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Les rapports et études

de la Chambre de commerce et d’industrie de région Paris Ile-de-France

Un financement des baux commerciaux au service du développement des jeunes entreprises
Synthèse du rapport du 24 janvier 2013

CONSTAT

Chiffres clés 28% : part des PME ayant signé un
bail commercial au cours des 3 ans. Il s’agit principalement de bureaux (34%), commerces (39%), locaux d’activité (18%), et entrepôts (5%).

32% : part des PME d’Ile-de-France
ayant signé un bail commercial au cours des 3 ans. Il s’agit principalement de bureaux (46%), commerces (34%), locaux d’activité (14%), et entrepôts (3%). 21% : part des dirigeants de TPE d’Ile-de-France contraints à présenter une caution personnelle pour l’obtention du bail. Source : Enquête CCI de région Paris Ile-de-France auprès de 4600 dirigeants de la France entière – septembre 2012.

Les enjeux de management immobilier constituent une réalité financière et stratégique majeure pour les entreprises au point d’occuper le deuxième poste budgétaire de leur bilan, après les ressources humaines. Si les grandes entreprises ont su s’adapter à la financiarisation du secteur immobilier, beaucoup de jeunes entreprises subissent l’accroissement tendanciel des coûts immobiliers, au détriment, pour certaines, de leur accès à la propriété commerciale et de leur développement. En effet, la signature d’un bail commercial s’accompagne d’engagements financiers de plus en plus lourds et durables que les TPE et les PME ne peuvent pas toutes assumer, faute d’une trésorerie suffisante, de capitaux propres et/ou de ressources personnelles du dirigeant mobilisables. Le financement du bail immobilise, par ailleurs, une part importante des ressources des jeunes entreprises au détriment des dépenses d’investissement nécessaires à leur développement, et donc de création d’emploi. Cette problématique du financement du bail commercial ressort particulièrement au niveau de la région Ile-de-France, comme le montre la dernière enquête conduite par la CCI de région Paris Ile-de-France. De surcroît, les capacités d’accueil des nouvelles entreprises dans les incubateurs et les pépinières sont limitées, ces derniers ne pouvant pas, au demeurant, 2 répondre aux besoins de m supplémentaires nécessaires à la croissance des entreprises. Les jeunes entreprises manquant de trésorerie sont, dans ce contexte, obligées de se tourner progressivement vers des solutions alternatives, comme le recours aux baux dérogatoires et/ou à la sous-location. PROPOSITIONS 1 – Financer le bail commercial sans obérer les ressources de l’entreprise, tout en sécurisant le bailleur. Considérant que le financement du bail commercial ne doit pas fragiliser la croissance des jeunes entreprises, la CCI de région Paris Ile-de-France et OSEO, future partie intégrante de la BPI, Banque Publique d’Investissement, formulent une position commune : couvrir par un prêt bancaire moyen terme l’intégralité des sommes garantissant les intérêts du bailleur, à savoir le dépôt de garantie et les demandes d’immobilisations financières complémentaires dont la caution du dirigeant. Ce prêt adossé à d’autres concours bancaires serait limité en montant (jusqu’à 18 mois de loyer) et garanti par OSEO selon les conditions habituelles. Cette solution vise à dégager les ressources des jeunes entreprises nécessaires à leur développement, tout en sécurisant le bailleur qui disposera d’une garantie liquide sur l’ensemble de ses exigences financières. Les banques, partenaires financiers traditionnels des petites et moyennes entreprises, sont invitées à se mobiliser pour développer cette offre de crédit. 2 – Sécuriser et renforcer l’attractivité des baux dérogatoires de courte durée. Constatant l’intérêt des entreprises en phase de démarrage pour les baux dérogatoires de courte durée, la CCI de région Paris Ile-de-France recommande de : • Allonger la durée maximale des baux dérogatoires à 36 mois. • Faire reposer l’éventuelle transformation du bail dérogatoire en bail commercial sur la volonté expresse des parties. 3 – Favoriser le dialogue entre le bailleur et la jeune entreprise dans une relation gagnant-gagnant, par la diffusion de bonnes pratiques. Il convient enfin, selon la CCI de région Paris Ile-de-France, d’encourager le développement de bonnes pratiques pour améliorer les comportements des parties comme : • Former les créateurs et les jeunes entreprises aux enjeux juridiques et financiers des baux commerciaux et à leur gestion. • Inciter les parties à recourir à la médiation pour le traitement des litiges. Consulter l’intégralité du rapport http://www.etudes.cci-paris-idf.fr

Rappel du cadre juridique des baux commerciaux
Le régime des baux commerciaux est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Cette réglementation très spécifique en Europe vise à maintenir et à stabiliser l’activité économique des artisans, commerçants et des industriels dans les locaux loués. Pour en savoir plus : http://www.entreprises.cci-parisidf.fr/web/guest/signer-ou-renouvellerun-bail La CCI de région Paris Ile-de-France remercie pour leur expertise la CGPME, les professionnels de l'immobilier d'entreprises (ORIE, CBRE, ICADE) et les acteurs majeurs du financement des entreprises (OSEO, Siagi, Fédération Bancaire Française, banques de la place de Paris, Fédération Française des Sociétés d’Assurances), consultés dans le cadre de ces travaux. Registre de transparence de l’UE N° 93699614732- 82

UN FINANCEMENT DES BAUX COMMERCIAUX AU SERVICE DU DEVELOPPEMENT DES JEUNES ENTREPRISES

3 questions à Monsieur Dominique RESTINO
Premier vice-Président de la CCI départementale de Paris Membre de la CCI de région Paris Ile-de-France Rapporteur au nom de la Commission Economie & Croissance et de la Commission Droit de l’Entreprise après avis de la Commission Commerce et de la Commission Développement Economique de la Région

Quelles conséquences aujourd’hui de l’explosion des coûts de l’immobilier pour les entreprises ? Le constat est simple mais inquiétant car la répercussion de ces coûts dans le financement du bail commercial a, en effet, deux conséquences majeures sur le développement des TPE et des PME. Tout d’abord, cela mobilise le peu de ressources dont disposent ces entreprises, au détriment des dépenses d’investissement et de création d’emploi. Par ailleurs, cela peut retarder, voire empêcher, des créateurs et des jeunes entreprises dotés de peu de fonds propres, d’accéder à des locaux. Notre enquête montre, en effet, qu’outre le dépôt de garantie usuel (3 mois de loyers restituables), les PME sont confrontées à des demandes d’immobilisation financière complémentaires (6 à 9 mois en général de loyers selon la solvabilité de l’entreprise) et de garantie personnelle du dirigeant. Ces pratiques, déterminées de gré à gré entre les parties, visent à sécuriser l’opération de location du bailleur. Ces freins financiers qui fragilisent la croissance des jeunes entreprises justifient donc notre mobilisation aux côtés d’OSEO, future partie intégrante de la BPI, Banque Publique d’Investissement. C’est pourquoi nous proposons, après consultation de la profession bancaire, de mettre en place une offre de crédit bancaire moyen terme couvrant l’intégralité du financement du bail commercial des jeunes entreprises, en lieu et place des pratiques actuelles. Cette solution permettrait de libérer leurs ressources, tout en sécurisant le bailleur par la garantie liquide qu’il obtiendra. Nous sommes convaincus que ce serait un accélérateur de croissance pour toutes les jeunes entreprises si nombreuses à se créer chaque année sur notre territoire. Pourquoi renforcer l’attractivité des baux dérogatoires de courte durée ? On a constaté que le recours à ce dispositif n’est pas toujours « subi » et peut même parfois présenter un intérêt pour des entreprises en phase de démarrage qui peuvent ainsi se livrer à un test « grandeur nature » de la viabilité de leur activité. Sans toucher aux fondamentaux de la propriété commerciale, nous proposons d’aménager le régime des baux dérogatoires pour renforcer la sécurité des parties. Il s’agit de porter à 36 mois la durée de ces baux, actuellement de deux ans maximum, pour offrir une plus grande souplesse aux entreprises. Nous suggérons également de mieux encadrer la transformation aujourd’hui « quasi automatique » du bail dérogatoire en bail commercial, en prévoyant une information des deux parties lors de la conclusion du bail et en proposant un mécanisme de congé. Au-delà des aménagements que vous préconisez, avez-vous identifié des bonnes pratiques à diffuser largement ? La matière des baux commerciaux est une matière vivante et la diffusion de bonnes pratiques est indispensable pour améliorer les comportements des parties et éviter des contentieux inutiles et coûteux. En particulier, les modes alternatifs de règlements des litiges et notamment la médiation pour le traitement des conflits doivent être encouragés. Il ne s’agit, bien entendu, pas de contourner les dispositifs déjà existants de traitement des litiges en la matière tel que le recours à la Commission de conciliation des baux, mais d’offrir aux parties et aux professionnels en charge de ces questions un outil alternatif qui a largement démontré son efficacité dans d’autres domaines de la vie de l’entreprise.

Chambre de commerce et d'industrie de région Paris Ile-de-France
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