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◘ Por Aldair Teutle

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Relegación total al sector vivienda Un problema estructural

21 de julio de 2013

o pasó mucho tiempo para que el Partido Revolucionario Institucional (PRI) se hiciera con el poder de nueva cuenta tras dos sexenios sin estar en contacto directo con el poder. Tanto en los tiempos priístas como en los panistas, el sector de la vivienda prácticamente fue borrado de la agenda gubernamental federal y estatal, provocando así, un problema estructural profundo, con escasa atención y acciones tardías. Las cifras e indicadores oficiales no siempre reflejan la realidad que viven muchos ciudadanos en México. La situación de gran parte de la población se traduce en una remota cercanía de contar con una vivienda digna, con los servicios básicos que requiere la misma. Si hablamos de las familias de los sectores en pobreza y con alta desprotección, el escenario raya en lo crudo.

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El reciente informe de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP), que va del 24 al 28 de junio, indica una mejora en la calidad de las viviendas y su equipamiento, sin embargo, las problemáticas son otras, más complejas. El rezago habitacional es uno de ellos y alcanza a 35 millones setecientas mil personas, las cuales están privadas de una vivienda digna. Hacienda también totaliza nueve millones de hogares faltantes y 561 mil unidades en hacinamiento, esto quiere decir, una gran acumulación sin orden.
Según la SFH, las cinco entidades con mayor rezago de vivienda son Veracruz, Chiapas, el Estado de México, Baja California y Oaxaca. (Orden descendente).

Dentro del amplio tema de la vivienda, se consideran tres rubros de clasificación demográfica: urbano (más de 15 mil habitantes), rural (menos de dos mil 500) y en transición (entre dos mil 500 y 15 mil).

Los datos son contundentes, al pasar el tiempo se acentuaron las deficiencias a lo largo y ancho del territorio, sea rural o urbano. Más allá de las acciones que lleve a cabo el gobierno, diversos factores han de considerarse para que se concrete un impulso mayor al sector.

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Se puede decir que el país se divide en dos grandes áreas, las cuales una de ellas la componen 59 zonas metropolitanas en toda la república, equivalente a 383 ciudades, con 70 millones de habitantes.

La segunda la integra el espacio agrario, cuya extensión la ocupan más de 30 millones de personas, y a pesar de la menor densidad poblacional en relación a la zona urbana, el área agraria representa más de la mitad del territorio total nacional.

De este modo, durante las últimas tres décadas, la población ascendió dos veces, mientras que el crecimiento de la mancha urbana fue de siete veces.

Las proyecciones hechas por el gobierno federal indican que para el año 2030, seremos 128 millones aproximadamente. Por lo que el aumento de vivienda se estima que tendrá que ser de 23 millones de unidades.

La estrategia del gobierno federal para enfrentar los desafíos que demanda el futuro se rige por la Política Nacional de Vivienda, dirigida a mejorar y regularizar la vivienda urbana y rural, y también la promoción de un desarrollo ordenado y sobre todo sustentable.

El director general del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), Alejandro Murat, dijo que el país enfrenta un rezago habitacional en el aspecto urbano de 6 millones novecientas mil viviendas, de las cuales 2 millones doscientas mil, la única solución es la vivienda nueva.

Para evitar que el problema se acrecenté de forma exponencial, las autoridades pertinentes encargadas de solventar la necesidad habitacional, tendrían que mantener un promedio anual de construcción de setecientos sesenta y seis mil viviendas, tarea nada fácil.

Necesidades anuales de vivienda por entidad, del periodo 2001 – 2010. Fuente: Dirección General de Política y Fomento a la Vivienda (SEDESOL).

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El modelo abarca puntos esenciales, claves para combatir el problema, como la coordinación interinstitucional, es decir, que la Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), que es la instancia gestora de la política trabaje en conjunto con el INFONAVIT o con los niveles estatales y gobiernos municipales. Se ha establecido un periodo de hasta 24 meses para materializar los cambios y tenga éxito el modelo de la presente administración, pero el éxito dependerá mucho en parte de la economía nacional, ya que los recursos asignados para estas políticas de vivienda y demás programas son reducidos y muchas veces mal manejados.
El plan contempla realizar más de 500 mil nuevas construcciones y la ampliación y mejora de hogares en toda la nación.

En ese tema siempre ríspido se encuentran las mayores dificultades, semana a semana se vive una sequía económica, no hay generación de empleos, todo sube y la inflación semestral es de 4.7, cifra alta. Si se le suma la intención del equipo del presidente para elevar el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) o la privatización de Petróleos Mexicanos (Pemex) el panorama para las personas con intenciones de adquirir una casa es negro.

También debe considerarse que el salario mínimo para el área geográfica A, es de 64.76 pesos diarios y para el área geográfica B, 61.38 pesos diarios. Sin duda representa una violación a la constitución por parte de gobernantes, empresarios y demás gente activa que interviene en la economía.

Rodrigo Valle, joven estudiante de Química Farmacéutica Biológica, en la Facultad de Estudios Superiores (FES) Zaragoza, nos comenta que en el tema de la vivienda lo ve complicado, “Intentaré ahorrar mientras rento y trabajo para adquirir un terreno y construir, porque luego las de los créditos como INFONAVIT no son de muy buenas condiciones y calidad, además me parecen caras”.

Conviene echar un vistazo a las opciones de financiamiento o el otorgamiento de subsidios ante instituciones como el INFONAVIT, que es un importante productor de hogares.

El salario mínimo real se halla en 103.75 pesos, ¿Puede tener un obrero, campesino o cualquier trabajador que perciba este sueldo, aspiraciones en adquirir vivienda digna? Es aquí donde al realizar un balance, los mexicanos se topan con una realidad dura.

El artículo 123 enfocado a lo mencionado establece: “Los salarios mínimos generales deberán ser suficientes para satisfacer las necesidades normales de un jefe de familia, en el orden material, social y cultural y para proveer a la educación obligatoria de los hijos”.

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La realidad es que deben cambiar las condiciones económicas, sociales y hasta ambientales en el ámbito de la vivienda, la percepción de la gente lo dice todo. Las instituciones deben mejorar cada uno de sus productos a los derechohabientes.

Añade: “Tengo familiares con ese tipo de casa y las veo cuarteadas y el mantenimiento es continuo, por lo mismo de los materiales que se usaron, hay algunas mejores pero son pocas, aparte la zonas de ubicación suelen estar feas”.

Otro agente financiero al cual genera condiciones para un mayor impulso a la adquisición de crédito es la Sociedad Hipotecaria Federal (SFH), enfocada a la vivienda de interés social (VIS) y nivel medio. Por ejemplo, un instrumento financiero que se lanza en la estrategia gubernamental es una línea de crédito sindicada, con miras a la producción de cerca de 50 mil viviendas mediante 5 mil millones de pesos de créditos directos.
De acuerdo a las reglas de operación de la vivienda vertical, debe tener 3 o más niveles habitables, al menos dos recámaras, contar con las normas de sustentabilidad y un valor de entre 311 mil a 393 mil pesos.

Cabe señalar que el Estado ha brindado a lo largo de este año, subsidios adicionales de hasta mil 500 millones de pesos, con lo que se espera que las estrategias y el plan generen resultados inmediatos, con un impacto directo en el rezago.

Es así que se pretende una cobertura igualitaria en las oportunidades para las personas necesitadas de diga vivienda.

El rezago habitacional se agrava con el pasar de los años. En el área urbana se requieren dos millones 200 mil viviendas de forma urgente. Foto: Aldair Teutle.

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Aun así, resta mucho por realizar. Marisela Vidal, ama de casa expone lo siguiente. “Sobre el tema, pienso que el gobierno es indiferente ante las necesidades de la gente en todos sentidos, los precios son un robo, y las casas son hechas con material barato, la estructura es débil y los servicios deficientes”. Agrega: “Para el sector de las clases media y baja, los precios son estratosféricos, las viviendas tendrían que ser más amplias, con áreas verdes, mayor seguridad, en especial deben mejorar los proyectos”. Esos mismos proyectos deben tomar en cuenta muchas cosas, entre otras, está latente la resolución de lo que pueda realizar el gobierno en torno a la situación de las casas abandonadas, que se cuentan por millón. Dentro de la Política de vivienda no ha estado contemplado. Nuevas directrices en el mercado

Dentro de la Política nacional de vivienda presentada por la actual administración se encuentra el Programa de garantía SFH para la construcción, con acceso abierto a todos los desarrolladores de la misma.

Un elemento a tomar a consideración dentro del problema y del rezago habitacional es el mercado, que en los últimos años ha sufrido una transformación derivada a partir de las diversas dificultades económicas que han presentado las principales constructoras del país.

El objetivo es cubrir a la banca comercial e intermediarios financieros regulados hasta el 30 por ciento de las primeras pérdidas que puedan tener en portafolios de créditos otorgados a dichos desarrolladores.

Esto quiere decir que las constructoras emergentes tendrán una mayor presencia en los siguientes años enfocadas a atender a las entidades y sus municipios con amplio rezago, como los mencionados anteriormente.

La Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) estima, mediante su inventario de suelo, que en las 129 ciudades con más de 50 mil habitantes existen cerca de 495 mil hectáreas de suelo idóneo para ser incorporado al desarrollo urbano. 182 mil hectáreas son habitables.

A través de la obtención de créditos por parte de los desarrolladores, se generan nuevas casas en espacios urbanos vacíos para construir “vivienda vertical”, que se refiere a la construcción de condominios de mínimo tres pisos.

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La causa por la que el mercado está cambiando, como se ha dicho, es la crisis financiera de constructoras como Homex, Urbi y Geo, que hasta hace poco tiempo eran las más dominantes desarrolladoras de viviendas. Estas constructoras se tendrán que hacer más pequeñas, y las nuevas se abrirán paso generando una competencia mayor. Otra dificultad que acompaña a la reducción del mercado para dichas constructoras es la baja demanda de casas, lo que obliga a éstas a vender o construir sólo lo solicitado para satisfacer sus obligaciones financieras del trimestre.

Con esta labor de poblar los predios desocupados y vacíos se aprovechan las inversiones en las redes de infraestructura, servicios, equipamiento, así como también espacios públicos.

Un ejemplo de la situación que vive se muestra en los números, Homex, la más afectada, pasó de vender 8 mil setecientos treinta y ocho, a mil quinientos veinte hogares; por su parte, Urbi colocó en el mercado 6 mil novecientas ochenta y cuatro, de enero a marzo y descendió a novecientas once.

Asimismo, Geo, siendo líder principal en conceder casas a través del INFONAVIT y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), enfrentó una baja inmensa, sólo vendió 7 mil ochenta y seis, cuando en el primer trimestre del 2012 poseía cifras de 13 mil quinientas cincuenta y cinco.

Las dificultades financieras de las principales desarrolladoras ha repercutido en una grave oleada de desempleo, que se expresa en los despidos masivos, pues cerca de 15 mil personas han quedado relegados de su trabajo. Incluso, trabajadores y demás empleados de la empresa Homex, tienen pagos retrasados. Al momento las vivienderas afrontan una docena de demandas por incumplimiento de pagos y la terminación anticipada de contratos en México y Estados Unidos. Sustentabilidad como deber

Debido a la ocupación territorial desorganizada, causa de grandes y diversos conflictos en las metrópolis de nuestro país, en especial, la capital, es forzoso para cada estado y sus municipios, no dejar de lado en su agenda este subtema ya que deben promover, dentro de sus organismos, a contar con perspectivas hacia el futuro.

Las necesidades y requerimientos de la población son factores activos en el cambio social de las ciudades de cualquier tipo, debido a eso, la planeación es el reto que afrontan las autoridades en la gestión de las urbes modernas.

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El modelo de ocupación territorial que han tenido las principales capitales y ciudades nacionales resulta altamente improductivo, desde el enfoque ecológico, por la poca planeación urbana.

Acorde a la definición que hace la Comisión Mundial del Medio Ambiente y Desarrollo de las Naciones Unidas, el desarrollo sustentable es aquel que cumple con las necesidades del presente, sin poner en peligro la habilidad de futuras generaciones para cumplir con sus propias necesidades. Sin importar el aspecto del que se trate, la sustentabilidad es poco abordada en el país. Dicho progreso se delimita según el nivel tecnológico, por lo que se plantea la posibilidad de mejorar la tecnología y la organización social de forma que el medio ambiente pueda recobrarse al mismo ritmo que es afectado por la actividad humana.

Jessica Rojas, licenciada en informática administrativa nos comenta al respecto: “El acceso a una casa está muy difícil, hay que ahorrar bastante para acceder a un crédito. Una vez que se está pagando, puede demorarse mucho tiempo por su alto costo, y cuando se renta, como es mi caso, además de que los servicios cada vez están más caros, la renta es elevada, debería existir más apoyo a la vivienda”.

El gasto en servicios como el gas o la electricidad, son enormes, por lo que deben restarle a su bajísimo ingreso el alto costo, que además, cada vez aumentan su precio.

Con esa visión, pensemos en lo dicho anteriormente sobre el salario real que percibe una cifra importante de mexicanos, sin contar a los 60 millones en pobreza extrema.

Nuestra nación es muy rica en diversas cuestiones, pero como sabemos, no se trata de doctrinas o inclinaciones de derecha o izquierda, el mal gobierno siempre ha imperado en cada rincón de la república, y las condiciones deplorables en las que se encuentra son prueba de ello.

Las ciudades de hoy en día, contrario a lo que se pensaría, no se despliegan de manera aislada, sino en conjunto con otras. Para los países en vías de desarrollo como el nuestro, el tópico de la energía es sumamente importante.

La arista principal a tomar en cuenta es entonces, la vivienda sustentable (VS), que es el equipamiento de las casas, con el uso de energías limpias; los materiales alternativos también significan una puerta al cambio y parte de la innovación. Los paneles solares en los techos pueden resultar cada vez más asequibles y se comienza a expandir su uso en las construcciones actuales.

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Una vía loable para mitigar un poco esto consta en añadir las nuevas tecnologías amigables con el medio ambiente y apegadas a la energía renovable, ya que representan un bajo costo para la vivienda que opta por esos servicios innovadores. Para esto, la CONAVI se ha puesto a trabajar en la materia para comenzar a mover al sector, junto con los tres niveles de gobierno, mediante programas con la meta de conseguir una densificación sustentable, con conjuntos urbanos verdes.

Con la colaboración del INFONAVIT, el objetivo es acrecentar el mercado de este tipo de viviendas y es necesario incluir a las viviendas de interés social. Este instituto presentó el mes pasado de febrero, su programa “Vida integral INFONAVIT: Vivienda sustentable”, que cuenta con atributos de sustentabilidad social, ambiental y económica. En éste, se plantea estimular a la vivienda sustentable y abarca diferentes temas que implican la participación proactiva de los gobiernos locales, desarrolladores y derechohabientes.

El INFONAVIT incentiva viviendas que tengan las características siguientes: buena ubicación, esto significa contar con servicios públicos básicos en función, equipamiento urbano como áreas verdes y locales comerciales, además, fuentes de empleo cercanos. En cuanto a la sustentabilidad, debe ser una vivienda equipada con tecnologías eficientes para el ahorro energético y en un conjunto con acceso a Internet.

Al respecto, Víctor Eduardo Pérez, quien es subdirector general de Sustentabilidad Social del INFONAVIT, explica: “Como institución responsable y con un gran compromiso, tenemos la meta de brindar a los trabajadores la posibilidad de mejorar su calidad de vida mediante una vivienda que cumpla con requerimientos estipulados en nuestras políticas, no sólo de calidad, sino en un ambiente sustentable y con ecotecnologías disponibles”. Adicional a lo señalado, se suma lo que se conoce como “Hipoteca Verde”, que es un monto adicional a todos los créditos otorgados y se destina a la instalación de ac-

Así, el desarrollador obtiene una significativa ventaja financiera, en especial en las delegaciones donde hay una fuerte demanda, y por lo tanto, una espera a veces larga en la atribución de los recursos.

Las viviendas que cuenten con los atributos necesarios reciben beneficios ante el instituto y frente a sus clientes. Cabe mencionar que todas estas viviendas reciben financiamiento por parte del mismo INFONAVIT, pagándolas de inmediato y de contado, siendo que haya sido calificada como sustentable.

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cesorios ahorradores de agua, luz y gas, lo cual se traduce en ahorros en el gasto familiar y repercute en el cuidado al medio ambiente.

El gobierno del Distrito Federal (GDF) también se sema a la construcción de vivienda social y sustentable, y ante ello, confiere una seria de incentivos a los empresarios que se sumen a planes de este tipo y apuesten por dicha construcción.

Los estímulos van desde incentivos fiscales y administrativos, hasta permitir la construcción de más metros cuadrados y ampliación del número de viviendas para los inmobiliarios que incorporen tecnologías que permitan el ahorro de recursos.

Con el fin de incidir en el ahorro de agua y energía, el que se destinen áreas libres, se construya en usos de suelo mixtos y se generen estacionamientos, las propuestas reciben impulso con estos programas. Hoy en día, el cambio climático es una realidad en el mundo entero, por eso mismo, la labor de ciudadanos y autoridades en adquirir en conjunto, medidas inmediatas para disminuir el deterioro del medio ambiente y la producción de carbono o los llamados “gases de invernadero” es imprescindible.

En nuestro país, es muy recurrente el eufemismo de “economía en transición o emergente”. Dado que se nos considera de ese modo, el aumento en la demanda de vivienda creará grandes suburbios en el futuro, de ahí la necesidad de que las constructoras e instituciones se aboquen al tema de la vivienda verde y la planeación estratégica. Una alternativa a explotar es la implementación de calentadores de agua mediante energía solar, aparte de del ahorro familiar que implica contar con uno de ellos, para los constructores resulta asequible su instalación y es redituable.

Si bien puede resultar caro al inicio adquirir una tecnología de este tipo por su poca utilización, la inversión se recupera en un periodo de un par de años, lo que resulta una gran opción para cualquier persona que tiene en mente la adquisición de un hogar o dejar de pagar el elevado costo del gas LP o gas natural.

Mientras el tema del mercado y la sustentabilidad habitacional se vinculan y posicionan en el memorándum gubernamental de manera más firme, los aspectos más delicados como el rezago y demanda de mejoras en la vivienda aclaman prontitud de acción.

Peña Nieto hizo la promesa de conseguir 500 mil viviendas a lo largo del presente año, suma que se vislumbra en la lejanía de cumplirse. Sobre todo porque el poder adquisitivo de los mexicanos no cuenta con un repunte, por lo que deriva en una baja oferta de viviendas.

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Conseguir una vivienda en estos tiempos es en extremo difícil, las políticas sobre vivienda deben sin duda mejorarse, pero también la gente debe ir más allá, cuestionar a los gobernantes y exigir que se generen mejores condiciones que faciliten la adquisición de un hogar digno. El último censo arroja que somos un total de 118 millones de mexicanos, de los cuales 120 millones se encuentran en pobreza y a su vez, como se hizo referencia, la mitad está en pobreza extrema; es el momento de despertar y hacer algo para que nuestra realidad cambie.

Con el pretexto de combatir el cambio climático, el gobierno federal reajustará el precio a los servicios del agua y la luz, es decir, se eliminaran los subsidios, determinación que irá en contra del pueblo, ya que ahora tendrán que pagar el precio real de los insumos, o en concreto, el que fijen las mismas autoridades. La vivienda es prioridad, pero sin oportunidades, gran desempleo y circunstancias económicas contrarias, pocos avances pueden esperarse en este año y en los posteriores.

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