INSTITUTO TECNOLÓGICO DE SANTO DOMINGO – INTECPROGRAMA DE MAESTRÍA EN CIENCIAS DE LA

ADMIMNISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

“ESTUDIO DE LA PRÁCTICA DE LA GESTIÓN
DE PROYECTOS INMOBILIARIOS RESIDENCIALES
EN EL DISTRITO NACIONAL, ENERO 2013”

Sometido como Requisito Final para la Obtención del Grado de
Maestría en Ciencias de la Administración de la Construcción

Por:
Ing. Juanives Crisóstomo Masetto
Matrícula: 2006-0391

Asesores:
Ing. Martín Abbott
Ing. Héctor Bretón

Distrito Nacional, República Dominicana
Enero 2013
i

MATRÍCULA 06-0391 TÍTULO TRABAJO DE GRADO “ESTUDIO DE LA PRÁCTICA DE LA GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS RESIDENCIALES EN EL DISTRITO NACIONAL.EVALUACIÓN DEL TRABAJO DE GRADO DE JUANIVES CRISÓSTOMO MASETTO. ENERO 2013” NOMBRE Y APELLIDO FIRMA ______________________________________________ ___________________ JURADO ______________________________________________ ___________________ JURADO ______________________________________________ ___________________ JURADO CALIFICACIÓN __________________ FECHA _____________________________________________ ASESOR _____________________________________ FIRMA __________________ LECTOR _____________________________________ FIRMA __________________ ______________________________ ING. MARTÍN ABBOTT COORDINADOR MAESTRÍA ii . CARLOS CORDERO DECANO AREA INGENIERÍA ________________________________ ING.

iii .

Jualina y Martina. además de su infinita bondad y amor. por sus consejos. por haberme apoyado en todo momento. A mis hermanas. Ing. a mi maestro y Director de Tesis. Bretón. permitiéndome hacerlos parte de esta investigación. por ambas ser parte importante de mi vida y representar la unidad familiar. por estar a mi lado en este provechoso camino y brindarme su apoyo incondicional. A mi compañero Omar. por vuestro amor. por sus conocimientos. y Director del Programa de la Maestría. convirtiéndose en el motor que me impulsaba seguir a través de su motivación constante. por su apoyo brindado que fue la clave para poder concluir este trabajo de investigación. Martín Abbott. que permitieron lograr este cometido. y hacer de esta experiencia más nutrida. por facilitarme su valiosa y desinteresada ayuda en la conducción y elaboración de este proyecto. Un agradecimiento especial. iv . Agradezco a los profesionales que muy cortésmente me abrieron sus puertas y me concedieron parte valiosa de su tiempo. A todo el cuerpo académico de la Facultad de Ingeniería y cuerpo docente del Programa de la Maestría. orientación y amistad brindada. mis más sinceros agradecimientos. sus valores. por la motivación constante que me ha permitido ser una persona de bien. A mi maestro. A mis amigos y a todos.Agradecimientos A Dios ante todo por haberme dado salud para recorrer este camino en mi vida y permitido lograr mis objetivos con este proyecto. Juan Luis y Nives. pero más que nada. A mis padres.

“INTEC no se hace solidaria de las opiniones emitidas por el sustentante” v .

6 Límites de la Investigación 1.3 Diseño de la Investigación --------------------------------------------------.3 Interrogantes del Problema ------------------------------------------------.1.1 Tema de investigación -------------------------------------------------------.2 Límite Temporal --------------------------------------------------------------.19 1.5 Alcances -----------------------------------------------------------------------------------.1.1.2 Planteamiento del Problema -----------------------------------------------.1 Objetivo General -------------------------------------------------------------.2 Objetivos Específicos --------------------------------------------------------.1.16 1.25 Presentación y análisis de datos ------------------------------------------------------.3 Aporte de la Investigación -------------------------------------------------------------.27 vi .1.6.25 2.18 Objetivos 1.2 Metodología de la investigación 2.18 1.1 Límite Espacial ----------------------------------------------------------------.21 1.23 2.4 Población y Muestra ---------------------------------------------------------.20 1.24 2.6.2.1 2.5 Fuentes y Técnicas para la obtención de información ----------------.21 Capítulo II: MARCO METODOLÓGICO 2.4 Justificación y Motivación -------------------------------------------------------------.1.1.23 2.2 Tipo de Investigación --------------------------------------------------------.2.Tabla de Contenido Resumen Ejecutivo Capítulo I: INTRODUCCIÓN 1.1 1.19 1.20 1.1.1 Consideraciones Generales -------------------------------------------------.2 Problema de Investigación 1.16 1.

54 4.1 Concepto y Esquema -------------------------------------------------.2 Multiplicidad de actores ---------------------------------------------.1.1.59 4.3.1 Concepto -----------------------------------------------------------------------.1 El Sector Inmobiliario 4.39 3.2.2 Evolución de la Propiedad Inmobiliaria en R.4 Ciclo de vida -------------------------------------------------------------------.2.1 La Propiedad en el Derecho Civil y la Constitución ------------------.2 Mercado inmobiliario.2.3.D.3 Claves para el éxito ---------------------------------------------------.Capítulo III: MARCO CONCEPTUAL 3.47 3.54 4.1 Definición de Gestión --------------------------------------------------------.50 Capítulo IV: MARCO TEÓRICO 4.2 Características de las inversiones en el sector --------------------------. Concepto.1 Bienes inmuebles.1.3 Proyectos inmobiliarios 4.2 Proyecto 3.1.5 Interesados ---------------------------------------------------------------------. ----------------------.1 3.1.44 3. -----------------------------------------------.1.1.45 Gestión de Proyectos 3.2 Objetivos y características --------------------------------------------------.3 Contexto de la gestión de proyectos --------------------------------------.4 Cómo gestionar proyectos exitosos ---------------------------------------.2.2.2 Gestión de proyectos ---------------------------------------------------------.1.48 3.57 4.62 4.41 3.2.1.57 4.3.38 3.4 4. clasificación y características ---.60 La Propiedad Inmobiliaria 4. Concepto.47 3.63 vii .1.1.3 Tipos -----------------------------------------------------------------------------.1.

3.111 4.3.3.80 4.2.1 Distrito Nacional: Leyes y Organización Municipal. Ministerio de Cultura -----------------------------------------. Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) ------------------------------------.3.3.3.101 4.4 Dirección de Servicios de Autorizaciones Ambientales.3.91 4.85 4.6 Colegio Dominicano de Ingenieros.5 Oficina de Patrimonio Cultural (OPC). Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN) ----------------------------.2 Dirección General de Edificaciones (DGE).68 4.3.109 4.90 4. ----------------.3.8 Corporación Dominicana de Empresas Eléctricas Estatales (CDEEE) -------------------------------------------------------------------.107 4.4 Régimen de Condominios -------------------------------------------.3.3.1 Sistema Registral Torrens ---------------------------------------------66 4. tasas y arbitrios para la Tramitación de Proyectos viii .3.3.3 Marco Legal e Institucional para el Sometimiento de Proyectos de Edificación ----------------------------------------------------------------------------.2.2.3.110 4. Ministerio de Obras y Comunicaciones (MOPC) ----------------------------------.3.7 Corporación del Acueducto y Alcantarillado de Santo Domingo (CAASD) ------------------------------------------------------------------.3 Dirección General de Reglamentos y Sistemas (DGRS).3 Sistema Inmobiliario actual 4.3. Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MMARN) --------------.3.3 Problemática en la Jurisdicción Inmobiliaria dominicana ----------.3.105 4. Dirección General de Turismo.3 Órganos competentes ------------------------------------------------.3.1 Dirección General de Planeamiento Urbano (DGPU).71 4.3.2.4.4 Procedimientos.3.4 4.2.76 Marco Urbano e Institucional 4. Arquitectos y Agrimensores (CODIA) -------------------------------------------------------------------.3.3.2 Ley de Registro Inmobiliario -----------------------------------------67 4.2 Marco Legal e Institucional del Sector Privado de la Construcción.99 4.3.2.

5 Políticas Gubernamentales de Incentivo al Sector Construcción --.2 Evaluación de proyectos inmobiliarios ----------------------------------.1 Proyecto de inversión.3.160 Estudio de mercado 4.133 4.1 Tipos de Demanda ---------------------------------------.4 Evaluación de Proyectos Inmobiliarios 4.3.146 4.155 4.4.1 Variables macroeconómicas ---------------------------------------.2.4.3 Facilidades y Exenciones Fiscales --------------------------------.4.112 4.1 Etapas -----------------------------------------------------------------.4 Tramitación en CAASD --------------------------------------------.5.3.139 4.D .3.3.121 4.147 4.1 Concepto y objetivos --------------------------------------------------------. Análisis económico ----------------------.125 4.2 Fases del Estudio de Mercado --------------------------------------------.151 4.2.3.164 4.1 Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en R.3 Tramitación en MMARN -------------------------------------------.1 Viabilidades y factibilidad económica ----------------------------.3.4.2.151 4.163 4.2 Tramitación en OTP de DGE de MOPC --------------------------.4.165 ix .3.144 4.133 4.162 4.3 Estudio del Contexto --------------------------------------------------------.5.1.155 4.2 Variables micro económicas ---------------------------------------.4.5 Valuación de activos inmobiliarios --------------------------------------.142 4.4.4.2.D -----.5.4.4.4.129 4.2.4.3.4.1 Análisis del Área de Influencia ------------------------------------.1.2 Análisis de la Demanda ---------------------------------------------.2 Ventanilla Única -----------------------------------------------------.3.5.2 Análisis financiero vs. Concepto y fases --------------------------------.163 4.5.3.5.137 4.4 4.4.5.5.4.1 Tramitación en DGPU del ADN -----------------------------------.148 4.3 Cuadro macroeconómico del sector construcción en R.

6.5.4 Análisis FODA ---------------------------------------------------------------.2. COECIRD (2009) ---------------------------.1 Fuentes de Financiación -------------------------------------------.6.209 4.1 Esquema de egresos e ingresos ------------------------------------. ONE (2010) ---.5.198 4.6.5 Análisis de Sensibilidad y Riesgo ----------------------------------------.3 Marketing aplicado al Desarrollo Inmobiliario -----------------------. COHISA (2009) -----.3 División de Investigación del Mercado.198 4.3 Indicadores económicos ---------------------------------------------------.2 Flujo de Caja.5.193 4.7 Apalancamiento financiero ----------------------------------------.2 Tasa Interna de Retorno (TIR) ------------------------------------.208 4.179 4.3 Relación Beneficio-Costo (B/C) ----------------------------------.6.5 Máxima Exposición Acumulada ----------------------------------.208 4.4.6 Evaluación Financiera 4.5.6.3.1 Concepto ----------------------------------------------------------------------.182 4.202 4.5.5.4 Estructura Financiera de Proyectos ------------------------------------.207 4.6.1 Mercado Habitacional en Zonas Urbanas.6.212 x .179 4. Cash Flow o Business Case ----------------------------.4 IX Censo Nacional de Población y Vivienda.5.5.3.6.175 4.206 4.178 4.6.3 Análisis de la Oferta Competitiva ---------------------------------.6.174 4.3.4 Periodo de Recuperación de Inversión (PRI) -------------------.6 Antecedentes del Estudio del Mercado habitacional dominicano -.6.5.6.6.3.6.2 Estudio de Mercado: Sector construcción e inmobiliaria en República Dominicana. BNV (2009) -------.1 Valor Actual Neto (VAN) -----------------------------------------.3.6.6.183 4.204 4.3.6.192 4.5 Déficit en el Mercado habitacional dominicano ----------------------.3.187 4.207 4.170 4.4.2.193 4.6 Punto de Equilibrio (PE) -------------------------------------------.6.

1. Tablas y Gráficas ------------------------------------------------.229 Internetgrafía ------------------------------------------------------------------------------------.279 xi .1.223 Recomendaciones ----------------------------------------------------------------------.235 Anexos: Anexo I: Entrevistas ----------------------------------------------------------------------.1 Análisis de Resultados 5.2 Análisis del mercado: oferta y la demanda -----------------------------.216 5.1.232 Litados de Ilustraciones.234 Glosario de Términos --------------------------------------------------------------------------.218 5.227 Presupuesto de la investigación ---------------------------------------------------------------.1.226 Cronograma de la investigación --------------------------------------------------------------.1 Análisis del panorama económico del sector construcción e inmobiliario ----------------------------------------------------------------------------.3 Análisis de la práctica de la gestión del negocio -----------------------.228 Bibliografía --------------------------------------------------------------------------------------.240 Anexo II: Planilla de pre factibilidad ------------------------.Capítulo V: ANALISIS DE RESULTADOS Y RECOMENDACIONES 5.-------------------------.4 Análisis del sector inmobiliario y su rentabilidad --------------------.221 5.2 5.

Es bien sabido que el sector construcción es un gran impulsor del desarrollo económico de la República Dominicana. al igual que la crisis actual en mercados europeos. Este crecimiento se ha podido constatar al ver que se han multiplicado el número de empresas. Enero 2013” Los bienes inmuebles son todas aquellas posesiones tangibles que no pueden moverse por sí mismos ni ser trasladados de un lugar a otro. El Banco Central ubica al sector inmobiliario como un sub-sector dentro de la industria de la costrucción. entre ellos.80%. el panorama del sector estos últimos dos años no ha sido favorable. respectivamente. Por lo que en estos últimos 2 años se ha sentido más la recesión. instituciones y asociaciones del sector. El sector inmobiliario en la República Dominicana ha crecido en los últimos diez años a gran velocidad. el principal se debe al efecto que ha tenido el “estallido” de la burbuja inmobiliaria estadounidense ocurrida en el 2008. Podemos definir como mercado inmobiliario. para los años 2011 y 2012. y que existe una relación bien estrecha entre el comportamiento de esta actividad y el resto de la economía. actuando como multiplicador en el desarrollo de otros sectores. y que desde esa fecha ha ido impactando el mercado nacional. sin ocasionar daños a la estructura física de los mismos a él (Inmueble). en comparación con años anteriores donde el promedio de los valores porcentuales en relación del PIB ha sido de 4.4%.4% y -0. xii . a la oferta y demanda de los bienes inmuebles. Tal como hemos visto en los datos publicados por el Banco Central. frente al 1. Esta situación ha sido producto de varios factores.RESUMEN EJECUTIVO “Estudio de la Practica en la gestión de proyectos inmobiliarios residenciales en el Distrito Nacional.

Alcorta (2011) define un proyecto de inversión inmobiliario a aquel compuesto por un terreno y un conjunto de información de mercado y antecedentes técnicos. todo esto ha llevado al alza de los precios del mercado interno. Esto se debe a que República Dominicana es un país en vías de desarrollo y con un gran potencial. y a la vez permitiendo que sea rentable para los promotores dirigir sus ofertas a este sector de gran demanda. Existe claramente un distanciamiento creciente entre las aspiraciones y capacidad adquisitiva la demanda real de viviendas. que considerados en un contexto actual y futuro. dígase. su situación actual. visto a través del cristal y bajo la óptica de actores y expertos del mercado.A esta crisis internacional se ha de añadir la situación nacional. se aprueba en el 2012. y demás problemáticas que afectan e impiden un desarrollo más efectivo de los proyectos. financieros y legales. la fuerte política fiscal con los nuevos impuestos en el sector producto de la reciente Reforma Fiscal. debido a los altos costos de mantenimiento de este tipo de vivienda. A tal problemática. económicos. así como con múltiples necesidades habitacionales. el sector de la construcción ha mostrado un crecimiento constante y sostenible. medida que forma parte de las nuevas políticas gubernamentales implementadas para combatir el déficit habitacional de la clase media baja y baja. No obstante la situación actual. nos xiii . Con la tendencia a la verticalidad de los edificios se ha dado un cambio en las estructuras inmobiliarias. En el presente trabajo se resume todo el cuadro macro y microeconómico que engloba los sectores construcción e inmobiliario. el incremento del precio de la tierra y la escasez de solares no edificados. la Ley del Fideicomiso. esto. las elecciones presidenciales del año 2012. Algunos factores que han incidido son el entorno político. y la oferta disponible que presentan en la actualidad los promotores y constructores de viviendas. en sustitución a las viviendas unifamiliares. creando las facilidades para los potenciales adquirientes de viviendas económicas.

Antes de su emprendimiento se hace necesario hacer una evaluación del proyecto. Por tanto. presupuesto y aceptación del cliente. Por otro lado. en la cual se estudian diversas viabilidades para determinar su factibilidad y consecuente realización. Se puede lograr el éxito del proyecto estudiando e implementando herramientas de administración eficiente o estudiando las causas de fracasos. reglamentos y ordenanzas.permitirá establecer la conveniencia o no de la puesta en marcha del emprendimiento que lo motiva. organizacional y financiera. Lledó (2007). Manual para la Gestión de Proyectos). Por tanto para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con los requisitos de: calidad. Afirmación de gran validez para proyectos inmobiliarios. definimos la Gestión de Proyectos como la organización y administración de los recursos que intervienen en un proyecto de manera tal que éste se pueda culminar dentro del alcance. legal. consideramos de gran importancia presentar el marco legal e institucional que le compete la regulación del sector privado de la construcción. a los fines de identificar las causas del éxito y el fracaso de los mismos. Así como las leyes orgánicas o de funcionamiento. plantea que es un mito que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso. De este mismo modo. decretos. En cuanto a la viabilidad legal. del tiempo y del costo definido (Montoya. la presente investigación resume todo el marco que abarca la gestión de proyectos inmobiliarios en el contexto de nuestro país. (Lledó & Rivarola. técnica. plazos. xiv . y las características del sector en el periodo 2009-2012. más específicamente el Distrito Nacional. presentamos todo el proceso de tramitación para la obtención de los permisos establecidos para la construcción y la titulación de los inmuebles. que regulan la actividad. Definidas y desarrolladas en la presente investigación. 2007). Entre las viabilidades podemos localizar: comercial. para evitarlas.