CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Regulación: 1. Art., 1915 Y SS. 2. Ley n° 18010 3.

DL 933 DE 1975 Régimen Aplicable: Por su importancia práctica, el legislador se ha preocupado de regularlo in extenso. Para ello, se reglamentan en el Código Civil las modalidades de arrendamiento de cosa, de servicios y de confección de obra material; además se regula el arrendamiento de criados domésticos (derogado por la legislación laboral) y el arrendamiento de transporte (que se regula en el Código de Comercio). Además, debe tenerse presente importantes leyes especiales: 1) Ley 18.101, de 29 de enero de 1982, sobre arrendamiento de predios urbanos, modificada por la ley 19.866. modificación con ley 19.886, en referente a los principios que protegen la ley, antes protegía al arrendador, ahora al arrendatario, problema, con la excesiva protección a estas últimas. 2) Decreto Ley 993, de 24 de abril de 1975, sobre arrendamiento de predios rústicos. (para determinarlo, se atiende al uso del suelo, se entiende que esos procesos son largos, se favorece al que arrienda un predio para que siembre). 3) Ley 19.281, arrendamiento de viviendas con promesa de venta, se considera el precio vigente al momento del contrato de promesa, para analizar desproporción en caso de lesión enorme). Leasing habitacional arriendo con promesa de venta. Concepto: Art. 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por ello (este goce, obra o servicio en un precio determinado). Objeto: Del concepto se desprende que el arrendamiento puede tener un triple objeto: a) “De cosa”: conceder el goce de una cosa. b) “De servicios”: prestación de un servicio. c) “de confección de obra material”: ejecutar una obra. Características generales: 1. Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de voluntad respecto del precio y la cosa, obra o servicio. Las partes pueden incorporar solemnidades peor no tienen la calidad de contrato solemnes y tendrá ventajas de darle inopobilidad al contrato. La regla generales es concepciones salvo norma expresa.

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2. Bilateral: Art. 1915 “recíprocamente obligadas”. Las obligaciones son reciprocas interdependientes. Consecuencias: se le aplican los efectos particulares del contrato unilateral 3. Oneroso: (“Reciproco”) Reporta utilidad económica para ambas partes (o sacrificio de las partes). Alguien se desprende del goce y la otra a pagar por este goce mediante la renta.

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4. Conmutativo: Las partes, al momento de la celebración, se miran como equivalentes las prestaciones, pueden anticipar con cierta precisión cuales son los beneficios económicos que el contrato les reportará. 5. Principal: Subsiste por sí sólo, no tiene por finalidad asegurar otras obligaciones, no garantiza otro no mira el perfeccionamiento futuro de otro contrato 6. De trato sucesivo: Las obligaciones nacen y se van extinguiendo en el tiempo, tanto de ambas partes y el pago es periódico y vuelve a nacer la misma obligación. ¿Qué pasa con la resolución? Se llama terminación, no son de carácter retroactivo, opera solo hacia futuro 7. Es título de mera tenencia: no transfiere el dominio. Sólo se pueden realizar actos de administración, en oposición a los actos de disposición 8. Es un acto de administración: Es relevante para efectos que puede hacer o no el arrendatario. (Recordar mandato). Elementos esenciales particulares del contrato de arrendamiento: Puede ser triple de triple objeto dependiendo del contrato de arrendamiento: a) b) c) d) Goce temporal de una cosa. Ejecución de una obra Prestación de un servicio (inmaterial). Pago de un precio o Renta.

Partes del contrato de arrendamiento: a) Arrendador: se obliga a proporcionar una determinada cosa. b) Arrendatario: se obliga a pagar la renta.

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el comprador adquirirá la posesión de la cosa. Partes del contrato: Art. respondiendo del saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios. En todo caso. Se le denomina también “locación”. El arrendatario de predios urbanos se llama “inquilino” (Art. El arrendamiento requiere como elementos esenciales un acuerdo de voluntades sobre la cosa y precio: consensus. Art. Regulación: Art. entre tanto el goce que el arrendador debe conceder al arrendatario es necesariamente temporal y al cabo de terminado el goce la cosa debe ser restituida. 20 y la ley 18.ARRENDAMIENTO DE COSAS Concepto: El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una parte (arrendador) se obliga a conceder el goce de una cosa y la otra (arrendatario) a pagar por este goce un precio determinado. Art. En ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y útil. 1919. La compraventa: Es un titulo translaticio de dominio porque naturalmente sirve para transferirlo. onerosos.Consensual: Art. Con el derecho de usufructo: Constituye un contrato. puesto que no la tiene como señor o dueño. esencialmente gratuito y real. Con el comodato: Este último es unilateral. res. 1970) y el de predios rústicos. El arrendatario no adquiere el dominio. Elementos del contrato: Art. 2. 1) Consentimiento: Acuerdo de voluntades que recae sobre los otros elementos . El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y perpetuo. ni siquiera la posesión de la cosa arrendada. Requieren ambos como elementos esenciales.. 53 RCBR. y la parte que da el precio arrendatario. 1919. seguida de la tradición conduce al comprador a la adquisición del dominio a condición de que el vendedor y tradente sea propietario. 1962 n°. El arrendamiento en cambio. Diferencias con otros contratos: 1.101. que genera para el arrendatario un derecho personal. 3. 1979). “colono” (Art. conmutativos. es un titulo de mera tenencia. Semejanzas: ambos contratos son consensuales. bilaterales. sino que reconociendo un dominio ajeno. a diferencia del usufructo.1979 arrendamiento para inmuebles. pretium. 3 . En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador. cosa y precio y consentimiento de las partes contratantes. 1970.

en el arrendamiento de bienes inmuebles de la mujer. modificado por Ley 18. al igual que en la compraventa. Necesita autorización de esta. se destaca esta importancia. pero los efectos son los efectos que señala el Art. 1921 2) Cosa 3) Precio y renta 1) Consentimiento: El arrendamiento de cosas es consensual. incluso el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces en su art. incluso con arras. 2) Cosa: Conforme a las reglas generales debe reunir los requisitos de toda declaración de voluntad: lícita. 1461). Asimismo. la cosa arrendada no debe ser consumible. 993. Además debe ser posible de dar en arrendamiento. además.985. de 1990: se debe otorgar por escritura pública. sobre arrendamiento de predios rústicos. encontramos un caso. Lo mismo respecto de las formalidades habilitantes.101. en consideración al estado o calidad de las partes que lo celebran (Arts. y 13 del DL 993. Con arreglo a las normas generales no podrá probarse por testigos si el precio excede de dos UTM. La excepción viene dada por el arrendamiento de predios rústicos. existir o esperarse que exista. 1916: a) Todas las cosas muebles o inmuebles. Art. 1708 y siguientes del CC. 1962 n°2. pero si es importante del punto de vista práctico para hacerlo oponible a terceros adquirentes y porque la escritura pública procura. 5. 1756 y 1761). 20 de la Ley 18. 4 . regulado por el D. Además un acto escrito facilita la prueba del contrato. o por escritura privada y 2 testigos). Si bien no es acto de enajenación. Finalmente. Sin perjuicio de lo expresado. derecho de retracto. real. b) No puede ser consumible.- Solemnidades voluntarias Art. que suele exigirlas la ley.L. un título ejecutivo. son aplicables las formalidades por vía de prueba generales de los Arts. Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento. sobre arrendamiento de predios urbanos. pueden las partes estipular solemnidades y dar al contrato el carácter de solemne. c) No esté prohibido por ley su arrendamiento d) No sea derecho personalísimo. esto es. también conforme a lo dispuesto en el art. es solemne (Art. se perfecciona por el solo consentimiento de las partes en la cosa y el precio. determinada (art. 53 lo menciona entre los títulos que pueden inscribirse. existen formalidades por vía de prueba especiales en los Arts. corporales o incorporales. puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al término del contrato. No es necesario que conste por escrito. 1921.

1808 y 1809). 2. Cuando se paga periódicamente se le llama “renta” (art.2) Tal como en la compraventa. por lo que se traduce en obligaciones específicas que son las siguientes (art.Puede arrendarse aun la cosa ajena. que permita gozar la cosa (art. Esta última forma de pago del precio es frecuente en el arrendamiento de predios rústicos y recibe l denominación de aparcería. La entrega del inmueble se verifica poniéndolo materialmente a disposición del arrendatario o simbólicamente entregándole. 1916. La entrega a que se obliga al arrendador es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla. El precio por tanto no habrá de ser fingido o simulado ni irrisorio. 1917). 1915) y esta obligación es compleja. El arrendamiento no empece al dueño de la cosa.Mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Recordar que es de la esencia la restitución de la cosa al término del contrato. Consiste en una simple entrega y no en una tradición porque el arrendamiento es título de mera tenencia. Además la entrega se hará en primer término en el lugar convenido. 684).Entregar al arrendatario la cosa arrendada: Es una obligación de la esencia del contrato. El arrendamiento degeneraría en un contrato gratuito.Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. En cuanto al tiempo y lugar de la entrega: Debe estarse a la estipulación de las partes. se aplican las normas del pago (Art. vulgarmente llamada mediería. 1924 y siguientes): Es quien debe conceder el goce de la cosa arrendada (Art.Entregar al arrendatario la cosa arrendada. La manera de hacer la entrega (Art. El lugar dependerá de la cosa que se entregue. 1924): 1. 1917 inc. 3) Precio: El precio debe ser real o serio y determinado. 1918): pueden determinarlo las partes o un tercero. 1. y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador. 1920) Es “cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”. debe ser real o serio y determinado. lógicamente se refiere a las maneras de efectuar la tradición de cosa mueble. 1931). Cuando la cosa arrendada es un inmueble la entrega obviamente no podrá verificarse por medio de la inscripción del título en el registro del conservador. Efectos del Contrato: Son las obligaciones que el contrato genera para las partes: Obligaciones del arrendador (Art. pero no por una sola de las partes (Arts. por ejemplo las llaves. Si ellas nada dicen. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla y en este punto remite a la compraventa. en el silencio de las partes la entrega se 5 . (Art. 1587 a 1589). El precio puede consistir en dinero o bien en frutos naturales de la cosa arrendada (Art. en caso de evicción (Art. 3.

respecto de las del incumplimiento de las obligaciones en general: 1) Art. La entrega debe ser de la cosa en estado de servir para el fin que se arrienda.Mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada: Se traduce en la obligación de hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias. pero de todos modos resuelve el contrato. si presenta vicios. 3) Terminación: Art. por tanto son obligaciones de la naturaleza. Pero las estipulaciones de los contratantes pueden modificar esta obligación. salvo las locativas. En cuanto al incumplimiento de la obligación de entregar: El legislador entrega reglas particulares. 1922) resolviendo conforme a las reglas generales. 1927. 2) Art. Porque las locativas esta dentro de las obligaciones del arrendatario. se observa que aquí no se exige un incumplimiento imputable para la resolución del contrato.. por lo tanto. 1926: mora en el cumplimiento de la obligación de entregar : La mora del arrendador da derecho al arrendatario a indemnización de perjuicios.2. 1932 a 1934 establecen una obligación de garantía del arrendador. con indemnización de perjuicios (tener presente que en el inciso 2 se establece la procedencia de la indemnización de perjuicios aún en los casos que el arrendador está de buena fe). podrá el arrendatario demandar la terminación del contrato con derecho para que además se le resarzan los perjuicios sufridos. 1927 y 1935. sólo excluye la indemnización de perjuicios.verificara en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador. siempre de cargo del arrendador. Generará intereses moratorios. 1925: Imposibilidad de entregar: El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato. Art. El art 1935 dispone que el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario 6 . Por lo tanto. El Código regula la situación que deriva de la entrega que hace el arrendador de manera simultánea a dos o más personas (art. Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente para el arrendatario la utilidad del contrato por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron. Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto para el cual se arrendó. 1489 Si se compara estas normas con la regla general del Art. es importante distinguir tipos de reparaciones o mejoras y determinar de cargo de quién será: a) Mejoras Necesarias: Art. 1489. los arts. además. según se trate de cosas específicas o genéricas. Como es un contracto de tracto sucesivo la resolución se llama “terminación”. Luego respecto del caso fortuito o fuerza mayor.

el arrendador no está obligado a hacerlas o reembolsarlas. a) Turbaciones de hecho: Por vías de hecho El arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño. 2. mudar la forma de la cosa arrendada. Art 1930 inciso 1º. En general se originan por culpa descuido del arrendatario o los que viven a su cargo. lo que implica mantener la cosa en buen estado y evitar molestias. Si la noticia no pudo darse en tiempo o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones se abonara al arrendatario su costo razonable probada necesidad. 1928: Arreglos o mejoras en la cosa que efectúe el arrendador. Son de cargo del arrendatario. 909). Este derecho privado de la cosa arrendada. Excepcionalmente será obligado el arrendador (art. El legislador respecto de lo que se adeude de retención (art. 1927). No puede. c) Mejoras Voluptuarias: No son necesarias y jamás se reembolsarán. 1936 Son las que sin ser necesarias aumentan el valor de la cosa (art. pacífico y útil de la cosa. que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto para que las hiciese por su cuenta. 1937). sin el consentimiento del arrendatario. 1928. y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato Reclamos de derechos por causa anterior 7 . 1. en actos o hechos de terceros o bien en vicios de la cosa. 1940) Son las que la costumbre del lugar señala corresponden al arrendatario.el costo de las reparaciones indispensables no locativas. d) Mejoras Locativas: Art. ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Art. Cosa fortuita y fuerza mayor porque el dueño tiene que hacerse cargo no puede traspasarla al arrendador porque no es dueño. Da derecho a rebaja en la renta e incluso a terminar el contrato.Liberar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada: El arrendador debe conceder al arrendatario un goce tranquilo. b) Turbación de terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada. mientras arrendador o se le asegure debidamente el por mejoras al arrendatario le da derecho legal se traduce en que no puede el arrendatario ser tales indemnizaciones no se le paguen por el pago. 3. salvo en los casos que indica el Art.. b) Mejoras Útiles: Art. Las molestias podrán tener su origen en el arrendador mismo. Art. el arrendatario podrá llevarse los materiales. sin detrimento de la cosa y siempre que el arrendador no le abone el valor de ellos. 1930: perturbación por parte de terceros.

1945 da un derecho alternativo a exigir el cumplimiento o la terminación y si es con culpa del arrendatario además se exige la indemnización de perjuicios. 1932 a 1934: Vicios ocultos a) Eran conocidos del arrendador: terminación e indemnización del daño emergente y lucro cesante. El que decide la gravedad del incumplimiento lo establece en juez. 1937 otorga derecho legal de retención al arrendatario cuando se le deben indemnizaciones por estos conceptos. 1931. para el tiempo restante. El Art. podrá exigir que cese el arrendamiento y la indemnización de todo perjuicio. No tendrá derecho a indemnización en arrendatario si contrata a sabiendas de la existencia de los vicios. La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada. 1973) con indemnización de perjuicios.Usar de la cosa según los términos convenidos: El art. y si lo omitiere o dilatare culpablemente. Respecto de la época del pago del precio: El art. abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador. o limitarse a esta indemnización. pudiendo presentar un sustituto idóneo.Podrá el arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo. por consecuencia de los derechos que alegan. 1938 señala esta obligación y para el caso de contravención señala que podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo (art. que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado. 1.Pagar el precio o renta: Art. dejando subsistir el arriendo. o a falta de estipulación. conforme a la costumbre del país. El arrendador tendrá un derecho legal de retención para seguridad del pago de la renta. Se trata de una obligación de la esencia del contrato (oneroso). b) No eran conocidos: terminación e indemnización pero sólo del daño emergente. Si además es privado de tanta parte de la cosa arrendada. Si no se cumple con esta obligación el art. 3. Obligaciones del arrendatario (párrafo 3). El arrendatario será sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros. si debía saberlo o si renunció a la acción de saneamiento. 2. 8 . y no habiendo estipulación ni costumbre fija. Arts. Comprende las rentas hasta el término del período. 1944 señala que se hará en los períodos estipulados. Art. según las normas supletorias que entrega el legislador. se dirigirá contra el arrendador. 1942 y 1943.

Por este motivo la norma añade que en la restitución debe tomarse en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. El art. El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa. Art 44.Además. 3.Efectuar las reparaciones locativas: El art 1927 previene que el arrendador debe efectuar las reparaciones necesarias no locativas y aun estas si los deterioros que las han hecho indispensables provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa. El incumplimiento de esta obligación. 2º señala que se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país. debe encuadrarse dentro de ciertos límites. 5 de la ley 18. El art 1938 señala que el arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos o a falta de convención expresa aquellos que la cosa es naturalmente destinada o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Debe estar en el estado en que se recibió y si no consta. 9 . 1939 establece esta obligación. La infracción de esta obligación del arrendatario da derecho al arrendador a pedir la terminación del arrendamiento con indemnización de perjuicios.Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia: Puesto que el arrendamiento es un contrato que beneficia a las partes recíprocamente el arrendatario con arreglo a los principios generales es responsable de la culpa leve. El arrendatario debe restituir la cosa en el estado en que le fue entregada. etc. la ley prohíbe al arrendatario subarrendar o ceder el arrendamiento. porque es necesariamente temporal. sino de la de su familia. El arrendamiento se llama “contrato locativo” 5. art. El art 1940 inc. Establecida en el art. el derecho de gozar de la cosa no es ilimitado para el arrendatario. El citado artículo señala que si el arrendatario contraviene esta regla podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios o limitarse a esta indemnización dejando de subsistir el arriendo. en regular estado de conservación. (En relación con los Arts. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente. 1946). 1948. huéspedes y dependientes. Pero aparte de estos casos de excepción toca al arrendatario efectuar reparaciones de esta índole “el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas” según el art 1940 inc. a menos que se le autorice expresamente para ello (art.Restituir la cosa arrendada: Se trata de una obligación de la esencia del contrato. son de cargo de los arrendatarios y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes como descalabros de paredes o cercas. La forma de goce será en primer término la que las partes convengan expresamente. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.101 y 7 del DL 993. poniéndola a disposición del arrendador y entregando las llaves. 1947. Pero como se comprende el goce de la cosa suele causar un natural desgaste o menoscabo. le hace responder de los perjuicios e incluso da derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento. rotura de cristales.) 4. Consecuencia de esta obligación. 1941. albañales y acequias. A falta de estipulación el goce del arrendatario deberá ajustarse a la presunta intención de los contratantes y al natural destino de la cosa. 1º. Art. en el caso de un grave y culpable deterioro.

El legislador debió decir que el requerimiento es necesario aunque se haya fijado un plazo para la duración del contrato. 1966: puede el arrendador terminar el contrato en todo o parte cuando la cosa necesite reparaciones que impidan su goce. 1945). Es por tiempo determinado: a) Cuando se pacata expresamente: Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo. 1950: El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos. o c) Por la costumbre: Cuando el tiempo es determinado por la costumbre del país. 1. Si la pérdida es parcial: Art. Destrucción total de la cosa arrendada: La pérdida o destrucción debe ser total. 2. Es menester el requerimiento pues aunque el arrendador haya dado anticipada noticia al arrendatario de su intención de poner fin al arriendo. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto. Vencimiento del tiempo estipulado: El contrato de arrendamiento siempre es temporal. 10 . Por la extinción del derecho del arrendador. El contrato no termina por la restitución si no que termina por el plazo. (Excepción a la regla general de del 1551 n°1). según las reglas que más adelante se expresarán. aun cuando haya precedido desahucio.En el art. 2. 4. 3. y especialmente (Art 50): 1. pero puede ser por tiempo determinado y por tiempo indeterminado. Art. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. 1932 permite que el juez decida según las circunstancias. Por la destrucción total de la cosa arrendada. 1949. Causales del Art. Puede ser fortuita o culpable. porque el arrendador no podrá conceder al arrendatario el goce de la cosa y éste quedará liberado de pagar el precio. pero sólo la total y culpable hace responsable al arrendatario de los perjuicios (art. b) Es determinado por la naturaleza del servicio: Si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada. se establece que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada será necesario requerimiento del arrendador. Expiración (extinción) del contrato de arrendamiento de cosas: Reglas generales de los contratos.

Además es irrevocable (Art. Judicial: El desahucio judicial se efectúa mediante una notificación judicial (Art. estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho. De mutuo acuerdo pueden acordar seguir con el contrato pero es irrevocable para darle seguridad al contrato. de un mes. y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad. La prueba del desahucio extrajudicial se sujeta a las reglas generales del Título XXI. es decir. mediante el desahucio (art. Extrajudicial: Puede ser verbal o escrito. Libro IV del Código Civil.101. Además el desahucio podrá ser judicial o extrajudicial. En relación con de los Arts. semana. Es por tiempo indeterminado: Si dura indefinidamente mientras las partes no expresen voluntad de ponerle fin. de una semana. 1951) El desahucio es el aviso anticipado de una parte a la otra de ponerle fin al contrato (el desahucio es un acto jurídico unilateral que tiene como fin manifestar la voluntad de ponerle termino al contrato. 2. no es posible que uno u otro se retracten unilateralmente. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. (Existe reglas especiales en materia de bienes raíces) Momentos en que se extingue el contrato: Vencimiento del tiempo estipulado Si el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado. 1708 y siguientes del CC. Si se arrienda a tanto por día. 588. En relación con el Art. Reglas particulares en materia de inmubeles Formas del desahucio: Art. a su vez este último podrá ser verbal o escrito. 588 del CPC. 1952). la aceptación de la parte a quien se dirige carece de importancia.3 del CPC). 11 . mes. El desahucio de la cosa arrendada puede ser: 1. 3 de la Ley 18. 1951 señala que la anticipación del aviso se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. 1953. El desahucio no puede ser intempestivo: Art. El desahucio judicial se da por medio de una notificación judicial en virtud del art 588 del CPC Art. 1954). sin sea necesario desahucio (Art. el desahucio será respectivamente de un día.En tales casos el contrato termina automáticamente o ipso iure por el vencimiento del plazo. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra. cuando expire el plazo. se observará lo estipulado.

en las mismas condiciones que el anterior. Por la extinción del derecho del arrendador: El contrato termina ya sea que el derecho del arrendador se extinga por causa independiente de su voluntad o por hecho o culpa suyos. Que arrendatario con el beneplácito del arrendador haya pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación.Si es por tiempo indeterminado. 1955). 1956). 1960. Que sea indeterminado: durara mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin Tácita reconducción: Supongamos que terminado el contrato de arrendamiento el arrendatario continúa detentando la cosa. 1959. La distinción tiene importancia para efectos de las indemnizaciones a que puede estar obligado el arrendador. las cauciones constituidas por terceros que garantizaban las obligaciones derivadas del primer contrato se extinguen (art. Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa. Que se trate de un inmueble (bien raíz) 2. 12 . 3. De esta situación de hecho no se sigue como consecuencia que las partes hayan entendido prorrogar el contrato. 1956: 1. pero no por más tiempo que el de 3 meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera. 1961 y 1962 y 1964. El CC admite en términos muy restringidos la tácita reconducción. 1957). 1958. cuando expira el plazo del desahucio (art. Como se trata de un nuevo contrato. b) Extinción por hecho o culpa del arrendador (culpable): Arts. a) Extinción por causa independiente de la voluntad del arrendador (no culpable): Arts. La tácita reconducción sólo tiene lugar si se cumple con lo establecido en los casos del Art. la renovación del contrato por el hecho que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del arrendador (art. esto es. o 4. Expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado y arrendador sólo responde si contrato como propietario absoluto. Los terceros que adquieren el derecho del arrendador no están obligados a respetar el arriendo. Que ambas partes hayan manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo Efectos de la tácita reconducción: Importa la celebración de un nuevo contrato. Para estos efectos tiene considerable interés discriminar si la extinción de su derecho le es o no imputable. 3. sin protesta del arrendador. El arrendador será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

título gratuito: es el caso de los herederos (Art. si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. 4. los terceros pueden saber de su existencia y de su fecha. el contrato termina y el arrendador es obligado a indemnizar los perjuicios al arrendatario (Art. Todo aquel ha quien se transfiere el derecho del arrendador. 3. Título lucrativo significa. exceptuada los acreedores hipotecarios. Estarán obligados a respetar el arriendo: 1. 2. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto: Cuando se dicta sentencia de terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones que de él derivan. deben respetar el arriendo los que adquieren el dominio de la cosa con la expresa condición de respetarlo. El otorgarse por escritura pública. 1961). a título oneroso. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura. Si no esta inscrito no le es inoponible al acreedor hipotecario. Los acreedores hipotecarios. En estos casos.  Además de estos 3 casos.El sucesor del arrendador no está obligado a respetar el arriendo: Lo normal es que el sucesor del arrendador no esté obligado a respetar el arriendo. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo. o cuando se le declara judicialmente nulo o rescindido. 13 . legatarios y donatarios. Art. si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública. 1097). 1962.

entre ellas el DL 964 del año 1975. LEY N° 18. Viviendas situadas fuera del radio urbano. El fundamento de este dirigismo consistió en el desplazamiento masivo a centros urbanos y escasez de viviendas. 2. No se aplica esta ley a los siguientes bienes raíces: 14 . 2) En 1932 se dictó la primera ley especial caracterizada por imponer restricciones a la libertad contractual: a) La renta anual máxima estaba vinculada al avalúo fiscal de la propiedad. sustituyo los múltiples procedimientos existentes por un juicio sumario. eliminando el dirigismo contractual. Ley especial en materia de arrendamiento de predios urbanos: 1) Históricamente ha sido uno de los ejemplos más clásicos de dirigismo contractual. b) El desahucio y las demás causales debían ser motivadas. se aplica preferentemente al arrendamiento de bienes urbanos. Personal (Arts. Se dictaron otras leyes con posterioridad. con ciertas particularidades. 1 transitorio). modificado y estableció la retroactividad de sus normas (Art. además está la ley 18. entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo. un 11%. y supletoriamente por las normas del CC. siempre eran motivos plausibles. Ámbito de aplicación de la Ley 18. Territorial (Art. y son reiteración de las normas generales. siempre que su superficie no exceda de una hectárea. significa un retorno a las normas del CC para un importante número de inmuebles urbanos en materia de libertad para pactar renta y desahucio discrecional. esto es. Este DL fue de corte liberal incentivando la propiedad privada y se elimina el dirigismo contractual.101 (modificada por la ley 19. 22 y 5): Se aplica también a las relaciones entre subarrendadores y subarrendatarios.101: Significa en gran medida una vuelta a las normas del CC. c) Se ampliaron los plazos para el desahucio: hasta 5 años legalmente. almacenes y edificios” Arts. 1º): Bienes raíces urbanos. aunque incluyan terreno.101: 1.866) y en lo no previsto se aplicarán la reglas generales del arrendamiento de cosas. el cual constituye el antecedente de la ley 18101 que rige hoy.REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS Existe reglas especiales del párrafo 5° “arrendamiento de casas. 1970 a 1977.

3) Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses. 5) Estacionamiento de automóviles y vehículos. los pagos y devoluciones deben reajustarse según la variación de la UF. si contraviene se le puede hacer expeler. f) Se otorga facultad de subarrendar. Obligaciones del arrendatario (inquilino): a) Reparaciones locativas (Art. 3 y 5 de este Art. al igual que los intereses que se deban. por períodos continuos o discontinuos. siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo. 23..Art. e) En caso de mora. se puede depositar en aquella unidad de servicio de tesorería que corresponda a la ubicación del inmueble si no se utiliza el pago por consignación. 4) Hoteles. 3. 2) Inmuebles fiscales. Es un contrato consensual: La escrituración es formalidad ad probationem. residenciales y establecimientos similares. 1970. los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los Nos. 15 . c) Si existe negativa del arrendador a recibir el pago. se sustanciarán con arreglo al procedimiento establecido en el Título III de la presente ley.281 (ley de leasing habitacional). d) Debe pagarse la renta y los gastos de servicios comunes hasta la restitución del bien (art. No hay renta máxima legal. Naturaleza del contrato: 1. Art. 1973). 2º: Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos: 1) Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola. o estén destinados a ese tipo de explotación. Son irrenunciables los derechos que la ley confiere a los arrendatarios (art. 20) 2. 19). 1971) b) Utilizar la casa en forma lícita (Art. Arts. en las relaciones derivadas del hospedaje. 6) Las viviendas regidas por la ley Nº19. 5 y 22 ley 18101 y 1946 CC. Si no se escritura se tendrá por renta la que declare el arrendatario (art. 6º). ganadera o forestal. No obstante.

Los plazos se cuentan desde la notificación. 1°). y se aumentará un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. 8. en total de 6 meses. 3. Formalidades: es consensual por regla general Art. 17 y 18. Art. 2°. 3. Expiración o terminación del contrato: Regla general: Art. La formalidad tendría efectos de modificación de la prueba y no una formalidad. 16 . Procedimiento sumario simplificado: Art. 1976 desahucio. en tal evento. 4. Referencia a la competencia y procedimiento judicial: 1. 7. El arrendatario puede restituir antes de la expiración de aquel plazo y estará obligado a pagar la renta hasta el día de la restitución. 4. Es judicial o mediante notificación personal efectuada por un notario. 20 efectos de la no escrituración del contrato se presumen que la renta es la que señale el arrendatario. 3 inc. 5 plazo fijo. Excepciones: Existen normas especiales respecto del desahucio y restitución: 1. b) Contratos de plazo fijo que no excedan de 1 año: Art. pero no puede exceder. 3 y 4 si debe sar aviso El arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y. 2. Art. el arrendatario tendrá derecho a un plazo de contado desde la notificación de la demanda.4. si es por 1 día un día si es por dos meses el arriendo dos meses con anticipación y si es anual se acaba el arriendo un año desde que se avisa del termino de contrato. A qué juicios se aplica: Art. (Art. Art. Plazos: Hay que distinguir: a) Contrato de duración indefinida o plazo pactado mes a mes: El plazo es de 2 meses. Competencia: Arts. 2. No es necesario invocar motivo plausible. 3 inc. El arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que aquélla se efectúe.

Toda otra convención cuyo objeto sea la explotación por terceros de un bien raíz rústico 3. 21 Normas de subarrendamiento: Art. Tienden a permitir el arrendamiento y otras formas de explotación flexibles. Arts. Clases de arrendamiento: .Precio es una cuota de cosecha Clases de arrendamiento de predio rústico: En atención al elemento precio y su forma de pago. Se le aplican arrendamiento REGLAS PARTICULARES RÚSTICOS: RELATIVAS AL las mismas normas del - ARRENDAMIENTO DE PREDIOS Se contemplan normas especiales en el CC. Naturaleza de la regulación jurídica: Son normas de contenido político—económico.Precio se paga en frutos naturales . Mediería y aparcería 4. lo beneficio respecto del arrendatarios son irrenunciables. que se aplican en lo no previsto por el DL 993 de 1975 (modificado por última vez en 1990). 1°): 1. que permitan el flujo de capitales y capacidad hacia el sector agropecuario. 17 . 22. Arrendamiento de bien raíz rústico 2.Otro: procedimiento especial Irrenunciabilidad : Art. modalidades: se puede distinguir las siguientes a) Arrendamiento de Predio rústico: El precio se paga en dinero o en frutos naturales de la cosa si se estipula una cantidad fija de ellos. 19 Solo respecto del arrendatario. No se aplica a los bienes raíces del estado. El arrendatario se llama colono aparcero.Precio se paga en dinero . b) Aparcería: El precio es una cuota de frutos naturales de cada cosecha. Ámbito de aplicación (Art. El arrendatario se llama en estos casos colono. Reajuste: Art. 1978 y siguientes.

07. 7 y 8) Prohibición de subarrendar Mediería y aparcería (art. 67. Aplicación de otras normas: Art. según corresponda. en caso de tratarse de viviendas nuevas. Quienes pueden acogerse a la ley: Art. los contribuyentes amparados por esta ley. Es un contrato solemne: Art. Lo no previsto se rige por reglas supletorias del arrendamiento. 5°). con excepción de la ley N° 18. del Código de Comercio y de otros cuerpos legales. Ámbito aplicación ley 18010: Art..101”.El Art. 12) Son contratos que un parte aporta una parte uso de la superficie y la otra el trabajo.Se diferencia en la forma de pago del contrato Formalidades: Es un contrato solemne (Art. publicada el 29. 26.“En todo lo no contemplado expresamente en esta ley se aplicarán las disposiciones del Código Civil. 18 . Por escritura publica o escritura privada que conste con dos testigos mayores de 18 años Obligaciones del arrendatario (arts. 1 a) Arrendamiento bien raíz urbano b) Arrendamiento bien raíz fuera del radio urbano si no mayor a una c) No se aplica a 6 casos REFERENCIA A LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA: Regulación: a) Ley 19281 de 27 de diciembre de 1993. Ley 19877 de 31 de mayo de 2003. 25 incs 1° a 4°.1999. b) Última modificación. establece que podrán acogerse a sus disposiciones. 4º de la Ley 19622 sobre deducción de los dividendos hipotecarios de la base imponible del impuesto a la renta que afecta a las personas naturales. Normas especiales: Previo Urbano: Están en el cc en la ley 18101.

Art. Teoría de la imprevisión: Art. cuyas normas modifican o complementan determinadas obligaciones de las partes si la obra es un bien inmueble. 2003: Rechaza la posibilidad de que el empresario pida aumento del precio en razón al encarecimiento de los materiales o jornal. 2005. Contrato en virtud del cual una parte (el arrendatario) se obliga a ejecutar una obra a favor de la otra (arrendador) a cambio del pago de un precio. Regulación: Reglas generales del arrendamiento. habrá que estarse a quien suministró la materia principal. 4 y 5. Responsabilidad: Art. La manifestación unilateral del que encargo la obra. Permite la revisión judicial por costos no previstos que provienen de circunstancias desconocidas.ARRENDAMIENTO PARA LA CONFECCIÓN DE OBRA MATERIAL Concepto: Art. Naturaleza jurídica (Art. Teoría de los riesgos: Art. 1997 y 1998 Extinción del contrato: 1. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES Servicios inmateriales: 19 . reglas especiales que contempla el CC arts. Precio: Art. Además tener en cuenta la ley de urbanismo y construcción. artífice o empresario: obligado a ejecutar la obra en forma fiel y oportuna. 1996 y siguientes. Partes: a) Arrendador. Muerte del artífice. será arrendamiento si quien suministra los materiales es la persona que encargó la obra. Responsabilidad subsidiaria del que encargó la obra (extensible a los arquitectos). Si el aporte lo hacen ambas partes. b) Arrendatario: encarga la obra y se obliga a pagar el precio acordado y a declarar si aprueba o rechaza la obra. 1996 inciso 2° y 2000. 200 y 2003 n° 3. 1915. 1996): Puede constituir una compra venta si quien suministra los materiales es el artífice. 2. ejecución de una obra.

20 .Son aquellos en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo físico o la obra de mano Es un contrato en virtud del cual una parte el arrendatario se obliga a prestar servicios en una predomina la inteligencia sobre el esfuerzo físico……………… Tipos de arrendamiento de servicios inmaterial: 1. Los profesionales como el abogado no representan a su cliente. 2006. Servicios que consisten en una larga serie de actos (Art. Esta última disposición se refiere a los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios o que esta unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros. la representación que suele tener el abogado no la tienen en virtud de si profesión sino del poder que se le confiera. 1997. Los servicios de profesiones a que esta unida la facultad de representar y obligar ante terceros constituyen un mandato. 1999 y 2002. 2006) 3. por ejemplo una composición literaria o musical. 2. en relación con arts. Servicios Aislados: Art. 1998. 2012 previene: los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el art 2118 se sujetan a las reglas del mandato en lo que no tuvieren de contrario a ellas. Servicios prestados por profesionales (relación con mandato): El Art.