CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA O contrato de compra e venda, desde que as partes consintam, pode conter clusulas especiais

s que, embora no lhe retirem seus caracteres essenciais, alteram sua fisionomia, exigindo normas particulares. Tais clusulas esto descritas no Cdigo Civil numa seo exclusiva nominada Seo II Das Clusulas Especiais Compra e Venda (CC arts. 505 a 532). Para Gomes (2001), estes pactos subordinam os efeitos do contrato a evento futuro e incerto, o que torna condicional o negcio. A seguir discorreremos, embasados em doutrinadores como Diniz (2002), Pereira (1998) e Rodrigues (2002), sobre tais clusulas adjetas da compra e venda: 2.1 Retrovenda A retrovenda ou pactum de retrovendendo clusula inserida na compra e venda pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imvel alienado, restituindo ao comprador o preo mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em benfeitorias necessrias ou melhoramentos do imvel (CC art. 505).
Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, Durant o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias.

O vendedor s poder resgatar o imvel alienado dentro do prazo improrrogvel de trs anos, ininterruptos, contados do dia em que se conclui o contrato, sob pena de reputar como no escrito o pacto. Nada obsta que os contratantes reduzam esse prazo, visto que s lhes ser vedado aument-lo. Tal prazo prevalecer at mesmo contra o incapaz. Vencido o prazo decadencial de trs anos, sem que o vendedor exera seu direito de resgate, a venda tornar-se- irretratvel. Caso o adquirente recuse-se a devolver o prdio, negando-se a receber, dentro do prazo para o resgate do imvel, que lhe foi alienado, a quantia o que faz jus, arroladas no art. 505 do CC, o vendedor dever deposit-las em juzo. Se, porventura, o vendedor vir a consignar em juzo quantum inferior ao devido, apenas lhes ser restituda propriedade do bem quando pagar integralmente o comprador (CC, art. 506).
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositar judicialmente. Pargrafo nico. Verificada a insuficincia do depsito judicial, no ser o vendedor restitudo no domnio da coisa, at e enquanto no for integralmente pago o comprador.

O direito de resgate, conforme Diniz (2002) intransmissvel, no sendo suscetvel de cesso por ato inter vivos, por ser personalssimo do vendedor, mas passa a seus herdeiros e legatrios.

O vendedor na retrovenda preserva sua ao contra terceiro adquirente da coisa retrovendida, mesmo que ele no conhea a clusula de retrato (CC, art. 507), pois o comprador tem a propriedade resolvel do imvel. Se o vendedor fizer uso de seu direito de retrato, resolver-se- a posterior alienao do imvel feita pelo adquirente a terceiro.
Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente. Nota: Se dentro desses 3 anos, o comprador vender o imvel, a outro, o vendedor pode pra fazer uso do direito de retrato, isto , compra do terceiro o imvel de volta.

Caso duas ou mais pessoas tiverem direito de resgate ou retrato sobre a mesma coisa, e s uma delas o exercer, o comprador poder fazer intimar as demais para acordarem no retrato, prevalecendo o pacto em benefcio do que fez o depsito da importncia integral deste (CC, art. 508).
Art. 508. Se as duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imvel, e s uma exercer, poder o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depsito, contanto que seja integral.

2.2 Venda a contento e venda sujeita a prova Venda a contento aquela que se realiza sob a condio de s se tornar perfeita e obrigatria aps declarao do comprador de que a coisa o satisfaz, Diniz (2002). Enquanto no se realiza a condio suspensiva o contrato existe, porm seus efeitos ficaro paralisados at que o comprador aceite o bem alienado. Ainda que a coisa tenha sido entregue ao comprador, no se aperfeioando o negcio enquanto ele no se declarar satisfeito (CC, art. 509).
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado. Nota: Condio suspensiva - a que faz com que os efeitos do negcio jurdico fiquem suspensos at que se realize a condio. E, depois que o comprador receber a coisa, se tudo estiver em perfeitas condies, se concretiza definitivamente o negcio.

Em razo da natureza suspensiva do pacto, o adquirente assumir as obrigaes de mero comodatrio, enquanto no manifestar a inteno de aceitar o objeto comprado (CC, art. 511), com o dever de restitu-lo, portando-se como se a coisa lhe tivesse sido emprestada, respondendo por perdas e danos, quer por negligncia, quer por mora, sem ter qualquer direito de recobrar as despesas de conservao, exceto aquelas que revestirem carter extraordinrio, e, se o bem perecer por fora maior ou caso fortuito, no responder pelo preo.

Art. 511. Em ambos os casos, as obrigaes do comprador, que recebeu, sob condio suspensiva, a coisa comprada, so as de mero comodatrio, enquanto no manifeste aceit-la.

Nos contratos de compra de gneros que se costumam provar (CC art. 510), medir, pesar ou experimentar est inserida a clusula de venda a contento e sujeita a prova.
Art. 510. Tambm a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condio suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idnea para o fim a que se destina. Nota: O vendedor no poder discutir a manifestao de desagrado, nem recorrer a exame pericial ou a deciso dos tribunais que comprove as boas qualidades da coisa alienada, uma vez que a venda a contento uma estipulao em favor do comprador. (Diniz, 2001, p.193).

O julgamento do comprador de carter subjetivo, interno, escapando de qualquer interferncia do vendedor, no estando em jogo a utilidade objetiva da coisa. Ante o fato da venda a contento traduzir incerteza, conveniente, a converso do contrato em definitivo pela declarao de vontade do comprador. O direito do comprador dever ser exercido dentro de certo prazo, que normalmente ser estipulado pelas partes. Se o comprador no fizer declarao alguma dentro do prazo, reputar-se- perfeita a venda, pois o pagamento do preo indicaria aceitao da coisa vendida. No nosso direito no existe determinao legal de prazo para a aceitao. Assim, se o contrato no estipular prazo, dever o vendedor intimar o adquirente para que, em intervalo improrrogvel declare se a coisa o satisfaz ou no, sob pena de se considerar como perfeita a venda (CC, art. 512).
Nota: O direito resultante da venda a contento simplesmente pessoal, no se transferindo a outras pessoas, quer por ato inter vivos, quer por ato causa mortis. Extingue-se, se o comprador falecer antes de exerc-la, mas subsiste, e ser manifestado perante os herdeiros do vendedor, se este for o que falecer (Gonalves, 2000, p. 73).

2.3 Preempo ou preferncia Segundo Pereira (1998), um pacto adjeto (anexo) compra e venda em que o comprador de uma coisa mvel ou imvel fica com a obrigao de oferec-la a quem lhe vendeu, para que este use de seu direito de prelao em igualdade de condies, no caso de pretender vend-la ou d-la em pagamento (CC art. 513).
Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto.

Para caracterizao da preempo faz-se necessrio que o comprador queira vender; que o vendedor queira readquirir a coisa, dispondo-se a oferecer o preo encontrado ou ajustado; que exera esse direito dentro de determinado prazo; Descreve o Cdigo Civil:
a) Se o credor no se dispor a pagar o preo ajustado, fica sujeito de perder seu direito de preferncia (CC, art. 515); b) Se o comprador vender o bem sem notificar o indivduo que tem a preferncia, responder por perdas e danos (CC, art. 518); c) O direito de preferncia intransmissvel, ou seja, no ultrapassa a pessoa do titular (CC, art. 520); d) O prazo para exercer o direito de preferncia no exceder a 180 dias para bens mveis e dois anos para bens imveis (CC, art. 513, pargrafo nico); e) Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, no excedendo a trs dias para bens mveis e sessenta dias para bens imveis, subseqentes data em que o comprador tiver notificado o vendedor (CC, art. 516); f) Retrocesso: o expropriado tem direito de preferncia pelo preo atual da coisa (CC, art. 519); g) Se o direito de preempo for para duas ou mais pessoas em comum, s poder ser exercido em relao coisa no seu todo (CC, art. 517).

2.4 Reserva de domnio: Pactum reservati dominii Tem-se a reserva de domnio quando se estipula em regra de coisa mvel infungvel (CC, art. 523), que o vendedor reserva para si a propriedade at o momento em que se realiza o pagamento integral do preo. muito comum esse pacto nas vendas a crdito, com investidura do adquirente, desde logo na posse do objeto alienado, subordinando-se a aquisio do domnio soluo da ltima prestao. Infere-se da que essa entrega no definitiva e sim condicional. Trata-se de condio suspensiva, em que o evento futuro e incerto o pagamento integral do preo, pois enquanto ele no se der suspende-se a transmisso de propriedade (CC, art. 521).
Art. 521. Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago. Art. 523. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres. Na dvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-f.

Para que a clusula de reserva de domnio tenha validade e seja oponvel perante terceiros, dever ser estipulada por escrito e registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do comprador (Lei 6015/73, art. 129, pargrafo quinto). Ser oponvel ao terceiro adquirente mesmo que o contrato silencie a respeito, competindo ao vendedor a ao de apreenso e reintegrao de posse contra ele (CC art. 522).
Art. 522. A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros.

Efetuado o pagamento, opera-se a transferncia do domnio; logo, o objeto da venda sob reserva de domnio dever ser coisa mvel infungvel, ou seja, suscetvel de caracterizao perfeita, separando-a de outras congneres. E se dvida houver, decidir-se- em favor do terceiro adquirente de boa f (CC art. 523).
Art. 523. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem-la de outras congneres. Na dvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-f.

Quando o comprador, sendo a venda com reserva de domnio, efetuar o pagamento integral do preo ajustado, a transferncia de domnio ocorrer automaticamente. Como se v, esse pacto d plena garantia ao vendedor, por permitir que ele retenha o domnio da coisa alienada at o pagamento total do preo (CC art. 524).
Art. 524. A transferncia de propriedade ao comprador d-se no momento em que o preo esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quanto lhe foi entregue. Nota: o comprador dever suportar os riscos da coisa, pois embora o vendedor conserve a sua propriedade desde a celebrao do contrato, d-se a tradio ao comprador, que usa e goza dela como mero possuidor, podendo no s praticar atos apropriados a conservao de seus direitos, socorrendo-se, quando for necessrio, dos interditos possessrios para defender a coisa, mas tambm tirar dela todas as vantagens que produzir (Diniz, 2002, p.360)

O vendedor apenas poder executar a reserva de domnio aps a constituio do comprador em mora, mediante protesto de ttulos ou interpelao judicial. Configurada a mora do adquirente o vendedor poder acion-lo no s para cobrar prestaes vencidas e vincendas e, ainda, tudo que lhe for devido, como tambm para obter a recuperao da posse do bem vencido (CC art. 525).
Art. 525. O vendedor somente poder executar a clusula de reserva de domnio aps constituir o comprador em mora, mediante protesto do ttulo ou interprelao judicial. Nota: O vendedor poder, se quiser, exercer o direito de reteno das prestaes pagas at o momento suficiente para cobrir a depreciao do valor da coisa, as despesas feitas e os dbitos de que credor. O excedente do apurado dever ser restitudo ao comprador, e que o faltar ser-lhe- cobrado, de conformidade com a lei processual (Diniz, 2001, p. 360).

Se o pagamento se der a vista ou at mesmo em momento ulterior a celebrao contratual, mediante financiamento de instituio do mercado de capitais, a esta competir o

exerccio dos direitos e aes oriundas do contrato, a benefcio de qualquer outro, devendo a operao financeira e o consentimento do comprador constar do registro do contrato (CC art. 528).
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituio de mercado de capitais, a esta caber exercer os direitos e aes decorrentes do contrato, a benefcio de qualquer outro. A operao financeira e a respectiva cincia do comprador contaro do registro do contrato.

2.5 Venda sobre documentos A venda sobre documentos substitui a tradio da coisa pela entrega de seu ttulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato, ou, no silncio deste, pelos usos (CC art. 529). Se tal documentao estiver em ordem, o comprador no poder recusar o pagamento, alegando defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, exceto se esse vcio j estiver comprovado (CC art. 529, pargrafo nico).
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradio da coisa substituda pela entrega do seu ttulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silncio deste, pelos usos. Pargrafo nico. Achando-se a documentao em ordem, no pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito j houver sido comprovado.

O pagamento, salvo estipulao em contrrio, dever ser efetuado na data e local da entrega dos referidos documentos (CC art. 530).
Art. 530. No havendo estipulao em contrrio, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.

Estipulando-se que o pagamento deve ser feito por intermdio de banco, este dever efetu-lo contra a entrega da documentao, sem ter obrigao de averiguar a coisa vendida, pois por ela no responder. Somente se houver recusa do estabelecimento bancrio a efetivar tal pagamento, o vendedor poder reclam-lo, diretamente ao adquirente. Se entre os documentos entregues do comprador houver aplice de seguro que cubra os riscos de transporte estes correro por sua conta, salvo se, ao ser concludo o ato negocial, o vendedor tivesse conhecimento da perda ou deteriorao do objeto (CC art. 531).
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar aplice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes conta do comprador, salvo se, ao ser concludo o contrato, tivesse o vendedor cincia da perda ou avaria da coisa. Art. 532. Estipulado o pagamento por intermdio de estabelecimento bancrio, caber a este efetulo contra a entrega dos documentos, sem obrigao de verificar a coisa vendida, pela qual no responde. Pargrafo nico. Neste caso, somente aps a recusa do estabelecimento bancrio a efetuar o pagamento, poder o vendedor pretend-lo, diretamente do comprador.

CONSIDERAES FINAIS Tendo sido dada a ns a incumbncia de discorrermos sobre o contrato de compra e venda, acreditamos, num primeiro momento, ser um tema de fcil abordagem, pois como vulgarmente se diz um toma l, d c. No entanto, com o aprofundamento de consultas, debates acalorados e pesquisa percebemos que este o contrato mais utilizado nas transaes entre empresas, fornecedores, compradores e, como tal, rico em interesses conflitantes. Enfim, as pessoas fsicas e jurdicas compram e vendem em tempo integral movimentando a economia mundial, nacional e local. Vimos elencadas, do art. 481 ao 532 do CC, todas as clusulas pertinentes ao contrato de compra e venda. Desde o acordo sobre o objeto a ser transacionado ao preo ajustado, ao domnio da coisa inadimplncia, dos terceiros envolvidos na relao s convenes de prazo, preferncia, documentao, transporte, risco e seguro do bem. Perceptvel tambm as clusulas especiais compra e venda, as causas da nulidade ou anulabilidade do negcio jurdico, da possibilidade de resoluo do contrato e das limitaes impostas com o intuito de proteger contra entes e contratantes. Destacamos que com muita propriedade o legislador preocupou-se em regular as transaes comerciais entre os indivduos, convencionando regras capazes de colocar comprador e vendedor em condies igualitrias, reconhecendo o livre arbtrio, respeitando a manifestao da vontade, acolhendo bons pagadores e fornecedores, ressaltando os princpios da honestidade, da lealdade, da boa-f, fazendo com que o contrato tenha fora de lei, exercendo sua funo social. Cumpre-nos mencionar que com o advento do Cdigo de Defesa do Consumidor, na dcada de noventa, houve uma diferenciao na regulamentao das relaes de consumo que anteriormente eram regidas pelo Cdigo Civil. Ambos, luz da Constituio Federal, tm como funo precpua o reconhecimento e preponderncia do social, do bem comum, em detrimento do individualismo exacerbado, da lei do mais forte, da vantagem excessiva. O Cdigo Civil ressurgiu com uma roupagem mais moderna em 2002, inaugurando dispositivos, cominando-se a outros diplomas legais e preservando o que a sociedade elegeu como sendo mais justo e necessrio. Portanto, vale reiterar que o contrato, inclusive o de compra e venda, deve ser objetivamente equilibrado em relao s partes e atender s exigncias do bem comum.