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MANUAL DE AVALUOS RURALES

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EDICION QUE CAMBIA

DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO


Se incluy en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edicin que cambia y la fecha. Se hizo revisin de la descripcin del procedimiento el cual se implementa como este lo indica.

FECHA

00

Septiembre 21/2011

REVISADO POR

APROBADO POR

Cargo: Representante de la Gerencia Fecha:


Septiembre 21/2011

Cargo: Gerente Fecha: Septiembre 21/2011

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1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos tcnicos para la elaboracin de informes de avalos rurales desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las reas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicacin del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinin sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes races para un tipo especfico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensin de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIN O DE MERCADO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimacin del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su caractersticas fsicas de uso y ubicacin, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters. METODO DE COSTO DE REPOSICIN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, para luego restar la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con al reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempee servicios de valuacin de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estmulo inapropiado VALOR: la relacin monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboracin de informes de avalos. 6. DESCRIPCIN DEL PROCEDIMIENTO: Ver pgina siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalo Rural 8. ANEXOS: N.A 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A.

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el BBVA se describen a continuacin: PORTADA / PRESENTACION Debe contener la siguiente informacin: Ejemplo:
No. Folio Expedicin Vencimiento Solicitud Solicitante Valuador Objeto del avalo Inmueble que se vala Ubicacin No cuenta catastral No. Matricula inmobiliaria Rgimen de propiedad Propietario Cliente Documentos Suministrados Informe y visita tcnica Fecha de la visita

DCI Colombia EU Arq. Eduardo Jos Ustariz Aramendiz Prstamo Hipotecario (Ver informacin completa en la siguiente pgina)

Notas: El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU Valledupar para un mejor control de los mismos informes. Fechas de Expedicin y Vencimiento. Dentro del avalo debe especificarse la vigencia del avalo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico. Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud. Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior. - Es importante tener a la mano el documento solicitud de avalo antes de proceder a cualquier visita tcnica para no correr riesgos Objeto del Avalo. Se anota la finalidad del estudio de valuacin, es decir para que es requerido el avalu del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dacin en pago, etc. Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota (Ver informacin completa en la

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD siguiente pgina) la cual se complementa con los textos que se vern mas adelante en la pagina siguiente de este documento. Ubicacin. Es de gran importancia conocer la direccin descrita en los documentos legales suministrados por el solicitante y/o propietario as como la nomenclatura actual urbana anotada en la placa del inmueble en el sitio. Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el solicitante es necesario referenciarlos en este punto. Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conocindose que no siempre el propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero. - Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el propietario actualmente. Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita tcnica y si es posible anotar quien atendi esa visita. OBJETO DEL AVALO

Ejemplo:
El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.

Notas:
Objeto del Avalo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construccin o si es un inmueble usado. OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE REMODELACIN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIN QUE NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR):

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario. OBJETO DE AVALO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto): El objeto del presente avalo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, as como las zonas comunales que componen el proyecto y sus trmites y obligaciones de licencias, PH, y servicios pblicos totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el mtodo tradicional de investigacin y comparacin de mercado; adems, de la observacin y el anlisis de sus caractersticas particulares, as como el anlisis del sector que ejerce influencia. El valor sealado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendindose por este el que un comprador estara dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localizacin y caractersticas generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presin o urgencia. Para la realizacin de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideracin son relevantes para la fijacin del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo econmico, jurdico, de normatividad urbana y fsico que nos permiten fijar parmetros de comparacin con inmuebles del mercado inmobiliario.

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INFORMACION DEL SECTOR


Ejemplo:
La finca, objeto de este estudio se encuentra ubicada en zona rural del municipio de San Estanislao (Departamento de Bolvar); zona que vive en su mayor parte de la Ganadera y de cultivos de pancoger como la yuca, limn, pltano, maz y de frutales como mango, ciruela, papaya, entre otros. La mayora de estos productos se comercializan en la ciudad de Cartagena, y en menor escala en las cabeceras municipales de los municipios de Villanueva, Santa Rosa, Arjona, y San Estanislao. La ganadera se constituye en el principal uso que los propietarios le dan al suelo, es as como se observan a todo lo largo de la va, fincas pequeas y medianas con corrales y vaquerizas, con sus respectivos embarcaderos, puesto que la zona es una de las principales proveedoras de carne bovina y de leche para la ciudad de Cartagena. Bajo, en su mayor parte encontramos campesinos de la regin que habitan en pequeas parcelas con cultivos de pancoger y otros que en su mayora habitan en las poblaciones vecinas. Primera ruta de acceso: Saliendo de Cartagena, se toma la Carretera de la Cordialidad hasta encontrar la va que conduce a Santa Rosa, se cruza esta poblacin, continuamos para llegar la poblacin de Villanueva y luego encontrar la cabecera municipal de San Estanislao y continuar por el carreteable denominado Las Piedras - Arjona y recorrer aproximadamente 5 kilmetros para encontrar la finca, objeto de este estudio. Segunda ruta de acceso: Saliendo de Cartagena, se toma la Carretera Troncal de Occidente hasta llegar al municipio de Arjona, en el cual nos desviamos por el camino que de Arjona conduce al municipio de San Estanislao o va de Las Piedras. Desde la cabecera municipal de Arjona hasta la finca, recorremos aproximadamente 18 kilmetros. Ninguno. Durante la visita se observ una situacin aparentemente normal. Pero, segn informacin recogida en el sector, se averiguo que existen grupos de autodefensas localizados por la zona aledaa a la segunda ruta de acceso y por la zona aledaa a la primera ruta de acceso se encuentra operando un frente guerrilleros, que hace operaciones de boleteo y extorsin.

Desarrollo

Nivel Socio - Econmico

Vas de Acceso

Servicios Pblicos

Situacin de Orden Pblico

Notas: Desarrollo. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo al vecindario y la actividad econmica que se realiza. Nivel socieconmico. Nivel en que se encuentra el sector en los aspectos sociales y econmicos. Vias de acceso. Es importante conocer el trayecto a seguir hasta encontrar el predio en estudio originndose el recorrido desde la poblacin mas cercana y reconocida por su

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD actividad econmica en el algn grado de importancia para el departamento o la nacin. Es necesario sealar el estado en que se encuentran las vas de acceso y kilmetros aproximados de recorrido. Servicios pblicos. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general; tales como: Energa elctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vas, Alumbrado pblico, Telefona privada y pblica, entre otros. No trata del inmueble en estudio. Situacin de orden pblico. Es de importancia destacar si el sector se ve afectado por grupos al margen de la ley.

GENERALIDADES DEL PREDIO


Ejemplo:
Irregular, se encuentra dividida en dos zonas por un carreteable que conduce del Corregimiento de Bayano al Municipio de San Estanislao. Anteriormente, la finca se encontraba conformada por cuatro predios que eran: Carreto, Taborda, Palacio y Pachita; hoy en da estn englobados en un solo predio denominado CARRETO La Finca se encuentra ubicada sobre la Carretera Santa Rosa - San Estanislao en jurisdiccin rural del Municipio de San Estanislao, Departamento de Bolvar. A cuatro (4) kilmetros aproximados del casco urbano del Municipio de San Estanislao, a diez (18) kilmetros aproximados del municipio de Arjona y a treinta y ocho (38) kilmetros aproximados de la ciudad de Cartagena. Ninguna en particular.

Configuracin

Ubicacin

Caractersticas Panormicas

La finca, objeto de este estudio, est conformada por cuatro predios a saber:
PREDIO TABORDA: Colindancias segn Escritura Pblica N 18, Fecha: 12/05/1.992, Notara: nica de San Estanislao. Predios que son o fueron del Seor Rafael Valle. Al

NORT E
Este

En

639,00 M2 980,00 M2 1.010,00 M2 1.468,00 M2

Con Predios que son o fueron del Seor Manuel Carbonell.

Al

En

Con Camino de por medio, con predio que es o fue de Anbal y Alberto Ramos y Miguel Manotas.

Al

Oeste

En

Con

Al

Sur

En

Con

Camino de por medio, con predio que es o fue de Jos castillo, Efrain Palacio y Manuel Carbonell.

Area total segn:

Mismo documento

93 Ha + 7.500 M2

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PREDIO CARRETO: Colindancias segn Escritura Pblica N 18, Fecha: 12/05/1.992, Notara: nica de San Estanislao. Predio que es o fue de Ana Viuda de Rodrguez. En Al Con

NORTE
Sur

356,00 M2 356,00 M2

Predio que es o fue de Armando Carbonell. Al


En

Con Predio que es o fue de Luis Manuel Ramos y Manuel Ramos.

Al

Este

En

1.825,00 M2 2.084,00 M2

Con Predio que es o fue de Tefilo Morales, Alcal Vega y Carlos Ovalle.

Al

Oeste

En

Con

Area total segn:

Mismo documento

142.00 Ha

PREDIO PALACIO: Colindancias segn Escritura Pblica N 18, Fecha: 12/05/1.992, Notara: nica de San Estanislao. Predio que es o fue de Tefilo Morales. En Al Con NORTE

270,00 M2

Predio que es o fue de Manuel Carbonell. Al Al Este Oeste


En

995,00 M2 Con
Predio que es o fue de Sergio y Jos Cantillo.

En

900,00 M2 Con
Predio que es o fue de Julio Ruiz o Carime Ramos de Ruiz.

Al

Sur

En

1.170,00 Con M2
Mismo documento 46 Ha + 2.500 M2

Area total segn:

PREDIO PACHITA: Colindancias segn Escritura Pblica N 18, Fecha: 12/05/1.992, Notara: nica de San Estanislao. Predio que es o fue de Alberto Ramos. En Al Con NORTE 2.178,00 M2 Camino de Bayano en medio, con predio que es o fue de Clemente Castillo. Al Al Al
Sur En

900,00 M2 Con
Predio que es o fue de Tefilo Morales.

Este

En

852,00 M2 Con
Predio que es o fue de Cantillo Pomares.

Oeste

En

705,00 M2 Con
Mismo documento Mismo documento 83 Ha + 7.500 M2 365 Ha + 7.500 M2

Area total segn: REA TOTAL FINCA, segn

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD Caractersticas Climticas


Altura sobre el nivel del mar Precipitacin Entre 20 y 50 m.s.n.m 1.022 m. m. er 1 periodo: Abril - Junio. Mnima: 28C Temperatura Periodo de lluvia do 2 periodo: Agosto Noviembre Mxima: 35C Nmero de Cosechas anuales Piso Trmico Cero (0) Clido

Notas: Es importante conocer de cuantos predios esta compuesto el globo en estudio y detallar cada uno con su respectiva rea. Configuracin. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geomtrica Ubicacin. Antese todos los puntos de referencia posible desde el casero o vereda hasta el departamento en donde se ubica el predio. Caractersticas panormicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques, edificaciones u otros). Colindancias. Si existen diferencias entre el rea jurdica y/o catastral, se avala sobre el rea jurdica, haciendo las aclaraciones del caso.

Es importante conocer el rea total a valuar del globo anotndose de donde se tomaron estos datos.

LOCALIZACION
Se hace necesario para los inmuebles rurales realizar un esquema de localizacin y acceso a los mismos.

CARACTERSTICAS GENERALES DEL PREDIO Ejemplo:


La finca CARRETO, es un globo de terreno conformado por cuatro predios con reas de 142 Ha (Predio Carreto), 93 Ha + 7.500 M2 (Predio Taborda), 46 Ha + 2.500 M2 (Predio Palacio) y 83 Ha + 7.500 M2 (Predio Pachita) para un total de 365 Ha + 7.500 M2, dedicados a la explotacin ganadera. La Finca es partida en dos por el camino que de Bayano conduce a San Estanislao, separando de esta forma al predio Pachita de los otros tres predios (Carreto, Palacio y Taborda). (Ver plano anexo).
Sus suelos se caracteriza por ser bien drenados externa e internamente, con topografa plana y ondulada con pendientes de 3 al 15% aproximadamente, textura arcillo-limosa. El terreno actualmente, se encuentra dividido en varios potreros, sembrados con pastos angleton y guinea.

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Todos los potreros estn en buen estado de conservacin, no presenta malezas ni rastrojos, con pastos limpios y trabajados; a excepcin del predio Pachita que tiene malezas, y podemos decir que tiene un monte de unos 6 meses, que es el tiempo que ha estado sin mantenimiento; dentro de todo el globo, existen varias represas utilizadas como abrevaderos para el ganado, distribuidas por potreros, lo cual facilita el suministro al ganado existente dentro de la finca. Actualmente hay un total de 700 cabezas de ganado, segn informacin suministrada por el capataz de la finca. En cuanto a su infraestructura, podemos decir que sus cercas se encuentran en buen estado, los potreros y vaqueras en regular estado, las vivienda en regular estado. Dentro del predio existen una serie de construcciones, relacionadas directamente con la actividad ganadera, ellas son: PREDIO CARRETO Construccin 1: Casa del Celador . Conformada por una sala, dos alcobas y un bao, adems presenta una terraza cubierta alrededor de dicha construccin . Las paredes de la misma son en bloques de cemento con paete y pintura, con puertas en madera y triplex, ventanas en madera y vidrio, piso en baldosas de cemento, y cubierta en lminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservacin. Construccin 2: Bodega. Construida en bloques de cemento, y pintados, con cubierta en lminas de eternit sobre cerchas metlicas, en el acceso encontramos rejas metlicas, piso en plantilla de cemento. Actualmente se encuentra en buen estado de conservacin. Construccin 3: Corrales en madera en buen estado. Parte de estos corrales tiene cubierta de zinc. Construccin 4: Vivienda auxiliar, conformada por varias alcobas, adems dicha construccin cuenta con una terraza auxiliar de 4 metros. Con paredes en bloque de cemento, piso en plantilla, puertas en madera y triplex, con calados a la vista. Su estado de conservacin es regular.

PREDIO TABORDA Construccin 5: Casa del Celador. Alrededor de la misma presenta una terraza cubierta de 3 metros aproximadamente. Las paredes de la misma son en bloques de cemento con paete y pintura, con puertas en madera y triplex, ventanas en calados, piso en planilla de cemento, y cubierta en lminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservacin. PREDIO PACHITA Construccin 6: Casa del Celador con terraza cubierta de 3 metros aproximadamente . Las paredes de la misma son en bloques de cemento con paete y pintura, con puertas en zinc, ventanas en calados, piso en plantilla de cemento, y cubierta en lminas onduladas de cemento. Actualmente, se encuentra en regular estado de conservacin.

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Suelos y topografa
AREA RELIEVE PENDIENTE INUNDABILIDAD SALINIDAD FERTILIDAD NATURAL APRECIACION TEXTURAL PROFUNDIDAD EFECTIVA USO ACTUAL CLASE AGROLOGICA

UNIDAD I 65.7500 Has


PLANO Y ONDULADO

0-10% Ninguna SI BUENA MEDIANA MEDIANA PASTOS Y GANADERA III

Generales
Recursos Hdricos A lo largo de todos los predios encontramos represas naturales. Vas Internas El predio puede ser recorrido en su totalidad, mediante carreteables en afirmado, los cuales se encuentran en buen estado, no obstante estar en poca de lluvias en la zona. No obstante que la finca tiene caminos y carreteables, por su topografa y relieve en un vehculo 4x4 puede ser recorrida por zonas donde no existen carreteables, lo cual traduce en que el predio es mecanizable en su totalidad. El predio est siendo explotado en la ganadera con pastos. En cuanto a Explotacin econmica y mecanizacin, el predio gracias a su topografa permite el acceso de Posibilidades de mecanizacin. maquinarias.

Notas: Explicar de manera general y detallada en que esta siendo utilizado cada predio del globo, as como tambin conocer sus dotaciones de infraestructura e identificar cual de ellos se encuentra en mejores condiciones adems de su estado fsico. Recursos hdricos. Es importante anotar de donde proviene el consumo de agua tanto de los habitantes como de los animales y el riego de los cultivos. Vas Internas. Si existen, anotar cuantas y en que condiciones se encuentra estas vas de comunicacin interna del predio, la forma en que atraviesan el predio y si stas son de tipo servidumbre. Explotacin econmica y posibilidades de mecanizacin. En que esta siendo explotado el predio o en que podra ser explotado as como tambin que posibilidades existen para ingresar tecnologa para un mejor aprovechamiento

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SISTEMA DE GESTIN DE LA CALIDAD LOCALIZACION Notas: Es importante anexar un esquema o plano de localizacin del predio en el sector para que el solicitante pueda ubicarse de una manera ms fcil

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO


Se anota el siguiente prrafo:
El presente avalo se realiza de conformidad con los criterios y metodologa aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociacin se establece considerando los resultados de una investigacin exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas fsicas, polticas, sociales y jurdicas del inmueble.

INVESTIGACION Y METODOLOGIA
El presente trabajo de avalu se realiza teniendo en cuenta los elementos, procedimientos y determinaciones indicadas en la ley 160 de 1994, sus decretos reglamentarios, los acuerdos pertinentes y en especial, la resolucin 2965 del 12 de Septiembre de 1995, emanada de INCORA. En la metodologa empleada, se combin el mtodo de comparacin con el de costos de reposicin. Para determinar el valor del terreno, se realiz una exhaustiva investigacin de mercado y un anlisis secundario de informacin documental. Para la adopcin del precio del terreno de cada unidad agrolgica detectada se tom varios datos de valores aproximados del terreno en la regin, y basndose en parmetros estadsticos como la media aritmtica, ndice de desviacin estndar y coeficiente de variacin se obtuvo. .

Investigacin Indirecta
Para determinar las mejoras y sus valores se realiz un recorrido por todo el predio, observando todas las existentes en el predio y adems se consider toda la informacin suministrada por los propietarios.

Investigacin Directa
En cuanto a la investigacin econmica para adoptar el precio por hectrea en la zona se encontr a personas conocedoras del mercado de Bienes y Races; algunos por ser propietarios en el sector, otros por conocimiento de causa, soportando estos valores en entidades bancarias y personales tcnicos en avalos del IGAC, entidades estas que mantienen estricta relacin con la materia en estudio. Dicha encuesta se dirigi detallando variables como ubicacin, distancia del casco urbano, calida de los suelos y posibilidades de mecanizacin, vas de acceso, estado actual del predio, etc. Para determinar los valores unitarios intrnsecos de los terrenos se empleo el mtodo comparativo, conjuntamente con las mejoras introducidas en ellos, luego se dedujeron estas, considerando las reas afectadas y las ventajas comparativas entre unidades segn la clase agrolgica.

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Para las mejoras y edificaciones se practico un inventario de las existentes, se le determino un valor para las edificaciones y para las mejoras de los terrenos se estableci un valor segn valores vigentes en la regin. En el desarrollo de la investigacin exhaustiva de mercado y analizando las posibilidades y el estado actual del predio podemos definir los siguientes aspectos:

En la zona correspondiente al tramo Santa Rosa a Villanueva, zona de mayor valorizacin, se averigu de operaciones de predios similares con valores por hectrea que oscilan entre 2.000.000 y 3.500.000, sin embargo estos valores en casi todos los casos se refera a fincas con menos de 40 Hectreas, y se encontraban en estado nativo, es decir enmontadas o sin ningn tipo de mejora. Algunos peritos que conocen la zona, y que han hecho avalos recientes en la zona nos colaboraron y nos dieron el concepto de dicha tierra, una vez les explicamos el sitio de ubicacin y las caractersticas topogrficas y agronmicas del predio. Estos peritos como Carlos Vlez, Luis Hoyos, Henry Barn, entre otros, manifestaron un valor cercano a los $2.500.000, por hectrea de terreno intrnseco, es decir sin ningn tipo de mejoras. Avalo practicado en Octubre de 2001, a la finca San Jos de la Montaa, ubicada en jurisdiccin del municipio de Villanueva sobre la va que conduce de Santa Rosa a Villanueva, a un valor de $2500.000/Ha. El seor Simn Bossa vende la Finca Ribolo, vecina al predio en estudio, con frente sobre la va San Estanislao Arjona, a un valor de $2500.000/Ha.

Notas: Explicar las metodologas a emplear para el desarrollo del informe de avalo y anotar las investigaciones efectuadas para tratar de determinar que valor unitario se podra emplear para el costo del terreno. DETERMINACION DE LOS PRECIO UNITARIOS PARA MEJORAS, CONSTRUCCIONES, OBRAS ANEXAS Y MAQUINARIAS
A) CONSTRUCCIONES Construccin 1. Con un rea de 45.00 m2. A razn de $200.000/Mt presentando un demrito del 50% para un valor final a 2 $100.000.oo/Mt ................................................................
2

$4500.000

Construccin 2. Con un rea de 250.00 m2. A razn de $200.000/Mt presentando un demrito del 40% para un valor final a 2 $120.000.oo/Mt ...............................................................................................
2

$30000.000

Construccin 4. Con un rea de 32.00 m2. A razn de $200.000/Mt2 presentando un demrito del 60% para un valor final a $80.000.oo/Mt2 Construccin 5. Con un rea de 32.00m2. A razn de $200.000/Mt2 presentando un demrito del 60% para un valor final de $80.000/m2 . Construccin 6. Con un rea de 32.00 m2. A razn de $200.000/Mt2

$2560.000

$2560.000

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presentando un demrito del 60% para un valor final de $80.000/m2. Total mejoras introducidas...................................................................................... Terreno afectado..................................................................................................... Valor promedio adoptado........................................................................................... B) OBRAS ANEXAS Construccin 3. (Corrales). Con 280 ml. A razn de $20.000/Ml presentando un demrito del 40% para un valor final a $12.000/ml.. Cercas. (Internas y Externas). 20.973 Ml. El costo de las cercas tanto internas como perimetrales, se han calculado con base en la experiencia de muchos finqueros y de parcelas con cultivos similares; conociendo de antemano el valor unitario del metro lineal de cada uno de los tipos de cerca que existen dentro del predio. Es bueno anotar que el valor anotado corresponde al costo de reposicin de dichas cercas a$1.800/Ml con un demrito del 30% tenemos un valor final de $1.260 Ml.. Total mejoras introducidas...................................................................................... Terreno afectado..................................................................................................... Valor promedio adoptado........................................................................................... $81.438/Ha $115.325/Ha $2560.000 $42180.000 365.7500 Ha

$3360.000

$26425.980 $29785.980 365.7500 Ha

Notas: Construcciones, Obras anexas, Otras Mejoras. Anotar el rea de construcciones, el valor por metro cuadrado unitario y su demrito as como el valor que resulta por demrito. Maquinaria y equipo. Anotar el estado en que se encuentran, la cantidad de equipos y su valor comercial nuevo, su demrito asi como su valor actual por su estado de funcionamiento. CALCULO DE LOS PRECIOS UNITARIOS DE LA UNIDAD FISIOGRFICA
FINCA EN ESTUDIO VALOR TERRENO TERRENO CONSTRUCCIONES OBRAS ANEXAS VALOR MEJORAS INTRODUCIDAS VALOR TOTAL POR HECTAREA UNIDAD 2.000.000,00 115.325,00 77.500,00 192.825,00 2.192.825,00

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AVALUO COMERCIAL
FINCA EN ESTUDIO

Terreno
Area Hectreas 365,7500 Valor Unitario/Ha $ 2.000.000,00 $ 115.325,00 $ 77.500,00 Valor Clase de Tierra $ 731.500.000 $ 42.180.119 $ 28.345.625

Construccin
365,7500

Obras Anexas
365,7500

Total Valor Terreno Valor Mejoras

$ 802.025.744 731.500.000 70.525.744

CONCLUSIONES
Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuacin: AVALO COMERCIAL DE LA FINCA CARRETO DE PROPIEDAD DE: CAMILO TORRES PEREZ. UBICACIN: MUNICIPIO DE SAN ESTANISLAO DEPARTAMENTO DE BOLVAR SE DETERMINAN LAS CANTIDADES DE: $802025.744.OO EN NR (OCHOCIENTOS DOS MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS M/CTE) VEINTICINCO MIL

VIGENCIA DEL AVALO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Publico y de Desarrollo Econmico, el presente avalo comercial tiene una vigencia de un (1) ao, contado desde la fecha de expedicin, siempre y cuando las condiciones fsicas y normativas del inmueble evaluado no sufran cambios significativo as como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable ATENTAMENTE,
ARQ. EDUARDO JOS USTARIZ ARAMENDIZ REGISTRO R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR

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ANEXO FOTOGRAFICO
Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mnimo: Aspecto de la via de acceso sector. Acceso, caminos Potreros Edificaciones (interior y exteriores) Corrales Pozos Jagey Ro, acequias, arroyos Tanques de reserva Bodegas de almacenamiento Sistemas de infraestructura. Servicios pblicos Cultivos, Arboles.

A CONTINUACIN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA EN LOS AVALOS
* METODOLOGA PARA FIJACIN DE VALORES EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORA DE LOS CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO CORRESPONDIENTE A LA DETERMINACIN DEL VALOR DEL INMUEBLE.
EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE INDIQUE CLARAMENTE LA METODOLOGA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR. DONDE SE DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA, VALORES DE REPOSICIN Y DEPRECIACIN, CIFRAS DE MTODOS RESIDUALES, ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGA UTILIZADA.

Todos los avalos que sean para DACION EN PAGO deben ser enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con todos los documentos suministrados para su elaboracin, incluyendo estudio de mercado. Los tiempos de entrega de los avalos debe ser para los rurales 5 das hbiles despus de la visita Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciar ningn trmite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros. Los corresponsales no podrn cobrar directamente los honorarios de los avalos ni a la sucursal ni a los clientes.