PRECIO DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA, UN ANLISIS REGIONAL Ponencia presentada en el VIII Seminario de Investigacin Urbano-Regional, Asociacin Colombiana de Investigadores Urbano-Regionales

(ACIUR) e Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de Colombia. Septiembre 2009 Nicols Cuervo Ballesteros

Introduccin En Colombia existe una amplia tradicin de estudios que abordan la produccin de vivienda en sus ms variadas facetas, entre ellos los que exploran sus determinantes de actividad, las caractersticas de los agentes involucrados, las principales dificultades que presenta para su expansin, su rol como sector de la economa y sus caractersticas macroeconmicos, sus relaciones con el sector financiero, los lineamientos y resultados de la poltica de vivienda, entre otros. Consideramos que, sin embargo, hay una faceta con caractersticas potencialmente llamativas que ha sido relegada del anlisis de estos temas, la expresin regional de las tendencias generales, sus particularidades (diferencias) y dinmica comparativa, pues si bien existen estudios similares para diferentes ciudades, y para los agregados nacionales no conocemos estudios que incorporen (y articulen) los dos niveles de anlisis. Esta ausencia no se justifica en la ausencia de informacin disponible para estos fines pues, como se muestra en la siguiente tabla existe una serie de estadsticas pblicas que abordan el sector inmobiliario. Tabla 1: Estadsticas del Sector Inmobiliario a Nivel Regional

FUENTE

INDICADORES Area licenciada segn destino; Unidades de vivienda (a partir de 1997) Valorizacin de los terrenos con uso habitacional Monto pagado a contratistas Variacin promedio de valor de insumos

PERIODO 1952 - a la fecha (ltima actualizacin metodolgica en 1997) 2001 - a la fecha 1998 - a la fecha

COBERTURA GEOGRFICA 77 ciudades (incluye Armenia, Manizales y Pereira) 22 ciudades (incluye Armenia, Manizales y Pereira) Total Nacional 15 ciudades (incluye Armenia, Manizales y Pereira) 2 reas metropolitanas y 5 urbanas (incluye Armenia y Pereira-Dos Quebradas) Nacional, por departamentos 23 ciudades (incluye Armenia y Pereira-Dos Quebradas) Nacional, por departamentos Nacional, por departamentos y capitales departamentales Nacional, por ciudades

DESAGREGACIN DE RESULTADOS Por ciudades y departamentos / mensual

Licencias de Construccin

ndice de Valoracin Predial IVPIndicador de Inversin en Obras Civiles -IIOCndice de Costos de Construccin de Vivienda ICCV-

Por ciudades / anual Total nacional - por tipos de obra / trimestral Total - por ciudades; por grupos y subgrupos de insumo; por tipo de vivienda / mensual

1972 - a la fecha

Censo de Edificaciones

Areas en proceso de construccin Valor agregado bruto de la construccin

1997 - a la fecha

/ trimestral

Cuentas Nacionales

1990 - a la fecha 1997 - a la fecha (trimestral) 1985 - a la fecha (trimestral) 1983 - a la fecha

Por departamentos / anual ndice nacional - por tipos de vivienda / trimestral Por departamentos / trimestral Total nacional, por departamentos y capitales departamentales / trimestral (desde 1985) Total nacional, por ciudades / mensual

Indice de Precios de la Vivienda Variacin promedio de Nueva -IPVNprecios Stock de Vivienda Unidades existentes Nmero de viviendas financiadas (y valor de la financiacin) a largo plazo Indice de precios de arrendamientos

Financiacin de Vivienda Indice de Precios al Consumidor

1958 - a la fecha

Fuente: DANE.

La presente ponencia pretende entonces explorar la dinmica inmobiliaria regional a travs de las estadsticas disponibles, siendo su motivacin principal de orden exploratorio, brindando unas hiptesis tan solo preliminares acerca de la explicacin de las tendencias identificadas. La descripcin de la dinmica inmobiliaria se har entonces alrededor de la expresin regional de tres fenmenos, estos son: i. Temporalidad y magnitud de los ciclos de la produccin. A travs del cual exploramos las particularidades que puede tener el comportamiento cclico, tan caracterstico de la produccin de vivienda. Nos interesa develar que ciudades son precursoras de los auges y crisis del sector, en donde se presentan estos con mayor o menor intensidad y sus posibles conexiones con otros fenmenos tales como la actividad financiera, la actividad econmica general, los costos de la construccin y la dinmica demogrfica entre otros. ii. (Dis)paridad regional de precios En donde presentamos un ejercicio de clculo que permite observar los precios de la vivienda en trminos monetarios (a diferencia de las estadsticas expresadas a manera de ndice, que muestran tan solo sus cambios en el tiempo) mediante el cual exploramos las diferencias y persistencia o disipacin de las mismas en los ltimos 20 aos.

iii. (In)formalidad de la produccin Se presentan ac, al igual que en el apartado anterior, los resultados de un esfuerzo de cuantificacin de un fenmeno de suma importancia en la produccin de vivienda, la presencia de formas de produccin no capitalistas tales como la autoconstruccin. Mostramos los resultados para las zonas donde es posible estimar la importancia de este fenmeno (aquellas que tienen simultneamente estadsticas de permisos licencias- de construccin y censos de vivienda) y exploramos su distribucin y relacin con las dinmicas demogrficas y de la produccin formal de vivienda. El anlisis de cada una de las facetas recin descritas se har inicialmente de manera separada para, en la seccin final mostrar un esfuerzo de articulacin de los mismos. Antecedentes (Revisin de Literatura) La multiplicidad de facetas que pretendemos abordar ha significado la revisin de estudios sin conexin evidente. Los presentaremos entonces de manera separada y dejamos pendiente, para la seccin de conclusiones, el esfuerzo de articulacin de las mismas. En cuanto a la magnitud y temporalidad de los ciclos inmobiliarios hay una tradicin relativamente extensa de trabajos. Giraldo (1995) presenta una caracterizacin de los ciclos de la produccin de vivienda (haciendo uso de las estadsticas de rea licenciada para este fin) para un periodo amplio de tiempo (1950 1994), lo que le permite determinar la duracin promedio de los mismos y sus caractersticas principales escapando a su anlisis, por motivos naturales, la ltima gran crisis que presenta el sector a fines del siglo XX que es el ciclo al que haremos referencia, y por lo cual no haremos mayor en la perspectiva de mediano plazo. Lo mismo les ocurre a Junguito et. al. (1995) quienes reconocen el momento de auge en el que escriben, los principales encadenamientos presentes (principalmente con el flujo internacional de capitales y el auge econmico general). Por otro lado, los ms recientes estudios de Saldarriaga (2006) y CAMACOL (2008) contienen una caracterizacin detallada de las caractersticas de este ltimo ciclo de la produccin y una amplia revisin de los modelos economtricos utilizados para la ponderacin de sus determinantes principales (disponibilidad de crdito, ingresos de los hogares, costos de construccin). Las fases de los ciclos de la actividad (un primer auge que se extiende hasta fines de 1997, con una interrupcin a fines de 1995, seguido por un prolongado estancamiento desde 1998 hasta 2002 y un comportamiento errtico y cercano a la tendencia general hasta 2007) se muestran el la siguiente ilustracin. 3

Ilustracin 1: Ciclo del PIB de la construccin en Colombia, 1994 - 2007

Fuente: DANE, clculos de CAMACOL (2008: 8).

Estos documentos, sin embargo, tienen dos limitaciones para nuestra intencin de estudio: su foco de inters son las cantidades producidas ms que los precios de las viviendas, que es otra manifestacin de los ciclos econmicos. Y realizan su anlisis para agregados nacionales (sin ninguna referencia a las particularidades al interior de la nacin). De todas formas consideramos que son un referente de la tendencia general, patrn de comparacin natural para evaluar las dinmicas regionales. En cuanto a la paridad o diferencias de los precios de la vivienda se hizo necesario acudir a referentes internacionales, pues no encontramos estudios para Colombia, nos referiremos a uno de ellos. Gyourko, Mayer & Sinai (2006) presentan un estudio de los precios de la vivienda en los Estados Unidos de Amrica estructurado alrededor de las que ellos denominan Superstar Cities las cuales presentan niveles de precios de la vivienda persistentemente mayores al resto de las ciudades en el pas, lo que llama la atencin pues un diferencial de precios de esta naturaleza es, en principio, un estimulo para que los constructores eleven su ritmo de actividad en esos sitios disminuyendo (por la va de una mayor oferta) los precios. El argumento que utilizan ellos para explicar esta persistencia en precios es que el

origen de la misma no es una ausencia de oferta en las llamadas ciudadessuperestrellas, sino que se fundamenta en las caractersticas de los habitantes de estas, pues estas ciudades agrupan personas de altos ingresos (por ser centros de gerencia de la produccin) y, por lo tanto, los precios estn expresando procesos de formacin de la renta del suelo (que responde a la capacidad de pago de quienes acceden a l). La migracin selectiva es pues el canal fundamental por el cual se perpetan estas diferencias en precios. En su momento (despus de examinar las principales tendencias observadas en los niveles de precios en Colombia) haremos una breve discusin acerca de la relevancia de este argumento para el caso el caso colombiano. Por ltimo, en cuanto a las formas de produccin de vivienda (formal informal; autoconstruccin produccin capitalista) hay tambin una serie de textos que se acercan al fenmeno, tales como los trabajos de Jaramillo (1993), Parias (2006) entre otros. Estos trabajos han hecho exploraciones en diversas ciudades (Bogot, Medelln, Cali) y de diversos fenmenos (produccin, precios, alquiler) frente a lo cual pretendemos aportar una extensin de estos anlisis para un conjunto mayor de territorios. Pasamos entonces, a continuacin, a presentar la informacin recolectada y sus principales tendencias en el mismo orden de temas que se ha venido exponiendo para concluir luego con algunas anotaciones de conjunto. Anlisis Regional, principales hallazgos 1. Temporalidad e intensidad de los ciclos inmobiliarios Exploraremos en esta seccin la informacin contenida en las estadsticas de licencias de construccin (m2 aprobados para vivienda) y el componente de arrendamientos del ndice de Precios al Consumidor1. Las ciudades incluidas son aquellas que cuentan con las tres fuentes de informacin simultneamente, es decir: Barranquilla, Bogot, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Ccuta, Manizales, Medelln, Montera, Pasto, Pereira y Villavicencio. Iniciamos pues la descripcin de los ciclos haciendo referencia al patrn identificado a nivel nacional para el PIB de edificaciones (un primer auge que se extiende hasta fines de 1997, con una interrupcin a fines de 1995, seguido por un prolongado estancamiento desde 1998 hasta 2002 y un comportamiento errtico y cercano a la tendencia general hasta 2007), presentamos en las siguientes ilustraciones la evolucin de las variables rea licenciada para vivienda e IPC arrendamientos (cada cual en su respectivo eje de ordenadas) por ciudades.
1

Este ndice se divide, a su vez, por el ndice correspondiente al resto de bienes incluidos en el IPC para expresar su evolucin en el tiempo en trminos relativos al resto de bienes de la economa.

Contando con que las representaciones grficas que exponemos pueden conducir a equvocos, anotamos que en trminos generales el descenso en la actividad constructora (medida por las licencias) data de 1994, mientras que los precios relativos no descienden sino hasta 1996. Esto con las excepciones de Ccuta, Manizales y Montera donde las licencias de construccin no muestran mayor variabilidad. Este desfase temporal (entre las cantidades y los precios) explica en parte el comportamiento errtico del PIB nacional entre 1995 1998, pues muestra como el primer descenso estara ligado a un fenmeno de cantidades, mientras que el descenso posterior es el resultado del reforzamiento de esta tendencia mediante los precios. El hecho de que los precios desciendan posteriormente a las cantidades llama la atencin, y valdra la pena explorar que rol tienen los ciclos del sector financiero (que influye ampliamente en la demanda efectiva por vivienda) en este hecho.

Ilustracin 2: Licencias de Construccin (M2) e ndice de Arrendamientos por ciudades, 1990 - 2009
0 500000 1000000 1500000
bogota bucaramanga

licencias

0 500000 1000000 1500000

1990q1

1995q1

2000q1

2005q1

2010q1

1990q1

1995q1

2000q1

2005q1

fecha licencias
Graphs by ciudad

ipc_arrend_relat

Fuente: DANE.

2010q1

100 120 140 160

cali

medellin

100 120 140 160

Ilustracin 3: Licencias de Construccin (M2) e ndice de Arrendamientos por ciudades, 1990 - 2009
100000 0 200000 300000 400000

barranquilla

bucaramanga

cartagena
80 100 120 140 160

100000 0 200000 300000 400000

cucuta

manizales

monteria
80 100 120 140 160

licencias

100000 0 200000 300000 400000

1990q1

1995q1

2000q1

2005q1

2010q1

1990q1

1995q1

2000q1

2005q1

2010q1

1990q1

1995q1

2000q1

2005q1

fecha licencias
Graphs by ciudad

ipc_arrend_relat

Fuente: DANE.

Pasamos a continuacin a comparar la magnitud relativa del ciclo entre ciudades, presentando en un mismo grfico la evolucin del ndice de arrendamientos por ciudades. Una primera anotacin es que, a pesar de que el IPC no es un indicador diseado especficamente para la vivienda (e incluye el precio de los arrendamientos y no de la venta de viviendas) si es posible observar con el las variaciones a mediano plazo de los precios pues, como lo muestra la siguiente ilustracin, hay efectivamente un ciclo que coincide con las tendencias identificadas por otras fuentes de informacin como el valor (PIB) de la produccin.

2010q1

80 100 120 140 160

pasto

pereira

villavicencio

Ilustracin 4: IPC arrendamientos relativo (base 2008) por ciudades, 1993 2009
180 80 1990q1 100 ipc_arrend_relat 120 140 160

1991q1

1992q1

1993q1

1994q1

1995q1

1996q1

1997q1

1998q1

1999q1

2000q1

2001q1

2002q1

2003q1

2004q1

2005q1

2006q1

2007q1

2008q1

fecha medellin monteria pereira barranquilla neiva bucaramanga bogota villavicencio cali cartagena pasto manizales cucuta

Fuente: DANE, IPC clculos propios.

En cuanto a las comparaciones podemos resaltar los siguientes hechos: o Neiva no presenta auge de precios, por el contrario tiene una tendencia de constante descenso del precio relativo de los arrendamientos. Desafortunadamente no contamos con informacin de licencias de construccin para esta ciudad, por lo cual no nos es posible contrastar este comportamiento de los precios con la dinmica de la produccin. o Cali tiene un inicio temprano del crecimiento de los precios (primer trimestre de 1993) y es de las ciudades que alcanzan un mayor nivel de precios. o El descenso es tardo en Ccuta donde los precios se mantienen al alza hasta inicios de 1999. Esta ciudad se perfila entonces como un caso interesante, pues recurdese que tambin presenta un comportamiento (aparentemente sin variabilidad) en cuanto a la actividad de produccin se refiere. La magnitud de los ciclos tambin se puede indagar recurriendo a una serie de estadsticas descriptivas del IPC arrendamientos, como queda expresado en la siguiente tabla (ordenada en orden descendente de acuerdo a la variabilidad observada).

2009q1

Tabla 2: IPC Arrendamientos, Estadsticas Descriptivas por ciudad (1990 2009) Ciudad Mximo Mnimo Desv. Estandar Neiva 175,85 98,86 25,91 Cali 156,91 99,35 19,04 Barranquilla 154,48 98,76 17,33 Cartagena 155,02 98,40 16,54 Pereira 145,46 99,31 15,53 Bucaramanga 140,24 99,24 13,59 Pasto 135,92 86,65 13,40 Bogot 138,19 99,02 13,29 Manizales 137,44 99,01 13,04 Ccuta 136,05 98,23 12,52 Montera 137,99 99,38 12,34 Medelln 137,60 98,93 12,05 Villavicencio 131,71 95,21 10,58
Fuente: DANE, IPC clculos propios.

Las diferencias en estas estadsticas son tambin significativas, las dejamos por ahora tan solo identificadas para luego cruzarlas con otras manifestaciones de la dinmica inmobiliaria en el pas. 2. (Dis)paridad regional de precios Presentamos ac los resultados de un ejercicio que permite, mediante la complementacin de dos estudios diferentes, identificar los precios (de los arrendamientos) en trminos absolutos lo que nos permite analizar adems de los cambios de precios, los valores comparativos de los mismos. Construimos entonces el valor de los arrendamientos en cada ciudad recurriendo a la encuesta de ingresos y gastos que realiza el DANE para la actualizacin del IPC y que tiene en sus resultados el gasto total de los hogares de cada ciudad destinado al pago de arrendamientos para 1994-95. Este valor se actualiza en el tiempo mediante las variaciones del IPC arrendamientos y se expresa en trminos reales (a precios de 2008) deflactando por el IPC total de cada ciudad. Mostramos los resultados de este ejercicio en la siguiente ilustracin.

Ilustracin 5: Arrendamientos a precios de 2008

1000000 200000 400000 1990q1 arrend_real 600000 800000

1991q1

1992q1

1993q1

1994q1

1995q1

1996q1

1997q1

1998q1

1999q1

2000q1

2001q1

2002q1

2003q1

2004q1

2005q1

2006q1

2007q1

2008q1

fecha medellin monteria pereira barranquilla neiva bucaramanga bogota villavicencio cali cartagena pasto manizales cucuta

Fuente, DANE: IPC, Encuesta de Ingresos y Gastos clculos propios.

Llama la atencin la persistencia de las diferencias en los precios, los cuales muestran (al igual que el ndice de arrendamientos) el ciclo mencionado en el numeral anterior pero, contrario a las expectativas propias que sugeran fenmenos de un posible aumento marcado de los precios de la vivienda en ciudades como Cartagena. Este hecho puede estar expresando que los auges de los que se tiene intuicin pueden estar restringidos a ciertos sectores (de altos ingresos) de la vivienda y por lo tanto no se expresan de manera agregada para la ciudad o pueden deberse a la forma misma de construccin del indicador, cuestionamientos que vale la pena explorar con mayor profundidad. La disparidad regional de precios, a pesar de no mostrar cambios drsticos en su estructura, no es esttica en el periodo de estudio. Este hecho se expresa en la siguiente ilustracin donde mostramos la desviacin estndar de los arrendamientos para cada periodo de tiempo. Llama la atencin que la dispersin de precios parece tener un comportamiento cercano a los auges de precios identificados anteriormente, lo que podra implicar que estos (los auges) se presentan de manera particular en aquellas ciudades con mayores precios y, de esta manera, aumentar las diferencias en estos frentes.

2009q1

10

Ilustracin 6: Desviacin estndar del precio real de arrendamientos

200000 120000 140000 1990q1 var_arrend_real 160000 180000

1991q1

1992q1

1993q1

1994q1

1995q1

1996q1

1997q1

1998q1

1999q1

2000q1

2001q1

2002q1

2003q1

2004q1

2005q1

2006q1

2007q1

2008q1

fecha

Fuente, DANE: IPC, Encuesta de Ingresos y Gastos clculos propios.

En cuanto a las causas de esta persistencia retomamos las hiptesis desarrolladas por Gyourko, Mayer & Sinai (2006) quienes, recurdese, analizan una situacin similar con base a las tendencias migratorias presentes que tienden a perpetuar la capacidad de pago de los habitantes de estas y, por esta va, la generacin de la renta del suelo incluida en el precio de la vivienda. Frente a los fenmenos migratorios colombianos existen dos estudios recientes que los exploran en su faceta de migraciones selectivas, estos son los estudios de Roa M (2006)2 y Hernndez (2008) los cuales muestran que estos fenmenos de migracin selectiva si bien estn presentes en el pas se mezclan con otros motivos para la migracin. En este sentido exploramos, de manera preliminar la correlacin de los fenmenos demogrficos (crecimiento de la poblacin y tamao de la poblacin) con el precio de los arrendamientos en las ciudades colombianas, mediante las siguientes ilustraciones.

Roa M (2006). Migran los colombianos para mejorar sus condiciones laborales? Evidencia de la hiptesis de seleccin para Colombia 2003. Tesis de Maestra, Facultad de economa, Universidad de los Andes.

2009q1

11

Ilustracin 7: Crecimiento poblacional y Arrendamiento Real (2009)

700000 arrend_real 400000 500000 600000
bucaramanga

pereira

bogota medellin

cali pasto cartagena cucuta monteria villavicencio

200000

300000

barranquilla manizales

neiva

.005

.01 crec_pob

.015

Fuente: DANE, IPC Encuesta de Ingresos y Gastos Censos de Poblacin clculos propios.

Ilustracin 8: Poblacin y Arrendamiento Real (2009)

bucaramanga

arrend_real 400000 500000

600000

700000

pereira

manizales pasto villavicencio cucuta

300000

200000

neiva monteria

cartagena

barranquilla

2000000

cali

medellin

4000000 poblacin

6000000

bogota

8000000

Fuente: DANE, IPC Encuesta de Ingresos y Gastos Censos de Poblacin clculos propios.

12

Donde se puede evidenciar que los arrendamientos no siguen el crecimiento poblacional (causado parcialmente por fenmenos migratorios) pero si el tamao de las ciudades (medido a travs del nmero de habitantes). Fenmeno que expresa otro tipo de realidades econmicas tales como las economas de aglomeracin. Este otro tipo de fenmenos sera entonces una de las causas de las disparidades regionales en precios de la vivienda, que estaran fundados en diferencias regionales en ingresos, que efectivamente estn presentes en el pas, como lo mencionan Bonet y Meisel (2006). 3. (In)formalidad En esta seccin nos exploramos la produccin de vivienda segn su forma de produccin para lo cual comparamos (donde es posible) el cambio en el stock de viviendas registrado en los censos 1993 y 2005 con las estadsticas de licencias de construccin de vivienda3. Se realizo entonces, para los 77 municipios incluidos en las estadsticas de licencias de construccin el siguiente ejercicio: Calculo del cambio en el stock de viviendas segn la informacin de los censos de 1993 y 2005; calculo del nmero de unidades de vivienda registradas en las licencias de construccin para el mismo periodo. Recurdese que estos son los permisos para construir (no las construcciones efectivamente iniciadas) con lo que este nmero debe ser considerado como una cota superior a las unidades de viviendas construidas de manera legal y comparacin de los cambios de manera agregada por departamento (siguiendo la clasificacin mencionada antes). Los resultados de este ejercicio muestran que el cambio en el stock de viviendas registrado en el censo es superior en todos los departamentos (con excepcin de Quindo - en donde se llev a cabo un ambicioso proceso de reconstruccin tras el terremoto de 1999-, Boyac, Cauca y Norte de Santander) que la cantidad de viviendas registradas en las licencias de construccin, como se muestra en las ilustraciones siguientes.

Utilizamos, para este fin las estadsticas de licencias de construccin consolidadas por el DANE para 77 municipios colombianos y presentadas a nivel departamental. Presentamos a continuacin la lista de municipios para cada departamento: Antioquia (Medelln, Barbosa, Bello, Caldas, Copacabana, Envigado, Girardota, Itag, La Estrella, Rionegro, Sabaneta y Yarumal); Arauca (Arauca); Atlntico (Barranquilla, Malambo, Puerto Colombia y Soledad); Bolvar (Cartagena y Magangue); Boyac (Tunja, Chiquinquir, Duitama y Sogamoso); Caldas (Manizales, La Dorada y Villamara); Caquet (Florencia); Casanare (Yopal); Cauca (Popayn); Cesar (Valledupar); Crdoba (Montera); Cundinamarca (Cha, Facatativ, Fusagasug, Girardot, Soacha y Zipaquir); Choc (Quibdo); Huila: (Neiva, Garzn y Pitalito); La Guajira (Riohacha); Magadalena (Santa Marta); Meta (Villavicencio); Nario (Pasto e Ipiales); Norte de Santander (Ccuta, El Zulia, Los Patios, Ocaa y Villa del Rosario); Quindo (Armenia y Calarc); Risaralda (Pereira, Dosquebradas y Santa Rosa de Cabal); Santander (Bucaramanga, Barrancabermeja, Floridablanca, Girn, Piedecuesta, San Gil y Socorro); Sucre (Sincelejo); Tolima (Ibagu, Espinal, Honda y Lbano); Valle (Cali, Buenaventura, Buga, Cartago, Jamund, Palmira, Tulu y Yumbo).

13

Ilustracin 9: Nuevas Unidades de Vivienda por Departamentos y Fuente de Informacin. 1993 - 2005
140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

NORTE DE SANTANDER

CUNDINAMARCA

QUINDO

CHOC

CORDOBA

SANTANDER

ATLNTICO

NARIO

SUCRE

CAQUET

MAGDALENA

LA GUAJIRA

Unidades (Inter-censal)

Unidades Licenciadas (1993-2005)

Fuente: DANE: Licencias de Construccin. Censos de Poblacin y Vivienda 1993 y 2005. Clculos propios.

Ilustracin 10: Nuevas Unidades de Vivienda para Antioquia, Bogota y Valle del Cauca por Fuentes de Informacin. 1993 2005
900.000

800.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

ANTIOQUIA BOGOT VALLE

Unidades (Inter-censal)

Unidades Licenciadas (1993-2005)

Fuente: DANE: Licencias de Construccin; Censos de Poblacin y Vivienda 1993 y 2005. Clculos propios.

RISARALDA

CASANARE

BOLIVAR

ARAUCA

BOYACA

CALDAS

TOLIMA

HUILA

CAUCA

CESAR

META

14

Esta diferencia llama la atencin por su presencia y su importancia, pues las unidades registradas en licencias de construccin son en promedio tan solo el 35,5% del total del cambio de unidades registradas en las estadsticas censales, como se muestra en la siguiente ilustracin. Ilustracin 11: Cambio en Unidades de Vivienda como % del Total, Segn Fuente de informacin y Departamentos. 1993 2005.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

ATLNTICO

0%

ANTIOQUIA

QUINDO

LA GUAJIRA

BOLIVAR

NORTE DE SANTANDER

CUNDINAMARCA

SANTANDER

NARIO

RISARALDA

CAQUET

BOGOT

CORDOBA

ARAUCA

CALDAS

TOLIMA

HUILA

CESAR

CHOC

CAUCA

META

SUCRE

% Censo

% Licencias

Fuente: DANE: Licencias de Construccin; Censos de Poblacin y Vivienda 1993 y 2005. Clculos propios.

Resumimos las causas de este fenmeno que valdra la pena evaluar: La presencia de construcciones no registradas en licencias de construccin (urbanizacin informal) que explicara un mayor crecimiento al registrado en las licencias de construccin. Fenmeno que es plenamente reconocido en la realidad colombiana pero presentara una magnitud importante (el 28% de las viviendas construidas) de ser consistentes estos clculos. El sub-reporte de unidades en las estadsticas de licencias. Una sobre-estimacin de las unidades de vivienda en el censo de 2005, lo que podra explicar el desmesurado crecimiento en viviendas y que podra surgir de problemas en la distincin de las unidades de vivienda de los hogares como han sealado algunos acadmicos con respecto a los resultados crticos del censo de 20054. Esta ltima lnea de argumentacin se apoya tambin en la evolucin de las condiciones habitacionales de los hogares colombianos, medidas a travs de las estadsticas de dficit de vivienda. Pues una breve exploracin de las
4

Vase: Uribe Consuelo (2007).

MAGDALENA

BOYACA

CASANARE

VALLE

15

mismas muestra que, si se compara la situacin registrada en los censos de 1993 y de 2005 hay una mejora de gran magnitud (y consistente a nivel departamental) pues para todos los departamentos (con excepcin de Choc) el porcentaje de hogares en dficit de vivienda se reduce en un promedio de 16,7 puntos porcentuales como se muestra en la siguiente ilustracin. Ilustracin 12: Hogares en Dficit de Vivienda como Porcentaje del Total Segn Departamentos. 1993 y 2005
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Antioquia Arauca Atlantico Bogot Bolvar Boyac Caldas Caquet Casanare Cauca Cesar Choc Crdoba Cundinam Huila La Guajira Magdalena Meta Nario Norte De Quindio Risaralda Santander Sucre Tolima Valle Del

1993 2005

Fuente DANE: Dficit de vivienda 1993 y 2005.

La elevada magnitud de esta reduccin se seala como una tendencia hacia la mejora de las condiciones de vida de los colombianos, pero debe ser tomada con cautela considerando (en particular) que en el periodo intercensal se present en Colombia una de las mayores crisis hipotecarias de las que se tenga registro, crisis que implic la incapacidad de pago de muchos hogares de sus viviendas (vindose obligados a devolver las viviendas en proceso de amortizacin), la quiebra de muchos constructores y la paralizacin del crdito hipotecario y la construccin de viviendas nuevas. La autoconstruccin podra as haber ayudado a la mejora de las condiciones habitacionales. Propuestas de interpretacin ConclusionesPara finalizar queremos recalcar las principales tendencias encontradas en cada uno de las facetas analizadas y ponerlas en relacin (cruzarlas) intentando delinear as posibles conexiones a explorar en futuras ocasiones. Se tiene entonces que la dinmica de la vivienda a nivel regional muestra unos

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ciclos (en cantidades y en precios) compartidos para las ciudades analizadas (con las excepciones de Neiva y Ccuta; que las diferencias en los niveles de precios persisten en el tiempo y que la autoconstruccin explica una porcin importante del cambio en viviendas observado. Finalizamos entonces con el cruce (a manera de grficos) de indicadores sintticos de las tres facetas analizadas para cada ciudad. Ilustracin 13: Intensidad Ciclo Precios y Produccin Informal de Vivienda
neiva

desv_est_arrendamientos 15 20

25

cali barranquilla cartagena pereira

manizales

bucaramanga pasto

bogota monteriacucuta medellin villavicencio

10

.2 ___informal

.4

.6

Las ilustraciones 13 y 14 relacionan el % de viviendas no registradas en licencias de construccin con la dinmica del ciclo de la vivienda (en trminos de precios y de reas licenciadas), una interpretacin inicial indica que mientras mayor sea la variabilidad de estas variables (que expresan la dinmica del mercado formal de vivienda) sera mayor la produccin informal, pues la incertidumbre del funcionamiento del mercado sera un incentivo para buscar otro tipo de soluciones para el acceso a la vivienda. Las ilustraciones muestran que esta interpretacin podra tener algn asidero en cuanto a la variabilidad en la actividad (m2 licenciados) pero, en cuanto a los precios se observa una tendencia contraria.

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Ilustracin 14: Intensidad Ciclo Produccin y Produccin Informal de Vivienda

300000
bogota

desv_est_licencias 100000 200000

cali medellin

bucaramanga pereira manizales pasto monteria villavicencio cucuta barranquilla cartagena

neiva

.2 ___informal

.4

.6

Ilustracin 15: Valor Arrendamiento 2009 y Produccin Informal de Vivienda

700000
bucaramanga

arrend_real 400000 500000

600000

pereira

bogota medellin

cali manizales pasto villavicencio cucuta monteria neiva barranquilla cartagena

200000

300000

.2 ___informal

.4

.6

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Para referirnos al costo de la vivienda (ms que a sus variaciones) construimos la ilustracin 15 con base al valor real de los arrendamientos en 2009 y el porcentaje de viviendas no registradas en licencias de construccin. El anlisis de la misma muestra una relacin negativa entre las dos, lo que sera potencialmente la expresin de que las viviendas construidas mediante la autoconstruccin tienen un menor valor monetario. Terminamos as la exposicin de esta ponencia que como mencionamos en un inicio pretende sealar los resultados de un trabajo en proceso. Bibliografa Bonet Jaime y Meisel Adolfo (2006) Polarizacin del ingreso per-cpita departamental en Colombia, 1975 2000 Cartagena, Banco de la Repblica, Documentos de trabajo sobre economa regional, No. 76. CAMACOL (2008) El sector de la construccin en Colombia: hechos estilizados y principales determinantes del nivel de actividad Departamento de Estudios Econmicos de CAMACOL. http://www.camacol.org.co/estudios_economicos/informes_economicos/informes_ economicos.html Cardenas Mauricio y Bernal Raquel (1997) La construccin en Colombia, auge y crisis, causas y consecuencias Revista Camacol, V.21, N.1, Marzo. Castaeda W. (1993) Patrones de migracin hacia Bogot, Medelln, Cali y Barranquilla. Un Estudio comparativo. Coyuntura social, 9, 121-135. Giraldo, Fabio (1995) Los ciclos de la edificacin en Colombia 1950-1994. Otra mirada Bogot, Universidad Externado de Colombia, Cuadernos del CIDS. Gyourko Joseph, Mayer Christopher & Sinai Todd (2006) Superstar Cities EEUU, Pensilvania, University of Pensilvania, working paper. Hernndez Castillo, Carlos Eduardo (2008) Inmigrantes urbanos en Colombia : complementan o sustituyen a los trabajadores nativos? Tesis de Maestra, Facultad de economa, Universidad de los Andes. Herrera Santiago (1988) Notas sobre algunos aspectos del mercado de la edificacin en Colombia Revista Camacol, N. 41. Jaramillo Samuel (1993) La estructura de la edificacin y de la produccin de vivienda en tres ciudades Bogot, Medelln y Cali. Bogot: Universidad de los Andes, CEDE.

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