RESIDENTIAL  STRATEGIES, INC.

DFW New Home Activity:   Down But Not Out

Ted Wilson

National Perspective

U.S. Housing Starts (Annual) Single‐ Family Detached Only
2,000 1,900 1,800 1,700 1,600 1,500 1,400 1,300 1,200 1,100 1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
Peak:1.823mm

% Decline To Date National   ‐81% DFW  ‐67%

358K units

J

J n'7 a 0

J

J n'8 a 0

J

Source: U.S. Bureau of the Census (in ‘000s) Seasonally Adjusted Annual Rate

2008 Was Another Forgettable Year

J n'9 a 0

J n'5 a 0

J

J n'6 a 0

A

A

A

O

A

O

O

O

National Perspective

Existing Home Sales
Existing Home Sales (Single Family)
6,500 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 JAN 05 APR JUL OCT JAN 06 APR JUL OCT JAN 07 APR JUL OCT JAN 08 APR JUL OCT JAN 09
1,500 1,400

New Home Sales
New Home Sales

Recent up tick due to  stronger sales of  foreclosures

1,300 1,200 1,100 1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

Slight uptick in sales for 2/09

337,000

Figures in (000s)        Sources:  US Census Bureau, NAR, NAHB

Any Relief In Sight?

JAN 05 APR JUL OCT JAN 06 APR JUL OCT JAN 07 APR JUL OCT JAN 08 APR JUL OCT JAN 09

National Perspective

Housing Market Index (2001‐2009)
Housing Market Index Single-Fam ily Sales: Present

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Jan '01 Jan '02

Buyer Traffic

50 level is difference between positive  or negative reading • Builder confidence shifts into crisis  mode in 4Q08 • Housing Market Index contracts to  lowest level in 20 year record in  1Q09, climbs higher in April • Sales (present) hits low in January,  noticeable improvement last 3  months
Jan '05 Jan '06 Jan '07 Jan '08 Jan '09

Jan '03

Source:  NAHB/Wells Fargo 50=Equilibrium Between Positive and Negative Responses

Builders Remain Bearish

Jan '04

National Perspective

Existing Homes
US DFW Equilibrium

New Homes
US DFW Equilibrium

Jan '05 A J O Jan '06 A J O Jan '07 A J O Jan '08 A J O Jan '09

National inventories remain stubbornly high, yet DFW stays balanced

When Will The Excess Inventory Get  Mopped Up?

Jan '05 A J O Jan '06 A J O Jan '07 A J O Jan '08 A J O Jan '09

12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

1.438 million excess  listings, SF & Condos

13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

162K excess  homes

National Perspective

Monthly Mortgage Rate Resets 
(First reset in $US billions)
Yet to Come

Subprime mortgages have  been the focus of the market  for the past two years— subprime resets now subsiding • But Option Rate Mortgages  and Alt‐A mortgages were  especially prevalent in markets  that saw massive increases in  home prices • As pointed out in 60 Minutes review of housing market,  another wave of resets is  headed to hit the market

Mortgage Issues Will Persist in 2009‐2010

DFW Foreclosure Activity
60,000

50,000

50,324
40,000 30,000

• 2008 postings up 17% over  2007 • About 40% of postings go to  forced sale  • 5,200 postings for April,  2009
– Some lenders have been  holding back, now going  forward

20,000

10,000

• But foreclosures should be  leveling out in 2009
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

0

Postings

Forced Sales

Dallas, Tarrant, Collin and Denton Counties Source:  Foreclosure Listing Service

– Subprime resets appear to  have filtered through – Job losses now the biggest  feeder to foreclosures

Foreclosures—Are We There Yet?

OFHEO
% Annual  Change

National Perspective
Ft. Worth

S& P Case Shiller

U.S.

Texas

Dallas

12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 1Q01 1Q02

Year‐over‐year % Change of Indices
20%
20 City Composite Index

15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%

Dallas

Jan-01

Jan-02

Jan-03

Jan-04

Jan-05

Jan-06

Jan-07

Jan-08

1Q03

1Q04

1Q05

1Q06

1Q07

1Q08

Sources:  OFHEO, Case Shiller
Year‐over‐year changes:  Phoenix ‐35%, Las Vegas ‐32%, San Francisco  ‐32%, Miami ‐ 29%, Los Angeles ‐26%, San Diego ‐23%, Tampa ‐23%, Detroit  ‐23%, Minneapolis ‐20%,  Washington DC ‐19%, Chicago ‐16%,Seattle ‐15%,  Atlanta ‐14%, Portland ‐14%, New  York City ‐10%, Boston ‐7%, Charlotte ‐8%, Cleveland ‐5%, Denver ‐5%, Dallas, ‐5%

OFHEO Measures Just Those Houses With Mortgages Originated  By Fannie Mae and Freddie Mac

House Price Trends

Jan-09

Dallas: +1.86% Ft. Worth: +1.21% Texas:  2.09% U.S.: ‐4.47%

1/2008 vs. 1/2009 U.S.Composite ‐18.97% Dallas ‐4.87%

Builders continue to downsize as  market demand dictates • Layoffs, consolidations now almost  ‘mechanical’ based on company cash  flow • For smaller and regional  independents, interim lines of credit  critical, builders lifeline • Several builders that have violated  interim covenants are losing lines – Difficult to establish new lines  with other banks • Only specs in market are those  stemming from cancellations

• Appraisals an issue in areas that have seen  high levels of foreclosures – Builders see net $ on sale eroded  when appraisal comes up short • Most builders unwilling/unable to make  lot takedowns without house sale – No more inventorying of lots • Only a few builders willing to make  commitments on new position – New positions must show good  margins and absorption • Many of the big builders still waiting for  lot prices to drop

DFW Builder Issues 2009

Developers have limited options when  builders pass on a take down – Taking a builder’s earnest money  likely will cause him to exit, hard  to find a replacement builder  except in best locations – Many builders now asking for  reduction in lot prices; inability  for builder to make a profit at  current price – How does the developer  respond? • Many development loans are now in  technical default due to slower  takedown • But lenders don’t want the problem,  prefer a resolution

Concern is for loans that need  renewal – Appraisals are coming back with  lower values based on slower  absorption, higher discount rate • How does developer respond? – Very much dependant on loan  balance, outlook for timeline to  get out of bank, financial ability  of developer • In many cases, prolonged takedown  has eroded equity, second lien  position – In worst case, first lien is under  water

DFW Developer Issues 2009

Lenders complain of situations where  developers are unresponsive to  curtailment (principal reduction)  situations • Classifying a loan requires setting  aside loan loss reserves – Further constraints on banks  capital • Several smaller banks have violated  CRE guidelines regarding capital to  real estate loan ratios – Several have opted to reduce,  eliminate interim lines • Expectation is that an increased  amount of REO is on the horizon

• •

But to date, regurgitation of properties  has been limited Reasons for the slower process – Ongoing discussions with  developers prolonged – Regulators have been more  focused on markets other than  Texas – Concerns that initiating  foreclosures could cascade,  worsening the real estate and  banking situation – Push back from developers means  litigation – Internal denial by the banks

DFW Lender Issues 2009

DFW Activity

• Starts were off in 1Q09 as builders  focused on selling finished  inventory for much of the quarter – Consumer confidence rocked by melt  down of credit and equities markets,  • Closings outpacing starts by 5,500+  official proclamation of a severe  units per year recession • Housing inventory greatly reduced – Cancellations on sales from Summer,  2008 were especially pronounced in  Market Drivers November & December • $8,000 tax credit and historically  – Builders entered 2009 with little  low interest rates getting many  momentum or backlog new buyers off sidelines • Decent traffic and sales in January;  • Primary drag to demand is spiking  buyer behavior closely tracks  layoffs.  Federal Reserve projecting  performance of stock market in March 2009 job loss likely will exceed that  of 2001 in DFW • Last 4‐5 weeks have been solid, new  home starts should pick up in April • 4Q08 saw an accumulation of unsold  housing inventory

Current DFW Market Conditions

                 

$ Vol. Starts (Billions) Median Home Price Annual Starts Annual Closings U/C Home Inventory Month Supply FV Home Inventory Month Supply (1) 

Dallas Ft. Worth $2.81 $1.59 $225K $187K 10,365     6,652   14,084 8,521  2,427 1,428 2.07 2.01 4,259 2,170 3.63 3.06 33,011 61.0   3,431

DFW $4.41 $208K 17,017 22,605 3,855 2.05 6,429  3.41 93,274 65.8 8,814

  Vacant Lots 60,263 Month Supply (2) 69.8     Lots Under Development   5,383
 

(1) 2.5 mos. is considered equilibrium   (2) 24 mos. is considered equilibrium

DFW Housing Vital Signs 1Q09

DFW Activity
Year‐Over‐Year Growth Annual Starts: ‐39.1% Starts Closings Annual Closings:  ‐32.9% Annual Lot Deliveries: ‐39.5% Year‐Over‐Year Growth Annual Starts: ‐37.6% Annual Closings:  ‐35.4% Year‐Over‐Year  Change In Annual Starts By  Price Point <$150K 1Q08  5,500   1Q09  3,181   Change  ‐2,319  % Change  ‐42.2% $151‐200K 1Q08  7,750    1Q09   4,859    Change  ‐2,891  % Change  ‐37.3% $201‐300K 1Q08  6,955   1Q09  5,123    Change  ‐1,832 % Change  ‐26.3% $301K+ 1Q08  7,084   1Q09  3,854    Change  ‐3,230 % Change  ‐45.6%
1997 2 3 4 1998 2 3 4 1999 2 3 4 2000 2 3 4 2001 2 3 4 2002 2 3 4 2003 2 3 4 2004 2 3 4 2005 2 3 4 2006 2 3 4 2007 2 3 4 2008 2 3

Lot Deliveries

60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000

DFW Annual Starts, Closings  & Lot Deliveries

DFW Activity
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
3Q 2Q 4Q 3Q 1Q 06 2Q 1Q0 5 2Q 4Q 4Q 3Q 3Q 4Q 2Q 1Q 08 2Q 3Q 1Q 04 1Q0 7 4Q 1Q0 9

Starts

Closings
Builders have closed more  units than they have  started for 11 straight  quarters

•Builders close 1,702 more houses than they start in 1Q09 alone  •Since 3Q06 builders have closed 16,569 more houses than they have started 

DFW Quarterly Starts & Closings

DFW Activity
$210,000
Compare change in  start activity since  peak in 2Q06 <$200K ‐69.8% $201K+ ‐49.3% $207,931

$200,000

$190,000

$180,000
Median Home Price Change 1 year +$3,052 +1.5% 2 years +$a4,118  +7.3%

$170,000

$160,000

$150,000
04 05 06 06 07 04 05 06 07 08 08 06 04 05 07 04 05 07 2Q 2Q 3Q 3Q 3Q 4Q 3Q 2Q 2Q 1Q 1Q 1Q 1Q 1Q 2Q 3Q 08 08 4Q 4Q 4Q 4Q 1Q 09

Median DFW New Home Price-Starts

Slower activity at lower price points pushes median price higher

DFW Median New Home Price

DFW Activity
30000 27000 24000 21000 18000 15000 12000 9000 6000 3000 0
Total inventory declines 1,701 units (‐12.9%) in 1Q09
Tot Inv  11,500 MS            6.11 Model     1,216 F/V         6,429 U/C        3,855

1Q 99 2Q 3Q 4 1Q Q 00 2Q 3Q 4Q 1Q 01 2Q 3Q 4Q 1Q 02 2Q 3Q 4Q 1Q 03 2Q 3Q 4Q 1Q 04 2Q 3Q 4Q 1Q 05 2Q 3Q 4Q 1Q 06 2Q 3Q 4Q 1Q 07 2Q 3Q 4Q 1Q 08 2Q 3Q 4 1Q Q 09

U/C

FV

Models

8 7 6 5

Month Supply
6 month  supply is  theoretical  equilibrium  for total  inventory

Total Housing Inventory

DFW Activity

Total Finished Vacant & Month Supply
Total Finished Inventory
12000 4

Month Supply

10000

FV inventory declines  by 741 units (10.3%)  in 1Q09

Dallas Ft. Wo rth

Dallas 3.6 MS Ft. Worth 3.4 MS

3.5

8000

3

Maximum
6000 2.5

Optimum
4000 2

2000

1.5

Month supply increased in 1Q09  due to reduction of closings

0

1

FV Invento ry

Finished vacant housing inventory has declined for 9 consecutive quarters.  Credit and equity market challenges  in 4Q08 caused higher cancellations; builders resume inventory reduction in 1Q09

Finished Vacant Housing Inventory

DFW Activity
Total U/C
17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

Months Supply
6

Builders lower U/C inventory  5 to lowest point yet this cycle
4

3

2

1

Under construction inventory declines from 4,736 in 4Q08 to 3,855 in 1Q09,  a reduction of 881 units (‐18.6%).  Since peak in 2Q06, U/C inventory has declined 76%.

1Q 00 2Q 3Q 4Q 1Q 01 2Q 3Q 4 1Q Q 02 2Q 3Q 4 1Q Q 03 2Q 3Q 4Q 1Q 04 2Q 3Q 4 1Q Q 05 2Q 3Q 4 1Q Q 06 2Q 3Q 4 1Q Q 07 2Q 3Q 4 1Q Q 08 2Q 3Q 4 1Q Q 09

U/C Inventory

Month Supply of U/C Inventory

Under Construction Inventory

DFW Activity
Total # of models = 1,216 in 1Q09, down  591 units (‐33%) since peak in 3Q06 Annual closing rate has declined  51.5% since peak in 2006

DFW Model Count
1900 1800 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 900 34.00 32.00 30.00 28.00 26.00 24.00 22.00 20.00 18.00 16.00

Annual Closings Per Model
3Q06=Peak in Gross  Closings

1Q02=Peak in Yield

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Builders continue to build‐out or exit subdivisions, but decline in closings is happening at a faster rate

Yields Per Neighborhood

DFW Activity
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1Q00 2Q00 3Q00 4Q00 1Q01 2Q01 3Q01 4Q01 1Q02 2Q02 3Q02 4Q02 1Q03 2Q03 3Q03 4Q03 1Q04 2Q04 3Q04 4Q04 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06 2Q06 3Q06 4Q06 1Q07 2Q07 3Q07 4Q07 1Q08 2Q08 3Q08 4Q08 1Q09

93,274 lots 65.8 mos

VDL supply declines just  925 units (1.0%) in 4Q08

72 68 64 60 56 52 48 44 40 36 32 28 24 20 16 12 8 4 0

Dallas Ft. Worth

69.8 mos 61.0 mos

Vac Lot s

M os Supply

Total Lot Supply

24 months is considered  theoretical equilibrium

Month Supply of Lots By Greater Market Area

Vacant Lot Supply

DFW Activity
Number of lots under development declines to 8,814 in 1Q09.  5,138 are at grading/staking stage and  3,676 are at street/utility stage
Equilibrium

40000 35000 30000 25000

10 9 8 7

20000 15000 10000 5000
4Q 1Q 07 2Q 3Q 4Q 1Q 06 2Q 3Q 4Q 1Q 08 1Q 03 2Q 4Q 1Q 05 2Q 3Q 2Q 3Q 4Q 1Q 09 3Q 4Q 1Q 04 2Q 3Q
6 5 4

Lots U/D

Month Supply Lots U/D

Lots Under Development

DFW Activity

Lots at grading/staking stage for 4+ quarters with no activity Lots at paving/utility stage for 3+ quarters with no activity

• 3,011

1,981

Total potentially suspended lots

4,992

Several developments appear to be  suspended mid‐stream in  development • Reducing U/D (8,814) by suspended   (‐4,992) indicates actually 3,822 truly  under development today (2.7 mos) • RSI estimates about 5,000 new  deliveries in 2009  • To the extent that starts exceed 5,000  will be amount lot supply is reduced  in 2009

Suspended Lots?

Economic Issues Real GDP Growth
Quarter-toQuarter Growth in Real GDP
8 7 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7

Source:  Bureau of Economic Analysis

MBA Forecast (Real GDP % Growth)

1Q 2008 2009 2010 0.9 -5.1 2.4

2Q 2.8 -0.6 2.6

3Q -0.5 0.0 2.8

4Q -6.3 2.5 3.5

Evaluating the recession – Initial thinking in 2008 by most economists  was that economy would show signs of  recovery in Summer, 2009 – Federal Reserve now conceding that  recession more problematic; significant  employment issues likely to extend into  late‐2009 or beyond – Is the equities market signaling the  beginning of a recovery? Still to come… – Commercial real estate defaults – Bank failures – Credit card debt write‐downs – Retail fallout 

Percent

2Q

3Q

4Q

2Q

3Q

4Q

2Q

3Q

4Q

2Q

3Q

4Q

2Q

3Q

4Q

2Q

3Q

1Q03

1Q04

1Q05

1Q06

1Q07

Source:  MBA  4/10/09 Forecast

Economic Outlook

1Q08

4Q

Economic Issues
April 9, 2009 30YR : 4.87% 15YR : 4.54% 1YR ARM : 4.83%

30‐Yr Fixed Rate Outlook Mortgage Bankers Association
Conforming Rates: 4/10/09 Forecast  1Q09‐5.1%, 2Q09‐4.9%, 3Q09‐4.9%,          4Q09‐4.9%, 1Q10‐5.1%, 2Q10‐5.2%

Conforming Rates
7 6.5

6

5.5

5

170 Basis Point drop since October
4.5

2005 2006 2007 2008 2009
Source:  Freddie Mac

Jumbo Rates (loans over $417K) • Jumbo rates starting to become  more affordable • Rates decline from 7.9% in Oct.  2008 to current level of around  6.3%‐‐still 150 bp over  conforming, but better than the  200 bp spread of late‐2008 • Bank of America leads charge

Mortgage Rates

Economic Issues Sindlinger &  Co. Survey  Household Money Supply
DFW 80 75 70 65 60 55 50 45 40 Texas U.S.

March confidence levels flat after February  low (lowest level since survey began in 1967) The Conference Board (National) Consumer Confidence Index 
125 115 105 95 85 75 65 55 45 35 25
4 A A A A A 20 0 J O 20 05 J O 20 06 J O 20 07 J O 20 08 J O 20 09

Boom 9/11/01

DFW: 50.1 Texas: 47.5 US : 45.3

Positive

Recession

'00 2Q 3Q 4Q '01 2Q 3Q 4Q '02 2Q 3Q 4Q '03 2Q 3Q 4Q '04 2Q 3Q 4Q '05 2Q 3Q 4Q '06 2Q 3Q 4Q '07 2Q 3Q 4Q '08 2Q 3Q 4Q '09

1985=100

U.S. and Texas fall to recessionary  levels

Consumer Confidence

Market Drivers
Feb. 2009 Total Employment (TWC) = 2,934,000 (‐1.06% Annual Growth Rate)
DFW

Annual Change December, 2008 TWC: +2,500 January, 2009 ‐7,000 February, 2009 ‐31,500

120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 ‐20,000 ‐40,000

DFW

'06 F M A M J J A S O N D '07 F M A M J J A S O N D '08 F M A M J J A S O N D 09 F

Source:  TWC

DFW Non‐Agriculture Annual Net  Employment Growth (CES) Not‐Adjusted

Market Drivers

8

• •

Repeat of 2001‐2002? In last economic downturn, DFW lost  84,800 jobs (6/01 to 6/02) before  recovery • Dallas Federal Reserve economist  Keith Phillips projects a 2.8% decline  in jobs for Texas (‐296,000) • Employment recovery not expected  until Spring, 2010 • This would suggest a loss of over  80,000 jobs for the DFW area in 2009

Dallas Ft. Worth/Arl

7

6

5

4

Unemployment Rates (NonAdj) February, 2009 Dallas Ft. Worth/Arl. Texas United States 7.0% 6.7% 6.6% 8.9% Source: TWC

3

2

'00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09

Unemployment Trends

Market Drivers
Annual Resales
140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0

Mos Supply Listings
9 8 7 6 5 4 3

Annual Resale Rate (2/09) 91,633 Down 17.5% vs. 1 Year Ago

Mos. Supply – 6.04

2 1 0

an an an an an an an an an an an an an an 8-J 6-J 7-J 5-J 4 -J 3 -J 2 -J 1 -J 6-J 7-J 0 -J 8-J 9-J 5-J 0 0 0 0 0 0 0 0 9 9 0 9 9 9 20 20 20 20 20 20 20 19 19 19 19 19 20 20

Annual Resales

Months Supply of Listings

Source:  Texas A&M Real Estate Center
Compilation of MLS: Dallas, Ft. Worth, Irving, NE Tarrant, Collin Co., Denton Co., Arlington, Garland Compilation of MLS: Dallas, Ft. Worth, Irving, NE Tarrant, Collin Co., Denton Co., Arlington, Garland

DFW Resales & Listings

• Spring market has shown improvement  • Recovery of DFW housing market is  going to track local economic  in late‐March and April conditions • Sales activity and traffic vastly  improved over 4Q08, but still not quite  – Downturn of 2001‐2 was not felt by  as strong as 1Q08 the builders due to the artificial  buzz of low rates and easy credit • Entry level showing hints of promise – Consumer understands the $8,000 tax  • Most builders feel that market will  credit bottom at 15‐16,000 annual units • Buyers are responding to the low  – Most pessimistic see 12,000 units mortgage rates – 1990 bottom was 10,000 units • But mortgage qualification standards  – But population has grown from 3.5  are going to remain rigid
to 6.1 mm in between – 620 is about the lowest level for  • Good news is that Texas and DFW  conforming rates.  Elimination of the  580‐620 shoppers removes about 20%  will continue to fare better than  of the first time and first move up  rest of nation buyers

2009 Outlook

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful