quais ao limo, lixo, juntamse às águas servidas e muitas outras coisas que não é lícito nomear, mas que muitas pessoas acham certo depositar ou jogar das janelas(...) Esta a razão pela qual no Brás têm sede predileta, endêmica, a escarlatina, a varíola, as febres palustres, as febres tifoides e vários outros benefícios do Senhor [prefeito]...”
(PINHEIRO, Paulo Sérgio e HALL, Michael M. (orgs.). A Classe Operária no Brasil, 1889-1930, Documentos, vol. II, São Paulo.

Com o surgimento do automóvel e a troca do transporte ferroviário pelo rodoviário, o Brás perdeu parte de sua função na cidade como pólo industrial. As áreas industriais foram sendo cercadas pela acelerada ocupação urbana, descaracterizando a posição estratégica das indústrias, que se retiravam aos poucos. Assim como na Móoca, estas grandes áreas antes fortemente ocupadas pelas grandes industrias brasileiras e estrangeiras que buscavam mercado consumidor, passaram por uma mudança de uso sem uma real transformação urbana, fazendo com que tais áreas ficassem subutilizadas.
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PROJETO DE REQUALIFICAÇÃO DE ÁREAS DE REMANESCENTES INDUSTRIAIS: DESENHO URBANO PARA O BRÁS
N

tril

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CENTRO HISTÓRICO
mercado municipal

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moinho matarazzo

Rio

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tecelagem mariangela

parque dom pedro ii
casa das retortas

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estação brás

terminal de ônibus

MAPA DE ENTORNO URBANO
Fonte: Google Earth 2012. Editado.

trilhos d
600m

o Metrô
Fonte: Google Earth, 2012

0

200

400

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contexto urbano atual
história e entorno

Como destaques da região escolhida pode-se citar (1) o fato de a área estar localizada em uma posição privilegiada quanto a acessos através de infraestrutura de transportes - a proximidade com a estação Brás pode ser privilegiada com a adequação do sistema Brás/Roosevelt/Concórdia; (2) estar imediatamente localizada ao lado do Centro Histórico da cidade de São Paulo sendo, portanto, beneficiado com a “retomada do centro”, fazendo ligação entre a várzea e a colina histórica; (3) proximidade com o Parque Dom Pedro II, localizado à oeste do terreno escolhido e o seu grande potencial de articulação entre as margens opostas do Tamanduateí; o Parque D. Pedro pode se tornar uma peça chave no sentido de reorganizar as descontinuidades da Área Central através de transposições abrangentes; (4) proximidade com o Mercado Municipal, potencial de atração turística; (4) abrigar duas unidades do SENAI e; (5) ser cortada pela Rua do Gasômetro, importante corredor de lojas especializadas em madeiras, marcenarias, laminados e ferragens. Também inserida no contexto da proposta está a Zona Cerealista, que se constitui de uma série de lojas especializadas em cereais e especiarias e uma área de distribuição próxima ao Pátio do Pari (alhos, cocos verdes etc). As atividades da Zona Cerealista não são homogêneas, com pequeno comércio representativo disperso na região. Muitas edificações, ainda que não projetadas a este fim, são utilizadas como galpões para estoque. Assim como ao redor do Mercado Municipal, ali existe um forte fluxo de consumidores, vendedores e carregadores, porém pode-se perceber que não há estrutura para a finalidade que se propõe. Até mesmo a falta de um sistema viário coerente e calçadas sem manutenção, garante a região um odor característico de alimentos em decomposição. Por sua atividade se restringir a dias úteis e sábado de manhã, a área torna-se vazia em outros horários.

Edifícios históricos Na área de intervenção estão localizados remanescentes industriais tombadas como o Moinho Matarazzo e a Tecelagem Mariângela e, em seu entorno próximo, o Gasômetro e a Casa das Retortas, além de uma série de vilas operárias, ainda que descaracterizadas e abandonadas. Para o Gasômetro desativado, há uma projeto de requalificação em execução que o transformará no Museu da História de São Paulo. Já o Moinho Matarazzo e a Tecelagem Mariângela, apesar de serem um dos poucos representantes da fase industrial de São Paulo nesta região, não apresentam uso significativo. O moinho, por exemplo, é utilizado como depósito de transportadora, sem qualquer cuidado e manutenção. Sabe-se que o poder público tem dificuldades no controle de áreas de remanescentes industriais e que a demolição acaba sendo definição da iniciativa privada e/ou do mercado imobiliário, como aconteceu na transformação da quadra e do Conjunto Fabriel de Contonifício Crespi em hipermercado. Neste exemplo de intervenção, a revisão do uso foi possível com a demolição de partes importantes do edifício e com a subutilização de áreas importantes, ações definidas de acordo com a necessidade do proprietário e sem interferências do poder público. Dessa forma, os edifícios históricos tombados da área e seu entorno, ainda que dotados de aspectos considerados importantes para a história da formação da cidade de São Paulo, apresentam futuro incerto na paisagem e na memória. Não há políticas públicas que garantam de fato a manutenção e definição de uso a estes edifícios, ainda que estejam tombados em diversas instâncias.

Presente e futuro De forma geral, apesar de conter algumas unidades habitacionais e aparentemente concentrar as atividades acima citadas, ainda há uma grande parcela da região que tem uso parcial ou está abandonada. Próximo à linha de trens da CPTM, por exemplo, apesar de haver algumas pequenas lojas de tecidos emborrachados, em sua maioria estes lotes são usados para estocagem de mercadoria, ainda que bem próximos ao sistema de transportes. A despeito da infraestrutura existente como o metrô e viário estrutural e a proximidade com o centro, não há predominância residencial e nem comercial e o que se vê é uma sequencia de galpões interrompida por pequenos comércios, lotes vazios, casas abandonadas e cortiços. Porém, a paisagem urbana começa a se transformar através das ações do mercado imobiliário. Como forma de atrair moradores para a região, as incorporadoras vendem a idéia de renovação do centro da cidade, garantindo que toda a região será verticalizada nos próximos anos. O projeto de Revitalização do Parque D. Pedro II é usado como a chave da revitalização e é exposto monumentalmente nos dois estandes de venda visitados. Além destes, diversos lotes na área de intervenção estão sendo transformados de forma independente e segregada, propondo um adensamento da região. Os galpões, dadas suas grandes e diversas dimensões, são transformados em torres residenciais sem qualquer restrição quanto a demolição do existente. Todavia, deve-se levar em conta que a área, por ser de remanescentes industriais, não foi projetada levando em consideração a dsitribuição e planejamento dos espaços livres públicos e possui estrutura viária industrial deficiente.
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1 5 8

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1_ vila operária remanescente, ao fundo senac. 2 e 3_ indicação do uso da área como cortiço. 4_ estande de vendas de edifício residencial. 5_ uso residencial em meio aos galpões de estocagem. 6_ edifício residencial em construção. 7_ placa de incorporadora de edifícios residenciais. 8_ interior de vila operária em mau estado de conservação. 9_ zona cerealista.

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uso e ocupação do solo
indústrias e armazéns

N

De acordo com dados da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano do Município de São Paulo confirmados nas visitas ao local de intervenção, a ocupação predominante é comercial e de serviços, além de grandes armazéns e indústrias. No setor sul, mais próximo à Rua do Gasômetro, existem algumas residências, em geral, em mau estado de conservação e vilas remanescentes bastante descaracterizadas e apresentando sinais de abandono. Também nota-se a utilização das unidades como cortiços, dado o número de placas indicando o aluguel de quartos. A compreensão dos dados de uso e ocupação do solo foi decisiva no sentido de permitir que a proposta se direcionasse à criação de um novo bairro com novas e amplas diretrizes, uma vez que constatou-se a não utilização da função social do terreno, dada sua localização estratégica.

MAPA DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano

LEGENDA Referências Urbanas Parques Municipais Represas Rios Principais Limite de Proteção Mananciais Residencial Horizontal Baixo Padrão Residencial Horizontal Médio/Alto Padrão Residencial Vertical Baixo Padrão Residencial Vertical Médio/ Alto Padrão Comércio e Serviços Indústria e Armazéns Residencial + Comércio/Serviços Residencial + Indústria/ Armazéns Com./Serv. + Indústria/ Armazéns Garagens Equipamentos de Utilidade Pública Escolas Terrenos Vagos Outros Sem Informação
0 6 12 18

L

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ão

Detalhe do Mapa de Uso e Ocupação do Solo

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edifícios de interesse histórico e cultural
história e entorno

Em visitas de campo realizadas à área de intervenção, percebeu-se que, apesar de se tratar de uma região de interesse histórico e cultural para a cidade, trata-se de um local abandonado e bastante degradado. Levando em consideração as premissas básicas de conservação e restauração, não seria possível, apenas no período do TFG, analisar toda a área selecionada a fim de criar uma proposta real a ser implantada. As análises multidisciplinares levariam muito tempo a serem finalizadas e acabariam por desviar do tema principal do TFG, que é um projeto de Desenho Urbano. Dessa forma, optou-se por selecionar alguns edifícios de maior interesse e, de forma pontual, mantê-los na paisagem do novo projeto. Como exercício, estes edifícios criaram questões complexas da arquitetura, pois devem, então, se integrar à nova malha urbana e a nova estrutura projetada. A escolha de apenas alguns edifícios não pretendeu excluir a importância histórica dos demais, contudo, levando em consideração o atual estado de conservação e a sua expressão enquanto ambiente construído, desejou-se, mesmo que de forma utópica e a título de exercício projetual, recriar a área, propondo um novo Desenho Urbano.

RSJ Pari A estação Pari é um exemplo dos primórdios da ferrovia, quando as estações eram projetadas basicamente para cargas e não para passageiros. Possuiu inicialmente uma grande infraestrutura para exportação, como escritórios de despachantes alfandegário, rodoviário e armazéns, porém, por ter sido abandonado durante muito tempo, alguns dos edifícios ruíram e foram demolidos.

SENAI Roberto Simonsen e Francisco Matarazzo Promovendo a educação profissional e tecnológica, a inovação e a transferência de tecnologias industriais, os SENAIs instalados na região são tão antigos quanto a instituição SENAI-SP e buscam a qualificação da força de trabalho empregada pela indústria.

Moinho Matarazzo e Tecelagem Mariangela Rua do Gasômetro A Rua do Gasômetro leva este nome pela instalação, no fim do século XIX, da primeira usina de gás paulista, responsável pela iluminação pública da cidade. A rua foi uma das primeiras da região a serem ocupadas, tornando-se um reduto da imigração italiana na época. No final da década de 1960, a rua começou a se destacar como um corredor de venda de madeira. Atualmente, a Rua do Gasômetro é um importante pólo de venda de madeiras, ferragens e ferramentas relacionadas à industria moveleira. A concentração do comércio específico de madeira ao longo da Rua do Gasômetro e a “tradição”criada, faz com que a rua seja visitada por consumidores e lojistas de todo o Brasil, dando à rua uma importância cultural varejista semelhante à Rua 25 de março (produtos populares) ou à Rua São Caetano (Rua das Noivas). Dessa forma, em meio as ruas vazias e abandonadas do Brás, a Rua do Gasômetro revela-se como um importante eixo comercial e também funcional, por ligar o Brás à região da Sé. Os sobrados geminados do início do século XX, transformados em lojas, cada qual à sua forma, definem um comércio de rua único, e de valor cultural inquestionável. Ocupando cerca de 37.000m², estes dois imóveis foram tombados em 1992 pelo Conpresp por considerar a
“importância da memória dos trabalhadores dos antigos Moinho Matarazzo e Tecelagem Mariângela para a análise das relações entre capital e trabalho durante as primeiras décadas deste século, (...) o valor urbanístico representado pela ocupação industrial ao longo das ferrovias na constituição do espaço urbano do Bairro do Brás; e (...) o valor histórico-arquitetônico, ambiental e afetivo de diversos imóveis localizados na área dos antigos Moinho Matarazzo e Tecelagem Mariângela e vizinhança(...)”. (SMC-CONPRESP-Resolução de Tombamento nº 38/92)

Em uma escala maior, uma análise além dos limites do terreno serve como diretriz projetual no sentido de prever uma integração com o entorno próximo. Ainda que não estejam inseridos na área de intervenção deste trabalho, alguns edifícios do entorno se destacam na paisagem e no contexto histórico e cultural da cidade. Os edifícios do entorno que merecem destaque são: Palácio das Indústrias (Catavento Cultural), Mercado Municipal, Igreja Bom Jesus do Brás, Rua do Gasômetro e Casa das Retortas.
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Rio Tamanduateí Edi cações de interesse histórico e cultural a serem mantidos Palácio das Indústrias (Catavento) Mercado Municipal RSJ Moinho Matarazzo Tecelagem Mariângela SENAI Roberto Simonsen SENAI Francisco Matarazzo Igreja Bom Jesus do Brás Rua do Gasômetro 10 Casa das Retortas
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1

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MAPA DE INTERESSE HISTÓRICO
0 50 100 150 200

8
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50 100 150 200 250

250m

20 MAPA

DE EDIFICAÇÕES DE INTERESSE HISTÓRICO-CULTURAL

1 2 4 8 10 3 5 9 6 7 1_ palácio das Indústrias. 2_mercado municipal. 3_ moinho Matarazzo. 4_ igreja bom jesus do brás. 5_ casa das retortas. 6_ rsj. 7_tecelagem mariangela. 8_rua do gasômetro. 9_ senai francisco matarazzo. 10_ senai roberto simonsen

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N

MAPA DE ZONEAMENTO
Fonte: Google Earth 2012. Editado. 0 200 400 600m

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parâmetros urbanísticos vigentes
zoneamento do município de são paulo

De acordo com a lei de nº13.885 de 25 de agosto de 2004, que estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratégico e institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, a área de intervenção apresenta as seguintes classificações de zoneamento:

ZM 3a (Zona Mista de densidade demográfica e construtiva altas) Área destinada à implantação o conjugada de usos residenciais e não residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificação, porém com uso predominantemente residencial.

ZCP b (Zona de Centralidade Polar tipo B) Área destinada a abrigar uma maior diversidade e intensidade dos usos não residenciais, que terão a prevalência em relação aos usos residenciais em termos de grau de incomodidade, ou seja, a localização dos usos não residenciais potencialmente incômodos será permitida nessas áreas.

ZEIS 3 (Zona Especial de Interesse Social tipo 3) Área destinadas, prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e produção de Habitações de Interesse Social. A classificação 3 se refere a terrenos ou imóveis subutilizados em áreas com infra-estrutura urbana, serviços e oferta de emprego (geralmente na região central), nos quais se propõe a produção e reforma de moradias para a habitação de interesse social, assim como de mecanismos de alavancagem de atividades de geração de emprego e renda.

Coeficiente de Aproveitamento: Mínimo: 0,20 Básico: 1,00 Máximo: 2,50 Coeficiente de Aproveitamento: Mínimo: 0,20 Básico: 2,00 Máximo: 4,00

Taxa de Ocupação máxima: 0,50 Taxa de permeabilidade mínima: 0,15 Lote mínimo: 125m² Frente mínima: 5m Gabarito de altura máxima: Sem limite estabelecido Recuos mínimos: 5m à frente

Taxa de Ocupação máxima: 0,70 Taxa de permeabilidade mínima: 0,15 Lote mínimo: 125m² Frente mínima: 5m Gabarito de altura máxima: Sem limite estabelecido Recuos mínimos: 5m à frente

Coeficiente de Aproveitamento: Mínimo: 0,30 Básico: 1,00 Máximo: 4,00

Taxa de Ocupação máxima: 0,70 Taxa de permeabilidade mínima: 0,15 Lote mínimo: 125m² Frente mínima: 5m Gabarito de altura máxima: Sem limite estabelecido Recuos mínimos: 5m à frente

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legislação

simulação de potencial construtivo

A fim de melhor compreender o zoneamento da área de intervenção, foram feitos estudos de simulação do potencial construtivo.

ZM 3a Em uma quadra de 40x40m (1600m²), considerando o coeficiente de aproveitamento igual a 2,5, é permitido construir 4000m². Utilizando a taxa de ocupação máxima de 50%, ocupa-se o lote de lado a lado (sem recuos laterais) e é possível construir 5 pavimentos de 800m². Para construir 10 pavimentos, é necessário ocupar uma área menor que 50%, desprezando a taxa de ocupação sugerida, contruindo 400m² por pavimento. Para construir 20 pavimentos, obtém-se 200m² por pavimento.

ZCPb e ZEIS Em uma quadra de 40x40m (1600m²), considerando o coeficiente de aproveitamento igual a 4,0, é permitido construir 6400m². Utilizando a taxa de ocupação máxima de 70%, ocupa-se o lote de lado a lado (sem recuos laterais) e é possível construir 5,5 pavimentos de 1120m². Para construir 10 pavimentos, é necessário ocupar uma área menor que 75%, desprezando a taxa de ocupação sugerida, contruindo 560m² por pavimento. Para construir 20 pavimentos, obtém-se 280m² por pavimento.

Tipo de quadra resultante da legislação. Obtem-se prédios geminados baixos ou grandes recuos laterais possibilitando a verticalização.
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diretrizes iniciais

levantamentos e análises
Como dito anteriormente, o objetivo do trabalho, desde o princípio, não era efetuar a “costura” da malha urbana e preenchimento dos lotes vazios ou considerados “destruíveis”, mas a especulação da criação de um bairro completamente novo, com novas formas de apropriação e novos parâmetros urbanísticos. Trata-se de uma reflexão acerca de uma paisagem potencial, tendo em vista que não existem mais grandes glebas vazias no centro da cidade. Pretende-se mostrar como um projeto de Desenho Urbano para uma grande área, ainda que efetuado com grandes demolições, poderia garantir qualidade de vida e segurança aos seus moradores e trabalhadores, ao contrário das atuações pontuais do mercado imobiliário que não conseguem reestruturar a região. Desta forma, define-se o partido geral do projeto considerando a atual falta de políticas públicas que busquem efetivamente a reabilitação das áreas de remanescentes industriais, dada a localização da área de intervenção. Pretende-se, também como uma reflexão acerca da atuação do mercado imobiliário, definir uma forma urbana mais coerente, ainda que utópica, desviando do provável futuro da região que, de acordo com as atuais condições e regulações, se verticalizará pontualmente por ação do mercado imobiliário, eliminando qualquer integração do espaço privado com o espaço público. A proposta objetiva eliminar o grande vazio e o caráter de abandono da regiao. Pretende-se basicamente (1) aumentar significativamente a quantidade de unidades habitacionais e eliminar os cortiços; (2) eliminar as barreiras físicas urbanas marcantes como a avenida do Estado e a linha de trem; (3) desenvolver os potenciais comerciais da Rua do Gasômetro como um pólo integrado à proposta ; (4) criação de um sistema de espaço livres de pequeno e médio porte, interligados ao Parque Dom Pedro II; (5) melhorar a utilização dos equipamentos e infraestrutura existente, reprojetando o viário, quando possível e necessário; (6) definição de usos aos edifícios tombados a fim de garantir sua permanência na paisagem urbana e também integrá-los a proposta de intervenção. A proposta de Desenho Urbano será possível considerando a retirada da Zona Cerealista do local. Esta ocupação é tema de discussão frequente acerca de sua inserção no município de São Paulo e o fluxo de veículos que gera. Apesar de estar localizada próximo ao Mercado Municipal, centro de comércio de produtos naturais e importados, considera-se, como premissa de projeto, que a Zona Cerealista seja realocada a um espaço melhor estruturado para que a área possa responder as reais necessidades da cidade como um espaço integrado. Tal premissa foi baseada nas propostas do projeto Viva o Centro. Como ponto de partida para as definições das diretrizes para a área próxima aos trilhos da CPTM, foi usado como base alguns itens do Termo de Referência para Contratação para elaboração de Estudos Urbanísticos para Formulação do Projeto de Lei da Operação Urbana Consorciada Lapa-Brás. Este termo estabelece diretrizes para superar a barreira urbana criada pelas ferrovias na superfície e sobre a reurbanização de sua orla como importante elemento estruturador e ordenador do território do ponto de vista urbanístico geral, abrangendo a melhoria da mobilidade, da acessibilidade, a reconstituição do tecido urbano pela continuidade do sistema de circulação, a possibilidade de ocupar ordenadamente áreas vazias ou subutilizadas, a indução à ocupação de áreas já urbanizadas com novos padrões fundados no aumento da densidade populacional e construtiva, no equilíbrio entre oferta de moradia e de postos de trabalho, no aumento da permeabilidade do solo, da cobertura vegetal, dos espaços públicos de convívio e lazer. apenas suporte do tráfego de passagem. Este parque será denominado Parque Ferrovia, para fins de compreensão do projeto. A Avenida do Estado e seus acessos, devido ao grande fluxo de veículos que geram poluição sonora e do ar foram considerados inadequados para uso residencial. Como barreira acústica, um embasamento de três ou quatro pavimentos permite isolar e melhorar a qualidade do ambiente no centro das quadras. As quadras residenciais seriam distribuídas no centro da área, sempre que possível próximas ao parque e com boa visualização do entorno. A revisão do viário foi necessária para uma melhor integrar e distribuir dos espaços livres públicos. Uma vez que se estabeleceu que apenas o Moinho Matarazzo e a Tecelagem Mariangela seriam mantidos, não fazia sentido manter o viário industrial na proposição de um novo uso. Integração Inicialmente, pensou-se em integrar o Parque Ferrovia com o Parque D. Pedro II com alamedas e boulevares que discretamente convidariam as pessoas a fazer o percurso. Com a evolução do projeto e com um desenho mais orgânico, foi possível a criação de um parque que parte do Parque Ferrovia, atravessa as quadras residenciais e corporativas, permitindo múltiplos usos e, enfim, termina em uma passarela convidativa que atravessa a Av. do Estado e o canal do Rio Tamanduateí, levando o pedestre ao Parque D. Pedro II e ao Mercado Municipal de São Paulo.

Dessa forma, a população que trabalha e habita a região está sempre em contato direto com o Parque. A organicidade Dessa forma, considerou a substituição da linha ferroviária por dos desenhos das quadras refletirá também no desenho uma via parque com amplos passeios de pedestres, ocupação dos pisos, criando, de forma semelhante, uma integração e intensa e variada, ciclovias, parques e espaços públicos, que indução de fluxo. pretende ser um novo elemento de conexão entre os bairros e não
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1 2 3 4

1_ new community master plan. sasaki associates_ gurgaon, índia 2_ boston seaport square master plan. kohn pederson fox. kpf_ boston, eua. 3_ gdc media village. broadway malyan_ medini, malaysia. 4_ beijing bohai innovation city. skidmore, owings and merrill_ beijing, china.

26

referências projetuais
masterplanning

1 2 1 1 1 1

1_ al maryah island masterplan. broadway malyan_ sowwah island, abu dhabi 2_ 101urbanblock. kcap-next_ moscou, rússia.

27

N

ARRUAMENTO PROPOSTO
LEGENDA

Area total: 349.279 m2 Area de Parque: 89.683 m2 (25,6%) Area para construção: 153.581 m2 (43,9%) Area tombada: 32.232 m2 (9,2%) Viário: 73.783 m2 (21,12)
0 50 100 150 200m

28

N

MASTERPLAN PROPOSTO
0 50 100 150 200m

29

definição de uso
viário e setorização

N

5 1 7 2 3
USO DO SOLO
0 50 100 150m

6 8 4 9 10 11
Para melhor compreensão do projeto foi estabelecida uma setorização do projeto, enumerando as quadras de 1 a 11, sendo as quatro primeiras de uso predominantemete de serviços e as demais residenciais.

LEGENDA Comercial Uso Misto (Res+Com) Serviços Hotel Estacionamento Institucional Existente

30

Programa dos Parques O Parque linear pode ser dividido em três setores, ainda que não existam barreiras físicas efetivas. Na parte mais estreita, próxima às quadras corporativas, os caminhos sinuosos convidam o passeio em meio ao espelho d’água de formato orgânico sob um bosque. Bancos estão dispostos ao longo do caminho, favorecendo a parada da população que ali trabalha, sobretudo nos horários de interação social, como na saída para almoço. Mais ao centro, quando rodeado por edifícios residenciais, o parque conta com playground seco, playground com brinquedos de água, espaço lúdico para as crianças e adolescentes. Entre este setor e o primeiro, há um segundo espelho d’água com esculturas, compondo um jardim de esculturas que faz a transição e ao mesmo tempo funciona como um atrativo para esta região do parque. Próximo e interligado ao Parque Ferrovia, há um setor esportivo do Parque cque onta com três quadras poliesportivas. O parque ferrovia possui o edifício do RSJ do antigo Pátio do Pari que foi transformado em Centro Comercial. Neste parque está locada a pista de skate e uma série de meias-quadras para utilização da população.

N

31

ÁREA TOTAL 24.009m2
32

ÁREA OCUPADA 11.965m2

ÁREA LIVRE 12.044m2

1_quadra corporativa

edifício 1 edifício 2

edifício 3 edifício 4 edifício 5
2_Escritórios ~750m2 1_Escritórios ~700m2 4_Escritórios ~1200m2 5_Escritórios ~700m2 6_Hotel ~700m2 3_Escritórios ~800m2

edifício 6

nível térreo base torre térreo base torre torre anexo térreo base torre base torre térreo base torre térreo base torre

área tipo (m2) 1586 1146 707 1161 1161 753 927 1140 1500 1500 806 3971 1185 957 957 690 1012 1012 733

no pav. 2 5 45 2 4 23 7 5 2 2 23 4 15 1 4 21 1 4 10

área total (m2) 3172 5730 31815 2322 4644 17319 6489 5700 3000 3000 18538 15884 17775 957 3828 14490 1012 4048 7330

ESCRITÓRIOS área total_129 328m2 capacidade_ 18 475 pessoas COMÉRCIO área total_129 328m2 capacidade_ 10 463 pessoas HOTEL área total _11378m2 capacidade _1130 pessoas
4_Estacionamento

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _167 053m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _49,8% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _6.95 ÁREA DE ESTACIONAMENTO _15 884m2

33

34

ÁREA TOTAL 18.194m2

ÁREA OCUPADA 6.647m2

ÁREA LIVRE 11.547m2

2 _quadra corporativa

nível
4_Escritórios ~1100m2 5_Escritórios ~1200m2

área tipo (m2) 1224 571 1326 900 1156 1267 2060

no pav. 9 16 3 1 15 6 3

área total (m2) 11016 9136 3978 900 17340 7602 6180

edifício 1 edifício 2 edifício 3 edifício 4 edifício 5 edifício 6

1_Escritórios ~550m

2

6_Estacionamento 1_Escritórios ~1200m2

torre torre base térreo torre torre base

ESCRITÓRIOS área total_45 094m2 capacidade_ 6 442 pessoas COMÉRCIO área total_3 978m2 capacidade_ 1 989 pessoas AUDITÓRIO área total _900m2 capacidade _ 450 pessoas

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _56 152m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _36,5% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.08 ÁREA DE ESTACIONAMENTO _6 180m2
35

2_Lojas ~1300m2

3_Auditório ~900m2

36

ÁREA TOTAL 22.785m2

ÁREA OCUPADA 8.988

ÁREA LIVRE 11.547m2

3 _quadra corporativa

6_Escritórios ~900m2 1_Escritórios ~650m
2

5_Escritórios ~1900m2 2_Escritórios ~1600m2

edifício 1 edifício 2 edifício 3 edifício 4 edifício 5 edifício 6 edifício 7

nível torre térreo torre base térreo base torre torre base

área tipo (m2) 631 1127 1127 1600 2333 2333 1952 898 932

no pav. 45 1 11 3 1 7 9 32 7

área total (m2) 28395 1127 12397 4800 2333 16331 17568 28736 6524

ESCRITÓRIOS área total_103 427m2 capacidade_ 14 775 pessoas
3_Comércio ~980m2 7_Comércio ~900m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _118 221m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _39,4% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _5.18
37

COMÉRCIO área total_14 784m2 capacidade_ 7 392 pessoas

4_Escritórios ~2950m2

38

ÁREA TOTAL 13.948m2

ÁREA OCUPADA 5.356m2

ÁREA LIVRE 8.592m2

4 _quadra corporativa

nível
1_Escritórios ~650m2 3_Escritórios ~1900m2 2_Escritórios ~1600m2 4_Escritórios ~900m2

área tipo (m2) 1124 580 1655 1655 1747 1407 1407

no pav. 2 23 1 5 3 1 11

área total (m2) 2248 13340 1655 8275 5241 1407 15477

edifício 1 edifício 2 edifício 3 edifício 4

térreo torre térreo base torre térreo torre

ESCRITÓRIOS área total_42 333m2 capacidade_ 6 047 pessoas COMÉRCIO área total_5 310m2 capacidade_ 2 655 pessoas
39

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _47 643m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _38,3% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.41

40

ÁREA TOTAL 16.562m2

ÁREA OCUPADA 7.029m2

ÁREA LIVRE 9.532m2

5_quadra residencial
5_Residencial ~80m2 6_Residencial ~85m2 3_Residencial ~130m2 2_Residencial ~100m2 1_Residencial ~120m2 9_Residencial ~90m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _58 927,05m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _42,44%
8_Residencial ~100m2 4_Residencial ~90m2 7_Residencial ~90m2

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.55 UNIDADES HABITACIONAIS _447 unidades

1 2 3 4 5 6 7 8 9

área do pav. área circulação área útil / no unidade/ área unid. no pav total de tipo (m2) unidades vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) 554,65 471,45 4 118 12 48 83,19 352,28 299,45 3 99 6 18 52,84 600,52 510,45 4 127 23 92 90,07 314,30 267,15 3 89 7 21 47,14 2087,6 1774,45 22 80 6 132 313,14 202,37 172,45 2 86 15 30 30,35 431,90 367,10 4 91 6 24 64,78 230,62 196,02 2 98 21 42 34,50 515,00 437,75 5 87 8 40 77.25

área construída 6655,8 2113,68 13811,9 2200,1 1252516 3035,5 2591,4 4843,0 4120,0

UNIDADES COMERCIAIS área_ 7029m2 ESPAÇO LIVRE PRIVADO área_ 2342,85m2 ESPAÇO LIVRE PÚBLICO área_ 8869,39m2 POPULAÇÃO ESTIMADA _2595 habitantes
41

42

ÁREA TOTAL 6996,36m2

ÁREA OCUPADA 2835,53m2

ÁREA LIVRE 9831,89m2

6_quadra residencial

3_Residencial ~110m2 1_Residencial ~95m2 2_Residencial ~60m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _29 384,42m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _40,52% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _4.19 UNIDADES HABITACIONAIS _290 unidades
4_Residencial ~110m2

UNIDADES COMERCIAIS área_ 2835,53m2 ESPAÇO LIVRE PRIVADO área_ 1805,68m2 ESPAÇO LIVRE PÚBLICO área_ 2179,37m2 POPULAÇÃO ESTIMADA _1470 habitantes
43

1 2 3 4

área do pav. área circulação área útil / no unidade/ área unid. no pav total de área tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades construída 1109,95 166,50 943,45 10 94 14 140 15539,3 994,56 149,18 845,37 14 60 7 98 6961,9 268,33 40,25 228,08 2 114 12 24 3219,9 523,32 78,50 444,82 4 111 7 28 3663,2

44

ÁREA TOTAL 13.210m2

ÁREA OCUPADA 5356.35m2

ÁREA LIVRE 7854.65m2

7_quadra residencial
1_Residencial ~130m2 2_Residencial ~75m2 3_Residencial ~80m2 7_Residencial ~70m2

6_Residencial ~70m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _44 401m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _40,54% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.36

4_Residencial ~70m2 5_Residencial ~110m
2

UNIDADES HABITACIONAIS _387 unidades UNIDADES COMERCIAIS área_ 5356,35m2 ESPAÇO LIVRE PRIVADO área_ 4731,62m2 ESPAÇO LIVRE PÚBLICO área_ 3483,11m2 POPULAÇÃO ESTIMADA _1953 habitantes
45

1 2 3 4 5 6 7

área do pav. área circulação área útil / no unidade/ área unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 299,65 299,65 254,70 2 127 22 44 449,36 449,36 381,95 5 76 5 25 874,53 874,53 743,35 9 82 7 63 846,36 846,36 719,40 10 71 5 50 1278,32 1278,32 1086,57 10 108 6 60 847,01 847,01 719,95 10 71 7 70 416,87 416,87 354,33 5 70 15 75

área construída 6592,3 2246,8 6121,71 4231,8 7669,92 5929,07 6253,05

ÁREA TOTAL 17072,11m2

ÁREA OCUPADA 8156,27m2

ÁREA LIVRE 8915.84m2

46

8_quadra residencial
7_Residencial ~65m2 1_Residencial ~100m2 6_Residencial ~80m2 5_Residencial ~75m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _60 307,40m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _47,7% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.53 UNIDADES HABITACIONAIS _517 unidades UNIDADES COMERCIAIS área_ 8716,48m2 ESPAÇO LIVRE PRIVADO área_ 3859,35m2 ESPAÇO LIVRE PÚBLICO área_ 4510,08m2 POPULAÇÃO ESTIMADA _2580 habitantes
47

4_Residencial ~95m 2_Residencial ~115m2 3_Residencial ~80m2

2

1 2 3 4 5 6 7

área do pav. área circulação área útil / no unidade/ área unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 470.52 70.578 254,70 4 100 22 92 1774.86 266.229 381,95 13 116 5 65 949.23 142.3845 743,35 10 81 7 50 1101.85 165.2775 719,40 10 94 5 140 354.33 53.1495 1086,57 4 75 6 28 1165.76 174.864 719,95 12 83 7 108 150 22.5 354,33 2 64 15 34

área construída 6592,3 2246,8 6121,71 4231,8 7669,92 5929,07 6253,05

ÁREA TOTAL 8144,35m2

ÁREA OCUPADA 3143,11m2

ÁREA LIVRE 5001,24m2

48

9_quadra residencial

6_Residencial ~80m2 1_Residencial ~95/80m2

4_Residencial ~85m2

5_Residencial ~95m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _36 699,41m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _38,67% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _4.50
2_Residencial ~75m2 3_Residencial ~80m2

UNIDADES HABITACIONAIS _336 unidades UNIDADES COMERCIAIS área_ 2754,11m2

1 2 3 4 5 6

área do pav. área circulação área útil / no unidade/ área unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 960.12 144,02 571,62 6 95/81 11 81 359.3 53,90 305,41 4 76 4 16 371.28 55,69 315,59 4 79 4 16 298.57 44,79 253,78 3 85 12 36 887.31 133,10 754,21 8 94 11 88 574.45 86,17 488,28 6 81 3 18

área construída 8543,85 1437,20 1485,12 3582,84 8629,09 1723,35

ESPAÇO LIVRE PRIVADO área_ 1182.19m2 ESPAÇO LIVRE PÚBLICO área_ 3660,03 m2 POPULAÇÃO ESTIMADA _1698 habitantes
49

50

ÁREA TOTAL 13706,20m2

ÁREA OCUPADA 3507,62m2

ÁREA LIVRE 4636,73m2

10_quadra residencial
5_Residencial ~120m2

1_Residencial ~80m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _33 188,72m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _25,59% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _2.42
4_Residencial ~80m2 3_Residencial ~115m2 2_Residencial ~80m2

UNIDADES HABITACIONAIS _254 unidades UNIDADES COMERCIAIS área_ 4317.74m2

1 2 3 4 5

área do pav. área circulação área útil / no unidade/ área unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 942,78 141,42 801,36 10 80 6 60 871,71 130,76 740,95 9 82 6 54 550,92 82,64 468,28 4 117 14 56 572,52 85,88 486,64 6 81 6 36 569,67 85,45 484,22 4 121 12 48

área construída 5656,68 5230,26 7712,88 3435,12 6836,04

ESPAÇO LIVRE PRIVADO área_ 2126,47m2 ESPAÇO LIVRE PÚBLICO área_ 7261,98 m2 POPULAÇÃO ESTIMADA _1444 habitantes
51

52

ÁREA TOTAL 16.490,58m2

ÁREA OCUPADA 3437.14m2

ÁREA LIVRE 13052,86m2

11_quadra residencial

1_Residencial ~100m2

AREA CONSTRUÍDA TOTAL _34 482,36m2 OCUPAÇÃO DO SOLO _20,84% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _2.32
2_Residencial ~80m2

UNIDADES HABITACIONAIS _360 unidades UNIDADES COMERCIAIS área_ 3874,46m2 ESPAÇO LIVRE PRIVADO área_ 3662,64m2

área do pav. área circulação área útil / n unidade/ área unid. n pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 169,11 958,27 10 96 6 60 1 1127,38 346,48 1963,36 25 79 12 300 2 2309,84
o o

área construída 6764,28 27718,08

ESPAÇO LIVRE PÚBLICO área_ 8953,46 m2 POPULAÇÃO ESTIMADA _1725 habitantes
53

54

QUADRO DE ÁREAS GERAL

1_corporativa 2_corporativa 3_corporativa 4_corporativa 5_residencial 6_residencial 7_residencial 8_residencial 9_residencial 10_residencial 11_residencial parque central parque ferrovia TOTAL

área da área construída área ocupada população 2 quadra (m ) (m2) (m2) escritório 24001,63 167053,00 11965,22 18475 18230,00 56152,00 6647,56 6442 22785,07 118221,00 8988,24 14775 13948,92 47643,00 5356,23 6047 16562,88 58927,05 7029,34 6996,36 29384,42 2835,53 13210,96 44401,00 5356,35 17072,11 60307,40 8156,27 8144,35 36699,41 3143,11 13706,20 33188,72 3507,62 16490,58 38356,82 3437,14 51076,11 38586,76 260811,93 690333,82 66421.02 45739

população comércio 10463 1989 7392 2655

população hotel 1130

população habitação

2595 1470 1953 2580 1698 1444 1725 22499 1130 13465

coef. de aproveitamento 6.96 3.08 5.19 3.42 3.56 4.20 3.36 3.53 4.51 2.42 2.33 0.00 0.00 2.65

taxa de ocupação 49.85 36.46 39.45 38.40 42.44 40.53 40.54 47.78 38.59 25.59 20.84 0.00 0.00 25.47
55

as quadras corporativas
desenho da paisagem
As quadras corporativas apresentam características de proposta particulares uma a uma, contudo possuem uma linguagem geral única. Cada uma delas foi analisada em separado e, a partir de suas particularidades e fluxos previstos, foi definida a implantação. A insolação teve influência na implantação a fim de evitar que os centros das quadras ficassem por muito tempo sombreadas, dada as alturas dos edifícios. As quadras corporativas contam com um desenho de piso integrador com formas orgânicas, facilitando a compreensão dos acessos e eixos visuais. Apesar da sofisticação do desenho, não se pretendeu criar espaços de permanência aos trabalhadores no interior das quadras pois o Parque Central apresenta condições mais adequadas para este fim. Dessa forma, os espaços internos das quadras corporativas funcionam como um eixo de contemplação, pelo qual se pode caminhar por entre as quadras livremente. A transição entre as quadras será feita no nível da calçada, através de uma lombofaixa na mesma cor do piso na quadra. Prevê-se a instalação de balizadores, como forma de indicar a transição rua-calçada. As quadras 1 e 2 tiveram como premissa básica a proximidade com a Av. do Estado e seus acessos. Ainda que a avenida passasse por um processo de redução de fluxo de veículos, trata-se de uma rota estrutural para a cidade. A poluição sonora e do ar trazida pela avenida será bloqueada com um edifício base de quatro pavimentos, que será utilizada como estacionamento. O desenho do piso leva ao Parque Central e também ao Parque Ferrovia, passando pela extremidade de uma quadra residencial. A quadra 2 é a chave da integração das áreas verdes da proposta e do existente. Ela fará a integração do Parque Ferrovia e do Parque Central com o Parque D. Pedro II, até o Mercado Municipal de São Paulo, através de uma passarela elevada. A quadra 3, assim como a quadra 2, apresenta fechamento que protege o acesso à Av. do Estado com um edifício comprido e sem vãos para efeitos de conforto ambiental. A quadra 4 apresenta bastante espaço livre voltado ao edifício da Tecelagem Mariângela. Também seu afastamento é condicionado pelas visuais - o edifício antigo, com o afastamento, poderá ser visto de diversas partes do Parque Central.
56

N

1 2 4

3
1 2 3 4 5 6 7 1_ vista geral do centro corporativo. 2_ vista da av. do estado e os edifícios corporativos. 3_vista geral. 4_ vista aérea dos edifícios e praça central. 5_vista dos edifícios a partir da praça central. 6_ vista elevada do centro corporativo. 7_ vista elevada do centro corporativo

0

50

100

150m
57

as quadras residenciais
desenho da paisagem

O desenho das quadras residenciais pretende privilegiar o morador, de forma que as visuais criadas, insolação e desenho de piso garantam uma maior qualidade no espaço construído. As quadras residenciais possuem lojas no térreo, elevando a altura do primeiro pavimento e garantindo assim, a privacidade dos moradores. O desenho do piso pretende criar uma atmosfera diversa do interior da quadra e também dos espaços livres de grande porte, separando as areas verdes, ruas comerciais e corporativas. A implantação das unidades garante iluminação suficiente para utilização das áreas internas e se diferenciam da implantação original basicamente pelo fato de que o alinhamento de edifícios residencias na malha urbana existente criariam muitas sombras e espaços pouco iluminados. O desalinhamento dos edifícios cria uma dinâmica de volumetria porém em algumas partes decidiu-se manter o alinhamento para um melhor controle da escala no nível da rua. Em sua maioria, os blocos contam com um espaço privado interno, com espaço ajardinado e algumas árvores. Seu acesso se dá na portaria no nível do térreo, por entre as lojas, onde os moradores podem passar diretamente da área externa (rua) à área interna. Os edifícios residenciais contam com estacionamento no subsolo, na projeção da área construída, a fim de manter as áreas permeáveis e garantir com exclusividade o uso do térreo para a população. Entre as quadras 7 e 8 há uma espécie de eixo, de uso térreo comercial, que cria uma passagem direta do parque para as áreas corporativas, para o usuário que chega ao local através das linhas de ônibus urbanos previstos ao longo do Parque Ferrovia. O desenho do piso atravessa o Parque Central, garantindo a identificação da passagem criada, além de integrá-la as quadras de serviço. Da mesma maneira, entre as quadras 8 e 9, um eixo comercial leva o usuário ao Parque Central, para os usuários que tem acesso á areas através do metro e CPTM. Como forma de explicitar tal acesso, a quadra 11 conta com uma calçada larga e com o mesmo desenho de piso, facilitando a identificação do fluxo. Na quadra 5, a passagem entre os dois edifícios não apresenta piso diferenciado definindo um eixo, por não se tratar de um fluxo desejado. Nas quadras 10 e 11, foi deixado um grande espaço livre público que serve de ponto de encontro e descanso à população que trabalha e estuda nas unidades do SENAI no entorno imediato.
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N

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6 9

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8 10

11

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1_ vista dos edifícios residencias próximos à tecelagem mariângela. 2_ vista dos parque central cercado por edifícios residenciais. 3_vista do parque central e edifícios residenciais a partir de um dos prédios de serviço

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150m
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considerações finais

a proposta de desenho urbano
Embora desde o início do tfg1 tinha-se em mente que a proposta de Desenho Urbano não seria construída e que algumas das premissas consideradas jamais seriam adotadas em um contexto urbano real, o exercício projetual permitiu, com a extrapolação de certos limites, uma análise crítica geral do ambiente construído e sua inserção na cidade. É evidente que trata-se de uma proposta utópica para a realidade brasileira, sobretudo para São Paulo, porém as discussões acerca das decisões de projeto tomadas durante o desenvolver do trabalho foram importantes e significativas. As áreas de remanescentes industriais em São Paulo, de fato carecem de projetos de requalificação urbana para poderem se desenvolver e, uma vez que não haja políticas públicas de renovação, o mercado imobiliário atua de forma independente, criando uma série de edifícios isolados em lotes. Desta constatação que surgiu a ânsia de projetar além dos lotes, de criar espaços urbanos de qualidade e voltados, de fato, para a população. Trata-se de um estudo preliminar da área que procurou retomar a ocupação e adensá-la de acordo com a infraestrutura existente e a criação de um centro corporativo, integrando toda a área e seu entorno com um grande parque central em uma região já carente de espaços livres públicos de qualidade.

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referências bibliográficas

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