JUZGADO 20 CIVIL DEL CIRCUITO DE BOGOTA

Proceso Ejecutivo No. 2001 - 00482

DEMANDANTE DEMANDADO : INSTITUTO DE DESAROLO URBANO : INVERSIONES ECHEVERRY y MEJA

DICTAMEN PERICIAL

AVALUO CASA COMERCIAL

Carrera 11 No. 9 - 03
Barrio Santa Ins

BOGOT D. C., Enero 17 de 2008

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El suscrito Auxiliar de la Justicia Ingeniero Civil RAUL BOTERO RIVERA, identificado civil y profesionalmente como aparece al pie de mi firma, obrando como Perito Ingeniero Civil, Avaluador de Bienes Inmuebles de la Lista General de Auxiliares de la Justicia, debidamente nombrado y posesionado dentro del Proceso de la Referencia, me permito contestar la solicitud textual del Despacho, que requiere se determine el Avalo comercial del inmueble localizado en la Carrera Once ( KR 11 ) nmero Nueve cero Tres ( No. 9 - 03 ) de la nomenclatura urbana oficial de Bogot D. C. Para responder al Despacho la solicitud especificada, se contesta de acuerdo con el siguiente contenido:

C O N T E N I D O
1. Metodologa
2. Memoria Descriptiva del Inmueble

3. Aspecto Jurdico y Posesin Material 4. Identificacin y Linderos especficos del Inmueble 5. Caractersticas del LOTE
6. Caractersticas de la Construccin que existi

7. Dependencias y reas de Construccin

8. Entorno del Inmueble de la KR 11 No. 9-03 9. El Cartucho

10.Variables que intervienen en el Clculo de Precios 11.Memoria de Clculo y Valor del Avalo Comercial del inmueble 12. Registro Fotogrfico ANEXOS

1. METODOLOGA Para la determinacin del Valor Comercial del inmueble ubicado en la Carrera Once ( KR 11 ) nmero Nueve Cero Tres ( No. 9 - 03 ), Barrio SANTA INES, se visit detalladamente el sector y el lugar donde estuvo ubicado el inmueble, con el propsito de realizar el correspondiente anlisis de la localizacin, posicin catastral en la manzana, vecindarios pretritos y actuales, tipo de construcciones aledaas, aplicaciones normativas, vetustez de la vecindad y terminados caractersticos, estudio de la bibliografa existente del sector, Localidad a la que pertenece, vecindario y cercana a vas principales; y para globalizar este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos :
A) FACTORES DE CARCTER GENERAL

Se identificaron todas las caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas de zona y del sector del Barrio SANTA INS -CENTRO--, que permitieron determinar junto con la normatividad pasada, actual y en desarrollo de la zona, los probables procesos de valorizacin o desvalorizacin que inciden directamente sobre el valor comercial del inmueble en estudio.
B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO

Permiten conocer y analizar los aspectos especficos del Terreno y las edificaciones colindantes relacionndolos con su vecindario y sectorizacin, desarrollos metropolitanos actuales y futuros, usos permitidos, estado de conservacin, remodelaciones y niveles de adecuacin, reglamentaciones futuras y todos los aspectos relevantes del inmueble, el sector y sus alrededores.
C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles, y anlisis bibliogrficos, normativos y econmicos del sector del Barrio SANTA INS, SAN VICTORINO, LA CAPUCHINA, VERACRUZ, LA ESTANZUELA, VOTO NACIONAL, CENTRO ADNMINISTRATIVO, LA CATEDRAL y alrededores, adems de subjetivos del avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado, la bibliografa existente sobre el rea y estudios anteriores y actuales, y el anlisis en perspectiva del sector, todo lo cual es de vital importancia en la cualificacin y maduracin equilibrada del precio comercial a calcular.

2. MEMORIA DESCRIPTIVA
DIRECCIN DEL INMUEBLE: El predio cuenta con la nomenclatura oficial Carrera Once (KR 11) nmero Nueve Cero Tres (No. 9 - 03), con antigua nomenclatura Carrera Once (KR 11) nmero Nueve Cero Tres (No. 9 - 03) y sin nomenclaturas secundarias, de la Urbanizacin Catastral Santa Ins, Localidad Tercera (3.), Santa Fe, de la nomenclatura oficial urbana de Bogot D. C. TIPO DE INMUEBLE: Casa esquinera en dos (2) plantas de uso netamente comercial, no sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal, y que hace parte de un aglomerado de construcciones que conform unidades de uso principalmente comercial sobre la Carrera Once ( KR 11 ); inmueble con fachadas de acceso independiente, que desemboc sobre la actual Carrera Once ( KR 11 ) va pblica de recorrido Local de amplio movimiento de pblico; casa con fosos de luz natural cenitales en segunda planta, y anteriores sobre la Carrera Once ( KR 11 ) y la Calle Novena ( CL 9 ), construida en dos (2) plantas en la totalidad de su lote, y sin patios interiores, dada la magnitud reducida de su lote. DESTINACIN: El 100 % de las construcciones que existieron sobre la actual Carrera Once ( KR 11 ) Centro, Gran San Victorino, tuvieron una vocacin de uso comercial y mixto, de viviendas originalmente unifamiliares, con desarrollos casi exclusivamente auto constructivos, y que por la actividad desplegada por la Avenida Carrera Dcima ( AK 10 ), la Carrera Catorce (KR 14) y la Avenida Jimnez (AC 13), modificaron su uso a actividades comerciales especialmente desarrolladas en su primera planta. Otras casas, por su parte, subdividieron su unifamiliaridad y construyeron desarrollos bifamiliares, con predios resultantes que en un 50% se dividieron la fachada, para tener accesos independientes en mejor aprovechamiento. La casa en evaluacin, por su parte, tuvo una configuracin para uso en comercio a travs de Locales interiores, en primero y segundo piso. SOPORTE TCNICO: Escritura Pblica No. 3822 del 15 de Agosto de 1996 de la Notara Dieciocho (18.) del Crculo Notarial de Bogot, Modo de adquisicin: Compraventa; Escritura Pblica No. 0147 del 21 de Enero de 2000 de la Notara Novena (9.) del Crculo Notarial de Cali, Especificacin: Aclaracin E. P. 3822 Not. 18, en cuanto al NIT correcto de la Sociedad Compradora; Certificado de libertad No. 50C- 167094 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, zona centro, de fecha 21 de Diciembre de 2007; Boletn de Nomenclatura, de Catastro Distrital, de 04 de diciembre de 2007, radicacin No. 968640; Acuerdo 06 de 1990 emanado del consejo de Bogot D. C., y Decretos 325 de 1992, 880 de 1998, 653 de 1999 y 334 de 2000, para zonas de tratamiento Residencial General y usos complementarios de la Alcalda mayor de Bogot, Tipo de Uso 3; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; UPZ No. 93 LAS NIEVES, www.metrocuadrado.com; www.eltiempo.com; Clasificados el Tiempo, Mayo Agosto - Noviembre Diciembre de 2007; Oferta actual en Venta y Arrendamiento en el sector; y El Valor del Suelo en Bogot 2001-2006, de la Lonja de Propiedad Raz de Bogot.

CLASE DE AVALO : FECHA DE INSPECCIN OCULAR : FECHA DEL AVALO :

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Comercial
Noviembre 14, 24 y 30 de 2007

Enero 17 de 2008

3. ASPECTO JURDICO
PROPIETARIOS: INVERSIONES ECHEVERRY Y MEJIA & CA S. en C., identificada la empresa con el Nmero de Identificacin Tributaria NIT No. No. 8000737011 y TERESA RODRIGUEZ FORTUNE, de acuerdo con el Certificado de Libertad No. 50C - 00167094 del 21 de diciembre de 2007, de la Oficina de Instrumentos Pblicos de Bogot D. C., hora 01 : 52 : 39 p. m. TTULO DE ADQUISICIN: Sentencia SN del ao 1994, del Juzgado 10 Civil del Circuito de Bogot, Especificacin Adjudicacin Juicio de Sucesin, donde entre las personas que intervienen aparece RODRIGUEZ FORTUNE TERESA; Escritura Pblica No. 2038 del 06 de Abril de 1993 de la Notara 31 del crculo Notarial de Bogot D. C., Especificacin: COMPRAVENTA DERECHOS DE CUOTA por valor de $ 7010.000,oo a favor de TORO Y MORENO Y CA S. en C.; Escritura Pblica No. 0900 del 01 de Marzo de 1994 de la Notara 25 del crculo Notarial de Bogot D. C., Especificacin: COMPRAVENTA DERECHOS DE CUOTA por valor de $ 10000.000,oo a favor de INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES JAVIER FANDIO GONZALEZ Y CA LTDA.;Escritura Pblica No. 1699 del 06 de Junio de 1995 de la Notara 25 del crculo Notarial de Bogot D. C., Especificacin: COMPRAVENTA por valor de $ 20000.000,oo a favor de TORO Y MORENO Y CA S. en C.; Escritura Pblica No. 3822 del 15 de agosto de 1996 de la Notara 18 de crculo Notarial de Bogot D. C., Especificacin: COMPRAVENTA por valor de $ 30000.000,oo a favor de INVERSIONES ECHEVERRY MEJA & CA S. en C.; Escritura Pblica No. 0147 del 21 de enero de 2000 de la Notara Novena de Cali, Especificacin: Aclaracin Escritura Pblica No. 3822 del 15 de agosto de 1996 de la Notara 18 del Crculo Notarial de Bogot D. C.; Sentencia y Escrituras Pblicas debidamente registradas en las anotaciones Nos. 001, 13 y 14 del folio de matrcula inmobiliaria No. 50C- 167094 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot D. C., zona Centro.

Carrera 11 No. 9 - 03 Avenida Carrera DCIMA

PARQUE TERCER MILENIO

Carrera ONCE ( KR 11 )

Plano catastral de localizacin del predio KR 11 No. 9 - 03, en color ladrillo. Se destacan con flechas aclaratorias, la presencia de la Avenida Carrera Dcima, la Carrera Once, y la presencia del Parque TERCER MILENIO.
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4.

IDENTIFICACIN Y LINDEROS ESPECFICOS DEL INMUEBLE

El inmueble en evaluacin corresponde al predio identificado en la nomenclatura urbana oficial actual con el nmero Nueve Cero Tres ( No. 9 - 03 ) de la Carrera Once ( KR 11 ) de la actual nomenclatura urbana, y presenta el siguiente alinderamiento oficial, tomado del plano de manzana catastral Digitalizado, 003107 22, Manzana 22, de la Divisin de Cartografa con actualizacin 2000, del Barrio SANTA INES, Localidad Santa Fe, escala 1 / 750, y confrontado en el terreno.

Lindero OCCIDENTAL
Calle 9 Nos. 11-

Predio en ESTUDIO Carrera 11 No. 9 -03 Lindero NORTE

Carrera 11 No. 9-07/09/11/15

Lindero SUR
Calle 9

Lindero ORIENTAL
Carrera 11

MANZANA CATASTRAL Cdigo 03107 22, Barrio Catastral Santa Ins, con sealamiento de la casa esquinera en estudio ( KR 11 No. 9 - 03) Lote 01, y los predios que la alinderan por el norte, sur, Occidente y Oriente .
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Lindero OCCIDENTAL
Calle 9 Nos. 11-

Lindero NORTE
Carrera 11 No. 9-07/09/11/15

Lindero SUR
Calle 9

Predio en ESTUDIO Carrera 11 No. 9-03

Lindero ORIENTAL
Carrera 11

Vista ampliada de la localizacin alinderante de la casa esquinera en estudio Lote No. 01 de la Manzana 22, y la presencia del inmueble colindante perimetral Nos. 907/09/11/15 con frente sobre La Carrera 11, Lote No. 44..
Lindero OCCIDENTAL
Calle 9 Nos. 11-

Predio en ESTUDIO Carrera 11 No. 10-03 Lindero SUR

Calle 9

Lindero NORTE
Carrera 11 No. 9-07/09/11/15

Lindero ORIENTAL
Carrera 11

Presentacin en detalle del lote No. 01 esquinero de la Manzana 22, sobre el cual est construida el predio de la KR 11 No. 9-03, para sealar de manera ampliada los valores catastrales oficiales de alinderamiento, para cada uno de sus cuatro linderos. Los linderos tienen dimensiones constantes de 5.60 metros y 8.00 metros.
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NORTE, en lnea recta contina en longitud total de ocho metros con cero centmetros ( 8,00 mts ), con construccin lateral envolvente perimetral, de la misma urbanizacin, marcada con los nmero Nueve Cero Siete /Cero Nueve/ Once/ Quince ( Nos. 9 - 07 / 09 / 11 / 15 ) de la Carrera Once ( KR 11 ), de la actualizada nomenclatura urbana de Bogot D. C. SUR, en lnea recta contina en longitud de ocho metros con cero centmetros ( 8,00 Mts ), que es uno de sus linderos fachada, se alindera con va pblica, la Calle Novena ( CL 9 ), de la actualizada nomenclatura urbana de Bogot D. C. OCCIDENTE, en lnea recta contina en longitud total de cinco metros con sesenta centmetros ( 5,60 mts ), con construccin lateral envolvente perimetral, que no posee nomenclatura por la Calle 9, marcada con los nmero Nueve Cero Siete /Cero Nueve/ Once/ Quince ( Nos. 9 - 07 / 09 / 11 / 15 ) de la Carrera Once ( KR 11 ), de la actualizada nomenclatura urbana de Bogot D. C. ORIENTE, en lnea recta contina en longitud total de cinco metros con sesenta centmetros ( 5,60 mts ), que es el otro de sus linderos fachada, fachada principal, se alindera con va pblica, la Carrera Once ( KR 11 ), de la actualizada nomenclatura urbana de Bogot D. C.

5. CARACTERSTICAS DEL LOTE

El lote de terreno que hace parte de la manzana 22, sobre el que est construido el inmueble analizado en el presente estudio, es un predio esquinero, externo, independiente, con dos (2) frente pblicos sobre va Local KR 11 y CL 9; lote netamente privado y de dominio particular, que guarda las exigencias normativas de anden, sin antejardines obligados de acuerdo con el uso en el sector, sin retiros laterales, y sin retrocesos posteriores, de acuerdo con los sealamientos dados por el Instituto desarrollo Urbano y el acuerdo 06 de 1990 de la Alcalda Mayor de Bogot y anteriores, demarcados por las normas urbansticas pasadas y presentes, con frentes activos sobre la actual Carrera Once (KR 11) y Calle Novena ( CL 9 ), y con un nico sentido vial de sur norte, y aceras en conformacin en cemento de 2.00 metros de ancho. CABIDA SUPERFICIARIA OFICIAL CABIDA SUPERFICIARIA OTROS = 44,80 M2 (Por Cert. de Libertad) = = 44.80 M2 (Calculado Digitalmente) = 44,80 M2 (Boletn de Nomenclatura)

FORMA GEOMTRICA GENERAL: Cuadriltero regular con lados paralelos en longitudes sin variacin observable, manteniendo una distribucin poco uniforme de predios que conforman la Urbanizacin Santa Ins, sobre la Carrera Once ( KR 11 ). RELIEVE: Plano para el predio, sin pendientes, de tal similitud con la Carrera Once ( KR 11 ) que es su frente fachada principal, mostrando longitudinalmente una seccin transversal, igualmente uniforme y sin pendientes, tal como las Calles 9 y 10, colindantes generales.
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LOCALIZACIN: Sobre la esquina sur oriental de la manzana catastral, en la zona antao conocida CALLE DELCARTUCHO del Barrio Santa Ins hoy de Consolidacin Urbanstica de la UPZ 93 Las Nieves, con frentes vehiculares sobre vas de trnsito local y zonal, con tendencia peatonal por el uso multitudinario, hicieron del predio un inmueble de especial localizacin hacia uno de los bordes laterales de la zona antao utilizada como zona mixta, centro de operaciones comerciales, hoy con una oficializada utilizacin de la manzana que incluye el predio en estudio, como Sector de Renovacin y Revitalizacin Urbana.

6. CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN QUE EXISTI

El inmueble en evaluacin correspondi a una construccin vetusta en todos sus acabados de primera planta, y de segunda planta, que despleg tradicionalmente en todo su desarrollo una edificacin que se ajust a la normativa vecindaria y vecinal de los predios aledaos, guardando las reas anteriores del predio como fachadas sin presencia de antejardn y ajustado a la lnea de paramento apretadamente, y que en un ambiente de territorialidad claramente definido, contact esquineramente frontones de rejas metlicas que dio seguimiento a toda una arquitectura de fachadas lineales, que corona arquitectnicamente una segunda planta en un 100% de su ancho de lote, globalizando unos trazados arquitectnicos sin rebusque en remates constructivos en teja de asbesto cemento, guarnecidas las fachadas en ventanales en lmina metlica, todo en una volumetra de dos (2) plantas adaptada y adosada al contexto arquitectnico urbanstico local ao 2000 y anteriores. ESTRUCTURA: conformada la cimentacin por vigas perimetrales en concreto ciclpeo que entrelazaban toda la estructura en dos niveles que se levanta y dando estructuracin a la construccin en dos (2) plantas. La estructura visible, estaba conformada por machones que se entrelazaban con la placa de entrepiso, creando aporticados rgidos que dieron a la estructura del inmueble un aspecto de estabilidad. Una escalera en estructura de madera, lateral de un tramo lineal, condujo clientes y visitantes desde el primer piso a la segunda planta. Carpintera metlica en puerta de acceso y ventanera. Carpintera de madera, en puertas interiores, tipo atablerada y atamborada. MUROS: Todos los muros divisorios estaban en ladrillo debidamente trabado, al igual que los muros de cerramiento lateral, paetados y pintados, con pinturas en vinilo, para primera y segunda planta. Los muros de fachada y los de cierre lateral, en ladrillo paetado, y pintado. PISOS: Los pisos del inmueble se encontraban en baldosn de cemento para primera y segunda planta. PLACAS Y TECHOS: La placa de entrepiso estaba en concreto con cielo falso en argamasa bajo guadua. La cubierta, en teja de asbesto cemento, con cielo falso enmadera machihembrada. BAO: Uno (1) de mediano tamao, con enchape en muros, piso en baldosa, unidades de sanitario y bao.

VETUSTEZ: El inmueble presentaba una vetustez global superior a quince (15) aos para el ao 2000, apreciable en fachadas principales, pisos de primera y segunda planta, acabados en muros y ventanera metlica, y el bao. SERVICIOS PBLICOS: El inmueble contaba con los servicios instalados de acueducto, alcantarillado, energa elctrica, y una ( 1 ) lnea telefnica de dotacin particular del inmueble como tal; pobre mobiliario urbano en su poca, representado en aceras en concreto, vas pavimentadas sin mantenimiento, ciclo rutas inexistentes, y parques para desarrollar ciudad y postera en concreto. Dado el carcter de va cntrica, con uso comercial y localizacin al interior de San Victorino, haca un tanto embrolloso la disponibilidad de parqueaderos pblicos.

7. DEPENDENCIAS y REAS DE CONSTRUCCIN Para una mejor comprensin de la distribucin del inmueble y de las reas involucradas, sectorizaremos sus reas de la siguiente manera: PRIMERA PLANTA: Con entrada por el andn pblico que comunica desde la Carrera Once ( KR 11 ) y la Calle Novena ( CL 9 ), acceda a su interior a travs de cortinas metlicas arrollables, que accedan al interior de la primera planta, conformada as: LOCAL comercial.
AREA CONSTRUIDA aprox. 1. PLANTA = 44,80 M2

SEGUNDA PLANTA: con acceso a travs de escalera recta que comunica desde las dependencias de la primera planta, accede a Local comercial que ocupa la mayor parte del rea de segundo piso; y un ( 1 ) bao lateral.
AREA CONSTRUIDA aprox. 2. PLANTA = 44,80 M2

AREA CONSTRUIDA TOTAL

44,80 M2 44,80 M2 89,60 M2

El inmueble presenta un REA CONSTRUIDA TOTAL de: OCHENTA Y NUEVE PUNTO SESENTA METROS CUADRADOS ( 89,60 M2 )
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8. ENTORNO DEL INMUEBLE DE LA KR 11 No. 9 - 03

El inmueble en estudio, se encuentra localizado en la Localidad Tercera ( 3 ), denominada Santa Fe, de la cual forma parte el Barrio Santa Ins.

Carrera 11 No. 9 - 03

Plano aerofotogrfico parcial de las localidades Santa fe y La Candelaria, para sealar el sector aledao y vecinal a la Avenida Carrera Dcima, y el rea circunvecina a los Barrios Santa Ins, San Bernardo, Centro Administrativo, San Victorino, La Capuchina y Veracruz.

La localidad de Santa Fe es una de las localidades con mayor potencial turstico de la ciudad. Ligada a la historia de Bogot desde su misma fundacin, la localidad conserva un rico patrimonio construido, testimonio de los perodos colonial, republicano y moderno ligado al desarrollo urbano de la ciudad. Posee un sinnmero de monumentos y sitios emblemticos, no solo de Bogot sino de la Nacin, y una importante oferta cultural representada en museos que alojan las colecciones ms representativas del pas y la conservacin de tradiciones con raizales que se remontan incluso a pocas prehispnicas. A lo anterior se suma la oferta ambiental constituida a partir de los lmites geogrficos en los cerros orientales, uno de los cuales, Monserrate, es el cerro tutelar de la ciudad. Complementan el panorama una serie de intervenciones sucesivas que han marcado pauta en el tema de la
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recuperacin del espacio pblico y la revitalizacin de zonas histricas y comerciales. Extensin de la Localidad: El rea total es de 4.487,74 hectreas; el rea urbana es de 662,05 hectreas. Corresponde al 2.29 % del rea total de las localidades urbanas del D.C., por lo tanto, segn su extensin urbana, la localidad se encuentra ubicada en el decimosexto puesto. El rea rural de la localidad, ocupa aproximadamente las dos terceras partes del rea total, es decir (parte de lo que se conoce como cerros orientales), la cual comprende la vereda Verjn alto (2277 ha) y una basta rea que ha sido declarada como zona de reserva (2338 ha), donde se ubican los Santuarios de Monserrate y Guadalupe. Lmites de la Localidad: limita al norte con la localidad de Chapinero; al occidente con las localidades de Los Mrtires, Teusaquillo y Antonio Nario; al sur con la localidad de San Cristbal y al oriente con los cerros que marcan el lindero del Distrito Capital, los municipios de Choach y Ubaque. Circunscrita en esta localidad, se encuentra la localidad de La Candelaria. Orografa de la Localidad: abarca desde los cerros orientales que corresponden estructuralmente al anticlinal de Bogot hasta el plano fluvio lacustre en su parte occidental. Hidrografa de la Localidad: Se encuentra entre las cuencas de los ros San Francisco (1.598 has) y San Agustn. Al norte ocupa gran parte de la cuenca del ro Arzobispo (477 has) y al sur parte de la cuenca del San Cristbal (2.646 has). La recorren igualmente las quebradas San Dionisio norte, Manzanares, los canales de la Perseverancia. Los ros Arzobispo y San Francisco forman parte de sus lmites. EL PLAN ZONAL DEL CENTRO, aprobado por Decreto 492 de 2007, cubre 1.730 Ha en 4 localidades, en las que se encuentran 9 Unidades de Planeamiento Zonal y 59 barrios. Con una poblacin flotante de 1,7 millones y un bajo nmero de residentes: 259.587, de los cuales el 73 % en estratos 2 y 3, y 35.820 (13,8%) en la lnea de pobreza; son 70.001 hogares en 48.696 viviendas. El diagnostico realizado en 1988 para el Plan Centro (Preinversin Fonade) determin problemas estructurales que lejos de desaparecer actualmente prevalecen, y de una manera crtica han aumentando su protagonismo: La expulsin de residentes, la excesiva concentracin del terciario, el deterioro del medio ambiente urbano, la presencia de grandes vacos urbanos, la irracionalidad del sistema de transporte, la imagen negativa del Centro y la disminucin de la inversin privada, son algunos de los problemas graves identificados aos atrs. En la zona existen bajos ndices de arborizacin con poca diversidad, bajo desarrollo y condiciones de calidad fitosanitaria precarias. Esto es, una muy baja calidad ecolgica en todo el sector. La articulacin con los cerros con la zona es claramente fragmentada por la Avenida Circunvalar, y no existe la conectividad biolgica ni funcional con la Zona Centro. Los parques con mayor diversidad de especies, desarrollo y estado fitosanitario son el Parque de la Independencia, el Parque Nacional y el Parque Tercer Milenio. Sin

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embargo pocos de los parques o espacios pblicos se han diseado con criterios ambientales. CALIDAD VISUAL Y PERCEPTIVA DEL PAISAJE: La calidad del paisaje es afectada por la contaminacin visual y la sobrecarga informativa proveniente de la publicidad exterior, la cual tiene normas de manejo con dificultades de implementacin y supervisin de cumplimiento. Los principales sectores afectados son los de comercio especializado: sector de San Victorino, y los Mrtires. No existe un plan de sealizacin favorable al reconocimiento y apropiacin del sector, ni de su memoria ambiental o urbana. La calidad visual se ha visto afectada tambin por la instalacin desordenada de Instalaciones Tcnicas especiales de Telecomunicaciones y redes elctricas y telefnicas desordenadas. USOS PREDOMINANTES: El rea del Centro est dividida en dos sectores por la avenida Caracas, la 10 y la 7. Estos ejes norte-sur dividen la zona en un rea oriental ms intervenida por los procesos histricos, y un rea occidental ms reciente, alejada de los Cerros, que es un sector de evolucin ms reciente, en diferentes momentos a lo largo del siglo XX. El sector donde est localizado al sur del Centro Histrico, comprendido por Los Mrtires y San Victorino, hasta el barrio Ricaurte, en donde hay una fuerte presencia de las actividades comerciales de carcter metropolitano y regional, (tanto de insumos como de productos y manufacturas, mezclado con industrias de todo tipo, fbrica, bodegas, talleres y almacenes), que componen el grueso de los usos del sector, con comercio local para el escaso volumen de poblacin residente. En este sector la malla vial ha sido fuertemente impactada por las actividades econmicas, la invasin del espacio pblico, el parqueo de vehculos en andenes, los vendedores ambulantes, concentrados sobre todo en los principales ejes viales comerciales, todo esto acompaado de alta poblacin flotante, habitantes de la calle y delincuencia urbana, que causan una sensacin de inseguridad, que se hace extensiva a todo el Centro de la ciudad. ESPACIO PBLICO: en el sector del Centro Histrico de La Candelaria, la problemtica del espacio pblico, en relacin con la movilidad, se ve desde dos perspectivas, la primera por su propia morfologa de calles coloniales angostas, con andenes angostos, sin antejardn, donde las vas no estn preparadas para recibir la presin del trfico (segunda problemtica de la zona), el eje ambiental ocasion la expulsin de un volumen de trfico importante y lo desplaz hacia la vas anexas paralelas, particularmente las calles 17 y 18, antes de la 19 al norte, por el sur las calles 13, 12, 11, 10 hasta llegar a la calles que se acercan a la 6 en el sentido oriente - occidente, y particularmente las carreras 3, 4 y 5, en el sentido norte sur. En el rea del Plan Zonal confluyen importantes vas arterias urbanas y de la malla vial intermedia que articulan el Centro con la regin y el resto de la ciudad en sentido oriente-occidente y norte-sur: la Avenida Jimnez, la Calle 26 y la Avenida Caracas en el primer caso, la calle 19, la calle 1, la calle 39, carrera Sptima, la carrera dcima y la carrera 24, en el segundo caso. El Plan Vial del POT, incorpora las denominadas vas arterias urbanas construidas y proyectadas. Dentro del rea de Plan Zonal encontramos que 187,84 Ha (el 10,9% del total del rea) que corresponden a los 73 Km. de vas arterias, de los cuales 40,97 Km. corresponden a

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vas construidas (66,8%), 12,15 Km. (19,8%) a vas parcialmente construidas y 8,2 Km. (13,4 %) a vas no construidas.

TRANSPORTE PBLICO: El transporte pblico en el rea del Centro se articula principalmente por las Troncales Caracas, Avenida Jimnez y carrera 30 de Transmilenio y las rutas de buses, busetas y colectivos que atraviesan orienteoccidente y norte-sur por la malla vial secundaria. Un buen nmero de estas rutas circulan por las carreras quinta y cuarta, que poseen un perfil vial inadecuado para el transporte pblico, generando gran congestin y dificultades de movilidad. As mismo las rutas que circulan por las carreras 24 y su par vial tienen dificultades de movilidad por el inadecuado perfil vial con respecto al volumen de vehculos. En general se observa que el transporte pblico ha mejorado en cuanto a eficiencia y calidad con la inclusin del sistema Transmilenio, sin embargo, en vas como las carreras 10, 5, 13 y 7, entre otras, las condiciones de funcionamiento, eficiencia y calidad son inadecuadas. En el corto plazo se proyecta la ampliacin de la red de Transmilenio sobre la carrera 10 y la calle 26, con lo cual mejorar sustancialmente la accesibilidad al Centro a travs del transporte pblico. Aunque an no se tienen los proyectos definitivos de localizacin de las respectivas estaciones, debern tenerse en cuenta a la hora de plantear la articulacin de Transmilenio con otros sistemas de transporte pblico dentro del rea del Plan Zonal. En la UPZ Las NIEVES, que corresponde a inmueble en estudio, la actividad que mayor proporcin de activos concentra es la construccin de edificaciones para uso residencial (16%), le sigue las actividades inmobiliarias (5%), el comercio al por menor de materiales de construccin (5%), el comercio al por menor de todo tipo de calzado, artculos de cuero (5%) y el comercio al por menor de productos nuevos de consumo domstico (3%). Estas actividades se concentran en 322 empresas, cerca del 9% del total. En esta UPZ el mayor nmero de establecimientos se concentra en el comercio al por menor de prendas de vestir, de bebidas alcohlicas, de productos nuevos de consumo domstico y cafeteras representando 752 establecimientos 23% del total del UPZ MERCADO INMOBILIARIO: La historia inmobiliaria del Centro de Bogot ha tenido varias fases en los ltimos 50 aos. Hasta 1950 todas las actividades comerciales, servicios y hasta industriales se hacan en el actual Centro de Bogot, en parte por el reducido tamao de la ciudad y fundamentalmente porque el Centro Histrico gener una imagen activa como centro del Gobierno Nacional y centro comercial y financiero del pas. La Avenida Jimnez era el centro financiero de la ciudad y el cruce con la Carrera 7 era el punto ms valorizado. El eje de la Carrera 7 hasta Las Nieves se constitua en el paseo dominical y la zona de comercio intensivo y de mayor atractivo para los ciudadanos. Entre 1950 y 1960 se corre el Centro hacia la Carrera 10 la cual fue ampliada entre Calles 6 y 26. En 1955 se construye el Edificio Seguros Bolvar en la Calle 16, de 16 pisos, el ms alto del pas y en 1958 se inaugura el Edificio del Banco de Bogota en la Calle 13, con 25
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pisos y estructura importada. La nueva zona se convierte en atractivo para el sector financiero. Los valores del suelo se disparan. Entre 1960 y 1970 se corre el Centro de la ciudad hacia nuevos ejes viales en el norte. Se construye la Calle 19 que se consolida como centro de negocios, oficinas y vivienda. Se hacen los puentes de la Calle 26 y se inicia el desarrollo del Centro Internacional. El mayor precio del Centro se registra en 1969 en el cruce de la Carrera 7 con Avenida Jimnez, que en pesos de hoy seran $3.730.000 por m2. Hoy esta zona registra $700.000/m2 no solamente debido al deterioro o crisis del sector, sino tambin a la crisis de la finca raz entre los aos 1996-2000. En la dcada del 70 se construyen los grandes edificios del Centro Internacional y de ECOPETROL, entre la Calle 39 y Calle 25. Se trasladan oficinas del gobierno y se constituye en el nuevo centro financiero del pas. Los grandes bancos compiten por edificar la torre ms alta. De esta fecha datan los edificios del Banco Cafetero (Centro de las Amricas), torre Seguros Tequendama, Seguros Fenix, Banco de Colombia, Edificio antiguo del Banco de Bogot, Seguros Colombia y otros menores. Los edificios oscilan entre 30 y 45 pisos, los ms altos del pas. En algunos aos se llegaron a construir hasta 200.000 m2 en la zona cntrica de Bogot. En 2004 se construyen ms de 50.000 m2 en toda la ciudad. El Centro Internacional adquiri su precio histrico ms alto en 1975 con un valor constante de hoy de $2.371.000 por m2, y la zona de Ecopetrol tuvo su mejor momento en 1973 con $1.842.000 por m2 de hoy. Son datos inferiores a la cifra alcanzada en pesos constantes por la Avenida Jimnez con Sptima en 1969. La zona del Centro Internacional registra hoy un precio de $700.000 por m2 y ECOPETROL $550.000 porm2. Desde los aos 60 se comienza a desarrollar la nueva zona comercial de Chapinero. La carrera 13 se convierte en la zona de estratos altos y medios para la ciudad. Algunas oficinas se trasladan al lugar, pero su uso principal es comercial. El precio ms alto histrico lo adquiere en 1975 alcanzando un valor constante de $3.250.000 en pesos de hoy, inferior de todas maneras al mximo adquirido en 1969 por la Carrera 7. En 1978 cambia la norma en la Avenida Chile y se permiten edificios de oficinas. Desde entonces en esta calle se instalar un nuevo centro financiero que llevar a una super valorizacin del suelo hasta la dcada del 90. Su valor histrico ms alto lleg en 1995 a $4.901.000 por m2 en pesos de hoy. Para el ao 2004 de acuerdo con cifras de la Lonja de Propiedad Raz de Bogota haba bajado a 1.700.000/m2. En el ao 2000, luego de un periodo de traslado hacia nuevos sectores financieros de la ciudad, las oficinas comienzan su retorno al Centro de la ciudad. Inicialmente se observa a partir de 1998 un retorno al Centro Internacional. Se nota una valorizacin en las oficinas y en el valor de los arriendos. El suelo no se valoriza aun, pero tampoco se deteriora. La crisis ms larga de la economa y del sector inmobiliario entre 1996 y el 2001 enmarca el inicio de la accin del Distrito para la recuperacin del Centro de la
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Ciudad con acciones detonantes que promovieron en la recuperacin en la demanda y actividad edificadora.
NOMBRE DE LA ZONA
Av. Jimenez X Av. Septima Las Nieves-Colpatria Calle19-Tramo1 Calle19-Tramo2 Centra Internacional - Bavaria Centra Internacional 2 - Ecopetrol San Victorino Ricaurte Pabquemao La Candelaria Nueva Santa Fe Av.Jimenez-Tramo2 Santa Fe - Samper Mendoza Santa Ines - San Bernardo Las Cruces - Santa Barbara Bosque Izquierdo- Macarena La Estanzuela El ProQreso- Edusrdo Ssntos El List6n - Ferrocarriles LaPepita-VotoNacional Las Aguas Las Nieves Institucional Santa Isabel - Veraguas Teusaquilb La Merced LaSoledad VALOR M2 SUELO 2000 450.000 650.000 550.000 425.000 700.000 500.000 950.000 450.000 450.000 170.000 150.000 400.000 220.000 160.000 130.000 430.000 300.000 250.000 160.000 270.000 350.000 430.000 280.000 320.000 350.000 300.000 VALOR M2 SUELO 2005 730.000 750.000 720.000 500.000 800.000 580.000 1.400.000 380.000 450.000 220.000 170.000 650.000 240.000 200.000 150.000 500.000 350.000 270.000 170.000 280.000 400.000 500.000 300.000 350.000 420.000 340.000 VARIACION % 62,2% 15,4% 30,9% 17,6% 14,3% 16,0% 47,4% -15,6% 0,0% 29,4% 13,3% 62,5% 9,1% 25,0% 15,4% 16,3% 16,7% 8,0% 6,3% 3,7% 14,3% 16,3% 7,1% 9,4% 20,0% 13,3%

Variacin de precio de M2 del Suelo en la Zona Centro aos 2000 - 2005 SERVICIOS PBLICOS DEL SECTOR : Por tratarse de un sector de desarrollo primario cuenta con una infraestructura amplia, bastante avejentada, pero con buena proyeccin futura a nivel de modernizacin de redes, incluyendo energa elctrica, gas domiciliario, telefona convencional, y fibra ptica

ESTRATIFICACIN SOCIO-ECONMICA: se encuentra determinada en el plano censal como estrato socio-econmico Cero ( E-0 ) Comercio, de total predominancia sobre los predios que bordean la Carrera Once ( KR 11) desde la Calle Novena (C 9) hacia el Norte hasta la Calle Trece ( AC 13 ), sector que modifica su estrato en razn a su uso, mediante el Decreto 176 del 3 de mayo de 2007 y es el vigente a la fecha.

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NORMATIVIDAD Y USOS: Al predio en estudio le corresponde la reglamentacin urbanstica especificada en la UPZ 93, LAS NIEVES, la cual reglamenta el POT en el sector, mediante Decreto 492 del 26 de OCTUBRE de 2007, por el cual se adopt la Operacin Estratgica del Centro de Bogot, el Plan Zonal del Centro -PZCB- y las fichas normativas para las Unidades de Planeacin Zonal -UPZ- 91 Sagrado Corazn, UPZ 92 La Macarena, UPZ 93 Las Nieves, UPZ 94 La Candelaria, UPZ 95 Las Cruces y UPZ 101 Teusaquillo. VISIN. En el escenario futuro, el Centro de la ciudad ser un espacio ambiental, histrico, cultural, turstico, residencial, econmico, administrativo, comercial y de servicios con un alto nivel de competitividad, vocacin de liderazgo estratgico y referente cultural de la regin. Este escenario se lograr mediante objetivos, estrategias, programas y proyectos que garanticen el mejoramiento de la competitividad econmica, la inclusin e integracin social y el respeto y promocin de la cultura y el medio ambiente. La Operacin Centro enmarca sus estrategias en las polticas formuladas en el Plan de Ordenamiento Territorial referentes al uso y ocupacin del suelo urbano, al ambiente, a la competitividad, al hbitat y seguridad humana, a la movilidad, a la dotacin de equipamientos, a la dotacin de servicios pblicos domiciliarios, a la recuperacin y manejo del espacio pblico y a la informacin para la planeacin y el ordenamiento, con base en las cuales se definen las estrategias generales para concretar los programas y proyectos de la presente Operacin Estratgica. Franja Prioritaria de Intervencin: Franja enmarcada entre la Carrera 10 y la Avenida Caracas, entre la Avenida de La Horta y la Calle 26, girando hacia el occidente por el eje de la Calle 26, incluyendo sus bordes, hasta el Centro Administrativo Distrital - CAD. El ordenamiento de esta franja geogrfica busca promover y rescatar los elementos urbanos, mejorar los barrios actuales, viabilizar la conexin oriente occidente en el Centro y promover nuevos desarrollos residenciales, productivos, de servicios y equipamientos a todas las escalas a partir de proyectos inmobiliarios y urbansticos. La Estacin Central de Transmilenio se ubicar en esta franja, teniendo como objetivo de ordenamiento la articulacin del centro tradicional con el centro internacional. UPZ 93 - Nieves: Sector en Estudio. Criterios de ordenamiento Territorial: a. Detener el proceso de deterioro a travs del fomento de las actividades residenciales, del mejoramiento del espacio pblico y de la rehabilitacin de los Bienes de Inters Cultural.

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b. Aprovechar los predios vacos, los sectores deteriorados y las edificaciones en mal estado, para el reordenamiento del sector. c. Rehabilitar el entorno inmediato al Eje Ambiental de la Avenida Jimnez a travs de la reactivacin de las actividades relativas al comercio y los servicios, y del desarrollo de la Manzana 5 (Centro Cultural Espaol y desarrollos inmobiliarios). d. Promocionar la oferta de vivienda aprovechando los altos ndices de la poblacin flotante en el Centro (estudiantes y trabajadores). e. Aprovechar la infraestructura de las universidades como una de las caractersticas del Centro, como fortaleza que lo acredita a nivel regional. f. Consolidar y reactivar la actividad cultural. g. Impulsar procesos de renovacin urbana en reas del sector que por sus condiciones y localizacin pueden generar mejores aprovechamientos a los existentes complementados con usos comerciales y de vivienda, mediante procesos de gestin pblico y privados. OBJETIVOS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL en cuanto al comercio en el sector en estudio:

SECTOR NORMATIVO: Carrera 11 No. 9 - 03

SECTOR NORMATIV O 2 SECTOR TRATAMIENTO MODALIDAD NORMAS ESPECIFICAS Artculos 340, 348 y 373 a 376 del Decreto Distrital 190 de 2004 (Compilacin del POT) y dems normas complementarias. FICHAS REGLAMENTARIAS (PLANCHAS 2 Y 3) de la

SAN VICTORINO REGIONAL

RENOVACION URBANA

REDESARROLLO O REACTIVACION

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Mediante el Decreto Distrital 880 de 1998, se adopta el programa de Renovacin Urbana para la recuperacin del sector comprendido por los barrios San Bernardo y Santa Ins y su rea de influencia y se establecen normas especficas para algunos de los sectores dentro del rea de Renovacin Urbana. All se establece el rea de aplicacin as: Artculo 1.- mbito de Aplicacin. La presente reglamentacin se aplica al sector que est delimitado de la siguiente manera: Por el Norte: Con la calle 17. Por el Sur: Con la Avenida de la Horta (Avenida 1). Por el oriente: Con la Carrera 10. Por el occidente: Carrera 17, desde la calle 17 hasta la calle 6A, siguiendo por sta hasta la carrera 18, por donde sigue hasta la Avenida de la Horta. Artculo 3.- Objetivos y Polticas del Programa. Recuperacin y mejoramiento del sector, mediante las acciones y proyectos que le devuelvan la vitalidad urbana, la habitabilidad social, el equilibrio de usos, la proteccin del espacio pblico y la arquitectura y el sentido simblico del centro de la ciudad como patrimonio cultural, social y econmico. Reorganizacin de la estructura urbana con la definicin de espacio pblico, volumetra, usos y dems normas con el propsito de mejorar las condiciones actuales del sector. Creacin de un elemento urbano importante - Parque Tercer Milenio- que se constituya en un elemento representativo a nivel Nacional, en la interseccin de los ejes de articulacin identificados en el artculo anterior, que consolida y estructura los espacios a nivel ciudad y que permite el soporte de las nuevas densidades y de los usos. Artculo 6.- Proyectos: 2. Proyectos de Espacio Privado. a. El Centro Comercial Metropolitano. b. Los Proyectos residenciales de Renovacin. Artculo 7.- Sectores para los proyectos de renovacin urbana. Sector Santa Ins : El rea que comprende este sector se identifica con el cdigo catastral 003107, se desarrollar en las tres zonas de actuacin para Renovacin que se especifican a continuacin y estn definidas en el plano anexo No. 1:

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a. Zona No. 1: Comprende las manzanas Nos. 4, 5, 6, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 23, 24, 25, 29, 30, 31. b. Zona No. 2: Comprende las manzanas Nos. 2, 3, 9, 10, 16, 21, 22, 27, 28. c. Zona No. 3: Comprende las manzanas Nos. 1, 8, 20, 26, del sector catastral de Santa Ins y las manzanas Nos. 09, 16, 23, 24, 25 del sector catastral de la Capuchina. Artculo 9.- Incentivos. Los propietarios de los predios que conforman el programa que regula este Decreto se harn acreedores de los incentivos tributarios y tarifarios previstos en las normas vigentes. NORMAS ESPECFICAS: Artculo 25.- Sector Santa Ins: 2. Zona No. 2: 2.1. Usos: Principal: Comercio Metropolitano Clase lll Complementarios: Los usos necesarios para el buen funcionamiento del uso comercial principal. 2.2. Nivel de Intervencin: Redesarrollo. 2.3. Las dems normas para este sector sern objeto de reglamentacin posterior. Artculo 30.- Adopcin de Estudios y Planos. Se adoptan igualmente los siguientes planos anexos: Plano Anexo No. 1: Sectores de Renovacin. Plano Anexo No. 2: Polgonos de Reglamentacin. Plano Anexo No. 3: Estructura de Espacio Pblico Plano Anexo No. 4: Sectores residenciales.

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Predio esquinero de la Carrera 11 No. 9-03 SECTOR Santa Ins ZONA 2

Plano No. 1 de Sectores Reglamentarios, definidos por el Decreto 880 del 19 de octubre de 1998, aplicables a la zona de estudio. Hacia el ao 2003, la legislacin distrital mediante el Decreto distrital 213 de 2003, establece para los predios de la manzana 22: Que los predios que integran la Manzana
22 del Barrio Santa Ins, tanto los adquiridos por el IDU como los que estn en proceso de adquisicin, se encuentran afectos a la ejecucin del Programa Tercer Milenio y forman parte del espacio privado de renovacin urbana del Programa Tercer Milenio y, por tanto, deben ser transferidos a Metrovivienda. En su artculo 1. se decreta: La asignacin efectuada a Metrovivienda mediante el Decreto 035 de 2003 comprende la ejecucin de los proyectos de generacin de espacio privado de renovacin urbana del Proyecto Tercer Milenio contenidos en los artculos 6 y 7 del Decreto 880 y dems normas complementarias, es decir, el Centro Comercial Metropolitano en las manzanas 3, 10 y 22 del Sector de Santa Ins (Zona 2) y el Proyecto Residencial de Renovacin en el denominado Sector de San Bernardo, sujeto, este ltimo, a la evaluacin de factibilidad y conveniencia que adelante la entidad.

Mediante Resolucin No. 0063 del 11 de febrero de 2005, el Director del Departamento Administrativo de Planeacin Distrital, adopta las normas finales

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especficas para las manzanas 3, 10 y 22, que pertenecen al Sector de Renovacin Urbana de Santa Ins. La Resolucin RESUELVE: CAPTULO I : NORMAS GENERALES CAPTULO II: NORMAS ESPECFICAS CAPTULO III: DISPOSICIONES FINALES

Predio esquinero de la Carrera 11 No. 9-03 SECTOR Santa Ins ZONA 2

Plano 01 de la Resolucin 0063 del 11 de febrero de 2005, que finalmente dispone el uso definitivo final futuro de la Manzana 22, donde se localiza el predio en evaluacin, su normatividad general, normatividad especfica, y lo saca del mercado como pedio independiente y de uso particular, para entrar a formar parte de un plan distrital para usarse como un Proyecto de Espacio Privado : Centro Comercial Metropolitano.

9. EL CARTUCHO
Ese lugar conocido como El cartucho, fue alguna vez un barrio residencial de nombre Santa Ins, ubicado entre la carrera dcima, la Avenida Caracas, la calle sexta y la calle doce. All vivan las familias elegantes de la Bogot del siglo pasado. Con el transcurso del tiempo el centro de la ciudad se fue deteriorando y as estas grandes familias fueron abandonando o vendiendo sus casas para trasladarse a otros puntos de la ciudad. De este modo los habitantes de la calle se fueron tomando esta zona, hasta convertirla en su resguardo. La calle es nuestra casa, pero necesitamos guardarnos y tener nuestro propio lugar, por eso nos quedamos en lugares especficos, de donde no nos echen, dice Mario con un tono de voz fuerte.

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Segn la concejal Jimnez, fue as como El cartucho se convirti en una gran problemtica para la ciudad, de la que todos eran testigos silenciosos e inmviles. La transformacin. Desde el gobierno de Enrique Pealosa se inici el proyecto de reestructuracin urbana del barrio Santa Ins, conocido como El cartucho. Desde un principio se tena en mente la construccin del parque Tercer Milenio, para lo que se haca inevitable demoler las edificaciones que all se encontraban y a la vez ubicar a la poblacin que ocupaba esas viejas y deterioradas casas. El desalojo fue pensado desde todos los frentes. Fue as como se conformaron una serie de programas dispuestos para atender a la poblacin, los cuales consistan en dar las asesoras psicolgicas y mdicas requeridas. "El proceso fue largo y difcil pues se despertaron muchas polmicas, y es que la gente criticaba el lugar, pero les daba pnico que sus habitantes se quedaran sin donde vivir y les llegaran a la esquina de sus casas", comenta la ex directora del DABS. A quin le gustaba El cartucho? pues a nadie, pero no se atrevan a desbaratarlo, por miedo a que nos regramos por toda la ciudad, cuenta Mario, y aade los habitantes de la calle siempre hemos existido, pero nadie nos ve o mejor dicho, no nos quieren ver. Es as, como pensando en la ciudad y a la vez en la poblacin vulnerable de la zona, se activa todo un proceso de reubicacin y demolicin de los predios all localizados. Con el trmino de la administracin Pealosa, se encuentra que de un barrio entero, El cartucho pas a ser una calle. Hoy, ese lugar, en donde se cometieron delitos y al que llegaban las personas para consumirse en las drogas, es un parque en el que los nios juegan y los ancianos toman sol. El proyecto no se detiene Fases de Construccin: El Proyecto planteado se concibe en varias etapas sucesivas de construccin discriminadas as: FASE 1: Alameda Occidental, sector comprendido entre la Carrera 13 y la Av. Caracas y entre la Av. Comuneros y la Calle 8. FASE 2: Construccin Parque Tercer Milenio en el sector comprendido entre la Av. De Los Comuneros y la Calle 7 y entre la Carrera 10 y la Carrera 13. FASE 3: Construccin Parque Tercer Milenio en el sector comprendido entre la Calle 7 y Calle 8 entre Carreras 10 y 13 y el sector comprendido entre la Calle 8 y la Calle 9 y entre las Carreras 10 y 11. FASE 4: Construccin del Parque Tercer Milenio en el sector comprendido desde la Calle 9 hasta la Calle 10 y desde la Carrera 11 hasta la Carrera 12 A.
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FASE 5: Construccin del Parque Tercer Milenio en el sector comprendido desde la Calle 8 hasta la Calle 9 y desde la Carrera 11 hasta la Carrera 13. En la medida en que la manzana 22 hace parte del sector de San Victorino y es eminentemente comercial, de acuerdo a determinantes urbansticas plasmadas en el Decreto 880, la Oficina de Renovacin Urbana est estructurando un proyecto urbanstico que incluye las manzanas catastrales 3,10 y 22, siendo sta ltima, la que originalmente corresponda a la Fase 4 del Parque. Esta propuesta urbanstica mantiene un importante componente de espacio pblico, que permite conectar el Parque con el sector de San Victorino.

La intervencin del Distrito, mediante una inversin en espacio pblico a escala metropolitana, complementada con la infraestructura vial y de transporte, as como de programas de recuperacin del espacio pblico, es el primer paso para que el espacio privado entre en un proceso de transformacin y revitalizacin urbana integral, equilibrada y con participacin del sector pblico, el sector privado y las comunidades. La fase 2 del Parque, ubicada entre Calles 6 y 7 y entre Carreras 10 y 13, fue ejecutada durante el ao 2001 hasta su entrega el 3 de julio de 2002, fecha en la que fue abierto al pblico el Parque Tercer Milenio. La zona entregada cuenta con senderos peatonales, ciclorrutas internas, espejos de agua y reas de jardines y juegos infantiles, y dems especificaciones contenidas en los planos arquitectnicos. El amoblamiento urbano consiste en una combinacin de bancas sin espaldar en concreto y bancas en madera con espaldar. El avance fsico a la fecha comprende la zona ubicada entre las calles 6 a 7 y la Carrera 10 y Avenida Caracas, que corresponden a 4.5 hectreas aproximadamente. El Proyecto General del Parque contempla la construccin de un stano de estacionamientos con capacidad para aproximadamente 800 vehculos, cuatro edificios disponibles cada uno de 1,089. M2 de construccin y cuatro equipamientos con kioscos para servicio pblicos (baos) y para expendio de alimentos.

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El IDU y otras entidades distritales como Metrovivienda, trabajan ahora en una nueva fase del proyecto que consiste en la construccin de un complejo comercial y de vivienda, en el extremo norte del parque, entre las calles 9 y 10, de la carrera 10 a la Caracas. La intencin del gobierno con este proyecto inmobiliario es conectar al Parque Tercer Milenio con la zona de San Victorino que quedara a tan solo dos calles y en la cual se espera que el sector privado ponga de su parte para mejorar su imagen adecuando los locales comerciales y bodegas al nuevo entorno urbanstico. Por el momento, el Distrito ya tiene listos los terrenos para este proyecto y se trabaja en los planos de la edificacin a donde se podran trasladar en el futuro entidades como el IDU.

10. VARIABLES QUE INTERVIENEN EN EL CLCULO DE PRECIOS

Para la determinacin del justo Precio del predio esquinero situado en la Carrera Once ( KR 11 ) nmero Nueve Cero Tres ( No. 9 - 03 ), de la actual nomenclatura urbana de Bogot D. C., y que hace parte del Sector Normativo San Victorino Regional, se tendrn en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas, que influyen directamente sobre el precio comercial : Oferta y demanda de inmuebles en el sector de Santa Ins y San Victorino entre las calles 13 a la calle 9; desde la carrera Dcima ( KR 10 ), hasta la Avenida Caracas o Carrera Catorce ( KR 14 ); en sectores de condiciones de desarrollo comercial, reglamentacin y cabida similares.

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Ubicacin particular de la edificacin en evaluacin, sobre una esquina de corredor de Renovacin Urbana en la modalidad de Redesarrollo o Reactivacin, y cercana a la Avenida Carrera Dcima ( AK 10 ) y a la Avenida Calle Trece ( AC 13 ). La reglamentacin y normatividad de la zona pasada reciente y actual, y las caractersticas particulares del lote esquinero con respecto al desarrollo y uso futuro netamente comercial global de Centro Comercial Metropolitano, y las tendencias definitivas en usos y destinaciones, Reglamentacin, alturas, edificabilidad aprobada y usos reglamentados. Servicios pblicos pretritos, presentes y futuros en el rea, y clase de servicios adicionales pblicos que conlleva un sector de Renovacin Urbana para la nueva reglamentacin. Las condiciones actuales de construccin en la zona de San Victorino, Barrio Santa Ins, Centro Administrativo, La Capuchina, Veracruz, Barrio La Estanzuela, Barrio La Sabana, y Tercer Milenio, de proyectos actuales y futuros en ejecucin, y anlisis comparativos de venta de inmuebles comparables en vetustez, reas de lote, tratamiento y destinaciones. Nivel Socio Econmico de los pobladores y visitantes del sector, as como de los potenciales inversionistas y sectores que lo rodean, y anlisis de la evolucin histrica en los precios de adquisicin del predio a travs de las Escrituras Pblicas de compraventa consultadas. Edad, Vetustez, calidad en la construccin, diseo arquitectnico, diseo constructivo, equipamiento interior y particular, calidad de los acabados. Determinacin actualizada del valor de la rentabilidad por arrendamiento de predio con caractersticas constructivas y de localizacin similares. Estudio de las Escrituras Pblicas de los procesos de compraventa del mismo inmueble desde el ao 1993, de acuerdo con los valores de venta, sealados en las escrituras de Compraventa del inmueble. Estudio y anlisis de avalo comercial practicado sobre el predio en evaluacin en el ao 1999, por la Lonja de propiedad Raz, y estudios de Bolsa inmobiliaria efectuados sobre todo el sector de San Victorino para el ao 2000 y 2005.

11. MEMORIA DE CLCULO Y COMERCIAL DEL INMUEBLE

AREA TOTAL DE LOTE (Pgina 8)

VALOR

DEL

AVALUO

44,80 M2

AREA CONSTRUIDA

( Pgina 12 )

44,80 M2 44,80 M2

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AREA CONSTRUIDA TOTAL VALOR M2 de terreno, sector estrato tres ( E-3 ), rea de actividad Comercial, esquinero, sobre Sector San Victorino Regional, con zonas especializadas de comercio y servicios, con tratamiento de Renovacin Urbana, con modalidad de reactivacin y/o redesarrollo, con altura mxima permitida potencial constructivo hasta 3 pisos, y lote que por su cabida localizacin optimiza su precio por metro cuadrado .$ VALOR M2 de construccin tipo Comercial, en estructura convenc., con alto gradiente de seguridad, vetustez promedio de 20 aos, dos ( 2 ) plantas, acabados interiores de tipo uso Trfico pesado, uso Comercial intensivo, servicios. $ VALOR DEL TERRENO $ 1250.000,oo x 44,80 M2$ VALOR DE LA CONSTRUCCION $ 175.000,oo x 89,60 M2....$

89,60 M2

1250.000,oo

175.000,oo

56000.000,oo

15680.000,oo

VALOR TOTAL

71680.000,oo

Son:

SETENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ( $ 71680.000,oo )

12. REGISTRO FOTOGRFICO

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FOTO No. 01: Mirada Panormica Norte del sitio esquinero donde estuvo localizado el predio de la Carrera 11 No. 9 - 03, para apreciar su estado actual, y su vecindario netamente comercial popular.

FOTO No. 02: Vista panormica de la actual Calle Novena, con avistamiento de los cerros orientales, donde se aprecia el estado actual del urbanismo del sector. Sobre la margen izquierda, el sector donde se localizaba el predio en estudio.

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FOTO No. 03: Visin de la esquina que correspondi a inmueble en evaluacin, hoy con cerramiento de Bogot sin indiferencia, en uso como parqueadero de la Polica Metropolitana, y en un futuro, para el desarrollo de un parque comercial metropolitano.

De esta manera, dejo rendido el concepto tcnico solicitado, el cual coloco a consideracin del Seor JUEZ 20 Civil del Circuito de Bogot, y de las partes participantes, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente el Avalo Comercial, del inmueble que estuvo localizado en la Carrera 11 No. 9-03, de la actual nomenclatura oficial de Bogot D. C. Para el desarrollo de la experticia se cont con la colaboracin Tcnica del Auxiliar de la Justicia Ing. Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO especialista en Avaluos en el Sector Comercial e Industrial, con matricula profesional nmero 68202 - 04624 STD y R N A nmero 01 - 319 LONJANAP, quien con sus conocimientos en la materia, coadyuv en el desarrollo del dictamen pericial en la parte pertinente. Ruego a su seora, que para la fijacin de los honorarios se tengan en cuenta los parmetros que fija el Acuerdo No. 1518 del 2002 del C. S. J., en cuanto a complejidad del proceso, duracin del cargo, calidad de la experticia y requerimientos tcnicos. Atentamente,

Ing. Civil

RAUL BOTERO RIVERA C. C. 5.014 de Bogot M. P. 3236 CND

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Telfono: 2 31 90 57

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