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UNIVERSIDAD LATINA DE COSTA RICA SEDE PERZ ZELEDN MAESTRIA EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL MATERIA: SEMINARIO ACERCA DEL

NOTARIADO Y LA NATURALEZA, FUNCIN Y FE PUBLICA

TEMA: SISTEMAS REGISTRAL AUSTRALIANO (TORRENS) PROFESOR: PEDRO SUAREZ BALTODANO

ESTUDIANTES:

GABRIELA FALLAS BARRANTES KATHIA VARGAS PICADO

2013

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCION ........................................................................................................................ 3 DEFINICION DEL SISTEMA REGISTRAL ........................................................................................ 4 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO. ......................................................................................... 4 Tcnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripcin. Inscripcin: Obligatoria. ................................ 4 Principios del Sistema Torrens .................................................................................................. 6 La publicidad ................................................................................................................................... 6 La legalidad...................................................................................................................................... 7 Autenticidad .................................................................................................................................... 8 La especialidad ................................................................................................................................ 8 Elementos esenciales del Sistema Torrens ................................................................................. 9 Individualizacin de la tierra: .......................................................................................................... 9 Creacin de un certificado de derecho (Certificado de Ttulo que emana del Estado): ................. 9 Consagracin de las anotaciones preventivas .............................................................................. 10 Creacin de un fondo de indemnizacin: ..................................................................................... 10 DEBATE SOBRE SEGURIDAD O JUSTICIA ................................................................................... 10 Debate El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense ..... 12 SISTEMA REGISTRAL COSTARRICENSE ..................................................................................... 13 PRINCIPIOS REGISTRALES ........................................................................................................ 14 Seguridad Jurdica ......................................................................................................................... 14 Principio de legalidad .................................................................................................................... 15 Principio de especialidad registral ................................................................................................ 16 Principio de Publicidad: ................................................................................................................. 16 Principio de rogacin..................................................................................................................... 17 Principio de tracto sucesivo .......................................................................................................... 17 Principio de prioridad .................................................................................................................... 18 Principio de fe Publica ................................................................................................................... 18 SIMILITUDES DEL SISTEMA TORRENS CON EL SISTEMA COSTARRICENSE ................................... 19 DIFERENCIAS DEL SISTEMA TORRENS CON EL REGISTRO COSTARRICENSE ................................ 19 CONCLUSION .................................................................................. Error! Bookmark not defined.

INTRODUCCION La importancia del estudio de los Sistemas Registrales constituye un tema de vital jerarqua en el Derecho Registral y en otras disciplinas jurdicas, no solo en el derecho costarricense sino tambin en el derecho comparado, resultando primordial conocer los diferentes alcances y principios registrales que operan en esta materia. La proteccin que brinda el Registro Inmobiliario en Costa Rica tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es, aqul que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es decir, aqullos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el Registro. La proteccin del titular registral surge a travs del principio de legitimacin registral, ya que se desprende que ste no podr ser despojado de su derecho sin su previo consentimiento o intervencin. Por su parte, la proteccin de los terceros, emana del principio de fe pblica registral. Este, en lneas generales, establece que, aqullos no podrn ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisicin.

DEFINICION DEL SISTEMA REGISTRAL Los sistemas registrales, podemos decir que son un conjunto de reglas, principios de derecho registral y administrativo, relacionados entre s, formando un organismo nico con finalidad y objetivos especficos de registrar en forma eficaz y eficiente, los documentos que se presenten para su inscripcin, as como de garantizar y asegurar a los ciudadanos los derechos con respecto a terceros, permiten custodiar y suministrar a la colectividad la informacin correspondiente a bienes y derechos inscritos o en proceso de inscripcin, con el fin de facilitar el trfico jurdico de bienes, con el propsito de contribuir y fomentar el desarrollo social y econmico del pas. SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO. (Llamado Sistema Torrens). Este sistema se puso en vigor en 1858, por la iniciativa de Sir Robert Richard Torrens, un inmigrante irlands, Diputado por Adelaida, quien present un proyecto para asegurar los ttulos de las propiedades. Ley Real Property Act. Esta ley constituye una ficcin jurdica por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertan a la corona la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real, que convierte al registrador en juez de ttulos por cuanto admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se debe adjuntar los ttulos que lo amparan, califica y ordena la publicacin, admite la oposicin si se produjera determina el mejor derecho entre el solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base para determinar el aspecto fsico y debe adjuntarse la rogatoria. Tcnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripcin. Inscripcin: Obligatoria. El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el ttulo real que se otorga al inscribirlo. La inscripcin hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del ttulo que se convierte en inatacable otorgndose el ttulo de propiedad a nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratacin, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crdito inmobiliario. Est asegurada por el Estado.

Es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajn, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurdica que sera de desear. Tanto es as, que en los pases que lo utilizan, han prosperado los llamados seguros de ttulos para dotar de cierta garanta la propiedad de los bienes inmuebles. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los pases ms desarrollados jurdicamente hablando, como es el caso de Espaa, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial latino. Sistema registral Torrens es considerado el ms perfecto Son muchos los pases que usan el Sistema Torrens para garantizar el registro de los derechos inmobiliarios. Entre ellos, est Australia del Sur, que fue su cuna, Inglaterra y Canad; a algunos estados de los Estados Unidos de Amrica y algunas colonias francesas; Argelia, Madagascar, Tnez, entre otros. Se aplic por primera vez en Australia del Sur a partir del 2 de julio del 1859, aunque la Ley fue aprobada el 27 de enero del mismo ao, la cual fue denominada "Real Property Act". Como una vez practicada la matriculacin, slo la inscripcin confiere validez a las relaciones reales sobre el inmueble. Para proceder a la inscripcin, el propietario debe acompaar: 1 2 3 etc.); 4 filiacin de su derecho, con prueba fehaciente de todos los ttulos en que se origina. solicitud de matriculacin; plano confeccionado por un agrimensor autorizado; detalles sobre las circunstancias del inmueble (ubicacin, superficie, gravmenes,

Entonces, se realiza un doble examen de legalidad: 1 Estudio topogrfico: respecto del plano, realizado por agrimensores,

para determinar si los lmites son claros y no existe superposicin con terrenos vecinos. 2 Estudio de los antecedentes jurdicos: por Notarios, pudindose completar

llamando a las partes, a los colindantes, a testigos, requiriendo informes oficiales, etc., y citndose por edictos a eventuales interesados, para recibir oposiciones. La inscripcin tiene efecto constitutivo, o sea, cuando el derecho nace con ella y le confiere al propietario un estado definitivo e inatacable, porque se supone que el nuevo propietario recibe su ttulo del Estado, de manera tal que el anterior propietario carece de accin de reivindicacin, slo teniendo una accin de daos y perjuicios en contra del Estado, que cuenta con un fondo de garanta que responde por los eventuales errores materiales del Registro. Principios del Sistema Torrens Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o caractersticas que encontramos en el sistema Torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad. La publicidad La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta la inscripcin de los derechos en el Libro-Registro. Consiste en organizar una fuente de informacin para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Ttulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Ttulos; es de ah que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles. Los artculos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos
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registrados solamente surtir efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros. La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestin se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos estn depurados y reconocidos. La legalidad Para que no se registre y no se transmita ningn derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisin o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagracin legal en el artculo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artculo No. 86 de la citada Ley. La expresin empleada por la Ley "SANEAR el ttulo relativo a dichos terrenos", frase que reproduce la misma idea contenida en el Artculo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando deca: "todos los intereses encontrados sern resueltos por el tribunal", convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposicin al papel pasivo que desempea el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aun buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el propsito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado. De ah que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposicin obliga al Juez a hacer una investigacin amplia, plena, en relacin con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relacin con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianera entre otros, sin exclusin alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningn derecho. Esto obliga tambin al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el derecho comn slo podran aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripcin.

El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

Autenticidad La autenticidad le viene del Certificado de Ttulo, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado. Y tiene la garanta de ste. Para que la persona titular de ese derecho; acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda otorgada por el Certificado de Ttulos que es expedido por el Registrador de Ttulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente Decreto de Registro. Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artculo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado pone en manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble un documento autntico, el Certificado de Ttulo, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carcter erga omnes, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la Repblica. Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un funcionario creado para otorgarlo, es un acto autntico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad y resulta del hecho de investir a una persona del derecho registrado por medio de un documento que expide el oficial pblico que est autorizado para ello, con todos los requisitos que la ley exige para el caso.

La especialidad Esta resulta como una de las caractersticas del sistema Torrens, para la individualizacin del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo as como la prueba del estado civil de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro.

La especialidad consiste en la correcta determinacin e individualizacin de los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.

Elementos esenciales del Sistema Torrens El sistema Torrens est contenido en cuatro principios y para que estos puedan cumplirse a cabalidad es necesario que estn sustentados en los elementos siguientes: Individualizacin de la tierra: Elemento esencial y primero en orden de procedimiento, en el cual reposa ste. No es posible determinar con exactitud un derecho si antes no est determinada con precisin la cosa sobre la cual recae ese derecho. Prueba del derecho de propiedad frente al Estado: la eficacia del sistema reposa en la garanta que ofrece el Estado de la certidumbre y de la existencia de los derechos registrados. Para la concepcin de esta garanta el Estado se considera, como en realidad lo es, propietario originario de todas las tierras sobre la cual ejerce su dominio. Si el Estado, por intermedio de sus funcionarios, no es convencido de que un derecho de propiedad absoluta que emane de l en esa forma existe sobe la tierra, no prestar su garanta que tiene la virtud de ser absoluta, eficaz, obligatoria y forzada frente a todo el mundo. No basta probar que un instrumento de transmisin justifica el derecho de un reclamante o que una persona tiene mejor derecho que esta, es necesario, obligatorio probar que se tiene ese derecho derivado por s o por los cedentes, del Estado, ya por convencin, concesin, venta, etc. O por prescripcin, por usucapin. Creacin de un certificado de derecho (Certificado de Ttulo que emana del Estado): Slo entonces el Estado podr, sin cometer injusticia, garantizar por medio de un certificado, el derecho originariamente registrador, que es siempre un derecho de propiedad. La nica forma para conservar esa garanta, en los registro posteriores, es la de intervenir en cada una de ellas sper vigilando cuidadosamente las operaciones por medio de funcionarios especializados que cuidarn de que ella sean realizada dentro de los requisitos exigidos para garantizar el inters de los terceros.

Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado: El certificado de ttulo, as expedido es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni menoscabado en su fuerza legal por ninguna decisin de ninguna autoridad judicial o administrativa, excepto en los casos de fraudes previsto por la ley. Su perpetuidad es consecuencia de la garanta del Estado. El derecho consagrado en el certificado no se pierde jams, ni se menoscaba en su forma registrada, no obstante el no uso que de l haga el beneficiario o del uso agresivo que contra l pueda hacer un tercero. Por lo tanto la prescripcin y la usucapin han sido eliminada como forma de adquirir frente al terreno registrado. Consagracin de las anotaciones preventivas: La irrevocabilidad del certificado y el principio de que solo tiene existencia los derechos que lo afecten por las anotaciones en l. Se resume en que todo contrato que no sea inscrito en el Registro de Titulo y transcrito en el certificado de ttulo no existe, no se le puede oponer a tercero. Creacin de un fondo de indemnizacin: El inters de mantener el principio de irrevocabilidad del ttulo es tan grande, que el Estado prefiere crear un fondo de indemnizacin por contribucin proporcional de los dueos registrados, para pagar de l cualquier perjuicio que pueda ser ocasionado a un tercero en el procedimiento de aplicacin de la Ley. DEBATE SOBRE SEGURIDAD O JUSTICIA El sistema Torrens LIC. FEDERICO TORREALBA - ABOGADO LITIGANTE Creo que un fraude es una manifestacin particular de un problema, de un estado de fatalidad del sistema, el tema del fraude es solo la punta del iceberg; en otras palabras, en ro revuelto, ganancia de pescadores. Tal vez las causas de la mala calidad del sistema son muchas, son complejas, son histricas, son de mecanismos de transmisin de derechos... o, tal vez, es la proliferacin de tanto notario. No se puede encontrar una causa nica. Yo dira que, para que un sistema judicial registral sea exitoso, tiene que tener un mecanismo nico y exclusivo de garanta de los derechos reales y eso es, precisamente, lo que no ocurre en Costa Rica. Pensando en modelos con los cuales podamos comparar nuestro sistema, creo que ptimo es el sistema Torrens, australiano, calificado como el sistema registral ms correcto del mundo. Los espaoles, los mismos franceses, lo elogian constantemente.
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Estudiando este sistema, encontramos tres caractersticas que ilustran los problemas que tenemos ac. La primera caracterstica del sistema Torrens es la identidad del ttulo de propiedad, de la realidad fsica y la realidad jurdica y creo que hacia eso va este programa: a unificar el Registro con el Catastro. Esto ha sido una fuente histrica de discordancia entre la realidad del plano, la realidad inscrita y la realidad jurdica. El segundo elemento del sistema Torrens es la proteccin, acompaada de un sistema de responsabilidad pblica, un fondo de garanta pblico, que protege las adquisiciones de buena fe, que aqu no tenemos. Un tercero resulta expropiado mediante un fraude, si se aplica la jurisprudencia, tiene que absorber su prdida particular; no tiene otro remedio, salvo que demande al Estado por irresponsabilidad pblica. El elemento del sistema Torrens es el ttulo original en poder del propietario, o sea, se entrega al propietario lo que sera equivalente a una cdula hipotecaria y, para cada transaccin, hay que presentarlo, como si fuera un ttulo valor. As de sencillo ha funcionado este sistema. Y es un sistema, hasta donde hemos entendido, a prueba de fraudes. Creo que hay un problema tambin de derecho sustantivo. Hay muchos casos en que la realidad jurdica inmobiliaria se impone a la publicidad registral. La publicidad registral se inclina, cede, es vencida, por diversas instituciones que estn dentro del derecho sustantivo, desde siempre. Tienen ustedes un caso en que la realidad extra registral, la realidad jurdica material, se impone a la publicidad registral por lo cual se abre este principio de que la realidad registral es el mecanismo nico y exclusivo, de garanta de derechos reales. Tambin se da en otras situaciones. Por ejemplo, el caso de ttulo repetido, creado por jurisprudencia, donde el ttulo ms moderno, del poseedor, vence al ttulo preinscrito antiguo que tiene el propietario. Esto un error. Tambin tenemos otro caso: una realidad extra registral vence a la publicidad registral. Entonces, es una contradiccin del sistema. Y lo mismo diramos de la accesin invertida: una realidad fsica se impone a la informacin pblica que emana el Registro.
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Para certificar los derechos no haba que ir a Registro, sino que hacer un examen de campo histrico, con lo cual se hacen complejos los costos de la transaccin, lo cual es perjudicial para la economa. Y debemos agregar un ltimo factor a esta lista, y es el fraude. Yo creo que todos concordaramos en que la publicidad registral no debe ser instrumento de legitimacin de fraudes; no es una licencia para delinquir. Yo creo que la propuesta en discusin que hay una ineficacia constitutiva, que no simplemente ineficacia de reforzamiento de los derechos, es bastante vlida y que caminemos a una reforma integral no solo de los mecanismos de proteccin (ya sea huella digital, firma digital, etc.), sino a una revisin general de las instituciones civiles que estn en torno a la existencia, el reconocimiento y la transmisin de los derechos reales. Debate El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense Conviene analizar cmo debera ser un nuevo sistema costarricense de organizacin, circulacin y proteccin de derechos reales. 1. Dos modelos contrapuestos: El sistema Torrens y el sistema estadounidense de seguros de ttulo Existen dos modelos bsicos, extremos, de sistemas de registro de derechos de propiedad: a) Los recortados bajo el patrn Torrens australiano, de publicidad registral normativa con proteccin al tercero de buena fe y un fondo pblico de indemnizacin de daos; y b) Los sistemas de registro pblico informativo, al estilo de los adoptados en la mayora de los Estados de la Unin Americana, que carecen de proteccin al tercero de buena fe y donde los adquirentes potenciales se protegen mediante la toma de seguros de ttulo (title insurance). Como puede apreciarse, los riesgos transaccionales se conjuran, en un caso, mediante un seguro colectivo, representado en un fondo pblico de indemnizacin; y en otro, mediante la mutualizacin de riesgos por va de seguros individuales. Ambos modelos parten de la idea bsica de que los siniestros consistentes en la aparicin sorpresiva de derechos preferentes contrapuestos, no han de ser absorbidos integralmente por el
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damnificado, sino que son trasladados a una colectividad sea en forma directa mediante la actuacin de un fondo pblico de indemnizacin, o bien en forma indirecta por los mecanismos de la industria de los seguros de ttulo--. El problema del sistema costarricense es que, por un lado, se les ha creado a los usuarios por parte de los mismos operadores jurdicos-la falsa idea de seguridad transaccional -al amparo de la publicidad registral y por consiguiente, los usuarios, descansando en esa falsa precomprensin, realizan sus operaciones sin tomar precauciones contra los verdaderos riesgos subyacentes y, por la misma razn, sin tomar seguros de ttulo. Por otra parte, el Estado les ha prometido a los derecho habientes la oponibilidad erga omnes de sus derechos inscritos, pero al menos bajo la posicin jurisprudencial dominante de la Sala Primera de la Cortese les niega el derecho a reivindicar lo suyo en caso de despojo mediante falsedad seguida de un acto traslativo a favor de un tercero. En fin, los propietarios actuales carecen de verdadera seguridad esttica estn a merced de los estafadoresy los propietarios potenciales carecen de verdadera seguridad dinmica por los abundantes riesgos transaccionales arriba descritos. Adems, los adquirentes (a verus domino o a non domino) se transforman ipso facto. SISTEMA REGISTRAL COSTARRICENSE En Costa Rica la funcin del Estado en materia Registral es la de propiciar, mantener, suministrar seguridad jurdica a su poblacin. La seguridad registral es uno de los pilares fundamentales de nuestro sistema registral. Por medio del sistema registral nacional, es que se garantiza la propiedad en sus diversos extremos, favoreciendo su trfico jurdico, esto se logra a travs de legitimar y proteger los derechos del titular registral y darle certeza a los terceros adquirientes. Respecto del Rgimen Jurdico utilizado para el registro de Bienes Muebles e Inmuebles, convergen una serie de leyes, las que en trminos generales, se pueden resumir en: El Cdigo Civil vigente; la Ley de Creacin del Registro Nacional, No. 5695 del 28 de mayo de 1975; el Cdigo Notarial, ley No. 7764, del 17 de abril de 1998; la Ley de Aranceles del Registro Pblico, No. 4564, del 29 de abril de 1970; La Ley de Inscripcin de Documentos en Registro Pblico, No.3883 del 18 de noviembre de 1977.
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Por otra parte, se estableci el Tribunal Registral Administrativo, el cual es un rgano de desconcentracin mxima, adscrito al Ministerio de Justicia y Gracia, con personalidad jurdica instrumental para ejercer sus funciones y competencias. Tiene competencia en todo el territorio nacional. Sus atribuciones son exclusivas y tiene independencia funcional y administrativa El Tribunal Registral Administrativo conoce de los recursos de apelacin interpuestos contra los actos y resoluciones definitivas dictados por todos los Registros que conforman al Registro Nacional, en cualesquiera ocursos o gestiones administrativas, sus resoluciones no tienen ulterior recurso y da por agotada la va administrativa. En Costa Rica, la fundamentacin legal para el funcionamiento de los Registros Pblicos est plasmada en diversas normas, tomando como punto de partida el artculo 45 de la Constitucin Poltica, el cual dispone: La propiedad es inviolable, a nadie puede privarse de la suya sino es por inters pblico, legalmente comprobado previa indemnizacin conforme a la ley

PRINCIPIOS REGISTRALES Seguridad Jurdica La seguridad jurdica permite que todo ciudadano tenga derecho a la constancia pblica de sus situaciones concretas, entre otras a consolidar sus bienes en el Registro de la Propiedad La optimizacin del bienestar econmico tiene firme apoyo en la seguridad jurdica que proporciona la publicidad del Registro de la Propiedad, adems debemos tener en consideracin que la base de datos del Registro, es considerada en el artculo 13 de la Ley de Trnsito de la Repblica de Costa Rica como la base de datos oficial del Estado. La aportacin del sistema registral, como institucin, al avance en lo social y en lo econmico, est en la progresiva modernizacin del servicio pblico de informacin jurdica, con apoyo en las nuevas tecnologas, que permite una publicidad completa de eficacia real de los derechos registrados y una mayor seguridad en la informacin trascendente para el trfico jurdico, respondiendo a los nuevos retos que plantea la sociedad, como el auge econmico de los bienes muebles
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Principio de legalidad El ordenamiento jurdico se encarga de establecer una serie de requisitos, limitaciones y condiciones que se deben cumplir en todos aquellos actos que impliquen la constitucin, modificacin reconocimiento o extincin de los derechos reales. Este principio permite la registracin de ttulos vlidos e impide el acceso de ttulos viciados o imperfectos de tal manera que todos los ttulos que cumplan con las formalidades legales prescritas, son inscribibles. El principio de legalidad costarricense se encuentra estipulado en nuestra Carta Magna en el artculo 11 que dispone claramente Los funcionarios pblicos son simples depositarios de la autoridad y no se pueden arrogarse facultades que la ley no les concede. Deben prestar juramento de observar y cumplir esta Constitucin y las leyes. La accin para exigirles la responsabilidad penal de sus actos es pblica Este principio brinda seguridad al usuario, permite igualdad para todos y da cabida al control de legalidad, adems es retomado por el artculo 22 del reglamento de Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble al establecer: Examen de documentos por parte del Registrador. Recibidos los documentos por el Registrador, proceder ste a su examen y vern que cumplan los requisitos legales, generales o especiales requeridos y que cumplan los principios sustantivos del ordenamiento jurdico y contengan los datos necesarios para la prctica del asiento respectivo. Si no se encontrare ningn defecto sustancial que lo impida, ordenar con su firma la inscripcin Se debe considerar que para llevar a cabo esta labor el marco de calificacin del Registrador se circunscribe a lo que resulte del ttulo y en general de toda la informacin que conste en el Registro.

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Principio de especialidad registral Este principio, demanda que el sujeto o los sujetos a cuyo favor se practican los asientos o de quienes procedan los bienes, estn debidamente identificados, toda inscripcin que se haga en el Registro expresar la persona natural o jurdica a cuyo favor se haga la inscripcin. Ejemplo. Al realizar un movimiento sobre un bien inmueble; la finca debe describirse dando su naturaleza, situacin, linderos y medida, el nmero de Plano y la medida exacta. Principio de Publicidad: El deber de informacin que mueve al tercero en informarse y aun cuando por negligencia no lo haga, permite al ordenamiento jurdico garantizar los efectos del acto frente a este. De esta forma, la publicidad registral brinda un conocimiento absoluto, rpido y preciso del estado en que se encuentran los bienes y derechos inscritos en el Registro. Entendemos la Publicidad Registral como el carcter pblico de los registros, es decir como acceso y consulta para el gran pblico, por medio del cual se establece la realidad de las situaciones jurdicas anotadas o asentadas en los Registros en el sentido que es verdad los escrito o anotado. El Registro da a conocer la publicidad formal, por medio de las certificaciones que detallan toda la informacin posible, presente en la base de datos y que se puede acreditar como autntica porque estn firmadas por los funcionarios que ejercen la fe pblica para ese efecto. El artculo 71 del Reglamento del Registro Pblico seala sobre este principio, lo siguiente: El Registro Pblico dar fe de la informacin contenida en una certificacin hasta el momento de su expedicin. Las variaciones ocurridas con posterioridad a la hora de expedicin no acarrea con responsabilidad alguna al Registro. El Registro es el rgano encargado de ofrecer la publicidad de aquellas situaciones jurdicas, registradas y la informacin brindada por los asientos regstrales, divulga una publicidad formal, que tiene por finalidad proteger aquellos terceros adquirentes de buena fe y asegurar el derecho inscrito y agilizar el trfico de los bienes, mediante un sistema de
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divulgacin. Es la manifestacin por excelencia de toda la publicidad registral y se refieren a que los asientos regstrales son ciertos y exactos hasta que no se demuestre lo contrario. Es una presuncin iuris tantum, que protege la apariencia jurdica e impone la credibilidad del Registro, mientras que no se demuestre una discordancia entre la realidad registral y la extra registral. Principio de rogacin Segn el Artculo 59 del Reglamento del Registro Pblico nuestro, el Registro no inscribir ni tramitar ningn documento de oficio, la presentacin formal del documento al Registro significar la solicitud de tramitacin del documento, no se podr tramitar ningn tipo de documento por medios postales o tecnolgicos excepto los que indica expresamente la Ley (Mandamientos de los rganos Jurisdiccionales). La inscripcin en Espaa por regla general es rogada, voluntaria y declarativa, pero se admite casos de inscripciones de oficio forzadas y constitutivas. Es rogada porque la inscripcin se produce a instancia de los interesados. Voluntaria porque la ley deja a los interesados la posibilidad de inscribir o no sus derechos y declarativa al publicar una alteracin jurdica y mobiliaria que se ha producido antes de la inscripcin de la vida real. Principio de tracto sucesivo En Costa Rica, el artculo 56 Reglamento del Registro, establece: No se inscribir documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en el Registro, deber resultar una perfecta secuencia del titular del dominio y de los derechos registrados as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. En el sistema Espaol opera en dos sentidos positivo y negativo. El positivo informa que para poder inscribir un acto en el registro, el transferente o disponente debe figurar como titular del mismo y en el sentido negativo ensea que debe de denegarse la inscripcin
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cuando el acto traslativo lo otorgue quien no es el titular registral. El fundamento de este sentido negativo de este principio es que nadie puede transmitir ms de lo que no tiene. Principio de prioridad Segn est establecido normativamente en los artculos 54 del Reglamento del Registro Pblico y 455 del Cdigo Civil: La prioridad entre dos o ms documentos sujetos de inscripcin se establecer por el orden de presentacin. En el asiento donde se registre constar un resumen de los datos ms importantes de su inscripcin. En el Derecho Espaol la necesidad de evitar contradicciones entre los asientos que pueden resultar insolubles, justifican este principio: primero en tiempo, primero en derecho. A diferencia con nuestro sistema en Espaa se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta pueda producir, la fecha del asiento de presentacin, que deber constar en la inscripcin misma. La reserva de prioridad opera igual tanto en el sistema nuestro como en el espaol. Principio de fe Pblica El principio de la fe pblica del Registro es adoptado por aquellos ordenamientos jurdicos inmobiliarios que quieren proteger, de forma categrica, las adquisiciones que, por negocio jurdico, efecten los terceros adquirentes confiando en el contenido del Registro. El principio de fe pblica en los actos registrales emana inicialmente de los actos jurdicos que otorgue el notario en su funcin pblica notarial considerada como la potestad de infundir certeza a actuaciones, hechos y actos jurdicos, consolidndolos con una presuncin de verdad por medio de la autenticidad conferida a los documentos que ste autorice y de todos los derechos reales inscribibles en el Registro Pblico, se tiene la seguridad que son realizados con base en el Ordenamiento Jurdico correspondiente. De aqu se desprende la actuacin del Juez o funcionario judicial que en el marco de sus funciones realice labores que incidan directamente en la actividad del Registro Pblico. Funciones otorgadas en el art. 450 del C.C. en cuanto a documentos que se puedan inscribir en ese Registro.

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En Espaa, este principio se manifiesta a travs de que el tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral de la que tuviese su causante o transferente. Adems, los ttulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de Propiedad no perjudican a tercero. SIMILITUDES DEL SISTEMA TORRENS CON EL SISTEMA COSTARRICENSE El registro es por folio real (por fincas) Principio de rogacin Principio de legalidad Publicidad registral a todo que quiera accesarla Constitucin, transmisin de derechos reales Tienen un registro centralizado Principio de prioridad registral DIFERENCIAS DEL SISTEMA TORRENS CON EL REGISTRO COSTARRICENSE Se cuenta con una pliza o seguro. Publicacin de edictos para or oposiciones. Plazo de 3 aos para la eficacia del derecho. Simple solicitud al Registro. Expedicin de un certificado de propiedad. Doble calificacin: registrador y topgrafo.

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WEB GRAFIA www.monografias.com www.registronacional.go.cr www.pgr.go.cr http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-sistemas-registrales http://www.latindex.ucr.ac.cr/juridicas-118/juridicas-118-02.pdf www.notarioslambayeque.org.p/archivo17.ppt

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