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PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO

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I. PLANEAMIENTO MUNICIPAL

TEMA 1. EL PLANEAMIENTO URBANO
Ser corpóreo: necesita de un espacio físico determinado para vivir. Ser social: vive en sociedad. Ya no se puede entender el territorio y la sociedad de manera separada. La realidad de la intervención en un ámbito es una realidad territorial. El urbanismo es la herramienta creada para trabajar sobre una realidad urbano- territorial. Se pretende incidir de manera racional sobre los procesos que intervienen en esa realidad. Con esto se pretende conseguir una mejora de la calidad de vida en ese ámbito. Instrumentos de planeamiento El urbanismo como disciplina ha creado dos tipos de instrumentos: - Análisis: pretenden conocer el funcionamiento de esa realidad. - Intervención: intervenir en la realidad una vez sea conocida. Sin embargo, la frontera entre las dos herramientas es poco concreta. El conocimiento que el urbanismo aporta sirve para intervenir. Las decisiones tomadas a través de los instrumentos afectan a la sociedad que vive en ese territorio en su conjunto. De esta forma, por su importancia se han institucionalizado esos instrumentos. Se ha creado un formato legal que legitime las decisiones tomadas a través de esos instrumentos. Los instrumentos son creados para intervenir en esa realidad y, por tanto, si ésta cambia, los instrumentos deben adaptarse a esa nueva realidad y en consecuencia las leyes se modificarán para estar conforme a los instrumentos. Construcción histórica del planeamiento La realidad urbano - territorial y sus cambios se aceleran a partir de la revolución industrial. Los planes urbanísticos aparecen a finales del siglo XIX como instrumentos que pretenden organizar y racionalizar el crecimiento de la ciudad. El plan está muy marcado por las personas que lo realizan. Por su incidencia en la sociedad, ésta debe sancionar las opciones escogidas en el plan. Los planes a su vez reciben una sanción legal (Ley del Suelo). En un principio, en España los planes regulaban una determinada ampliación de la ciudad. Sin embargo, hoy día se plantea el planeamiento de la ciudad en su conjunto, algo que estipula la Ley del Suelo del 56. Lo que está haciendo la ley en definitiva es estipular y sancionar los instrumentos que se estaban usando con anterioridad. Con el cambio social de los 70, se precisó una nueva reforma de la ley, apareciendo la Ley del Suelo del 76. Una reforma de la misma se da en los 90, conforme a una nueva transformación de la sociedad. En especial se debe a que si en un principio las competencias urbanísticas recaían en el Estado, en este momento pasan a las respectivas Comunidades Autónomas. El Estado solo regula en la actualidad el régimen de propiedad del suelo y las valoraciones. Obviamente las leyes autonómicas están marcadas por el signo del partido político que las concibe. Las acciones en el territorio no solo deben ir planteadas para el presente sino también para el futuro, para que los recursos disponibles sigan existiendo, en definitiva, para que exista un desarrollo sostenible. En este sentido, van encaminadas las recomendaciones a nivel europeo. No hay Ley del Suelo europea, pero hay directrices que influyen de manera directa en el planeamien-

1. El planeamiento urbano 2. El sistema de figuras de planeamiento 3. El plan general municipal de ordenación 4. La estructura del territorio 5. La clasificación del suelo 6. La calificación del suelo 7. La ordenación de las clases de suelo 8. Equidistribución de las cargas y beneficios 9. La programación

Tema 1. Resumen El planeamiento urbano: fundamentos, justificación y necesidad. La construcción histórica del planeamiento urbano como suma de aportaciones selectivas. Naturaleza de los problemas urbanoterritoriales que debe afrontar el planeamiento.

Esquema conceptual general: REALIDAD territorio sociedad

actividades-técnica realidad urbano-territorial

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Tradiciones de planeamiento: - Origen anglosajón - Origen alemán Libros recomendados: GIORGIO PICCINATO La construcción de la urbanística. Alemania: 1871-1914 Ed. Oikos-Tau, 1993 Sign. Q 711.4 Aleman. 7 FRANCO MANCUSO Las experiencias del zoning Ed. Gustavo Gili, 1980 Sign. Q 711 92 Q 711.93 La experiencia alemana y la invención del zoning En el año 1981, el municipio de Frankfurt am Main adopta y aplica un instrumento urbanístico totalmente nuevo con respecto a los hasta entonces redactados en el ámbito de la legislación y de la normativa vigente en Alemania. Dicho instrumento subdivide a la ciudad en zonas dispuestas en franjas concéntricas y asigna a cada una de ellas normas diferenciadas según la actividad constructora; consiste en una normativa de edificación que contiene las distintas partes del territorio municipal (zonen), y de un mapa que define tales zonas en el suelo municipal (Bauzonenplan). Las normas atañen a la densidad de edificación, definida mediante parámetros de altura de los edificios y de la superficie cubierta de cada parcela edificable, y a las asignaciones de uso de los suelos, diferenciados en industriales, residenciales y para actividades mixtas. Constituye el primer auténtico plano de zonificación, completo y acabado, en tanto que implica a todo el territorio municipal y afecta a todos los sectores de actividad en el campo de la edificación.
FRANCO MANCUSO Las experiencias del zoning

-to, como es el desarrollo sostenible. Hay que tener en cuenta que la ciudad es un sistema, es decir, no es un ente independiente del territorio. A esto se le conoce como huella ecológica. Un plan no es un trabajo de un reducido número de personas, sino de un amplio colectivo. El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos que la disciplina urbanística ha creado para resolver problemas de la ciudad ya sea por su crecimiento o como reforma de la ciudad construida. Estos instrumentos reciben el nombre de planes. No se enfrentan a la construcción de un objeto (proyecto arquitectónico) sino a la regulación de un proceso y, por lo tanto, tanta importancia tiene la componente espacial o física como el tiempo en que se produce la intervención. Se trataría de organizar en el tiempo la transformación de un territorio o de un espacio. Tradiciones de planeamiento La problemática de la industrialización afecta a la sociedad occidental en su conjunto. Se pueden distinguir dos corrientes o tradiciones de planeamiento: - Origen anglosajón: se inicia a partir de la transformación de las ciudades americanas. - Origen europeo-continental: se inicia a partir de la transformación de las ciudades alemanas. La tradición que parte del mundo alemán es la más conocida en Europa. Se potenció la creación de Planes Generales y de los Manuales de Urbanismo sobre como desarrollar el planeamiento de una gran ciudad. Se podría señalar el énfasis de los planes generales en los problemas espaciales del crecimiento, sobre como organizar la formación de la ciudad. La tradición anglosajona se diferencia en que se centra más en la organización social de la ciudad. Se priman más los aspectos socioeconómicos que los espaciales. Son en definitiva la misma problemática pero tratada desde una perspectiva diferente. La problemática común que ha abordado el planeamiento se pretende resolver con el control del uso del suelo. Los planes lo que pretenden decidir es como se va a usar un territorio que está vacante. Esto se plantea desde el siglo XIX por los inconvenientes que producen las mezclas de actividades en la ciudad histórica. Todo esto generará la calificación en el planeamiento, es decir, la asignación de usos del suelo. El planeamiento siempre ha estado incidiendo en las problemáticas derivadas de la sociedad y sus cambios. Esto implica que en distintos momentos históricos el planeamiento deberá centrarse en diferentes problemas. En los años 20 se planteó trasladar el esquema teórico de organización de la industria a la creación de la ciudad. En los años 50 se pretendía trasladar la teoría de sistemas. En los 70 se incidió en aspectos sociopolíticos, en la participación ciudadana. En los 80 se incidió en aspectos físicos o morfológicos de la sociedad, es decir, el ciudadano tiene derecho a una adecuada calidad de vida, actitud aparecida con el freno del crecimiento. En los 90 se dio el desarrollo sostenible, la protección del medio ambiente. Modos de afrontar los problemas en la actualidad El planeamiento es la instrumentación de una serie de acciones que se van a desarrollar en el tiempo y que van encaminadas hacia la determinación de un modelo de organización del territorio. Un plan urbanístico sería necesario hacerlo o revisarlo cuando se prevén que se están o se estarán produciendo cambios en la sociedad y su implicación en el territorio.

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Necesidades de renovación de un plan general: - Agotamiento del suelo previsto para el crecimiento - Necesidad de intervenir en la ciudad existente - Agotamiento del sistema estructural

Dentro de esos cambios se pueden señalar tres situaciones: 1. Agotamiento cuantitativo del modelo de ciudad que el plan existente tenga planteado. Cuando se ha agotado el suelo que la ciudad tenía para crecer o se ha visto que el modelo no era el adecuado. 2. Que el agotamiento no sea de índole cuantitativa sino cualitativa. No se necesita suelo para crecer pero se necesita intervenir en el tejido existente. Se trataría de la transformación de la ciudad existente, rentabilizarlo mediante unas determinadas decisiones. 3. Agotamiento estructural del modelo de ciudad existente. El problema es de inadaptación o inadecuación del sistema estructural: viario colapsado, necesidad de equipamientos, apertura de espacios libres. Está vinculada a la primera situación. Ejemplo: Aljarafe-Sevilla. Uno de los problemas fundamentales que ha tenido el planeamiento es una descoordinación en las decisiones que toman los agentes sociopolíticos (Estado, administraciones autonómicas, etc.). El planeamiento debería haber servido de soporte para las decisiones de ordenación. Por esta falta de coordinación surgen problemas como, por ejemplo la SE-30 realizada como circunvalación sin pensar en que el crecimiento de la ciudad la iba a absorber rápidamente. Uno de los retos actuales es el de ser capaz de coordinar todas las decisiones de organización sectorial. El definir un modelo de ciudad o territorio es necesario para que no se produzcan situaciones a contraplan. · La ciudad no es solo un lugar residencial, aún cuando sea algo necesario. La residencia tiene exigencias: - Servicios: vía urbana (comercios, equipamientos, etc.). - Sitio donde se vive vinculado al lugar de trabajo (relación de actividades productivas). La zonificación no consigue confortabilidad, ahora se busca una mezcla de servicios, de equilibrio. Está el debate periferia-centro, frente a la ciudad policéntrica. · La ciudad es una realidad heterogénea, está hecha de partes y conforme se consigue un considerable tamaño se hace necesaria una relación de equilibrio entre las partes. Por eso, los planes deben tener en cuenta la ciudad en su forma global. · La ciudad también se debe entender como un hecho homogéneo socialmente hablando, es decir, un equilibrio de los servicios y las prestaciones de los ciudadanos. · Entendimiento de la ciudad como hecho patrimonial. El plan debe respetar y poner en valor los elementos que identifican a la ciudad. Debe dar continuidad a la memoria colectiva. Objetivos básicos del planeamiento - Todo lo que hace referencia a dar solución a los problemas de la ciudad existente. - Dar solución a los problemas que se derivan del nuevo crecimiento de la ciudad. Desde un punto de vista práctico los problemas no son tan separables. Se pueden señalar seis fundamentos para las decisiones: 1. Flexibilidad en las decisiones. Por contraste, en los años 50 se tenía la idea de que un plan era una foto fija de lo que iba suceder en la ciudad. El plan debe absorber la dinámica de transformación de la ciudad sin que esto desvirtúe el esquema de organización del modelo. 2. Gestionabilidad. El plan debe de ser viable y construible. 3. Debe haber una dimensión estratégica. Prever o conocer acciones que multiplican su influencia en la ciudad.

El zapping y las ciudades: ¿Son las ciudades suficientemente dinámicas? Saber si esta nueva ciudad cubrirá necesidades y requerimientos, si aportará valor a las tareas concretas que se deben realizar en la misma y si se proyectan a nivel global con su imagen, es en definitiva lo que buscan las empresas y los inversores en las ciudades. En el ámbito urbano la fidelidad de los clientes es fundamental, desde el momento que las ciudades perdieron su capacidad de retención geográfica. Por ello el problema básico del proyecto de transformación, reside en obtener resultados concretos para que los ciudadanos puedan ver claramente que la ciudad vale lo que cuesta, y que no es solamente una acción de maquillaje, puesto que es fácil la defraudación y muy difícil de revertir; la marca no debe quedar en lo discursivo o una imagen inflada y mediatizada. MARCELO DACHEVSKY Urban zapping Exigencias a un plan: - Flexibilidad - Gestionabilidad - Estrategia - Participación - Cohesión social - Sostenibilidad

Esto lleva consigo una disminución de la relación social y de la vida urbana y la generación de una serie de problemas relativos a la cohesión social. Ya no se precisa del antiguo grado de concentración de actividades en una ciudad.Privatización del espacio público 4. 4. Esto se debe a que se están produciendo cambios en el modo de ver el territorio.Menor relación social . Proceso de suburbanización. neutrales. marcado por viviendas unifamiliares con bajas densidades. de esta forma adquiere gran relevancia las infraestructuras. Determinados lugares se desertizan como los centros comerciales y se llenan otros. Cualquier plan debe ser hoy participativo. lo que no es ciudad. 2. muy vinculada en el territorio al centro comercial. Se produce una segregación social a unas escalas inéditas.[…] El planeamiento acentúa su carácter de actividad política. se identifica con la gestión casuística y acepta la incertidumbre como marco habitual. se dan a horas determinadas. Proceso de privatización del espacio público.El planeamiento se perfila como una actividad especialmente sensible hacia problemas concretos de la realidad urbana existente (reacondicionamiento y mejoras. Ya no solo se producen bolsas de marginalidad en el interior de la ciudad sino en el propio territorio. Así aparece la ciudad policéntrica. Aparece una civilización urbana que vive del sector secundario. 2ª Revolución: Revolución Industrial.Marginalidad .[…] validez de ciertos invariantes y permanencias y se mantiene la confianza en la posibilidad de encontrar formas teóricas racionales y tipificadas de intervención. En este caso se vive del sector terciario. La consecuencia más visible de esas transformaciones tiene que ver con un fenómeno llamado de dispersión de las actividades en el territorio. 1.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 4 Libro recomendado: FERNANDO DE TERÁN Planeamiento urbano en la España contemporánea 1900-1980 Alianza Editorial Sign. Sostenibilidad: modelo de crecimiento compatible con el respeto al medio ambiente. objetivamente válidas. La ciudad y el territorio se han entendido como realidades distintas y a veces contrapuestas.Dispersión . que sustituye al espacio público. La ciudad de la 3ª Revolución se la ha venido a llamar ciudad post industrial o postmoderna. Las actividades tradicionales se desarrollan ahora en lugares privados. que ya no solo se da en Norteamérica sino en toda Europa. Cohesión social: equipamiento social de los ciudadanos en cuanto a nivel de servicios. disminución de excesos y corrección de déficit). Las tres serían: 1ª Revolución: Neolítico. más que hacia las grandes profecías de desarrollos futuros. 3ª Revolución: Revolución de las telecomunicaciones. Las relaciones son más que físicas temporales. 5. Es muy difícil determinar el límite de una ciudad. Hay una intolerancia y una segregación social visible en la separación social. Hoy se entiende que la ciudad y el territorio son dos elementos de una única realidad. … FERNANDO DE TERÁN Planeamiento urbano en la España contemporánea 1900-1980 Situaciones en el planeamiento: .Ciudad policéntrica . . 6. 6. 3. Estos cambios según algunos teóricos se deben a que estamos asistiendo a una 3ª Revolución Tecnológica. 5. Q 711 147 Q 711 148 Nueva situación del planeamiento Podríamos sintetizar esa nueva situación en los siguientes apartados: .Zonas heterogéneas e independientes con piezas especializadas . alcanzables a través de la adecuada metodología […]. 7. Aparición de zonas absolutamente heterogéneas e independientes y especialización de alto grado de las piezas que en ellas se ubican. Aparece la primera ciudad con una primera civilización urbana que vive del sector primario. El planteamiento no se ha planteado la ciudad como una realidad en sí misma sino por oposición al campo. La dispersión genera problemas de seguridad. Situaciones en el planeamiento En ese contexto de cambio de uso por parte de la sociedad se pueden dar siete situaciones diferentes a las que debe enfrentarse el planeamiento. Naturaleza de los problemas a los que se enfrenta el planeamiento El marco en el que hay que entender los problemas de la ciudad hoy tiene que ver con algo que resulta obvio. Estos cambios lo que significan es un grado de independización de la dimensión física del hombre (las distancias han pasado a tener un sentido distinto). .Suburbanización . . Dispersión de las actividades en el territorio (áreas productivas y actividad residencial).

de las de otras de Estados Unidos. centros comerciales. vacíos urbanos y terrains vagues. desde los guetos y bolsas de marginalidad hasta los más excluyentes conjuntos residenciales o áreas de centralidad. aeropuertos e implantaciones civiles o militares. los parques vallados de oficinas. Pero ese fenómeno no va asociado también a la descentralización y al carácter cada vez más extensivo de las nuevas áreas industriales. incluso del sur de Europa. puesto que se ha superado el término. instalaciones técnicas cada vez más devoradoras de espacios. FRANCISCO JAVIER MONCLÚS La ciudad dispersa Problemas que plantea el planeamiento: Insuficiencia de los planes municipales El término municipal deja de ser relevante para el plan general. canteras. . etc. lo que produce un efecto final de descenso generalizado de las densidades brutas. algo que es necesario para que un plan pueda llegar a una determinada organización del territorio. Un espacio urbano fragmentado y disperso en el que se pueden distinguir zonas destinadas a distintos usos y con diferente contenido social.). En este país no hay instituciones de gestión por encima de los ayuntamientos. (sin contar usos semiurbanos como vertederos. universidades. invernaderos plásticos. embalses.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 5 Suburbanización y nuevas periferias […] Pero la ciudad europea no debe ser idealizada y si los centros son –todavíamuy diferentes. Se generan problemas de control administrativo por abarcar varios términos municipales.. Los ayuntamientos se comportan como un gestor privado más que pretende sacar beneficios a toda costa llevando a su territorio determinadas actividades. como también lo son los suburbios tradicionales.. El predominio de las bajas densidades tanto en áreas residenciales de vivienda unifamiliar como en las agrupaciones de vivienda colectiva apoyadas en diversos sistemas de infraestructuras viarias y dotadas de extensos espacios libres está en la base del fenómeno de la dispersión suburbana. Piezas cada vez más autónomas que se yuxtaponen en forma discontinua y entre las cuales proliferan espacios intersticiales. los equipamientos deportivos y de todo tipo. no es tan fácil distinguir ya las nuevas periferias de cualquier gran ciudad. por lo tanto se hace necesario otra figura de planeamiento que asuma las tareas del planeamiento municipal a escala territorial.

como la primera ciudad europea que experimentó el crecimiento característico de las ciudades americanas. TEMA 2. Serían los planes de desarrollo de los planes fundamentales. Planes directores: Los planes directores son los llamados planes territoriales. En la medida en que estos planes afectan a colectivos sociales amplios necesitan de una sanción legal y un reconocimiento amplio de la sociedad que facilite su puesta en funcionamiento. 4 6/21-T PETER HALL Ciudades del mañana: Historia del urbanismo en el siglo XX Barcelona Ediciones del Serbal. Sus ideas se referían al paso del urban planing al regional planing. 1996 Sign. planes estructurantes y planes instrumentales.Planes territoriales: Coordinan la transformación del territorio en cuanto medio físico. instrumento que permite racionalizar el crecimiento a gran escala de las ciudades americanas. Libros recomendados: PATRICK GEDDES Ciudades en evolución Buenos Aires Infinito. Son los que proponen el modelo de ciudad . 1960 Sign.Planes urbanísticos: Su objetivo es el control del crecimiento y de la transformación de la ciudad. Los problemas de la ciudad se deben comprender desde la ordenación territorial. Opina que la ciudad no se puede entender sin la región en la que se encuentra inserta. En España no hay legislación territorial hasta después de la formación de las Autonomías. que elaboraron una teoría que explica la mencionada organización del sistema de ciudades y que permiten llevar a la realidad una organización coherente.4 177 Q 711. 3.4 178 Sistema de figuras . Q 711 61-D Q EST. A partir de esto se empieza a aplicar en casos y regiones concretas. el municipal.4 135 Q 711. Esta sería una vertiente en el mundo anglosajón. aquéllos que tienen encomendados las acciones físicas sobre el territorio a gran escala. concretamente basada en la elaboración de una teoría que explique el desarrollo del sistema de ciudades en el territorio. Las leyes que regulan el territorio son leyes autonómicas. Planes directores.Planes directores . En la década de los 20-30 se desarrolla la teoría vinculada a la geografía y a la economía. Resumen El sistema de figuras de planeamiento. 2. . Planes instrumentales: Conjunto de planes que permiten desarrollar las decisiones contenidas en los planes estructurantes. Q 711. Planes estructurantes: Son los que tienen como función crear la estructura urbanística sobre un territorio concreto. Los planes urbanísticos tienen dos orígenes como ya se comentó. puesto que la Constitución asigna la competencia a legislar sobre el territorio a las Autonomías. La Ley del Suelo del 56 es la primera al respecto. En este contexto hay que distinguir tres tipos de planes: 1. Sistema de figuras de planeamiento en España Estas figuras no están inventadas por la ley. sino que son creadas por la disciplina urbanística para afrontar por parte de los profesionales un problema concreto.territorio para cada municipio. Los autores más conocidos son Lörsch y Christaller. uno anglosajón y otro alemán. En este caso se incluiría Londres.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 6 Tema 2. Geddes inicia el planeamiento regional.Planes estructurantes . También existe en la cultura de la ordenación del territorio un doble origen: La cultura anglosajona estaría encabezada por P. Ámbito y contenido básico.Planes instrumentales . la otra es la alemana o continental europea. una primera diferenciación es el cambio de escala. Por tanto. La administración lo que hace es darle una cobertura legal. Hoy día se toma como una sola realidad urbano-territorial. En el planeamiento territorial las ciudades se incluyen en el sistema de ciudades en el que interesa la relación entre las mismas. Esta distinción tiene que ver con la tradicional diferenciación entre ciudad y territorio. Tiene un capítulo importante en el planeamiento metropolitano. EL SISTEMA DE FIGURAS DE PLANEAMIENTO Históricamente han aparecido dos grandes tipos de planes: .

mientras que los planes directores se incluirían en los planes territoriales. con más poder urbanístico es el plan estructurante. La Ley de Ordenación en el Territorio en la Comunidad Autónoma Andaluza define la necesidad de crear planes territoriales y especifica cual es el sistema de figuras. Planes estructurantes Su ámbito es el municipio. c) Las medidas de protección a adoptar en orden a la conservación del suelo. es decir. o por otras razones de interés público. Planes Generales. El único que se llegó a hacer es el del entorno de Doñana. las competencias pasan a las autonomías. con la Ley del 75 aparecen las figuras de los Planes Directores Territoriales de coordinación. Estos planes contendrán las siguientes determinaciones: a) El esquema para la distribución geográfica de los usos y actividades a que debe destinarse prioritariamente el suelo afectado. Por debajo de este nivel hay unas unidades de rango inferior llamadas Unidades Subregionales que deben ir dotadas de un respectivo plan (Plan Subregional de Ordenación del Territorio). normas y programas que requiera su realización y las bases técnicas y económicas para el desarrollo y ejecución del propio Plan. En relación al POTA hay que mencionar que se está llevando a cabo el PEDIA (Plan Estructurante de Infraestructura en Andalucía). d) El señalamiento y localización de las infraestructuras básicas relativas a las comunicaciones terrestres.Normas: Aquellas determinaciones del plan que son vinculantes tanto para la administración como para los particulares. Sistema de figuras de planeamiento en Andalucía Planes directores Están definidos por la Ley 1/94. Desde el punto de vista de su valor normativo. Por tanto. los planes. mejora. b) El señalamiento de las áreas en que se hayan de establecer limitaciones por exigencias de la defensa nacional. La Ley del Suelo del 56 preveía una coordinación entre los planes. Los planes urbanísticos sería los planes estructurantes y los instrumentales. aunque debe justificarse su no cumplimiento. llamados planes con incidencia en la ordenación del territorio. que se pude realizar sin que existan los planes directores. . Los Planes Directores Territoriales de Coordinación comprenderán los estudios que justifiquen la elección del modelo territorial.Directrices: Aquellas determinaciones que vinculan únicamente respecto a los fines que se propone. saneamiento. suministro de energía y otras análogas. 3. La Ley andaluza prevé una Ley de rango superior llamada POTA (Plan de Ordenación Territorial de Andalucía).PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 7 Objeto y contenido 1. por eso debe establecerse una categoría entre ellos. desarrollo o renovación del medio ambiente natural y del Patrimonio Histórico. marítimas y aéreas al abastecimiento de agua. Hay otros en redacción como el de Bahía de Cádiz o el de Sevilla.Recomendaciones: Determinaciones de carácter indicativo dirigidas en principio a la administración pero que no tienen carácter vinculante. Son determinaciones vinculantes y de obligado cumplimiento. 2. Los planes instrumentales por su parte no se pueden llevar a cabo si no existen planes estructurantes. aprobada por el Parlamento. que nunca se llevó a cabo. un Plan Nacional. las directrices para la ordenación del territorio el marco físico dentro del que han de desarrollarse las previsiones del propio Plan y el modelo territorial en que ha de integrarse el planeamiento a que afecte. Los Planes Directores Territoriales de Coordinación establecerán las exigencias del desarrollo regional. Se pude decir que los planes estructurantes son originarios. . los planes estructurantes con respecto a los instrumentales son necesarios. Actualmente solo hay uno. Son planes que tienen una repercusión física inmediata aunque su influencia es muy concreta y no tienen todos los contenidos de un plan de ordenación territorial. El que realiza el plan debe ser consciente de que todos los planteamientos que propone su modelo no tienen el mismo rango. Pueden desoírse. de los demás recursos naturales y a la defensa. . no necesitan de un planeamiento superior para que se pueda llevar a cabo. los planes en su sentido general pueden realizar: . que es el de Granada. Por debajo de éste. Debe justificarse su relación y coordinación con las propuestas de los planes de ordenación territorial y los planes subregionales. La figura más fuerte. las principales diferencias se basan en lo siguiente. que está en fase de redacción y del que solo existe un documento de base y estrategias. por eso se suelen llamar Planes Municipales o más normal. Hay un tercer tipo de planes. teniendo en cuenta la legislación específica en la materia. Con la Ley 1/94. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 68 En nuestro actual sistema urbanístico. aunque nunca se llegó a aplicar.

Delimita el suelo urbano en el ámbito municipal. En ningún caso podrán ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de la ordenación de los predios colindantes. El Parlamento andaluz la acoge por su parte provisionalmente como la Ley Andalucía (es la Ley 1/97). el PERI se desarrolla en suelo urbano y plantea la reforma de la ciudad existente. 3.PDSU: Proyecto de delimitación de suelo urbano. El suelo urbanizable podía ser programado y no programado. A día de hoy. textos refundidos en el 78 y en el 92. aunque la Administración Autonómica ya ha preparado un borrador de la LOUA. No tiene esa capacidad de prever o transformar el futuro de una ciudad. en función de la actividad urbana. que preveían que el organismo clave de la ordenación urbana era el municipio. de origen estatal.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 8 Sistema de figuras de planeamiento . En éstos se debe realizar un PGMO o unas NNSS como mínimo. Su contenido tendrá por finalidad prever o reajustar. · Calificación: Regula y asigna los usos al suelo.PE Obedecen a dos tipos de situaciones claramente diferenciables. en su caso. Se aplican a núcleos urbanos con un determinado número de habitantes.). Los Estudios de Detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar o. El Tribunal Constitucional termina declarándola inconstitucional.PP . no urbanizable. Los Estudios de Detalle mantendrán las determinaciones de planeamiento. etc. 4. Por otra parte. pero esta distinción desapareció con un decreto estatal del año 97. . Estos instrumentos son: · EGOT (Estrategia general y orgánica del territorio): Es la definición del conjunto de los sistemas generales del municipio.Planes instrumentales · PAU · PP · PE Estudios de Detalle 1. · Clasificación (del suelo): Define el contenido o la propiedad del suelo (urbanizable. . El ámbito es el suelo urbanizable.Planes estructurantes · PGMO · NNSS . Todas las figuras son instrumentos municipales.NNSS: Normas subsidiarias de planeamiento municipal. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 91 El sistema de planes fue definido por la Ley del Suelo del 56 para todo el Estado. sin alterar el aprovechamiento que corresponde a los terrenos. Planes instrumentales Son planes que desarrollan las decisiones que el Plan General o estructurante han planteado en el tiempo. Lo que no es suelo urbano es no urbanizable. Hay tres figuras: . que a veces ni siquiera es considerada figura de planeamiento. Los estudios de detalle comprenderán los documentos justificativos de los extremos señalados en el numero 2. según los casos: a) El señalamiento de alineaciones y rasantes. De la nueva ley se podría decir que evita la autonomía de los ayuntamientos para dársela a la administración autonómica. . Las transformaciones de los PP y PE deben ser desarrollo de las decisiones del Plan General. Por una parte. actualmente en el Parlamento. El PGMO debe contener y emplear los cuatro instrumentos mencionados. y/o b) La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento. En municipios con poca actividad urbana se hace necesaria esta figura. la comunidad sigue funcionando con esa ley.PGMO (1/92 lo llamaba PGOU): El PGMO es la figura más completa de plan estructurante por tener todos los instrumentos necesarios para producir una dinámica urbanística activa. por esto han sido muy criticadas las leyes de ordenación urbanística. Éste último fue recurrido porque la legislación urbanística era competencia de las Comunidades Autónomas.Planes directores . Hubo una nueva en el 75. comprendidos en el estudio. Al suelo urbanizable el Plan General le da la estructura y el PP plantea su desarrollo. 2. En la Ley 1/97 se reconocen tres figuras de carácter estructurante: . · Programación: Consiste en el establecimiento de una secuencia temporal en la cual se desarrollarán las proposiciones del plan. adaptar determinaciones establecidas en los Planes Generales para el suelo urbano y en los Planes Parciales. La diferencia fundamental con los PGMO es que no tienen programación. por eso se le llama "proyecto". el Plan Parcial es un instrumento de planeamiento de desarrollo que tiene como finalidad la creación de una nueva ciudad.PAU .

considerando que la experiencia es garantía del progreso. de los problemas urbanos así como de las tendencias. prioridades y modos de atender a esos problemas. En definitiva. el ámbito de actuación de los PAU es el SUNP. en consecuencia. a menudo. 7) Un planeamiento preparado para ser desarrollado y ejecutado con agilidad y pensado para poner en práctica actuaciones estratégicas que sean claves en orden a lograr los objetivos planteados. . LA PRÁCTICA DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO AA. por encima de intereses individuales o coyunturales. PES (de saneamiento). 4) Un planeamiento que refleje el principio de solidaridad como fin para lograr un equilibrio social.VV El suelo urbanizable no programado (SUNP) era una reserva de suelo por si el suelo urbanizable planteado a desarrollar se agotara. Una vez que éste se ha aprobado pueden empezar a desarrollarse los PP. Al SUNP no se le define la estructura. PEMMU (de mejora del medio urbano) o PEMMR (de mejora del medio rural). Sobre los PE hay que mencionar que la ley propone planes llamados PE con muy distintas finalidades. 6) Un planeamiento que pueda ser llevado a la práctica y. A esto se le llamó PAU o programa de actuación urbanística. 5) Un planeamiento expresado de forma clara y fácil de interpretar. 2) Un planeamiento que interprete la realidad y las experiencias históricas. preparado para la gestión en las diversas circunstancias previsibles. Existen por ejemplo PEPP (de protección del patrimonio).PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 9 Principios a tener en cuenta en el planeamiento urbano actual Como síntesis de las ideas expuestas de modo general conviene reiterar que el planeamiento urbano debe tratar de ser: 1) Un planeamiento que sea consciente del marco de incertidumbre y atento al carácter variable y. económico y territorial. recurrente. PEI (de infraestructura). 3) Un planeamiento preocupado por dotarse de un impulso teórico creador y ordenador. por eso se necesita una herramienta que se la dé para que sobre él pueda desarrollarse después el PP. Otro instrumento que no es exactamente un plan es el llamado estudio de detalle (ED) que hace el ajuste entre el plan y los proyectos de arquitectura.

No define o asigna la propiedad del suelo. sino que es la expresión de un municipio. Se elige una de ellas en función de la jerarquía de objetivos marcada por el ayuntamiento y que debe estar en la base del plan. .Jurídica. EL PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACIÓN: CONCEPTO El Plan General sigue siendo en la actualidad la figura de planeamiento más fuerte. Es su vertiente legal o jurídica. El diagnóstico de la situación actual como herramienta clave para el diseño y localización de los escenarios previsibles. Los procesos participativos y la definición de objetivos y criterios de ordenación. El problema actual es conseguir una figura administrativa capaz de gestionar un plan territorial a la manera en que ocurría con los Planes Generales. como instrumento de ordenación urbano territorial . los representantes de los ciudadanos. en las que se rebasa con facilidad el límite municipal. puesto que en una propiedad no significa que un propietario pueda hacer lo que quiera. pero no se consiguió sacarlos adelante. esto se está cambiando en ciudades con una gran dinámica urbana. pues una condición para la creación de uno de estos Planes de Desarrollo es la existencia de un Plan General. Doble vertiente . No hace falta un Plan Territorial para realizar un Plan General. tanto lo que es ciudad como lo que no lo es. tanto en su vertiente física como en la socioeconómica.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 10 Tema 3. En cada momento concreto de la vida de una ciudad existe diversidad de opciones de ordenación. por definir el contenido de la propiedad del suelo Plan General como modelo de ordenación urbana El objetivo básico es llevar a cabo la ordenación del territorio municipal. Cuando en la ley actual se plantea como "municipal" se refiere al ámbito completo del término.El Plan General define el contenido de la propiedad del suelo. Como ordenación física plantea una regulación o estructuración del suelo de todo el término municipal.Plan General como instrumento de ordenación urbano territorial. Además. Debe existir a su vez una componente social dentro del modelo de la ciudad planteado. . coordinando así todas las políticas sectoriales. Definición Un Plan General es un instrumento de ordenación integral del territorio del término municipal. De esta concepción deriva la falta de planificación a escala territorial. se estableció así el Plan General como herramienta clave del planeamiento. El Plan General en el planeamiento El Plan General es una figura originaria. Sin embargo. Se hicieron experimentos en Madrid y Barcelona. algo que necesita de unas decisiones que se encuentran coordinadas desde el modelo de ciudad propuesto por el plan. asignando una serie de derechos y deberes a sus respectivos propietarios.Física. Para ello se creó la herramienta normativa de la clasificación del suelo. La permanencia se debe en parte a la lógica de encajar el urbanismo de un municipio con una administración única. TEMA 3. Resumen El planeamiento general como proceso. Hasta época reciente se ha entendido la ciudad como una realidad diferente de la no-ciudad. Se planteaba que el crecimiento del núcleo urbano y su problemática era el objeto de planeamiento. La información urbanística como estrategia de análisis. sino el uso. Aparece como el instrumento capaz de organizar y coordinar todas las problemáticas que se dan en el ámbito municipal. Respecto a los Planes de Desarrollo es necesario. con entidades metropolitanas. Doble vertiente . el ayuntamiento. para el modelo de futuro de su ciudad. No es un instrumento físico.

en el suelo no urbanizable. El Plan General no es solo un instrumento para asignar un valor al suelo. Para que se puedan llevar a cabo estos acuerdos el Plan debe ser una referencia común. que se expone a la ciudadanía para apreciar sus alegaciones o sugerencias. medio ambiente. definir aquellas partes de la estructura general del plan correspondiente a esta clase de terrenos y proponer los programas y medidas concretas de actuación para su ejecución. en su caso. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico. medidas de protección del territorio y del paisaje. 3. pero no la sustituye. completar su ordenación mediante la regulación detallada del uso de los terrenos y de la edificación. a una capacidad económica concreta de inversión. El plan es un instrumento o herramienta para optimizar la actividad pública / privada que se lleva a cabo en la ciudad en función de un proyecto de futuro consensuado. señalar la renovación o reforma interior que resultare procedente. según sus categorías. 3. El Plan tampoco es una foto fija de lo que será la ciudad en el futuro. referidos a un conjunto de actuaciones públicas y privadas. en el suelo urbano.Previsiones de transformaciones de la ciudad existente y la propuesta para los nuevos crecimientos de la ciudad.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 11 Objeto del plan general 1. Asimismo. La primera proposición del modelo de ciudad es el Avance. Tampoco es el resultado de todos los convenios firmados por el Ayuntamiento y los particulares.Programación de la propuesta. aunque si es cierto que sus decisiones si que dan una cierta valoración al suelo. 4. que debería obtenerse de un análisis realizado por técnicos que intenten comprender la realidad física de la ciudad.). El Plan General debe anticipar un modelo de ciudad a la vez que se diseñan los procesos necesarios para llegar a ese resultado. 2. preservar dicho suelo del proceso de desarrollo urbano y establecer. una regulación genérica de los diferentes usos globales y niveles de intensidad y fijar los programas de desarrollo a corto y medio plazo. 2. Se debe comprometer también con los ciudadanos y sus representantes sociales con el fin de que en la práctica las intenciones del plan no se queden en papel mojado por no sentirse los ciudadanos identificados con el planeamiento o no estar de acuerdo con sus opiniones. Se podría definir entonces como un conjunto de acciones que deben ser llevadas a cabo en una realidad urbano territorial del municipio. regularán la forma y condiciones con que podrán incorporarse al desarrollo urbano actuaciones no programadas mediante los correspondientes Programas de Actuación Urbanística para la realización de Unidades urbanísticas integradas. El plan se incardina en la política general del municipio. por eso es necesaria una cultura de planeamiento para que el modelo planteado sea aceptado más fácilmente. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico. Importancia capital que tiene la dimensión temporal en el planeamiento urbano. Lo que el planeamiento pretende es racionalizar un proceso de construcción de la ciudad. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 71 Por tanto. 2. La forma de la ciudad es obra del tiempo. definir los elementos fundamentales de la estructura general de la ordenación urbanística del territorio. Como se suele decir: "el orden de los factores no altera el producto". en el suelo urbanizable. esto hace que un plan no sea exclusivamente un instrumento físico. El Plan tampoco es una suma de las políticas sectoriales de la ciudad (carreteras. etc. La realidad es más compleja que todo eso. Un ciudadano puede expresar sus problemas particulares pero de él no se saca la problemática de la realidad urbano . . en las primeras elecciones democráticas se tomó el urbanismo como una forma política de resolver todas las problemáticas de la ciudad. No se debe tender a conseguir una determinada construcción de la ciudad puesto que esto pertenece a la arquitectura.territorial de la ciudad.Todo esto debe estar concebido de tal manera que vincule un programa ejecutivo para llevarlo a la práctica. Los Planes Generales Municipales tienen por objeto específico. las cuales deben realizarse en un tiempo determinado y conforme a un orden de prioridades establecido por la voluntad política del municipio. Históricamente. De esta definición se derivan dos conclusiones importantes: 1. Elementos claves de la propuesta 1. Escuchar a la ciudad es algo más que asumir las declaraciones de un pleno del Ayuntamiento o de la Gerencia de Urbanismo.Diseño de los elementos fundamentales de la ciudad y el territorio. Ejemplo: el precio de la vivienda no es solo un problema del suelo urbanizable. establecer.

que se ha cerrado en falso. Son un intento de definición del proceso de construcción de la nueva ciudad. hay que mencionar la llamada crisis de los 80. se puede percibir la forma de actuar de un plan con respecto a una realidad. Sistema de leyes Ahora mismo hay dos tipos: la legislación estatal (Ley del Suelo del 56 y siguientes) y la autonómica. algo que en parte es lógico. La articulación técnica de cómo se materializan esas políticas le corresponde a los técnicos. pues mientras se respeta el planeamiento administrativo en Andalucía y el Ayuntamiento de Sevilla. del que solo queda el trazado y la ordenanza. la estatal. Las leyes autonómicas regulan los instrumentos de ordenación urbanística. como problema. Se ha vuelto a una situación de planeamiento que ha retomado la figura de los planes en los 70. incontroladas. En la situación actual. Habría un tercer nivel. en nuestro país. la redacción del plan tiene un marcado carácter de autor. Ciertamente.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 12 Plan como instrumento de definición del contenido de la propiedad del suelo El plan una vez aprobado definitivamente tiene valor de ley y no puede ser modificado. Se da la problemática del planeamiento de autor frente a la vertiente del planeamiento de administración. este enfrentamiento es bastante marcado. puesto que solo a través de él se puede regular la transformación de la ciudad existente y la creación de nueva ciudad. todo común al conjunto de las autonomías. Por esto. pero no una idea de conjunto de la ciudad. proponiéndose un modelo de crecimiento. un proceso de urbanización y por último la edificación. el proceso de intervención urbanística se desarrolla en la segunda mitad del siglo XIX en torno a la figura de los Planes de Ensanche. puesto que su problemática y ordenación no se encuentra recogida en el Plan de Ensanche. salvo por el Ayuntamiento con varios procesos legales. Las decisiones políticas descansan sobre la corporación municipal. aparecen urbanizaciones marginales. En el caso de Sevilla. El plan es el instrumento jurídico de la fijación del modelo de ciudad física que se lleva a cabo mediante la regulación del Estatuto jurídico del derecho de propiedad del suelo adaptado a la realidad en cuestión. Papel de los técnicos en la redacción de los planes generales El plan tiene una vertiente técnica. pues la realiza un estudio concreto de técnicos y no la Gerencia de Urbanismo. el del Ayuntamiento. regula lo que hace referencia al régimen jurídico de la propiedad del suelo y las valoraciones urbanísticas. Cerdá por ejemplo controla su modelo mediante una parcelación. entendidos como instrumentos necesarios para el crecimiento de la ciudad. Por este motivo se muestran en algunos aspectos como insuficientes. Lo que en el Plan de Ensanche se define es un modelo de crecimiento de la ciudad. Nuestra legislación prevé que los derechos no se den de golpe sino que se den poco a poco según se vayan cumpliendo los deberes. Esto se lleva a cabo mediante la clasificación y la asignación de un determinado régimen de suelo (derechos y deberes). . Evolución del concepto de Plan General Analizando la evolución desde los años 30 hasta hoy. La Ley del Suelo del 98. a parte de la política. Esta riqueza se perderá con la popularización del modelo. Solo a través del Plan General es posible legalmente crear ciudad. al que le compete redactar y aprobar los instrumentos de planeamiento.

La preocupación fundamental de los planes generales (de la Ley del 56) era la de que el crecimiento de las ciudades se hiciera de acuerdo con un modelo y no de forma aleatoria e incontrolada. En el ámbito alemán se planteaba una especie de Plan General en los años 20-30. la falta de infraestructuras y de equipamientos. Para ‘terminar’ la ciudad. la degradación de la convivencia. la realidad urbana es muy distinta. plan y políticas urbanas. las ciudades ya han experimentado problemas de crecimiento. A parte. etc. se separan el derecho a edificar y la Ley de Propiedad del suelo. Así mismo se buscaba un soporte estructural basado en el viario que articulase los mencionados polígonos y espacios libres. se procede a revisar a la baja las densidades edificatorias. Esto se debe básicamente a que el crecimiento de las ciudades se ha frenado y. por lo tanto. procediendo mediante todo ello a plantear la reestructuración del conjunto urbano. por los nuevos ayuntamientos democráticos de todas las ciudades españolas grandes y medias. puesto que la aprobación final estaba centralizada en Madrid. De esta forma. El planeamiento en su sentido tradicional no sirve para controlar y articular el crecimiento de la ciudad contemporánea. la ciudad en cuestión había cambiado completamente. pérdida del espacio público. un instrumento obsoleto. surgida en el exterior de la ciudad compacta. surge el debate entre el plan y el proyecto en la disciplina urbanística. Se pretende buscar un proyecto global para el territorio y la ciudad. Este plan será un laboratorio sobre como aplicar el nuevo instrumento de Plan General y cuyos resultados a nivel instrumental vendrán recogidos por la Ley del Suelo del 56. Los historiadores la llaman ciudad contemporánea. Sin embargo. En el Plan de Sevilla del 87 hay más una idea de terminar la ciudad. pues está basada en el uso de actividades en el territorio. una revisión de su planeamiento municipal bajo el propósito de ayudar a resolver los problemas heredados con la mayor rapidez y con la preocupación básica de la prevalencia del interés colectivo. Así surge una gran generación de planes generales adaptados a la Ley del Suelo de 1975 que tratan a grandes rasgos de ‘terminar’ la ciudad existente antes de pensar en preparar nuevas extensiones urbanas (que la crisis económica no justificaría). El problema que aparece es la falta y la necesidad de un proyecto que articule esta ciudad contemporánea. que empieza por ejemplo con el establecimiento de un límite como la SE-30 y que se basa en el equipamiento y la reconversión de piezas características de la ciudad con un uso obsoleto. Es por tanto. LA PRÁCTICA DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO AA. puesto que lo que primero se plantea es el establecimiento de un proyecto y que todo vaya englobado en él. de equipamientos. lo que se pretende es resolver las carencias sociales. Así aparecen los conocidos polígonos industriales o residenciales. encargado a Pedro Vidagoga. una hacia los Planes de Ensanche y otra que planteaba aplicar los modelos del Movimiento Moderno. con el Plan del 66 se empezaron a plantear alternativas a parte del Parque de María Luisa. actualmente. dispersión. Se da la crisis de los modelos científicos que se estaban aplicando. pero sin embargo. basada en los ya conocidos términos de difusión. a prever y programar la ejecución del equipamiento urbano que requiere la sociedad actual y a dotar de infraestructuras. Con lo que nos encontramos es con una falta de experiencia a la hora de enfrentarse con el problema urbanístico de la ciudad contemporánea. En los primeros años del siglo XX se dieron dos vertientes. . En España no llegarán a realizarse hasta los años 40. A su vez se pretendía crear un sistema de espacios libres en la ciudad. En planeamiento se pasará de la idea de modelo de ciudad al tratamiento y la cualificación de todas las partes de la ciudad. Como reacción a estas graves cuestiones. estos planteamientos no se sostienen. la falta de calidad de vida urbana y el abandono del medio natural. se planteó que podía existir una cierta continuidad. de zonas ya asentadas. se promueve desde 1979.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 13 El urbanismo de la democracia El urbanismo de la democracia […] pretende establecer un temario urbano de interés directo para la mayoría de los ciudadanos. El primero que se hizo fue el de Madrid en 1946. Esta generación de planes se revisará en los 80 ya con unos planteamientos muy distintos. En los 90. para cuya solución se importa el modelo americano de zonificación. En las revistas se distingue claramente entre proyectar ciudad. La dificultad que se encontraba en la práctica era la limitación de los ayuntamientos para elaborar los planes. En resumen. En Sevilla. En la década de los 60.VV A nivel europeo. Los primeros planes generales idean una ciudad fuertemente jerarquizada y estructurada. etc. se estaba concibiendo un instrumento capaz de controlar un modelo de ciudad en su conjunto. como resultado de la pérdida de confianza en un modelo totalizador. Así se toma conciencia de los males que se detectan en las grandes ciudades como fruto del anterior desarrollismo sin control municipal democrático y se destaca el amenazador aumento de la densidad en las áreas centrales y periféricas.

Oportunidades que el territorio tiene en ese momento. El plan se debe plantear como un instrumento de conocimiento de la realidad. . A parte de esto. se plantean sugerencias. Desde el punto de vista de las potencialidades hay que plantear unas alternativas en función de esas posibilidades u oportunidades en las que se incluyen los procesos de participación. no solo por parte de los técnicos que elaboran el plan sino también de los ciudadanos.Información . cuando se han llegado a producir esas alternativas. lo que interesa de cada lugar se busca para potenciarlo. Lo normal es que el encargo sea el de revisión de un Plan General. No se puede olvidar la idea de que un plan es un instrumento de gobierno en un territorio. . Por eso. A partir de ahí. Normalmente. habrá que analizar esa información y actualizarla. Habrá que llegar a una imagen sintética de la situación por la que ese territorio atraviesa. se deberá llegar a un diagnóstico sobre lo que está sucediendo: . El documento de análisis debe poner en relación los datos provenientes del medio físico con los del medio económico-social. la participación ciudadana es completamente necesaria. el cual está basado en una realidad muy distante del presente.Problemas que se detectan. por tanto. Hará falta por una parte determinar carencias no resueltas y por otra parte las disfuncionalidades o problemas mal resueltos. No solamente se debe estudiar la realidad presente sino también los procesos que se están dando para ver a dónde pueden llevar y si hace falta plantear alternativas.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 14 Proceso de elaboración de un Plan General Actualmente. Es algo que se debe a la falta de cultura de planeamiento. llamada Avance. algo que resulta a todas luces excesivo.Modelo o proyecto de ciudad . Ambos aspectos se pueden ver de forma relacionada. algo muy alejado de la idea de mecanización que comúnmente se tiene del proceso de planeamiento. Habrá que conocer las demandas o expectativas sobre unos determinados problemas del territorio.Criterios y objetivos .Alternativas de planeamiento . lo que no les quita relevancia. Sin embargo. Hay una cierta tendencia a mezclar información. de forma que puede inducir a unos procesos territoriales.Diagnóstico . En esta fase del plan lo que suele suceder es que cada particular analiza lo que le compete o afecta. donde entran las políticas urbanas. la primera fase está compuesta por el llamado análisis y diagnóstico. En el análisis se tiene que tener en cuenta que se encuentra dentro de un proceso de elaboración de un plan y por lo tanto la información debe ser relevante y necesaria para la creación de un proyecto. las de mayor peso son las de los colectivos ecologistas. se necesita una intencionalidad a la hora de recopilar información. El planeamiento necesita de creatividad. En los años 80 hubo una cierta tendencia a suprimir el proceso de información. Normalmente se suele hablar de: . aparece la fase siguiente. su debate y la definición de un proyecto. Al final. Entre ellas. en la que se expone al público un primer modelo de ciudad articulado según la información y diagnóstico elaborados. lo que suele quedar son intereses particulares.Determinaciones concretas.

propiciará inversiones por valor de 400 millones de euros en las sedes de Airbus en Andalucía. de tal manera que. Resumen La estructura del territorio como proyecto funcional del ámbito municipal.La red viaria / ferroviaria . es tradicional distinguir dos niveles en cada sistema: los sistemas generales y los sistemas locales. A su vez. deportivos. y su objetivo es ampliar y modernizar la capacidad de producción de estas instalaciones. y la facturación por este proyecto en España se situará en torno a los 3. Fabricación del avión A400M La fabricación del avión de transporte militar europeo A400M. que no son relevantes para la estructura del territorio. pero igualmente existe para los puertos (rutas aéreas o marinas). Cuando en un plano general aparece el sistema general de comunicaciones aparecerán dos elementos: . (CASA).A. Habría que decir que el sistema de comunicaciones está compuesto por otros elementos.000 serán empleos directos y 7.000 personas. los sistemas locales. por su parte.Calificación . Esto es algo evidente para el viario.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 15 Tema 4. Según refleja la revista "Estrategias" en su número de mayo-julio. los equipamientos.Estructura general Orgánica . donde será ensamblado el avión. culturales.Programación Para intentar entender como se articula una estructura del territorio habría que retomar los conceptos de: territorio. indirectos. ANDALUCÍA 24 HORAS 10/08/2002 . Por lo tanto. Se suele entender que hay elementos particulares como las comunicaciones. La problemática de la ejecución de los sistemas generales. el ferroviario.Clasificación . de los que 3. la mayoría de alta cualificación. entre estas tres cosas se crea un sistema de relaciones. Si detectamos que ese sistema no existe se debe poner como objetivo darle ese sistema para así llegar a una estructura coherente del territorio. en un plano del territorio de un Plan General deberán aparecer los sistemas generales. Ahora se estudiará la composición de cada uno de estos sistemas generales. aeroportuario y el portuario.Puertos / aeropuertos En el plano del sistema viario. El planeamiento ha determinado una serie de cuestiones útiles para entender y sistematizar sobre un plano cómo funciona ese sistema de relaciones. sanitarios. Los sistemas locales sirven a un ámbito concreto del territorio. no aparecerán puertos o aeropuertos pero sí su equivalente: la estación (ferroviaria o de autobuses). donde complementará las actividades de industria civil y defensa aeronáutica que ya se desarrollan en esta comunidad. las inversiones se realizarán en las factorías de Airbus en La Rinconada y Tablada en Sevilla y de Puerto Real en Cádiz. La asociación del centro de ensamblaje y de entrega del A400M en Sevilla dará ocupación a 10. etc. proyecto que en España está promovido por Construcciones Aeronáuticas S. Los sistemas generales y su carácter estructurante y relacional. Sistema de equipamientos Los elementos que lo componen son: los equipamientos docentes. Esto tendrá importantes efectos en la generación de empleo y en la consolidación del tejido industrial de alta tecnología. Si se representan estos elementos en un plano se puede apreciar cómo se produce ese sistema de relaciones. La estructura del territorio está formada por todos los sistemas generales. Los sistemas generales son aquellos que sirven al territorio en su conjunto. Sistema de Comunicaciones Está integrado por cuatro subsistemas: el viario. La estructura del territorio es un modelo de cómo debe de funcionar ese sistema de relaciones en un ámbito físico concreto. Naturalmente. En un ámbito físico se dan estos tres elementos.100 millones de euros. Ejemplo: Respecto al viario.000. Normalmente. cuando decimos que los elementos conforman un sistema queremos decir que funcionan como una red. Lo que el plan pretende a través de la estructura del territorio es conocer el sistema de relaciones que se dan hasta el momento y ver a qué sistema de relaciones se debe llegar. TEMA 4. la SE-30 sería un sistema general y Reina Mercedes sería un sistema local. analizando que es lo que forma parte de cada elemento se llega a la conclusión de que cada uno de ellos forma un sistema. LA ESTRUCTURA DEL TERRITORIO Las herramientas que maneja el planeamiento para llevar a cabo un determinado modelo de ordenación del territorio son: . los espacios libres y las infraestructuras. sociedad y las actividades que la sociedad desempeña en el territorio. especialmente en Andalucía.

medidos en horizontal y perpendicularmente desde las citadas aristas. todo depende del ámbito donde se ubique. ya sea rodada o peatonal. Para la implantación de la infraestructura cartográfica de la red de carreteras de Andalucía. Hay un sistema general y otro local. red eléctrica. Por ejemplo. Sistemas: . se debe entender también la ciudad como un soporte de redes.De comunicaciones . Son por tanto elementos a los que hay que prestar mucha atención. Cada vez son más importantes para entender como funciona la vida en la ciudad y porque se producen determinadas dispersiones en el territorio. por ejemplo en Sevilla se puede entender como sistema general el Guadaíra o Tablada. Con los espacios libres ya se comentó que actualmente se deben tomar como el soporte para el resto de sistemas. De alguna manera. para Sevilla sería local pero para Bollullos sería general. red de teléfono. Se pude mirar la Ley del Suelo para ver su importancia. A efectos de la integración paisajística del dominio público viario. DE CARRETERAS Artículo 55 Dentro de cada uno de ellos se pude distinguir un sistema local. la Administración titular de la vía podrá aumentar los límites de la zona de afección en determinados tramos de las carreteras mediante la aprobación del proyecto de construcción de la infraestructura cartográfica. Hoy día se entiende que esto es más flexible. Que un centro docente sea un instituto no quiere decir que por sistema sea un equipamiento local. En tanto que la calle ya no es el elemento que relaciona actividades sino que aparecen elementos arteriales de primera importancia. Hay sistemas generales y locales. Lo que se intenta diseñar para la ordenación del territorio es un programa funcional. Un equipamiento es un lugar físico donde se proporcionan unos determinados servicios. En este caso vuelve a ocurrir lo mismo. por ejemplo. Su papel en la ciudad contemporánea es predominante y de primera importancia para darle estructura. la necesidad de accesibilidad de los equipamientos. parques urbanos y parques metropolitanos. Ejemplo de sistema general es el Parque del Alamillo.De infraestructuras . red de gas. puesto que atrae gente de otros pueblos. 2. la red eléctrica y el saneamiento. La estructura de la ciudad como soporte es el sistema viario. Sucede lo mismo con el resto de sistemas. Por ejemplo. No solo interesa conocer cada sistema en concreto sino sus relaciones con los demás. De esta forma la articulación de estas piezas parece ser que está de la mano del sistema de espacios libres. Sin embargo. delimitadas interiormente por la zona de servidumbre legal y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación y a una distancia de cien metros en vías de gran capacidad.De equipamientos . Cuando hablamos de los sistemas generales los tomamos como piezas que organizan un territorio. no muy apreciables a primera vista. Por ejemplo: Un equipamiento general sería el Hospital de Valme o Macarena.De espacios libres . etc. en ella se dice que las condiciones necesarias para considerar un suelo como urbano son el acceso rodado. división que normalmente depende del diámetro.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 16 Zona de afección 1. La zona de afección de las carreteras consiste en dos franjas de terreno. de cincuenta metros en las vías convencionales de la red principal y de veinticinco metros en el resto de las carreteras. fibra óptica. Sistema de espacios libres Está formado por todos aquellos elementos no edificados de la ciudad en los que se desarrolla un determinado uso urbano distinto del de la circulación. 3. una a cada lado de las mismas. la Administración titular de la carretera podrá aumentar los límites de la zona de afección en determinados tramos de las carreteras mediante la aprobación del proyecto de construcción o del proyecto de restauración paisajística. LEY 25/88. la ciudad contemporánea no está caracterizada por la compacidad sino por la dispersión. Son verdaderos elementos estratégicos. que lo que en realidad consiguen es fragmentar la ciudad. Tradicionalmente se podían distinguir jardines. alcantarillado. mientras que un equipamiento local sería un centro de salud de barrio. Sistema de infraestructuras Es un sistema general importantísimo por cuanto condiciona a los usos que se ubican en ese ámbito. Hay un proceso de transformación del espacio público a partir de la aparición de las redes. DE 29 DE JULIO. Se puede decir que ahora es el sistema de espacios libres el que soporta al sistema viario y no al revés. plazas. Forman parte de él: alumbrado. red de saneamiento.

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La Dehesa de Valme Los dueños y promotores de la zona Entre Núcleos (Dehesa de Valme) han acordado poner en manos de Dragados y Rus, que han formado una unión temporal de empresas (UTE), al menos la primera parte de la urbanización del sector, que comprenderá la construcción de la tres principales vías de comunicación que conectarán el casco urbano con Montequinto. Dentro de estos tres viales destaca una carretera de ocho kilómetros de longitud, que discurrirá de norte a sur, uniendo la Universidad Pablo de Olavide con el núcleo principal de Dos Hermanas, bordeando Montequinto y a través de la Dehesa. Paralelamente, la UTE continuará con el desbroce del terreno, para construir el segundo y el tercer vial que conseguirá interconectar la Dehesa desde el hipódromo hasta la antigua carretera de Montequinto. Éste es el primer paso en firme para conseguir el primer objetivo del recién aprobado PGOU: Urbanizar toda la Dehesa para conseguir conectar los dos núcleos urbanos. En total, en este sector está prevista la construcción de unas 8.000 viviendas, además de zonas verdes, equipamientos públicos y áreas comerciales e industriales que llegarán a convertir esta nueva zona de 730.300 hectáreas en una nueva ciudad. La concejal socialista señaló que esta urbanización es de iniciativa privada, “aunque supervisada de cerca por el Ayuntamiento”, ya que son los propios promotores los que tendrán que costear la urbanización de los terrenos. DIARIO DE SEVILLA 10/09/2002

La problemática de la ejecución de los sistemas generales ¿Cómo se consigue el suelo necesario para implantar los sistemas generales en la ciudad? De forma rápida, puede haber dos mecanismos: - Expropiación: las hacen las administraciones autonómicas o estatales por su elevado coste. - Adscribir la obtención de los nuevos sistemas generales a la revalorización de un determinado suelo urbano, es decir, sectores de desarrollo o sujetos a la creación de una figura de planeamiento de desarrollo, de forma que las plusvalías del desarrollo de esas zonas no vayan exclusivamente a esos propietarios (cargas urbanísticas), sin que sea una condición necesaria el que ese sistema en cuestión se encuentre en el suelo urbanizable en cuestión.

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Tema 5. Resumen La clasificación del suelo como inductor de un proyecto de ocupación. Las clases de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable. El régimen urbanístico de cada clase de suelo.

TEMA 5. LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO COMO PROYECTO DE OCUPACIÓN
Clasificación del suelo Si la ordenación del territorio hacía referencia a la vertiente de la construcción de un modelo de ciudad, la estructura es la herramienta principal. Para la otra vertiente del planeamiento, la jurídica, se toma la clasificación, que especifica el contenido de la propiedad del suelo. Cuando hablamos de la clasificación del suelo nos referimos a dividir el territorio del término municipal en partes o áreas, cada una de las cuales responden a un régimen jurídico de propiedad diferente. A una misma clasificación le corresponde un mismo régimen jurídico. Las clases de suelo las regula la legislación urbanística. De forma intuitiva son: urbano, urbanizable y no urbanizable. - Urbano: Aquél suelo que por las condiciones que reúne ya puede ser definido como ciudad. - Urbanizable: No es ciudad pero se prevé que se va a convertir en ciudad en el período de vigencia del plan. - No urbanizable: No es ciudad y no se prevé que lo sea. Características de las clases de suelo 1. La única figura que puede clasificar suelo es el plan general (o en su caso las normas subsidiarias), el resto de figuras no puede hacerlo. 2. Todo el suelo del término municipal ha de quedar incluido en una de esas tres clases, con una única excepción posible, los sistemas generales, fundamentalmente el sistema viario. 3. La clasificación divide el término municipal en compartimentos estancos, ya que solo hay una clase para cada suelo. 4. Los mecanismos de equidistribución (beneficios y cargas) funcionan solo dentro de cada clase de suelo. 5. La clasificación del suelo no es un fin en sí mismo. Se trata de una herramienta del plan para llevar a cabo un determinado modelo de ciudad, de forma que se garantice una determinada ocupación del territorio. El plan se basa en la clasificación para garantizar que un modelo de ciudad es real y legal. Funcionamiento de la clasificación Siempre se han manejado tres clases de suelo a lo largo de la historia de la legislación urbanística, pero cambiando de nombres. Por ejemplo: Ley del 56 · Suelo urbano (SUr) · Suelo de reserva urbana (SRU) · Suelo rural (SR) La siguiente ley cambia la terminología: Ley del 75 · Suelo urbano (SUr) · Suelo urbanizable (SU) · Suelo no urbanizable (SNU) Habría que llamar la atención en que en los tres nombres aparece el término de urbano, que hace referencia a una ocupación o transformación más urbana del territorio. Cuando se ve la definición de cada clase se pueden apreciar de mejor forma los cambios. - Suelo urbano: Lo que es ciudad, nunca ha habido duda. - Suelo urbanizable: Suelos aptos para construir ciudad. Hay dos especificaciones, una para municipios gobernados por plan general y otra para municipios con normas subsidiarias (que no manejan programación). Para los de plan general se divide entre:

Adquisición del derecho a urbanizar 1. La adquisición del derecho a urbanizar requiere la aprobación del planeamiento preciso en cada clase de suelo. 2. El instrumento de planeamiento a que se refiere el apartado anterior será: a) En suelo urbano: Plan General o normas subsidiarias y, en su caso, Plan Especial de Reforma Interior. b) En suelo urbanizable programado: Plan General y Plan Parcial. c) En suelo urbanizable no programado: Plan General, Programa de Actuación Urbanística y Plan Parcial. d) En suelo apto para urbanizar: Normas subsidiarias y Plan Parcial. 3. El expresado derecho sólo se adquiere con la aprobación definitiva del instrumento de ordenación más específico. 4. El ejercicio del derecho a urbanizar requiere la aprobación, cuando así lo establezca la legislación o el planeamiento urbanísticos, de estudio de detalle, proyecto de urbanización u otro instrumento previsto y regulado en aquélla. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 24

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· Suelo urbanizable programado (SUP): Suelo previsto para urbanizar en la vigencia del plan. Es un suelo programado y sectorizado. · Suelo urbanizable no programado (SUNP): Se da en aquellos municipios con dinámica urbana fuerte. Es una reserva por si se agota el SUP. No está dividido en sectores, por ello se hace necesario una figura de planeamiento que le dé una estructura general que el plan general no le había dado. Aparece así la figura de los PAU, programas de actuación urbanística. En las normas subsidiarias, como no hay programación, no se hace distinción y solo se da el SAU, suelo apto para urbanizar. - Suelo no urbanizable: Suelo residual, aquél que no ha sido clasificado como SUr o SU. En este último se han realizado cambios sustanciales. Esta clasificación se mantiene en la reforma de los años 90, en la ley que fue considerada inconstitucional. El Ministerio de Fomento elaboró la Ley del 98, de carácter estatal, que regula lo relativo al régimen jurídico del suelo y las valoraciones. En ella también se mantienen los tres nombres, pero se varía el modo de entender las clases de suelo. Las diferencias en este aspecto son: - Se ha suprimido la programación. No hay distinción entre SUP y SUNP sino entre suelo sectorizado y no sectorizado. Con el suelo programado había una diferenciación entre el suelo que iba a entrar en carga en el primer cuatrienio de vigencia del plan y el que entraba en el segundo. - Se han transformado las diferencias entre SU y SNU. En el 75 el SNU era residual, ahora el residual es el SU. Para que un suelo sea considerado urbanizable se deben cumplir una serie de condiciones. Se ha cambiado el modelo de ordenación municipal desde la Ley del 75. Ahora, la ciudad no está caracterizada por su continuidad sino por la discontinuidad. Por tanto, el SU puede ser cualquiera, según su accesibilidad y otras condiciones. El SU ya no es el inmediato al suelo urbano. Lo que interesa es proteger los elementos medioambientales característicos de un término municipal para que en ellos no se pueda construir. Se definen estas bolsas de suelo, que no deben ser transformadas y el resto es urbanizable. Todo esto tiene que ver entre otras cosas con el paso de un modelo de ciudad compacta a un modelo de ciudad difusa. Con esto se entiende que la clasificación del suelo es algo más que un instrumento jurídico y mecánico. 1. Suelo urbano Está regulado en la Ley del Suelo del 98, concretamente en el Artículo 8º. De forma resumida dice que las situaciones para poder definir un suelo como urbano son: - Condiciones de urbanización que tiene un determinado suelo, es decir, que las unidades catastrales o parcelas dispongan de: · Acceso rodado · Agua corriente · Luz eléctrica · Saneamiento - Condiciones de consolidación de la edificación. Hay crecimientos marginales que se podrían incluir como suelo urbano. - Suelo que tenga aprobado un plan parcial y que esté en proceso de transformación o construcción. Quedaría ver lo que dice la legislación autonómica sobre las condiciones de consolidación.

Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación 1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana. 2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable. LEY 6-1998, SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y VALORACIONES Artículo 19

por tanto. . esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. en su caso. paisajístico. en su caso. Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente. de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general. 6. Son los mismos que los deberes de los propietarios de suelo urbanizable. . podrá ser reducido por la legislación urbanística.Deberes (Artículo 14º): Se establecen dos situaciones distintas: · Propietarios de suelo urbanizado o casi urbanizado: Deben completar a su costa la urbanización necesaria para alcanzar la condición de solar para así poder edificarlos en el plazo definido por el planeamiento. . . zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. conforme se cumplen los deberes. en su caso.Ceder a la administración el suelo necesario para los viales y espacios libres. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general. 2. Respecto al punto en cuestión. . en su caso. LEY 6-1998.Derechos (Artículo 13º): Si un propietario de suelo urbano tiene acceso rodado.Ceder a la administración el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico que corresponda a esa parcela. agua y electricidad. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente. de ahí que sea muy criticada. 5. 2. Ahora nos referiremos a lo que dice el borrador de la ley. especifica que un suelo puede considerarse como urbano si está edificado en sus dos terceras partes.Terrenos en que concurran las siguientes circunstancias: · Suelos sujetos a protección. las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere. Asimismo. establezca el planeamiento.Deben llevar a acabo la equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento. Costear y. con anterioridad a la ejecución material de las obras correspondientes. . Tiene un carácter de máximo. incluya o adscriba al ámbito correspondiente. . con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.Obligación a edificar en el plazo previsto por el planeamiento. especificados en el Artículo 9º de la Ley del Suelo del 98. 4. con un peso fuerte del Estado central. En municipios con una pequeña dinámica urbana puede convenir que un determinado suelo en el límite del municipio se considere urbano aunque solo tenga edificada por ejemplo la mitad de su superficie. ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y. . Edificar los solares en el plazo que. · Riesgos naturales. de un instrumento de rango superior. No son exactamente condiciones matemáticas. etc. Ceder obligatoria y gratuitamente a la administración todo el suelo necesario para los viales. pues hay un margen de discrecionalidad. En esta ley los derechos no se conceden de una vez sino paulatinamente. arqueológico. . Suelo no urbanizable La ley da una serie de criterios objetivos para clasificar un suelo como no urbanizable. la situación en cuestión. Régimen de derechos y deberes para suelo urbano Está regulado por el Artículo 13º y 14º de la Ley del 98.Ceder suelo a la administración para los sistemas generales. ambiental. se debe hacer referencia a esas condiciones para considerar un suelo como urbano. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento. Se debe justificar su protección. 7. saneamiento. que tiene carácter de máximo. 3. Si a un propietario le falta una de estas condiciones puede completar lo que le queda para poder edificar. Artículo 18 Actualmente Andalucía está en proceso de transformación legislativa. este porcentaje. No obstante. que es bastante continuista con la Ley del Suelo del 56. espacios libres.Obligación de costear y ejecutar la urbanización.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 20 Deberes de los propietarios de suelo urbanizable 1. Se debe tener en cuenta. . incompatible con su transformación urbana.Terrenos valorados por el planeamiento municipal por su uso rural. se considera su parcela como solar y se permite edificar según la clasificación. · Propietarios de suelo consolidado por edificación pero sin urbanizar: . · Servidumbres de protección del dominio público.

y dentro de los límites que. Quedan prohibidas parcelaciones o fraccionamientos. como se puede apreciar en la citada Comunidad Autónoma. ganaderos. en la que el precio del suelo no ha bajado. en su caso. Dentro de cada una de ellas el borrador realiza algunas distinciones. disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos. pero en vez de centrarse en el propietario se centró en el urbanizador como protagonista del proceso de urbanización del territorio. forestal. Sin embargo. SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y VALORACIONES Artículo 20 . previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley. Los derechos de los propietarios de suelo urbanizable (semejantes a los de suelo urbano) son: . puedan efectuarse divisiones. puesto que el planeamiento no es solo economía. establezcan las leyes o el planeamiento. Esto quiere decir. por lo tanto se han cumplido los deberes exigidos y son edificables. podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público.Derechos: Usar. Se podría decir que la Ley se fundamenta en planteamientos económicos. Se estima que el precio sube por la falta de suelo y que si hay mayor cantidad de suelo el precio de la vivienda puede bajar. a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística. . La urbanización no se puede realizar si no se cumplen unas condiciones previas. Borrador de la Ley Andaluza Recoge las tres clases de suelo que establece la Ley del 98.Costear y ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales y en su caso el pago de la ampliación o refuerzo de los sistemas generales. el borrador de la Ley Andaluza lo recupera. ganadera. 3. 2. que en un principio puede ser urbanizado (Artículo 10º). cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales. dentro del suelo urbano distingue: . hipotéticamente. todos estos planteamientos no dieron los resultados estimados. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas. forestales. Concretamente. debiendo destinarla a fines agrícolas.Ceder gratuitamente el suelo necesario para los sistemas locales: viario. Sin embargo. sin que. en ningún caso. Excepcionalmente. Suelo urbanizable Es aquel que no ha sido clasificado por el planeamiento como urbano o no urbanizable. Régimen de derechos y deberes para suelo no urbanizable Están regulados en el Artículo 20º de la Ley del 98. LEY 6-1998. como se comentó. Que un suelo sea no urbanizable no quiere decir que no tenga uso o no se pueda construir nada.Suelos considerados por el plan general como inadecuados para su desarrollo urbano (según el modelo de ciudad). . Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar. Se pueden dar dos casos: · En el ámbito a desarrollar la administración ha localizado ya un sistema general. intentando incidir mediante la regulación del suelo en el precio de la vivienda con el fin de abaratar su coste final. etc. espacios libres locales y equipamientos de carácter local. Se suelen permitir usos (ejemplo: pistas de esquí o campo de golf) compatibles con su protección de forma que se puedan sufragar los gastos derivados de su mantenimiento y no caer así en el abandono.Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo para los sistemas que estén en su ámbito. disfrutar y disponer de su propiedad dentro de los límites que establecen las leyes de planeamiento (protección agrícola.). no es realmente así.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 21 Deberes de los propietarios de suelo no urbanizable 1. . forestal o de similar naturaleza. Esto es un aspecto muy discutible de la Ley del Suelo. La ley del suelo valenciana tomó estos planteamiento.Deberes: Poner los medios para el mantenimiento de las características de un suelo que le hacen objeto de protección. Sin embargo. Respecto a este último punto hay que decir que en el año 2000 salió un Real Decreto que lo dejó sin validez. . . segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria.Suelo urbano consolidado: Aquél dentro del cual las parcelas ya tienen la condición de solar. · No ha sido localizado pero si han sido asignadas las partes correspondientes que deben costear cada uno de los propietarios de un suelo.

SNU EL SUNS puede ser considerado a efectos prácticos como urbanizable si se realiza un plan de sectorización.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 22 Régimen urbanístico El régimen urbanístico del suelo establecido en esta Ley. el SNU nunca podrá ser urbanizable en el periodo de vigencia del plan. Desde el punto de vista del régimen jurídico. mediante los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación urbanística. lo que permite la posterior tramitación de un plan parcial. . Si esta condición deja de existir se puede cambiar su protección. Dentro del suelo no urbanizable. Desde el punto de vista práctico. SUS SNU = SUNS. Dentro de este grupo se pueden dar transformaciones en el suelo urbano. el plan general da la ordenación pormenorizada necesaria para su edificación. . Responde a determinadas situaciones de explotación agrícola (ejemplo de huertas en vez de una explotación extensiva). Se garantiza así su puesta en carga inmediata por parte del plan general. encargándose de la pormenorizada una figura de planeamiento de desarrollo. El desarrollo del suelo urbanizable no programado podrá promoverse directamente. Para el suelo urbanizable se establecen tres tipos: . Esto quiere decir que para el desarrollo de estos tipos de suelo es necesario el cumplimiento de los correspondientes deberes. LEY 6-1998. teniendo en cuenta las siguientes reglas: a) Al suelo urbano y al suelo no urbanizable. b) Al suelo urbanizable programado.Sectorizado: Tiene definido su ámbito de ejecución. . el suelo urbanizable ordenado (SUO) y el suelo urbano sectorizado (SUS). pero ni se la ha dado ordenación pormenorizada ni se ha dividido en sectores. se les aplicará respectivamente el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano y para el no urbanizable. Diferencia SUNS . debiendo cumplirse los correspondientes deberes. sin perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelo de la legislación urbanística.SNUCR: de carácter rural.SNUEPLE: de especial protección por legislación específica (o legislación sectorial).Ordenado: Para el que se da la ordenación pormenorizada. Esto se consigue con el suelo urbanizable no sectorizado. tienen las mismas características el suelo urbano no consolidado (SUrNC). será de aplicación desde la entrada en vigor de la misma a los planes y normas vigentes en dicho momento.SNUEPPTU: de protección específica por planeamiento territorial o urbanístico. el suelo urbanizable no sectorizado es como un suelo no urbanizable hasta tanto no se realiza un plan de sectorización. . en el suelo urbanizable da una ordenación global. Esta distinción responde a criterios objetivos de protección. Se ha protegido desde el punto de vista rural. . SOBRE RÉGIMEN DE SUELO Y VALORACIONES Disposición transitoria primera En cuanto a tipos de suelo: Ley 98 BLOUA SUr SU SNU SurC SUrNC SUO SUS SUNS SNUPLE SNUEPPTU SNUCR SNUHRD . SUO. Con esta división del suelo urbanizable se pretende por una parte hacer desaparecer las figuras de las normas subsidiarias y por otra recuperar la idea de clasificar como suelo no urbanizable aquellos suelos en los que no es compatible su edificación con el modelo de ciudad planteado. .SNUHRD: del hábitat rural diseminado. SNU . derivado por ejemplo al aumento del aprovechamiento en un determinado suelo. sin necesidad de concurso. Mientras tanto. que hace referencia al grado de protección del suelo En cuanto a regímenes: Ley 98: Tres regímenes jurídicos diferentes (según tipo de suelo) BLOUA: SUr = SUrC SU = SUrNC.No sectorizado: Ha sido clasificado por el plan general como urbanizable. Sin embargo. al suelo apto para urbanizar y al suelo urbanizable no programado se les aplicará el régimen de derechos y deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable. Respecto del suelo urbano. que precisa de un plan de sectorización para ser considerado como suelo sectorizado y poder empezar a tramitar el plan parcial.Suelo urbano no consolidado: Aquél que ha sido clasificado como urbano por el plan pero es necesario cumplir con los deberes urbanísticos. por su productividad (fertilidad para usos agrícolas por ejemplo). el borrador de la Ley Andaluza establece cuatro tipos: .

Se debe entender que debe haber una mezcla de usos en la ciudad. En especial. gente venida del campo hasta la ciudad. Usos globales y usos pormenorizados El concepto que vincula la actividad urbana al suelo es el uso. Está relacionado con la sociedad americana del siglo XIX. como Dragados. Un territorio extraño en los mismos límites de la ciudad. dotaciones públicas o cualquier lazo de unión con el resto de la ciudad. Por un lado. que empezó a construirse en los años 70. LA CALIFICACIÓN DEL SUELO COMO MODELO FORMAL Es aquella técnica urbanística a través de la cual se asignan a las unidades de suelo (parcelas) unos determinados usos. Entendemos por uso global al uso dominante en un determinado área (sector. que la usó para determinar cuales eran los usos y donde se ubicaban en el territorio. DIARIO DE SEVILLA. Se trata de la forma de organizar y controlar las actividades urbanas en el territorio. La crónica local posterior a esta época sitúa en las Tres Mil Viviendas todo un alud de historias oscuras. hay colectivos que pretenden desarrollar industrialmente la costa atlántica. Pueden darse usos compatibles (ejemplo de viviendas con oficinas). mediante la mezcla de usos. industrial y terciario. que entendían el esqueleto de la ciudad como un mero territorio segregado en diferentes zonas a las que los ciudadanos tenían que acudir para desarrollar todas las tareas de su existencia. Es quizás la técnica que más historia tiene.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 23 Tema 6. barrio. quienes realizaran parte de las obras. copia invertida de este modelo. Parea poder controlar el desarrollo del entorno de estas ciudades se crearon los llamados planes de zonificación que después retomaron los urbanistas alemanes. Para definir adecuadamente el uso de una zona se hace necesario cuantificar el uso mediante la densidad. Todas estas tesis urbanas.fuera oficialmente inaugurado en la década de los 80. no se debe pensar en usos exclusivos. El modo en el que se han usado los usos en el planeamiento está relacionado con la zonificación. Tres mil viviendas El Polígono Sur es uno de los ejemplos más evidentes de que el urbanismo moderno también produce monstruos. El Polígono Sur. marcando en los inicios al planeamiento anglosajón.). muy clasista y con una dinámica muy activa. la ampliación de la frontera con la colonización está relacionada con la actividad primaria. La barriada. Asignación de densidad.Usos globales: residencial. Esa cuantificación se pude llevar a cabo mediante la edificabilidad y la ocupación para los usos pormenorizados y densidad para los usos globales. Usos globales y usos pormenorizados. Su característica fundamental es que está referido a la parcela catastral. etc. Hay una doble dinámica. . quedó así relegado a un simple reservorio de viviendas sociales y baratas. Es coherente pensar en los usos como el desarrollo de actividades en la mayor parte de la franja horaria. 2002-12-10 Carlos Mármol TEMA 6. facilitando la integración social mediante la mezcla de tipologías edificatorias. .Los usos pormenorizados están vinculados a una determinada tipología edificatoria. había adquirido mala fama incluso mucho antes de que el último de sus bloques residenciales -la mayoría de las viviendas no pasaban de los 70 metros cuadrados. Agujeros negros en mitad de una ciudad. Resumen La clasificación del suelo como inductor de un modelo formal del ámbito municipal. En los años 60 se pensaba en usos exclusivos con los llamados polígonos (en Sevilla San Pablo. Por otro lado. A la hora de planear hay que tenerlo muy en cuenta. Lo que en origen se concibió como un barrio moderno y agradable quedó convertido en un conjunto de bloques de viviendas sin equipamientos. usos. saltaron por los aires cuando la realidad -la situación social de muchas ciudades y el poderosísimo mercado inmobiliario de los años 60 y 70. bienintencionadas y salidas de la obra del arquitecto Le Corbusier. Se puede impedir. trabajaba y se divertía en lugares distintos. La zonificación provocó también la separación social. Estos son ajenos a la oligarquía dominante en la ciudad. Los primeros planes urbanísticos anglosajones son de zonificación o clasificación. etc. construidas con materiales defectuosos -aunque fueran inmobiliarias conocidas. en la medida en que esta da una determinada forma de ocupar el suelo por la edificación. Dentro de él. lejanos los unos de los otros. con todo lo que esto acarrea.entró en escena. que a gran escala. que crearon graves problemas de movilidad. La calificación es un instrumento que crea una determinada ciudad. En cuanto a la relación entre los usos globales y pormenorizados hay que mencionar sobre los usos globales. el urbanismo nacido al calor de las corrientes funcionalistas. Calonge…). A parte habrá que asignar una determinada edificabilidad a cada uno de esos usos. familias sin hogar. Entendemos por uso pormenorizado aquel uso que no es susceptible de sucesivas desagregaciones. . la técnica urbanística ha distinguido entre usos globales y usos pormenorizados.que empezaron a ser algo así como un hogar improvisado para todo un variado paisanaje social: gitanos de la vieja Triana. Una ciudad donde la población vivía.

Con todo esto se quiere dejar claro que la calificación es una operación muy delicada. los grupos políticos son menos representativos de la colectividad y tienden a veces a intereses particulares de un grupo de ciudadanos. sino un conjunto de instrumentos que no se deben desvincular de un determinado proyecto de ciudad. las diferencias sociales se acentúan. En la medida en que existen unas minorías sociales.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 24 Urbanismo suspenderá las licencias en las ‘zonas estratégicas’ del PGOU El gabinete de decisión del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla (PGOU) ya está en marcha. La Oficina del Plan de Sevilla. que ha decidido vender al mejor postor las cocheras que tiene en El Porvenir. Por estos motivos. sino también los denominados “suelos urbanos no consolidados”: los solares en los que el Plan pretende desarrollar operaciones de reforma interior -dentro de la ciudadpara acometer proyectos sociales. En la actualidad. se produzcan procesos especulativos similares al generado por la empresa municipal Tussam. Las plusvalías deben recaer en la colectividad y no exclusivamente en los propietarios de un determinado suelo. El obstáculo aparece cuando se priman intereses personales. . Cuando los ayuntamientos aplicaban esto la sociedad era más homogénea. a los grupos políticos municipales. por lo que se hace más difícil definir el interés público y hacer que prime sobre otros intereses particulares. Las plusvalías están reguladas por la Ley del Suelo con la equidistribución de los beneficios y las cargas urbanísticas. dotacionales o inmobiliarios. El planeamiento no es un fin en sí mismo. 14-12-2002 Carlos Mármol El problema es que el instrumento se crea en un momento concreto y unas circunstancias históricas concretas. que favorecen a unos intereses y perjudican a otros. En ocasiones sucede que esos intereses son muy particulares y con objetivos económicos. en la actualidad se dan las llamadas recalificaciones (varían el valor del suelo). Entre estos terrenos no sólo se incluyen los suelos que según el Plan podrían ser incorporados a la ciudad durante los próximos quince años -los terrenos calificados como urbanizables-. Ahora se tiende a que las plusvalías generadas por la calificación se aprecien claramente. Por este motivo hay que cuestionarse en que medida se puede usar este instrumento de forma mecánica o en que medida se puede cuantificar la actividad en una ciudad. estudia en estos momentos un programa de importantes decisiones cautelares entre las que destaca la suspensión de licencias de obras y construcción en todos aquellos suelos considerados estratégicos para garantizar el nuevo modelo urbano de Sevilla. DIARIO DE SEVILLA. Manuel Ángel González Fustegueras. que se inicia ahora con la aprobación en Pleno de su documento de Avance. según explicó ayer su director. como son las comentadas. La Gerencia de Urbanismo aprobará a finales de este mes una serie de medidas cautelares para impedir que durante el proceso de tramitación del nuevo libro urbano de la ciudad. que se trate de un proceso transparente. No se debe transformar en un instrumento útil solo para determinados intereses económicos.

debiendo dar la ordenación pormenorizada. Determinaciones en suelo urbano . con el consiguiente abandono de la edificación. como las zonas de la ciudad con usos obsoletos (caso de las zonas industriales). etc. sino unos valores orientativos. Determinaciones del Plan General en Suelo urbano a) Delimitación de su perímetro.Delimitación del suelo urbano: Tiene que ver con los criterios y objetivos que se necesitaban para considerar un suelo como urbano. Se tiene que determinar el lugar para ubicar los equipamientos necesarios y como conseguir ese suelo. ha habido durante una época un abuso de esta posibilidad. La dialéctica ordenación pormenorizada / ordenación global en los suelos urbano y urbanizable. por una parte. podríamos decir que. los equipamientos y las infraestructuras. que sería el que da la ordenación pormenorizada. se debe llegar a una relación de equilibrio entre el tejido existente. Esto tiene que ver con el tema mencionado de reequipamiento de una zona. debe ser posible la edificación de los solares. asistenciales y sanitarios.Definir los sistemas generales: espacios libres.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 25 Tema 7. Por otra parte. con el Plan Urban de la Alameda se resolvió el problema de la renovación de las infraestructuras. Si analizáramos lo que la ley pretende sobre la ordenación del suelo urbano. zonas deportivas. dependiendo del tipo de suelo. etc. e) Trazado y características de la red varía pública y previsión de aparcamientos públicos y privados. y demás servicios de interés social. d) Emplazamientos reservados para templos. .Delimitar y asignar usos y tipologías pormenorizadas así como niveles de intensidad para esos usos en las diferentes zonas en las que se pueda dividir el suelo urbano. dotaciones. Por ejemplo. con señalamiento de alineaciones y rasantes para el suelo urbano no sujeto a Plan Especial. . centros docentes. con dichas especificaciones. públicas y privadas. El plan general debe acometer la reglamentación adecuada de los usos pormenorizados. En realidad se trata de una herramienta para actuar en circunstancias especiales. Así se pretenden resolver problemas de falta de equipamientos o infraestructuras. de recreo y de expansión. Respecto del suelo urbano el plan general debe ser ejecutivo. se debe conseguir una precisión de las determinaciones que permita su ejecución. señalando su carácter público o privado. En suelo urbano el plan general debe ultimar el diseño de la red viaria definiendo alineaciones y rasantes. Nivel de determinaciones y concreción. La ordenación positiva del suelo no urbanizable y la incidencia de la legislación sectorial. en qué condiciones. en los supuestos de inaplicación del aprovechamiento tipo. Para cada parcela se debe especificar su uso concreto así como el ámbito de asignación del uso. así como de las características estéticas de . pero era de tal envergadura que la mayor parte del presupuesto se gastó en eso. Hay excepciones a este comportamiento del plan general. volumen y condiciones higiénicosanitarias de los terrenos y construcciones. Hay dos grandes cuestiones para considerar un suelo como urbano en circunstancias especiales: · El grado de parcelación: Aquellas zonas parceladas suficientemente pero con falta de infraestructuras. Para saber cuales son esas determinaciones se han agrupado en varios grupos. f) Reglamentación detallada del uso pormenorizado. las dotaciones. El plan general debe dar criterios para completar la ordenación. de tal forma que. Hay que tener en cuenta que para suelo urbano no hay unos estándares fijados. Para este tipo de situaciones. b) Asignación de usos y tipologías pormenorizadas y niveles de intensidad correspondientes a las diferentes zonas. Resumen La ordenación de cada clase de suelo. transformando el plan en un puzzle de figuras a desarrollar. bastará con el señalamiento de los usos y niveles de intensidad. . c) Delimitación de los espacios libres y zonas verdes destinados a parques y jardines públicos. el plan general puede dar unas directrices o criterios generales para luego desarrollarlos posteriormente mediante un PERI. · Relación consolidada entre suelo parcelado privado y espacio público. No solo se deben detectar las deficiencias sino también como se pueden resolver. Para las áreas remitidas a planeamiento especial.Trazado y características de la red viaria y de los servicios infraestructurales. LA ORDENACIÓN DE LAS CLASES DE SUELO Se trata de ver el tratamiento que da el plan general a las distintas clases de suelo. Ciertamente. TEMA 7. Todas las especificaciones deberán ir referidas a la parcela. El tipo de objetivos es el de equilibrar.

. La ejecución o gestión se puede adscribir a ciertos sectores urbanizables.El plan general deberá definir las medidas y las condiciones precisas para el mantenimiento de los requerimientos que hacen protegible ese suelo.Definición del trazado de las redes infraestructurales. con la legislación específica sobre la materia. cauce de un río. energía eléctrica y de aquellos otros servicios que. · Estructura acorde con las preexistencias (redes de ferrocarril.Definir la estructura general de la ordenación o sistemas generales.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 26 la ordenación. viario y dotaciones. definiendo las características de las posibles edificaciones. La definición pormenorizada corresponde al plan parcial. Determinaciones para los suelos no urbanizables . con el fin de que los propietarios puedan mantenerlo. La sectorización es una decisión del plan general. prevea el Plan. La definición de los mismos no es incompatible con que los usos pormenorizados los maticen. Habrá que cuantificar las redes y especificar como se costeará. Se definirá a su vez el trazado y las características de las redes infraestructurales. Por tanto. . A partir de esto se procederá a su desarrollo mediante los planes parciales correspondientes. . No todo el suelo tiene que ser sectorizado. · No haya demasiados propietarios (para facilitar la equidistribución). pero no cambiarlos. Se debe intentar que: · Estructura de sectores distinta de la estructura de la propiedad. Se deberán tener en cuenta los temas de aparcamiento. · Tamaño adecuado para realizar las cesiones de espacios públicos. También se pueden definir los usos compatibles y los excluyentes. en su caso. en todo caso. . g) Características y trazado de las tuberías y redes de abastecimiento de agua. como ya se comentó en otros temas. Para que un suelo no sectorizado sea considerado como sectorizado se debe realizar un plan de sectorización (antiguos PAU). LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 72 señalando donde empieza el espacio público y donde la parcelación. Determinaciones en suelo urbanizable El criterio general es que el plan general no definirá la ordenación pormenorizada sino los elementos estructurales que afecten al modelo de ciudad que el plan propone. de la edificación y de su entorno. solamente en su carácter básico. Deberá a su vez disponer los lugares para los intercambiadores de transportes y aparcamientos rotatorios. Esta división no tiene porqué coincidir con la división en sectores.Debe definir las condiciones para la formación de posibles núcleos de población en su caso. En muchos planes aparecen como planos de zonificación.Sectorización: Dividir el territorio del suelo urbanizable en sectores para el desarrollo de los planes parciales. tráfico.Delimitación del ámbito de protección específica. transporte colectivo y tomar decisiones en consecuencia. Las dotaciones de los apartados c) y d) se establecerán en función de las características socioeconómicas de la población y de acuerdo. Cada sector debe ser desarrollado por un plan parcial. . donde cada propietario presenta un plan parcial. etc. para el suelo urbano el plan general debe decidir el estado y las modificaciones necesarias para cada estado. . Esto es lo que sucede en el Aljarafe. No se debe usar de manera mecánica la sectorización para transformar las unidades catastrales en sectores (facilita las relaciones entre propietarios). h) Evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización. Las determinaciones se podrían también agrupar en cuatro apartados: . alcantarillado.Usos globales e intensidades para esos usos en cada una de las zonas en cuestión.). Sin embargo hay que tener en cuenta que los sectores se encuentran dentro de las estructuras y la organización de la ciudad.

previamente homogeneizadas con los coeficientes de ponderación relativa que se definan. que tengan ordenanzas semejantes o que sean áreas con los mismos derechos adquiridos comunes (plan parcial aprobado. TEMA 8. Resumen Los mecanismos para la equidistribución de las cargas y los beneficios derivados del planeamiento. que haya un diferente mecanismo de equidistribución para cada tipo de suelo. El ámbito territorial dentro del cual se producen los repartos se llama área de reparto que es la superficie en la que se divide el suelo urbano y urbanizable a efectos del cálculo de fijar el aprovechamiento que va a servir de base para determinar el aprovechamiento que corresponde a cada uno de los propietarios a los que afecta ese ámbito. LA EQUIDISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS Y LAS CARGAS Las decisiones que el planeamiento toma con respecto a la ordenación del suelo llevan consigo una serie de desigualdades. mientras que el resto de propietarios que no poseen este tipo de suelo no lo consiguen. · Facilidad de gestión: Los ámbitos deben facilitar la gestión del planeamiento. Cálculo del aprovechamiento medio A los efectos de lo establecido en la disposición transitoria primera y para el suelo urbano en que no son aplicables la definición de áreas de reparto ni el aprovechamiento tipo. Hay dos cuestiones a tener en cuenta: 1º Definir la superficie en la que se realiza el reparto.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 27 Tema 8. mayor tamaño es más difícil de llevar a cabo. si tiene un aprovechamiento mayor o menor al medio. Se deben escoger áreas homogéneas. El ámbito de reparto coincide con el sector o unidad de planeamiento de desarrollo. excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas. incluida la dotacional privada correspondiente a la misma. El aprovechamiento medio es el nivel que sirve para medir la situación de cada propietario. de carácter general o local. Se dan dos situaciones extremas. Áreas de reparto y aprovechamiento tipo.Suelo urbanizable: Es un mecanismo reglado. por tanto. ya existentes. por la superficie total de la unidad de ejecución. que no hay unas reglas determinadas. En este último caso no se podría llevar a cabo la equidistribución. Determinación de las áreas de reparto . Por experiencia. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 310 DA2 . se pueden fijar algunas reglas: · Principio de equidistribución: Mientras mayor sea el área de reparto más igualitaria será la equidistribución.Suelo urbano: No es una actividad reglada sino discrecional. Dentro del área de reparto se incluyen las superficies destinadas a sistemas generales bien porque forman parte del sector o bien porque están adscritos a él. todo el suelo urbano es una superficie de reparto. pues para un mismo tipo de suelo se da el mismo régimen jurídico. es decir. o la parcela es la superficie. se intentará limar el proceso de equidistribución. que se desarrollen a un mismo tiempo. Es lógico. pero en ejecución). consiguiendo que se realice en suelo urbano también. Según las decisiones. hay determinados suelos que son destinados a usos públicos o espacios verdes o bien propician un beneficio económico con su desarrollo. Para que todos los propietarios se beneficien se crean los mecanismos de beneficios y cargas. Aprovechamiento medio La clasificación del suelo funciona como compartimentos estancos. . es decir. 2º Nivel común de todos los propietarios a partir del cual se pueden distinguir los beneficiados o perjudicados. La Ley del 75 incluye la técnica de los aprovechamientos pero solamente estaba aplicada al suelo urbanizable. Sin embargo. Más adelante. El propietario de este tipo de suelo en realidad no ha hecho nada para que su suelo pase a aumentar su beneficio económico. el aprovechamiento medio de una unidad de ejecución se calculará dividiendo la edificabilidad total.

a partir del cual se realiza su ponderación. la Administración actuante podrá transmitirles el exceso de aprovechamiento real por el precio resultante de su valor urbanístico cuando el uso de los terrenos en la unidad de ejecución no sea adecuado a los fines del Patrimonio Municipal del Suelo. cuando exista conformidad de todos los propietarios de la unidad de ejecución. llamándose uso característico. 2. En resumen ASA = 0’9 · As · S 1º Caso Aprovechamiento dado por el planeamiento Aprovechamiento materializable Aprov. denominamos aprovechamiento urbanístico a la posibilidad de usar un determinado terreno para un uso y proporción determinados. En el caso de usos rotacionales por ejemplo no existe aprovechamiento subjetivo.Aprovechamiento medio obtenido a partir de la suma de los aprovechamientos subjetivos multiplicados por su coeficiente de ponderación y dividido por la superficie en cuestión. el redactor del plan puede realizar la fijación del plan según sus criterios. Se puede distinguir entre: . cada sector es un área de reparto incluyendo los sistemas generales. También podrán destinarse dichos excesos a compensar a propietarios con aprovechamiento real inferior al susceptible de apropiación al área de reparto en que se encuentren. Según la ley. los excesos corresponderán a la Administración actuante. la cantidad de edificación que es capaz de producir beneficios al propietario de ese suelo. Dichos excesos podrán destinarse a compensar a propietarios de terrenos no incluidos en unidades de ejecución afectos a dotaciones locales o sistemas generales. No obstante lo dispuesto en el número 2. Intervienen tres factores: uso. no materializable Estos dos casos son los ejemplos de los aprovechamientos que se deben repartir. es decir. que da la superficie construida. . Aprovechamiento En general. Medio Aprov. Habrá un uso mayoritario o predominante que se tomará como referencia.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 28 Unidades de ejecución con exceso de aprovechamiento real 1. . pues se trata de un método discrecional. En este caso.Aprovechamiento objetivo: Es el permitido por el planeamiento. Medio 0’1% A la administración 2º Caso Aprov. El aprovechamiento objetivo es el resultado de multiplicar la superficie por la edificabilidad. En el caso de suelo urbano no es obligatorio incluir los sistemas generales. también será posible transmitir dicho exceso por permuta con terrenos situados fuera de la unidad de ejecución con uso adecuado a los mencionados fines. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de ejecución excedan de los susceptibles de apropiación por el conjunto de propietarios incluidos en la misma. Dentro de un área hay que distinguir usos. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 151 Sin embargo. . 3. según la Ley. por lo que el plan deberá definir una serie de coeficientes de ponderación para homogeneizar el aprovechamiento de todas las parcelas que entran dentro del área de reparto. La superficie que puede ser construida según los tres factores cuyos límites han sido marcados por el planeamiento. La Administración o los propietarios señalados en el número anterior participarán en los costes de urbanización de la unidad de ejecución respectiva en proporción a los aprovechamientos que les correspondan. 4. cantidad de uso y tipología edificatoria.Aprovechamiento subjetivo: Es el lucrativo. Para hacer la equidistribución en suelo urbanizable hay que tener en cuenta que entre los deberes de los propietarios estaba el ceder el 10% del aprovechamiento susceptible de apropiación es en realidad el 90% del aprovechamiento de la superficie del propietario en cuestión. Que un suelo sea público no tiene porque no tener aprovechamiento. El aprovechamiento subjetivo se da en aquellas superficies con usos lucrativos.Aprovechamientos subjetivos homogéneos para todas las propiedades. El aprovechamiento del área de reparto. sirve para: .

. cuando hay un área de reparto deficitaria suele ocurrir que el ayuntamiento entre a costear una parte o toda la urbanización con el fin de que los propietarios no salgan perjudicados con el desarrollo de su terreno. en terrenos o mediante la atribución de aprovechamientos en parcelas determinadas. en el área de reparto se diferencian unidades de ejecución y parcelas. por su valor urbanístico. El exceso de aprovechamiento a partir del medio es el que se debe usar para compensar las faltas de aprovechamiento de otros suelos. En ambos casos la transferencia debe constar en el ayuntamiento para lo que se dispone de un registro de transferencias. En general. Al objeto de facilitar la ejecución del planeamiento. 2. Dentro de los sectores puede haber unidades de ejecución que se distinguen en cuanto a su ejecución en el tiempo.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 29 Adquisición de aprovechamientos por la Administración 1.Ejecución sistemática de un plan: para propietarios incluidos en un plan parcial (caso de suelo urbanizable).Ejecución asistemática: para suelo urbano. En suelo urbano. El pago podrá hacerse en metálico o. pues éste se realizó con la aprobación del plan parcial no del desarrollo de las unidades de ejecución. se puede pagar el aprovechamiento a ceder tanto al ayuntamiento como a los otros propietarios. En el suelo urbanizable habrá un área de reparto dentro de la cual habrá uno o varios sectores y sistemas generales. siempre que hubiere acuerdo con el interesado. pero no por el reparto de beneficios. la Administración actuante podrá adquirir los aprovechamientos susceptibles de apropiación derivados de la titularidad de una parcela no susceptibles de materialización sobre la misma. cabe la posibilidad de que se den compensaciones de interés sustitutorio. . pero que tienen un reparto discontinuo por ser un mecanismo discrecional. LEY 1/1992 SOBRE EL RÉGIMEN DE SUELO Y ORDENACIÓN URBANA Artículo 194 Transferencias de aprovechamiento urbanístico Se distingue entre: . En suelo urbano.

Por esto es necesario que exista voluntad política para que un plan pueda llevarse a cabo. 06-11-2002 Carlos Mármol . La viabilidad de un plan está así pendiente de que los ayuntamientos sean capaces de hacer que los agentes sociales se sientan identificados con las acciones del plan.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 30 Tema 9. sino cómo se van a obtener. siendo al final el plan un puzzle de los convenios realizados. durante el periodo de vigencia de un plan se pueden dar corporaciones municipales de signo político distinto. Por una parte. Sin embargo. Estos aspectos fueron desarrollados con la generación de los planes de los 80. Los recursos. Recordando cuales eran: .y su imagen exterior. abre un largo y complicado proceso político en el que los responsables municipales sevillanos tanto los actuales como los venideros. El responsable de la gestión puede ser el ayuntamiento o los propietarios. de la administración autonómica. Se suelen aplicar convenios entre el ayuntamiento y un particular o una organización para realizar la transformación de un territorio. . Para la gestionabilidad del plan es muy relevante la existencia de una determinada cultura de planeamiento de los ciudadanos. DIARIO DE SEVILLA. La segunda cuestión se deriva del hecho de que las modificaciones previstas en el plan deben realizarse en un tiempo y con unos recursos determinados. etc. Se deben fijar no solo los recursos. . Esto es importante para que sea operativo y no meramente retórico. TEMA 9.Programación. En algunos casos llega al extremo transformando los convenios en un plan paralelo. condicionará sustancialmente la política municipal de los próximos años -en especial en materia de vivienda y desarrollo tecnológico e industrial. La secuencia temporal es necesaria para llevar a cabo los objetivos del plan. La programación se refiere a dos cuestiones fundamentales. LA PROGRAMACIÓN En este tema se tratará la cuarta de las técnicas de planeamiento. Documentación y tramitación administrativa del plan general municipal de ordenación. tanto por la previsión de recursos como la organización temporal de las transformaciones. Desde la perspectiva del programa el plan se encarga de vincular acciones a un territorio y un tiempo que tiene que ver con la formulación de un determinado proyecto de ciudad. Se debe llegar a un equilibrio para conseguir una coherencia del plan y su modelo de ciudad. el principal proyecto de futuro de la ciudad corre el riesgo de convertirse en un simple sueño de papel. es decir. el programa es un orden de prioridades de las acciones previstas en el plan. Sin un compromiso firme sobre esta materia. El factor tiempo. rom- La ejecución completa del PGOU El Avance del Plan General.Estructura principal del territorio. deriva de que la construcción de la ciudad es un proceso. A su vez está vinculado a unos agentes que intervendrán en las acciones. el programa debe contener también el lugar de donde van a salir los recursos necesarios para llevar a cabo las acciones previstas en el plan. La primera. Las acciones deben estar adecuadamente sincronizadas. Se dan problemas por cuanto el plan se puede entender como una expresión política. una vez aprobado inicialmente por el Pleno de la Corporación.Calificación. Por otra parte. por este motivo la programación es la técnica de planeamiento que da validez al plan. sobre todo. . que la componente tiempo es un factor decisivo. Pero. Ejemplo: El metro de Sevilla supera los presupuestos de los municipios del área metropolitana.tendrán que lograr que la capital hispalense reciba de forma sostenida una línea de inversiones constante y periódica por parte tanto de la Administración estatal como de la Junta de Andalucía. No existen formas universales para hacer un plan y menos todavía para hacer un programa. Debe haber voluntad de promover la concertación entre las diversas partes que intervienen en la construcción de la ciudad. Al ayuntamiento le corresponde liderar este proceso de transformación del territorio y tiene como objetivo garantizar la viabilidad de los planes. que priorizaron la gestionabilidad.Clasificación. Resumen La programación como técnica que da validez al planeamiento. Elementos que intervienen en la programación. si bien del ayuntamiento.

pues toda la problemática de la ciudad es inabordable. sino que ese es el punto donde realmente comienza el proceso de planeamiento. Un plan general.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 31 endo la sectorialización de los problemas (competencias en cuanto a una cuestión determinada). se da el caso de la elaboración simultánea de un Plan Estratégico y un Plan General. por su parte. actualmente se pone en duda. En teoría. Puede ocurrir que las mismas cuestiones puedan intentar ser controladas desde instrumentos distintos. Sin embargo. Hay que darse cuenta que el planeamiento no concluye con su aprobación. la eficacia y gestión urbana se garantizan con la integración de las decisiones para un mismo problema. Se pretende un orden de prioridades para resolver estos problemas. Debe haber voluntad de integrar todos los aspectos que inciden en la calidad de vida de los ciudadanos. Por ejemplo. debe actuar en todos los aspectos de la ciudad. todo el mundo quiere una ciudad sostenible. según los planteamientos de la Ley del 56. . Por ejemplo. el problema es como se consigue.

En esto influye mucho la relación entre espacios públicos y espacios parcelados. El proyecto rubano. En el Aljarafe. . Las determinaciones del plan parcial completan y están condicionadas por la ordenación general dada por el plan general. LA ORDENACIÓN URBANA El plan parcial no es más que un instrumento con un contenido de ordenación. que se hacía a través de la línea de fachada. Esto se ve claramente por ejemplo en Sevilla. como hizo el plan del 87. Los estudio de detalle Tema 10. no se debe atender a la estructura volumétrica de la ciudad moderna. A su vez se debe establecer un trazado no solo para el viario. Ordenanzas 15. Lo que se debe respetar y asumir son las determinaciones de estructura de los sistemas generales. con unos y características morfológicas concretas. ya que la articulación de los sistemas pormenorizados debe ser concretada por el plan de desarrollo. patios o espacios monumentales. sino también para los espacios públicos 10. . Resumen Concepto de ordenación urbana. La ordenación urbana 11. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO TEMA 10. Se debe dar cabida a espacios libres. sino a la estructura del suelo. en los que en la actualidad el concepto engloba a elementos medioambientales. crear el soporte para una arquitectura. La arquitectura del suelo. Hay que tener en cuenta que no es un proyecto de arquitectura grande. con lo que el espacio libre está condicionado directamente por la edificación. es decir. Las alternativas tipológicas residenciales 14. En la relación espacio público – espacio parcelado hay que tener en cuenta que la parcelación no implica que todo esté colmatado por la edificación. Cuantificación y reservas dotacionales. Los usos pormenorizados 12. Hay que tener en cuenta la componente temporal. El planeamiento de desarrollo lo que intenta construir de una manera específica es la arquitectura del suelo. El sistema de espacios públicos y parcelados. mientras que la edificación se va renovando. en los polígonos de los años 50 o 60 como el de La Estrella el espacio parcelado lo ocupaba todo. la construcción de la ciudad nueva es un proceso temporal. La configuración física va a venir dada por la relación entre dos sistemas: el sistema de espacios públicos y el sistema de espacios vacíos. la relación entre parcelación y el sistema viario de la ciudad tradicional se ha repetido hasta la saciedad sin tener en cuenta las estructura de los espacios libres. que incluso en la sectorización del centro histórico le dedicó un Plan Especial. No se trata de repetir la forma de construir la ciudad premoderna. con los intentos de incluir el río como elemento patrimonial. Al definir una estructura de espacios libres se consigue una ordenación mucho más flexible. Para un fragmento cualquiera se parte de unas determinaciones del plan general referidas a sistemas generales y usos globales. Por ejemplo. esto es. La configuración física del proyecto urbano. Cómo se van a construir los espacios de la ciudad de ese fragmento urbano.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 32 II.Ordenación física. El plan especial de reforma interior 16. A la hora de realizar una ordenación hay que tener en cuenta dos cuestiones: . sino que se trata de dar un suelo una determinada estructura con unas determinaciones concretas de forma que la ciudad resultante se corresponda con la idea de ciudad. En los polígonos se hace difícil su adaptación a la transformación de la ciudad. sino que se deben asumir las teorías modernas. Por esto.Las actividades o usos que se darán en ese fragmento. El plan parcial 13. en concreto las referidas a los usos y actividades y la introducción de la naturaleza en la ciudad. La ordenación debe ser lo suficientemente flexible para poder acoger una variedad de arquitectura. que entiende la ciudad como una relación entre espacio libre y espacio parcelado. En una ciudad el viario y la estructura de las parcelas es la que ha permanecido en el tiempo.

Habrá que llegar a un determinado trazado o arquitectura del suelo.Estructura de la los espacios públicos a través de espacios libres o viario. teniendo en cuenta que va a ser el soporte de un determinado sistema de usos o actividades urbanas. como la agregación o desagregación de parcelas. Por esto. teniendo clara la intención o proyecto que se tiene sobre el fragmento de ciudad. Por esto. Los equipamientos.Relación entre los usos en la zona a ordenar. Los excesos de ordenanzas no son recomendables. .Relación entre los usos en el interior de las parcelas (usos compatibles – usos exclusivos).). transporte privado o colectivo (líneas de bus. Habrá que completar cuatro cuestiones: · Relación entre los usos y tipologías edificatorias definiendo la tipología idónea para cada tipo de uso y zona. · Relación entre equipamientos y usos (ubicación). los instrumentos de planeamiento deben ser eminentemente prácticos.Ordenanzas que regulen aquello que se considere necesario regular. por tratarse de algo relacionado con unos criterios que demuestren que lo explicado por escrito es materializable. Esto se traducirá en: .PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 33 Tema 11. como alturas de plantas por ejemplo). metro. sin pensar en que es un elemento clave para la estructura de la ordenación. . es decir. condiciones de usos (como se organizan los usos en un mismo edificio si es que se permiten y sus respectivos requerimientos. una determinada relación entre: U – urbanización – espacios libres P – parcelación E – edificación teniendo en cuenta que es un proceso temporal que no se construye de golpe. En esto llama la atención el conocido REPRICA de Sevilla. La actividad urbana y su control desde la ordenación. · Estructura que el transporte tenga: flujos de tráfico privado. Resumen La configuración funcional del proyecto urbano. Los usos pormenorizados del suelo. Se debe por tanto establecer una relación entre el sistema edificado y la parcelación en la que se define el espacio libre. Habrá que establecer unas condiciones de creación y renovación de esos edificios (flexibilidad). . . Habrá que analizar la propuesta de sistemas generales y usos globales así como la densidad de usos que orienta hacia una determinada forma de ciudad. En definitiva. controlando los aspectos que interesan porque conllevan a la organización del modelo de ciudad buscado. A su vez se dan usos compatibles con el fin de evitar los usos exclusivos. . etc. Concepto y tipos. en el que se controlaba hasta proporciones de huecos y cornisas. tan importante es el documento escrito como el práctico. sobre todo este último. a una relación espacio público – espacio parcelado. como puede ser: volumen de edificación (ocupación y altura). Es muy distinto pensar en uso residencial de 15 viv/Ha o 40 viv/Ha. con todos estos instrumentos se debe conseguir un orden propio del fragmento de ciudad que debe ser reconocible y capaz de ser comprensible para que los que se dediquen a construir cada una de las partes puedan asumir ese orden y aplicarlo con éxito. Son decisiones que condicionan la configuración física del lugar desde la relación entre usos dando prioridades a usos concretos según el sector. y la parcelación. El espacio libre se ha tratado de forma funcional. Habrá que llegar a una ordenación con una estructura concreta. pues no solo se habla del número de viviendas sino que se orienta hacia unas tipologías edificatorias.Condiciones de parcelación. · En cuanto a los aparcamientos hay que distinguir entre el aparcamiento vinculado a la vivienda y los vinculados a usos distintos a los residenciales. es decir.

el programa a desarrollar en ese ámbito. EL PLAN PARCIAL Los planes parciales están pensados como desarrollos de las ideas del plan general.Analizar las vinculaciones precedentes del plan general respecto del sector concreto: · Sólo se pude realizar un plan parcial sobre un sector definido por el plan general. que se encarga de convertir suelo urbanizable en suelo urbano. Documentación y tramitación del Plan Parcial. Realiza la ordenación en detalle de un área de características homogéneas y tamaño reducido que se urbaniza primero y se edifica luego en un tiempo corto. aunque con otros nombres. La aprobación de un plan parcial será posterior a la de un plan general. De manera concreta debe detallar: . y son cada uno de los sectores que el plan general haya definido. A la hora de realizar el plan parcial hay que tener en cuenta: .PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 34 Tema 12. La nueva ley distingue una nueva posibilidad: la modificación para su mejor de la ordenación del plan general. Determinaciones. . Un suelo puede ser ordenado directamente por el plan general. sino formas de expresar la idea de ciudad. El campo de aplicación. Resumen La ordenación de las áreas urbanas de nuevo crecimiento de la ciudad: el Plan Parcial de Ordenación. desde el punto de vista del suelo. Su ámbito de actuación ya se trató. · Los usos globales.Usos pormenorizados del suelo. Lo que no puede modificar son los aspectos estructurales de la ordenación. El plan parcial suele acompañar imágenes. Se pueden concretar más aún los usos u otros aspectos. para incorporar ese suelo vacante a la ciudad. A parte de la creación de nueva ciudad existe la reforma de la ciudad existente. La ley dice que el plan parcial debe actuar cuando el plan general no haya dado la ordenación. pero en esto es lo básico. El plan parcial es una figura de planeamiento ejecutiva u operativa. Para el caso del SUS siempre será necesario. No se pueden modificar las densidades de usos. pero no son vinculantes. · Los sistemas generales que determinan la estructura del sector. es decir. A su vez. El plan parcial va encaminado a la transformación en ciudad de cada una de las piezas vacantes en un plazo determinado. Artículo de ley . . No se pude definir un plan parcial en suelo urbanizable no sectorizado (SUNS) hasta tanto no sea aprobado un plan de sectorización. Por eso el planeamiento de desarrollo también es llamado planeamiento de escala intermedia. dejando los detalles para los proyectos de arquitectura. que solo puede ser llevada a cabo por un plan estructurante. . Un buen plan parcial debe ajustar bien las características básicas. en la que también se realiza el mismo proceso de figuras de planeamiento.Red de espacios públicos.Características tipológicas y parámetros dimensionales básicos a los que deba ajustarse la edificación. como es el caso del SurNC o SUrO. incluidas las densidades. a grandes rasgos. Es algo que es común en los países europeos.Red de los espacios parcelados (geometría y disposición de las manzanas). TEMA 12. que en la caracterización de la ley actual puede ser suelo urbanizable ordenado (SUO) o sectorizado (SUS). liga las decisiones estructurantes del plan general con la construcción real del fragmento urbano. La Ley del Suelo andaluza incide en que no es posible realizar un plan de desarrollo sin la existencia de un plan general. es el suelo urbanizable.

. 4º Definir el trazado y las características de las galerías y redes de infraestructuras. Puede ocurrir que la transformación del suelo no sea realizada de una sola vez sino en varias etapas. 6º Estudio económico-financiero. alumbrado público y electricidad).PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 35 · Diseño de la red básica infraestructural o redes arteriales que dan servicio al sector. según la nueva ley: 1º Trazado y características de la red de comunicaciones del sector y su enlace con el sistema general previsto por el plan general. equipamientos deportivos. los SIPS (servicios de interés público y social) y los aparcamientos vinculados. Se deben señalar alineaciones y rasantes (cotas topográficas o pendientes). la evaluación económica de las obras de urbanización y en su caso de las dotaciones correspondientes. Contenidos de las determinaciones del plan parcial Lo que el plan parcial debe definir es. alcantarillado. es decir.Planos de ordenación . . A parte habrá que definir aquellas que marca el plan general. · Se concretarán esas condicionantes mediante criterios de ordenación.Determinación del sistema de ejecución por el que se va a llevar a cabo la gestión del plan.Planos de análisis o información . 2º Asignación de usos pormenorizados y tipologías edificatorias según la normativa del propio plan parcial o las realizadas por el plan general (de uno o varios ayuntamientos). . 5º Plan de etapas. . Si el suelo fuese público ninguna de estas cosas sería necesaria.Memoria . que deben ser tratados como máximos. Para aquellos plan parciales que sean de iniciativa particular además de éstas deben hacer constar: .Compromisos con la administración y los futuros propietarios en caso de que sean distintos. para lo cual. se debe elaborar este plan. Al menos deben estar consideradas las redes mínimas contempladas por la ley para que un suelo sea considerado como urbano (abastecimiento de agua. equipamiento cultural.Relación de propietarios afectados.Debe haber un depósito en metálico como garantía que suele ser el 6% del coste de las obras de urbanización. Deben estar contemplados los plazos. En concreto habrá que definir la red de espacios libres (zonas verdes) de dominio y uso público. con una buena conexión con la ciudad. Documentación El contenido del plan parcial tiene como documentación: . equipamientos docentes (en sus tres escalones).Determinación del aprovechamiento medio para cada una de las áreas de reparto con el fin de facilitar la operación de equidistribución de beneficios y cargas. 3º Superficies y características de la red de equipamientos o dotaciones del sistema local.Determinaciones específicas: Pueden tener una doble vertiente. · Condicionantes específicas del área de actuación: área. cantidad de uso (los cuatro puntos vistos antes). No solo habrá que definirlo sino cuantificarlo mediante parámetros de edificabilidad a cada manzana. como el gas natural por ejemplo. . de forma que se defina la estructura del espacio parcelado y el suelo público. Con esto se pretende mejorar y facilitar una adecuada integración del fragmento de mero crecimiento en el modelo de ciudad concebido. así como su conexión con la red general definida por el plan general.

Estudio económico y financiero El número de planos y en particular la documentación incluida en el análisis dependerá del tamaño del sector: MEMORIA A. edificaciones a conservar. etc. como el sistema de espacios libres con relación al sistema general. en cuanto pueden condicionar los criterios de ordenación.Ordenaciones reguladoras .Información relativa a la situación del territorio: topografía.Justificación de la ordenación propiamente dicha: a) Cuantificación: densidad de usos del plan general. catalogación. Planos de información Deberán contener toda la información correspondiente a la memoria. puntos de conexión con los sistemas generales. . Memoria de análisis 1. nivel de conservación. Justificación de la procedencia de la redacción del plan parcial. posibilidad de galerías registrables para facilitar la renovación y el mantenimiento.Plano de situación . etc.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 36 . Determinaciones del plan general que afecten al sector con respecto a la ordenación y los sistemas generales así como los problemas de fondo y los criterios de desarrollo del modelo de ciudad en ese ámbito. . B.Justificación de los criterios de ordenación escogidos.. . Todo esto se debe realizar especialmente con las edificaciones conservadas. red viaria. infraestructuras. características naturales. señalando los objetivos. Memoria justificativa . A su vez se deben incluir otras cuestiones que afecten a la ordenación.Plano topográfico . Análisis de la información: . estructura de las dotaciones y como conforman el sector a ordenar. geotécnicas. 2.Plan de etapas . . PLANOS A. red de infraestructuras (al menos las cuatro básicas) detallando su posición. Total de superficie que corresponde a cada propietario. diciendo el modo concreto en que se recogen los criterios del plan general. .Estructura de la propiedad del suelo y cuales son sus propietarios con vistas a la gestión del plan parcial.Edificaciones existentes. proporción de sus suelo. Referencias al plan general y a las previsiones que éste hace en el sector. de espacios libres y como se encaja en el sistema general. b) Alternativas de ordenación. características. usos. c) Descripción de la ordenación en cuanto a la estructura urbanística: sistema viario. d) Gestión del propio plan parcial con la descripción de la ejecución y en el caso de que las haya. etc. Habrá que tener en cuenta las determinaciones del planeamiento regional como la Ley de Costas o la Ley de Carreteras. las unidades de ejecución.Plano de estado actual que incluya el grado y el estado de la urbanización. posibles edificaciones.

Plano catastral . Debe haber el grado de definición suficiente para realizar el replanteo de la ordenación en el terreno y su correcto dimensionamiento. . . .Plano de viario: Define el trazado y las características de la vías según el tipo de viario. . . Se le suele llamar plano de zonificación. etc.En el caso de que se prevean unidades de ejecución debe haber un plano donde se recoja su delimitación.Plano de usos pormenorizados: definiendo el uso asignado a cada una de las parcelas. D. número de plantas o altura. C.Planos de información que reflejen la situación actual: infraestructuras. realizándose una matización de los mismos. ocupación. Se debe recoger su trazado y características técnicas. Debe recogerse un mínimo análisis de la circulación (sentidos). El plan parcial no realiza la parcelación. edificación. por lo que debe estar acotado. Se deben incluir secciones para dimensiones características.Es necesario remitirse a lo establecido por el plan general.Condiciones generales de edificación en función de las distintas zonas. si los hay. Además de definir las alineaciones de deslindes del suelo público se deben concretar otras alineaciones como las interiores (caso de edificación separada de la línea de deslinde). los ámbitos a desarrollar con estudios de detalle. es decir. . .Instrumentos de gestión o sistema de actuación para llevar a cabo el plan parcial. B.Vigencia . los plazos de ejecución y las cuestiones a tener en cuenta para la recepción provisional y definitiva del suelo. .Realización del plan parcial: proyectos de urbanización necesarios.Plano que recoja la imagen propuesta de ciudad.Normas de urbanización: directrices básicas de los proyectos de urbanización. unidades de aparcamiento. red viaria. . .Cesiones que sean necesarias realizar al ayuntamiento.Criterios y objetivos de forma resumida y explicación de cómo las ordenanzas intentan recogerlas. .Estarán definidos. B. Desarrollo y ejecución del plan parcial . .Plano de alineaciones y rasantes: Es el plano donde se recoge el deslinde entresuelo público y suelo parcelado. a quien le corresponde su realización. . carácter de uso. Normas generales relativas a los usos .PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 37 .Ámbito territorial . . edificabilidad. .Planos de la red local de infraestructuras: Tantos como infraestructuras haya. De esta forma se recoge el proceso de ejecución del plan parcial. Disposiciones generales . tales como superficie.Lo relativo a la ejecución material. . Planos de ordenación Normalmente estarán realizados sobre el plano topográfico del apartado anterior y con un grado de definición de escala 1:1000.Condiciones de revisión o modificación de lo establecido en el plan parcial. de carácter no vinculante.Condiciones concretas de parcelación. pero si da criterios de parcelación. A este plano se referirán las ordenanzas.Plano de características del manzanario resultante. Habrá que numerar y definir cada una de las manzanas y definir sus características.

red de electricidad y alumbrado público. . . Se pude redactar a instancias de un particular o del propio ayuntamiento. Es el capítulo fundamental. . etc. además de la delimitación de las unidades. F. . lo que supone que el documento se somete a exposición pública durante un mínimo de un mes para que cualquier persona pueda realizar las alegaciones correspondientes.Duración.Circunstancias en las que es posible permitir una modificación de los previsto en el plan parcial En el caso de que existan varias unidades de ejecución debe contener.Cuantificación económica de la red de abastecimiento de agua. Plan de etapas Es el documento en el que se fijan los plazos para la equidistribución. Habrá que definir el tamaño máximo y la unidad mínima. además de la cuantificación que defienda la viabilidad por la comparación entre ingresos y gastos contemplados en el estudio económico. . . urbanización. . El estudio económico deberá ser completado con un estudio financiero que defina a quien le corresponde el pago de cada cosa. . .Indemnizaciones necesarias por el derribo de edificaciones o destrucción de posibles usos agrícolas.Aprobación inicial. En el caso de que esté elaborado el plan parcial por un particular. Estudio económico-financiero Este estudio contendrá una primera parte de estudio económico en el cual se justificará el coste de las obras de urbanización. Condiciones particulares Estarán referidas a cada una de las zonas que el plan parcial establezca. señalización y jardinería.Condiciones de ocupación por la edificación de la manzana: alineaciones. altura máxima y número de plantas. además de otras posibles redes.Lo relativo al espacio público: explanación. Para cada una de las etapas del plan habrá que expresar: . el orden de prioridad para su ejecución.Disponibilidad de reservas de suelo para equipamientos previstos por el plan parcial. profundidad de edificación. haciendo referencia como mínimo a los siguientes conceptos: .Condiciones de parcelación: si son uniparceladas (manzana igual a parcela) o pluriparcelada.Delimitar las zonas a las que afectan esas condiciones.Edificabilidad y aprovechamiento de las manzanas. pues se definen las características morfológicas de la ciudad resultante. . . pavimentación.Condiciones particulares de uso. posibles retranqueos. En la tramitación se dan los siguientes pasos una vez presentado el documento: . Para cada zona se realizará al menos: . el .Cuantificación económica de la red de alcantarillado. de los proyectos de ejecución y de los demás documentos de gestión. señalando las manzanas a las que afecta para mayor precisión. Se debe realizar un cuadro resumen de cada una de las parcelas o manzanas de acuerdo con ese sistema de ordenanzas.Obras de urbanización.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 38 E. de riego y de la instalación contra incendios.Costes de redacción de la figura de planeamiento.Nivel de servicio para que puedan utilizarse los terrenos que se urbanizarán progresivamente. . Tramitación administrativa del plan parcial Una vez redactado el plan parcial éste se tramita. G.

. El plan parcial puede definir un uso no recogido en el plan general si aquél lo estima. El tiempo que puede transcurrir entre la aprobación inicial y la provisional debe ser como mucho un año.Si las alegaciones no suponen una modificación sustancial del plan parcial. Se pretende llegar a un esquema lo suficientemente claro para poder construirlo. Definición de una lógica de distribución espacial de espacios públicos. pero lo usual es tomarlos del plan general. Diseño del plan parcial 1ª fase: Generación de un esquema básico de ordenación a partir de las consideraciones del plan general. Si no los hay habrá que completar los usos no determinados. Sistemas de ordenación Estos son los sistemas habituales de definición de la edificación en las ordenanzas. . . Hay dos niveles: . sino debe ser vuelto a someter a exposición pública. 4ª fase: Determinación del sistema de ejecución.Documentación gráfica: a) Definición geométrica de los trazados viarios y los sistemas de espacios libres de dominio y uso público. El siguiente esquema deberá ser adaptado a la complejidad de cada situación. usos y densidades y su relación con las redes infraestructurales. el plan parcial tiene vigencia indefinida. 3ª fase: Evaluación de costes de ejecución de esa ordenación.Definición escrita (ordenanzas): Conjunto de reglas que se deben llevar a cabo en proyectos de edificación. se establece un plazo de tres meses tras la aprobación provisional. Las modificaciones realizadas deberán seguir el mismo trámite. · Definir los no público. b) Situación e identificación de los usos pormenorizados de acuerdo con las consideraciones del plan general. · Determinar áreas homogéneas para las que habrá ordenanzas distintas. c) Estructura del trazado de las redes de servicio. sabiendo el tipo de ciudad que se quiere conseguir. no es lógicodeductivo. Es un proceso iterativo. el ayuntamiento debe citar a los propietarios afectados por el plan parcial.Para la aprobación definitiva. No es suficiente con anuncios en los periódicos. 2ª fase: Construcción e instrumentación técnica de la ordenación: trazado y condiciones particulares de uso. Definir con claridad los criterios de diseño para esa ordenación. B – Edificación aislada en parcela: Distancia a viario . 2. Hay que tener cuidado con los saltos de escala y con las intenciones u objetivos para no acabar haciendo un mero ensanche. A – Alineación a vial: Edificación continua a lo largo de la calle. lo parcelado (plano de usos pormenorizados). 3. 1. En el caso de que el plan parcial sea de iniciativa particular. Definición técnica de la ordenación mediante los planos y las ordenanzas básicas. correspondiente al ayuntamiento. el ayuntamiento dará una aprobación provisional. Una vez aprobado definitivamente. que quedará reflejado en un plano de alineaciones y rasantes.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 39 ayuntamiento debe decidir en el plazo de tres meses su aprobación inicial.

· Posibilidad de edificación auxiliar. . más negocio. aunque es un parámetro más lógico en el primer apartado. Mientras más parcelas salgan de una manzana. Se fija también el perímetro regulador y su edificabilidad máxima. que puede definirse como referencia al total de la parcela o para cada volumen. Se realiza respecto a la fachada o a la medianera. en este caso la suma de edificabilidades no debe superar la edificabilidad total. el parámetro para diferentes zonas es la edificabilidad. Se establece una estructura de compartimentación del suelo de forma que da como resultado un determinado tamaño de vivienda. Parámetros de referencia para cada sistema de ordenación A . Como la manzana estará parcelada. altura reguladora y número de plantas. · Distancia mínima entre edificios. Lo fundamental es la geometría del volumen con expresión gráfica en planos.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 40 C – Definir una determinada volumetría con independencia del viario o la parcela. Si se trata de viviendas unifamiliares o nave industrial aislada.Ordenación volumétrica No hace referencia ni a la vía pública ni a la parcela.Ordenación volumétrica flexible: Lo anterior son límites que no se pueden sobrepasar. Cada tamaño tiene ordenanzas distintas. Se obliga a respetar ambos criterios. referida a la intensidad del uso. de forma que se puede definir un espacio libre interior de la manzana. · Línea de retranqueo: En ordenanzas. que establece los límites de la edificación. El máximo será función de la ocupación de la parcela. Si es una vivienda plurifamiliar aislada. Por línea de fachada se entiende el límite de parcela sobre la alineación a vial. · Ocupación máxima en % suelo de parcela que pude ser edificado. C . · Frente mínimo de fachada. · Altura máxima o mínima de la cerca o valla de cerramiento entre parcelas o hacia la calle.Alineación a vial · El parámetro fundamental es la propia alineación. lo normal es realizar ordenanzas respecto a la superficie mínima común para cada área. . habrá una línea de fachada y un límite de parcela sobre la alineación. .Volumen unívocamente determinado: alineación interior. · Profundidad o fondo máximo edificable: En ordenanzas y en planos si se trata de alineaciones interiores. · Ancho de la calle (en plano de viario o alineaciones) para poder definir la altura reguladora máxima (en ordenanzas) así como el número de plantas máximo. · Altura reguladora máxima y número máximo de plantas respecto de la cota de la acera. aunque también se puede fijar un mínimo y decir si se admite alguna edificación auxiliar en el espacio libre interior. B – Edificación aislada · Superficie de parcela: Parcela mínima edificable en m2. en caso de que existan soportales o retranqueos en plantas superiores. · Edificabilidad máxima m2 techo / m2 suelo. · Separaciones mínimas a los límites de parcela.

Resumen El diseño de los equipamientos. Por esto. salvo para los equipamientos sociales y culturales en los que se hace sobre m2 construidos por vivienda.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 41 Tema 13. TEMA 13. Esto es sin contar la superficie dedicada a viario. Por esto se puede ver que existe un modelo de ciudad propuesto mediante las densidades. Son jardines. áreas de juego para niños. ordenados de mayor a menor tamaño (en teoría). que normalmente es un 20-25%.Equipamientos docente: Educación infantil (guardería) >1000m2 Educación primaria (colegio) según capacidad . el suelo no lucrativo será: Baja 30-40% Media 40-50% Alta 50-60% Hay una relación inversa entre la cantidad de viviendas y las reservas de suelo. pudiendo inscribirse un círculo de 12m de diámetro. Tipos y cuantificación. áreas peatonales. por ejemplo se debe elevar la edificabilidad neta de cada parcela si se quiere conseguir la densidad pretendida. LAS ALTERNATIVAS TIPOLÓGICAS RESIDENCIALES Reservas mínimas para dotaciones para uso global residencial Las reservas mínimas del Reglamento están referidas al número de viviendas. Con esto se está intentando que se hagan las otras reservas. Las limitaciones tienen que ver con esto: · Jardines: Deben ser de superficie mayor a 1000m2 siendo inscribible un círculo de 30m de diámetro. Según las densidades residenciales: Baja (<35 viv/Ha) 10-18% suelo Para 25 viv/Ha Media (35-50 viv/Ha) 25-25% suelo Alta (>50 viv/Ha) 30-35% suelo Máx. La parametrización de las alternativas tipológicas residenciales. puesto que esta es más fácil. por lo que no es proporcional. · Áreas de juego para niños: Deben ser mayores de 200m2. dividiéndolas en tres categorías: Unidad elemental hasta 250 viviendas Unidad básica 250-500 viviendas Unidad integrada 500-1000 viviendas > 1000 viviendas Para cada una de estas unidades se expresa un módulo de m2 de suelo por vivienda. Reservas dotacionales en el plan parcial. .Espacios libres. se tiene que en total. Resumiendo el cuadro de dotaciones: Para 250 viv 28 m2 s + 2m2 t Para 250-500 viv 36 m2 s + 4m2 t Para 500-1000 viv 39 m2 s + 6m2 t Para > 1000 viv 1000-2500 Æ 41m2 s + 9m2 t 2500-5000 Æ 45m2 s + 10m2 t Como se puede comprobar es mucho mayor la cantidad de reserva cuanto más pequeño es el sector. porque si es demasiado pequeño puede resultar inviable. Otra cuestión sería la proporción de suelo a ordenar que ocuparían las reservas. Esto tiene un efecto perverso en ciertas medidas. 75 viv/Ha Si a estas cifras le añadimos el suelo dedicado al viario. el plan general debe tener en cuenta el tamaño del sector. CUANTIFICACIÓN Y RESERVAS DOTACIONALES. · Áreas peatonales: Deben ser menos del 20% superficie dedicada a espacios libres. Dimensiones mínimas Se deben cumplir unas dimensiones para las reservas mínimas: . El predimensionado del sistema dotacional como metodología para inducir la caracterización morfológica de la ordenación.

que dependerá del número de viviendas. En cuanto a los aparcamientos. Para usos terciarios mixtos sería un 6%. Para SIPS: Deportivo 2% Comercial 1% Social 1% En el caso de suelos terciarios o usos mixtos (industrial y terciario). se debe reservar al menos una plaza por cada 100m2 construidos.5% Æ 50% para SEL (Sistema de Espcios Libres) y dotaciones. Para el caso de suelos terciarios con viviendas se debe incluir reserva de suelo para uso docente. suponiendo que los uso terciarios ya incluyen espacios libres.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 42 Educación secundaria (instituto) según capacidad Colegio 8ud 5000m2 16ud 10000m2 18ud 11000m2 22ud 12000m2 24ud 14000m2 Instituto 12ud 9000m2 18ud 12000m2 24ud 16000m2 Reservas para sectores industriales y terciarios Únicamente se prevén obligatoriamente dos tipos: las relativas al sistema de espacios libres de dominio y uso público (SELDUP) y las relativas a los SIPS. Para SIPS.5 m2t/m2s = 100000 m2t (construidos) Media aproximada Æ 50 viv/Ha para cesiones aproximadas 36.5 m2t/m2s Objetivo: número de viviendas del sector 20 Ha x 40 viv/Ha = 800 viviendas Anexo del Reglamento de Planeamiento: 500-1000 viv Æ unidad integrada Superficie máxima para viviendas: 20 Ha Æ 20000 m2s x 0. los jardines deben suponer al menos un 10% de la superficie a ordenar. En cuanto al SELDUP. Unidad integrada 15m2s/viv Jardines x 800 viv = 12000m2 6m2s/viv Áreas de juego x 800viv = 4800 m2 16800 m2 10% de la superficie a ordenar . aunque se pueden incluir áreas peatonales con la condición de que no superen el 40% de la superficie dedicada al SEL. para SELDUP un 10%. Los suelos de reserva son cedidos gratuitamente al ayuntamiento para que ejecute en ese suelo el equipamiento previsto. Para aparcamientos al menos una plaza por cada 100m2 construidos. las reservas mínimas serían. se debe reservar al menos un 4% de la superficie a ordenar en caso de terciario puro. SELDUP (Sistema de espacios libres de dominio y uso público) Æ Tabla de Reglamento de Planeamiento. EJEMPLO DE CUANTIFICACIÓN Sector Æ Superficie 20 Ha Plan general Æ Densidad máxima 40 viv/Ha Edificabilidad máxima 0.

5 = 0. Esta superficie se pude restar de los jardines o áreas de juego que se calcularon en primer lugar como mínimos. que corresponde con el tope de la unidad integral. por ejemplo: 12000 Jardines 4800 Áreas de juego 3200 Áreas peatonales Total 20000 Todos estos son espacios libres de dominio y uso público.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 43 Circulación peatonal = 20000 m2 16800 m2 < 20000 m2. si es en parcela independiente m2t = m2s).5 (plaza de aparcamiento) x 500 = 5048 m2s Viario 20-25% de la superficie a ordenar 40000-50000m2s En total las reservas serían aproximadamente (con viario): 81850 – 101450 m2s 41-51% de la superficie a ordenar Hay que tener en cuenta que la superficie a ordenar puede no ocupar la totalidad del sector por encontrarse en algún sistema general (servidumbres o cesiones). El cálculo será sobre 1000 viviendas.2m 5. 16000 m2t / 0. Centros docentes: Para unidad integrada Preescolar 2 m2s/viv Primaria 10 m2s/viv Para Secundaria y Bachillerato no es necesario reservar nada hasta las 2000 viviendas. luego 20000 m2 será la superficie dedicada a SELDUP Proporciones: 20000x15/21 Æ jardines = 14300 m2 20000x6/21 Æ Áreas de juego = 5700 m2 Áreas peatonales: como máximo 20% de 20000 m2 de la superficie dedicada a SELDUP (puede no destinarse nada).5 m2s / viv Æ viviendas adosadas Organización de la vivienda Parcela 137.2 x 4. Preescolar 2000 m2s EPO 10000m2s + 12000 m2s SIPS 6m2/viv x 800viv = 4800m2s 2m2t/viv x 800viv = 1600m2t 4m2t/viv x 800viv = 3200m2t + 4800m2t 2 2 Estos m de techo se pueden transformar a m de suelo mediante el parámetro de edificabilidad (si se considerase en planta baja. por lo que los espacios libres privados no se tienen en cuenta. Quedarían 110000m2s para superficie residencial: 100000m2t / 800 viv max = 125 m2 tamaño medio viviendas 110000m2s / 800 viv = 137.5 Æ 32000 m2s 3200 m2t / 0.8m 45.5% ocupación .8m 6.5 m2s Construido 125 m2 125 / 137. Quedaría.91 m2t/m2s Ejemplo: 5m 9.5 Æ 64000 m2s En total SIPS = 14400 m2s Parque deportivo Equipamiento comercial Equipamiento social Aparcamientos 1 plaza por vivienda o 100 m2 10000m2t/100m2t = 1000 plazas aparcamiento 2.

2 x 4.5% Se ha realizado tomando un viario que ocuparía un 20-25% con el fin de obtener números orientativos.Edificabilidad total máxima Las densidades sería: · Baja Æ 25 viv/Ha · Media Æ 25-50 viv/Ha · Alta Æ 50 viv/Ha Detrás de cada densidad hay un modelo de ciudad o una determinada tipología de vivienda De forma resumida para cada densidad.Densidad .5 Cuadro del Reglamento (reservas) Unidad elemental Unidad básica Unidad integrada Entre 1000 y 2000 viviendas Entre 2000 y 5000 viviendas > 5000 viviendas 33 m2s/viv 41 m2s/viv 44 m2s/viv 46 m2s/viv 50 m2s/viv 54 m2s/viv Además de tener en cuenta estos estándares hay otra referencia básica que dará el plan general para cada sector y que son las densidades de viviendas.5% 2 3650m /Ha 50% 75 viv/Ha Alta 44.3 x 4.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 44 Se pude variar la tipología. para cada sector.5% . .3 x 4.5% 37. los datos son: .5. Entonces.3 m2t/viv Lo normal es 90-150 m2t Tamaño medio de vivienda en bloque 44800 + 24000 = 68800 m2s consumidos Del total de plazas de aparcamiento se reservará un 2% para minusválidos. Entonces. por ejemplo: 40% unifamiliar Æ 320 viv 60% plurifamiliar Æ 480 viv .75% 2 4475m /Ha 62.5 10 x 3. 28.Plurifamiliar Por ejemplo 50 m2s/viv x 480 viv = 24 m2s 100000 – 40320 m2t (viv unifamiliar) = 59680 m2t/viv 59680 m2t / 480 = 124.Superficie a ordenar . de superficie 3. la reserva de aparcamientos quedará: 490 x 2.Adosada 20m 5m 9m 6m 7m 9 x 7 x 2 = m2 de vivienda 167 m2t x 320 = 40320 m2t 140 m2s x 320 = 44800 m2s . las reservas o unidades serían: 25 viv/Ha Baja Elemental 2850m /Ha 3750m /Ha 2 2 50 viv/Ha Media 36.

5m2t/m2s (parc. Por ejemplo.5-1 m2t/m2s .Pareada Área de movimiento 4m 3m 5-6m Superficie 200-400m2 Frente mínimo 10-20m Ocupación 40-50% Edificabilidad 0.Adosada Área de movimiento 4m > 7m 20m 10m 6m >6-7m Superficie 100-200m2 (Lo normal es 120-140m2) Ocupación 40-60% Edificabilidad 0. >1000m2) 0. con 25 viv/Ha: Reserva Sistema edificable 2850 m2/Ha 7150 m2/Ha 3750 6250 m2 SUELO DE PARCELA POR VIVIENDA SEGÚN TIPOLOGÍA Vivienda unifamiliar .9-1.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 45 Sistema de espacios edificables Antes se ha visto la evolución con el sistema de espacios públicos.Aislada Parcelas > 500m2 de superficie (Tamaño óptimo 800m2) Área de movimiento 4m 3m 3m 6m Parámetros: >20m Ocupación Edificabilidad 25% (parcelas >1000m2) 50% (parcelas 500m2) 0.2 m2t/m2s 200-400m2t 150-300m2t 100-200m2t . > 500m2) .3m2t/m2s (parc.

PB+5 Æ 60-70% 35-50m2s/viv Altura grande PB+6 – PB+8 Æ <60% 25-30m2s/viv Ejemplo: Parcela 60 x 80m. 70% y PB+3 Parcela 250m2s Superficie máxima edificable (si hay viviendas en PB) 11875m2 x 4 = 7500m2t 7500 / 115m2 = 65viv 2500m2s / 65viv = 38. Se pude distinguir entre: . dependiendo de la altura y el uso de PB. Alturas medias 40m2s/viv 50-55m2s/viv 45-50m2s/viv .Manzana semicerrada En general será 40-80m2s/viv.5m2s/viv · Manzana grande Lados 60-90m Altura media PB+3 . PB+4 y 60% 4800m2s Æ 60% Æ 2880m2s 2880m2s x 5 = 14400m2t 14400 / 115m2t = 125viv 4800 / 125viv = 38. por ejemplo.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 46 Vivienda plurifamiliar La proporción m2/viv no es unívoca para este caso. Esto repercutiría en las proporciones. aumentando los m2s/viv.5m2s/viv Cabe la posibilidad de incluir usos compatibles en las viviendas. aprovechando las plantas bajas. Superficie parcela + vivienda Æ m2s/viv Habrá que conocer la superficie máxima edificable y la superficie que agota la tipología plurifamiliar. se ha tomado el estándar de VPO de 135 m2/viv que suponen 80-90m2 útiles por vivienda. 35-45m2s/viv Si PB ocupada en manzana pequeña 40-60m2s/viv Manzana grande y altura media 30-35m2s/viv Manzana grande y altura grande . Para esto.Manzana cerrada · Manzana pequeña Tamaño entre 40 y 60m de lado Alturas PB+3 o 14-17m PB+4 Superficie parcela ocupada 60-80% 30-40m2s/viv Ejemplo: Manzana 50x50m2.

pero se debe intentar compatibilizar vivienda adosada con plurifamiliar.>35viv/Ha Æ Los márgenes son más pequeños. De 20 en adelantes son viviendas pareadas. En densidades altas (50-75viv/Ha) serán viviendas plurifamiliares en sus múltiples soluciones.Bloques abiertos IV · Edificio que ocupa la parcela Altura media Æ 20-30m2s/viv > 6 plantas Æ 15-20m2s/viv En caso de PB ocupada: Altura media Æ 35-40m2s/viv > 6 plantas Æ 25-30m2s/viv · Edificio en parcela mayor Parcelas >1000m2 Se puede llegar hasta 2 3000m con uno o más bloques 8-9 plantas Æ 50m2s/viv 4-5 plantas 34-45m2s/viv Conclusiones En planteamientos de densidades bajas (hasta 25viv/Ha) las tipologías inducidas por el plan general son viviendas unifamiliares aisladas o pareadas. Si está en torno a 10viv/Ha la solución será viviendas unifamiliares aisladas.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 47 Ejemplo: IV II Parcela 100 x 40m 74m2s/viv . .25-35viv/Ha Æ 150-250m2s/viv Vivienda adosada . En densidades medias (25-50viv/Ha) hay diversas posibilidades: .

Elementos regulables por ordenanzas Se divide en nueve apartados. Las condiciones de edificación tales como alineaciones interiores o retranqueos se pueden representar en un plano de condiciones de edificación. Esto ocurre en los casos en que las manzanas sean parcelables. distinguiendo las reglas por ámbitos de usos pormenorizados distintos. Técnicas instrumentales básicas: la alineación y las ordenanzas. Se debe saber cuales son los elementos para llevar cabo el plan parcial conforme a la idea de ciudad.Retranqueos: mínimo. Resumen La definición normativa de la forma urbana y de los usos. de forma que se pueda averiguar que ordenanzas corresponden a cada zona. si se permiten tolerancias de volumen por encima de la altura máxima (definición del mismo). dejando los demás parámetros para fijarlos en el proyecto de arquitectura. Ordenanzas de parcelación uso y edificación. y el coeficiente de edificabilidad máximo para esa parcela. máximo u obligatorio. ORDENANZAS Ordenanzas de zonas El plan parcial no tiene la obligación de concretar minuciosamente la forma.) 5.Relación entre la edificación y los usos Especificar las relaciones entre la edificación y los usos que en ella se alojen con el viario público (accesibilidad). a lo que se llama ordenanzas de zonas. Se puede fijar una altura máxima sobre rasante mediante plantas o metros lineales. .Condiciones volumétricas Definen la edificación mediante un conjunto de parámetros numéricos que. La operación de definir las ordenanzas no debe ser independiente de la realización del plan parcial.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 48 Tema 14. sino que da un conjunto de reglas necesario para realizar el proyecto arquitectónico conforme a la idea de ciudad. 4. Se puede definir mediante dos formas: .Condiciones de parcelación Debe definir la parcela edificable. A su vez se pueden fijar también condiciones de accesos a los portales o a los aparcamientos. para que puedan ser consideradas parcelas edificables.Ocupación máxima Superficie de la parcela (m2s) que puede ser ocupada por la edificación (coeficiente de ocupación. 1. volumen. referidos a la ocupación definen la superficie edificable total (m2t). . de los edificios.. etc. fijando las condiciones dimensionales de tamaño. 2. Debe haber un plano con referencia a las ordenanzas.Condiciones de posición de la edificación dentro de la parcela Relaciones a cumplir entre las líneas de fachada o perímetro y las alineaciones o linderos de la parcela.Establecer gráficamente el área de movimiento dentro del cual se puede establecer la edificación. con respecto de los linderos de la parcela. etc. La ordenanza como instrumento de formalización urbana. frente mínimo. que se citarán ahora brevemente con el fin de obtener una visión global. TEMA 14. fondo máximo edificable. Habrá que fijar para ello un frente mínimo de parcela. 3.

2. . la planta). se analizarán las ordenanzas detalladamente.Dónde se puede localizar el uso compatible (por ejemplo. · Fondo de parcela. · Frente de parcela: obligatorio. Estas condiciones de parcelación van a estar muy relacionadas con el número máximo de viviendas de la manzana.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 49 6. siendo lo más frecuente definir la superficie y el fondo. longitud o anchura de cuerpos edificados. . 8. Condiciones de parcelación Son las condiciones dimensionales que debe tener una parcela para que tenga la condición de edificable. etc. A continuación. . . . edificaciones auxiliares. mínimo o máximo.Agregación o segregación de parcelas. los más frecuentes son: a) Alineación exterior. cómo se conserva. . Se suele fijar mediante una serie de parámetros.Regulación relativa a los usos Se definen las condiciones de posición y tamaño de los usos compatibles con los pormenorizados en cada caso. el número máximo de viviendas habrá que calcularlo según esas condiciones. volumen o de disposición de la edificación Por ejemplo.Posibilidad de otros usos: aparcamientos.Régimen de uso y conservación: Quién lo puede utilizar. Hay que establecer si la parcela es susceptible de sufrir algún tipo de modificación de este tipo. .Compartimentación: Cerramiento respecto de la vía pública y de los diferentes espacios entre sí. Habrá que regular: . quienes lo pagan. vuelos. 1. Por lo tanto.Dimensiones máximas que pueden tener los usos compatibles en relación al total del volumen edificado (m2t). Condiciones de posición del edificio en la parcela Son aquellas condiciones que definen cómo se puede posicionar la edificación en el interior de la parcela. es decir. distancias mínimas o tamaños mínimos de espacios interiores de edificación.Parcela mínima admisible. 9.Regulación de los espacios libres Todo lo que hace referencia a los espacios libres en el interior de las parcelas. para que sea considerada edificable en el caso de que la manzana sea susceptible de parcelación.Cuáles son los usos compatibles con los característicos de la parcela.Relaciones entre cuerpos edificados En determinadas condiciones de edificación en las que los edificios no están sujetos a las alineaciones de parcelas puede resultar interesante definir: la distancia mínima entre fachadas enfrentadas entre sí. 7. Se suelen regular: . Lo normal es definir dos de ellos. determinar la posición de la edificación con relación a la alineación de la parcela. Se lleva a cabo fijando: · Número de m2 mínimos. etc.Condiciones complementarias de forma.

Se define con todo esto el área de movimiento de la edificación dentro de la parcela. Se suele dar: H 1 + h2 H + h L∈ . Asimismo se puede fijar directamente un valor numérico si la altura de todos los edificaciones es la misma.La superficie ocupable por la edificación. · Definiendo ocupación directamente de las condiciones de posición de la edificación en la parcela (habitualmente. la separación entre fachadas se puede referir al eje de la vía. Se puede hacer por ejemplo con retranqueos obligatorios y fondos de parcela (en vivienda adosada unifamiliar). Se puede hacer: · Definiendo % de superficie ocupable por la edificación sobre el total de la parcela. . tanto para unifamiliar como para edificación auxiliar en plurifamiliar y unifamiliar. 3. Se regula como valor mínimo. a) Ocupación sobre rasante de vía pública Normalmente es a la que se refieren los planos. Habrá que definir en primer lugar: . Condiciones de ocupación de la parcela por la edificación. . Si los edificios se enfrentan en vía. tanto en calle como entre parcelas. No coincidirá con el área de movimiento normalmente. H 4 2 h L No es necesario definir todos los parámetros. d) Separación entre edificios Se realiza para varios edificios dentro de una misma parcela. La ocupación de la edificación no tiene porqué coincidir con esa área de movimiento. no como obligatorio. en vivienda adosada o manzana cerrada). Es la distancia mínima entre dos fachadas. depende de la tipología. c) Separación a linderos Interesa regularla en el caso de edificación aislada o adosada / pareada en unifamiliar y en el caso de bloque aislado en parcela para plurifamiliar.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 50 b) Fondo edificable: Hasta donde puede llegar la edificación con respecto a la alineación interior. L h h/2 h/2 Las separaciones a linderos se regulan normalmente en función de la altura de la edificación.La superficie límite de edificación.

para posibles instalaciones colgadas. Además. c) Ocupación de superficie libre de parcela Normalmente se aplica en plurifamiliar con diferentes bloques en la misma parcela.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 51 b) Ocupación bajo rasante Para el caso de plantas de sótano y semisótano. · Altura baja mínima de planta baja: Es de 2’70m. estableciendo condiciones de diseño vinculadas al uso. Se suelen definir: · Altura de planta baja: Respecto de la cara superficial (suelo) del forjado sanitario y hasta la rasante de la vía · Altura máxima de planta baja: Desde la rasante de la vía hasta la cara inferior del forjado de la primera planta (techo de planta baja). Con carácter general: . . Deberán ajustarse a lo establecido para condiciones de posición de la edificación sean cuales sean.Caso de vías en pendiente: · Si la altura máxima permitida del forjado de planta baja. como para superficie máxima edificable. por ejemplo los usos deportivos.Altura máxima reguladora. medida en el punto medio de la fachada. será menor. Normalmente coincidirá o. También puede ser mayor debiendo dar un %. posibles edificaciones auxiliares vinculadas al uso permitido en el espacio libre de la parcela. Esas edificaciones auxiliares computan tanto para ocupación máxima permitida en parcela.Altura de la planta respecto de la calle. señalando la altura de la planta baja y de la planta tipo.Mediante el número máximo de plantas permitidas. en otro caso. .La altura máxima en metros o en función del ancho de vía. .Caso de edificación en esquina con diferentes alturas máximas reguladoras. d) Relativo a construcciones auxiliares Usos posibles de edificaciones auxiliares vinculados al uso pormenorizado de parcela o vinculado al uso del espacio libre. de 1’5m: Hmáx 5m < 1’5m 5m · Si es > 1’5m se divide la diferencia de cota entre la altura máxima permitida de planta baja. referido a la cota superficial del forjado de la última planta. · Altura baja mínima de planta sótano: Suelen darse valores no menores de 2’50m. . · Altura baja mínima de planta tipo: 2’70m. Se define en función de la ocupación sobre rasante. Condiciones de forma y volumen de la edificación a) Definir altura de edificación máxima permitida Se puede regular dando: . Interesa definir los usos posibles de ese espacio libre. . 4.

Si no está definido el fondo máximo edificable se permite una distancia de 12m (doble crujía). pudiendo distinguirse: · Patios de luces: Permiten iluminar partes habitadas de la vivienda. · Viviendas unifamiliares: La dimensión mínima del lado menor del patio es de 3 m. También pueden ser: · Patios abiertos a fachada · Patio inglés: Patio junto a la vía pero rebajado con respecto a ella una altura de al menos 3m. para manzana pluriparcelada.Caso de edificación aislada en parcela con diferente cota entre vía principal y trasera: Tiene mayor margen de libertad para definir la altura máxima reguladora. Aquí. · Patios vívideros L ∈ (2/3H.Caso de edificación con frente a dos vías perpendiculares (no oblicuas) con alturas máximas diferentes. Se permite por ello una distribución (sobre la vía de altura máxima menor) no mayor que el fondo máximo edificable medido en la vía de altura máxima mayor.Otros parámetros de patios: . . 1/3H) · Patios de ventilación L ∈ (1/5H. 1/5H) . · Patios vívideros: De ventilación. H) · Patios de luces L ∈ (1/4H. · Viviendas plurifamiliares: La dimensión mínima del patio se refiere a la altura máxima. En tal caso solo habría que definir el tipo de patio para cada tipología edificatoria. . .PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 52 Se permite volver la altura máxima mayor sobre la vía de altura máxima menor. el paño que se alza se tratará también como una fachada. solo se limita sin entrar en contradicción con lo que dice el PGMO para la ordenación global del municipio. · Interior de edificación o en contacto con alguno de los linderos de parcela. · Con espacio libre interior de parcela: cada edificio de una altura. · Sin espacio libre interior de parcela: Se puede llegar con la altura mayor hasta una línea equidistante de ambas edificaciones a fachada. Normalmente se realiza según la vía más próxima a la edificación. siendo 3m el mínimo. Según las diferentes alturas. con dimensiones que permitan su uso.Definición de condiciones dimensionales: Suelen venir definidas en ordenanzas del plan general. ½ ½ Hay que recordar que en ordenanzas nadas es obligatorio.Primero habrá que definir que tipo de patio es: · Patio interior de parcela. La superficie mínima es de 9m2. Hreg HPB b) Condiciones de los patios en interior de la edificación . · Patio de manzana miniparcelada. · Patios de ventilación: Permiten ventilar partes húmedas de la vivienda. se definirán las alturas interiores.

Todo depende del tipo de cubierta: .La tercera cuestión son los elementos que no son de edificación pero que cumplen una función estética en el remate del edificio. · Condiciones de construcciones auxiliares en patio de manzana · Condiciones de ubicación del patio. . por ejemplo si es posible o no construir en el ático viviendas (estudio). . Para determinar la edificabilidad por parcela habrá que saber lo que se incluye en el cómputo.El resto de los elementos habrá que determinarlos particularmente. En el caso de que sea habitable habrá que señalar la ocupación y la altura mínima como condición de que pueda ser habitable. la superficie edificable debe ser al menos del 50%. multiplicado por los m2 de suelo dará los m2 de techo que se podrán edificar. lo normal es que solo se puedan colocar trasteros o instalaciones del edificio. Se intenta que para que sea habitable. 5. · Altura máxima de 2 plantas (altura reguladora máxima 7. Ejemplos: .Cubierta (inclinada): Puede haber dos casos: Superficie bajo cubierta habitable o no.Ático: Ocupación respecto de la última planta (% edificación).Unifamiliar · Superficie 120m2 · Fondo máximo edificable: 11m · Retranqueo obligatorio: 6m · Ocupación máxima definida por el fondo máximo y el retranqueo. Lo normal será dar un coeficiente en m2t/m2s que. Se regula a su vez los usos que son posible edificar en esas construcciones. sobre todo en el caso de cubiertas habitables o soportales (lo normal es que se cuente la mitad). . c) Regulación de las características de las construcciones permitidas por encima de la altura máxima La altura máxima marca el punto por encima del cual no es posible edificar plantas. puesto que se conoce el volumen envolvente. o la posibilidad de incluir pérgolas o elementos singulares en la cubierta. Si no lo es. Es el caso de cubierta plana.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 53 · Condiciones de acceso al patio cuando sea vívidero. Condiciones de edificabilidad Se define la cantidad de superficie máxima edificable en una determinada parcela. instalaciones generales del edificio o castilletes. Una vez definido lo que cuenta hay que determinar cómo se regula.60m) . A continuación se señalan algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de realizar el cómputo: . sabiendo la forma se puede deducir la edificabilidad máxima permitida (pero este es uno de los pocos caso). Lo primero es asignar una edificabilidad máxima a la parcela en m2t/m2s. pero esto no quiere decir que no se pueda edificar nada. pero también puede deducirse la superficie construida mediante las condiciones de posición y forma. El plan general suele dar para el sector una edificabilidad máxima como suma del de todas las parcelas. Habrá que regular también los retranqueos a fachada y en relación con el patio si lo hay. En el caso de ordenación volumétrica.Normalmente no se suele computar las superficie construida en sótano o semisótano. Lo normal es no superar el 20-25% de la superficie de la última planta. altura del pretil.

7. . . etc.Dónde se ubican en el interior de la edificación.Tratamiento de primera planta si es de oficinas y el resto residencial. solo regular lo que sea necesario. . · Volúmenes cerrados: % de fachada que se puede ocupar. · Cornisas y otros elementos saliente: Longitud de vuelo. . características.Regulación de los elementos salientes.Cantidad de superficie edificable que puede consumir el uso permitido.5m) · Fondo máx edificable 12m 10 2 36 2 10 Posibilidades: Dar coeficiente de edificabilidad o deducir la edificabilidad 6.Dar parámetro de edificabilidad . Condiciones estéticas de la edificación Se puede regular mucho o dejar completa libertad. .Tratamiento de planta baja.Edificabilidad deducida de los parámetros anteriores .Materiales de fachada: los que se pueden usar o los que están ‘prohibidos’. . · Cuerpos de edificación: Vuelo según ancho de calle.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 54 Varias posibilidades: .Plurifamiliar · Planta 60x60m · Superficie 3600m2 · PB+2 (10. si son comerciales. Condiciones de uso Habría que controlar tres cuestiones fundamentalmente: .Usos permitidos a parte del dominante. No es recomendable excederse. Algunos aspectos regulables son: .

Tipos de actuación de un Plan Especial de Reforma Interior. . En los años 70 es frecuente señalar el perímetro del centro histórico en los planes generales para desarrollarlos mediante un Plan Especial del Centro Histórico. Esto es comprensible. Esto es algo obvio pues. . Los planes especiales aparecen como una mezcla de figuras que afectan a múltiples aspectos y que tienen utilidades muy diversas. Esto ha dejado de hacerse paulatinamente. Por ejemplo. Los planes especiales de reforma interior lo que intentan es frenar las operaciones de destrucción y transformación de los centros históricos comenzadas en etapas anteriores. se intentó promover la conservación de los mismos.PEP: Plan Especial de Protección. Finalidad y objetivos. de acuerdo con los primeros planteamientos alemanes. EL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR En la Ley del 56 no existe un tratamiento del suelo urbano. TEMA 15.PERI: Plan Especial de Reforma Interior. Las actuaciones singulares en vacíos urbanos. la reforma interior no es algo nuevo. como dejó patente el Plan de Bolonia. . El Plan del 87 de Sevilla señaló mediante zonas homogéneas un despiece del centro histórico. Cuando lo que interesa es un planteamiento general de la zona incluyendo los aspectos mencionados y otros más. Las figuras de planeamiento especial vinculadas al suelo urbano son: . solo se baraja la figura del plan general como ordenación general de la ciudad y el plan parcial como instrumento de desarrollo. Las operaciones de transformación integral. en donde es muy difícil reconocer los edificios con valor patrimonial debido a las intervenciones. A parte. Resumen La ordenación de la ciudad existente: el Plan Especial de Reforma Interior. Los PEMMU sirven para modificar el estado de conservación de la edificación . Sin embargo. la figura más idónea es el PERI. El famoso PRICA y REPRICA de Sevilla pretenden paralizar la destrucción del centro y revalorizarlo.PEMMU: Plan Especial de Mejora del Medio Urbano. pues ya se produjeron intervenciones en la ciudad consolidada por ejemplo con el plan de Hausman para París o los planteamientos del Ensanche de Barcelona para la prolongación de vías del centro histórico. puesto que los problemas de la ciudad consolidada son muy difíciles de resolver o de abarcar de una vez. .PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 55 Tema 15.PES: Plan Especial de Saneamiento. Hay que tener en cuenta que en los 60-70 es cuando se revalorizan los centros históricos españoles. los problemas del urbanismo incipiente se referían a la falta de viviendas para la gente que se trasladaba del campo a la ciudad. está por hacer el Plan Especial de la Lámina de Agua. se tratará el plan especial de reforma interior como la figura más completa que afecta al suelo urbano. En la reforma de la Ley del 75 se creó el plan de reforma interior como instrumento de intervención en la ciudad consolidada como respuesta y reflexión sobre la reforma del centro histórico y la ciudad existente. El PEP se redacta cuando lo que interesa es proteger determinados aspectos del centro histórico con el fin de conservar y valorar elementos arquitectónicos y patrimoniales mediante un catálogo. De la operación singular a las grandes operaciones estructuradas. tratándolo directamente el plan general y dejando para otras figuras zonas concretas del centro. Un extremo es la reforma de Valladolid. Ahora. Los PES sirven para mejorar o cambiar el conjunto de redes por estar obsoletas.

Tejido con valor patrimonial importante.Hacer habitable la ciudad consolidada. según la problemática concreta a abordar. El PERI tendría una cuestión patrimonial principalmente. manteniendo los usos y la población existente y creando nuevos usos que generen actividad urbana. no se puede transformar la ciudad en un museo ya que la dinámica urbana trae consigo cuestiones que hay que tener en cuenta para mantener en equilibrio la conservación razonable y la renovación necesaria del centro histórico. se trataría de adaptar las condiciones de habitabilidad existente a los requerimientos y demandas actuales (tamaño de habitaciones. el plan general se encarga del centro histórico. . Se conserva en lo posible el tejido y los edificios destacables.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 56 En los 90 se realizó un Plan Integral que sirvió entre otras cosas para ampliar el perímetro del centro histórico y señalar nuevas zonas a tratar por planes especiales. Necesidad de redacción de un PERI En principio. dentro de la ciudad consolidada se pueden encontrar dinámicas de cambios de uso vinculadas a zonas que se han quedado en el interior de la ciudad. el tratamiento de estas zonas se deja al PERI.Equilibrar los usos. que incluye políticas sociales. Se pueden encontrar áreas cuya transformación afecta al funcionamiento de la ciudad consolidada. como los comerciales y el espacio público. Un ejemplo es el terreno vacante del Prado de San Sebastián. Actualmente. .Fragmentos de ciudad consolidada con usos obsoletos. No es exactamente lo mismo puesto que lo que se da en este caso no es un problema de borde. tanto en el centro histórico en el que interesa la sostenibilidad como mezcla de terciarización.Fragmentos de ciudad histórica. pero con un nivel de degradación importante de su patrimonio edificado. No es solo centro histórico sino la ciudad consolidada en su forma genérica. Un ejemplo en Sevilla es la zona de Hytasa.Vacíos en la ciudad consolidada. Se suelen distinguir dentro de los PERI distintos tipos de actuaciones: . con usos industriales obsoletos que requieren una reforma del tejido urbano. En este último caso el PERI sería lo más parecido al plan parcial puesto que no existen ni usos ni tejidos. tanto para viviendas como para otros usos. repartidos en tres grupos: . Puede ocurrir que la edificación esté ruinosa por el abandono o que el uso haya desaparecido pero que se mantenga la edificación. de la que tomará unos criterios y determinaciones de los cuales el EPRI es una figura de desarrollo. . . mejoras de las infraestructuras. Obviamente hay que tener en cuenta que todo no es protegible. con uso. En estos casos. Puede haber muchos objetivos. Se plantea una transformación mediante políticas de renovación que permita albergar nuevos usos. Ahora se tratarán los más comunes. ya sea por degradación de la edificación u obsolescencia de usos. Son fragmentos de ciudad que por razones históricas no han sido ocupados y han sido rodeados por edificación. Objetivos generales Los PERI son instrumentos de desarrollo de una figura general. accesos). Lo indicado es la puesta en marcha de políticas de rehabilitación con mejoras de habitabilidad. ventilación. Se debe realizar sin transformar el tejido existente consiguiendo su actualización. salvo zonas de especial complejidad. implantación . etc. Lo más frecuente son zonas vinculadas a la industria. En resumen.

· Rejuvenecer la población: atraer gente joven regulando el tipo de vivienda. · Dónde se pueden situar y cómo se pueden gestionar esos equipamientos. Algunos aspectos actuales son: aparcamientos. transporte y aparcamientos: · Suprimir el tráfico privado no residente. no todas las calles fueron pensadas para que circularan los coches. En el caso de que el encargo sea municipal suele ocurrir que el mismo ayuntamiento. . · Déficit de equipamientos deportivos o centros asistenciales. Quizá la diferencia con un plan parcial es la importancia que tiene la gestión. dotándolas de otros usos que disminuyan la necesidad de movilidad. Para conseguir la transformación que se pretende se deben detectar los elementos flexibles y mejorar las infraestructuras y el espacio público. como por ejemplo hace el Plan General de Sevilla con los llamados barrios-ciudad. . Estos objetivos generales puedes ser desagregados en objetivos específicos: Objetivos sectoriales . equipamientos y actividades: · Infradotación: habrá que averiguar los equipamientos que se necesitan. Organización del PERI Encargo. · Suprimir viviendas por su tamaño mínimo o por su condición de interior (solo dan a patios insalubres). Si se plantea incluir viviendas será necesario equipar la zona. según los grupos descritos por necesidad de redacción de un PERI: Primer caso: El encargo lo realiza el ayuntamiento. puesto que puede haber usos inviables que no pueden ser acogidos por colapsar los tejidos (se necesitan secciones de calles). Se debe atender a la capacidad que el tejido tiene para absorber el tráfico según la función o los usos que acogerá una determinada zona. redacte el plan especial. papel de la movilidad del transporte público. como es el caso del aparcamiento rotatorio de la Encarnación o los continuos atascos que se producen en Felipe II con la reducción de la calzada.Hacer coherente el sistema de transporte con la morfología urbana. por su complejidad y dificultad. mediante la Gerencia de Urbanismo. en las que puede interesar que dejen de ser zonas dormitorio. .Tráfico. Por eso debe estar redactado para facilitar su gestión. que promueve la rehabilitación de viviendas. dicho de otra forma.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 57 de viviendas y servicios. Tercer caso: Salvo que el propietario del suelo sea el ayuntamiento lo normal es que sea el propietario. Segundo caso: Según el propietario de suelo y lo que se quiera colocar. · Sección de calle respecto a la jerarquía que tiene y la demanda que soporte. . · Actividades que generen puestos de trabajo con el fin de reducir la movilidad fuera de la zona. No sólo es necesario compensar los usos sino atender a la estructura del tejido edificado. como en la periferia. Puede ser el ayuntamiento o un particular.Población y vivienda. por ejemplo: · Aumentar o disminuir la densidad de población.Servicios. · Polígonos industriales de uso exclusivo en los que interese la mezcla de usos. · Inclusión de carril-bici en las vías adecuadas. petonalizaciones del centro histórico.

en otros casos. con carácter normativo. lo que tiene interés estudiar es el espacio público o la morfología de la pieza. sin tener la edificación interés patrimonial.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 58 En este sentido es importante señalar bien lo que se quiere conseguir y cuales son los medios con los que se cuenta. El catálogo debería ser preciso y complejo. En el caso de fragmentos históricos tiene especial importancia el catálogo. de análisis. aquellos elementos que deben ser conservados. Si se ha hecho un análisis completo no sólo se habrá llegado a un nivel de protección sino que se habrán detectados aquellos elementos que tienen interés para ser conservados. Esta precisión evitaría problemas de patrimonio. Al tratarse de un instrumento para intervenir en la ciudad consolidada tiene un peso importante en la parte de información. Debe tener un compromiso mayor para evitar excesivo proteccionismo o que se destruyan elementos de valor que no se conocían o que no recogía la catalogación. Todos estos elementos hay que determinarlos. una foto y una planta de un edificio. por determinar. Será fundamental conocer bien la situación de partida. Ver Diario de Sevilla sobre San Telmo . sobre todo si se tiene en cuenta que los que realizan el catálogo aplican a veces criterios arbitrarios y poco fundamentados. En el caso de que la gestión se del Ayuntamiento hay que tener en cuenta que no suele tener muchos medios económicos. Otra cuestión básica es la capacidad para involucrar a otros agentes económicos distintos del ayuntamiento. Esto es algo más que rellenar un catálogo con una letra. La relevancia de la pieza de ciudad puede tener que ver con que sea una edificación histórica o.

. como el trazado de la Ronda María Auxiliadora – Los Remedios y las modificaciones que conllevó la construcción del Puente de las Delicias. Tampoco se podrá aumentar la cantidad de edificación. Necesidad de redacción de un estudio de detalle Cuando se dan situaciones en las que no se ha definido con claridad la inserción de una pieza en un entorno urbano se necesita redactar un estudio de detalle. el estudio de detalle incide sobre cuestiones físicas de la ciudad. En relación con las alineaciones y rasantes se pueden modificar varios aspectos: . . Se dan múltiples situaciones. que necesitan un estudio de detalle.La ordenación de los volúmenes edificables. Lo que pretende es aclarar la implantación del edificio. Es decir. el proyecto de urbanización. en el lugar. un puente entre la escala urbana y la arquitectónica. solo lo materializa. En la ley estatal aparecía. como instrumento ínfimo. . por ejemplo. A parte. Un proyecto de urbanización no tiene capacidad para modificar nada que haya definido el planeamiento. Es un paso intermedio entre la ordenación urbana y el proyecto de edificación concreto. pero en ningún caso puede modificar parámetros como el aprovechamiento. Objetivos Se pueden modificar básicamente: . con esa ordenación se estén creando. En Sevilla. no es más que el proyecto de obra para la construcción del espacio público. el estudio de detalle no puede suprimir o reducir el viario existente. Tampoco esta modificación de las alineaciones puede suponer un aumento de la edificabilidad dada ni reducir la superficie destinada al sistema de espacios libres. en el apartado de Otros instrumentos. Es. En la ley andaluza tiene condición de instrumento de desarrollo.Las alineaciones y rasantes.Crear un viario interior al tejido existente para dar acceso a nuevos edificios que. por así decirlo.Pieza singular que necesita un estudio complejo de su implantación. dentro del planeamiento. El otro instrumento que aparecía. Por lo tanto. · Readaptar lo que el planeamiento haya establecido. . junto a los catálogos y proyectos de urbanización. LOS ESTUDIOS DE DETALLE Los estudios de detalle aparecían en la legislación anterior. puede ampliarlo o crear uno nuevo en el área que interviene. no es un instrumento de planeamiento en ningún sentido (al contrario que el estudio de detalle).Las modificaciones de los volúmenes existentes no podrá suponer un aumento de la ocupación permitida ni de las alturas máximas establecidas por el planeamiento. Contenido y nivel de determinaciones. TEMA 16. por los siguientes motivos: .Modificación de planeamiento. a semejanza de un proyecto arquitectónico para el espacio parcelado. o conjunto de ellos. Resumen Los Estudios de Detalle. lo que se podría hacer es · Completar aquello que el plan no haya definido suficientemente. El estudio de detalle es lo que se realiza cuando se plantea la integración en el entorno desde el proyecto de arquitectura. con el Plan del 87 se crearon múltiples viarios que planteaban la transformación del tejido existente. por ejemplo. realizado con el fin de resolver un problema concreto. En relación con esto.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 59 Tema 16.

Tramitación El trámite del estudio de detalle consiste en que. tendrá una memoria y unos planos: . · Plano de propuesta en el que se defina con suficiente detalle todo lo que hace referencia a la modificación del espacio público. A parte. la escala propia es por lo menos 1:500. no modifica los aprovechamientos ni aumenta el resto de los parámetros. . pudiendo apreciarse la transformación planteada. en la cual se pone de manifiesto que la propuesta. que deberá realizarse en el plazo de un mes. Puede ser examinado por cualquiera en el ayuntamiento durante su exposición.Respecto a los planos. se debe recoger la situación topográfica. Contenido del documento Como cualquier instrumento de planeamiento. A parte. donde se incluirá las determinaciones. Redacción El estudio de detalle lo puede redactar de oficio el ayuntamiento o a instancia de los particulares afectados por la transformación. . debe reflejar el nivel de conformación del espacio urbano como consecuencia de la transformación de los volúmenes. por ese carácter de modificación. Después de la exposición y modificación del estudio de detalle si se han tenido en cuenta algunas alegaciones. La exposición será anunciada al menos en el Boletín Oficial de la Provincia y notificado por parte del ayuntamiento a los particulares afectados para que lo conozcan y puedan presentar alegaciones. del instrumento de planeamiento de grado superior.Memoria justificativa de la propuesta adoptada. No puede crear esas determinaciones. el estudio de detalle no podrá contener determinaciones de planeamiento propias de instrumentos de rango superior si estos instrumentos no las han establecido anteriormente. si las hay. especialmente cuando la pieza es de gran complejidad. Esto se suele representar en planos de secciones. Toda la tramitación se realiza en el ayuntamiento. alzados o volumetrías. Será un paso previo a un proyecto de arquitectura. el ayuntamiento realiza su aprobación definitiva. y deberá constar de: · Plano de la situación actual. una vez redactado. puesto que el estudio de detalle también puede modificar la rasante. con respecto a lo planteado por el planeamiento superior. se presenta en el ayuntamiento para que éste de su aprobación inicial.PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Y PROYECTO URBANO 60 Finalmente. que es la admisión a trámite del estudio de detalle y acuerdo de exposición pública.