Immomarkt Deutschland 2012

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2012 | 2013
EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP SEPTEMBER 2012
HANDEL, BRO UND WOHNEN: POSITIVE ENTWICKLUNG SETZT SICH FORT
Immomarkt_Deutschland_2012_Druck.indd 1
21.09.12 12:38
21.09.12 12:38
Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013
Inhalt
Vorwort __________________________________________________________________ 2 3 5 6 9 20 30 33 34 34 35
Summary _________________________________________________________________ Konjunktur Deutschland ___________________________________________________ Gefragter Lebensraum Top-Standorte platzen aus allen Nhten _____________ Handelsimmobilien _________________________________________________________ Broimmobilien ___________________________________________________________ Wohnimmobilien _________________________________________________________
Prognosewerte im berblick _______________________________________________ Impressum ________________________________________________________________ Disclaimer _________________________________________________________________ Anschriften der DG HYP ____________________________________________________
21.09.12 12:38
Vorwort
Als gewerbliche Immobilienbank untersuchen wir regelmig die Mrkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschftsbereiche und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu untersttzen. Die Ergebnisse der Analysen verffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finanzierungen durchfhren. Mit dieser Studie setzen wir unsere Reihe zum Immobilienmarkt Deutschland fort, die turnusmig im Herbst erscheint. Der Research-Bericht beschftigt sich mit den Entwicklungen auf den Handels-, Bro- und Wohnimmobilienmrkten fr 2012 und gibt einen Ausblick auf das Jahr 2013. Unsere Analyse hat ergeben, dass sich der gewerbliche Immobilienmarkt an den sieben Top-Standorten in Deutschland ungeachtet der Staatsschuldenkrise positiv entwickelt. In den drei betrachteten Marktsegmenten Handel, Bro und Wohnen steigen die Mieten kontinuierlich. Handelsimmobilien in Top-Lagen protieren weiterhin vom zunehmenden Konsum, der von einer gnstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt und steigenden Einkommen getragen wird. Vor diesem Hintergrund ist die Nachfrage nach erstklassigen Verkaufschen anhaltend gro. Davon protieren insbesondere die innerstdtischen Einkaufsmeilen und attraktiven Einkaufszentren, sodass von einer anziehenden Spitzenmiete um gut zwei Prozent in diesem Jahr auszugehen ist. Im kommenden Jahr drfte der Anstieg leicht nachlassen. Infolge der Finanzmarktkrise sind die Neubauaktivitten auf dem Broimmobilienmarkt in den Jahren 2009 und 2010 sprbar zurckgegangenen. Dementsprechend steht einer wieder gestiegenen Nachfrage ein geringes Angebot an attraktiven Flchen gegenber. Die Spitzenmieten drften in diesem Jahr um rund drei Prozent steigen. Aufgrund der rcklugen konjunkturellen Entwicklung ist fr 2013 von einer nachlassenden Dynamik auszugehen. Unverndert gut entwickelt sich der Wohnungsmarkt. Da der leicht angezogene Wohnungsbau den hohen Bedarf bei weitem nicht abdeckt, drften die Mieten bei einer anhaltend stabilen Beschftigungslage und gestiegenen Einkommen in diesem und im nchsten Jahr sprbar steigenden. Der Immobilienmarktbericht Deutschland liegt auch in der englischen bersetzung vor. Alle bislang verffentlichten Marktberichte der DG HYP stehen Ihnen im Internet unter www.dghyp.de/unternehmen/markt-research zum Download zur Verfgung oder knnen bei uns angefordert werden.
Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG September 2012
21.09.12 12:38
SUMMARY
In Deutschland hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt an den sieben TopStandorten sowohl in diesem als auch im vergangenen Jahr sehr positiv entwickelt. Das machen die krftigen Mietsteigerungen in den drei von uns betrachteten Marktsegmenten Handel, Bro und Wohnen deutlich. Die trotz grassierender Euro-Schuldenkrise gnstige Marktentwicklung resultiert aus der Kombination verschiedener positiv wirkender Ursachen, die in hohem Mae aber nicht nur auf den krftigen wirtschaftlichen Aufschwung seit 2010 und die stark gefallene Arbeitslosigkeit zurckgehen. Zudem steht der guten Nachfrage nach attraktiven Bro- und Einzelhandelsflchen sowie Wohnungen an praktisch allen Top-Standorten ein eher knappes Angebot gegenber. Der wirtschaftliche Aufschwung hat sich inzwischen sprbar verlangsamt. Die Wirtschaft wird in diesem und dem nchsten Jahr voraussichtlich nur noch jeweils um rund 1 Prozent wachsen. Damit verbunden ist ein schwacher Anstieg der Arbeitslosigkeit, wenngleich das Niveau niedrig bleiben wird. Insgesamt gehen wir im nchsten Jahr von steigenden Mieten in allen Segmenten aus, die Dynamik drfte aber nachlassen.
HANDELSIMMOBILIEN
Vernderung Miete in % gg. Vorjahr 2011 Berlin Dsseldorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt 4,7 4,3 4,1 4,4 2,3 3,5 2,3 4,0 2012e 2,0 2,3 2,0 2,1 3,1 2,4 2,2 2,2 2013e 1,8 1,8 1,2 1,7 2,2 1,7 0,4 1,6 Miete Top-Lage in Euro pro m 2011 225 217 255 235 225 295 225 238 2012e 230 222 260 240 232 302 230 243 2013e 234 226 263 244 237 307 231 247
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
Die gute Shopping-Laune der Deutschen hlt derzeit noch an. Davon profitieren insbesondere die innerstdtischen Einkaufsmeilen und die attraktiven Einkaufszentren. Durch das dementsprechend groe Interesse an erstklassigen Verkaufsflchen etwa durch internationale Filialisten steigt hier das Mietniveau seit rund zehn Jahren kontinuierlich an. Selbst im Krisenjahr 2009 ist die Spitzenmiete an keinem Top-Standort gefallen. Wir gehen davon aus, dass die Spitzenmiete im Einzelhandel in diesem Jahr erneut um etwas ber 2 Prozent anzieht. Im nchsten Jahr erwarten wir aber einen schwcheren Zuwachs von unter 2 Prozent. Seitenlagen knnen davon aber nicht profitieren. Weniger attraktive Verkaufsflchen leiden unter der ber viele Jahre zurckgegangenen Flchenproduktivitt. Dadurch besteht hier auch weiterhin kaum Spielraum fr Mietsteigerungen.
21.09.12 12:38
BROIMMOBILIEN
Vernderung Miete in % gg. Vorjahr 2011 Berlin Dsseldorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt 4,9 2,3 0,0 4,4 0,0 5,4 7,4 3,5 2012e 2,8 4,5 1,5 3,0 2,0 3,4 5,7 2,9 2013e 1,3 1,0 0,9 0,4 0,5 1,7 0,4 1,0 Leerstandsquote in % 2011 8,0 11,4 14,5 8,5 8,6 8,9 5,7 9,4 2012e 7,8 11,0 13,9 8,3 8,6 8,0 5,5 9,0 2013e 7,7 11,4 13,7 8,3 8,5 7,8 5,4 9,0
Im Gegensatz zum Handel sind die Bromieten als Folge der Finanzmarktkrise sowohl 2009 als auch 2010 gefallen. Durch die zugleich zurckgefahrenen Neubauaktivitten steht der im Aufschwung ausgeweiteten Nachfrage ein vergleichsweise geringes Angebot an attraktiven Flchen gegenber. Das schlgt sich auch in einer rcklufigen Leerstandsquote nieder. Ein strkerer Rckgang des Leerstands wird aber durch den hohen Anteil von veralteten und damit praktisch nicht mehr marktgngigen Objekten verhindert. Durch das eher niedrige Fertigstellungsniveau die Flchen sind zudem oftmals weitgehend vorvermietet bei weiterhin guter Nachfrage erwarten wir in diesem Jahr einen Anstieg der Spitzenmiete von fast 3 Prozent. Im nchsten Jahr drfte die abgeschwchte Konjunktur die Bronachfrage dmpfen. Wir erwarten daher 2013 nur noch einen Mietzuwachs von etwa 1 Prozent
WOHNIMMOBILIEN
Miete Erstbezug Durchschnitt in % gg. Vorjahr 2011 Berlin Dsseldorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt 10,3 11,3 7,5 8,7 2,0 3,9 0,0 7,2 2012e 3,7 3,2 4,3 4,0 4,9 3,8 5,2 4,0 2013e 2,8 2,2 3,3 3,8 2,8 3,6 2,9 3,2 Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m 2011 9,1 10,8 11,5 12,5 10,2 13,3 9,7 9,1 2012e 9,4 11,2 12,0 13,0 10,7 13,8 10,2 9,4 2013e 9,7 11,4 12,4 13,5 11,0 14,3 10,5 9,7
Auch wenn der Wohnungsbau aktuell etwas angezogen hat die Fertigstellungen decken seit Jahren nicht den Bedarf ab, der in den Grostdten vom Einwohnerzuwachs und dem berproportionalen Anstieg der Haushaltsanzahl als Nachfrageeinheit nach Wohnungen verursacht wird. Wir gehen davon aus, dass das knappe Wohnungsangebot bei anhaltend stabiler Beschftigungslage und gestiegenen Einkommen in diesem und dem nchsten Jahr erneut zu einem sprbaren Mietanstieg fhren wird zusammengenommen um ber 7 Prozent.
21.09.12 12:38
KONJUNKTUR DEUTSCHLAND
KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND
in % gegenber Vorjahr Bruttoinlandsprodukt Privater Verbrauch Staatsverbrauch Investitionen Ausfuhren Einfuhren Inflationsrate (HVPI) Arbeitslosenquote (BA) Budgetsaldo in % vom BIP Quelle: DZ BANK Research 2010 4,2 0,9 1,8 6,0 13,7 11,1 1,2 7,7 -4,3 2011 3,0 1,7 1,0 6,2 7,8 7,5 2,5 7,1 -1,0 2012e 1,2 1,0 1,2 -1,3 4,2 2,8 2,0 6,8 -0,8 2013e 0,8 1,1 1,0 1,2 3,9 4,8 2,1 6,9 -1,2
Die wirtschaftliche Dynamik in Deutschland hat sprbar nachgelassen. Im Gegensatz zu mehreren europischen Nachbarn wchst die Wirtschaft hierzulande aber noch im zweiten Quartal waren es 0,3 Prozent gegenber der Vorperiode. Zum Wachstum hat neben dem privaten Verbrauch auch der Auenhandel beigetragen, der sich trotz Euroschuldenkrise bisher in guter Verfassung zeigte. Angesichts der zuletzt mit Blick auf das schwierige internationale Umfeld merklich abgeschwchten Frhindikatoren drfte sich die wirtschaftliche Eintrbung in der zweiten Jahreshlfte fortsetzen. Die vom privaten Konsum und der Bauwirtschaft gesttzte gute Binnennachfrage drfte aber ein Abrutschen in die Rezession verhindern. Dadurch wird das Wirtschaftswachstum deutlich schwcher als in den beiden starken Vorjahren ausfallen. Wir erwarten insgesamt fr dieses Jahr einen Zuwachs des Bruttoinlandproduktes von knapp ber 1 Prozent und im kommenden von etwas unter 1 Prozent. Die Arbeitslosenquote drfte etwas anziehen, verbleibt aber dennoch auf einem erfreulich niedrigen Niveau. Durch die im Vergleich zur Eurozone berdurchschnittliche wirtschaftliche Entwicklung weitet sich der Abstand gegenber dem Durchschnitt der Eurolnder noch weiter aus.
Trotz sprbar abgeschwchter wirtschaftlicher Dynamik
zeichnet sich kein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit ab
BIP-WACHSTUM (J/J IN %)
ARBEITSLOSENQUOTE IN % (ILO)
4,0 2,0 0,0 -2,0 -4,0 -6,0 03 04 Deutschland EWU 05 06 07 08 09 10 11 12e 13e
12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 03 04 Deutschland EWU 05 06 07 08 09 10 11 12e 13e
Quelle: DZ BANK
Quelle: DZ BANK
21.09.12 12:38
GEFRAGTER LEBENSRAUM TOP-STANDORTE PLATZEN AUS ALLEN NHTEN

Die Bevlkerung der Bundesrepublik stagniert seit vielen Jahren bei rund 82 Millionen Einwohnern. Die Zahl der privaten Haushalte steigt dagegen durch die im Durchschnitt kleiner werdende Haushaltsgre an. Seit der Jahrtausendwende hat die Zahl der Haushalte um rund 2 Millionen beziehungsweise 5 Prozent auf aktuell rund 40 Millionen Haushalte zugelegt. Dabei vollziehen sich zum Teil erhebliche Verschiebungen zwischen den einzelnen Regionen und zwischen Stadt und Land resultierend aus dem Arbeitsplatzangebot, der demographischen Entwicklung und sich verndernden Lebensgewohnheiten. Diese Verschiebungen haben zudem erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, weil der Wohnungsbestand diese Vernderungen naturgem nur sehr viel langsamer nachvollziehen kann. Die seit vielen Jahren relativ niedrige Bauttigkeit verstrkt dies noch. Das fhrt an einem Ort zu Wohnungsknappheit, whrend andernorts der nicht mehr bentigte Wohnungsbestand abgerissen wird. Die Grostdte und darunter insbesondere die sieben in diesem Bericht betrachteten Top-Standorte zhlen zu den Gewinnern dieser Entwicklung. Neben der in den letzten Jahren positiven Entwicklung am Arbeitsmarkt schtzt die zunehmende Zahl an Singlehaushalten das urbane Leben mit einem umfassenden kulturellen Angebot, whrend viele Berufsttige mit Kindern in den Stdten eine gute Vereinbarkeit von Beruf und Familie sehen. Dadurch konnte die Bevlkerung an den Top-Standorten seit 2000 um rund 5 Prozent zulegen. Die Zahl der Haushalte hat dabei fast doppelt so stark um 10 Prozent zugelegt. Die im Durchschnitt pro Jahr fertig gestellten etwa zwei Wohneinheiten auf 1.000 Einwohner reichen aber bei weitem nicht aus, um das Wohnungsangebot dem entsprechend auszuweiten. Regionale Wanderungsbewegungen haben erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Wohnungsneubau hlt mit den steigenden Einwohnerzahlen der TopStandorte nicht Schritt
TOP-STANDORTE: HAUSHALTSANZAHL STEIGT SEIT 10 JAHREN
DEUTLICH AN, DER WOHNUNGSNEUBAU STAGNIERT DAGEGEN
112 110 108 1993 = 100 106 104 102 100 98 96 93

Quelle: Feri
8 Einw ohner auf 1000 Einwohner Haushalte 7 6 5 4 3 2 1 0 95 97 99 01 03 05 07 09 11 93

Quelle: Feri
108 106 104 102 100 98 96
95
97
99
01
03
05
07
09
11
So hat beispielsweise das Pestel-Institut berechnet, dass in Mnchen 31.000, in Frankfurt 17.500 und in Hamburg 15.000 Mietwohnungen fehlen. Die Folge ist trotz Finanzmarkt- und Euroschuldenkrise ein ausgesprochen dynamischer Mietanstieg, der vor wenigen Jahren eingesetzt hat und bis heute praktisch ungebremst anhlt. Dadurch sind die durchschnittlichen Mieten fr den Erstbezug von Wohnungen von
Knappes Wohnungsangebot treibt Mieten und Kaufpreise
Bestand 1993 = 100

21.09.12 12:38
Fertigstellungen (links) Wohnungsbestand (rechts) W h b d
112 110
2008 bis 2012 mit Ausnahmen von Kln und Stuttgart um 15 Prozent und mehr angestiegen. Noch ausgeprgter sind die Zuwchse bei den Kaufpreisen fr Wohnungen, verstrkt von der Suche nach sicheren Geldanlagen. Mit der Ausnahme Stuttgart hier sind die Preise um etwa 12 Prozent angestiegen haben sich die Kaufpreise fr Wohnungen (Erstbezug) zwischen 20 und 35 Prozent verteuert.
MIETEN UND WOHNUNGSPREISE (DURCHSCHNITT ERSTBEZUG)
SIND AN DEN TOP-STANDORTEN SEIT 2008 STARK ANGESTIEGEN
Miete in Euro/Quadratmeter
Q2/2008 bis Q2/2012 in %
30 25 20 15 10 5 0 Berlin Dssel Frank Ham Kln Mn Stutt dorf furt burg chen gart
14 13 12 11 10 9 8
Q2/2008 bis Q2/2012 in %
Mietanstieg seit 2008 (links) 35
Miete Q2/2012 (rechts) 15
Preisanstieg seit 2008 (links) 35 30 25 20 15 10 5 0 Berlin Dssel Frank Ham dorf furt burg
Kaufpreis Q2/2012 (rechts) 4.800 4.500 4.200 3.900 3.600 3.300 3.000 2.700 Kln Mn Stutt chen gart
Quelle: BulwienGesa
Quelle: BulwienGesa
Als Folge der Entwicklung mehren sich die Berichte in den Medien ber Wohnungsknappheit und stark gestiegene Mieten in den Ballungszentren. Insbesondere fr einkommensschwache Haushalte wird es zunehmend schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu erhalten. Die Politik hat das Thema bereits aufgegriffen entsprechend kursieren verschiedenste Vorschlge zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Auch wenn die Situation fr Wohnungssuchende auf absehbare Zeit angespannt bleiben wird; der jngste Mietanstieg relativiert sich bei lngerfristiger Betrachtung deutlich, weil die Mieten zuvor viele Jahre stagniert haben. Somit ist in den betrachteten Grostdten insgesamt gesehen kein bermiger Anstieg des Mietniveaus gegenber der allgemeinen Preissteigerung zu verzeichnen.
Lngerfristig relativiert sich der jngste Mietanstieg
VIEL STRKER ALS DIE LANGE ZEIT STAGNIERENDEN MIETEN
SIND JEDOCH DIE NEBENKOSTEN DES WOHNENS ANGESTIEGEN
135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 95
B K
D M
F S
HH VPI
400 350 300
Miete l Gas Mll Wasser Strom
Index 1993 = 100
1995 = 100
250 200 150 100 50 1995 1999 2003 2007 2011
97
99
01
03
05
07
09
11
Quelle: BulwienGesa
VPI = Verbraucherpreisindex
Quelle: Destatis
deutschlandweit
21.09.12 12:38
Dabei ist die gefhlte Teuerung des Wohnens wahrscheinlich viel ausgeprgter, als es die statistische Mietentwicklung widerspiegelt. Zunchst drfte der Anstieg der letzen Jahre die Wahrnehmung viel strker prgen, als es bei der moderaten Entwicklung in weiter zurckliegenden Jahren der Fall war. Zudem steigt die Wohnflche pro Kopf im Bundesdurchschnitt sind es rund 45 Quadratmeter pro Jahr grob um rund 1 Prozent an. Auerdem haben sich die Wohnungsnebenkosten in den vergangenen Jahren viel dynamischer als die Mieten entwickelt. Besonders hoch ist die Preissteigerung bei den Brennstoffen fr die Heizung ausgefallen. Insofern htten sich die gesamten Wohnungskosten selbst bei stabilem Mietniveau erhht. Dem entsprechend hat sich in den Grostdten in Kombination mit den jngsten Mietanstiegen in den vergangenen Jahren insgesamt betrachtet ein ausgeprgter Preisschub bei den gesamten Wohnungskosten ergeben.
Nebenkosten und steigender Flchenbedarf sorgen neben der Miete fr steigende Wohnkosten
BEISPIEL ZUR ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSKOSTEN
Wohnkosten in Euro pro Monat
900 850 800 750 700 650 600 550 0 1 2 3 4 5 Miete und NK +2% Miete +2%, NK +5% Miete +2%, NK +5%, Flche +1% 6 7 8 9 10 Jahr Werte im Zeitpunkt 0: 50 Quadratmeter Flche 10 Euro Miete je Quadratmeter 2 Euro Nebenkosten je Quadratmeter +42%
+29% +22%
Quelle: DZ BANK
Welche Schlussfolgerungen ergeben sich daraus fr die angespannte Wohnsituation auf der einen und die steigenden Wohnungskosten auf der anderen Seite? Die Wohnungsknappheit, die letztlich fr die steigenden Mieten sorgt, kann nicht ad hoc beseitigt werden. Das einzige Gegenmittel sind steigende Neubauzahlen. Dagegen wrde eine wie auch immer ausgestaltete Limitierung der Miethhe beziehungsweise des Mietanstiegs unmittelbar den Kostenanstieg bremsen. Sie htte allerdings auch keinen Einfluss auf den Effekt der berproportional steigenden Nebenkosten und der zunehmenden Wohnflche. Insofern wrde sich eine solche Manahme auf die gesamte Kostenbelastung der Mieter nur zum Teil auswirken. Sie wrde allerdings nachhaltig die angespannte Wohnraumsituation noch verstrken. Durch das gestiegene Mietniveau wird der ber viele Jahre unattraktive Neubau von Wohnraum zunehmend wieder interessant fr Projektentwickler, so dass daraus eine Ausweitung des Wohnraumangebots resultierten sollte. Die gestiegenen Fertigstellungszahlen fr neu gebaute Wohnungen zeigen dies bereits. Die Ausweitung des Wohnungsneubaus wirkt dem knappen Angebot entgegen und drfte sich mittelfristig dmpfend auf den weiteren Mietanstieg auswirken. Ein Eingriff in den Mietanstieg wrde dagegen diesen Marktmechanismus auer Kraft setzen und einer Ausweitung des Wohnungsangebots entgegenwirken was wiederum am wenigsten den Mietern nutzen wrde. So sorgt etwa das gestiegene Mietniveau auch dafr, dass das Angebot durch die kostenintensive Umwandlung von Broflchen in Wohnraum zustzlich ausgeweitet werden kann.
Hohe Mieten machen den Neubau von Wohnungen attraktiv
Auch die Broflchenumwandlung in Wohnraum wird rentierlicher
21.09.12 12:38
HANDELSIMMOBILIEN
Der private Konsum in Deutschland ist bereits im vergangenen Jahr gestiegen und liefert auch in diesem Jahr wichtige Wachstumsimpulse. Die gestiegene Konsumlaune wird im Wesentlichen von der gnstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt und steigenden Einkommen getragen. Eine generelle Trendumkehr ist hier trotz Euroschuldenkrise bislang nicht erkennbar. Privater Konsum hat sich positiv entwickelt
VERFGBARES EINKOMMEN IN EURO PRO MONAT *)
ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT
2.000 1.900 1.800
B K
D M
F S
HH Top-7
Euro pro Monat
1.700 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13e
Prozent
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 97
B K 99 01
D M 03 05
F S 07 09
HH Top-7 11 13e
Quelle: Feri
*) Werte in Preisen von 2000
Quelle: BA, Prognose DZ BANK Research
Neben dieser an allen Standorten zu beobachtenden positiven Entwicklung zeigen sich allerdings erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Kaufkraft. So ist in Hamburg das verfgbare Einkommen deutlich berdurchschnittlich gestiegen. Aber auch in Dsseldorf, Mnchen und Stuttgart konnte es sprbar zulegen. Deutlich unter dem Durchschnitt liegen Frankfurt Besserverdiener zieht es hier offenbar strker ins Umland und insbesondere Berlin. In der Hauptstadt ist das verfgbare Einkommen in den letzten Jahren nur minimal gestiegen, obwohl die Arbeitslosigkeit auch hier deutlich zurckgegangen, im Vergleich aber immer noch am hchsten ist.
Groe Unterschiede zwischen den Standorten in der Kaufkraft
EINZELHANDELSKENNZIFFERN FR KAUFKRAFT
UND ZENTRALITT
130 Bundesdurchschnitt = 100

Bundesdurchschnitt = 100
130 125 120 115 110 105
125 120 115 110 105 100 95 90 Berlin Ham burg Kln Stutt gart Frank Dssel Mn furt dorf chen
Berlin Frank furt

Quelle: Comfort
Ham burg
Mn Dssel chen dorf
Kln
Stutt gart
Quelle: Comfort
21.09.12 12:38
Die gesamte Verkaufsflche der sieben hier betrachteten Einzelhandelsstandorte wird in hohem Mae durch die Einwohnerzahl der Stdte determiniert. Bei der relativen Marktgre fllt lediglich Frankfurt mit ber 2 Quadratmetern Flche je Einwohner aus dem Rahmen. Die anderen Standorte liegen mit einer Pro-KopfVerkaufsflche von 1,4 bis 1,8 Quadratmeter relativ dicht beieinander. Vor gut zehn Jahren waren die Unterschiede in der relativen Marktgre aber noch deutlich geringer. Bedingt durch die stark auseinander klaffende Ausweitung der Verkaufsflchen haben sich erhebliche Verschiebungen ergeben. In den im Jahr 2000 noch mit der geringsten Pro-Kopf-Verkaufsflche ausgestatteten Mrkten Stuttgart und Berlin sind die Flchen bis 2011 um jeweils ber 40 Prozent angestiegen. Das gilt auch fr Frankfurt allerdings war hier die Pro-Kopf-Ladenflche schon 2000 am grten. Die geringste relative Flchenausweitung weist Kln auf. Nach einer zuvor noch mittelgroen Flchenausstattung weist die Domstadt heute den geringsten Wert auf. Relativ gro sind auch die Unterschiede beim Anteil der innerstdtischen Verkaufsflchen am gesamten Flchenbestand des jeweiligen Einzelhandelsmarktes. Hier reicht die Spanne von 11 Prozent in Berlin bis zu 37 Prozent in Stuttgart.
Frankfurt fhrt bei der Pro-KopfVerkaufsflche mit weitem Abstand
Flche pro Kopf in m 2,2 2011 2,0 2000 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 K M HH S B
Quelle: Feri
GROSSE UNTERSCHIEDE BEI VERKAUFSFLCHEN IN DER CITY
VERKAUFSFLCHE STEIGT SCHNELLER ALS EINZELHANDELSUMSATZ AN
Verkaufsflche (links) 8 7 6 5 4 3 2 1 0
davon Anteil City (rechts) 40 35 30 25 20 15 10 5 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
Flchenausw eitung in %
EH-Umsatzanstieg in %
Berlin Ham Mn Frank Kln Dssel Stutt burg chen furt dorf gart
Quelle: Feri, Comfort Quelle: Feri
Anstieg von 2000-2011 in %
Millionen Quadratmeter
Anteil in Prozent
Kln Dssel Mn Top-7 Ham Stutt Frank Berlin dorf chen burg gart furt
Die schwache Entwicklung der Einzelhandelsumstze vor 2010 hat in Verbindung mit der Flchenausweitung zu einer kontinuierlich fallenden Flchenproduktivitt Einzelhandelsumsatz je Quadratmeter Verkaufsflche gefhrt, wodurch letztlich ein anhaltender Druck auf den Spielraum fr die Hhe der Einzelhandelsmieten ausgebt wurde. Durch die in Folge des freundlichen Konsumklimas seit 2010 sprbar anziehenden Einzelhandelsumstze hat sich der Abwrtstrend der Flchenproduktivitt aber nicht weiter fortgesetzt. Den mit Abstand niedrigsten Wert bei der Flchenproduktivitt weist Berlin auf. Pro Quadratmeter werden hier im Durchschnitt ber 1.000 Euro weniger als im Mittel der Top-Standorte umgesetzt. Hohe Werte bei der Flchenproduktivitt finden sich in den wohlhabenden Stdten Hamburg und Mnchen sowie insbesondere aufgrund der relativ niedrigen Pro-KopfVerkaufsflche in Kln.
Abwrtstrend bei der Flchenproduktivitt ist zum Halten gekommen
10
21.09.12 12:38
GUTE UMSATZENTWICKLUNG IM EINZELHANDEL UND
EINE STABILISIERUNG BEI DER FLCHENPRODUKTIVITT
105 104 103 102 101 100 99 98 97 96 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

Quelle: Feri, Datastream
21 15 12 9 6 3 0 -3 -6
6.000
Euro je Quadratmeter *)
EH-Umsatz ohne PKW (links) GfK Konsumklima (rechts)
18
5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 93 95
B K
D M
F S
HH Top-7
Index 2005 = 100
GfK Konsumklima
97
99
01
03 05
07
09
11 13e
Quelle: Feri
*) Werte in Preisen von 2000
Die in den vergangenen Jahren berwiegend schwache Entwicklung des Einzelhandels betrifft allerdings nicht alle Handelsstandorte gleichermaen. Innenstadtlagen und Einkaufszentren stehen bei den Konsumenten hoch im Kurs. Dadurch konnte die durchschnittliche Spitzenmiete an allen Top-Standorten seit 2003 kontinuierlich anziehen. Nicht einmal die Folgen der Finanzmarktkrise, die 2009 und 2010 zu sprbar fallenden Bromieten fhrte, hat bei den gefragten 1A-Handelslagen einen Mietrckgang bewirkt. Anders als im Brosegment weist die Spitzenmiete im Einzelhandel einen lang anhaltenden steigenden Trend auf, wodurch das Mietniveau die Inflation in den vergangenen 20 Jahren ausgleichen konnte. Damit geht die positive Entwicklung der Spitzenmiete angesichts des im vergangenen Jahrzehnt insgesamt nur schwach gewachsenen Einzelhandels letztlich zu Lasten von weniger attraktiven Handelsflchen. Dementsprechend klafft die Mietentwicklung zwischen Top- und Seitenlagen immer weiter auseinander.
Spitzenmiete zieht seit gut zehn Jahren kontinuierlich an
HANDEL MIETENTWICKLUNG UND VERBRAUCHERPREISE
SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER
140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 93
Euro je Quadratmeter
Index 1993 = 100
Spitzenmiete Top-7 Seitenlagenmiete Top-7 Verbraucherpreise
320 300 280 260 240 220 200 180 160 140
B F K S
D HH M Top-7
95
97
99
01
03
05
07
09
11
93
95
97
99
01
03
05
07
09
11 13e
Quelle: BulwienGesa, Feri, eigende Berechnungen
Quelle: BulwienGesa
11
21.09.12 12:38
Top-Standorte im europischen Vergleich Im europischen Vergleich liegen die deutschen Top-Standorte bezogen auf die Spitzenmiete im mittleren bis vorderen Bereich. Weit bertroffen werden sie nur von London und Paris mit den gut doppelt so hohen Spitzenmieten. Der Abstand von Deutschlands fhrendem Shopping-Standort Mnchen zur europischen Einkaufsmetropole Mailand auf Rang drei ist dagegen relativ klein. Hinsichtlich der landesweiten Verkaufsflche weist Deutschland je Einwohner eine relativ ppige Verkaufsflchenausstattung mit 1,45 Quadratmetern pro Kopf auf. Der ungewichtete Mittelwert der in der Abbildung enthaltenen Lnder liegt bei 1,2 Quadratmetern je Einwohner. Spitzenmiete der Top-Standorte liegt im europischen Vergleich im vorderen Mittelfeld
Deutschlands Verkaufsflche je Einwohner liegt deutlich ber dem Durchschnitt
HANDEL: SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER
VERKAUFSFLCHE PRO KOPF
Stockholm Lyon Brssel Kopenhag Dublin Madrid Dsseldorf Berlin Stuttgart Kln Wien Amsterda Hamburg Frankfurt Rom Mnchen Mailand Paris London 0 100 200 300 400 500 Spitzenmiete in Euro 600 700
Griechenland Portugal Italien Frankreich Spanien UK Irland Finnland Schw eden Norw egen Belgien Dnemark Deutschland sterreich Niederlande 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 Verkaufsflche pro Kopf 1,6 1,8
Quelle: BulwienGesa
Quelle: GfK
12
21.09.12 12:38
Berlin: Handelsimmobilien
MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER HANDELSFLCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN
260 240 220 200 180 160 140 120 100 2003
Berlin
Top-7
Regional-12
2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 Berlin Top-7 Regional-12
2005
2007
2009
2011
2013e
2003
Quelle: Feri
2005
2007
2009
2011
2013e
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research
Unter Deutschlands Stdten ist Berlin mit einer Verkaufsflche von fast 6 Millionen Quadratmetern und einem Einzelhandelsumsatz von fast 14 Milliarden Euro jhrlich fhrend. Allerdings wird hier mit gerade einmal 4.000 Euro, die jeder der 3,5 Millionen Einwohner im Durchschnitt umsetzt, der mit Abstand niedrigste Wert unter den sieben Top-Standorten erzielt. Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation allmhlich bessert, ist die Kaufkraft in Berlin aufgrund des 20 Prozent unter dem Durchschnitt der Top-Standorte liegenden verfgbaren Einkommens immer noch niedrig. Auerdem liegt die Arbeitslosenquote mit ber 12 Prozent weit hher als an den anderen Top-Standorten. Positiv ist dagegen die hohe und stetig zunehmende Touristenzahl, die sich seit 2000 auf rund 10 Millionen pro Jahr bei ber 22 Millionen bernachtungen verdoppelt hat. Dadurch tragen Touristen gut ein Viertel zum Berliner Einzelhandelsumsatz bei, was insbesondere den Top-Lagen zu Gute kommt. Die hohe Nachfrage nach Verkaufsflchen in Top-Lagen hat 2011 zu einem Anstieg der Spitzenmiete um fast 5 Prozent gefhrt. Etwas gemildert wurde der Nachfrageberhang durch das Anfang dieses Jahres erffnete Shopping-Center Boulevard Berlin. Insgesamt erwarten wir fr 2012 und das kommende Jahr einen verlangsamten Anstieg der Spitzenmiete von jeweils rund 2 Prozent.
HANDELSIMMOBILIEN IN BERLIN 2010 Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf Verf. Einkommen pro Kopf Arbeitslosenquote (BA) Einzelhandelsumsatz Angebot Handelsflche Handelsflche Miete Handel Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 215 0,0 / / 14,0 0,0 225 4,7 / / 14,0 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr 5,8 2,9 6,0 2,9 in Euro/Monat in % gg. Vorjahr in % in % gg. Vorjahr 1.184 0,8 13,6 2,4 1.191 0,6 13,3 -0,2 2011
Grter Einzelhandelsstandort mit dem niedrigsten Umsatz je Einwohner
Touristen sind eine bedeutende Nachfragergruppe in Berlin
2012e 1.205 1,2 12,3 1,5 6,2 2,6 230 2,0 / / 14,0 0,0
2013e 1.221 1,3 12,5 1,4 6,3 2,5 234 1,8 / / 14,0 0,0
Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research Regional-12 Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Mnster, Nrnberg
13
21.09.12 12:38
Dsseldorf: Handelsimmobilien
260 240 220 200 180 160 140 120 100 2003
Dsseldorf
Top-7
Regional-12
2,4 Dsseldorf 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 Top-7 Regional-12
2005
2007
2009
2011
2013e
2003
Quelle: Feri
2005
2007
2009
2011
2013e
Durch die hohe Kaufkraft in Dsseldorf und den umliegenden Stdten ist die Metropole am Rhein ein begehrter Einzelhandelsstandort. Die Adresse K mit ihrer Vielzahl an Luxusgeschften ist eine der attraktivsten Lagen fr Filialisten und Markenstores. So erffnete hier Ende vergangenen Jahres das gefragte Modelabel Abercrombie & Fitch den ersten Store in Deutschland. Etwa gleichzeitig erfolgte auch die Wiedererffnung des umstrukturierten Sevens Center mit dem Ankermieter Saturn. Bis zum Beginn des Weihnachtsgeschfts soll die Anbindung an die gerade erst revitalisierte K-Galerie erfolgen. Aufgewertet wurde auch die Bankenseite der K durch hochwertige Handelsflchen im Erdgeschoss des Hotels Breidenbacher Hof. Die Fertigstellung des nchsten greren Projektes steht 2013 mit dem K-Bogen an, der aber bereits zu drei Viertel an Breuninger vermietet wurde. Durch die hohe Nachfrage konnte 2011 die Spitzenmiete um ber 4 Prozent zulegen. Im laufenden Jahr drfte das Mietniveau erneut um rund 2 Prozent ansteigen. 2013 gehen wir von einem etwas schwcheren Anstieg aus. Eine deutliche Aufwertung des Dsseldorfer Einzelhandels drfte in den nchsten Jahren von verschiedenen Verkehrsprojekten ausgehen. Dazu zhlen insbesondere die U-Bahn-Anbindung der Konsumlage Schadowstrae und der im Frhjahr 2013 beginnende Abriss der Hochbrcke Tausendfler.
HANDELSIMMOBILIEN IN DSSELDORF 2010 Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf Verf. Einkommen pro Kopf Arbeitslosenquote (BA) Einzelhandelsumsatz Angebot Handelsflche Handelsflche Miete Handel Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 208 1,5 / / 13,5 0,0 217 4,3 / / 13,5 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr 1,0 4,4 1,0 2,0 in Euro/Monat in % gg. Vorjahr in % in % gg. Vorjahr 1.685 1,0 9,5 3,5 1.714 1,7 9,0 1,7 2011
Dsseldorfs Attraktivitt als Shopping-Standort wird durch anstehende Verkehrsprojekte noch aufgewertet
2012e 1.746 1,9 9,1 2,9 1,1 1,6 222 2,3 / / 13,5 0,0
2013e 1.773 1,5 9,2 1,9 1,1 2,3 226 1,8 / / 13,5 0,0
Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research
14
21.09.12 12:38
Frankfurt: Handelsimmobilien
280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 2003
2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 Frankfurt Top-7 Regional-12
Frankfurt 2005 2007
Top-7 2009
Regional-12 2011 2013e
1,2 2003
Quelle: Feri
2005
2007
2009
2011
2013e
Die hohe Nachfrage nach gut gelegenen Handelsflchen in Frankfurtsorgt dafr, dass Verkaufsflchen in den Top-Lagen wie Zeil, Goethestrae oder Steinweg knapp bleiben. So blieb auch die Verkaufsflchenausweitung um 47.000 Quadratmeter durch das 2009 erffnete Einkaufszentrum MyZeil ohne negative Auswirkung auf die Spitzenmiete. Das drfte auch fr die 2013 anstehenden Erffnungen gelten. Durch die Lage zwischen Messe und Hauptbahnhof erwarten wir kaum negative Auswirkungen von der mit 180 Geschften relativ groen Skyline Plaza auf den innerstdtischen Handel. Die ONE GoethePlaza ist zwar in der City angesiedelt, mit 5.000 Quadratmetern fllt die Erweiterung der Verkaufsflche aber eher gering aus. Insgesamt fhrt Frankfurt mit 2,2 Quadratmetern Verkaufsflche pro Kopf die Top-Standorte an. Die ntige Kaufkraft wird von den Frankfurtern selbst, vielen Geschftsreisenden und Touristen sowie vom gut angebundenen und kaufkraftstarken Umland etwa den Landkreisen Main-Taunus und Hochtaunus generiert. Mit der 2013 beginnenden Rekonstruktion der Altstadt drfte die Anziehungskraft der Frankfurter City noch steigen, so dass die Perspektive fr den Einzelhandel positiv bleibt. Die hohe Nachfrage nach Top-Lagen hat die Spitzenmiete 2011 deutlich um ber 4 Prozent steigen lassen. Fr das laufende Jahr erwarten wir ein Plus von 2 Prozent auf 260 Euro, 2013 drfte der Mietanstieg noch etwas moderater ausfallen.
HANDELSIMMOBILIEN IN FRANKFURT 2010 Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf Verf. Einkommen pro Kopf Arbeitslosenquote (BA) Einzelhandelsumsatz Angebot Handelsflche Handelsflche Miete Handel Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 245 0,0 / / 18,0 20,0 255 4,1 / / 18,0 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr 1,4 1,9 1,4 1,3 in Euro/Monat in % gg. Vorjahr in % in % gg. Vorjahr 1.371 -0,2 7,9 1,3 1.393 1,6 7,5 1,5 2011
Frankfurt erhlt 2013 ein weiteres groes Einkaufszentrum
Spitzenmiete steigt auf 260 Euro je Quadratmeter
2012e 1.422 2,0 7,5 1,8 1,5 1,4 260 2,0 / / 18,0 0,0
2013e 1.448 1,8 7,7 1,7 1,5 1,8 263 1,2 / / 18,0 0,0
15
21.09.12 12:38
Hamburg: Handelsimmobilien
260 240 220 200 180 160 140 120 100 2003
Hamburg
Top-7
Regional-12
2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 Hamburg Top-7 Regional-12
2005
2007
2009
2011
2013e
2003
Quelle: Feri
2005
2007
2009
2011
2013e
Der Hamburger Einzelhandel profitiert nicht nur von der groen Attraktivitt der Hansestadt mit steigenden Einwohner- und Touristenzahlen, sondern auch vom hchsten verfgbaren Einkommen unter den Top-Standorten es liegt fast 20 Prozent ber dem Durchschnitt. Daher berrascht es nicht, dass der Einzelhandelsumsatz seit 2000 mit fast 30 Prozent doppelt so stark wie der Durchschnitt der TopStandorte gestiegen und mit rund 13 Milliarden Euro dicht an das bevlkerungsmig viel grere Berlin herangerckt ist. Neben der gnstigen wirtschaftlichen Entwicklung Hamburgs sprechen weitere Grnde fr eine zuknftige positive Entwicklung. Zum einen liegt die Handelsflche pro Kopf leicht unter dem Durchschnitt der Top-Standorte, zum anderen verfgt die City ber relativ wenig Verkaufsflche: der Anteil liegt bei lediglich 12 Prozent; in Mnchen ist er doppelt und in Dsseldorf dreimal so hoch. Zuletzt wurde das Flchenangebot 2006 mit der Erffnung der Europa Passage etwas strker erweitert. Angesichts des knappen Angebots und einer hohe Flchennachfrage in den Spitzenlagen ist die Miete hier 2011 um ber 4 Prozent gestiegen. Im laufenden sowie im kommenden Jahr erwarten wir eine Verlangsamung des Mietanstieges auf rund 2 Prozent. Das nchste Groprojekt im Handel steht voraussichtlich erst 2015 an, wenn das durch die Finanzkrise verzgerte berseequartier erffnet.
HANDELSIMMOBILIEN IN HAMBURG 2010 Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf Verf. Einkommen pro Kopf Arbeitslosenquote (BA) Einzelhandelsumsatz Angebot Handelsflche Handelsflche Miete Handel Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 225 0,0 / / 40,0 0,0 235 4,4 / / 40,0 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr 2,8 4,6 2,9 2,1 in Euro/Monat in % gg. Vorjahr in % in % gg. Vorjahr 1.815 1,5 8,2 1,8 1.838 1,2 7,8 1,1 2011
Einzelhandelsumsatz reicht fast an das gut doppelt so groe Berlin heran
Flchenausweitungen stehen erst 2015 an
2012e 1.880 2,3 7,6 2,5 3,0 2,9 240 2,1 / / 40,0 0,0
2013e 1.916 1,9 7,7 2,0 3,0 2,3 244 1,7 / / 40,0 0,0
16
21.09.12 12:38
Kln: Handelsimmobilien
260 240 220 200 180 160 140 120 100 2003
Kln
Top-7
Regional-12
2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 Kln Top-7 Regional-12
2005
2007
2009
2011
2013e
2003
Quelle: Feri
2005
2007
2009
2011
2013e
Kln zhlt zu den beliebtesten deutschen Shoppingstandorten und verfgt mit Schildergasse und Hohe Strae der ltesten deutschen Fugngerzone ber zwei der am strksten frequentierten Shopping-Meilen in Deutschland. Dabei ist die City im Unterschied zum eher luxurisen Dsseldorf viel konsumiger, so dass das Interesse von nationalen und internationalen Filialisten und Labels am Standort Kln besonders gro ist. Das Kaufkraftpotenzial der viertgrten deutschen Stadt wird durch ein hohes Touristenaufkommen noch verstrkt. Umso erstaunlicher ist es, dass die Verkaufsflche in der Domstadt seit 2000 nur um 8 Prozent angestiegen ist, whrend sie im Durchschnitt der sieben Top-Standorte um ber 35 Prozent ausgeweitet wurde. Auch der Flchenbestand von 1,4 Quadratmetern pro Kopf liegt am unteren Ende der Bandbreite. Der Verkaufsflchenanteil in der City ist mit 19 Prozent ebenfalls eher niedrig. Da keine greren Vorhaben in der Innenstadt anstehen, ist eine Ausweitung der Flchen auch nicht in Sicht. Das einzige grere Projekt ist die Revitalisierung der Neumarkt-Galerie, die bis 2013 abgeschlossen sein soll. 2011 ist die Spitzenmiete mit 2 Prozent nur halb so stark wie im Durchschnitt der Top-Standorte angestiegen. Angesichts des knappen Angebots und der gnstigen Lage im Einzelhandel erwarten wir in diesem und im kommenden Jahr jeweils einen leicht berdurchschnittlichen Anstieg von 3 beziehungsweise 2 Prozent.
HANDELSIMMOBILIEN IN KLN 2010 Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf Verf. Einkommen pro Kopf Arbeitslosenquote (BA) Einzelhandelsumsatz Angebot Handelsflche Handelsflche Miete Handel Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 220 0,0 / / 12,0 0,0 225 2,3 / / 12,0 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr 1,4 0,4 1,4 0,4 in Euro/Monat in % gg. Vorjahr in % in % gg. Vorjahr 1.509 0,4 10,1 2,3 1.527 1,2 9,6 0,8 2011
Verkaufsflche in Kln ist seit 2000 kaum gestiegen
Knappes Angebot lsst Spitzenmiete bis 2013 leicht berdurchschnittlich steigen
2012e 1.555 1,8 9,8 2,6 1,4 0,7 232 3,1 / / 12,0 0,0
2013e 1.571 1,1 9,9 1,8 1,4 0,6 237 2,2 / / 12,0 0,0
17
21.09.12 12:38
Mnchen: Handelsimmobilien
320 280 240 200 160 120 80 40 2003 Mnchen 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 2003

Quelle: Feri
Mnchen
Top-7
Regional-12
2005
2007
2009
2011
2013e
Mnchen hat mit 300 Euro je Quadratmeter das mit Abstand hchste Mietniveau unter den Top-Standorten und verfgt ber sehr gnstige Rahmenbedingungen fr eine weitere dynamische Entwicklung. Die Einzelhandelsnachfrage profitiert von niedriger Arbeitslosigkeit, hohem Einkommen und der Kaufkraftstrke des Umlandes. Weitere Nachfrage wird durch die Vielzahl von Touristen und Geschftsreisenden generiert. Von anderen Standorten mit den fast berall anzutreffenden Filialisten und Markenshops hebt sich Mnchen mit einer Reihe attraktiver lokaler Geschfte positiv ab. Gnstig fr den Einzelhandel ist zudem der starke Bevlkerungsanstieg, wodurch die Verkaufsflche pro Kopf in den letzten zehn Jahren deutlich unterdurchschnittlich ausgeweitet wurde. Sie ist mit 1,4 Quadratmetern ohnehin sehr niedrig. Die innerstdtische Flchenproduktivitt ist berdurchschnittlich. Auerdem verfgt Mnchen auch nach Erffnung der Pasing Arkaden 2011 ber relativ wenige Shopping-Center. Neue Projekte und Revitalisierungen fhren nicht zu einer Entspannung der Marktsituation, da der Flchenzuwachs sofort absorbiert wird. Daher erwarten wir in den Top-Lagen eine Fortsetzung des Aufwrtstrends bei der Spitzenmiete, der sich wie an den anderen Standorten auch etwas verlangsamen drfte. Angesichts der Fokussierung auf Spitzenlagen knnen Seitenlagen aber auch hier nur in geringem Mae von der insgesamt guten Lage des Marktes profitieren.
HANDELSIMMOBILIEN IN MNCHEN 2010 Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf Verf. Einkommen pro Kopf Arbeitslosenquote (BA) Einzelhandelsumsatz Angebot Handelsflche Handelsflche Miete Handel Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 285 0,0 / / 35,0 0,0 295 3,5 / / 35,0 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr 1,9 2,4 1,9 1,7 in Euro/Monat in % gg. Vorjahr in % in % gg. Vorjahr 1.756 0,6 5,6 1,7 1.778 1,3 5,1 1,4 2011
Spitzenmiete je Quadratmeter erreicht 300 Euro
Trotz hohem Niveau drfte Mnchens Spitzenmiete weiter anziehen
2012e 1.808 1,6 4,9 1,6 2,0 2,0 302 2,4 / / 35,0 0,0
2013e 1.831 1,3 5,0 1,9 2,0 1,8 307 1,7 / / 35,0 0,0
18
21.09.12 12:38
Stuttgart: Handelsimmobilien
260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 2003 Stuttgart 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 2003

Quelle: Feri
Stuttgart
Top-7
Regional-12
2005
2007
2009
2011
2013e
Durch den hohen Anteil des verarbeitenden Gewerbes kam es in Stuttgart 2008 und 2009 zu einem ausgeprgten Rckgang der regionalen Wirtschaftsleistung, die selbst 2012 noch nicht wieder ganz das Vorkrisenniveau von 2007 erreicht hat. Dass die Spitzenmiete im Einzelhandel dennoch weiter steigen konnte, drfte auf die gnstigen Voraussetzungen im Einzelhandel durch das berdurchschnittliche Wohlstandsniveau zurckzufhren sein. Insgesamt machen die hohen Werte fr Kaufkraft und Zentralitt die Stadt zu einem dauerhaft attraktiven Standort fr nationale und internationale Filialisten und fr Markenshops die Folge ist eine anhaltend gute Nachfrage nach Verkaufsflchen in den 1A-Lagen. Die noch relativ zahlreich vorhandenen inhabergefhrten Geschfte werden dadurch auch in Stuttgart nach und nach verdrngt. Fr die Spitzenmiete erwarten wir in diesem Jahr mit rund 2 Prozent ein Plus in etwa in gleichem Ausma wie im Vorjahr. Fr 2013 erwarten wir allenfalls noch einen marginalen Anstieg, auch bedingt durch die bereits heute absehbare erhebliche Erweiterung des Bestands an attraktiven Verkaufsflchen um ber 100.000 Quadratmeter in den nchsten Jahren. Groe Projekte sind das Gerber (geplante Erffnung 2014), das Milaneo von ECE (geplante Erffnung Anfang 2015) im neuen Europaviertel und ein Breuniger-Haus (geplante Erffnung 2016).
HANDELSIMMOBILIEN IN STUTTGART 2010 Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf Verf. Einkommen pro Kopf Arbeitslosenquote (BA) Einzelhandelsumsatz Angebot Handelsflche Handelsflche Miete Handel Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 220,0 0,0 / / 14,0 0,0 225,0 2,3 / / 14,0 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr 1,0 1,5 1,0 1,6 in Euro/Monat in % gg. Vorjahr in % in % gg. Vorjahr 1.680 1,5 6,4 1,9 1.703 1,3 5,6 1,2 2011
Stuttgarts Verkaufsflchen weiten sich in den nchsten Jahren sprbar aus
2012e 1.733 1,8 5,4 1,8 1,0 1,3 230,0 2,2 / / 14,0 0,0
2013e 1.753 1,2 5,5 1,6 1,0 1,3 231,0 0,4 / / 14,0 0,0
19
21.09.12 12:38
BROIMMOBILIEN
Die sieben Schwergewichte am deutschen Bromarkt verfgen zusammen ber rund 78 Millionen Quadratmeter Broflche etwa ein Viertel des gesamten Broflchenbestandes in Deutschland. Die Bandbreite reicht von 7 Millionen Quadratmetern in Stuttgart bis hin zu ber 17 Millionen Quadratmetern in Berlin. Groe Unterschiede zeigen sich aber auch in der relativen Marktgre. Whrend in Berlin auf jeden Einwohner lediglich 5 Quadratmeter Broflche entfallen, sind es in Frankfurt fast 18 Quadratmeter. Letztlich ist fr den Bromarkt aber weniger die Einwohnerzahl, sondern vor allem die Zahl der Brobeschftigten als Nachfragefaktor entscheidend. Daran gemessen ist die Spanne der relativen Marktgre von 34 Quadratmetern in Kln bis zu 45 Quadratmetern in Frankfurt bedeutend geringer. Deutliche Unterschiede in der absoluten und relativen Marktgre
BERLIN HAT DEN FLCHENMSSIG GRSSTEN
ABER RELATIV ZUR EINWOHNERZAHL KLEINSTEN BROMARKT
Stuttgart 7.068 Mnchen 12.985
Flche in Quadratmeter
Berlin 17.575
48 42 36 30 24 18 12 6 0
Flche je Einw ohner
Flche je Brobeschftigten
Kln 7.144 Hamburg 13.661

Quelle: Feri
Dsseldorf 7.497
Frankfurt 12.015
Broflche in Tsd. Quadratmetern (2011)
Berlin Kln
Ham Top-7 Mn Stutt Dssel Frank burg chen gart dorf furt
Quelle: Feri
Im laufenden Jahr hat sich die erfreuliche Entwicklung des Vorjahres weiter fortgesetzt. Dank guter Nachfrage konnte die Spitzenmiete wieder fast das Niveau von 2008 erreichen und hat damit im Wesentlichen den Rckgang, der aus der Finanzmarktkrise resultierte, aufgeholt.
Spitzenmiete erreicht wieder fast das Vorkrisenniveau
GUTE BROMARKTENTWICKLUNG: STEIGENDE SPITZENMIETE
UND DRITTHCHSTER FLCHENUMSATZ IM LETZTEN JAHR
2008 2009 2010 2011 2012e
Flcheumsatz in Mio. Quadratmeter
36 34 32 30 28 26 24 22 20 18 16 14
3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
B K
D M
F S
HH Trend
Berlin Dssel Frank Ham dorf furt burg

Quelle: Feri
Kln
Mn Stutt Top-7 chen gart
1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Quelle: BulwienGesa
20
21.09.12 12:38
Die lebhafte Nachfrage nach attraktiven Broflchen hat fr den dritthchsten jhrlichen Flchenumsatz in den vergangenen 20 Jahren gesorgt. Das Volumen der abgeschlossenen Bromietvertrge liegt mit etwas ber 3 Millionen Quadratmetern rund ein Drittel oberhalb des durchschnittlichen Umsatzes in diesem Zeitraum. Bezogen auf den im langjhrigen Trend steigenden Vermietungsumsatz auch bedingt durch die zunehmende Marktgre ist der Umsatz des Vorjahres allerdings nur leicht ber dem zu erwartenden Wert. Nach dem Verlauf des ersten Halbjahres drfte der Mietumsatz in diesem Jahr zwar erneut einen ordentlichen Wert erreichen, ohne dabei aber an den hheren Vorjahreswert anknpfen zu knnen. Die erfreuliche Dynamik in der Broflchennachfrage ist auf die anhaltend gnstige Beschftigungslage zurckzufhren. Gegenlufig zur seit 2005 fast halbierten Arbeitslosenquote konnte die Zahl der Brobeschftigten krftig zulegen. Obwohl der Anstieg strker als die Ausweitung der Broflchen ausgefallen ist, konnte der Anteil leer stehender Broflchen, der nach der Dot.com-Blase stark gestiegen war, nur leicht absinken und verbleibt damit weiterhin auf einem hohen Niveau.
Dritthchster Flchenumsatz seit 20 Jahren
Leerstandsniveau bleibt trotz steigender Brobeschftigtenzahl hoch
BROBESCHFTIGTE LEGEN STRKER ALS BROFLCHEN ZU
LEERSTANDSSOCKEL BAUT SICH NICHT AB
Broflche in Mio. Quadratmeter
80
Brobeschftigte in Mio.
Leerstandsquote in %
75
Broflche (links) Brobeschftigte (rechts)
2,1
16 14 12 10 8 6 4 2 0 93
Quelle: Feri ANTEIL DER SEIT 1993 FERTIGGESTELLTEN BROGEBUDE
2,0
70
1,9
65
1,8
60 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11
1,7
B F K S 95 97 99 01 03 05 07
D HH M Top-7 09 11
Quelle: Feri FERTIGSTELLUNGEN ENTWICKELN SICH LANGFRISTIG RCKLUFIG
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1961
Fertiggestellte Nichtwohngebude in Tausend
Anteil am Broflchenbestand in %
40 35 30 25 20 15 Kln Mn Ham Stutt Top-7 Dssel Frank Berlin chen burg gart dorf furt
1971
1981
1991
2001
2011
Quelle: Feri
Quelle: Feri
nur frheres Bundesgebiet
Ein entscheidender Faktor fr den anhaltend hohen Leerstand ist, dass ein nennenswerter Anteil der Brogebude nicht mehr den Marktanforderungen entspricht. Die vorstehende linke Grafik zeigt, dass der Gewerbebau in Deutschland seit den
Brogebude sind mehrheitlich ber 30 Jahre alt
21
21.09.12 12:38
Zeiten des Wirtschaftswunders einen rcklufigen Trend aufweist. Dadurch sind mehr als die Hlfte der in den letzten 50 Jahren entstandenen Gewerbebauten vor mehr als 30 Jahren gebaut worden. Der Anteil jngerer Brogebude weniger als 20 Jahre alt macht also nur etwa ein Drittel des Bestandes aus. Dabei reicht die Spanne der Top-Standorte von 22 Prozent in Kln bis 36 Prozent in Berlin. Trotz des vergleichsweise niedrigen Anteils an jngeren Brogebuden und dem daraus resultierenden eher knappen Angebot an attraktiven Broflchen hat sich die Spitzenmiete an den Top-Standorten verhalten entwickelt. Von Stuttgart abgesehen liegt die Spitzenmiete zum Teil erheblich unter den Hchststnden, die in den vergangenen zwei Jahrzehnten zu beobachten waren. Der Abstand wird noch grer, wenn auch der inflationsbedingte Kaufkraftverlust dieser Periode von rund 30 Prozent bercksichtigt wird. Bei lngerfristiger Betrachtung stagnieren die Bromieten
BRO MIETENTWICKLUNG UND VERBRAUCHERPREISE
SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER
140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 93

Quelle: Feri
Index 1993 = 100
Spitzenmiete Top-7 Seitenlage Miete Top-7 Verbraucherpreise
50 45 40 35 30 25 20 15 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13e B F K S D HH M Top-7
95
97
99
01
03
05
07
09
11
Quelle: BulwienGesa, Feri
Top-Standorte im europischen Vergleich

SPITZENMIETE IN EURO/QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT
Stuttgart Kopenhagen Kln Berlin Dsseldorf Wien Hamburg Lyon Brssel Madrid Amsterdam Dublin Mnchen Frankfurt Rom Luxemburg Stockholm Mailand London Paris 0 10 20 30 40 50 Spitzenmiete in Euro 60 70
Paris Lyon Stuttgart Wien London Luxemburg Berlin Kopenhagen Rom Hamburg Kln Mnchen Mailand Madrid Brssel Dsseldorf Stockholm Frankfurt Amsterdam Dublin 0
Quelle: Feri
10 15 Leerstandsquote in %
20
25
Quelle: BulwienGesa, Feri, CBRE
22
21.09.12 12:38
Berlin: Broimmobilien
MIETE TOP-LAGE IN % GG. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %
8 4 0 -4 -8 Berlin -12 2003 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
11 10 9 8 7 6 5 2003 Berlin 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research
In Berlin hat sich die Bronachfrage gut entwickelt. Zwar wchst die Wirtschaftsleistung der Bundeshauptstadt langsamer als an den anderen Top-Standorten, aber durch die Vielzahl an Beschftigten in der Verwaltung sowie bei Verbnden und anderen Interessenvertretungen stieg die Zahl der Brobeschftigten mit fast 15 Prozent in den vergangenen fnf Jahren weit berdurchschnittlich an. Dagegen hat sich die Broflche mit nur 1 Prozent kaum ausgeweitet. Gefragt sind wie auch an den anderen Standorten insbesondere hochwertige Broflchen, die entsprechend knapp sind und deren Miete sich 2011 um rund 5 Prozent verteuert hat. In diesem Jahr hat sich die gnstige Entwicklung mit einem erneut relativ hohen Flchenumsatz und einer bei einem anhaltend knappen Flchenangebot weiter fallenden Leerstandsquote fortgesetzt. Angesichts des gnstigen Marktumfeldes nehmen die Aktivitten in der Projektentwicklung zu. Dadurch wird in diesem und dem nchsten Jahr zusammen mit 250.000 Quadratmetern ein etwas berdurchschnittliches Broflchenvolumen fertig gestellt, von dem durch Vorvermietung und Eigennutzung noch etwa ein Drittel am Markt verfgbar ist. Nach dem hohen Mietanstieg im Vorjahr gehen wir fr dieses Jahr von einem auf knapp unter 3 Prozent verlangsamten Mietanstieg aus. Angesichts der rcklufigen Konjunktur drfte sich der Mietzuwachs 2013 bei einer noch leicht fallenden Leerstandsrate weiter abschwchen.
BROIMMOBILIEN IN BERLIN 2010 Nachfrage BIP BIP pro Kopf BIP pro Kopf Brobeschftigte Angebot Brobestand Brobestand Leerstandsquote Miete Bro Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 20,5 2,0 / / 6,5 0,0 21,5 4,9 / / 6,5 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr in % 17,4 0,1 8,6 17,5 0,5 8,0 in % gg. Vorjahr in Tausend Euro in % gg. Vorjahr in % gg. Vorjahr 2,5 23,6 2,2 1,5 1,1 23,9 1,0 2,6 2011
Lebhafte Bronachfrage in Berlin
Spitzenmiete drfte in diesem Jahr um rund 3 Prozent steigen
2012e 1,8 24,3 1,7 1,6 17,6 0,5 7,8 22,1 2,8 / / 6,5 0,0
2013e 1,0 24,5 0,9 1,0 17,7 0,6 7,7 22,4 1,3 / / 6,5 0,0
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research
23
21.09.12 12:38
Dsseldorf: Broimmobilien
8 4 0 -4 -8 -12 -16 2003 Dsseldorf 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
12 11 10 9 8 7 6 5 2003 Dsseldorf 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
Durch die sich abschwchende deutsche Konjunktur liegt der Broflchenumsatz in Dsseldorf im ersten Halbjahr insgesamt zwar etwas unter dem Vorjahreswert. Nachgefragt werden aber vor allem hochwertige Broflchen, die allerdings nur einen Bruchteil des relativ hohen Bestands an leer stehenden Broflchen ausmachen und deren Verfgbarkeit sich in diesem Jahr dadurch noch weiter verknappt hat zumal ein erheblicher Teil der aktuell fertig gestellten Broflchen auf den Neubau des Vodafone-Campus entfllt. Als Folge erwarten wir, dass die Spitzenmiete in diesem Jahr trotz der hohen Leerstandsrate von rund 11 Prozent mit ber 4 Prozent fast doppelt so stark wie im Vorjahr und damit deutlich strker als im Durchschnitt ansteigen wird. Auch im weiteren Verlauf in diesem und im nchsten Jahr ist der Lwenanteil der Neubauprojekte wie etwa durch den Neubau der Fachhochschule bereits vermietet. Das grte am Markt verfgbare Projekt ist das Dreischeibenhaus also die komplett sanierte denkmalgeschtzte ehemalige ThyssenZentrale. Mit dem anstehenden Vodafone-Umzug drfte sich durch die dadurch frei werdenden bisher belegten Flchen der in diesem Jahr gesunkene Leerstand wieder ausweiten, whrend die gesamte Bronachfrage durch das rcklufige Wirtschaftswachstum nachlassen drfte. Insofern erwarten wir fr 2013 einen leichten Mietrckgang in den Seitenlagen, whrend das Niveau der Spitzenmiete erneut etwas zulegen drfte.
BROIMMOBILIEN IN DSSELDORF 2010 Nachfrage BIP BIP pro Kopf BIP pro Kopf Brobeschftigte Angebot Brobestand Brobestand Leerstandsquote Miete Bro Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 21,5 -2,3 / / 9,3 -1,1 22,0 2,3 / / 9,3 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr in % 7,3 1,5 11,3 7,4 0,8 11,4 in % gg. Vorjahr in Tausend Euro in % gg. Vorjahr in % gg. Vorjahr 3,9 65,2 3,5 -0,8 1,4 66,1 1,2 2,5 2011
Knappes Angebot an frei verfgbaren attraktiven Broflchen lsst Spitzenmiete dieses Jahr um 4 Prozent steigen
Durch Vodafone-Umzug drfte sich der Leerstand wieder ausweiten
2012e 2,1 67,4 2,0 1,7 7,5 1,8 11,0 23,0 4,5 / / 9,3 0,0
2013e 1,3 68,3 1,3 0,8 7,6 1,4 11,4 23,2 1,0 / / 9,2 -1,1
24
21.09.12 12:38
Frankfurt: Broimmobilien
12 8 4 0 -4 -8 -12 -16 -20 2003 Frankfurt 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
16 14 12 10 8 6 Frankfurt 4 2003 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
Die wirtschaftliche Abschwchung und die krisenbedingten Belastungen der Banken haben sich auf dem Bromarkt in Frankfurt bislang kaum ausgewirkt. So liegen die Mietumstze im ersten Halbjahr 2012 kaum unter dem Vorjahreszeitraum. Das Flchenangebot weitet sich dagegen in diesem Jahr um weniger als ein Drittel des zehnjhrigen Durchschnitts aus, so dass sich das Angebot an hochwertigen Broflchen weiter verringert. Auch die Leerstandsquote geht zurck. Hier macht sich bemerkbar, dass die Zahl der Brobeschftigten in den vergangenen fnf Jahren etwas strker als die Broflche zugenommen hat. Die Spitzenmiete konnte davon bislang aber nicht profitieren. Sie liegt mit 33 Euro noch auf dem Niveau von 2009. Angesichts der insgesamt gnstigen Marktlage erwarten wir bis zum Jahresende aber noch einen moderaten Mietanstieg. Fr 2013 gehen wir bei einem weiterhin schwachen Wirtschaftswachstum von einem Nachfragerckgang aus, der jedoch erneut auf ein unterdurchschnittliches weitgehend vorvermietetes Fertigstellungsvolumen trifft. Dadurch drfte der Leerstand erneut etwas sinken, whrend die Spitzenmiete leicht anzieht. Druck geht vom Stellenabbau bei den Banken aus; dies ist allerdings ein langsamer Prozess. Zudem drften Stellenstreichungen im Kapitalmarktgeschft zumindest teilweise auch durch den Ausbau von Bankenregulierung und -aufsicht kompensiert werden.
BROIMMOBILIEN IN FRANKFURT 2010 Nachfrage BIP BIP pro Kopf BIP pro Kopf Brobeschftigte Angebot Brobestand Brobestand Leerstandsquote Miete Bro Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 33,0 0,0 / / 9,5 -5,0 33,0 0,0 / / 9,5 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr in % 11,8 2,1 14,7 12,0 1,6 14,5 in % gg. Vorjahr in Tausend Euro in % gg. Vorjahr in % gg. Vorjahr 3,0 70,5 1,6 -0,1 1,8 71,6 1,5 1,0 2011
Frankfurt weist die hchste Spitzenmiete am deutschen Bromarkt auf
Stellenabbau bei Banken knnte den Bromarkt belasten
2012e 2,3 73,1 2,1 1,6 12,0 0,5 13,9 33,5 1,5 / / 9,5 0,0
2013e 1,3 73,8 1,1 0,6 12,1 1,1 13,7 33,8 0,9 / / 9,5 0,0
25
21.09.12 12:38
Hamburg: Broimmobilien
8 4 0 -4 -8 Hamburg -12 2003 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
11 10 9 8 7 6 Hamburg 5 2003 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
Als bedeutender Logistikstandort ist der Erfolg der Hansestadt Hamburg mit dem zweitgrten europischen Seehafen eng mit Deutschlands Erfolg im Export verknpft. Der durch die Euroschuldenkrise bedingte temporre Rckgang im Export hat sich in Hamburg aber kaum ausgewirkt, weil nur ein Bruchteil der Waren in Euro-Lnder verschifft wird. So konnte der Containerumschlag im ersten Halbjahr 2012 sogar um 2 Prozent gegenber dem Vorjahreszeitraum zulegen. Damit hat sich die erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung von Hamburg fortgesetzt. Insgesamt ist die Zahl der Brobeschftigten in den vergangenen fnf Jahren mit einem Plus von 12 Prozent am zweitstrksten nach Berlin gestiegen. Die Broflche hat sich demgegenber trotz HafenCity lediglich um 5 Prozent ausgeweitet. Dennoch konnte die starke Ausweitung des Leerstands 2009 und 2010 bislang nur zur Hlfte abgebaut werden. Trotzdem steigt die Spitzenmiete durch die das Angebot bersteigende gute Nachfrage nach hochwertigen Broflchen nach einem Anstieg von ber 4 Prozent 2011 erwarten wir in diesem Jahr 3 Prozent auf etwas ber 24 Euro je Quadratmeter. Angesichts der anhaltenden Schuldenkrise und einer damit verbundenen weiteren Abschwchung von Wirtschaft und damit auch der Bronachfrage erwarten wir bei einem leicht steigenden Fertigstellungsniveau fr das nchste Jahr eine Stabilisierung von Miete und Leerstand auf dem Niveau von 2012.
BROIMMOBILIEN IN HAMBURG 2010 Nachfrage BIP BIP pro Kopf BIP pro Kopf Brobeschftigte Angebot Brobestand Brobestand Leerstandsquote Miete Bro Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 22,5 -3,4 / / 8,0 0,0 23,5 4,4 / / 8,2 2,5 in Millionen qm in % gg. Vorjahr in % 13,3 1,6 9,6 13,5 1,0 8,5 in % gg. Vorjahr in Tausend Euro in % gg. Vorjahr in % gg. Vorjahr 3,4 44,1 3,3 0,8 2,4 45,0 2,1 1,9 2011
Bedeutender Logistikstandort
berdurchschnittlicher Anstieg der Brobeschftigten
2012e 1,5 45,5 1,2 1,6 13,7 1,3 8,3 24,2 3,0 / / 8,2 0,0
2013e 1,2 46,0 0,9 1,0 13,8 1,0 8,3 24,3 0,4 / / 8,2 0,0
26
21.09.12 12:38
Kln: Broimmobilien
8 4 0 -4 -8 -12 Kln -16 2003 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
11 10 9 8 7 6 5 2003 Kln 2005 Top-7 2007 2009 Regional-12 2011 2013e
Kln hat 2010 nach fast 40 Jahren wieder die Einwohnergrenze von einer Million berschritten. Der Bromarkt ist daran gemessen mit 7 Millionen Quadratmetern aber eher klein Stuttgart und Dsseldorf sind einwohnermig zwar jeweils nur etwa halb so gro, haben aber ein vergleichbar groes Broflchenvolumen. Trotz guter Nachfrage mit einem Plus bei den abgeschlossenen Mietvertrgen ist der Broflchenumsatz im ersten Halbjahr gegenber dem Vorjahreszeitraum leicht zurckgegangen. Das ist allerdings auf zwei untypisch groe Abschlsse Lanxess und RheinEnergie in der ersten Jahreshlfte des Vorjahres zurckzufhren, die letztlich fr den hohen Mietumsatz 2011 verantwortlich waren. Das Broflchenangebot ist wie auch an anderen Top-Standorten durch einen relativ hohen Leerstand zwar recht gut, besteht aber weit berwiegend aus veralteten und unattraktiven Flchen, so dass die nachgefragten attraktiven Flchen oft nicht verfgbar sind. An dieser Situation wird sich absehbar auch wenig ndern, weil das Fertigstellungsvolumen in diesem und dem nchsten Jahr gering ausfllt. Die Spitzenmiete wird in diesem Jahr mit rund 2 Prozent zulegen. Im nchsten Jahr drfte die Marktdynamik angesichts der wirtschaftlichen Abkhlung in Deutschland nachlassen, so dass die Spitzenmiete dann allenfalls noch marginal ansteigt. Das Leerstandsniveau drfte ebenfalls stagnieren.
BROIMMOBILIEN IN KLN 2010 Nachfrage BIP BIP pro Kopf BIP pro Kopf Brobeschftigte Angebot Brobestand Brobestand Leerstandsquote Miete Bro Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 20,0 -2,4 / / 8,0 -1,2 20,0 0,0 / / 8,0 0,0 in Millionen qm in % gg. Vorjahr in % 7,0 0,5 8,9 7,1 0,7 8,6 in % gg. Vorjahr in Tausend Euro in % gg. Vorjahr in % gg. Vorjahr 4,4 39,5 3,7 0,3 1,8 40,1 1,5 2,7 2011
Millionenstadt mit relativ kleinem Bromarkt
Leerstehende Flchen sind oft nicht zeitgem
2012e 1,7 40,6 1,5 1,3 7,1 1,0 8,6 20,4 2,0 / / 8,0 0,0
2013e 0,9 40,9 0,7 1,0 7,2 0,8 8,5 20,5 0,5 / / 8,0 0,0
27
21.09.12 12:38
Mnchen: Broimmobilien
8 4 0 -4 -8 Mnchen -12 2003 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
11 10 9 8 7 6 Mnchen 5 2003 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
Der drittgrte Bromarkt Mnchen hat sich im ersten Halbjahr 2012 weiter positiv entwickelt. Der Broflchenumsatz ist zwar etwas geringer als im Vorjahreszeitraum ausgefallen, was aber weniger auf eine nachlassende Nachfrage, sondern eher auf das hohe Niveau 2011 und weniger Groabschlsse zurckzufhren ist. Getragen wird die Bronachfrage von guten wirtschaftlichen Bedingungen in der bayerischen Landeshauptstadt, die eine fr eine Grostadt ausgesprochen niedrige Arbeitslosenquote von 5 Prozent aufweist. Die Broflche ist in den vergangenen fnf Jahren mit rund 5 Prozent schwcher angestiegen als die Zahl der Brobeschftigten, die um ber 7 Prozent zulegte. Durch das aktuell niedrige Fertigstellungsvolumen, auch bedingt durch die geringe spekulative Bauttigkeit, ist das Angebot an hochwertigen Flchen weiter zurckgegangen. Die Spitzenmiete konnte wie im Vorjahr berdurchschnittlich stark anziehen, whrend sich der Bestand leer stehender Broflchen sprbar verringert hat. Diese Entwicklung drfte sich im nchsten Jahr fortsetzen. Vor dem Hintergrund der konjunkturellen Abkhlung ist zwar mit einer nachlassenden Broflchennachfrage zu rechnen, aber angesichts eines voraussichtlich auch 2013 niedrigen Broneubaus bleibt eine nennenswerte Ausweitung des Flchenangebots aus. Insgesamt erwarten wir im nchsten Jahr einen erneuten Rckgang des Leerstands bei einem moderaten Anstieg der Spitzenmiete.
BROIMMOBILIEN IN MNCHEN 2010 Nachfrage BIP BIP pro Kopf BIP pro Kopf Brobeschftigte Angebot Brobestand Brobestand Leerstandsquote Miete Bro Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 27,7 -2,8 / / 11,2 8,7 29,2 5,4 / / 11,0 -1,8 in Millionen qm in % gg. Vorjahr in % 12,8 1,3 9,8 12,9 0,8 8,9 in % gg. Vorjahr in Tausend Euro in % gg. Vorjahr in % gg. Vorjahr 4,4 51,5 2,5 0,5 3,1 52,8 2,4 2,2 2011
Gute Standortbedingungen durch gute wirtschaftliche Entwicklung und niedrige Arbeitslosigkeit
Leerstandsquote geht weiter zurck
2012e 1,3 53,2 0,8 1,2 13,0 0,5 8,0 30,2 3,4 / / 11,0 0,0
2013e 1,0 53,5 0,5 0,8 13,1 1,0 7,8 30,7 1,7 / / 11,0 0,0
28
21.09.12 12:38
Stuttgart: Broimmobilien
8 4 0 -4 -8 -12 2003 Stuttgart 2005 2007 Top-7 2009 Regional-12 2011 2013e
11 Stuttgart 10 9 8 7 6 5 2003 Top-7 Regional-12
2005
2007
2009
2011
2013e
Stuttgart als der kleinste Bromarkt unter den sieben deutschen Top-Standorten verzeichnete im vergangenen Jahr einen krftigen Anstieg der Spitzenmiete, der sich in diesem Jahr fortgesetzt hat. Hintergrund ist eine gute Nachfrage, die fr Stuttgarter Verhltnisse zu berdurchschnittlichen Mietumstzen gefhrt hat. Dennoch bleibt Stuttgart weiterhin der einzige Top-Standort mit einer Spitzenmiete von unter 20 Euro. Eine weitere Besonderheit ist das sehr niedrige Leerstandsniveau von unter 6 Prozent. Insofern drfte die positive Mietentwicklung aus der zuletzt gestiegenen Nachfrage bei einer ausgesprochen knappen Angebotsreserve resultieren. Diese jngste Entwicklung spiegelt allerdings keinen lngerfristigen Trend in Stuttgart wieder. Insgesamt hat sich die Broflche in Stuttgart in den vergangenen fnf Jahren zwar lediglich um 3 Prozent ausgeweitet. Aber auch die Zahl der Brobeschftigten ist im gleichen Zeitraum nicht strker angestiegen. 2013 zeichnet sich ein sprbarer Anstieg bei den fertig gestellten Broflchen ab, so dass sich die knappe Angebotssituation zunchst etwas entspannen drfte. Durch die erwartete, konjunkturell bedingte Verlangsamung der Flchennachfrage drfte die Mietenwicklung im nchsten Jahr stagnieren. Beim Leerstand rechnen wir mit einem marginalen Rckgang. Auf lngere Sicht bleiben attraktive Broflchen ein knappes Gut. Im Zuge der Broprojekte von Stuttgart 21 drfte sich die Situation jedoch verbessern.
BROIMMOBILIEN IN STUTTGART 2010 Nachfrage BIP BIP pro Kopf BIP pro Kopf Brobeschftigte Angebot Brobestand Brobestand Leerstandsquote Miete Bro Top- / Seiten-Lage Top- / Seiten-Lage in Euro/qm in % gg. Vorjahr 16,3 -4,1 / / 8,5 0,0 17,5 7,4 / / 8,7 2,4 in Millionen qm in % gg. Vorjahr in % 7,0 0,3 5,9 7,0 0,8 5,7 in % gg. Vorjahr in Tausend Euro in % gg. Vorjahr in % gg. Vorjahr 5,1 51,2 4,8 -2,1 2,5 52,3 2,2 1,8 2011
Stuttgarts Bromieten sind zuletzt krftig angestiegen und nhern sich der 20 Euro Marke
... aber die Dynamik lsst nach
2012e 1,8 53,1 1,6 1,7 7,1 0,6 5,5 18,5 5,7 / / 8,7 0,0
2013e 1,0 53,5 0,9 1,4 7,1 0,6 5,4 18,6 0,4 / / 8,7 0,0
29
21.09.12 12:38
WOHNIMMOBILIEN
Die Wohnungsmieten an den sieben Top-Standorten haben in den vergangenen Jahren eine enorme Dynamik mit teilweise zweistelligen jhrlichen Wachstumsraten aufgewiesen. Besonders ausgeprgt ist der Mietanstieg in Hamburg ausgefallen, whrend Stuttgart kaum Zuwchse aufwies. Zu den Treibern dieser Entwicklung zhlen steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, whrend der Wohnungsneubau an den meisten Standorten eher geringe bis moderate Zuwchse aufweist. Untersttzt wird die Entwicklung von einer deutlich verbesserten Arbeitsmarktsituation und einem steigenden verfgbaren Einkommen. Wohnungsmieten ziehen in den Grostdten sprbar an
HOHE JHRLICHE ZUWCHSE BEI DER SPITZENMIETE *)
UND DER DURCHSCHNITTSMIETE *)
14 12 10 8 6 4 2 0 -2 Berlin Dssel Frank Ham dorf furt burg

Quelle: BulwienGesa
14 2008 2010 2012e 2009 2011 2013e 12 10 8 6 4 2 0 -2 Kln Mn Stutt Top-7 chen gart
*) Miete fr Erstbezug
2008 2010 2012e
2009 2011 2013e
J/J in %
J/J in %

Quelle: BulwienGesa
Kln
Mn chen
Stutt Top-7 gart
Diese dynamische Entwicklung kennzeichnet jedoch nur eine relativ kurze Zeitspanne von fnf Jahren. Die Bandbreite der Spitzenmiete reichte bereits vor 20 Jahren von 12 bis 17 Euro je Quadratmeter. Bis zum Ende der 1990er Jahre sank das Niveau deutlich auf 10 bis 14 Euro, erholte sich danach wieder und stagnierte praktisch bis zum Ende des vergangenen Jahrzehnts. Der danach begonnene Mietanstieg drfte die Spanne der Spitzenmiete bis 2013 auf etwa 14 bis 19 Euro anheben.
Spitzenmiete drfte 2013 von 14 bis 19 Euro je Quadratmeter reichen
SPITZENMIETE: MNCHEN STEUERT AUF 20 EURO JE M ZU *)
DURCHSCHNITTSMIETE: NUR BERLIN LIEGT NOCH UNTER 10 EURO *)
20
18 16 14 12 10 8 93 95 B K 97 99 D M 01 03 05 F S 07 09 HH Top-7 11 13e
15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 93 95 B K 97 99 D M 01 03 05 F S 07 09 HH Top-7 11 13e
Quelle: BulwienGesa
Quelle: BulwienGesa
30
21.09.12 12:38
Fr die Durchschnittsmiete (Erstbezug) gelten obige Aussagen bei entsprechend niedrigerem Mietniveau weitgehend analog. Hier reicht die Spanne von knapp unter 10 Euro lediglich in Berlin ist die Durchschnittsmiete noch einstellig bis zu etwas ber 14 Euro je Quadratmeter. Die mittlere Durchschnittsmiete ber alle sieben Standorte liegt bei 11 Euro je Quadratmeter. Der vergleichbare Wert fr die Spitzenmiete liegt rund 5 Euro darber. Interessant sind die Verschiebungen innerhalb des Mietenspektrums. Whrend Mnchen den Spitzenplatz mit dem hchsten Mietniveau ber die gesamte Zeitspanne verteidigen konnte, haben sich die brigen Rangpltze zum Teil deutlich verschoben. So lag Hamburg bei der Spitzenmiete bis 2005 am unteren Ende, um dann in wenigen Jahren fast auf das Mietniveau von Mnchen aufzuschlieen. Auch in Dsseldorf ist der Mietanstieg berproportional ausgefallen. Stuttgart ist dagegen mit einem unterdurchschnittlichen Mietanstieg zurckgefallen.
Durchschnittsmiete fr Erstbezug betrgt 11 Euro je Quadratmeter
Hamburgs Mieten sind mit Abstand am strksten angestiegen
SPITZENMIETE *) STEIGT IM SCHNITT SEIT 2000 UM 2,3 PROZENT
DURCHSCHNITTSMIETE *) WEIST HOMOGENERE ENTWICKLUNG AUF
70 60 50 40 30 20 10 0
Anstieg Spitzenmiete 2000-2011in % Durchschnittlicher jhrlicher Anstieg in %

4,4 2,8 1,6 2,6 1,4 1,9 1,6
70 60 50 in %
Anstieg Durchschnittsmiete 2000-2011in % Durchschnittlicher jhrlicher Anstieg in %
in %
2,3
40 30 20 10 0 1,8
2,6
3,1 2,0 1,5 1,5 2,1 1,3

Quelle: BulwienGesa
Kln


Quelle: BulwienGesa
Kln

Insgesamt ber einen etwas lngeren Zeitraum betrachtet fllt der Mietanstieg in den sieben Grostdten aber eher moderat aus. Von 2000 bis 2011 haben sich die Mieten im Wesentlichen in einer Bandbreite von 20 bis 30 Prozent erhht. Das entspricht im Durchschnitt einem jhrlichen Mietanstieg von etwas ber 2 Prozent, der damit knapp oberhalb der allgemeinen Teuerungsrate von 1,6 Prozent in diesem Zeitraum liegt. Der schon angesprochene deutlich ausgeprgtere Mietanstieg in Hamburg ist etwa doppelt so hoch ausgefallen wie im Durchschnitt der Top-Standorte. Fr dieses und nchstes Jahr erwarten wir eine Fortsetzung des Mietanstiegs bei einem allerdings nachlassenden Momentum. Bremsend drfte sich unter anderem die schon erreichte Miethhe selbst auswirken, weil durch das gestiegene Mietniveau in Verbindung mit hheren Nebenkosten letztlich auch die Zahl der Haushalte, die solche Wohnungskosten aufbringen kann, kleiner wird. Zumal vor dem Hintergrund der sich abschwchenden Konjunktur zunchst kaum noch sprbare Verbesserungen bei der wirtschaftlichen Situation der Haushalte zu erwarten sind. Auerdem haben die Neubauaktivitten in den Grostdten angezogen, so dass sich ganz allmhlich auch das Wohnungsangebot verbessern wird.
Seit 2000 stiegen die Mieten der TopStandorte leicht oberhalb der Inflationsrate an
Weiterer Mietanstieg mit etwas weniger Tempo erwartet
31
21.09.12 12:38
WOHNUNGSNEUBAU ZIEHT LANGSAM WIEDER AN
Fertigstellungen auf 1000 Einwohner
5 08 4 3 2 1 0 Berlin Dssel dorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-7 09 10 11 12e 13e
Quelle: Feri
Die folgende Tabelle fasst unsere Prognose fr die sieben Standorte zusammen. Die erhebliche Divergenz zwischen der Ausweitung der Anzahl der Haushalte und dem Wohnungsbestand macht die Verknappung des Wohnungsangebotes in den sieben betrachteten Grostdten deutlich. Insgesamt erwarten wir in diesem Jahr einen Mietanstieg von knapp unter 4, im nchsten Jahr von etwa 3 Prozent.
Prognosebersicht bis 2013
PROGNOSE WOHNEN BIS 2013

Jahr Nachfrage Einwohner in Tausend Haushalte in % gg. Vorjahr Haushalte in % Arbeitslosenquote (BA) in % Verf. Einkommen in % gg. Vorjahr Angebot Wohnungsbestand in Tsd. Wohnungsbestand in % gg. Vorjahr Wohnungsbestand in % Fertigstellungen je Tausend Einwohner Miete Wohnen Erstbezug Top-Lage in Euro pro m Top-Lage in % gg. Vorjahr Durchschnittliche Lage in Euro pro m Durchschnittliche Lage in % gg. Vorjahr 2011 2011 2012e 2013e 2000-2011 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2011 2012e 2013e 2000-2011 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e Berlin 3.448 0,1 0,3 0,5 9,2 13,3 12,3 12,5 0,6 1,2 1,3 1.901 0,1 0,3 0,3 2,1 1,8 1,8 1,8 14,0 14,5 14,9 5,3 3,6 2,8 9,1 9,4 9,7 10,3 3,7 2,8 Dsseldorf 588 0,2 0,3 0,4 5,4 9,0 9,1 9,2 1,7 1,9 1,5 328 0,2 0,3 0,3 3,3 2,0 2,0 2,0 14,5 15,0 15,5 12,0 3,4 3,3 10,8 11,2 11,4 11,3 3,2 2,2 Frankfurt 678 0,4 0,5 0,7 11,5 7,5 7,5 7,7 1,6 2,0 1,8 365 0,7 0,8 0,8 7,2 4,6 4,7 4,6 17,0 17,5 18,0 6,3 2,9 2,9 11,5 12,0 12,4 7,5 4,3 3,3 Hamburg 1.784 0,4 0,6 0,8 8,5 7,8 7,6 7,7 1,2 2,3 1,9 896 0,3 0,4 0,4 4,3 2,4 2,4 2,3 18,0 18,5 18,9 5,9 2,8 2,2 12,5 13,0 13,5 8,7 4,0 3,8 Kln 1.005 0,4 0,4 0,5 6,6 9,6 9,8 9,9 1,2 1,8 1,1 529 0,5 0,5 0,5 4,9 3,1 3,2 3,0 13,7 14,5 15,0 1,5 5,8 3,4 10,2 10,7 11,0 2,0 4,9 2,8 MQchen 1.349 0,8 0,8 0,9 16,0 5,1 4,9 5,0 1,3 1,6 1,3 754 0,5 0,6 0,5 7,5 4,2 3,9 3,7 18,5 19,0 19,5 5,7 2,7 2,6 13,3 13,8 14,3 3,9 3,8 3,6 Stuttgart 604 0,4 0,4 0,4 5,6 5,6 5,4 5,5 1,3 1,8 1,2 300 0,4 0,3 0,3 3,5 2,1 2,0 2,0 13,1 13,7 14,2 0,8 4,6 3,6 9,7 10,2 10,5 0,0 5,2 2,9 Top-7 9.457 0,4 0,5 0,6 9,5 9,5 9,1 9,2 1,1 1,8 1,5 5.072 0,3 0,4 0,4 4,1 2,6 2,6 2,5 15,6 16,1 16,5 5,3 3,5 2,8 10,8 11,2 11,6 7,2 4,0 3,2
32
21.09.12 12:38
PROGNOSEWERTE IM BERBLICK
Strukturdaten (Daten 2011) Berlin Dsseldorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt Einwohner in 1.000 3.448 588 678 1.784 1.005 1.349 604 1.351 Handelsflche Daten 2011 in 1000 m Berlin Dsseldorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt 6.011 1.038 1.433 2.896 1.403 1.919 989 2.241 20012010 in % 47,0 27,7 42,7 38,2 8,1 28,8 42,0 36,6 je Einwohner in m 1,7 1,8 2,1 1,6 1,4 1,4 1,6 1,7 Einwohner 2000-2011 in % 1,9 3,3 5,1 4,4 4,4 12,3 3,6 4,5 BIP in Mio. Euro 82.369 38.809 48.539 80.278 40.235 71.178 31.567 62.280 Miete Top-Lage in Euro pro m 2011 2012e 2013e 225 217 255 235 225 295 225 238 230 222 260 240 232 302 230 243 234 226 263 244 237 307 231 247 BIP pro Kopf Verfgbares Einkommen in Euro pro Kopf in Euro/Monat 23.886 66.058 71.570 44.989 40.051 52.752 52.255 41.556 Vernderung Miete in % gg. Vorjahr 2011 2012e 2013e 4,7 4,3 4,1 4,4 2,3 3,5 2,3 4,0 2,0 2,3 2,0 2,1 3,1 2,4 2,2 2,2 1,8 1,8 1,2 1,7 2,2 1,7 0,4 1,6 1.191 1.714 1.393 1.838 1.527 1.778 1.703 1.560 Arbeitslosenquote in % 13,3 9,0 7,5 7,8 9,6 5,1 5,6 9,5
Handelsimmobilien
Einzelhandelsumsatz in % gg. Vorjahr 2011 2012e 2013e -0,2 1,7 1,5 1,1 0,8 1,4 1,2 0,8 1,5 2,9 1,8 2,5 2,6 1,6 1,8 2,0 1,4 1,9 1,7 2,0 1,8 1,9 1,6 1,8
Broimmobilien
Broflchenbestand Daten 2011 je Ein- je Brobein wohner schftigte 1000 m in m n in m
Miete in Top-Lage in Euro pro m 2011 2012e 2013e 21,5 22,0 33,0 23,5 20,0 29,2 17,5 24,5 22,1 23,0 33,5 24,2 20,4 30,2 18,5 25,2 22,4 23,2 33,8 24,3 20,5 30,7 18,6 25,4
Vernderung Miete in % gg. Vorjahr 2011 2012e 2013e 4,9 2,3 0,0 4,4 0,0 5,4 7,4 3,5 2,8 4,5 1,5 3,0 2,0 3,4 5,7 2,9 1,3 1,0 0,9 0,4 0,5 1,7 0,4 1,0
Leerstandsquote in % 2011 2012e 2013e 8,0 11,4 14,5 8,5 8,6 8,9 5,7 9,4 7,8 11,0 13,9 8,3 8,6 8,0 5,5 9,0 7,7 11,4 13,7 8,3 8,5 7,8 5,4 9,0
Berlin Dsseldorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt
17.489 7.362 11.958 13.485 7.076 12.914 7.028 11.045
6,9 20,7 16,9 8,9 15,6 14,7 10,1 12,3
36,4 39,3 45,0 35,1 33,5 36,2 40,3 37,5
Wohnimmobilien
Entwicklung von 2000 bis 2011 in % Einwohner Haus- Wohnungshalte bestand 9,2 5,4 11,5 8,5 6,6 16,0 5,6 9,5 2,1 3,3 7,2 4,3 4,9 7,5 3,5 4,1
Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m 2011 2012e 2013e 9,1 10,8 11,5 12,5 10,2 13,3 9,7 10,8 9,4 11,2 12,0 13,0 10,7 13,8 10,2 11,2 9,7 11,4 12,4 13,5 11,0 14,3 10,5 11,6
Miete Erstbezug Durchschnitt in % gg. Vorjahr 2011 2012e 2013e 10,3 11,3 7,5 8,7 2,0 3,9 0,0 7,2 3,7 3,2 4,3 4,0 4,9 3,8 5,2 4,0 2,8 2,2 3,3 3,8 2,8 3,6 2,9 3,2
Miete Erstbezug TopLage in Euro pro m 2011 2012e 2013e 14,0 14,5 17,0 18,0 13,7 18,5 13,1 15,6 14,5 15,0 17,5 18,5 14,5 19,0 13,7 16,1 14,9 15,5 18,0 18,9 15,0 19,5 14,2 16,5
Berlin Dsseldorf Frankfurt Hamburg Kln Mnchen Stuttgart Top-Standorte Durchschnitt
1,9 3,3 5,1 4,4 4,4 12,3 3,6 4,5
33
21.09.12 12:38
Impressum
Herausgeber: Vorstand: Autoren: Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft Dr. Michael Holstein, Leiter Volkswirtschaft Verfasser: Thorsten Lange, Analyst Immobilienmrkte Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2012 Nachdruck und Vervielfltigung nur mit Genehmigung der DG HYP DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Rosenstrae 2, 20095 Hamburg Dr. Georg Reutter (Sprecher), Dr. Carsten Meyer-Raven, Manfred Salber
Disclaimer
Herausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg Dieses Dokument dient ausschlielich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank (DZ BANK) erstellt und zur Verteilung in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Ausland, vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Grobritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich ber die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein ffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermgensbetreuungspicht ttig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, Stellungnahmen oder Erklrungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien berein. Die DZ BANK hat die Informationen, auf die sich das Dokument sttzt, aus als zuverlssig erachteten Quellen bernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verizieren. Dementsprechend gibt die DZ BANK keine Gewhrleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollstndigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK bernimmt keine Haftung fr unmittelbare oder mittelbare Schden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines Beratungsgesprches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen knnen je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermgenslage fr einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen Aspekten basieren, knnen sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie knnen aufgrund knftiger Entwicklungen berholt sein, ohne dass das Dokument gendert wurde.
Zustndige Aufsichtsbehrde Bundesanstalt fr Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany
34
21.09.12 12:38
Anschriften der DG HYP

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 20095 Hamburg Rosenstrae 2 Postfach 10 14 46 20009 Hamburg Telefon (0 40) 33 34-0 Telefax (0 40) 33 34-11 11 Internet: www.dghyp.de Immobilienzentren fr gewerbliche Investoren DG HYP Immobilienzentrum Berlin Pariser Platz 3 10117 Berlin Telefon (0 30) 3 19 93-51 01 Telefax (0 30) 3 19 93-50 36 DG HYP Immobilienzentrum Dsseldorf Steinstrae 13 40212 Dsseldorf Telefon (02 11) 22 04 99-10 Telefax (02 11) 22 04 99-40 DG HYP Immobilienzentrum Frankfurt CITY-HAUS I, Platz der Republik 6 60325 Frankfurt am Main Telefon (0 69) 75 06 76-21 Telefax (0 69) 75 06 76-99 Institutionelle Kunden Hamburg Rosenstrae 2 20095 Hamburg Telefon (0 40) 33 34-21 59 Telefax (0 40) 33 34-12 60 DG HYP Immobilienzentrum Hamburg Rosenstrae 2 20095 Hamburg Telefon (0 40) 33 34-37 78 Telefax (0 40) 33 34-11 02 DG HYP Immobilienzentrum Mnchen Trkenstrae 16 80333 Mnchen Telefon (0 89) 51 26 76-0 Telefax (0 89) 51 26 76-30 DG HYP Immobilienzentrum Stuttgart Heilbronner Strae 41 70191 Stuttgart Telefon (07 11) 12 09 38-0 Telefax (07 11) 12 09 38-30
35
21.09.12 12:38
21.09.12 12:38
21.09.12 12:38
DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Rosenstrae 2 | 20095 Hamburg Tel.: (0 40) 33 34-0 | Fax: (0 40) 33 34-11 11 www.dghyp.de
21.09.12 12:38
Stand: September 2012

Immomarkt Deutschland 2012

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Immomarkt Deutschland 2012

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2012 | 2013

EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP SEPTEMBER 2012

HANDEL, BRO UND WOHNEN: POSITIVE ENTWICKLUNG SETZT SICH FORT

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG September 2012

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Trotz sprbar abgeschwchter wirtschaftlicher Dynamik

zeichnet sich kein starker Anstieg der Arbeitslosigkeit ab

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

GEFRAGTER LEBENSRAUM TOP-STANDORTE PLATZEN AUS ALLEN NHTEN

TOP-STANDORTE: HAUSHALTSANZAHL STEIGT SEIT 10 JAHREN

DEUTLICH AN, DER WOHNUNGSNEUBAU STAGNIERT DAGEGEN

112 110 108 1993 = 100 106 104 102 100 98 96 93

8 Einw ohner auf 1000 Einwohner Haushalte 7 6 5 4 3 2 1 0 95 97 99 01 03 05 07 09 11 93

108 106 104 102 100 98 96

Knappes Wohnungsangebot treibt Mieten und Kaufpreise

Bestand 1993 = 100

Fertigstellungen (links) Wohnungsbestand (rechts) W h b d

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

MIETEN UND WOHNUNGSPREISE (DURCHSCHNITT ERSTBEZUG)

SIND AN DEN TOP-STANDORTEN SEIT 2008 STARK ANGESTIEGEN

Q2/2008 bis Q2/2012 in %

Q2/2008 bis Q2/2012 in %

Mietanstieg seit 2008 (links) 35

Miete Q2/2012 (rechts) 15

Lngerfristig relativiert sich der jngste Mietanstieg

VIEL STRKER ALS DIE LANGE ZEIT STAGNIERENDEN MIETEN

SIND JEDOCH DIE NEBENKOSTEN DES WOHNENS ANGESTIEGEN

135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 85 80 75 95

400 350 300

Miete l Gas Mll Wasser Strom

Index 1993 = 100

250 200 150 100 50 1995 1999 2003 2007 2011

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

BEISPIEL ZUR ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSKOSTEN

Wohnkosten in Euro pro Monat

Hohe Mieten machen den Neubau von Wohnungen attraktiv

Auch die Broflchenumwandlung in Wohnraum wird rentierlicher

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

VERFGBARES EINKOMMEN IN EURO PRO MONAT *)

2.000 1.900 1.800

Euro pro Monat

1.700 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13e

*) Werte in Preisen von 2000

Quelle: BA, Prognose DZ BANK Research

Groe Unterschiede zwischen den Standorten in der Kaufkraft

130 Bundesdurchschnitt = 100

130 125 120 115 110 105

Berlin Frank furt

Mn Dssel chen dorf

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013

Frankfurt fhrt bei der Pro-KopfVerkaufsflche mit weitem Abstand

GROSSE UNTERSCHIEDE BEI VERKAUFSFLCHEN IN DER CITY

VERKAUFSFLCHE STEIGT SCHNELLER ALS EINZELHANDELSUMSATZ AN

davon Anteil City (rechts) 40 35 30 25 20 15 10 5 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

Anstieg von 2000-2011 in %

Abwrtstrend bei der Flchenproduktivitt ist zum Halten gekommen

Immobilienmarkt Deutschland 2012 | 2013