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UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA

INTRODUCCION La valoración de los bienes ambientales, tales como un aire limpio, es difícil porque los bienes ambientales no tienen mercado. Sin embargo, en el mercado de bienes raíces se comercia la calidad ambiental de manera implícita. Si el bien ambiental .calidad del aire. Varía a través de una zona urbana y los individuos pueden escoger su exposición a la contaminación mediante susdecisiones sobre localización residencial, los precios de las viviendas pueden incorporar premios por localización en áreas no contaminadas y castigos en áreas contaminadas. La técnica de precios hedónicos se ha aplicado a una amplia variedad de bienes y se ha usado en diferentes campos. La mayoría de los modelos de valor de propiedad se han aplicado a bienes raíces residenciales. La vivienda es un producto diferenciado, ya que aunque existen diferencias estructurales, de ubicación y del entorno, todas las viviendas son transadas en un solo mercado. Debido a que cada unidad difiere de las otras, no existe un precio único en el mercado, aun cuando el mercado es competitivo. El precio al cual la propiedad se vende también dependerá del costo de producir una casa con ciertas características y las decisiones de maximización de beneficio de las firmas. Sin embargo, el stock de casas existentes domina el mercado en la mayoría de las áreas, así los precios de las viviendas son determinados por la demanda. Dado que los modelos hedónicos de valor de propiedad están basados sobre la elección residencial de los individuos, ellos capturan disponibilidad a pagar por mejoras en amenidades

ambientales en otros puntos del área urbana. Por ejemplo, en el lugar de trabajo, área de compras, parques o áreas recreacionales. Además, ellos sólo capturan disponibilidad a pagar por diferencias en amenidades y sus consecuencias; por ejemplo, si existe un efecto de salud de largo plazo asociado con una baja calidad ambiental en el sector de la ciudad donde está ubicada la vivienda, pero las personas no están conscientes del vínculo causal entre salud y calidad ambiental, no se reflejarán diferencias en los precios de las viviendas.

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IMPACTO DE LA PERCEPCIÓN EN LOS ATRIBUTOS AMBIENTALES SOBRE EL PRECIO DE LAS VIVIENDASEN EL BARRIO DE TACLLAN ALTO - CUENCAS DE RIO SECO - HUARAZ, 2012. 1.1. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA A través de los años se han visto de manera persistente argumentos a favor de la fijación de límites urbanos rígidos en la ciudad de Huaraz, pues se ha afirmado que, por causa de la no existencia de límites urbanos y de su liberación restringida, la ciudad ha crecido “en forma desordenada”, y que por lo tanto sería el mercado el gran culpable de su expansión dispareja en forma “de mancha de aceite”. Es necesario tener claro que resulta cuestionable de partida si una expansión “desordenada” de la ciudad (“mancha de aceite”) es perniciosa, en un sentido económico. La valoración de los bienes ambientales, tales como un aire limpio, zonas de parqueo, mayor seguridad, es difícil porque los bienes ambientales no tienen mercado.Sin embargo, en el mercado de bienes raíces se comercia la calidad ambiental de manera implícita. Si el bien ambiental “los atributos ambientales” varía a través de una zona urbana y los individuos pueden escoger su exposición a la contaminación mediante sus decisiones sobre localización residencial, los precios de las viviendas pueden incorporar premios por localización en áreas no contaminadas y castigos en áreas contaminadas. De este modo, puede ser posible estimar la demanda por ese bien público de los precios revelados en el mercado de viviendas. A medida que la población crece de la ciudad de Huaraz, se buscan nuevos espacios para vivir lo cual involucra la decisión de compra de un terreno. 1.2. FORMULACION DE PROBLEMAS Tomando en cuenta lo expuesto anteriormente, formula las siguientes interrogantes: 1.2.1. PROBLEMA GENERAL ¿Cuál es el impacto de los atributos ambientales sobre el precio de las viviendas enel Barrio de Tacllan alto (cuencas del rio seco), 2012? 1.2.2. PROBLEMAS ESPECÍFICOS: el presente trabajo de investigación

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¿cuál es el impacto de la contaminación en la decisión de compra de una propiedad en el barrio de Tacllan alto? ¿Cuál es la relación del nivel de ingresos y la demanda de una vivienda en el Barrio de Tacllan alto? 1.3. OBJETIVOS 1.3.1. OBJETIVO GENERAL Determinar el impacto de los atributos ambientales sobre el precio de las viviendas en el Barrio de Tacllan Alto, 2012. 1.3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS Analizar el impacto de la contaminación en la decisión de compra de una propiedad en el Barrio de Tacllan Alto. Determinar la relación del nivel de ingresos y la demanda de una vivienda en el Barrio de Tacllan Alto. 1.4. JUSTIFICACIÓN Este trabajo con el objetivo ya mencionado anteriormente, presenta las siguientes consideraciones: Social: la importancia de la realización del presente trabajo de investigación radica principalmente en la contribución de brindar información para la toma de decisiones de compra de terreno con sus adecuados atributos ambientales. Los resultados del estudio será útil para contribuir en la sociedad en la obtención de vivienda que va de la mano una mejor salud ambiental. Ambiental:mediante este estudio se pondrá en conocimiento sobre la importancia ambiental en todos los aspectos, en este caso sobre la compra de una vivienda. También con el fin de contribuir el conocimiento sobre costo de una vivienda de acuerdo a los atributos que ofrece la localización del terreno. II. MARCO TEÓRICO 2.1. ANTECEDENTES TEÓRICOS: 2.1.1. EL PRECIO DE LOS TERRENOS Y EL VALOR DE SUS ATRIBUTOS. UN ENFOQUE DE PRECIOS HEDÓNICOS, OSVALDO MELONI Y FERNANDA RUIZ NUÑEZ

UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA Este trabajo trata de como se ha concentrado en la obtención de los determinantes de los precios de mercado de los terrenos urbanos en la ciudad de San Miguel de Tucumán. . Otros antecedentes que merecen destacarse por su proximidad geográfica con nuestro país son los que analizan el caso chileno. mientras que Sosa Escudero (1999) también utiliza la técnica de precios hedónicos para estimar la renta implícita en la posesión de una vivienda a partir de datos de la Encuesta de Gastos de los Hogares. Los numerosos trabajos sobre el tema. los trabajos Figueroa y Lever (1992) y de Stumpf González y Torres Formoso (1997) examinan los diferentes atributos que determinan el precio de mercado de los terrenos y de los alquileres residenciales. se refieren a Estados Unidos de América. Selvaggi y Caminos (1999) estiman precios hedónicos para tasaciones de casas ubicadas en el Gran Mendoza. en general. respectivamente en el área urbana de Santiago de Chile. Los datos de precios y características de los mismos se obtuvieron de una Encuesta de Valores Inmobiliarios de amplio alcance con más de 700 observaciones. El campo de la economía urbana ha sido muy prolífico en el análisis de los valores de la tierra y de sus determinantes a través del enfoque de los precios hedónicos. El objetivo del presente trabajo es analizar los diferentes atributos que determinan el precio de mercado de los terrenos en la ciudad de San Miguel de Tucumán. Por ejemplo. y tienen como antecedentes más lejanos en el tiempo el estudio pionero de Ridker y Henning (1967) y los de Kain y Quingley (1970 a. b). Los estudios referidos al caso argentino son muy recientes: Gil Moore. En línea con los trabajos mencionados precedentemente la metodología que empleamos es la de plantear una ecuación hedónica que estimamos econométricamente para obtener los precios marginales implícitos de cada atributo.

En el apartado empírico se trata de determinar el precio de la vivienda en Córdoba comparando ambas metodologías. BASES TEORICOS: La Teoría De Precios Hedónicos Constituye un significativo avance metodológico en la modelación de mercados implícitos por atributos. Bernardo F.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA HEDÓNICOS VS. especialmente. José Mª Caridad y Ocerín. El presente trabajo aborda el tema de la determinación de los precios dentro del mercado inmobiliario. proporcionando técnicas econométricas para la obtención de precios y . Diciembre 2005 En este trabajo se ha presentado brevemente una estimación de un modelo hedónico paraviviendas sociales en la Región Metropolitana de Santiago. 2. ni mucho menos permiten evaluar con certeza si el MINVU está efectivamenteubicando los hogares en una posición geográfica óptima o no. Los precios de la vivienda en propiedad en España han experimentado desde mediados de los años ochenta y. centrándonos fundamentalmente enatributos de distancia a servicios. Núñez Tabales. Nuria CeularVillamandosProfesores de la Universidad de Córdoba En este trabajo se examinan dos métodos de valoración aplicables al mercado inmobiliario: la Metodología de Precios Hedónicos (MPH) –que analiza el precio del bien vivienda en función de sus principales características– frente a las Redes Neuronales Artificiales (RNA) –que tratan de superar la inflexibilidad y linealidad de los modelos hedónicos tradicionales. REDES NEURONALES ARTIFICIALES COMO ALTERNATIVAS A LA VALORACIÓN DE INMUEBLES. los resultadosaquí presentados no son definitivos respecto a las valoraciones verdaderas de los atributos de lasviviendas. concluyendo que la red presenta un mayor poder de predicción que las estimaciones obtenidas a través del modelo hedónico.2. en la última década un crecimiento espectacular. También es preciso tener presente que existe una evidente preferencia sociológica de los españoles hacia la compra de viviendas frente al alquiler. Si bien ha sido un tema interesante de estudiar. Esto ha provocado que los consumidores destinen una parte muy significativa del presupuesto familiar a la adquisición del bien vivienda. Julia M. PRECIOS HEDÓNICOS PARA VALORACIÓN DE ATRIBUTOS DE VIVIENDAS SOCIALES EN LA REGIÓN METROPOLITANA DE SANTIAGO: Quiroga.

dimensiones lineales. Estados Unidos. el nivel de los servicios públicos y obras de infraestructura en general. el precio de mercado dependerá de dos tipos de factores: aquellos que son propios del terreno y no dependen de la zona en que se encuentran. angulares y superficiales. etc. Por lo tanto. ubicación. Posteriormente. y aquellos otros que valorizan el terreno y son propios de la zona dentro de la cual se ubica el terreno (factores extrínsecos). calidad de la construcción. La aplicación de las teorías hedónicas se remonta al estudio realizado por Ridker y Henning en 1967. geometría parcelaria. mediante lo cual es posible determinar cómo cambiará dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de estos atributos. quienes analizaron para St. características del vecindario. cada terreno tendrá un valor de mercado que dependerá de un conjunto de calidades de atributos cuyo rasgo más saliente es que esos atributos no se transan . Entre éstos se cuentan la topografía del lugar. Rosen (1974) enunció formalmente un modelo de precios hedónicos en dos etapas para obtener precios (primera etapa) y demandas (segunda etapa) implícitas para cada atributo o característica. calidad del suelo y bondad de su Título (factores intrínsecos). tales como la ubicación de la manzana. en función de cada uno de ellos. predecir precios. Louis. así como de otras características propias de los inmuebles y su vecindario. y consecuentemente. aptitud de uso del suelo y agua. localización de la zona. S. la teoría permite identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor asignado por el mercado a un bien raíz. En otras palabras. TEORIA DE LA VALORACION DE LA TIERRA: Establece que. demandas implícitas. el uso y destino preponderante del suelo y las restricciones por los Códigos de Planeamiento. por ende. obteniendo sus respectivas valoraciones y.). La Teoría de Precios Hedónicos pretende explicar el valor de un bien raíz. para un dado lote. el efecto de la contaminación del aire sobre el precio de mercado de las viviendas.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA demandas implícitas a partir de la medición del precio del bien compuesto y de la forma en que se efectúa la "mezcla" de atributos que lo compone. áreas verdes. diseño interior y exterior. entendido como un conjunto de atributos (superficie.

distintas tecnologías de producción. A2. Es decir. Rosen desarrolla un modelo de productos diferenciados en el que los precios implícitos de los atributos son revelados a los agentes económicos a partir de los precios observados de los productos diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos asociados a ellos. se postula y estima econométricamente una ecuación del tipo: P = p (A1. la técnica utilizada es un análisis de regresión de corte transversal en el que la variable dependiente es un vector de los precios de mercado y las variables independientes una matriz de atributos seleccionados mediante algún criterio. y las funciones de ofertas de diferentes firmas con. posiblemente. Tomando como base la hipótesis hedónica de que los bienes son valuados por la utilidad que brindan sus atributos o características.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA explícitamente en varios mercados sino conjuntamente en un mercado bien integrado. Teoría del bienestar Para cuantificar monetariamente el cambio en el bienestar de las personas frente a un proyecto que alterara el medio en el que estas se desenvuelven. Los coeficientes estimados a partir de regresiones hedónicas deben interpretarse. en general. suelen usar el cálculo del . como precios marginales implícitos de los atributos. son las magnitudes de sus atributos u es el término aleatorio. que pueden ser utilizados para estimar las funciones de demanda de los mismos mediante el concurso de otras variables relevantes. Lo que la regresión hedónica estima es el conjunto de los puntos de intersección de las curvas de demanda de diferentes consumidores.. . con distintos gustos. Para determinar cuales son los atributos verdaderamente relevantes para cada ciudad o pueblo. An) + u Donde: P es el precio del terreno Ai.. Los fundamentos teóricos de este procedimiento para obtener los determinantes de los precios de mercado de los terrenos se encuentran en Rosen (1974).

pero es el valor de los derechos de propiedad el que determina el valor de lo que cambia de propietario. Supuestos necesarios para la estimación del modelo hedónico  La Magnitud del Mercado: El precio hedónico es el precio de equilibrio en un mercado. pero permitir tales transacciones incrementa el grado en el cual las internalizaciones. toda vez que las externalidades existen. la prohibición de negociaciones voluntarias puede hacer infinito el costo de las transacciones. Los usuales test F asumen que las ecuaciones estimadas se especifican correctamente y la teoría no proporciona casi ninguna guía acerca de la especificación de la ecuación hedónica. los test F rechazarán casi siempre áreas combinadas en las regresiones hedónicas. Dados los grandes tamaños de muestra que son típicos en los estudios hedónicos hoy. Algunos costos y beneficios no son tomados en cuenta por quienes utilizan los recursos. Es difícil determinar el tamaño apropiado del mercado usando test estadísticos o pruebas econométricas. hábitos y costumbres de una sociedad. Una parte de esos derechos está ligada al bien o al servicio concreto que se intercambia. Pero se debe estar seguro de que las observaciones vienen de un único mercado. Cuando en el mercado se realiza una transacción se intercambian dos "paquetes" de derechos de propiedad. Estas expectativas encuentran su expresión en leyes. al bienestar del consumidor o del productor. como el precio de un bien. esto podría ser porque existían dos mercados separados. o bien. también podría deberse a que las formas funcionales no eran apropiadas o las ecuaciones estaban mal especificado.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA excedente del consumidor basado en la demanda marshaliana (o demanda no compensada ordinaria). 2. MARCO TEORICO Derecho De La Propiedad En una sociedad jurídicamente organizada. Si se estimaran ecuaciones hedónicas separadas para dos sectores en una ciudad y un test F rechaza la hipótesis de que los coeficientes son iguales.3. El propietario de ciertos derechos de propiedad posee el consentimiento de sus pares para permitirle actuar de determinadas maneras. . del cual permite determinar cómo afecta el cambio en alguna variable.

Esto permitió una flexibilidad considerable.Cox cuadrática. Por otro lado. ciertos contaminantes aéreos). partes por millón.  Precio de Arriendo vs. La mayoría de las formas funcionales normalmente usadas se anidan dentro de la Box-Cox cuadrática. Los primeros estudios hedónicos escogieron entre las formas funcionales simples como la lineal. Todavía la mayoría de los estudios hedónicos ambientales que se han realizado usan los precios de las ventas en lugar de los precios de arriendo. si los valores de las propiedades están siendo afectados. Precios de la Vivienda La mayoría de los modelos teóricos hedónicos se abstraen del papel de las casas como un activo con una vida relativamente larga. Sin embargo. surge el problema de la correlación entre ellas y pueden distorsionar la estimación. Sin embargo. Si el interés estuviera en una característica menor como la calidad del aire. etc.  La Medida de las Variables Ambientales La medición de cambios en la calidad ambiental es difícil cuando existen indicadores de contaminantes en una única variable (PM10. loglineal y log-log. tiene el inconveniente de que no recoge la existencia de fuentes diversas. tal como ocurre en el presente estudio.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA  La Forma Funcional: La forma funcional de la ecuación hedónica tiene que ser determinada de los datos.).). La inadecuada transformación de la variable ambiental tendría un gran impacto en las medidas de bienestar ambientales. Si se toman medidas múltiples. los contaminantes tienen que ser percibidos por los residentes. . NOx. Otro problema importante es que las variables ambientales son típicamente medidas objetivas (microgramos por centímetro cúbico. las medidas objetivo pueden estar altamente correlacionadas con lo que se percibe. las limitaciones de la computadora normalmente obligan a tener la misma transformación Box-Cox aplicada a todas las características. aunque flexibilidad local. etc. En algunos casos (por ejemplo. la transformación podría determinarse enormemente por otras características más importantes. si se toma una medida única como representativa de la contaminación. Con los avances computacionales se introdujo mayor flexibilidad a través de la forma funcional Box. semilog. SO2. que se traducen en distintos efectos.

disponemos de datos de distintos zonas espaciales. pero no el precio del arriendo. asi como discernir si los datos con que contamos están suficientemente desagregados. Los precios de venta (el precio del activo) es el valor capitalizado de los servicios futuros anticipados proporcionado por la casa. podremos saber cuál es el precio de servicio ambiental que se presta a esa vivienda. Los costos de búsqueda en los mercados de bienes raíces son particularmente pertinentes en determinar si las condiciones ambientales son capturadas completamente en los precios de los bienes raíces. con la finalidad de conocer si alguna característica de su contenido ambiental se refleja en su precio final. procedemos a la estimación de una función de precios hedónicos. Simplificando un tanto se puede afirmar que este enfoque centra su proceso de realización en tres pasos: 1. En la realidad. con lo cual. cuantificando ¿Cuál es su influencia. Por lo anterior. El precio del arriendo es el valor de esos servicios a través del mes u otro periodo de contrato de arriendo. En primer lugar se debe definir con precisión la característica ambiental objeto de estudio. así como de referencias entorno a los precios de las viviendas y al conjunto de sus características.  Los Costos de Búsqueda y Tiempo en el Mercado El modelo hedónico básico asume que hay un mercado absolutamente competitivo sin costos de transacciones significativos. Si se espera que se produzca un cambio en las condiciones ambientales en el futuro. los mercados de los bienes raíces están sujetos a una variedad de costos de transacciones y de mudanza. Métodos de Valores Hedónicos: La aplicación fundamental de este nuevo método desde un punto de vista medioambiental se centra en el caso de las viviendas. Sin embargo.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA Es importante tener en cuenta esto cuando se interpreta el significado de los coeficientes en las variables ambientales. En este etapa se trata de . calcular el impacto que tiene la contaminación del aire sobre el precio de los arriendos podría ser una extensión a este trabajo. A continuación. la diferencia entre los dos puede ser más que simplemente el cálculo financiero. 2. esta expectativa se reflejará en el precio de las ventas. una vez que tenemos la información como para realizar el estudio.

la edad o las preferencias de los individuos.) Nv: características del vecindario (número de colegios. Sv: son las propias características de la vivienda (número de habitaciones. obteniendo de esta forma una ecuacion no lineal. para lo cual se estima una función de demanda inversa a partir del precio implícito antes calculado.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA establecer la relación que existe entre el precio del bien de mercado (vivienda) y las características que lo determinan. proximidad a parques o zonas recreativas. Contraparte Empírica del Modelo Teórico Al decidir comprar una casa. por lo que se debe competir por ellas vía precios si se quiere conseguir una. como puede ser la renta. entre las cuales está la índole ambiental. tamaño del jardín. Todo ello suponiendo que la oferta de viviendas está limitada en el corto plazo a la ya existentes. Por ultimo de la característica procede a la estimación de una curva de demanda de la característica ambiental. se determinara tanto el precio de característica ambiental como la cantidad de servicios ambientales que se demanda. realizando una regresión de este precio implícito respecto a la característica ambiental y a otras variables que se consideren relevantes. 3.) Av: características ambientales (calidad del aire. Las variables incluidas en este estudio son presentadas en el Cuadro y la ecuación del precio hedónico puede ser escrita de la siguiente manera general: . las familias consideran diversos factores. etc. ect.) Esta expresión permite obtener los precios implícitos de las distintas características en función de la cantidad o calidad de cada una de ellas y el precio de la vivienda. con lo cual se podría establecer una función a estimar como esta: Dónde: P: precio de la vivienda. En el punto donde esa renta diferencial se iguala a la valoración marginal que el individuo propietario de la vivienda estudiada hace de la característica ambiental. ect. los cuales pueden ser divididos en tres categorías principales: los atributos estructurales de la propiedad. su localización en relación a servicios urbanos y atributos ambientales o del entorno. ruido. tasa de criminalidad. garaje.

.K).. por lo cual no es comúnmente usado..95. Plaza Positivo Variable dicotómica que toma el valor 1si la propiedad está a menos de una cuadra de una plaza.. Variable Signo Espero Dependientes: Precio Independientes: Área exterior Área interior Área verde Positivo Positivo Positivo Tamaño del terreno en m2 Área interior de la vivienda en m2 Variable dicotómica que toma el valor 1si la propiedad está a menos de una cuadra de un área verde natural. z1i son atributos estructurales (i = 1..UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA Donde. Seguridad Olor Positivo Negativo Variable subjetiva de nivel de seguridad en el sector. Wilhelmsson (2000) determinó que los atributos estructurales más usados son área interior. . j y k la i-ésima. años de la propiedad.. j-ésima y k-ésima característica estructural. La calidad es un atributo que es difícil de medir. de localización y ambiental.. Siendo i. z2j son atributos de localización (j = 1.I).J) z3k son atributos ambientales (k = 1... Precio de compraventa de la propiedad. pero ¿cuál les de ellos son típicamente usados en estudios hedónicos? En una revisión de todos los artículos relacionados con precios hedónicos (28 en total) en el Journal of Real Estate Researchy el Journal of UrbanEconomicsdurante los años 1990. garaje y tamaño del área exterior.. Variable subjetiva de la percepción de malos olores en el sector. Parque Positivo Variable dicotómica que toma el valor 1si la propiedad está a menos de una cuadra de un parque. número de baños. respectivamente.. Definición y Fuentes Atributos Estructurales:Los atributos estructurales son desde luego muy importantes.

parques y áreas verdes naturales. Atributos Ambientales y de Seguridad:El atributo ambiental corresponde a una variable de percepción subjetiva de malos olores en las calles por los basurales del área de estudio (Chayhua). como también cercanía a plazas. área verde. Cuando en el mercado se realiza una transacción se intercambian dos "paquetes" de derechos de propiedad. la prohibición de negociaciones voluntarias puede hacer infinito el costo de las transacciones. mal olor. Estas expectativas encuentran su expresión en leyes.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA En la presente investigación se utilizan: área interior. pero es el valor de los derechos de propiedad el que determina el valor de lo que cambia de propietario. Externalidad ambiental y valor inmobiliario . Al incluir los tres tipos de características. pero permitir tales transacciones incrementa el grado en el cual las internalizaciones. Atributos de Localización:Los atributos de localización se refieren a la posición de la propiedad en relación a facilidades urbanas tales como proximidad a transporte público. centros comerciales. Una parte de esos derechos está ligada al bien o al servicio concreto que se intercambia. Algunos costos y beneficios no son tomados en cuenta por quienes utilizan los recursos. El propietario de ciertos derechos de propiedad posee el consentimiento de sus pares para permitirle actuar de determinadas maneras. área exterior (área total del terreno). área interior. toda vez que las externalidades existen. seguridad) Derecho De La Propiedad En una sociedad jurídicamente organizada. educacionales y atributos del vecindario. La variable años no pudo ser utilizada por la falta de este dato en la mayoría de las observaciones. La variable seguridad también corresponde a la percepción subjetiva de la seguridad ciudadana de la urbanización de Chayhua. la función de precio hedónico a estimar es la siguiente: Precio = f (área exterior. hábitos y costumbres de una sociedad. parque. En este estudio son analizadas la distancia a centros urbanos y comerciales.

4. que influyen en la vida del ser humano y en las generaciones venideras. las externalidades se internalizan en el valor de los bienes privados urbanos produciendo un efecto de precios sombra. González-Páramo y Onrubia 1992). las externalidades se han clasificado principalmente en tres bloques: externalidades físicas. Otro efecto negativo es la falta de regulaciones en el ámbito colectivo sobre riesgos de incendio o problemas de tipo sanitario para la vecindad. sin duda. Los aspectos relacionados a la contaminación atmosférica y sonora son. o bien. En este sentido. como por ejemplo. que puedan ser perjudiciales .  Contaminación Ambiental: Se denomina contaminación ambiental a la presencia en el ambiente de cualquier agente (físico. sociales y culturales existentes en un lugar y en un momento determinado. sociales y desertización urbana (López García. En el caso relacionado a la vivienda. En el sentido contrario encontramos también externalidades positivas. Por ejemplo en el caso de las zonas verdes no se incurre en gasto alguno para gozar de su belleza. el efecto de las externalidades sobre los precios inmobiliarios se basa en el bienestar o malestar que no se negocia en el mercado. estrato social y nivel de educación de los residentes. la seguridad o para el bienestar de la población.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA El carácter inmóvil de los bienes inmuebles hace que en el momento de su adquisición. Acondiciona especialmente las circunstancias de vida de las personas o de la sociedad en su vida. 1992ª. (como la localización respecto a otras unidades residenciales. Esto implica que puedan existir importantes externalidades inherentes a la localización elegida. MARCO CONCEPTUAL  Medio Ambiente: se entiende todo lo que rodea a un ser vivo. produce un aumento del bienestar de los individuos. al empleo y a otras instalaciones) características del barrio. Las externalidades físicas están referidas a los valores positivos o negativos que afectan al entorno del inmueble. así como la ausencia de cierta limitación sobre los usos posibles de suelo puede crear externalidades espaciales. En definitiva. 2. entre otros. algunos de los más estudiados en la literatura como efectos negativos de las extenalidades. formas y concentraciones tales que sean o puedan ser nocivos para la salud. del tipo de construcción de viviendas próximas a vías de comunicación. Sin embargo. Comprende el conjunto de valores naturales. químico o biológico) o bien de una combinación de varios agentes en lugares. la cercanía a una zona verde. se obtengan conjuntamente una serie de atributos que complementan el objeto de uso del bien: características espaciales.

que el bien exista en cantidad limitada.  Propiedad: la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien. Para que se cumpla tal condición. o mezclas de ellas. o impidan el uso normal de las propiedades y lugares de recreación y goce de los mismos. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA para la vida vegetal o animal. . por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo. La contaminación ambiental es también la incorporación a los cuerpos receptores de sustancias sólidas. ya que las persona se sienten incomodas por los malos olores originados por los basurales y heces fecales de los animales que se encuentran en el rio seco. El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación. HIPOTESIS GENERAL El impacto de los atributos ambientales disminuye el precio de las viviendas en el barrio de Tacllan Alto (cuencas del rio seco) ya que las personas prefieren una zona con mejor calidad ambiental y la seguridad. se requieren tres condiciones: que el bien sea útil. ya que si los ingresos percibidos se incrementan de los demandantes. El nivel de ingresos y la adquisición de una vivienda tienen una relación inversa en el Barrio de Tacllan Alto. 3. buscan una mejor área de vivienda con mejor calidad de vida.2. 3. en general. carecería de fin la apropiación. lo que genera una reducción en la demanda de viviendas en la zona. porque de otro modo no podrá actuarse III. y que sea susceptible de ocupación. liquidas o gaseosas. siempre que alteren desfavorablemente las condiciones naturales del mismo.1. la higiene o el bienestar del público. ya que si no lo fuera. FORMULACIÓN DE LA HIPÓTESIS. o que puedan afectar la salud. HIPOTESIS ESPECÍFICAS En la decisión de compra de una propiedad en el Barrio de Tacllan Alto son tomados en cuenta los atributos ambientales. sin más limitaciones que las que imponga la ley.

1. OPERACIONALIZACIÓN DE LOS VARIABLES: Variable independiente Área exterior DLC La calidad del aire Parque Plaza Seguridad Olor Área verde Variable dependiente El precio de las viviendas en el Barrio de Tacllan Alto (cuencas del rio seco) 3. 4. TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANALISIS DE DATOS. La función matemática es: El modelo econométrico es la siguiente: Dónde: AE: área exterior DLC: distancia al centro desde su propiedad CA: calidad del aire PQ: parque P: seguridad O: olor AV: área verde IV. MATERIALES Y METODOS 4. DISEÑO DE LA INVESTIGACION.3. TIPO DE INVESTIGACION. Se realizara mediante el modelo econométrico.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA 3.4. .2. El tipo de investigación que se utilizara en este estudio es la aplicada.

e = 10%. q = 50% N = 60 familias. En la presente investigación partiremos de las encuestas realizadas a los habitantes del Barrio Tacllan Ato (cuencas del rio seco) en cuanto al nivel de ingresos. p = 50%.Los datos a obtenerse serán de carácter cuantitativo y cualitativo.3. z = 95%. preferencia en la calidad ambiental.2. TAMAÑO DE MUESTRA. La investigación a realizarse comprende los pobladores del Barrio Tacllan Alto (cuencas del rio seco). q = Población sin la característica de interés de estudio.4.4. 4. POBLACION. El tamaño de muestra se va determinar con la siguiente formula: n Z 2 PQN e2 ( N  1)  Z 2 PQ Dónde: n = Número de Muestra z = Nivel de confianza e = error p = Población con la característica de interés de estudio. . DISEÑO MUESTRAL. 4.1. 4. ESTRATEGIAS.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA El diseño de la investigación es Transversal y no experimental y descriptivo 4.4.

1.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA n = 35. Distancia en kilómetros desde la propiedad al centro de la ciudad (aproximado). Calidad ambiental Ingreso Variable subjetiva de la percepción de la calidad del aire. V. . Las variables incluidas en este estudio sonpresentadas en el Cuadro 1 y la ecuación del precio hedónico puede ser escritade la siguiente manera general: Cuadro 1 Variable independiente Precio Variables dependientes Área exterior DLC Definición y fuentes Tamaño del terreno en m2. Variable cuantitativa de los ingresos de la familia. Parque Variable dicotómica que toma el valor 1 si lapropiedad está cerca de unparque. Seguridad Olor Área verde Variable subjetiva de nivel de seguridad en el sector. 5. Variable subjetiva de la percepción de malos olores en el sector. las familias consideran diversos factores. su localización en relación a servicios urbanos y atributos ambientales o del entorno. los cuales pueden ser divididos en tres categorías principales: los atributos estructurales de la propiedad. APLICACIÓN EMPIRICA Al decidir comprar una casa.76 familia. RESULTADOS: N=36 familias. Variable dicotómica que toma el valor 1 si la propiedad está cerca de un área verde natural. Plaza Variable dicotómica que toma el valor 1 si la propiedad está cerca de una plaza.

Las característicasdel entorno son incluidas en las variables dicotómicas plaza.parque. regular. malo. efectos moderados el valor 3. Teniendo en cuenta que este variable también es variable subjetiva que fueron obtenidos mediante encuestas.1. la tabulación fue la siguiente: si la persona encuestada contestó que en un sector determinado y conocido por ella no existían efectos se le asignó el valor 0. bueno. bueno.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA La investigación. malo. Para la variable olor. acceso al mercado. Donde el índice va desde 1 a 3. Las familias calificaron los atributos que ellos conocieran en el que Vivian muy bueno. muy malo. 5. mediante los planos de guía que existe en la ciudad de Huaraz que es de 1. Si estos lugares se encuentran cerca tomaran el valor de 1. muy malo. los parámetros es de 0 a 5. que toma los valores de la siguiente manera muy bueno. La calidad ambiental es una variable subjetiva. Dentro de las variables de localización la distancia fueron calculadas en kilómetros desde la vivienda hacia el centro. efectos fuertes el valor 4 o efectos muy fuertes el valor 5. si contestó que existían efectos muy leves el valor 1.8 km. solo comprende la primera etapa del modelo hedónico.1. de acuerdo a ello se ha calculado aproximadamente. regular. o sea. Estimación del modelo . efectos leves el valor 2. Las dimensiones de cada propiedad son incorporadas en las variables área exterior (superficie total del terreno) cada una expresada en metros cuadrados. Para la variable ambiental y de seguridad se realizó un muestreo no aleatorio de 35 familias. la estimación de la función de precio hedónico y el cálculo de los precios marginales implícitos. centros educativos. área verde natural.

es decir qua la influencia del mal olor radica mucho en los precios de los de la vivienda.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA  De acuerdo a los resultados obtenidos el impacto ambiental influye mucho en cuanto al precio de venta de las viviendas. de acuerdo a lo obtenido información aparte DISPONIBILIDAD A PAGAR SI NO 22 14 NO SI Como se observa en el grafico la mayoría de las personas están dispuestos a pagar por una buena calidad ambiental. es decir cuanto mayor sea la contaminación de los atributos ambientales y seguridad menor será el precio de la propiedad en esta zona. Corroborando con la estimación la relación es indirecta.  La variable ingreso influye mucho en la decisión de compra de las personas en este lugar. . como se puede observar el resultado arroja una relación inversa. esto nos da la razón de que en dicho Barrio los atributos ambientales son muy malos.  Las personas en este barrio se sienten incomodas por los malos olores originados por las basuras y heces fecales de los animales. como también se corrobora con las fotografías en el anexo.

NIVEL DE INSTRUCCION 8% 17% 42% PRIMARIA SECUNDARIA 33% SUPERIOR UNIVERSITARIO La grafica nos muestra que el 17% de la población encuestada tiene un nivel instrucción primaria. el 42% tiene instrucción superior y el 8% tiene un nivel de instrucción universitaria.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA GENERO femenino masculino 47% 53% En el barrio el género femenino representa el 47% de la población encuestada. . el 33% tiene un nivel de instrucción en educación secundaria. y el 53% representa el género masculino.

CALIDAD AMBIENTAL 0% 0% 0% 42% 58% MUY MALO MALO REGULAR BUENO MUY BUENO En la gráfica podemos observar que el 42% de la población opina que la calidad ambiental es mala y el 58% de la población opina a que es muy mala. . 22 personas estarían dispuestas a pagar por las viviendas que cuenten con los atributos ambientales. y solo 14 personas no estarías dispuestas a pagar esto se debe a distintos motivos personales que la encuesta no puede especificar.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA DISPONIBILIDAD A PAGAR SI NO 22 14 NO SI Como observamos en los gráficos. qué representan más de la mitad de la población encuestada.

el 3% percibe los malos olores en un nivel muy leve y el 6% percibe los malos olores en un nivel leve. SERVICIOS BASICOS SI 11% NO 89% En el grafico observamos que el 89% de la población cuenta con servicios básicos y solo el 115 no cuenta con ellos. el 33% percibe los malos olores en un nivel fuerte. el 14% percibe los malos olores en un nivel moderado.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA PERCEPSION DE MALOS OLORES 44% 33% 14% 3% 6% En el grafico podemos observar que el 44% de la población encuestada percibe los malos olores en un nivel muy fuerte. .

el 47% percibe ingresos entre s/. VI.20 21.40 41 a mas 25% 6% 69% Las personas encuestadas tienen rangos de edad entre los 15 – 41 a más. 801 a más.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA EDAD 0 . el 25% se encuentra entre los 41-a mas años y el 6% se encuentra entre los 15-20 años.800 y el 39% percibe ingresos entre s/. DISCUSION . el 69% de la población se encuentra entre los 21-40 años. INGRESO 0-400 401-800 801 a mas 14% 39% 47% En el grafico podemos observar que el 14% de la población encuestada percibe ingresos iguales o menores a s/.400.401 a s/.

el precio de la vivienda baja. y en cuanto a las probabilidades presenta parámetros considerables. área verde y parques. por razones de ingresos. Pero se debe de tener en cuenta de que la sociedad necesariamente debe contar con la seguridad. parques y áreas verdes. tiene una relación indirecta. es decir que cuanto mayor sea el olor por causa de los desechos.1. Si bien es cierto que el precio de la vivienda en este barrió no ha cumplido con las expectativas. es decir que su varianza del modelo es mínimo y consistente. En cuanto al precio de la vivienda encontramos que la relación de ingreso es positiva. Lo cual se corrobora con la teoría de la valorización de la propiedad.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA 6.07%.2. La seguridad. es decir cuando incrementa el ingreso y la calidad ambiental las familias están dispuestos a pagar más y obtener más terreno para sus viviendas. Como bien se observa en el modelo tienen una relación directa. . razón por la cual son los variables que más influyen en cuanto a la valorización de la propiedad en este Barrio. En cuanto al olor. El ingreso y la calidad ambiental representan un indicador muy importante. es decir que hay algunas familias que han decidido comprar y aun quieren comprar terrenos en esta zona porque cuesta más barato respecto a otra zona con mejores atributos ambientales. 6. El modelo planteado en cuanto a su nivel de significancia de sus variables independientes respecto al dependiente es regular que representa un 85. En relación a la variable explicada. no han sido incluidos en el modelo por motivos de que el Barrio Tacllan Alto. Porque las familias buscan un lugar con mejores condiciones ambientales para no causar el malestar en la salud de su familia. distancia al centro y área exterior (m2). En relación a variables explicativas. es decir que cuando la propiedad presenta sus atributos adecuados las familias están dispuestos a comprar más terrenos por el aumento de sus ingresos. no cuenta con estos atributos.

Esta relación se debe a que este Barrio no cuenta con buenos atributos mencionados. todo ello es causado por los mismos pobladores. basuras y los heces de los animales. lo cual influye en la decisión . Según lo identificado por la investigación en su gran mayoría de las familias se sienten incomodos por los desagradables olores que surgen de las cuencas del rio seco. seguridad) tienen una relación inversa con la valorización del terreno en el Barrio de Tacllan Alto. lo cual no alteran el modelo. VII.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA Según la encuesta realizada los valores que han tomado estas variables es cero. pero hay que tener en cuenta la valorización del terreno. distancia al centro de la ciudad. pero están ubicados más cercano a la cuenca del rio seco. los terrenos más lejanos y contaminados cuestan menos. donde existe mayor contaminación. esta cuenca está contaminado por los residuos sólidos. Es decir. El precio de la propiedad en esta zona depende también de la distancia hacia la ciudad como se corrobora con la estimación. la seguridad y el acceso a la distancia del centro. Mediante esta teoría se sustenta que hay algunos terrenos que cuestan caro.CONCLUSIÓN Primera (hipótesis general): el impacto de los atributos ambientales (la calidad ambiental área verde. olor. donde nos indica de que la relación es negativa. por lo tanto al estimar el modelo no contarían con ninguna significancia. Segundo (hipótesis especifico 1): la decisión de compra de la propiedad en este barrio es incidido por la contaminación ambiental.

Nuevos soles. Tercero (hipótesis especifico 2): la relación entre el nivel de ingreso de las familias y el precio de la propiedad es inversa. Los pobladores deben de contribuir a la disminución de la contaminación contribuyendo al reciclaje. RECOMENDACIONES La municipalidad de Huaraz conjuntamente con los pobladores del Barrio deben realizar diferentes programas sobre la concientización. una propiedad con buenos atributos está estimado con un precio de S/. lo cual les beneficiaria en el precio de su terreno. De tal forma que estos sean capaces de reciclar correctamente. incrementan sus demandas ello lo lleva a un incremento de precio de la propiedad. y por ende disminuye la demanda. razón por la cual que a medida que se incrementan los ingresos los demandantes buscan otras alternativas de compra con mejores atributos. Pero hay que tener en cuenta de que las familias con ingresos bajos.UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA de compra de los terrenos. Los ofertantes de las propiedades ubicadas en el Barrio de Tacllan Alto deben velar por un buen atributo ambiental. Los pobladores deben de exigir la seguridad ciudadana y la construcción de aéreas verdes. .

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UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA REALIZANDO ENCUESTAS: .

UNIVERSIDAD NACIONAL” SANTIAGO ANTÚNEZ DE MAYOLO FACULTAD DE ECONOMÍA Y CONTABILIDAD ESCUELA PROFECIONAL DE ECONOMÍA CONTAMINACION DEL AMBIENTE .

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