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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
7ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

SENTENÇA

Processo nº: 001.08.622002-1 - Possessórias Em Geral(reintegração,
Manutenção, Interdito)
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo -
Bancoop
Requerido: Júlio Cesar Cepeda Cordeiro

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Carina Bandeira Margarido Paes Leme

Vistos.

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO
PAULO - BANCOOP ajuizou a presente ação em face de JULIO CESAR CEPEDA
CORDEIRO. Alega, em síntese, que as partes firmaram termo de adesão e compromisso
de participação, assumindo a cooperada a obrigação de contribuir com seus recursos para
construção, pelo sistema cooperativo regulado pela Lei Especial nº 5764/71 e pelo Estatuto
e Regimento Interno da cooperativa autora, do empreendimento identificado na inicial. O
cooperado, entretanto, deixou de efetuar os pagamentos devidos, prejudicando, assim, todos
os cooperados participantes do empreendimento, mesmo após o encaminhamento de
notificação extrajudicial. Requer, assim, a eliminação do cooperado com conseqüente
rescisão da avença e reintegração na posse do imóvel, nos termos da cláusula 12ª, § 1º, do
contrato celebrado entre as partes. Requer, outrossim, a condenação do cooperado
inadimplente no pagamento de indenização na forma da cláusula 10ª, § 7º. Juntou
documentos (fls. 19/68).

Citado (fls. 72) o requerido apresentou defesa (fls. 74/109). Informa
que a Associação dos Moradores do empreendimento ajuizou ação coletiva em face da ora
autora em trâmite perante a 29ª Vara Cível do Foro Central, requerendo o reconhecimento
da conexão das ações perante o Juízo prevento ou, subsidiariamente, a suspensão deste
processo em função da existência de prejudicialidade externa. Em preliminar, requer o
reconhecimento da falta de interesse de agir ante a ausência do pedido de rescisão
contratual. No mais, sustenta que quitou integralmente as parcelas previstas no contrato,
cuja atualização totaliza valor bem superior ao preço de custo do imóvel, inibindo qualquer

001.08.622002-1 - lauda 1
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apuração de saldo residual, sem qualquer comprovação contábil, viciando, assim, a
notificação, inapta à constituição da cooperada em mora. Depois de discorrer sobre a
natureza da relação existente entre as partes, à luz do Código de Defesa do Consumidor,
sustenta a obscuridade da previsão de “apuração final” em descompasso com o princípio
da boa-fé e a nulidade da cláusula contratual definidora de indenização porque violadora do
artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Em arremate, insurge-se contra
o pedido de liminar. Juntou documentos (fls. 110/178).

Réplica às fls. 184/223 com documentos (fls. 224/319).

É o relatório. Decido.

O processo comporta julgamento no estado em que se encontra na
forma do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil.

A reunião das ações não se justifica porquanto a amplitude da
discussão posta na ação declaratória ajuizada pela Associação de Cooperados da
BANCOOP Adquirentes do Residencial Village Palmas, não será alcançada no julgamento
desta ação, cujo objeto é a retomada do imóvel, com contornos próprios, impedindo, pois,
a ocorrência de decisões conflitantes. Idênticos fundamentos afastam a conveniência da
suspensão desta até julgamento daquela.

A falta de interesse de agir também não vinga porquanto a
eliminação dos quadros da cooperativa do cooperado inadimplente, diante do não
atendimento dos termos da notificação extrajudicial, veio expressamente referida na inicial
e tratada como pressuposto para obtenção da proteção possessória reclamada, acompanhada
de indenização.

Feitas essas considerações, passa-se ao mérito.

As partes firmaram termo de adesão e compromisso de

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participação, assumindo o cooperado a obrigação de contribuir com seus recursos para
construção, pelo sistema cooperativo regulado pela Lei Especial nº 5764/71 e pelo Estatuto
e Regimento Interno da cooperativa autora, do empreendimento identificado na inicial.

O autor imputa inadimplemento ao cooperado, que não honrou o
pagamento de resíduo apurado após a conclusão do empreendimento.

A exigibilidade do valor correspondente ao resíduo - cujo não
pagamento, diga-se, motivado, não veio negado pelo réu - traduz-se em requisito
indispensável ao reconhecimento do direito à proteção possessória buscada nesta ação e,
definitivamente, pelo simples confronto entre as disposições do Estatuto Social e a prova
documental dos autos, dispensando outras digressões, revelou-se comprometida.

Ora, extrai-se do artigo 39 do Estatuto Social que compete a
Assembléia Geral Ordinária deliberar sobre a destinação das sobras ou o rateio das perdas
decorrentes da insuficiência das contribuições para as coberturas das despesas da
sociedade (fls. 30).

As únicas atas exibidas com a inicial referem-se a Assembléia
Geral Ordinária realizada aos 04/02/05, oportunidade da aprovação das contas/balanço
geral, relatório da diretoria e parecer do conselho fiscal do exercício de 2004, não seguida
de qualquer outra, absolutamente imprescindível para aprovação do rateio cobrado em
2007 e, outra, porém anterior, quando foi aprovado o invocado Estatuto Social e o
Regimento Interno (fls. 23/24 e 25/45).

Aliás, de outra forma não poderia dispor o Estatuto Social da
Cooperativa, que, com esta previsão, curvou-se à necessidade de transparência e de
respeito à justa expectativa dos cooperados de obtenção de efeitos liberatórios ao final do
pagamento integral do preço ou, em hipótese diversa, depois de quitado eventual saldo,
porém conhecido e justificado, o que não foi providenciado pela autora, ao arrepio da
função social do contrato e da boa-fé, valendo-se, como se não bastasse, desta via com
propósito nitidamente coativo.

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E tanto é verdade que a Diretoria da Cooperativa desviou-se do
espírito corporativista e de todas as disposições necessárias e suficientes a garantir a lisura
na administração dos recursos pertencentes aos seus cooperado definidas no Estatuto
Social, que o Ministério Público ajuizou ação civil pública, na defesa dos interesses
patrimoniais dos cooperados, buscando sanear, no possível, a gestão lesiva e obscura dos
diversos empreendimentos.

Neste ponto, consigna-se que o acordo celebrado entre a autora e o
Ministério Público não socorre, para fins de obtenção da proteção possessória aqui
reclamada, a autora, que definitivamente deixou de obter a aprovação dos valores ditos
inadimplidos em necessária Assembléia Geral Ordinária; ao contrário, os termos da
cláusula sexta do mencionado acordo escancaram a falta de transparência ao exigir a
disponibilização de informações explicativas acerca de rateios de custo adicional, que,
repita-se, não substitui a realização de Assembléia Geral Ordinária, no caso não realizada
apesar da conclusão do empreendimento ter ocorrido há mais de 05 anos.

Ademais, o resíduo, se superada a exigência da aprovação em
Assembléia Geral, sequer foi provado, até a presente data, quanto à existência e ao
quantum, dependente da produção de prova pericial determinada nos autos da ação
ajuizada pela Associação de Cooperados da BANCOOP Adquirentes do Residencial
Village Palmas.
A propósito, confira-se: Cooperativa Habitacional Contrato de
Compromisso de Compra e Venda Declaratória de inexigibilidade de débito Omissão
na realização das Assembléias pertinentes e obrigatórias Cobrança de saldo residual
sem respaldo legal Cálculo produzido unilateralmente sem a necessária prestação de
contas documentada Consumidor em desvantagem excessiva Obrigatoriedade da
outorga de escritura definitiva Recurso improvido (Ap. 582.881.4/0-00, rel. Joaquim
Garcia, j. 05/11/08). No mesmo sentido: Cooperativa que cobra, seguidamente, resíduo
dos compradores O fato de a cooperativa invocar o regime da Lei 5764/71, para
proteger seus interesses, não significa que o cooperado esteja desamparado, pois as
normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei da
incorporação imobiliária, atuam como referências de que, nos negócios onerosos, os
saldos residuais somente são exigíveis quando devidamente demonstrados, calculados e

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provados Inocorrência Não provimento (Ap. 478.060-4/0).

Neste contexto, sem aprovação em Assembléia Geral, inexigíveis
são os valores ditos inadimplidos e, portanto, inexistente o estado moratório,
compromentedo a proteção possessória e o direito indenizatório reclamados nesta ação.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Condeno o
autor no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados, à
luz do artigo 20, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil, em R$ 2.500,00.

P.R.I.

São Paulo, 06 de março de 2009.

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