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CAPITULO DE INGENIERA CIVIL - COLEGIO DE INGENIEROS CIVILES DE PER CONSEJO DEPARTAMENTAL CAJAMARCA

XVIII CONGRESO NACIONAL DE INGENIER A CIVIL CONIC 2011

UTILIZACION OPTIMA DE LOS AIRES EN UNA EDIFICACION

INTRODUCCION La utilizacin e los aires en las edificaciones es una alternativa que se presenta ante el encarecimiento del terreno en todo el mbito nacional. El poco conocimiento sobre el tema y la concordancia de las normas que regulan desde diferentes instancias sta utilizacin, hacen que se desperdicie gran parte del potencial constructivo que deben tener las ciudades en beneficio de sus habitantes. El abaratamiento de los costos de construccin en sta utilizacin, hace que sea posible que los sectores ms desfavorecidos de la poblacin peruana, pudiendo generar una opcin real en la industria constructora. DISPOSITIVOS NORMATIVOS
CODIGO CIVIL

Propiedad.- Art. 923 Poder jurdico que permite usar disfrutar y racionalizar un bien; debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley. Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al sub suelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho. (Fg 1)

Figura 1 La propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales. Art. 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y a los requerimientos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
LEY 27157

De las inscripciones

Art 46.l.- En el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin (distribucin arquitectnica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios. Art. 46.2 .- Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se independizarn de acuerdo con lo dispuesto por la normatividad correspondiente ( Registro Pblico) Artculo 39.- Del reglamento interno Las edificaciones a que se refiere el artculo 37 de la presente Ley deben contar necesariamente con un reglamento interno elaborado por el promoto r o constructor, o en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50% de los porcentajes de participacin. Artculo 40.- De los bienes de propiedad comn Los bienes de propiedad comn pueden ser, segn sa el caso: a).- El terreno sobre el que est construida la edificacin b ).- Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que sirven a dos o ms secciones. c).- Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general vas areas de circulacin de uso comn d ).- Los ascensores y montacargas e ).- Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn . f ).- Los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros g ).- Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no est n destinados en una seccin en particular h).- Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario. i).- Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos; j).- Los dems bienes destinado al uso y disfrute de todos los propietarios.
LEY N 29090

Art. 29.- Del registro 29.2.- De la inscripcin El formulario, una vez sellado tiene calidad de instrumento pblico y constituye ttulo suficiente para inscribir la respecti va declaratoria de fbrica. En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el Formulario debe contener la especificacin de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, indendizacin, reglamento interno y Junta de Propietarios, que se inscribe el registro respectivo.

REGLAMENTO DE INSCRIPCION DE PREDIOS RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 540-2003-SUNARP/SN

Art. 60. Independizacin de Unidades Inmobiliarias sujeta s a los regmenes establecidos en la Ley 27157 Para la independizacin de Unidades inmobiliarias bajo el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o de independizacin y copropiedad se presentarn los siguientes documentos: a).- Reglamento Interno b).- Solicitud suscrita por el titular del predio con firma legalizada en la que conste el rea, linderos y medidas perimtricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes c).- Plano de independizacin donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artculo se inscribirn en partida especial donde se seale estar sometido al rgimen al que est sujeta, relaci onndola con la partida matriz. Art. 68.- Contenido del asiento de inscripcin del Reglamento Interno El asiento de inscripcin del Reglamento Interno del rgimen de propiedad exclusiva y comn deber contener: - El criterio de asignacin de porcentajes de p articipacin en las zonas de propiedad comn - La relacin de bienes de propiedad comn con calidad de intransferibles, si los hubiere - El rgimen de la Junta de Propietarios y la remisin al ttulo archivado. - El asiento de inscripcin del Reglamento Interno del rgimen de independizacin y copropiedad debe contener los mismos requisitos en cuanto fueran aplicables
DIRECTIVA SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 340-2008-SUNARP/Sm

4.- El Caso especifico de los aires El trmino aires alude a la facultad que se con cede a una persona a fin de sobre elevar una edificacin, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes. En mrito a la autonoma de la voluntad el propietario constructor puede atribuir el derecho de sobreelevacin a favor de un ti tular exclusivo, o incluso de l miso, en virtud de dos modalidades clsicas: 1 La clusula de reserva de aires hasta una futura ampliacin de edificacin; con lo que el Registro se limita a inscribir el Reglamento Interno (con la clusula inclu ida) sin independizar en ninguna partida los aires. La estipulacin por tanto, se incorpora en la partida matriz del

Edificio, aun cuando debe sealarse que muchas veces esa inscripcin se omite por lo que la presente directiva trata de salvar esos errores. 2 La clusula de independizacin de aires cu8mple un doble efecto: - reservar un derecho de sobre elevacin y - solicitar, adems, que este se consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. .Para acceder a esta inscripcin, el Registro exige que se asigne a los aires un porcentaje de participacin en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propie dad horizontal, el titular de una seccin de dominio exclusivo, tambin es necesariamente copropietario de las zonas comunes. Cuando un Reglamento Interno omite mencionar el estatuto jurdico de los aires, por lo que se refuta comn REGULACION POR PARAMETR OS El Certificado de Parmetros urbansticos y edificatorios, es el primer documento que define el uso de los aires, ya que nos permite determinar hasta donde es posible crecer y dar utilidad en su uso a la edificacin. En el Certificado de Parmetro urban sticos y edificatorios se establecen las condiciones que deben tener la edificacin, sealarn lo que es factible construir: la zonificacin, como el coeficiente de edificacin, indicar el nmero mximo de pisos por construir como la mxima rea techada total, el porcentaje de reas libres, el nmero de estacionamientos que debe contar la edificacin, los retiros exigidos, etc. La altura de la edificacin como el coeficiente de edificacin determinara la utilizacin de los niveles y de los aires. IMPORTANCIA DEL DISEO ARQUITETONICO El diseo arquitectnico que contemple los requerimientos de los propietarios y que sea compatible con los Parmetros Urbansticos y Edificatorios, adems que tenga en cuenta un acceso independiente mediante una escalera desde el primer piso Los accesos pueden ser de dos tipos: Aires comunes: mediante el acceso de escaleras comunes Aires exclusivos: mediante el acceso de escaleras propias de una seccin La reserva de los aires puede efectuarse teniendo en cuenta la concordancia de la futura construccin y de los futuros accesos, considerando los tipos de acceso antes sealados IMPORTANCIA DEL DISEO ESTRUCTURAL Las estructuras de la edificacin existente , como parte de la estabilidad y seguridad de la obra, de acuerdo al diseo arquitectnico y los materiales utilizados; en este caso, se tendr que determinar si es o no necesario los reforzamientos para la estabilidad de la edificacin y las condiciones del suelo en lo relativo a su capacidad de soporte.

El diseo debe contemplar los criterios con que se dise la arquitectura, contemplando las cargas provenientes del uso de los aires comunes o exclusivos, as mismo como de la reserva de aires. El diseo de los futuros accesos deben preverse, siendo estos para aires comunes o aire s exclusivos; as mismo para las reservas de aires con miras a futuras ampliaciones. Los elementos de anclaje en la estructura principal deben quedar diseados a fin de que la continuacin de las obras no tenga en el futuro ningn inconveniente para las et apas de ampliacin, sobre los aires, que puedan preverse. El no tener en consideracin estas previsiones, se lograr incrementar los costos de construccin en modificar todo aquello que debi tomarse en c uenta en el momento del diseo. AIRES COMUNES Para la determinacin de los aires comunes se debe tener en cuenta lo siguiente: Que est en el Reglamento Interno en tal condicin En la relacin de bienes y reas comunes debe constar que los aires son comunes, de acuerdo a lo descrito en este mismo texto al t ratar el tema de independizacin. Que no exista clusula en contrario en los ttulos Que tanto en el Reglamento Interno como en los ttulos no indica lo contrario Que el acceso sea comn Que sirva a 2 ms secciones Que est inscrito en tal condicin En los ttulos debe aparecer la condicin de comn de los aires Si en los ttulos no aparece su condicin, se interpreta como que el aire es comn Tiene un valor que es prorrateado entre todos los propietarios de la unidad inmobiliaria.

AIRES EXCLUSIVOS Los aires exclusivos son aquellos que: Tienen a travs de la independizacin una inscripcin propia (no comn) en los Registros Pblicos y pueden ser transferidos, gravados, donados, etc. como cualquier seccin exclusiva. Son objeto de compra venta entre 2 pe rsonas naturales y/o jurdicas Son objeto de licencia de obra propia Son objeto de declaratoria de fbrica propia Tiene un valor propio El dueo originario del predio (los aires) es titular por toda la proyeccin vertical del permetro del lote (Art. 954 d el CC); esto significa que el propietario de los aires exclusivos, cuando construya seguir siendo dueo de los aires verticales que se generen. La definicin de lo que es la propiedad predial, sealada en este texto, constituye el criterio bsico que debe tenerse para la consideracin de los aires exclusivos (aires propios)

ESPACIOS ABIERTOS Normalmente en las Escrituras Pblicas de compra venta se hace mencin expresa que conjuntamente con el bien a transferir, se transfiere; accesos, usos costumbres y de ms espacios abiertos que tiene el predio. Las interpretaciones que tiene estas palabras, por parte de quienes compran un inmueble es diversa, llagndose a interpretar que son los aires de una azotea (an cuando esta sea una seccin exclusiva), generndose controversias entre los mimos propietarios de un predio. Los espacios abiertos pueden estar representados por los jardines exteriores o laterales de una edificacin, los pozos de luz, etc.; no involucrando en absoluto lo que son los aires de una seccin exclusiva. La correcta interpretacin de lo que son los aires comunes, propios y los espacios abiertos, permitir que los propietarios de un predio sepan cual es el dominio (propiedad) que tienen sobre estos espacios generados por los aires y puedan ejercer con correccin el uso que les correspo nde de acuerdo a su naturaleza. INDEPENDIZACION Para generar una seccin exclusiva de los aires de una edificacin, es necesario previamente independizar estos aires como una seccin independiente, mediante una solicitud ante el Registro Pblico, acompaando la memoria y planos de independizacin, as como el respectivo Reglamento Interno firmados por el propietario del inmueble inscrito. El proceso de independizacin de los aires , es el mismo que se adopta para la independizacin de cualquier seccin con fbrica TRANSFERENCIA DE LOS AIRES La transferencia se realiza mediante Escritura Pblica: se transfiere estos aires inscritos a nombre del propietario original al nuevo propietario CONSTRUCCION EN LOS AIRES EXCLUSIVO S INSCRITOS Para la construccin en los aires exclusivos la municipalidad interviene otorgando la Licencia de Obra sobre los aires, en base a la calificacin del proyecto de arquitectura, estructuras, instalaciones elctricas y sanitarias a nombre del nuev o propietario de los aires con autorizacin de la Junta de Propietarios establecida en el Reglamento Interno inscrito, en caso que se requiera reforzamiento. Para el caso de construccin en los aires comunes, es el mismo procedimiento pero bajo la solicitud de la Junta de Propietarios. DECLARATORIA DE FABRICA DE EDIFICACIONES OBRE LOS AIRES DE UN PREDIO Terminada la obra, se gestionar el respectivo Certificado de Finalizacin de Obra ante la Municipalidad distrital y se solicitar la autorizacin de la am pliacin de fbrica para inscribirla en el Registro de Predios correspondiente del Registro Pblico.

PROBLEMTICA QUE OCASIONAN LOS AIRES DE UNA EDIFICACION De no seguir estos procedimientos puede suceder: No se tiene la seguridad sobre la obra que se ejec uta Las multas por construir sin licencias son fuertes Puede llegar al demolicin de lo construido si no se cumple con las normas No se puede inscribir la propiedad que significa una inversin a nombre del propietario de los aires. No se tiene reconocimiento legal de la edificacin construida. No puede efectuarse la transferencia de propiedad de l edificacin ejecutada en los aires exclusivos. CONCLUSIONES

NORMATIVA