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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO REGIONAL I - SANTANA 9ª VARA CÍVEL AV.

ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP 02546-000

SENTENÇA
Processo nº: Requerente: Requerido: 001.08.620395-0 - Possessórias Em Geral(reintegração, Manutenção, Interdito) Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop Virginia Sone de Salles e outro

MM. Juiz de Direito: Edgard Silva Rosa

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP move ação de reintegração de posse contra VIRGINIA SONE DE SALLES e JORGE DE SALLES, alegando que os réus, cooperados, firmaram termo de adesão e compromisso de participação, para a aquisição do apartamento nº 44, Bloco B, integrante do empreendimento denominado Altos do Butantã, localizado na Rua José Martins Borges, n° 189, Casa n° 97, nesta Comarca, pelo preço de R$ 51.000,00, que seria quitado em 54 prestações mensais, sem prejuízo da entrada e das parcelas anuais. Entretanto, foram os réus constituídos em mora, e não a purgaram, o que está a caracterizar esbulho possessório. Desse modo, pede seja reintegrada na posse do bem, liminarmente, com a condenação dos réus ao pagamento de indenização pelo tempo de ocupação indevida do imóvel. A inicial veio instruída com os documentos de fls. 20/68. Foi indeferida a liminar de reintegração de posse (fls. 79). Os réus tempestivamente contestaram (fls. 81/116). Em síntese, alegam a falta de interesse de agir, na medida em

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que não deduzido prévio pedido resolutório. Explicam, demais disso, que já pagaram o preço devido, sendo inexigível a cobrança de valor extraordinário, não previsto no contrato, que não apresenta os atributos de liquidez e certeza. Mencionam que se trata de questão sub judice, em ação que tramita pela 29ª Vara Cível do Foro Central da Comarca. Há conexão de demandas, que deve ser reconhecida, com a remessa destes autos àquele Juízo Central. Com tais argumentos, os réus aguardam a extinção da ação possessória, que não pode prosseguir. Juntaram os documentos de fls. 118/198. A autora replicou (fls. 31/71), alegando, em síntese, a adequação do processo possessório. Devem ser repelidas as preliminares, pois não há litispendência e não se justifica a reunião de processos. Aduz a prevalência dos atos cooperativos, a salvo de ingerências do Estado. Aguarda assim o deferimento de seu pedido reintegratório na posse do imóvel. É O RELATÓRIO. Com prejuízo das demais preliminares, estou a decretar a carência da ação possessória, porque, examinando os documentos que instruem a inicial, não tenho por constituídos em mora os adquirentes do imóvel, que nele se encontram a residir. É cediço que a mora dos réus não pode ser embasada em demonstrativo ou extrato unilateral de dívida, de duvidosa exigibilidade. Trata-se na realidade da conhecida e controvertida questão da cobrança de resíduo de preço convencionado em compromisso de venda e compra de imóvel. Tal tema é discutido em processo de conhecimento e, não raras vezes, prevalece a tese da

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inadmissibilidade de sua cobrança. Inviável, portanto, impor aos réus a obrigação de pagar tal acréscimo, pelo valor apurado, de forma unilateral, pela suposta credora, sem a possibilidade prévia de mais ampla discussão, em processo de conhecimento. Tal é a conclusão recentemente adotada pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, cuja Colenda 8ª Câmara de Direito Privado, por força de v.Acórdão lavrado pelo eminente Desembargador Ribeiro da Silva, negou a cobrança de resíduo em sede de processo monitório, justamente pelo fundamento da controvérsia que a matéria suscita (Apelação nº 213.330.4/9-00, São Bernardo do Campo). Não basta, como é evidente, prova escrita de vinculação jurídica das partes a respeito de determinado preço, se o que se cobra é justamente parcela supostamente excedente ao que ficou convencionado, ante razões relativas ao custo efetivo da obra. Não há qualquer documento escrito, firmado pelos réus, com a sua anuência aos valores apurados, unilateralmente, pela autora. Daí porque se deverá, com maior amplitude, propiciar-se às partes que discutam a questão da exigibilidade do acréscimo do preço em processo de conhecimento, mostrando-se inviável o acesso à via mais célere do processo possessório, que tem a dramática conseqüência de desalojar a parte da residência em que está a morar. No caso em exame, foi pactuado o preço estimado de R$ 51.000,00, que seria quitado em prestações mensais e anuais (fls. 46). Entretanto, posteriormente a promitente-vendedora unilateralmente promoveu dramática modificação nas condições

pactuadas, elaborando relatório de conta-corrente por força do qual indicou o saldo devedor de R$ 225.988.72, em agosto de 2008 (fls. 55), após anos de pagamento das prestações pactuadas. É lícito aos

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compradores, diante dessa pretensão, à qual se opõem, que não contou com a sua anuência, deixar de pagar tais valores acrescidos, ao menos até que se melhor se apure de eventual exigibilidade (a propósito do tema, há ação coletiva em curso por Vara Cível do Foro Central). Demais disso, mas não menos

importante, deve ser considerado que, malgrado constituída sob a forma jurídica de cooperativa, atua a autora como empresa construtora de imóveis, os quais promete vender a diversas pessoas que se tornam cooperados com o escopo exclusivo de assim lograr a compra de casa própria. Os tais cooperados, como é de notório saber, não têm voz ativa nos empreendimentos e se limitam a pagar as prestações. Em suma, a autora pratica atos de empresa e fornece imóveis a adquirentes finais, de tal sorte que o contrato em questão, que na realidade é um compromisso de venda e compra de imóvel, submete-se plenamente ao Código de Defesa do Consumidor. Nessa linha de sentir, obviamente a resolução do compromisso depende de prévio pronunciamento judicial, que se obtém em ação própria, de conhecimento, após a necessária e obrigatória interpelação judicial, nos termos do art. 1° do Decreto-Lei nº 745/69 e conforme há muito ensina o eminente Desembargador José Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica “Compromisso de Compra e Venda”, Ed. Malheiros, 1992, págs. 112 a 114.). No caso em exame, mostra-se insatisfatória a notificação, que omite o valor da dívida e assina o exíguo prazo de 72 horas para a emenda da mora, ao arrepio do contrato, cuja cláusula 13ª assegura o prazo de 15 dias, em harmonia com o art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69.

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Em suma, é manifestamente inviável o prosseguimento do processo, porque: (i) a dívida apontada pela autora é controvertida e está a reclamar melhor apuração, nos aspectos de liquidez, certeza e exigibilidade, em processo de conhecimento; (ii) não há prévia interpelação formalmente em ordem, apta a constituir em mora a compromissária-adquirente e seu cônjuge. Ante o exposto, indefiro a petição inicial e julgo extinto o processo possessório, sem resolução do mérito (CPC, artigos 267, incisos I e VI, e 295, inciso III). Condeno a autora a pagar as custas e honorários advocatícios de R$ 2.000,00 (dois mil reais). PRI.
São Paulo, 26 de março de 2009.

EDGARD SILVA ROSA Juiz de Direito
-assinatura eletrônica-

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