. Abordarea prin costuri

Costul de inlocuire/reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile
curente de la data evaluării, o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi
materiale, normative de construcţie, arhitectură, planuri, calitate de manoperă şi înglobând
toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data
evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale
moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.
Costurile directe: cheltuielile cu forţa de muncă , materialele utilizate, regia şi profitul
contractantului general şi a diferiţilor subscontractanţi costul pentru: autorizaţia de construire;
materiale, produse şi instalaţii; manopera; echipamentele folosite în construire; asigurarea pe
durata construirii; organizarea de şantier şi împrejmuire temporară; spaţii de depozitare a
materialelor; instalaţii electrice şi cheltuieli cu utilităţi; profitul constructorului şi regia, inclusiv
supravegherea lucrărilor, asigurările pentru incendiu, răspundere sau şomaj ; garanţii de
performanţă.
Costuri indirecte: proiectare, verificare a documentaţiilor, ridicare topo, studii de
impact; onorarii de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi juridică; investiţiei în teren şi
plăţile făcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobânzi, comisioane, taxe); asigurarea
pentru riscurile pe durata construirii; costul de investiţie în proprietate după ce a fost construită,
dar înainte de a se obţine gradul de ocupare stabilizat; investiţii suplimentare în contractarea
închirierilor sau comisioane de închiriere; marketing, comisioane de vânzare; cheltuieli
administrative ale proprietarului; costul transferării proprietăţii.
Profitul promotorului imobiliar. Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi
reflectă suma pe care un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea
proprietăţii. El reflectă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.
Metoda costurilor segregate
În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi
exprimate în de unităţi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, se calculează un cost
unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi
transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.
Costurile estimate se bazează pe costurile normate pentru diferite componente ale construcţiei.
1

Editura MATRIX ROM. 2 . a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte – procentual si valoric” – Autori: Sorin Turcus. Bucuresti.Fisa nr. Aurel Cristian . 63 din „Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata. noiembrie 2007. la pretul zilei.

0605% 0.0900 0.96 80.56 66.114 2.67 116.arie desfăşurată construită (mp) .0770 0.5486% 14.5251% 0.00 13.90 1.7916% 1.548 22.00 862.33 789.00 1.326 180.17 22.654.778 4. Denumire lucrare Curs valutar lei/EURO 6 UM Cant/mp Ad 4.00 577.41 ABORDAREA PRIN COST FIŞA nr.00 11500.00 1875.09 8.10 15.00 mp Au 177.205 717.580.suprafaţa teren aferent (mp) .0360 0.02 1.0820 0.20 30.519 77.530 7.70 2.0629 Cost total lucrare (-TVA) Cost total.4851% 18. teren 1216mp.6187% 96.2078% 1.78 47. sector 3.216.8279% 10.80 16.0520 0. ADRESA: Cladire de birouri 2S+P+10.00 120.99 57.9123% 1.14 0.22 247.20 53.70 835.01 36.57 5 3606924.60 55.0203% 0.0320 UM 1635.8819% 1.00 467.3267 0.00 0 8.arie utilă (mp) 1.53 19.00 Pondere în total cost % mp Ad 147.312 2. lei pe 1 2 3 4 5 6 7 8 Incinta din coloane forate Excavatii Umpluturi şi compactari Hidroizolatii şi protectii Beton armat in fundatii Beton simplu in fundatii Structura din beton armat Structura din otel laminat m mc mc mp mc mc mc t 0.00 8.1295% 0.00 2008 12. 9 3 .379 7.880.anul construcţiei (an PIF) .1390 0.4555% 0.0800 0.90 205.74 47. Bucuresti DATE DE REFERINŢĂ: .64 18.85 2.31 204.00 80.150 195.038.532.41 Cladire birouri 2S+P+10 1.0670 696.00 .345 576.006.70 177.0900 0.07 445.942 3.3652% 5.12.înălţime interioară (m) Nr.8550 0.50 41.871 508.951. crt.2460% 1.3262 0.15 64.880.286 420.90 39.00 801.532.34 0.2377 0.50 368.3480 0.8651% 0.466 169.79 7.1720 0.63 METODA COSTURILOR SEGREGATE Ad Au 1.81 652.00 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Zidarie din caramida eficienta Zidarie din blocuri BCA Pereti cortina aluminiu Pereti interior rigips Confectii metalice Balustrade din otel inox Izolatie protectie terasa Termoizolatii conducte Tamplarie aluminiu mc mc mp mp kg kg mp mp mp 0.196 694.95 78.449 328.00 75.71 64.200.9275% 0.0500 0.78 20.

40 15.1835 Placari exterior rigips mp 0.50 9.0 782.0000 Cabluri.03 48.3787 Trepte placate cu marmura m 0. tevi electrice m 7.15 6.0000 Diverse.13 38.8 70.0000 Canale de ventilatie zincate mp 0.072.50 25.77 14.95 16.00 10.00 16.11 70.3434% 0.57 9.00 26.99 7.05 30.00 23.2723% 0.LEI Indici de actualizare nov.0 88.87 8.9623% 8.601 161.70 32.727 154.38 58.321 358.6 964.50 31.1953% 0.294 1.04 3.19 19.16 59.5500 Aparate electrice lei 1.00 47.0000 Statie ape uzate lei 1.20 38.00 17.2857% 3.066 431.4615 Corpuri de incalzire mp 0.9275% 0.00 23.000 1.05 32.3751% 0.33 346.14 23.054 520.50 11.50 33.00 423.572 66.39 36.442 139.166 72.8680% 1.41 40.20 9.035 249.17 49.2585 Placari interioare rigips mp 0.00 48.26 14.0 1.072.0550 Vopsitorii lavabile mp 2.08 48.0289% 1.7230 Izolatii pereti exteriori mp 0.000.50 14.328 215.00 12.0000 Detectoare şi avertizoare lei 1.35 286.9234% 0.1700 Aparate aer conditionat lei 1.812 101.0000 Grup electrogen rezerva lei 1.0000% 4 .69 11.4139% 0.9632 Placari cu placi faianta mp 0.181 526. conductori. 2007-aprilie 2008 (conform INSSE) 157.20 32.54 28.783 323.77 13.00 167.2569% 100.90 30.4343% 0.594 264.916.9485 Plafoane false rigips mp 0.90 133.15 3.847 173.600 98.1716% 0.1000 Placaje exterioare mp 0.5000 Ascensoare lei 1.438.96 5.7098% 1.31 40.000. proiectare % 9.1259% 2.7214% 0.834 345.27 43.19 17.14 6.3995% 0.00 106.41 18.85 20.7647% 0.0000 Bransament apa canal lei 1.1789% 0.471 63.9466% 4.794 467.657.0830 Retea voce date lei 1.90 5.160 132.00 730.0000 TOTAL COSTURI LEI % TOTAL COSTURI EUR % COST DE INLOCUIRE TOTAL .000.13 52.0000 Bransament electric lei 1.20 8.00 24.8653% 0.60 67.835 70.40 7.30 50. organizare.8270 Tencuieli şi gleturi interior mp 0.12 12.72 29.180 724.8237% 1.65 11.20 31.75 81.130 3.90 30.46 167.4471% 0.44 33.97 161.2655% 0.00 91.60 67.00 5.616 343.00 13.3548% 1.656 284.1583% 0.58 202.00 73.229 127.23 15.0000 Tevi şi conducte incalzire m 0.50 24.887 106.962 755.6713% 1.00 11.2084 Alte lucrari de constructii % 2.00 25.2572% 0.32 85.87 60.10 24.00 59.046 538.4640 Pardoseli rezistente la uzura mp 0.0000 Corpuri de iluminat lei 1.65 7.000 17.2436 Obiecte şi armaturi sanitare lei 1.0000 Central termica gaze lei 1.430 1.229.00 99.4155% 0.0000 Alte lucrari de instalatii % 1.604 268.1020% 7.0000 Coloane şi legaturi sanitare m 0.35 72.4653% 0.034 2.18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 1 Geamuri termopan mp 0.795.0000 Bransament gaze lei 1.

837.0% 0.721.597 18.893.411.000 23.1% 0.1% 0.000 20.000 LEI Rotunjit: 5 VALOAREA DE PIAŢĂ A TERENULUI Rotunjit: 6 VALOAREA IMOBILULUI (TEREN +CONSTRUCŢIE) Rotunjit: LEI EUR EUR/MP LEI EUR EUR/MP LEI EUR 5 .257 1.042 84.494 76.000 1.078 15.000 1.519 76.026. 3.663 8.721 normale bună 0.189.592 60.987.2 . 3.0% 0.000 2.1 .063 18. 4 Cost de înlocuire actualizat cu TVA Cost de înlocuire actualizat fără TVA Profitul estimat al investitorului COST DE ÎNLOCUIRE BRUT 25% STABILIREA DEPRECIERII CUMULATE condiţii de exploatare starea tehnică DETERIORARE FIZICĂ structura de rezistenţă închideri.3 .880.063 LEI EUR EUR/MP Ad LEI EUR LEI DEPRECIERE FUNCŢIONALĂ 0% 0 LEI DEPRECIERE ECONOMICĂ CIN AL CONSTRUCŢIEI 0% 0 75. compartimentări şi învelitoare finisaje interioare instalaţii 72.850.062.2 3 3.212.0% uzură reală 0% 0% 3% 0% pondere 0% 0% 3% 0% 76.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful