@TITRE 1 : LA PROPRIETE INDIVIDUELLE

Le droit de propriété est le principal droit réel. Les droits sont divisés en 2 catégories principales : les droits réels et les droits personnels. Un droit est réel quand il porte sur une chose , il met directement une personne avec une chose, il n’y a pas d’intermédiaire. Au sein des droits réels, il y a une subdivision : les droits réels principaux (le droit de propriété et ses démembrements : usufruit et servitude) les droits réels accessoires qui vont être les garanties des créances (l’hypothèque, le gage etc…).

Les droits réels ont un caractère absolu : ils sont opposables à tous. Un droit personnel a pour objet un rapport entre deux sujets de droit, le droit personnel est le droit de créance : c’est celui qui permet au créancier d’obtenir quelque chose du débiteur. Ce quelque chose qu’on va pouvoir obtenir c’est tout ce qui concerne le droit des obligations (faire quelque chose, donner quelque chose ou ne pas faire quelque chose). Cette distinction droit réel/droit personnel est critiquée depuis le XIXe siècle, certains auteurs proposent une 3 catégorie intermédiaire.
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Le droit de propriété : dire que c’est un droit réel, c’est donner au titulaire du droit (le propriétaire) un pouvoir souverain, absolu, bien que parfois limité, sur un bien. Le droit de propriété existe depuis le droit romain et est un des rares droits a avoir toujours été réaffirmé. La notion de propriété individuelle a été consacrée à la Révolution française dans la DDHC, on le trouve encore ajd dans le préambule de notre constitution. Ce droit de propriété individuelle a une valeur constitutionnelle et le conseil constitutionnel l’a rappelé dans une décision du 16 janvier 1982. Ainsi le législateur ne va pouvoir porter atteinte à ce droit de propriété que lorsque l’intérêt général le commande. Le droit de propriété est aussi protégé au niveau européen, la Cour EDH l’a aussi consacré en reconnaissant que chacun a le droit au respect de ses biens. Dans le code civil, la propriété est définie aux articles 544 et suivants. Ces articles nous invitent à nous poser 3 questions : Quels sont les attributs du droit de propriété ? Quels sont les caractères du droit de propriété ? Quelle est l’étendue du droit de propriété ?

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CHAPITRE 1 : LA NOTION DE DROIT DE PROPRIETE

SECTION 1 : LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE
L’article 544 du code civil ne mentionne que deux attributs de propriété puisqu’il fait état du droit de e jouir de la chose et du droit de disposer de la chose. En réalité, il y a un 3 attribut qui est donné au propriétaire, c’est le droit de percevoir les fruits de la chose. Ces 3 attributs sont valables quel que soit le bien.

I.

L’usus, le droit d’usage de la chose

L’usus est la possibilité pour le propriétaire d’utiliser le bien comme bon lui semble. Il présente deux aspects : L’aspect positif : Le droit de se servir de la chose (dans la limite de ce qu’autorise la loi ou les règlements). On a aussi des restrictions à cet aspect, apporté par la loi dans certains cas particuliers. De plus, on ne peut utiliser que les choses utilisables. L’aspect négatif : Le droit de ne pas se servir de la chose, le propriétaire a le droit de laisser la chose à l’abandon. Ce non usage de la chose ne m’en fait pas perdre la propri été. (Il peut y avoir néanmoins des restrictions car dans certains cas le droit de ne pas utiliser la chose peut être contré par le législateur).

II.

Le fructus, le droit de jouissance de la chose

Ce fructus est le pouvoir de percevoir les fruits ou les produits du bien. La propriété du bien s’étend à tout ce que le bien va produire naturellement ou grâce au travail de l’homme. Art. 546 alinéa 1 C. civ pose cette règle, le droit introduit une distinction entre les fruits et les produits des biens. Les fruits sont tout ce que la chose produit à intervalles périodique sans qu’il y ait destruction de la substance du bien frugifère. L’art. 582 C.civ distingue de 3 sortes de fruits : les fruits naturels : ceux qui proviennent de la chose sans qu’il y ait intervention de l’homme les fruits industriels : ceux qui proviennent de l’industrie ou du travail de l’homme. Les fruits civils : les revenus périodiques qui vont être dus par des tiers auxquels le propriétaire a cédé la jouissance de la chose contre rémunération. (ex : les loyers, les intérêts des capitaux prêtés etc…)

Les produits c’est tout ce qui vient de la chose sans périodicité et qui en altère la substance. Ce fructus présente aussi deux aspects : L’aspect positif : le droit de faire fructifier, de percevoir et de disposer des fruits et produits du bien. L’aspect négatif : le droit de ne pas faire fructifier, ni percevoir les fruits et les produits du bien.

En ce qui concerne les immeubles, il y a une spécificité : les articles 547 à 550 C.civ précisent que tous les fruits et produits du bien immeuble appartiennent au propriétaire de l’immeuble : c’est le droit d’accession par production.

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III.

L’abusus, le droit de disposer de la chose

Le droit de disposer matériellement ou juridiquement du bien. Le propriétaire peut décider de conserver, de détruire, d’aliéner, d’échanger, de mettre en location le bien, il fait ce qu’il veut. Deux aspects : Aspect positif : il peut faire tous les actes matériels ou juridiques qu’il décide de faire sur la chose Aspect négatif : il peut conserver son bien sans le détruire, sans l’aliéner, il le garde pour lui.

L’abusus présente de nombreuses limite notamment celles liées au droit de l’urbanisme

SECTION 2 : LES CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE
Le droit de propriété a trois caractères qui vont permettre au propriétaire d’avoir une maitrise de la chose. Le droit de propriété a un caractère absolu, un caractère exclusif et une vocation à perpétuité.

I.

Le caractère absolu du droit de propriété

Ce caractère est énoncé par l’article 544 C.civ. Le législateur de 1804 a utilisé le superlatif, parce qu’il y a une idée de protection de la propriété individuelle. L’atteinte à la propriété d’autrui est réparable indépendamment du préjudice réel. Absolu ne veut pas dire illimité car on ne peut pas faire d’usage du bien prohibé par la loi ou les règlements. Le propriétaire ne peut faire que les actes matériels ou juridiques qui ne sont pas interdits. Les limites au caractère absolu du droit de propriété peuvent avoir trois finalités différentes : Protéger l’intérêt personnel du propriétaire lui-même lorsque ce propriétaire est une personne vulnérable Protéger l’intérêt des tiers Protéger l’intérêt général : utilité publique

II.

Le caractère exclusif du droit de propriété

Ce caractère implique deux choses : D’une part il implique que le propriétaire a le monopole de son bien , c’est le corollaire du caractère absolu, ni les tiers, ni l’Etat ne peuvent user, jouir ou disposer du bien sauf si le propriétaire les a autorisé à le faire. D’autre part, ce caractère signifie que le propriétaire va pouvoir se défendre contre tout empiètement d’autrui sur son terrain (même si l’empiètement est minime). La jurisprudence a clairement dit qu’un « propriétaire peut toujours se défendre contre un empiètement et que cette action ne constitue jamais un abus de droit ». Les seules restrictions à ce caractères vont être soit acceptées par le propriétaire par contrat (ex : contrat de location), soit elles vont être issues de la loi (ex : règle du droit de l’environnement, urbanisme ou servitude).

III.

Le caractère perpétuel du droit de propriété

Il vaut mieux dire que le droit de propriété a vocation à perpétuité ou vocation à durée perpétuelle. Trois conséquences :

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ce n’est pas un trésor au sens juridique du terme. en remboursant à l’acquéreur le prix et les frais). De plus. Il ne s’éteint pas à la mort du propriétaire. même si on ne sait plus où est la chose. elle se prescrit au bout de 5ans. le droit commun dit que les droit s s’éteignent par prescription trentenaire. les droits s’éteignent au bout d’un certain temps. au départ le propriétaire ne sait pas qu’elle est propriétaire de la chose). La prescription extinctive ne s’applique pas au droit de propriété. Donc si quelqu’un peut prouver qu’il est propriétaire de la chose découverte. la jurisprudence a clairement dit que « la propriété ne se perd pas avec le non usage. il croit qu’il est propriétaire. SECTION 3 : L’ETENDU DU DROIT DE PROPRIETE L’étendu du droit de propriété pose la question du contenu de la propriété. alors qu’en réalité le bien est la propriété d’une autre personne (parfois. tant que la chose n’est pas détruite. L’étendu du droit de propriété sur les biens meubles Pour les meubles. s’incorporer l’un à l’autre alors qu’ils appartiennent à deux propriétaires différents. La jurisprudence ajoute que la preuve du droit de propriété peut se faire par tout moyen. La propriété est imprescriptible. l’objet en tant que tel est facilement individualisable mais parfois il va y avoir des meubles qui vont se mélanger. à l’occasion de la loi réformant la prescription. il y a une vocation à perpétuité. Même si. (Ex : une personne est 4 . Mais en 2008. si prolongé soit-il ». ATTENTION : possesseur et propriétaire : 2 notions différentes. il y a résolution de la vente et la propriété revient au propriétaire initial) et la vente à réméré (contrat de vente dans lequel le vendeur insère une clause dans laquelle il dit qu’il se réserve le droit de racheter la chose dans un délai maximum de 5ans. les héritiers peuvent toujours justifier du droit de propriété qu’ils ont acquis sur la chose par succession. Ainsi. Ce caractère imprescriptible singularise le droit de propriété par rapport aux autres droits patrimoniaux. Dans les deux cas. cela n’empêche pas de concevoir des propriétés temporaires : surtout deux cas : la vente sous condition résolutoire (si telle condition se réalise. Ex : le trésor (art. le droit de propriété sur la chose va persister. 716 : « une chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété »). Quant à l’action en revendication mobilière. Le droit de propriété lui-même est imprescriptible. il se comporte comme s’il l’était. D’habitude. en revanche les actions réelles immobilières et notamment l’action en revendication immobilière qui est ouverte aux propriétaires.- Le droit de propriété se transmet aux héritiers. et comme la propriété ne se perd pas. il existe un cas très particulier dans lequel. Une personne peut parfois posséder une chose sans en être le vrai propriétaire. I. il y a une consécration législative dans l’article 2227. est prescriptible et s’éteint au bout de 30ans. Depuis 1905. on a une propriété qui est potentiellement temporaire. en principe. La propriété dure autant que la chose et elle ne se perd que par la destruction de la chose. la propriété peut se perdre au profit du possesseur de la chose.

on s’organise avant quand on prévoit le mélange de deux meubles c’est à dire l’incorporation d’un meuble dans un autre. comment faire ? La question est réglée par les articles 565 et suivants qui concernent le droit d’accession en matière mobilière. toutes les constructions et plantations qu’il souhaite (sous réserve de respecter l’existence de certaines servitudes foncières. on n’en ait pas le propriétaire. L’étendu du droit de propriété sur les immeubles Cette question implique deux sous-questions : une prévu par l’article 552 alinéa 1 qui précise que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. 5 . On combine cette règle à l’article 673 qui est relatif à la mitoyenneté : les fruits tombés sur un sol appartiennent au propriétaire du sol. il sait que la chose appartient à quelqu’un d’autre. Chacun des propriétaires des biens initiaux est propriétaire du bien nouveau obtenu par mélange de ces biens initiaux. II. Autrement dit.  Dans quels cas ces règles au droit d’accession sont appliquées ? Il faut qu’il y ait réunion de trois conditions : Les deux biens mobiliers appartenant à deux propriétaires différents doivent s’incorporer Cette incorporation ne résulte pas d’une convention Les règles de l’article 2276 relatives à la possession mobilière ne doivent pas s’appliquer . Le propriétaire du matériel qui devient propriétaire de la chose nouvelle doit dédommager celui qui a fourni le travail. il y a la réunion de plusieurs choses qui appartiennent à des maîtres différents pour en former une autre sans qu’il n’y ait séparation possible. de la qualité du bien initial dont ils étaient respectivement propriétaires. l’air au-dessus du sol.propriétaire d’une pierre précieuse. Mais la plupart du temps. est entièrement subordonné au principe de l’équité naturelle. le code civil distingue trois types d’accession mobilière : L’accession par adjonction – articles 566 à 569 – C’est l’hypothèse dans laquelle deux choses appartenant à deux propriétaires ont formé un tout mais restent séparables. La propriété revient en principe au propriétaire du matériel sauf si on arrive à démontrer que le travail a été plus important que le matériel. (L’industrie d’une personne : le travail fourni) L’accession par mélange – article 573 – dans ce cas. ça veut dire que le propriétaire peut faire sur son sol. L’accession par spécification – articles 566 à 572 – s’applique au cas dans lequel on a une personne qui crée une chose mobilière nouvelle avec un matériau qui appartient à autrui. Le tout appartient au propriétaire de la chose qui forme la partie principale mais il doit payer à l’autre la valeur de la chose qui a été unie. Les articles suivants disposent de l’incorporation de la chose aux immeubles A) La propriété du dessus et la propriété du dessous Pour le dessus. respecter les règles d’urbanisme et de développement). De manière général . Ils sont copropriétaires en fonction de la valeur. ex : ne doit pas empêcher l’écoulement naturel des eaux de pluie . Une limite à la propriété du dessus : l’air ambiant.  S’il n’y a pas eu de convention. L’article 565 précise que le droit d’accession qui a pour objet 2 choses mobilières appartenant à deux maitres différents. (Ex : le meuble peint avec la peinture d’un autre). La chose unie est estimée à la date du paiement. celui qui est en possession de la chose de l’autre et qui réalise l’incorporation ne doit pas se croire légitiment propriétaire. une autre personne est propriétaire d’un collier en or et la pi erre est montée sur le collier).

L’incorporation naturelle Le propriétaire du sol devient propriétaire par accession naturelle de ce qui s’y incorpore ou s’y dépose. on vise le cas dans lequel un tiers a construit ou planté sur le terrain d’autrui. soit obliger le tiers à les enlever. Le propriétaire du sol devient le propriétaire des plans/matériaux qui ne lui appartenaient pas au départ. Cette règle est énoncée par l’article 551 C.564) 2. il peut soit les conserver. soit artificielle 1. En plus. e 6 . Le propriétaire a construit ou planté sur le terrain d’autrui Absence de propriété du terrain mais propriété des matériaux/plans. en plus il a l’obligation d’indemniser le constructeur soit en lui remboursant le cout des matériaux et le prix de la main d’œuvre.  Si le constructeur est de mauvaise foi : Les alinéas 1 à 3 de l’article 555 C. Le code civil envisage spécifiquement certains cas : le cas des accroissements de terrain (art. il ne peut pas en demander la suppression. La somme due au constructeur est estimé au jour du remboursement. Cet article renvoi à des règles. Ici.civ dit que. 556 à 563) le cas des animaux sauvages (art.La propriété du dessous c’est qu’on peut creuser sur son terrain comme on le veut (sous réserve de certaine législation). dont il ignore les vices » (il se croyait proprio alors qu’il ne l’est pas). il doit verser dans tous les cas une indemnité au proprio des matériaux. dans ce cas. Les règles qui s’appliquent. Cette règle est reprise à l’identique dans l’avant-projet du droit des biens. plantation et ouvrage sur un terrain ou dans l’intérieure sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir si le contraire n’est prouvé ». L’incorporation artificielle Ce type d’incorporation résulte du travail de l’homme. il ne peut pas demander la démolition. L’article 550 dit qu’on doit « considérer comme étant de bonne foi.civ nous oblige à combiner 3 principes : 1 principe : le proprio du sol n’est pas obliger de conserver les constructions/plantations. En revanche. en vertu d’un titre translatif de propriété. L’article 554 C. le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever. il peut être condamné à des dommages-intérêts. L’incorporation est soit naturel. le proprio du terrain doit payer la valeur des matériaux à leur propriétaire et on estime cette valeur à la date du paiement. Dans tous les cas. soit en lui versant une somme égale à la plus-value de son fonds du fait de la construction. varient selon que celui qui a construit est de bonne ou de mauvaise foi.civ et elle découle d’un adage : l’accessoire suit le principal.  Si le constructeur est de bonne foi : L’article 555 alinéa 4 prévoit que le propriétaire du sol est obligé d’accéder à la propriété de la construction ou de la plantation. Deux cas qui posent problèmes : Le propriétaire du sol a utilisé des matériaux ou des plans appartenant à autrui Il y a propriété du terrain mais absence de propriété des matériaux ou des plans. et il pourra en plus être obligé de verser des D&I s’il est de mauvaise foi et s’il a causé un préjudice au proprio des matériaux. peu importe qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi. L’article 553 pose une présomption simple (qui peut être renversée par la preuve contraire) : « toute construction. le fonds). B) Le droit d’accession par incorporation Le propriétaire du sol est également propriétaire de tout ce qui vient s’unir ou s’incorporer à la chose (en l’occurrence ici le sol. celui qui possède comme propriétaire. Ici il y a risque d’enrichissement du proprio au dépend d’autrui.

Précisions sur le fonctionnement de l’article 555 : Le choix entre les deux indemnités à verser appartient toujours au proprio du sol. mais il existe. Que faut-il entendre par tiers ? même si le bailleur a autorisé le locataire à faire les travaux. Si le locataire ne bénéficie pas de l’autorisation du proprio.Cass a jugé que cette autorisation n’écarte pas l’application de l’art. 2004 : « le bailleur acquière immédiatement la propriété des constructions faites par le preneur ». 10 nov. ce n’est qu’à la fin du bail que le droit d’accession joue au profit du bailleur. il est par principe considéré comme un constructeur de mauvaise foi.civ. la destruction se fera au frais du constructeur sans le versement d’aucune indemnité. cet arrêt est certes isolé. il doit indemniser le constructeur et pour faire cette indemnisation. réparations ou améliorations. Le juge ne peut pas lui imposer un autre choix. L’article ne s’applique qu’aux constructions entièrement réalisées sur le terrain d’autrui et non pas aux simples empiètements. la C. le choix entre les deux indemnités. il peut même être condamné à payer des D&I.555 C. le juge peut laisser au constructeur. e e - Dans tous les cas. 3 principe : si le proprio du sol choisis de faire enlever les constructions/plantations. en revanche il a intérêt à choisir car en l’absence de choix. il ne s’applique pas au x aménagements. e 7 . L’article ne s’applique qu’aux nouvelles constructions. Arrêt 3 chambre civil.2 principe : si le proprio du sol choisit de conserver la propriété des constructions/plantations. Tout empiètement aussi minime soit-il engendre la destruction de la construction. il peut choisir entre les deux sommes précédemment évoquées.

ce sont alors des limites légales d’utilisé privée. d’une voie de chemin de fer). en revanche ce qui est nouveau c’est la multiplication de ces limites légales (liée à l’urbanisme.CHAPITRE 2 : LES LIMITES DU DROIT DE PROPRIETE Des limites conventionnelles : le propriétaire peut. I. l’article 544 laissait déjà entendre que le droit de propriété pouvait être limité par la loi. procédure particulière pour rénover un immeuble classé). à l’écologie. A) Les limitations à la jouissance des biens Je ne vais plus pouvoir utiliser les biens comme je le veux. soit on cherche à protéger un intérêt privé. Les limites légales d’utilité publique Ces limites font céder le droit de propriété et l’intérêt privé du propriétaire devant l’intérêt général. culturel et artistique (règlementation des fouilles archéologique. L’Etat dispose de différentes voies d’action : L’expropriation pour cause d’utilité publique : l’Etat peut obliger un particulier à lui vendre son bien parce qu’il y a un intérêt public qui justifie cette vente (ex : la construction d’une autoroute. Ce sont de vraies limitations à la propriété privée qui concernent soit la jouissance des biens. Toutes Il y a plusieurs limites : ces limites relèvent soit de la propriété collective. ce sont alors des limites légales d’utilité publique. environnementaux. (ex : réquisition de logements laissés vacants). Les nationalisations : l’Etat s’approprie des biens ou des entreprises privées pour des raisons de politique économique. Ces limites poursuivent 2 buts : soit on cherche à protéger l’intérêt général. encadrement pour l’ouverture de certain type d’établissement) La protection du patrimoine historique. l’environnement). sociaux ou publics qui portent atteintes à la jouissance des biens. Ces limitations poursuivent trois objectifs : La protection de l’environnement et la gestion des richesses naturelles (la PAC peut interdire ou imposer telle culture dans certaines zones de l’UE) La préservation de l’hygiène et de la santé (ex : restriction au droit de construire. par contrat. Il y aura une juste et préalable indemnité calculée par le juge de l’expropriation. l’usus est encadré. choisir de limiter son droit de propriété. Ces limitati ons sont créées pour prendre en compte des intérêts économiques. même si j’en suis propriétaire. La confiscation : utilisée par l’Etat comme une sorte de peine complémentaire à la suite de condamnation pénale ou fiscale. soit la conservation des biens. - - 8 . B) Les limitations à la conservation des biens L’article 545 énonce « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ». Les réquisitions : l’autorité administrative ou militaire impose à des particuliers certaines prestations ou l’usage de certains biens. soit des contrats spéciaux Des limites légales : posées par la loi ou les règlements (Section 1) Des limités jurisprudentielles (Section 2) SECTION 1 : LES LIMITES LEGALES Dès 1804.

Le code n’impose pas ces distances. En principe. art. Le bornage peut être amiable (par convention) ou judiciaire (intervention d’un juge et d’un expert). c’est-à-dire une rivière ou un fossé. art. Cette obligation disparait lorsque les fonds sont séparés par une frontière naturelle. celles-ci s’appliquent seulement en absence de règlement de co-propriété. Le bornage n’est jamais obligatoire mais ça le devient si l’un des propriétaires le demande. ce n’est pas un acte translatif de propriété (ne permet pas de faire la preuve de la propriété immobilière). la clôture (C). 675 Un voisin ne peut pas. Les servitudes légales de voisinage sont strictement définies et encadrées par le Code civil. art. et ce bornage se fait à frais communs ». Les servitudes d’égout des toits. B) Le bornage C’est la délimitation territoriale de la propriété. Lorsque le proprio d’un fonds ne dispose d’aucun accès ou d’un accès insuffisant à la voie publique. C) La clôture Elle permet la délimitation matérielle de la propriété immobilière. Par conséquent. Les limites légales d’utilité privée Ce sont des limites qui sont de plusieurs ordres. 9 . Il existe un droit de clôture prévu par l’art. on doit le construire de telle façon que l’éc oulement des eaux fluviales se fasse sur son terrain. 681 Lors de la construction d’un toit. Les distances de plantations. Dans les deux cas. soit sur la voie publique mais pas sur le terrain voisin Les servitudes de vues sur la propriété du voisin. le bornage ne fait pas obstacle à l’action en revendication immobilière. 682 et s. il peut réclamer sur le fonds de ses voisins. il se contente juste de fixer la séparation entre deux fonds de manière définitive. aux articles 649 à 685-1. Ce bornage permet de matérialiser la séparation entre deux fonds. des obligations réciproques de voisin concernant le bornage (B). A) Les servitudes légales de voisinage La servitude c’est une charge imposée à un fonds au bénéfice d’un autre fonds. 646 énonce que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe. l’art. le bornage est seulement déclaratif. ça peut être des servitudes légales de voisinage (A). art. Le bornage nécessite impérativement des fonds contigus. elle est facultative mais elle peut devenir obligatoire en milieu urbain.- Les droits de préemption : une collectivité publique a le pouvoir d’acquérir en priorité un bien que le propriétaire souhaite céder. un droit de passage suffisant (évidemment il devra verser aux voisins une indemnité). II. 671 Le code prescrit les distances minimum de plantations par rapport à la limite de propriété pour éviter un empiètement. Si le bornage n’a pas été réalisé avant. La servitude de passage pour cause d’enclave. La jurisprudence dit que cela ne vise pas seulement les passages de véhicules (ex : raccordement de câbles . 647 : « tout propriétaire peut clore son héritage » (héritage dans le sens de terrain). des fins commerciales). pratiquer une ouverture ou une fenêtre dans un mur mitoyen. sans le consentement de l’autre.

arrêt C. En principe. elle est gênante pour les voisins. SECTION 2 : LES LIMITES JURISPRUDENTIELLES En dehors de ces limites textuelles. art. ainsi la jurisprudence a créé une nouvelle théorie. mais cela étant il faut trouver des limites entre le droit individuel et la fonction sociale du droit de propriété. 10 . mais aussi licite soit-elle. I. peut causer à autrui. la théorie de l’abus de droit revient à dire que l’exercice d’un droit n’est pas permis et constitue une faute quand il ne peut avoir d’autres but que de causer à autrui des dommages » Carbonnier. 1382 : prouver une faute. voire les deux. La théorie de l’abus de droit de propriété L’abus de droit pose la question sociale du droit de propriété.cass. mais si la clôture est mitoyenne. un préjudice. Le propriétaire qui a abusé de son droit peut être condamné soit à une réparation en nature.Ce droit de clôture ne doit pas être utilisé en vue de nuire à autrui. Les troubles anormaux du voisinage Dans les troubles anormaux du voisinage. les juges ont développé des théories qui permettent d’imposer des limites au propriétaire dans l’usage de son droit (de propriété). 2 août 1915 (affaire Clément Bayard). sinon on s’expose à une destruction de la clôture. civ. ex : arrêt Colmar. L’article donne les hauteurs des clôtures minimums à respecter. Le droit de propriété est avant tout un droit individualiste. un lien de causalité entre les deux. II. les frais de clôture du terrain incombent au propriétaire actuel du terrain. Le propriétaire pratique une activité licite et possiblement utile. on doit réunir 2 conditions cumulatives : Il faut prouver l’intention de nuire (élément morale. L’abus de droit est sanctionné par la mise en jeu de la responsabilité de son auteur. Le proprio peut parfaitement avoir un intérêt légitime à cette activité. Les premières décisions des juges du fonds consacrant l’abus du droit sont assez anciennes puisqu’elles remontent au XIXe siècle. psychologique) L’usage du droit sans utilité : on doit prouver un détournement de la finalité du droit. Plusieurs décisions ont ensuite retenu la théorie de l’abus de droit de propriété. On se base sur la responsabilité de dro it commun à savoir la responsabilité civile délictuelle. prouver l’absence d’intérêt légitime et sérieux dans l’exercice du droit. Parfois il existe une obligation de clôture prévue à l’article 653 : « chacun peut contraindre son voisin dans les villes et les faubourgs à se clore ». Deux catégories de limites retenues : l’une en vertu de la théorie de l’abus de droit (I). le proprio est responsable des dommages qu’un e xercice excessif ou abusif de son droit de propriété. 2 mai 1855 . soit à une réparation en valeur. Ch. il ne doit pas constituer un trouble du voisinage. Pour qu’il y ait abus de droit. ainsi cette obligation vaut dans le milieu urbain. Ici. Cette théorie de l’abus de droit s’est parfois révélée insuffisante. le proprio ne fait pas un usage abusif de son droit mais un usage excessif de son droit. les frais peuvent être partagés entre les deux propriétaires. « Sous sa forme la plus générale. il n’y a pas nécessairement de faute. l’autre fondée sur les troubles anormaux du voisinage (II).

quel que soit son titre d’occupation. La qualité de la victime du trouble est indifférente : ça peut être un propriétaire. Au tout début. civile. c’est « l’occupation antérieure » ou « la pré occupation ». les juges retiennent 2 critères cumulatifs : Le critère de fréquence : il faut une certaine répétition dans la nuisance et que ces troubles soient durables et persistants (pas forcément la permanence). le proprio peut être condamné solidairement avec l’entrepreneur qui réalise des travaux sur son fonds). ce qui entraine 3 conséquences : La théorie s’applique non seulement au voisinage immédiat (propriétés contigües) mais aussi au voisinage plus éloigné. il faut deux conditions cumulatives : il faut identifier le trouble causé au voisinage et prouver le caractère anormal/excessif de ce trouble. d’un locataire de l’immeuble ou encore d’un entrepreneur qui effectue des travaux sur le fonds du propriétaire (« voisin occasionnel »). La situation visée : Est-ce qu’il est possible de qualifier d’anormal un trouble lorsque celui qui le subit s’est mis en situation de le subir notamment en venant s’installer à proximité d’une source de nuisance ? Pour la jurisprudence. 1986 : abandon de l’art. d’un copropriétaire du fonds. e La mise en œuvre de la théorie des troubles anormaux du voisinage n’est pas conditionnée par l’existence d’une faute. La victime peut être indirecte (même si le proprio ne réside pas sur le fonds et ne subit donc pas personnellement les nuisances.A) Les fondements de la théorie L’évolution des technologies et des mœurs sociales a conduit à une démultiplication des nuisances. B) Les caractères du trouble anormal de voisinage Pour que cette théorie puisse trouver application. C) La sanction du trouble anormal du voisinage La réparation du trouble causé est double : une réparation en nature (le juge peut ordonner une construction. cette théorie était fondée sur l’article 1382 C. celui qui vient s’installer dans une zone dans laquelle il existe déjà des nuisances. Les juges du fonds procèdent à une analyse in concreto : ils prennent en compte les circonstances qui entourent le trouble. un simple occupant. Un trouble anormal/excessif - Le principe : l’appréciation du caractère anormal du trouble relève du pouvoir souverain des juges du fonds. Pour cela. il peut quand même agir sur le fondement de la théorie du trouble anormal du voisinage).civ. Civile. un locataire. La qualité de l’auteur du trouble est indifférente : il peut s’agir du propriétaire du fonds. 1.). ne peut pas agir 11 . La jurisprudence a retenu une conception large de la notion de voisinage. destruction etc…) ou une réparation en équivalent (le juge peut octroyer à la victime des D&I lorsque la réparation en nature n’est pas possible ou insuffisante) En plus il existe une cause d’exonération qui est spécifique à ces troubles anormaux du voisinage. Un trouble causé au voisinage Ce trouble doit nécessairement être causé entre voisin car cette théorie ne concerne que les rapports de voisinage.cass 19 nov. 2. La réparation du trouble peut être demandé par n’importe qu’elle victime. 1382 comme fondement + affirmation « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Deux arrêts de principes rendus : 3 ch. Il peut s’agit de l’auteur direct (celui qui fait du bruit.cass 14 janvier 1971 : un propriétaire ne peut pas causer à autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. c’est-à-dire le principe de la responsabilité civile délictuelle. C. C. Le critère de gravité : le trouble doit être suffisamment grave en tenant compte des circonstances de temps et de lieu (nuit ou jour ? environnement urbain ou rural ? etc…. celui qui pollue) ou de l’auteur indirect (le propriétaire d’un appartement où le locataire a nui au voisinage . e 2 ch.

cass. pour les activités d’une scierie de bois etc…). 3 ch. La société fait fermer le forage du particulier. Attention : La théorie de la pré occupation ne voudra que pour des cas assez caractéristiques (ex : aéroport qui préexiste à l’achat d’une maison . Ce propriétaire fait réaliser sur son terrain un forage de façon à pouvoir arroser son jardin.pour trouble anormal de voisinage. Dans son arrêt la C. il y a une nouvelle limite au droit de propriété. Ce principe de précaution est en tout cas potentiellement une limite au droit de propriété. 3 mars 2010 : une particulier a une propriété qui est voisine d’une société de source d’eau minérale. c’est le principe de précaution. Cette question a été posée à l’occasion d’une situation particulière : Arrêt C. Les juges pourront désormais contrôler l’application au principe de précaution dans la perspective d’une limite au droit de propriété. Ainsi.cass rejette les deux fondements. Elle agit sur l’abus du droit de propriété et sur la violation du principe de précaution.  REMARQUE Une nouvelle limite émerge mais n’est pas encore consacrée. Civile. e 12 . mais sur le plan des principes elle accepte d’appliquer le principe de précaution mais qu’en l’espèce ce n’est pas fondé.

du coup. meuble caché ou oublié dont personne ne peut justifier la propriété. car on exclue le droit d’occupation. il n’y a pas de volonté d’abandon. des res nullius. Le bien revient effectivement au tiers qui l’a trouvé après un délai d’expiration d’un an et u n jour (coutume). le propriétaire initial. Le droit qualifie d’épaves ces choses perdues par un propriétaire et retrouvées par un tiers. Cas particulier : Des trouvailles archéologiques. Et pendant 30 si le tiers est de mauvaise foi.  Les meubles ayant cessé d’être appropriés. le véritable propriétaire dispose toujours d’une action en revendication de la propriété de ce bien. 2. L’occupant de la chose va prendre le statut de propriétaire. En revanche. Ce mécanisme ne vaut que pour les meubles parce qu’il n’existe pas d’immeuble sans maitre. Trois cas de figures : 1. 3. elles sont acquises à la personne qui va les trouver et les récupérer. Les articles 711 et 712 précisent les différentes manières d’acquisitions de la propriété. des choses sans maitre. 13 . On peut également en acquérir la propriété par l’occupation. il appartient à l’Etat. Occupation ça veut dire qu’il est possible d’acquérir la propriété en occupant cette chose. L’occupation est un mode d’acquisition originaire de la propriété. Elle s’acquière : Par succession Par donation entre vifs ou testamentaire Par l’effet des obligations ainsi que par accessions Par incorporation et prescription Acquisition par convention c'est-à-dire en vertu d’un acte juridique et ensuite l’acquisition par prescription. Pour toutes les épaves maritimes ou fluviales. Ce droit d’occupation ne peut s’appliquer qu’aux meubles et vise deux hypothèse restreinte :  Des meubles non encore appropriés. Les choses abandonnées (res derelictae). Ca trésor va appartenir au propriétaire du sol ou du meuble qui renferme le trésor. On est dans un cas particulier de la chose qui n’est pas ou plus approprié. c’est l’Etat qui devient propriétaire. On va devenir propriétaire sans l’intermédiaire d’un ayant droit. on vise les produits de la chasse ou de la pêche. Le trésor. elles ont été abandonnées volontairement par leur propriétaire. Le chasseur/le pêcheur acquière la propriété du gibier ou du poisson qu’il a tué sauf qu’il appartient à un élevage. En pratique. C’est l’appréhension effective d’une chose qui n’appartient à personne.CHAPITRE 3 : LES MODES D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE e Le Code civil consacre le livre 3 à la manière d’acquérir la propriété. Pour les autres épaves. Quand un immeuble n’a pas de propriétaire. la propriété dépend de la réglementation étatique en vigueur. Par exemple quand défunt n’a pas de successeur. tout dépend de la bonne ou de la mauvaise foi de celui qui a trouvé le bien . la succession est dévolue à l’Etat. Cette action en revendication peut être exercée pendant trois ans si le tiers est de bonne foi . Les choses perdues.

dans le commerce juridique.SECTION 1 : ACQUISITION DE LA PROPRIETE EN VERTU D’UN ACTE JURIDIQUE De multiples conventions et actes juridiques permettent d’obtenir la propriété d’un bien (échange en société. L’exception L’exception est la théorie de la propriété apparente. L’exception à ce principe : la théorie de la propriété apparente. Le principe du transfert solo consensus : le transfert de la propriété a lieu dès l’échange du consentement. donation). le tiers acquéreur va disposer d’un véritable droit à l’encontre du propriétaire originaire. La réponse à ce problème se trouve dans l’application d’un adage de droit : « Error communis facit jus » : L’erreur commune fait le droit. De ce principe découle deux sous principes : Seules les choses aliénables. Un tiers lui achète ce bien. Principe du consensualisme ou du transfert immédiat de la propriété. Cette technique juridique s’appelle une clause d’inaliénabilité. peuvent être rendus inaliénables par des techniques juridiques. puisse être aliéné. il y a deux règles communes qui vont toujours s’appliquer : Nemo plus juris : on ne peut pas transférer plus de droit qu’on en a soit-même. vente. Si ce bien est un immeuble.  Est-ce que ce véritable propriétaire peut récupérer son bien ? Quel droit de propriété doit prévaloir ? D’un point de vue théorique ça revient à se demander si on fait prévaloir le droit de propriété originaire ou le droit de propriété du tiers. B. Certains biens qui sont par principe aliénables. par nature est aliénable. I. Elle conditionne sa donation en disant que le bien qu’elle transmet à l’enfant doit être par la suite transmis à ses propres enfants. il va revendiquer son bien entre l es mains du tiers acquéreur. Le bien qui a été donné devient inaliénable. Le principe Seuls les biens faisant partie du commerce juridique peuvent être acquis par un acte juridique. Le principe Nemo plus juris On ne peut transférer par convention que les droits que je possède. c’est la théorie de la propriété apparente. Le tiers acquéreur est trompé par l’erreur du vendeur. c’est le cas dans lequel on a une personne qui estime par erreur qu’elle est propriétaire d’un bien. En plus. 14 . Quelle que soit la nature de l’acte juridique. Ça signifie que le premier a l’obligation de garder le bien puisqu’il a l’obligation de le donner à ses propres enfants par la suite. Exemple : une personne consent une donation à un enfant. cette convention peut être à titre onéreux comme une vente ou à titre gratuit comme donation ou testament. Cette théorie concerne un cas particulier. Il faut que cette clause soit insérée dans l’acte juridique par lequel on transfert la propriété de ce b ien. Si on applique cet adage. on dit qu’il est grevé par une obligation d’inaliénabilité. Lorsque le véritable propriétaire du bien se rend compte de ce qui s’est passé. A. il faudra effectuer une publicité afin qu’il soit opposable aux tiers. Cette clause va empêcher qu’un bien qui. peuvent être acquises par un acte juridique.

En 1963. dans l’article . S’il y a destruction. Les juges ont décidé d’appliquer la théorie de la propriété apparente. deux conditions cumulatives : L’acquéreur doit être de bonne foi. C’est à partir de 1804 qu’on connait ce principe de consensualisme dans l’article 1138 du Code civil. A ce moment-là. Cette règle se trouve à l’article 1138 alinéa 2. donation pas valable donc comme si jamais propriétaire du bien. Jurisprudence : une personne reçoit un immeuble par donation. il est retardé jusqu’à l’individualisation de la chose. Le principe du transfert de propriété : Solo consensus A.  Sur qui pèse les risques ? Car il y a transfert des risques en même temps que le transfert de propriété. Ça veut aussi dire que si la chose provoque un dommage. on en est le responsable en tant que propriétaire. qui peut indifféremment se remplacer par une autre). cela signifie la remise de la chose. Tout le monde pensait que le vendeur était bien le propriétaire. La vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’est pas encore été livrée et le prix payé. Exemple avec l’article 1183 du Code civil. C’est l’acheteur qui supporte tous les risques liés à la chose à partir de l’échange des consentements. dégradation de la chose c’est lui qui en fait les frais. Les limites au principe du transfert instantané Deux limites au transfert de propriété solo consensus. 15 . Le terme de « tradition » est issu de l’ancien droit. Il faut qu’au moment de l’acquisition il ait cru traiter avec le vrai propriétaire. L’erreur doit être commune et invincible.Pour que l’adage s’applique. Les limites dans les rapports entre les partis au contrat Limites de deux ordres. enfant adultérin pas les même s droits que les autres. C'est-à-dire qu’il faut une croyance générale que le vendeur était le véritable propriétaire. on se rend compte que la donation n’était pas valable. 1. L’erreur était commune et invincible. D’abord des limites qui vont jouer dans les rapports entre les parties au contrat et ensuite des limites qui vont jouer dans les rapports avec les tiers. le transfert de propriété ne se fait plus immédiatement. Elle concède à la banque une hypot hèque sur l’immeuble pour garantir un prêt. Le principe C’est celui de l’instantanéité du transfert de la propriété : le seul échange des consentements provoque le transfert automatique et immédiat de la propriété au nouvel acquéreur. découle : Nature du bien Volonté des parties a) Les limites tenant à la nature du bien Quand la vente porte sur une chose fongible (chose interchangeable. II. Cette personne a de difficultés financières et la banque veut faire jouer la clause d’hypothèque. La bonne foi est présumée et c’est au propriétaire originaire de prouver la mauvaise foi. B.

- 2. Condition suspensive jusqu’à un évènement prochain. Si on s’en tient à nemo plus juris. transfert immédiat de la propriété du sol et des constructions qui existent déjà au moment de la vente. Article 1141 du Code civil : c’est celui qui possède effectivement la chose qui en reste le propriétaire. Mais si le second acquéreur publie avant le premier à la conservation des hypothèques. la propriété se transfert. il est considéré comme le propriétaire. même si son contrat de vente est postérieur à celui du premier acquéreur. au mètre linéaire…) Art 1587. Cette obligation d’information est différente en matière mobilière et immobilière. vin…) Autre cas particulier dans lequel on prend en compte la nature de la chose. 16 . Au fur et à mesure que l’immeuble se construit. Pour pallier cette absence. Les seules choses exigées : que le possesseur de la chose soit de bonne foi. - b) Limites qui proviennent de la volonté des partis Toujours possible pour les parties d’insérer des clauses pour retarder le transfert de propriété. Le Code civil nous dit qu e ça concerne deux types de ventes : Les ventes à la mesure (vente au poids. c’est le cas de la vente d’immeuble à construire. La vente de l’immeuble est parfaite entre les parties dès la signature de l’acte de vente. En matière mobilière Aucune formalité obligatoire de publicité (ainsi. Ex : immeuble vendu deux fois. et que les deux acheteurs aient effectivement acheté le bien au même vendeur. En revanche. Ex : on peut retarder le transfert jusqu’à la livraison de la chose. les choses qu’il est d’usage de goûter avant de les acquérir (huile. Clause de réserve de propriété : on réserve la propriété jusqu’à un certain évènement. C’est la possession d’immeuble qui va remplacer la publicité. On peut être dans le cadre de deux types de conventions : Vente à terme : dans ce cas le transfert de propriété a lieu seulement lors de l’achèvement des travaux mais ce transfert de propriété on va le faire rétroagir jusqu’au jour de la signature du contrat. le second acquéreur n’a aucun droit.Il va falloir spécifier cette chose. Le vendeur conserve la chose jusqu’au paiement intégral du prix. Les limites dans les rapports avec les tiers au contrat Ces limites trouvent leur source dans le principe de sécurité juridique des transactions : il faut informer les tiers de la transmission de la propriété. les tiers n’ont aucun moyen de connaître l’existence d’une première vente). la vente de l’immeuble n’est opposable aux tiers qu’à partir du moment où elle a été publiée à la conservation des hypothèque. Deux types de clauses : Clause de réitération : valable en matière immobilière et ont pour effet de retarder le transfert de propriété d’immeuble jusqu’à la signature de l’acte notarié. on va prendre en compte la notion de possession d’immeuble. l’isoler de son ensemble pour faire le transfert de propriété. En matière immobilière Il existe une obligation de publicité foncière. Vente en l’état futur d’achèvement : dans le cadre de ces contrats.

On peut avoir l’animus même en étant de mauvaise foi. On va chercher à justifier que la personne se comporte avec ces droits et biens incorporels comme le propriétaire on considère qu’il y a corpus. Pour la majorité de la doctrine la possession est applicable aux bien incorporel dès lors qu’on exerce sur eux un droit de fait. On en déduit deux présomptions simples (pas irréfragable) : 17 . De manière générale. concret. matériel de la possession. D’après l’art 2255 du Code civil c’est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit. on définit la possession comme la maitrise de fait exercée sur une chose corporelle et correspondante dans l’intention du possesseur à l’exercice d’un droit réel. Les éléments constitutifs de la possession La possession est composée de deux éléments constitutifs. ce n’est pas seulement se conduire comme propriétaire mais s’affirmer comme propriétaire et agir en tant que telle. des présomptions simples de l’animus. 2. Une personne qui se comporte comme le propriétaire du bien alors qu’en droit cette personne n’est que le possesseur du bien. le fait de se comporter et de s’affirmer comme le maitre du bien. Pour le droit de propriété cette prérogative de fait correspond à la maitrise de la chose. Le corpus c’est le fait de se comporter comme le propriétaire. C’est l’exercice de faits concrets. la Cour de cassation impose aux juges du fonds relèvent l’existence d’actes matériel de possession. ». L’exigence psychologique qui permet d’exprimer juridiquement une volonté de se conduire comme un véritable propriétaire. d’exercer les attributs du droit de propriété sur la chose : usus. La preuve de cet élément psychologique est garantie par la mise en place par le législateur. On d it que la propriété est une relation de droit entre une personne et un bien alors que la possession c’est une relation de fait. pour un appartement par exemple habiter l’appartement. fructus et abusus. Définition à l’article 2255 du Code civil qui di t que la possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou exerçons par nous-même ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom. La bonne ou la mauvaise foi sert juste à qualifier d’utile ou d’inutile la possession. de la chose. A. La question s’est posée de savoir si on peut posséder un bien immatériel. Quant à la jurisp rudence. C’est une relation de fait entre une personne et un bien. Le constat d’existence d’acte matériel de possession relève de l’appréciation souveraine des juges du fonds. Ces présomptions se trouvent à l’article 2256 du Code civil. par exemple recevoir des loyers d’un appartement. Le droit français a évolué prenant en compte la situation du détenteur précaire en lui accordant une espèce de protection possessoire. deux éléments : Elément matériel : le corpus Elément psychologique : L’animus 1. Mais ce n’est parce que la possession est inutile qu’on ne détient pas l’animus. Souvent le fait et le droit sont concomitants. L’animus C’est l’élément subjectif. Le Code civil précise qu’il faut effectuer soit des actes de détentions de la chose. la personne atteinte d’un troubl e mental ou encore le détenteur précaire. La notion de possession La possession on dit que c’est un pouvoir de fait sur un bien.SECTION 2 : L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE PAR L’EFFET D’UNE POSSESSION I. Le doyen Cornu disait qu’être possesseur « c’est avoir une mentalité de propriétaire. avoir une âme de maitre. pour qu’il y ait juridiquement possessions. Le corpus C’est l’élément objectif. des prérogatives qui correspondent au droit. intellectuel de la possession. en revanche la Cour de cassation impose que ces éléments d’actes matériels soient indiqués dans l’arrêt. Soit des actes de jouissance. La personne doit agir comme si elle était réellement titulaire du droit de propriété. On va exclure de la qualification de possesseur l’enfant en bas âge.

Il est détenteur précaire de la chose. Les deux cas sont prévus à l’art 2268 du Code civil. Ce contrat confère tout de même certains droits au détenteur précaire. Si dès le départ la personne qui accomplit les actes ne la fait qu’avec l’autorisation du propriétaire et pour le compte de ce dernier c’est un acte de pure faculté. C’est là tout l’intérêt de distinguer la possession de la détention précaire. Le détenteur précaire détient un pouvoir de fait sur la chose en reconnaissant la propriété de la chose à un autre. le détenteur peut se transformer en possesseur par le jeu du mécanisme qui est l’interversion du titre. de la protection possessoire. ne peut pas bénéficier des effets juridiques de la possession. Si une personne accomplie des actes avec la permission du propriétaire. il se reconnait comme n’étant pas le propriétaire. 1. La personne détient effectivement le corpus. Lorsque la personne détient quelque chose par contrat. dès lors qu’on possède la chose. B. Ce contrat montre que non seulement la détention est par essence temporaire. Il ne reste plus que le corpus à trouver A partir de là. La distinction entre possession et détention précaire Première précision. Le détenteur préca ire accompli des actes matériels mais n’a jamais l’intention de se comporter en propriétaire. 2. Par exemple quand une personne commence à posséder un bien en étant locataire. La principe : le détenteur précaire ne peut pas prescrire. L’interversion de titre est un changement d’intention c'est-à-dire que le détenteur devient possesseur en acquérant l’animus (il a déjà le corpus car commun au détenteur et au possesseur). Exemple : le locataire d’un appartement. il est présumé continuer à être locataire du bien jusqu’à preuve du contraire. La possession elle profite au possesseur. Il y a possession pour autrui. cet article dit que les détenteurs et les héritiers peuvent prescrire si le titre de leur possession se trouve interverti soit par une clause venant d’un tiers. c’est toujours le cas. mais elle n’a pas l’animus. il n’y a plus que le corpus à prouver Ces présomptions doivent être ralliées à d’autres avec l’article 2257.- on est présumé posséder pour soi On est présumé posséder à titre de propriétaire. Implicitement le contrat permet de dire que le détenteur précaire reconnait le droit de propriété du propriétaire. Deuxième précision. on l’appelle détention précaire. la possession ne se confond pas avec la théorie de la propriété apparente. la possession se distingue de ce qu’on appelle les actes de pures facultés ou de simple tolérance. Deux exceptions :  L’inversion de titre Dans certaines circonstances exceptionnelles. La propriété apparente est une notion juridique qui va profiter aux tiers. l’animus est possédé. La définition de la détention précaire Article 2266 du Code civil. Les effets juridiques potentiels de la détention précaire. 18 . mais en plus il montre que le détenteur de la chose reconnait le droit de propriété de la chose. ça signifie qu’il reconnait le droit de ce propriétaire et qu’il ne peut donc jamais devenir possesseur. soit par la contradiction qu’elles ont opposé au droit de propriétaire.

il faut en plus que cette possession présente certaines caractéristiques cumulatives. La C. paisible. L’interversion de titre par contradiction au titre du propriétaire : Dans ce cas de figure on a le détenteur qui effectue un acte concret qui est contraire à la propriété de celui dont il détenait ses droits de détenteur précaire. Il faut que l’acheteur de l’appartement soit de bonne foi et qu’il ait modifié son comportement. Le locataire par exemple va arrêter de payer les loyers parce qu’il a payé son appartement. On parle de contradiction du titre de propriété du propriétaire parce que je prétends contredire ce titre.- L’interversion d’un titre par une cause émanant d’un tiers : Ici le pré requis c’est que le détenteur précaire a acquis la chose d’un tiers qui se prétendait propriétaire d’une chose alors qu’il ne l’était pas. sont de conditions d’existence de la possession. même pendant plus de 10ans. A. il ne peut pas se servir de la protection possessoire. A partir de la vente d’un bien qui n’ appartenait pas au dit propriétaire. le locataire l’achète. publique. non équivoque et à titre de propriétaire. On dit que le contrat a un effet relatif : il n’a d’effet que pour les parties et non pas pour les tiers. Toutes ces caractéristiques que doit revêtir la possession relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fonds ( in concreto). le détenteur doit utiliser le contrat qui l’uni au propriétaire. il ne suffit pas de réunir le corpus et l’animus.. Ce principe ne permet pas au détenteur de faire jouer la protection possessoire à l’égard du propriétaire . c’est donc une possession qui ne peut plus êt re qualifiée d’utile et qui ne peut donc plus produire d’effets de droit.  La protection possessoire : depuis la loi du 9 juillet 1975 réformée par celle du 17 juin 2008. il pense être propriétaire. Art 2278 alinéa 2 : « la protection possessoire dont bénéficie le possesseur est pareillement accordée au détenteur contre tout autre que celui duquel il détient ses droits ». Exemple : elle va permettre au locataire d’invoquer directement le contrat de bail contre un tiers pour faire valoir sa prétention sans qu’il y ait besoin de passer par l’intermédiaire du propriétaire. ne suffisait pas à caractériser l’intervention de titre (ce n’est pas un acte matériel dépourvu d’équivoque) Ce qui va permettre de faire interversion du titre est aussi la réaction du propriétaire : une absence de réponse permet l’interversion de titre. Article 2261 dit que la possession doit revêtir un certain nombre de qualités : il faut une possession continue et non interrompue. Les qualités de la possession utile Pour que la possession soit qualifiée d’utile. II. il passe donc possesseur. Cette règle va nous permettre de dépasser l’effet relatif des contrats. la possession est viciée. Le locataire devient possesseur. il ne paie plus son loyer.cass a plusieurs fois précisé que le simple fait de ne pas payer son loyer. Une possession continue 19 . Pour la Cour de cassation. S’il manque un des caractères. il doit s’agir d’un fait patent non équivoque qui doit être connu du propriétaire. Ce texte permet au détenteur à chaque fois de demander au propriétaire d’intervenir. Pour faire valoir ses droits contre le propriétaire. En réalité les conditions de non interruption de la possession et de possession à titre de propriétaire.

C’est un vice qui peut être invoqué par toute personne qui a intérêt à contester la qualité de possesseur. La jurisprudence qualifie la possession de continue lorsque cette possession a été exercée à toutes les occasions et à tous les moments où elle devait le faire. La jurisprudence nous dit qu’il ne doit pas y avoir de volonté de dissimulation matérielle ou juridique de la chose . c’est dire qu’elle ne doit pas être clandestine. La possession doit avoir été acquise de façon légitime. il ne peut être invoqué que par celui qui en est victime et non par les tiers. Ce vice de violence est relatif. doit pouvoir se rendre compte de la possession. B. D. exemptée de toute violence matérielle ou morale aussi bien dans son appréhension que durant son cours. ne vicie pas la possession. répétée et continue. Si je n’ai pas de possession continue. c’est-à-dire qu’il va s’arrêter dès que la possession deviendra publique. Une possession publique Dire qu’une possession est publique. mais en revanche toute personne qui y prête attention.Cela signifie que le possesseur doit accomplir les actes correspondant à la chose sans intervalle anormal comme le ferait le véritable possesseur. Si la violence s’arrête on considère que le vice est terminé et que la possession peut être qualifiée d’utile. A l’égard des tiers. Ce caractère fait aussi l’objet de l’appréciation souveraine des juges du fonds. C’est un vice relatif. La possession solo animo subsiste tant qu’elle n’est pas volontairement abandonnée par le possesseur ou qu’elle n’est pas détruite par la possession contraire d’un tiers. C. Le vice de clandestinité est un vice temporaire. c’est-à-dire « par la seule intention ». mais extériorisée. La jurisprudence a ajouté que la violence ultérieure. On vérifie qu’il n’y a pas de possession discontinue. la possession utile peut commencer. sans violence et conservée de la même manière. Le possesseur ne doit pas dissimuler sa possession à l’égard de ceux qui auraient intérêt à la connaitre. qui procèdent au cas par cas (analyse in concreto). celle mise en œuvre pour défendre la possession en cours. elle devient utile . c'est-à-dire que dès que la possession devient publique. S’il y a violence au départ et qu’ensuite la violence s’arrête alors seulement là. titulaire du droit. » La violence est contraire à la possession. Il est possible que la violence soit un vice temporaire . On exige l’intention de conserver la possession même en l’absence d’actes matériels. La violence on l’apprécier d’abord lors de l’entrée en possession de la chose et ensuite tout au long de la possession de la chose. Mais ça ne veut pas dire que la possession est connue par tous. Une possession paisible Ça veut dire que la possession doit être non violente. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé. il y a vice de discontinuité de la possession : c’est un vice temporaire (la discontinuité peut avoir lieu seulement à un moment donné) mais absolu (on ne peut pas le réparer). la possession demeure utile. Une possession non équivoque Cela signifie que par son comportement le possesseur doit manifester clairement son intention de se conduire comme le propriétaire de la chose. il ne peut être invoqué que par celui à qui on a dissimulé la possession. Les tiers doivent pouvoir comprendre cela de manière évidente. Article 2263 : « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d'opérer la prescription. 20 . Le possesseur doit exercer son appropriation de manière régulière. montrée aux yeux de tous par des signes extérieurs et des actes apparents. Cette règle de la continuité doit être conciliée avec une autre selon laquelle la possession se conserve « solo animo ».

III. Ce serait également une méthode pour obliger les propriétaires à s’occuper de leur immeuble. autrement dit ils ne peuvent pas se substituer à la place du possesseur pour invoquer l’usucapion. cela va affecter l’animus car on ne saura plus si la personne agit comme un propriétaire ou comme quelqu’un qui a une autre qualité. Selon l’art 2261 du Code civil. la possession utile est une condition de la prescription acquisitive . L’effet juridique qu’elle est susceptible d’avoir c’est de se transformer en un véritable pouvoir de droit sur le bien . en application de la prescription acquisitive (permet d’acquérir le droit de propriété au bout d’un certain temps). il doit pouvoir l’invoquer en justice soit en tant que demandeur. Les effets juridiques de la possession utile La possession un pouvoir de fait sur un bien. Pour pouvoir bénéficier de cette usucapion. A. c'est-à-dire que toute personne qui y a intérêt peut agir. L’usucapion est défini à l’art. Il existe deux délais de prescription : 21 . soit en tant que défendeur s’il est attaqué par le propriété originaire de l’immeuble. En revanche c’est un vice absolu. Pourquoi permet-on de devenir propriétaire d’un immeuble par usucapion ? Ce serait une sorte de sanction du propriétaire négligeant. 1. C’est le vice le plus contesté au niveau de la possession. 2258 La possession prolongée d’un immeuble peut aboutir à la transformation du pouvoir de fait (la possession) en un pouvoir droit (la propriété). Selon l’art 2247. La possession peut produire deux effets : L’acquisition de la propriété du bien possédé par la prescription (écoulement du temps) Une protection possessoire par l’octroi au possesseur d’action en justice spécifique Ce mode d’acquisition de la propriété va permettre la fonction acquisitive de l’écoulement du temps . à condition que cette possession soit utile et en plus qu’elle remplisse certaines conditions. Mais la mise en œuvre varie selon qu’il s’agit d’acquérir la propriété d’un meuble ou d’un immeuble. L’acquisition de la propriété immobilière par la possession : l’usucapion L’usucapion = la prescription acquisitive immobilière > un mode d’acquisition de la propriété immobilière. C’est un moyen d’action ou de défense qui doit obligatoirement être soulevée par une des parties. la possession va être viciée au niveau de l’animus. les juges ne peuvent pas suppléer d’office les moyens relevant de la prescription : ils ne peuvent pas décider eux-mêmes de soulever et encore moins d’appliquer l’usucapion. exemptée de tout vice ET il faut l’écoulement d’un certain temps (la propriété ne s’acquière qu’après écoulement d’un certain temps). le possesseur va devenir propriétaire après l’écoulement d’un certain d élai. Ce vice d’équivoque peut être temporaire puisque dès que la possession n’est plus équivoque. Les conditions de l’usucapion Plusieurs conditions : il faut que la possession soit utile. Si certaines conditions sont réunies. elle devient utile. Ici. C’est le possesseur qui doit se prévaloir de l’usucapion.Si l’attitude du possesseur est équivoque.

il doit rassembler les 3 critères. 22 . Ainsi lorsqu’on a les deux conditions réunies : la bonne foi et le juste titre. l’écoulement du délai permet de devenir le propriétaire. il ne doit pas s’agir d’un titre frappé d’une nullité absolue. qui n’empêche pas de qualifier le titre de juste. Critère 3 Le titre doit être un titre translatif de propriété à titre de particulier au moins doté d’une date certaine à l’égard du véritable propriétaire. La jurisprudence distingue les causes de nullité absolue. Il faut une idée de transfert de propriété. la jurisprudence a dégagé trois critères cumulatifs : Critère 1 : Le titre doit être réel. C’est un acte qui aurait été de nature à transférer la propriété s’il n’était pas vicié. alinéa 1 : délai de 30 ans pour acquérir la propriété immobilière. La Cour de cassation définit le juste titre en disant que c’est un acte propre à conférer la propriété à la partie qui invoque la prescription. Prescription abrégée : article 2272. un acte juridique qui est vicié parce qu’il n’est pas constitué par le véritable propriétaire. prescription abrégée. . C’est une présomption simple qui souffre de la preuve contraire. On a depuis la réforme de juin 2008. c’est l’acte juridique qui est à l’origine de la possession. Ça signifie qu’une personne qui possèderait un immeuble sachant qu’elle n’est pas le propriétaire. le possesseur doit avoir cru que celui qui lui transmettait l’immeuble tait le véritable propriétaire. le prêt ou des actes déclaratifs de partage. ainsi pour qualifier le titre de juste.- Une prescription de droit commun : 30 ans Une prescription abrégée : 10 ans (condition exceptionnelle) a) Les règles propres à chaque prescription er Prescription de droit commun envisagé à l’article 2272. Lorsque le possesseur est « a non domino ».  Ces trois critères sont cumulatifs. c’est-à-dire qu’il croit de bonne foi avoir acquis l’immeuble du véritable propriétaire et il croit de bonne foi posséder un juste titre alors que ce n’est pas le cas. ex : un vice du consentement. Cette prescription de droit commun ne nécessite pas d’avoir un titre de propriété. je ne prends e n compte que l’écoulement du temps.le juste titre : celui qui va être invoqué par le possesseur de bonne foi. alors on peut prétendre à la prescription abrégée de 10ans. s’il avait été conclu par le propriétaire réel de l’immeuble. il doit vraiment exister. ainsi on exclue le bail. l’article 2273 qui précise que le titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription de 10ans : ça veut dire qu’un titre est nul et n’est donc pas qualifié de juste si la procédure n’est pas respectée > cause de nullité formelle. il ne doit pas être un titre putatif (qui n’existe que dans l’imagination d e son auteur). Cette prescription peut être invoquée par tout possesseur même s’il est de mauvaise foi. ex : la non-conformité à l’ordre publique. ET les cause s de nullité relative. Pour que le titre soit qualifié de juste titre. Critère 2 : Le titre doit sembler valable. L’article 2274. La prescription est donc écourtée à 10 ans si deux conditions sont réunies : .La bonne foi : pour que le possesseur soit qualifié de bonne foi. qui enlève au titre sa qualité de juste. précise que la bonne foi se présume et que c’est celui qui allègue la mauvaise foi qui doit le prouver.

Ce critère était devenu archaïque et a donc été supprimé dans la réforme de 2008. soit par le propriétaire. si plus d’un an : prescription interrompue. Dans tous les cas. Pour la suspension. 2. Dès lors qu’il y a un empêchement résultant de la loi. soit même par un tiers ». on doit recommencer à prescrire depuis le départ. de la convention ou de la force majeure. La prescription est suspendue quand elle court contre un incapable (majeure sous tutelle ou mineure non émancipée). Celui qui prétend prescrire peut ajouter à son propre temps de prescription. Dans ces cas-là. Ex : une personne possède un appart depuis 5ans. Le point de départ du délai de prescription Le délai de prescription commence à courir le jour de l’entrée en possession par le possesseur ou bien par son auteur. Lorsqu’il y a interruption. Soit on a un possesseur qui a volontairement abandonné l’immeuble. 5ans + 10 ans = 15 ans => Le 2 possesseur peut prétendre à une possession écoulée depuis 15ans. LA SUSPENSION DU DELAI DE PRESCRIPTION Le délai peut être aussi suspendu. L’article 2234 dispose que « la prescription ne court pas ou est suspendu contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi. 3. 23 . La prescription sera également suspendue entre époux ou partenaires liés par un pacs.civ.Avant la réforme de juin 2008. La loi réglemente ces délais de suspension.civ. elle décède et transmet son appart à son héritier.civ : « la prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien. de la convention ou de la force majeure. le délai déjà écoulé est anéanti et il va falloir reprendre tout depuis le début. on faisait la distinction entre une prescription de 10ans et une prescription de 20ans selon que le véritable propriétaire était ou pas domicilié dans le ressort de la cour d’appel dans lequel est situé l’immeuble. Maintenant on a 2 prescriptions : 10 ans ou 30 ans. Les incidents susceptibles d’affecter la durée de la possession RAPPEL SUR LA PRESCRIPTION : le délai de prescription peut être allongé par une interruption de prescription ou par une suspension de prescription. INTERRUPTION DU DELAI DE PRESCRIPTION > deux causes L’interruption naturelle Article 2271 C. il n’y aura pas d’interruption (interruption non avenue) si le demandeur se désiste de l’instance Une autre cause spéciale prévue par l’article 2240 : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ». Son héritier a son tour e possède l’appart pendant 10ans. b) Les règles communes aux deux prescriptions Il faut que ce soit un bien immeuble et il faut que la personne soit un possesseur utile et pas un simple détenteur. 1. La jonction des possessions Cette idée de jonction des possessions nous vient de l’article 2265 C. le temps pendant lequel son auteur a lui-même possédé et prescrit. soit il a été privé du bien contre son gré. Interruption de la prescription dès que l’acte de l’exécution forcée est engagée ou dès que la manifestation judiciaire est faite (même si le juge est incompétent). L’interruption civile Articles 2240 et suivants C. Il y a interruption du délai lorsqu’il y a arrêt de la prescription acquisitive pour des causes q ui vont être soit naturelles. on a une manifestation juridique ou judiciaire. soit civiles. on suspend ce délai de prescription mais on n’anéantit pas ce qui s’est passé avant. en revanche on compte le dies ad quem (le jour jusqu’auquel le délai a duré jusqu’à 00h). elle prend en compte la situation particulière de certaines personne. Le délai se compte de jour entier à jour entier sans compter le dies a quo (le jour à partir duquel le délai a commencé). En revanche. On va compter le temps déjà écoulé. il n’y a qu’un arrêt provisoire.

était « les conditions de l’usucapion ») L’usucapion a deux effets : un effet principal (acquisition de la propriété) et un effet (acquisition du bien des fruits possédé). En revanche. La jurisprudence a rappelé dans un arret Civ.Lorsque le délai est écoulé avec toutes les conditions remplies. il faut prouver la bonne foi pour faire tomber les deux présomptions. er 1. l’acquisition va se faire quand le dr oit va être opposé à celui qui revendique la propriété de l’immeuble. mais en plus ils lui appartiennent rétroactivement. en principe il ne devrait pas être reconnu comme le véritable propriétaire mais si le véritable proprio revendique le bien. il peut conserver les fruits perçus pendant la possession même si on lui demande de restituer le bien principal. B. Le principe 2276 alinéa 1 joue ici comme une règle de fond. en principe le possesseur peut tout de même invoquer la possession utile. Le possesseur peut lui -même agir en justice en tant que demandeur pour réclamer le bénéfice de l’usucapion. comme un mode d’acquisition de la propriété mobilière. Le législateur a établi une présomption légale selon laquelle on aurait un titre régulier de propriété lorsque le possesseur a acquis le meuble du véritable propriétaire. si l’usucapion n’entraine pas l’acquisition de la propriété de l’immeuble. Pour l’effet principal : Le possesseur devient le propriétaire de l’immeuble. 1 . il faut tout de même que le possesseur soit de bonne foi. La fonction probatoire Cet article peut être invoqué comme une règle de preuve. mais comme la bonne foi est aussi présumée. Pour l’effet secondaire : Lorsque l’usucapion produit son effet acquisitif de propriété. e 2. On parle d’un possesseur qui a acquis a domino. la possession vaut titre ». dans ce cas. Cela fonctionne à condition de réunir 3 conditions cumulatives : Condition 1) relative à la nature du bien : il doit s’agir d’un meuble corporel. Lorsque l’usucapion est acquis. Article 549 : lorsque le possesseur est de bonne foi. 20 oct. Cet article a deux effets : une fonction probatoire et une fonction acquisitive de propriété. il devient titulaire d’un véritable doit réel. l’usucapion produit ses effets juridiques. la conséquence logique c’est que les fruits de l’immeuble appartiennent eux aussi au propriétaire. Le possesseur est alors présumé propriétaire. Les effets de l’usucapion (le 1. La fonction acquisitive (à savoir la règle de fond de l’article) Lorsque le possesseur n’a pas acquis le bien du véritable propriétaire. 82 que « c’est à celui qui conteste la possession de rapporter la preuve contraire ». La possession vaut titre de propriétaire. On se retrouve avec un conflit entre le possesseur qui a acquis le meuble du véritable propriétaire. et ce propriétaire qui lui a en quelque sorte vendu et qui conteste finalement que le bien ait changé de propriétaire. Pour ce faire. 2. il faut que le possesseur réclame le bénéfice de l’usucapion. ce droit de propriété acquis par l’usucapion est opposable à tous sans formalité de publicité obligatoire car là le droit de propriété vient de la loi.là la loi décide que l’usucapion produit quand même son effet secondaire. il faut réclamer le droit de propriété. En général. non immatriculé et susceptible d’appropriation er 24 . L’acquisition de la propriété mobilière Article 2276 alinéa 1 : « en fait de meubles. à condition que le possesseur ait été de bonne foi.

s’il y a eu possession utile. ce vrai propriétaire va pouvoir récupérer le bien sans avoir à rembourser le possesseur. à compter du jour de la perte ou du vol. Si mauvaise foi. Condition 3) relative à la possession : la possession doit être utile mais cette utilité doit appréciée de manière particulière. dans ce cas le proprio initial va pouvoir agir en revendication contre le voleur ou l’inventeur de la chose si le voleur ou l’inventeur est encore en possession du bien. d’un tiers ou d’un vol. De plus. (releve de la décision souveraine des juges du fonds) DEUX EXCEPTIONS : La mauvaise foi : le principe de l’acquisition immédiate de la propriété du meuble par l e possesseur ne joue pas lorsque le possesseur est de mauvaise foi. sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient ». 25 . une foire ou une vente publique. le véritable propriétaire doit rembourser à l’acquéreur le prix que le chose lui a couté ». L’action en revendication du propriétaire reste ouverte pendant 30ans. la jurisprudence a précisé que la bonne ou la mauvaise foi du possesseur s’apprécie au jour de l’entrée en er possession (arrête civ. contre celui dans les mains duquel il la trouve. L’article 2277 alinéa 1 précise que « si la chose a été acquise dans un marché.- Condition 2) relative au possesseur : il doit s’agir d’une possession et non d’une simple détention au moment où le propriétaire agit. 2001) le vol ou la perte du meuble : précisée à l’alinéa 2 de l’article 2276 : « Néanmoins celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans. le possesseur doit être de bonne foi au moins au moment de l’entrée en possession. A l’occasion d’une dépossession de la chose à cause de la négligence du proprio. dans ce cas l’action en revendication est er possible mais uniquement pendant 3ans. Le propriétaire peut aussi agir en revendication contre l’acquéreur de bonne foi du bien meuble. Après l’écoulement du délai de 30ans. 1 27 nov. La possession mobilière vaut instantanément titre de propriété (pas besoin du caractère de continuité)  Si les 3 conditions réunies : le possesseur de bonne foi prime sur le propriétaire initial dépossédé de son bien. l’action peut être revendiquée pendant 30ans. la prescription acquisitive peut être opposée à l’action en revendication. - CHAPITRE 4 : LA PROTECTION DE LA PROPRIETE Protéger sa propriété implique deux choses.

La question ici : quelle est la véritable nature du titre du possesseur ? Cela dépend également de la nature de l’acte en vertu duquel le bien lui a été transmis. A. Preuve qui s’avère souvent difficile car plusieurs scénarios possibles. La possession fait présumé un titre transférant la propriété. Le système de preuve L’objet de la preuve : le propriétaire doit prouver son droit de propriété. le possesseur est présumé être le véritable propriétaire. Ici l’article 2276 va pouvoir être utilisé dans sa fonction probatoire. II. Autrement dit. Les juges vont. se contenter de preuves indirectes : ils vont chercher quel est le droit de propriété le plus vraisemblable. ainsi ce sont la doctrine et la jurisprudence qui ont instauré un système I. ça a seulement pour effet de déplacer l’objet de la preuve (en plus. La preuve de la propriété mobilière er En matière mobilière. pour renverser la présomption le propriétaire initial peut utiliser 2 moyens de preuve : il peut prouver que le possesseur n’est en réalité qu’un détenteur précaire et donc qu’il ne détient le bien que sous condition de restitution. la possession va avoir un rôle fondamental.SECTION 1 : LA PREUVE DE LA PROPRIETE Si deux personnes revendiquent être le propriétaire d’un bien. L’acquisition a non domino Il y a une 1 personne qui est propriétaire d’un meuble. le simple bail et elle vend le meuble à une 3 personne. en matière de preuve de la propriété mobilière. Il peut prouver un vice. il faut à l’origine un possesseur de bonne foi et une possession utile (art.civ ne régit la preuve de la propriété. l’article 2276 alinéa 1 ne pourra s’appliquer ici que si la personne qui détient le meuble corporel est de bonne foi et que la possession est utile. comme une règle de preuve. Attention c’es t une présomption simple. il faut combiner le système de preuve avec la règle de l’artic le 2273 alinéa 1 . Précision : le proprio initial doit aussi démontrer une possession initial du bien > la preuve par tout moyen est admise. A. Le système mis en place est basé sur une distinction entre l’acquisition a domino et l’acquisition a non domino. si le propriétaire produit un titre de propriété. La jurisprudence a été encore plus loin quand elle a affirmé qu’il suffit au possesseur d’amener la preuve de sa possession (arrêt 30 mars 1999). Cette 3 personne devient donc le possesseur du bien meuble en question. L’acquisition a domino Ici on est dans le cas dans lequel on a un possesseur qui va prétendre par exemple que le proprio lui a donné le bien alors que le proprio prétend qu’il ne s’agissait qu’un simple prêt ou un dépôt. la présomption ne s’applique pas (> plus de présomption > prouver la propriété par un autre moyen). Aucune disposition dans le C. mais le problème c’est que en droit français. la plupart du temps. La preuve de la propriété immobilière Le code civil ne prévoit pas non plus de disposition en matière de preuve de la propriété immobilière. on doit apporter la preuve d’actes/de faits juridiques qui rendent vraisemblables l’existence de ce droit de propriété). Si ce n’est pas le cas.  Comment le propriétaire initial peut-il prouver sa propriété quant à la 3 personne ? er e e e e Dans ce cas-là. cette 1 personne confie ce meuble à une 2e personne. cette 2 e e personne ne respecte pas le simple dépôt. B. 2276). 26 . il n’y a aucun mode de preuve parfaite de la propriété.

27 . documents et circonstances. S’il ne parvient pas à prouver son droit de propriété. 4 situation : ni titre. aucun mode de preuve parfait. la primauté va à e ce seul titre publié) (si aucune publicité. Celui qui prétend être le propriétaire de l’immeuble doit prouver son droit de propriété e (arrêt civ. 31 mai 1978)). c’est alors l’usucapion qui gagne. 3 11 juin 1992). déclarations de différentes personnes. celui qui bénéficie de l’usucapion ne pourra être contré par aucun mode de preuve. e Jusqu’à un arrête de la 3 civ. la mieux caractérisée. la moins équivoque qui prime. dans ce cas le juge va accorder la priorité à celui qu’il considère comme le plus probable en fonction des autres indices. Différents indices : le paiement des impôts fonciers. 3 situation : une partie invoque un titre. celui qui revendique la propriété immobilière ne sera pas en possession de la chose. Les modes de preuves : en matière immobilière.La charge de la preuve : actor incunbi probatio : la charge de la preuve incombe au demandeur > s’applique en matière de la preuve de la propriété immobilière. Ces titres sont ceux qui vont avoir la plus grande force probante. évidemment la possession utile a une force probante supérieure à la force probante viciée. Tout en haut de la hiérarchie. Si la possession est viciée. le propriétaire sera décidé souverainement par les juges du fonds selon les indices les plus vraisemblables. 1 situation : les deux prétendus propriétaires produisent un titre > titre contre titre e Si les deux titres émanent du même auteur (ex : une personne qui fait 2 testaments différents). On utilise 3 modes de preuve pour prouver la propriété immobilière : Les titres de propriété : ce sont les actes translatifs de propriété (ex : vente) ou bien les actes déclaratifs de propriété (ex : partage d’une succession). si la possession a déjà basculé dans un usucapion. la preuve est libre (arrêt civ. Les indices qui sont cumulés entre eux constituent une preuve encore meilleure. ainsi on ne trouve que des modes de preuve indirects et imparfaits en matière immobilière. on applique les règles de la publicité foncière (si les deux titres ont été publiés. en revanche si elle est utile elle acquière une force probante supérieure. l’indication du cadastre. 1 11 janvier 2000) ainsi elle peut être rapportée par tout moyen. 27 juin 2001 c’était l’antériorité. le première publié prime/ si un seul titre a été publié.cass ne retiennent pas systématiquement le critère de l’antériorité. Depuis cette date le critère de l’antériorité n’est plus une règle absolue. la force probante la plus forte c’est l’usucapion. le primauté va au titre le plus ancien (arrêt 3 civ. Si les deux titres émanent d’auteurs différents. en revanche dans tous les autres cas. si la possession est utile et que l’écoulement du temps est suffisant. ces titres sont importants car ils donnent une vraisemblance importante au droit de propriété La possession : la force probante de la possession immobilière varie en fonction de la qualité de la possession et de la durée de la possession. Les conflits entre les modes de preuve En droit de la propriété. il peut exister un conflit qui sera tranché par le juge qui va retenir le mode de preuve qui rend la probabilité la plus vraisemblable. e - - B. on bascule sur l’usucapion > l’usucapion devient le meilleur moyen de pr euve de la propriété immobilière. c’est le possesseur de l’immeuble qui sera considéré comme propriétaire car il bénéficie de la protection et des actions possessoires. Il n’existe aucun moyen de preuve parf ait. La plupart du temps. ni possession utile e Le juge va former son opinion à partir des indices. dans ce cas-là elle n’est qu’un simple indice. En plus. le demandeur. une autre partie invoque une possession e On constate que les juges du fonds comme ceux de la C. 2 situation : deux parties invoquent chacune deux possessions e Dans ce cas c’est la possession la plus utile.

ça veut dire que les meubles sont exclus du champ d’application de l’action possessoire. Arrêt C. La complainte est une action qui n’est ouverte que si la possession est utile et paisible au sens de l’article 1264 du Code de procédure civile. elle pe ut être protégée indépendamment du droit de propriété lui-même. 2279 C. La complainte Elle suppose un trouble actuel de la possession. d’après cet article la possession est paisible lorsqu’elle a duré au moins 1 an. elle est conditionnée par l’existence d’un trouble. la dénonciation de nouvel œuvre. Les actions possessoires Les actions possessoires sont toutes basées sur la même idée : la possession utile doit être protégée contre les troubles créés par des tiers. qui contredisent la possession. Lorsque c’est la possession qui est troublé. 2. que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi. I. les magistrats doivent faire cesser le trouble. Dans cette complainte. A. ainsi ils vont prononcer une maintenue possessoire. soit directement et par lui-même. soit indirectement et par voie de conséquence. Le magistrat peut aussi ordonner une remise en état antérieur et ordonner le versement de DI s’il y a eu préjudice pour le possesseur. Si l’action est jugée recevable. La protection e possessoire ne peut bénéficier qu’aux immeubles (arrêt civ. L’action doit être dirigée contre l’auteur du trouble même s’il prétend avoir agi pour le compte d’un tiers.1 6 février 1996). Quelle que soit l’action possessoire utilisée. il faut qu’il y ait des faits ou des actes qui perturbent.civ : il existe plusieurs actions possessoires. l’action en réintégration 1. La complainte est une action ouverte pour un trouble de fait (ex : un voisin percerai une vue dans un mur) et elle peut aussi être intentée pour mettre un terme à un trouble de droit (ex : un voisin qui réclame un droit de passage qui n’a pas lieu d’être). Le trouble doit entrainer une contestation de la possession. Son champs d’action se défini par la négative : elle peut être intenté pour tout trouble actuel de la possession qui n’entre pas dans le champ d’application des autres actions (une sorte d’action résiduelle). constitue ou implique une prétention contraire à la possession d’autrui. c’est une action d’origine coutumière et on la qualifie « d’action possessoire de droit commun » car c’est la plus courante. La dénonciation de nouvel œuvre 28 . C’est une action en justice ouverte devant le TGI pendant l’année du trouble possessoire en vue d’obtenir la protection possessoire à toute personne qui possède paisiblement un immeuble ainsi que les détenteurs précaires. Les catégories d’action possessoire 3 types d’actions prévues en fonction du trouble subi par le posses seur: la complaintes. La possession utile produit deux effets : un effet acquisitif de propriété ET créé une protection juridique contre les troubles de la possession.cass 11 janvier 1910 : le trouble possessoire c’est tout fait matériel ou tout acte juridique qui. « Les actions possessoires sont ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possèdent ou détiennent paisiblement ».SECTION 2 : LES ACTIONS EN JUSTICE Les actions possessoires et les actions en revendication de la propriété. le possesseur troublé par un tiers peut agir devant le juge pour mettre fin à ce trouble actuel de sa possession. Art.

ils ne peuvent utiliser ces actions possessoires que contre les tiers. C’est-à-dire qu’a partir du jour de la réalisation des actes qui vont troubler la possession ou qui risque de la trouble (si dans le cadre de la dénonciation de nouvel œuvre). L’action n’est ouverte que si la possession est utile et paisible au moment où la violence ou la voie de fait a été exercée. Le délai de l’action Ce délai est posé par l’article 1264 CPC «Les actions possessoires sont ouvertes dans l’année du trouble subi par le possesseur ou le détenteur ». La particularité de cette action c’est justement qu’on peut l’utiliser à titre préventif. Les titulaires de l’action Les actions possessoires sont ouvertes à deux catégories de personnes : . 1. le détenteur ou le possesseur a 1 an pour réagir.Elle est ouverte pour empêcher la réalisation d’un trouble futur qui menace la possession. L’action en réintégration (ou action en réintégrande) Cette action vise à protéger le possesseur contre les troubles les plus graves : ce sont les troubles qui résultent d‘actes volontaires de dépossession opérés à l’aide d’une violence ou d’une voie de fait. Si les travaux sont déjà achevés > obligé de faire une complainte // si les travaux sont en cours > dénonciation de nouvel œuvre possible. Dans ce cadre. ici on est encore plus souple : on n’exige pas la durée d’un an prévue par l’article 1264 CPC. Elle permet d’empêcher mais surtout de faire cesser des travaux en cours sur un voisin sur son propre fonds. . en revanche.les détenteurs précaires : ils bénéficient de la protection possessoire (art. si ces travaux constituent une menace susceptible de causer un dommage au possesseur. Le non-cumul du possessoire et du pétitoire er L’article 2278 alinéa 1 C. 2. le juge a seulement la possibilité de faire suspendre les travaux.2) . 3. c’est -à-dire une action en revendication de la propriété du bien. 29 . Néanmoins. sans avoir égard au fond du droit. une possession paisible et utile.les possesseurs : ils bénéficient de la protection possessoire qu’ils soient de bonne ou de mauvaise foi. ils ne peuvent pas utiliser ces actions possessoires contre ceux de qui ils détiennent leur droit. 2278 al.civ : « la possession est protégée. c’est à dire qu’on exige qu’un an de possession paisible et utile. contre le trouble qui l’affecte ou la menace » => on en déduit 2 choses : Les actions possessoires sont indépendantes du fond du droit Il est impossible de cumuler une action possessoire avec une action pétitoire. Les règles de procédure relatives aux actions possessoires Ces actions sont de la compétence exclusive du TGI dans le ressort duquel l’immeuble est situé. on a une violence sur la personne du possesseur. Les conditions de possession utile et paisible sont soumises à l’article 1264 du CPC. quelle que soit sa durée permet au possesseur l’action en réintégration B. Ainsi. 3.

Si dénonciation de nouvel œuvre : le juge ordonne l’interruption des travaux commencés Si action en réintégration : le juge ordonne de remettre la possession dans l’Etat ou elle se trouvait avant la réalisation du trouble (ca veut dire qu’il peut ordonner la destr uction de ce qui a été construit ou le reconstruction de ce qui a été détruit). il ne peut pas examiner le fonds du droit et il ne peut pas rechercher si le demandeur est le véritable propriétaire ou pas. er Cette règle de non cumule s’impose à tout le monde : La règle s’impose aux juges : Ainsi lorsque le juge est saisi d’une action possessoire. Cela signifie que l’auteur du trouble (forcément le défendeur à l’action possessoire) n’est en principe pas admis à faire la preuve d’un droit de propriété pour faire échec à l’action possessoire. Ce défendeur n’aura le droit d’agir au fonds. elle peut parfaitement après l’action possessoire.L’article 1265 alinéa 1 CPC : « la protection possessoire et le fonds du droit ne sont jamais cumulé ».  L’action possessoire défend la possession. ils ne peuvent servir qu’à vérifier le caract ère utile de la possession. La règle s’impose aux parties : La règle est précisée à l’article 1266 CPC : « celui qui agit au fonds. L’article 1268 CPC indique que « le défendeur au possessoire ne peut agir au fonds qu’ après avoir mis fin au trouble ». si on pense être le propriété. Quelle que soit l’action possible parmi les trois précitées. et si on le fait on ne pourra pas se justifier en disant qu’on est propriétaire). intenter une action pétitoire (action en revendication fondée sur le droit de propriété) MAIS pour cela. il n’a pas le droi de se prononcer dessus. le juge doit prendre les mesures nécessaires pour que le possesseur retrouve une possession paisible. au besoin. Les sanctions que le juge peut prononcer à l’issue d’une action possessoire Si le juge estime l’action recevable et admet l’existence d’un trouble (ou d’un trouble futur). à des DI s’il y a eu préjudice pour le possesseur ou le détenteur. (Autrement dit. la partie qui a été éventuellement condamnée au possessoire. La sanction va varier selon la nature de l’action. Le juge ne peut pas invoquer le pétitoire et s’il est interpellé par le pétitoire. Si c’est une complainte : le juge prononce la maintenue possesseur (ça veut dire q u’il ordonne la modification ou la suppression des travaux accomplis) et. n’est plus recevable à agir au possessoir » c’est-à-dire que celui qui a fait le choix d’exercer une action en revendication du droit de propriété. le plus souvent l’auteur du trouble sera soumis à des DI. ne peut plus exercer une action possessoire pour les mêmes faits. qu’après avoir mis fin au trouble. L’action pétitoire 30 . pas la propriété C. Il peut aussi condamner l’auteur du trouble. De plus. il peut ajouter à cette condamnation un astreinte. L’article 1265 alinéa 3 CPC va encore plus loin : si le juge peut ordonner des mesures d’instruction pendant l’instance sur le possessoire ces mesures ne peuvent jamais porter sur le fonds du droit. c’est-à-dire sur le fondement du droit de propriété. il faut que l’action soit finie et que le trouble ait pris fin. c’est pas pour autaant qu’on a le droit de causer un trouble au possesseur. II. l’article poursuit : si des titres de propriété sont invoqués.

on a une compétence exclusive du TGI dans le ressort duquel l’immeuble est situé. L’objectif de cette action en revendication est de faire reconnaitre le droit de propriété du demander et lui permettre de récupérer son bien. Au niveau de la prescription de cette action. si non. L’action en revendication de la propriété mobilière Cette action est. Mais le problème c’est qu’un l’article 2224 C. à celui qui prétend être titulaire du droit de propriété. il doit utiliser les modes de preuves précités. l’action en revendication mobilière serait prescrite par 5ans . L’action en revendication de la propriété immobilière La mise en œuvre de l’action en revendication de la propriété immobilière Cette action est rare mais pas pour les mêmes raisons. cela étant on a tout de même une limite : c’est l’usucapion (la meilleure preuve de la propriété). on est tjrs sous l’empire de la jurisprudence antérieure qui dit que l’action en revendication mobilière est imprescriptible. 1. Cette action en revendication immobilière est dite imprescriptible. du moins. 5 juin 2002 « la propriété ne se perdant pas par le non usage. La jurisprudence a rappelé dans un arrêt de la 3e chambre civile. Le demandeur doit faire la preuve de sa propriété et pour ce faire. Cela étant c’est 31 . 2 juin 1993). l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive ». Cette action n’est ouverte qu’au titulaire du droit de propriété ou. La nouvelle formulation de l’article prévoit un délai de prescription de 2ans pour toutes les actions mobilières. B. en pratique. extrêmement rare car elle rentre en conflit avec l’article 2276 alinéa 1 . Celui qui se prétend le propriétaire a le droit de revendiquer son bien. hormis le cas du meuble perdu ou volé (3ans). A. celui qui revendique la propriété du bien meuble va devoir prouver son droit de propriété. Si oui. Si l’action est tout de même exercée.C’est le cas où une personne revendique la propriété d’un bien meuble ou immeuble. est ce que l’action en revendication mobilière entre dans le champ d’application de l’article 2224. La preuve de la propriété ne sera évidemment pas évidente à rapporter face au possesseur. ce meuble étant détenu par un tiers qui refuse de le restituer. Concrètement cette action va pouvoir être exercée que dans quelques hypothèses : Si la possession du possesseur est viciée Si celui qui détient le meuble n’est qu’un détenteur précaire Si le possesseur est de mauvaise foi Si le meuble a été perdu ou volée (dans ce cas. la jurisprudence e estimait que cette action était imprescriptible (2 chambre civile. ca veut dire que depuis 2008 avec la réforme. elle est rarement intentée car la difficulté se situe au niveau de la preuve de la propriété : on a ici un conflit entre une personne qui prétend être propriétaire d’un immeuble (le demandeur) qui s’oppose au possesseur actuel ou éventuellement au détenteur actuel de l’immeuble. l’action est ouverte pendant 3ans er Dans toutes ces hypothèses.civ a été modifié par la réforme du 17 juin 2008 relative à la prescription. Est-ce que l’action en revendication mobilière est inclue dans les actions immobilière en générale ? Autrement dit. C’est une compétence exclusive quel que soit le montant du litige et surtout même si l’action oppose un propriétaire privé à l’Etat.

A l’inverse.cass. Ce jugement va produire des effets principalement entre les parties mais aussi à l’égard des tiers. les juges vont le déclarer propriétaire de l’immeuble. la loi dit « libre de toute charge et de toute servitude que le possesseur aurait pu consentir ». Cependant si l’action du demandeur à la revendication aboutit. La jurisprudence a développé dans le domaine une série de règles spécifiques pour distinguer entre ce qui doit être donné au propriétaire et ce qui doit être donné au possesseur évincé. soit de son fait. utilise l’expression de « profit net » Le propriétaire revendiquant a le droit à des indemnités lorsque la valeur du bien a été diminuée par des détériorations ou la vente d’objets mobiliers accessoires à l’immeuble. ils doivent être restitués en valeur.  En ce qui concerne les parties : Le demandeur est reconnu comme le véritable propriétaire de l’immeuble et le possesseur de l’immeuble doit lui restituer. les choses sont différentes : il 32 . Ce deuxième effet pose souvent des difficultés parce que le propriétaire doit récupérer son bien. cela n’empêche pas qu’un tiers fasse une action en justice pour revendiquer à son tour la propriété de l’immeuble. Pour ce qui est des fruits de l’immeuble. S’il est impossible de rendre les produits en nature. il faut distinguer 2 cas de figures prévus par l’article 549 C.  En ce qui concerne les tiers : La décision leur est opposable car une décision de justice est opposable à tous. Pour éviter que l’un des deux ne soit favorisé. La bonne foi étant présumé e. En revanche. 2. il serait injuste que le propriétaire bénéficie d’un enrichissement sans cause.civ « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ».civ : les fruits doivent être restitués. le bien doit lui être restitué avec ses produits et ses accessoires. Les effets de l’action Si l’action n’aboutit pas. En plus. Si le possesseur est de mauvaise foi. il doit restituer les fruits. civile. déduction faite des dépenses pour les obtenir. ce qui est dû au possesseur évincé.pas parce qu’elle est imprescriptive. La e C. soit par cas fortuit. Art. au moins jusqu’à la demande en justice. février 2003. il garde les fruits. Si le possesseur est de bonne foi. 548 C. Si le possesseur est de bonne foi. Pour les détériorations ou les ventes d’objets mobiliers accessoires qui se seraient produites entre le jour de l’introduction de l’instance et le jour de la restitution. il n’a pas à répondre des détériorations subies par l’immeuble. ça veut dire que la restitution des fruits dépend de la bonne ou de la mauvaise foi du possesseur évincé. et de l’autre. que le possesseur évincé ait été de bonne ou de mauvaise foi. Le jugement est opposable mais ça n’impose pas un tiers d’agir à son tour en revendication. ça veut dire qu’on va faire un inventaire et on va calculer d’un côté ce qui est dû au propriétaire nouvellement reconnu. qu’au bout de 30ans elle n’a aucune chance d’aboutit car il y aura eu usucapion. il n’a pas à les restituer. dans un arrêt 3 chambre. ces produits doivent être rendus avec l’immeuble. il ne se passe rien. c’est au propriétaire revendiquant de prouver la mauvaise foi du possesseur. on procède au règlement des comptes. Le jugement c’est comme un acte juridique que le propriétaire de l’immeuble pourrait invoquer à l’égard des tiers pour dire qu’il est le proprio de l’immeuble. Les prestations dues au propriétaire revendiquant : 3 catégories de prestations : Il a le droit au produit de l’immeuble.

Les impenses utiles sont remboursées au possesseur évincé. Une fois fini. Si le meuble accessoire à l’immeuble principal. d’agrément. Ce propriétaire nouvellement reconnu devra rembourser le coût des impenses nécessaires à l’ancien possesseur. les impenses utiles. ce n’est pas le régime des impenses. on fait un règlement des comptes : on fait un solde entre le compte du propriétaire et le compte du possesseur évincé. Impenses nécessaires : les dépenses indispensables à la conservation du bien. quelle que soit leur origine. Art. Cette théorie des impenses est totalement indifférente à la bonne ou à la mauvaise foi du possesseur. (Attention : Les dépenses d’entretien courant ne sont pas un impense nécessaire). 1381 Impenses utiles : les dépenses qui. Si le compte est débiteur pour le possesseur. sans être nécessaires. Si le possesseur est de mauvaise foi. 861 et 1381. s’il s’avère que ce possesseur évincé est responsable des détériorations ou de la vente d’objets mobiliers accessoires. il répond de toutes les détériorations. au propriétaire et en plus il doit lui restituer le prix du bien. Si ces impenses somptuaires ou voluptuaires sont des objets que le possesseur a apposé sur le fonds. ont tout de même contribué à améliorer l’immeuble et à lui apporter une plus-value. en revanche il bénéficie d’un droit de rétention de l’immeuble tant qu’il n’a pas été payé (ça veut dire qu’on retarde la restitution effective de l’immeuble jusqu’au jour où le propriétaire verse la somme d’argent qu’il doit au possesseur). même si ce bien meuble accessoire a été cédé à titre gratuit. Réforme 2006 du droit des sureté : ordonnance du 23 mars 2006 : une nouvelle rédaction de l’article 2286 c. Impenses somptuaires ou voluptuaires : dépenses qui n’ont pour but que de satisfaire les gouts personnels du possesseur évincé. 851 al. des dépenses de pur luxe. ils ne sont remboursés que dans la limite de la plus-value qu’ils ont apportée à l’immeuble. le possesseur a le droit de les récupérer si cela ne cause aucune dégradation à l’immeuble principal. - Les prestations dues au possesseur évincé Le possesseur a pu faire des dépenses d’amélioration ou d’embellissement de l’immeuble (ces dépenses sont des « impenses »).civ prévoit « celui dont la créance impayée est née à l’occasion de la détention de la chose a un droit de rétention sur cette chose » 33 . Ces impenses sont remboursées intégralement au possesseur évincé. les impenses somptuaires ou voluptuaire. Si le compte est créditeur pour le possesseur. On modifie l’immeuble sans qu’il en résu lte nécessairement une plus-value. il doit restitu er l’immeuble et les sommes dues. il doit toujours restituer l’immeuble. Art. La jurisprudence a développé une théorie des impenses qui va permettre au possesseur d’obtenir le remboursement de certaines dépenses effectuées. on applique le dispositif de l’article 555. a été vendu.peut être tenu de les réparer (ou de payer le prix des réparations au propriétaire). mais pas en intégralité. On apprécie le montant de la plus-value au jour de l’admission de l’action en revendication. Art. le possesseur évincé doit restituer le prix du bien vendu. Ces impenses sont classés en trois catégories : les impenses nécessaires. sauf s’il parvient à prouver que les mêmes détériorations auraient (probablement) eu lieu si l’immeuble avait été en possession du propriétaire.2. Il faut distinguer les impenses utiles et les plantations ou constructions nouvelles : si c’est une construction ou une plantation nouvelle. Le possesseur évincé n’a le droit à aucun remboursement pour ces dépenses là.

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