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TERZA LEZIONE

LegiUrban
Lezione del 27.10.04

Pianificazione Attuativa Piani Generali : Piano Particolareggiato Piano di Lottizzazione


Pianificazione attuativa La pianificazione attuativa un complesso di piani finalizzati a mettere in opera le previsioni contenute nel P.R.G. I programmi pluriennali dattuazione si occupano della disciplina temporale dapplicazione dei piani regolatori e secondo la Legge n10/1977 (Bucalossi) dovevano essere approvati contemporaneamente al Piano Regolatore. Con la recente Legge 136/1999 hanno subito un declassamento, venendo collegati alla pianificazione in materia di realizzazione di opere pubbliche. La procedura dettata dalla Legge 109/1994 stabilisce lesistenza di una prima programmazione triennale ed una successiva programmazione annuale permettendo cos alle amministrazioni di fare delle previsioni pi puntuali e realizzare queste opere solo nel momento in cui siano realmente reperibili tutti i fondi necessari ai lavori. I piani attuativi nacquero grazie alla Legge fondamentale 1150/1942 come strumento subordinato al P.R.G. , allinterno dello schema piramidale della gerarchia dei piani: come accennato in precedenza, lassenza dei piani dattuazione impediva ai Comuni di concedere alcuna licenza edilizia. Nella prassi questo rigido meccanismo si ammorbidito, perch si ritenuto che in particolari casi un P.R.G. dettagliato, contenente precise disposizioni, potesse essere sufficiente . Questa deroga permessa solo in 2 situazioni, al di fuori delle quali c necessariamente bisogno di strumenti di dettaglio: il primo caso riguarda la concessione del titolo abilitativo in zone molto urbanizzate; nel secondo caso pu disporre vincoli correlati alle localizzazioni. I principali piani attuativi sono il piano particolareggiato desecuzione ed il piano di lottizzazione ai quali si affiancano una serie daltri piani disciplinati da precise normative: i piani per ledilizia popolare, per gli insediamenti produttivi, per il recupero ed i piani integrati (programma integrato dintervento, programma di riqualificazione urbana, contratti di quartiere ecc.). La pianificazione integrata ha inoltre la capacit di superare le zonizzazioni, introducendo le varianti al P.R.G. e quindi modificando alcuni aspetti delle zone omogenee, bench queste erano ritenute inderogabili dal Decreto Ministeriale del 2 Aprile 1968. La caratteristica peculiare della pianificazione esecutiva la possibilit dessere sia ad iniziativa pubblica che privata (possono essere realizzati solo da proprietari che necessitino di un piano esecutivo per poter edificare sui propri terreni). Il pi comune dei piani pubblici il Piano particolareggiato, mentre il Piano di lottizzazione pu essere sia ad iniziativa pubblica che privata. Nonostante la Legge disponga precisamente le competenze sui mezzi di pianificazione, come per i piani di zona e settoriali (piani per ledilizia popolare e per le attivit produttive) che spettano ai Consigli Comunali, si fa sempre pi avanti lUrbanistica consensuale, prevista dalla Legge 241/1990. Grazie a questa anche i privati intervengono nella determinazione delle scelte urbanistiche ed impegnano risorse proprie per il miglioramento delle citt. Ad esempio le societ di trasformazione urbana, caratterizzate da unuguale partecipazione pubblica e privata, acquisiscono delle zone degradate, le riqualificano e successivamente le collocano sul mercato. Di conseguenza decade parzialmente la connotazione autoritaria del processo pianificativo che, in nome della pubblica utilit, violava il diritto di propriet, rendendo la stessa propriet privata un bene conformativo, cio 1

TERZA LEZIONE adattabile alle necessit della collettivit. Il ruolo del privato pone per il problema di come la sua collaborazione debba essere legata allinteresse pubblico perseguito dalla pianificazione. Piano particolareggiato Un altro aspetto di notevole interesse il procedimento dapprovazione e adozione del Piano particolareggiato (piano esecutivo ad iniziativa Comunale), analogo a quello del P.R.G. (compresa la parte riguardante le varianti), seppur con alcune sostanziali differenze: -il Comune affida il compito di redigere la parte grafica allUfficio Tecnico, oppure ad 1 o pi professionisti; -il Consiglio Comunale provvede alladozione del piano, seguita dalla sua affissione per 30 giorni nella Segreteria Comunale, cos da permettere a chiunque di prenderne visione ed eventualmente muovere delle osservazioni o delle opposizioni. Queste ultime, competono solo ai proprietari delle zone interessati e differentemente dalle osservazioni, assolvono una funzione di tutela, per questo devono essere obbligatoriamente considerate dal Comune, tenuto inoltre a motivare le sue risposte in , merito. La Legge Urbanistica Fondamentale prevedeva che il passo successivo fosse la trasmissione del piano alla Regione che, a sua volta, doveva esprimere il suo parere entro 180 giorni. Dopo leventuale approvazione, si doveva inserirla nel Foglio degli annunci legali della Provincia ( per i grandi Comuni si doveva anche pubblicare la notizia sui quotidiani) e notificarla ai proprietari delle aree coinvolte. Il procedimento stato semplificato dalla Legge 47/1985, che ha eliminato il dovere di sottoporre allapprovazione della Regione il piano particolareggiato (come tutti gli altri piani attuativi), semplicemente trasmesso al solo scopo di permettere eventuali osservazioni. La procedura dettata dalla Legge Fondamentale resta in vigore solo se il piano include delle aree , ritenute dagli strumenti di programmazione generale, dinteresse regionale. Piano particolareggiato esecutivo Anche il P.P.E. incide notevolmente sia sullattivit edilizia privata, sia sulle localizzazioni. Nel primo caso riguarda la previsione di masse, altezze e volumi secondo il principio dello Zoning; lindividuazione delle zone da riqualificare, restaurare; la suddivisione del territorio in lotti edificabili. Nel secondo, individua le opere da realizzare e quindi le zone da espropriare. Il contenuto del P.P.E. deve conformarsi alle previsioni del P.R.G. ma pu anche aggiungervi dei dettagli, procedendo ad esempio ad una sub-zonizzazione o ampliando le localizzazioni, evidenziando anche le aree che ospiteranno le infrastrutture di quartiere. Lefficacia del Piano Particolareggiato e quindi la sua durata limitata 10 anni, termine entro cui il Comune tenuto ad attuare le previsioni del P.R.G. che altrimenti decadono e lasciano spazio a quelle del P.P.E. in materia di distanze, altezze e volumi. Oltre a stabilire i criteri cui deve attenersi lattivit edilizia, il P.P.E. serve a procedere allesproprio delle aree segnalate dalle localizzazioni, non solo per la realizzazione di opere pubbliche, ma anche private, se queste ultime sono ritenute necessarie nelle previsioni dello stesso Piano Particolareggiato. Piano di lottizzazione Il Piano di lottizzazione disciplinato dallart. 28 della Legge Fondamentale e serve a porre un freno alle convenzioni in assenza di strumenti urbanistici. Le sue caratteristiche principali sono: la complementarit con il Piano Particolareggiato: ad esempio la suddivisione degli isolati pu 2

TERZA LEZIONE avvenire indifferentemente tramite uno dei due piani; il potere diniziativa concesso ai privati, al quale si accompagna la convenzione che gli stessi devono stipulare con il Comune accollandosi lonere delle urbanizzazioni primarie e di alcune di quelle secondarie, nonch delle aree per la destinazione delle opere pubbliche; infine limpossibilit di procedere allapprovazione del piano stesso se non c uno strumento di pianificazione generale, cio il P.R.G. o il Programma di Fabbricazione, secondo quanto dettato dalla Legge 765/67. La Legge 10/67 ha invece precisato il procedimento dapprovazione del piano di lottizzazione, stabilendo nel contempo che gli oneri durbanizzazione gravanti sui privati devono essere calcolati in conformit a tabelle parametriche. Il piano di lottizzazione ad iniziativa privata pu essere presentato al Comune se almeno il 51% delle aree interessate sono appunto di privati e consta di una parte grafica, ovvero un progetto, e di una convenzione che fissa laccordo Comune-privati. Prima della Legge 47/85 lapprovazione da parte del Consiglio Comunale doveva essere preceduta dal consenso della Regione, ora non pi necessario perch gli strumenti di pianificazione attuativa sono interamente di competenza comunale. Se i privati non raggiungono un accordo spetta al Comune stabilire dufficio un piano di lottizzazione da sottoporre ai proprietari dei terreni interessati e poi metterlo in atto in due modi: consensualmente se i proprietari concordano con quanto propostogli, oppure attraverso procedimenti coattivi e quindi espropri.