Servidumbres prediales

Son derechos reales sobre cosa ajena Concepto: la servidumbre (predial) es un gravamen impuesto a un predio a favor de otro predio de distinto dueño. Art 820 y ss. Los romanos las llaman servitutes. En una servidumbre predial hay un predio dominante, que es aquel a cuyo favor se establece el gravamen, y un predio sirviente, que es aquel sobre el cual recae el gravamen. Se trata entonces de derechos reales de predios de distinto dueño, estos derechos reales acompañan al predio, se funden con él; de esta manera si alguno de los dos propietarios enajena su predio, la servidumbre subsiste. Requisitos: Utilitas: el gravamen debe ser efectivamente útil para el predio dominante Vicinitas: vecindad, los predios deben ser vecinos, mas no necesariamente contiguos Perpetua causa: debe existir una razón o motivo perpetuo, la utilidad debe ser permanente, es decir, no se puede establecer una servidumbre con plazo o condición Necesariamente la servidumbre es entre predios de distinto dueño. Las servidumbres no consisten en un hacer, sino que en sufrir la servidumbre o en un no hacer. Además, las servidumbres son indivisibles. Tipos de servidumbres prediales: Se distinguían en rusticas y urbanas, distinción que se basaba tanto en el lugar de los predios como en el uso que se les daba. a) Servidumbres rusticas: son las más antiguas, las servidumbres de paso, de aguas, de extracción de materiales y de pacer 1. Servidumbres de paso: En las servidumbres de paso, el predio sirviente debe soportar que se pase a través de el por parte de quienes están en el predio dominante. Esta situación se da cuando existe un predio dominante que no tiene salida al camino. Los romanos conocieron tres formas: Iter: permite pasar a pie o a caballo Actus: permite conducir ganado e incluso carruajes Vía: Permite tanto iter como actus, en un camino más amplio. 2. Servidumbres de aguas: Es la que permite aprovechar agua que fluye del predio sirviente al predio dominante Aquaeductus: permite hacer pasar agua desde el fundo sirviente al fundo dominante Acquae haustus: permite sacar agua directamente del fundo sirviente Pecorisad acquaem apellendi: permite llevar animales a beber. 3. Servudumbres sobre extracción de materiales: El destino de estos materiales no debe ser la venta, sino que su uso debe ser imprescindibles en el fundo dominante. 4. Servidumbres de pacer: es la servidumbre que da derecho de llevar el ganado a pastar al predio sirviente b) Servidumbres urbanas: 1. Servidumbres de luces y vista: La finalidad de esta servidumbre es impedir construcciones que mermen la luz o vista del fundo dominante 2. Servidumbre de desagüe de edificios: Es la servidumbre que da derecho de desaguar aguas a través del fundo sirviente 3. Servidumbres de muros y proyecciones: Son las servidumbres de apoyo de viga y de muro, que obligan a mantener el muro en buen estado. Constitución de la servidumbre. Consideraciones: Las servidumbres rusticas son cosas mancipi (gayo 2.17) Las servidumbres prediales son nec mancipi (gayo 2.14ª) Existen servidumbres en los fundos provinciales a) Las servidumbres rusticas se constituyen por: Mancipatio In iure cessio Legado vindicatorio: el testador dispone dos fundos a favor de dos personas distintas y establece entre ellos servidumbre. Adiudicatio: el iudex al hacer partes en una acción divisoria, atribuye a uno de los copropietarios una servidumbre Usucapio b) Las servidumbres urbanas se constituyen por: La mismas formas que las servidumbres rusticas c) Las servidumbres en los predios provinciales se constituyen informalmente por: Pactiones: acuerdos Stipulationes: promesas En Derecho justinianeo, desaparece la distinción entre res mancipi y nec mancipi, por tanto desaparece la mancipatio, in iure cesio y deductio y junto con ello la distinción entre fundos itálicos y provinciales. Los modos de constituir una servidumbre, desde ese punto son: Pactiones et Stipulationes Patentia, tolerar la servidumbre asemejándose de esta manera a una cuasi-traditio Ejercicio de una servidumbre durante un tiempo inmemorial. Praescriptio: el ejercicio de una servidumbre durante diez años inter presentes o veinte inter absentes Constitución tacita de servidumbres: si el dueño de dos predios utiliza uno a favor del otro, no hay servidumbre, pero si enajena uno de ellos, se constituye tácitamente la servidumbre.

El propietario por su parte era responsable de que se respetara el usufructo. ni entre vivos ni mortis causa. no recae sobre cosa corporal. Paulo D. posteriormente también se admitirán cosas muebles así como derechos. el tiempo de usufructo será la vida del usufructuario. particularmente los legatum usufructus en los cuales. que garantiza el uso de la cosa de acuerdo a lo permitido.1. vender o hipotecar la cosa. -El usufructuario debe tratar la cosa con la debida diligencia y restituirla al término del tiempo. el usufructuario tiene que realizar una estipulación para garantizar sus eventuales responsabilidades. Régimen jurídico del usufructo -El usufructuario tiene ius possidendi. En la época clásica el usufructo se puede constituir de varias formas: Legado per vindicationem In iure cessio Mancipatio (especialmente cuando se efectuaba una deductio. fijado por quien constituye el usufructo. Servidumbres personales a) Usufructo: Art 764 y ss. Solo el dueño puede disponer la cosa. es decir. Protección a la servidumbre Está protegida en la época clásica por la vindicatio servitutis además de interdictos posesorios. Esto es así pues el usufructo se conoce como un derecho personalísimo que no se puede transferir. esa estipulación se va a llamar cautio usufructuaria. (sin embargo probablemente de forma tardía. es decir. posteriormente debe repararse. Su origen se encuentra en los testamentos. por lo que no se puede abusar o disponer de la misma. en el derecho clásico se hace por in iure cessio Por la destrucción material de la cosa Por el no uso . el cual si bien se gasta. Se simula la actio negatoria b) Usucapio libertatis: en una servidumbre rustica. es decir. es decir la viuda y la hija soltera. Es el derecho real sobre una cosa ajena para usar y gozar de ella con cargo de conservar su forma y substancia. En época justinianea está protegida por la actio confessoria. (Tal como una copropiedad o un derecho personal) Existe el llamado “cuasi-usufructo”.1 Consideraciones: Se dice usar y gozar en sentido amplio. ya que no puede destruir la cosa pues impediría el derecho de usufructo al usufructuario. unde vi armata) interdictos que se entregan por analogía (ya que técnicamente no tiene la consideración de poseedor) -El usufructuario adquiere los frutos mediante perceptio. pero de contenido más limitado. Además no puede alterar la naturaleza ni destino económico de cosa. unde vi. Los bienes que son objeto del usufructo son los inmuebles. a) Renuncia: se puede renunciar por in iure cessio. Se debe conservar la forma y sustancia de la cosa. como si se le pidiera al dueño del predio sirviente que confiese que existe el gravamen. que en el caso de establecerse un derecho de usufructo. en una urbana por realizar actos contrarios. y de restituirla una vez cumplido el plazo.7. derecho a exigir la entrega de la cosa utilizando para esto. En la época clásica la usucapión es de dos años. dueño. utrubi. -El usufructuario no puede transmitir el usufructo. Hay un plazo para la restitución. pero puede ceder su ejercicio. el usufructo se le dejaba a ciertas personas más desvalidas de la familia. esto hace que el usufructo sea un derecho personalísimo que le aseguraba condiciones de vida al titular. el mancipio dans se reservaba el usufructo para si Adiudicatio (en una partición se puede establecer un usufructo) Por usucapio (a diferencia de las servidumbres desde la lex scribonia) Pactiones et stipulationes Extinción: Al reunirse en una persona el derecho de usufructo y la propiedad de la cosa Por renuncia del usufructuario. debido a los matrimonios sine manu. no separatio. ni gravarla con servidumbres. a raíz de esto no se podía enajenar.Extinción de la servidumbre. en estos hay cosas consumibles como el dinero. usar queriendo decir servirse de la cosa y gozar el apropiarse de los frutos de la cosa por parte de uno o más titulares. (En un campo de trigo no puede plantar árboles). se permitió dar el usufructo en prenda) Origen del usufructo: Surge en la segunda mitad del siglo II a. -El usufructuario no puede enajenar. a la restitución de la cosa y que no actuaria con dolo..C. en la época justinianea 10 años en tre presentes y 2’ entre ausentes c) Confusión o consolidación: se produce cuando se reúne en una misma persona la condición de propietario del predio sirviente y del predio dominante d) Por destrucción de uno de los fundos. El uso y la habitación son derechos análogos al usufructo. Constitución: Antes de constituir el usufructo. se adquiere la libertad del predio sirviente por el no uso por parte del predio dominante. si nada se dice. se ve tan limitado que se le llama nudo propietario. interdictos posesorios (uti pussidetis. esta es una quasipossessio.

en la enfiteusis con la finalidad de cultivar la tierra. D. a) b) Enfiteusis Es un arrendamiento generalmente perpetuo de un predio agrícola. además. (prenda sin desplazamiento) c) El ius distrahendi es el derecho de hacer ejecutar la cosa para satisfacción de su crédito Pluralidad de Hipotecas: El deudor puede constituir. en estos casos hay una obligación principal con un deudor principal y una obligación accesoria con un deudor accesorio quien es el que garantiza. Hipoteca: Art 2407 es un derecho de prenda.13. asi puede ser enajenable incluso todo un patrimonio. contrayendo este la obligación. dos clausulas alternativamente para regular lo que pasara si no se paga la deuda: Lex commisoria: el acreedor fiduciario hace suya definitivamente la cosa si el deudor no paga a tiempo Pactu de distrahendo: el acreedor no satisfecho tiene la facultad de proceder a la venta de la cosa. Fiducia: contrato real y formal.7. se puede asegurar el cumplimiento de una obligación con otra obligación ( garantías personales). Justiniano eliminara del todo la fiducia y en cada texto romano en que se referia a esto. Suelen convenirse. Derechos reales de garantía Los derechos reales de garantía son aquellos destinados a asegurar el cumplimiento de una obligación. y esta se obliga a conservar la cosa hasta el cumplimiento total de la obligación principal. a retransmitir la propiedad de la misma forma una vez satisfecho su crédito. sin embardo. es un derecho real sobre cosa ajena que se constituye transmitiendo el deudor la posesión de la cosa al acreedor. sin que.1 Requisitos para el pignus: La existencia de una conventio pignoris La función se esa conventio es garantizar una deuda que ni ha sido pagada. sucesivamente.9. en la superficie con la finalidad de levantar una construcción”. además. Los mecanismos por los cuales se va a establecer una garantía real son: a) La fiducia: se garantiza a través de una transferencia de la propiedad. se refiere tanto a la constitución de la garantía con transmisión de la posesión. como a la constitución de garantía que se realiza conservando el deudor la posesión de la cosa (hipoteca) D. el suelo es de un dueño y el edificio es de un titular de un derecho real. ni se ha afianzado suficientemente.7. debe devolver la diferencia entre el precio pagado y el monto debido. Superficie Es un arrendamiento generalmente perpetuo de un edificio urbano. Este supuesto es distinto de lo siguiente . las garantías de hecho que nuestro código llama cauciones Art 46. cambia la palabra fiducia por prenda o hipoteca b) Pignus: (art 2384) contrato real en virtud del cual una persona llamada pignorante le entrega a otra llamado acreedor pignoraticio o prendario una cosa para garantizar el cumplimiento de una obligación principal propia o ajena.2 En sentido amplio. haya mora por parte del acreedor La cosa se encuentre in bonis del deudor al hacerse la conventio pignoris. Pueden ser garantías personales o reales. es decir. varias hipotecas sobre una misma cosa. mediante mancipatio o in iure cessio.- Por el cumplimiento del termino o de la condición resolutoria Por la muerte o Capitis deminutio del usufructuario Enfiteusis y superficie En derecho justinianeo “Son derechos reales sobre cosa ajena transmisibles entre vivos y mortis causa y que como contraprestación al pago de un canon o pensión anual conceden a su titular un amplio poder sobre el inmueble ajeno. Las fuentes romanas emplean la palabra pignus en una doble acepción: En sentido estricto. que consiste en la transferencia que hace un fiduciante de una cosa a un fiduciario. en este caso el derecho de dominio es el que garantiza. constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en el poder del deudor. El objeto de la prenda puede ser cualquier cosa enajenable. tal como ocurre en los diversos tipos de fianza. ya que no pierde la posesión de la misma. por medio de un pactum fiduciae. Se puede constituir un pignus en virtud de: Un negocio jurídico La ley Una decisión judicial.13.

hay una multiplicación de privilegios hipotecarios que redunda en perjuicio de la transparencia del trafico inmobiliario i. cada acreedor puede reclamar la cosa de manos de terceros. ii) Según normas especiales: Se trata de los llamados privilegios. sino sobre el propio derecho del acreedor. La hipoteca no recae sobre la cosa. sino el acreedor. de modo que se ve de manera implícita el principio prior tempore potior iure (el que es anterior en el tiempo tiene mejor derecho). en virtud de una longis temporis Praescriptio. de un caso concreto. extingue todas las hipotecas anteriores. ii) constitución simultánea de varias hipotecas por el deudor: aquí cada hipoteca se encuentra en la misma situación que las demás. Novación: El primer acreedor renueva la hipoteca. sucede en el lugar de éste. En derecho clásico. ocupa el rango de éste. Extinción de la hipoteca: i) Se extingue cumplida la obligación ii) Otras. Si un tercer acreedor vence en juicio a un primer acreedor. Privilegio a favor de las hipotecas establecidas en documentos públicos o semipúblicos iii) Modificaciones de rango: la modificación fundamental del rango hipotecario es el ius offerendi (el pago de la hipoteca de un acreedor anterior para tener un mejor rango) además se pueden citar las siguientes que tienen como rasgo común el hecho de que la subrogación en los derechos de un acreedor hipotecario se da sin que su consentimiento sea necesario: a. es decir. el rango se mantiene b. c. por lo que podrá perseguir la res. iii) Pluralidad de hipotecas sucesivas sobre la misma cosa(este es el punto que importa): Origen: La segunda hipoteca surge de la práctica.i) subhipoteca: el que hipoteca no es el deudor. per actio rei vindicatoria. pasa a ocupar el lugar del primer acreedor. A favor de las mujeres para asegurar la restitución de su dote iii. se comprende que exista alguna jerarquía entre los acreedores. en virtud de los cuales determinados acreedores rompen el principio prior tempore potior iure. que aunque se extingue la obligación anterior y nace una nueva. b. es decir. COMPLETAR - - Fijación del rango hipotecario: i) Según las normas generales: dadas las características de la segunda hipoteca. sin alterar el rango del segundo acreedor. Es posible que el ius distrahendi solo lo tenga el acreedor hipotecario que tiene la cosa y los demás solo tengan acción contra éste para reclamarle lo que sobro de la venta (superfluum). La hipoteca posterior nace condicionada a la extinción de la anterior. en tanto que entre los acreedores hipotecarios triunfa el que tiene la posesión. el único privilegio conocido es el de la versio in rem. se hace constituir una hipoteca a favor de su crédito. a. el privilegio establecido a favor de la persona que. siguiendo un orden de prioridad. . Privilegio a favor de los créditos del fisco ii. sin embargo. En derecho justinianeo. Confusión Destrucción de la cosa hipotecada Renuncia por parte del acreedor Venta de la cosa por parte del primer acreedor hipotecario en el ejercicio de su ius distrahendi. los acreedores posteriores tienen acción para reclamar el superfluum En provincias. adelantando dinero que es invertido en la conservación o reparación de la cosa. Si un comprador adquiere una cosa gravada con hipotecas y conviene con el deudor que el precio de venta se destinara a satisfacer al primer acreedor hipotecario.

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