Derecho Civil IV Unidad VIII: Condominio. Estructura Definición legal. Análisis crítico. Caracteres.

Definición legal: art 2673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. El condominio es un supuesto de comunidad en los ds reales. Ésta se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un D igual sobre la misma cosa, cuando el D real respecto del cual se establece tal comunidad tiene el carácter de exclusividad. Caracteres 1) Titularidad plural (pluralidad de sujetos): a diferencia del dominio que supone un solo sujeto (por su carácter exclusivo), en el condominio existe más de un sujeto titular del D (“varias personas” dice la definición legal). Esto ha suscitado una polémica sobre si el condominio es un dominio plural (una comunidad en el D de dominio) o de un D real autónomo. Puede tratarse indistintamente de pers físicas o J. 2) Unidad de objeto: siempre se tratará de cosas (art 2674: No es condominio la comunión de bs que no sean cosas). Esto no quiere decir que el obj del condominio debe ser uno, sino que si se trata de más de una cosa (si más de una cosa esta en condominio), ej varias fracciones o parcelas de inmuebles, o de un acervo hereditario, éstas son tratadas como una unidad, recayendo el D sobre la totalidad de cada una de ellas. 3) Titularidad en cuotas o partes indivisas (titularidad de cuotas sobre el obj unitario): el D de propiedad se encuentra fraccionado entre los diversos copropietarios, correspondiéndole a cada uno de ellos en la medida de la cuotaparte que le pertenece: un medio, un tercio, etc. Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta del D de dominio entero y que no se corresponde con ninguna parte física o materialmente det de la cosa. Es decir, la mitad, el tercio o el cuarto, que conforman la titularidad de cada uno de los condóminos, no se aplican a una porción de la cosa materialmente det. Constitución. Clases. Art 2675: El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos que la ley designa. Los medios de constitución del condominio son: 1) Por contrato: cuando existe pluralidad de adquirentes en cualquier C que tenga por efecto transmitir el dominio (cv, donación, permuta), es decir, cuando varias pers adquieren en común una cosa. Tmb se constituye por C cuando el dueño del todo vende una cuota de su propiedad sobre la cosa a otra pers. 2) Por actos de última voluntad: se trata del legado de una cosa cierta a 2 o más pers. La institución de heredero a más de una pers sólo crea entre ellas un estado de comunidad hereditaria, y no un condominio. 3) Por la ley: la ley dispone la constitución del condominio. Ej el condominio por confusión de límites (art 2746, confusión de 2 predios rústicos); condominio de accesorios indispensables al uso común de 2 o más heredades de distintos propietarios (art 2710 y ss). En éste último nace de la ley el condominio con indivisión forzosa. 4) A estas 3 fuentes hay que agregar la prescripción adquisitiva, ya que si se mantiene la coposesión durante los términos previstos por la ley es factible la adquisición de la cosa en condominio. Clases: 1) Condominio normal/común o sin indivisión forzosa: cualquiera de los condóminos puede pedir la división de la cosa común sin nec de autorización del resto.

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y no pueden adquirirse o perderse por partes alícuotas ideales”. Cuando media volun unánime de los condóminos. ni aun en la parte que le pertenece. cabe aplicar las reglas del dominio. Cada condómino puede realizar actos de disposición J o material sin el consentimiento de los otros condóminos. La prohibición resulta del art 1512: “El copropietario de una cosa indivisa. La rta afirmativa cabe para el usufructo. y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios. muy restringidas las posibilidades de actuación sin contarse con el consent expreso o tácito de los demás. El adquirente. 2) Art 3007: “Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos. Tmb puede gravarla. limitándose unos a otros. de los derechos inherentes a la propiedad.Derecho Civil IV 2) Condominio con indivisión forzosa: la ley impone la indivisión (no permite a los condóminos pedir la división de la cosa común). sin consentimiento de los demás partícipes”. siendo. No se puede constituir servidumbres sobre la cuotaparte porque: 1) Art 2985: “Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un fundo común a varios. Cada condómino puede enajenar su cuota a título oneroso o gratuito sin requerir el consentimiento de los otros. Pero ello no impide considerar la posibilidad de constitución de otros ds reales o personales sobre la parte indivisa. pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición. y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros. respecto de su parte indivisa. sin que todos los condóminos concurran al acto de su constitución”. por tanto. HIPOTECA DE PARTE INDIVISA Art 2678: Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común. aun en el desconocimiento de éstos y sin otorgarles ningún D de preferencia o tanteo. Ej las partes comunes en la prop horizontal. sin esperar el resultado de la partición. la medianería. tanto en el supuesto de una enajenación voluntaria como en el de una venta forzada. Son restringidas en cuanto a la cosa común: sobre la cosa común los ds de los condóminos concurren en igualdad de condiciones. compatibles con la naturaleza de ella (nat puramente intelectual). y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque 2 . no puede arrendarla. los condóminos no pueden arrendar la cuotaparte. En cuanto a la locación. CONSTITUCIÓN DE DERECHOS REALES En el art 2677 y 2678 se habla de la enajenación y en el 2678 se hace referencia sólo a la hipoteca. Los acree pueden solicitar judicialmente el embargo y venta de la parte indivisa. dado que el art 2843 admite su establecimiento por el condómino respecto de su parte indivisa. se convertirá en condómino de los restantes comuneros. conclusión que cabe extenderse al uso y a la habitación. Puede enajenarla a favor de otros condóminos o de un 3ero. Los condóminos respecto de ella tienen amplios poderes de disposición. a) Facultades de los condóminos respecto de su cuota El PPIO está expresado en el art 2676: Cada condómino goza. ENAJENACIÓN Art 2677: Cada condómino puede enajenar su parte indivisa. Facultades de los condóminos Son amplias respecto de la parte indivisa: son amplias como las de un propietario respecto a la cuotaparte. D que sí tienen los comuneros cuando se dispone la locación de toda la cosa (art 2702).

sin el consent de todos los otros. Entonces. a favor de los otros copropietarios. compensatoria de tal uso. ya que tal silencio implica conformidad tácita. por la nat de la cosa y por el uso al cual ha sido afectada. Si al tiempo de la conclusión del condominio el inmueble toca en el lote del condómino que hipotecó la parte indivisa. no debe pagar al condómino que no utiliza la propiedad si no medió petición alguna en se sentido. físicamente det. ACTOS QUE IMPORTAN EL EJERCICIO ACTUAL DEL D DE PROPIEDAD Art 2680: Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos. Tmb tiene la acc confesoria con efectos amplios y la reivindicatoria (si es atacado puede reivindicar toda la cosa: defiende al condominio frente al 3ero). Si bien el uso y goce de la cosa no está supeditado al acuerdo previo prestado por los otros condóminos. De otro modo no se podría entender que “la oposición de alguno de los condóminos” bastara para ponerle fin al uso y goce. Coordinando ambos preceptos cabe concluir que el uso y goce autorizado por el 2684. o le sea adjudicado en licitación (el inst de la licitación fue derogado en 1968). Tiene acc reales porque es titular de un D real. si la cosa debe ser puesta en administración. pero la validez y existencia de la misma queda supeditada al resultado de la partición. El goce al que está autorizado el condómino reconoce una doble limitación: 1) debe ser ejercido conforme al destino de la cosa (no puede dar a la cosa otros usos que aquellos a que está destinada). ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella. actos materiales o J que importen el ejercicio actual e inmediato del D de propiedad. toca en el lote de otro condómino. y si. 3 . El destino se determina por convención. Según Segovia y Alterini. 2) no debe deteriorarla en su interés particular (no la puede desvalorizar). pero sí se le reconoce el D a percibir una suma a partir de la fecha de la interpelación. nada les debe. en cambio. no haya ejecutado antes su hipoteca. reposa sobre un consent tácito presumido por la ley. el código admite la constitución de hipoteca. el art 2684 debe integrarse con el 2699: “Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos. Jurisprudencialmente se ha dicho: el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre toda ella un D que le es propio. con tal que no la deteriore en su interés particular. y en su ausencia.Derecho Civil IV en lote a otro copropietario. En ppio no puede hacer mejoras Art 2681: Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales. Un supuesto común es el del condómino que usa toda la cosa y la posibilidad de responsabilizarlo del pago de una suma de dinero (a modo de un alquiler). si bien no está sujeto al acuerdo previo de los otros comuneros. Es decir. resolverán todos. la hipoteca tendrá plenos efectos. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto. y hecho vender la parte indivisa afectada al crédito. ACCIONES POSESORIAS Y REALES El condómino tiene acc posesorias porque tiene el D real de condominio/ porque es poseedor legítimo. la hipoteca no tendrá efecto alguno. y mientras no conozca la volun de los demás comuneros de ejercer el igual D que éstos tienen. o alquilada o arrendada”. la hipoteca por el condómino de su cuota queda subordinada al resultado de la partición en el caso del art 2678 suponiendo que el acree hipotecario. b) Facultades de los condóminos sobre la cosa común USO Y GOCE Art 2684: Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella. usando del D que el art 2677 le da. el uso o goce de la cosa común o la posesión común.

la cuota en el condominio abandonada por el condómino que se resiste a contribuir a los gastos incrementa las cuotas de los restantes condóminos (Alterini). La ley no resuelve acerca del destino de la parte indivisa abandonada. Dice: No contribuyendo el condómino o los condóminos. Habiendo efectuado alteraciones o innovaciones materiales en el inmueble ante el silencio de los demás. habitación. La solución de éste art se producirá siempre y cuando no se hubiera obtenido la nulidad del acto con anterioridad a la partición. La enumeración de los actos de disposición no es taxativa ya que cabría incluir el usufructo. No cabe afirmar los mismo respecto del alquiler. Esta disposición es consecuencia del efecto declarativo de la partición. Se trata de deudas en interés de la comunidad nacidas de la realización de gastos de conservación o reparación. Es decir. En todos estos supuestos es nec el acuerdo unánime de los copropietarios. constituir servidumbres. con lo que quedarían excluidas los meramente conservatorias o reparatorias. La obli de los condóminos de contribuir a los gastos de conservación es real. Los condóminos pueden liberarse de la obli de contribuir por el abandono de su D de propiedad. ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. uso. típico acto de administración. donde. si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote. pagarán los intereses al copropietario que los hubiere hecho. Respecto de los actos J. Obligaciones de los condóminos a) Entre sí (aspecto interno) Art 2685: Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes (parte indivisa) a los gastos de conservación o reparación de la cosa común. el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces. el art 2682 dice: El condómino no puede enajenar. y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago. reitera el art 2681: Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales (ej construcciones en el inmueble). 4 . en ppio. Las innovaciones materiales que los condóminos tienen prohibido hacer en la cosa común son las que importen el ejercicio actual e inmediato del D de propiedad. El art 2686 precisa los ds del condómino (o los condóminos) que hubiere afrontado el pago frente a los otros.Derecho Civil IV Respecto de los actos materiales. constitución de servidumbres o hipotecas. ya que si bien las obras no contaron con la conformidad expresa de los condóminos. es indudable que medió de parte de ellos un asentimiento tácito. la enajenación. Los actos J celebrados en violación de la norma trascripta serán nulos o anulables. pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad. Para que tal abandono tenga efecto liberatorio debe ser oportuno (formulado al tiempo de plantearse el requerimiento) y es necesario que la reparación o conservación no haya llegado a ser nec por un hecho suyo. sin el consentimiento de todos los otros . impera la volun de la mayoría. Para Borda los demás condóminos adquieren automáticamente la parte abandonada en proporción a sus respectivas porciones. Art 2683: Sin embargo. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor. puede el condómino reclamar su pago por aplicación de lo establecido por el art 2588. y no reconocer su valor al que las realizó importaría un enriquecimiento sin causa a favor de los otros condóminos.

se trata de una obli simplemente mancomunada (la deuda se divide en tantas partes iguales como deudores haya). Si ejecutada la cosa. el art 2687 dirá que sólo responderán quienes contrajeron la deuda (y no los que no lo hicieron). el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado. sin invocar representación alguna. Según Salvat y Borda la norma establece un caso de solidaridad legal. por el saldo no se respondería en forma solidaria. el precio de la venta no alcanzara para cubrir el monto del crédito del ejecutante. y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente. Esta conclusión demuestra una inconsecuencia. Insolvente es aquel que no tiene otros bs contra los cuales puedan ir los condóminos y.Derecho Civil IV Se establece el curso de los intereses desde el momento del desembolso. El condómino que contrató y cumplió con su obli tiene el D de reembolso (la acc alcanza a los condóminos de acuerdo a sus cuotas). Cuando los condóminos contratan colectivamente y nada se expresa en cuanto a la manera de responder frente al acree. como la hipoteca. además. El código contempla los casos extremos: cuando contrata uno o cuando contratan todos. Lo que se reparte es la parte indivisa del insolvente entre los condóminos que hubieran pagado la parte de la deuda de aquél. porque si la obli es 5 . están obligados al acreedor por partes iguales. Art 2688: Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente. no está obligado sino el condómino que las contrajo. sino simplemente mancomunada. sólo él responde frente al acree. Si quien contrató lo hizo por propio D. ¿Cuál es la solución aplicable cuando lo hacen algunos de los condóminos. La insolvencia es entonces la insuficiencia del activo de su pat para afrontar el pago de las deudas que integran su pasivo. respecto a la cuota que le corresponda. su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en ella. Si se pacta la solidaridad. pero no la totalidad de ellos? Para Alterini es aplicable el art 2688. b) Con relación a terceros (aspecto externo) Art 2687: A las deudas contraídas en pro (favor) de la comunidad y durante ella. Supuesto de insolvencia Art 2690: Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente. El art 2691 hace resp a cada uno de los condóminos frente a los otros por los frutos percibidos y por los daños causados a la cosa común o a los restantes comuneros. cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda. se aplica el art 699 (la totalidad del obj de la obli puede ser demandada por cualquiera de los acree a cualquiera de los deudores). dado que el condominio no es una pers colectiva y no pueden los demás ser alcanzados por los efectos de una obli de fuente contractual en cuya génesis no intervinieron. salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más. sin expresión de y sin haberse estipulado solidaridad. El D de retención implica la posi de excluir al condómino deudor del uso y goce de la cosa común y de resistirse a la pretensión esgrimida por éste último de dividir el condominio. se es deudor de ellos en la medida en que se los haya recibido sin consideración a lo dispuesto en el art 2707: “no habiendo estipulación en contrario serán divididos por los condóminos en proporción de los valores de sus partes”. y el 2688 determinará la manera de responder de quienes contrataron. Según Papaño ambas normas son aplicables: si contrata más de uno pero menos de la totalidad. que la deuda del copropietario incumplidor sea superior al valor de su parte indivisa. Cargas reales: solidaridad o indivisibilidad Art 2689: En las cargas reales que graven la cosa. En cuanto a los frutos.

bajo apercibimiento de celebrarse el acto con quienes a él asistan. El n° mínimo de asistentes para que la deliberación tenga validez deberá ser el de aquellos que representen más de la ½ del valor. están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella”. el art 2699 que dice “resolverán todos” debe completarse con el 2703: “Ninguna determinación será válida. y en tal caso dispondrá el modo de administrarla. el uso o goce de la cosa común o la posesión común. y no a la deuda. de todos ellos o de un 3ero. 2) el CC exige el quórum total. 2) La administración puede estar a cargo de un condómino. y no de la solidaridad de la 2da. agregando el art 2700 que “No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes. o alquilada o arrendada3. Las Cámaras Civiles de la Cap en el plenario Bancalari decidieron: el art 2689 se refiere a la carga. Administración de la cosa común Art 2699: Siendo imposible por la calidad de la cosa común 1 o por la oposición de alguno de los condóminos. y si establece la obli de cada una de responder por el todo. resolverán todos. prevalecerá la decisión de la mayoría. 1) La cosa no sirve para el uso y goce indistinto o conjunto por los copropietarios. 3112 y 3188 CC. siendo imposible el uso y goce de la cosa común. Mayoría. Alterini y Papaño cada uno de los condóminos es responsable por el total de la carga. siendo lícito compeler al renuente por la vía judicial. no debe ser entendida como que la obstrucción de un solo comunero baste para privar de eficacia a cualquier providencia que se adopte. Ej un depto de un ambiente con 6 condóminos. El quórum para estas asambleas es la totalidad. en cuya virtud “cada una de las cosas hipotecadas a una deuda. si la cosa debe ser puesta en administración 2. los condóminos dividen lo que reciben de ese alquiler de acuerdo a sus cuotas. 6 . si la cosa debe ser puesta en adm. los condóminos responderán en los términos del art 2688. ej se la alquila a éste. pero sí la cosa entera. Cuando está a cargo de un 3ero. Pero existen límites a esta posibilidad propiciada por la doctrina y la jurisprudencia: 1) para habilitar la vía judicial es nec acreditar que los condóminos han sido citados con expresión del orden del día a tratar. es en razón de la indivisibilidad de la primera.Derecho Civil IV solidaria. y cada parte de ellas. Quórum. Dice el art 2699 que “resolverán todos. y que ninguna determinación será válida si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o sus legítimos representantes. Para Lafaille. En la medida en que el art 2689 encuentre su fundamento en la indivisibilidad de la carga real. si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o de sus legítimos representantes”. resolverán todos los condóminos si ella debe ser puesta en adm. nombrará y quitará los administradores”. debería mantener ese carácter aun luego de excutida la cosa. de allí que la mayoría absoluta de valor prescrita (art 2704 y 2705) debe ser computada sobre la totalidad de los condóminos (no los presentes). Asamblea de condóminos. asiento de la carga real. es más coherente afirmar que si luego de vendida la cosa en la ejecución. quedare un saldo impago de la deuda. por partes iguales o según su cuota expresada. sin perjuicio de la divisibilidad o indivisibilidad de la deuda y con arreglo a lo dispuesto en los art 682. 3) No se puede alquilar la cuotaparte. y no en la solidaridad de la deuda. o alquilada”. ni usando del derecho de pedir la división de la cosa. y sólo lo harán solidariamente si hubiere mediado en la obli ppal un pacto expreso en tal sentido. La jurisprudencia dominante ha dicho: la circun de que el CC determine que.

pero el art 2706 tiene previsto un procedimiento especial para el caso: o la suerte. para todos los supuestos en que no aparezcan claramente establecidas las partes o cuotas de los condóminos una presunción de igualdad. Borda dice que el carácter de locador es compartido con otros. el art 2707 establece: “Los frutos de la cosa común. Efectos. el art 2704 adopta el sist de la mayoría de valor: La mayoría no será numérica sino en proporción de los valores de la parte de los condóminos en la cosa común. aunque corresponda a uno solo de ellos. si hay empate. La 1era cuestión que suscita la posibilidad de que el condómino resulte locatario de la cosa que le pertenece en común con los otros es si se trata de una verdadera locación. La mayoría será absoluta: debe exceder el valor de la mitad de la cosa. Se puede designar a más de una pers en el cargo (la adm plural puede estar integrada por condóminos y terceros simultáneamente). se presume que son iguales (art 2708). b) la forma de computar las mayorías en la adm del condominio. y la volun que decide el arrendamiento es la expresión de la mayoría de los copropietarios. se produce su extinción según los distintos modos de extinción del dominio. Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condóminos. Según Papaño. el condómino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta”. serán divididos por los condóminos. deberá funcionar con el quórum y expedirse por la mayoría en los términos recién explicados. Tanto la designación como la remoción corresponde a la mayoría absoluta de valor y serán aplicables las disposiciones sobre el mandato. Alterini dice que rige: a) la dstribucion de los frutos. Además existen algunas situaciones particulares y un modo que le es propio y peculiar. Las alternativas por las cuales puede optar la asamblea de condóminos son poner la cosa en administración o darla en locación (art 2699). atento a la circun de que la cosa no le es enteramente ajena y que reviste la calidad de coposesor legítimo de ella. el art 2702 dispone: “Determinándose el arrendamiento o el alquiler de la cosa. 7 . c) los procedimientos de liquidación dek condominio con las consiguientes adjudicaciones. estableciendo. decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros”). en proporción de los valores de sus partes”. o los árbitros o la decisión judicial promovida por cualquiera de los condóminos con audiencia de los otros en procedimiento sumario. exigiéndose mayoría absoluta de valor.Derecho Civil IV En cuanto a las mayorías. Se produce una remisión a las normas de la gestión de negocios. La designación del administrador puede recaer en uno de los condóminos o en un tercero. Entonces el condómino es locatario y por eso se le aplican todas las reglas J de la locación Respecto a la división de los frutos. será juzgado como gestor oficioso”. ninguna de las mociones votadas la alcanzará y entonces sería de aplicación el último párr del art 2705. Art 2709: “Cualquiera de los condóminos que sin mandato de los otros. La regla del 2708 tiene una proyección mucho más amplia. Partición. Para decidirse por cualquiera de ellas. Existe una suerte de contradicción entre la última parte del 2705 (“No habiendo mayoría absoluta nada se hará”) y lo que dispone el 2706 (“habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros. no habiendo estipulación en contrario o disposición de última voluntad. debe ser preferido a persona extraña. Al ser el condominio el propio D real de dominio en estado de comunidad. administrase la cosa común. ya sea con un tercero o con uno de los condóminos. Se trata de una volun distinta y con autonomía suficiente para contratar. En cuanto a la posibilidad de dar en locación la cosa. Extinción del condominio.

o cuando por cualquier acto a título oneroso hubiera cesado la indivisión absoluta. El otro condómino. 3° Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la división privadamente”. desde el origen de la indivisión. o incapaces. El art 3462 dispone: “Si todos los herederos están presentes y son capaces. aunque estén emancipados. en la medida en que sostenemos el D de acrecer. En el caso del condómino que se hubiera convertido en propietario exclusivo de la cosa común por haberla poseído para sí durante el tiempo y en las condiciones requeridas por los art 4015 y 4016 para la prescripción adquisitiva de los 30 años. cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos”. Tmb está el caso del art 2690. La acc tiene por obj transformar ese D real de condominio en otro D de igual nat. Se trata de una acc real. se adjudica la parte indivisa de éste. pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros”. La posesión debe ser inequívoca y se debe probar que la misma ha excluido a los demás condóminos de la posesión de la cosa. en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiere sido. a la manera de hacerla y a los efectos que produce. donación) se hace a favor del restante condómino que adquiere así el dominio de toda la cosa. extinguiéndose el condominio. Partición 1) Normas aplicables.Derecho Civil IV Son modos de extinción relativos la enajenación el abandono de la parte indivisa cuando los condóminos son 2 y cando tal enajenación (ej venta. Art 2696: “El mismo efecto tendrá. cuando son 2 los condóminos y uno de ellos resulta insolvente. la partición tiene efecto retroactivo al día en que se constituyó el condominio. la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes”. o ausentes cuya existencia sea incierta. se extingue el condominio. 2) Efectos. que ha pagado la parte de la deuda del insolvente. considerándose que el condominio nunca existió. Es decir que el común acuerdo de los condóminos capaces puede decidir cualquier variante de división o conclusión del condominio. interesados. se produce idéntico resultado. Art 2695: “La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad. Art 2698: “Las reglas relativas a la división de las sucesiones. En el caso del abandono. que debe ser equivalente a su interés en la cosa. cuando por la división de condominio uno de los condóminos hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa común. se hace la partición: conversión de la parte ideal que le corresponde a cada condómino en una porción o lote material. Acción de división Art 2692: Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común. se opongan a que se haga partición privada. A su vez el art 3467 dispone que “Las particiones deben ser judiciales: 1° Cuando haya menores. 2° Cuando terceros. Es decir. La facultad que dimana de este art es de orden público. Cuando se divide el condominio. fundándose en un interés jurídico. y por lo tanto irrenunciable e imprescriptible. como es la propiedad exclusiva de los que a cada condómino debe corresponderle en la división. dando lugar al dominio exclusivo del usucapiente. propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote. deben aplicarse a la división de cosas particulares”. 8 .

2do párr). Si los condóminos resuelven la división en especie.Derecho Civil IV Art 2697: “Las consecuencias de la retroactividad de la división serán las mismas que en este Código se determinan sobre la división de las sucesiones”. se vería precisado a compensar en dinero a quienes recibieran una de menor valor en compensación a su cuota. pública o particular. en materia de inmuebles. adjudicándole a cada uno el lote. Venta extrajudicial: por escritura pública. Carpeta: venta judicial: el juez manda la veta y luego adjudica a cada uno la parte que le corresponde. quien recibiera una fracción material que superara el valor de su parte indivisa. No mediando tal acuerdo. Esta solución – partición en especie con saldo – no puede imponerse a los condóminos. Dsp se debe presentar al juzgado para su homologación. 2) cuando convierta en antieconómico el uso o aprovechamiento de las partes resultantes o. En este caso podrá arbitrarse la venta privada o en subasta. no podrá verificarse: 1) cuando la división produzca la destrucción de la cosa. preferida por la ley. no se alcance la superficie mín de la unidad económica (art 2326. podrá ser llevada a cabo mediando acuerdo unánime. De ser posible la división en especie. Si ésta última no puede llevarse a cabo será de rigor la división por venta judicial. si las partes resultantes no fueran equivalentes a las cuotas de los condóminos. o aun sin que este resultado acaezca. Se trata de jucicio de división de cosas comunes previsto en el CPCC. cuando no resulten porciones reales que constituyan un todo homogéneo y análogo a las otras partes y a la cosa misma (art 2326. Existen 2 formas para la división del condominio: la partición en especie o la división por venta (judicial o extrajudicial). 3) Diversas formas. será preferida la división en especie. Pero la división en especie. Necmente debe haber acuerdo gral entre ellos para que resulte factible. La división por venta. 9 . nada cabría objetar a tal decisión que no sea lo dispuesto en el art 2326 en orden a la indivisibilidad de la cosa. 1er párr). cualquiera sea la nat de la cosa.