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Limpact des projets dinfrastructures urbaines sur la valeur des biens immobiliers Une analyse des variations des

prix partir de deux cas dtude de conflits en Ile de France Andr TORRE : torre@agroparistech.fr Hai Vu PHAM : vxphvu@free.fr
(UMR SAD-APT, INRA & Agroparistech)

Arnaud SIMON
(DRM, Universit Paris Dauphine. arnaud.simon22@laposte.net)

Rsum Cet article cherche analyser la conflictualit lie aux projets dinfrastructures polluantes ou semi-polluantes juges ncessaires au dveloppement urbain et juger du lien entre ces conflits et les variations de prix constates sur le march des biens immobiliers. Le travail porte sur deux cas de conflit correspondant des projets dinfrastructures contestes en Ilede-France. Nous utilisons un modle de prix hdoniques qui estime le changement de prix au cours des diffrentes priodes de conflit. Ces dernires portent toutes sur la phase de prralisation du projet, au cours de laquelle les riverains se mobilisent, en particulier auprs des tribunaux. La premire Partie est consacre une tude de la conflictualit lie aux usages de lespace en zones priurbaines, avec une rflexion sur le statut des conflits dinfrastructures et leur place en Ile-de-France. La deuxime Partie prsente les cas dtude: linstallation dun incinrateur et le projet de dviation dune Route Dpartementale. La troisime Partie prsente le modle de prix hdoniques et les donnes utilises pour analyser limpact des conflits sur les prix des habitations. La dernire partie donne les principaux rsultats et les commente. Il apparait que les conflits ont un impact sur les prix, mais seulement partir dun vnement dclencheur tel que le jugement du tribunal autorisant linstallation de linfrastructure. Introduction Le processus actuel de croissance des villes provoque une forte augmentation de leur nombre dhabitants, qui se traduit par le basculement de la population mondiale vers les zones urbaines. Il entraine galement un accroissement des surfaces construites, gnre du priurbain et brouille la sparation traditionnelle entre villes et campagnes. Cet talement gnralis, que lon retrouve aussi bien dans les pays industrialiss que dans les rgions du Sud, soulve deux problmes majeurs en termes doccupation des sols : le premier est li lextension urbaine proprement dite, et en particulier laccroissement des surfaces dvolues aux nouvelles habitations. Cest toute la problmatique des caractristiques dun habitat plus ou moins dense, avec des choix de constructions verticales et horizontales, qui est pose ; le second est li la disposition dinfrastructures pour la ville, quil sagisse dinfrastructures de transport, de production dnergie ou de traitement des dchets. Selon leurs caractristiques, ces infrastructures se trouvent gnralement situes sur le front durbanisation ou des distances plus importantes, dans des zones priurbaines plus loignes.

Cest ce second sujet que nous allons ici nous intresser. Il pose en particulier la question de linstallation dinfrastructures dans des espaces moins denses que ceux de la ville centre, mais qui se trouvent quand mme sous influence de lurbain. Il peut sagir, selon les cas, de zones dominante rurale, mais demeurant un temps daccs raisonnable de la ville, ou encore de zones en voie durbanisation, qui ncessitent linstallation dquipements spciaux, la fois pour les urbains et pour les habitants des zones priurbaines. Le dveloppement et le fonctionnement de la ville posent la question de la construction et du fonctionnement dun certain nombre dinfrastructures, ncessaires la vie des urbains mais qui ne peuvent que difficilement tre intgres au tissu urbain dj existant, pour des raisons de localisation (une bretelle dautoroute ou daccs, une ligne de RER...) ou de trop forte densit de la ville centre (par exemple pour les installations de production dnergie). Par ailleurs, les pouvoirs publics ou les promoteurs de ces projets font souvent lhypothse que linstallation de telles infrastructures rencontrera moins de rsistances dans un tissu moins dense : le nombre de voisins sera probablement plus faible, et les caractristiques socioconomiques des populations concernes les prdisposent peut-tre une plus grande acceptabilit (cest bien sr le cas des installations de traitement des dchets par exemple). On peut sinterroger sur la validit de ces assertions, et sur les ractions des populations locales linstallation de nouvelles infrastructures lies la croissance de la ville dans un tissu urbain encore peu dense. Une manire dy apporter une rponse consiste sinterroger sur le niveau de conflictualit li la mise en place de ces infrastructures, et sur leur impact en termes de variations de prix du foncier. En effet, leur installation provoque souvent des oppositions importantes des populations locales, qui y voient une possibilit de dgradation de leur niveau de vie et de leur environnement. On parle parfois de phnomnes Nimby, mais les rponses des populations peuvent aller de la simple manifestation de mcontentements au recours aux tribunaux ou des actes dlictueux. Nous nous proposons danalyser le niveau de conflictualit li la mise en uvre ou aux projets dinstallation de ces infrastructures, et plus particulirement les impacts en termes de prix du foncier, qui vont marquer la rponse du march ces volutions. La premire Partie de larticle est consacre une tude de la conflictualit lie aux usages de lespace en zones priurbaines, avec une rflexion sur le statut des conflits dinfrastructures, ainsi que sur leur place en rgion Ile-de-France. La deuxime Partie prsente les deux cas dtude choisis dans le priurbain francilien: linstallation dun incinrateur et le projet de dviation dune Route Dpartementale. La troisime Partie prsente le modle de prix hdoniques et les donnes utilises pour analyser limpact des conflits sur les variations des prix des habitations dans ces deux zones. La quatrime et dernire partie donne les principaux rsultats de ltude des impacts des conflits sur les valeurs immobilires et les commente.

I. Limportance de la conflictualit lie aux usages de lespace en zone priurbaine : le cas des conflits dinfrastructure La mise en place des projets dinfrastructure caractre semi-dsirable ou indsirable (i.e. polluantes ou susceptibles de ltre) et les oppositions ou ractions quelles soulvent ont souvent t considres par les conomistes comme justiciables dune analyse en termes de nuisances lies la production dexternalits ngatives. Il en rsulte un niveau de conflictualit notable, attest par les recours aux tribunaux ou par dautres manifestations plus visibles. Toutefois, les comportements des riverains sont souvent assimils des processus Nimby, alors mme que les caractristiques de la conflictualit restent incertaines et le lien

avec les problmatiques foncires et immobilires difficile tablir. Nous apportons un clairage sur ces questions dans les paragraphes qui suivent. I.1. La valeur immobilire derrire le mythe du Nimby Lvitement ou le refus de nouvelles infrastructures ou dautres types de nuisances par les populations locales est souvent qualifi de processus Nimby1, comportement moralement blmable que lconomie publique renvoie au phnomne du free-riding bas sur lopportunisme et le seul intrt personnel. Par le terme Nimby, on entend en effet que les personnes qui sopposent un projet ont conscience de lintrt collectif prsent par le futur bien public mais que, par comportement opportuniste, elles refusent avant tout que ce projet se droule dans leur jardin (Wolsink, 1994). Fond sur la dfense de lintrt personnel, le Nimby se traduirait alors par des manifestations des populations locales, sopposant linstallation dinfrastructures diverses (industrielles, de transport, de production dnergie, de gestion des dchets...) et exprimant leur contestation de diffrentes manires, de faon bloquer toute possibilit dinstallations pourtant ncessaires la vie de la communaut. Pourtant, de nombreux travaux appliqus montrent que les manifestations conflictuelles qui naissent de ces projets dinstallations reposent souvent sur des bases bien relles, qui ont peu voir avec de simples comportements gostes (Hermansson, 2007 ; Torre et al., 2006 Wester-Herber, 2004). Ainsi, les installations projetes prsentent parfois un caractre de risque ou de dangerosit, ou se rvlent drangeantes pour le cadre de vie quotidien par les perturbations quelles imposent en termes de pollutions sonores, visuelles ou auditives. De plus, le niveau de vie des populations concernes et les compensations attaches linstallation des infrastructures jouent un rle important dans ces processus. Ainsi, il apparat que des riverains appartenant des populations faible revenu vont demander moins de compensations ou prsenter une valeur destimation des dommages plus faible que des populations plus riches, ce qui va inciter une installation des infrastructures les plus risques ou les plus dangereuses proximit des catgories sociales ou des zones dfavorises, souvent plus enclines lacceptabilit sociale (Bell et al., 2005). Par ailleurs, les phnomnes qualifis de Nimby ne correspondent gnralement pas la dfinition des comportements de free riding, car ils impliquent lexistence de groupes (souvent des associations), qui sagrgent et cherchent dfendre les intrts communs des personnes situes proximit du projet dinstallation. Enfin, il est abusif de condamner ou de stigmatiser des agents conomiques prsentant des comportements stratgiques et cherchant dfendre leurs intrts... alors que ces attitudes sont la base mme des analyses stratgiques des comportements des firmes ou des relations de concurrence imparfaite par exemple. De ce point de vue, dailleurs, se pose la question du niveau rel dinformation des populations face certaines installations, en particulier quand elles prsentent des risques ou des nuisances importantes. Ainsi, et sans nier limportance des intrts privs dans certains conflits (Lecourt, 2003), il importe de dpasser lapproche de dnonciation du Nimby par une prise en compte plus raisonne de la dimension conflictuelle, et dtablir une distinction entre les conflits dusage et les comportements Nimby, appellation dprciative qui laisse penser que toute activit conflictuelle possde une origine de nature goste. Bien que souvent stratgiques, tous les conflits ne sont pas des manifestations dopportunisme dpourvues de logique sociale, et toutes les oppositions locales ne visent pas dfendre un intrt personnel, ignorant le collectif.

Not in my backyard, ou pas dans mon jardin .

Les apports de la sociologie et de la gographie sociale suggrent que les causes des conflits lis aux projets dinfrastructures sont plus complexes que le seul nonc du Nimbysme. Ces travaux montrent en effet que le refus des infrastructures ne sexplique pas uniquement par lgosme des hommes mais qu'il peut galement tre li la gographie sociale (Joerin et al., 2006), au ressenti dune injustice (Grosse, 2007), ou encore aux modifications des valeurs foncires induits par ces projets (Horst, 2007). Pham et Kirat (2007) ont ainsi montr que la prsence des conflits lis lamnagement des infrastructures en Ile de France est fortement corrle avec les caractristiques socio-conomiques des communes. Les problmes damnagement des routes, des rseaux dnergie et de tlcommunication se manifestent particulirement dans les communes dont les habitants appartiennent des catgories socioprofessionnelles aises et o le rythme durbanisation est lev, tandis que le problme des installations classes polluantes est trs prsent dans les communes franciliennes pauvres . Ces travaux rvlent galement la rpartition ingale des impacts des quipements publics sur la population, au niveau social comme spatial. Une autre preuve du caractre fond des oppositions peut se trouver dans le chiffrage des impacts engendrs par certains projets dinfrastructures, souvent valus en termes de dprciation de valeur des biens immobiliers, suppose reprsentative dune perte de bien tre. Des tudes ont ainsi cherch mesurer limpact sur les valeurs immobilires de la construction des grands aroports dAmrique du Nord et dOrly (Nelson, 2004), (Faburel et Marleyre, 2007), ou de certaines infrastructures de traitement des dchets (Boyle et Kiel, 2001). Letombe et Zuindeau (2005) ont ainsi estim limpact de la pollution de lusine Mtaleurop Lille par une baisse de lordre de 29 % du prix des biens immobiliers de la zone, tandis que Gravel et Trannoy (2003) ont mis en question les fondements du calcul conomique public en tudiant linfluence de lautoroute Francilienne N104 sur le prix des maisons du Val dOise. Lanalyse, mene sur la priode 1985 1993, montre que les habitations situes au voisinage de la route ont subi une importante perte de valeur. Elle contribue lide que les conflits qui se dclarent au moment de la mise en uvre ou du projet dinstallation dune infrastructure reposent sur des fondements rationnels, puisquils visent anticiper et tenter de prvenir une perte future de bien-tre, quelle se traduise par des nuisances ou par une diminution de valeur du patrimoine. On a coutume de considrer que la mise en place dinfrastructures publiques modifie non seulement le prix des biens immobiliers mais galement celui du foncier voisin. Dans un certain nombre de cas, le processus durbanisation contribue accroitre la valeur foncire grce la production de sols artificialiss, comme dans la situation de conversion des sols agricoles, par exemple, o le passage la constructibilit provoque une multiplication des prix. Certains travaux montrent ainsi que les parcelles agricoles prennent de la valeur y compris dans une situation o il ny a pas de conversion effective, mais seulement une anticipation de conversion potentielle (Geniaux et Napolone, 2005). Toutefois, ce processus de hausse des prix nest pas gnral. En effet, la valeur dun bien immobilier dpend fortement, non seulement de ses caractristiques propres, mais encore de son environnement plus ou moins proche. De nombreux travaux ont ainsi mis en vidence limportance des proprits du voisinage, et tout particulirement de la prsence despaces ouverts. Les recherches de nature, despaces verts, de campagne, de zones peu densment peuples... constituent autant dexpressions dune demande de proximit despaces ouverts, qui prend diffrentes formes. On voque ainsi limportance de facteurs tels que les amnits rurales (OCDE, 1999), environnementales (Napolone, 2002), ou naturelles (Travers, 2008), la beaut des paysages ou des sites (Cavailhs et al., 2007), la prsence de zonages ou de zones de prservation (Lecat, 2006), la qualit de lair ou de leau, dans les valeurs attribues au foncier et aux biens immobiliers. Ces analyses suggrent que le processus durbanisation

peut tre peru comme une source de perte de valeur dusage par les riverains, conduisant ainsi une diminution du prix du foncier et de limmobilier. On en dduit ainsi que si la cration dune infrastructure peut avoir des effets positifs sur lconomie dune zone, voire sur certains types de foncier, elle naugmente pas forcment la valeur des biens immobiliers qui y sont localiss, voire limpacte souvent de manire ngative. Ce processus de dprciation immobilire est particulirement marqu lors de la ralisation dinfrastructures caractre dsirable ou semi-dsirable. Il explique une part importante des conflits dinfrastructures, dans lesquels les rsidents ou les propritaires locaux cherchent s'opposer la construction de ces dernires, ou la dclaration dutilit publique qui diminuera la valeur de leurs biens. Ils peroivent en effet linstallation de ces nouvelles infrastructures comme une atteinte et une dtrioration de leur voisinage, qui ne manquera pas dentrainer une baisse du prix du foncier. Cest lexamen et au test de cette ide que sattaquent les auteurs qui tudient limpact des infrastructures polluantes sur le cadre de vie et leurs consquences en matire de dprciation immobilire (voir Kolhase, 1991 ; Smolen and al. 1992 : Kiel and McClain, 1995, ou Boyle et Kiel, 2001 et Farber, 1998 pour des synthses). Etudiant limpact du bruit (Nelson, 2004), de la pollution industrielle (Letombe et Zuindeau, 2005), de la pollution de lair (Smith et Huang, 1993) ou des usages indsirables du sol (Farber, 1998) sur les valeurs immobilires, ces recherches abordent gnralement la valorisation des proprits de lenvironnement sans mobiliser le contexte de dveloppement urbain. Par ailleurs, elles mesurent les nuisances effectives et perues et ne sintressent pas la prvision ou lanticipation du projet dinfrastructure. Limpact sur le march immobilier est tudi ex-post, c'est--dire une fois que lquipement public a t mis en service. Cette absence danalyse de la phase ex-ante est dommageable, car cette dernire se caractrise souvent par des pisodes conflictuels et donne une indication forte du sentiment des riverains par rapport au projet dinfrastructure. De plus, le contexte franais est rgi par le calcul conomique public. La mthode consiste intgrer les impacts directs et indirects du projet dinfrastructure dans une formule mathmatique afin de dterminer son bilan conomique. Parmi les variantes proposes, on retient le projet dont la Valeur Actualise Nette, i.e. la valeur de lensemble des effets prsents et futurs du projet ramene au prsent, est maximale. Loptimalit du projet ainsi retenu est discutable, parce que tous les impacts ne sont pas retracs. En particulier, limpact du projet sur limmobilier est absent du calcul conomique public (Gravel et Trannoy, 2003) ; on considre quen matire dimmobilier les dgts du projet seront entirement absorbs par le march, phnomne uniquement envisageable sur des marchs trs flexibles. Ce point nous questionne parce que limmobilier constitue une partie cruciale du choix rsidentiel, qui reprsente son tour un enjeu important du dveloppement de la ville. Loubli des impacts du projet public sur la valeur de limmobilier, calcul ex-ante, risque ainsi dengendrer des dsaccords auprs des riverains. Ces deux points nous incitent observer et analyser lvolution des prix immobiliers pendant la phase ex-ante des projets dinfrastructure mens dans un cadre dtalement urbain, et les lier aux occurrences de conflits constats cette occasion. I.2. Les conflits dusage de lespace en Rgion Ile-de-France Les conflits dinfrastructure que nous dsirons tudier appartiennent la classe plus large des conflits dusage, dont la dfinition repose sur trois lments fondamentaux (Torre et al., 2006 et 2010) : - la distinction entre conflits et tensions. Le conflit traduit le passage dun seuil qualitatif par rapport la tension, qui correspond lengagement des parties dans la relation

conflictuelle et a pour but de crdibiliser leurs positions. Cet engagement implique un cot, montaire ou hdonique, et peut prendre diffrentes formes : le recours en justice, la publicisation (diffrend port devant des instances publiques ou des services de lEtat), la mdiatisation (diffrend port devant les mdia), les voies de faits ou la confrontation verbale, la destruction de biens ou dinfrastructures, la production de signes (interdiction daccs, barrires...). - linscription dans le territoire. Les conflits dusage de lespace reposent sur une base physique, se droulent entre voisins et prennent naissance autour de biens supports matriels ou immatriels localiss. Ils sinscrivent dans un cadre institutionnel dtermin la fois par les jeux et les rgles des instances locales et supra-locales. - la matrialit. Les conflits auxquels nous nous intressons sont lis une matrialit dactes raliss ou anticips. Les oppositions de personnes ou de groupes se rfrent des objets concrets, des actes techniques en cours ou venir et se traduisent par des actions concrtes. Pour saisir et analyser les conflits nous travaillons sur les donnes issues du contentieux, qui sont les plus adaptes une analyse des contestations des infrastructures au service de la ville et donnent beaucoup dinformations sur les dimensions administratives, essentielles dans ce type de conflits. Ces donnes sont issues d'un travail de recueil de textes (dcisions de justice) et d'exploitation sous la forme d'une extraction des donnes pertinentes via un codage des dcisions. La principale source utilise est la base documentaire LamylineReflex, exhaustive sur les dcisions du Conseil d'Etat et des Cours administratives d'appel pour le contentieux administratif, ainsi que de la Cour de cassation pour le contentieux civil et pnal. Elle permet une recherche des dcisions pertinentes en mode texte, par combinaison de mots-cls et doprateurs boolens (voir Kirat et Melot, 2005). Chaque dcision de justice constitue une observation pour la base. La base documentaire permet de saisir, pour chaque conflit, son objet matriel et le domaine juridique de la requte. Les conflits relatifs aux projets d'amnagements et d'infrastructures sont identifis partir de lobjet matriel dclencheur du conflit : installation d'une antenne relais pour la tlphonie mobile, construction d'une route, dune installation classe, etc. Cet objet matriel peut tre formul en termes juridiques dans un registre diffrent, par exemple lorsque les requrants contestent une dcision de modification du plan local d'urbanisme dont la finalit est terme de rendre Nombre de possible l'implantation d'une dcisions des Objets des conflits infrastructure. juges
Infrastructures routires Etablissements publics Infrastructures de transport & production d'nergie Infrastructures aroportuaires Infrastructures ferroviaires Infrastructures fluviales Infrastructures de tlcommunication Divers Total administratifs 36 17 10 8 4 1 1 1 78

Tableau 1 : Les infrastructures les plus contestes en IDF devant les Cours Administratives dAppel et le Conseil dEtat (1981-2005)

Le tableau 1 donne une premire image des conflits dusage lis lamnagement des infrastructures en Ile de France sur la priode 1981 2005. On trouve, au premier rang de la conflictualit, les infrastructures routires, dont les opposants mettent en avant les consquences sur la pollution de lair, le bruit, la poussire, limpact paysager, ainsi que la dvalorisation immobilire. Plus

concrtement, il sagit avant tout des oppositions au bouclage de lautoroute A86 (deuxime priphrique de Paris) et aux amnagements des routes et autoroutes correspondantes. Au deuxime rang apparait la cration dtablissements publics, qui concerne aussi bien des tablissements prsentant des impacts positifs que communment reconnus comme ngatifs. On trouve ainsi, ct des stations dpuration et des dchetteries, les projets de construction dhtels de ville, de casernes militaires et de gendarmeries ou de salles polyvalentes communales. Parmi ceux-ci, la contestation de ces tablissements non polluants est principalement mene par des associations dans le souci de protger des espaces boiss ou naturels que menace le projet damnagement. La dimension danticipation de ces conflits est patente : ce qui est jug discutable, ce nest pas linfrastructure elle-mme, mais le processus durbanisation quelle pourrait entrainer. Le cas des infrastructures de production et de transport dnergie est un peu diffrent. Cest la dangerosit de ces quipements (ligne de haute tension, rseau de gaz) qui est mise en avant, ainsi que la servitude dutilit publique qui y est lie et ncessite un espace ddi. Les opposants ce type dinfrastructure sont avant tout des associations de riverains, composes la fois des propritaires expropris et dhabitants voisins de lespace du projet. Les infrastructures aroportuaires sont le dernier objet emblmatique de la rgion. En effet, les bruits de dcollage et datterrissage des avions pendant la nuit font lobjet de conflits durables entre les riverains, les autorits aroportuaires et les compagnies ariennes prsentes Roissy et Orly. Nous ne prenons pas en compte ici ce type de conflits lis au service de transport arien, mais ils impactent directement les infrastructures de transport arien et leur construction. Dans une telle situation, la cration de nouvelles infrastructures aroportuaires (extension des pistes, construction et/ou modification des btiments) reprsente la goutte deau qui fait dborder le vase et provoque les conflits les plus explosifs de la rgion en termes de mobilisation dacteurs, de mdiatisation et de dure (Faburel, 2003).
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7 Infrastructure aroportuaire 6 Divers Infra. Routire 4 Etablissement public 3 Infra. Telecom. 2 Infra. Energie Infrastructure ferroviaire Infra.fluviale

0 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 Nb. Moyen de requtes

Le Tableau 2 rvle les domaines de conflictualit les plus intenses en Rgion IdF. Lintensit est mesure par un double critre : le nombre moyen des parties prsentes dans un procs et le nombre moyen des requtes dposes sur chaque litige. Les domaines qui donnent lieu au plus grand nombre de recours juridiques et qui concernent le plus de parties se trouvent en haut droite. Ils sont lis lamnagement des aroports, ainsi que des lignes ferroviaires et routires.

Nb. moyen de parties en prsence

Tableau 2 : Positionnement des conflits dinfrastructures en IDF selon leur intensit

II. Les deux cas dtudes Concentrons-nous maintenant sur nos cas dtude. Il sagit de deux conflits dusage lis la cration dinfrastructure, statistiquement reprsentatifs des contestations en Ile de France, 7

puisquils sont respectivement associs des projets dinfrastructures routires ou dtablissements publics : les routes et les infrastructures de traitement des dchets. Le premier conflit est li la cration dun incinrateur dpartemental dans la commune de Vaux-le-Pnil (Seine et Marne) et le second au projet de dviation de la route D 837 Maisse. On notera que la mise en place de ce type dinfrastructures se rvle gnralement problmatique dans de nombreuses aires urbaines ou priurbaines et pas seulement en Ile de France (Torre et al., 2006). Nous avons tent de rendre compte des processus conflictuels, qui se rvlent singulirement complexes et intriqus. II.1. Lincinrateur de Vaux-le-Pnil Le conflit de lincinrateur de Vaux-le-Pnil trouve son origine en 1975, avec la mise en service d'un centre de traitement des ordures par le Syndicat des dix communes de l'Agglomration de Melun (SIGUAM). Ce centre se rvle la source de pollutions de lair, particulirement dues lodeur ainsi qu la prsence de dioxine, une substance cancrogne mise par le brlage des dchets. Si les riverains sont conscients de la pollution par lodeur, leur perception des risques reste faible, si bien que le fonctionnement de la dcharge nest pas contest, alors que sinstalle une nouvelle population, toujours moins rurale. La situation change avec le projet dinstallation du centre dpartemental de traitement de dchets Vaux-le-Pnil, en 1999, qui va provoquer une mobilisation des riverains et une interrogation sur les dangers ventuels de cette opration. Le SMITOM (Syndicat MIxte pour le Traitement des Ordures Mnagres), qui a remplac le SIGUAM pour la gestion des dchets lchelle dpartementale et couvre jusqu' 67 communes, dsire en effet rnover lancienne dcharge puis la transformer en incinrateur central du rseau Centre Ouest de la Seine-et-Marne. Ce projet de nouvel incinrateur, 10 fois plus important que lancien, dpos la Prfecture en 1999, est suivi d'une enqute publique puis dune autorisation Prfectorale de 2001 accordant le projet au SMITOM. Laccord prcde paradoxalement la fermeture de lancien site SIGUAM en 2002 pour cause de pollution, ce qui signifie que le Prfet reconnait de faon ex-post cette dernire. Notons que le nouveau projet a t valid par une tude dimpact rgulire sur le site de localisation. Les habitants de la commune de Maincy, limitrophe de celle de Vaux-le-Pnil et qui se trouve pleinement expose lincinrateur au sens du vent dominant (500m depuis la bordure administrative, et 1000 m pour les habitants du centre), se mettent en action ds lannonce de rumeurs sur le nouveau projet. Elue maire de Maincy en 2000, Pascale Coffinet stonnait dj du fonctionnement autoris du site SIGUAM. Elle est dautant surprise dapprendre que sa fermeture en juin 2002 pour cause de pollution a t annonce 1 an aprs la validation du nouveau projet. Ne faisant pas confiance aux promoteurs du projet, ni au Prfet, qui assurent que limpact de lincinrateur sur lenvironnement sera ngligeable grce des mesures techniques, elle menait des enqutes prives sur ltat actuel du site. Elle demande une analyse de sang et daliments auprs de lInstitut de la Veille Sanitaire (IVS), dont les rsultats savrent dsastreux: le sang et les ufs produits localement rvlent une intoxication 2000 fois plus importante que le seuil de scurit. Au mme moment, sont enregistrs certains cas de cancer dans la commune. La concidence sme la panique et la commune de Maincy dcide de sopposer au projet du SMITOM. Lattaque est porte par la municipalit un double niveau. Tout dabord, elle demande aux autorits de dpolluer lancienne dcharge, source de la pollution. Ensuite, elle cherche bloquer le projet de nouvel incinrateur, dont le dossier ne mentionne nullement ltat actuel du site. La maire de Maincy lance une ptition, appelant les habitants se mobiliser pendant lenqute publique, et publicise les rsultats de lanalyse sanitaire. L'Association AVIE (Association de dfense des Victimes de lIncinration des dchets et de leur Environnement), 8

dont Pascale Coffinet est galement Prsidente, est cre cette occasion avec pour objet de dfendre la sant des riverains. Si les habitants de Maincy y sont majoritaires, elle regroupe galement des riverains de 9 communes situes aux alentours du site : Maincy, Melun, Rubelles, Voisenon, Moisenay, Sivry-Courtry, Vaux-le-Pnil, Saint-Germain-Laxis et Montereau-sur-le-Jard. Les actions poursuivies par l'AVIE et la Commune de Maincy, soutenues dans un premier temps par deux autres associations locales2, prennent des formes diverses : - recours devant le Tribunal Administratif. Diffrents stratgies de blocage sont utilises, comme l'attaque des permis de construire que la commune de Vaux-lePnil a dlivr au SMITOM au motif de vices de forme ; - dpt massif des plaintes civiles (contre X) de riverains connaissant des problmes de sant3 ; confrences de presse. Environ 100 articles publis dans Le Parisien mais aussi dans Le Nouvel Observateur, Le Figaro, Le Monde, Le Canard Enchain... runions publiques dans lesquelles interviennent des scientifiques pour crdibiliser les informations transmises par la municipalit ; circulation dune ptition et de plusieurs tracts. Mais les opposants restent seuls mener le combat car le projet est approuv par le Prfet et par lensemble des Municipalits supposes tre impactes par le projet. La voix de Maincy na que peu de poids, dautant que le Prfet prsente une expertise contradictoire des impacts de lancienne dcharge au moment de son autorisation, dans laquelle le niveau des nuisances apparait conforme aux normes mobilises4. Le conflit proprement dit commence en Avril 2001 et finit en Dcembre 2005 quand le Tribunal rend le jugement relatif au dernier recours de Maincy dpos en 2003. Il est marqu par trois priodes principales dopposition, que nous qualifions de Recours 1, 2 et 3 et qui correspondent respectivement aux recours principaux auprs du Tribunal Administratif de Melun pour chaque priode5. Ces priodes sont mobilises comme variables de conflit (Voir partie III.3 ci-dessous). Le droul des priodes de conflit est donn dans le Tableau 3.
Recours au Priodes Contenu des demandes Rsultats Tribunal Administratif Recours_1 04 / 2001 Requte contre larrt prfectoral du Obtention dune prescription (19/08/2001) 01 / 2002 06/04/2001 autorisant lexploitation du partielle du prfet le 12/2003 nouveau centre SMITOM pour renforcer la scurit du nouvel incinrateur. Recours_2 (09/02/2002) 02 / 2002 Requtes destines au juge de rfr en Rejet de la requte par le TA 02/ 2003 02/2002 pour cause de mesure le 10/01/2003 durgence appliquer sur une situation de pollution grave dtecte Maincy

Association des mdecins Maincy et Association des amis du Chteau Vaux le Vicomte un monument historique situ proximit. Ce dpt est consultable sur Internet avec un guidage clair et facile suivre. http://www.maincy.net/HTML/associations/avie/accueil.html Environ 100 plaintes de victimes ont t regroupes dans une seule procdure de juridiction judiciaire. La prise en compte des nuisances est difficile sur le plan technique vu quil ny a pas une mais des normes dapplication. Par exemple, le Prfet a demand des chantillonnages de terre un mtre de profondeur, alors que la municipalit a prsent des prises alatoires seulement quelques centimtres en surface. Lanalyse dtaille fait apparaitre 16 recours, dimportances trs diverses. Nous ciblons les trois recours principaux.

Recours_3 (06/03/2003)

Mise en service fin Septembre 2003

03 / 2003 Requte destine au juge de rfr Rejet de la requte par le TA 09 / 2003 demandant lannulation du projet le 23/04/2003 SMITOM, pour cause de pollution grave de lancienne dcharge de Vaux le Pnil en 03/2003 10 / 2003 Rponses dfinitives du Tribunal Fin du conflit 12 / 2005 administratif de Melun lensemble des requtes dposes prcdemment
Tableau 3 : Les priodes de conflit dans le cas de Vaux-le-Pnil

La reconstruction historique du cas de Vaux-le-Pnil montre que le processus conflictuel y est complexe. On peut lorganiser selon trois vagues successives, comprenant chacune des priodes de forte manifestation, puis de calme et dattente. Nous appelons ces priodes de conflit Recours 1, 2 et 3 dans le but de suivre le fil du conflit en termes juridiques. Les recours auprs du Tribunal Administratif de Melun indiqus dans le Tableau 3 correspondent aux vnements marquant le dbut de chaque vague de conflictualit. Le premier Recours correspond la priode suivant la premire contestation officielle de larrt prfectoral autorisant lexploitation du nouveau centre SMITOM en 04/2001. Cette priode de conflictualit sachve en Janvier 2002, avec le dpt de nouvelles requtes auprs du juge de rfr du Tribunal Administratif de Melun. Ces nouvelles requtes, qui demandent la fermeture du site SIGUAM pollu, marquent le dbut de la deuxime priode, la plus marquante. Elle correspond la dcouverte de la pollution Maincy et saccompagne dune multitude dactions des opposants: confrences de presse, dpts massifs de plaintes et recours aux Tribunaux civils et administratifs. Dbutant en fvrier 2002, cette phase est galement marque par la dcision prfectorale relative la fermeture de lancien site SIGUAM en Juin 2002 pour cause de pollution industrielle et par la publication des analyses de lIVS la demande de Maincy, en Septembre 2002. Le recours 2 proprement dit est celui dat du 09/02/2002 demandant lintervention urgente du juge de rfr quant la dcouverte de la dioxine. Le Recours 3 de Mars 2003 correspond la demande dannulation du nouveau projet pour cause de ralisation sur un site de pollution dangereuse (lancienne dcharge). Cette priode prend fin lentre en service du nouvel incinrateur du SMITOM, en Septembre 2003, en dpit de la procdure juridique en cours. Aprs Septembre 2003 le nouvel incinrateur est officiellement en fonctionnement, mais il faut attendre jusquen Avril 2005 pour que le Tribunal Administratif apporte une rponse lensemble des requtes de Maincy dposes en 2003. Pour des raisons techniques de traitement statistique, nous avons pris la fin de lanne 2005 comme fin de la priode dtude. II.2. Le Projet de dviation de la Route Dpartementale N837 au Nord de Maisse La route dpartementale N837 se situe au sud du dpartement de lEssonne. Elle assure la liaison entre Fontainebleau et lAutoroute A6 lEst et la Route Nationale 20 lOuest, et relie Ablis aux Autoroutes A10 et A11 via la Route Nationale 191. Traversant la commune de Maisse, dans le canton de Milly-la-Fort, elle ne garantit plus les critres de scurit routire requis pour son important trafic, notamment en raison de ltroitesse de la voie et des trottoirs dans le centre ville. Cette route devient dangereuse et gnre de fortes nuisances pour les riverains.

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Le projet de contournement vers le Nord, approuv par le Conseil Gnral en 1999 et dclar d'utilit publique par le Prfet en avril 2004, prsente ainsi un intrt incontestable pour la commune, mais galement pour le dpartement de lEssonne. Il saccompagne pourtant dun conflit long dune vingtaine dannes. En effet, si le dsengorgement du centre ville savre une ncessit pour les habitants de Maisse et leurs voisins, la question du trac se rvle rapidement sensible et complexe. En 1990, le Prfet a lanc un projet de dtournement de le RD837 vers le Sud, dont le trac suit la frontire de Maisse avec la commune voisine de Gironville-sur-Essonne et traverse une zone relativement peu peuple. Valid par une dclaration dutilit publique le 16 mai 1990, avant dtre prorog par un arrt prfectoral du 12 mai 1995 la demande du Conseil Gnral, ce projet est officiellement abandonn le 23 septembre 1999 par une dlibration du dpartement pour des raisons socio-conomiques, financires et environnementales. La mme anne, Maisse entre dans le primtre du Parc Naturel Rgional du Gtinais franais6 et la protection des espaces naturels conduit labandon du trac Sud. Un nouveau projet est envisag, cette fois au Nord, o se sont dvelopps entre temps de nouveaux lotissements rsidentiels, habits par des riverains pensant que la dviation passerait au Sud. Le conflit stend alors autour du choix du trac Nord. Dun ct, les protagonistes de la dviation, savoir la commune de Maisse, le dpartement de lEssonne et le Prfet, voudraient la raliser le plus rapidement possible au nom de lintrt gnral. Le maire de Maisse a mme interdit le passage des poids lourds au centre ville pour assurer la scurit de ses habitants. De lautre, les riverains sopposent avec vhmence la construction dune route passant devant leurs proprits nouvellement construites. LAssociation contre la Dviation Du Nord de Maisse (ADDNM) est cre dans ce contexte. Ne en 2003 au cours de lenqute publique, elle regroupe des riverains sopposant au trac vers le Nord dans quatre communes : Courdimanche sur Essonne, Boutigny sur Essonne, Maisse et Mily la Fort. L'ADDNM, dont lobjet est lannulation du projet de dviation vers le Nord, est lopposant principal tout au long de ce conflit.
Recours Priodes Requte devant le 21/09/2004 Tribunal Administratif 06/06/2006 Contenu des demandes Rsultats Requte de lADDNM Le Tribunal Administratif demandant lannulation de Versailles annule le du projet projet de RD 837, le 06/06/2006 Appel du Prfet de La Cour Administrative lEssonne demandant dAppel de Versailles lannulation du jugement annule le jugement du du Tribunal Administratif Tribunal Administratif le 10/05/2007 Appel de lADDNM Le conflit est port devant demandant lannulation le Conseil dEtat. Pas de du jugement de la Cour dcision avant le Administrative dAppel 30/12/2008.

Requte devant la Cour 06/06/2006 Administrative dAppel 10/05/2007

Requte devant le Conseil 10/05/2007 dEtat 30/12/2008

Tableau 4 : Les priodes de conflit dans le cas de Maisse

A la diffrence du cas de Vaux-le-Pnil, le conflit de Maisse se droule principalement sur le terrain juridique, ce qui facilite la reconstruction historique (voir Tableau 4). Commence en 2004, la bataille mene contre le projet est toujours en cours. Deux requtes, dposes en 2004 devant le Tribunal Administratif de Versailles par l'ADDNM et la commune voisine de Courdimanche, donnent lieu un jugement du 06/06/ 2006 favorable ces demandes. Jugeant
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Le PNR du Gtinais franais couvre 57 communes, dont Maisse et ses communes voisines.

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que le caractre dutilit publique du projet na pas t bien fond le Tribunal dcide dannuler larrt prfectoral autorisant sa ralisation. Un mois plus tard, le Conseil Gnral de l'Essonne, le Prfet de dpartement et le Ministre de lIntrieur et de lAmnagement du territoire font appel par un recours devant la Cour Administrative d'appel de Versailles. Cette dernire annule le jugement du Tribunal administratif le 10 mai 2007, ce qui a pour effet de maintenir le projet de trac Nord de la route. Le conflit, qui continue devant le Conseil dEtat aprs lappel de lADDNM, nest pas tranch juridiquement fin 2008, date de notre tude. Nous avons donc dcid de terminer notre priode dtude au 31/12/2008.

III. Analyse de limpact des conflits sur les variations des prix du foncier. La mthode des prix hdoniques On considre souvent que les conflits agissent comme un signal des prfrences des consommateurs, et donc quils ont peuvent avoir un lien avec les variations des prix des biens immobiliers. Lexistence de relations conflictuelles, attestes en particulier par les recours aux tribunaux, pourrait ainsi traduire une diminution de lutilit des riverains suite linstallation de nouvelles infrastructures et conduire une baisse des prix du foncier. Nous testons cette hypothse sur les deux cas dinfrastructures prsentes ci-dessus, partir dun modle de prix hdoniques, intgrant des variables de prix des habitations (maisons). III.1. Les donnes de la conflictualit Si les variations des prix immobiliers peuvent tre comprises comme refltant lanticipation du march quant aux impacts futurs des projets dinfrastructure, une baisse matrialisant par exemple linquitude quant de possibles dgradations de lenvironnement, leur lien avec les conflits nest pas vident. En effet, on peut considrer ces derniers comme un signal des prfrences ngatives des consommateurs et la manifestation de leur opposition quant au dit projet. Les deux phnomnes - conflits et baisse des prix - font suite la mme installation ou prvision dinstallation dinfrastructure, et ils ne sont pas totalement indpendants. En consquence, un risque de pollution ou de dgradation du cadre de vie peut se traduire la fois par des processus conflictuels et par un ajustement des prix de limmobilier la baisse (quivalent dune perte dutilit des rsidents), tous deux exprimant une inquitude sur limpact ngatif du futur quipement public. Toutefois, il n'est pas impossible que le conflit puisse galement avoir une influence sur les prix du march immobilier : si lon considre quil agit comme un signal des prfrences des consommateurs, le march peut se fonder sur ce signal pour anticiper une baisse. Autrement dit, le conflit peut diffuser de linformation sur des impacts ngatifs et participer lui-mme la dprciation des valeurs immobilires. Cette relation se complique encore si nous entrons plus avant dans le processus de dcision publique. En France, la dclaration prfectorale d'utilit publique (DUP), considre comme point de dpart du projet, n'aboutit pas forcement une mise en uvre de ce denier. En effet, la possibilit de contester la DUP devant un Tribunal Administratif, soutenue par plusieurs dispositifs juridiques relatifs la protection de lenvironnement, offre aux opposants une chance de faire annuler ou de modifier le projet initial. Face une forte mobilisation, on peut alors faire lhypothse dun risque non ngligeable dannulation du projet. Dans ce cas, le conflit peut tre interprt comme influenant positivement les prix, en ce quil fait peser une incertitude forte sur la ralisation effective du projet et contribue au maintien du statu quo. En somme, une rapide rflexion sur le lien possible entre conflits et prix de limmobilier rvle que ce dernier pourrait prendre deux formes opposes. a. Le conflit contribue propager de linformation sur les nuisances, de sorte que le march anticipe et accentue la 12

baisse des prix. b. Le conflit fournit un signal fort que le projet naura pas lieu grce aux engagements crdibles dopposition pris par les opposants au projet et contribue au maintien du niveau des prix. Nous souhaitons trancher ce dilemme par la mise en uvre dune analyse conomtrique. Le travail repose sur lutilisation de la base de donnes de la Chambre des Notaires de Paris (Base CD-Bien) concernant les ventes de maisons en Ile-de France. Les extractions sont ralises en fonction des critres gographiques et de priodes de conflit. Le cas de Vaux-lePnil concerne 9 communes situes dans un rayon de 2 km autour de lincinrateur : Maincy, Melun, Rubelles, Voisenon, Vaux-le-Pnil, Saint-Germain-Laxis, Montereau-sur-le-Jard. Moisenay et Sivry-Courtry. Ces deux dernires communes sont limines car les ventes de maisons ne sont pas significatives. Le conflit se dclenche en 2001 et prend fin en 2005 suite au jugement du Tribunal Administratif de Melun du 07/04/2005 relatif au dernier recours de la commune de Maincy contre le projet. Le cas de Maisse concerne 4 communes dont le Plan dOccupation du Sol devrait tre modifi suite au projet de dviation de route : Boutigny sur Essonne, Courdimanche sur Essonne, Maisse et Milly la Fort. Commenc en 2004, le conflit se poursuivait encore au moment de notre tude : cest la date du 31/12/2008 qui a t choisie comme fin de la priode.
Cas de Vaux-le-Penil (9 communes concernes) Nombre de transactions Priode dtude Cas de Maisse (4 communes concernes) Nombre de transactions Priode dtude 800 2001 - 2005 554 2004 - 2008

Tableau .5 Priodes dtude et nombre de transactions

Les caractristiques principales des maisons vendues sont les suivantes:


Cas de Vaux-le-Penil Prix Nombre de pices Nombre de parkings Surface Surface du terrain Cas de Maisse Prix Nombre de pices Nombre de parkings Surface Surface du terrain 234 102 4.83 0.74 115.82 m 907.76 m 83 308 1.43 0.61 42.48 m 718.42 m Moyenne 187 338 5.10 0.86 112.18 m 620. 40 m Ecart-Type 62 092 1.38 0.55 34.98 m 395.03 m

Tableau 6 : Descriptions gnrales des maisons vendues

Pour le contrle du conflit, nous utilisons les variables dummy correspondant aux priodes de conflits (voir le modle hdonique pour plus de dtails). Ces priodes ont t identifies grce aux deux cas dtude vus plus haut. Elles sont rsumes ci-dessous.

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Priode dabsence de conflit 01/2001 04/08/2001

Recours 1
Tribunal Administratif

Recours 2
Tribunal Administratif

Recours 3
Tribunal Administratif

Priode suivant la mise en service de lincinrateur 09/2003 12/2005

04/2001 01/2002

02/2002 02/2003

03/2003 09/2003

Tableau 7 : Priodes de conflits, Cas de Vaux-le-Pnil


Priode Recours Tribunal dabsence de Administratif (TA) conflit 01/2004 08/2004 09/2004 05/2006 Recours Cour Administrative dAppel (CAA) 06/2006 05/2007 Recours Conseil dEtat (CE) 06/2007 12/2008

Tableau 8 : Priodes de conflits, Cas de Maisse

Nous avons galement pu dterminer, dans chaque cas dtude, le primtre gographique des zones de conflit, nomm ZOp (pour zone dopposition). Dans le cas de Vaux-le-Pnil, cest la commune de Maincy qui sest oppos au projet dincinrateur. Dans le cas de Maisse, la zone dopposition (zone de conflit) stend du Nord de Maisse au sud de Boutigny sur Essonne, lespace qui devrait accueillir le trac de la dviation. Ces zones sont dtermines grce aux documents durbanisme et aux documents de contestation (le contenu des recours), et vrifies ensuite par des entretiens raliss avec les riverains.

Figure 1 : Les zones de conflit dans les deux cas dtude

III.2. Description du modle de prix hdoniques Le modle de prix hdoniques dvelopp afin dvaluer le lien entre processus conflictuels et variations des prix du foncier permet de tenir compte des deux possibilits envisages cidessus : impact positif ou ngatif des conflits sur les prix du foncier. Il est fond sur lutilisation des variables de conflit pour mesurer les ractions du march immobilier face un projet dquipement, et donc de contrler limpact du conflit sur les prix immobiliers. Deux grands types de modle sont utiliss pour mesurer limpact de linfrastructure sur les prix immobiliers, en termes daffectation relle ou anticipe. Il sagit du modle de contrle distance (Kiel and McClain, 1996) et du modle de gradient spatio-temporel des prix (Yiu and Wong, 2005). Le premier consiste mesurer limpact de linfrastructure sur le prix des biens immobiliers en fonction de sa distance ces derniers et de diffrentes priodes : rumeur,

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pr-ralisation, ralisation, mise en service. Le second permet de construire des vecteurs de gradation de prix dans diffrents sous-espaces de la zone dtude, tout au long de la priode analyse. Dans ce travail, nous utilisons le deuxime modle, avec une focalisation sur la phase ex-ante du projet. Ce choix nous permet dviter la complexit des distances aux infrastructures, que nous supposons diffrentes selon le cas dune infrastructure ponctuelle (lincinrateur) ou linaire (la route) dans lespace. De plus, le modle contrle simultanment leffet du projet et du conflit sur le prix. Limpact du projet sera observ sur le changement des prix en gnral. Limpact du conflit, quant lui, sera dtect si les variables de conflit, prsentes sous forme de dummies, se rvlent statistiquement significatives. Le modle scrit sous la forme suivante
j i j i

LnDP = 0 + F ( KH ) + jCj + iZi + ijCjZ i +


1 1 1 1

Cette quation repose sur les composantes suivantes - DP correspond au prix de vente dflat de lindice trimestriel des prix immobilier la priode correspondante, que la Chambre des notaires publie pour chaque dpartement dIle de France (Chambre des Notaires, 2010). Le dflatage a pour but dliminer la tendance (hausse et baisse) structurelle des prix sur le march. LnDP est lcriture sous forme logarithmique. - KH reprsente le vecteur multidimensionnel des caractristiques propres du bien. Il est compos des 9 variables suivantes : NbPice : le nombre des pices, mesur en valeur continue SurfT : la surface du terrain, mesure en valeur continue (Ces deux variables sont transformes en logarithmes pour tre linaires avec le prix de vente). Cave : le nombre de caves, mesur en valeur continue. NbPark : le nombre de parkings, mesur par trois dummies: NbPark0, NbPark1 et NbPark2 respectivement pour des maisons possdant 0, 1, ou 2 parkings. NbPark1 est enlev pour faire rfrence. Maison_TYPE : la catgorie de maison, qui contient 4 dummies contrlant les types de maison: PV pour Pavillon, MV pour Maison de Ville), VI pour Villa, et MAI_NA pour Non renseign. PV est limin pour faire rfrence. Niveau : les niveaux de la maison, qui comprend 4 dummies contrlant le niveau de la maison: Niv_1, Niv _2, Niv _3, et Niv _4plus, respectivement pour des maisons de 1, 2, 3 ou 4 niveaux et plus. Niv _1 est enlev pour faire rfrence. EPQ : Priode de construction, qui comprend 4 dummies: Epq_av1947 (avant 1947), Epq_1947_1980, Epq_1980_2000, et Epq_ap2000 (aprs 2000). Epq_1947_1980 est enlev pour faire rfrence. Motif_Vente_exp : Motif de vente exceptionnelle. Cette dummy contrle des motifs de vente particuliers comme un divorce ou un mariage, susceptibles dinfluencer le prix. A priori, elle prend la valeur 0. Enfin, Bien_loue est la dummy qui contrle si la maison est vendue avec un bail de location. - Les dummies Cj contrlent les priodes de conflit. Nous projetons la priode correspondant aux conflits sur un axe temporel grce auquel nous obtenons les dummies Cj, qui couvrent 15

lintervalle temporel entre deux vnements. Un vnement correspond un recours dpos devant le Tribunal Administratif ou une autre juridiction. La priode entre deux recours correspond donc une dummy de priode de conflit. Les dummies sont codes (TA) en cas de recours devant le Tribunal Administratif, puis (CAA) et (CE) quand le conflit se poursuit devant la Cour Administrative dAppel ou le Conseil dEtat. La priode de rfrence est la priode dabsence de conflit, dtermine par le temps coul avant et/ou aprs la priode du conflit (i.e. respectivement avant le dpt du recours et aprs le jugement). Dans le cas de Vaux-le-Penil nous prenons en compte les trois appels devant le Tribunal Administratif, en identifiant trois variables successives : chacune correspond un moment diffrent du conflit, li aux dcouvertes successives des habitants de Maincy concernant les caractristiques de linstallation. Les prix dflats par lindice trimestriel des prix immobiliers nous renseignent sur la raction du march au niveau local (communal). Le coefficient j du Cj va alors indiquer, pour chacune des priodes de conflit, si le march immobilier local subit des variations par rapport la priode de rfrence. - Zi (i=2) est la dummy qui contrle la localisation du bien immobilier. Pour chaque cas dtude, nous identifions la zone ZOp o se manifestent les opposants (en rouge dans la Figure 1). La rgle de codage de deux dummies Cj et Zi est la suivante. Quand la transaction est ralise pendant la priode Cj, ou lintrieur de la zone Zi, la dummy prend la valeur 1. Dans le cas contraire elle prend la valeur 0. Autrement dit, les dummies contrlent respectivement la diffrence entre une transaction ralise pendant une priode de conflit par rapport la priode de rfrence (hors conflit), et la diffrence entre une transaction ralise lintrieur de la zone de conflit par rapport la zone de Rfrence (o il ny a pas de conflit). Le coefficient i mesure la raction de la zone ZOP au regard de la zone de rfrence ZR la priode dabsence de conflit, alors que le coefficient j mesure la raction de la priode du conflit Cj par rapport la priode de rfrence dabsence de conflit. - Enfin, le terme ij, appel dans la littrature anglophone interaction term , contrle leffet crois entre la zone et la priode de conflit (Chau et Ng, 1998), (Yiu et Wong, 2005). Nous codons cette dummy avec la mme rgle que prcdemment: si la transaction est ralise dans la zone i la priode j, linteraction spatio-temporelle prend la valeur 1, sinon elle est ramene 0. Cette dummy nous procure ainsi des informations sur la manire dont le prix des biens immobiliers situs dans la zone de conflit est impact durant la priode de conflit. Pour rsumer, notre modle fournit lestimation du prix dune maison de rfrence grce une rgression des variables et des dummies reprsentant ses caractristiques. Pour cela, nous enlevons toujours une dummy pour tre la rfrence, tandis que pour les variables continues, nous ralisons la rgression directement sur la valeur. La maison de rfrence est dtermine partir du nombre des pices, de la surface du terrain et du nombre des caves. Il sagit, par dfaut, dun pavillon, construit au cours de la priode 1947 - 1980, vendu dans des conditions normales (i.e. en dehors dun vnement tel que mariage ou divorce), comportant seulement un niveau (rez de chausse) et un parking. Cette maison se trouve localise dans la zone dabsence de conflit, et la transaction est ralise en dehors de la priode de conflit. Rappelons que nous cherchons mesurer limpact du futur quipement public, ainsi que celui du conflit, mais que notre modle ne pose aucune hypothse sur le sens de ces impacts. Le modle a pour fonction de dterminer le vecteur de gradation des prix sur la zone de conflit, pendant la priode de conflit. Le changement des prix pourrait se rvler aussi bien ngatif que positif. Par ailleurs, nos rgressions se concentrent seulement sur la phase de prralisation du projet, qui correspond lintervalle de temps entre lannonce du projet (la DUP) et sa ralisation, ou la fin du conflit.

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IV. Etudes de cas et rsultats Avant de prsenter les rsultats des rgressions en termes de conflictualit pour les deux zones dtude, commenons par rsumer rapidement les rsultats densemble. Le vecteur KH des caractristiques propres des maisons est statistiquement significatif. Les variables Nombre de pices et Surface du terrain expliquent en gnral 60% de la valeur des maisons dans les deux cas. Quand la maison est vendue sans parking, elle perd 7% de sa valeur. Selon notre tude, chaque niveau supplmentaire augmente le prix de 10 15 % sans que le changement soit linaire (une maison 4 tages est environ 50% plus chre de celle de rfrence dun tage). La priode de construction nest pas significative, mais un motif de vente exceptionnel (mariage, hritage, divorce) fait perdre de 7% 12% de la valeur. Les dummies qui contrlent si le bien immobilier est vendu avec un bail de location ne sont pas significatives, de mme que celles qui contrlent les types de maison. Normalement, une villa est peu prs 16% plus cher quun pavillon (la maison de rfrence), mais il ny a pas de diffrence de prix entre un pavillon et une maison de ville. Ceci pourrait tre du au fait que la zone dtude est de type priurbain, avec une configuration plutt rurale de lespace. Dans une telle situation, une maison de ville nest pas ncessairement diffrente dun pavillon ; toutes deux ont la mme taille et sont proches de la nature. Concentrons-nous maintenant sur le bloc des dummies qui contrlent limpact du conflit, prsentes sparment pour chacune des deux zones dtude. IV.1. Rsultats pour le cas de Vaux-le-Pnil Le Tableau 9 met en vidence les principaux rsultats de notre tude pour le projet dincinrateur de Vaux-le-Pnil. Ils rvlent que la variable ZOP est non-significative, ce qui signifie quune fois la tendance du march au niveau dpartemental neutralise on ne constate pas de diffrence de prix entre les maisons localises Maincy et celles situes en dehors de cette zone. Autrement dit, les hausses ou baisses de prix ventuellement constates Maincy ne seront pas dues des tendances structurelles du march en gnral, mais seulement aux ajustements locaux dans la commune. Par ailleurs, le fait que les Recours 1, 2 et 3 soient non significatifs rvle labsence de variation de prix relatifs, dune priode de conflits lautre, pour les maisons localises dans la zone de rfrence (i.e. en dehors de Maincy). Il ny a donc pas eu de phnomne particulier du march qui impacte sur les prix, et perturbe les transactions.
Unstandardized Coefficients B (Constant) lnNbPiece LnSurfT Cave NbPark0 NbPark2 MV VI MAI_NA NIV_2 NIV_3 9,92 0,54 0,16 0,03 -0,07 -0,03 0,12 0,17 -0,04 0,07 0,15 Std. Error 0,09 0,03 0,01 0,02 0,02 0,03 0,07 0,13 0,02 0,02 0,04 0,49 0,31 0,04 -0,09 -0,03 0,04 0,03 -0,05 0,10 0,12 Standardized Coefficients Beta 106,73 17,13 11,33 1,39 -3,41 -1,07 1,58 1,24 -2,06 3,35 3,95 0,00*** 0,00*** 0,00*** 0,16 0,00*** 0,28 0,12 0,21 0,04** 0,00*** 0,00*** 0,76 0,83 0,86 0,90 0,90 0,80 0,97 0,93 0,69 0,65 1,31 1,21 1,17 1,12 1,11 1,25 1,03 1,07 1,45 1,53 T Sig. Collinearity Statistics Tolerance VIF

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NIV_4 EPO_AV47 EPO_1980_2000 EPO_AP2000 EPO_NA MOT_VENTE_EXP BIEN_LOUE

0,49 0,03 0,00 0,09 0,00 -0,07 -0,07 0,01 0,04 0,03 -0,02 0,01 -0,16 -0,09

0,23 0,03 0,02 0,06 0,02 0,03 0,05 0,04 0,03 0,02 0,03 0,13 0,07 0,10

0,05 0,03 0,00 0,04 0,00 -0,07 -0,04 0,01 0,03 0,04 -0,02 0,00 -0,07 -0,02

2,08 1,02 0,10 1,57 -0,05 -2,60 -1,39 0,33 1,29 1,29 -0,64 0,08 -2,24 -0,85

0,04** 0,31 0,92 0,12 0,96 0,01*** 0,16 0,74 0,20 0,20 0,52 0,94 0,03** 0,39

0,95 0,63 0,66 0,78 0,62 0,93 0,98 0,61 0,87 0,84 0,85 0,83 0,67 0,81

1,05 1,57 1,52 1,28 1,62 1,07 1,02 1,64 1,15 1,19 1,18 1,20 1,48 1,24

ZOp
Recours_1 Recours _2 Recours _3

ZOp _ Recours _1 ZOp _ Recours _2 ZOp _ Recours _3


Adjusted R2 : 0,493

Dependent Variable: lnDPrix

Tableau 9 : Rsultats pour le cas de Vaux-le-Pnil

Leffet crois ZOP_Recours 2 est significatif. Le coefficient est de -16%, ce qui signifie que pendant la priode suivant le dpt du 2merecours, les maisons localises Maincy ont connu une baisse de prix. En valeur absolue, la dprciation correspond une perte denviron 22 863 Euros pour une maison vendue dans la zone de conflit pendant cette priode, par rapport une maison de rfrence dont le prix est estim 131 769 Euros. Cette phase de conflit, qui va de Fvrier 2002 Fvrier 2003, est marque par des requtes destines au juge de rfr du Tribunal Administratif suite la dtection de dioxine Maincy, par la dcision prfectorale relative la fermeture de lancien site SIGUAM (Juin 2002) pour cause de pollution industrielle, ainsi que par la publication des analyses de lIVS (Septembre 2002). Ces deux derniers vnements jouent un rle trs important dans la diffusion de linformation sur la nuisance. Ils concident avec la dcouverte de cas de cancer supposs lis la pollution de lancienne dcharge, raison pour laquelle la maire de Maincy demande au juge de rfr douvrir une procdure durgence pour prendre des mesures spciales sur le site pollu et stopper le projet. Cest la priode o la panique se rpand, suite plusieurs manifestations de protestation de lassociation AVIE et de la municipalit : confrences de presse, ptitions, dpts massifs de plainte en ligne Mais ce mouvement se ralentit quand la Prfecture affirme que la pollution nest pas scientifiquement confirme. Le Prfet donne galement la garantie que le nouvel incinrateur fonctionnera sans risque grce lapplication dune nouvelle technologie de traitement. Le nouvel incinrateur entre alors en service en Septembre 2003, soit 6 mois aprs le dpt du 3me recours au Tribunal Administratif de la commune de Maincy. Notre modle montre que la chute des prix de limmobilier se ralentit pendant ce 3me recours. Le coefficient de la dummy ZOP_Recours_3 est de -0,09, soit une baisse denviron 9%. Ce rsultat est interprter avec prudence, parce que la p-valeur de la dummy nest pas significative 0,39. La baisse dtecte pourrait tre du un hasard non contrl dans le modle Toutes choses gales par ailleurs, bien que de nombreuses actions aient t entreprises pour sy opposer, le march local semble dornavant faire confiance la nouvelle installation et ne pas la percevoir comme pouvant entraner une baisse dutilit. Par ailleurs, les requtes demandant lintervention en urgence du juge de rfr pour stopper la pollution ont t rejetes par le Tribunal Administratif. Ce jugement peut tre considr comme un signal 18

confirmant labsence de danger, qui stoppe les baisses de prix. Le march fait donc confiance la nouvelle technologie de traitement des dchets utiliss dans lusine du SMITOM. La chute de valeur enregistre au cours de la priode du 2me recours semble ainsi correspondre avant tout aux risques perus de pollution. On peut sinterroger sur le bien-fond de cette perception au regard des motifs auxquels le Tribunal a rejet la requte de Maincy. En effet, le juge a estim quil ny a pas lieu dappliquer de mesure durgence car le rapport entre la pollution de lancienne dcharge et le risque de pollution de la nouvelle na pas t scientifiquement confirm, ce qui signifie simplement que ce lien na pas t tabli de faon irrfutable. IV.2. Rsultats pour le cas de Maisse Dans le cas de Maisse, le conflit connat une histoire plus longue, avec des recours en appel successifs allant jusquau Conseil dEtat. Les rsultats montrent que la localisation dans la zone de conflit nest pas un facteur qui diffrencie le prix par rapport dautres biens situs en dehors de cette zone. Les dummies non significatives qui contrlent les priodes de conflits signifient galement que les ventes ralises dans la zone de rfrence (i.e. dans la zone dabsence de conflit) ne subissent pas de baisses de prix pendant ces priodes. Ainsi, et comme dans le cas de Vaux-le-Pnil, les variations de prix sont enregistres dans la seule zone de conflit. Si lon considre les variables croises spatio-temporelle du conflit, on constate que la seule dummy significative est ZOP_CE, ce qui veut dire que les prix des maisons situes dans la zone de conflit ont t impacts pendant la dernire priode de conflit. En revanche, deux des trois dummies de croisement, ZOp_TA et ZOp_CAA, se rvlent largement non significatives, c'est--dire que les recours dposs pendant les phases 1 et 2 (donc devant le Tribunal Administratif et la Cour dAppel) ne provoquent aucun impact sur les prix immobiliers Maincy.
Unstandardized Coefficients B (Constant) LnNbPiece LnSurfT Cave NbPark0 NbPark2 MV VI MAI_NA NIV _2 NIV _3 EPO_1980_2000 EPO_AP2000 EPO_NA MOT_VENTE_EXP BIEN_LOUE 10,34 0,47 0,11 0,02 -0,07 0,02 0,01 0,16 0,02 0,11 0,13 0,01 0,11 -0,05 -0,12 0,00 -0,09 -0,01 0,00 Std. Error 0,11 0,05 0,02 0,03 0,03 0,04 0,08 0,07 0,03 0,03 0,06 0,04 0,08 0,03 0,04 0,10 0,06 0,03 0,04 0,43 0,29 0,02 -0,10 0,02 0,00 0,08 0,02 0,16 0,09 0,01 0,05 -0,07 -0,11 0,00 -0,10 -0,01 0,00 Standardized Coefficients Beta 93,11 9,48 6,99 0,61 -2,68 0,51 0,07 2,15 0,66 3,46 2,13 0,37 1,37 -1,70 -3,07 -0,05 -1,43 -0,24 -0,09 0,00*** 0,00*** 0,00*** 0,54 0,01*** 0,61 0,94 0,03** 0,51 0,00*** 0,03** 0,71 0,17 0,09 0,00*** 0,96 0,15 0,81 0,93 0,57 0,68 0,89 0,85 0,90 0,86 0,93 0,86 0,58 0,63 0,75 0,91 0,77 0,91 0,94 0,23 0,53 0,56 1,76 1,47 1,13 1,17 1,11 1,16 1,08 1,16 1,73 1,58 1,33 1,10 1,30 1,10 1,06 4,40 1,89 1,79 T Sig. Collinearity Statistics Tolerance VIF

ZOp
TA CAA

19

CE

0,02 -0,01 0,01 -0,17

0,04 0,08 0,09 0,10

0,02 -0,01 0,01 -0,08

0,52 -0,15 0,14 -1,70

0,61 0,88 0,89 0,09*

0,56 0,33 0,42 0,48

1,80 3,07 2,38 2,06

ZOp_TA ZOp_CAA ZOp_CE


adjusted R2=0,495

Dependent Variable: LnDPrix

Tableau 10 Rsultats pour le cas de Maisse

Ce rsultat est cohrent par rapport au droulement du conflit. Le premier recours correspond une opposition froce des riverains. Estimant ce projet vraiment injuste, ils se manifestent massivement. Il est facile den comprendre la cause: lachat dune maison constitue un investissement important, on ne peut aisment accepter lide dun changement de trajet de la route, qui devrait maintenant passer ct alors qutait depuis longtemps projete une localisation bien plus au Nord. Cette opposition est surtout soutenue par le recours au Ttribunal Administratif dont le jugement pourrait conduire une annulation du projet. Lincertitude et lattente du march quant la possibilit relle de ralisation du projet est reflte dans labsence de baisse des prix, situation qui change dans la phase suivante. A la phase suivante, et suite lannulation du projet par le Tribunal Administratif, on peut penser que les riverains sont encore davantage convaincus que le projet de route au Nord de Maisse ne va pas aboutir et donc quils ne subiront pas les nuisances affrentes. Cette certitude se traduit par labsence dajustement des prix du march, qui se poursuit durant toute la phase de recours du Prfet devant la Cour Administrative dAppel En revanche, durant la troisime phase, aprs que la Cour Administrative dAppel ait rendu un jugement favorable linstallation de linfrastructure en annulant la dcision du Tribunal Administratif, le prix des maisons chute. Les anticipations quant lissue se font pessimistes, au regard de ce signal considr comme ngatif. Selon nos quations, les prix baissent alors denviron 17% dans la zone de conflit, qui devrait accueillir la nouvelle route. Dans cette situation, mme si le combat juridique se poursuit devant le Conseil dEtat, la chute des prix rvle le manque de conviction des riverains quant aux chances relles dannulation du projet. Les entretiens avec les membres de lassociation ADDNM confirment lexistence de ventes prcipites de maisons aprs le jugement dfavorable de la Cour dappel de Versailles. Nos rsultats montrent surtout que le projet est peru comme une source de nuisance considrable pour les riverains, qui vient affecter la valeur des habitations. Si les pisodes conflictuels forts des premires priodes ont permis aux riverains de croire la possibilit dempcher la mise en uvre du projet et de ne pas subir la dprciation, le jugement de la Cour Administrative dAppel a chang la donne. Le march anticipe ainsi la construction de la future route et les nuisances qui lui sont associes - par une baisse de prix estime de 33 247 Euros, pour une la maison de rfrence dont le prix est 179 418 Euros. Conclusion Cet article cherche analyser la conflictualit lie aux projets damnagement des infrastructures polluantes ou semi-polluantes juges ncessaires au dveloppement urbain et juger du lien entre ces conflits et les variations de prix constates sur le march des biens immobiliers. Le travail porte sur deux cas de conflit correspondant des projets dinfrastructures contestes en Ile-de-France, analyss partir des pisodes conflictuels auprs des tribunaux et des donnes immobilires de la Chambre des Notaires de Paris. Nous utilisons un modle de prix hdoniques qui estime le changement de prix au cours des

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diffrentes priodes de conflit. Ces dernires portent toutes sur la phase de pr-ralisation du projet, au cours de laquelle les riverains se mobilisent, en particulier auprs des tribunaux. Nos rsultats montrent que les habitants anticipent la dprciation de leurs habitations avant mme la mise en place de linfrastructure conteste, et que cette anticipation correspond la perception des risques de nuisance susceptibles dtre prsents par linfrastructure. Si les variations de prix se trouvent au cur de la zone de conflit, il faut un vnement dclencheur, un signal fort pour quelles se mettent en place. Dans le cas de lincinrateur de Vaux-lePnil, les prix baissent aprs la constatation dune pollution grave, alors que pour la dviation de route Maisse le processus commence aprs le jugement de la Cour Administrative dAppel dfavorable aux opposants au projet. Le travail conomtrique permet de montrer que mme si les discussions sur la dprciation immobilire sont absentes lors de la dcision de ralisation dinfrastructures dans des zones priurbaines, les habitants en sont conscients. Limpact anticip de ces quipements par le march immobilier est clairement le signal de leur mcontentement. Ces rsultats suggrent que mme si la dprciation immobilire ne figure pas toujours dans largumentaire des opposants, elle joue un rle important dans le dclenchement des processus conflictuels et explique pourquoi les riverains persistent souvent poursuivre le combat. Par ailleurs, en se mobilisant, les opposants laissent ouverte la possibilit dannulation du projet. Les conflits ont un impact sur les prix, mais seulement partir dun vnement tel que le jugement du tribunal autorisant linstallation de linfrastructure. Avant, et tant que lincertitude demeure, les prix ne bougent pas.

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