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Sobre el debate acerca de la política urbana, la política de suelo y la formación de los precios de la tierra urbana en el Gran Santiago, antecedentes

teóricos y empíricos.1

1.- Introducción. En el curso del año 2005 y principios del 2006 se han agudizado las críticas del mundo empresarial y los centros de pensamiento liberal en torno a los instrumentos de planificación urbana, la normativa que regula el mercado de suelo, en particular respecto del límite urbano en el Gran Santiago. El foco de este debate se centra en la acción del Estado y las decisiones de política urbana. Las críticas provienen principalmente de la Cámara Chilena de la Construcción, el Instituto Libertad y Desarrollo y el Centro de Estudios Públicos, pero también de algunos empresarios del gremio que critican la política urbana a través de la prensa. El debate constituye una expresión parcial de diferencias mucho más profundas respecto de la visión la ciudad, los temas y los actores relevantes y el rol del mercado en una elaboración conceptual que formula serias objeciones al alcance de la intervención que ejerce actualmente el Estado en la regulación del desarrollo urbano. Hasta 1978 el debate sobre la ciudad y sobre la planificación del desarrollo urbano en Santiago se centró principalmente en aspectos físicos y funcionales, que ponen énfasis en el ordenamiento de uso de suelo a través de la zonificación y la localización de subcentros, el trazado de las redes de vialidad, transporte y servicios básicos, y la protección ambiental, además de la normativa sobre el desarrollo de proyectos en el territorio. Es una tarea que asumen fundamentalmente profesionales del área de la arquitectura y el urbanismo que, en base a diferentes hipótesis de crecimiento demográfico, formulan visiones físicas del crecimiento de la ciudad. En 1978, ante el diagnóstico de una escasez artificial de suelo como consecuencia de un límite urbano que habría sido arbitrariamente impuesto que hace subir los precios de los terrenos, se incorpora al debate la Oficina de Planificación Nacional y con ello la voz de los economistas en el ámbito de la planificación del desarrollo urbano. Son los planteamientos teóricos de Miguel Kast2, Ministro de Estado e ideólogo de las reformas liberalizadoras del gobierno militar, que en estas materias cuentan con el respaldo explícito de Arnold Harberger, economista profesor de la Universidad de Chicago y asesor del gobierno militar.3 Los planteamientos de estos economistas se fundamentan en dos premisas centrales: primero, que el suelo urbano no es un recursos escaso; segundo, que el mercado, sin la intervención arbitraria de los planificadores, es el mecanismo que debe regir para lograr una asignación
Este articulo se escribió por encargo del Centro de Políticas Públicas de la Pontificia Universidad Católica de Chile con el propósito de hacer una revisión crítica de la polémica sobre el mercado de suelo urbano en el Gran Santiago. Se agradecen los comentarios y críticas de Luis Eduardo Bresciani, Alberto Carvacho, Felipe Errázuriz, Alberto Hardessen, Yasuyo Nishimura, Max Purcell y Francisco Sabatini. Se agradece a la empresa Collect S.A. por la valiosa información facilitada para la elaboración y publicaciónde este artículo. 2 Ver Revista AUCA Nº 37, pags 38 y 39 3 Ver Revista AUCA Nº 37 pags 39 a 41
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eficiente de los recursos en el territorio de las ciudades. Como corolario de estas premisas se sostiene que el límite urbano constituye una cuestión arbitraria y que la expansión de las ciudades debe regularse a través de la competencia por el uso de suelo entre las actividades agrícolas y las actividades urbanas. Las opiniones de otras autoridades de gobierno de la época y la reversión de estos postulados por parte del mismo gobierno militar apenas seis años más tarde, dejan en evidencia la falta de acuerdo sobre la materia.4 La participación de los economistas y la defensa de una visión liberal de mercado como instrumento de orientación del desarrollo urbano en general y del mercado de suelo en particular surge con nueva fuerza a raíz del debate que precede la formulación del PRMS en 1994. A partir de este momento no sólo se hacen críticas coyunturales a los temas de debate de la época, sino que empiezan a aparecer una serie de planteamientos más generales y más profundo en base a formulaciones teóricas de carácter neoclásico respecto de los instrumentos de política urbana, en particular sobre el límite urbano y la formación de los precios de la tierra. El interés de algunos economistas por la cuestión urbana se sitúa en un contexto en que se reduce el tamaño del Estado y el sector privado adopta un rol creciente en el desarrollo de las ciudades, impulsando proyectos de gran envergadura, pero también en un contexto de apertura cada vez mayor de la economía nacional a un mundo globalizado, en que las ciudades han llegado a ser consideradas como los motores de la economía, razón por la cual el desempeño de las ciudades está fuertemente ligado al crecimiento económico de las naciones. El interés por Santiago resulta comprensible para el caso de un país como Chile, considerando su importancia en el sistema urbano nacional en términos de población y de actividad económica. La crítica se centra en la política de desarrollo urbano y sus implicaciones sobre la política de suelo, en particular respecto del límite urbano, lo que estaría provocando una escasez artificial de suelo urbano y una distorsión en el sistema de precios de la tierra y, por lo tanto, en la asignación de recursos en el espacio urbano. Las medidas adoptadas por el gobierno estarían provocando un alza en los precios de los terrenos lo que tendría, según estos autores, dos efectos principales: primero, un alza en los precios de las viviendas y, segundo, una dificultad creciente para localizar las viviendas sociales en las comunas del Gran Santiago. En una primera sección de este articulo se hará una reseña de lo que han sido las políticas de desarrollo urbano y de suelo urbano desde 1960 hasta la fecha, consignando la justificación conceptual de las medidas adoptadas y las cifras sobre disponibilidad de suelo. En una segunda sección se hará una recopilación de las críticas centrales a las medidas de política adoptadas, indicando la fuente y la justificación de las afirmaciones claves en torno al mercado de suelo urbano y el funcionamiento de la ciudad.

C. Graniffo, ministro de Vivienda y Urbanismo (5/75 al 3/77) “La economía de mercado o sistema de libre empresa ...ha sido el sistema económico que ha regido para el suelo urbano considerándolo como una mercancía cualquiera, a pesar de que a muchas mercancías se les haya prescrito la inaplicabilidad del régimen liberal a bienes que deben ser de utilidad común, lo que no se ha hecho con el suelo urbano” El Mercurio 7 diciembre 1975 p. 31. E. Ruiz (3/77- 12/78), en relación a una doctrina de desarrollo urbano “ “Desde que pise este Ministerio he estado insistiendo en la importancia que reviste este punto. Desde el momento mismo de la fundación de cada una de nuestras ciudades nos hemos farreado un patrimonio riquisimo, fijo e irrecuperable. Los mercaderes nos han hecho perder la razón y los aficionados a la geometría elemental nos han obligado a asesinar la estética” en “Financiamiento para la vivienda” MINVU DITEC Nº 82-83 junio 1977 p. 2 y 3.

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En una tercera sección se hará una discusión crítica del fundamento conceptual de estas afirmaciones y se revisará los antecedentes empíricos disponibles. 2.- Políticas de desarrollo urbano y de suelo desde 1960 al 2006. 2.1 El Plan Regulador Intercomunal de Santiago 1960. En 1953 se establecieron las bases para la planificación intercomunal en Chile aprovechando la promulgación de un decreto modificatorio de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Luego de un largo período de estudio, se dictó en 1960 el primer Plan Regulador Intercomunal para el Gran Santiago (PRIS). Esta formulación constituye un gran avance para la planificación de la ciudad al integrar la normativa de las comunas en una visión de conjunto, dando respuesta a la necesidad de planificación integral de largo plazo. En 1959 la ciudad de Santiago tenía una superficie del orden de 21.000 hectáreas y una población de 1.900.000 habitantes.5 Es la época en que Santiago registra la mayor tasa de crecimiento de población, alcanzando un 4.4% anual en el periodo 1952-1960. La propuesta del PRIS se construye a partir de un conjunto de hipótesis de crecimiento de la población y de la actividad económica y una visión física de ordenamiento territorial que respete el medio ambiente. Si bien no establece normas obligatorias de densidad, altura o tipo de vivienda, se hace una estimación en que las 38.600 hectáreas con carácter urbano y suburbano designadas por el PRIS y considerando la remodelación de áreas céntricas, se podría acoger unos 5 millones de habitantes, lo que se supone satisfacer la demanda de espacio urbano por los siguientes 20 años. Los autores del PRIS sostienen que nunca fue su intención frenar el crecimiento de Santiago a través del establecimiento de un límite urbano6, sino el de darle un orden al desarrollo de la ciudad y proteger el medio ambiente, especialmente los suelos agrícolas más escasos7, cuyo destino agrícola podrá ser modificado justificadamente. El PRIS establece una zonificación en función de una visión de ciudad que busca mejorar las condiciones de habitabilidad y funcionamiento de la ciudad. Se crea un sistema vial estructurante y se identifica la localización de un conjunto de subcentros de distinta jerarquía, así como un sistema de áreas verdes y espacios protegidos (parcelas agrícolas, reservas forestales, reservas agrícolas). También se regula la localización de actividades industriales en función de su impacto ambiental y sus requisitos de desplazamiento de insumos y productos. Se identifica la necesidad de generar una instancia de gobierno metropolitano, cuestión que esta pendiente hasta esta fecha.

“Boletín de Mercado de Suelo Urbano” Nº 8 2º trim. 1984, E. Rojas, “Urbanización de suelo agrícola por crecimiento urbano en el área Metropolitana de Santiago1959-1984. 6 Ver opiniones de J. Parroquia y J. Honold en el articulo con entrevista “Limites Urbanos, Instrumentos Caducos?” publicada en la Revista AUCA Nº37 pp 49 a 56. 7 El stock total de suelos de primera de riego alcanza una superficie de del orden de 100.000 hectáreas en todo Chile y en 1960 la ciudad de Santiago ya había invadido una proporción de estos terrenos. Ver E. Rojas “Utilización de suelo agrícola por crecimiento urbano del área metropolitana de Santiago, 1955 a 1984” en Boletín de Mercado de Suelo Urbano, Área Metropolitana de Santiago” Nº 8, 2º trimestre 1984.

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No resulta razonable atribuir a los autores intelectuales del PRIS la noción que este plan constituyera una propuesta definitiva y para siempre respecto del Gran Santiago. Por el contrario, el mismo plan establece la necesidad de una revisión y actualización periódica. 2.2.- Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979. En 1979 el gobierno militar decide armonizar la política sectorial urbana con la política global de organización económica y social que orienta al accionar del sector público, denominada formalmente “Economía Social de Mercado”, con una inspiración neoliberal, promulgando la Política Nacional de Desarrollo Urbano. El hecho de que esto haya sido uno de los últimos sectores en encuadrar sin orientación política dentro de los lineamientos globales, constituye un síntoma claro de lo difícil y complejo que resulta el manejo de la variable espacial dentro de un modelo de libre mercado y, probablemente también, debido a la falta de acuerdo al interior del gobierno. Los objetivos de dicha política son8: primero, garantizar el derecho a “disponer de privacidad, luz, aire y seguridad; para obtener mejores oportunidades de equipamiento, servicios y vivienda, y para disponer de condiciones ambientales compatibles con la vida humana”, dentro de un enfoque global orientado a garantizar la igualdad de oportunidades; segundo, la recuperación de aquellas zonas deterioradas o de utilización ineficientes en las ciudades…; tercero, la preservación de los recursos naturales y del patrimonio cultural…; cuarto, contribuir a la erradicación de la extrema pobreza.” Según la misma formulación de política, estos objetivos quedarían garantizados a través del funcionamiento del mercado de la tierra y a través de la acción subsidiaria del Estado en la provisión de equipamiento e infraestructura. La tarea central de gobierno consistiría entonces en crear las mejores condiciones para que el mercado de la tierra urbana pueda operar lo más eficientemente posible. Se postula que “en la medida que el sector privado capta las señales del mercado, puede llevar a cabo, libremente, todas las actividades que son demandadas por la población. La labor del Estado se reduce así a aquellos aspectos que temporalmente no resultan atractivos para la iniciativa privada y a la dictación y fiscalización de las leyes y normas destinadas a garantizar la igualdad de oportunidades, como sus objetivos básicos.” “En el ámbito del desarrollo urbano, las leyes del mercado operan activamente sobre la demanda y la oferta de vivienda, equipamiento de todo tipo y servicios complementarios y principalmente sobre el mercado de suelo urbano, como recurso básico indispensable para el emplazamiento y comunicación de todas las actividades urbanas.” “… se trata entonces de crear las condiciones optimas para que opere un eficiente mercado de la tierra urbana por una parte, y, por otra, de definir los procedimientos y normas que contribuyan a satisfacer, por el mismo mecanismo, las necesidades y las aspiraciones de la población en materia de vivienda y servicios urbanos.”

Ministerio de Vivienda y Urbanismo, DDU, “Política nacional de Desarrollo Urbano, Chile, 1979” y “Conceptos básicos para la formulación de la Política Nacional de Desarrollo Urbano, Chile, 1979” en Revista EURE Nº22 septiembre 1981

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“La consideración de los aspectos anteriormente tratados deja en evidencia que es el sector privado el principal encargado de materializar las iniciativas de desarrollo urbano que demanda la población, mediante la generación de una adecuada oferta de tierras.” Esta política se basa casi exclusivamente en el recurso suelo. “… se ha insistido permanentemente que el suelo urbano es un recurso escaso e irrecuperable, lo cual ha contribuido a que su precio sufra frecuentes distorsiones en el mercado al restringir artificialmente la oferta.” “La presente política, por el contrario, parte del principio que el suelo no es un recurso escaso, sino que su aparente escasez es provocada en la mayoría de los casos, por la ineficiencia y rigidez de las normas y procedimientos legales aplicada hasta la fecha para regular el crecimiento de las ciudades.” “Por ello, el recurso suelo debe ser considerado como un bien que se transa en forma abierta, la sola limitación que le imponen la zonificación, las normas técnicas y el interés público para determinadas funciones… los distintos usos que se dan al suelo disponible en el territorio nacional quedan determinados por su rentabilidad, según el interés y derechos de sus respectivos propietarios…” “Por lo tanto, el suelo urbano y el suelo rural con potencialidad urbana dejarán de ser recursos sujetos a planificación rígida, regulándose su incorporación progresiva a los usos urbanos, de acuerdo a condiciones de la oferta y la demanda para distintas alternativas de utilización que requiere el desarrollo de la comunidad.” Con todo, el mismo documento de política afirma que “El rol de la inversión pública en los centros urbanos estará principalmente destinada a definir la estructura espacial-funcional de la ciudad y a determinar el área de operación de los mercados de suelo urbano. En este sentido, la vialidad y el transporte urbanos; el equipamiento de servicio y las matrices y colectores de agua y el alcantarillado constituyen los rubros que serán manejados por la planificación urbana, a fin de asegurar accesibilidad y servicios a todos los ciudadanos, y, al mismo tiempo, servirán para determinar el radio de acción del mercado de la tierra urbana.” “Como consecuencia de lo anterior, la presente política regulará la localización de proyectos urbanos cuyo funcionamiento posterior pudiera provocar efectos secundarios negativos sobre los bienes de terrenos o sobre las propias personas. Entendiendo esto último en el sentido de que dichos proyectos puedan generar cambios sensibles en las condiciones ya existentes dentro de la zona de influencia del proyecto; sea que ellos afecten las características ambientales, la funcionalidad del sistema urbano o los valores inmobiliarios, en cuanto provocar un deterioro en los precios del mercado.” En resumen, se postulan en esta política de desarrollo urbano dos principios fundamentales: Primero, “el suelo urbano no es un recurso escaso”. Segundo, “el uso de suelo queda definido por su mayor rentabilidad”. Consecuente con esta política, se dicta el Decreto 420 del MINVU con fecha noviembre de 1979, a través del cual se define un nuevo límite urbano para el Gran Santiago que abarca una

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Kast. El límite efectivo de la ciudad deberá quedar establecido. 3516 a fin de controlar la situación. Aunque no forma parte de la política urbana. el controlar el desarrollo en extensión con la intención de densificar “se acerca mucho al masoquismo. flexibilizando la norma según las directrices de política de la época.cit 6 . 3516 del Ministerio de Agricultura en el que se establecen normas de subdivisión de predios rústicos. 2.000m². 420 crea un área capaz de absorber las necesidades de suelo de la ciudad para un periodo de 65 años si siguiera creciendo al mismo ritmo que en la última década. según esta política. Santiago tenía a esa fecha una superficie del orden de 35. se postula que las densidades de ocupación del espacio urbano deben ser consecuencia de la libre operación del mercado y de las preferencias de los consumidores. el mismo gobierno militar decidió promulgar una nueva política de desarrollo urbano en la que hay un cambio de enfoque bastante radical en relación al diagnostico y los principios básicos que inspiran la política. 3516 establece que debe mantenerse el uso de suelo agrícola y prohibe el cambio de uso de agrícola a habitacional. 2. ya no constituye un límite. Sin embargo este es un aspecto que jamás se reguló en la práctica.000m². 9 M. por lo tanto. op.000 hectáreas y que. que autorizaba una subdivisión mínima de 8 hectáreas. Lo contrario.superficie de aproximadamente 100.La Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1985 Luego de seis años de aplicación de la Política de Desarrollo Urbano promulgada en 1979.L. en lo que se ha dado en llamar “parcelas de agrado” y satisfacer de esta forma a los hogares que buscan un forma de vida suburbana en condiciones rurales.000 hectáreas y el desarrollo urbano consumía del orden de 1. 3516 y la subdivisión del suelo agrícola.3.El D. Aunque esta práctica ha sido criticada. es importante consignar el hecho de que en diciembre de 1980 se promulgó el D. por lo que el D. reduciendo la norma vigente hasta entonces. que además. Este decreto ley se ha venido utilizando desde entonces como resquicio legal para fraccionar buena parte del valle central en lotes de 5.L. L. El mismo D.4. primando la que tenga mayor rentabilidad..L.. es innecesario”9 La Política Nacional de Desarrollo Urbano establece conceptualmente diferentes niveles de regulación respecto a la responsabilidad de los desarrolladores en la provisión de infraestructura en las área de extensión. Concordante con lo anterior. En los años que sigue se actualizaron muchos planes reguladores comunales. en este caso. L. estableciendo penas severas a la transgresión de dicha norma.000 hectáreas por año. es decir. a través de la competencia entre actividades agrícolas y urbanas. con el objetivo de permitir la entrega de títulos de propiedad a los obreros agrícolas sobre la vivienda y su terreno adyacente en lotes con un minino de 5. ningún gobierno ha tenido la voluntad política de fiscalizar el cumplimiento legal de todos los requisitos establecidos en el D.

tiene capacidad para establecer limitaciones y obligaciones a la propiedad sin comprometer al Estado a indemnizar. parámetros de corto plazo cuando ello proceda. etc. ambiental y de funcionamiento de las mismas.” Establece además que las acciones privadas. Es por ello que “todas las naciones de occidente han dedicado preferente atención a la planificación urbana dotándola. El Estado tiene una responsabilidad irrenunciable en que la gran mayoría de los habitantes alcance un estándar de habitabilidad aceptable. ni a prioridades adecuadas. son insuficientes por si sola para implementar el desarrollo urbano y evitar extrenalidades negativas que derivan en un crecimiento inorgánico. resulta claro que dicha planificación. se consideran las inversiones acumuladas y los gastos de operación incurridos en las principales ciudades chilenas durante los últimos 40 años. los ha envuelto en graves problemas de índole económica y social. ni el acelerado cambio de hábitos de sus habitantes. DDU. en que el uso de suelo debía quedar definido por su mayor rentabilidad. proceso que sufrió la falta de coordinación de los numerosos organismos involucrados en él. además. ni a planes estables. las que se evaluarán a la luz del Bien Común y de un horizonte de mediano y largo plazo.“…Si se analiza retrospectivamente el proceso ya producido de crecimiento urbano. y por otra se valora el resultado físico. sin excepciones. Esta formulación de política parte poniendo énfasis en la necesidad de fomentar el bien común. sin perjuicio de tener presente. “la planificación del desarrollo urbano es una función privativa del Estado. En dicha planificación serán consideradas entre otras informaciones. “Política Nacional de Desarrollo Urbano” DITEC Nº207 marzo 1985 7 . en cuanto al proceso por medio del cual los recursos fueron empleados.” A diferencia de la política de 1979. en el caso de la política de 1985.”10 “Entre las múltiples causas que han originado estos problemas tal vez lo más evidente es el hecho de que las principales ciudades no fueran capaces de absorber armónicamente ni el intenso flujo de población que llegó a ellas. ambos factores quebrantaron sus estructuras. proceso que no siempre se ajustó a previsiones de largo plazo. 10 Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Como corolario de lo anterior. la voluntad del Estado es de carácter político. de una completa y compleja instrumentación”.” “Si por una parte. Por el contrario. caracterizan la vida ciudadana hoy. el mismo documento establece que “Para los efectos que puede producir la planificación del desarrollo urbano sobre la propiedad privada. sancionada por ley. ineficiencias operativas y administrativas.. “En la promoción del desarrollo urbano. y el crecimiento se desbordó fuera de control produciendo aglomeraciones humanas altamente ineficientes. las tendencias del mercado. los medios son la ley y los instrumentos la planificación urbana”. orientadas por el mercado. Altos costos y deseconomías. finalmente. se constata que la ciudad junto con entregar a sus habitantes ventajas reales en comparación con la vida rural. carencias de viviendas y de servicios. se llega a la conclusión de que su deterioro e ineficiencia actuales no se deben tanto a la escasez en la cuantía de los recursos invertidos y gastados en ellas. deterioro de las condiciones ambientales. proceso. que por sus mismas fallas permitió constantes especulaciones que esterilizaron parte de los recursos disponibles.

la política de 1985 presenta un vuelco radical. finalmente. las personas que opten por las primeras deberán compensar a la comunidad dicho costo. debido a su naturaleza de bien útil no producido. al relativizar el derecho de propiedad. al normar las responsabilidades del Estado en la provisión de equipamiento e infraestructura. estabilidad de las normas en el tiempo. equipamiento. Esta nueva formulación de la política urbana no tuvo consecuencias prácticas. cuarto. sexto. segundo. al establecer como premisa que el suelo es un recurso escaso. cuya oferta es inelástica. al reivindicar la planificación urbana y establecer que se tomarán en cuenta las señales del mercado. Respecto del crecimiento urbano los objetivos son los de: lograr un desarrollo armónico. primero. ya que no se tradujo en ninguna medida concreta que significara un cambio efectivo en la política urbana o la política de suelo. procurar que la localización de diferentes actividades no generen extrenalidades negativas sobre el entorno. quinto. séptimo. Tercero “Las personas deben tener libertad para optar a diversas alternativas de ubicación en la ciudad. cuando el crecimiento a través de ciertas alternativas signifique un mayor costo social que el crecimiento a través de otras. Además establece políticas específicas en materia de infraestructura. pero que este resulta insuficiente para orientar el desarrollo urbano. se aprovechará mejor el equipamiento y se reducen los costos de la infraestructura y el transporte.” Consecuentemente. No obstante.Respecto de la política de suelo urbano se formulan tres aseveraciones fundamentales: Primero “El suelo es un recurso económicamente escaso. y al establecer que los particulares deberán asumir los costos sociales de los desarrollos que generen. estimulando la renovación y densificación en áreas centrales y cuidando que el desarrollo territorial sobre los bordes sea continuo. instrumentos de planificación y participación de la comunidad. salvo mención a que su definición deberá ser revisada cada 10 años. como una cuestión que debe quedar subordinada a los restricciones que impone la planificación urbana. 8 . promover una parte significativa del crecimiento hacia áreas consolidadas y procuran que el crecimiento en extensión sea una secuencia de continuidad sobre los bordes.” Segundo “En la medida que el suelo de una ciudad sea usado más intensamente. al abrir el proceso de planificación a la participación ciudadana. tercero. al establecer directrices sobre la forma urbana. como una cuestión que está por encima de los intereses individuales. porque el nuevo enfoque establece un rol explícito y activo del Estado en el fomento y defensa del bien común. El límite urbano no constituye un aspecto central de esta política. A diferencia de la Política de Desarrollo Urbano de 1979 que parte de la base que el suelo no es un recurso escaso y que el uso del suelo se determinará en función de la rentabilidad de las actividades en el territorio reduciendo el rol del Estado a aquellas actividades que no son atractivas para el sector privado. se plantea como objetivos el que la intensidad de ocupación de suelo sea alta.

215 hectáreas correspondientes a la superficie consolidada de Santiago y se reconocen 18.000 hectáreas establecidas en el D. densidades mínimas promedio comunal y subcentros de equipamiento metropolitano. 19 9 . en calidad y condiciones de vida compatibles con la dignidad de las personas en el marco de un desarrollo económico creciente.000 hectáreas. “El objetivo principal del Plan Metropolitano se orienta.Plan Regulador Metropolitano de Santiago 1994. a la fecha de su elaboración “se observan 41.115 hectáreas que podrían acoger el crecimiento futuro de la ciudad”.”12 El PRMS establece directrices generales de desarrollo y disposiciones obligatorias para los municipios. Se establecen 11 subcentros a fin de mejorar la accesibilidad de la población a los servicios y disminuir los viajes al centro.2. En materia de vialidad y transporte el PRMS actualiza y jerarquiza la red vial estructurada e incorpora el requisito de elaborar estudios de factibilidad vial a los proyectos de mayor envergadura. las que deberán ser incorporadas en cada caso o los planes reguladores.” Sept. La Pintana y San Bernardo.. y establece como una tarea urgente la elaboración de un Plan Maestro de Transporte y Gestión de Transito.”11 “Ligada a la anterior. Al respecto es conveniente informar que previo a la aprobación legal del PRMS algunos propietarios de grandes paños de terreno ubicados en el espacio que dejaría de tener carácter urbano procedieron a aprobar permisos de edificación para construir grandes conjuntos habitacionales. Luego de 34 años de vigencia se procedió a modificar el Plan Regulador Intercomunal de Santiago en 1994 a fin de darle coherencia a una serie de modificaciones parciales incorporadas desde 1960.” Esto se tradujo en concreto en la reducción del espacio definido como área urbana desde las 100. recursos naturales no renovables que constituyen bienes necesarios por su producción no solo para los propietarios sino también para la comunidad. 420 de 1979 a una superficie de casi 60.986 hectáreas) con carácter urbano en virtud de tener permisos de construcción obtenidos con anterioridad a la aprobación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago. surge otra meta. Paralelamente se crean nuevas zonas industriales exclusivas en las comunas de Puente Alto. es de gran importancia preservar los suelos agrícolas. L. 12 Municipalidad de Pudahuel “Plan Regulador Comunal de Pudahuel. DDU 12 enero 1994. en esencia. a proveer de normas a un territorio para que sea capaz de acoger a la población estimada al año 2020. En relación con las actividades productivas la mayor innovación es la zonificación que excluye del espacio interior al perímetro urbano de A. incorporando requerimientos ambientales). 2002.5. congelando las actividades molestas en las zonas industriales exclusivas. pág. SEREMI. 11 Memoria Explicativa del Plan Regulador Metropolitano de Santiago MINVU. memoria explicativa. Vespucio las actividades molestas (norma que seria derogada en el año 2002. específicamente. la de contribuir al equilibrio entre la ciudad y el medio en que ella se inserta…Asimismo. Según el Plan Regulador Comunal de Pudahuel “existe una importante superficie (2. Según la memoria del PRMS.

2. 13 Alberto Carvacho “Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Significa habitar legalmente unas 10. 7-8-9. Luego de un amplio y encendido debate público se modifica el PRMS en 1997. la restricción al desarrollo urbano a través de la designación de áreas restringidas o excluidas del desarrollo urbano.. formular criterios y normas para el emplazamiento de la macro infraestructura sanitaria. avanzando en algunos aspectos preventivos respecto a riesgos y a la exigencia de estudios de impacto ambiental.900 hectáreas localizadas en el entorno de las ciudades de la provincia de Chacabuco. primero. 10 . La creación de zonas urbanas de desarrollo prioritario significa calificar legalmente como suelo urbano unas 2.”14 En concreto esta modificación del PRMS significó.Modificación al PRMS 1997 que incorpora la provincia de Chacabuco. Algunos de los objetivos de esta modificación son: “estructurar el Sistema Urbano Intercomunal del Área Norte en concordancia con la estrategia de desarrollo del sistema urbano regional. generar condiciones para que la localización de las actividades que constituyen la base productiva y el empleo se realice en armonía con la actividad residencial y con el medio ambiente. tercero. un 91% del total y se define un Área Urbana que cubre una superficie de 18.998 hectáreas. En concreto. esto significó la designación de unas 16. Modificación PRMSIncorporación de las comunas de Colina. Las ZODUC son áreas de un tamaño mínimo de 300 hectáreas que podrán ser desarrolladas por iniciativa privada.090 hectáreas con carácter urbano. lo que llevó a incorporar al territorio (del PRMS) a las comunas de Calera de Tango. segundo. De las 206. vial y de transporte. el establecimiento de una red vial metropolitana. de Chile. energética. es decir. incorporando la provincia de Chacabuco. cuarto. Esta medida resulta inútil en la medida que la mayor parte del territorio había sido fraccionado con anterioridad a la promulgación del PRMS. la ampliación del espacio urbanizable en torno a las ciudades. el establecimiento de una vasta zona industrial exclusiva. Pirque y San José de Maipo. lo que esto significa es sustraer el territorio de estas últimas comunas de la aplicabilidad del DL 3518. la creación de Zonas Urbanizables con Desarrollo Condicionado (ZODUC). Su localización queda rígidamente establecida en el territorio. SEREMI 1994” en “Juan Parrochia Beguin/ Premio 1996 Serie Premio Nacional de Urbanismo. P. Concebidas como ciudades satélites autosustentables deben incluir espacios para diferentes usos y para diferentes densidades y estratos sociales en el uso habitacional.13 En otras palabras.200 hectáreas para uso industrial exclusivo. preservar áreas rurales de valor silvoagropecuario. 14 MINVU. Probablemente la mayor renovación esta en la fortaleza con que se establece la defensa de los territorios agrícolas. A esto se suma la designación de unas 3.U. quinto. Memoria Explicativa “Plan Regulador Metropolitano de Santiago”.6.620 hectáreas que conforman el territorio provincial se constituyen Áreas Restringidas o Excluidas al Desarrollo Urbano en una superficie de 187.000 nuevas hectáreas con carácter urbano. sobre parcelaciones agrícolas.622 hectáreas. Lampa y Til Til. 1997. con el fin de cautelar los suelos amagados por el avance de la urbanización.“El PRMS mantiene la norma del área restringida o excluida del desarrollo urbano formulada en el PRIS de 1960. Deben absorber todos los costos directos de su desarrollo y compensar por las externalidades negativas que generen sobre el entorno.

especulación y alza de precios de los suelos. parques y equipamientos sociales deben ser finalmente financiadas por el Estado. Esto ha llevado a un escenario de creciente aumento de las demandas de suelo y una sostenida reducción de la oferta de ellos al interior del PRMS.Se integra al PRMS todo el resto del territorio provincial como áreas restringidas o excluidas del desarrollo urbano a fin de proteger y preservar las áreas de interés silvoagropecuario.11.4: Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado a la Ordenanza del PRMS. 8. diciembre 2003 16 Luis Eduardo Bresciani. lo que lleva a crecientes grados de falta de eficiencia y efectividad en el desarrollo de mejores zonas urbanas. conforme a un conjunto de condiciones y prefactibilidades previas.. el sentido de esta norma es que “se abre la posibilidad de que los propietarios puedan presentar para la evaluación del gobierno regional propuestas de modificación de los límites urbanos del PRMS en las áreas rurales de menor calificación.03 D. 11 .7.516 deja de ser aplicable en los territorios protegidos. requiriendo 30. Incorporación art. aspectos que deben ser avaluados por los servicios regionales y municipios respectivos. cuarto. Esfuerzo que resulta estéril en la medida que buena parte del territorio afectado ya habría sido fraccionado en fecha previa a esta modificación del PRMS. parte de la noción que habría en consumo anual de 1.15 Según el Director Nacional de Desarrollo Urbano del MINVU. la constante expansión urbana con déficit en la inversión en infraestructura.000 hectáreas hasta el 2025.000 hectáreas. la sostenida segregación social en el territorio. en la medida que el Decreto Ley 3.000 nuevas hectáreas al 2025. 11.1 millones de hogares como consecuencia de una reducción promedio desde 3. el desequilibrio en la distribución territorial del 15 Ministerio de Vivienda y Urbanismo.4 Proyectos con desarrollo urbano condicionado. sexto. redes aguas lluvias. y de las transformaciones demográficas. quinto. segundo.03”. provocado por la percepción de escasez creada por los instrumentos de planificación urbana vigentes. bajo las condiciones y procedimientos que se detallan en el mismo artículo. 2. las “ZODUC Flotantes”. correspondencia respecto del texto de este artículo.8 habitantes por hogar en el 2002 a 3. Proyecta un incremento de población que alcanzaría 8. las que debieran aumentar como consecuencia del crecimiento de la actividad económica y del ingreso. lo que significa la necesidad de proveer al menos 12.12.1 millones de habitantes al 2025 y un incremento de 1.4 millones de habitantes que ocupaban 52. En noviembre del 2003 el Ministerio de Vivienda y Urbanismo introdujo una modificación al artículo 48 de la Ordenanza del PRMS en la que se abre la posibilidad de que los particulares puedan implementar zonas de desarrollo condicionado áreas designadas con carácter silvoagropecuario. la progresiva desintegración entre desarrollo urbano y las inversiones en infraestructura de transporte.3.3.0 habitantes por hogar en el 2025. cuyos déficit en vialidad estructurante..200 a 1. la falta de concertación entre la inversión pública y la privada.2. “16 Los elementos de diagnóstico establecen que en el año 2002 el Gran Santiago tenía una población de 5. y sometidos luego a decisión del Consejo Regional.2.Incorporación del Articulo 8. Resolución 107 del 13. Respecto al consumo de suelo.400 hectáreas al año. Establece que existen unas 18. que reflejan la visión de las autoridades sobre la política urbana y el mercado de suelo: primero. tercero.O. El diagnóstico sobre los problemas del crecimiento metropolitano identifica 6 aspectos principales.000 hectáreas urbanizables según el PRMS al 2002. Se pretende de esta manera inhibir el desarrollo de fraccionamientos de suelo agrícola en parcelas de agrado. Memoria Explicativa.

aplicación de instrumentos de regulación flexibles orientados a la internalización de costos. servicios y áreas verdes suficientes para satisfacer las demandas de los nuevos habitantes. que se centra en siete objetivos generales: primero. creación de zonas urbanas sobre la base de “Planes Maestros de Desarrollo” y no tan sólo a zonificaciones.2. manejar la oferta de 17 Condiciones de zonificación y desarrollo que garanticen núcleos urbanos sustentables en tamaño. impulsando la desconcentración urbana regional. manifestado en un 90% de la población regional localizada en el Gran Santiago. “falta de mecanismos que aseguren la integración de impactos…”. septimo. que garantice la protección de aquellos suelos regionales de mayor calidad y productividad agrícola. de las 10 Z0DUC normadas en la provincia de Chacabuco solo 4 han sido aprobadas)”. quinto. creación de proyectos y zonas urbanas integrales en usos e integradoras socialmente.17 La memoria explicativa de esta modificación al PRMS establece un nuevo enfoque de política de desarrollo urbano. densidad y diversidad de usos y viviendas. Finamente conviene citar los objetivos específicos de la propuesta de esta modificación del PRMS en la medida que significan un cambio de política respecto de la anteriores modificaciones al Intercomunal. proveer al Plan Regulador Metropolitano de Santiago de un mecanismo alternativo de manejo del crecimiento urbano metropolitano. condiciones de equipamientos.” Respecto de las ZODUC creadas en 1997. condiciones de evacuación de aguas lluvia y condiciones de factibilidad sanitaria.4 se pretende “eliminar la discrecionalidad” en la definición de las ZODUC. condiciones de supresión de riesgos.” Con la modificación del PRMS que incorpora el articulo 8. “alto déficit urbano en infraestructura y equipamientos necesarios para nuevas zonas urbanas. condiciones de compensación de suelo agrícola. tercero.” La aprobación de las nuevas ZODUC queda condicionada al cumplimiento de una cantidad de requisitos que tiene como propósito que los desarrolladores absorban la totalidad de los costos directos e indirectos de los proyecto. debido a la falta de recursos del Estado para complementar los procesos de urbanización. Estos son: primero. que complemente a los actuales planes reguladores y límites urbanos. participación Público-Privada en la gestión y financiamiento urbano. sexto. segundo. segundo. lo que frente a una alta demanda de suelo urbano. “falta de participación municipal en la definición de las nuevas áreas urbanas. apertura del territorio regional a nuevas formas de desarrollo urbano y localización de actividades. indica: “alto cuestionamiento publico a la forma discrecional de asignación de suelo urbano a algunos predios privados”. planificación y protección regional de espacios naturales frágiles y de valor ecológico. “creación de suelo urbano que no coincide con las tendencias de crecimiento urbano y la real factibilidad de desarrollo de ellos (después de cuatro años. la oferta haya ido sostenidamente decreciendo con los años”. condiciones de impacto sobre el sistema de transporte. fuerte integración entre las inversiones en redes de transporte y los nuevos núcleos urbanos. “especulación y retención de suelos disponibles producto a la percepción de escasez creada por el limite urbano.” El diagnostico respecto de las implicaciones que ha tenido la evolución de los instrumentos de planificación aplicados en el Gran Santiago establece varios aspectos que interesa destacar: “rápido agotamiento de suelos al interior de Santiago”.3.desarrollo urbano a nivel regional. 12 . cuarto. al terminar con la percepción de escasez de suelo urbano normado y al obligar que todo nuevo suelo urbano garantice las infraestructuras y equipamiento urbanos necesarios. así como “eliminar gran parte de los procesos de especulación urbana y distorsión de los precios del suelo.

tercero. Isla de Maipo. correspondiente a las provincias de Talagante y Melipilla.999 hectáreas bajo modalidad de área urbana de desarrollo prioritario y otras 1. Se define un total de 3. “Plan Intercomunal Comunas de Curacaví. esta vez para incorporar el territorio del flanco poniente y sur del Gran Santiago. Alhué.. y Paine. 18 MINVU. noviembre 2004 13 . 2. Buin. generar nuevas localizaciones de viviendas subsidiadas y sociales en áreas urbanas de mayor nivel de equipamiento y servicios urbanos. y las comunas de Buin y Paine de la provincia de Maipo. Melipilla. cuarto. se generaría una superficie adicional de suelos para el desarrollo urbano que suman 5. evitando la sobre oferta o escasez artificial creada por los mecanismos tradicionales de zonificación. SEREMI Metropolitana..suelo urbano en justa relación con las demandas metropolitanas. Noviembre 2004”. reducir los déficit en la provisión de equipamientos e infraestructuras urbanas mediante el condicionamiento de la actividad privada. Memoria Explicativa. modificar y mejorar las tendencias de localización de las actividades urbanas mediante la aplicación de sistemas de internalización de costos e impactos. De aprobarse esta modificación. Talagante. quinto.Modificación al PRMS que incorpora las provincias del poniente y del sur del Gran Santiago Finalmente. María Pinto. San Pedro.985 hectáreas a las que se les ha otorgado el carácter de urbanizables. reduciendo las tendencias de segregación social en la región. El Monte.454 bajo la modalidad urbanizable (esto último significa una densidad de 16 habitantes por hectárea)18. Peñaflor. también conviene mencionar que durante el segundo semestre del año 2005 el MINVU sometió a tramitación por parte del Gobierno Regional una nueva modificación del PRMS. Padre Hurtado.8.

El hito que marca el inicio del debate es la Política Nacional de Desarrollo Urbano cuando establece literalmente: “El suelo urbano no es un recurso escaso.21 donde se establecen las bases de lo que serán las principales líneas de critica a la política urbana de los gobiernos de la Concertación.Su aparente escasez es consecuencia de la falta de concordancia entre las normas técnicas y jurídicas – por las cuales se rige el proceso de desarrollo urbano.por las cuales se rige el proceso de desarrollo urbano. Su aparente escasez es consecuencia de la falta de concordancia entre las normas técnicas y jurídicas .3. Específicamente la afirmación de la Política Nacional de Desarrollo Urbano que indica”. el precio está determinado básicamente por la demanda total. 44 Libertad y Desarrollo “Política Urbana: marco conceptual y desarrollo. “Densificación. Cuando se opta por ponerle un límite de crecimiento a la ciudad. donde comienza estableciendo “La oferta total de terreno o suelo. Revista EURE Nº 22 Septiembre 1981. Esta medida trae costos sociales como son la paralización del tráfico y congestión producto de la demolición de casas y 19 20 MINVU “Política Nacional de Desarrollo Urbano”. al reglamentar el desarrollo de la ciudad”.”20 La segunda parte de la aseveración se mantiene vigente en el debate y es materia de publicaciones. esta dada.. En esta sección se presentan las principales críticas en torno a las políticas de desarrollo urbano y la formación de los precios de la tierra en las ciudades. en metros cuadrados. El Instituto Libertad y Desarrollo se ha pronunciado sobre la materia en el mismo sentido de la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979. es interesante constatar que el Instituto Libertad y Desarrollo adopta la misma postura teórica al establecer las principales características del mercado de suelo urbano. destacando una serie de efectos negativos que surgen como consecuencia de establecer un límite urbano. lo que significa que el Estado es quien va a determinar dónde y cómo pueden vivir las personas. se le da preferencia al aumento de densidad poblacional. A continuación se reproducen las críticas más destacadas: “El principal efecto del Plan Regulador Metropolitano y Plan Regulador en estudio para la provincia de Chacabuco es el establecimiento de un límite al crecimiento urbano. cuya oferta es inelástica” Al respecto.Conceptos y críticas a la política urbana y la política de suelo.y las condiciones de oferta y demanda del mercado inmobiliario”.y las condiciones de oferta y demanda del mercado inmobiliario.”19 Esta conceptualización acerca de la escasez del suelo urbano se modifica radicalmente en la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1985 donde se afirma que “El suelo es un recurso económicamente escaso. la oferta total es completamente inelástica. 1994 p10 21 Libertad y Desarrollo “Estatismo Urbano: Plan Regulador de Chacabuco” Temas Públicos Nº 302 30 agosto 1996 14 . 2ª parte” Serie opinión Económica Nº58 oct. Al ser la oferta completamente inelástica. debido a su naturaleza de bien útil no producido... no depende del precio. En este sentido.

. La regulación impide que los usuarios de las nuevas viviendas se vean beneficiados.. Es así como en sitios de 5. Esto demuestra que la autoridad a través de una regulación puede distorsionar los precios del suelo y que las expectativas de las personas respecto de la conducta de la autoridad también afecta los precios del suelo. y de los nuevos barrios industriales. en consecuencia.000m2 el límite de 15 .” “Perjuicio a los Agricultores. agua. En este caso se está optando porque el crecimiento de la ciudad no debiera “comerse” los buenos suelo agrícolas. es que la ciudad crezca hacia el sur”. donde se ha concentrado el crecimiento en la década del 80. calles.” Luego de presentar unas estadísticas de la evolución de los precios del suelo según frentes de desarrollo del Gran Santiago. Si el beneficio para los propietarios de dedicar su suelo a la actividad agrícola fuera mayor que el de venderlo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. aumentando el precio del suelo. de las cuales sólo un 10% han construido casas. pero también que los propietarios o agricultores obtengan un mayor valor por su terreno..” “Atropello a los derechos de propiedad. Este costo puede incluso ser mayor que el costo de construir una red en un lugar donde previamente no existía..” “Estatismo Urbano. Sin embargo. ¿Por qué no dejan que los propietarios decidan que uso darle a sus tierras?” “Aumento de los costos de transporte e infraestructura. gas.construcción de departamentos. “Aumento artificial del Precio del Suelo Urbanizable.. las que tienen un tamaño promedio de 250 m2.000 personas han comprado parcelas en Chicureo. Luego informa que unos 4.. “Sin embargo. etc. Por último. mientras el mercado demanda crecer en las cercanías del centro de Santiago.” Continua indicando que Chicureo tiene mayor cercanía al centro y a nuevo sector industrial que las comunas del flanco sur oriente de Santiago. el Plan regulador de Chacabuco limita el porcentaje de constructibilidad de toda esta zona (denominada de interés silvo agropecuario). Otro argumento que se da a favor del límite urbano de la ciudad se refiere al problema de congestión que se produciría por los traslados de los habitantes desde su lugar de residencia a su lugar de trabajo. “En consecuencia. Por otra parte.) para poder satisfacer a un mayor número de habitantes. concluye: “Cabe destacar que las mayores alzas se producen donde el Plan Regulador Metropolitano permite la expansión urbana (caso de la zona Sur oriente de Santiago) y en la zona donde se permitió la instalación de industrias (zona nor poniente de Santiago) y donde la población esperaba que las autoridades permitieran el crecimiento de Santiago. Lo grave de ello radica en que al aumentar el precio del suelo.000 a 5. o el costo de ampliar las redes de infraestructura (teléfonos. están casi totalmente loteadas. el comportamiento del mercado demuestra lo contrario. los cuales son limitados y deben alimentar a una población creciente. Creer esto significa no reconocer que las nuevas tecnologías pueden aumentar la productividad agrícola.: a pesar de que zonas como Chicureo y Colina son zonas definidas como uso agrícola. se incrementa el precio de la vivienda y. entonces el mercado habría seguido esa tendencia. cabe señalar que el establecimiento de un límite al crecimiento urbano distorsiona el normal funcionamiento del mercado creando una escasez aparente y en consecuencia. puesto que hay que incurrir en demoliciones. se hace más inaccesible para los sectores de menores recursos. las autoridades establecen que el “optimo” para disminuir la congestión vehicular y la distancia de los viajes al trabajo.

al margen de lo que autoriza la ley?” “Sin embargo. Esta situación es muy grave ya que todos estos propietarios se verán expropiados. distorsionando los precios del suelo.” Lo que es sinónimo de inestabilidad.” “En conclusión. que muchos terrenos ven disminuido su valor patrimonial porque disminuye su constructibilidad. Estas regulaciones restringen arbitrariamente la oferta de suelo urbano. así como algunas AFP y Bancos que habían comprometido patrimonio en estos proyectos.. Centro de Estudios Públicos “ Plan Regulador Metropolitano de Santiago: el peso del subdesarrollo” Estudios Públicos. todo este ambiente regulatorio es hostil a la idea de derechos de propiedad. y no se les pagará por ellos. esto es. op. y los agricultores quienes dejarán de recibir un precio alto por su terreno. el resto (un 92% de la superficie) debe destinarse a uso agrícola para lo cual los propietarios deberán presentar un plan de manejo y el 5% restante es zona que debe dedicarse a área verde. genera redistribuciones patrimoniales y. cit pp 301 y 302. “Como se comprenderá.constructibilidad es sólo del 3% de la superficie (150m2).23 22 Lucas Sierra afirma que las regulaciones urbanas en Chile son verticales.”22 “Posibilidad de Corrupción. no sólo se ven perjudicados los nuevos propietarios. 67 (invierno 1997) 23 16 . Estos derechos son sólo posibles en un ambiente en que la ley los establezca expresamente y la potestad normativa del gobierno central tenga límites cercanos. Sierra “Urbanismo por decreto: centralismo y confusión institucional en la ciudad chilena” en A. En consecuencias verán perjudicados quienes ya compraron y todavía no construyen. el investigador del CEP Harald Beyers hace propios una serie de conceptos que denomina “verdades no objetables” de la investigación internacional especializada en este campo del conocimiento (economía urbana) presentados por el profesor Evans.. Galetovic (ed). sino que también las empresas inmobiliarias que han desarrollado proyectos en la zona. cinturones verdes y economía”. Finalmente. los que luego analiza a la luz del PRMS. el gobierno central no pueda alterar toda la regulación si decidiera hacerlo. eliminando rentas naturales y creando otras artificiales. Así como veíamos. es preciso tener en cuenta que el establecimiento de regulaciones que no coinciden con las tendencias del mercado. L. incentiva la corrupción con el fin de apropiarse de dichos beneficios. En nuestro sistema jurídico en cambio.. pero no lo es en absoluto de las condiciones del barrio en que está. es decir. la ley no establece derechos de propiedad a la hora de regular la ciudad: uno sólo es dueño de su casa. hay otros donde sí se puede construir que suben repentinamente de precio favoreciendo a sus propietarios que se benefician del hecho que en los terrenos adyacentes no se pueda construir. Con el fin de aplicarlos a la realidad de Santiago. alterando y distorsionando la asignación de recursos en el mercado de suelo urbano. en consecuencia.” En el Centro de Estudios Públicos se invitó al profesor Alan Evans a dar una conferencia sobre “Límites al crecimiento urbano. Esto genera presiones por parte de los agentes afectados al organismo regulador. ¿Puede una autoridad prohibir que una persona se construya la casa del tamaño que quiera en un sitio de su propiedad. pesadamente centralistas y confusas en términos institucionales.

” En el año 2004 la Cámara Chilena de la Construcción realizó un seminario denominado “Concesiones y Suelo Urbano. los problemas de contaminación. la movilidad espacial y el sistema de transporte. Estos van más allá de los aumentos “naturales” por el crecimiento económico. circularán por las mismas calles más autos que los que circulaban con intensidades de ocupación más bajas.” “Una última conclusión que se desprende de la exposición del profesor Evans es que los límites al crecimiento físico de la ciudad no contribuyen a reducir su congestión y contaminación. Un cuarto hecho que se desprende de la presentación de Evans. Este resultado parece ser la consecuencia de olvidar que la ciudad es un organismo económico y que su dinámica no puede ser establecida sólo a partir de proyecciones lineales. mucho antes del horizonte considerado por los planificadores.“Un primer hecho es que las limitaciones al crecimiento físico de las ciudades se traducen en aumentos significativos en los precios del suelo. ya que trajo efectos positivos a su población tanto del punto de vista económico como ambiental.” “Un argumento que se esgrime para defender las restricciones al crecimiento físico de las ciudades es que ello facilitaría el “repoblamiento” o desarrollo de los centros urbanos. afirma “Puede concluirse que el proceso de desarrollo de Santiago hasta la década de los 90. limitar su competitividad. Marcial Echenique hace una severa critica al PRMS y en particular al límite urbano.” Luego de revisar estos conceptos a la luz de PRMS concluye: “Esta rápida revisión de la evidencia comparada sugiere que frenar la expansión de la ciudad no es el camino correcto para Santiago.” “Un tercer hecho inobjetable es que en las ciudades donde se han impuesto regulaciones de esta naturaleza surgen grupos de interés que destinan recursos para terminar con dichas regulaciones. el efecto ha sido 17 . es que este argumento no se sustenta empíricamente. Los porfiados hechos indican que en todos los casos el espacio físico se ha agotado rápidamente. Con ello los problemas de congestión aumentan y. Este gasto de recursos es un desperdicio desde el punto de vista social. Los efectos sobre el precio del suelo parecerían ser independientes de la limitación específica al crecimiento de la ciudad. Queda la impresión de que significa empobrecer la ciudad y. dos claves para la inversión” en el que se presentaron dos trabajos muy importantes en relación con la elaboración conceptual sobre la formación de los precios de la tierra en el Gran Santiago. probablemente.” “Un segundo aspecto de interés que Evans menciona en su exposición es que los planificadores urbanos asumen generalmente que existe suficiente espacio para el desarrollo de las ciudades. Si el espacio disponible al interior del área urbanizable se usa más intensamente. Luego de un detallado análisis del crecimiento urbano de Santiago y su relación con la disponibilidad de suelo. por consiguiente. Incluso regulaciones relativamente “sueltas” provocarían aumentos en el precio del suelo urbano. pero también grupos que buscan mantenerlas y que emplean recursos reales para alcanzar dicho objetivo. no fue irracional. la densidad de ocupación del espacio. con la imposición de límites arbitrarios de crecimiento urbano por el PRMS. Sin embargo.

al límite urbano y la protección de suelos agrícolas. cuerpo F pag. empobreciendo a la población con un mayor costo de viviendas y mayor congestión. sin haber conseguido la protección de las áreas agrícolas”24 (pag 89) El mismo autor establece respecto de la ZODUC Flotantes: “La nueva flexibilización de los límites rígidos al desarrollo urbano a través del sistema de ZODUC es un gran adelanto.”(pag. Todo regulado por planes reguladores regional. Pero simultáneamente el modelo debe dejar libertad al mercado en todas las restantes áreas. muchas de las cuales se encuentran actualmente con estrictas regulaciones (como es el caso de las restricciones al desarrollo urbano en áreas agrícolas o la prohibición de desarrollos inmobiliarios más allá de los límites establecidos” (pag 125) Al enunciar los principios generales para un modelo de desarrollo moderno. Echenique “Crecimiento económico y mercado de suelo. 152)25 Estos autores perciben el modelo vigente de desarrollo urbano como “. siempre que las condiciones que se establezcan no sean demasiado onerosas y paralicen el crecimiento urbano. ya sea el de papas o de automóviles. establece “Existe acuerdo general en la necesidad de contar con un sistema que permita abrir todo el territorio al desarrollo urbano. alternativos a los actuales instrumentos.73 a 90. dinámicos y objetivos.3).una división del territorio a través de la fijación de límites urbanos.” Felipe Morandé y Alexandra Peterman hacen un elaborado aporte conceptual que “. en principio. en el caso de los departamentos ha sido posible que el mercado funciones eficientemente en 24 M. pag s 125 a 156. dos claves para la inversión” 2004.. presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios ha hecho muchas declaraciones a la prensa capitalina en las que sostiene sistemáticamente los siguientes postulados “Los precios de las casas han subido 25% y de los departamentos 12%. estudio comparativo de 9 ciudades” en Cámara Chilena de la Construcción “Concesiones y Suelo Urbano. la arbitrariedad y rigidez de las normas.. “En la mayoría de los mercados. etc. intercomunal y comunal” (pag127) Más adelante hacen una crítica sistemática a la respuesta que se le da a los bienes públicos y las externalidades. a la noción de densificación de áreas interiores. pags. fuera de los cuales se prohibe. a la política de propender a desarrollos continuos en el territorio. en aquellas áreas en que efectivamente se identifiquen fallas de mercado (específicamente para lo provisión eficiente de los bienes públicos y la internalización de las externalidades). dos claves para la inversión” 2004. el desarrollo y dentro de los cuales se establece una zonificación y una serie de normas que definen el cómo debe realizarse el desarrollo urbano.contraproducente. Clave para el Desarrollo Inmobiliario” en Cámara Chilena de la Construcción “Concesiones y Suelo Urbano. para terminar con la escasez de suelo urbano que genera el modelo actual. Patricio Muñoz.. 25 Felipe Morandé y Alexandra Peterman “Flexibilidad en la Administración del Suelo Urbano.pretende establecer ciertos lineamientos generales para la conformación de un modelo de desarrollo urbano moderno que incorpore instrumentos de regulación más flexibles. lo que refleja que por la actual política urbana hay una insuficiencia de terrenos para construir” (El Mercurio 18 abril 2004. lo que hace que los precios vuelvan a sus niveles de equilibrio.. un alza en los precios incentiva a aumentar la producción. 18 . Y aunque aumentar la oferta de viviendas demora más que en otros productos.

2). pasando a ser éste el principal costo de las casas. (8 enero 2000. 17 marzo 2005. lo que ha tenido como consecuencia un aumento en el precio de la tierra. Y la razón de ello es la actual política urbana que limita la disponibilidad de suelo urbano. cosa que no ocurre con los departamentos donde su incidencia es menor y sus alzas han sido compensadas por los menores costos de edificación ya aludidos. el efecto alcista que tendrían sobre los precios de la tierra y las dificultades para implementar los programas de vivienda social. separata Urbanismo y Construcción. 19 . así como el riesgo de corrupción sobre las autoridades urbanas en la medida que están en juego cientos de millones de dólares. 21 diciembre 2001.beneficio de los consumidores. pero no ha ocurrido en el caso de las casas. A esto se suman artículos editoriales del diario El Mercurio en que se formulan críticas al limite urbano.” (El Mercurio. pag. 18 agosto 2004. 24 noviembre 2005).

Hay textos en que las líneas de argumentación se sustentan en generalizaciones sobre ciudades extranjeras. tienen su origen en diferencias ideológicas profundas que van desde la manera en que se entiende el derecho de propiedad. cuestión que no sólo dice relación con el punto de vista de sus autores.. en las que se sostiene que cualquier limitación que la normativa urbana pudiera imponer a la realización de beneficios que pudieran surgir del desarrollo de actividades económicas en las ciudades sería inconstitucional.2. Por lo tanto.4. Habiendo realizado una revisión de los de textos oficiales de gobierno desde 1960 hasta hoy. 4. así como en las recomendaciones de política que de ellos se derivan. el derecho al desarrollo. en el ámbito cultural como foco de transformación e innovación del conocimiento. sino que también con la limitada información empírica utilizada respecto del comportamiento del mercado de suelo. y las responsabilidades y funciones que le corresponden al Estado. en la medida que no se contemple una indemnización de perjuicios por parte del Estado a los 20 . Un tema aparte es la calidad de la información empírica utilizada y la manera en que se interpreta. parece necesario iniciar esta sección del articulo estableciendo que las diferencias en los enfoques y las metodología de análisis empleadas al estudiar el comportamiento de los precios de la tierra en el Gran Santiago y hacer recomendaciones de política. el derecho a la obtención de plusvalías. resulta fundamental establecer estas visiones antes de analizar cuestiones técnicas de carácter específico a fin de entender claramente donde radican las diferencias. que adoptan una noción acerca del derecho de propiedad del suelo como un derecho absoluto. 4.1 El mercado visto como mecanismo suficiente.1.Aspectos generales.2. no siempre claramente demostradas o empíricamente fundadas. Como hecho político constituye el origen de la democracia. Los textos revisados tienen un contenido ideológico evidente. especialmente la propiedad de la tierra. el rol del mercado y de la planificación.-El derecho de propiedad y el rol del mercado. Hay en muchas de las críticas más recientes a las políticas urbanas y en particular a las políticas de suelo urbano. 4. Estas visiones de carácter político ideológico constituyen opciones que en algunos casos están explícitamente establecidas y en otros casos subyacen en los planteamientos técnicos formulados. y cuando se aborda la realidad del Gran Santiago se emplean muchas veces antecedentes empíricos parciales y de alcance limitado.Elementos de debate respecto del mercado de suelo urbano. el alcance de la responsabilidad del Estado en el desarrollo de las ciudades. como entidad productiva ha sido conceptual izada en la era de la globalización como los motores de la economía. La ciudad está en la matriz de la cultura occidental moderna. así como de un conjunto de publicaciones que comentan la política urbana y su impacto sobre los precios de la tierra..

lo que permitiría llegar a mayores niveles de eficiencia respecto de la asignación de recursos en el contexto urbano. Asociado a este enfoque se formula una visión del rol del Estado meramente subsidiario que debiera reducirse al ámbito de aquellas actividades que no son atractivas para los particulares. aunque esté dotado de infraestructura. Morande y A. Una visión un poco más amplia admite que además de lo anterior. Santiago de Chile. ya que este sería el equivalente del bienestar general establecido como la suma del bienestar de los individuos que habitan en una ciudad. Además serían ineficientes e innecesarias en la medida que el mecanismo de mercado. cualquiera sea la motivación. De ahí la crítica tan severa respecto de las regulaciones que no coinciden con las tendencias del mercado. Peterman han formulado un modelo que propone la aplicación de un mecanismo alternativo a la normativa urbana para enfrentar la falla estructural del mercado que representan las externalidades. 2004. lo mismo que la vida política. Dos Claves para la Inversión”. Es una situación en la que la presencia del Estado se reduce al mínimo y por lo tanto la cosa pública prácticamente no existe. como si el mercado fuera consustancial a la naturaleza humana y a la convivencia ciudadana. En estas visiones de la realidad se entiende la comunidad urbana como la suma simple de los individuos que la componen y las relaciones entre las personas se reducen a las transacciones de bienes y servicios en el contexto urbano.propietarios de los terrenos afectados. la libre competencia dista mucho de la competencia perfecta y tampoco tiende a ella. algunos autores rechazan la norma del límite urbano en la medida que se estaría restringiendo las alternativas de negocio a los propietarios agrícolas del entorno de la ciudad. equipamiento y redes de servicio. “Flexibilidad en la Administración del Suelo Urbano. Es un enfoque liberal que aboga por el crecimiento “natural” de las ciudades. razón por la cual sería necesario avanzar en la búsqueda de mecanismos alternativos de intervención. De la misma manera. desde esta particular perspectiva ideológica del derecho de propiedad sería perfectamente legítimo que un propietario cualquiera decidiera mantener un terreno ocioso durante un período indeterminado de tiempo. Bajo este enfoque se tiende a ignorar o a minimizar el hecho que en el caso de las ciudades en general y del mercado de suelo urbano en particular. específicamente. 21 . No aparece en este enfoque ningún planteamiento respecto del bien común. específicamente en los relativo a la presencia de bienes públicos y externalidades26. la libre operatoria del mercado de suelo. Es más. En esta visión las regulaciones urbanas que afectan la libre operatoria del mercado de suelo son percibidas como una intromisión unilateral y arbitraria sobre el derecho de propiedad. hay fallas de mercado. entendiendo por desarrollo “natural” aquel que se alcanzaría según la libre operatoria del mercado. pp 123 a 155. sin embargo. Los defensores a ultranza del libre mercado sostienen que la presencia de un Estado que regula el uso del suelo y el desarrollo urbano genera un 26 F. permitiría alcanzar resultados mucho más eficientes en la asignación de recursos en el territorio. independiente de los costos sociales y las distorsiones que pueda generar al desarrollo urbano. consagrando así la legitimidad de la especulación inmobiliaria. las medidas tradicionalmente adoptadas por las autoridades urbanas en estos casos serían ineficientes. Clave para el desarrollo Inmobiliario“ en Cámara Chilena de la Construcción “Concesiones y Suelo Urbano.

lo cual implica la promoción del bien común. Desde este mismo enfoque ideológico parece interesante tener en cuenta el documento de la Conferencia Nacional de los Obispos de Brasil denominado “Suelo Urbano y Acción pastoral” donde se hace una reflexión acerca de la conceptualización del 27 28 . Esta posición se expresa en la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1985.cit. lo que estimula que surjan grupos de interés para afectar la acción del Estado.2. uno de los aspectos más valorados es el buen gobierno.cit pag. En contraposición con lo anterior. para lo cual se hace necesaria la planificación del desarrollo urbano. es lo que le da valor a la propiedad privada del suelo urbano en la medida que establece un orden. unos para mantener las normas y otros para modificarlas. tiene la capacidad de establecer limitaciones y obligaciones a la propiedad sin comprometer al Estado a Indemnizar (pag. 4 Ver por ejemplo “Desarrollo Urbano y Territorial” MINVU. otros desarrollos en torno a este enfoque sostienen que. pag 6 y H. hay una visión que sostiene que el derecho de propiedad debe subordinarse al interés colectivo de una ciudad y que la limitaciones y obligaciones que imponen las normas de planificación no dan derecho a indemnización a los propietarios de la tierra que se vean afectados. razón por la cual. 12). contemplando mecanismos de participación ciudadana. Esta constituye una función privativa del Estado. Instituto Libertad y Desarrollo op.27 4. Beyer op. expresada a través de una diversidad de normas y regulaciones. entre otros antecedentes. Se estaría supuestamente fomentando la corrupción en la medida que las normas generan redistribuciones patrimoniales.contexto en que se fomenta la corrupción y se desperdician recursos. las que se debe evaluar en función del bien común. y como tal. Esto último sería un desperdicio de recursos desde un punto de vista social. sancionada por ley. orientados por el afán de lucro y a través del mercado. en la memoria del PRMS de 1994 y su modificación del año 1997 y en otros documentos del MINVU28. económicas.2. no originará indemnización” (pag13). Más aún. unas reglas del juego y un resguardo al derecho de propiedad a través de las regulaciones que originan en las externalidades que surgen de la operación del mercado. dan impulso al desarrollo de las ciudades. no es menos cierto que la esencia de la naturaleza de las ciudades tiene un carácter público que se expresa en manifestaciones físicas. resulta claro que dicha planificación. si bien es cierto que la mayor parte del territorio y de las edificaciones de las ciudades es de naturaleza privada y que los particulares. En esta perspectiva ideológica el Estado tiene una responsabilidad ineludible respecto del desarrollo de las ciudades. toda norma urbana de carácter restrictivo que no produzca la privación de la propiedad o de alguno de sus atributos. deberá entenderse que constituye sólo una limitación a la misma. tal como se expresa explícitamente en la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1985: “Para los efectos que puede producir la planificación sobre la propiedad privada. 1996 22 . para lo cual se debe tener en consideración.Rol activo del Estado y la planificación como un mecanismo necesario. DITEC. las tendencias del mercado. Bajo este enfoque se plantea implícitamente que la planificación de las ciudades.. legales. culturales y políticas. “En consecuencia.

En esta perspectiva se ve que lo primordial en el derecho de propiedad es garantizar la distribución de los bienes. No se pretende con esta introducción descalificar las ideologías que surgen el debate sobre la política urbana y el mercado de suelo. donde no hay bienes públicos. ni ningún elemento físico. La decisión de localización de los actores económicos que intervienen en la ciudad se estudia en base al análisis de un eje que va desde el centro hasta la periferia de la ciudad.En una palabra.. según la cual el derecho individual de propiedad de la tierra debe subordinarse al bien común29.3. pues la falta de partición es fuente de conflictos.derecho de propiedad en la tradición judeo cristiana. 4. Alonso “Location and Land Use. Primero: Dios destinó los bienes a todos los hombres. towards a general theory of land rent” Harvard University Press. ni menos a las personas que las sustentan. siempre lo entendió en el contexto mas amplio del derecho común de todos a utilizar los bienes de la Creación entera: el derecho a la propiedad privada está subordinado al derecho al uso común. La decisión de localización dice relación con el trade off 29 Conferencia Nacional de los Obispos de Brasil “Suelo Urbano y Acción Pastoral “ 1981.Sobre la formación de los precios de la tierra y el mercado de suelo urbano. político. el derecho de propiedad nunca debe ejercerse en detrimento del bien común. Es un modelo estático de localización residencial.1. Segundo: es necesaria la división. desarrollado a partir de la demanda de suelo por parte de un “hombre económico” que maximiza su satisfacción.” Luego en el Nº74 cita la encíclica Populorum Pregressio del papa Pablo VI quien establece “La tierra le fue dada a todos y no solamente a los ricos. EEUU 1964 23 . que se supone operaría en un contexto de competencia perfecta. ni tampoco sobre la naturaleza de la renta de la tierra. refiriéndose al derecho de propiedad. Cambridge. según el cual las actividades se localizan en el espacio urbano en un contexto competitivo de mercado en un plano isotrópico.-El enfoque neoclásico: el funcionamiento del libre mercado. ni vida política en la ciudad. para todos. Quiere decir que la tierra no constituye para nadie un derecho incondicional y absoluto. y no su concentración en las manos de algunos. que lo enuncia en dos principios.” 30 W. No hay ninguna elaboración sobre la producción y oferta de suelo. El aspecto central en el debate sobre la formulación de políticas de desarrollo urbano y las políticas de suelo es la conceptualización de los precios de la tierra y la elección del marco teórico en que basa.. al contrario. sino que dejar en claro que hay diferencias de fondo que son previas al análisis económico del mercado de suelo urbano y que se basan en las convicciones ideológicas de quienes las sustentan. cita en el Nº 75 a Juan Pablo II en la encíclica Loborem Excercens “ La tradición cristiana nunca defendió tal derecho como algo absoluto e intocable. Mass. cualquiera sea la dirección. ni externalidades ni presencia alguna del Estado. En este modelo teórico se supone que la ciudad tiene un esquema monocentrico y es perfectamente simétrica en cualquier dirección desde el centro a la periferia.” Más adelante. legal. La elaboración de las criticas más severas a la política de suelo actual se basan en el marco teórico neoclásico según la formulación de W. En el Nº 73 afirma “La enseñanza de la iglesia sobre el derecho de propiedad esta bien definido por Santo Tomás de Aquino. tanto para la buena administración de los bienes como para la paz.3.. según la doctrina tradicional de los padres de la Iglesia y los grandes teólogos. y por lo tanto. 4. de la tierra. Alonso30 y desarrollos posteriores. social o cultural que pudiera alterar la libre operatoria del mecanismo de mercado. subordinado al destino universal de los bienes.

4.El enfoque clásico: la teoría de la renta. y 31 Rosalba Todaro. 37 48. revista EURE Nº 15. “La renta de la tierra: algunos antecedentes teóricos”. Los autores que abogan por la libre operatoria del mercado de suelo y la desregulación de las ciudades han ignorado sistemáticamente el aporte de los economistas clásicos en la formulación de la teoría de la renta y las implicaciones que de ella derivan en relación a la formación de los precios de los terrenos. 1978. de Cornell 1987. En este contexto urbano abstracto se alcanzaría una asignación óptima de los recursos en términos funcionales y territoriales a través de la libre operatoria del mercado. Trivelli “Intraurban socio economic settlement patterns. la renta de la tierra corresponde.. Precio del Suelo Distancia al Centro Centro Distancia al Centro Gradiente del precio del suelo según modelo de Alonso La libre operatoria del mercado permitiría también alcanzar una transición de suelos urbanos a suelos agrícolas según las rentabilidades de las distintas actividades en el territorio.3. (a diferencia del pago por las inversiones incorporadas que diferencian una propiedad de otra) (denominada renta diferencial I). Asociado a lo anterior. siguiendo un esquema de gradientes de densidad que decrecen gradualmente desde el centro hacia la periferia. las relaciones de causalidad que se establece entre las variables relevantes y las consecuencias distributivas según la aproximación teórica que se adopte respecto de la renta de la tierra. El ordenamiento interno de cualquier ciudad se daría en forma automática. habría una gradiente de precios de la tierra que decrece desde el centro hacia la periferia adoptando una superficie similar a la de una carpa de circo. a la parte del producto que se paga por las energías originarias e indestructibles del suelo.entre distancia al centro (costo de transporte en tiempo y en dinero) y precio y cantidad de suelo. De esta manera la libre operatoria del mercado permitiría regular automáticamente el tamaño y el crecimiento de las ciudades. Chile” Tesis Ph. U. P. public intervention and the determination of the spatial structure of the urban land market in Greater Santiago. Las conclusiones de la teoría de la renta y su aplicación al caso urbano constituyen una pieza clave para la interpretación del comportamiento del mercado de suelo en las ciudades y la formulación de políticas31: Primero. A continuación se presenta una interpretación de cómo esta formulación sobre la estructura de los precios de la tierra se expresaría gráficamente.2. 24 .) También. pp.D.

así como a la existencia de ventajas especiales e irreproducibles que pueda tener un terreno(denominada renta de monopolio). tercero. Si esto es verdad. Marshall “Principios de economía política: un tratado de introducción. es la capitalización de las condiciones urbanas que definen su potencial de desarrollo. el emplazamiento según la estructura socio económica espacial como referente acerca de la calidad del espacio urbano más que una cuestión subjetiva de prestigio social del territorio. Esto significa también que desde una perspectiva individual el valor de un terreno no tiene como contraparte ningún esfuerzo productivo. Marshall al referirse a la “renta de situación”32. cuando las características físicas del terreno lo hacen diferente a los demás en su uso potencial. Los elementos de contexto que determinan los precios de un terreno en una ciudad (más allá de las particularidades de forma y superficie) podrían agruparse en términos generales de la siguiente manera: accesibilidad y sistema de transporte. por lo tanto. la renta de la tierra constituye un excedente y. ya que es bien sabido que los distintos usos 32 33 A. por ejemplo. al excedente que surge como consecuencia del diferencias generalizadas en la intensidad de uso de los suelo más fértiles (denominado renta diferencial II). segundo. cuestión queda bien descrito en ingles. centralidad. la totalidad de la renta va a para a manos de los propietarios de la tierra. Una primera versión neoclásica de la aplicación de estos conceptos al caso urbano es formulada por A. el barrio en que se ubica. el emplazamiento relativo dentro de la ciudad en términos de las condiciones de la vecindad inmediata. Cuarto. Segundo. la disposición a pagar por él. Son las condiciones del entorno urbano las que determinan el potencial de desarrollo de un terreno y. la organización funcional de la estructura urbana y demandas locacionales según uso de suelo.por otra parte. cuando hay dificultades de fundación o de edificación. segundo. cuando se afirma que la renta de la tierra urbana constituye un “unearned income”. tanto con recursos públicos como privados. por lo tanto no entra al cálculo de costo de los productos que la utilizan. es el precio de los productos que utilizan la tierra el que determina el nivel de renta y no a la inversa. Esto significa que el precio de un terreno cualquiera depende en lo fundamental de todas las externalidades que lo caracterizan en el contexto urbano. cuando se trata de un terreno de grandes dimensiones en el que su propietario pueda establecer a través de sus inversiones en desarrollo al menos parcialmente las características urbanas del terreno. es decir. entonces para un propietario cualquiera el valor del terreno surge del esfuerzo productivo que ha desarrollado la sociedad urbana en su conjunto. así como el sector de la ciudad y las ventajas que pueda tener en relación al sistema de transporte y la estructura funcional urbana. el precio del producto que rige en el mercado es el precio necesario para sustentar la producción en los terrenos menos fértiles. en un contexto competitivo. por lo tanto. Tercero. en el caso de los terrenos urbanos se puede establecer que la renta de un terreno cualquiera es función de todo lo que pasa fuera del terreno y en nada de las condiciones internas33. 25 . es decir. Pero además.” Salvo en las siguientes dos excepciones: primero.

. la estructura político administrativa del territorio. la intensidad de uso. tienen distintas sensibilidades respecto de la localización y un grado variable de sustuibilidad locacional. y por ende.. independiente de la distancia recorrida. tal como se puede constatar en los gráficos adjuntos para las ciudades de Santiago. 26 . 34 Libertad y Desarrollo hace planteamiento similar en el documento “Política Urbana: marco conceptual y proposiciones” 2º parte Serie Opinión Económica Nº58 pag 10. los atributos del vecindario. la identidad del espacio urbano con ciertas funciones. Por cierto. Lo que interesa destacar es que la estructura de los precios de la tierra tiene una relación biunivoca con la estructura urbana... el financiamiento de servicios públicos y su expresión en el territorio. No es posible entender la estructura de precios de la tierra sin entender la estructura y funcionamiento de una ciudad. Por último hay un elemento intangible que tiene que ver con la historia de los diferentes sectores que componen la ciudad y la imagen que la población se ha formado de ellos. especialmente cuando la tarifa de la locomoción colectiva es plana. es decir.y otros”. su localización dentro de las áreas reguladas de urbanización.tienen diferentes necesidades y prioridades locacionales al interior de las ciudades. a lo que va asociado una distinta disposición a pagar por el suelo. cuarto.. no son los únicos factores relevantes ni determinan el rasgo predominante en la estructura de los precios de la tierra en las ciudades.. pasando por la política de vivienda social. la imagen del espacio.. 4. El espacio general de la ciudad adopta distintos niveles de precios según sectores en función de la prevalencia de las diferentes variables enunciadas más arriba. donde confluyen vías y medios de transporte y donde se concentran las actividades de mayor jerarquía. Rancagua y Bahía Blanca (Argentina). Según esta aproximación conceptual.Algunos antecedentes empíricos sobre la estructura de los precios de la tierra... como en el caso de Santiago. la estratificación socio económica. desde las inversiones públicas en redes de servicio hasta la normativa urbana. con gradientes de distinta pendiente según tramos y direcciones. hay muchas alternativas conceptuales para agrupar los factores que determinan los precios de la tierra34.3. el uso predominante del suelo. cuando establece “los determinantes de la demanda. otros definidos por su ubicación geográfica. es decir. si bien los costos de transporte y los tiempos de viaje juegan un rol en la formación de los precios de la tierra.. construcción de parques y otros equipamientos comunitarios.3. etc.. Alonso sino más bien una estructura caracterizada por una cúspide muy alta de valores del suelo en el área central. del precio de mercado de los terrenos en el área urbana son un conjunto de atributos inherentes a él como las características propias del sitio. como por ejemplo. y alzas parciales de menor jerarquía en los subcentros.. las diferentes expresiones de la intervención pública en la ciudad. La estructura espacial de los precios de la tierra no tiene la forma de “carpa de circo” que se desprende de la teoría de W.. características y elementos de valoración y/o estigmatización social.

27 . Argentina. Valores de suelo sobre los ejes norte-sur y oriente-poniente.Bahía Blanca.

Fuente: Guillermina Urriza “El Mercado de Suelo Urbano en Bahía Blanca. Pontificia . Tesis de Magíster en Desarrollo Urbano. Católica de Chile 2003. 28 . Instituto de Estudios Urbano. Argentina: La consolidación de un modelo de crecimiento urbano de diferenciación socioespacial”. U.

29 .

30 .

3. Es un mercado poco transparente. monopolios naturales y especulación. en este caso en el mercado de suelo. Esta situación se acentúa como consecuencia del bajo grado de sustituibilidad locacional de algunas actividades y la exacerbación de las diferencias que estimulan los actores inmobiliarios para maximizar sus ganancias. Más difícil aún es tener un conocimiento de las tendencias del mercado en el tiempo. La segmentación del mercado de suelo y la dificultad de reproducir situaciones particulares a voluntad condiciona el hecho de que no se requiera contar con grandes paños de terreno para ejercer un poder monopólico en el mercado local.. cuestión que se refleja en las diferencias en los precios de los terrenos en el territorio. tal como ya se indicó. Una expresión elocuente de esta dificultad es lo complicado y conflictivo que resulta la retasación de bienes raíces urbanos cada cierto tiempo en Chile. No se cumple ninguno de los supuestos de la competencia perfecta y además. 31 . La diversidad de condiciones en el contexto urbano deja muy en claro que el suelo es un bien muy heterogéneo que conforma un mercado segmentado. como resulta ineludible de hacer respecto del mercado de suelo urbano. lleva a la conclusión que la libre competencia dista mucho de la competencia perfecta y tampoco tiende a ella. entonces el requisito de libre entrada en el mercado. de otro propietario del suelo. el precio de un terreno cualquiera es la cristalización de las externalidades que condicionan su potencial de desarrollo. queda restringida absolutamente a la salida de otro actor. La incorporación de la variable espacial al estudio del funcionamiento del mercado.El libre mercado de suelo urbano no significa competencia perfecta. y por el hecho que la mancha urbana está por lo general ocupada en forma continua. la producción de suelo urbano se caracteriza por lo general por ser un proceso social amplio en el que concurren múltiples actores. al menos en las zonas interiores. La rigidez de la estructura física y las dificultades de adaptación para cualquier uso urbano también condicionan una rigidez funcional y territorial en la asignación de recursos. ni tiende a ella. la competitividad de un submercado cualquiera queda condicionada por la sustituibilidad locacional de las actividades en el espacio urbano.4. La dificultad o imposibilidad de reproducir a voluntad situaciones particulares del contexto urbano permiten la discriminación en el mercado del suelo. la presencia de bienes públicos y aquellos con costo marginal igual a cero. ya que tener un claro conocimiento acerca de este mercado (el nivel de precios y los flujos de oferta y de demanda) en cualquier momento en el tiempo es costoso en términos de tiempo y dinero.4. La presencia generalizada de externalidades es una realidad propia de las ciudades y . el contexto predominante es uno de externalidades. tal como se vio más arriba. Por lo tanto. Los autores que adoptan una visión neoliberal respecto del funcionamiento del mercado de suelo raramente hacen referencia a las particularidades de este mercado como consecuencia de la incorporación de la variable espacial al régimen de competencia. lo cual genera una cierta inercia en la estructura física y funcional de las ciudades. Si además se considera que a diferencia de otros bienes.

Archer “ Land speculation and scattered development. oct 1973. L. que es inferior a la tasa para usos urbanos.. lo que explica porqué muchos terrenos en las áreas de expansión son de propiedad de personas naturales. Smith. Pero también porque se le aplica una tasa de la Contribución de Bienes Raíces Agrícola.Pero además están los problemas que surgen como consecuencia de la especulación de suelo urbano. pueden darse situaciones en que existiendo un holgado stock de terrenos para el desarrollo de una ciudad.W. el flujo efectivo de suelo al mercado puede quedar restringido por la especulación. Más relevante resulta la habilitación de suelo urbano con infraestructura y redes de servicio. De hecho. Lo mismo sucede cuando se retiene terrenos al interior de las ciudades. es decir. los propietarios pueden retenerlo en forma indefinida en espera de incrementos de los precios cuando la ley lo permite y el régimen tributario lo facilita. Otra ventaja tributaria que fomenta la especulación 35 R. Pero además. hay terrenos baldíos de grandes superficies dentro del límite urbano que son catalogados con uso o destino agrícola. failures in the urban fringe land market” Urban Studies Vol 10 Nº 3 pp 367-372. bajo ciertas circunstancias. 36 Carr. entonces la valorización del terreno o plusvalías no constituye renta. Pero además. Se ha argumentado en la literatura teórica que el fenómeno especulativo podría. es necesario tener en cuenta que el carácter segmentado del mercado de suelo urbano y la concentración de la propiedad acentúan la posibilidad de que se genere una modalidad de especulación monopólica y desarrollo discontinuo36. J. Este es el caso de Santiago de Chile actualmente. la calificación del suelo urbano legalmente como tal es apenas una condición necesaria. y Smith. porque cuando los propietarios son personas naturales y no tienen habitualidad de giro en el negocio inmobiliario (condiciones relativamente fáciles de cumplir por un particular). feb 1976 32 . Pero lo más importante en la formación de los precios de los terrenos es el flujo de oferta de suelo apto para el desarrollo urbano. lo cual significa un avalúo fiscal que es sustantivamente más bajo que el avalúo fiscal no agrícola. lo que lo hace territorialmente específico y por lo tanto un bien “no transable”. la especulación se convierte en una profecía autocumplida en la medida que genera una escasez artificial de terrenos que estimula el alza de los precios. llegar a ser beneficiosos en algunos mercados. Como se verá más adelante. Como se trata de un activo indestructible e imperecedero. Nº1 pp 1-12. y por lo tanto no está sujeta a ningún impuesto. ni siquiera entre ciudades o distintos territorios de una ciudad. LI Nº4 pp 316330. pero también debido a las características propias de la producción y oferta de suelo urbano. Este no es el caso del mercado de suelo debido a la necesidad de incorporar la variable espacial. La retención especulativa de suelos urbanos tiene consecuencias adversas sobre el desarrollo de las ciudades. “Public land banking and the price of land” Land Economics Vol. Vol. en primer lugar. pues cuando se localiza en la periferia obliga al desarrollo discontinuo.B. En el contexto de ciudades con rápido crecimiento de población y de la economía. L. La especulación con suelo urbano se ve favorecida cuando el costo directo de retener los terrenos fuera del mercado es muy bajo y las plusvalías no están sujetas a impuesto. “The Ontario land speculation tax: an analysis of an unearned increment land tax” Land Economics. lo cual puede significar altos costos sociales35.B. 52. que no se puede trasladar y que por lo tanto no esta sujeto a la regulación de mercado vía comercio internacional. porque para efectos del pago de la Contribución de Bienes Raíces.

.Primera ronda del debate: la Política Nacional de Desarrollo Urbano y el D. pues el mercado de suelo urbano trasciende con creces una cuestión legal referida al límite de las ciudades.2% de la superficie total de la nación (754. Revista EURE Nº 22 Septiembre 1981. Su aparente escasez es consecuencia de la falta de concordancia entre las normas técnicas y jurídicas por las cuales se rige el proceso de desarrollo urbano y las condiciones de oferta y demanda del mercado inmobiliario. Como reconoce la misma política.L. pag. La calificación jurídica del suelo urbano como tal es una condición necesaria pero no suficiente. fundamento del hábitat. La afirmación que da inicio a un largo debate respecto de la influencia del límite urbano sobre los precios de la tierra es la que se formula en la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979 y que establece literalmente: “El suelo urbano no es un recurso escaso. La justificación de ésta afirmación en base al bajo porcentaje que tiene la suma de la superficie de las ciudades en relación al territorio habitable y al suelo agrícola del país no tiene sentido.1. difícilmente podría operar en condiciones de competencia perfecta . El planteamiento de que el suelo urbano no es un recurso escaso no aguanta ningún análisis. 44 33 . 420 de 1979. que actualmente es de 100%.”37 Según el mismo documento.251 km2).El límite urbano.68% de la superficie habitable del país (220.000). porque el suelo así entendido no es más que la simple noción del territorio. Al respecto. baste señalar que la misma política urbana plantea que las inversiones públicas en infraestructura y equipamiento “servirán para delimitar el radio de acción del mercado de la tierra urbana.000 km2) y un 1.4. 37 MINVU “Política Nacional de Desarrollo Urbano”. hay un requisito de infraestructura y servicios cuando se afirma que “El rol de la inversión pública en los centros urbanos estará principalmente destinada a definir la estructura espacialfuncional de la ciudad y a determinar el área de operación de los mercados de suelo urbano”.es el hecho que los sitios designados con uso agrícola dentro del límite urbano no quedan afectos a la sobretasa de sitios eriazos. esta aseveración quedaría demostrada por el hecho que la superficie urbana del país alcanza apenas un 0.” Suelo urbano sería entonces el suelo que ocupa una ciudad. eje de la polémica. Este mercado podría definirse con mayor exactitud como un caso de competencia monopólica y bajo ciertas circunstancias como un monopolio. por sus características propias. un 0. Se desprende de estos antecedentes que el mercado de suelo urbano.3% respecto de la superficie agrícola del país (116.4. 4. 4.. Queda entonces muy claro que en el caso de suelo urbano la libre competencia no es equivalente a la competencia perfecta ni tiende a ella. equipamiento e infraestructura de todo orden que permite la vida de las personas en un espacio que cumple con estándares mínimos de habitabilidad así como el desarrollo de actividades productivas. dotado de redes de servicio.

Por otra parte.cit. 1953-1994” en A. Galetovic (ed) “Santiago. pag. Como cuestión anecdótica. han llevado a cabo desarrollos fuera del límite urbano al margen toda norma que regule su desarrollo. entonces se puede estimar que en 1979 quedaban en Santiago del orden de 3.Efectivamente. Como suele suceder en estas grandes crisis de la economía. a consecuencia de la crisis económica de 1982 que significó la explosión de una burbuja especulativa que venía acumulándose desde antes de la ampliación del límite urbano.900 hectáreas40. a través del DL 3516. 39 Cifra tomada de la memoria explicativa del PRMS 1994 40 Esta cifra está tomada de A. la producción de suelo urbano requiere de la aplicación de recursos públicos y privados. que al haber financiado compras de terrenos y obras constructivas cuyas garantías reales tenían valores artificialmente altos. la condición de “urbano” que puede adoptar el suelo tiene diferentes grados y matices que se reflejan en las diferencias de precios de la tierra dentro de las ciudades. En 1979 se sostenía que el límite urbano estaba generando una escasez artificial de suelo en la ciudad de Santiago. Si se supone que luego de 1975 la ciudad siguió creciendo al mismo ritmo.900 hectáreas. en lo que se refiere a la política de vivienda social. recursos escasos que tienen usos alternativos. Por lo demás.600 hectáreas. pp205 a 230. el sector inmobiliario entró en una situación generalizada de quiebras. también entró en una situación generalizada de quiebras.500 hectáreas en 1970. es interesante mencionar que los bancos tomaron posesión 38 Alexandra Petermann “Quien extendió Santiago? Una breve historia del límite urbano. En un contexto de crecimiento económico y de población.500 hectáreas disponibles para el desarrollo de la ciudad dentro del límite urbano. lo cual permitió regularizar las urbanizaciones desarrolladas fuera del límite y crear una superficie sin urbanizar del orden 6. especialmente si las autoridades de la época estaban empeñadas en contener el desarrollo urbano dentro del límite legalmente establecido. 2006. 217 34 . mientras que la mancha urbana tenía entonces 22. Por esta razón y con el propósito de política de bajar los precios de los terrenos se dictó el DL 420 de 1979 que expandió el límite urbano a 100. 2387 de 1960 MOP) era del orden de 38. En 1960 el límite urbano establecido por el Plan Regulador Intercomunal (D. Esto es efectivo.000 hectáreas.S. arrastrando al sector bancario. y si dicho crecimiento se concentró dentro del límite. A pesar de la fragilidad conceptual que tiene la afirmación que se comenta. la que creció hasta 29. Lo notable para las autoridades de la época es que los precios de los terrenos no bajaron como consecuencia de esta medida de política.000 hectáreas a través del DS Nº 19339.000 a 3. no cabe duda que éste constituyó un factor que estimulaba un alza en los precios de los terrenos. es importante reconocer las circunstancias que llevan a esta afirmación. pudiendo extenderse fuera de los límites legalmente establecidos hasta distancias que abarcan el área de influencia de una ciudad. Peterman op. En 1975 el MINVU amplió el límite urbano a 40. no se puede ignorar el hecho que hay épocas en que el Estado ha transgredido el límite38 y que en la actualidad los particulares. salvo dos años después. donde estamos y hacia donde vamos” CEP.

Las alzas más pronunciadas luego de la ampliación del límite urbano en 1979.939 hectáreas en el período comprendido entre la fecha de promulgación de este decreto y diciembre de 1982. Es evidente que la mayor parte de estas solicitudes de aprobación de subdivisión predial no tenían como propósito el desarrollo inmediato de proyectos constructivos. a pesar del quiebre en el nivel de actividad del sector 41 P. Es importante consignar los antecedentes que presenta Francisco Sabatini42 respecto del impacto de la ampliación del límite urbano y la liberalización de los mercados inmobiliarios como instrumento de política de suelo en diferentes experiencias internacionales. Según el mismo autor. Sabatini “El mercado de suelo en el Gran Santiago: 1980-1981” 42 F. todo lo contrario del propósito de política que le imprimieron las autoridades nacionales a la ampliación del limite urbano. definida por el DL 420 de 1979 que alcanza un total de 7. El valor de suelo aumentó desde niveles del orden de US$ 3 m2 en 1976 a valores de US$ 100 m2 en 1981. y China. Cabe preguntarse porqué subieron los precios de los terrenos cuando se levantó el límite urbano en 1979. como la derogación del impuesto a las ganancias de capital y a los sitios eriazos.5% del valor de la transacción. transformándose en los principales tenedores de terrenos en el Gran Santiago. lo que deja ver una clara intención especulativa. 1981 Hay otros antecedentes en F. Sabatini “Reforma a los mercados de suelo en Santiago. Un indicador de este fenómeno especulativo sería la aprobación. Este fenómeno se registró. por parte de la SEREMI de Vivienda y Urbanismo. ya que la superficie aprobada va mucho más allá que las necesidades de suelo de la ciudad. los gobiernos de Corea. aunque con menor intensidad. en todo el perímetro del Gran Santiago41. Trivelli “Reflexiones en torno a la política nacional de desarrollo urbano” EURE Nº22 sept. Hong Kong. Filipinas. lo que implica una tasa de crecimiento acumulativo del orden del 100% anual para el período. especialmente en un contexto de crecimiento de la economía al que se suman medidas de liberalización tributaria sobre el suelo urbano. y la disminución del impuesto de transferencia desde un 8% a un 0. que en una alta proporción eran terrenos y edificaciones. Lo que queda claro es que la medida de política de ampliación del límite urbano no llevó a una baja en los precios de los terrenos.de las garantías reales entregadas para cubrir los créditos otorgados. Vietnam. Esto resulta aún más evidente cuando. Chile: efectos sobre los precios de la tierra y la segregación residencial” Revista EURE Nº77 mayo 2000. se registraron en el sector oriente de la capital. adoptaron medidas de liberalización de sus mercados inmobiliarios para contrarrestar la caída de los precios del suelo y de las propiedades. que constituye el área de expansión de los estratos de altos ingresos. donde los precios en vez de bajar como esperaban las autoridades subieron en más de un 400% en 6 años. Un explicación posible es que se produjo una burbuja especulativa de grandes proporciones. en un contexto que registra una tendencia de recuperación del nivel de actividad del sector de la construcción. Esa es la experiencia del Gran Santiago en 1979. En Francia el gobierno decidió liberalizar los mercados inmobiliarios con el propósito de provocar un desarrollo de la oferta inmobiliaria y así controlar los precios del suelo. de subdivisión de lotes de terrenos ubicados en el área de expansión del Gran Santiago. 35 .

establece que la superficie urbana en 1992 era algo superior a las 49.2. Esto es lo que establece la memoria del PRMS. pag 42. lo que según proyecciones elaboradas por el MINVU permitiría acoger las demandas de suelo hasta el año 2020 si se aplicara una densidad promedio de 150 habitantes por hectárea en las áreas urbanizables. 46 A.552 hectáreas en el primer semestre y 971 hectáreas en el segundo semestre.330 hectáreas según la letra de la ordenanza del PRMS.115 hectáreas sino de 32. Por otra parte. 523 a 533. Galetovic (ed) “Santiago.000 hectáreas.000 hectáreas y se supone un crecimiento físico de 1. Galetovic. se mantiene el ritmo de solicitud de permisos de fraccionamiento de terrenos ubicados en las áreas de expansión del Gran Santiago. Galetovic (ed) “Santiago. la superficie disponible para el desarrollo urbano luego de la promulgación del PRMS no era de 18.000 hectáreas. ubicados en el flanco poniente de Santiago. La polémica sobre el límite urbano se reanuda con la promulgación del PRMS de 1994. Poduje45 y no de 59.215 hectáreas como dice en otro lugar del mismo texto. que reduce el área legalmente establecida con carácter urbano en unas 40. “Una nota sobre cuanto mide Santiago” en A. pp.264 hectáreas según I. por lo tanto quedaban disponibles para el desarrollo urbano unas 18.000 hectáreas Al respecto. 1960-2004” en A. citando diversos estudios. Católica de Chile.179 hectáreas y no 41.de la construcción a consecuencia de la profunda crisis que afectó a la economía nacional desde mediados de 1981 y la consecuente caída en los precios de los terrenos. cuando la economía estaba en plena crisis y el sector de la construcción prácticamente paralizado43.215 hectáreas. también es necesario consignar el hecho que con fecha previa a la promulgación del PRMS de 1994 hubo propietarios de terrenos que dejarían de ser urbanos. Área Metropolitana de Santiago Nº3 1er Trimestre 1983. la memoria del PRMS 1994 establece que la ciudad tenía en esa fecha una superficie del orden de 41. 43 36 .Segunda ronda del debate: desde el PRMS de 1994 hasta hoy. que aprobaron permisos de edificación por varios miles de metros cuadrados y que por lo tanto generaron un derecho adquirido de desarrollo urbano que no se vería afectado por la designación de áreas de protección en el PRMS. Trivelli “Aprobación de permisos de subdivisión predial en el área de expansión de Santiago para el período 1979-1982” Boletín de Mercado de Suelo Urbano. Si se adopta la cifra de 46.330 como establece el texto de la ordenanza.115 hectáreas44. mediciones planimétricas realizadas en fecha reciente acerca del espacio establecido por el límite urbano de 1994 indican que la superficie efectivamente regulada con carácter urbano sería del orden de 73.4. Esto queda consignado en la actualización del Plan P. Por lo tanto.. donde estamos y dónde vamos” Centro de Estudios Públicos 2006. Instituto de Estudios Urbanos 44 Memoria Explicativa PRMS 1994. Efectivamente.500 hectáreas según la SEREMI de Vivienda y Urbanismo y de 75. donde estamos y hacia donde vamos” CEP 2006 pp. entonces la superficie del área de expansión sería del orden de 25. 4. Sin embargo. Poduje “El Globo y el acordeón: planificación urbana en Santiago. la memoria explicativa del PRMS 1994 establece que la superficie urbana de Santiago era de 46.315 hectáreas.000 hectáreas por año en el 93 y 94. 45 I. Con esta medida se restringe el área urbana del Gran Santiago a 59. 231 a 275. en el segundo semestre de 1981 se aprobó el fraccionamiento de 704 hectáreas y en curso del año 1982 se aprobó el fraccionamiento de otras 1. Por otra parte. U. También resulta necesario mencionar que Galetovic46.

contando con mejoras. entonces había a esa fecha una cantidad de suelo legalmente urbano para satisfacer las necesidades hasta el año 2. En cualquier caso se trata de una estadística elaborada a partir de la Base Catastral del Servicio de Impuestos Internos. ya que es probable que una fracción de estos últimos terrenos sean parte del área de expansión. en 1997 había una superficie legalmente establecida del orden de 39. 37 .000 hectáreas en el año 1994. respondiendo a una fracción muy reducida de la demanda por suelo en el Gran Santiago.986 hectáreas) con carácter urbano en virtud de tener permisos de construcción obtenidos con anterioridad a la promulgación del PRMS”47. 420 de 1979.000 hectáreas de sitios eriazos computadas en las 34 comunas del Gran Santiago en el mismo modelo50. 48 El libro de A. El rigor con que ese libro trata las mediciones de superficie del Gran Santiago hace necesario aclarar que en este artículo sólo interesan los ordenes de magnitud en relación a las distintas hipótesis que el límite tendría sobre los precios de la tierra.000 hectáreas49.000 hectáreas.cit. Esto significa que. Esto constituye una superficie de más o menos el doble de la mancha urbana de la época según estimaciones del MINVU. 50 Ver SECTRA. septiembre 2002. se incrementa una vez más la superficie de suelo urbano legalmente definida en unas 14. Si se quisiera tener una estimación más afinada de los terrenos disponibles que cuentan con urbanización. 47 Municipalidad de Pudahuel “Plan Regulador Comunal de Pudahuel” Memoria Explicativa.L.022. con lo que la superficie urbana legalmente establecida alcanza unas 90. A lo anterior habría que agregar una superficie de sitios eriazos del orden de 1. Galetovic (ed) op. si había en ese momento una superficie de suelo urbano legalmente definido de unas 76. no están siendo ocupados por razones de obsolescencia funcional.000 hectáreas anuales. para los próximos 28 años48. se publico cuando se estaba escribiendo este artículo.900 hectáreas destinadas a AUDP y 3. pag 19. estadísticas sobre uso de suelo en el Gran Santiago en el 2001. 49 Esta cifra se desglosa en 7.000 hectáreas para acoger el desarrollo urbano futuro del Gran Santiago. si la mancha urbana del Gran Santiago tenía una superficie del orden de 48. 2. habría que agregar aquellos que estando ocupados tienen una baja intensidad de uso y aquellos que. Esto significa que al año 1997 la superficie legalmente definida con carácter urbano tenía un orden de magnitud similar a la que define el D. que otorga una idea bastante aproximada del stock de los terrenos urbanizados que aún no han sido desarrollados en el Gran Santiago. A esta cifra habría que agregar las miles de hectáreas acogidas al DL 3. es decir. algunas de las cuales se empiezan a desarrollar en la época. modelo MUSSA. Al aprobarse la modificación del PRMS de 1997.000m2 en todo el valle central. es decir.900 hectáreas destinadas a ZODUC. y al menos una fracción de las 8.001.Regulador Comunal de Pudahuel al año 2002 donde se indica que “existe una importante superficie (2.000 hectáreas y si se supone una necesidad de suelos de unas 1.516 que permiten el fraccionamiento de la tierra agrícola en parcelas de 5.200 hectáreas destinadas a uso industrial exclusivo.000 hectáreas si se computa solamente las19 comunas centrales interiores del Gran Santiago según el modelo MUSSA en el año 2.

Kast y A. Los efectos sobre el precio del suelo parecerían ser independientes de la limitación específica al crecimiento de la ciudad.”51 Con esto se niega de raíz la responsabilidad del Estado en la conducción del desarrollo urbano y se realza las decisiones individuales como el elemento central de la organización política por la cual se aboga. pag 3 38 . Harberger hechas casi 20 años antes para el caso de Santiago en el sentido que es el mecanismo de mercado el que debiera definir el alcance territorial de las ciudades en función de las rentabilidades de la agricultura en relación a la rentabilidad de las actividades que se desarrollan en las ciudades y que el establecimiento de un límite generaría una escasez artificial en la disponibilidad de suelo y por lo tanto. el primer “hecho inobjetable” que surge de las regularidades empíricas de la investigación internacional especializada en este campo es que “las limitaciones al crecimiento físico de las ciudades se traducen en aumentos significativos en los precios del suelo. Para autores como H. Estos van más allá de los aumentos “naturales” producidos por el crecimiento económico. op. Beyer. 30 agosto 1996 52 Instituto Libertad y Desarrollo. generaría aumentos en los precios de los terrenos. superficie que es casi el doble de la mancha urbana de la época y que permitiría el desarrollo urbano. Incluso regulaciones relativamente “sueltas” provocarían aumentos en el precio del suelo”53. al menos. independiente del grado de holgura que establezca? ¿Cómo explicar el efecto alcista que tendría el límite urbano sobre los precios de los terrenos cuando la disponibilidad de terrenos legalmente establecida era de unas 39. ¿En qué marco teórico puede sustentarse una crítica que sostiene que el límite urbano traería inevitablemente un alza en los precios de los terrenos. No es posible ni interesa rebatir este tipo de afirmaciones. “significa que es el Estado quien va a determinar donde y como pueden vivir las personas. Es una cuestión previa y de mayor jerarquía que las críticas más técnicas que se enuncian más adelante acerca de la asignación de recursos y la formación de los precios de la tierra. aumentando el precio del suelo”52 Este planteamiento está en línea con las formulaciones de M.La primera y más potente crítica que se levanta a raíz de la modificación del PRMS 1997 tiene un fuerte contenido ideológico y sostiene que el hecho de establecer un límite al crecimiento urbano. cabe señalar que el establecimiento de un límite al crecimiento urbano distorsiona el normal funcionamiento del mercado creando una escasez aparente y en consecuencia. sino simplemente constatar la fuerte carga ideológica que implica y tener presente que es desde esta perspectiva valórica que se construye la crítica a la política urbana definida por el PRMS. por los próximos 30 años o más? ¿Cuál es el mecanismo a través del cual un límite tan holgado ejerce influencia sobre la evolución de los precios? 51 Instituto Libertad y Desarrollo “Estatismo Urbano: Plan Regulador de Chacabuco” Temas Públicos Nº 302. al reglamentar el desarrollo de la ciudad.cit.000 hectáreas. 53 Harald Beyer “Plan Regulador Metropolitano de Santiago: el peso del subdesarrollo” Estudios Públicos Nº 67 (invierno 1997) Centro de Estudios Públicos . La segunda crítica se refiere a los efectos sobre el mercado de suelo: “Por otra parte.

Como contraparte. que establece lo que se ha dado en llamar “ZODUC Flotantes” y que abre una posibilidad casi ilimitada a la oferta de suelo urbano en la periferia del Gran Santiago.J. sino simplemente a modificaciones en la composición de la oferta según localización o tamaño de los terrenos ofrecidos. además del suelo legalmente establecido como urbano.“Un segundo aspecto de interés que Evans menciona en su exposición es que los planificadores urbanos asumen generalmente que existe suficiente espacio para el desarrollo de las ciudades. en la comuna de Pudahuel y en la zona 18055 de la misma comuna. al hacer un análisis más afinado territorialmente a nivel de comunas o de zonas. Estas provienen del Boletín de Mercado de Suelo Urbano.4 sobre proyectos de desarrollo urbano condicionado. Vespucio.Pérez. Los porfiados hechos indican que en todos los casos el espacio físico se ha agotado rápidamente. superficie. ¿Qué importancia tiene.3.”54 ¿Cómo sustentar esta crítica a la luz de la superficie legalmente establecida para el desarrollo urbano según el PRMS 1997 que se crítica? Es un hecho conocido que el mercado de suelo urbano se caracteriza por una situación de stock-flow.cit. la disponibilidad de suelo urbanizado y el flujo de suelo urbanizado al mercado? ¿De qué magnitud debe ser el área de expansión para que no ejerza un efecto alcista sobre los precios de los terrenos? Lo notable es que la crítica respecto del límite urbano subsiste luego del año 2003 cuando se incorpora a la ordenanza del PRMS el artículo 8. El precio promedio puede cambiar simplemente porque cambia la localización de los terrenos o porque cambia la composición de la oferta según tamaño. Por lo tanto. un breve comentario sobre las estadísticas de precios. 39 . Hay en esta controversia sobre el efecto sobre los precios de la tierra que tendría la fijación de un límite urbano cuestiones teóricas y evidencias empíricas que comentar.2. Sin embargo.. Beyer. Avda J. San Pablo y Av Centenario. mucho antes del horizonte considerado por los planificadores. al sur con la comuna de Maipú. localización y precio. que publica el autor desde fines de 1982. En primer lugar. 54 55 H. Se trata de un computo de las ofertas de terrenos publicadas en la prensa capitalina. tiene el mérito de ser una medición con un criterio constante del flujo de ofertas. La evidencia empírica sobre la evolución de los precios del suelo es la que se presenta en los gráficos adjuntos: precio promedio de los terrenos ofrecidos a través de la prensa en el Gran Santiago. no es un índice de precios. Este resultado parece ser la consecuencia de olvidar que la ciudad es un organismo económico y que su dinámica no puede ser establecida sólo a partir de proyecciones lineales. por el norte. se reduce la base estadística y el precio promedio se hace más vulnerable a cambios no responden a variaciones reales del precio de los terrenos. op. Esta zona queda definida en términos por el espacio comprendido por el oriente Avda A. al poniente con el límite urbano. en que se mide la superficie ofrecida y el precio promedio de los terrenos según comuna y zona.

000 6. Tampoco hay una modificación en el flujo de la superficie ofrecida. Por último.00 2.00 4.000. la constatación empírica es que el precio promedio de los terrenos ofrecidos se 06-1 0 0. Ldta Los gráficos de evolución de precios y de superficie ofrecida a nivel del Gran Santiago permiten rechazar la hipótesis que el límite urbano establecido en 1994 por el PRMS haría subir los precios de los terrenos en el Gran Santiago.000 hectáreas según la versión oficial y 22.00 82-4 83-1 83-2 83-3 83-4 84-1 84-2 84-3 84-4 85-1 85-2 85-3 85-4 86-1 86-2 86-3 86-4 87-1 87-2 87-3 87-4 88-1 88-2 88-3 88-4 89-1 89-2 89-3 89-4 90-1 90-2 90-3 90-4 91-1 91-2 91-3 91-4 92-1 92-2 92-3 92-4 93-1 93-2 93-3 93-4 94-1 94-2 94-3 94-4 95-1 95-2 95-3 95-4 96-1 96-2 96-3 96-4 97-1 97-2 97-3 97-4 98-1 98-2 98-3 98-4 99-1 99-2 99-3 99-4 00-1 00-2 00-3 00-4 01-1 01-2 01-3 01-4 02-1 02-2 02-3 02-4 03-1 03-2 03-3 03-4 04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3 05-4 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Fuente: Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago. por lo tanto.000 4.00 8. VARIACION DE PRECIOS Y SUPERFICIE DE TERRENOS OFRECIDOS GRAN SANTIAGO OFERTA TRIMESTRAL PERIODO 1982-2006 12. Sin embargo.000 3.Otro alcance necesario es que la experiencia indica que por lo general los precios de oferta de los terrenos suelen estar entre 5 y 10% sobre los valores de transacción. Una primera constatación empírica es que el debate sobre esta modificación se inició muchos meses antes de que se promulgara oficialmente la reducción de la superficie urbana en 40. y probablemente con mayor fuerza una vez aprobada la modificación del PRMS.000. Hay. Esto sucede con mayor frecuencia en el caso de desarrollos de densificación en zonas interiores de la ciudad que en los terrenos de la periferia. previo a la promulgación de esta medida. cuestión que no recogen las estadísticas del boletín. Pablo Trivelli y Cía.000 hectáreas en la práctica Si fuera efectiva la hipótesis que esta modificación en el límite iba a provocar un impacto sobre el mercado.000 1. Efectivamente no se registra una alteración en evolución de los precios de los terrenos ofrecidos a raíz de la modificación del PRMS de 1994.00 6.00 2. la predicción sería que esto se habría hecho sentir en los precios durante el período de debate.000 PRECIO PROMEDIO (UF/M2) 2006 7.00 10.000.000 9.000.00 M2 OFRECIDOS 8.00 5. El mercado también se mueve a instancias de los demandantes que contactan directamente a los propietarios.000. un importante desafío que reside en la interpretación de los datos. una cantidad indeterminada de transacciones de suelo no se hacen a través de la prensa.00 2005 40 .000.

que es el sector ubicado más al poniente de la comuna de Pudahuel y por lo tanto. San Bernardo y Maipú. para seguir bajando a partir del año 1999 y estabilizarse en unas 200 hectáreas a partir del 2001. VARIACION DE PRECIOS Y SUPERFICIE DE TERRENOS OFRECIDOS PUDAHUEL OFERTA TRIMESTRAL PERIODO 1982-2006 1400000 6 1200000 5 PRECIO PROMEDIO (UF/M2) 1000000 M2 OFRECIDOS 4 800000 3 600000 2 400000 200000 1 82-4 83-1 83-2 83-3 83-4 84-1 84-2 84-3 84-4 85-1 85-2 85-3 85-4 86-1 86-2 86-3 86-4 87-1 87-2 87-3 87-4 88-1 88-2 88-3 88-4 89-1 89-2 89-3 89-4 90-1 90-2 90-3 90-4 91-1 91-2 91-3 91-4 92-1 92-2 92-3 92-4 93-1 93-2 93-3 93-4 94-1 94-2 94-3 94-4 95-1 95-2 95-3 95-4 96-1 96-2 96-3 96-4 97-1 97-2 97-3 97-4 98-1 98-2 98-3 98-4 99-1 99-2 99-3 99-4 00-1 00-2 00-3 00-4 01-1 01-2 01-3 01-4 02-1 02-2 02-3 02-4 03-1 03-2 03-3 03-4 04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3 05-4 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 06-1 0 0 2006 Precio promedio Media móvil Fuente: Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago. Por otra parte. interesa revisar los antecedentes sobre el mercado de suelo en la comuna de Pudahuel y más específicamente en la zona 180 según el Boletín de Mercado de Suelo Urbano. En 1997. porque el suelo no se puede trasladar. se registra una disminución en el flujo de la superficie ofrecida que se estabiliza en cifras del orden de 400 hectáreas por trimestre hasta fines de 1998. principalmente la comuna de Pudahuel y en menor grado las comunas de Quilicura.5UF/m2. el precio alcanza niveles del orden de 0. año en que se promulga la modificación al PRMS que incorpora la provincia de Chacabuco. el que se vio más afectado por la modificación del PRMS en 1994. En el período 1995-98 el nivel de precios se sitúa en valores en torno a 1UF/m2. Calera de Tango. lo que está condicionado por la oferta de dos o tres terrenos de más de más de 5 hectáreas en ese período. Cuando no se ofrecen terrenos grandes. Como el mercado de suelo urbano tiene la particularidad de ser localmente específico. ni en 1996.1UF/m2. Este nivel de precios se mantiene hasta el año 1995. el flujo de la superficie ofrecida de terrenos en el Gran Santiago no sufrió alteración en el año 1994. La disminución de suelo urbano legalmente establecida en 1994 afecta principalmente el flanco poniente del Gran Santiago.mantuvo bastante estable durante el año 1994 y en 1995. A principios de la década del 80 el precio de los terrenos ofrecidos en la comuna de Pudahuel eran del orden de 0. ni en 1995. Ldta. Posteriormente. Pablo Trivelli y Cía. a partir de 1999 el nivel promedio de precio 41 . y posteriormente siguió el curso ascendente que traía desde 1990.

Primero. sin que haya efectivamente un cambio en el nivel real de precios. porque no había en esa fecha un mercado activo de desarrollo urbano hacia el flanco poniente de la ciudad. la superficie ofrecida en Pudahuel representa entre un 1% y un 3% de la superficie total ofrecida en la ciudad. Efectivamente. cuando se ofrecen algunos terrenos grandes. la superficie ofrecida trimestralmente en la comuna de Pudahuel se mantiene en niveles entre 1 y 3 hectáreas. porque en la práctica. Luego.5UF/m2. primero. entre el año 1987 y 1992 prácticamente no hay ofertas. en el período desde 1982 hasta 1986 hay esporádicamente ofertas de terrenos de 15 hectáreas y un terreno de 35 hectáreas con precio de 0. tercero. La incidencia del comportamiento del precio promedio de la comuna de Pudahuel sobre el nivel promedio del Gran Santiago resulta imperceptible. Salvo en dos trimestres. Estos antecedentes permiten concluir que la reducción del límite urbano de 1994 no afectó el comportamiento del mercado de suelo. por lo que el impacto de cualquier variación en los precios tendría un efecto marginal respecto del computo del precio promedio de los terrenos ofrecidos en la ciudad. 42 . cuestión que se debe al reducido número de ofertas y a las variaciones en su localización dentro de la comuna. El precio promedio de los terrenos ofrecidos tiene fuertes oscilaciones porque hay en esta zona muy pocas ofertas y en la medida que cambian las localizaciones de los terrenos ofrecidos pueden cambiar el precio promedio de la zona.1UF/m2 y 0. A partir del año 2000. ésta no supera las 5 hectáreas por trimestre. Salvo en contados trimestres. Segundo. salvo en el tercer trimestre del año 2003 cuando se ofrece un terreno de 40 hectáreas. salvo el caso del tercer de1993 cuando se ofrecen dos terrenos que suman 124 hectáreas En este período la oferta en la comuna de Pudahuel oscila entre el 2% al 4% respecto de la oferta en el Gran Santiago. los precios de oferta de los terrenos no subieron al reducirse el límite urbano. porque la oferta comunal de terrenos fue siempre muy reducida respecto de la oferta total del Gran Santiago. En el periodo 1993 a 1997 se ofrecen unos pocos terrenos 0. la superficie ofrecida en la comuna de Pudahuel hasta 1991 es bastante baja. segundo.3UF/m2 respectivamente. porque el submercado de Pudahuel constituye una fracción marginal del flujo de ofertas en el Gran Santiago. En el cómputo del Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago la zona 180 abarca un amplio frente de expansión de la ciudad hacia el poniente. tal como se puede constatar en el gráfico adjunto. cuestión que queda de manifiesto en el reducido flujo de oferta de terrenos en esa comuna. porque en el mismo período el precio promedio del Gran Santiago sube igual o más rápidamente que en la comuna de Pudahuel.0UF/m2.de los terrenos ofrecidos tiene fuertes oscilaciones en torno a 2. razón por la que interesa explorar lo sucedido con el flujo de ofertas de terrenos y la evolución de los precios a raíz del PRMS de 1994.5 y 3. En el período 1992-99 aumenta la superficie ofrecida a niveles entre 5 y 25 hectáreas por trimestre. Tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto.

En cualquier caso es conveniente recordar el hecho que en el año se inicia en el sector poniente de la comuna de Pudahuel. Interesa desarrollar una elaboración conceptual y aportar antecedentes empíricos acerca de las razones que explican las alzas de los precios de la tierra y los efectos que se desencadenan en el territorio. Pablo Trivelli y Cía.Algunos antecedentes teóricos y prácticos sobre la estructura y evolución de los precios del suelo en el Gran Santiago.VARIACION DE PRECIOS Y SUPERFICIES DE TERRENOS OFRECIDOS OFERTA TRIMESTRAL ZONA 180 PERIODO 1982 . pero segmentado también en función de otras variables. Conviene volver sobre el concepto de que el suelo no es trasladable y que por lo tanto se trata de un mercado segmentado territorialmente.. lo que sí queda claro es que en esta zona nunca se ofrecieron muchos terrenos. Ldta. Por lo tanto. se entrega así un antecedente adicional para reforzar la hipótesis que la reducción del límite urbano prevista por el PRMS no está en el origen de los incrementos de los precios de la tierra en el Gran Santiago.1995 82-3-05-3 400000 7 350000 6 300000 5 250000 4 200000 3 150000 2 100000 50000 1 82-3 82-4 83-1 83-2 83-3 83-4 84-1 84-2 84-3 84-4 85-1 85-2 85-3 85-4 86-1 86-2 86-3 86-4 87-1 87-2 87-3 87-4 88-1 88-2 88-3 88-4 89-1 89-2 89-3 89-4 90-1 90-2 90-3 90-4 91-1 91-2 91-3 91-4 92-1 92-2 92-3 92-4 93-1 93-2 93-3 93-4 94-1 94-2 94-3 94-4 95-1 95-2 95-3 95-4 96-1 96-2 96-3 96-4 97-1 97-2 97-3 97-4 98-1 98-2 98-3 98-4 99-1 99-2 99-3 99-4 00-1 00-2 00-3 00-4 01-1 01-2 01-3 01-4 02-1 02-2 02-3 02-4 03-1 03-2 03-3 03-4 04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Precio promedio Media móvil Fuente: Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago. porque claramente no era un frente de expansión de Santiago en 1994. Diez años de rezago entre la modificación del PRMS y el desarrollo de proyectos habitacionales es un tiempo que permite afirmar con certeza que la modificación del PRMS no tuvo efecto en los precios de la tierra ni en las tendencias de desarrollo de la época. fuera del límite urbano en el espacio normado como área de protección según el PRMS de 1994. 4. Es fundamental tener en cuenta que los submercados cambian en el tiempo a la par con la estructura y funcionamiento de la ciudad y de precios de la tierra.5. Por lo tanto. En cualquier caso. 43 05-3 0 0 PRECIO PROMEDIO (UF/M2) M2 OFRECIDOS . un proyecto inmobiliario para estrato medio denominado “Ciudad de Los Valles” en terrenos que aprobaron permisos de edificación antes de la modificación del PRMS en 1994. es difícil atribuir a la modificación del PRMS un impacto sobre la superficie ofrecida y sobre el nivel de precios de los terrenos en el Gran santiago.

H. El crecimiento del ingreso y del número de hogares debiera traducirse en una mayor demanda de suelo. En el período en estudio Chile ha vivido crecimiento económico inusualmente alto. 532 en A. como por un cambio en la estructura de los hogares. Efectivamente. bajo ciertos supuestos. en el último trimestre del año 2005 la venta de departamentos fue de 6.600 hectáreas anuales. en la dinámica de la construcción de vivienda y otros usos de suelo. otro tanto para otros usos. Sin embargo. según antecedentes de la empresa Collect sobre edificación y venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago. Según el Censo del año 2002 la proporción de departamentos en el total de viviendas censadas en el Gran Santiago alcanzó 25%. siguiendo la proporción que establecería el Censo 1992. se registra simultáneamente una rápida disminución en el tamaño de los hogares.500 hectáreas. la realidad de la década del 90 es bien distinta. Para hacer la estimación se supuso que un 16% optarían por departamentos. según esa misma fuente de información.)“Santiago donde estamos y hacia donde vamos”” CEP 2006. Estas estimaciones tienen varios supuestos que interesa comentar. que se manifiesta. lo que daría una incremento anual de 1. entonces no cabe duda que la fuerza que mueve la dinámica de los precios de los terrenos es el crecimiento de la demanda por suelo. Galetovic (ed. tanto como consecuencia de la mayor longevidad de las personas. según el mismo autor. 44 . ha habido una tendencia al aumento en la proporción de venta de departamentos respecto de casas. la demanda de suelo para usos residenciales en el período 2. Simultáneamente ha habido una disminución bastante rápida del crecimiento de población a nivel nacional y una estabilización de los flujos migratorios. es decir.000 al 2.Si se acepta el concepto que la renta es un excedente que se determina a partir del precio de los productos que la utilizan. es decir. Galetovic establece que la mancha urbana creció desde 49.000 hectáreas en 1992 a 64. la demanda anual sería del orden de 1860 hectáreas56.704 y la de casas fue de 2456. Un supuesto crucial que no se ha cumplido es el que se refiere a la construcción de viviendas nuevas entre casas y departamentos. razón por la cual el suelo urbano se agotaría rápidamente y los santiaguinos se verían obligados a vivir en mayor densidad en contra de sus preferencias.020 la demanda estimada por el mismo autor sería de 3.010 al 2. según se establece en la teoría clásica. En “Apéndice A. entre otras cosas. Sin embargo. Una nota sobre cuanto mide Santiago” pag. Esto significa que del incremento en el número de viviendas computadas por el Censo entre 1992 y el 2002 un 70% eran departamentos Por otra parte. 56 A. lo que a su vez es función del incremento del ingreso y de la población. un 73% de las viviendas nuevas vendidas en el Gran Santiago fueron departamentos. La inmigración neta a Santiago se acerca a cero. en la medida que afectan las estimaciones de la demanda de suelo urbano y la evolución de los precios de la tierra. lo que se deriva de la demanda por viviendas y otros usos de suelo urbano.000 hectáreas en el 2002. Beyer construye un escenario en el que. En otras palabras.010 sería del orden de 930 hectáreas anuales a lo que debiera sumarse. la tasa de crecimiento de la población de Santiago es hoy muy similar a la del país. Para el período 2.

en el borde de la mancha urbana y los departamentos se localizan principalmente en zonas interiores de la ciudad. la venta de departamentos nuevos creció desde unas 2. proporción que aumenta hasta un 73% en el año 2005.Esto no es algo nuevo. en el sector poniente de la comunas de Las Condes y Vitacura. la venta trimestral de casas ha crecido con una trayectoria oscilante desde unas 1. Providencia.200 en el primer trimestre de 1998 hasta 6. Según las estadísticas de Collect.700 en la actualidad. “Análisis de la Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago” Como se puede apreciar en el siguiente gráfico adjunto. especialmente en las comunas de Santiago. 06-1 45 . Por su parte.006. donde se indica la localización de los conjuntos residenciales en oferta en el primer trimestre del 2.500 casas.200 en el primer trimestre de 1998 hasta llegar hoy a 2. se puede apreciar que a principios de 1993 la venta de departamentos nuevos alcanza menos de un 40% del total de viviendas nuevas vendidas. las casas se localizan. PORCENTAJE DE VENTA DE CASAS V/S VENTA DE DEPARTAMENTOS COMUNAS DEL GRAN SANTIAGO Período Marzo 1993 a Marzo 2006 100% DEPARTAMENTOS 80% CASAS 60% PORCENTAJE 40% 20% 0% 93-1 93-3 94-1 94-3 95-1 95-3 96-1 96-3 97-1 97-3 98-1 98-3 99-1 99-3 00-1 00-3 01-1 01-3 02-1 02-3 03-1 03-3 04-1 04-3 05-1 05-3 PERIODO Fuente: COLLECT. por lo general. Ñuñoa. y también sobre la Gran Avenida en San Miguel. En un período más largo según el gráfico adjunto.

Esto no es homogéneo en el espacio urbano. pudiendo variar según el precio del producto y el estrato socio económico al cual va dirigido. Al respecto cabe preguntarse qué efectos tiene este fenómeno de densificación sobre los precios de los terrenos en el Gran Santiago. sin amagar un margen de ganancia normal. Esto significa que la mayor parte de las viviendas nuevas que se construyen en el Gran Santiago no presionan sobre los bordes y por lo tanto no consumen suelo nuevo. Si los desarrollo en densidad se producen en sectores donde había baja densidad. las diferencias en la densidad de desarrollo permitidas y la localización en general en la ciudad y en particular según las características del entorno inmediato. ¿Es efectivo que los hogares santiaguinos se ven forzados a vivir en departamentos (en contra de sus preferencias) debido a la escasez de suelo urbano? La densificación residencial de la ciudad tiene un claro impacto en los precios de los terrenos. Se trata de un fenómeno que afecta los submercados donde se registran los cambios de tendencia en la densidad de las nuevas edificaciones. los precios de la tierra subirán desde un piso dado por el uso en baja densidad hasta un nivel de precio que es el máximo que los inmobiliarios estén dispuestos a pagar por un desarrollo más denso. Una vez alcanzado dicho nivel.Fuente: COLLECT. Los precios de los terrenos suben porque los productos inmobiliarios en mayor densidad así lo permiten. Este sólo hecho debiera reducir notablemente las estimaciones de demanda de suelo. los precios se estabilizarán mientras no vuelvan a cambiar las condiciones de mercado y el potencial inmobiliario de los terrenos. También conviene comentar las críticas al límite urbano y la supuesta escasez de suelo urbano como un factor determinante de éste fenómeno. 46 . “Análisis de la Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago” enero marzo 2006.

con una amplia diversidad de alternativas de localización y precio. departamentos vendidos como una opción deliberada de los demandantes. Para ilustrar lo anterior. Si su opción es de una casa. que con un presupuesto dado. de los centros comerciales y del trabajo.000 hectáreas legalmente así definidas para acoger el desarrollo de Santiago y dos tercios de la viviendas nuevas vendidas eran departamentos. En este caso el producto es la vivienda nueva que genera una demanda derivada sobre los terrenos. Quilicura o Huechuraba. ¿Es que no hay terrenos para desarrollar casas en el Gran Santiago? Como ya se vio en párrafos más arriba.000 a unas 1. donde podría adquirir un departamento de hasta 60 a 65 m2. ¿Es que la política urbana obliga a los santiaguinos a vivir en departamentos? Se sostiene que un 92. el número de viviendas nuevas vendidas ha ido disminuyendo desde unas 3. es el cambio en el potencial inmobiliario y el precio de los nuevos productos en mayor densidad los que determinan el alza del precio de los terrenos y no a la inversa.000UF. Es probable que la mayor parte de los santiaguinos quisieran vivir en casas. esta ilusión contrasta marcadamente con la realidad del mercado. pag 8 57 47 . Para el resto de los tramos de oferta y venta según precio. cuestión que es similar para todos los grupos de edad y los estratos socio económicos57. en un ambiente seguro y con buena calidad ambiental. en circunstancias que hay ofertas de casas en todos los frentes de desarrollo de la ciudad. En este tramo. citado en H. Beyer op. Sin embargo. parece mucho más razonable interpretar los datos sobre la proporción de casas vs. a la hora de tomar una decisión habitacional con un presupuesto dado. julio 1996.000UF en las 34 comunas del Gran Santiago.998 prácticamente no hay ofertas de terrenos con precios por debajo de 1.Tal como se verá en varios ejemplos que se detalla más adelante. donde un 74% de las viviendas nuevas vendidas son departamentos. salvo para el tramo de viviendas de menos de 1. San Bernardo.000 UF.000 viviendas en el año 2005.00UF/m2. La alternativa de departamento más preferida es en la comuna de Santiago. el cómputo de ofertas de terrenos establece que desde el año 1. Maipú.000 viviendas en el año 2. expresan una clara preferencia por vivir en localizaciones más centrales que ofrecen mejor accesibilidad a las oportunidades urbanas. Resulta difícil sostener que la población haya optado entonces por comprar departamentos porque haya habido restricciones de suelo urbano. La hipótesis más clara es que los precios de los terrenos hacen cada vez más difícil el desarrollo de viviendas con precios por debajo de las 1. Efectivamente.cit. Centro de Estudios Públicos “Estudio nacional de opinión pública”. Las estadísticas actuales de venta de casas nuevas en las 34 comunas del Gran Santiago establecen que hay un mercado muy fluido para todos los rangos de precio de vivienda. en una localización cerca de los establecimientos educacionales de sus hijos. la alternativa más abundante es la de una vivienda de 75m2 construidos en un sitio de 150 m2 en las zonas de expansión de Puente Alto. en 1997 existían del orden de 44.5% de los santiaguinos prefieren vivir en casas. considérese las opciones de un hogar que quiera comprar actualmente una vivienda nueva con un presupuesto de 2.

lo que hace subir los precios de la tierra. diferentes expresiones del gasto público en servicios. especialmente aquellos de jóvenes estudiantes universitarios. así como para excluir aquellas que no son 48 . Es el caso del sector oriente del Gran Santiago. equipamiento. para ejercer influencia sobre el Estado y obtener las cosas buenas de la vida urbana. el establecimiento y la gestión de normas. etc. cuestión que se refleja con claridad en la estructura de precios de la tierra y sus modificaciones en el tiempo. La labor de desentrañar la diversidad de situaciones y de razones que tienen estos hogares por localizaciones centrales constituye materia de otra investigación. cuando permanece constante la normativa y la composición social dominante. Al estudiar la estructura y evolución de los precios de la tierra es bueno tener en cuenta que Santiago es una ciudad marcada por una aguda segregación socio económica espacial. lo que se traduce en una mayor demanda de suelo y un incremento en los precios de la tierra en todo el litoral central. Es la mayor disposición a pagar por las mismas soluciones habitacionales en un espacio determinado. condiciones ambientales. Todo lo anterior se expresa en el espacio urbano a través de un proceso de cambio locacional de los estratos socio económicos que lideran el desarrollo de los distintos frentes de expansión. En cualquier caso. cuestión que difícilmente podría estar condicionado por los precios de los terrenos. al menos en el Gran Santiago. Esto también está condicionado por los aumentos del nivel de ingreso y de la tasa de motorización. Los hogares más pequeños. en la cordillera y en zonas rurales en base a parcelas de agrado. seguridad. Esto dice relación con el incremento del precio de las viviendas. expresan a través del mercado una clara preferencia por departamentos en lugares centrales o localizados en barrios subcentrales con buena equipamiento y accesibilidad al centro. ya sea en términos de inversiones directas. algunas de las cuales no se pueden comprar en el mercado. lo que a su vez está condicionado por el incremento del ingreso de los hogares. en un contexto de mejoramiento sustantivo del sistema de autopistas de acceso a Santiago. y en general aquellos hogares que tienen pocos niños. La autosegregación de las minorías que pertenecen al estrato alto se concentran en el espacio urbano principalmente por dos razones: primero. hogares constituidos por una persona (soltera o separada).La tendencia a la preferencia por departamentos parecería ser consistente con la tendencia a la reducción del tamaño de los hogares. Al estudiar el comportamiento de los precios de los terrenos en las comunas de borde con mayor actividad inmobiliaria se detecta claramente una tendencia al alza en los precios de los terrenos. personas de la tercera edad. conviene mencionar que junto al crecimiento de la demanda por departamentos se ha producido un incremento en la demanda de segunda vivienda. en particular en la comuna de Lo Barnechea donde las casas tiene sitios cada vez más pequeños y donde hay un mercado floreciente de departamentos.). Lo real y concreto es que hay una demanda creciente por departamentos en lugares centrales de la ciudad para prácticamente todos los estratos. cuestión que puede estar condicionada por la escasez relativa de suelo en algún submercado en particular o por un mejoramiento de la condiciones urbanas en cualquiera de las expresiones que más valoran los consumidores (accesibilidad.

En primer lugar. podrá pagar por los espacios de mejor calidad.002 49 . cementerios. Esto no es ajeno a la estructura y nivel de precios de la tierra. El liderazgo en la determinación del estrato que dominará un espacio específico está siempre dado por el estrato más alto. Planteado desde otro ángulo. Así por ejemplo es universalmente conocido el uso de la norma de subdivisión predial mínima y la intensidad de uso del suelo en el espacio y en el tiempo como instrumento de segregación urbana para excluir a los más pobres. desplazando las opciones abiertas a los demás estratos a otras localizaciones. Segundo. Fuente: COLLECT. etc. la concentración de los ingresos en el territorio estimula la respuesta del mercado en la provisión de bienes y servicios de todo orden. actividades contaminantes. la presencia de los hogares más pobres. estaciones de transferencia de residuos sólidos.deseables. estadios. porque la influencia de los estratos altos sobre el Estado y el mercado actúan en una misma dirección condicionando favorablemente algunos lugares específicos del espacio urbano. A continuación se hará una presentación muy esquemática acerca de la evolución en la estructura socio económica espacial y los precios del suelo en la ciudad. cuestión que a su vez genera una mayor atracción de la demanda de los hogares de mayores ingresos por vivir en esos espacios. porque por definición será capaz de ofrecer mayores precios de la tierra. 2. Pero además porque podrá ejercer influencia sobre el Estado para que mejore las condiciones urbanas. a los que no pueden acceder otros estratos. lo que se traduce en una tendencia al alza en los precios de la tierra cuando crece la población y el ingreso.

que ya no pueden pagar los precios de esas viviendas (especialmente hogares jóvenes). segundo. el estrato alto se concentró hacia el sector nor oriente de la ciudad. Al igual que en Huechuraba. rompiendo la tendencia de la estructura socio económica espacial existente e impulsando los precios de la tierra a niveles desconocidos en esos espacios de la ciudad. el precio promedio de las casa nuevas vendidas en Peñalolen suben desde 1. La consecuencia es que los precios de la tierra suben rápidamente en un primer momento hasta ajustarse a la disposición a pagar de los inmobiliarios según las características y precio de los nuevos productos. luego del exitoso comienzo del proyecto El Carmen de Huechuraba. Algo similar ocurre con la comuna de Peñalolen. la opción por vivir en la comuna de Huechuraba. como 50 . Este nivel de precios de la tierra es consecuencia de los mayores precios de las viviendas que se desarrollan en esa comuna. en la comuna de Peñalolen. la densificación en las partes bajas del sector oriente. tercero. es probable que los precios de la tierra sigan subiendo. Considerando el precio que han alcanzado las casas. En el caso de Peñalolen muestra también la potencia que tienen los dueños de la tierra en la generación de oportunidades para maximizar las plusvalías. En primer lugar.000UF. lo que estimula un alza consecuente en los precios de la tierra. Efectivamente.700 UF en 1993 a 4. en este caso a través de la generación de una nueva imagen socio económica espacial de la comuna. Lo diferente y públicamente notorio de este caso. En la medida que se hacía evidente que se agotarían los terrenos se producen varios fenómenos que tienen consecuencias sobre el nivel y la estructura de los precios de la tierra en el sector nor oriente y otros sectores de la ciudad. salvo en los barrios industriales ya existentes. fuera de la lógica que hoy determina el mercado para su localización en el espacio urbano.800 UF en la actualidad. estos niveles de precio obligan a los desarrolladores especializados en viviendas para hogares de menor nivel de ingreso a desplazarse hacia otras comunas donde los precios de la tierra permitan desarrollar soluciones habitacionales que estén al alcance de sus clientes. prácticamente no se solicitan permisos de desarrollo de proyectos industriales sobre el borde de Américo Vespucio en esa comuna. A partir de 1988 los precios empiezan a subir hasta llegar a 1UF/m2 en 1994 y seguir subiendo hasta 2UF/m2 en 1997 y luego oscilar en torno a 3UF/m2 a partir del año 1998. Segundo. generan tres alternativas de localización: primero. Los desarrollos de nuevos proyectos de vivienda social prácticamente desaparecen en el entorno de dichos proyectos y en general de esa comuna.2UF/m2 en 1987. es que los residentes de menores ingresos que viven en condición de allegados en Peñalolen han dado una lucha política por permanecer en la comuna. En este último caso llegan a venderse casas hasta niveles de precio del orden de 6.En el caso del Gran Santiago. los hogares que quisieran vivir allí. Este mayor nivel de precios condiciona las posibilidades de localización de los demás estratos y de otros usos de suelo. aumentan los precios de las viviendas. Este sector limita contra la cordillera y no tiene posibilidad de expansión. Se trata por lo general de vastos espacios desocupados que con estrategias efectivas de marketing logran posicionar los nuevos desarrollos en el mapa mental de este estrato. En este caso el nivel promedio de precio de los terrenos ofrecidos es del orden de 0. cuestión que se proyecta parcialmente sobre la comuna de La Florida. Así por ejemplo. la apertura de un nuevo frente de desarrollo por el flanco de la cordillera hacia el sur.

88.02.000 500 0 PERIODO 06-1 Fuente: COLLECT.03.1er Trimestre 2006 5.500 5.92.05.03.01. 51 VALORES EN UF PRECIO UF/M2 3.88.96.04.02.000 2.94.500 1.02.92.95.99.98.00 1.50 3.87.500 2.93. Área Metropolitana de Santiago”.50 5.00 2.00 0.93.91.90.000 3.89.00 93-1 93-3 94-1 94-3 95-1 95-3 96-1 96-3 97-1 97-3 98-1 98-3 99-1 99-3 00-1 00-3 01-1 01-3 02-1 02-3 03-1 03-3 04-1 04-3 05-1 05-3 PRECIO PROMEDIO DE SUELO (UF/M2) PRECIO PROMEDIO DE CASAS NUEVAS 5.02.89.91.00.96.90.97.00.89. Porque la presencia de hogares de mayores VARIACION DE PRECIOS Y SUPERFICIE DE TERRENOS OFRECIDOS PEÑALOLEN OFERTA TRIMESTRAL PERIODO 1987-2006 600000 6 500000 5 PRECIO PROMEDIO (UF/M2) M2 OFRECIDOS 400000 4 300000 3 200000 2 100000 1 0 87.99.95.00 3.500 .93.97.50 0.00.01.97.95.01.000 1.95.50 4.88. “Boletín de Mercado de Suelo Urbano.500 4.05.98.87.05.03. Ldta.00.99.92.92.062 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 0 2006 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Precio promedio Media móvil Fuente: Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago.00 4.96. Pablo Trivelli y Cía.89.90.96.91.97.01.98.94.94. “Análisis de la Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago” y PABLO TRIVELLI Y CÍA LTDA.04.91.03.04.90.000 4.93.50 1.05. VALOR PROMEDIO DE CASA NUEVAS VENDIDAS Y PRECIO PROMEDIO DE TERRENOS OFRECIDOS COMUNA PEÑALOLEN Período 1er Trimestre 1993 .04.94.99.98.88.50 2.una alternativa de residencia de estratos altos.

razón por la cual el ajuste en el nivel de precios suele tomar varios años. de las plusvalías de la tierra que se derivan del proceso de reposicionamiento socio económico descrito. ofrece viviendas en un rango de 800UF a 3. lo que a su vez. con un diseño probado y bastante estandarizado.000UF.000UF.niveles de ingreso permite vender casas a precios más altos. Considérese que en el 2002 los del grupo D constituían un 45% y los del grupo E un 14% en la comuna58. que es la que otorga un carácter al espacio y determina el nivel de los precios de la tierra en función de las características y del precio del producto que se desarrolla. Esta heterogeneidad también se manifiesta en el desarrollo de barrios cerrados que marcan las diferencias sociales en el espacio y consecuentemente.000UF a 5. Lo que si se puede discernir es que suele haber una modalidad predominante según estrato socio económico. Interesa destacar que en este caso se ha logrado generar la imagen ya comentada y un impacto notable sobre los precios de la tierra a pesar de la reducida proporción de hogares de mayores ingresos en la comuna. los del grupo C2 un 14%. al menos parcial. porque la ocupación del espacio existente no es homogénea según estrato y tampoco lo son los nuevos desarrollos cuando tienen mayor envergadura59. Como el mercado suele ser poco transparente. 2002” Así por ejemplo. Lo que interesa destacar con estos ejemplos es que hay un encadenamiento territorial en la opción de localización de los hogares según estrato socio económico en el espacio urbano del Gran Santiago. ha estimulado la organización de empresarios privados para viabilizar sus iniciativas. denominados genéricamente “exactions” o “impact fees”. 58 59 Ver Collect “Distribución Socio Económica según comunas del Gran Santiago. Es el periodo que toma a los dueños de la tierra conocer el nivel máximo que los desarrolladores inmobiliarios están dispuestos a pagar en cada localización sin amagar su nivel de ganancia normal. Porque excepto en el caso de las ZODUC y parcialmente de las mitigaciones ambientales y de impacto vial. la ausencia de mecanismos de política pública para recoger recursos privados para mitigar el impacto de los proyectos inmobiliarios. El nivel alcanzado como precio promedio de los terrenos ofrecidos es consistente con la venta de viviendas en valores del orden de 4. construidas en conjuntos que permiten alcanzar economías de escala. el proceso de ajuste en los precios puede tomar varios años. cifras que aumentan en los años siguientes en función del valor de las casas construidas. La otra diferencia notable de este caso es la organización de los propietarios de los grandes paños de terrenos existentes en esa comuna en torno a una corporación para el desarrollo local a fin de contribuir a resolver con aportes de recursos propios la implementación de la infraestructura vial necesaria para poder potenciar el desarrollo de sus terrenos. los hogares de grupo ABC1 representaban un 10% de la población. La modificación en la estructura socio económica y el cambio en la imagen de mercado es un proceso lento. En el año 2002. la Ciudad Satélite de Maipú. induce al alza de los precios de la tierra. lo que permite a los desarrolladores inmobiliarios hacer ganancias extraordinarias por concepto de la captación. 52 . Este encadenamiento se transmite a través de los precios de la tierra en la medida que se va modificando su estructura y su nivel en función de los estratos que ocupan los nuevos desarrollos. en los valores de suelo. No es una cuestión mecánica ni instantánea.

VALOR PROMEDIO DE CASA NUEVAS VENDIDAS Y PRECIO PROMEDIO DE TERRENOS OFRECIDOS COMUNA PUENTE ALTO Período 1er Trimestre 1993 . predominantemente pero no exclusivamente en la comuna de Santiago y la construcción de casas predominantemente en Puente Alto.00 0. Quilicura y Maipú.005.000 UF en el 2.400 1. el precio promedio de las casas vendidas en Puente Alto subió desde unas 600UF en 1993 hasta una cifra del orden de 2.000 800 600 400 200 0 VALORES EN UF 93-1 93-3 94-1 94-3 95-1 95-3 96-1 96-3 97-1 97-3 98-1 98-3 99-1 99-3 00-1 00-3 01-1 01-3 02-1 02-3 03-1 03-3 04-1 04-3 05-1 05-3 PERIODO Fuente: COLLECT.La localización de estratos altos en los nuevos frentes de desarrollo indicados más arriba induce a los desarrolladores inmobiliarios que atienden la demanda de los estratos medios a buscar nuevas localizaciones.50 4.200 1. En trimestres posteriores se puede constatar que las ofertas con un precio inferior a 1. incluso en Colina y Lampa.0UF/m2.00 4. cuestión que tiene serías implicancias para la política de vivienda social. En el mismo período.00 1.00 2.000 1.800 1.1er Trimestre 2006 5. hoy acogen hogares con mayores niveles de ingreso. induciendo un alza en los precios de la tierra.00UF/m2.600 1. los precios de la tierra subieron desde 0. fecha en que se inicia el computo del mercado de suelo publicado en el Boletín.50 PRECIO UF/M2 3.00 3.50 2.50 0.00UF/m2 son muy pocas o inexistentes. Esto se traduce en concreto en el desarrollo de viviendas para estrato medio en densidad en zonas interiores de la ciudad. que por años fueron el destino de viviendas sociales. Así por ejemplo. Estas comunas. Respecto a la vivienda destinada a los hogares de menores ingresos y la evolución de los precios de la tierra es importante constar que los datos del Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago establecen que en el primer trimestre de 1998 no se registra ninguna oferta de terrenos con valor por debajo de 1. “Análisis de la Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago” y PABLO TRIVELLI Y CÍA LTDA.00 PRECIO PROMEDIO DE SUELO (UF/M2) PRECIO PROMEDIO DE CASAS NUEVAS 2.25UF/m2 hasta niveles por sobre 2.50 1. Área Metropolitana de Santiago”. 06-1 53 . “Boletín de Mercado de Suelo Urbano. que se registra este fenómeno. San Bernardo. Es la primera vez desde el segundo trimestre de 1982.

5UF/m2 y en el mejor de los casos hasta 0. Ldta. sino que ha ido liberando espacios dentro de la ciudad para desarrollos habitacionales. inducen la localización de una fracción relevante de la demanda de suelo para usos industriales a las zonas designadas como ”industriales exclusivas” en la periferia de la ciudad designadas por el PRMS. particularmente en el estrato alto.6UF/m2 por el terreno. Pablo Trivelli y Cía. entonces queda claro porqué se viene desarrollando una proporción creciente de los programas de vivienda social fuera de las 34 comunas del Gran Santiago. Respecto de la demanda de suelo para uso industrial se puede afirmar que el nivel de precios que han alcanzado los terrenos y la promulgación y aplicación de una normativa ambiental. Esto significa que la demanda de suelo para una fracción relevante de la población se traslada sobre las comunas aledañas y no ejerce presión sobre la superficie desarrollable en la periferia de expansión del Gran Santiago. Pero no todos los espacios urbanos cambian en este mismo período. Así por ejemplo. Esto se refleja claramente en el nivel promedio de precio de los terrenos ofrecidos en esa comuna. las condiciones del mercado inmobiliario de la comuna de Providencia se han mantenido estables al menos por los últimos once años. VARIACION DE PRECIOS Y SUPERFICIE DE TERRENOS OFRECIDOS PROVIDENCIA OFERTA TRIMESTRAL PERIODO 1995-2006 160000 30 140000 25 120000 PRECIO PROMEDIO (UF/M2) M2 OFRECIDOS 20 100000 80000 15 60000 10 40000 5 20000 95-1 95-2 95-3 95-4 96-1 96-2 96-3 96-4 97-1 97-2 97-3 97-4 98-1 98-2 98-3 98-4 99-1 99-2 99-3 99-4 00-1 00-2 00-3 00-4 01-1 01-2 01-3 01-4 02-1 02-2 02-3 02-4 03-1 03-2 03-3 03-4 04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3 05-4 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Precio promedio Media móvil Fuente: Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago. ¿Por qué se mantiene constante el precio de la tierra en la comuna de Providencia si hay un aumento importante del ingreso de los hogares. caracterizada por edificación en alta densidad (según la norma establecida en el Plan Regulador Comunal. que en el caso de Providencia es inferior al de otras comunas) para estratos altos. La gran industria no sólo no compite hoy con la vivienda por el suelo urbano.Si se tiene en consideración que los programas de vivienda social pueden pagar hasta 0. en 06-1 0 0 2006 54 . en muchos casos desarrollos en densidades alta y media.

En la medida que la mayor parte de los desarrollos era en densidad media. 06-1 0 0 2006 PRECIO PROMEDIO (UF/M2) 14 55 . tal como se puede apreciar en el gráfico adjunto. y no a la inversa. En el caso de Ñuñoa sí ha habido cambios en el nivel de precios y en las condiciones del mercado. los precios de la tierra eran del orden de 4UF/m2. VARIACION DE PRECIOS Y SUPERFICIE DE TERRENOS OFRECIDOS ÑUÑOA OFERTA TRIMESTRAL PERIODO 1989-2006 250000 18 16 200000 M2 OFRECIDOS 12 150000 10 8 100000 6 50000 4 2 89-1 89-2 89-3 89-4 90-1 90-2 90-3 90-4 91-1 91-2 91-3 91-4 92-1 92-2 92-3 92-4 93-1 93-2 93-3 93-4 94-1 94-2 94-3 94-4 95-1 95-2 95-3 95-4 96-1 96-2 96-3 96-4 97-1 97-2 97-3 97-4 98-1 98-2 98-3 98-4 99-1 99-2 99-3 99-4 00-1 00-2 00-3 00-4 01-1 01-2 01-3 01-4 02-1 02-2 02-3 02-4 03-1 03-2 03-3 03-4 04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3 05-4 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 60 Es posible que aumente la disposición a pagar por la tierra cuando estando estable las condiciones urbanas se registra un aumento en alguna de las variables que condiciona la rentabilidad del negocio. entonces es el precio del producto el que determina el precio de la tierra. En el caso de Ñuñoa es interesante remontarse a la modificación del Plan Regulador Comunal aprobada en 1989 que permite desarrollos en densidad media y en alta densidad en una buena parte de la comuna. Hasta 1989. como por ejemplo. se puede afirmar que este es el precio máximo que los inmobiliarios están dispuestos a pagar por el suelo para proyectos en densidad media para estratos medios en esa localización. Dicho de otra manera. Esto deja una vez más en evidencia que es el precio del producto el que determina el precio del suelo. El hecho de que el ingreso de la población aumente no significa que mejore su negocio a no ser que se traduzca en una disposición a pagar un mayor precio por los mismos productos. cuando la norma era de uso residencial en baja densidad. sin amenazar el logro de un margen normal de ganancia.estos últimos diez años y también ha habido un incremento de la demanda por departamentos en toda la ciudad? Si se acepta la validez de la teoría de la renta en el contexto urbano. Este parece no haber sido el caso en Providencia. los precios de la tierra subieron durante un largo período hasta llegar a 12UF/m2 en 1996. los empresarios que construyen y venden productos inmobiliarios tienen muy claro sus costos y los retornos esperados por su inversión. Esto les permite determinar con precisión el precio máximo que están dispuestos a pagar por el suelo en las localizaciones en que su producto se vende según las velocidades esperadas. nivel en que se estabilizaron. Cuando se permitió desarrollos en densidad media. la velocidad de venta o el régimen tributario. En la comuna de Providencia dicho precio se ha estabilizado en 22UF/M260.

entonces se podría esperar que el precio de los terrenos siga subiendo.Comentario final. 56 .. Las inversiones en autopistas concesionadas de acceso a Santiago han abierto una diversidad de oportunidades para los hogares que prefieren una vida suburbana en esquemas de desarrollo de menor densidad de ocupación del espacio a mayores distancias de la ciudad. Este nivel de precio debiera seguir subiendo. la disponibilidad de suelo legalmente definido como tal no debiera ser una barrera al desarrollo de la ciudad. Irarrázabal a partir del año 2004. que se irá perfeccionando con el tiempo. Desde el punto de vista de los inmobiliarios. Si la población y el número de hogares sigue aumentando y el nivel de ingreso de la población sigue subiendo a la par con el crecimiento del nivel de actividad económica. entonces dichas regulaciones no debieran ejercer una presión al alza en los precios de la tierra. toda la renta termina en manos de los propietarios de los terrenos. Ldta. lo que sucedió es que hubo un largo período en que la falta de transparencia del mercado y la ignorancia de los propietarios explica que vendieran sus terrenos a precios más bajos que lo que los inmobiliarios estaban dispuestos a pagar. pero también como consecuencia de la modificación normativa que permite desarrollos en alta densidad sobre la Avda. que mejora las condiciones de accesibilidad y la demanda por edificaciones en mayor densidad en las proximidades de las estaciones. Sin embargo. Si se considera que además existe la normativa de las ZODUC Flotante.8UF/m2 tiene que ver con la mayor cantidad de desarrollos en alta densidad en zonas ya establecidas en 1989. y probablemente también. La normativa vigente establece una superficie de suelo definida legalmente con carácter urbano que es suficientemente amplia como para acoger los requisitos de suelo del Gran Santiago por un largo periodo hacia el futuro. a la larga. Pablo Trivelli y Cía. 5. al menos en las zonas donde se pude hacer desarrollos en alta densidad para estratos medios. Visto desde el punto de vista de los dueños de la tierra (residentes en baja densidad). esto permitió que durante todo ese período de ajuste en los precios de la tierra hicieran ganancias extraordinarias al capturar parte de la renta de la tierra. sin embargo los hogares que han optado por esta alternativa constituyen actualmente una fracción reducida de la demanda habitacional.Precio promedio Media móvil Fuente: Boletín de Mercado de Suelo del Gran Santiago. más aún si se incorpora al PRMS las provincias del sur y del poniente. El largo período de ajuste en el nivel de precio del suelo desde 4UF/m2 a 12UF/m2 indica que este mercado es poco transparente. porque los antecedentes del mercado permiten establecer que en ese caso los desarrolladores inmobiliarios están dispuestos a pagar del orden de 18UF/m2 a 20UF/m2. Si la disponibilidad de terrenos legalmente establecida permite responder holgadamente a las necesidades de suelo que requiere el crecimiento de la ciudad. como consecuencia de la construcción de la línea 5 del Metro por todo el flanco oriente de la comuna. La tendencia al alza que se registra a partir del año 2004 para llegar hoy a precios del orden de 16.

ya que disponen de fondos de largo plazo. que son expulsados de la ciudad hacia localizaciones cada vez más lejanas. que significa el enriquecimiento de algunos. pero principalmente implicaciones urbanas. está pendiente la definición de mecanismos de política que permitan alcanzar una ciudad más integrada en términos de la estratificación socioeconómica en el espacio urbano. Esto tiene una connotación fiscal. En la actualidad. Pablo Trivelli O. Antecedentes del mercado indican que la demanda por suelo urbano se ha hecho atractiva para compañías de seguro y fondos de pensiones. especialmente de los que tienen mayor cantidad de terrenos en zonas de mayor tasa de valorización. Esto constituye un requisito de equidad que se hace ineludible e impostergable. va en desmedro de los más pobres. Es una tarea a realizar con la gente. No por el hecho de que este sea el resultado de la libre operatoria del mercado de suelo. junio 2006 57 . prácticamente no se construye vivienda social en el Gran Santiago porque los precios de la tierra son muy altos. puede quedar en el limbo de la responsabilidad política.Desde la perspectiva de la acción del Estado. También se han creado fondos de inversión inmobiliarios que invierte activamente en terrenos en la ciudad y en posibles frentes de expansión. casi por definición. Será importante recoger las lecciones que deja la experiencia nacional en esta materia en la década de los años 40. por lo tanto. porque el alza del precio de los terrenos. La Presidenta Bachelet ha planteado la integración social como un objetivo de gobierno y la Ministra Poblete lo ha asumido como una tarea prioritaria del MINVU. Una primera tarea sería la de ofrecer alternativas dentro de la ciudad para los hogares de menores ingresos que aspiran a una vivienda. Surge. nacionales y extranjeros. que han aplicado diferentes mecanismos exitosamente. Hay síntomas de una actividad especulativa con los terrenos dentro y fuera del límite urbano. Un segundo desafío. la tarea de diseñar y poner en práctica mecanismos de recuperación de plusvalías. donde las oportunidades urbanas se hacen más escasas. más complejo. es buscar la manera de que su presencia en la ciudad sea menos segregada. así como las lecciones de otros países.