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UNIDAD XIII 1. Contrato de compraventa El artculo 1.

323 del Cdigo de Comercio que inicia la extensa regulacin del contrato expresa: habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra, la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Vemos que habla del contrato de compra y venta, al igual que cdigos de otras legislaciones. El Cdigo de Comercio habla de compra y venta lo mismo que los proyectos de reforma nacionales que han preferido unnimemente tal denominacin de compra y venta (la que se encuentra ampliamente difundida). 2. Crticas a la definicin legal Al margen de repetir la inconveniencia de contener definiciones dentro del cdigo, se han apuntado algunas deficiencias del concepto que nos brinda el mismo: Dice Spota que no es siempre conveniente utilizar el trmino transferir, ya que existiendo la venta de cosas futuras, ha de hablarse tambin de conferir el dominio. Segn Segovia y Lpez de Zavala es inconveniente la inclusin de la obligacin del comprador de recibir la cosa, ya que se trata de una obligacin accesoria que no hace a la esencia del contrato. Se ha puesto de resalto la incongruencia legal que significa el concepto que limita el objeto del contrato a las cosas, entendidas stas, en la concepcin restringida del artculo 2.311 y la nota del artculo 1.327, conforme a la cual, la palabra cosa se toma en el sentido ms extenso, abrazando todo lo que pueda ser parte de un patrimonio, cosas corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenacin y de ser cedidos (as opina Acua Anchorena). Es de destacar que el Cdigo de Comercio incluye dentro de la compraventa mercantil las cosas muebles con intencin de lucrar, comprendiendo en la categora la moneda metlica, ttulos de fondos pblicos, acciones de compaas y papeles de crditos comerciales, y ese cuerpo legal carece de un captulo destinado a la cesin de crditos. Transmisin de dominio El contrato de compraventa no constituye, ni tampoco transmite, derechos reales, pudiendo servir slo como un ttulo, requirindose el modo para que efectivamente se produzca la mutacin real. En el Cdigo original, el modo lo constitua la tradicin que deba estar precedida por la firma del instrumento pblico continente del contrato que le sirve de causa, si se trataba de cosas inmuebles. A partir de la reforma de 1.968 para que la mutacin de derechos reales sea oponibles a terceros debe cumplirse con la inscripcin registral (artculo 2.505). Conforme este contrato, surgen para el vendedor la obligacin de dar para transmitir el dominio, para el comprador, la obligacin de dar dinero para satisfacer el precio. Las partes tienen obligaciones accesorias de colaboracin para inscribir en el Registro, y si la venta se ha celebrado por instrumentos privado o verbalmente, nace la obligacin de elevar a escritura pblica. Compraventa civil y comercial La compraventa sobre muebles pertenece a la categora de actos de comercio naturales (artculo 8 inciso 1 del Cdigo Comercial) de tal modo que su realizacin en forma habitual y profesional, hace adquirir la calidad de comerciante (artculos 1 y 2 del Cdigo de Comercio). La necesidad de distinguir entre compraventas comerciales y civiles se sustenta en algunas cuestiones singulares y en el distinto sistema de prescripcin. El Cdigo de Comercio contiene un plexo de normas relativo a los plazos que son aplicables a la compraventa, en particular los artculos 847 inciso 1 y 849. Conforme a los cuales prescriben a los 4 aos las deudas justificadas por cuentas de ventas aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas y en dos aos, el precio de mercaderas fiadas, sin documento escrito. El concepto integral de la compraventa mercantil debe abarcar necesariamente una compra hecha con el propsito de vender, permutar o locar, persiguiendo en la doble operacin un lucro calculado. Esta intencin de vender o de revender en realidad, debe ser contempornea o inicial, esto es, existir en el momento en que se adquiere la cosa con el propsito de enajenarla, aunque despus se cambie o abandone; principal: esto es, debe perseguir como mvil primordial la intencin de lucro, el que debe resultar de la diferencia de valores existente entre la doble operacin, y no por un proceso de elaboracin en el que el trabajo del adquirente transforme el objeto en otro completamente distinto; y ser reconognoscible en el contrato cuando ella no surja de la misma calidad del comprador. Compraventa unilateralmente comerciales Una compraventa puede ser civil para una de las partes y comercial para la otra; as, la compra de cosas muebles hecha para el consumo personal hecha en un establecimiento cualquiera. Es civil para quien compra y comercial para quien vende.

CARACTERES. El contrato de compraventa tiene los siguientes caracteres: a) Es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes; b) es consensual porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio; c) no es formal; aun en el caso de que tenga por objeto la transmisin de inmuebles, la escritura pblica exigida por el art. 1184, inc. 1 es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en s que puede ser vlidamente celebrado en instrumento privado, y aun verbalmente d) es oneroso; e) es conmutativo porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes; slo por excepcin suele ser aleatorio lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir. COMPARACIN CON OTROS CONTRATOS. COMPARACIN CON OTROS CONTRATOS. a) Con la permuta. Mientras la compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la permuta supone el trueque de una cosa por otra. La distincin es clara, salvo en los casos de permuta con saldo en dinero. Habr permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el saldo en dinero y compraventa si el saldo en dinero es superior al valor de la cosa entregada . Si ambos valores fueran iguales, el contrato se considera permuta . Por nuestra parte estimamos que en tales casos no hay estrictamente ni venta ni permuta, sino un contrato innominado, que tiene elementos de ambos. Por lo dems, esta cuestin tiene en nuestro Derecho un inters puramente terico, desde que las reglas de la compraventa se aplican tambin a la permuta. b) Con la cesin de crditos. La cesin de crditos puede hacerse por un precio en dinero, a cambio de otro crdito o gratuitamente. En estos dos ltimos casos, la distincin con la compraventa es neta, pues falta el precio que es caracterstica de sta. Pero la distincin es mucho ms sutil en el primero pues en ambos contratos hay la enajenacin de un derecho por un precio en dinero. En nuestra legislacin positiva, la palabra compraventa est reservada para el contrato cuyo objeto es la transmisin del dominio sobre una cosa (art. 1323 ). En verdad, lo que se promete transferir es la cosa misma, con la cual est identificado el derecho de propiedad. En todos los dems casos de transmisin de derechos, sean reales (usufructo, servidumbres, hipotecas, etc.) o personales, hay solamente cesin. Cumplido el contrato de compraventa, el comprador adquiere un derecho absoluto sobre la cosa, derecho que puede hacer valer por s mismo, sin intermediarios; en la cesin, el cesionario tendr derecho a exigir del deudor lo que ste deba al cedente. Esta afirmacin es vlida inclusive en el caso de derechos reales de usufructo, servidumbres o uso y habitacin, porque el cesionario deber hacer valer su derecho contra el propietario . La distincin tiene empero un valor ms terico que prctico, puesto que el art. 1435 dispone que si la cesin de derechos se hiciere por un precio en dinero, el contrato se regir por las reglas de la compraventa. c) Con la locacin de cosas. Puesto que la locacin supone tan slo un compromiso de entregar el uso y goce de una cosa y no su propiedad, la distincin entre ambos contratos se presenta ordinariamente con toda nitidez. Hay, empero, algunas situaciones dudosas: 1) A veces los contratantes estipulan el pago del precio en mensualidades y establecen una clusula segn la cual, si el comprador se atrasare en el pago de cierto nmero de ellas, el contrato se resolver y las mensualidades ya pagadas quedarn en poder del vendedor a ttulo de alquiler y como compensacin del uso y goce de la cosa durante ese tiempo. O bien se suscribe entre ambas partes un contrato de locacin, estipulndose en una clusula final que, pagadas tantas mensualidades, la cosa pasar a ser propiedad del locatario. Estas dificultades deben resolverse as: habr compraventa siempre que las partes hayan pactado la transmisin de la propiedad de la cosa, sea que sta se lleve a cabo inmediatamente o despus de cierto tiempo y de cumplidas ciertas condiciones; los jueces deben indagar la verdadera naturaleza del contrato con independencia de la calificacin que le hayan dado las partes . As pues, en los dos ejemplos anteriores habr compraventa; en el primero, ocurrida la resolucin del contrato, el vendedor conservar las mensualidades que se le hubieran pagado a ttulo de indemnizacin y no como alquileres (ver nota 10); en el segundo, las mensualidades tampoco sern alquileres sino pagos parciales del precio (ver nota 11). Para un desarrollo ms amplio del tema, vase nmero 387. 2) Tambin se presta a dudas la venta de frutos o de cosechas en pie, cuando el comprador toma posesin del inmueble para recolectarlas. La cuestin ha sido especialmente debatida en la doctrina francesa, en la

que se han seguido principalmente estos dos criterios: a) Si el adquirente de los frutos tiene derecho a percibir todos los que se produjeren durante el tiempo que tiene la posesin de la cosa, hay locacin; si slo puede percibir algunos frutos, hay venta (ver nota 12). b) Para otros, lo esencial es indagar si el contrato concede o no el disfrute de la cosa; en el primer caso, habr locacin, aunque el dueo se hubiere reservado para s algunos frutos, tales como la caza, la pesca, etctera (ver nota 13). Por nuestra parte, adherimos a este ltimo criterio, sin dejar de advertir que la reserva de ciertos frutos por el propietario, pone en duda la cuestin y requerir muchas veces la apreciacin judicial. En tal caso habr que pronunciarse en el sentido de que hay locacin y no venta cuando el disfrute concedido excede de lo indispensable para recoger la cosecha. 3) Igual solucin debe admitirse cuando se trata de la venta de productos. Debe desecharse en nuestro Derecho la opinin segn la cual la enajenacin de productos (a diferencia de la relativa a frutos) importa siempre un contrato de compraventa (ver nota 14). Segn el art. 1495 , en el contrato de locacin estn comprendidos los productos ordinarios de la cosa; y refirmando este concepto, el art. 1569 dispone que el locatario no incurre en culpa por la prdida o deterioro de la cosa arrendada cuando ella est destinada a extinguirse progresivamente por la extraccin de sus productos. Por tanto, la circunstancia de que la cosa disminuya su valor por la extraccin de sus productos, no hace perder al contrato su naturaleza de locacin . 13. Digamos desde ya que la distincin rigurosa de ambos contratos tiene la mayor importancia prctica: a) el comprador puede usar de la cosa libremente, mientras que el locatario debe hacerlo de acuerdo con lo convenido o segn la naturaleza o destino de la cosa y devolverla en buen estado; b) de acuerdo con la regla res perit domine, los riesgos de la cosa corren desde el momento de la tradicin por cuenta del comprador; en cambio, en la locacin, son sufridos por el propietario-locador; c) ciertas cosas fuera del comercio pueden ser objeto de locacin, pero no de venta; tal ocurre, por ejemplo, con las playas, parques o plazas, etctera; d) el privilegio del vendedor se rige por disposiciones distintas (arts. 3893-3896 y 3924-3926 ) a las del locador (arts. 3883-3885 ); e) los impuestos que gravan a unos y otros contratos son diferentes. 14. d) Con la locacin de obra. La distincin entre ambos contratos es neta cuando quien encarga la obra suministra los materiales, pero no ocurre lo mismo cuando quien los provee es el empresario. Encargo un traje a mi sastre, quien pone la tela; contrato un busto con un escultor. Hay venta o locacin de obra? 1) Segn el punto de vista predominante en nuestra jurisprudencia y doctrina, hay siempre locacin de obra, cualquiera sea la importancia relativa de la materia y del trabajo ejecutado sobre ella (ver nota 16). Esta opinin se funda principalmente en el art. 1629 , segn el cual puede contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga slo su trabajo o su industria o que tambin provea la materia principal. 2) Segn otro criterio, el contrato ser compraventa, pues en definitiva lo que principalmente se tiene en mira al contratar es la cosa definitivamente concluida; salvo, empero, que la materia sea de escasa importancia en relacin al trabajo realizado (por ej., la tela o el mrmol con relacin al trabajo del artista), en cuyo caso ser locacin de obra (ver nota 17). 3) Para otros, se trata de un contrato de naturaleza mixta; calificarlo como venta o como locacin de obra es impropio, porque lo cierto es que rene los caracteres de ambos (ver nota 18). En nuestra opinin, y considerando el problema desde un punto de vista terico, con independencia de los textos legales en vigor, no cabe duda de que se trata de un contrato mixto. Clasificarlo como venta o locacin de obra puras es arbitrario y no se compagina con la verdadera voluntad de los contratantes, que por una parte han entendido comprar (o vender) y por otra encargar un trabajo (o suministrarlo). Empero, siendo tan importantes las consecuencias que resultan de encuadrar el contenido dentro de la compraventa o la locacin de obra, conviene, desde el punto de vista legislativo, atribuirle uno u otro carcter. Se resuelven as dificultades prcticas que de lo contrario quedaran pendientes. Nuestra ley han preferido considerarlo como locacin de obra (art. 1629 ); y ste es, por lo tanto, el criterio que en principio debe adoptarse para resolver el problema. Pero a nuestro juicio, no se trata de una regla absoluta. Cuando la importancia del trabajo es desdeable en relacin con el valor de la cosa, habr que decidir que es compraventa y no locacin de obra. As ocurrir, por ejemplo, si contrato la compra de 5 kilogramos de oro a entregarse en barras de tal volumen o dimensin; si compro un traje hecho con la condicin de que se le hagan arreglos para adaptarlo a mi cuerpo; si compro un solitario con la condicin de que se cambie de engarce de acuerdo con mi gusto. Y sin llegar a hiptesis tan extremas, el juez deber reputar que existe compraventa y no locacin de obra cuando la desproporcin de valores haga chocante hacer prevalecer el elemento de trabajo sobre la cosa (ver nota 19). Tambin se ha declarado que existe compraventa si el proceso interno de fabricacin es indiferente para el contratante y sea claro que la voluntad comn es obligarse a transmitir el dominio de una cosa y a pagar por ella un precio en dinero (ver nota 20).

El problema adquiere perfiles peculiares en el caso de que se venda un edificio o departamento en construccin; la transferencia del dominio del inmueble adquiere singular relevancia, como que ella se produce o puede producirse antes de que la obra est terminada. Nos inclinamos a pensar que en este supuesto predomina el elemento compraventa y esta conclusin es tanto ms clara cuanto ms avanzada est la construccin. 15. El inters de ubicar con precisin este tipo de convenciones como compraventa o locacin de obra, reside en las siguientes consecuencias jurdicas: 1) la responsabilidad del vendedor es ms amplia que la del empresario, pues el primero responde por eviccin y redhibicin, en tanto que el segundo slo responde por la ruina total o parcial de la cosa (art. 1646 ); 2) los privilegios son diferentes: los del vendedor estn regidos por los arts. 3893-3896 y 3924-3926 , en tanto que los del empresario lo estn por los arts. 3891 , 3932 y 3933. 16. e) Con la dacin en pago. Segn el art. 779 , la dacin en pago se opera cuando el acreedor recibe voluntariamente por pago de la deuda alguna cosa que no sea dinero en sustitucin de lo que se le deba entregar o del hecho que se le deba prestar. Cuando la deuda tuvo origen en la entrega de una suma de dinero al deudor, la analoga con la compraventa es evidente: de una parte, hay entrega de una suma de dinero; de la otra, la de una cosa. La semejanza es tan notoria que el art. 781 dispone que si se determinase el precio por el cual el acreedor recibe la cosa en pago, sus relaciones con el deudor sern juzgadas por las reglas del contrato de compraventa. Esta semejanza no excluye, sin embargo, la existencia de una diferencia radical: la dacin en pago supone una obligacin preexistente, que queda extinguida por ese acto; la compraventa constituye de por s la fuente de las obligaciones recprocas de comprador y vendedor. Esto tiene la mayor importancia, porque si la cosa se hubiere entregado en pago de lo que no se debe, la cosa puede ser repetida por el pagador, no solamente de la persona que la recibi, sino tambin de terceros de buena fe a quien aqul la hubiere transmitido aun a ttulo oneroso (art. 787 ). As lo dispone expresamente el art. 1325 (que completa y aclara el art. 781 ), segn el cual el que da en pago una cosa est sujeto a las consecuencias de la eviccin, de los vicios redhibitorios y de las cargas reales no declaradas; mas la deuda que se paga ser juzgada por las disposiciones del ttulo Del pago. 1109/17 17. f) Con la donacin con cargo. El cargo que con alguna frecuencia imponen los donantes a los beneficiarios no modifica por lo comn el carcter liberal del acto. Pero ocurre a veces que el cargo resulta econmicamente equivalente a los bienes donados. Si el beneficiario del cargo es un tercero, todava la distincin con la compraventa es sencilla; y el acto, por ms que resulte gravoso, ser siempre una donacin (ver nota 22), bien sea que el verdadero destinatario de la liberalidad sea el donatario o el beneficiario del cargo. Mucho ms difcil es la distincin cuando el beneficiario es el propio donante. En tal caso, parece atinado decidir, como regla general, que cuando el cargo consiste en una prestacin en dinero ms o menos equivalente a la cosa, hay compraventa oculta tras una apariencia de donacin (ver nota 23). Pero sta no es una regla absoluta, pues las circunstancias del caso pueden demostrar que la intencin del transmitente de la cosa fue realmente liberal. Esto suele ocurrir cuando factores no previstos en el momento de hacerse la donacin han desvalorizado la cosa o hecho ms gravoso el cargo. En suma, los jueces deben tener en cuenta las circunstancias que rodearon el caso para juzgar si ha mediado o no intencin liberal (ver nota 24). 1109/18 18. g) Con el depsito. Aunque la confusin de ambos contratos parece de todo punto de vista imposible, la duda puede presentarse en cierto tipo de contratos en los que una persona remite a otra ciertas cosas para ser vendidas. As por ejemplo, un fabricante de joyas remite algunas al joyero minorista para que las exhiba y venda, fijndole el precio al cual le facturar cada una de ellas y dejando libertad al minorista para que a su vez, cobre lo que crea conveniente. Se plantea la cuestin de si durante el tiempo que el minorista conserva las joyas en su poder, es depositario o comprador. Los tribunales franceses la han resuelto en el sentido de que es una compraventa, pues el depsito exige necesariamente la restitucin de la cosa misma; por ello, la alternativa entre restituir la cosa o venderla convierte la operacin en una compraventa condicional. FORMA Y PRUEBA. La compraventa es un contrato consensual,la ley no ha establecido ninguna exigencia formal; queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes (art. 974 ).

En lo que atae a la compraventa de inmuebles, el art. 1184 , inc. 1, dispone que debe hacerse por escritura pblica. Pero desde que la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto privado puede no solamente reclamar la escrituracin del deudor tal como lo autoriza el art. 1185 , sino que tambin puede pedir que la escrituracin sea suscripta por el juez en caso de negativa de aqul la escritura pblica ha dejado en nuestro derecho positivo de ser una exigencia formal del contrato de compraventa de inmuebles, para convertirse solamente en una formalidad indispensable para la transmisin del dominio, problema muy diferente. Pues el contrato de compraventa de inmuebles hecho por boleto privado obliga en definitiva al vendedor a transmitir el dominio, tanto como la escritura misma. Lo que en la prctica ocurre actualmente es que el contrato en s se suscribe siempre en forma privada; luego se otorga la escritura, simultneamente con la transmisin del dominio. Aun a los efectos de la transmisin del dominio, la escritura pblica es innecesaria cuando la venta se ha hecho en subasta judicial (art. 1184 ), bastando entonces para que dicha transmisin quede perfecta con la aprobacin del remate por el juez, el pago del precio y la entrega de la posesin de la cosa (y, a partir de la modificacin del art. 2505 , la inscripcin en el Registro) . Empero, en la prctica se otorga siempre la escritura pblica, porque ello permite el estudio de los ttulos por el escribano, la acumulacin en un solo acto de los antecedentes del dominio y la inscripcin en el Registro, previa certificacin de que no hay gravmenes, impuestos, embargos o inhibiciones que afecten la libre disposicin del bien. Por ello es que los tribunales han declarado reiteradamente que el vendedor carece de la libre disposicin del precio hasta tanto no se haya otorgado la escritura pblica (ver nota 25); doctrina que, desde luego, no es aplicable cuando la demora en escriturar se debe a culpa del adquirente (ver nota 26), pues no sera justo que esa culpa perjudicase al vendedor. En cuanto a la prueba del contrato, siendo ste consensual y no formal, puede ser acreditado por cualquier medio siempre que su valor no exceda de diez mil pesos; en este caso, ser indispensable al menos un principio de prueba por escrito o bien que el contrato hubiera tenido principio de ejecucin (arts. 1191 y 1193 , ref. por ley 17711 <>). Cualquiera de estas circunstancias hace admisible todo gnero de pruebas, incluso la de testigos . FORMA Y PRUEBA. La compraventa es un contrato consensual,la ley no ha establecido ninguna exigencia formal; queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes (art. 974 ). En lo que atae a la compraventa de inmuebles, el art. 1184 , inc. 1, dispone que debe hacerse por escritura pblica. Pero desde que la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto privado puede no solamente reclamar la escrituracin del deudor tal como lo autoriza el art. 1185 , sino que tambin puede pedir que la escrituracin sea suscripta por el juez en caso de negativa de aqul la escritura pblica ha dejado en nuestro derecho positivo de ser una exigencia formal del contrato de compraventa de inmuebles, para convertirse solamente en una formalidad indispensable para la transmisin del dominio, problema muy diferente. Pues el contrato de compraventa de inmuebles hecho por boleto privado obliga en definitiva al vendedor a transmitir el dominio, tanto como la escritura misma. Lo que en la prctica ocurre actualmente es que el contrato en s se suscribe siempre en forma privada; luego se otorga la escritura, simultneamente con la transmisin del dominio. Aun a los efectos de la transmisin del dominio, la escritura pblica es innecesaria cuando la venta se ha hecho en subasta judicial (art. 1184 ), bastando entonces para que dicha transmisin quede perfecta con la aprobacin del remate por el juez, el pago del precio y la entrega de la posesin de la cosa (y, a partir de la modificacin del art. 2505 , la inscripcin en el Registro) . Empero, en la prctica se otorga siempre la escritura pblica, porque ello permite el estudio de los ttulos por el escribano, la acumulacin en un solo acto de los antecedentes del dominio y la inscripcin en el Registro, previa certificacin de que no hay gravmenes, impuestos, embargos o inhibiciones que afecten la libre disposicin del bien. Por ello es que los tribunales han declarado reiteradamente que el vendedor carece de la libre disposicin del precio hasta tanto no se haya otorgado la escritura pblica (ver nota 25); doctrina que, desde luego, no es aplicable cuando la demora en escriturar se debe a culpa del adquirente (ver nota 26), pues no sera justo que esa culpa perjudicase al vendedor. En cuanto a la prueba del contrato, siendo ste consensual y no formal, puede ser acreditado por cualquier medio siempre que su valor no exceda de diez mil pesos; en este caso, ser indispensable al menos un principio de prueba por escrito o bien que el contrato hubiera tenido principio de ejecucin (arts. 1191 y 1193 , ref. por ley 17711 <>). Cualquiera de estas circunstancias hace admisible todo gnero de pruebas, incluso la de testigos .