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Normativa de Ordenamiento Territorial para la 1º sección del Delta

Anexo del Código de Zonificación de Tigre

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
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CONTENIDOS
CAPITULO 1 - INTRODUCCIÓN
1.1. Marco conceptual 1.2. Modelo de territorio

CAPITULO 2 - GESTION 2.1. Introducción 2.2. Instrumentos 2.2.1. Instrumentos de Intervención 2.2.2. Instrumentos Tributarios 2.2.3. Instrumentos Operativos 2.3. Sanciones y responsabilidades CAPITULO 3 - NORMAS ADMINISTRATIVAS
3.1. TRAMITACIONES 3.2. FACTIBILIDADES

CAPITULO 4 - SISTEMA DE ACCESIBILIDAD
4.1. DEFINICIÓN 4.2. COMPONENTES 4.2.1. Vías de comunicación por agua 4.2.2. Vías de comunicación por tierra 4.2.3. Muelles 4.3. PROHIBICIONES 4.3.1. Camino de ribera 4.3.2. Infraestructura de vinculación fluvial 4.3.4. Otras vías de comunicación 4.3.5. Helipuertos y aeródromos

CAPITULO 5 - ESPACIO PUBLICO
5.1. DEFINICIÓN 5.2. VÍAS 5.2.1. Clasificación 5.2.2. Usos permitidos 5.2.3. Ocupación 5.2.4. Mobiliario isleño 5.2.5. Publicidad y propaganda 5.3. ESPACIOS COMUNITARIOS 5.3.1. Definición 5.3.2. Composición 5.3.3. Localización

CAPITULO 6 - NORMAS DE TEJIDO
6.1. ESPACIO LIBRE ISLEÑO 6.1.1. Definición 6.1.2. Composición 6.1.3. Espacio libre centro de isla 6.1.4. Retiros 6.1.5. Patios apendiculares 6.1.6. Clasificación 6.2. NORMAS DE TEJIDO ISLEÑO 6.2.1. Definición

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre 6.2.2. Configuración 6.2.3. Área de Proyecto 6.2.4. Factor de ocupación de suelo y total (FOS Y FOT) 6.2.5. Densidad 6.2.6. Retiros 6.2.7. Alturas 6.2.8. Casos Especiales 6.3. TEJIDO URBANO PREEXISTENTE 6.3.1. Definición 6.3.2 Configuración 6.3.3. Parcelas atípicas preexistentes 6.3.4. Obras de infraestructura de accesibilidad exigidas para su gestión. 6.3.5. Tipología constructiva. 6.3.6. Densidad 6.3.7. FOS Y FOT 6.3.8. Altura. 6.3.9. Retiros. 6.3.10. Terreno: 6.4. FRACCIONAMIENTO DE TIERRAS 6.4.1. Subdivisión de parcelas 6.4.2. Fraccionamiento frente a cursos de agua 6.4.3. Fraccionamiento frente a calles. 6.4.4. Parcelas existentes edificadas. 6.4.5. Parcelas irregulares. 6.4.6. Anexión de parcelas 6.4.7. Prohibición 6.5. ENGLOBAMIENTO DE PARCELAS 6.5.1. Englobamiento parcelario 6.5.2. Englobamiento prioritario. 6.6. PUBLICIDAD DE LOTEOS

CAPITULO 7 - USOS 7.1. Clasificación

7.2. Aplicación 7.3. Usos Prohibidos 7.4. Usos para guardería y astilleros

CAPITULO 8 - ZONIFICACIÓN
8.1 Áreas 8.2 Servicios 8.3 Zonas y distritos

ANEXOS 1 Planilla de Usos 2 Plano de zonificación. 3. Croquis de inserción
4. Tramas atípicas

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CAPITULO 1 - INTRODUCCIÓN
Las disposiciones siguientes alcanzan y rigen todos aquellos asuntos relacionados con el uso del suelo, los volúmenes edificables, su accesibilidad, el espacio público y todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento territorial, ambiental, urbano, y edilicio en el área insular del partido de tigre denominado como primera sección de Islas del delta del Paraná que se halla delimitado por el Canal Arias, el río Paraná de las Palmas, el Río de la Plata y el río Lujan. 1.1. MARCO CONCEPTUAL Se parte del reconocimiento que el Delta es un mosaico de humedales que constituye un sistema integral cuyo equilibrio se debe mantener para preservar sus efectos ambientales de toda la región. Se busca combinar crecimiento y preservación mediante instrumentos de planificación que orienten la gestión de las islas en un marco de sustentabilidad ambiental. Se concibe al proceso de antropización como parte cultural y natural de las islas pero que en todos los casos, la antropización deberá adaptarse al medio para convivir con él. 1.2. MODELO DE TERRITORIO El modelo se reconoce como diferente al urbano territorial y tiene como base para el desarrollo de las normas urbanísticas a los siguientes principios básicos: La Identidad: Mantener la identidad de las islas a partir de conservar la insularidad, su transparencia, y construcción palafíticas. La Calidad Ambiental: Mantenimiento del perfil natural de las islas con bordes o costas más altos que la zona interior deprimida que provocan en que el territorio alternen la inundabilidad y el escurrimiento. La inundabilidad es parte de un proceso del ciclo natural. La Accesibilidad: definición de un sistema de conectividad fluvial que garantice la libre accesibilidad al territorio insular y su transitabilidad por él para el habitar, y desarrollar sus actividades comerciales, productivas y turísticas. El espacio público constituido por las vías navegables donde el agua forma parte del valor paisajístico y ambiental a preservar. La Diversidad de Sectores: definición de sectores a partir del reconocimiento de la situación actual, sus fragilidades, y potencialidades futuras que hagan a un desarrollo sustentable de la región. Considerando que existen áreas a consolidar, a preservar, a reconvertir, y a evolucionar. Propiciar y consolidar el tejido isleño donde las construcciones contribuyan al paisaje natural

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respetando las condiciones ambientales del lugar y evitando los impactos negativos para el ambiente. Usos: Propiciar el asentamiento de viviendas permanentes, de fin de semana, desarrollos turísticos, y comerciales de pequeña escala y productivos apropiados.

CAPITULO 2 - GESTION
2.1. INTRODUCCIÓN A los efectos de dotar de las herramientas de gestión necesarios para llevar adelante el marco conceptual y el modelo del territorio Insular del partido de Tigre es necesario definir instrumentos que permitan el logro de esos objetivos. 2.2. INSTRUMENTOS. Son los instrumentos con que contará el municipio para incentivar el cumplimiento de los objetivos de esta norma se clasifican en: • De Intervención. • Tributarios • Operativos 2.2.1. Instrumentos de intervención 2.2.1.1. Sectores especiales para la preservación y desarrollo insular. Se denomina así a los sectores de las islas que puedan requerir un régimen urbanístico específico de mayor complejidad en base a sus particularidades y necesidades funcionales independientemente de su localización y forma de ocupación del suelo. La declaración como sector especial se hará mediante Ordenanza con el fin de lograr los objetivos del Plan de Gestión Ambiental y la presente norma. Una vez promulgada la ordenanza se podrán establecer nuevas formas de ocupación del suelo, modificaciones de tramas, la regularización de parcelamientos del suelo, emprendimientos para el tratamiento de bordes de cursos de agua, la preservación de identidades locales y culturales, la reestructuración urbana y ambiental, etc. Estos sectores podrán ser aplicados a los fines:

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a) Institucionales: Equipamientos administrativos, recreativos, comunitarios, salud y educación del estado Nacional, provincial o municipal que por sus características no puedan encuadrarse en el régimen urbanístico establecido para el sector. Los equipamientos existentes o a construir podrán a partir de la declaración como sector especial y previo estudio del organismo de aplicación del Plan de manejo adoptar formas de ocupación del suelo, modificación de trama, FOS; FOT, y densidad mayores a las establecidas para la zona. b) Patrimonial: Son las áreas a definir como de interés patrimonial, ambiental o urbano, por el cual se podrán adoptar medidas controladoras de uso, ocupación, obras de saneamiento, y que puedan ser sujeto de proyectos o programas del plan de manejo. Su declaración será a los fines de mejorar y preservar determinadas áreas o elementos individuales como los edificios declarados de patrimonio insular, pudiendo ser objeto de normativa especial. 2.2.1.2. Compensación y Transferencia de capacidad constructiva. Es una alternativa de compensación por requerimientos ambientales o de protección patrimonial por la cual se podrá realizar la transferencia del FOT de una parcela en el caso de un inmueble catalogado como patrimonial o de un conjunto de parcelas que se encuentren definidos en el anexo 4 como distritos de reconversión. a) Por englobamiento de parcelas: la transferencia se podrá concretar cuando se realice el englobamiento en una sola parcela del total de las parcelas baldías de estos distritos. Las parcelas baldías deben representar como mínimo el 30% de la totalidad de las parcelas de cada uno de estos distritos. La compensación por este englobamiento consistirá en poder transferir capacidad constructiva de las islas a una o más parcelas del continente hasta un máximo de un 30% en más del FOT y densidad proporcional permitida en la zona de la parcela receptora.
b) Para Protección Patrimonial: Una vez catalogado el edificio y a los

fines de su conservación por parte de los propietarios cumpliendo las restricciones impuestas por la norma patrimonial podrán sus propietarios acceder a un crédito de FOT en este caso a modo de compensación a una o más parcelas del continente hasta un máximo de un 10% en más del FOT permitido y densidad proporcional en la zona de la parcela receptora. Las condiciones para acceder a estos créditos son: • • No se podrá superar el FOT máximo establecido por el Decreto Ley 8912. El aumento del FOT en la parcela receptora no habilitará a cambios en las demás normas de tejido que no tengan relación con el FOT.

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El porcentaje a otorgar como crédito estará en función de las características de la zona receptora y la cantidad y localización de las parcelas a englobar. Su instrumentación se realizará por Convenio Urbanístico

La transferencia ya sea por la capacidad constructiva o por compensación puede reservarse en cabeza del titular del dominio del bien con carácter de crédito que constará inscripto a su nombre en un registro especial a crear por el poder ejecutivo. Este crédito podrá ser cedido en todo o en parte según las previsiones del Título IV de la Sección III del Libro II del Código Civil, mientras no se hubiese agotado. 2.2.2. Instrumentos tributarios. Son los instrumentos que permitirán crear recursos que contribuyan a la ejecución de obras de equipamiento e infraestructura del delta del Paraná. Estos recursos podrán ser monetarios, por adquisición de inmuebles, servicios, bienes, etc. 2.2.2.1. Pago de Tributos con valores no Monetarios. El departamento ejecutivo podrá aceptar como forma de pago por los tributos vencidos o por vencer, valores que no sean monetarios como:
a) Inmuebles: Podrán ser baldíos o edificados dentro del territorio insular del

delta. La aceptación del inmueble estará relacionada a la necesidad de contar con equipamiento público (administrativo, salud, educación, seguridad, recreativo, etc.) para las islas. También podrá aceptarse cuando se estime que como producto de su posterior venta pueda disponerse del capital necesario para la compra de otro inmueble con mejor localización desde el punto de vista de las necesidades de equipamiento o para destinarlo a la ejecución de obras de infraestructura o equipamiento. b) Bienes y Servicios: Podrán compensarse los tributos vencidos o por vencer por bienes y/o servicios destinados a la ejecución de obras de equipamiento e infraestructura dentro del territorio insular del Delta. 2.2.2.2. Exoneraciones de tasas. El Departamento Ejecutivo podrá otorgar la exención de un porcentaje o la totalidad de la tasa municipal por Servicios Municipales en los siguientes casos:

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Conservación Patrimonial: para los edificios catalogados como de protección patrimonial se podrá otorgar este beneficio a los fines que dicha exención sea destinada a la preservación del mismo. Englobamiento de parcelas en tramas atípicas: A los fines de incentivar el englobamiento de las parcelas que constituyen tramas atípicas definidas en anexo 4, se podrá otorgar este beneficio a la parcela resultante del englobamiento siempre y cuando se unifiquen la totalidad de las parcelas baldías. Además de la tasa por Servicios Municipales, se podrá exceptuar de las tasas y derechos que surgen de la tramitación del plano de mensura. 2.2.3. Instrumentos operativos. 2.2.3.1. Convenios Urbanísticos Son los acuerdos celebrados entre la autoridad municipal y personas públicas o privadas a los fines de establecer las pautas y ordenar los compromisos asumidos por las partes. Se podrán aplicar para el uso de los instrumentos de intervención, tributarios y para intervenciones dentro de las islas que por su impacto o envergadura requiera establecer pautas específicas antes de la aprobación de un proyecto. 2.3. SANCIONES Y RESPONSABILIDADES El Departamento Ejecutivo Municipal sancionará las infracciones que se cometan a la presente norma y podrá imponer multas, medidas accesorias y disponer la suspensión de obras, remoción, y demolición o adecuación de construcciones y obras de infraestructura erigidas indebidamente. Cuando además fuera responsable de la infracción algún profesional, la autoridad municipal enviará los antecedentes al Colegio Profesional respectivo a los efectos de su juzgamiento. Podrá disponerse independientemente de ello la exclusión del infractor en las actuaciones donde constate la falta. Serán solidariamente responsables por las infracciones cometidas, el peticionante, propietarios, empresas promotoras o constructoras y profesionales.

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CAPITULO 4- SISTEMA PÚBLICO DE ACCESIBILIDAD
4.1. DEFINICIÓN Es el sistema que permite la libre transitabilidad fluvial y peatonal dentro de la primera sección del delta atravesando los diferentes espacios desde el continente a las islas y de las islas al continente a los fines de garantizar el acceso a las viviendas, y propiciar las actividades productivas, comerciales y turísticas. En orden a los principios de insularidad y protección del ambiente establecido en el Plan de manejo, queda prohibido cualquier sistema de acceso de automotores terrestres al área de la Primera sección del delta bajo jurisdicción del municipio de Tigre así como la circulación de estos vehículos en su interior. 4.2 COMPONENTES El sistema de accesibilidad está compuesto por los puertos, muelles, puentes peatonales, vías de comunicación por agua y los espacios de dominio privado delimitados en el camino de ribera. 4.2.1 Vías de comunicación por agua A tales fines se considerarán así a los ríos, arroyos, canales, zanjas, y las demás vías de comunicación por agua a partir de cuyos límites se conforman las parcelas de dominio privado, que conforman la primera sección del delta del Paraná. La condición para ser consideradas de esta forma es que se encuentren legalmente constituidas y su apertura se realizara con autorización de la autoridad competente. 4.2.2. Vías de comunicación por tierra Están compuestos por espacios del dominio privado que constituyen el camino de rivera y los espacios de dominio público en los fraccionamientos de tramas atípicas que conducen hacia el interior de las islas 4.2.2.1. Espacios de dominio privado Son aquellos que deben dejar los propietarios como restricción al dominio privado de acuerdo al artículo 2639 de la ley 12599 para el uso peatonal de terceros que permitan comunicar las diferentes parcelas de una isla. Este espacio estará delimitado desde el margen de los ríos y canales que sirvan de comunicación por agua y que conforman el limite dominial hasta una profundidad de 15 metros de todos los predios comprendidos en la primera sección de islas del delta del Paraná. 4.2.2.2. Espacios de dominio público

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Son los espacios que fueron aprobados con anterioridad a esta norma para la realización de fraccionamientos y que vinculan una vía de comunicación por agua con determinadas parcelas. 4.2.3 Muelles Constituyen los elementos de vinculación entre las vías navegables y el suelo de las islas en el proceso de accesibilidad. Se consideran muelles y amarres a las construcciones que avanzan sobre las vías de comunicación por agua para el amarre de embarcaciones, ascenso y descenso de personas, mercadería, bienes y servicios. Se encuentran dentro de los límites de los espacios públicos y su uso, nivel de avance, tipo, materialidad y construcción deberá ser autorizado por la oficina técnica competente municipal de acuerdo a lo establecido en la normativa provincial de aplicación, en el Plan de Gestión Ambiental, en el código de edificación y en las reglamentaciones que se dicten al efecto. 4.3. PROHIBICIONES 4.3.1. Camino de ribera En la franja determinada por el camino de ribera no se podrá realizar ningún tipo de construcción edilicia. El propietario está obligado a que, a la presentación de un plano municipal de obra nueva o existente, determine un área para el transito peatonal o sendero que se una con los senderos de las parcelas lindantes y con el muelle en caso de existir. Éste área de transitabilidad peatonal tendrá una ancho de 2 (dos) metros, su superficie de solado deberá ser permeable a la penetración del agua de lluvia, de acuerdo a lo definido por el Código de edificación. Podrá ser a nivel del suelo natural o como pasarela elevada. En cualquier caso, incorporará un franja de 1 (un) metro de ancho, cuyas características materiales permitan la circulación de sillas rodantes para permitir la transitabilidad de discapacitados motores. No podrá otorgarse final de obra si no se encuentra construido dicho camino. 4.3.2. Infraestructura de vinculación fluvial Queda prohibida toda apertura de nuevas vías de comunicación por agua sean navegables o no, ya sean canales, arroyos, marinas etc. por iniciativa privada que no se hallen aprobadas por la autoridad competente municipal y provincial.

4.3.4. Otras Vías de comunicación. No se admitirá, la construcción de infraestructura de vinculación vehicular para la circulación de automotores de cualquier tipo y porte, que vinculen el

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continente y las diferentes islas o a éstas entre sí. Solamente podrán construirse puentes para el uso exclusivamente peatonal sobre los cursos de agua en orden a propiciar la conectividad de interés comunitario y vecinal.

4.3.5. Helipuertos y aeródromos Queda prohibida la construcción de helipuertos y aeródromos como sistema de vinculación de iniciativa privada. Los mismos solo se autorizarán por cuestiones vinculadas a la emergencia y salud pública siempre como iniciativa del estado.

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CAPITULO 5 - ESPACIO PÚBLICO.
5.1. DEFINICIÓN Se considerarán como espacios públicos los puertos, ríos, arroyos, canales, zanjas, y las demás vías de comunicación por agua conformada por los límites de las parcelas de dominio privado, muelles públicos, puentes peatonales de vinculación, calles internas de la isla que fueran cedidas para la creación de parcelas y las parcelas de dominio municipal o provincial destinados explícitamente a espacio público para esparcimiento y/o intercambio social de la comunidad. 5.2 VÍAS DE COMUNICACIÓN POR AGUA 5.2.1. CLASIFICACIÓN Las vías se clasifican de acuerdo a sus niveles de calados que determinan la intensidad y tipo de embarcaciones que pueden transitar. PRIMARIAS: son las constituidas por una profundidad igual o mayor a 3 metros y están constituidas por vías regionales, límites de la primera sección e internas pero de calados mayores a 3 metros. Forman parte de esta clasificación las siguientes vías: Rio Luján; Canal Arias; Paraná de las Palmas; Canal Honda; Urion; Capitán; San Antonio; Canal del Este SECUNDARIAS: constituidas por profundidad de 1 a 2,50 m y están constituidas por: Carapachay; Caraguatá; Espera; Cruz Colorada; El Torito; Esperita; Gallo Fiambre; El Banco; Gelvez; Antequera; El Toro, Sarmiento; Abra Vieja, Dorado. TERCIARIAS: constituidas por profundidad menores constituidas por el resto de los cursos de agua. 5.2.2 USOS PERMITIDOS Además de las actividades orientadas a permitir el traslado de personas, bienes y productos a través de embarcaciones, se podrán realizar actividades deportivas de pesca y acuáticas que estén autorizadas y normadas por la autoridad competente para cada vía perteneciente a la primera sección del delta del Paraná. 5.2.3 OCUPACIÓN Solo se autoriza la ocupación del espacio público de forma permanente con muelles, puentes peatonales, y mobiliario. a 1 m y están

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5.2.3.1 Muelles y pasarelas Muelles y pasarelas peatonales de accesibilidad a las parcelas de dominio público y privado. Su uso, características y autorización para su instalación se realizarán según lo definido en el Plan de Gestión Ambiental y en la norma de Edificación. En los muelles podrá localizarse el nombre de fantasía de la propiedad siempre y cuando no se trate de una publicidad o propaganda. 5.2.4. Mobiliario isleño Se define así al conjunto de elementos dispuestos en serie que contribuyen a la estética y funcionalidad urbana prestando un servicio a la comunidad y cuyas características deben respetar el medio natural. Serán considerados parte del mobiliario isleño a: • Señalización de vías y nomenclatura: la misma será elaborada y definida por el municipio y su instalación y materialidad se regirán por las normas complementarias. Elementos o sistemas de recolección de residuos Elementos de seguridad y luminarias. Cualquier otro mobiliario que se encuadre dentro de lo definido en este artículo que deberá ser autorizado por la autoridad de aplicación.

• • •

5.2.5 PUBLICIDAD Y PROPAGANDA 5.2.4.1 DEFINICIÓN Se considerará publicidad a toda acción o producto tangible e intangibles, destinada a difundir actividades y / o atributos de entidades, objetos o personas con fines institucionales, lucrativos o proselitistas. 5.2.4.2 RESTRICCIÓN Dentro de los espacios definidos como públicos no se permitirán la instalación de ningún tipo de anuncio o propaganda ya sean del tipo sobre columna, pantallas o carteleras, marquesinas, carteles, pintadas, etc. Asimismo se prohíben la publicidad con fines lucrativos o proselitistas de tipo sonoro ya sea móvil o fijo. Estará exceptuado de esta restricción toda publicidad o campaña institucional derivada del Plan de Manejo. 5.3. ESPACIOS COMUNITARIOS 5.3.1 DEFINICION Son las parcelas de dominio municipal o provincial destinados a espacio público para esparcimiento y/o intercambio social de la comunidad. 5.3.2 Conformación

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Las parcelas destinadas a espacios comunitarios se conformarán como tales cuando el municipio las declare con este fin y su procedencia podrá ser a partir de: •

Parcelas del dominio municipal actual. Las parcelas que carezcan de propietarios y que se han formado por tierras acrecidas luego de proceder a su mensura e inscripción dominial a favor del municipio. Las que, productos de las herramientas de gestión, sean transferidas al municipio. Las procedentes de donaciones de terceros y adquisiciones estratégicas a cargo del municipio.

• •

5.3.3. Localización Su ubicación geográfica surgirá de un estudio integral del área que deberá establecer las necesidades actuales y futuras junto a los equipamientos municipales y provinciales existentes.

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CAPITULO 6- NORMAS DE TEJIDO
6.1. ESPACIO LIBRE ISLEÑO
6.1.1. DEFINICIÓN Es el constituido por el espacio libre abierto público y privado que pueda garantizar buenas condiciones de habitabilidad en cuanto a requerimientos de iluminación, ventilación, soleamiento, acústica, y privacidad. Los locales definidos en la normativa municipal como de primera categoría solo podrán ventilar e iluminar a este espacio.

6.1.2. Composición
El espacio libre isleño estará compuesto por el espacio público y el espacio libre privado que comprende: • el espacio libre de centro de isla, • los retiros obligatorios bilaterales, cuando estos sean mayores a 3 metros cada uno. • el retiro de frente • el retiro de fondo. • Patios Apendiculares • Patios entre volúmenes

6.1.3. ESPACIO LIBRE CENTRO DE ISLA
Es el espacio privado que aportan las parcelas de una misma isla para la conformación de un espacio único libre de construcciones conformada por los fondos de parcelas. Este espacio estará libre de cualquier tipo de construcción. Su trazado responde al esquema general de la superficie de cada isla luego sustraerle el área perimetral correspondiente al albardón. A los fines prácticos, responderá, en general, al trazado de la línea interna de edificabilidad de cada parcela ribereña, la que se trazará a partir de la línea de ribera hasta una profundidad de 45 metros hacia el interior.

6.1.4 Retiros
Las líneas de retiro de frente y laterales son las definidas en el artículo 8 del código de zonificación. La línea de retiro de fondo se aplicará solo a las parcelas que no cuenten dentro de sus límites con el espacio libre de centro de islas.

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6.1.5. Patios Apendiculares.
De acuerdo a lo definido por el art 70 del código de zonificación

6.1.6. Clasificación de los tejidos
Las normas de tejido que se establecen estarán diferenciadas en Normas de tejido Isleño y Normas de tejido urbanas para parcelas atípicas.

6.2. NORMAS DE TEJIDO ISLEÑO. 6.2.1. DEFINICIÓN
Se consideran así al conjunto de construcciones existentes y a construir dentro de parcelas cuyo frente se halle localizado frente a cursos de agua ya consolidados.

6.2.2 Configuración

La configuración del tejido isleño estará regida por los siguientes principios: a) Creación de un espacio libre de centro de isla con prohibición de realizar construcciones, b) La no modificación del suelo natural en toda la superficie del lote. c) Creación de parcelas de acuerdo a las características isleñas, diferentes a las continentales. d) Creación de un anillo edificable perimetral a las islas que permita configurar un paisaje isleño de construcciones exentas frente a los cursos de agua. e) Construcciones de perímetro libre y de altura no mayor a dos plantas.

6.2.3. Área de proyecto

El área de proyecto (o área edificable) de una parcela típica es una franja de terreno que ocupa el ancho total del lote y resulta de sustraer el espacio de centro de islas y el espacio de retiro de frente obligatorio de 15 metros. Resulta del producto del ancho del lote por una profundidad de 30 metros que se mide a partir del retiro de frente. Están contenidos en esta área los retiros obligatorios laterales y de fondo en caso de existir. Ver Anexo 3. Sobre estas áreas se calcularán el FOT.AE y FOS.AE. En casos especiales, cuando por situaciones particulares de una parcela no fuera posible localizar el proyecto en su área edificable, el área de proyecto podrá ampliarse en una profundidad adicional de hasta 30 metros adicionales a condición de Cumplir con los siguientes requisitos: a) Que sean usos residenciales u hotelería,

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre b) Que los locales a localizar en esta área proyecto ampliada solo sean ambientes destinados a estar/dormir y los servicios sanitarios y de preparación de comida para cada unidad de alojamiento, c) Que adopten la tipología de construcción palafítica con pasarelas peatonales elevados para conectar con las instalaciones comunes del área de Proyecto, d) Que utilicen la madera como material predominante; e) Que cumplan con las especificaciones constructivas establecidas en el artículo 6.3. Sistemas y construcciones especiales para las zonas de Reserva y de Amortiguación del Anexo Normativa de Construcciones para el Delta del Código de Edificación, f) Que se justifique su solicitud con una memoria técnica y estudios de paisaje complementarios y se apruebe mediante resolución fundada por la autoridad de aplicación.

6.2.4. Factor de ocupación del Suelo y Factor de ocupación total (FOS y FOT) 6.2.4.1. Definición
Para el tejido isleño el FOS y FOT que regulan la edificabilidad de una parcela será calculada en base al área edificable definida en el artículo 6.2.3.

FOT.AE es el factor de ocupación total calculada en base al área edificable. Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total del área edificable de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en ella.

FOS.AE es el factor de ocupación del suelo calculada al área edificable

Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie del área edificable de la parcela; se obtiene por la proyección del perímetro máximo del edificio, excluyéndose únicamente los balcones de vuelo menor a 1,30 m

6.2.4.2. Aplicación
Para cada zona se definirá un FOS.AE y FOT.AE que deberá aplicarse a la parcela de la forma definida en el art 6.2.3 a los fines de establecer la capacidad constructiva de la parcela.

6.2.4.3. Premios - 18 -

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No serán de aplicación ningún tipo de premio que determine un aumento del FOT y Densidad.

6.2.5. Densidad Densidad Neta Máxima: A cada zona se le asigna la cantidad máxima de habitantes permitida por parcela calculada respecto al área de proyecto.

6.2.6. Retiros
Cada zona dispondrá los retiros de frente, laterales y de fondo a dejar. Todas las construcciones deberán dejar retiros de frente y de ambos laterales. Cuando una parcela no cuente con espacio libre de centro de isla o cuando este tome una dimensión menor o igual a 6 metros se deberá dejar 6 metros de retiro de fondo hasta el fondo de parcela. Los retiros de fondo no podrán ser ocupados con ninguna construcción. Los espacios libres de islas privados no podrán ser particionados con ningún tipo de material. Los retiros bilaterales no podrán compensarse en un solo retiro. Para parcelas con ancho inferior a 11 metros la autoridad de aplicación definirá los retiros laterales a dejar.

6.2.7. Alturas
En cubiertas inclinadas, la altura se medirá al baricentro del tímpano; Cuando la planta baja de un edificio se desarrolle como planta baja libre o en los casos que por problemas de cota se deba rellenar el terreno (solo en los primeros 15 metros del área edificable), la altura se computará a partir del nivel de ocupación. Por sobre la altura máxima sólo podrán sobresalir: Miradores, torretas, tanques de agua, conductos, cajas de escalera para acceso a azotea, locales para ascensores, antenas, pararrayos, chimeneas, antenas parabólicas, instalaciones para acondicionamiento térmico y colectores solares. El FOS de estas construcciones no podrá superar el 10% del FOS-AE de cada parcela ni el doble de la altura máxima. Altura máxima: 6 metros por encima de la cota IGN + 4,20 mts.

6.2.8. Casos especiales.

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre Para los casos no contemplados en el presente capítulo se aplicarán los criterios establecidos en lo normado para el código de zonificación fundado en informe técnico de autoridad competente.

6.3. TEJIDO URBANO PREXISTENTE – Trama atípica 6.3.1. Definición
Se consideran así al conjunto de parcelas edificadas o no que fueran aprobadas por plano de mensura y división anteriores a la presente ordenanza con criterios de urbanización tradicional, cuyas parcelas tengan frente a cursos de agua o calles a abrir artificialmente. Constituyen tejidos que son definidos como de sustitución a partir de favorecer el englobamiento parcelario para la no ocupación del centro de Islas. Se hallan definidos para la presente norma como distritos de reconversión y se hallan nominados en el anexo 4.

6.3.2 Configuración
La configuración del tejido en parcelas atípicas estará regida por los siguientes principios: a) La no modificación del suelo natural en toda la superficie del lote. b) No estará permita la creación de nuevas tramas y parcelas de características atípicas urbano continentales. Se favorecerán los englobamientos parcelarios. c) Creación de un tejido elevado sobre el nivel del suelo con palafitos. d) Construcciones de perímetro libre y de altura no mayor a dos plantas con baja capacidad constructiva.

6.3.3. Parcelas atípicas preexistentes
Estas parcelas podrán realizar construcciones siempre y cuando se cumplan con las siguientes exigencias:

6.3.4. Obras de infraestructura de accesibilidad exigidas para su gestión.
A: En el caso que el curso de agua no esté construido. No se aprobaran ni autorizarán construcciones cuando el curso de agua no esté materializado en su totalidad. B: en el caso que esté construido. En caso que el canal esté construido de acuerdo al plano de mensura y con la debida aprobación de la Dirección Provincial de Hidráulica deberá presentar junto a

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre los planos de construcción, copia de la conformidad de esa dirección respecto de la canalización. C. cuando las parcelas estén frente a una calle peatonal proyectada. Se exigirá que desde los 45 metros del curso de agua principal de acceso desde el continente se realice una pasarela elevada por sobre el nivel de la cota de inundación. Las características y materialidad de la misma serán las fijadas en la normativa de edificación.

6.3.5. Tipología constructiva.
Para todos los casos se exigirá que las construcciones sean realizadas sobre palafitos por sobre el nivel de la cota de habitabilidad (+4,20 mts. IGN).

6.3.6. Densidad
Solo se permitirá una vivienda por parcela cualquiera sea su superficie.

6.3.7. FOS y FOT
Se establece un FOT de 0.02 y un FOS de 0.01. Cuando resultado del cálculo la superficie posible de construir sea menor a 70 m2 se podrá tomar esta superficie correspondiente a la unidad de vivienda mínima para el partido.

6.3.8. Altura.
Por sobre el nivel de palafito establecido en la cota de habitabilidad se autorizarán dos plantas habitables.

6.3.9. Retiros.
Se establecen los siguientes retiros: De frente: 15 metros Retiro bilateral: 4 metros de cada eje. Fondo: este retiro estará constituido a partir de una línea ubicada a los 30 metros del frente.

6.3.10 Terreno: - 21 -

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre Movimiento de suelo: No se autorizarán movimientos de suelo que mediante rellenos, excavaciones, marinas artificiales, terraplenamientos y endicados producen una nueva geografía, ajena al paisaje del Delta, alteran el régimen hidrológico de sus cursos y el escurrimiento natural de las aguas, afectando el comportamiento ambiental del humedal.

6.4. FRACCIONAMIENTO DE TIERRAS 6.4.1. Subdivisión de parcelas
Se podrán subdividir siguientes requisitos: parcelas existentes en nuevas parcelas cumpliendo los

a) Cuando la zona lo permita b) Cuando se cumpla con la superficie mínima según lo especificado para cada zona. c) Cuando se cumpla con el ancho mínimo para cada zona. d) Cuando la parcela tenga frente a cursos de agua siempre y cuando se cumpla con lo establecido en el art 6.4.2. e) No se encuentre frente a espacios definidos como calles o de circulación peatonal de acuerdo a lo definido en plano de subdivisión de origen.

6.4.2. Fraccionamientos frente a cursos de agua
No se autorizarán fraccionamientos a partir de la apertura de nuevos canales artificiales. Solo se autorizarán nuevos fraccionamientos con frentes a cursos de agua cuando se cumpla con todos los siguientes requisitos: • Se hallen legalmente constituidos con planos de mensura. • Las obras de infraestructura hayan sido realizadas en su totalidad y aprobadas por los organismos provinciales competentes. • La totalidad de las superficies a parcelar no se encuentren dentro del área definido como centro de isla. • Los cursos de agua cumplan con los requisitos mínimos de accesibilidad (ancho, profundidad, etc.) conforme establezca el Plan de gestión Ambiental.

6.4.3. Fraccionamiento frente a calles.
No se admiten: a) Nuevos fraccionamientos frente a calles cualesquiera sea su ancho y estado de consolidación que hayan sido originadas por plano de mensura. b) Fraccionamientos nuevos que se conformen a partir de la apertura de nuevas calles.

6.4.4. Parcelas existentes edificadas.

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre Cuando se proyecten subdivisiones de parcelas edificadas estas deberán cumplir con todos los indicadores urbanísticos establecidos para esa zona en cuanto a FOS, FOT, densidad y retiros a los nuevos ejes divisorios de las nuevas parcelas.

6.4.5. Parcelas irregulares.
Dado las características geográficas del delta y la irregularidad de los trazados de cada curso de agua que constituyen los frentes de las parcelas a generar o subdividir, las mismas tendrán siempre algún grado de irregularidad. A los fines de su generación se deberá tener en cuenta los siguientes requisitos a cumplir: a) El frente de parcela debe cumplir con el ancho mínimo establecido para la zona. b) El área denominada edificable deberá cumplir en su ancho menor con el ancho mínimo establecido para la zona, c) El ancho de parcela dentro del centro de islas podrá ser inferior al establecido para la zona siempre y cuando su ancho mínimo sea igual o mayor a 12 metros.

6.4.6. Anexión de parcelas.

Para la anexión parcial de parcelas se deberá cumplir: a) Que la parcela cedente quede con el ancho mínimo y la superficie mínima establecido para la zona. b) Cuando se trate de parcelas edificadas la parcela cedente deberá cumplir con los indicadores para la zona (retiros, densidad, FOS y FOT). c) La autoridad de aplicación podrá autorizar parcelas de dimensiones inferiores a las establecidas para la zonas sin que implique cambio de uso, cuando la operación tenga por objeto lo siguiente: a) Sanear un título afectado por invasión de linderos materializada por una construcción de difícil y costosa remoción. b) Corregir una baja relación frente – fondo entendiendo como tal a la inferior a 1: 5. c) Transferir superficies entre lotes linderos para permitir soluciones que desde el punto de vista urbanístico, resulten superior o equivalentes a la situación anterior. En estos casos las parcelas resultantes deberán cumplir con el FOT, FOT y densidad pudiendo según los casos no cumplir con los retiros exigidos para lo cual deberá fundarse en informe técnico de la oficina competente.

6.4.7. Prohibición

Se encuentran prohibidos nuevos Fraccionamiento de tierra en la zona declarada de reserva.

6.5. ENGLOBAMIENTO DE PARCELAS 6.5.1. Englobamiento Parcelario - 23 -

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre El englobamiento parcelario se propiciará cuando: a) Se realice para llegar a las dimensiones mínimas de parcelas según las zonas. b) Cuando en las zonas haya áreas declaradas de englobamiento parcelario prioritario El englobamiento parcelario será obligatorio cuando se encuentren construcciones encaballada sobre dos o más parcelas pertenecientes directa o indirectamente a un mismo dueño.

6.5.2. Englobamiento Prioritario.
Cuando parcelamientos existentes estén declarados de englobamiento prioritario, el titular de las parcelas podrá solicitar la aplicación de los instrumentos de gestión referidos en el capítulo 2 a este tema para la obtención de las compensaciones establecidas. Independientemente de ello la autoridad de aplicación deberá realizar los estudios de dominio de estas parcelas y notificar al propietario de los alcances de esta declaración.

6.6. PUBLICIDAD DE LOTEOS
De acuerdo al artículo 28 del código de zonificación

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CAPITULO 7 - USOS
7.1. CLASIFICACIÓN. Los usos de las zonas que conforman el delta del Paraná se clasifican en: Dominantes. Es el que imprime el carácter fundamental a una zona. Los demás usos deben subordinarse a él. Complementarios. Es el uso destinado a satisfacer dentro de una misma zona o en una misma parcela funciones que resultan necesarias para el cumplimiento del uso dominante. Condicionados 1: Es el sujeto a requerimientos de ubicación, dimensiones de la tierra, formas, infraestructura, etc., según cada zona. Condicionado 2: son aquellos usos comerciales y de servicios comerciales con superficie a habilitar no mayor a los 30 m2 cuyo rubro podrá ser aprobado o no previo estudio de su grado de molestia e impacto en la zona a localizar. Prohibidos: se consideran así a los usos que no estén admitidos en la zona por su grado de molestia o impacto ambiental negativo. Preexistente: Se consideran así a los usos preexistentes a la sanción de la presente norma que no pueden encuadrarse como un uso conforme, siempre y cuando cuenten con la debida habilitación municipal.

7.2. APLICACIÓN Los usos posibles a radicar en cada zona que conforma el Delta del Paraná son establecidos en el anexo 1 de la presente norma “planilla de usos”.

7.3. USOS PROHIBIDOS Los usos que no se consignan en el anexo 1 como dominantes o complementarios en cada zona o que no se encuadren dentro del listado definido no podrán radicarse. La radicación de los usos definidos como condicionados o preexistente dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos.

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Complementariamente a esta definición quedan prohibidos la realización de urbanizaciones como barrios cerrados, club de campo, country y similares.

7.4. USO GUARDERIA Y ASTILLEROS. No serán de aplicación las normas vigentes para la radicación de estos usos en el territorio Insular. A los fines de determinar sus condicionantes el Departamento Ejecutivo dictará una norma específica para el Delta del Paraná.

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CAPITULO 8 ZONIFICACIÓN 8.1 De las Áreas
8.1.1. Área Urbana
Es la destinada a asentamientos humanos en la que se desarrollan usos vinculados con la residencia, las actividades terciarias y las de producción sustentable. Comprende las zonas y distritos enunciados en el artículo 8.3, con excepción de las zonas y distritos integrantes del Área Complementaria.

8.1.2. Área Complementaria

Sector adyacente al área urbana, en los que se delimiten la zona destinada a reserva hasta tanto cambie su nivel de fragilidad ambiental.

8.2. De los servicios esenciales
Se establecen para los distritos de cada zona los servicios esenciales de acuerdo a la siguiente clasificación y según el detalle que para cada Distrito, se sintetiza en las fichas adjuntas. 8.2.1. 8.2.2. 8.2.3. 8.2.4. 8.2.5. 8.2.6. Servicio de provisión de agua Servicios de eliminación de excretas Servicio de energía eléctrica domiciliaria Servicio de alumbrado público Servicio de gas natural Servicio de recolección de residuos RSU

8.3. De las zonas y distritos.
Se establecen para los distritos de cada zona, las características, restricciones e indicadores que se sintetizan en las fichas ajuntas de acuerdo a la siguiente clasificación:

8.3.1. Zona residencial 8.3.1.1 Zona residencial Central 8.3.1.2. Zona Residencial de expansión 8.3.1.3. Zona Residencial de Amortiguación.

8.3.2. Zona de Rivera 8.3.2.1. Zona Rivera Paraná de las Palmas 8.3.2.2. Zona Rivera Río Luján

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8.3.3. Zona Especial 8.3.3.1. Distritos de reconversión

8.3.4. Zona de Usos específicos 8.3.4.1. Uso específico reserva natural

8.3.5. Zona de Reserva. 8.3.5.1. Reserva.

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8.3.1.1. Zona Residencial Central
Carácter: comprende los tejidos cuyo sentido predominante es el establecimiento residencial unifamiliar o multifamiliar mixturado con usos comerciales y de servicios de pequeña escala, especialmente la actividad turística. El tejido a configurar se materializará a partir de construcciones exentas sobre el albardón costero.

Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: 160 habitantes por hectárea calculados sobre el área de proyecto FOS.AP máximo: 0.20 de la superficie del área de proyecto FOT.AP máximo: 0.40 de la superficie del área de proyecto

Subdivisión: Superficie mínima: 4.000 m2 Ancho mínimo: 25 metros

Retiros: De frente: 15 metros De cada lateral: 4 metros De fondo: 6 metros. Ver artículo 6.2.6

Circulación peatonal: Dentro del camino de ribera se deberá materializar un camino de 2 metros de ancho que una las dos parcelas lindantes. Ver art 4.3.1

Altura: Altura máxima: 12,50 metros desde el suelo natural

Cercos:

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo deberán ser de carácter vivo, de tejidos de alambre, de enrejados o similares, de altura máxima 1,60 metros.

Usos: Predominantes: vivienda unifamiliar y hotelería Complementarios: Ver anexo 1 Planilla de usos.

Delimitación: Línea Auxiliar 2 (eje fluvial Carapachay-Angostura-Esperita-EsperaEspera Grande-Rama negra-Capitán), desde su intersección con la Línea Auxiliar 1 (paralela al Paraná de las Palmas) hasta su intersección con la Línea Auxiliar 3 (paralela al Río Lujan); por ésta hasta su intersección con el eje del arroyo Abra Vieja, Arroyo Gutiérrez, Canal de Vinculación, por éste hacia el Norte hasta el Arroyo Correa y continuando por el eje de los Arroyos Dorado- Sábalos- 9 de Julio hasta su intersección con la Línea Auxiliar 1 y por ésta hasta su intersección con la Línea Auxiliar 2.

Servicios esenciales: Sistema de eliminación de excretas y de provisión de agua, servicio de recolección de RSU y energía eléctrica.

Exclusiones: Quedan excluidas para la aplicación de estos indicadores las tramas atípicas definidas en anexo 4 que se regirán por lo establecido en el Distrito de Reconversión.

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8.3.1.2. Zona residencial de expansión
Carácter: Comprende los tejidos cuyo sentido predominante será la evolución hacia el establecimiento residencial mixturado con producción sustentable según lo definido en el plan de manejo. El tejido a configurar se materializará a partir de construcciones exentas sobre el albardón costero.

Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: 140 habitantes por hectárea calculados sobre el área de proyecto FOS.AP máximo: 0.2 0 de la superficie del área de proyecto FOT.AP máximo: 0.35 de la superficie del área de proyecto

Subdivisión: Superficie mínima: 10.000 m2 Ancho mínimo: 30 metros

Retiros: De frente: 15 metros De cada lateral: 4 metros De fondo: 6 metros. Ver artículo 6.2.6

Circulación peatonal: Dentro del camino de ribera se deberá materializar un camino de 2 metro de ancho que una las dos parcelas lindantes. Ver art 4.3.1

Altura: Altura máxima: 12,50 metros desde el suelo natural

Cercos:

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo deberán ser de carácter vivo, de tejidos de alambre, de enrejados o similares, de altura máxima 1,60 metros.

Usos: Predominantes: vivienda unifamiliar y productivo según planilla de uso Complementarios: Ver anexo 1 Planilla de usos.

Delimitación: Línea Auxiliar 2 (eje fluvial Carapachay-Angostura-Esperita-Espera-Espera GrandeRama negra-Capitán), desde su intersección con la Línea Auxiliar 1 (paralela al Paraná de las Palmas) hasta su intersección con la Línea Auxiliar 3 (paralela al Río Lujan); por ésta hasta su intersección con el eje del Canal Arias; por éste hasta su intersección con la Línea Auxiliar 1 (paralela al Paraná de las Palmas) y por ésta hasta su intersección con la Línea Auxiliar 2.

Servicios esenciales: Sistema de eliminación de excretas y de provisión de agua, servicio de recolección de RSU y energía eléctrica.

Exclusiones: Quedan excluidas para la aplicación de estos indicadores las tramas atípicas definidas en anexo 4 que se regirán por lo establecido en el Distrito de Reconversión.

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8.3.1.3. Zona Residencial de Amortiguación.
Carácter: Comprende los tejidos cuyo sentido predominante es posibilitar una transición ambiental entre la zona de reserva y la residencial consolidada. Se pretende la evolución de estos tejidos hacia un ambiente antropizado con patrones de asentamiento y construcción de menor impacto ambiental.

Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: 100 habitantes por hectárea calculados sobre el área de proyecto FOS.AP máximo: 0.15 de la superficie del área de proyecto FOT.AP máximo: 0.30 de la superficie del área de proyecto

Subdivisión: Superficie mínima: 20.000 m2 Ancho mínimo: 50 metros

Retiros: De frente: 15 metros De cada lateral: 10 metros. Para parcelas con anchos menores a 50 metros se tomará el 20% de su ancho para aplicarse a cada lateral. De fondo: 8 metros. Ver artículo 6.2.6.

Circulación peatonal: Dentro del camino de ribera se deberá materializar un camino de 2 metros de ancho que una las dos parcelas lindantes. Ver art 4.3.1

Altura: Altura máxima: 12,50 metros desde el suelo natural

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre Cercos: No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo deberán ser de carácter vivo, de tejidos de alambre, de enrejados o similares, de altura máxima 1,60 metros.

Usos: Dominantes: vivienda unifamiliar Complementarios: Ver anexo 1 Planilla de usos. En todos los casos las construcciones en esta zona deberán cumplir con las especificaciones constructivas establecidas en el artículo 6.3. Sistemas y construcciones especiales para las zonas de Reserva y de Amortiguación del Anexo Normativa de Construcciones para el Delta del Código de Edificación.

Delimitación: Río Paraná de Las Palmas desde arroyo 9 de Julio, Canal de Vinculación hasta Río Lujan, Arroyo Abra Vieja, Arroyo Gutiérrez, Canal de Vinculación hasta arroyo Correa, Arroyo Dorado, Arroyo Sábalos, Arroyo Nueve de Julio hasta Río Paraná de las Palmas.

Servicios esenciales: Sistema de eliminación de excretas y de provisión de agua.

Exclusiones: Quedan excluidas para la aplicación de estos indicadores las tramas atípicas definidas en anexo 4 que se regirán por lo establecido en el Distrito de Reconversión.

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre

8.3.2.1. Zona Rivera Paraná de Las Palmas
Carácter: Comprende los tejidos de evolución de las parcelas frentistas al rio Paraná caracterizando a este río a partir de radicación de usos de servicios y turísticos configurando un tejido singular de mediana capacidad edificatoria. Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: 120 habitantes por hectárea calculados sobre el área de proyecto FOS.AP máximo: 0,20 de la superficie del área de proyecto FOT.AP máximo: 0.35 de la superficie del área de proyecto

Subdivisión: Superficie mínima: 10.000 m2 Ancho mínimo: 40 metros

Retiros: De frente: 15 metros De cada lateral: 8 metros. Para parcelas con anchos menores a 40 metros se tomará el 20% de su ancho para aplicarse a cada lateral. De fondo: 8 metros. Ver artículo 6.2.6.

Circulación peatonal: Dentro del camino de ribera se deberá materializar un camino de 2 metros de ancho que una las dos parcelas lindantes. Ver art 4.3.1

Altura: Altura máxima: 12,50 metros desde el suelo natural.

Cercos:

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo deberán ser de carácter vivo, de tejidos de alambre, de enrejados o similares, de altura máxima 1,60 metros.

Usos: Predominantes: vivienda unifamiliar. Complementarios: Ver anexo 1 Planilla de usos.

Delimitación: Margen sur del Río Paraná de las Palmas desde Canal Arias hasta su intersección con el eje del Arroyo 9 de Julio.

Servicios esenciales: Sistema de eliminación de excretas y de provisión de agua, servicio de recolección de RSU y energía eléctrica.

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre

8.3.2.2. Zona Rivera Rio Luján
Carácter: Comprende los tejidos de evolución de las parcelas frentistas al rio Lujan caracterizando a este río a partir de radicación de usos de servicios y turísticos configurando un tejido singular de mediana capacidad edificatoria.

Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: 120 habitantes por hectárea calculados sobre el área de proyecto FOS.AP máximo: 0,20 de la superficie del área de proyecto FOT.AP máximo: 0.35 de la superficie del área de proyecto

Subdivisión: Superficie mínima: 10.000 m2 Ancho mínimo: 40 metros

Retiros: De frente: 15 metros De cada lateral: 8 metros. Para parcelas con anchos menores a 40 metros se tomará el 20% de su ancho para aplicarse a cada lateral. De fondo: 8 metros. Ver artículo 6.2.6.

Circulación peatonal: Dentro del camino de ribera se deberá materializar un camino de 2 metro de ancho que una las dos parcelas lindantes. Ver art 4.3.1

Altura: Altura máxima: 12,50 metros desde el suelo natural

Cercos:

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo deberán ser de carácter vivo, de tejidos de alambre, de enrejados o similares, de altura máxima 1,60 metros.

Usos: Predominantes: vivienda unifamiliar. Complementarios: Ver anexo 1 Planilla de usos.

Delimitación: Margen sur del Río Paraná de las Palmas desde Canal Arias hasta su intersección con el eje del Arroyo Abra Vieja.

Servicios esenciales: Sistema de eliminación de excretas y de provisión de agua, servicio de recolección de RSU y energía eléctrica.

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre

8.3.3.1. Distrito de Reconversión
Carácter: Comprenden todas las tramas denominadas atípicas para las Islas del Delta que se localizan dentro del espacio centro de Isla y su consolidación como área residencial representa un riesgo ambiental. Se pretende que estos distritos se reconviertan a través del englobamiento parcelario que se incentiva a través de las herramientas de gestión mencionados en el capítulo 2 de esta norma. Su uso en las condiciones actuales está condicionado al cumplimiento de lo establecido en el artículo 6.3. Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: 1 vivienda unifamiliar por lote. Es la resultante de las necesidades del grupo familiar. FOS máximo: 0,01 de la superficie de la parcela FOT máximo: 0.02 de la superficie de la parcela Cuando resultado del cálculo, la superficie posible de construir sea menor a 70 m2 se podrá construir esta superficie correspondiente a la unidad de vivienda mínima.

Subdivisión: No se admiten nuevas subdivisiones.

Retiros: De frente: 15 metros De cada lateral: 4 metros. De fondo: La línea de retiro de fondo se constituye a partir de los 30 metros de la línea de frente. En caso de que esta línea supere la longitud de la parcela o como resultado de su aplicación quede un espacio menor a 5 metros, deberá tomarse 5 metros como retiro de fondo.

Circulación peatonal para acceso por calles: Ver art 6.3.4

Altura: Altura máxima: 12,50 metros desde el suelo natural

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre Cercos: No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo deberán ser de carácter vivo, de tejidos de alambre, de enrejados o similares, de altura máxima 1,60 metros.

Usos: Predominantes: vivienda unifamiliar. Complementarios: No se admiten

Delimitación: Según Anexo 4

Servicios esenciales: Sistema de eliminación de excretas y de provisión de agua, servicio de recolección de RSU y energía eléctrica.

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre

8.3.4.1. Uso Específico Reserva Natural
Carácter: Comprende la superficie destinada a la denominada Reserva Natural Isla Nueva. Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: no corresponde FOS. Máximo: 0,01 FOT. Máximo: 0.02

Subdivisión: No se permite

Retiros: De frente: 15 metros De cada lateral: 15 metros. De fondo: 15 metros.

Circulación peatonal: Dentro del camino de ribera se deberá materializar un camino de 2 metro de ancho que una las dos parcelas lindantes. Ver art 6.4.6

Altura: Altura máxima: 12,50 metros desde el suelo natural

Cercos: No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo deberán ser de carácter vivo y/o tejido de altura 1,60 metros.

Usos: Predominantes: Reserva natural

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre Complementarios: Los necesarios para su funcionamiento En todos los casos las construcciones en esta zona deberán cumplir con las especificaciones constructivas establecidas en el artículo 6.3. Sistemas y construcciones especiales para las zonas de Reserva y de Amortiguación del Anexo Normativa de Construcciones para el Delta del Código de Edificación.

Delimitación: Isla Nueva

Servicios esenciales: Sistema de eliminación de excretas y de provisión de agua, servicio de recolección de RSU.

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre

8.3.5.1. Zona de Reserva.
Carácter: comprende la zona cuyo grado de fragilidad ambiental es tal que no se permite su antropización. Su designación responde a la preservación del medio ambiente en beneficio del ambiente y de régimen natural del humedal. Indicadores urbanísticos: Densidad Máxima: No corresponde FOS máximo: 0.00001 de la superficie de la parcela FOT máximo: 0.00002 de la superficie de la parcela

Subdivisión: No se permiten subdivisiones parcelarias

Retiros: No corresponde

Circulación peatonal: No corresponde

Altura: Altura máxima: no corresponde

Cercos: No se admiten cercos laterales dentro de los 15 metros de retiro de frente. Los cercos laterales y de fondo, de las urbanizaciones e inmuebles preexistentes materializados deberán ser de carácter vivo, de tejidos de alambre, de enrejados o similares, de altura máxima 1,60 metros.

Usos: No se admiten ningún tipo de uso a excepción de los vinculados a la investigación, la observación, y la seguridad.

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre En todos los casos las construcciones en esta zona deberán cumplir con las especificaciones constructivas establecidas en el artículo 6.3. Sistemas y construcciones especiales para las zonas de Reserva y de Amortiguación del Anexo Normativa de Construcciones para el Delta del Código de Edificación.

Delimitación: Río Paraná de las Palmas, Río de la Plata, Río Lujan, Canal de Vinculación hasta Río Paraná de las Palmas

Servicios esenciales: Servicio de recolección de RSU.

Exclusiones: Quedan excluidas para la aplicación de estos indicadores las tramas atípicas definidas en anexo 4 que se regirán por lo establecido en el Distrito de Reconversión.

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre

ANEXO 1 CUADRO DE USOS

ZONAS
AmortiguaciónResidencial de ExpansiónResidencial de Distrito de Reconversión

USOS

Vivienda

Unifamiliar Multifamiliar Rioteles hasta 850 m2

X X X X X X

X X X X X X

X X X X X X C

X X X X X X

X

Distrito de Reserva

CentralResidencial

Río ParanáRibera

Río LujanRibera

X

X

Servicios comerciales Servicios Turísticos

Rioteles hasta 1500 m2

Camping – Recreo Servicios Gastronómicos Guardería náutica Actividades Deportivas Servicios bancarios Otros servicios de Pequeña escala Despensa Proveeduría

C2

X X C2 X

X

X

X

C2 X

C2 X

C2 X

- 45 -

Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre

Venta de Combustible Comercial Venta de plantas Venta de productos artesanales Otro comercio minorista de Pequeña escala

X X X C2

X X X C2

X X X C2

X X X C2

ZONAS
AmortiguaciónResidencial de ExpansiónResidencial de

CentralResidencial

Río ParanáRibera

Río LujanRibera

USOS

Equipamiento

Culto Museo Social Cultura

X X X X

X X X X - 46 -

X X X X

X X X X C2

Reconversión

Reserva

Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre

Educación Sanidad Seguridad y Bomberos Administración Institucional

X X X X

X X X X

X X X X

X X X X X X X

ZONAS

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Normativa Urbanística para la 1° Sección del Delta
Anexo del Código de Zonificación de Tigre ExpansiónResidencial de AmortiguaciónResidencial de

CentralResidencial

Río ParanáRibera

Río LujanRibera

USOS

Astilleros de 1ra Astilleros de 2da Explotación agrícola Sustentable Explotación Ictícola Explotación Forestal Apicultura Elaboración Productos Artesanales X X

C C X X X X X X X X X X X X X X X

Usos Conformes: X Uso Condicionado: C: Ver artículo 7.4 Usos condicionados 2: C2. Ver artículo 7.1

Producción

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Reconversión

Reserva

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Anexo del Código de Zonificación de Tigre

ANEXO 2 ZONIFICACIÓN

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