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Ttulo: Obligaciones propter rem Autor: Fossaceca, Carlos A.

Fecha: 28-03-2012 Publicacin: Revista de Derechos Reales Cita: IJ-LI-790


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Obligaciones propter rem Su Ponderacion en los plenarios Dodero y Servicios Eficientes"


Por Carlos A. Fossaceca(h)[1]

El estudio y anlisis de las obligaciones propter rem no ha sido fcil. Ello explica que se haya propuesto categorizarlas, conjuntamente con el ius ad rem y los derechos reales in faciendo, como situaciones intermedias entres los derechos personales y reales. Los dos plenarios que vamos a comentar versan sobre distintas situaciones que se caracterizan por determinar si el sucesor particular debe afrontar una deuda originada anteriormente a su derecho. 1. Plenario "Dodero, Hiplito C. c/Consorcio Neuqun 586/88/90 y/u Otro" [arriba] Su objeto consisti en establecer si los adquirentes de inmuebles deban satisfacer los daos originados a terceros, ocasionados con motivo de su construccin; producidos con anterioridad a la constitucin de su derecho de dominio. La Cmara en pleno vot unnimemente por la negativa. Sin embargo, se traslucen distintos fundamentos. Para una primer opinin voto del magistrado Yaez, a la cual se adhirieron los jueces Vocos, Pizarro, de Igarzbal, Carnevale, Duraona y Vedia, Collazo, Belluscio, Quiroga Olmos, Cichero, Monferrn, Gnecco, Coghlan, Padilla y Fliess no sera esta situacin uno de los casos de obligaciones propter rem por el carcter personal de la responsabilidad. Cifuentes se adhiri a este orden de ideas. La causa del hecho, accin u omisin humana, produce un derecho personal de indemnizacin concurrente con sus cuatro presupuestos: antijuricidad, dao, relacin de causalidad y factor de atribucin. Su caracterstica estriba en ser intransferible, salgo disposicin contraria de ley. Al poseer tal origen, queda descartada la posibilidad de atribuir el dao en virtud de una relacin con la cosa. Tampoco puede este elemento ser accesorio del inmueble.

Una segunda tesitura sustentada por el juez Vernengo emplaza como factor determinante de estas obligaciones la posible publicidad de la deuda, que motiva que la obligacin sea incluida en el pasivo de la transferencia. El objeto del plenario resulta ajeno a ello. El Dr.Vernengo sita su fundamento normativo en el art. 3266 del Cd. Civ.. Estima supuestos de obligaciones propter rem a la transferencia de fondos de comercio, la adquisicin de la cosa locada, la accin por cobro de medianera, cesin de derechos hereditarios y expensas comunes en la propiedad horizontal. El adquirente responde hasta el lmite de la cosa transmitida. Por ltimo, el Dr.Alterini, en un enjundioso voto, analiza en profundidad las obligaciones propter rem. Sus caractersticas principales son: 1. Su nacimiento y transmisin se vincula con alguna relacin real, incluyendo a la tenencia; no es necesario que se configure un derecho real. Ella expli ca su nota real por la cual desplaza ambula- los derechos y los dbitos a los sucesivos adquirentes. Sin embargo, son derechos personales con esta caracterstica peculiar. Ello descarta su categorizacin como situacin intermedia entre stos y los reales. 2. Su causa fuente es la ley, es decir, son obligaciones ex lege. No se encuentran precedidas por una convencin. 3. Su contenido puede consistir en dar, como el supuesto de pago de las expensas, hacer, como el caso de la contribucin a los gastos de conservacin en el condominio y de no hacer, verbigracia, no plantar a ciertas distancias del lmite entre fundos. 4. Tales prestaciones son debidas en razn y en referencia a la cosa. 5. El Dr. Alterini es partidario de la responsabilidad total del patrimonio del deudor a causa de ellas. Tal sera el principio general; es decir, la prenda comn de los acreedores se constituye como asiento tanto de los daos ocasionados en el perodo de tiempo en que el sucesor particular ha ejercido la relacin real con la cosa como los originados en anteriores etapas. Excepcionalmente, la ley puede determinar limitaciones, como lo dispuso en la hiptesis de expensas comunes. 6. La extincin del crdito y el dbito para su titular desaparece con la transmisin de la cosa. Ntese que puede versar tanto en activo derecho - como el pasivo obligacin. Dentro del mbito dogmtico, la existencia de las obligaciones cabalgantes no contradice la preceptiva del art. 497 del Cd. Civ.. El Codificador se refiri a situaciones que la doctrina francesa haba bautizado con la locucin obligaciones reales. Algunas de ellas comprenden la nocin de carga en sentido estricto. Encuentran su razn legal en el art. 2416 del ordenamiento civil. Se hallan implcitas en la terminologa "obligaciones inherentes a la posesin", que comprende tanto a las propter rem, -pero no las contiene ya que hay otros supuestos-, como a las cargas. El art. 3266 del citado cdigo no les brinda su fundamentacin dado que la limitacin de responsabilidad que impone no condice con el principio general descripto

anteriormente. Adems de repetir el principio de la continuidad de la persona del causante por parte de los sucesores universales, esto es, la transmisin a ellos de los mismos derechos y obligaciones con las cualidades y vicios que detentaba el primero, prev distintos supuestos consagrando una nota caracterstica de los derechos reales: el ius persecuendi. Esta facultad obedece al ejercicio de los derechos reales sobre cosa propia, cuya forma ms tpica es el dominio, sobre cosa ajena (aqu se confunde con la nocin de cargas), y de ciertos derechos reales, como es el supuesto de nulidad. 2. Plenario "Servicios Eficientes SA c/Yabra, Roberto J." [arriba] En esta oportunidad, la Cmara en Pleno debi tratar dos asuntos originados en el mismo hecho: la responsabilidad por parte del adquirente de un bien inmueble en subasta pblica de los impuestos, tasas y contribuciones y expensas devengadas antes de su toma de posesin, cuando el precio obtenido no alcanza para solventar tales rubros. Aunque se ponderaron varias cuestiones en el plenario, como el derecho autnomo del adquirente en tales supuestos y los privilegios, el anlisis que se efecta en este trabajo se limita a su objeto: las obligaciones propter rem. 2.A. Impuestos, tasas y contribuciones La mayora, que vot en forma unipersonal, sigui las huellas trazadas por el Dr.Alterini descriptas anteriormente. Resalt su carcter ambulatorio como su fuente ex lege. Precisamente, el hecho de no poder encontrar una norma especifica que le permitiese englobar a tal caso como una obligacin propter rem, motiv que se votara por la negativa. No encuadra dentro de ellas los conceptos en estudio. Le es atribuido al adquirente en subasta pblica derechos autnomos distintos del transmitente sobre la cosa. El dbito sigue pesando sobre este ltimo, ya que para l no se extingue. Si se le adiciona la falta de convencin, no puede ser considerado como el sucesor particular que contempla los arts. 3265 y 3266 del Cd. Civ.. Los magistrados Calatayud, Dupuis y Miras, que integraron la mayora, modificaron sus opiniones gracias a las premisas y conclusiones desarrolladas por su colega Alterini en el plenario Dodero. Advirtieron la carencia de fuente legal para atribuirle a estas hiptesis la cualidad de obligaciones ambulantes. Por otra parte, notaron que tal encuadramiento implicara en la prctica conferirle a los impuestos, tasas y contribuciones un mayor derecho de preferencia y de persecucin que l que ha sido concedido al acreedor hipotecario. En efecto, el saldo insatisfecho de este ltimo por la insuficiencia de lo obtenido en la subasta deviene crdito quirografario, extinguindose las mentadas facultades. En resumidas cuentas, para los tres camaristas, aceptar que es una obligacin propter rem importara transformar al adquirente de subasta judicial en sucesor universal, contraviniendo la disposicin expresa del art. 3266 del Cd. Civ.. La minora en forma unipersonal sostuvo los impuestos, tasas y contribuciones son una clara especie de las obligaciones ambulantes. Son normales y ordinarias. Al no

depender de una inscripcin, sino de la posesin, son ms gravosas que los derechos reales. Ms an, resultan restricciones al dominio por parte del derecho administrativo, es decir, se originan en el dominio eminente del Estado. Para esta posicin, el adquirente de subasta judicial, titular de un derecho derivado, es sucesor particular en los trminos reglados por el art. 3266 del Cd. Civ.. Este comprende a los derechos reales de cosa ajena (los que gravan la cosa) y las obligaciones in rem scripta, que son aquellos casos en que la ejecucin de la cosa es procedente a pesar de que ha pasado a manos de otro sujeto, denominado en la doctrina como tercer poseedor. El art. 497 del citado ordenamiento no hace a la cuestin en estudio. Ha recogido la doctrina clsica: para poder cumplir la obligacin exigible del derecho personal, es necesaria la presencia de un deudor, mientras que, en los derechos reales, la existencia de un intermediario es indiferente. Su titular lo ejerce directamente, en forma inmediata, sobre la cosa. Tal circunstancia no empec a la configuracin de obligaciones como accesorios de los derechos reales. Ello ocurre, por ejemplo, con las relaciones de vecindad. El art. 598 del Cdigo Procesal que dispone la subrogacin de los embargos al precio obtenido en la subasta no debe ser estimado como una obligacin cabalgante. Esta ltima opera en un mbito distinto: no es menester de aquellas medidas para su operatividad. Asentado ello, y para la minora del plenario, el adquirente slo responde de las deudas informadas por los organismos pertinentes, anteriores a su toma de posesin, con la limitacin del bien transmitido, si la suma obtenida en la subasta no es suficiente. 2.B. Expensas de unidades afectadas al rgimen de propiedad horizontal La mayora, que vot en forma unipersonal, no hizo mencin especial de las obligaciones propter rem. Votaron por la negativa: el adquirente en subasta pblica debe afrontar el pago de las expensas en la hiptesis de ser insuficiente el precio obtenido en ella. Este supuesto es una obligacin de origen legal que se correlaciona con un derecho personal. Pesa indeterminadamente sobre el ttular de la unidad funcional y se desplaza con su transferencia. Grava a la cosa como inherente al dominio. El abandono como medio de liberacin se encuentra prohibido (artculo 8 in fine de la Ley N 13.512). La han calificado como un deber o carga del derecho de propiedad horizontal. El titular de la unidad funcional deber responder con los bienes que integran su patrimonio por las expensas que se devengaron durante el ejercicio de su derecho real. En caso de existir un debito anterior, el pago se limitar a la liquidacin del bien inmueble. En otras palabras, deviene plena la responsabilidad del sucesor particular por sus deudas; el asiento de las previas se encuentra limitado.

La alocucin siempre del art. 17 de la ley de propiedad horizontal hace referencia a la calidad ambulatoria de las expensas. Es aplicable a todos los supuestos de transferencia. Por ello, comprende a las adquisiciones en subasta pblica. El Dr.Alterini, con la capacidad intelectual que lo caracteriza y con la adhesin del magistrado Galmarin, indag la cuestin en profundidad. Coincidi con la mayora. Dejamos asentado que su anlisis de las notas esenciales de las obligaciones propter rem es similar al realizado por l en el plenario Dodero. Es evidente que los arts. 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal contienen normas contradictorias. El primero deniega al abandono que como posibilidad de conducta del deudor puede llevarse a cabo en la realidad efectos liberatorios por el pago de expensas; trae aparejado la responsabilidad plena del propietario. El segundo determina la amplitud de la obligacin del sucesor particular, la limitacin a la cosa adquirida, y aqu s, la posibilidad de abandono de la unidad funcional con virtualidad cancelatoria (solamente eficaz para la deuda anterior que ha sido ajeno en su devengamiento). Esta doctrina matiza la terminologa an que emplea el art. 17 citado. El objeto de esta parte de la convocatoria no puede ser catalogado como obligacin propter rem tpica ya que no todas sus notas particulares concurren: el sucesor particular al responder por las expensas anteriores a la toma de posesin con la cosa adquirida, obtiene que los dems bienes que integran su patrimonio se encuentren exentos de agresin por esta causa. A su entender, el art. 17 de la Ley N 13.512 se aplica a las hiptesis de subasta judicial. La minora, que emiti su voto en forma unipersonal, entendi que el derecho de persecucin, que disciplina el art. 17 de la Ley N 13.512, slo es aplicable a los casos de transferencia voluntaria. El privilegio de irresponsabilidad por deudas anteriores opera especficamente en el supuesto de subasta judicial; el adquirente a ttulo singular debe satisfacer las expensas en el primer caso. Es peculiaridad de esta tesitura en ponderacin, que al ocasionarse el desplazamiento de las obligaciones propter rem, se extinga el activo o el pasivo que pesaba en cabeza de su autor. El tema de estudio no califica como una obligacin cabalgante pues no cumple con esta cualidad; la deuda del antiguo propietario no se extingue a pesar de la subasta. Por otra parte, postular tal encuadramiento traera aparejado la violacin del derecho del adquirente en subasta, ya que en el precio dado no se contempl la situacin de las expensas. Belluci, en concordancia con el voto minoritario, adujo que no gozan tales obligaciones de la calidad de ambulatorias, en virtud de la circunstancia que el adquirente en subasta no afronta las expensas originadas anteriormente, si el administrador del consorcio no informe su monto. La vigen cia del siempre del art. 17 de la ley de horizontalidad no es omnmoda, es decir, no rige a todos los supuestos posibles.

3. Cargas reales [arriba] Las cargas reales es otro concepto que no siempre se ha distinguido adecuadamente. Desde un punto de vista genrico, que es el receptado por nuestro ordenamiento, constituyen los gravmenes reales: los deberes y limitaciones de persona determinada que se encuentra obligado a respetar el ejercicio de los derechos reales de cosa ajena, pinsese por ejemplo, en el nudo propietario; en otras palabras, son los derechos reales observados del lado de quin lo soporta. Desde un punto de vista especifico, resultan una renta o servicio vinculado a la explotacin econmica de la tierra. En el segundo de los plenarios analizados, la mayora ha denegado que los impuestos, tasas y contribuciones sean una carga pblica real. 4. Conclusin [arriba] El anlisis de las obligaciones propter rem que ha sido llevado a cabo en los plenarios ponderados (Dodero y Servicios Eficientes) resulta muy esclarecedor para comprender en formal cabal sus conceptos. Las notas descriptas por el Dr.Alterini, vertidas con su claridad expositiva habitual, son lectura insoslayable tanto para el estudiante de derecho, que debe aprehender los diversos institutos jurdicos, como para el abogado del foro, para dilucidar las dudas que se le presenten en la practica tribunalicia. En consecuencia, las obligaciones ambulatorias presentan caractersticas muy peculiares que la distinguen de las cargas reales. Deben ser tenidas en consideracin para encuadrar las diversas situaciones que la realidad presenta y, as, resolverlas en forma eficaz.

[1] Profesor adscripto de Derechos Reales de la Pontificia Universidad Catlica Argentina.

plenarios tiles para analizar obligacin proter rem. B.- JURISPRUDENCIA : v LECTURA: VOTO DEL DR. JORGE ALTERINI EN EL PLENARIO DE LAS CAMARAS NACIONALES CIVILES DEL 11/05/1977, DODERO, HIPLITO C. V. CONSORCIO NEUQUN Y OT. Aclaracin previa: El plenario se llam para resolver s: La obligacin de reparar los daos ocasionados por la construccin de un inmueble se transmite a los futuros adquirentes del dominio. El Tribunal contest negativamente a la pregunta y sent como doctrina que: la obligacin de reparar los daos y perjuicios por la construccin de un inmueble no se transmite a los futuros adquirentes del dominio.-

El Dr. Alterini dijo: Para pronunciarse sobre el tema del plenario es previo formular algunas reflexiones sobre la estructura de las llamadas "obligaciones propter rem" y compararlas con otras figuras con las que a veces se las asimila. A esos efectos expondr las ideas centrales contenidas en una investigacin indita que efectuara con el Dr. Nstor L. Lloveras. 1) Estructura de las "obligaciones propter rem". La experiencia ofrece ejemplos en que ciertas prestaciones de dar, hacer o no hacer son debidas a alguien o por alguien, que asume, respectivamente, calidad de acreedor o deudor en virtud de una particular relacin de hecho o de derecho con una cosa. Por ejemplo: la obligacin de pagar el crdito proveniente de la medianera pesa indeterminadamente sobre quien sea titular del dominio del inmueble que se sirvi de la pared en el momento en que el pago es reclamado. A la inversa, el acreedor de esa obligacin es el titular del inmueble sobre el que se apoy la otra construccin, determinado en el momento en que el crdito es exigible. Vale decir que la titularidad del dominio de uno u otro inmueble conlleva, en este caso, la obligacin o el crdito emanado de la medianera.

Esta aproximacin esboza una primera idea acerca de las caractersticas de las obligaciones "propter rem": el de nacer y transmitirse en cabeza de los sujetos que se encuentran por lo menos en alguna relacin real (no necesariamente "derecho" real) con una cosa. Esta vinculacin entre los sujetos de la obligacin y la cosa ha determinado que tambin se las denomine "obligaciones reales", lo cual no implica contradecir la doctrina que surge del art. 497 Ver Texto CCiv. Este dice: "A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales". Autores como Zacharie, Aubry y Rau, Toullier -expresamente citados en la nota al art. 497 Ver Texto designaban como "obligaciones reales" a situaciones tales como la del adquirente de un inmueble hipotecado (tercer poseedor, en la terminologa tradicional), que deba soportar el derecho de persecucin del titula del derecho real de hipoteca. Dicho nuevo dueo del inmueble hipotecado tiene la alternativa de pagar la deuda o abandonar el inmueble (art. 3163 Ver Texto CCiv.), pero no cabe afirmar que est obligado a pagar para no abandonar. Es decir, que no reviste la calidad de deudor, sino que slo se ve alcanzado por los efectos del derecho real que podr llegar a determinar que el inmueble sea ejecutado, an habiendo pasado a su dominio. Contra la terminologa del derecho francs, que denominaba a ese supuesto como "obligacin real", reacciona el codificador; y slo con ese alcance debe entenderse el art. 497 Ver Texto (ver la explicativa nota a esa norma). De manera, pues, que el acierto de Vlez de no considerar como "obligaciones reales" hiptesis como la descripta, no supone descartar expresamente la posibilidad de la existencia de obligaciones con las caractersticas expuestas. Estas obligaciones ("propter rem", "reales", "ambulatorias", "cabalgantes"), no implican una situacin intermedia entre los derechos personales y los reales. Son derechos personales -de all el vocablo "obligacin"- cuyo nico elemento "real" est constituido por la particular relacin con una cosa que hace nacer el crdito y el dbito y determina que tanto uno como otro "ambulen" o "cabalguen" adheridos a la cosa y a travs de sus sucesivas traslaciones. Con lo dicho se excluye terminantemente la posibilidad de vislumbrar en las obligaciones "propter rem" uno de los contenidos del derecho real. Este slo da motivo para el nacimiento de la obligacin (derecho personal), pero esa obligacin no forma parte de su esencia, la cual supone una relacin directa o inmediata entre titular y cosa, con miras a extraer de ella el aprovechamiento de la utilidad que es capaz de brindar. Luego de este planteamiento del tema, corresponde estudiar los rasgos propios de la figura obligacional tratada. 1. Nacimiento. Fuente legal. Las obligaciones "propter rem" nacen exclusivamente de la ley. Son obligaciones "ex lege". La ley asume aqu virtualidad de nica causa generadora de la obligacin.

El propietario constreido a pagar la deuda por medianera (para seguir con el ejemplo anterior) no ha convenido nada con su vecino (no se trata, pues de fuente contractual), ni, obviamente, ha cometido un hecho ilcito (fuente extracontractual). El est obligado al pago por la mera circunstancia de haber adquirido la titularidad del inmueble que apoy en la pared y por virtud de la ley (arts. 2726 Ver Texto , 2727 Ver Texto , 2728 Ver Texto , 2736 Ver Texto y concs. CCiv.). 2. La relacin con la cosa por lo menos real. Es esta nota relevante de las obligaciones "propter rem", y junto con el rasgo sealado en el punto 4 conforma la caracterizacin ms ntida del instituto. Como ya lo adelantamos, el crdito o la deuda se originan por la circunstancia de que el sujeto (activo o pasivo) se encuentre en cierta relacin con una cosa. Esa relacin no necesariamente debe nacer de un derecho real, sino que puede configurarse como posesin y hasta como mera tenencia. As, la jurisprudencia ha declarado reiterademente que el "comprador" de un inmueble, que tiene boleto y est en posesin de aqul, responde por la deuda de expensas comunes, de la misma manera que si fuese el titular del dominio. 3. Contenido. Puede tratarse de prestaciones de dar: obligacin de pagar la medianera, de pagar las expensas en el rgimen de la propiedad horizontal (arts. 8 Ver Texto y 17 Ver Texto ley 13512), de contribuir a los gastos de conservacin en el condominio (art. 2685 Ver Texto CCiv.); de hacer: obligacin del usufructuario de efectuar mejoras (arts. 2881 Ver Texto y ss.), obligacin del propietario de construir un contramuro cuando quiera hacer una chimenea o un fogn contra una pared medianera -art. 2622 Ver Texto -, y otras de contenido positivo del ttulo 6 del libro 3 CCiv. (as, arts. 2616 Ver Texto , 2623 Ver Texto , 2626 Ver Texto , "in fine"; la obligacin de exhibir una cosa mueble del art. 2417 Ver Texto CCiv.); y de no hacer (obligacin del propietario de no hacer excavaciones o fosos -art. 2615 Ver Texto -, o la de realizar determinadas construcciones cerca de una pared -art. 2621 Ver Texto -, o la de no plantar a ciertas distancias del lmite entre fondos art. 2628 Ver Texto -). 4. Prestaciones en razn de la cosa. Este rasgo distintivo constituye un elementos sustancial para diferenciar a las obligaciones "propter rem" de otras figuras. En efecto: las prestaciones (dar, hacer o no hacer) no slo hacen para quien est en relacin con la cosa, sino que son debidas en razn y con referencia a la cosa. As, por ejemplo, la obligacin de exhibir y la de pagar expensas se refiere a la cosa, pues, en la primera, es la misma cosa en cuya virtud naci la obligacin la que debe ser exhibida, y la segunda deriva de servicios realizados en razn de la cosa. Este carcter de las obligaciones estudiadas nos decide por proponer como designacin ms adecuada la de "obligaciones propter rem", pues la traduccin de las palabras latinas es la siguiente: "en razn de la cosa".

5. Extensin de la responsabilidad del obligado. El principio general en la materia es el de que el obligado "propter rem" responde por el incumplimiento de la obligacin, no slo con la cosa en cuya virtud naci el crdito, sino -como todo deudor- con la totalidad de su patrimonio, que es prenda comn de los acreedores. Tal extensin de la responsabilidad es aplicable no slo a las deudas originadas durante la relacin del sujeto con la cosa, sino tambin con aquellas ya existentes antes de efectivizarse esa relacin. Por ejemplo: la extensin de la responsabilidad es similar cuando la construccin de la pared que hace nacer la deuda por medianera es realizada durante la relacin con la cosa del obligado al pago, que cuando la deuda por medianera preexista al comienzo de la relacin. Esta conclusin parece clara si se repara en que la calidad de las obligaciones "cabalgantes", quedara desvirtuada si la extensin de la responsabilidad se modificase -por regla- segn quien fuera el titular de la relacin con la cosa. Eso no obsta para que, excepcionalmente, la ley limite expresamente la responsabilidad en algn caso concreto (vgr., art. 17 Ver Texto ley 13512, aplicable para las deudas por expensas anteriores a la adquisicin de la cosa). 6. Transmisin de la obligacin con la "ambulacin de la cosa". En tanto el crdito y la deuda nacen con la relacin con la cosa, la transmisin de ambos sobreviene tambin con el cambio de titularidad de la relacin. De manera que, sin dependencia de cesin alguna, el vnculo obligacional queda trabado entre el antiguo acreedor (o deudor) y aqul que accede a la relacin. 7. Extincin del crdito y de la deuda con la cesacin de la relacin con la cosa. Como regla general, y en consonancia con el funcionamiento caracterstico de la obligacin propter rem, el crdito y el dbito se extinguen para aqul que cesa en su relacin con la cosa y pasa al que accede a ella. Alsina Atienza, en sus enjundiosos trabajos sobre el tema, sostiene que "en trminos generales si las deudas son correlativas de una ventaja o beneficio ya gozados, el abandono no las extingue. Por ejemplo, en el usufructo, el titular debe cargar definitivamente con los gastos que van hacindose necesarios durante su goce de la cosa... Lo mismo sera en el uso y la habitacin... El condmino requerido para contribuir a los gastos a realizarse en la cosa comn, debe hacer el abandono antes que se efecten los gastos. De lo contrario, cae en mora y queda constituido definitivamente en deudor personal con todos sus bienes del capital e intereses correspondientes". ("Diferencias entre la deuda `propter rem' y el deber del tercer poseedor de una cosa hipotecada", JA 1960-III-85 y ss., en p. 86). La distincin no parece encontrar suficiente respaldo normativo en nuestro derecho, y si la obligacin naci en virtud de la relacin con la cosa debe extinguirse con su cesacin. Esa es la solucin en el supuesto del condominio, pues el art. 2685 Ver Texto no hace distingos al adjudicarle al abonado efectos liberatorios; en materia de usufructo las condiciones a las que lo subordina el art. 2882 Ver Texto no varan el principio. La valiosa

construccin contraria lleva a minimizar la importancia de las obligaciones reales, dado que en la prctica se aplicara la liberacin slo a las deudas anteriores a la relacin con la cosa y no a las posteriores. Es un caso especial el del art. 8 Ver Texto ley 13512 para las expensas posteriores a la adquisicin de la unidad. 2) Comparacin con otras figuras. Generalmente al desarrollar el tema de las obligaciones "propter rem" se citan como sustentos legales fundamentales a los art. 2416 Ver Texto y 3266 Ver Texto CCiv. Coincidimos en que el art. 2416 Ver Texto se ocupa de las obligaciones reales, pero dichas "obligaciones inherentes a la posesin" no son en todos los supuestos obligaciones "propter rem", ni tampoco encontramos all los nicos ejemplos de estas ltimas. Decimos que las "obligaciones" referenciadas por el art. 2416 Ver Texto no son todas "propter rem", pues en el captulo respectivo el cdigo incluye como tales hasta hiptesis de las llamadas cargas reales. El instituto de las cargas reales ofrece entre sus variadas connotaciones dos acepciones bien distintas. En un sentido genrico se habla de cargas reales, como sinnimo de gravmenes reales, o sea para aludir al correlato opuesto a la titularidad de los derechos reales sobre cosa ajena, es decir a esos derechos reales "vistos" del lado de quien los "soporta"; por ejemplo el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la prenda, constituiran "cargas reales" para el dueo de la cosa gravada. En otro sentido ms especfico, bajo la designacin de cargas reales se cobijan las "reallasten" del derecho alemn, que comprenden supuesto muy distingos. Se lee en Gorostiaga: "Por una parte, las reallasten del carcter pblico ajenas al derecho privado, como los impuestos inmobiliarios, muchas cargas de las comunes, y las cargas relativas a diques y muebles. Fuera de esas cargas reales las dems son de naturaleza privada o consisten en una renta en dinero o una renta en frutos o en servicios concernientes a la explotacin econmica de la tierra. A stos pertenecen los diezmos, es decir la renta en dinero que el deudor se obliga a pagar por un capital, gravando su inmueble, el censo, que impona una prestacin en especie o en dinero, los trabajos gratuitos que deban prestar los vasallos y que podan revestir el carcter de cargas del Estado o de las municipalidades. Tambin dentro del derecho de familia muchas prestaciones anuales tomaban la naturaleza de las cargas reales, como las Apanagen y el dote de la viuda..." (El Cdigo Civil y su reforma ante el derecho civil comparado. De las obligaciones en general", 1941, ps. 593/594). En nuestro derecho cabe emplear la primera de las acepciones, o sea la de cargas reales, con el alcance de gravmenes reales. De all que con esa precisin terminolgica no puedan confundirse las "cargas reales" con las "obligaciones reales" o "propter rem". Tampoco debe entenderse que el art. 3266 Ver Texto se refiere a las "obligaciones propter rem". Esa norma dispone: "Las obligaciones que comprenden al que ha trasmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el

sucesor particular no est obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida". La primera parte de ese artculo no es sino la aplicacin de la regla general del art. 3417 Ver Texto CCiv., en cuanto equipara al causante y a sus sucesores universales respecto de derechos y obligaciones. La segunda parte, que se refiere al sucesor particular, es la que interesa a nuestro tema. El vocablo "obligaciones" no est all empleado en el sentido tcnico, sino en el de "deber" genrico. Con la equvoca terminologa de "obligacin", se incluyen distintos supuestos de reipersecucin ("ius persequendi"). Ellos son: 1. La reipersecucin derivada del ejercicio de derechos reales sobre la cosa propia (dominio, condominio); por ejemplo, la hiptesis que Vlez contempla en la nota, de la venta de una cosa ajena, donde su titular verdadero puede perseguirla contra sucesores particulares del vendedor. Es obvio que el sucesor particular no "est obligado", sino que tiene el "deber" de soportar los alcances de la persecucin que pudiera promover el titular; de all que slo pueda reclamrsele "la cosa transmitida". 2. La reipersecucin emanada del ejercicio de derechos reales sobre cosa ajena (hipoteca, prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin, servidumbres). Ese es el supuesto de las "cargas reales" a que antes aludimos. En efecto: el derecho real sobre cosa ajena, "mirado" desde el lado del titular de la cosa gravada es para ste una "carga real". As, el propietario del inmueble hipotecado soporta la "carga real" de la hipoteca; el usufructo es para el nudo propietario una "carga real". Y si el deudor hipotecario o el nudo propietario venden el inmueble gravado, el "tercer poseedor" o el nuevo propietario lo reciben con la hipoteca o con el usufructo, en virtud del "ius persequendi" inherente a esos derechos reales. Resulta claro, aqu tambin que esos "sucesores particulares" (comprador del inmueble hipotecado -"tercer poseedor"-, o del dado en usufructo) "no estn obligados con sus personas o bienes" (art. 3266 Ver Texto cit.); nicamente sufrirn el gravamen -al igual que el transmitente- sobre "la cosa transmitida". 3. La reipersecucin originada en el ejercicio de ciertos derechos personales. Existen ciertas acciones personales de alcances reipersecutorios. As por ejemplo, la accin de nulidad posibilita la persecucin de la cosa que es objeto del acto anulado contra determinados sucesores particulares (conf. arts. 1051 Ver Texto y 2413 Ver Texto CCiv.). Son tambin tpicas acciones personales con efectos reipersecutorios la revocatoria (pauliana o de fraude) y la de simulacin. A determinadas acciones personales que el derecho romano coincidi con alcances repersecutorios, se las conoce como acciones "in rem scriptae", expresin que designa la proyeccin del derecho personal sobre la cosa. De trasladarse la terminologa romana al derecho nacional, no parece desdeable catalogar como acciones "in rem scriptae" a acciones que -como las antes enunciadas- son personales pero con ciertos alcances

reipersecutorios. (Comparar el esquema propuesto con la opinin de Alsina Atienza, especialmente en "Existencia innegable de obligaciones reales en el derecho argentino", JA 1964-IV-38 y ss., en nota 8, ps. 40/42). Lo dicho en cuanto a la interpretacin del art. 3266 Ver Texto , demuestra que no se involucran all obligaciones reales. Si alguna duda subsistiese bastara para alejarla acudir a la literalidad de este artculo. No es congruente que puedan ser obligaciones propter rem -donde segn la caracterizacin expuesta, el obligado responde con todos sus bienessupuestos como los del art. 3266 Ver Texto en los cuales el deber genrico del sucesor (y no obligacin en sentido tcnico) se limita a la cosa (ver art. 3266 Ver Texto cit. in fine). Ello no es bice para que en hiptesis excepcionales -nunca como regla general- pueda hablarse de obligaciones "propter rem" con responsabilidad reducida a la cosa. Pero para ello es necesario -como en el caso del art. 17 Ver Texto de la ley de propiedad horizontal, que remite al art. 3266 Ver Texto - la existencia de una norma expresa que establezca tal salvedad. 3) La adopcin de las proposiciones que anteceden conduce a que vote en sentido negativo en torno al interrogante sometido a plenario. Es evidente que las obligaciones nacidas de daos y perjuicios son distintas de las "obligaciones propter rem", en nada se vinculan con las "cargas reales" y la accin de daos y perjuicios no encasilla entre las acciones personales que por sus efectos reipersecutorios son calificadas como "in rem scriptae". Por tanto, al igual que los jueces que me precedieran en este acuerdo, no dudo que "la obligacin de reparar los daos ocasionados por la construccin de un inmueble no se transmite a los futuros adquirentes del dominio". As lo voto.