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ANLISE DA APLICAO DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO NA DETERMINAO DE VALOR DE IMVEIS NA CIDADE DE SALVADOR - BA Edvaldo Martins de Souza

Filho Danilo Fernandes Ribeiro


Resumo: Este artigo tem como objetivo analisar a aplicabilidade do mtodo denominado comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por fatores, em um imvel no bairro da Pituba, cidade de Salvador, Estado da Bahia. Detalha-se o procedimento avaliatrio empregado focando na importncia de uma mdia saneada confivel na determinao do real valor de mercado de um imvel. apresentado um dos mtodos disponveis de avaliao que bastante utilizado na determinao de valor de mercado de bens nas grandes cidades e que vem ganhando cada vez mais espao no mercado.

Palavras-chave: Avaliao de imveis; Homogeneizao de valores; Valor de mercado; Instituies financeiras. 1.0 INTRODUO Na rotina das avaliaes de imveis localizados nas grandes metrpoles, comumente utilizado o mtodo denominado Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto tanto pela norma brasileira (NBR 14653-2) quanto pelas normas regionais (como por exemplo, a do IBAPE/BA). O mtodo faz com que o avaliador determine o valor de mercado de um imvel a partir de uma ampla pesquisa de mercado, coletando amostras de imveis com caractersticas mais prximas possveis s do imvel a ser avaliado, para posteriormente proceder a uma etapa denominada de homogeneizao dos valores, de forma a possibilitar uma comparao direta entre o valor das amostras e o valor que se busca do imvel em questo. Com o desenvolvimento das polticas de incentivo para habitao pelo poder pblico, houve um crescimento significativo do crdito imobilirio disponvel, tal crescimento gerou uma proporcional demanda para um nicho especfico da engenharia, que a engenharia de avaliaes. Antes da liberao do crdito, existe a necessidade da avaliao do imvel cedido instituio financeira, o que se atribui ao engenheiro de avaliaes. O engenheiro precisa fundamentar o valor das garantias cedidas s instituies bancrias. a respeito da etapa de homogeneizao e dos fatores a serem levados em considerao, que se entende ser necessrio um aprofundamento das caractersticas analisadas na malha de amostras, para compor o valor final da forma mais justa e precisa possvel. Ao determinar as caractersticas das amostras a serem utilizadas para efeito de clculo na etapa da homogeneizao dos valores, por mais perfeita que seja a busca, sempre envolve uma anlise de imveis com caractersticas heterogneas, distintas daquele que est sendo avaliado, tendo em vista as particularidades de cada amostra. H diferenas na rea construda, no padro de acabamento, no estado de conservao, quantidade de vagas de garagem, na localizao dentro do mesmo bairro, andar, no tempo decorrido com a oferta disponvel (mercado vendedor ou comprador), das possveis ofertas e vendas efetivas, da variao nos preos com o tempo e das conjunturas econmicas.
Concluinte do Curso de Engenharia Civil da Universidade Catlica do Salvador Autor Engenheiro Civil - Especialista em avaliaes e percias tcnicas de engenharia Orientador

Para demonstrar a aplicabilidade do mtodo comparativo direto de dados de mercado, escolheu-se um imvel no bairro da Pituba pelo fato de haver na regio um grande nmero de imveis transacionados e ofertados no mercado local. Sendo assim, o resultado da avaliao, bem como a caracterizao do objeto e o memorial de clculo esto apresentados em captulos especficos distribudos no corpo do trabalho, sendo que o mesmo foi elaborado atravs dos padres de rigorosidade, estabelecidos pelas Normas Brasileiras e recomendaes de associaes de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia. 2.0 HISTRIA DA ENGENHARIA DE AVALIAES A engenharia de avaliao surgiu no ano de 1910 aqui no Brasil, nascendo a figura da propriedade particular sobre a terra, deixando de existir desta forma o Sistema de Concesses institudo pelo Estado portugus desde 1375 (MOREIRA, 1984). A propriedade passou a ser um amparo econmico de uma sociedade capitalista que se baseava nas expectativas de valorizaes e ganho de dinheiro por meio de rendas locatcias e vendas. Alm disso, a propriedade passou a servir de garantia para a contratao de emprstimos bancrios, havendo uma necessidade de avaliaes criteriosas, envolvendo tcnicas especficas de engenheiros (MOREIRA, 1997). Em 1918, comeam a surgir trabalhos tcnicos sobre a engenharia de avaliaes, havendo discusses sobre a matria de forma global e sendo criadas regras de consenso a respeito do assunto. Sendo assim, foram criados em 1953 e 1954 o Instituto de Engenharia Legal (IEL) no Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro de Engenharia e Percias (IBAPE) em So Paulo com o intuito de coordenar, estudar e defender os interesses da classe dos engenheiros. Em 1995, tais engenheiros se juntaram, dando origem ao IBAPE nacional, congregando 20 instituies estaduais (MOREIRA, 1997). 3.0 MERCADO IMOBILIRIO ATUAL Poucas vezes, na histria do Brasil, venderam-se tantos imveis quanto nesses primeiros meses de 2010. Resultado da combinao de juros baixos, programas de incentivo federal, crdito farto e longo e uma confiana rara no futuro econmico, o boom imobilirio atual espalha-se por todo o pas. Da ultra-urbanizada So Paulo amaznica Manaus, das reas mais nobres da zona sul carioca at os bairros mais simples de Salvador-BA (ISTO, 2010). Independente de haver riscos de um crescimento descontrolado ou no, os nmeros do mercado imobilirio brasileiro impressionam. S no primeiro trimestre deste ano a Caica Econmica Federal liberou quase R$ 10 bilhes em financiamento parar a compra ou construo de casas e apartamentos. Esses so nmeros do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo, o SBPE, gerido pela Caixa Econmica Federal, e, com o FGTS, responsvel por quase 80% dos financiamentos imobilirios no Pas (ISTO, 19/05/2010).

4.0 IMVEL A SER AVALIADO A aplicabilidade do mtodo denominado Comparativo Direto de Dados de Mercado, com a utilizao de fatores na fase da homogeneizao de valores, ser iniciada a partir deste tpico, com o intuito de determinao do mais provvel real valor de mercado de um imvel localizado na cidade de Salvador. Localizado Rua Tenente Fernando Tuy, N 56, Figura 1. Condomnio Residencial Morada do Parque, Figura 2. Edifcio Jequitib, apartamento 103, conforme Figura 3.

Fig. 01 Fachada Fonte: Prprio autor

Fig. 03 Identificao 2 Fonte: Prprio autor

Fig. 02 Identificao 1 Fonte: Prprio autor

4.1 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes O imvel a ser avaliado trata-se de apartamento, com padro de acabamento mdio/alto e estado de conservao classificado como sendo novo (idade aparente 1 (um) ano para efeito de clculo), prximo a diversos imveis de caractersticas prximas e seus plos atrativos. As medidas do imvel foram verificadas nas documentaes obtidas (matrcula e IPTU), que so, por premissa, consideradas boas e vlidas. Durante a vistoria, foram retiradas medidas aproximadas das reas do imvel com o intuito de confrontar as mesmas com as medidas averbadas na matricula. Ficou constatado que as reas medidas em campo so aproximadamente compatveis com as reas constatadas nas documentaes. Para efeito de clculo adotou-se a rea averbada na matrcula. 4.2 Metodologia 4.2.1 Mtodos e procedimentos utilizados A metodologia aplicvel funo basicamente da natureza do bem a ser avaliado, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Os procedimentos avaliatrios usuais tm a finalidade de identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, custo, bem como aqueles para determinar indicadores de viabilidade. No trabalho ficou definida a aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para a definio do mais provvel real valor de mercado do apartamento. O processo comparativo, muito embora a pesquisa abranja imveis similares em tamanho, padro e local, requer uma melhoria no seu grau de preciso, obtida por outro processo auxiliar, denominado homogeneizao de valores. Tal processo, recomendado por normas tcnicas, visa corrigir as discrepncias dos elementos comparativos, atravs de fatores cuja aplicao de um ou outro, depende de cada caso. Assim, os fatores fundamentais como: fonte, tamanho, vaga de garagem, localizao, padro construtivo, idade e conservao, etc., so levados em conta para que os elementos sejam mais comparveis, no obstante a similaridade j pr selecionada na pesquisa. Para melhorar ainda mais a preciso, aps o processo de homogeneizao, conforme Quadro 13, a mdia obtida passa por processo de saneamento de valores que eventualmente situam-se muito distantes do seu valor mdio, distorcendo o valor unitrio. Em geral, utiliza-se um intervalo de confiana de 20 ou 30%, eliminando-se os valores fora deste intervalo e recalculando-se a nova mdia (mdia saneada), conforme o Quadro 12. Assim, o valor unitrio obtido pode ser considerado como o real valor de mercado.

4.2.2 Especificao da Avaliao A especificao de uma avaliao est relacionada, tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes quanto o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori. O presente trabalho classificado como Grau III quanto fundamentao e Grau II quanto preciso, conforme o Quadro 10 e 11. 5.0 IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL A SER AVALIADO 5.1 Caracterizao da regio Pituba um bairro litorneo de classe alta da capital baiana, Salvador. Tem como principais vias, as Avenidas Manoel Dias da Silva e Paulo VI. Nessa regio houve um processo de verticalizao e expanso com a construo da Avenida ACM e de grandes empreendimentos imobilirios. Pituba acabou se tornando um dos mais valorizados bairros da capital, sendo reconhecido pelos seus servios e comrcios variados, conforme o Quadros 1 e 2. Quadro 1 - Localizao e atividades existentes Uso predominante: Distribuio da Ocupao Predominante: Densidade de Ocupao: Principais Plos de Influncia: rea Sujeita a Enchentes:
Fonte: Prprio autor

Residencial Vertical Alta Bairros residenciais e comerciais de alto padro, shoppings, colgio, faculdades, praias e restaurantes. No

Quadro 2 Infra estrutura urbana e equipamentos comunitrios do bairro Intensidade de Trfego: Nvel de Escoamento: Acesso ao Imvel: Tipos de Transportes Coletivos: Melhoramentos Pblicos: Alta Bom Acesso direto nibus, lotao, Coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, esgotamento sanitrio.

Fonte: Prprio autor

6.0 CARACTERIZAO DO IMVEL A SER AVALIADO 6.1 Vistoria No dia 24 de abril de 2010, procedeu-se vistoria interna e externa ao imvel, na qual verificou-se tratar de apartamento do tipo simples, localizado Rua Tenente Fernando Tuy, N 56, Condomnio Residencial Morada do Parque, edifcio Jequitib, apartamento 103, prximo a diversos imveis de caractersticas parecidas e seus plos atrativos, apresentando padro de acabamento mdio/alto e estado de conservao classificado como sendo novo, possuindo ainda duas vagas de garagem cobertas verificadas na matrcula do Registro Geral de Imveis obtida. O edifcio possui o total de 20 pavimentos (02 pavimentos de garagem, PG e 17 pavimentos tipo), sendo 04 apartamentos por andar, com 02 elevadores que atendem todos os pavimentos, estrutura de concreto armado, laje impermeabilizada, cobertura de telhas cermicas, fechamentos em alvenaria e revestimento da fachada em cermica. O apartamento possui uma sala, um quarto, uma sute, sanitrio social, cozinha, rea de servio, quarto e sanitrio de empregada, tendo ainda uma entrada social e uma de servio, conforme Figuras de nmeros 4 a 11.

Fig. 04 Sala Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010

Fig. 05 Quarto Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010

Fig. 06 Sute Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010

Fig. 07 Sanitrio social Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010

Fig. 08 Cozinha Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010

Fig. 09 rea de servio Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010

Fig. 10 Quarto de empregada Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010

Fig. 11 Sanitrio de empregada Fonte: Prprio autor Data: 24/04/2010 7

Durante a vistoria foram retiradas medidas aproximadas de rea privativa do apartamento com o intuito de confrontarmos com as documentaes obtidas (matrcula e IPTU), sendo esta de 72,67m. Constatamos que a rea medida no local durante a vistoria de 72,67m, encontra-se aproximadamente de acordo com a rea verificada na matrcula do imvel de nmero 48870, datada de 28 de abril de 2009, do 6 ofcio do Registro Geral de Imveis, da comarca de Salvador BA, sendo esta rea de 73,40m. Sendo assim, foi levada em conta para efeito de clculo a rea verificada na matrcula. A rea privativa a rea que subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao. Vale ressaltar que o imvel encontra-se localizado em uma das regies mais valorizadas da cidade. 7.0 CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO Quadro 3 Caractersticas do logradouro Denominao: Tipo: Quantidade de Faixas: Mos de Direo: Pavimentao: Traado: Perfil: Iluminao Pblica: Nvel Comercial:
Fonte: Prprio autor

Via Urbana Principal Duas Duas Asfalto Misto Plano Luminrias comuns Alto

8.0 DIAGNSTICO DE MERCADO De forma geral, os fundamentos da economia brasileira tm melhorado gradativamente, com quedas peridicas das taxas de juros, aumento do volume de crdito, baixa da inflao, contudo sem grandes evolues nos nveis de atividade econmica, proporcionando um cenrio ainda no plenamente favorvel para investimentos em imveis, porm com sinais mais atrativos do que os verificados anteriormente. Especificamente com relao ao imvel a ser avaliado, temos a seguinte situao: Nvel de utilidade do imvel a ser avaliado: alta Nvel de oferta de imveis semelhantes ao imvel avaliando na regio: alta Nvel de demanda de imveis semelhantes ao imvel avaliando: alta Absoro pelo mercado de imveis semelhantes ao imvel avaliando: rpida Conjuntura do mercado atual para imveis semelhantes ao imvel a ser avaliado: favorvel para a venda. Tendncia futura do mercado para imveis semelhantes imvel a ser avaliado: manuteno dos valores atuais a curto/mdio prazo.

9.0 TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DOS RESULTADOS 9.1 Determinao do valor do imvel Foi utilizado o tratamento por fatores para a definio do valor de mercado do imvel a ser avaliado, que foi obtido com base no unitrio definido para o lote padro local, considerando-se as devidas correes especficas para adequ-lo s caractersticas do apartamento. O unitrio adotado foi determinado aps uma ampla pesquisa junto ao mercado imobilirio, atravs de anncios nos jornais e contatos com corretores, imobilirias atuantes, proprietrios e pessoas afins, conforme Quadro 7. Identificamos elementos comparativos vlidos que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalncia: a) Equivalncia de situao D-se preferncia a locais da mesma situao geo-scio-econmica, do mesmo bairro e zoneamento. b) Equivalncia de tempo Sempre que possvel, os contemporaneidade com a avaliao. c) Equivalncia de Caractersticas Sempre que possvel deve ocorrer semelhana com o imvel objeto da avaliao no que tange situao, grau de aproveitamento, caractersticas fsicas, adequao ao meio, utilizao etc. 9.2 Homogeneizao dos valores Concluda a pesquisa de ofertas de imveis similares faz-se necessrio a aplicao do processo denominado homogeneizao de valores. Tal processo consiste basicamente na aplicao de diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparveis ao imvel s ser avaliado, pois por mais similares que sejam sempre apresentam algumas diferenas com relao ao imvel que na maioria das vezes adotado como paradigma de comparao. Os diversos fatores de homogeneizao compreendem ndices cujos valores so baseados em estudos consagrados e advm de normas avaliatrias, cabendo ao avaliador sua correta aplicao e confiando ao seu bom senso a utilizao dos fatores que realmente participam da formao dos preos dos imveis. Desta forma, os formadores de preos escolhidos para o caso em questo sero destacados e utilizados para correo das diferenas dos elementos pesquisados comparados ao imvel a ser avaliado. elementos comparativos devem apresentar

Aps anlise do caso, considerou-se fatores de homogeneizao que sero adotados nos clculos que resultaro no valor de mercado do imvel. Os textos explicativos de cada um dos fatores encontram-se apresentados a seguir: Fator Fonte (FF): comum que os preos pesquisados contenham alguma superestimativa dos ofertantes deixando alguma margem para negociao. Para compensar, ser adotado uma reduo nos preos pesquisados, usualmente de de 5% a 10%, mas que em determinadas condies poder ser superior, em especial quando verifica-se super oferta local e/ou tempos excessivos de permanncia a venda. Evidentemente nos casos de vendas ocorridas esta reduo no ser aplicada ou em casos com ofertas no redutveis. Fator Localizao (FL): Na maioria dos casos e para qualquer tipo de imvel, sua localizao fator fundamental na formao de seu preo. Em grandes cidades existem as plantas genricas de valores, utilizadas para base de tributao de impostos territorial e predial, atravs de ndices fiscais. Estes ndices podem servir de base para transporte de valores, porm sua aplicao direta pode trazer distores, pois os perodos de atualizao destes ndices so geralmente longos e podero ocorrer mudanas significativas de mercado em determinados locais, cuja prtica vem demonstrando. Outro recurso mais prtico e eficaz a utilizao de ndices consagrados dentro da Engenharia de Avaliaes e baseados em observaes no mercado local. Desta forma, analisadas as condies das diferenas de localizao, o avaliador arbitrar o ndice para transformao obedecendo aos limites: 0,50 FL 2,0 entendendo que fora destes limites, o elemento pesquisado no recomendvel como comparativo, no obstante sua similaridade em outros fatores. Fator Idade e Conservao (FIC): As diferentes idades aparentes e estados de conservao sero ajustadas por ndices de depreciao tabelados e que tm fundamento na vida til e necessidade ou no de reparos. Critrio de Ross Heidecke Considera o percentual incorrido de vida til e o estado de conservao. O coeficiente de depreciao calculado: K = Idade aparente x 100 Vida til A depreciao ou apreciao do fator idade e conservao de cada amostra determinada a partir da relao entre o K do imvel em estudo com o K de cada amostra. As tabelas de vida til, depreciao por estado de conservao e depreciao fsica esto apresentadas abaixo, conforme Quadros de nmeros 4 a 6. Fator rea: O fator rea obtido para seguinte frmula rea da amostra ^ 0,125 rea do imvel Fator vaga de garagem: O fator vaga de garagem de 5% por vaga.

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Quadro 4 Tabela de Vidas teis em funo do tipo de edificao, de acordo com o Bureau of International Revue. TIPO DE IMVEL Apartamentos Bancos Residncias Fbricas Garagens Celeiros Hotis Paiis Edifcios de Escritrios Lojas Teatros Armazns Fonte: Consul Patrimonial VIDA TIL (ANOS) 50 67 60 50 60 75 50 67 67 67 50 75

Quadro 5 Tabela de depreciao fsica e estado de conservao pelo critrio de Heidecke

Estado
Estado 1 Estado 1,5 Estado 2 Estado 2,5 Estado 3 Estado 3,5 Estado 4 Estado 4,5 Estado 5 Fonte: Consul Patrimonial

Condies Fsicas de Conservao Novo Entre Novo e Regular Regular Entre Regular e Reparos Simples Reparos Simples Entre Reparos Simples e Importantes Reparos Importantes Entre Reparos Importantes e Sem Valor Sem Valor

Coeficiente C (%) 0,00 0,32 2,52 8,09 18,10 33,20 52,60 75,20 100,00

Quadro 6 Tabela de depreciao fsica pelo critrio de Ross-Heidecke.


Idade em % de durao 2 2,5 3 3,5 Estado de Conservao 1 0,990 0,988 0,985 0,982 1,5 0,990 0,988 0,985 0,982 2 0,965 0,963 0,960 0,958 2,5 0,910 0,908 0,905 0,903 3 0,811 0,809 0,807 0,805 3,5 0,661 0,660 0,658 0,656 4 0,469 0,468 0,467 0,466 4,5 0,246 0,246 0,245 0,244 11

4 0,979 4,5 0,977 5 0,974 5,5 0,971 6 0,968 6,5 0,966 7 0,963 7,5 0,960 8 0,957 8,5 0,954 9 0,951 9,5 0,948 10 0,945 10,5 0,942 11 0,939 11,5 0,936 12 0,933 12,5 0,930 13 0,927 13,5 0,924 14 0,920 14,5 0,917 15 0,914 15,5 0,911 16 0,907 16,5 0,904 17 0,901 17,5 0,898 18 0,894 18,5 0,891 19 0,887 19,5 0,884 20 0,880 20,5 0,877 21 0,873 21,5 0,870 22 0,866 22,5 0,863 23 0,859 23,5 0,855 24 0,851 24,5 0,848 25 0,844 25,5 0,840 26 0,836 26,5 0,833 27 0,829 27,5 0,825 28 0,821 Fonte: Consul Patrimonial

0,979 0,977 0,974 0,971 0,968 0,966 0,963 0,960 0,957 0,954 0,951 0,948 0,945 0,942 0,939 0,936 0,933 0,930 0,927 0,924 0,920 0,917 0,914 0,911 0,907 0,904 0,901 0,898 0,894 0,891 0,887 0,884 0,880 0,877 0,873 0,870 0,866 0,863 0,859 0,855 0,851 0,848 0,844 0,840 0,836 0,833 0,829 0,825 0,821

0,955 0,953 0,950 0,947 0,944 0,942 0,939 0,936 0,933 0,930 0,927 0,924 0,921 0,918 0,915 0,912 0,909 0,906 0,903 0,900 0,897 0,894 0,891 0,888 0,884 0,881 0,878 0,875 0,871 0,868 0,865 0,862 0,858 0,855 0,851 0,848 0,844 0,841 0,837 0,834 0,830 0,827 0,823 0,819 0,815 0,812 0,808 0,804 0,800

0,900 0,898 0,895 0,893 0,890 0,888 0,885 0,882 0,879 0,877 0,874 0,871 0,868 0,866 0,863 0,860 0,857 0,855 0,852 0,849 0,846 0,843 0,840 0,837 0,834 0,831 0,828 0,825 0,822 0,819 0,816 0,813 0,809 0,806 0,803 0,800 0,796 0,793 0,789 0,786 0,782 0,779 0,776 0,773 0,769 0,766 0,762 0,758 0,754

0,802 0,800 0,798 0,796 0,793 0,791 0,789 0,787 0,784 0,782 0,779 0,777 0,774 0,772 0,769 0,767 0,764 0,762 0,759 0,757 0,754 0,752 0,749 0,746 0,743 0,741 0,738 0,735 0,732 0,730 0,727 0,724 0,721 0,718 0,715 0,712 0,709 0,706 0,703 0,700 0,697 0,694 0,691 0,688 0,685 0,682 0,679 0,676 0,672

0,654 0,653 0,651 0,649 0,647 0,645 0,643 0,641 0,639 0,637 0,635 0,633 0,631 0,629 0,627 0,625 0,623 0,621 0,619 0,617 0,615 0,613 0,611 0,609 0,606 0,604 0,602 0,600 0,597 0,595 0,593 0,591 0,588 0,586 0,583 0,581 0,578 0,576 0,574 0,572 0,569 0,567 0,564 0,562 0,559 0,557 0,554 0,551 0,548

0,464 0,463 0,462 0,461 0,459 0,458 0,457 0,456 0,454 0,453 0,451 0,450 0,448 0,447 0,445 0,444 0,442 0,441 0,439 0,438 0,436 0,435 0,433 0,432 0,430 0,429 0,427 0,426 0,424 0,423 0,421 0,419 0,417 0,416 0,414 0,412 0,410 0,409 0,407 0,406 0,404 0,402 0,400 0,398 0,396 0,395 0,393 0,391 0,389

0,243 0,243 0,242 0,241 0,240 0,240 0,239 0,238 0,237 0,237 0,236 0,235 0,234 0,234 0,233 0,232 0,231 0,231 0,230 0,229 0,228 0,228 0,227 0,226 0,225 0,225 0,224 0,223 0,222 0,221 0,220 0,219 0,218 0,218 0,217 0,216 0,215 0,214 0,213 0,212 0,211 0,210 0,209 0,208 0,207 0,207 0,206 0,205 0,204

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9.3 Pesquisa de mercado Para avaliao do imvel a valor de mercado, procedeu-se pesquisa na regio de forma a se obter elementos comparativos. Dentre os inmeros imveis coletados, foram selecionados, a critrio prprio, as seguintes fichas de pesquisa. Para tornar-se um imvel comparvel necessrio no mnimo 3 elementos, segundo a NBR 14653. Quadro 7 Ficha de pesquisa

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Fonte: Prprio autor

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Fig. 12 Identificao das amostras e do imvel a ser avaliado Fonte: Google Earth

Fig. 13 Localizao do condomnio do imvel a ser avaliado Fonte: Google Earth 15

9.4

Homogeneizao

9.4.1 Clculo dos valores Ser adiante calculada a mdia dos valores homogeneizados, assim como o desvio padro, que sero utilizados para definio do intervalo de validade atravs de 30% de variao da mdia e verificao da validade da amostra mais distante pelo critrio de Chauvenet, conforme mostrado nos clculos abaixo, conforme Quadros 13. Vale lembrar que caso alguma amostra esteja fora do intervalo ou no seja vlida pelo critrio de Chauvenet, esta amostra dever ser eliminada e os clculos de mdia, do intervalo e de Chauvenet recalculados, at todas as amostras estarem enquadradas nesses critrios, sendo que neste caso, o nmero de amostras vlidas deve ser sempre superior a trs. A) Mdia Homogeneizada = M = Somatria = n. amostras M = R$ 3.165,43/ m B) Desvio Padro = S = { [ S = R$ 152,9814 / m 9.4.2 Verificao dos limites Limite Inferior = 0,7 x M = R$ 2.215,82 / m Limite Superior = 1,3 x M = R$ 4.115,10 / m Todas as amostras encontram-se dentro do intervalo de confiana. 9.4.3 Critrio de Chauvenet O critrio de Chauvenet utilizado para calcular o valor de um dado experimental inserido em um conjunto de dados em experincia e verificar se provvel de ser um valor anormal (Xs). No quadro de homogeneizao, Xs corresponde ao valor homogeneizado R$/m da amostra 3 por ser o valor mais distante da mdia, conforme Quadro 13. Calcula-se o desvio padro mdio (pm) para verificar se a amostra pode ser aceita pelo critrio. pm = [ (Xs M) / (S) ], onde Xs a amostra mais distante da mdia. pm = [ ( 2.993,80 3.165,45 ) / ( 152,9814 ) ] = 1,12 (Em mdulo) Para efeito de clculo, se o desvio padro crtico (p crtico) for menor que o desvio padro mdio (pm), o valor considerado como sendo anormal e deve-se descartar-lo em seguida substitu-lo. crtico para 5 amostras = 1,65 Como crtico 1,65 > m 1,12 A amostra 3 pode ser aceita pelo critrio, conforme Quadro 8. [ (i=1,n) Xi] = n

(i=1,n) (Xi M) ] / (n 1) }

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Quadro 8 crtico em funo do nmero de amostras (n) Nmero de amostras utilizadas 5 6 7 8 9 10 12 14 16 18


Fonte: Moreira, 1997

crtico 1,65 1,73 1,80 1,86 1,92 1,96 2,00 2,03 2,06 2,20

Nmero de amostras utilizadas 20 22 24 26 30 40 50 100 200 500

pcrtico 2,24 2,28 2,31 2,35 2,39 2,50 2,58 2,80 3,02 3,29

Observa-se que todas as amostras situam-se dentro do intervalo de confiana e a amostra mais distante se enquadra no limite do critrio de Chauvenet, podendo a mdia ser considerada vlida. Mdia Saneada R$ 3.165,46 / m O valor de mercado obtido a partir do produto da rea privativa do imvel em questo com o valor da mdia saneada considerada vlida, conforme Quadro 9. Quadro 9 Clculo do valor do apartamento rea privativa (m) 73,40
Fonte: Prprio autor

Unitrio (R$/m) 3.165,46

Valor de Mercado (R$) 232.344,80

Valor adotado R$ 232.500,00 (Duzentos e Trinta e Dois Mil Quinhentos Reais) O valor adotado refere-se a uma aproximao para mais ou para menos onde a diferena entre o valor de mercado e o valor adotado acaba sendo irrisrio. A aproximao do valor de mercado de R$ 232.344,80 para o valor adotado de R$ 232.500,00 foi de 0,06661 % para mais.

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Quadro 10 - Tabela de fundamentao Item Descrio Grau II Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo Pontuao

III

I Adoo de situao paradigma Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros

Completa Caracterizao quanto a todas do imvel as variveis avaliando analisadas Coleta de dados de mercado Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados Caractersticas conferidas pelo autor do laudo

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Identificao dos dados de mercado

Apresentao Apresentao Apresentao de de informaes de informaes relativas a informaes relativas a todas as todas as relativas a caractersticas dos caractersticas todas as dados dos dados caractersticas correspondentes analisadas, dos dados aos fatores com foto analisadas utilizados No admitida Admitida para apenas uma varivel Admitida

Extrapolao conforme 5 B.5.2 do Anexo B Intervalo admissvel de ajuste para 6 cada fator e para o conjunto de fatores Nota: Observar subseo 9.1
Fonte: NBR 14.653 Parte 2

0,90 a 1,10

0,80 a 1,20

0,50 a 1,50

TOTAL

15

18

Para atingir o grau III obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) na tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens; b) o atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 ponto; do grau II, 2 pontos; e do grau III, 3 pontos; c) o enquadramento global do laudo dever considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 5. Quadro 11 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores Graus Pontos Mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente
Fonte: NBR 14.653 Parte 2

III 15 Itens 3, 5 e 6, com os demais no mnimo no grau II

II 9 Item 3, 5 e 6 no mnimo no grau II

I 6 todos, no mnimo no grau I

Quadro 12 Graus de preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento por fatores Descrio Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa
Fonte: Fonte: NBR 14.653 Parte 2

III

Grau II

< 30%

30%-50%

>50%

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Quadro 13 Quadro de homogeneizao

Fonte: Prprio autor

VALOR REAL DO IMVEL: R$ 232.344,80 / VALOR ADOTADO R$ 232.500,00 11.0 CONCLUSES O mtodo denominado comparativo direto de dados de mercado o mtodo mais preciso para se determinar o mais provvel real valor de mercado de imveis localizados nas grandes metrpoles. Tendo em vista que nas grandes cidades o nmero de imveis de caractersticas prximas grande. O mercado imobilirio, assim como outros mercados, contm eventos atpicos de bens excessivamente caros ou baratos, decorrentes de fatores imprevistos ou imprevisveis
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nos modelos de tratamento empregados. O quadro de homogeneizao de valores objetiva expurgar tais eventos atpicos, que no devem contaminar o valor do bem em apreo. As normas brasileiras determinam a eliminao dos dados discrepantes mediante o emprego de mtodos estatsticos consagrados. Os fatores empregados no quadro de homogeneizao tm a finalidade de tratar as diferenas entres as amostras e o imvel que est sendo avaliado. Cada fator existente no quadro majorado ou minorado com o intuito de igualar tais caractersticas. O valor homogeneizado R$/m o resultado do produto entre a oferta R$/m e os fatores empregados, conforme Quadro 13. O resultado comparativo direto de dados de mercado, apesar de sua simplicidade, um dos mais precisos pela relao direta de cotejamento com o mercado, evitando processos indiretos de reproduo ou involutivos, que, na maioria das vezes, trazem alguma impreciso. O mtodo comparativo, dado as caractersticas do imvel em questo e pela viabilidade de sua aplicao ao caso, o que mais se ajusta para a determinao do valor de mercado do imvel. Dentro da regio de influncia na qual o imvel est inserido foi possvel identificar uma amostragem em tamanho suficiente para se obter um valor mdio confivel, sendo ainda evidenciados padres de comportamento e tendncias de mercado. Tal fato levou a aplicao do mtodo comparativo, com maior preciso para o caso em questo. No trabalho nenhuma amostra que compes a pesquisa foi descartada para efeito de clculo, pois todas encontraram-se dentro do intervalo de confiana de 30% e a amostra mais distante da mdia foi aceita pelo critrio de Chauvenet. Caso uma das amostras estivesse fora do intervalo, seria necessrio expurg-la e incluir mais um imvel de caractersticas prximas as do imvel que est sendo avaliado. Um dos fatores mais importantes para efeito de clculo o denominado de idade conservao, pois foi levada em considerao a idade aparente do bem, e no a idade real, e seu estado de conservao. aplicado o mtodo de depreciao de Ross-Heidecke em que as diferentes so ajustadas por ndices de depreciao tabelados e que tm fundamento na vida til e necessidade ou no de reparos. O avaliador deve procurar apurar indcios de qualidade e freqncia da manuteno e da conservao do bem, que se demonstram no estado geral dos revestimentos, de funcionamento das instalaes, etc. O valor de mercado modernamente definido como quantia mais provvel pela qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente. Sendo assim o valor de mercado do apartamento avaliado neste trabalho, em seis meses poder ser outro, podendo ser caracterizado desta forma que a Engenharia de Avaliaes no representa um nmero exato e sim uma expresso monetria terica e mais provvel do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imvel. Isto no significa que eventuais negociaes efetivas no possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de
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aspectos especficos relacionados aos interesses das partes envolvidas. Afinal de contas em todos os trabalhos de avaliao de imveis necessrio que se verifique a tendncia de ocupao e uso da regio e da arquitetura e concepo dos imveis, que efetivamente so absorvidos pelo mercado. Finalmente, o autor deste trabalho pretendeu apresentar a tcnica disponvel na engenharia de avaliaes, e que pode se estender formao profissional do engenheiro para lidar com novos conceitos estatsticos. medida que o ambiente de pesquisa evolui, existe necessidade de adaptar-se s novas condies, e desta forma importante que a introduo desta tcnica fornea, alm da compreenso geral do procedimento, tambm o conhecimento de quando ela pode ser aplicada e para quais casos so as nicas adequadas. 12.0 REFERNCIAS ABNT NBR 14.653 1:2001 Avaliao de bens. Parte 1: Procedimentos gerais. ABNT NBR 14.653 2:2004 Avaliao de bens. Parte 2: Imveis urbanos. BERRINI, L. C. Avaliaes de imveis, So Paulo, SP, 1949. CAIXA ECONMICA FEDERAL Normas e Procedimentos. CONSUL PATRIMONIAL. Escritrio de Engenharia. Modelo apartamento.Excel, Verso 97-2003. IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia Avaliaes para garantias So Paulo: PINI, 1983. IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia - Engenharia de Avaliaes, 1 edio, SP, Editora Pini. IBAPE Norma de avaliao de imveis urbanos Ibape/SP 2005. ISTO, Salvador: Ano 34, n 2114, 19 de Maio de 2010. LOPES, J. Tarcsio Doubek Depreciao de edificaes, So Paulo, Set. /1995. MOREIRA, A. Princpios de Engenharia de Avaliaes, So Paulo, Pini: Escola Nacional de Habitao e Poupana, 1984. MOREIRA, A. L. Princpios de Engenharia de Avaliao, 4 edio, SP, Pini, 1997.

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