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UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA UNAD

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS, CONTABLES, ECONOMICAS Y DE NEGOCIOS


ECACEN

MODULO ADMINISTRACION INMOBILIARIA AUTOR

AMPARO MARTINEZ ALDANA

ADAPTACION PARA EL AULA VIRTUAL DORA ANGELA CASTAEDA MARTIN

BOGOTA COLOMBIA 2007

CONSEJO SUPERIOR

JAIME ALBERTO LEAL AFANADOR Rector ROBERTO SALAZAR RAMOS Vicerrector de Medios y Mediaciones para el Aprendizaje GLORIA HERRERA SNCHEZ Vicerrector Acadmico y de Investigaciones CLAUDIA PATRICIA TORO RAMREZ Vicerrectora de Desarrollo Regional y Proyeccin Comunitaria MARIBEL CRDOBA GUERRERO Secretaria General LEONARDO URREGO CUBILLOS Director de Planeacin

La edicin de este mdulo, para la plataforma UNAD VIRTUAL, estuvo a cargo de la Escuela de Ciencias Administrativas, Contables, Econmicas y de Negocios de la UNAD.

Decano: Adaptacin:
Dedicatoria:

EDGAR GUILLERMO RODRGUEZ DAZ Dora ngela Castaeda Martn


Con todo mi amor al Mejor Ser Humano que tuve en mi vida Mi Madre

Agradecimiento especial por la excelente y profesional apoyo de Clemencia Torres, para la ejecucin del presente texto.

MODULO PARA UN CURSO COMPONENTE NFASIS AULA VIRTUAL CURSO ACADMICO ADMINISTRACION INMOBILIARIA COD. 102806
@Copy Rigth Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD Isbn 2007-08-28 Centro Nacional de Medios

CONTENIDO TEMA INTRODUCCION INTENCIONALIDADES FORMATIVAS Propsitos Objetivos Competencias Metas UNIDADES DIDACTICAS UNIDAD I. INMUEBLES O BIENES RAICES 10 11 12 17 23 27 30 32 32 35 39 40 Pag. 5 8 8 8 9 9

CAPITULO 1. EL SECTOR INMOBILIARIO Leccin 1. Leccin 2. Leccin 3. Leccin 4. Leccin 5. La segmentacin - Agentes del Mercadeo Inmobiliario Componentes del Mercado Inmobiliario El Rengln Inmobiliario - Agremiaciones Tipologa de las Empresas Inmobiliarias Agentes inmobiliarios y sus Funciones.

CAPITULO 2. GESTIONES DEL MERCADEO Leccin 6. El Arrendamiento. - Modelo de Contrato de arrendamiento Leccin 7. Normatividad que Aplica a la Actividad. Leccin 8. Leccin 9. El proceso de Arrendamiento de un Inmueble Obligaciones del Arrendatario y Arrendador, en un Contrato de Arrendamiento. Leccin 10. Entidades Financieras que Apoyan el Mercadeo de Bienes Races Leccin 11. Corretaje de Bienes Races. CAPITULO 3. PROCESOS PARA ADQUISICIN DE INMUEBLES Leccin 12. Compraventa de Bienes Races Leccin 13. La U.V.R. - y La Vivienda de Inters Social Leccin 14. Crdito Hipotecario-Escrituracin de un Inmueble. Leccin 15 Titulacin Inmobiliaria - Leasing Inmobiliario

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UNIDAD II.

GESTIN INMOBILIARIA AVALO INMOBILIARIO 67 68 69 70 69 73 76 82 82 84 85 88 91 93 96 96 98 99 101 102 105 106 107 112 114 116 118 122 124

CAPITULO 4.

Leccin 16. Objetivos del Avalo Inmobiliario Leccin 17. Concepto del Valor Inmobiliario Leccin 18. Escuelas sobre el Valor Inmobiliario. Leccin 19. Proceso del Avalo Inmobiliario Leccin 20. Informe de Avalu. Leccin 21. Valoracin del Suelo. CAPITULO 5. GESTIN ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES COMUNES Leccin 22. Administracin de Condominios o Bienes Comunes Leccin 23. El Administrador de un Condominio. Leccin 24. Contratacin de un Administrador para un Condominio Residencial. Leccin 25. Gestin Administrativa de la Propiedad Horizontal Leccin 26. Reglamento de Propiedad Horizontal Leccin 27. Cobro del Canon Cuota de Administracin CAPITULO 6. MANTENIMIENTO DE LOS INMUEBLES

Leccin 28. Conservacin y Mantenimiento de los Inmuebles Leccin 29. Mejoras y Remodelacin Leccin 30. Uso de Zonas Comunes ANEXOS Anexo 1. Modelo Contrato de Arrendamiento Anexo 2. Modelo Solicitud de Arrendamiento Anexo 3. Modelo Inventario Inmueble para Arrendamiento Anexo 4. Modelo Minuta de Compra Venta Anexo 5. Modelo Contrato de Compra Venta Anexo 6. Modelo Avalo para Vivienda Unifamiliar - Informe General Anexo 7. Modelo Formulario Solicitud Crdito Hipotecario F.N.A. Algunas Preguntas Frecuentes Glosario Fuentes Documentales
Aprender a distancia no significa estudiar solo, significa vincularse con la institucin de una manera distinta, en tiempo y forma.

INTRODUCCIN La Administracin Inmobiliaria se enmarca dentro del campo de la administracin de empresas que desarrollan actividades de arrendamiento, compra, venta, leasing, ejecucin de proyectos inmobiliarios y todo tipo de acciones conducentes a la generacin de nuevas alternativas de vivienda unitaria o comunitaria que pretendan el beneficio social de un contexto. Este curso tiene una asignacin de dos crditos acadmicos, pertenece al rea de formacin bsico especfica de la gestin de obras civiles y construcciones, de la Facultad de Ciencias Administrativas; se presenta encaminado a lograr que el estudiante identifique, analice, interprete, proponga y aplique las normas que regulan la gestin inmobiliaria, con el objetivo de desarrollar competencias que permitan al estudiante presentar diferentes alternativas que den respuesta a cualquier tipo de accin referente al sector inmobiliario. Por consiguiente el curso llevar al estudiante a abordar los temas importantes que debe manejar un administrador de proyectos inmobiliarios. En este sentido las 5 unidades didcticas a estudiar, hacen referencia al Mercadeo Inmobiliario, Arrendamiento, Venta, Avalo y a la Administracin de condominios o viviendas multifamiliares. La unidad didctica uno, que hace referencia al Mercadeo Inmobiliario, analiza la caracterizacin del mercadeo inmobiliario, los agentes que intervienen en l, la tipologa existente en el sector, las agremiaciones que la conforman y los ciclos econmicos de la actividad inmobiliaria. En la Unidad dos, se maneja el tema del arrendamiento, su proceso y los contratos que se presentan en torno a ste tema. Igualmente en la Unidad tres, todo lo que tiene que ver con la venta de inmuebles y proyectos, adems de los aspectos financieros que le competen. En la unidad cuatro, se hace referencia a los avalos de predios, el objetivo que se cumple al realizar un avalo a un inmueble, el concepto de valor inmobiliario, el proceso y la valoracin urbana. En este caso, nos apoyamos virtualmente en las continuas actualizaciones que para el caso de Colombia se pueden encontrar en la pagina de internet: www.metrocuadrado.com WWW.fincaraiz.com.co. En la Unidad cinco, se trabajar la Administracin de Condominios, su significado y su administracin. As mismo, dentro del modelo pedaggico de educacin a distancia y dirigidos a lograr el objetivo del curso y desarrollar las competencias propuestas, es importante el uso y la prctica de diferentes herramientas y estrategias pedaggicas que se deben utilizar a travs de unas interactividades de aprendizaje en tiempos sincrnicos y asincrnicos. En tal sentido es importante, realizar:

Un trabajo personal a travs de realizar activacin cognitiva, lectura autorregulada y diferentes productos que se asignarn para la aplicacin del aprendizaje semanal. El trabajo individual se llevar a cabo durante todo el contenido del curso, con el nimo de analizar cada uno de los temas del curso, de manera que se desarrolle el habito de la investigacin, el anlisis y la transferencia de conocimientos La contina investigacin y actualizacin de las diferentes temticas, es responsabilidad del estudiante, ya que es importante recordar que el conocimiento es dinmico, continuo y certero, lo cual implica la revisin constante del mismo. Un estudio en pequeo grupo colaborativo, si le es posible, aunque sea de forma virtual, para socializar experiencias de aprendizaje y fortalecer el proceso individual, mediante la critica constructiva, la visualizacin de nuevas alternativas y posibilidades, la reformulacin de nuevas teoras, etc. Lo anterior se fortalece con el acompaamiento tutoral, que se puede realizar en forma individual, en pequeo grupo colaborativo y en grupo de curso para lo cual se utilizaran diferentes medios y mediaciones, dadas por el chat, la video y audioconferencia, etc.. Otro factor importante en el estudio del presente curso acadmico es el sistema de evaluacin focalizado en tres momentos: Autoevaluacin, coevaluacin y heteroevaluacin. La Autoevaluacin la realiza el estudiante sobre su trabajo personal para reflexionar sobre su proceso de autoaprendizaje. La coevaluacin es la mirada crtica de su pequeo grupo colaborativo, si es posible de forma presencial o virtual, con miras a fortalecerse y apoyarse mutuamente. La heteroevaluacin la lleva a cabo el tutor con el propsito de evaluar el avance del estudiante y facilitarle el manejo de situaciones de dificultad encontradas durante su proceso de aprendizaje. Como complemento y aspecto importante para la efectividad del proceso de aprendizaje est el apoyo y uso de recursos tecnolgicos que sern utilizados durante el transcurso del curso y en el desarrollo de interactividades. Por tanto el uso de videos conferencias, tele conferencias, audio conferencias, correo electrnico, listas de correo, fax, telfono, audio chat, video chat y otros ser de uso comn tanto para el tutor como para el estudiante.

Finalmente el curso acadmico de Administracin Inmobiliaria llevar al estudiante a estructurar un conocimiento significativo a travs de la conceptualizacin, comprensin y aplicacin de los trminos y procedimientos bsicos, manejo de los procesos y el correspondiente anlisis de las disposiciones que regulan los proyectos inmobiliarios; y adems desarrollar hbitos mentales productivos, que sean tiles en los diferentes contextos en que intervenga profesionalmente.

"Si acabamos produciendo una estructura en el hiper espacio que nos permita trabajar juntos armoniosamente, eso sera una metamorfosis. Aunque, espero, tendra lugar de manera incremental, tendra como resultado una gran reestructuracin de la sociedad. Una sociedad que pudiera avanzar gracias a la intercreatividad y la intuicin de grupo, en lugar del conflicto como mecanismo bsico, sera un cambio muy importante".
Berners Lee, 2000:19

INTENCIONALIDADES FORMATIVAS

PROPSITOS DE APRENDIZAJE Desarrollar en el estudiante, habilidades de reconocimiento, analticas, propositivas y evaluativas necesarias para generar los estudios, propuestas y gestion de propuestas y proyectos inmobiliarios que busquen el desarrollo regional y urbano, dentro del contexto de su desarrollo profesional. Incentivar al estudiante, la continua investigacin sobre los diversos procesos, legislacin, normatividad, precios, etc. que rigen el sector inmobiliario en cada contexto, mediante la actualizacin continua y permanente de datos del mercadeo. Promover actitudes y hbitos de legalidad, transparencia y honestidad con la comunidad a travs del fomento del cumplimiento de directrices normativas y de la accin de un ejercicio profesional transparente y tico. Contribuir a la formacin integral, autnoma, crtica y creativa del estudiante a travs del desarrollo de procesos de pensamiento como anlisis, comparacin, clasificacin, interpretacin, argumentacin y toma de decisiones.

OBJETIVOS DE APRENDIZAJE El curso acadmico pretende que el estudiante: Interprete en forma clara la actividad del sector inmobiliario, a travs del anlisis, evaluacin e interpretacin de los procesos determinados, con miras a dirigirlos dentro de un marco normativo del mismo. Identifique los elementos necesarios de la normatividad del sector, haciendo nfasis en la continua investigacin para explorar nuevas oportunidades de crecimiento regional sujetas a las disposiciones legales. Adopte hbitos de responsabilidad y progreso social y comunitario. a travs del ejercicio de una actividad profesional transparente. Logre una formacin integral mediante el desarrollo de procesos mentales de tal forma que desarrolle pensamiento crtico, autonoma e innovacin, para dirigir acertadamente proyectos de construccin en su aspecto legal.

COMPETENCIAS Al finalizar el curso, el estudiante ser competente en la: Identificacin, interpretacin y aplicacin de las normas administrativas que regulan los proyectos inmobiliarios como base fundamental para ofrecer soluciones a las necesidades del medio. Aplicacin de la investigacin continua y permanente como herramienta vlida para direccionar proyectos de construccin maximizando las oportunidades que se detecten y se desprendan de la regulacin legal de la misma. Caracterizacin de la prctica de valores y hbitos de responsabilidad y progreso social que contribuyan a formar un pas mejor, e identificar y aplicar los elementos necesarios para el manejo administrativo y normativo de los proyectos inmobiliarios. Implementacin de las habilidades de pensamiento como anlisis, comparacin, argumentacin y toma de decisiones que lo capacitan para desarrollar idneamente la direccin de proyectos de construccin.

METAS DE APRENDIZAJE

El estudiante del curso acadmico: Solucionar las situaciones problmicas de carcter normativo que se susciten alrededor del desarrollo de proyectos inmobiliarios a travs de la adecuada identificacin, interpretacin y aplicacin de las normas que los regulan. Participar en el desarrollo de proyectos empresariales aplicados al sector inmobiliario, mediante la aplicacin de los elementos administrativos necesarios para la gestin laboral de una organizacin. Asesorar o dirigir un proyecto de beneficio comunitario en su aspecto legal cumpliendo con todas las obligaciones. Desempear idneamente actividades relacionadas con la ejecucin o el direccionamiento jurdico de proyectos de construccin.

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UNIDAD I
INMUEBLES - BIENES RAICES

Los bienes races son parte del concepto de la vida actual, dentro del mundo moderno, la evolucin del hombre ha generado innovacin en todos los campos, en nuestro caso, hacemos referencia a los inmuebles en los que vivimos, trabajamos, ejecutamos el comercio, etc. dado que se construy para proteger de las inclemencias del tiempo, as como para satisfacer las necesidades bsicas del desarrollo laboral, profesional y personal de los seres humanos, su sentido de crear comunidad, el ocio, la cultura y cada actividad que desarrolla el hombre, que gracias al apoyo de los avances tecnolgicos, han venido permitiendo en la actualidad la generacin de grandes ciudades, que requieren de cierta organizacin, reglamentacin y administracin, para mantener el ordenamiento de ellas. Igualmente, se ha generado un mercadeo de los inmuebles usados que cambian de usuario o de utilidad, o nuevos que se ejecutan para la satisfaccin de las necesidades de una comunidad. Es as como el mercadeo inmobiliario se gesta como un rea de servicios relativamente nueva y que genera gran nmero de empleos, servicios y nuevas empresas que pueden presentarse en el sector y el cual se estudiar en el presente curso acadmico.

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CAPITULO

1.

EL SECTOR INMOBILIARIO

Para conocer las caractersticas del sector del mercadeo inmobiliario, debemos iniciar conociendo cada actividad que se realiza en l, cada actor que forma parte de l, al igual que la normativa que lo regula, el contexto en el que esta inmerso, etc. Es as como encontramos que el mercadeo inmobiliario est conformado por los compradores actuales y potenciales de bienes races. Estos compradores se caracterizan por tener diferentes necesidades, diferentes deseos y diversa capacidad econmica Las necesidades se expresan en diferentes campos: el fsico, el intelectual, el psicolgico y el social. En el campo fsico se agrupan las necesidades de techo, alimento, vestido, salud, etc. Las necesidades intelectuales, se relacionan con los aspectos mentales; las psicolgicas se refieren a la auto-realizacin y a la necesidad de afecto; en el campo social se encuentra la necesidad de pertenencia y aceptacin. Los deseos son la expresin de las necesidades de acuerdo con la cultura y personalidad de cada individuo. La capacidad econmica se refiere a la disponibilidad del ingreso adecuado para adquirir el bien inmueble, ya que no basta tener simplemente la necesidad y el deseo; para adquirir la calidad de comprador es necesario reunir las tres condiciones: Tener la necesidad y el deseo de adquirir el inmueble Tener el deseo de adquirir el inmueble Tener la capacidad econmica para comprarlo Lo anterior explica la problemtica existente en Colombia en relacin con el dficit habitacional. Son muchas familias con la necesidad y el deseo de una vivienda, pero carecen de la capacidad econmica para adquirirla.

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De acuerdo con las diferentes, necesidades, deseos y capacidad econmica, que presentan los consumidores; se aplican criterios de agrupacin, a fin de ofrecerles los inmuebles que ellos necesitan. Esta forma de agruparlos se conoce como segmentacin de mercados.

Leccin 1.

Segmentacin del Mercado

Los mercados estn integrados por compradores con diferentes caractersticas. Poseen diferentes gustos, hbitos de compra, edades, diversas costumbres, habitan en distintas contextos, etc. Lo anterior plantea diferentes estrategias de mercadeo. pregunta es: Qu mercado debe ser atendido? Por tanto, la

Pero para responder a esta pregunta se necesita analizar, conocer y segmentar el mercado. Con qu .criterios' se puede segmentar el mercado? El mercado se puede segmentar segn:

Segmentacin segn ubicacin geogrfica Es la divisin del mercado en unidades geogrficas, como pases, ciudades, pueblos, municipios, o barrios. Esta divisin procede de las caractersticas similares que pueden tener los habitantes de una misma localidad en relacin con sus necesidades, gustos, deseos y hbitos de compra. En nuestro contexto ms cercano, por ejemplo una empresa puede decidir vender bodegas en Yumbo (Valle), mientras otra opta por vender fincas en Rionegro (Antioquia). Una constructora puede vender centros comerciales en Cali (Valle), mientras otra se orienta a la venta de apartamentos en Bucaramanga (Santander).

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Mercados Poblacionales Envigado Piedecuesta San Gil Girardot Soacha

Mercados en Ciudades Neiva Sincelejo Barranquilla Cartagena Cundinamarca

Segmentacin segn caractersticas demogrficas Las siguientes son variables que permiten dividir o segmentar los mercados; tenemos el nivel de ingresos, la edad, la ocupacin, la estructura familiar y la formacin intelectual, entre otras, estas variables son muy conocidas, y se les denomina variables demogrficas. De acuerdo con lo anterior, un constructor puede orientarse al desarrollo de conjuntos residenciales para familias jvenes con un numero bajo de hijos menores de dos aos; por otro lado, una empresa petrolera puede edificar un conjunto habitacional para las familias de los ingenieros y trabajadores petroleros. El estado contrata firmas constructoras para que construyan vivienda de inters social, lo cual indica que las familias que van a habitar en ellas, son obreros trabajadores de estratos sociales bajos, con un numero de hijos mayor, con diferentes necesidades sociales y econmicas, que requieren diferentes espacios habitacionales, etc.

Segmentacin segn caractersticas sicogrficas En este caso el mercado se segmenta dando a los productos personalidades que corresponden a la de los consumidores, por ejemplo, los condominios campestres con mltiples espacios de recreacin, como por ejemplo canchas deportivas y espacios de juegos libres dirigidos, a los cuales se les imprime la personalidad de consumidores de un nivel socio-econmico elevado, amantes de la naturaleza y el deporte. Segmentacin segn caractersticas conductuales Consiste en agrupar a los consumidores segn el nivel de conocimiento del producto y el uso que le dan o la actitud ante el mismo. El constructor orientado a consumidores con gran conocimiento arquitectnico ofrecer viviendas con excelente diseo y finos acabados;

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el vendedor inmobiliario que desea ofrecer un conjunto residencial con grandes parques, buscar familias con nios o personas de la tercera edad, debido a las necesidades de uso que tales usuarios daran al condominio; igualmente, la compaa constructora de gran trayectoria y renombre, en el medio, apoyar sus ventas de manera ms segura, de acuerdo con la actitud que los consumidores tienen frente a su nombre.

Ejemplo de Segmentacin: Caractersticas de las viviendas segn el nivel econmico

TIPOS DE ACABADOS SEGN EL NIVEL DE PRECIO ESPECIFICACIN CLOSET ACABADOS MUROS COCINA MUEBLES COCINA PISOS PARQUEADERO VIVIENDA DE BAJO PRECIO No tiene Paete y Pintura Estufa y Lavaplatos Vinilo Descubierto VIVIENDA DE PRECIO ALTO Madera Flor Morado Cermica Cocina Integral Alfombra Piso Madera Cubierto

Agentes del Mercadeo Inmobiliario

En el mercado inmobiliario, intervienen los siguientes actores que gestionan las diferentes acciones que se llevan a cabo en el sector. Existen diversas clasificaciones del uso de los inmuebles, por tanto, puede crearse otras topologas de acuerdo a las caractersticas que son importantes para cada caso, aunque las anteriores son las ms usuales. De todas maneras, resumiendo la composicin del mercado inmobiliario, cuenta con tres agentes que son los oferentes (poseen el inmueble), los bienes races (los inmuebles objetos del mercado) y los demandantes (quienes necesitan el inmueble). Estos agentes, son los que realmente generan el mercado inmobiliario y a partir de ellos se realizan las diversas transacciones que produce caracterizan al sector inmobiliario. En cualquier lugar del mundo, existen inmuebles que pertenecen a diversos usos, como la vivienda, el comercio, la industria, el turismo, etc. que son determinados por las necesidades de los contextos y las personas que los utilizan. El propietario de un inmueble, tiene la completa potestad y libertad de realizar cualquier tipo de transaccin comercial con su bien. Se da el caso que l mismo no tenga las condiciones necesarias para realizar las diversas transacciones que pueden presentarse, para este caso, se presenta una

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alternativa y es delegar a otro, que sea su representante frente a la negociacin, que se determina el agente inmobiliario y que puede ser una persona natural o bien una empresa que tenga las caractersticas necesarias para ser la representante del propietario en cualquiera de los casos necesarios en una transaccin comercial.

Mercadeo De Los Inmuebles


- Arriendo y Leasing. Cuando el Inmueble debe estar debidamente consignado, para que la compaa inmobiliaria inicie el mercadeo del mismo. Para ello define el tipo de clientes potenciales que estaran interesados en tomarlo en arrendamiento y adecua a este perfil el tipo de promocin y publicidad que emplear. Los tipos de publicidad de mayor utilizacin son los siguientes: Aviso de arrendamiento en el inmueble Avisos en paginas de Internet especializadas en el tema Avisos en secciones especializadas en peridicos loca/es y nacionales Aviso en revistas especializadas Pendones en el inmueble A ttulo de ejemplo, usted podr publicar en un diario local un aviso como el siguiente: LA PRADERA Primer piso, patio soleado, tres alcobas, servicios. Especial tercera edad. Inmobiliaria El bosque telfs. 4444444- 2.42.42.4 Tambin se puede mercadear el inmueble, ofrecindolo a los clientes de la inmobiliaria ya otras inmobiliarias. Se pueden utilizar otros medios publicitarios como la radio y la televisin. - Compra-Venta El objetivo del mercadeo, es lograr que los compradores conozcan los inmuebles. La estrategia variar segn se trate de oficinas, locales, bodegas o viviendas, ya que cada tipo de comprador tiene gustos, necesidades, nivel de ingreso y hbitos de compra diferentes. Por consiguiente, el mercadeo utilizado variar segn el tipo de inmueble y el cliente objetivo. A ttulo de ejemplo: el mercadeo de una oficina, difiere del mercadeo de un apartamento, tanto por el tipo de cliente como por el tipo de mensaje publicitario: el comprador del apartamento puede buscar techo y tranquilidad, mientras el de la oficina busca un sitio para sus actividades profesionales cerca a sus clientes o a entidades financieras.

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En trminos generales, al definir el sistema de mercadeo se tiene en cuenta los siguientes aspectos: El cliente objetivo: sus necesidades y deseos. El tipo de inmueble: vivienda, oficina, local, etc. La capacidad de compra del cliente. El precio del inmueble. El medio publicitario a utilizar: Internet, prensa, radio, televisin, revistas especializadas del sector, etc. Si se desea vender viviendas. de altos precios, cuyos compradores sean directivos empresariales; se puede realizar aproximacin a travs de Internet, revistas empresariales especializadas, avisos clasificados e peridicos o programas radiales cuya audiencia est conformada por Profesionales Pueden publicarse avisos de prensa, en la seccin venta de apartamentos, con un texto corno el siguiente:

La Cabrera. Amplio, acogedor, vista ciudad, tres alcobas, estudio, chimenea, $500 millones. te!. 4477
Si se desea vender vivienda popular se puede distribuir volantes en reas comerciales frecuentadas por este tipo de personas, que pueden ser compradores potenciales, o sencillamente realizar promocin con perifoneo en das de mercado, si es en municipios contextos en los que se cuente con sta actividad, en la que se integra la comunidad. En las grandes ciudades, puede hacerse la misma actividad, en las zonas centros comerciales cercanos al proyecto que se desea vender. El volante podr llevar un texto como el siguiente:

NO PAGUE MAS ARRIENDO

Casa en conjunto cerrado, parques y vigilancia por solo $20 millones. Subsidio $ 3 millones !gil. Financiacin con Corporacin de Ahorro y Vivienda a bajo inters! INFORMES: TELFS. 2244 - 1144

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Leccin 2.

Componentes del Mercado Inmobiliario

Recibe el nombre de mercado inmobiliario: las diferentes acciones comerciales que pueden presentarse con los bienes races que pertenecen al sector de la construccin. De esta manera, se generan relaciones en la que participan diferentes actores que intervienen en estas acciones comerciales, son los oferentes, el bien inmueble y los demandantes. Es importante conocer las diversas caractersticas que cada uno de ellos posee, de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente conocerlos mejor su comportamiento en el rea especfica del sector. Los Inmuebles Los inmuebles o bienes races, se denomina a las diferentes construcciones que cumplen con ciertas caractersticas de tipo fsico, ambiental y de uso, de acuerdo en el contexto en el que se encuentren localizados y dentro de ellos se incluyen: las casas de habitacin unifamiliar, bifamiliar y multifamiliares; apartamentos, oficinas, locales, bodegas, lotes, y construcciones institucionales, entre otros. Lo cual los convierte en objetos de transaccin, debido a las circunstancias que poseen las personas dentro de una sociedad de consumo y las necesidades del medio. Los inmuebles representan el objeto de las transacciones en torno a los cuales giran las relaciones de compradores y vendedores. Satisfacen necesidades de seguridad, bienestar, techo, confort, inversin y produccin; adems cumplen funciones especficas de acuerdo con su uso. Segn este ltimo, los inmuebles pueden clasificarse en residenciales, comerciales, industriales, rurales, e institucionales. En la siguiente tabla, se puede apreciar la clasificacin correspondiente, la cual no es rgida, ya que cada vez se especializan y diversifican los usos mucho ms:

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USO Residencial

Comercial

TIPO Unifamiliar Bifamiliar Multifamiliar Individuales, en Centros Comerciales en Parques empresariales, etc. Individuales o conjuntos de propiedad comn. Instituciones Educativas Organizaciones Tursticas Clubes Instituciones Mdicas

Rural y semirural Institucional

PRESENTACIN Casas Apartamentos Conjuntos Residenciales Oficinas Locales Bodegas Parqueaderos Lotes Fincas Condominios Campestres Colegios, Universidades Hoteles, Centros cultural, Recreativos, Culturales, Hospitales, Consultorios,

Los Oferentes Los oferentes son todos aquellos que ofertan los bienes races; estos pueden ser: las compaas constructoras y los corredores inmobiliarios, que son personas Naturales, y las empresas pblicas y privadas Las compaas constructoras

Las compaas constructoras son los oferentes ms significativos de la actividad inmobiliaria en Colombia. Su funcin consiste en edificar bienes inmuebles, sean ellos casas, conjuntos residenciales de casas o apartamentos, edificios de oficinas, centros comerciales, locales, edificios de apartamentos, parques industriales, bodegas, o condominios campestres. Una vez finalizada la construccin, la compaa constructora puede realizar la venta directamente o contratar los servicios de un agente inmobiliario para que efecte la venta. Los inmuebles ofrecidos en venta son nuevos, esto es, recin construidos y/o vendidos por primera vez. Un ejemplo de la oferta de vivienda nueva, realizada por compaas constructoras para las cinco principales ciudades del pas, expresada en metros cuadrados, informacin que debe ser actualizada constantemente, se pueden encontrar los datos en la red, como por ejemplo en la pagina de Internet:
http://www.camacol.org.co/documentos_estadisticas_sectoriales/20061024 164918_licencias%20agosto%202006.pdf

Los corredores inmobiliarios

Los corredores inmobiliarios son intermediarios en el mercado de bienes races. Son prestadores de servicios profesionales que ayudan a los

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compradores a conseguir el inmueble que se ajusta a sus necesidades; y colaboran con los propietarios en la bsqueda y seleccin del cliente que desea adquirir el inmueble. Los corredores inmobiliarios, son intermediarios entre los propietarios de los inmuebles que desean vender, y los clientes que desean comprar. Esta relacin puede visualizarse en la siguiente forma:

PROPIETARIO

COMPRADOR

AGENTE INMOBILIARIO

Facilita el proceso de compra a los clientes, y colabora con los propietarios, vendiendo los inmuebles que stos le confan.
PROPIETARIO
VENDE

COMPRADOR

AGENTE INMOBILIARIO
INTERMEDIARIO

En operaciones de arrendamiento, la compaa inmobiliaria recibe del propietario un inmueble para arrendar. Su tarea consiste en actuar como gestor arrendador y conseguir un cliente que se compromete y a quien, por una suma mensual, le entregar el inmueble, para su tenencia en calidad de arrendamiento. Esta operacin puede ilustrarse as:

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PROPIETARIO DEL INMUEBLE

ARRENDATARIO

AGENTE INMOBILIARIO
ARRENDADOR

Los servicios ofrecidos por las compaas inmobiliarias son diversos y pueden resumirse as: a. Venta de Proyectos de Construccin nuevos: edificios de Apartamentos, Conjuntos de Casas, Condominios Campestres, Conjunto de apartamentos, Centro Comerciales, Edificios de Oficinas, etc. En este Servicio el Corredor recibe del Constructor el Proyecto a vender y se compromete a realizarlo en un tiempo determinado, pactando con aquellas condiciones de venta, a saber: precio, plazo, condiciones de financiacin, condiciones de entrega de los inmuebles vendidos y comisiones, entre otras. El Agente Inmobiliario dispone de un tiempo limitado para contactar los posibles compradores, asesorarlos en la tramitacin de los crditos, obtener los desembolsos de los crditos por parte de las Entidades Financieras y realizar la entrega final de los Inmuebles. Esta operacin puede sintetizarse as:

COMPRADOR CONSTRUCTOR

AGENTE INMOBILIARIO

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b. Corretaje o venta de inmuebles usados: este servicio se relaciona con la venta de bienes races de propiedad de terceros; generalmente corresponde a inmuebles usados. En esta operacin, el inmobiliario acta como intermediario entre un propietario que vende y un cliente que desea comprar. El inmueble objeto de venta es recibido en consignacin por la inmobiliaria y una vez vendido genera a sta una comisin de venta. c. Arrendamiento de todo tipo de inmuebles: casas, apartamentos, bodegas, locales, lotes, etc. En el proceso de Arrendamiento el Agente Inmobiliario que recibe el inmueble en Administracin, acta como Arrendador y realiza actividades promocinales publicitando y ofertando el inmueble. Una vez hallado el cliente interesado en tomarlo en arriendo, estudia la solicitud de arrendamiento y si sta es aprobada procede a elaborar el contrato de arrendamiento y a entregar el inmueble al nuevo arrendatario. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la inmobiliaria se ocupa de cobrar los cnones de arrendamiento mensual y de su posterior pago al propietario del inmueble. Por este servicio el inmobiliario recibe una comisin denominada comisin de Arrendamiento, que se pacta al contratar los servicios del agente inmobiliario. d. Avalo de inmuebles: El servicio de avalo consiste en determinar el valor de un inmueble en un momento determinado a travs de una investigacin metdica, que considera las diferentes variables que inciden en el valor de un Inmueble: Sociales, Econmicas, Polticas, Jurdicas, Urbanas y Regionales. Un propietario puede necesitar determinar el valor de su inmueble por alguna de las siguientes razones: obtencin de un crdito en el cual el comprador ofrecer el inmueble como garanta hipotecaria a la entidad financiera; iniciacin del proceso de venta; determinacin del canon de arrendamiento, entre otros. En cualquiera de las eventualidades anteriores, el interesado acude al avaluador, quien realizar la visita al inmueble a fin de determinar sus caractersticas constructivas, estado de conservacin y mantenimiento, caractersticas del vecindario y situacin del mercado. Con esta informacin, el avaluador estudiar los documentos de propiedad del inmueble, su situacin jurdica y las normas urbansticas vigentes para el sector. Hechas las consideraciones anteriores, proceder a realizar los clculos matemticos para finalmente determinar el valor del inmueble. Concluido el estudio, es elaborado un informe de avalo que incluye fotografas del inmueble y el vecindario, y las consideraciones sobre los aspectos tcnicos, arquitectnicos, de mercado, urbansticos y jurdicos; concluyendo con la determinacin final del valor del avalo.

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e. Asesora inmobiliaria: comprende todos los servicios de consejera en los campos administrativos, de mercadeo, financieros y jurdicos relacionados con los Bienes Races. Las decisiones de compra, venta, arrendamiento, inversin, determinacin de la vocacin de un inmueble, rentabilidad de la inversin, constituyen algunos de los motivos de asesora inmobiliaria. f. Administracin de inmuebles: tratndose de condominios residenciales, edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros, las compaas inmobiliarias ofrecen sus servicios como administradoras de los mismos.

Los Demandantes El demandante es quien requiere de cualquier accin sobre un objeto, en ste caso sobre un inmueble, lote o artculo inmobiliario. Ellos se constituyen en la parte activa del mercado de bienes races. Se realizan anlisis, censos y caractersticas con el objeto de conocer el tipo de demandante que puede tener el sector de la construccin. En Colombia, es caracol (www.camacol.org.co), el organismo encargado de realizar estos estudios peridicos, que orientan sobre la demanda de vivienda y otros usos. stos datos son variables para cada ao y para cada caracterstica, por ello es importante consultar y analizar las estadsticas actualizadas en cuanto se requieran, en nuestro pas es recomendada por ejemplo en la direccin:
http://www.camacol.org.co/htm/estadisticas_sectoriales.asp en http://www.dane.gov.co/index.php?option=com_content&task=section&id=34&Itemid=71 la

Histricamente Colombia ha demostrado que se incrementa mucho mas la demanda sobre las viviendas de bajos costos, y viceversa, es decir que a mayor costo de un inmueble, disminuye el porcentaje de personas que pueden acceder a ellas, debido al bajo y medio nivel socioeconmico al que pertenece la mayora de la poblacin del pas. Igualmente, son diversas las calidades de materiales y espacios que determinan caractersticas del nivel socioeconmico estrato al que pertenecen dichas viviendas. La oferta de vivienda es muy diversa y variable en cada regin del pas, esto depende de las caractersticas contextuales que se presenten por las condiciones econmicas, sociales y hasta de la moda que pueda tener un sector determinado. En cuanto a la tipologa constructiva tambin es variable, ya que en la actualidad se ha incrementado el uso de la vivienda multifamiliar en altura, el costo de la vivienda unifamiliar se ha incrementado, por el alto costo del suelo; de tal manera, que se ha venido cambiando la caracterstica de los condominios o viviendas de

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conjunto cerrado, que presentan caractersticas tales como: mayor seguridad, menor costo, accesibilidad a los servicios comunes, etc. Todo lo anterior, tiene ventajas y desventajas, entre las primeras podemos encontrar que la vivienda en altura, genera un mas alto ndice de ocupacin del suelo, cuando las ciudades incrementan su poblacin, pues con los cuidados ambientales que se deben tener en cuenta, existen protecciones a los recursos naturales existentes, de tal manera, que se recomienda no extenderse tanto, para no excederse en el uso del suelo.

Leccin 3 . EL RENGLON INMOBILIARIO.

Las ciudades son tejidos que se van realizando lentamente, crecen y se desarrollan de acuerdo con las necesidades y las caractersticas fsicas impuestas por el clima, el contexto, los materiales, la situacin socio econmica, etc. De tal manera, que se van consolidando histricamente los diferentes tipos de ciudades y pueden nacer otras, en el mismo contexto, que contienen diversas caractersticas y que se van entrelazando con las anteriores, as sucesivamente, se han consolidado las comunidades, pueblos y ciudades en el mundo. No sobra recordar que las normas se han impuesto despus de tener una ciudad consolidada, se han dado lineamientos que permitan organizar y homogeneizar una ciudad, se trazan vas de comunicacin, se propone ampliacin de servicios pblicos y comunitarios, se disea el desarrollo urbano que las autoridades desean proyectar para el futuro de ellas. Alrededor de todo este desarrollo, han nacido servicios conexos que permiten diferenciar los tipos, ofertar nuevas alternativas, generar e innovar proyectos, etc. As se viene presentado en el desarrollo de los pases, el rengln econmico del sector inmobiliario, que permite la movilidad de grandes inversiones y diversas actividades pertinentes a ellas.

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Agremiaciones Inmobiliarias. Se llama agremiacin a la asociacin de empresas inmobiliarias que pretenden el fortalecimiento, el intercambio de experiencias y trabajar por la profesionalizacin de las actividades inmobiliarias. Estas agrupaciones han sido tradicionalmente de carcter regional y nacional, que se han venido organizando principalmente en las grandes ciudades del pas. Aunque en la actualidad ya se pueden encontrar inmobiliarias que trabajan con bienes ubicados en cualquier contexto mundial, que ofrecen los servicios completos de manera que se logre invertir desde cualquier lugar, en un pas diferente, sin tener necesidad de desplazarse a conocer o negociar en el sitio elegido. Resea Histrica: La inmobiliaria nace como solucin a las necesidades de la comunidad en general, que solicitaba una empresa seria, responsable y emprendedora que lograra mitigar el impacto social, debido al acelerado crecimiento de los centros urbanos que afectan profundamente la estructura urbana, tanto en materia habitacional, como en infraestructura productiva y de servicios sociales. Las necesidades bsicas de vivienda y servicios pblicos esenciales de la poblacin crecieron mas rpidamente que las soluciones destinadas a satisfacerlas, acentuaron aun mas los problemas como el desempleo, y el dficit de vivienda. Esta situacin generalizada que se presento en ste Pas, a partir de la dcada de los 70 y comienzos de los 80, se convirti en una gran prioridad de buscar y crear una INMOBILIARIA, donde se pueden encontrar al menos una parte de la solucin a las necesidades relacionadas con la bsqueda de vivienda y que la misma determinara su valor, y asesorara a los mas necesitados, la ubicacin de una vivienda digna para la familia, que es el ncleo esencial de la sociedad. En Colombia, las Inmobiliarias fueron generndose aproximadamente desde el ao 1982. Las inmobiliarias, se crearon para la prestacin de servicios profesionales a toda persona natural o jurdica encaminada a promover el aumento de la seguridad del patrimonio de cada uno de los clientes, como el desarrollo del sector inmobiliario. El Objetivo es primordialmente Social, ya que hace referencia a la administracin de inmuebles para su arrendamiento alquiler, compra y venta, con la mayor seguridad, avalos comerciales y de renta de inmuebles urbanos y rurales, ventas, permutas, prstamos hipotecarios, asesoras jurdicas y contables y todo lo relacionado con finca raz. La experiencia, solidez y respaldo que se tiene en el mercado, ponen hoy en da a la vanguardia las grandes inmobiliarias, ms aun cuando las ciudades se extienden cada da ms. Entre las agremiaciones que en Colombia, se encargan del sector inmobiliario, han venido liderado el proceso algunas de ellas, las principales son: Las Lonjas de Propiedad Raz Cmaras de Propiedad Raz Sociedad de avaluadores Lonja de Bogot.

Adems se pueden especificar la historia y algunos de los servicios de tipo nacional e internacional que ellas ofrecen individualmente, entre ellas se pueden encontrar:

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Lonja de Propiedad Raz de Bogot Esta entidad gremial, fundada en 1945, agrupa a representantes de dos ramas estatutarias de afiliados, a saber: de promotores-constructores y de empresas de servicios inmobiliarios. Adems de su funcin de representacin ante entes gubernamentales y privados de Bogot, la Lonja de Propiedad Raz realiza estudios a nivel local, nacional e internacional relacionados con el mercado de propiedad raz, el valor del suelo en Bogot y asesora a sus afiliados sobre la legislacin relacionada con el sector de finca raz.

Cmara de Propiedad Raz Este gremio de profesionales inmobiliarios, fundado en 1967, acta como representante del sector de finca raz y de avalos. La Cmara de Propiedad Raz presta servicios valuatorios y consultoras a travs de sus afiliados a instituciones del Estado, entidades financieras y particulares. Esta organizacin elabora estudios tcnicos del sector inmobiliario sobre aspectos judiciales, econmicos y sociales. Adems, interviene en asuntos en los que se deben adelantar procesos de concertaciones urbansticas. Igualmente, realiza asesoras y consultoras sobre el sector inmobiliario a nivel municipal, departamental y nacional. Orienta a quienes lo soliciten en planeacin, usos del suelo y la adquisicin de predios para obras de infraestructura urbana y rural.

Fedelonjas Este gremio agrupa a varias lonjas y asociaciones inmobiliarias del pas, entre las que se cuentan la Lonja de Propiedad Raz de Bogot y Fiabci. Elabora estudios e investigaciones sobre mercado inmobiliario. Tambin, promueve proyectos y acciones ante el Estado y empresas particulares tendientes al fortalecimiento del gremio. Fedelonjas establece canales de comunicacin e intercambio con otras agremiaciones, organismos nacionales e internacionales de carcter pblico y privado relacionados con la actividad inmobiliaria. Ofrece el servicio de avalos corporativos y de bienes races.

Fiabci La Federacin Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) agrupa a ms de 100 asociaciones (que suman ms de 1 milln de afiliados) profesionales de 54 pases en el mundo, entre los que se cuentan Alemania, Australia, Austria, Brasil, Canad, Chile, Estados Unidos, Holanda, Japn, Mxico y Reino Unido.

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Esta federacin brinda a los profesionales de la actividad inmobiliaria una estrategia de trabajo en red que les permite intercambiar informacin sobre el sector y, adems, incrementar las posibilidades de negocio a nivel local, nacional y mundial debido a su radio de cubrimiento a travs de sus sedes en ms de 54 pases. Ofrece a sus miembros oportunidades de realizar intercambios profesionales y de capacitacin en sus diferentes sedes en el mundo y les otorga el Certificado Internacional de Profesiones Inmobiliarias.
Tomado textualmente de la pagina: http://www.metrocuadrado.com/directorio_m2/ARTICULO-WEB-DIRECTORIO_M2-2048768.html

Con la globalizacin se ha venido generando un acceso a las negociaciones a distancia que se da gracias al avance en la informacin y la comunicacin, mediante la red de Internet, se pueden ejecutar transacciones comerciales de importancia, de manera segura, dinmica y sincrnicamente, es el llamado El comercio electrnico o e-commerce (electronic commerce) est estrechamente ligado al desarrollo y popularizacin de las compras a travs de Internet. Se puede definir afirmar que comercio electrnico son todos aquellos actos de compra-venta de bienes o servicios que se realizan aplicando, de forma total o parcial, los recursos y herramientas que la red Internet pone a nuestra disposicin. Las tres primeras agremiaciones, anteriormente mencionadas, con su amplia experiencia y trayectoria se agrupan para conformar la Federacin de Lonjas de Propiedad Raz, entidad de carcter nacional orientada a la representacin de los intereses gremiales y gubernamentales y desarrollo del sector, representndolo ante las entidades gubernamentales. Esta Federacin ha propugnado por la profesionalizacin de la actividad inmobiliaria, la capacitacin, seminarios y talleres. Ha realizado estudios bsicos relacionados con el valor de la tierra en las principales ciudades del pas. Facilitando la labor del avaluador de inmuebles y contribuyendo a la investigacin relacionada con la evolucin y tendencia del valor de la tierra en las diferentes ciudades. La Federacin de Lonjas de Propiedad Raz, entidad de carcter nacional orientada a al representacin de los intereses gremiales y gubernamentales, cuenta con la asociacin y la experiencia de algunas compaas inmobiliarias colombianas, que tienen amplia experiencia y trayectoria en el sector, con el objetivo de representar los intereses gremiales y desarrollo del sector, para su representacin ante las entidades gubernamentales. Adems de lo anterior, la Federacin tambin propugna por la profesionalizacin de la actividad inmobiliaria, para ello imparte cursos de capacitacin, seminarios y talleres. Igualmente, trabaja por la investigacin, ha realizado estudios bsicos relacionados con el valor de la tierra en las principales ciudades del pas, facilitando las labores del avaluador de inmuebles y contribuyendo a la investigacin relacionada con las diferentes tendencias del valor de la tierra en las principales ciudades del pas.

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La Cmara de Propiedad raz en Bogot, al igual que La lonja de Bogot, agrupa a inmobiliarias pequeas y medianas y se ocupa de su representacin y de la realizacin de programas de capacitacin. En la profesionalizacin del ejercicio inmobiliario, la actividad valuatora de valoracin ha recibido especial atencin. La creacin del registro nacional avaluador y del registro profesional avaluador, han demandado del profesional avaluador las exigencias mximas de idoneidad en relacin con su preparacin, experiencia y capacitacin. Estos registros, se otorgan a los avaluadores profesionales despus de un amplio estudio y se expresa a travs del otorgamiento de una matricula, sin la cual no es legitima la prctica de avalos. En mateara de arrendamientos, se ha establecido la exigencia de la matrcula arrendadora a las compaas inmobiliarias para el ejercicio de su actividad arrendadora; esta matricula es expendida por las alcaldas, ya que es un elemento de control y garanta de la experiencia y seriedad.

Leccin 4. Tipologa de las Empresas Inmobiliarias Inmobiliarias Grandes. Todo ente econmico inmobiliario es creado para producir o intermediar bienes y servicios inherentes a este sector, es por ello, que para atender las necesidades insatisfechas de consumidores, que estn dispuestos a pagar por satisfactores, es necesario que el manejo de los recursos que actan en la relacin productor-consumidor, beneficien a esas dos fuerzas. Los factores productivos son permeados por una serie de polticas y comportamientos neoliberales obligando a los gestores de proyectos inmobiliarios a comportarse de acuerdo a una nueva cultura, la cual contiene un que hacer propio y que, en muchos casos, excluye a promotores inmobiliarios, alejando la posibilidad de hacer, sin permitir el acercamiento de los dueos del suelo, de los desarrolladores, de los comercializadores y por ende de los compradores o consumidores, a quienes se debe dirigir todo esfuerzo. Unir las puntas de produccin y consumo, implica un esfuerzo de pocos y la satisfaccin de muchos, teora muy justa y razonable para la sociedad actual. La gran inmobiliaria se organiza como sociedad limitada o sociedad annima. Su estructura organizacional es departamentalizada. Utiliza una divisin funcional en la cual cada unidad de servicios se especializa en su rea. Su capital social le permite acceder a la tecnologa informtica, presentado procesos administrativos y operativos sistematizados. La administracin del recurso humano esta basado en la especializacin.

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En cuanto a los servicios que se prestan en una inmobiliaria de tamao grande, estn la Fiducia Inmobiliaria y la Titularizacin. Y en materia de mercadeo lideran la utilizacin de sistemas modernos, la implantacin de Marketing de servicios y la cultura del servicio al cliente.

Puede visitar las paginas de Internet:


http://www.oikostitulos.com/inmobiliaria.html?gclid=CLfBkv-kzIoCFQWDPgodUk5rgw http://www.fincaraiz.com.co/170/prof/guia-inmob.aspx

ORGANIGRAMA INMOBILIARIA GRANDE

Gerencia Ventas

Gerencia Arrendamientos

Gerencia de Avalos

Gerencia Administrativa y Financiera

Inmobiliarias medianas Por lo general ste tipo de agencias inmobiliarias, se organizan como sociedades limitadas como sociedad en comandita. Es frecuente encontrar sociedades de familia. Por lo general, su planta de personal esta conformada por diez ms personas. Presentan una estructura organizacional formal expresada en un organigrama con departamentalizacin por tipo de servicio. Normalmente presentan tres departamentos: ventas, arrendamientos y avalos; aunque tambin ofrecen servicios en propiedad horizontal, gerencia de proyectos, permutas y asesora inmobiliaria. En el campo tecnolgico presentan un mediano grado de sistematizacin en sus procesos administrativos, contables, financieros y operacionales.

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ORGANIGRAMA INMOBILIARIA MEDIANA


GERENCIA GENERAL

Gerente Comercial

Gerente Administrativo y Financiero

El proceso de toma de decisiones es descentralizado; cada director de departamento responde por su rea y debe cumplir con los presupuestos de ingresos y egresos establecidos. Las polticas y estrategias se determinan a nivel de los rganos directivos, normalmente juntas directivas y gerentes. Los sistemas de comunicacin e informacin tienen carcter formal y se expresan a travs de cartas, memorandos y comunicaciones escritas. En el rea financiera, los estados financieros, presupuestos de ingresos y egresos y flujos de caja, entre otros, se constituyen en herramientas de amplia utilidad. En algunas inmobiliarias se utilizan sistemas administrativos modernos. En materia de mercadeo, la existencia de mayores presupuestos respecto a la inmobiliaria pequea, facilita la implantacin de sistemas de mercadeo con mayores presupuestos publicitarios; la contratacin de promotores de venta y arrendamientos y la designacin de directivas en el rea comercial.

Agencias Inmobiliarias Pequeas Estas agencias tienen una estructura organizacional en la cual sas decisiones se concentran en el propietario, que a su vez desarrolla las funciones gerenciales. l decide sobre aspectos administrativos, financieros, comerciales, y de recursos humanos; traza polticas y define estrategias comerciales y financieras. Desde el punto de vista tecnolgico, el pequeo gestor inmobiliario, utiliza sistemas manuales en el manejo de la informacin y en los procesos administrativos. La planeacin es realizada por el propietario gerente, quien la define empricamente, de acuerdo con su experiencia. El crecimiento de la empresa es funcin directa de la capacidad proyectada que tiene el propietario y se apoya fundamentalmente en la labor comercial desarrollada por el mismo.

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La administracin del recurso humano se fundamenta en la confianza. La estructura organizacional es informal; no existe organigrama formal y la divisin del trabajo y la especializacin son reducidas. Normalmente estn conformadas por menos de diez empleados. El gerente ejerce el control directamente sobre los empleados y los clientes: las relaciones con sus clientes son directas. El gerente conoce a todos sus clientes. Desde el punto de vista jurdico, la empresa se organiza como una sociedad de hecho o como una empresa de familia. ORGANIGRAMA GENERAL AGENCIA INMOBILIARIA PEQUEA

GERENCIA GENERAL

ASISTENTE DE GERENCIA

Leccin 5. Agentes Inmobiliarios

Un agente inmobiliario, es la persona, empresa, organizacin institucin que se encarga de ejecutar cualquier tipo de transaccin posible requerida con los bienes inmuebles, es decir que sirven de intermediarios o de encargados de la compra, venta, alquiler, corretaje, etc. Dentro de los objetivos primordiales que debe tener un agente inmobiliario, se encuentran: I. Analizar la situacin jurdica del inmueble. II. Actuar con transparencia en todas las negociaciones. III. Buscar la bilateralidad o equidad en todos los convenios, contratos sobre la base de "ganar/ganar". IV. Promover la investigacin y el estudio en el rea inmobiliaria. V. Contribuir en el orden de la gran ciudad con el objeto de resolver la problemtica social en materia inmobiliaria. VI. Buscar la armona del Hombre con la Naturaleza. VII. Promover la tica Comercial y el Civismo en los negocios inmobiliarios.

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Definicin y Funcin del Agente Agencia Inmobiliaria En la medida en que se desarrolla el mercado inmobiliario, arrendadores y arrendatarios, deciden no negociar directamente y prefieren utilizar los servicios del agente inmobiliario. Aparece, entonces el agente inmobiliario como una figura intermediaria entre arrendador y arrendatario.
PROPIETARIO AGENTE INMOBILIARIO ARRENDATARIO

La actuacin del agente agencia inmobiliaria se expresa a travs del contrato de administracin, en el cual el propietario encarga al administrador la gestin de administrar un inmueble, entregando a este ltimo, la tenencia del inmueble, con el fin de ser promocionado y arrendado a terceros. Por esta gestin, el administrador inmobiliario recibe del propietario, una retribucin econmica denominada comisin por administracin.

PROPIETARIO

CONTRATO DE ADMINISTRACION AGENTE INMOBILIARIO

ARRENDATARIO

Funciones que una compaa inmobiliaria cumple al arrendar un inmueble


Toda compaa inmobiliaria, disea una misin, unos objetivos, unas metas y propsitos que determinan sus actividades, as mismo las principales funciones y entre ellas pueden ser: Determinar el canon de arrendamiento justo, acorde con las condiciones de oferta y demanda de inmuebles en la localidad o sector. Proteger la inversin del propietario manteniendo el inmueble ocupado y arrendado al mejor precio. Conseguir a los arrendatarios las propiedades adecuadas en el momento adecuado, facilitando este proceso con giles servicios de informacin y modernos y eficaces servicios de mercadeo. Coadyuvar en el mantenimiento de la propiedad sugiriendo al propietario los mantenimientos preventivos y correctivos al inmueble. Prestar un buen servicio a los arrendatarios, atendiendo oportunamente las solicitudes de mantenimiento y reparacin que corran por cuenta del propietario.

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CAPITULO 2. GESTIONES DEL MERCADEO INMOBILIARIO

Definicin Gestin: Proceso que desarrolla actividades productivas con el fin de generar rendimientos de los factores que en l intervienen. Diligencia que conduce al logro de un negocio o satisfaccin de un deseo. accin: tr. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios, a cambio de un precio y de su devolucin en perfecto estado tras la extincin del contrato de arrendamiento, arrendar la tierra. Por tanto, para lograr una buena gestin en el sector, se traduce en realizar acciones, o actividades productivas, que generen buenos rendimientos para los involucrados, dentro de las gestiones que mas comnmente se presentan en ste sector, estn la accin de arrendar inmuebles, de comprar y vender bienes races, hacer permutas o cambios, el leasing, etc

Leccin 6.

El Arrendamiento de Inmuebles

. La accin de arrendar, es muy comn en el sector inmobiliario, por lo tanto, puede presentarse que el propietario, ejecute las acciones del proceso de arrendamiento, contrate a una agencia inmobiliaria que se encarga de realizar los trmites necesarios

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para el mercadeo y el arrendamiento, as como encargarse del mantenimiento del inmueble y su entrega y recibo a satisfaccin del cliente. El arrendamiento es la accin de canjear un bien por una cantidad de dinero, que generalmente se paga en efectivo, mediante unas mensualidades establecidas. ste sistema es utilizado por propietarios de bienes inmuebles, que ofrecen la posibilidad de prstamo arrendamiento, para otras personas, que necesitan dicho bien inmueble o bien raz, para un objetivo determinado. El arrendamiento es muy comn, y participan en sta accin, el propietario, el arrendatario y el bien inmueble que es objeto de la transaccin. Se rige por unas normas que responden a las expectativas del propietario sobre el inmueble. Se pactan ciertas condiciones econmicas que permiten establecer una relacin comercial, por la cual se paga un canon de arrendamiento, que corresponde al valor que se pacta inicialmente. La oferta de arrendamiento puede hacerse directamente por parte del propietario del bien inmueble, o del agente o agencia inmobiliaria elegida para tal fin. Expectativas del Arrendatario y el Propietario. En el momento en que se genera cualquier tipo de negociacin, el poseedor del objeto del contrato y quien solicita el bien, tienen ciertas expectativas de cumplimiento, seguridad, Arrendatario

Arrendamiento, es el proceso mediante el cual un arrendador entrega a un una persona llamada arrendatario, la tenencia de un inmueble, obligndose a cancelar una suma de dinero, que es llamado canon de arrendamiento. El arrendatario es la persona que solicita un bien inmueble en prstamo alquiler dentro de una oferta de las necesidades y caractersticas requeridas por el arrendatario. Un arrendatario busca dentro del mercado inmobiliario, el bien que se ajusta a sus necesidades, que pueden ser de acuerdo con el sector, las caractersticas del inmueble, si es comercial, industrial o residencial, etc. Igualmente puede guiarse la seleccin por el costo del canon de arrendamiento. Los inmuebles que se arriendan, pueden ser oficinas, locales, lotes, bodegas, fincas, viviendas y cualquier tipo de inmueble de tipo arquitectnico, en las obras civiles se llama concesin este tipo de negociaciones. Un arrendatario espera obtener:

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El mejor inmueble por el canon de arrendamiento que paga. Un inmueble en ptimas condiciones de habitabilidad. Un servicio personalizado de excelente calidad. Contar con facilidades de pago del canon de arrendamiento. Normas jurdicas adecuadas a su caso.

Propietario Arrendador. El propietario o la persona designada por l para la tenencia, de un bien inmueble ofrece su propiedad, que por lo general, debe estar en excelente buen estado fsico, para que sea bien mantenido y utilizado para los fines solicitados.

Contrato de Arrendamiento de un Inmueble

El contrato de arrendamiento, hace referencia al documento legal que rige las condiciones para realizar la accin de arrendar un bien. ste documento se realiza de comn acuerdo entre las dos partes comprometidas, haciendo referencia al objeto del contrato. Por tanto, las clusulas que el contrato lleva, son pactadas por las dos partes y deben ser cumplidas a cabalidad, para no incurrir en reclamaciones legales y posteriores sanciones.

Que es un Contrato de Arrendamiento. Como ya se anoto en la introduccin al presente capitulo, un contrato es un documento privado que se eleva a documento pblico. Es decir que es un pacto que se hace entre las dos partes, el arrendador y el arrendatario, ellos llegan al acuerdo de entregar y recibir un bien inmueble, para el disfrute del mismo, a cambio de un pago, por tal motivo, se pactan dichas condiciones. Un Contrato de arrendamiento, debe registrarse ante la Oficina de Registro y Notariado Publico, de manera que se tenga la seguridad de su cumplimiento y la facilidad de reclamacin en el caso en que se incumpla.

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El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo menos: nombre e identificacin de los contratantes, as como la del inmueble; tambin, la parte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con los dems ocupantes. En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el trmino de duracin y designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de servicios pblicos. Se entender como prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones. Cada ao de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al 100 por ciento del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor del ao anterior. El precio mensual no podr exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se est dando en arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podra demandarlo. Dicho documento es la libre expresin de las necesidades y requerimientos de las dos partes implicadas, de manera que es un documento de libre expresin, en los que se concentran algunos datos especficos como:

Modelos tipos de Contratos de Arrendamiento. Como se ha resaltado anteriormente, existen modelos de contratos de arrendamiento, como inmuebles en arrendamiento existen en el mercado inmobiliario, dado que cada uno tiene unas caractersticas y especificaciones existen. Por lo tanto, en el anexo 5, se puede tener un modelo bsico, que puede ser modificado de acuerdo con las condiciones que cada arrendador y arrendatario necesiten.
VER MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ANEXO 5 . PAG. 111

Leccin

7.

Normatividad que Arrendamiento.

Aplica

los

Contratos

de

Lo que se debe saber sobre la Ley de Arrendamiento de Vivienda Cmo limitar abusos de los propietarios y qu hacer para asegurar el pago de los inquilinos. Lanzamiento de morosos, ahora, toma mximo seis meses. Estos son algunos de aspectos contemplados en esta Ley, que rige desde julio del 2003. (En cuadro de 'Informacin relacionada' puede consultar el texto completo de la Ley)

Servicios pblicos Cuando el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, el arrendador podr exigir la prestacin de garantas o fianzas para

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garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios pblicos domiciliarios. Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaer sobre el arrendatario, y las empresas de servicios pblicos podrn ejercer las acciones a que hubiere lugar en contra este. Qu dice el Cdigo de Comercio sobre arrendamiento de locales En su Libro Tercero, Ttulo I y Captulo I (Artculos 518 a 524), se encuentran las siguientes disposiciones de Proteccin Legal. El Cdigo del Comercio (Decreto 410 de 1971), Art. 518.- El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra nueva.

Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovacin del contrato de arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal, con intervencin de peritos. Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artculo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato, so pena de que ste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial. Se exceptan de lo dispuesto en este artculo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. Art. 521.- El arrendatario tendr derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin, sin obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de desacuerdo. Pargrafo.- Para los efectos de este artculo, el propietario deber informar al comerciante, por lo menos con sesenta das de anticipacin, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deber dar aviso a

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aqul, con no menos de treinta das de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que los anteriores, los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirn a los dems en orden de antigedad. Art. 522.- Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deber indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, segn estimacin de peritos. Igual indemnizacin deber pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tena el arrendatario. En la estimacin de los perjuicios se incluirn, adems del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalacin, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasin de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y tiles que hubiere hecho en los locales entregados. El inmueble respectivo quedar especialmente afecto al pago de la indemnizacin, y la correspondiente demanda deber ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles. Art. 523.- El arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinacin distinta a la prevista en el contrato. El arrendatario podra subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitacin. La cesin del contrato ser vlida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenacin del respectivo establecimiento de comercio. Art. 524.- Contra las normas previstas en los artculos 518 a 523, inclusive, de este Captulo, no producir efectos ninguna estipulacin de las partes.

Causales de Terminacin de los Contratos de Arrendamiento Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de mutuo acuerdo entre quin arrienda el inmueble y quien lo toma en alquiler. As mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en cualquier momento. Las partes, en cualquier tiempo y de comn acuerdo, podrn dar por terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las rentas dentro del trmino estipulado, no cancele los servicios y cause

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desconexin, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin autorizacin o destine el inmueble para actos delictivos. La terminacin del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando se suspendan los servicios pblicos por accin premeditada del arrendador o que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado. Adems, para reforzar las herramientas jurdicas de la Ley se introdujo un cambio al Cdigo de Procedimiento Civil con el fin de que los inmuebles se puedan recuperar en mximo seis meses, cuando hay un incumplimiento de parte del arrendatario. Antes de la expedicin de la Ley, este proceso poda tomar hasta 10 aos, pero ahora los mecanismos estn dados para que propietario pueda proteger su patrimonio. Cabe decir que, adems, si ocurriera esta eventualidad le corresponder al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a que hubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del contrato, segn sea el caso. Terminacin del contrato por el arrendador El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de las siguientes causales: El incumplimiento en el pago mensual del arriendo. El no pago de los servicios pblicos que cause la reconexin o prdida del servicio. Subarrendar parcial o totalmente el inmueble. Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la tranquilidad de los vecinos. Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilcitos o delictivos. La realizacin de cambios o mejoras, sin la autorizacin del propietario. La violacin de normas contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. El arrendador podr dar por terminado el contrato en cualquier momento, tras previo aviso con tres meses de anticipacin y el pago de una indemnizacin correspondiente a tres meses de arriendo al arrendatario.

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Terminacin del contrato por el arrendatario El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de presentarse las siguientes circunstancias: El corte de los servicios pblicos por parte del arrendador. La invasin reiterada del arrendador a travs de hechos que perturben la tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe ser reportados con antelacin ante la polica. Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar al propietario con un mnimo de tres de meses antes de la fecha en que se presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el inquilino deber pagar una indemnizacin al arrendador segn lo establece la Ley. Otras causas El arrendador podr solicitar a su inquilino la devolucin del inmueble, en caso que tengan lugar los siguientes hechos: Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un trmino que no debe ser inferior a un ao. En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a una nueva construccin. Si el propietario vende el bien raz.

Leccin 8.

El Proceso de Arrendamiento de Inmuebles.

Las compaas inmobiliarias en el desarrollo del proceso de arrendamiento cumplen las siguientes etapas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Reciben el inmueble en consignacin. Planteamiento del plan de mercadeo para el inmueble. Estudio de la solicitud de arrendamiento. Firma del contrato de arrendamiento. Entrega del inmueble al arrendatario y elaboracin del inventario. Cobro del canon de arrendamiento. Pago del arrendamiento al propietario y liquidacin de la comisin de la inmobiliaria. Prestacin de los servicios de mantenimiento a la propiedad.

Lo que se podr examinar, a partir de l siguiente contenido, dando continuidad a analizar cada una de las etapas anteriormente relacionadas.

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Leccin 9. Obligaciones del Arrendador y del Arrendatario El Arrendador El arrendador adems de ofrecer su inmueble para que preste el servicio a otra persona que lo requiera, debe contemplar algunas condiciones para que se preste un servicio adecuado y de la mejor calidad. El arrendador debe cumplir con algunas obligaciones para que lo anterior se cumpla y poder ofrecer su inmueble en arriendo, entre ellas, estn: Entregar el inmueble objeto del arrendamiento, comprometida pactada con el arrendador. en la fecha

Garantizar el uso y goce del inmueble, de acuerdo con lo convenido en el contrato de arrendamiento. Mantenerlo y conservarlo en estado de servicio. Se hace referencia a costear las reparaciones necesarias que se requieren para la utilizacin y beneficio del bien inmueble Mantener en el inmueble los servicios, cosas y usos conexos. Se refiere a los servicios pblicos domiciliarios y dems inherentes al doce y disfrute del inmueble, cuando se trata de vivienda urbana. Si se trata de una vivienda que pertenece a un conjunto residencial, se debe hacer entrega al arrendatario, del reglamento de propiedad horizontal, de manera que se cia a las normas y disposiciones a que se hace referencia en el documento. El Arrendatario.

Ubicacin geogrfica Caractersticas demogrficas Caractersticas sicogrficas Caractersticas conductuales Que el precio del canon de arrendamiento sea justo. Que tenga un mantenimiento fsico adecuado. Que el canon de arrendamiento sea pagado oportunamente. Que se cumplan las disposiciones legales y jurdicas correspondientes. Que se valorice y se acrecent la rentabilidad de la inversin de su capital. Recibir una atencin personalizada y con un excelente servicio. El arrendatario ha solicitado para su uso, un determinado bien inmueble y se hace responsable de recibirlo, protegerlo y conservarlo como lo ha recibido. Por tanto, Las dems que se queden pactada dentro del contrato de arrendamiento, se hace responsable de: Utilizar el inmueble, de acuerdo a lo especificado en el contrato de arrendamiento.

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Pagar el precio canon de arrendamiento pactado con el arrendador, dentro del plazo fijado en l. No ceder ni subarrendar el inmueble materia del contrato. Pagar los servicios, cosas y usos conexos (servicios pblicos, administracin y los dems inherentes al uso y goce del inmueble). Ejecutar las reparaciones locativas que se encuentren a su cargo, y que se hayan pactado con el arrendador. Cumplir con las normas del reglamento de propiedad horizontal. Restituir el inmueble en el estado en que se entrego y recibi a satisfaccin, salvo el deterioro natural. Nombres e identificaciones de los comprometidos, arrendador y arrendatario. Determinacin y definicin del objeto del contrato de arriendo. Especificacin del valor del canon de arrendamiento mensual y la forma de pago que se pacte. Identificacin de los servicios, cosas o usos conexos que tiene el bien inmueble. Especificacin de la duracin del contrato de arrendamiento. Identificacin de la parte a cargo de la cual este el pago de los servicios pblicos. Determinacin a cargo de quien se realiza el pago del servicio de administracin, si el inmueble corresponde a la propiedad horizontal.

Leccin

10.

Entidades Financieras que apoyan el Mercado Inmobiliario.

El sector inmobiliario y en especial el rengln de la industria de la construccin, es uno de los renglones de la economa, que ms jalonan el desarrollo de las diferentes regiones de un pas, as mismo es el sector que necesita de grandes inversiones, para alcanzar ese desarrollo.

Es as como el estado busca apoyar el sector, con lneas de crdito blandas, con leyes y normas que permitan el desarrollo regional, etc. Igualmente, el sector privado ofrece apoya diversos planes de desarrollo inmobiliario y

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tambin buenos planes de financiamiento, as que las diferentes entidades financieras tienen excelentes oportunidades para todos los sectores sociales que requieren ser propietarios de un bien inmueble. Entidades financieras que Ofrecen Crditos Hipotecarios. Las principales entidades que financian o subsidian la compra de bienes races en Colombia son: Las corporaciones financieras de ahorro y vivienda. Las cooperativas de ahorro y crdito. Entidades bancarias. Fondo Nacional del Ahorro. Caja de Vivienda Militar.

De las entidades mencionadas, las corporaciones de ahorro y vivienda son las principales financiadoras en la compra de bienes inmueble en Colombia, fueron creadas alrededor del ao 1972, y desde ese momento han contribuido a reducir el dficit de vivienda en Colombia. Corporaciones De Ahorro Y Vivienda

http://www.icav.com/secciones/anexos/187.htm, http://dspace.uniandes.edu.co:5050/dspace/bitstream/1992/589/1/mi_571.pdf

Las corporaciones de ahorro y vivienda operaron con base en el sistema de valor constante cuya unidad bsica es la unidad de poder adquisitivo constante "UPAC", creada en 1972 con un valor inicial de $ 100 moneda corriente, hasta el 31 de diciembre de 1999, a partir del 1 de enero del 2000, se comienza a usar la UVR. La UPAC se defini como "un peso que se ajusta a lo largo del tiempo para tratar de mantener constante su relacin con los precios de los bienes que componen la canasta familiar (bienes bsicos)". La finalidad de este sistema fue conservar el poder adquisitivo de los recursos que los ahorradores depositan en las corporaciones de ahorro y vivienda y a su vez permitir a stas colocar recursos a largo plazo.

Por lo anterior, los ahorradores en el Sistema UPAC, recibieron sobre sus ahorros inters ms correccin monetaria; as mismo los usuarios de crditos pagaron sobre los montos prestados, los intereses ms correccin monetaria.
Con el tiempo las normas que establecieron la metodologa para la determinacin de los valores en moneda legal de la UPAC permitieron que sta reflejase los movimientos de la tasa de inters en la economa, mientras que la Ley 546 de 1999 establece claramente que la UVR se debe actualizar teniendo en cuenta nica y exclusivamente la inflacin, la cual se mide de acuerdo con la variacin del ndice de precios al consumidor, IPC.

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Actividades inmobiliarias que financian las corporaciones de ahorro y vivienda

- La construccin de vivienda propia o para la venta, incluyendo la produccin de viviendas prefabricadas. - La adquisicin de viviendas proyectadas, en proceso de construccin o ya construidas. - Los proyectos de renovacin urbana, incluida la adquisicin de los inmuebles necesarios para desarrollar/os. La adquisicin de vivienda usada. La reparacin, subdivisin o ampliacin de vivienda usada. La Adquisicin de lotes que cuenten con servicios de alcantarillado, acueducto, energa elctrica y vas pavimentadas. La construccin o adquisicin de edificaciones distintas de vivienda, tales como locales, oficinas, parqueaderos, hoteles, bodegas, etc. Los Bancos Del sector bancario en Colombia, histricamente el principal financiador de vivienda fue el Banco Central Hipotecario; ha financiado vivienda de nivel medio y opera como una corporacin de ahorro y vivienda. (Actualmente el Fogafn adelanta el proceso de enajenacin de la participacin accionara del Banco Central Hipotecario en Liquidacin y de Fogafn en la Compaa Central de Seguros S.A. (96,93%) y del Banco Central Hipotecario en Liquidacin y Central de Inversiones S.A. CISA en la Compaa Central de Seguros de Vida S.A. (5,75%), en cumplimiento de los contratos de mandato suscritos con el Banco Central Hipotecario en Liquidacin y CISA.). Por tanto, la actividad hipotecaria se ha repartido en las diversas entidades bancarias, que cuentan con diversas lneas de crdito para todo tipo de personas que requieren ste servicio. Entre las entidades bancarias, podemos analizar entre ellas a: - El Banco Ganadero Lanz en los ltimos aos una lnea de crdito hipotecario, principalmente para vivienda. En la actualidad convertido en el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia, S.A.; una entidad bancaria de primer nivel en el sector financiero colombiano que cuenta con una amplia red de oficinas, una moderna plataforma de sistemas, un destacado volumen de negocio, un recurso humano profesional y especializado, y una cultura corporativa agresiva en su gestin comercial y ortodoxa en el manejo del riesgo. A travs de la historia en BBVA nos hemos caracterizado por la constante vocacin de liderazgo e innovacin, lo que los ha llevado a ocupar siempre los primeros lugares en el sector financiero Colombiano. BBVA es una entidad gil y moderna, en la que se busca constantemente el beneficio de los clientes y de los inversionistas.

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Adems, el respaldo del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), se ubica como una de las entidades ms slidas del sistema financiero de Colombia. Todo lo anterior, ha permitido convertirse en una entidad dinamizadora del sector bancario en Colombia y de grandes aportes al desarrollo del pas. - Bancolombia Con el fin de atender una necesidad latente de los colombianos y como un beneficio ms de la fusin entre BANCOLOMBIA, Conavi y Corfinsura, la Organizacin BANCOLOMBIA comenz (ao 2007) a ofrecer una nueva lnea de crdito para vivienda. Se trata del Crdito Hipotecario en Pesos con tasa fija y cuota fija de Largo Plazo, que adems de beneficiar a muchas familias colombianas que aspiran a adquirir vivienda propia, le permite al nuevo Banco consolidar el liderazgo del crdito hipotecario en el mercado. La nueva lnea se est ofreciendo en toda la red de oficinas de Conavi y a ella podrn acceder igualmente los clientes BANCOLOMBIA, Corfinsura y todas las personas naturales que busquen una alternativa de fcil acceso para comparar casa. El Crdito Hipotecario en Pesos, cuota fija, tasa fija presenta caractersticas, beneficios y condiciones que hacen de sta una interesante alternativa. El crdito se destinar de manera exclusiva para la adquisicin de vivienda nueva o usada, Vivienda de Inters Social (VIS) o superior a VIS. El plan de Amortizacin es con cuota fija en pesos durante toda la vigencia del crdito y se establece la tasa vigente al momento del desembolso, la cual no sobrepasar la tasa mxima permitida por ley. Tasa preferencial Las personas que tengan otros servicios o productos con BANCOLOMBIA o Conavi, entre ellos que reciban la consignacin de su nmina, as como los que sean gerenciados de la red BANCOLOMBIA o que soliciten un monto superior a los 50 millones de pesos, podrn acceder a esta lnea de crdito con una tasa preferencial. El valor mnimo de la vivienda a financiar con la lnea de Crdito Hipotecario en Pesos, se estableci en $19000.000 si es vivienda nueva de proyecto financiado por el Banco o con visto bueno del rea de Constructores de la entidad, o en $26000.000 si es vivienda usada. Trascendi que esta poltica aplica tanto para crditos en UVR como en pesos, con un plazo mnimo de 5 aos y mximo de 10 aos. De otro lado y como resultado del inters de la Organizacin por contribuir a que ms familias colombianas paguen fcilmente sus deudas de vivienda, los clientes que actualmente tienen crdito con Conavi y que tengan otros servicios con la entidad o con BANCOLOMBIA, incluyendo los que reciben su nmina por una de estas entidades, podrn ajustar su deuda a este sistema.

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Otros Beneficios Tasa de inters y cuotas fijas durante toda la vida del crdito. Permite abonos extraordinarios. No se restringe la cancelacin anticipada del crdito. Permite cambio de plazo. Permite cambio de fecha de pago. No tiene capitalizacin de intereses. Aplica los beneficios de Cuentas AFC y Ley de Vivienda.

Con ste nuevo producto, la entidad se convierte as en la nica en ofrecer al mercado un crdito hipotecario para vivienda de inters social, con cuota fija y tasa fija, lo que adems de constituirse en una excelente oportunidad para todos, seguramente permitir reactivar aun ms la demanda por la vivienda en Colombia. El Fondo Nacional del Ahorro El Fondo Nacional de Ahorro fue creado a travs del Decreto Extraordinario 3118 de 1968, para administrar las cesantas de los empleados pblicos y trabajadores oficiales.. Sus recursos provienen de las cesantas de sus afiliados y se ha caracterizado por prestar a las tasas de inters ms bajos del mercado. A travs de la Ley 432 de 1998, se transform en una Empresa Industrial y Comercial del Estado, de carcter financiero del orden nacional, lo cual le permiti ampliar su mercado al sector privado. Su propsito est directamente relacionado con los fines del Estado, especialmente sobre los derechos de todos los colombianos a tener una vivienda digna y acceder a la educacin. Caja de Vivienda Militar Fue creada en 1947, y orientada a atender a los miembros activos: de las fuerzas armadas. Su fuente principal de recursos son ahorros obligatorios de las fuerzas militares. Naturaleza. La Caja Promotora de Vivienda Militar y de Polica, es una Empresa Industrial y Comercial del Estado de carcter financiero del orden nacional, organizada como establecimiento de crdito, de naturaleza especial, dotada de personera jurdica autonoma administrativa y capital independiente, vinculada al Ministerio de Defensa Nacional y vigilada por la Superintendencia Bancaria. Tramitacin de Crditos Inmobiliarios Si el comprador no dispone de la totalidad del valor del inmueble o simplemente desea obtener un crdito para adquirir/o, efectuar la compra mediante el pago de una cuota inicial y sucesivas cuotas mensuales procedentes de la financiacin de una parte del valor comercial del inmueble.

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Esta financiacin es obtenida a travs de una entidad financiera que presta el dinero al comprador, pero exige como garanta la constitucin de hipoteca sobre el inmueble; por esto se habla de crditos hipotecarios. Mltiples entidades financian la compra de inmuebles en Colombia: corporaciones de ahorro y vivienda, cooperativas de ahorro y crdito, inclusive los bancos, entre otros. En materia de vivienda, las Entidades financian entre el 70 y el 80% del valor comercial del inmueble. Las etapas en la tramitacin de un crdito hipotecario, pueden resumirse en la siguiente forma: Diligenciar formulario, de solicitud de crdito ante la corporacin de ahorro y vivienda, adjuntando la documentacin requerida. La corporacin de ahorro y vivienda recibe el formulario y la documentacin exigida, estudia la solicitud y sus anexos. Normalmente deben presentarse certificaciones de ingresos, referencias bancarias y comerciales, escrituras anteriores del inmueble, minuta de compraventa, certificado de tradicin y libertad y estados financieros. Aprobacin del crdito, si este es aprobado, la corporacin entrega al comprador carta de aprobacin, indicando las condiciones del crdito y los trmites a seguir; solicita al interesado el estudio de ttulos del inmueble y la prctica de un avalo por parte de un perito avaluador autorizado por la entidad. Cumplidos estos trmites, se procede a la firma de escrituras. Proceso que sigue un crdito inmobiliario: Tramitacin solicitud crdito. Firma promesa de compra venta. Aprobacin crdito. Estudio jurdico de los ttulos del inmueble. Elaboracin avalo. Firma escritura de compraventa e hipoteca. Registro de la operacin ante oficina de registro de instrumentos pblicos. Elaboracin liquidacin en corporacin y desembolso del l prstamo. Entrega del inmueble

La operacin de venta concluye con la entrega del inmueble al comprador. A travs de esta operacin el vendedor realiza entrega material y real del objeto vendido. Por otra parte: la compaa inmobiliaria, recibe la comisin por el servicio de intermediacin, equivalente al 3% del valor de la venta del inmueble. Si este es de $100.000.000, la comisin percibida ser de: $100.000.000 x 3 % = $ 3.000.000

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Esta comisin puede pagarse de diferentes formas: Una es 50% a la firma de la promesa de compra venta y 50% a la aprobacin del crdito por parte de la corporacin de ahorro y vivienda; otra es el 100% al momento de la aprobacin del crdito. En la venta de proyectos la compaa inmobiliaria acta como intermediaria entre el propietario vendedor y el comprador. Se denomina proyecto inmobiliario al conjunto residencial, edificio, centro comercial o condominio campestre. La funcin del corredor inmobiliario comprende varias actividades entre ellas pueden enumerarse las siguientes: Asesorar en la determinacin de las caractersticas constructivas de los inmuebles a desarrollar. Definicin de los acabados de los inmuebles. Participacin en comits de diseo y arquitectnicos conducentes a la elaboracin del proyecto final. Participacin en comits financieros orientados a la determinacin del presupuesto de ingresos y egresos del proyecto. Participacin en los comits de mercadeo y ventas orientados a la definicin de estrategias publicitarias, fijacin de precios, y planes de financiacin. Ejecucin de las polticas de venta de acuerdo con los Planes de venta establecidos: los precios y financiacin establecidos. Direccin y control del equipo de ventas. Presentacin de informes peridicos relacionados con el desarrollo de las ventas, estudios de la competencia y avance de negocios. Asesora a compradores hipotecarios. en la solicitud y trmite de crditos

Coordinacin de la entrega de ;,muebles. Coordinacin de los servicios de posventa y cumplimiento de garantas segn los reclamos que puedan realizar los clientes. Se observa en sta descripcin de funciones una gran participacin del corredor inmobiliario en la gestin de mercadeo y ventas; acta asesorando a compradores y vendedores. Quedara pendiente examinar: Qu hace el corredor inmobiliario en materia de trmites?

1. Elabora contratos de promesa de compraventa. 2. Elabora minutas de compraventa. 3. Elabora minutas de hipoteca. 4. Coordina relaciones con notaras, oficina de registro de instrumentos pblicos, oficinas de catastro y entidades financieras tales como corporaciones de ahorro y vivienda e instituciones cooperativas. 5. Asesora a compradores en la obtencin de los documentos exigidos por las entidades financieras para el otorgamiento de los prstamos.

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Solicitudes De Arrendamiento

Una vez desarrollado el mercadeo del inmueble y visitado por varios clientes, se procede a estudiar las solicitudes de arrendamiento que presenten. Ellas contienen los datos personales y financieros de los interesados; su objetivo es evaluar la capacidad econmica del solicitante, su nivel de cumplimiento en arrendamientos anteriores. Para ellos se solicitan documentos como los siguientes: Extractos bancarios Certificaciones de ingresos proporcionadas por las empresas con las cuales tienen relaciones econmicas Certificaciones tributarias: certificado de ingresos y retenciones o declaracin de renta Fotocopia de escrituras de compra de bienes races Fotocopia cartas de propiedad de vehculos

Firma Del Contrato De Arrendamiento

Una vez que la solicitud de arrendamiento es estudiada y aprobada se procede a la firma del contrato de arrendamiento. Este ltimo es firmado por el arrendatario y dos coarrendatarios que responden solidariamente por el contrato. En representacin del propietario (firma en calidad de arrendador), la compaa inmobiliaria. Los compromisos que el contrato de arrendamiento establece para el arrendador y el arrendatario, son los siguientes:

Entregar el inmueble en buen estado de servicio: esto es en condiciones de seguridad, habitabilidad, en el momento oportuno y con todos los servicios ofrecidos. Mantener el inmueble y los servicios ofrecidos en buenas condiciones de funcionamiento. Entregar al arrendatario copia del contrato de arrendamiento. En el caso de condominios o conjuntos residenciales, entregar copia del reglamento interno de funcionamiento del mismo, denominado: reglamento de propiedad horizontal.

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Obligaciones del arrendatario Usar el inmueble segn lo pactado en el contrato. Cuidar el inmueble. Pagar el canon de arrendamiento en el lugar y fecha convenidos en el contrato. Efectuar las reparaciones locativas que estn a su cargo o que correspondan a daos ocasionados por el arrendatario o sus dependientes. Restituir el inmueble a la terminacin del contrato. Pago del Arrendamiento al Propietario y Liquidacin de la Comisin Inmobiliaria

Posteriormente la compaa inmobiliaria girar al propietario del inmueble su renta, descontada la comisin que es equivalente al 8 al 10% del canon de arrendamiento mensual. Todas estas operaciones debern constar en el reporte de la situacin del inmueble que debe ser entregado al propietario, incluyendo el extracto de cuenta que la inmobiliaria remitir mensualmente. Cobro del Canon de Arrendamiento Entregado el inmueble a su nuevo inquilino o arrendatario, la compaa inmobiliaria podr iniciar la aplicacin del contrato de arrendamiento: el primer paso ser el cobro del primer arrendamiento, generalmente pagadero dentro de los primeros cinco das del mes. Prestacin de los Servicios de Mantenimiento a La Propiedad En el desarrollo del contrato de arrendamiento la inmobiliaria atender, previa aprobacin del propietario, las reparaciones y mantenimientos que el inmueble requiera y que sean necesarios para el funcionamiento del mismo. Leccin 11. EL CORRETAJE

EL corretaje es la intermediacin de bienes inmuebles usados, sean ellos: casas, apartamentos, locales, bodegas, oficinas, lotes urbanos, o predios

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rurales, entre otros En la operacin de corretaje, la inmobiliaria facilita el encuentro de compradores y vendedores. Acta como intermediaria, recibiendo de los propietarios, los inmuebles para la venta, y obteniendo a travs de la publicidad y la promocin, los clientes que han de comprar tales inmuebles. Por esta operacin percibe una comisin de venta que es cancelada por el propietario del inmueble.

Definicin y Normas aplicables al corretaje inmobiliario Aunque en Colombia no hay una reglamentacin especfica que proteja a los agentes de bienes races, si existen ciertas consideraciones que obligan a los propietarios a pagar los honorarios comisiones- pactados. Hay que tener claro que en el pas cualquier persona puede ejercer la actividad inmobiliaria sin importar su profesin y que el valor de la comisin tambin es fijado entre las partes no hay una tarifa preestablecida-, pues la idea del Estado es promover un mercado de libre oferta y demanda. Esta falta de reglamentacin especfica es la que permite que clientes inescrupulosos incumplan con el pago de las comisiones pactadas con los agentes inmobiliarios, quienes en ltimas solo cuentan con: 1) Su experiencia para evitar que ello ocurra; 2) Los procedimientos que establezcan (como la firma del contrato de consignacin y el envo de cartas sobre los avances del negocio); 3) Las referencias legales -muy generalescontempladas en el Cdigo de Comercio Colombiano, a saber: Artculos 1340 a 1346 (Cdigo de Comercio Colombiano). Definicin. Artculo 1340. Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o ms personas con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboracin, dependencia, mandato o representacin. Caractersticas El Corredor no contrata por cuenta de las partes y son las partes las que deben perfeccionar el negocio. Su actuacin est circunscrita al desarrollo del contrato de corretaje.

Debe tener especial conocimiento de los mercados. Remuneracin. Artculo 1341. El corredor tendr derecho a la remuneracin estipulada; a falta de estipulacin, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.

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Salvo estipulacin en contrario, la remuneracin del corredor ser pagada por las partes, por partes iguales. El corredor tendr derecho a su remuneracin en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneracin, se distribuir entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario. La comisin es la contraprestacin del servicio de intermediacin que presta el corredor. En consecuencia, el corredor no tiene derecho a la comisin si el negocio se realiza sin su intervencin. El negocio de corretaje conlleva una obligacin de resultado, lo que significa que debe concluirse el negocio comercial en que el corredor haya intervenido.

Expensas de la Gestin. Artculo 1342. A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendr derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestin encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado. Cada parte abonar las expensas que le correspondan. Generalidades del Corretaje Remuneracin en negocios bajo condicin o nulos Artculo 1343. Cuando el negocio se celebre bajo condicin suspensiva, la remuneracin del corredor slo se causar al cumplirse la condicin. Si est sujeta a condicin resolutoria, el corredor tendr derecho a la comisin desde la fecha del negocio. La nulidad del contrato no afectar estos derechos cuando el corredor haya ignorado la causal de invalidez.

Informacin del corredor a las partes. Artculo 1344. El corredor deber comunicar a las partes todas las circunstancias conocidas por l, que en alguna forma pueden influir en la celebracin del negocio. Deber adicional del corredor. Artculo 1345. Los corredores, estn obligados adems, a llevar en sus libros una relacin de todos y cada uno de los negocios en que intervengan con indicacin del nombre y domicilio de las partes que lo celebren, de la fecha y cuanta de los mismos o del precio de los bienes sobre los que versen, de la descripcin de stos y de la remuneracin obtenida. Sanciones. Artculo 1346. El corredor que falte a sus deberes o en cualquier forma quebrante la buena fe o la lealtad debidas ser suspendido en el ejercicio de su profesin hasta por cinco aos y, en caso de reincidencia, inhabilitado definitivamente. - Conocer de esta accin el juez civil del

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circuito del domicilio procedimiento verbal.

del

corredor

mediante

los

trmites

del

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia

Las funciones que cumple el corredor inmobiliario son las siguientes: Orientar al propietario del inmueble en la determinacin del precio del inmueble que se va a vender. Evaluar si sta do de conservacin del inmueble, y sugerir mejoras o .reparaciones. Realizar el proceso de mercadeo del inmueble. Asesorar a los compradores en la seleccin del inmueble que mejor se ajuste a sus necesidades, gustos, y capacidad financiera. Elaborar los contratos relacionados con las operaciones de venta. Asesorar a compradores y vendedores en materia financiera. Realizar el proceso de venta, intermediando entre compradores y vendedores.

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CAPITULO 3. PROCESOS PARA ADQUISICIN DE INMUEBLES

Los procesos de Compra y Venta que se genera en el sector inmobiliario, demandan la intervencin de algunos actores que deben conocer su rol, para que su actuacin en las diversas situaciones que se presentan, sean acordes y apegados a la ley y al papel que cada uno desempea en dicha actividad. Leccin 12. LA COMPRA Y VENTA DE BIENES INMUEBLES. La compra y la venta, actan independientemente, pero siempre coexisten las dos partes para cada uno de los actores de la misma, por lo tanto siempre se deben tomar los dos casos individualmente. La venta, la realiza el propietario de un inmueble, dentro del marco legal que rige para l, al igual que debe entregar debidamente legalizado todo lo que tiene que ver con impuestos, gravmenes, servicios pblicos, etc. El Comprador por su parte, pacta con el vendedor las condiciones de pago, del recibo del bien inmueble, las caractersticas de la entrega, etc. Adems de cumplir con los compromisos que se han pactado por las partes. La compra venta de un bien inmueble o de un bien raz, como tambin se llama al objeto de la compra y la venta en el sector inmobiliario, es una actividad de doble va, que permite que dos individuos que tienen un objetivo diferente, logren consolidar una misma y nica actividad, es decir para uno es la venta y para el otro la compra. Cada uno de los individuos que participan, pueden ser personas naturales actan como intermediarios o a nombre de otros, con el objeto de facilitar las labores, trmites y actividades que se generan en el proceso de compra y venta de cualquier tipo de bien inmueble. La venta de un inmueble se puede ejecutar directamente sobre el objeto a vender sobre el proyecto de ejecucin.

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El proceso de venta de un inmueble incluye las siguientes etapas: Consignacin del inmueble Mercadeo del inmueble Celebracin de la promesa de compraventa Tramitacin de crditos ante entidades financieras Firma de la escritura de venta e hipoteca Entrega del inmueble La consignacin del inmueble En esta etapa el propietario solicita a la agencia inmobiliaria el servicio necesario para realizar la venta de su inmueble. Para ello gestiona una visita de la inmobiliaria para dar a conocer el inmueble, se evalan sus caractersticas fsicas y su precio. La inmobiliaria puede recomendar reparaciones y arreglos, a la vez que sugiere modificaciones en el precio de acuerdo con las condiciones del mercado. Una vez conocido el inmueble, se formaliza la consignacin a travs, de la firma de un documento en el cual se relacionan las caractersticas del inmueble en cuanto a nmero de habitaciones, rea, precio, etc.: tambin se especifica la comisin para la inmobiliaria. Se pueden efectuar diversos formatos para la consignacin del inmueble a la agencia, que se debe diligenciar, de acuerdo con las instrucciones que se exigen. En esta etapa, el propietario entrega los documentos del inmueble, tales como: Copia de Escrituras de compraventa anteriores. Copia de Certificado de Libertad. Recibos de pago de servicios pblicos y cuotas de administracin, si las hubiere. A continuacin se ejecuta la actividad de promocin mercadeo, de acuerdo con las caractersticas especficas del inmueble de acuerdo como se ha hablado de ello en el presente texto y una vez sea promocionado el inmueble, se inicia la etapa de venta propiamente dicha; se encuentra el cliente interesado en comprar; los trminos de la negociacin se plasman en el contrato de promesa de compraventa. Firma de la promesa de compra venta En el contrato de promesa de compraventa, las partes prometen vender y comprar, respectivamente un bien inmueble, bajo determinadas condiciones de precio, forma de pago, financiacin, condicin material del inmueble, fecha de entrega y otros.
MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA. ANEXO 4 PAG. 111

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Por qu se celebra la promesa de compraventa? Para garantizar que en fecha futura, comprador y vendedor celebrarn un Contrato de Compraventa. Para permitir necesarios. al comprador tramitar los crditos que fuere

Para dar tiempo al vendedor y para facilitar al comprador el anlisis de los documentos necesarios, tales como escrituras, declaracin de impuesto predial, certificado de tradicin y libertad (expresar quienes han sido los diferentes propietarios del inmueble y las hipotecas o gravmenes existen sobre el inmueble), entre otros.

Qu informacin debe contener la Promesa de Compraventa? Debe incluir entre otros los siguientes aspectos: Primero, identificacin del prometiente vendedor y de prometiente comprador. Modelo Resumen del contrato de Promesa de Compraventa (Vase en el ejemplo) Segundo, determinacin del inmueble objeto de contrato, sealando principalmente su direccin, linderos identificacin catastral y si est sometido al rgimen de propiedad horizontal. Tercero, determinacin del precio, forma de pago, financiacin y estipulacin de arras o clusula penal. Cuarto, indicacin de la fecha y hora y notara en que se perfeccionar la escritura de compraventa. Quinto, indicacin del ttulo a travs del cual el prometiente vendedor adquiri el inmueble. Sexto, estipulacin sobre la existencia de hipotecas o gravmenes sobre el inmueble. Sptimo, indicacin sobre la fecha en que entregar el inmueble. Octavo, determinacin de la forma en que comprador y vendedor se distribuirn los gastos de escrituracin. Posteriormente se ejecuta la Minuta o Escritura de Compraventa, en la cual se formaliza la transaccin de Compra y Venta del inmueble, se entrega fsicamente el inmueble y se termina de pagar la totalidad del valor de dicho inmueble. Se eleva a Escritura Publica en una Notaria a la que corresponda la zona el contexto. sta minuta de compraventa, contiene los mismos datos de la promesa, y firma el vendedor y los nuevos propietarios a satisfaccin de ambas partes.

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MODELO DE MINUTA DE COMPRAVENTA. ANEXO 5

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Estrategias para la Adquisicin de Inmuebles Para adquirir la propiedad de un bien inmueble, se pueden encontrar diversas formas de hacerlo, dentro de las cuales encontramos: - De Contado. Donde el interesado paga la totalidad del monto del bien inmueble, al recibir el bien inmueble y firmar la escritura de venta. - Mediante un Crdito Hipotecario a travs de una entidad financiera. - Por Leasing, donde una empresa de leasing, se encarga de comprar un inmueble de carcter productivo, por encargo especfico de un cliente, para arrendrselo y posteriormente, dar la opcin de compra del bien inmueble. - Por Titulacin Inmobiliaria, donde las propiedades se elevan a ttulos valores, para ofertarlos al mercado inmobiliario. De Contado: La compra y venta de un bien inmueble es una transaccin de un monto alto de dinero, por lo tanto es muy difcil encontrar la compra de un inmueble con el dinero en efectivo para ejecutar la negociacin. Igualmente, se requiere de un determinado tiempo para ejecutar la legalizacin de la compra y la venta, de las partes. Se ejecuta de la misma forma como se viene describiendo en ste capitulo, cuando ya se tiene el comprador y ste cuenta con el valor del inmueble, se realiza la promesa de compraventa y luego se eleva a Escritura, de manera que a la firma de sta, se entrega el inmueble. Crdito Hipotecario Derechos de los usuarios de un crdito hipotecario Durante el trmite, gestin y duracin del crdito hipotecario, los usuarios tienen el derecho a que la entidad crediticia les garantice transparencia total en la liquidacin de las cuotas y les atienda en todo momento cualquier inquietud o reclamo. Firma De Escrituras de Compraventa e Hipoteca

Aprobado el crdito y realizado el estudio de ttulos y el avalo, la corporacin solicita la firma de la escritura de compraventa e hipoteca y sus correspondientes trmites ante la notara y la oficina de registro y beneficencia.

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La escritura de compraventa expresa la negociacin realizada entre comprador y vendedor: precio de venta, forma de pago y entrega del inmueble; contiene fundamentalmente los trminos de la promesa de compraventa, un modelo de minuta de contrato de compraventa, estos modelos se pueden encontrar dentro del presente contenido temtico. Realizados estos trmites, la corporacin realiza la liquidacin del prstamo y su correspondiente abono al vendedor.

En sntesis, estos son los derechos de los usuarios: 1. Antes del crdito Deben entregarle un folleto con todas las caractersticas y requisitos del crdito. Proyeccin del crdito as en el que se discriminen los abonos a capital y a intereses (en UVR y pesos). Valores que le aplicarn por concepto de seguros.

2. Contenido mnimo del pagar El sistema de amortizacin que se usar, los gastos en la firma del contrato y los que se pueden cobrar en caso de incumplimiento, identificacin clara del inmueble y monto de la hipoteca en pesos y UVR. Tambin especificarse claramente que el deudor tiene la libertad de elegir la compaa que le expida seguros necesarios para el crdito. 3. Lo que no puede contener el contrato ni el pagar Sanciones o penalizaciones por el pago anticipado del crdito o cuotas. Aplicacin de intereses por encima de las tasas permitidas. Clusulas que faculten a la entidad para realizar modificaciones unilaterales a las condiciones del contrato. Restricciones para establecimiento. ceder o traspasar el crdito a otro

Notas o clusulas que permitan la capitalizacin de intereses.

4. Durante el crdito La entidad solo puede cobrar interese despus del desembolso. No se puede cobrar un inters de mora por cuotas no vencidas. En cualquier momento se pueden hacer abonos totales o parciales. Se puede pedir la cesin del crdito a otra entidad financiera; este trmite no debe tardar ms de 10 hbiles.

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La cesin a otra entidad no genera gastos notariales ni impuesto de timbre. Envo de extracto mensual con todos los detalles del crdito. El primer mes de cada ao, el banco debe enviar informacin sobre: el comportamiento histrico del crdito, proyeccin para el ao en curso, supuesto claros de inflacin Si la proyeccin del ao pasado no coincidi, una explicacin de las causas. Cualquier abono al crdito se debe aplicar as: a) Primas de seguros b) Intereses mora c) Cuotas predeterminadas o vencidas en orden de antigedad. Nunca le pueden transferir a los usuarios el cobro prejurdico. Si lo desea, el usuario, puede constituir un patrimonio de familia inembargable sobre el inmueble, siempre y cuando el crdito sea inferior al 50 por ciento del bien. No obstante este perder su vigencia cuando la deuda sea menor al 20 por ciento de este.

Leccin 13. La U.V.R. (Unidad de Valor Real) y la vivienda de inters social.


http://www.banrep.gov.co/series-estadisticas/see_upac.htm http://notinet.com.co/indices/uvr.htm

Es la nueva unidad de cuenta, que debe utilizarse en los crditos para la financiacin de vivienda, por disposicin de la Ley 546 de 1999, cuyo valor en pesos se determina exclusivamente con base en la inflacin como tope mximo, sin ningn otro elemento ni factor adicional; es decir, corresponde exactamente a la variacin del ndice de precios al consumidor, IPC, certificado por el DANE. Si la variacin en el comportamiento de la inflacin es considerable, el valor en pesos de la UVR aumentar de la misma manera; por el contrario, si dicha variacin es poca, el aumento del valor en pesos de la UVR ser menor (L. 546/99, art. 3) La unidad UVR no naci para la vivienda, sino que fue creada en 1999 en virtud del Decreto 856, con el objeto de mantener el poder adquisitivo de los dineros invertidos en los ttulos de deuda pblica denominados TES. Por tratarse de ttulos emitidos a largo plazo, el estar denominados en una unidad que permite que mantengan su valor en trminos reales, los protege de los cambios que se puedan presentar en los ndices de inflacin. El sistema del U.V.R., se adopt por corresponder a una unidad que reconoce el efecto de la inflacin en la economa, cuando se dise el nuevo sistema de financiacin de vivienda a largo plazo, se encontr en la UVR la unidad ideal para este tipo de crditos, de tal manera que la Ley 546 de 1999 la consagr (L. 546/99, art. 1)

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Su valor se determina en virtud de la autonoma dada por la Constitucin Poltica al Banco de la Repblica, es la junta directiva de ste la competente para determinar el valor en pesos de la UVR. Si bien la Ley 546 de 1999 otorg dicha competencia al Consejo de Poltica Econmica y Social, Conpes, la Corte Constitucional, en Sentencia C-955 de 2000, estim que la misma corresponda de manera exclusiva a la Junta Directiva del Banco de la Repblica. En Colombia la determinacin de los factores para establecer el valor de la UVR correspondi en primera instancia al Gobierno Nacional (a travs del Conpes) que mediante Decreto 2703 de 1999, estableci que el valor en pesos de la UVR se fijara diariamente durante el perodo de clculo, de acuerdo con la siguiente metodologa:

Periodo de clculo

Es el comprendido entre el da 16 de un mes inclusive, hasta el da 15 del mes siguiente inclusive. Es el nmero de das (calendario) comprendidos entre el inicio de un perodo de clculo hasta el da de clculo de la UVR. De esta forma, t presenta valores entre 1 y 31 segn el nmero de das (calendario) del perodo de clculo respectivo. Es el valor en pesos de la UVR del da t del perodo de clculo. Es el valor en pesos de la UVR el da 15 de cada mes. Es la variacin mensual del ndice de precios al consumidor certificada por el DANE durante el mes calendario inmediatamente anterior al mes del inicio del perodo de clculo. Es el nmero de das calendario del respectivo perodo de clculo.

De la aplicacin de la frmula anterior resultan los valores en pesos para la Unidad de Valor Real, UVR que son publicados mes a mes por el Banco de la Repblica. Posteriormente, la Corte Constitucional mediante Sentencia C-955 de 2000, determin que la funcin de fijar la frmula de clculo de la UVR le corresponda a la Junta Directiva del Banco de la Repblica, quien mediante Resolucin 13 de agosto 11 de 2000, valid la frmula establecida por el Decreto 2703 de 1999 La correccin monetaria, responde al trmino genrico hace referencia al proceso de ajustar o actualizar una obligacin dineraria con el ndice elegido para ello. En Colombia, la Corte Constitucional ha determinado que los crditos de vivienda se deben ajustar de acuerdo con la inflacin. As, dichos crditos hipotecarios se actualizan con base en la UVR, la cual a su vez refleja exclusivamente el crecimiento de la inflacin. Partiendo

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de la definicin de correccin monetaria como el ajuste o actualizacin que se hace a un capital por efecto de la inflacin, la suma que se pague o se cobre por este concepto no representa una ganancia sobre el capital, y en tal medida puede afirmarse que la correccin monetaria no corresponde al concepto de inters. La Vivienda de Inters Social
http://www.google.com.co/search?hl=es&q=vivienda+de+interes+social&btnG=B%C3%BAsqueda+en+G oogle&meta=cr%3DcountryCO

La ley 3 de 1991, cre el sistema nacional de vivienda de inters social, integrado por entidades pblicas y privadas que cumplan funciones conducentes a la financiacin, y construccin de este tipo de vivienda. Las cajas de compensacin familiar, han sido las entidades encargadas de otorgar el subsidio familiar de vivienda, que es una ayuda monetaria que permite a las familias que carecen de techo propio completar el valor de la cuota inicial en forma individual o por grupos. De otra parte, segn el decreto 2348 de 1995, las corporaciones de ahorro y vivienda y los dems establecimientos de crdito que otorguen crditos hipotecarios de largo plazo para vivienda, debern acreditar que han destinado a la financiacin de vivienda de inters social, el 23% del saldo de las nuevas operaciones de crdito hipotecario para bienes inmuebles. El Inurbe

El Instituto Nacional de Vivienda de Inters Social y Reforma Urbana, Inurbe, sucedi al Instituto de Crdito Territorial cuando la poltica gubernamental en 1991 sustituy el crdito por el subsidio de vivienda, a fin de favorecer a las clases menos favorecidas, desprovistas de vivienda. Los recursos del Inurbe, tienen procedencia gubernamental y se han orientado a las familias con ingresos inferiores a cuatro salarios mnimos. Aunque mediante el Decreto 554 del 2003, se ordena la supresin y liquidacin del Inurbe, encargando a las Cajas de Compensacin Familiar de tales gestiones, tanto para sus afiliados como para las personas independientes que requieren del subsidio para vivienda de inters social.
Cmo opera el subsidio para la vivienda de inters social? A ttulo de ejemplo: Para una vivienda de $ 20 millones: Precio de venta $ 20 millones La cuota inicial ser $ 6 millones De estos $6 millones el subsidio puede ser $ 3 millones La diferencia la aporta el comprador son $ 3 millones Valor a financiar a travs de entidad financiera a 15 aos $14 millones

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Leccin 14. Creiditos Hipotecarios y Escrituracin de un Inmueble

Crdito Hipotecario: En trminos generales, las corporaciones de ahorro y vivienda, otorgan prstamos en las siguientes condiciones: Plazo Financiacin Costo 15 aos 70% 80% Inters ms correccin monetaria Ejemplos en modalidades de crdito Ejemplo 1 Tipo de prstamo Valor comercial inmueble Financiacin Plazo Inters Correccin monetaria Valor prstamo Valor primera cuota Ingreso requerido Ejemplo 2 Tipo de prstamo Valor comercial /0 financiacin Plazo Inters Correccin monetaria Valor prstamo Primera cuota Ingreso requerido Vivienda usada $25 millones 80% 15 aos 12% 16.99 % $ 20 millones $280.000 $800.000 Vivienda nueva $ 30 millones 70 % 15 aos 14% 16.99 % $ 21 millones $323.400 $924,000

De los ejemplos anteriores puede deducirse que las corporaciones de ahorro y vivienda, utilizan las siguientes modalidades: Prestan para adquirir vivienda nueva y vivienda usada. Prestan sobre el valor comercial del inmueble. El monto mximo monto es el 80% del valor comercial del inmueble.

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Exigen un ingreso aproximado equivalente a tres veces el valor de la cuota. Por el crdito cobran inters ms correccin monetaria.

Leccin 15. Titulacin Inmobiliaria y Leasing Inmobiliario La titularizacin, es un instrumento que permite a una persona que tiene bienes en propiedad, de cualquier clase, que los convierta en ttulos y los pueda negociar en el mercado de valores. Es una figura similar a la de las sociedades annimas; estas fraccionan la propiedad de las empresas en pequeas partes denominadas acciones que pueden venderse fcilmente. por qu? porque es ms fcil vender acciones con valor de $1.000 cada una que vender una empresa de $10.000 millones. Los Ttulos hipotecarios tienen su origen en las compras de cartera que efecta la Titularizadora a las entidades que otorgan crdito hipotecario al pblico. Con los crditos comprados se conforma una Universalidad y a travs del proceso de Titularizacin los inversionistas que adquieren los ttulos tienen derecho a recibir los flujos de dinero derivados de los mismos y a otros derechos definidos en el Reglamento de Emisin. Con los dineros recibidos en los crditos (cuotas) la Titularizadora paga el capital e intereses de los Ttulos. Como Ejemplo, en la titularizacin se toma un inmueble de $1000 millones y se transforma en 1.000 derechos de $ 1 milln cada uno. Entonces resulta ms fcil vender ttulos de $1 milln cada uno, ya que existen muchos inversionistas dispuestos a comprar/os; en el caso del inmueble de,$1.000 millones resulta ms difcil venderlo ya que son pocos los compradores con esta capacidad adquisitiva en el pas. En el caso de los billetes, si el Banco de la Repblica emitiera billetes de $50 millones, resultara difcil su circulacin, cosa que no ocurre con los billetes de pequea denominacin. La figura de la titularizacin inmobiliaria opera bajo el mismo principio facilitando al pequeo inversionista ser dueo de una pequea parte de un gran inmueble. Un ejemplo de titularizacin inmobiliaria es la inversin en ttulos de $4 millones de pesos que hacen al inversionista, dueo de una parte de un local en un gran centro comercial como lo es el centro andino en Bogot.

De dnde proviene la rentabilidad de un ttulo de inversin inmobiliaria? Proviene de dos fuentes principales:

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1.

De la valorizacin del inmueble.

2. Del arriendo mensual del bien ya que estos inmuebles permanecen arrendados.

Normalmente se titularizan inmueble con excelente ubicacin. gran rentabilidad. De esta manera el inversionista puede recibir una renta mensual que puede ser del orden del 12% anual y una valorizacin del 28% anual, de manera que su inversin puede generar un rendimiento del 40% anual efectivo. Finalmente, los ttulos inmobiliarios al igual que las acciones de empresas, deben negociarse en las bolsas de valores.

Arriendo

Se recibe mensualmente $$$$$$

Valorizacin

Se recibe con el titulo

Leasing Inmobiliario: El leasing inmobiliario, es una operacin segn la cual una compaa de leasing, adquiere la propiedad de bienes inmuebles de carcter productivo por encargo de su cliente, para arrendrselo a ste y otorgarle la opcin de adquirir el inmueble a la terminacin del contrato, por un precio establecido de antemano. Se observa en la definicin anterior, que el propietario del inmueble objeto del contrato, lo arrienda otorgndole al arrendatario la posibilidad de comprarlo a la finalizacin del arrendamiento. Si se realiza la compra, la suma pagada como arriendo se abonara al precio de compra. Por tanto, es el contrato a travs del cual las entidades bancarias y las compaas de financiamiento comercial, autorizadas por la Superintendencia Bancaria, entregan a un usuario una vivienda, a cambio del pago de un canon peridico (equivalente al de arrendamiento), por un plazo convenido de mnimo de 10 aos, durante el cual decidir si adquiere el bien o lo devuelve.

Vencimiento del Plazo De acuerdo con la decisin del usuario, la casa o el apartamento podrn devolverse al propietario o ser transferidos si decide comprarlo y pagar su valor.

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Sistema de pago El porcentaje de la vivienda que se cancela en el canon mensual y el tiempo de duracin del contrato se acuerdan entre la entidad y el beneficiario. Con el leasing inmobiliario el beneficiario puede programar y pactar con la entidad la realizacin de abonos extraordinarios en cualquier momento. El valor de las cuotas se puede pactar en pesos o en Unidades de Valor Real (UVR). Tipo de vivienda que se puede comprar con leasing inmobiliario Nueva, dacin en pago o usada. Casa o apartamento. No importa el estrato, el precio ni la ubicacin. Sin embargo, cada banco tiene la libertad de decidir a qu tipo de propiedades se les puede aplicar leasing. Por lo que toca, entonces, averiguar en cada entidad los planes que ofrecen Ventajas que tiene este sistema El principal atractivo es la reduccin de la base sobre la cual el asalariado paga la retencin en la fuente. Adems, el canon de arrendamiento con opcin de compra que el usuario paga por una vivienda se les deduce de la base que se tiene en cuenta para tributar la retencin en la fuente. Si se tiene una cuenta AFC, se puede comprar de vivienda a travs de este sistema. Los beneficios de las cuentas AFC se hacen extensivos para esta clase de contratos. Solo se deben trasladar los recursos para tal fin. Los Contratos de leasing inmobiliario son objeto de las exenciones de impuestos Todos aquellos que se firmen dentro de los 10 aos siguientes al 27 de diciembre de 2002. - Si se entrega un bien inmueble en dacin de pago, se puede usar el sistema de leasing para salvar la vivienda Los deudores que hayan entregado su vivienda en dacin de pago podrn optar por el leasing de la vivienda entregada si no ha sido vendida o prometida en venta. Si ya se vendi, el establecimiento tendr que ofrecer otro inmueble y les dar a estos clientes prioridad y apoyo. - Cuando se presentan problemas para pagar las cuotas del crdito, existen opciones de utilizar este tipo de leasing Adicionalmente el leasing puede servir para solucionar problemas de los crditos en mora. En este sentido se ha previsto que un usuario de un crdito en mora puede acordar con la entidad financiera celebrar un contrato y convertirse en locatario sin salir de su lugar de habitacin. En este evento podr pactar un mayor valor de la opcin de adquisicin y de esta manera lograr un pago mensual ms cmodo. - Entidades que lo ofrecen Hasta el momento el banco Davivienda, Banco de Occidente y Banco de

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Crdito son algunas de las que incluyen el leasing habitacional en su portafolio de servicios. - Condiciones para usar un leasing Los interesados en utilizarlo bsicamente deben cumplir con los mismos requisitos y documentos del crdito hipotecario, cuales son la certificacin laboral y de ingresos, el desprendible de nmina y el formulario de solicitud diligenciado. Una vez reunidos estos requisitos estas son las condiciones que se deben cumplir: Puede ser para vivienda nueva o usada con un precio mnimo de 48 millones de pesos. Hay que pagar un 'canon inicial' del 30 por ciento del valor de la vivienda. Plazo entre 10 y 15 aos para pagar el resto. Posibilidad de liquidar las mensualidades en pesos o UVR. En pesos, la tasa fija anual es mximo del 21 por ciento. En UVR, la tasa es del 12 por ciento ms UVR Hay que pagar intereses de la suma financiada por el tiempo que dure el leasing. Todos los gastos de escritura, registro y de trmites corren por cuenta del locatario (usuario). Apenas se firmen las escrituras y dems documentos el locatario (usuario) podr mudarse de la propiedad. Si el usuario se retira del negocio en cualquier momento no le devolvern ni un peso. Aunque puede ceder el negocio a otra persona. Para ejercer la opcin de compra, si se usa el sistema de pesos, hay que pagar en efectivo entre el 10 y 30 por ciento de la financiacin. Si es en UVR deber pagarse entre el 1 y 10 por ciento. Esto puede ser al final del leasing o en el momento que desee el usuario y tambin, existe la posibilidad financiar este valor. Los impuestos de valorizacin y predial, los servicios pblicos, arreglos y pagos de administracin corren por cuenta del usuario.

http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasingin mobilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html

En resumen, en la operacin de leasing intervienen los siguientes agentes:

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- El arrendatario o usuario Persona natural o jurdica que desarrolla una actividad y requiere del uso del inmueble. - La compaa de leasing o arrendador

Es una entidad financiera vigilada por la superbancara. Son sociedades de financiacin comercial que no pueden captar dinero del pblico para prestar sus servicios.
- El Proveedor Es quien vende a la compaa de leasing los inmuebles objeto de leasing, ya sea el propietario del mismo o su agente inmobiliario encargado de ello. - El inmueble El leasing inmobiliario, opera sobre inmuebles productivos que sirven de sede pare! la produccin de bienes y servicios, esto es bodegas, locales comerciales, oficinas y consultorios.

Compaa Leasing

Inmueble

Arrendatario

Proveedor

Compaa Leasing

Arrendatario

- El Leasing Inmobiliario Ofrece Varias Ventajas: Para el arrendatario es una fuente de liquidez, es til para las empresas arrendatarias, que no .disponen de los recursos suficientes para comprar los inmuebles Para la compaa de leasing, representa una alternativa de negocios con buenos rendimientos y bajo riesgo. Para ver un ejemplo, ir a la pagina:
http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/financiacion_m2/financ_leasing/archivoleasinginm obilia/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M2-2014030.html

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CAPITULO 4 AVALUO INMOBILIARIO

Cualquier tipo de bien tiene un valor para el propietaria, aunque a veces cree que el valor esta fundamentado subjetivamente, pero dentro de mercado inmobiliario los bienes obtienen un valor real, adecuado y justo acuerdo con sus condiciones de infraestructura fsica, ambientales, conservacin, etc. se un de de

Es por ello, que es necesario contar con una persona que asesore en ste campo. Que conozca las caractersticas fsicas de los materiales de construccin, sobre el contexto en el que se encuentra el bien inmueble, las condiciones ambientales, etc. Para realizar un avalo, es necesario ejecutar varios pasos, que demuestren la credibilidad y acertividad que requiere un estudio serio sobre un avalo comercial de cualquier tipo de inmueble. El proceso para realizar un estudio de avalo lo realiza un profesional que cuente con los conocimientos y la experiencia del trabajo realizado en sta rea especfica de las obras civiles y las construcciones. Por tanto, en ste capitulo se hace referencia a los pasos seguidos en el desarrollo de un estudio de avalo inmobiliario.

VALORACIN PREDIAL Se entiende por avalo la tasacin del valor comercial o de mercado de un inmueble en un momento determinado, realizada por un perito o firma especializada en propiedad raz, con miras a determinar una operacin mercantil o hipotecaria. El IBPI (Instituto Brasilero de Peritacin e Ingeniera), define el avalo como el valor de mercado el valor por el cual se realiza una transaccin de compra y venta entre las partes interesadas pero no obligadas a la transaccin; ambas perfectamente conocedoras del inmueble y del mercado, pactando los plazos razonables para que se formalice la operacin.

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Leccin 16. Objetivos de un avalo inmobiliario Un avalo de un inmueble, puede cumplir con uno o varios de los objetivos, que se describen a continuacin: Transferir una propiedad Permitir a los potenciales compradores evaluar el precio de oferta del inmueble que desean comprar. Permitir a los potenciales vendedores establecer precios acordes con el mercado. Establecer precios que conduzcan a transacciones efectivas. Tener razones de financiacin, de crdito o de inversin. Valuar propiedades que servirn de garanta en crditos hipotecarios. Promocionar al inversionista elementos de juicio acerca del valor de un bien raz, de manera que pueda realizar las comparaciones necesarias frente a otras alternativas de inversin. Para evaluar inversiones alternativas en diferentes tipos de inmuebles Para seleccionar la alternativa inmobiliaria ptima, es seleccionar entre diferentes alternativas; por ejemplo: comprar un apartamento en el rea central o perifrica de una ciudad; comprar en uno u otro centro comercial; invertir en un lote hoy o dentro de seis meses. Para evaluar si un inmueble proporciona la rentabilidad esperada. Para determinar valores asegurados Para establecer el costo de reposicin de un inmueble que va a ser asegurado. Ello permitir a la compaa de seguros determinar el valor real por el cual se debe asegurar el inmueble.

Se pueden clasificar stos objetivos de acuerdo con la funcin que cumple un avalo inmobiliario y se puede determinar que cumplen con objetivos:

- Para fines tributarios Es elaborar avalos utilizables como base en la liquidacin de diferentes impuestos, por ejemplo los relacionados con donaciones o herencias.

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- Para fines contables Es avaluar bienes que requieren ajustes contables presentar dudas respecto a sus valores comerciales. - Para fines jurdicos Es establecer el valor justo en caso de expropiacin, litigios o procesos de carcter jurdico. por

Leccin 17. El concepto de valor inmobiliario El concepto de la palabra avalo compara el trmino como la medicin del valor. Por tanto, vamos a iniciar por los componentes de la definicin: Qu es valor? Existen diferentes acepciones. Un ejemplo introductoria permite entenderlo: cul es el valor de un salvavidas en un almacn en una ciudad colombiana? y cul ser el valor de un salvavidas similar para un nufrago en el mar atlntico? En el primer caso el salvavidas puede representar de $1 a 150 millones; para el nufrago, el salvavidas vale tanto como su propia vida. Alfred B.Bernard, deca: el valor del pan, se expresa en necesidad, el valor del diamante resplandeciente, se traduce en deseo; el valor de un inmueble es en general la expresin de ambos conceptos. Puede tambin definirse el valor de un inmueble como: el grado de aprecio que tomemos por el bien inmueble por su capacidad para satisfacer necesidades. Luego el valor no es una caracterstica intrnseca a un objeto, sino que depende del deseo y necesidad que el hombre tenga por adquirirlo. As mismo un inmueble carece de valor si no presenta utilidad al hombre, esto es si no fomenta en el hombre el deseo de poseerlo. Adems de la utilidad, se requiere que el bien raz sea relativamente escaso. En resumen se deben dar tres elementos para que un bien raz tenga valor: Escasez Utilidad Deseo y capacidad de ser adquirido por el hombre

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Leccin 18. Escuelas sobre el Valor Existen dos escuelas conceptuales, que analizan el concepto del valor:

La corriente del plurivalor Considera el valor como algo subjetivo, por tanto el valor no es nico. Luego el avalo est relacionado con la finalidad para la cual se practica. Siendo mltiples las finalidades del avalo, mltiples sern los avalos para una misma propiedad.

Una misma casa en la ciudad de Cali, en una fecha determinada, tendr diferente avalo segn su objetivo: venderla, hipotecarla o expropiarla. Uno de los autores representativos de la corriente plurivalente en el Brasil, es Berrini, quien en su obra evaluaciones de inmuebles afirma que todos tenemos la nocin del valor pero que no somos capaces de definir rigurosamente el trmino, por ser la resultante de varias causas variables; as mismo, cita Apio Braem, ingeniero uruguayo, para quien el valor no es una nocin puramente objetiva que pueda determinarse de forma directa, sino un concepto complejo del cual participan elementos squicos para los cuales todava no se encuentran expresiones simblicas para someterlos a la lgica del clculo.

Corriente univalente Esta corriente se centra en la unicidad del valor; por tanto el valor es nico y el avalo tambin lo es independientemente de la finalidad con la cual se practica. Para esta corriente, la casa ubicada en Cali, en un mismo momento, en el tiempo tendr el mismo avalo, sea su finalidad: la venta, la hipoteca o la permuta. Cabe preguntarse por qu si el avalo es nico, varios avaluadores presentan diferentes avalos para una misma propiedad en la misma fecha? La respuesta es la siguiente: la diferencia en los resultados de los avalos, se explica por la variacin en el grado de precisin del tcnico avaluador. La teora univalente es la de mayor aceptacin entre los avaluadores colombianos.

Carlos Pelkgrino "Tcnicas Modernas en Avalos de Inmuebles" Fedelonjas 1982

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Leccin 19. Proceso para Ejecutar un Estudio de Avalo. Visita al Inmueble

En la inspeccin del inmueble, el avaluador conoce el sector y sus caractersticas: la infraestructura, el estado de las construcciones y el uso del sector. Adems examinar las caractersticas propias del inmueble como son: la construccin, el diseo, la edad y estado de la construccin, la dotacin de servicios pblicos y el rea; el equipamiento comunal, jardines y vas de acceso. En la visita el avaluador, solicita los documentos relativos al inmueble como: - La escritura de compraventa. - El certificado de tradicin y libertad. - Los planos. - El reglamento de propiedad horizontal. Anlisis Generales del Sector

Anlisis de las normas municipales El avaluador estudia las normas municipales, ya que estas inciden en el valor del predio; en la medida que regulan el uso del sector o establecen algn tipo de afectacin (obra pblica en un terreno); establecen un plan vial, las normas generales o permetro de servicios pblicos, de tal suerte que los lotes ubicados fuera del permetro de servicios tendrn un menor valor respecto a los que estn dentro del permetro de servicios. Por ejemplo en el caso de Bogot, han existido diferentes normas urbansticas, emanadas de diferentes disposiciones jurdicas; el Acuerdo 7 de 1979. El Acuerdo 2 de 1980, el Acuerdo 6 de 1990, entre otros. As mismo, El Acuerdo 7 de 1979 defini el plan general de desarrollo integrado que estableci polticas y normas sobre el uso de la tierra en el Distrito Capital. Dicho plan contena tres aspectos: Los planes y programas sectoriales. Las inversiones pblicas de la administracin central y sus entidades descentralizadas. El desarrollo fsico. El Acuerdo lo establece como la definicin de polticas, conjunto de normas urbansticas y el proceso de aplicacin de las mismas, orientadas a regular la expansin y el desenvolvimiento urbano de la ciudad. Para ello incluye aspectos como: - La reglamentacin del uso de la tierra.

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- La definicin del permetro de servicios. - El plan vial. - Las normas y reglamentaciones especficas. - Localizacin, infraestructura y construibilidad. La Localizacin, explica por qu dos inmuebles con caractersticas constructivas similares, tienen diferentes valores; esto se relaciona con la estratificacin econmica, y explica por qu una misma casa tiene diferente valor si se ubica en el barrio Restrepo o en el barrio Santa Brbara en Bogot. Tambin existen diferencias relacionadas con el uso del sector; normalmente las zonas de uso comercial presentan terrenos con valores superiores a las de uso residencial; tambin puede suceder que una zona en proceso de desvalorizacin se recupere con un cambio de uso; por ejemplo si presenta uso residencial con amplio deterioro, un cambio a uso comercial, podra reactivar el sector. La infraestructura, se relaciona con la dotacin de vas, obras de urbanismo, y presencia de servicios pblicos. Esta condicin da mayor valor al terreno con infraestructura, que al terreno bruto sin obras de urbanismo. La construibilidad, se relaciona con el ndice de construccin el cual se calcula dividiendo el rea construida por el rea de terreno. En trminos generales, y dentro de ciertos lmites, mayor rea construida, mayor valor del inmueble. Esto significa que un lote de terreno con mayores posibilidades de construccin, puede tener mayor valor que uno de igual rea localizacin, en el que existen limitaciones de construccin, es-: es que se pueden construir menos metros cuadrados. Se dice dentro de ciertos lmites, ya que las normas municipales limitan los ndices de construccin; niveles excesivos de construccin inciden negativamente en el aspecto urbanstico. En resumen las normas urbansticas definen: El uso del sector: comercial, industrial, residencial y mltiple, especificando cul es el uso principal en una zona y los usos compatibles con el mismo. Caractersticas de los proyectos de construccin que all se desarrollen en cuanto a: altura, aislamientos (distancia entre el paramento y el lindero del predio); equipamiento comunal (conjunto de reas de uso de la comunidad). Otras limitaciones y disposiciones de tipo urbanstico.

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Leccin 20. Informe de un Avalo inmobiliario El informe de avalo se requiere a un profesional del campo del saber, por una entidad comercial o una persona natural, que desean conocer el valor comercial de un inmueble. Por tanto, se trata del estudio final que se entrega al cliente, en el que se analizan los diversos factores arquitectnicos, urbansticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad. Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que tambin debe tener en cuenta aspectos jurdicos, fsicos, metodolgicos, econmicos y territoriales para garantizar la estimacin de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados. Contenido Mnimo del Estudio Adems de la firma con el respectivo nmero de registro y credencial del Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mnimo los siguientes elementos (estos pueden variar segn el tipo de predio): - Indicacin de la clase de avalo que se realiza y la justificacin de por qu es el apropiado para el propsito pretendido. - Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes. - Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura. - Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulacin actual y la situacin jurdica, entre otros datos. - Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad. - Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse al bien en relacin con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto.... - Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes. - Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los clculos. - La vigencia del avalo, que no podr ser inferior a un ao. - Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de clculo utilizados. - Cuando la metodologa del avalo utilice un sistema de depreciacin, se

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debe indicar el mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se considera que resulta ms apropiado que los mtodos alternativos. - Cuando la metodologa utilice proyecciones, se deben sealar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyeccin. - Si la metodologa del avalo utiliza ndices, se debe sealar cules se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados. - Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologas- durante la estimacin del precio. - Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonoma estrato social y la situacin de seguridad de la zona: y en general, teniendo en cuenta los dems elementos urbansticos propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente. - La identificacin de la persona que realiza el avalo y la constancia de su inclusin en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, segn lo previsto en el artculo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artculo 61 de la Ley 550 de 1999. - Avalo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los clculos y dems consideraciones que debe analizar el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, reas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos. - Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las reas y sus estados. - Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. Tambin los planos, levantamientos topogrficos (si se realiz), documentos de titulacin y otros que hayan podido utilizarse durante el avalo. Quien ha solicitado el avalo de un inmueble necesita conocer las consideraciones bsicas hechas por el avaluador en la determinacin del avalo - Cules fueron las condiciones del mercado tomadas en cuenta? - Cules eran las normas urbansticas? - Incidieron las caractersticas del sector? - Quines participaron en la elaboracin del avalo?

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Estas y otras preguntas son respondidas por el informe de avalo. En l, el avaluador informa a su cliente sobre las consideraciones bsicas del avalo en los campos jurdicos, urbansticos econmico y financiero. As mismo, se indicar si la determinacin del avalo, estuvo sometida al concepto de varios expertos, mediante la realizacin de una "rueda de avalos". En esta ltima, un grupo de avaluadores expertos, se rene, discute y concepta un valor. Finalmente, el avaluador cuantifica en su informe de avalo el valor dado al inmueble. Contenido bsico del informe de avalo 1. Memoria descriptiva: propietario, tipo de inmueble. 2. Ubicacin del inmueble: localizacin, vecindario, vas de acceso. 3. Propsito del Avalo. 4. Linderos: limitacin con propiedades circunvecinas o con zonas de uso pblico o comunal. 5. Descripcin del lote: rea, forma geomtrica y topografa. 6. Servicios pblicos: energa, acueducto, alcantarillado, gas, lneas telefnicas. 9. Informacin jurdica: titulacin, normas municipales, certificaciones de tradicin y libertad. 10. Aspectos econmicos y financieros: comportamiento mercado para predios similares. 11. Determinacin del Avalo.: determinacin del valor nico y del valor total. Comprende el avalo de inmuebles dentro del permetro urbano. A su vez, dentro de los avalos urbanos existen diferentes tipos: - Lotes brutos ( sin obras de urbanismo). - Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como: vas, andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto, energa elctrica, redes telefnicas. - Vivienda: Casas, apartamentos. - Bodegas. - Oficinas. - Locales.

INFORME DE AVALO - VER ANEXO 6. PAG. 115

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Leccin 21. Valoracin del Suelo

El suelo es el lugar donde se camina, se construye la vivienda, se realiza la recreacin, etc., en fin sobre el que desarrolla su vida los seres humanos. El suelo, adquiere un valor de acuerdo con las caractersticas del uso, con las especificaciones de sus inmubles, con el nivel que adquiere el contexto, las condiciones en que se encuentre el inmueble y del contexto donde se encuentre. Aunque el valor del suelo es subjetivo a las diversas condiciones en las que se encuentra, se va consolidando un valor objetivamente, que dependen de las caractersticas sociales, econmicas y ambientales del mismo lugar. Cualquier contexto, se caracteriza por ser rural o urbano, por tanto, se rige por diferentes normas que a su vez son deliberadas por los estamentos legales de los diferentes contextos en los que se encuentra dicho lugar. Es por todo esto que se deben evaluar todas las caractersticas que determinan un espacio y su contexto. Lo que genera que adquiera un valor que se ajusta a las condiciones del mercado. La situacin del mercado El avaluador debe conocer la situacin del mercado de finca raz en general y el del inmueble objeto de avalo en particular. El conocimiento de la oferta y la demanda y su comportamiento a travs del tiempo, permite conocer los ciclos de la actividad inmobiliaria y facilita detectar los comportamientos anormales. El conocimiento del mercado lo dan diferentes elementos, entre ellos: la experiencia, la opinin de expertos, el conocimiento de estadsticas, la realizacin de operaciones de compraventa, los avalos realizados y la actualizacin travs de seminarios y cursos de capacitacin.

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En relacin con la existencia de estadsticas, en Colombia, conviene sealar que su disponibilidad ha sido mayor a partir de la iniciacin de la dcada de los aos setenta, cuando fue creado el Centro Nacional de Estudios de la Construccin. En la actualidad, existen diferentes entidades realizando estudios y cursos de capacitacin inmobiliaria, tales como: La Cmara Colombiana de la Construccin, Camacol, La Federacin de Lonjas de Propiedad Raz, las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y La Lonja de Propiedad Raz de Bogot. Tambin proporcionan cifras entidades como: El Departamento Administrativo Nacional de Estadsticas, El Banco de la Repblica y Fedesarrollo. Existen diversas variables objeto de investigacin en la demanda de vivienda, algunas de ellas son: Demandantes efectivos. Demanda segn nivel de precios. Demanda segn rea de la vivienda. Nmero de alcobas por vivienda. Especificaciones de las viviendas. Nmero de parqueaderos.

A ttulo de ejemplo, en Colombia, se presentan las cifras sobre la demanda efectiva de vivienda en algunas poblaciones cercanas a Bogot en 1996, segn estudio realizado por Camacol: Poblacin Cha Girardot Zipaquir Fusagasuga Demandantes efectivos 2.330 605 1.210 2.144

A nivel de oferta se han investigado variables como: Segn tipo de inmueble. Nmero de unidades ofrecidas. Precio promedio por metro cuadrado. Nmero de alcobas. Nmero de baos. De bodegas. De oficinas. De locales.

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Las siguientes cifras, pueden ser aplicables a lo analizado anteriormente: Actividad edificadora- Bogot, 2006 Destino Oficinas Locales Bodegas Metros cuadrados 97.976 63.819 57.984

Para actualizar datos, se puede consultar la pagina Web.: http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/publesp_m2/estmerc_esp/estadsticasdemercad o/home_seccion.html

Anlisis Datos del Inmueble Con relacin a las condiciones generales del inmueble Como se vio en la leccin anterior, el avaluador debe examinar entre otros, los siguientes aspectos: Aspectos jurdicos Comprenden el examen de las escrituras de compraventa y del certificado de tradicin y libertad; este ltimo es un resumen de las operaciones de compraventa, hipotecas y gravmenes que afectan la propiedad del inmueble. Aspectos arquitectnicos Es el resumen de las caractersticas constructivas, los materiales utilizados, el estado de conservacin, la edad del inmueble, su diseo y rea construida. - El uso dado al inmueble - Residencial, comercial o industrial - Los servicios pblicos Es necesario conocer la dotacin del inmueble, de los servicios pblicos que posee, dentro de ellos: acueducto, alcantarillado, energa elctrica, gas natural, lneas telefnicas, etc. Aspectos Ambientales - El terreno - El clima - El contexto general Incluye el anlisis del rea del lote, orientacin, su forma, topografa y ubicacin dentro de la cuadra si es un lote urbano.

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Homogenizacin Y Anlisis De Datos En esta etapa, el avaluador compara diferentes transacciones realizadas en el sector, donde practica el avalo; excluye las transacciones anormales realizadas en condiciones de presin, como pueden ser los remates: o liquidaciones de bienes inmuebles. Mediante este proceso, el avaluador hace comparables datos dismiles. Entre los factores que deben ser similares figuran los siguientes: Estilo de la casa. Edad de la construccin. Edad. Tamao del lote. Tipo de construccin. Tamao de la construccin. Dependencias del inmueble: sala comedor, cocina, garaje, alcobas, cocina, bao y servicios. Entre las fuentes de informacin que el avaluador utiliza para seleccionar datos comparables figuran: Bases de datos del avaluador. Datos de ventas de la lonja de propiedad raz o agremiacin a la que pertenezca. Avisos de peridicos locales. Datos catastrales. Estudios e investigaciones que sobre los precios de la tierra hayan realizado expertos. Despus de recolectar la informacin, el avaluador compara los datos investigados con los del predio avaluado mediante el proceso de ajuste llamado Homogenizacin. Determinacin del Avalo Una vez homogenizados los datos, el avaluador procede a cuantificar el valor del inmueble objeto. Para ello debe seleccionar un mtodo especfico. Existen mtodos de avalo utilizables en terrenos y mtodos utilizables en construcciones. Difieren por su naturaleza: la construccin se deprecia, el terreno no es objeto de depreciacin y la mayor parte de los casos es objeto de valorizacin.

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Valoracin Contextos Urbanos. Comprende el avalo de inmuebles dentro del permetro urbano. A su vez, dentro de los avalos urbanos existen diferentes tipos de inmuebles a los que se avala, entre ellos: - Lotes brutos (sin obras de urbanismo) - Lotes urbanizados: dotados de obras de urbanismo tales como vas, andenes, sardineles, redes de alcantarillado, acueducto, energa elctrica, redes telefnicas, fibra ptica, etc. Vivienda: casas, apartamentos. Bodegas Oficinas Locales comerciales.

El Valor De La Tierra: Precio Real Y Precio Comercial Los precios reales

Son los precios a los cuales se efectan las transacciones deseo tanto el fenmeno inflacionario. Se utilizan fundamentalmente para evaluar los precios de los terrenos. Como en ellos se ha descontado la inflacin; su variacin de un ao a otro permite determinar si la tierra registr valorizacin real. En pocas de auge la valorizacin real de la tierra en las principales ciudades colombianas ha registrado cifras superiores al 15% anual; en pocas de crisis ha registrado pequeas variaciones del 2%, 5% Y en algunos casos valores negativos. El precio corriente o comercial Es el precio efectivo al cual se efecta una transaccin. Es el resultado de la interaccin de la oferta y la demanda expresado en trminos nominales. Por lo tanto expresa el comportamiento propio de la oferta y la demanda, expresado cada uno de ellos con todas sus caractersticas. Cuando la oferta excede a la demanda se da un fenmeno de sobreoferta y los precios de los inmuebles tienden a bajar; es: fenmeno es caracterstico de las pocas de recesin o crisis. Cuando la demanda excede a la oferta, los precios de los inmuebles tienden a subir; este fenmeno es propio de las pocas de auge.

CASO PRCTICO
INFORME DE AVALUO PARA VIVIENDA ANEXO 4 Pag. 115

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Factores Que Inciden en el Valor de un Inmueble Entre los principales factores que inciden en el valor de un inmueble figuran: Localizacin del inmueble. Linderos. Caractersticas del lote (frente, fondo, topografa). Accesos y comunicaciones. Estado actual del inmueble. Antigedades la construccin Estado de conservacin Nmero de plantas Tipo, calidad y estado de los materiales de construccin rea construida Dotacin de servicios pblicos (acueducto, alcantarillado, energa elctrica, gas, lneas telefnicas). Estratificacin econmica. Disponibilidad de comercio bsico: supermercados, lavanderas panaderas, etc. Estado de conservacin del inmueble. Estado del sector.

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CAPITULO 5. GESTION ADMINISTRATIVA DE LOS BIENES COMUNES

La vida moderna, ha trado consigo, la necesidad de asociacin, para disfrutar de servicios comunales que permitan el mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes. De sta manera, se han generado los condominios, que son las agrupaciones multifamiliares inmobiliarias. Estos condominios adoptan diferentes nombres dependiendo del contexto en el que se encuentren, que siendo sinnimos, se identifican homogneamente, por ejemplo en Colombia se llaman Conjuntos Residenciales; en Mxico se llaman Colonias, en Estados Unidos se les denomina Condominios, etc. Un condominio o una copropiedad, significa segn el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola (DRALE), Propiedad compartida por dos o ms personas o entidades., y copropietario el Que tiene dominio en algo juntamente con otro u otros. Por otra parte, el mismo DRALE define el trmino Indiviso como lo No separado o dividido en partes. La administracin de condominios se genera a partir de la participacin de los copropietarios en la toma de decisiones que determinan una sola respuesta para la cantidad de opciones que se tienen en una copropiedad. Leccin 22. Administracin de Condominios La administracin inmobiliaria hace referencia a la gestin que debe realizar un individuo, ante las autoridades encargadas de regular ste sector, ante las empresas de servicios pblicos que permiten el adecuado funcionamiento de un condominio o un conjunto de bienes races, de cualquier uso. El administrador inmobiliario, cuenta con el respaldo de todos los copropietarios, que confan la defensa y cuidado de sus intereses privados en un medio social determinado. Para poder administrar adecuadamente los intereses de muchas personas, se cuenta con herramientas de soporte que permiten la gestin del administrador desde el punto de vista normativo legal que rige a un bien inmueble de uso mltiple.

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Existen diversos tipos de condominio, que estn determinados por el uso de los bienes inmuebles, es as como se puede administrar un conjunto de inmuebles, tanto de viviendas individuales, agrupadas en un conjunto residencial, como un edificio con mltiplex viviendas, comercios, industrias, inmuebles para recreacin, etc., que se encuentran en un mismo lote. Actualmente es muy importante la administracin de locales comerciales, de bodegas, de complejos industriales, de complejos recreativos, parques tecnolgicos, etc. Cualquier tipo de condominio de bienes races, requiere la administracin de tipo privada o pblica, de acuerdo con las decisiones de los copropietarios. Estructura Administrativa. El reglamento de propiedad horizontal, establece la estructura administrativa que regir el funcionamiento del condominio. Sin embargo la estructura administrativa, se aprueba en la Asamblea de Copropietarios, segn las propuestas que surjan espontneamente de los propietarios, de acuerdo con las necesidades propias de cada condominio. Esta estructura, est integrada bsicamente por: - La asamblea de copropietarios. - El revisor fiscal. - La junta administradora. - El administrador La Asamblea de Copropietarios. Es el rgano mximo de la administracin, conformado por todos los copropietarios que a la fecha de la asamblea tengan sus ttulos de propiedad y estn inscritos en el libro de copropietarios. Sus decisiones tienen carcter obligatorio. La asamblea se debe reunir ordinariamente una vez al ao dentro de los tres primeros meses del mismo o en forma extraordinaria mediante convocacin hecha por el administrador, el revisor fiscal, la junta administradora o un nmero de copropietarios segn lo establezca el reglamento de propiedad horizontal. La asamblea es quin nombra al administrador y al revisor fiscal. Funciones de la Asamblea - Nombrar al administrador. - Crear los cargos necesarios y nombrar asesores. Decidir sobre los programas relacionados con el mantenimiento, mejoras y reparaciones de la reas comunes.

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- Organizar a la administracin del condominio. Responder por la gestin financiera del condominio mediante: La aprobacin de los presupuestos de ingresos y egresos

- Aprobacin del presupuesto de inversin - Aprobacin de balances y estados de prdidas y ganancias - Nombrar el consejo de administracin. - Modificar el reglamento de copropiedad. - Reglamentar el uso de los bienes comunes. - Decidir sobre las cuotas extraordinarias. Funcin de los Consejos de Administracin El consejo de administracin es un rgano auxiliar de administracin, que regula su organizacin y funcionamiento y fija normas de conducta de sus miembros, con el fin de alcanzar el mayor grado de eficiencia posible y optimizar su funcin; representa un organismo de coordinacin entre la asamblea de copropietarios y el administrador. - Velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal. - Dar cumplimiento a las polticas establecidas por la asamblea. - Proponer a la Asamblea Presupuesto de Ingresos y egresos. - Proponer a la asamblea programas de remodelacin. - Supervisar la gestin del administrador. - Autorizar al administrador para designar apoderados judiciales. - Todas las dems funciones que establezca el reglamento de propiedad horizontal.

Leccin 23. El Administrador de Condominios


El administrador puede ser una persona natural o jurdica. Para un Conjunto residencial, comercial o industrial. Es el rgano ejecutor de los programas aprobados por la asamblea. Es responsable del manejo del personal de vigilancia y aseo del conjunto. As como del manejo financiero de los recursos. Un condominio, conjunto residencial, edificio de vivienda multifamiliar que necesiten un administrador, debe ser eleccin de la mayora de copropietarios del mismo. Es decir, que la totalidad de los copropietarios o sus representantes deben reunirse desde que se inicia la vida en comunidad y pactar la forma de eleccin de sus representantes ante la comunidad.

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La Ley Colombiana exige que por lo menos una vez al ao, en los tres primeros meses del ao, se rena la totalidad de copropietarios o sus representantes, que por lo general, es una responsabilidad delegada en otro copropietario; dado que deben tomar decisiones que compete a cada uno de ellos. Los copropietarios tienen la misma responsabilidad de conocer las normas de convivencia que son aprobadas en cada uno de los condominios, conjuntos residenciales, edificios de vivienda mltiple, etc. que pueden ser modificados cada ao, de acuerdo con la voluntad de todos los asistentes a la asamblea de copropietarios. En la asamblea se elige el administrador, de acuerdo con las necesidades de cada vivienda comunal, para la vigencia de un ao, el periodo que la asamblea determine. Por tanto, todos los copropietarios deben aceptar la decisin y las normas que ste determine. El contrato de administracin se asimila a un contrato de mandato en virtud del cual una persona llamada propietario encomienda a otra llamada administrador la gestin de administrar un inmueble individual mltiple. Este contrato es consentido, es decir se perfecciona por el simple consentimiento de las partes. Debe celebrarse por escrito. Es un contrato bilateral ya que de l se derivan obligaciones tanto para el administrador como para el propietario. Leccin 24. Contratacin del Administrador Inmobiliario Objeto Del Contrato El objeto del contrato es administrar en arrendamiento un inmueble. Para este fin, el propietario entrega al administrador la tenencia del inmueble y le remunera por tal servicio. El administrador, por su parte se compromete a promocionar y arrendar el inmueble. De otra parte, el contrato de administracin establece obligaciones para el propietario y para el administrador. Las principales obligaciones del administrador son: Promocionar el inmueble. Arrendar el inmueble. Cobrar los arrendamientos. Pagar impuestos y otras gastos, cuando lo solicite el propietario. Pagar servicios pblicos y cuotas de administracin durante el tiempo en que el inmueble est desocupado. Efectuar el mantenimiento y las reparaciones que sean necesarios para la conservacin del inmueble. Velar por el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Remitir al propietario informe mensual sobre su estado de cuenta, discriminando arrendamientos, descuentos y dems conceptos.

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Las principales obligaciones del propietario son: Pagar al administrador la remuneracin pactada por su gestin. Autorizar el descuento de los seguros que protejan el inmueble. Aceptar las cuentas que presente el administrador siempre y cuando estn debidamente sustentadas. Reintegrar al administrador los gastos administracin y reparaciones locativas. relativos a servicios,

Aceptar los gastos publicitarios necesarios para arrendar el inmueble.

Facultades del Administrador El administrador debe estar facultado para lo siguiente: Establecer el canon de arrendamiento de acuerdo con las condiciones del mercado. Publicitar y promocionar el inmueble. Cancelar por cuenta del propietario los impuestos, servicios pblicos y cuotas de administracin y seguros correspondientes al inmueble. Realizar las reparaciones locativas que el inmueble requiera, de acuerdo con un presupuesto determinado. Perfil del Administrador Inmobiliario Un administrador de bienes races, debe ser una persona tcnica, tecnlogo o profesional, que tenga conocimientos bsicos de la administracin de empresas, con nfasis en el sector inmobiliario. El administrador de un conjunto residencial condominio, es la voz de todos y cada uno de los residentes de un conjunto residencial al interior de ste, y el encargado de defender los intereses de todos ellos, siendo elegido para ser el representante de ellos frente a la comunidad externa. Por tanto, debe contar con los conocimientos bsicos sobre los inmuebles, las normas urbanas del sector y la legislacin que rige a la propiedad horizontal, igualmente debe demostrar liderazgo, adecuada toma de decisiones, honestidad, responsabilidad, don de mando y manejo de personal, excelentes relaciones interpersonales con todos los copropietarios y los organismos externos con los que debe realizar gestiones externas a nombre de los copropietarios, etc. Por lo tanto, debe tener experiencia y tener conocimientos bsicamente en: El rea contable y financiera. El sector de la Construccin

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El rea de la Administracin Manejo de Personal de obra, de seguridad, de aseo, otros. Dominio de las normas que rigen al sector del contexto en el que se va a desarrollar. Conocer a profundidad el reglamento de propiedad Horizontal Conocer y actualizar continuamente la normatividad que se aplica a cada sector. Conocer el cdigo de contratacin de la Mano de Obra Calificada y la no Calificada. Liquidacin de los pagos a la Seguridad Social, Pensiones y Cesantas, para los empleados directamente contratados por la administracin.

Entre sus principales funciones figuran: - Dar cumplimiento a lo establecido por la junta administradora. - Proponer a la junta administradora presupuestos de ingresos y egresos. - Presentar a la asamblea los informes financieros relativos a su gestin. - Dirigir y controlar el personal a su cargo. - Celebrar los contratos autorizados por la junta administradora .. - Desempear las funciones administrativas establecidas en el reglamento de propiedad. - Velar por el correcto funcionamiento y uso de los bienes comunes. - Representar judicialmente a la comunidad de copropietarios. - Ejecutar la administracin financiera de los recursos de la copropiedad, incluyendo los recaudos de cuotas de administracin y la realizacin del presupuesto de gastos e inversiones. - Las dems funciones que establezca el reglamento de propiedad horizontal.

Tipo de Contratacin con el Administrador Los copropietarios debidamente organizados en su Asamblea ordinaria, eligen la contratacin de la administracin de su bien comn. Es decir que la asamblea puede determinar la contratacin de una persona natural una jurdica. En ambos casos, la persona natural el ente jurdico que va a representar al administrador delegado, debe presentar su hoja de vida, con su experiencia debidamente certificada, ante la Honorable Asamblea. La cual, por mayora de votos, elige a quien considere que merece representar mas adecuadamente a todos los copropietarios.

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As mismo, la asamblea estudia las hojas de vida, analiza el ms conveniente, para elegir al Revisor Fiscal y al Contador, para que conformen el equipo que debe administrar el bien inmueble de tipo comunal, por una vigencia anual. Leccin 25. Gestin Administrativa de la Propiedad Horizontal

En el da a da de una copropiedad, transcurren muchas acciones que se pueden enmarcar en diferentes reas, las cuales son, todas y cada una de ellas, de vital importancia para la vida en comn. Los elementos bsicos en la administracin de condominios son: El reglamento de propiedad horizontal. La estructura administrativa. Las funciones de los organismos administrativos Por tanto, se trae a colacin un resumen del actuar de la administracin, se encuentran generalmente, los que a continuacin se relacionan: a) FUNDAMENTOS JURDICOS APLICADOS A LA COPROPIEDAD i) ii) iii) b) Ley 675 de 2001 Sentencias de Constitucionalidad Sentencias de Tutela

LEGISLACIN LABORAL i) Tipos de contratos (1) (2) (3) ii) iii) iv) Contratos Laborales Contratos de Servicios Contratos de Obra o Labor Contratada

Obligaciones y Derechos del Trabajador Obligaciones y Derechos del Empleador Rgimen Sancionatorio

c)

OTRAS MATERIAS LEGALES i) ii) iii) El rgimen de Servicios Pblicos Responsabilidad Civil y Seguros La proteccin al Consumidor

d)

FUNDAMENTOS DE ADMINISTRACIN i) ii) Teora de la Administracin La Administracin por procesos

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iii)

Como planear la gestin administrativa de la Propiedad Horizontal (1) (2) (3) (4) Mantenimiento Aseo Seguridad rganos de Administracin Y CONTABLE DE LA PROPIEDAD

e)

GESTIN FINANCIERA HORIZONTAL i) ii)

Responsabilidad financiera y contable del Administrador. Orientacin profesional del Consejo Tcnico de la Contadura Pblica.

iii) Conceptos Dian. f) LA RESOLUCIN PACIFICA DE CONFLICTOS i) ii) iii) iv) g) Mtodos de resolucin pac-fica de conflictos. El Comit de Convivencia Una propuesta de Manual de Convivencia. Sanciones

LA ADMINISTRACIN DEL RIESGO i) ii) La teora de la administracin del riesgo. El manejo del riesgo en la copropiedad: (1) (2) (3) (4) Seguridad Fsica Seguridad Electrnica Planes de Emergencia Seguros

Comits de Apoyo a la Gestin Administrativa La administracin de la propiedad horizontal copropiedad de bienes inmuebles, puede establecer comits de apoyo que permitan definir diferentes normas internas que apoyen la gestin de la administracin. En Colombia esta reglamentado la organizacin de un comit y en algunos casos algunos se proponen otros comits que no siendo exigidos, pueden ser propuestos por los copropietarios, y debidamente aprobados en la Asamblea General Ordinaria, que se realiza anualmente. En Colombia y otros pases como Chile, se tiene normado un comit de convivencia, que permite la solucin de conflictos personales entre los propietarios, arrendatarios o habitantes del conjunto residencial; as mismo, se pueden presentar inconvenientes entre los residentes y la administracin,

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la vigilancia o el personal que labora en el conjunto, los casos se elevan ante el comit de convivencia y se presentan las alternativas de solucin. El Comit de Convivencia, se establece libremente, por autopromocin o por solicitud espontnea de otros residentes. Previamente, se debe definir cuales son los requisitos de participacin en cualquier tipo de comits. Entre ellos se pueden tener en cuenta algunos de ellos. Que deben quedar registrados en el Reglamento de Propiedad Horizontal y pueden ser: El comit de Convivencia, tendr la participacin de un residente por cada 50 inmuebles administrados. Si el conjunto cuenta con menos de ellos, nombrar como mnimo a tres residentes del mismo. El comit de Convivencia, se renovar cada ao, con la junta administradora o Consejo de Administracin, el Revisor Fiscal y el Contador. El comit de Convivencia tiene como objetivo, el anlisis de los casos de conflicto que se presenten al interior de un Conjunto Residencial. Igualmente, tiene la responsabilidad de evaluar y presentar una o varias alternativas posibles para solucionar el conflicto. El comit de Convivencia, sesionar por lo menos una vez al mes, o antes si existe algn tipo de conflicto que requiera solucin inmediata. El comit de Convivencia, requiere nombrar dentro del grupo elegido, a un presidente y un secretario. El comit de Convivencia, tiene un determinado plazo para dar respuesta a las solicitudes que sean elevadas ante ellos. Por ejemplo 3 10 das hbiles, que deben ser aprobados por la asamblea, en la propuesta que presente dicho comit para empezar su gestin. El comit de Convivencia, es un grupo de apoyo a la gestin de la administracin del conjunto, por tal razn tiene un canal de comunicacin directo con la administracin. Otros comits que pueden funcionar para apoyo a la administracin, pero que pueden ser nombrados para que analicen diferentes temas, entre ellos pueden estar: un Comit Social, que se puede encargar de la organizacin logstica de los diferentes eventos sociales que se pueden presentar en una comunidad de residentes; un Comit de Gastos Financiero, que puede evaluar la conveniencia de los gastos a ejecutar por la administracin, anlisis de proveedores, evaluacin de proponentes, etc.; un Comit Deportivo, que apoye y gestione diferentes actividades deportivas, que ayuden a mejorar la convivencia y la sana diversin, etc. Comits que no estn normalizados, pero tampoco no permitidos, aunque no tomen decisiones, pueden aportar alternativas, que la administracin puede evaluar y tomar decisiones mas fcilmente.

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Administracin Jurdica del Inmueble Para cualquier persona natural o jur-dica es de vital importancia tener CERTEZA o SEGURIDAD JURIDICA en el proceso que adelanta sobre el mismo y en especial cuando da por da, el Mercado Inmobiliario en Colombia, crece de una forma tal, que todas sus expresiones (vivienda, lotes, oficinas, locales comerciales), deben ser consideradas uno de los mas valiosos activos. Slo veamos el siguiente cuadro elaborado por el DANE donde demuestra la cantidad de viviendas que existen en nuestro pas:
COLOMBIA NMERO DE VIVIENDAS CABECERA Y RESTO Censo de Total Cabecera Resto 1964 2,858,281 1,352,480 1,505,801 1973 3,344,197 1,928,435 1,415,762 1985 5,824,857 3,956,033 1,868,824 1993 6,923,945 4,819,944 2,104,011 Fuente: DANE (www.dane.gov.co)

Y adicional a las viviendas, encontramos otros tipos de inmuebles: LOTES, FINCAS, LOCALES COMERCIALES, OFICINAS, CONSULTORIOS, FBRICAS, BODEGAS. Todos stos con un valor comercial significativo para cualquier ente econmico, que lastimosamente no podemos conocer por la conformacin de nuestro sistema nacional de estadstica. Estos datos justifican claramente la importancia de desarrollar un proceso jurdico difano que sirva de soporte para la correcta toma de decisiones por parte de cualquier interesado en tener una relacin con un inmueble, sea esta la relacin que fuere; relacin que debe estar acorde con el ordenamiento jurdico, o de lo contrario una alta inversin inmobiliaria, un importante negocio inmobiliario, o un proyecto inmobiliario, puede fracasar por falta de claridad jurdica. Por tal motivo podemos definir el trmino ADMINISTRACIN JURDICA DE LOS INMUEBLES, a aquel proceso de planeacin, organizacin y control de estudio del proceso jurdico en la gestin del inmueble, entendido este como un ente en continua evolucin. Leccin 26. Reglamento de Propiedad Horizontal. Es el conjunto de normas que gobierna las relaciones de los propietarios entre s, establece sus derechos y obligaciones, identifica los bienes y zonas de uso de propiedad comn, las reglas para administrar y conservar el inmueble, las limitaciones impuestas a los copropietarios, los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participacin y en general las normas acerca de los rganos y autoridades que gobiernan a la comunidad.

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Como se dijo anteriormente el reglamento de propiedad horizontal, es el conjunto de normas y disposiciones de carcter obligatorio para los copropietarios y todos aquellos que a cualquier ttulo ocupan un inmueble sometido a este rgimen. El Reglamento de Propiedad Horizontal, es un documento que se realiza individualmente para cada Conjunto Residencial, que se trabaja en las reuniones del Consejo de Administracin Junta Administradora, y que se aprueba en el mximo organismo de poder en la administracin de un inmuebles, la Asamblea anual de Copropietarios.

El doctor Gustavo Romero Conti lo define como "El elemento medular de la propiedad horizontal; su estructura jurdica es comparable a la figura social, a las sociedades comerciales o a los estatutos de las asociaciones sin fines de lucro. As como las sociedades comerciales se cien a sus escrituras de constitucin, los propietarios de las unidades privadas de propiedad horizontal y sus usuarios deben cumplir las estipulaciones del mencionado reglamento de propiedad horizontal.

El reglamento de propiedad horizontal, establece las funciones de sus rganos directivos, esto es: - La asamblea. - La junta administradora Consejo de Administracin. - El administrador. - El revisor fiscal Contenido Bsico del Reglamento de Propiedad Horizontal 1. Identificacin de los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal. 2. 3. Linderos general y especficos nomenclatura urbana y reas. del inmueble, ubicacin,

Indicacin del ttulo de procedencia del dominio del bien y nmero de matrcula inmobiliaria.

4. Identificacin de cada una de las unidades de dominio privado de acuerdo con el plano aprobado. 5. Determinacin de los bienes de dominio o uso comunes, particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y conservacin del inmueble, afecto a la propiedad horizontal. 6. Requisitos para introducir modificaciones a los bienes de dominio comn. 7. 8. Normas bsicas para la utilizacin de los bienes de dominio comn. Indicacin de los derechos y obligaciones de los propietarios y usuarios.

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9.

Normas para la reparacin y reconstruccin del edificio.

10. Destinacin y uso de las unidades privadas. 11. Rgimen legal a que se somete el inmueble, segn sea la ley 182 de 1948 o la ley 16 de 1985. 12. Determinacin de los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participacin en la persona jurdica segn se sometan al rgimen de la ley 182 o la ley 16, para cada una de las unidades de dominio privado. 13. Determinacin de los rganos de administracin y direccin de copropiedad y sus funciones. 14. Aspectos relacionados con la asamblea general, reuniones y formas de convocacin.

15. Obligaciones y facultades del administrador. 16. Normas que deben seguirse para la liquidacin de la propiedad horizontal. 17. Las demos estipulaciones que se consideren necesarias o convenientes de acuerdo con el rgimen legal a que se someta el condominio. Tanto el reglamento de propiedad horizontal, como la licencia de construccin deben elevarse a escritura pblica.

Leccin 27. Cobro del Canon de Administracin. En Colombia se maneja la metodologa en la que de acuerdo con lo establecido en la Asamblea de Copropietarios, previamente analizados los estados financieros que presenta el contador y que son debidamente aprobados por el Revisor Fiscal, se determina cual debe ser el costo del Canon de Arrendamiento, que rige para cada ao, incrementando al siguiente de acuerdo con el ndice de Precios del Consumidor. Se deben consultar continuamente las normas que siempre se estan actualizando, por ejemplo en la pagina Web de la alcalda de cada ciudad, como:http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=1294,
http://www.elcolombiano.com.co/BancoConocimiento/R/r_propiedades_ventana_enero/r_propiedades_ve ntana_enero.asp,

De acuerdo a lo que establece la Ley 675 en su artculo 25, los COEFICIENTES DE COPROPIEDAD determinarn (num. 3) "El ndice de participacin con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administracin, salvo cuando stas se determinen de acuerdo con los mdulos de contribucin en la forma sealada en el reglamento." Por tal motivo el cobro de la cuota de administracin por regla general se determina distribuyendo el Presupuesto entre todos los copropietarios segn el coeficiente de copropiedad. Las siguientes son las dos excepciones:

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Para copropiedades constituidas con anterioridad a la ley 675, donde se hab-a distribuido la cuota de administracin por partes iguales, mediante REFORMA DE REGLAMENTO. Sino se habia elevado a Escritura Pblica esta decisin de asamblea, debe distribuirse segn la Ley 675, es decir, por coeficientes de copropiedad. Para copropiedades donde existen los mdulos de contribucin; esto es donde hay bienes y servicios comunes en propiedades de uso mixto y comercial, que no benefician a un grupo nmero especfico de copropietarios. Igualmente en edificios de vivienda se debe realizar un mdulo de contribucin para excluir el costo de mantenimiento, reparacin y reposicin de ascensores, a los apartamentos del primer piso, cuando para acceder a su parqueadero, depsito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Algunas Preguntas y Respuestas con Relacin al Canon de Arrendamiento Cunto es lo mximo que pueden cobrar por el canon de arrendamiento de un inmueble? El valor mximo del canon de arrendamiento no debe ser superior al 1 por ciento del valor comercial del inmueble que se arrienda. Para efectos de clculos, este valor generalmente no puede exceder al doble del avalo catastral. Al firmar el contrato de arrendamiento, se debe especificar en algn aparte el valor de la cuota de administracin? Es recomendable, tanto para el arrendador como para el arrendatario, que en una de las clusulas del contrato de arrendamiento se especifique el valor de la cuota de administracin y los posibles reajustes. Esto teniendo en cuenta, que los seguros de arrendamiento slo responden por los valores establecidos en el contrato de arrendamiento. Existe un tope para el aumento en el precio del arriendo? S, por disposiciones del Gobierno Nacional los arriendos aumentarn de acuerdo al ndice de la Inflacin consolidado a diciembre registrado por el Dane en Colombia. Tengo derecho a que el arrendador me comunique con antelacin el monto en el incremento del canon de arrendamiento?

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Es obligacin del arrendador comunicar con antelacin al arrendatario, bien sea, verbal, por telegrama, por correo electrnico o por cualquier otro medio el porcentaje del incremento y la fecha a partir de la cual se har efectivo. Existe alguna norma que determine el tiempo mnimo y mximo de la duracin de un contrato de arrendamiento? La duracin de contrato se establecer de comn acuerdo entre el arrendatario y el arrendador. Sin embargo, si este acuerdo no se lleva a cabo, se entender que el arrendatario ocupar el inmueble por un tiempo mnimo de un ao. Los contratos de arrendamiento se renuevan automticamente? Segn la Ley 56 de 1985, una vez terminado el contrato de arrendamiento, este se entender como renovado, siempre y cuando el responsable de los pagos de alquiler cumpla debidamente con ellos y acepte los reajustes que se hagan por parte del arrendador.

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CAPITULO 6 MANTENIMIENTO DE BIENES COMUNES

El mantenimiento, conservacin y proteccin de los bienes inmuebles, genera condiciones ambientales adecuadas para el bien vivir de una comunidad, es decir, que el mantenimiento adecuado de los bienes comunes e individuales permite un desarrollo Psicosocial apropiado para los propietarios de un bien inmueble. Adems, los bienes inmuebles requieren de un mantenimiento continuo, que permitan mantener su valor y aumentar la rentabilidad de los propietarios, puesto que as mantiene una agradable sensacin de limpieza, de seguridad y de confort. Entre muchas razones, los bienes inmuebles requieren que se les brinde un mantenimiento fsico constante, dependiendo la contaminacin ambiental que posea cada inmueble.

Leccin 28. Conservacin y Mantenimiento de los Inmuebles Es importante saber que todos los bienes cuentan con una vida til, lo importante es generar una cultura del cuidado y el mantenimiento, adems conocer el tipo de mantenimiento que requiere cada inmueble, esto depende de la topologa constructiva de cada inmueble. Es el administrador quien debe buscar asesora en el tema y definir un plan de mantenimiento para los bienes comunes y en general las fachadas de los bienes privados, que se involucran dentro de la propiedad comn. La administracin teniendo definido el tipo de mantenimiento, debe definir si se realiza un mantenimiento dentro de un lapso de tiempo para definir la planeacin determinada un mtodo de conservacin de los inmuebles que por ser bienes culturales patrimonio histrico, para lo cual se deben realizar

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presupuestos de obra anticipados, para que sean aprobadas en las prximas asambleas de copropietarios. El mantenimiento se realiza a los edificios modernos y sta enmarcado dentro de las labores generales, que deben realizarse por lo menos anualmente, se encuentran la pintura general de zonas comunes, de fachadas, de zonas de circulacin, etc., arreglo de cubiertas en general, limpieza de ductos de basura, limpieza de tanques de reserva, etc. Igualmente se deben planear arreglos que por lo menos se realizan mensualmente, como puede ser el mantenimiento de zonas verdes, el arreglo de salones comunales, el mantenimiento de zonas de acceso; adems de planificar los daos eventuales que pueden ocurrir, como puede ser el arreglo de puertas, reparacin de cantoneras, de brazos mecnicos, de sistemas electrnicos de puertas, reposicin de vidrios, etc. La conservacin de inmuebles, es un concepto aplicado sobre los bienes inmuebles de tipo tradicional que corresponden a un patrimonio histrico y cultural, por lo tanto necesitan de un especial cuidado, ya que no se permiten modificaciones, renovaciones o demoliciones de algunas de las partes o del total del bien inmueble. Sin embargo, todos los bienes inmuebles deben ser adecuadamente conservados durante su vida para que puedan llegar a ser en alguna oportunidad un patrimonio histrico, si las condiciones son favorables para ello. Los proyectos de renovacin urbana, prevn justamente la demolicin de bienes inmuebles que no han sido conservados o mantenidos a traves de su vida til. Adems es un dispositivo arquitectnicos, que posiciona a la ciudad en una nueva divisin interurbana del trabajo y le dan un nuevo sentido (sueo poltico de las lites que dirigen los rituales econmicos, jurdicos y religiosos) son tambin una nueva forma de control sistmico: de dispositivos de vigilancia computacional en los centros de comercio, ocio, trabajo, estudio y movilizacin de los flujos econmicos simblicos. La renovacin urbana produce nuevos agentes sociales estandarizados en el manejo de su informacin social (vestido, lenguaje, sueos) al igual que desplaza a subempleados, homosexuales, farmacfilos, de sus antiguas zonas de construccin de significado (familias, grupos edificaciones). Las lites monopolizan as los centros y las formas de abastecimiento de sentido y crean una nueva violencia y desplazamiento de grupos humanos dentro de las mismas ciudades. En Colombia, la reflexin sobre la pertinencia de conservar los bienes inmuebles de inters cultural se da desde finales del siglo XIX y principios del siglo XX. Hoy, tras la creacin del Ministerio de Cultura, el hecho ms representativo en cuanto avances concretos que otorguen a la cultura y a sus expresiones - el patrimonio - el lugar que le corresponde como factor no solo de la memoria, sino del desarrollo, es sin lugar a dudas la Ley de

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Ordenamiento Territorial - Ley 388 de 1997 -, que pone el tema de la cultura y el patrimonio cultural inmueble, sobre la mesa en su verdadera dimensin y complejidad. En este panorama se hace necesario la eficiente puesta en valor de los recursos patrimoniales a travs de la formulacin y manejo de polticas claras, adecuadas y en coherencia con el contexto. La valoracin, los inventarios, el diseo de estrategias para garantizar la sostenibilidad fsica y funcional de los bienes inmuebles de inters cultural, y el manejo de los instrumentos de planeacin, constituyen necesidades, oportunidades y espacios de ejercicio, debate y proyeccin profesional.

Leccin 29.

Mejoras y Remodelacin

Las mejoras constituyen otra de las funciones del administrador que contribuyen a generar mejor servicio, presentacin y funcionalidad de los condominios. Se realizan por razones de modernizacin, redistribucin de reas, mejor presentacin o mejor servicio. En relacin con las reconstrucciones, remodelaciones o ejecucin de nuevas construcciones parciales o totales la ley 182 de 1948 en su artculo 15, establece que deben realizarse de acuerdo con los derechos que sobre ellos se tenga, esto es de acuerdo a los coeficientes de copropiedad. Estos ltimos varan de acuerdo con el rea de cada unidad o apartamento; as, un apartamento pequeo tendr un coeficiente de copropiedad pequeo, mientras un apartamento grande tendr un coeficiente de copropiedad mayor. Todos los planes de mejoramiento urbano, deben ser consultados y aprobados por las autoridades competentes, de manera que se apeguen a la norma vigente para cada municipio y para cada administracin. Por ejemplo, se puede buscar en Internet para conocer cuales son los planes vigentes para cada contexto. A continuacin se presenta un ejemplo de plan de mejoramiento, consultado en google.com
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4719#1

Acuerdo 1 de 1978. partir de vigencia del presente Acuerdo, las licencias y resoluciones que autoricen construcciones, agrupaciones urbanas y edificaciones, as como las que conceden permisos para la remodelacin y restauracin de inmuebles, ser expedidas por la Secretara de Obras Pblicas.

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Para el cumplimiento de estas funciones, trasladase a la Secretara de Obras Pblicas, la seccin de liquidaciones, actualmente adscrita al Departamento de Planeacin Distrital. Leccin 30. Zonas Comunes En materia de propiedad horizontal se distinguen dos tipos de bienes: - Los bienes de carcter privado Y Los bienes de dominio comn. Sobre los bienes privados, los propietarios ejercen los derechos derivados de la propiedad del inmueble, como son: el uso, usufructo y libre disposicin sin que para ello requiera de la aprobacin de los otros propietarios. El dominio que el propietario ejerce sobre los bienes privados, esta limitado en el uso y goce por lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. De ah la importancia de que todo propietario, arrendatario o avaluador conozca el reglamento de propiedad horizontal. De lo anterior se infiere la necesidad de consultar el reglamento de propiedad horizontal en lo relacionado con los bienes comunes. Ellos facilitan la existencia, conservacin, mantenimiento, uso y goce de los bienes privados. Como ejemplo de bienes comunes pueden citarse: las escaleras, los corredores, jardines, parqueaderos comunales, cuartos de mquinas, salones comunales, etc. Ntese como los bienes comunes y privados estn interrelacionados: los propietarios poseen inmuebles privados pero comparten reas o bienes comunes. Estos ltimos estn al servicio de aquellos y no pueden enajenarse o venderse. Ello sera algo as como vender una escalera o el corredor de acceso a un apartamento. Qu significa administrar los intereses propietarios en relacin con los inmuebles? Significa que el organismo siguientes objetivos: competente comunes cumplir de con los los

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Obtener los recursos econmicos necesarios para garantizar el funcionamiento y mantenimiento del condominio. Realizar los gastos necesarios para asegurar el buen funcionamiento de los bienes comunes.

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Implantar la organizacin necesaria para el desempeo de las operaciones que el condominio requiera.

- Preservar los derechos y obligaciones de propietarios y usuarios en especial los relacionados con la convivencia, seguridad y dems aspectos propios de la vida en condominio. - Cumplimiento del uso o destinacin establecida para los bienes privados.

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ANEXO 1
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE___________ Lugar y fecha del contrato: __________________________ Nombre y C. C. Arrendador: _________________________ Nombre y C.C. Arrendatario: _________________________ Direccin del Objeto del inmueble:_____________________ CLAUSULAS convenidas entre las partes: PRIMERA: el arrendador y arrendatario, se obligan en el presente contrato en forma solidaria para todos los efectos. SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO: Mediante el presente contrato el arrendador concede a los arrendatarios el goce del inmueble que en adelante se identifica por su direccin y linderos, de acuerdo con el inventario que las pastes firman por separado, el cual forma parte de ste mismo contrato. TERCERA: DIRECCIN DEL INMUEBLE: (Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble). CUARTA: LINDEROS (Tal como aparece en la escritura de Compra del inmueble). QUINTA: DESTINACIN DEL INMUEBLE: El arrendador y el arrendatario, se comprometen a utilizar este inmueble exclusivamente para: . SEXTA: CANON DE ARRENDAMIENTO: el valor del arrendamiento es de ($ ) M/CTE. Mensuales, pagaderos dentro de los ( ) das de cada periodo mensual, por anticipado, al arrendador o a la orden de su representante. SEPTIMA: INCREMENTO DEL PRECIO: Vencido el primer ao de vigencia de ste contrato y as sucesivamente cada (12) doce mensualidades, en caso de prrroga tcita o expresa, en forma automtica y sin necesidad de requerimiento alguno, entre las partes. El precio mensual se incrementara en un %, o de acuerdo con la inflacin anual. OCTAVA: LUGAR DE PAGO: Salvo pacto expreso entre las partes, los arrendatarios pagarn el precio del arrendamiento en las oficinas del arrendador consignaran en la cuenta N. de del banco de la ciudad de: . NOVENA: VIGENCIA DEL CONTRATO: el tiempo que acuerden ofrecer el inmueble en arriendo. DECIMA: PRORROGAS: Si la destinacin pactada en ste contrato, fuere comercial, sus prorrogas se regirn por el Cdigo de Comercio, si tal destinacin fuere vivienda, la regulacin pertinente es la Ley 56 de 1985, (o la actual del momento), pero si tal destinacin fuere diferente a las dos anteriores, este contrato se prorrogar mes a mes, salvo pacto contrario entre las partes que deber constar en ste documento. DECIMA PRIMERA: SERVICIOS: Estarn a cargo del arrendatario los siguieres servicios: ___________________ El presente documento junto con los recibos cancelados por el arrendador constituyen titulo ejecutivo para cobrar judicialmente a los arrendatarios los servicios que dejaren de pagar siempre que tales montos correspondan al periodo en que estos tuvieron en su poder el inmueble. A cargo del arrendador, estarn los siguientes servicios: ____________. Con las nuevas disposiciones de las Empresas de Servicios Pblicos, puede solicitarse el cambio de nombre del deudor del servicio publico, del propietario del inmueble por el del arrendador, de manera que la deuda la adquiere el arrendador y se responsabiliza por su pago hasta que termine el contrato de arrendamiento, mediante la autorizacin del propietario. DECIMA SEGUNDA: COSAS O USOS CONEXOS: Adems del inmueble identificado y descrito anteriormente, tendrn los arrendatarios derecho de goce sobre las siguientes cosas y usos: (se especifican otros

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servicios, que pueden ser conexiones a TV por cable, Internet, etc.). DECIMA TERCERA: CUOTAS DE ADMINISTRACION: se obligan tambin los arrendatarios a cancelar al arrendador la suma de ($ ) m/cte. por concepto de cuota mensual de administracin, pagadera por anticipado dentro de los cinco primeros das de cada mensualidad. Este valor se reajustar automticamente cada doce mensualidades, de acuerdo lo que se apruebe en el consejo de administracin, sin necesidad de requerimiento alguno, los arrendatarios renuncian expresamente a los requerimientos para su constitucin en mora. DECIMA CUARTA: CLAUSULA PENAL: El incumplimiento por parte de los arrendatarios de cualquiera de las clusulas de este contrato, y aun el simple retardo en el pago de una o mas mensualidades, los constituir en deudores del arrendador por una suma equivalente al doble del precio mensual del arrendamiento que este vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente, a ttulo de pena. Se entender en todo caso que el pago de la pena no extingue la obligacin principal y que el arrendador podr pedir a la vez el pago de la pena y la indemnizacin de perjuicios, si es el caso. Este contrato ser prueba sumaria suficiente para el cobro de esta pena y los arrendatarios renuncian expresamente a cualquier requerimiento privado o judicial para constituirlos en mora del pago de esta o cualquier otra obligacin derivada del contrato. DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los arrendatarios facultan expresamente a arrendador para llenar en este documento los espacios en blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS PARA LA ENTREGA: Si la destinacin del inmueble fuere comercial, las partes se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega con seis meses de anticipacin. Si tal destinacin no fuere comercial tal preaviso se dar con un mes de anticipacin. En todo caso este preaviso deber darse por escrito a travs de correo certificado. DECIMA SEPTIMA : CAUSALES DE TERMINACION: A favor del arrendador sern las siguientes: a) La cesin o subarriendo. b) El cambio de destinacin del inmueble. c) El no pago del precio dentro del trmino previsto en este contrato. d) La destinacin del inmueble para fines ilcitos o contrarios a las buenas costumbres, o que representen peligro para e inmueble o la salubridad de sus habitantes. e) La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorizacin del arrendador. f) La no cancelacin de los servicios pblicos a cargo de los arrendatarios siempre que origine la desconexin o prdida del servicio. g) La no cancelacin del valor de las cuotas de administracin, dentro del trmino pactado. h) Las dems previstas en la ley. DECIMA QUINTA: ESPACIOS EN BLANCO: Los arrendatarios facultan expresamente al arrendador para completar en este documento, todos los espacios en blanco. DECIMA SEXTA: PREAVISOS PARA LA ENTREGA: Si la destinacin del inmueble fuere comercial, las partes se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega con seis meses de anticipacin. Si tal destinacin no fuere comercial tal preaviso se dar con dos meses de anticipacin. En todo caso este preaviso deber darse por escrito a travs de correo certificado. DECIMA SEPTIMA: CAUSALES DE TERMINACION: A favor del arrendador sern las siguientes: a) La cesin o subarriendo. b) El cambio de destinacin del inmueble. c) El no pago del precio dentro del trmino previsto en este contrato. d) La destinacin del inmueble para fines ilcitos o contrarios a las buenas costumbres, o que representen peligro para el inmueble o la salubridad de sus habitantes. e) La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorizacin del arrendador. f) La no cancelacin de los servicios pblicos a cargo de los arrendatarios siempre que origine la desconexin o prdida del servicio. g) La no cancelacin del valor de las cuotas de administracin,

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dentro del trmino pactado. h) Las dems previstas en la ley. DECIMA OCTAVA: CESION DE DERECHOS: Podr el arrendador ceder libremente los derechos que emanan de este contrato y tal cesin producir efectos respecto a los arrendatarios a partir de la fecha de la comunicacin certificada en que esto se comunique. DECIMA NOVENA: RECIBO y ESTADO: Los arrendatarios declaran que han recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado, conforme al inventario que hace parte del mismo, y que en el mismo estado lo restituirn al arrendador a /a terminacin del arrendamiento o cuando este hay de cesar por alguna de las causales previstas, salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legtimo. VIGESIMA: MEJORAS: No podrn los arrendatarios ejecutar en el inmueble mejoras de ninguna especie, excepto las reparaciones locativas, sin permiso escrito del arrendador. Si se ejecutaren accedern al propietario del inmueble sin indemnizacin para quien las efecto. VIGESIMA PRIMERA: ABANDONO DEL INMUEBLE: Al suscribir este contrato los arrendatarios facultan expresamente a/ arrendador para penetrar en el inmueble y recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos testigos, en procura de evitar el deterioro o el desmantelamiento de tal inmueble siempre que por cualquier circunstancia el mismo permanezca abandonado o deshabitado por el trmino de un mes o ms y que la exposicin al riesgo sea tal que amenace la integridad fsica del bien o la seguridad del vecindario. Se firma de comn acuerdo entre las partes, en la ciudad de _________ , a los __ das del mes de _____ del ao ________.

Firmas Arrendatario ______________________ C.C. N._______________

Arrendador _____________________ C.C. N. ______________

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ANEXO 2.

SOLICITUD DE ARRENDAMIENTO FORMATO ARRENDATARIO

Direccin del Inmueble:_________________________________________ Valor Canon Arrendamiento:______________________________________ Cuota de Administracin:________________________________________

Datos Personales Arrendatario: __________________________________ Datos del Cnyuge: ____________________________________________

INGRESOS Entidad donde labora: ________________________________________ Direccin: __________________________________________________ Cargo:_________________________________ Antigedad: __________ Ingresos propios:________________ Ingresos Cnyuge:_____________ BIENES Bienes Inmuebles: __________________________________________ No. Escritura: _______________________________________________ Vehiculo Marca:_____________________ No. T.P. __________________ Otros: ________________________________________________________ REFERENCIAS Entidad Bancaria o Financiera: _________________________________ Tarjeta de Crdito: ___________________________________________ Personales:_________________________________________________ Laborales: __________________________________________________

FIRMA: ________________________________

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ANEXO 3
Modelo de Inventario INVENTARIO DEL INMUEBLE FECHA :____________________________________________________________ DIRECCION:____________________________________________ PROPIETARIO:__________________________________________ ARRENDATARIO:________________________________________
DESCRIPCIN GENERALES: PUERTAS CERRADURAS VENTANAS PISOS VIDRIOS PAREDES TECHOS ESCALERAS ELECTRICIDAD INTERRUPTORES TOMAS ROSETAS CONTADOR LUZ TELEFONO CITOFONO ZONA DE BAOS PUERTA PAREDES PISOS TECHOS SANITARIO LAVAMANOS AREA DE COCINA PAREDES TECHOS LAVAPLATOS MUEBLES EQUIPOS SALA COMEDOR PUERTAS PISOS TECHOS MUEBLES VENTANAS ALCOBAS PUERTAS PISOS TECHOS MUEBLES VENTANAS CANTIDAD MATERIAL ESTADO

OBSERVACIONES

FIRMAS ARRENDADOR ARRENDATARIO

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ANEXO 4
MINUTA DE COMPRA VENTA INMUEBLE

Comparecieron Manuel Hernndez Arenas, varn mayor de edad domiciliado en Bogot, identificado con cdula de ciudadana No. 17.035113 de Bogot, actuando en nombre y representacin de Mauricio Hernndez Linares, varn mayor de edad, identificado con cdula de ciudadana No.19.345.549 de Bogot, con sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudlo Ramrez, mayor de edad, domiciliada en Bogot, identificada con cdula de ciudadana No. 51.682.092 de Bogot, con sociedad conyugal liquidada, quienes en el texto de este documento se llamaran LOS VENDEDORES, por una parte. Y por la otra Jaime Cardona Arbelez mayor de edad y domiciliado en Bogot, de estado civil casado, con sociedad conyugal vigente, identificado con cdula de ciudadana No. 14.989.197 de Cali quien en el texto de este contrato se denominar EL COMPRADOR, manifestaron que han celebrado el contrato de compraventa que se regir por las estipulaciones siguientes: PRIMERO. OBJETO; que los vendedores transfieren a ttulo de venta en favor de EL COMPRADOR, el derecho pleno de dominio y la posesin regular y pacfica que tiene sobre el siguiente inmueble: APARTAMENTO 302 y GARAJE No.22 DE LA AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA ,la cual est construida en un lote de terreno con un rea total aproximada de 1840.20 metros cuadrados segn los planos aprobados por la Secretara de Obras Pblicas mediante licencia de construccin No. 025748 del 8 de siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE En 20 metros con terreno de la Finca Java. POR EL NORTE en 92.16 metros con la calle ciento cuarenta y tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con propiedad de Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros con propiedad de herederos de Juan Gil. El APARTAMENTO NUMERO TRESCIENTOS DOS (302) est situado en el tercer piso de LA AGRUP ACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA LOCALIZADA EN LA MANZANA NUMERO ONCE (11) de la Urbanizacin LA CAMPIA segundo sector. El apartamento 302 y el garaje 22 estn sujetos al rgimen de Propiedad Horizontal segn Escritura Pblica nmero 522 del once (11) de febrero de 1985 de la Notara Sptima de Bogot, aclarada y modificada por Escritura Nmero 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notara Sptima de Bogot. Su acceso est identificado en la nomenclatura urbana de Bogot D.C. con el nmero noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la calle ciento cuarenta y tres A (143A), tiene rea privada de cuarenta y seis metros cuadrados cuarenta y siete decmetros (46.47 mtrs.2),su coeficiente de copropiedad es de dos puntos cuarenta y dos por ciento (2.42%) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el permetro del apartamento en el sentido del movimiento de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida as: POR EL ORIENTE en lnea quebrada de ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), un metro sesenta y cinco (1.65 m.),ochenta y cinco centmetros (0.85 m.),un metro treinta centmetros (1.30 m.),cincuenta centmetros (0.50 m.),quince centmetros (0.15 m.), ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), quince centmetros (0.15 m.) y tres metros sesenta centmetros (3.60 m) con el apartamento 301, muro estructural y ducto comunes al medio y parte con escaleras comunes y vaco sobre ducto de iluminacin, muro comn a medio. POR EL SUR: En cuatro metros noventa y cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre rea libre de los apartamentos ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada comunes al medio. POR EL OCCIDENTE: En lnea quebrada de tres metros sesenta centmetros (3.60 m.), quince centmetros (0.15 m.) ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), quince centmetros (0.15 m.), un metro sesenta y cinco (1.65 m.),quince centmetros

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(0.15 mts.) sesenta centmetros (0.60 m.),quince centmetros (0.15mts.) y cuatro metros (4.00 m.) con el apartamento trescientos tres (303), muro estructural y ducto, comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros noventa y cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre el antejardn comn, muro y fachada comunes al medio, y POR EL ORIENTE: hasta encontrar el punto de partida en lnea quebrada de dos metros diez centmetros (2.10 m), un metro treinta centmetros (1.30 m.) y un metros quince centmetros (1.15 m.), parte con el apartamento 301 y parte con hall escaleras comunes, muro comn al medio. CENIT: con placa comn que lo separa de cubierta general. NADIR: con placa comn que lo separa del SEGUNDO PISO. GARAJE NUMERO 22: est situado en el primer piso de la Agrupacin Multifamiliar ALAMEDA localizada en la manzana nmero once (11) de la Urbanizacin La Campia segundo sector, su acceso est marcado en la nomenclatura urbana de Bogot D.C. nmero noventa y cinco A sesenta y tres (95A-63) de la calle ciento cuarenta y tres a (143A). Tiene rea privada de doce metros cuadrados con cuarenta decmetros (12,40 m2). Su coeficiente de copropiedad es de cero punto sesenta y seis por ciento (0.66%) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el permetro del garaje en el sentido de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida as: POR EL ORIENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje nmero veintitrs (23). POR EL SUR: en dos metros con cuarenta y ocho centmetros (2.48 m.), con propiedad de herederos de Juan Gil muro comn al medio. POR EL OCCIDENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje nmero veintiuno (21). Y POR EL NORTE: hasta encontrar el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho centmetros (2.48 m.) con circulacin vehicular comn. CENIT; con el aire, a partir de dos metros con cincuenta centmetros (2.50 m.) de altura. NADIR: con placa comn que lo separa de terrenos de la edificacin. El inmueble se entrega con la lnea telefnica nmero 6822595. PARAGRAFO. No obstante la anterior mencin que se acaba de hacer de la extensin superficiaria y la longitud de sus linderos, la venta se hace como cuerpo cierto, de tal suerte que cualquier eventual diferencia que pueda resultar entre la cabida real y la aqu declarada, no dar lugar a reclamo por ninguna de la partes. SEGUNDA. TITULOAS DE ADQUISICION: que los vendedores adquirieron el inmueble por compra hecha a CONSTRUCCIONES LAS PALMAS LTDA, mediante Escritura Pblica No. 0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notara Sptima (7) del Crculo de Bogot inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot; al apartamento 302 le corresponde la Matrcula Inmobiliaria Nmero 050-0867800 Y al garaje nmero 22 la Matrcula Inmobiliaria nmero 0500867828.TERCERA. DOMINIO y LIBERTAD. Que LOS VENDEDORES garantizan que el inmueble objeto de la presente venta es de su exclusiva propiedad, que no lo han enajenado por acto anterior al presente, ni arrendado, uso o usufructo, no tiene embargos, pleitos pendientes y se encuentra libre de condiciones que resuelvan o afecten su dominio, excepto el inherente al rgimen de propiedad horizontal. PARAGRAFO. Que en cuanto a hipotecas se refiere, soporta la que constituyeron los seores Mauricio Hernndez Linares y Alexandra Agudelo Ramrez a favor de la Corporacin de Ahorro y Vivienda _________. segn Escritura Pblica Nmero 0998 otorgada el da __ de marzo de ____, ante el Notario Sptimo del Crculo de Bogot, inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, segn matrculas inmobiliarias Nmeros 050-0867800 Y 0500867828,cuya cancelacin se tramitar a su costa dentro de los diez das hbiles siguientes a cuando EL COMPRADOR entregue la primera copia de la escritura de hipoteca con nota de prestar mrito ejecutivo a favor de la Corporacin de Ahorro y Vivienda ______- junto

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con los certificados de libertad del inmueble, donde figura el gravamen a favor de la mencionada Corporacin. CUARTA. SANEAMIENTO. Que los Vendedores AMPARARAN AL COMPRADOR en los trminos de la ley, por la eviccin y por los vicios redhibitorios respecto de las unidades de propiedad separada que se venden. QUINTA. PRECIO Y FORMA DE PAGO: que el precio acordado por las partes es la cantidad de CTRES MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE ($_______) QUE EL COMPRADOR PAGARA A LOS VENDEDORES ASI; A) La suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($________) que los VENDEDORES declaran recibidos a plena satisfaccin. B) LA SUMA DE OCHOCIENTOS MILLONES QUIINIENTOS MIL PESOS MDA. CTE. ($________) con el producto del prstamo que la Corporacin de Ahorro y Vivienda __________ ha otorgado AL COMPRADOR con garanta hipotecaria de primer grado a su favor, por el sistema de U.V.R., conforme se indica en la segunda parte de este instrumento. C) LA SUMA DE VEINTE MILLONES DE PESOS MDA. CTE. ($_______) con un cheque a la fecha pagadero a la firma de la Escritura de compraventa. PARAGRAFO PRIMERO. Que no obstante la forma de pago LOS VENDEDORES renuncian al ejercicio de la condicin resolutoria que de ella se deriva, y la venta se otorga firme e irresoluble. PARAGRAFO SEGUNDO. Que LOS VENDEDORES Y EL COMPRADOR autorizan expresa e irrevocablemente a la Corporacin de Ahorro Y Vivienda _______. para que el producto del prstamo que se le otorgue al COMPRADOR sea abonado directamente a la obligacin que LOS VENDEDORES tengan a favor de la Corporacin y en caso de no tener obligacin pendiente alguna, para que dicha suma sea entregada directamente a los VENDEDORES. SEXTA. REGIMEN DE PROPIEDAD SEPARADA. Que el inmueble objeto de la presente compraventa fue sometido al rgimen de propiedad horizontal como consta en la Escritura Pblica Nmero 522 otorgada en la Notara Sptima de Bogot el da once de febrero de 2000, aclarada y modificada por la Escritura nmero 2397 de la Notara Sptima de Bogot el da 15 de mayo de 2004, inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot. Al apartamento 302 le corresponde la matrcula inmobiliaria nmero 050-0867800 y al garaje 22 le corresponde la matrcula inmobiliaria nmero 050-867828. SEPTIMA. ENTREGA. Los VENDEDORES realizarn la entrega real y material del inmueble objeto de esta compraventa una vez la Corporacin de Ahorro y Vivienda haya aprobado el crdito al COMPRADOR, con carta recibida a satisfaccin y entregada a LOS VENDEDORES. A partir de este momento el inmueble podr ser entregado al comprador a ttulo de tenencia mientras la Corporacin de Ahorro y Vivienda Colpatria U.V.R. entrega a los vendedores el producto del prstamo solicitado por los compradores y realiza el abono a la obligacin hipotecaria que tienen contrada con dicha entidad los vendedores. OCTAVA. SERVICIOS. Que el inmueble objeto del presente contrato se encuentra dotado de los servicios pblicos de energa, acueducto y se entrega con la lnea telefnica nmero 6822595; encontrndose a paz y salvo por estos servicios. PARAGRAFO. Cualquier valor que por tales conceptos se liquide con posterioridad a la fecha. de esta escritura ser asumido en su totalidad por EL COMPRADOR. Igualmente el inmueble se encuentra a paz y salvo por concepto de: contribuciones, tasa o derechos de cualquier entidad, - impuesto predial o complementarios. NOVENA. GASTOS. Los gastos que ocasione la escritura de venta de este inmueble, como son los gastos notariales e impuestos de beneficencia y registro, sern asumidos y pagados en su totalidad por EL COMPRADOR. PARAGRAFO. Los gastos notariales e impuestos de Beneficencia y Registro por concepto de la Hipoteca que EL COMPRADOR constituye por esta escritura a favor de la Corporacin de Ahorro y Vivienda Colpatria U.V.R. son de cargo exclusivo del

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COMPRADOR. DECIMA. Que otorgan en la presente escritura en cumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito el da dos de septiembre de 2006. Presente Jaime Cardona Arbelez de las condiciones civiles ya anotadas manifest: a) Que acepta esta escritura, La venta y obligaciones en ella contenidas. b) Que ha recibido a satisfaccin el inmueble objeto de este contrato c) Que conoce y acepta el rgimen de propiedad Horizontal al que se encuentra sometido el inmueble deL cual forma parte la unidad de dominio privado que adquiere y se obliga a cumplirlo en todo su contenido. Obligacin que cobija a sus causa habientes a cualquier ttulo. LOS PROMETIENTES VENDEDORES _______________________________________________ MANUEL HERNANDEZ ARENAS C.C.17.035.113Bogot _________________________________________________ ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ C.C. 51.682.092 Bogot EL PROMETIENTE COMPRADOR ____________________________ JAIME CARDONA C.C. 14.989.197 CALI

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ANEXO 5
MODELO CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA INMUEBLE

Entre nosotros Manuel Hernndez Arenas, varn mayor de edad vecino de esta ciudad identificado con cdula de ciudadana nmero 17.035.113 de Bogot vecino de la misma ciudad, actuando como promitente vendedor, en nombre y representacin de Mauricio Hernndez Linares identificado con cdula de ciudadana No. 19.345549 de Bogot, varn mayor de edad, con sociedad conyugal liquidada, y Alexandra Agudelo Ramrez mayor de edad, vecina de esta ciudad, con sociedad conyugal liquidada, identificada con cdula de ciudadana No.51.682.092, de Bogot, actuando tambin como prometiente vendedora, y por otra parte, Jaime Cardona, de estado civil casado, vecino de Bogot e identificado con cdula de ciudadana No. 14.989.197 de Cali, con Libreta Militar No. 384545 Distrito No. 16 y quien para efectos de este contrato se llamar el prometiente comprador, por medio del presente documento hacemos constar que hemos celebrado la PROMESA DE COMPRA VENTA contenida en las siguientes clusulas: PRIMERA: los PROMETIENTES VENDEDORES se obligan a vender y el PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a comprar el derecho de dominio y la posesin que los PROMETIENTES VENDEDORES tienen sobre el siguiente bien inmueble APARTAMENTO 302 Y GARAJE NUMERO 22 DE LA AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA la cual est construida en un lote de terreno con un rea total aproximada de 1.840.20 metros cuadrados segn los planos aprobados por la Secretara de Obras Pblicas mediante licencia de construccin No. 025748 del8 de agosto de 1984. modificada por la licencia de construccin nmero 026859 del 18 de noviembre de 1984 con referencia No. ON 106588. Dicho lote se determina por los siguientes linderos: POR EL OCCIDENTE en 20 metros con terreno de la finca Java POR EL NORTE en 92.16 metros con la calle ciento cuarenta y tres (143). POR EL ORIENTE en 20 metros con propiedad de herederos de Juan Gil. POR EL SUR en 92.16 metros cor propiedad de herederos de Juan Gil. EL APARTAMENTO NUMERO trescientos dos (302), est situado en el tercer piso de la AGRUPACION MUL TIFAMILIAR ALAMEDA localizada en la manzana nmero once (11) de la Urbanizacin LA CAMPIA segundo sector. El apartamento 302 y e garaje 22 estn sujetos al rgimen de Propiedad Horizontal segn Escritura Pblica Nmero 522 del once (11) de febrero de 1985 de la Notara Sptima de Bogot, aclarada y modificada por escritura Nmero 2397 de mayo 15 de 1985 de la Notara Sptima de Bogot. Su acceso est identificado en la nomenclatura urbana de Bogot D.C. con el nmero noventa y cinco sesenta y tres (95 A -63) de la calle ciento cuarenta y tres A (143 A), tiene rea privada de cuarenta metros cuadrados cuarenta y siete decmetros cuadrados (46.47 mtrs. 2). Su coeficiente de copropiedad es de dos punto cuarenta y dos por ciento (2.42io) y se determina por los siguientes linderos: partiendo de su acceso y siguiendo el permetro del apartamento en el sentido de movimiento de las manecillas del reloj, hasta encontrar e punto de partida as: POR EL ORIENTE en lnea quebrada de ochenta y cinco centmetros (0.85 mts.), un metro sesenta y cinco (1.65 mts.), ochenta y cinco centmetros (0.85 mts.), un metro treinta centmetros (1.30 mts), cincuenta centmetros (0.50 cm.,), quince centmetros (0.15 m.), ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), quince centmetros (0.15 m.), y tres metros sesenta centmetros (3.60 m.), con el apartamento trescientos uno (301), muro estructural y ducto, comunes al medio y parte con escaleras comunes y vaco sobre ducto de iluminacin, muro comn al medio. POR EL SUR; en

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cuatro metros noventa y cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre rea libre de los apartamentos ciento uno (101) y ciento dos (102) y fachada comunes al medio. POR EL OCCIDENTE: en lnea quebrada de tres metros sesenta centmetros (3.60 m.), quince centmetros (0.15 m.), ochenta y cinco centmetros (0.85 m.), quince centmetros (0.15 m.), un metro sesenta y cinco centmetros (1.65 m.), quince centmetros (0.15 m.), sesenta centmetros (0.60 m.), quince centmetros (0.15 m.) y cuatro metros (4.00 m.), con el apartamento trescientos tres (303), muro estructural y ducto comunes al medio. POR EL NORTE: en cuatro metros noventa y cinco centmetros (4.95 m.), con vaco sobre el antejardn comn, muro y fachada comunes al medio, POR EL ORIENTE: hasta encontrar el punto de partida en lnea quebrada de dos metros diez centmetros (2.10 m.), un metro treinta centmetros (1.30 m.) y un metro quince centmetros (1.15 m.) parte con el apartamento trescientos uno (301) y parte con hall escaleras comunes, muro comn al medio. CENIT: con placa comn que la separa de cubierta general NADIR: I con placa comn que los separa del segundo piso. GARAJE NUMERO 22. Est situado en el primer piso de la agrupacin multifamiliar ALAMEDA localizada en la manzana nmero once (11) de la URBANIZACION LA CAMPIA segundo sector, su acceso est marcado en la nomenclatura urbana de Bogot D.C. nmero noventa y cinco A sesenta y tres (95 A-63) de la calle ciento cuarenta y tres A (143A). Tiene rea privada de doce metros cuadrados con cuarenta decmetros cuadrados (12.40 m.). Su coeficiente de copropiedad es de cero punto sesenta y seis por ciento (0.66/0), y se determina por los siguientes linderos, partiendo de su acceso y siguiendo el permetro del garaje en el sentido de las manecillas del reloj, hasta encontrar el punto de partida as: POR EL ORIENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje nmero veintitrs (23). POR EL SUR: en dos metros con cuarenta y ocho centmetros (2.48 m.), con propiedad de herederos de Juan Gil muro comn al medio. POR EL OCCIDENTE: en cinco metros (5.00 m.) con garaje nmero veintiuno (21). Y POR EL NORTE: hasta encontrar el punto de partida, en dos metros con cuarenta y ocho centmetros (2.48 m.) con circulacin vehicular comn. CENIT: con el aire a partir de dos metros con cincuenta centmetros (2.50 m.) de altura. NADIR: con placa comn que lo separa de terrenos de la edificacin. El inmueble se entrega con la lnea telefnica No. 6822595. SEGUNDA. a pesar de la mencin de rea y de los linderos el inmueble descrito se promete vender como cuerpo cierto y as lo acepta EL PROMETIENTE COMPRADOR. TERCERA: Que el inmueble objeto de esta PROMESA DE COMPRA VENTA fue adquirido por los PROMETIENTES VENDEDORES as: por compra hecha a CONSTRUCCIONES LAS PALMAS L TDA. mediante Escritura Publica nmero 0998 de marzo 21 de 1986 otorgada en la Notara Sptima (7) del Crculo de Bogot D.C., registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot; al apartamento 302 le corresponde la Matrcula Inmobiliaria Nmero 0500867800 Y al garaje nmero veintids (22) La Matrcula Inmobiliaria Nmero 050-0867828. CUARTA: el inmueble cuyo dominio se promete vender se halla libre de censos, anticresis, arrendamientos por escritura pblica, limitaciones de dominio, censos, anticresis, condiciones resolutorias, embargos judiciales y demandas civiles. Se encuentra a paz y salvo de todo impuesto, valorizacin y contribucin por concepto de servicios municipales. En cuanto a hipotecas se refiere soporta la constituida a favor de La Corporacin de Ahorro y Vivienda ______ Escritura Pblica Nmero 0998 de marzo 21 de 1986, otorgada en la Notara Sptima del Crculo de Bogot D.C. inscrita en la

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Oficina de Registro de Bogot segn matrculas Inmobiliarias No.0500867800 Y 0500867828. El saldo de esta Hipoteca es la suma de --------------------QUINTA: El precio del inmueble prometido en venta es la suma de ciento veintitrs millones quinientos mil pesos moneda corriente ($ ____________) que el PROMETIENTE COMPRADOR pagar as: la suma de cuarenta millones de pesos moneda corriente ($_________) a la firma de la promesa de compraventa; ochenta y tres millones quinientos mil pesos moneda corriente ($__________) con el producto de un prstamo hipotecario que el prometiente comprador solicitara ante la Corporacin de Ahorro y Vivienda _________. El saldo de Los ochenta y tres millones quinientos mil) pesos mda cte. (__________) sern cancelados por el prometiente comprador a los prometientes vendedores con subrogacin al crdito hipotecario en UVR. SEXTA: el contrato de venta que constituye el objeto de la presente promesa se contendr en el mismo instrumento pblico mediante el cual se celebre el contrato de hipoteca entre la Corporacin de Ahorro y Vivienda y el prometiente comprador. SEPTIMA: como arras del negocio las partes contratantes acuerdan la suma de veinte millones de pesos ($________) moneda corriente OCTAVA: los prometientes vendedores se obligan a entregar al prometiente comprador en un trmino de quince das contados a partir de la fecha de la presente promesa de compra venta, el certificado de tradicin y libertad. NOVENA: el prometiente vendedor se obliga a presentar la solicitud de crdito ante la Corporacin de Ahorro y Vivienda dentro de los tres das calendario siguiente a la fecha de la firma de la promesa de compraventa. DECIMA: la escritura de venta se otorgara en la Notara Sptima (7) del Crculo de Bogot el da cinco (__) de noviembre de 1996 a las dos de la tarde, pudindose firmar antes de esta fecha, por comn acuerdo entre las partes. Previamente al otorgamiento de la escritura El prometiente comprador deber cumplir con las siguientes obligaciones: A) Haber efectuado el pago de los valores estipulados en la clusula Quinta. B) Presentar en la Notara la minuta aprobada por la Corporacin de Ahorro y Vivienda _______ por medio de la cual se formalice el contrato de mutuo con hipoteca, escritura que debe firmarse simultneamente con la venta. DECIMA PRIMERA: los gastos que ocasione la escritura de venta como son: gastos notariales, e impuestos de Beneficencia y Registro sern pagados en su totalidad por el prometiente comprador, el cual acepta a entera satisfaccin. La totalidad de los gastos relacionados con el crdito hipotecario sern pagados por el prometiente comprador. DECIMA SEGUNDA: la entrega real y material del inmueble objeto de esta promesa de compraventa se efectuar una vez la Corporacin De Ahorro y Vivienda haya aprobado el crdito al prometiente comprador, con carta recibida a satisfaccin por los prometientes vendedores. A partir de este momento el inmueble podr ser entregado al prometiente comprador a ttulo de tenencia y por un tiempo mximo de dos meses. DECIMA TERCERA: en caso de que la Corporacin de Ahorro y Vivienda no aprobare el crdito hipotecario por causa no imputable al prometiente comprador, este ltimo se retractara del negocio sin que haya lugar al pago de arras. [)ECIMA CUARTA: dentro de esta promesa de compraventa y por el precio acordado se incluye el derecho sobre la lnea telefnica nmero 6822595. DECIMA QUINTA: a partir de la entrega del inmueble todos los gastos de servicios pblicos, administracin e impuestos estarn a cargo del prometiente comprador. DECIMA SEXTA: en el presente negocio acto como agente inmobiliaria Amparo Martnez de Ardila, en representacin'; de los prometientes vendedores ,asumiendo estos ltimos la comisin de venta

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del 310 sobre el valor del presente contrato. DECIMA SEPTIMA: el contrato de venta que constituye el objeto de la presente promesa se contendr en el mismo instrumento pblico mediante el cual se celebra el contrato de hipoteca entre la Corporacin de Ahorro y Vivienda y el prometiente comprador. Para constancia se firma en Bogot D.C., a los dos (2) das del mes de septiembre de 2007 en cuatro originales de un mismo tenor. LOS PROMETIENTES VENDEDORES __________________________________________________ MANUEL HERNANDEZ ARENAS C. C.17.035.113 Bogot __________________________________________________ ALEXANDRA AGUDELO RAMIREZ CC 51.682.092 Bogot EL PROMETIENTE COMPRADOR __________________________________________________ JAIME CARDONA CC14.989.197 CALI

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ANEXO 6 INFORME AVALUO PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR INFORME GENERAL


Fecha de inspeccin: Septiembre 11 de 1997 Objeto de estudio: Determinar el valor comercial del inmueble ubicado en la calle 33 sur, 00- 00 Barrio Carvajal en Bogot, Razn del estudio: Atender la solicitud del seor Juan Lpez, quien presentar el avalo en solicitud de crdito, ante Financiera Billete S.A. ASPECTOS SORE EL INMUEBLE Propietario: Juan Lpez Adquisicin: El inmueble fue adquirido mediante compra hecha a Miguel Antonio Montao, el 24 de noviembre de 1987, segn escritura pblica No. 4379, otorgada en la notara undcima del Crculo de Bogot Matrcula inmobiliaria No. 50S - 3161 Linderos: Norte: en 30 m. con parte restante del lote No. 19 de la manzana No. 90, hoy No. 19B Sur: en 20 m. con el lote No. 18 del plano general de la urbanizacin Oriente: en 7.50 m con el lote No. 17 del mismo plano Occidente: en 7.50 m. con la calle 35 sur, que es su frente Gravmenes Segn el certificado de tradicin y libertad, presentado y proporcionado por el propietario a septiembre 10 de 2006 sobre el inmueble objeto de avalo, no pesa ningn gravamen. CARACTERISTICAS DEL SECTOR Localizacin: El inmueble est ubicado en la calle 35 sur - 00 - 00, urbanizacin Carvajal, en Bogot. Sector: El sector en que se ubica el inmueble objeto de avalo, se caracteriza por la presencia de actividad residencial e industrial liviana. Entre los barrios prximos, se encuentran Plaza de las Amricas y Carimagua. Vas de acceso: Las principales vas de acceso son: Avenida Boyac, Avenida Primera de Mayo, calle 35 sur y calle 37 sur. Transporte: El sector cuenta con buen servicio de transporte, facilitado por las rutas de buses que transitan por las vas anteriormente sealadas. Infraestructura urbana: El sector cuenta con todos los servicios pblicos: acueducto, alcantarillado, energa elctrica y redes telefnicas. Algunas vas secundarias presentan regular estado de conservacin. CARACTERISTICAS y CONDICIONES DEL INMUEBLE Destinacin: El uso del inmueble es residencial. Parte del mismo se encuentra arrendado. Construccin: Se trata de una construccin de tres pisos edificada sobre un lote rectangular (7.50 m. de frente por 20.0 m. de fondo) de topografa plana. Dependencias: Primer piso: tres alcobas, sala comedor, cocina, bao y dos garajes. Segundo piso: cuatro alcobas, sala comedor, dos baos, cocina, y lavandera. Tercer Piso: dos apartamentos parcialmente terminados con alcobas, dos baos, espacios para cocinetas con pisos en cemento esmaltado, muros en bloque a la vista, cubierta en teja de zinc. Generalidades: Presenta las siguientes caractersticas en materiales y acabados: Pisos en baldosn, cemento esmaltado y vinisol. Muros paetados y pintados, Cielorrasos paetados y pintados. Cocinas: piso

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en cemento y muros paetados sin pintar; otra con muros parcialmente enchapados en cermica. Baos con lavamanos y sanitario corriente y muros totalmente enchapados. Servicios: El inmueble dispone de los siguientes servicios pblicos: acueducto, alcantarillado, gas, energa elctrica y dos lneas telefnicas. Areas: Lote: 150.0 m2 del Construccin aproximada: 450.0 m2 Factores De Valuacin: Para determinar el valor comercial inmueble, se tomaron en cuenta los siguientes aspectos:

- Ubicacin del inmueble en la urbanizacin y localizacin de esta en la ciudad. - Caractersticas constructivas del inmueble y edad de la construccin. - Caractersticas urbansticas del sector. - Uso predominante del sector. - Estado de conservacin del inmueble. - Situacin del mercado inmobiliario en el sector. - Situacin del mercado inmobiliario en la ciudad. Avalo Comercial Lote: Construccin: 150 m2 a razn de $ 160.000 m2 130 m2 a razn de $ 300.000 m2 50 m2 a razn de $ TOTAL $ 24.000.000 $ 30.000.000

110 m2 a razn de $ 140.000 m2 $ 15.400.000 70.000 m2 $ 3.500.000 $72.900.000

Son: SETENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS m/cte. Firma Responsable: _______________________________ AVALUAMOS S.A.

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SOLICITUD DE CREDITO PARA VIVIENDA

ANTES DE DILIGENCIAR FAVOR LEER LAS INSTRUCCIONES AL RESPALDO. FAVOR DILIGENCIAR FORMULARIO EN LETRA IMPRENTA Y EN TINTA NEGRA

FECHA DE RADICACIN

LNEAS DE CRDITO:

MAESTRA Y DOCTORADO (UVR)

UVR

PESOS* (*Plazo Mximo 10 Aos)

1- INFORMACIN PERSONAL DEL AFILIADO

_____________________________ PRIMER APELLIDO

______________________________ SEGUNDO APELLIDO

_________________________ PRIMER NOMBRE

___________________________ SEGUNDO NOMBRE

LUGAR DE NACIMIENTO: _________________________________________ _________________________________ FECHA DE NACIMIENTO: DOCUMENTO IDENTIDAD: DIA MES AO TIPO:C.C. C.E. T.I. NIT

DEPTO: __________________________

PAS:

SEXO: F N MES AO

Lugar Expedicin:_____________________________________ TIPO DE SOLICITUD INDIVIDUAL CONJUNTA AFILIADOS AL FONDO) SOLICITANTE C.C. ESTADO CIVIL AFILIADO: Soltero(a) Casado(a)

Fecha de Expedicin: DIA

(SOLICITUD CONJUNTA, NICAMENTE PARA CNYUGES O COMPAEROS PERMANENTES, AMBOS ANOTAR EL NMERO DOCUMENTO DE IDENTIDAD DEL OTRO C.E. Viudo(a) (Cada solicitante debe diligenciar un formulario por separado) T.I. NIT. N Unin Libre Separado(a) Divorciado(a)

NMERO DE PERSONAS A CARGO: ACTIVIDAD ECONMICA: Empleado CIIU ESTUDIOS REALIZADOS: Primaria Pensionado Entidad que lo pension___________________________________ Independiente

Bachillerato

Tcnicos

Universitarios

Postgrado

Maestra

Doctorado

PROFESIN: _____________________________________________________ OFICIO: ______________________________________________________________________ TELFONO OFICINA: ______________________ Ext.: ____ ____________________________ CIUDAD: _________________________________ TELFONO CELULAR:

TELFONO DOMICILIO: ___________________________________ CIUDAD: ______________________________ DEPTO: _______________________________________ DIRECCIN DOMICILIO: __________________________________________________________________________ _______________________ ESTRATO ______ BARRIO:

DIRECCIN ELECTRNICA mail):_________________________________________________________________________________________________________________ RESIDE EN VIVIENDA: Propia con hipoteca _____________________ Propia sin hipoteca Familiar Arrendada

(e-

Valor del Canon de Arrendamiento $

NOMBRE DEL ARRENDADOR: _________________________________________________ _________________________

TELFONO(S):

______________________ CIUDAD/DEPTO:

DIRECCIN ARRENDADOR: ___________________________________________________________ __________________________________________

2 INFORMACIN PARA EL CRDITO DE VIVIENDA

CIUDAD/DEPTO RADICACIN: ____________________________________________________________________________________________________________________ CRDITO SOLICITADO $ ___________________________________________ ______ MESES FINALIDAD DEL CRDITO: a) COMPRA DE VIVIENDA TIPO: NUEVA USADA b) CONSTRUCCIN EN LOTE PROPIO O DEL CNYUGE UBICACIN URBANA RURAL PARA AMORTIZAR EN UN PLAZO DE

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ALGUNAS PREGUNTAS FRECUENTES

QUE DATOS DEBE CONTIENER UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Los contratos de arrendamiento escritos, el documento deber contener, por lo menos las siguientes estipulaciones: a. Nombres, calidades y personeras del arrendador y del arrendatario. b. Cita de inscripcin, en el Registro Pblico, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no est inscrito, el contrato mencionar el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesin. Adems se indicar la ubicacin exacta del inmueble. c. Descripcin detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento, el estado de conservacin de los bienes y, en su caso, los vicios o defectos que acompaan la cosa. d. Mencin expresa del destino especfico al que se dedicar el inmueble arrendado. e. Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagar y forma de pago. f. Plazo del arrendamiento. g. Domicilios que las partes sealan para las notificaciones h. Fecha del contrato.

CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador: a. Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato. b. Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir, y muebles no fungibles consumidos, en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, segn el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las cosas, excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligacin de restaurar las cosas en mal estado. c. Conservar la cosa en buen estado, conforme a las disposiciones de ley y el contrato de arrendamiento. d. No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco estorbar de manera alguna el uso y goce de la cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.

e. Dems obligaciones indicadas en la ley o en el contrato de arrendamiento.

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CUALES PROHIBICIONES TIENE EL ARRENDADOR: a. Suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado, electricidad, ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la cosa. b. Impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilacin de la edificacin. c. Realizar cualquiera otra accin que menoscabe, altere o amenace el derecho del arrendatario al disfrute pacfico de la cosa. Si por accin u omisin de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la cosa arrendada, en perjuicio de los servicios bsicos, el arrendador deber remover los obstculos.

CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: a. Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin perjuicio de lo establecido en el prrafo tercero del artculo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

b. Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido. No desviar el uso del inmueble para el cual fue arrendando c. Conservar la cosa arrendada en buen estado. reparaciones locativas. Efectuar las

d. Restituir la cosa al arrendador al final del contrato. Entregar el inmueble tal y como fue entregado por el arrendador en la fecha de terminacin del contrato. e. Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso de la cosa o la actividad a la que se destina. f. Las dems que indique la Ley o el contrato de arrendamiento.

CULES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR? El arrendador debe: - Entregar al arrendatario el inmueble. - Velar porque el inmueble se mantenga en buenas condiciones para el disfrute de su inquilino. En este sentido, el propietario deber realizar las reparaciones exceptuando las locativas- que se requieran en el inmueble. - El arrendador deber entregar el inmueble al inquilino en las fechas convenidas en el contrato, en buenas condiciones.

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- El arrendador deber mantener los servicios pblicos, establecidos en el contrato, durante el tiempo que el arrendatario dure en el inmueble. - En caso de tratarse de propiedades sujetas al rgimen de propiedad horizontal, el arrendador deber entregar una copia del reglamento.

QUIN DEBE LOCATIVAS?

HACERSE

CARGO

DE

LAS

REPARACIONES

Los daos o deterioros que se produzcan el inmueble como consecuencia de la ocupacin del mismo por parte del arrendatario (averas, rotura de vidrios, entre otros) debern ser subsanados por este. Si el inmueble fue arrendado por intermedio de una inmobiliaria, esta se encargar de efectuar las reparaciones. CUALES PUEDEN SER CAUSALES DE TERMINACIN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Los contratos de arrendamiento pueden darse por terminados de mutuo acuerdo entre quin arrienda el inmueble y quien lo toma en alquiler. As mismo, cualquiera de las partes puede finiquitarlo en cualquier momento. Igualmente se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, cuando el propietario vende el inmueble, aunque el arrendador debe ser debidamente informado y cuenta con mnimo dos meses para entregar el inmueble en arriendo; aunque el nuevo propietario puede continuar el contrato de arrendamiento anterior si considera adecuadas las condiciones del contrato de arrendamiento y no requiere de la entrega del inmueble. TERMINACIN DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR El arrendador puede terminar el contrato, argumentado cualquiera de las siguientes causales: El incumplimiento en el pago mensual del arriendo. El no pago de los servicios pblicos que cause la reconexin o prdida del servicio. Subarrendar parcial o totalmente el inmueble. Que el arrendatario incurra en hechos que afecten la tranquilidad de los vecinos. Que el inmueble arrendado sea usado para actos ilcitos o delictivos. La realizacin de cambios o mejoras, sin la autorizacin del propietario. La violacin de normas contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

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El arrendador podr dar por terminado el contrato en cualquier momento, tras previo aviso con tres meses de anticipacin y el pago de una indemnizacin correspondiente a tres meses de arriendo al arrendatario. El arrendador puede dar por terminado el contrato, en caso de presentarse las siguientes circunstancias: El corte de los servicios pblicos por parte del arrendador. La invasin reiterada del arrendador a travs de hechos que perturben la tranquilidad del arrendatario. Estos incidentes debe ser reportados con antelacin ante la polica. Para dar por terminado el contrato, el arrendador debe informar al propietario con un mnimo de tres de meses antes de la fecha en que se presupuesta entregar el inmueble. Por este motivo, el inquilino deber pagar una indemnizacin al arrendador segn lo establece la Ley. Otras causas pueden ser. El arrendador podr solicitar a su inquilino la devolucin del inmueble, en caso que tengan lugar los siguientes hechos: Si el propietario requiere el inmueble para ocuparlo por un trmino que no debe ser inferior a un ao.

- En caso de que el inmueble deba demolerse para dar paso a una nueva construccin. - Si el propietario vende el bien raz

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GLOSARIO AVALUADOR INMOBILIARIO: "Un analista de todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas sociales, econmicas, polticas y fsicas, que por su interaccin, influyen en el valor. FUNCIONES DEL AVALUADOR: Procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemtica y coherente dentro de un sano criterio de apreciacin y luego avala la propiedad estimando su valor de cambio por dinero en efectivo para una fecha y lugar determinados y asumiendo un uso y propsitos especficos". El ejercicio valuatorio es una actividad multidisciplinaria y compleja que requiere de la dedicacin, estudio, investigacin, actualizacin y superacin constante del Profesional. PROPIEDAD: Dominio o derecho sobre una cosa HABITACIN: Edificio o parte del que se destina para habitarse. Aposento de la casa. Accin y efecto de habitar. Derecho de habitar una vivienda en edificio ajeno sin poder arrendarla o traspasarla. CONDOMINIO: Dominio de una cosa que pertenece en comn a dos o ms personas. LOCAL COMERCIAL: Sitio o paraje cercado o cerrado y cubierto. ESTABLECIMIENTO COMERCIAL: Lugar donde habitualmente ejerce una persona su industria o profesin. PROPIEDAD HORIZONTAL: Propiedad construida de forma horizontal, donde los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso, podrn pertenecer a distintos propietarios. En estos casos, cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y tendr derecho a aprovechar los bienes afectados al uso comn. Los bienes comunes son todas las cosas necesarias para la existencia, seguridad, conservacin, acceso y ornato del edificio; estos bienes no podrn ser objeto de divisin, salvo los casos exceptuados por la ley. ARRENDAMIENTO: Existe arrendamiento o locacin cuando dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso y goce de la cosa se llama arrendador o locador y el que paga el precio arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta. El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del

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dueo, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo. El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad peridica, que en este caso recibe el nombre de renta. LA HIPOTECA es un derecho real que recae sobre un inmueble, permaneciendo en poder del que lo constituye y dando derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente con el producto de la subasta. BIEN ARRENDADO: La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de l, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino. MANUAL DE CONVIVENCIA: Bsicamente el manual de convivencia en un reglamento de comportamiento de cada persona que vive en comunidad. Es un documento que se construye desde la administracin mediante un comit de apoyo,que debe quedar conformado en Asamblea General y en una asamblea extraordinaria se somete a aprobacin, de manera que comprometa a los residentes del conjunto a mostrar un comportamiento respetuoso y adecuado a las normas sociales de ese contexto. Se puede continuar la ampliacin del tema en Internet, por ejemplo en http://www.condominios.cl/registrese.php, de manera que se adopte un mecanismo de reglamentacin del comportamiento en el marco de la comunidad que lo realiza. Se puede ver un manual de Convivencia, en la pagina http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf Dentro de los temas mnimos, que deben ser consignados y aprobados en el manual de convivencia, se encuentran los siguientes: Convivencia y Relaciones Humanas Mis derechos y tus deberes Mascotas en el Condominio (1) Comunicacin para el cambio Mediacin laboral Administrador v/s Comit de Administracin Convivencia y lgica terrorista Prudencia y credibilidad Ruidos molestos

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FUENTES DOCUMENTALES

MARTINEZ, Aldana Amparo. ADMINISTRACION INMOBILIARIA. Facultad de Ciencias Administrativas. UNAD. Universidad Nacional Abierta y a Distancia. Bogot - Colombia. Ao 2.000 ARCHOUR, Dominique, CASTAEDA Gonzalo. INVERSIN EN BIENES RAICES. Anlisis y Valuacin de Bienes Races en el Contexto Mexicano. Editorial LIMUSA Noriega Editores. Mxico D.F. Ao 1992. ZURITA, Ruiz Jos, ORGANIZACIN DE EMPRESAS CONSTRUCTURAS. Monografas CEAC de la construccin. Ediciones CEAD. Barcelona Espaa. Ao 1994

Internet Los Sitios Web en que se pueden consultar, en cada capitulo se indican, para facilitar su consulta en cuanto a la temtica en estudio. Otras pueden ser: http://www.eltiempo.com/tiempoimpreso/edicionimpresa/vivienda_i mpreso/2007-08-04/ARTICULO-WEB-NOTA_INTERIOR3665066.html http://www.metrocuadrado.com/contenidom2/prophoriz_m2/consult_ m2/archivoconsultorio/ARTICULO-WEB-PL_DET_NOT_REDI_M23601568.html http://admonph.galeon.com/aficiones1622520.html http://www.provecino.org.mx/pdfs/M_Organizacion_Vecinal.pdf http://www.micondominio.com/detalle.asp?id=773&plantilla=1 http://www.urbi.com/tc/tc_vc.asp http://www.ciudadpolitica.com/ http://www.ciudadpolitica.com/

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