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P.F.

G ESTUDIOS JURIDICOS UNIDAD CURRICULAR PROTECCION JURIDICA DEL MEDIO AMBIENTE

ANÁLISIS Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

FACILITADOR: LUIS GARCIA

TRIUNFADOR: IZAGUIRRE CARMEN SEMESTRE 10 SECCION “2”

ENERO 2013

En este trabajo haremos una exposición de las disposiciones sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y un análisis comparativo en forma puntual con la legislación derogada. Terminaremos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio sobre el Decreto-Ley, las metas señaladas en su exposición de motivos y destacaremos los aspectos más importantes de la nueva normativa arrendaticia que entró en vigencia el primero de enero del año dos mil. El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sustituye a la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960. Está estructurada en XIII Títulos, con noventa y cuatro (94) artículos. Asimismo, deroga otros siete (7) instrumentos jurídicos dispersos que llamaremos legislación derogada o anterior.

DEFINICIÓN Y ANTECEDENTES El artículo 1.133 del Código Civil dice: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico. El Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no define el contrato de arrendamiento. El Código Civil en su artículo 1.579 expresa: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. Casi todas las normas jurídicas contenidas en el Código Civil sobre Reglas comunes del arrendamiento de casas y de predios rústicos (art.1.580 al 1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que surgieron antes o después de la Ley de Regulación de Alquileres; no así las normas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, que siguen vigentes y no se les aplica el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por el Código

589 y 1.Civil (arts. entre otras leyes.O. bilateral.687 de fecha 26 de abril de 1999. es un contrato principal. publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36. 1.727).579. es bilateral. Es consensual. pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario. sustituido por otro Reglamento con el mismo nombre el 5 de febrero de 1972 (G. encargado de la Presidencia de la República. porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien.O. en uso de la Ley Orgánica que autorizó al Presidente de la República para dictar Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera requeridas por el interés público. Pensiones y de Vivienda y Paro Forzoso. Su campo de aplicación lo determina el artículo Nº 1: . Previo a este nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios existieron a partir de 1939 disposiciones jurídicas que regularon el alquiler de viviendas. de fecha 26 de abril de 1999. y finalmente. de tracto sucesivo y principal. El Decreto aparece en Gaceta refrendado por el Presidente encargado y los Ministros en fecha 21 de octubre de 1999.950). Se dicta la Ley de Inquilinato (19 de abril de 1955). conmutativo.319). pero a cambio recibe un precio. El 9 de septiembre de 1960 se sanciona el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (G. el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 25 de enero de 1947. CAMPO DE APLICACIÓN El Decreto-Ley (Nº 427) del 25 de octubre de 1999 (G. sustituido por otro el 27 de septiembre de 1947. entre otros. porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes.O Nº 29. no depende de otra obligación. Nº 438 Extraordinario). oneroso.O. Nº 36. Se dictó por la facultad concedida para reformar.O. reformada el 2 de enero de 1987 (G. Nº 26. oneroso. Ignacio Arcaya. 1. del 7 de diciembre de 1999) fue dictado por el Dr. ya que el arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado. las de los Subsistemas de Salud. cambiada luego por la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 (G.845. El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual. Como sus efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo. Nº 3. si no hay contraprestación (gratuito) se da el contrato denominado comodato. sino un derecho frente al arrendador.591)que es un derecho personal.

b) Las fincas rurales. c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor. profesionales. La anterior exclusión sólo está referida a la regulación del canon de arrendamiento y no a la aplicación de las demás disposiciones del Decreto.O. los Estados. hosterías. paradores turísticos. salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles. inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico. 3).262 del 14-7-1989) autorizó al entonces Ministro de Fomento para que declarasen exentos de regulación a los inmuebles que se hubieren comenzado a construir con posterioridad al 2 de enero de 1987 o que para dicha fecha se encontraren en construcción. La exención se hizo por veinte (20) años con prórrogas de cinco (5) años. c) Los fondos de comercio. establecido por los organismos encargados de la regulación. siempre y cuando la habitabilidad fuere posterior a la fecha del Decreto. ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.Ley. de enseñanza y otras distintas de las especificadas. cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional. comercio. . industria. oficina o cualquier otro uso. individualmente considerado. Con respecto al literal b) del artículo in comento. El Decreto-Ley (art. Diferente al campo de aplicación de la ley es la exclusión de la fijación máxima de los cánones de arrendamiento previsto en su artículo 4: Quedan excluidos del régimen de este Decreto-Ley. d) Los hoteles. los cuales estén sujetos a regímenes especiales. industriales. b) Los inmuebles destinados a vivienda. G. a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela. e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente. el Ejecutivo Nacional (Decreto Nº 298 del 15-6-1989.El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales.500 Unidades Tributarias. cuando así lo aconsejen razones de interés público o social. Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención mencionado en el literal c) del presente artículo. moteles. también precisa los arrendamientos que están excluidos: a ) Los terrenos urbanos o suburbanos no edificados. Nº 34. los indicados entes actúen en función jurídico privada. exceda de 12.

Esa disposición ha sido letra muerta. sino por la legislación del trabajo a los efectos de la entrega del inmueble. PROHIBICIÓN DE ALQUILER DE VIVIENDAS Como en la ley anterior. la relación jurídica surgida por el uso del inmueble no se regirá por este Decreto-Ley. En ese supuesto. Sin embargo. industria.El literal c) del artículo excluye de la regulación del canon de arrendamiento. latas y cartones. Señala el Decreto-Ley que están comprendidas especialmente las viviendas comúnmente llamadas ranchos que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos. que carecen de servicios de infraestructura primaria. el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral (bastaba con esta expresión) o de una relación de subordinación existente. EXCLUSIÓN DE LA LEY A LOS FINES DE LA TERMINACIÓN ARRENDATICIA Prescribe el artículo 5 del Decreto-Ley su exclusión sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia. tales como tablas. cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario. sólo a las viviendas familiares o bifamiliares cuando el valor individual del inmueble excede de la cantidad determinada. quiere decir que sí deben regularse. oficina o cualquier otro uso. los inmuebles destinados a comercio. se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. CONDICIONES Y GARANTÍAS . Por eso nadie estará obligado a pagar arrendamiento por esas viviendas. sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. porque se mantiene el comercio ilícito de alquiler de esas viviendas. independientemente de su valor. Es una realidad social más que jurídica. a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la relación laboral y en este supuesto si se aplicaría el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminación de la relación arrendaticia. no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación. En las relaciones laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte del salario. cuya cédula de habitabilidad sea anterior al 2 de enero de 1987.

acumulado para ese mismo período. 4) Se mantiene la sanción de declarar nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. sexo. tanques de agua.1) Se incorpora una disposición expresa que obliga a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento de mantenerlo y conservarlo en buen estado. gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar. la de ser extranjero o discriminación relativa a raza. incineradores. así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar. traspaso o arriendo. y de considerar los ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento como ofertas públicas. de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. Sin embargo. señalarse esa circunstancia. 14). por concepto de pagos de limpieza del inmueble. ductos de basura. montacargas. agua. Para ello deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores. o venta de punto. ahora. ni primas por la cesión. aseo domiciliario. si las partes no hubieren llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo (art. no . 2) Como en la legislación anterior. en las edificaciones sujetas a regulación que constan en unidades independientes. 5) Como antes. Asimismo. el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados. en la publicidad relativa a urbanizaciones o edificios diseñados para el descanso de personas de avanzada edad podrá. 3) Se establece una cláusula nueva referida a que en los contratos a tiempo determinado que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual. quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de exigir al arrendatario no tener niños. equipos hidroneumáticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. credo o condición social. éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia. 6) En el arrendamiento de casas de vecindad o de habitaciones en casas particulares no se podrá exigir más de un 25% del alquiler máximo fijado en cada caso.

referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. sobre la Usura. La ley limita los intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a un máximo de la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. agua. más los intereses que se generen conforme al artículo 23 del Decreto-Ley. el juez podrá reducir el monto en una cláusula por la demora en la entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones de justicia no deberá exceder al equivalente del canon de arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no sometidos a regulación. consideramos que sólo se permite en el caso del artículo 28 que dispone lo siguiente: Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario. debiéndose colocar el dinero en un banco.sometidas al régimen de propiedad horizontal. 9) En cuanto a las cláusulas penales que el Decreto-Ley define (art. se limita el pago de aseo. . a un máximo de un 25% del monto del canon de arrendamiento. Si no lo hace deberá el arrendador pagar intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la relación arrendaticia. Se aumentó el depósito a un máximo de cuatro (4) meses de alquiler. Cualquier exceso. tampoco deberá exceder del equivalente al canon de arrendamiento convenido por las partes. 8) Como en la legislación derogada. entendiendo nosotros que deberá ser una vez entregado el inmueble. 8. no se podrá exigir al mismo tiempo al arrendatario garantías reales y personales. El depósito y los intereses deberá devolverlo al arrendatario ( si está solvente con todas las obligaciones) dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia. conservación. 7) Se mantiene la disposición que obliga al nuevo propietario a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el propietario anterior. energía eléctrica y cualquier otro servicio similar. literal c ) como la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato. A pesar del término cláusula penal es una indemnización de carácter civil que debe tomar en cuenta el carácter de orden público de las disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario.

201 y 8. d) Con un valor superior a 12.000. determinado por los organismos reguladores.400 Unidades Tributarias 7% anual. las Municipalidades o los Institutos Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. Con el nuevo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la única materia de arrendamiento que se tramita en vía administrativa es la fijación de los cánones de arrendamientos. La ley de 1960 estableció que estaban exentos de regulación los cánones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la Nación. La regulación la hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda. no excedieran de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. Con relación a la ley derogada variaron los porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina por Unidades Tributarias. a) Con un valor hasta de 4. los Estados. Antes la revisión de los cánones de arrendamiento se hacía cada tres (3) años.500 Unidades Tributarias 8% anual. y en las demás ciudades y poblaciones continuarían conociendo los Concejos Municipales. o en aquellos lugares donde así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional. pero se le dio un nombre inapropiado.REGULACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO La fijación de cánones de arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre de 1939) sobre regulación de los precios de artículos de primera necesidad.401 y 12.200 Unidades Tributarias 6% anual. pues esa ley no solamente reguló los cánones de arrendamiento. estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble. El artículo 29 expresa lo siguiente: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley. establecidos en este artículo. c) Con un valor entre 8. sino que incorporó al texto una serie de disposiciones dispersas que regían las relaciones arrendaticias. b) Con un valor entre 4.501 Unidades Tributarias 9% anual. hoy se puede solicitar cuando hubieren . 225. cuando así lo determinen razones de interés público o social. La Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960 amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de 1955.00). representado en Unidades Tributarias. Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad. 2) y las viviendas unifamiliares cuyo valor.

en los casos que a su juicio consideren necesario. creó el respectivo procedimiento. dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva efectuada a las partes. mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. pero era una acción de nulidad. pero se incorpora un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble. un Tribunal de Apelaciones de Inquilinato y en el resto del país conocían los Tribunales de Distritos. Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas por ante la jurisdicción contencioso administrativa. de iniciar de oficio el procedimiento y fijarlo. el valor máximo de los muebles y otros accesorios que se encuentren junto con la vivienda no podrá exceder para el alquiler del dos por ciento mensual (2%).transcurrido dos (2) años después de efectuada y notificada la regulación. además. Prevé el nuevo Decreto-Ley la posibilidad de que los organismos administrativos competentes. ingresarán al respectivo tesoro municipal. En el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. sino un tribunal. Se mantiene también como causal para solicitar nueva regulación el cambio total o parcialmente. si los interesados no lo solicitaren. Antes se hablaba de apelación. Esa Dirección y las Alcaldías fijan el canon de arrendamiento máximo y sus decisiones agotan la vía administrativa. El Reglamento de la ley creó para el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda. porque no conocía un órgano administrativo en alzada. a costa del propietario y sin . en cuyo caso las multas que aquellos impongan como sanción a los contraventores de este Decreto-Ley. 31). calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%) por los arrendamientos de esos muebles (art. Ahora. ORGANISMOS COMPETENTES PARA LA REGULACIÓN Indica el artículo 9 que las funciones administrativas inquilinarias -como en la anterior leyson de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías. dentro del plazo de dos (2) años.

en la misma convención las partes fijan el tiempo de duración de los mismos. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble . sino en vía judicial en procedimiento breve. independientemente de su cuantía (art. Establece el artículo 34 las siguientes causales de desocupación: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Por la redacción del artículo 34 del Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble. o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento. Aumentan las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten la desocupación. Cuando el arrendador no es el propietario no procede esta causal. hijo. En los contratos por tiempo determinado. y pueden hacerse por escrito o en forma verbal. 33). nieto) o el hijo adoptivo (nuevo). CAUSALES DE DESALOJO DEL INMUEBLE Como dijimos. El actor tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para solicitar la desocupación del inmueble. es cuestión de pruebas. sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. independientemente de su cuantía en procedimiento breve.perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar (art. indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces. 32. ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmente. hermano. d) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos. Parágrafo Segundo). DE LA TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA Los contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado. 29). lo que no se hace en los contratos por tiempo indeterminado. la acción se intenta en el tribunal civil competente. Una de las grandes diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. abuelo. o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (padre. Darle esa interpretación no es correcto. Nos imaginamos que esto será letra muerta en la práctica. La Ley de Regulación de Alquileres señalaba esa misma facultad (art. la encontramos en que ahora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente.

Su terminación se da normalmente llegado el día del vencimiento del plazo estipulado. Recordemos que el artículo 7 del Decreto-Ley consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. 38 al 41). Por la legislación derogada. Será nula toda acción. pero consideramos que no pueden ser contrarias al orden público o signifiquen una renuncia de los derechos del arrendatario. Se tomó en cuenta una realidad social: el inquilino generalmente no le es fácil conseguir otra vivienda o local para mudarse en un tiempo perentorio. el respectivo documento de condominio y su reglamento se consideran Reglamento Interno. significando esto que las partes contratantes pueden prever otras causales distintas. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento del Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble. El nuevo Decreto-Ley contempla la figura denominada prórroga legal (art. Textualmente el artículo 40 dice así: . hizo que gran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus inmuebles desocupados. CONTRATOS POR TIEMPO DETERMINADO Las partes son libres para convenir en estos contratos las causales de terminación de los mismos. pero se exige que al vencimiento del término contractual el arrendatario esté solvente con sus obligaciones contractuales o legales. h) El Parágrafo Segundo del artículo 34 señala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese artículo. pues busca un equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario. Se concede en beneficio exclusivo del arrendatario. el arrendatario con treinta días de anticipación si estaba solvente con sus obligaciones. salvo los señalados anteriormente sobre el orden público.deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. podía solicitar por vía administrativa el derecho de preferencia para mantenerse como arrendatario. Este procedimiento administrativo duraba años en la práctica. acuerdo o estipulación que implique renuncia. disminución o menoscabo de estos derechos. Nos parece de equidad esa prórroga. En el régimen de propiedad horizontal. sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

si las partes han contratado por tres años y al vencerse ese lapso de mutuo acuerdo deciden prorrogarlo por igual tiempo. Sin embargo. puede ser con otras obligaciones. pero menos de diez (10) años. se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Al concluir la prórroga legal. si son varios. Cuando estuviere en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. a menos que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años. se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. sino la ley lo que ordena (Parágrafo Primero) es un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo. se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. opera a favor del arrendatario una prórroga de dos (2) años. contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. se prorrogará por un lapso máximo de seis meses. En nuestra opinión. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más. al terminar el segundo lapso. Se aprecia el tiempo total de la relación de arrendamiento y no el lapso del último contrato. . demolición y reparación) no se produce una prórroga del contrato.Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. LAPSOS DE LA PRÓRROGA LEGAL Se prevén las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos. El incumplimiento no está referido simplemente a la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento. si se declara con lugar la demanda de desalojo de un inmueble en virtud de las causales b y c del artículo 34 (necesidad de ocupar el inmueble. también puede darse la tácita reconducción si el arrendador permite que el arrendatario siga en el uso del inmueble sin oponerse y aceptando el pago de las pensiones de arrendamiento. en definitiva el incumplimiento tendrá que calificarlo el tribunal competente que conozca del caso y no en forma unilateral el arrendador. para la prórroga legal se considera todo el tiempo de la relación arrendaticia que fue de seis años. Así por ejemplo. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más. no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. debiendo en consecuencia. (juez o notario) su manifestación de querer vender. podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble. Se establece que si dentro de los ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de la venta. puede antes de terminar la prórroga dar por terminado el contrato de arrendamiento y entregar el inmueble. y vencida. siempre y cuando tenga más dos (2) años de inquilino. Durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado con las mismas condiciones y estipulaciones del contrato original. o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación. 44). 39).La prórroga legal se concede en beneficio del arrendatario. Recomendamos hacerlo por escrito para evitar duda o controversia. bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento en venta (art. sin que se hubiere efectuado la misma a terceros quedará sin efecto esa oferta. el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento. el inmueble que ocupa en esa condición. el arrendador. salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. Sólo estará obligado a pagar los cánones de arrendamiento hasta ese momento. hacerse una nueva para cualquiera otra negociación que el arrendador pretendiera celebrar. en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. El arrendatario deberá notificar al propietario. pudiendo el juez a solicitud del arrendador decretar el secuestro del inmueble (art. De acuerdo con el diccionario de la Real Academia indubitable (adjetivo) significa cierto y que no admite duda. o a la persona autorizada según el caso.Ley define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta. se mantiene el derecho de preferencia del arrendatario sólo para la compra del inmueble. El arrendador o la persona autorizada por instrumento auténtico debe notificar al arrendatario mediante documento auténtico. La prórroga procede de pleno derecho. en forma indubitable (no dice que sea por escrito o documento auténtico). su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor en el término de quince (15) días calendario (continuos) a contar de la fecha del ofrecimiento. indicándose el precio. DERECHO DE PREFERENCIA Como en la legislación derogada. El Decreto. condiciones y modalidades de la negociación. .

no procederá el retracto legal. pero necesariamente la copia del documento tiene que ser certificada. 1. aunque no tuviera ese tiempo. Las condiciones para ejercer el retracto legal son las mismas señaladas para ejercer el derecho de preferencia. . pero sí procede en el caso que se hubiere vendido en cuarenta y nueve millones de bolívares. 47) que a dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación. no empezará a correr el lapso de los cuarenta (40) días calendario.El derecho de preferencia también existía en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. 6) si el arrendatario tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble o si el arrendatario había realizado mejoras que excedieran del cinco por ciento (5%) de su valor. la cual quedará en poder del notificado. en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. b) Que efectuada la venta a un tercero. Se contemplan dos supuestos: a) Que no se hubiere hecho la notificación prevista en su artículo 44 o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. El Código Civil define el retracto como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago. Mientras no se haga la notificación con la copia indicada.546). La misma puede hacerse por documento privado. con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (art. contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. Exige además la disposición (art. si al arrendatario se le ofrece la venta del inmueble en cincuenta millones de bolívares y la rechaza por el precio y luego se vende por setenta millones de bolívares. Por ejemplo. en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad. o sus condiciones fueren más favorables (no más desfavorables) que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. El artículo 43 del Decreto-Ley expresa que: el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse. su precio resultare inferior (no superior) al ofertado. RETRACTO LEGAL El retracto legal es la garantía del cumplimiento de las disposiciones jurídicas en el derecho de preferencia que tiene el arrendatario en la adquisición del inmueble que ocupa. Se señala un plazo de cuarenta (40) días calendario (continuos) para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto.

Ese derecho de consignación se confiere para que el arrendatario cumpla con su principal obligación: pagar los cánones de arrendamiento. Cuando la consignación la hace un tercero sólo se exige que la persona esté debidamente identificada. muchas de ellas injustas en perjuicio del arrendatario. dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante. podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario.Finalmente. en la normativa inquilinaria se pauta un procedimiento más sencillo que el de la oferta real del Código de Procedimiento Civil. si el arrendador se niega a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida. ante quien el interesado presentare la demanda. no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda. La consignación debidamente hecha considera al arrendatario en estado de solvencia. Parágrafo Unico). como en la derogada legislación. salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez. Esa excepción existía en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (art. Ahora. Una vez consignada la suma de dinero. y no hace falta que presente poder autenticado o carta poder. se prevé un procedimiento más práctico para la notificación al arrendador en la consignación de los cánones. sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o por su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello. PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO . oficina o local arrendado. produciendo en los tribunales de instancias decisiones contradictorias. de conformidad con el artículo 49. 6. DE LA CONSIGNACIÓN DE LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO Este mecanismo estaba regulado en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. pero presentaba muchas dudas y lagunas. acotaremos que el retracto legal arrendaticio. manifieste que actúa en nombre y descargo del arrendatario. consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente. La consignación de los cánones de arrendamiento se regula en el artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado. Para evitar la insolvencia del arrendatario. por la ubicación del inmueble.

A los efectos de la consignación arrendaticia. La ley aclara que la omisión por parte del Tribunal de la notificación no la invalidará. Se impone como obligación del arrendatario (o tercero) aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario. Una vez presentado el escrito con la cantidad consignada. el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. acompañándose luego la publicación en el expediente. El principio de la gratuidad de la justicia se consagra en forma general en el artículo 26 de la Carta Magna de 1999. que el arrendador se ha negado expresa o tácitamente a recibir el pago para que proceda el derecho de consignación. No lo dice el Decreto. el carácter con que actúa. la notificación se podrá efectuar a través de un cartel. Se acostumbra en el mismo escrito expresar que desconoce la dirección del arrendador y se pide de una vez la expedición del cartel. las referencias del inmueble (ubicación). En la consignación arrendaticia es más sencillo y práctico.El escrito dirigido al Juez de Municipio indicará el nombre y apellido del consignante. Basta con alegar. con una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad en que se encuentre el inmueble. En este último caso la consignación no se considerará como legítimamente efectuada. Para las futuros pagos no hace falta publicar otros carteles en prensa. pero lógicamente se hará constar el mes o meses que consigna. Si el inquilino manifestare desconocer la dirección del arrendador. todas las actuaciones del tribunal estarán libres de derechos y emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y timbres fiscales. porque a veces pueden ser varios cánones. hecho diferente a que no se realice por culpa o negligencia del consignante. la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna. de que la suma consignada se halla a su orden y disposición. el juez dará al interesado su comprobante y cursará notificación al beneficiario. . En el procedimiento del Código de Procedimiento Civil en la oferta real el juez tiene que trasladarse al lugar donde se encuentra el supuesto acreedor para hacer la oferta. dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. Tampoco se exige que tenga que hacerse por cheque de gerencia a nombre del tribunal o del arrendador. pero deberán consignarse en el mismo tribunal y expediente. sin necesidad de probarlo.

según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto. DE LAS SANCIONES Los infractores del Decreto-Ley (art. sobre inmuebles urbanos. guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de la norma. considerándose en estado de solvencia cuando el importe del reintegro. La Ley Contra el Acaparamiento y la Especulación del dos de agosto de 1947 (hoy derogada por la Ley de Protección al Consumidor de 1992) llegó a tipificar en su artículo 2 un delito: Las penas establecidas en el artículo 1 se aplicarán a quienes perciban. También se puede en los casos de reincidencia aplicarse a los infractores hasta el doble de las multas impuestas. Título XII CPC). se dispone (art.DEL REINTEGRO El reintegro es el derecho que tiene el inquilino o arrendatario de solicitar la devolución o compensación de todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo de arrendamiento mensual fijado por los organismos administrativos competentes. propietario y administrador del inmueble. por el silencio anterior. 64). Libro IV. la responsabilidad será solidaria. Ahora. a los fines de aplicar la sanción (art. alquileres superiores a los legalmente determinados. Este derecho lo tiene el arrendatario frente al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. con una multa que no podrá exceder del equivalente a cuatrocientos veinte (420) Unidades Tributarias. remitirá de oficio al organismo regulador. establecido mediante sentencia definitivamente firme. 61) que las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres se intentarán por ante los tribunales ordinarios competentes por la cuantía (procedimiento breve. sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres. que la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años. Si son dos personas diferentes. copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa. el derecho del inquilino a compensar con los alquileres que deba satisfacer. y se precisa. exijan primas por la cesión . Antes se ejercía este derecho en vía administrativa. El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro.82) serán penados por los organismos encargados de la fijación de los cánones de arrendamiento (Ministerio de Infraestructura y Alcaldías). Se reconoce a su vez.

que se hace en vía administrativa. las decisiones dictadas (Ministerio de Infraestructura y Alcaldías) por regulación de alquileres. reintegro de depósito en garantía. pero los procedimientos administrativos seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación. ORGANISMOS JURISDICCIONALES Salvo el conocimiento para la fijación de los cánones de arrendamiento. y en general. independientemente de su cuantía. la tienen los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. . Ahora. el artículo 33 citado dispone que las demandas por desalojo. cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento.o arriendo. pero hay que analizar con mucho detenimiento los casos de acaparamiento. En cambio. asimismo. 10 y 33). a quienes resulten responsables de toda maniobra que directa o indirectamente constituyan de hecho un aumento del canon de arrendamiento. retracto legal y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos. impongan como condición la compra de muebles u otros objetos. efectuada a las partes (art. en lo que les sea aplicable. Será punible. No es objeto de este estudio. especulación y usura previstos hoy en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario con relación al contrato de arrendamiento. los interesados podrán interponer recurso de nulidad por ante la jurisdicción contencioso administrativa. dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva. se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al Código de Procedimiento Civil (procedimiento breve). la negativa a arrendar sin causa justificada. prórroga legal. preferencia ofertiva. y contra ellas. y en el resto del país (Alcaldías). reintegro de sobrealquileres. suburbanos. la competencia judicial en el área metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo. El conocimiento corresponderá la jurisdicción ordinaria (arts. Es conveniente señalar que el artículo 88 del Decreto-Ley ordena que sus normas se aplicarán desde su entrada en vigencia. en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. 77). ejecución de garantías. agotan la vía administrativa.

493 de fecha del 18 15 de al de junio marzo presente de de 1989. Decreto Decreto Todas las Nº Nº demás 298 1.EXENCIÓN DEL PAGO DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA Se mantiene con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas que el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos. Decretos Nº. Resolución Nº 3. Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972. DISPOSICIONES DEROGADAS El Decreto-Ley (artículo 93) deroga los siguientes instrumentos: 1. 7. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971. 8. Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960. 3. OFICINAS DE ASITENCIA LEGAL Prevé el Decreto-Ley la posibilidad que el Ejecutivo Nacional abra oficinas especiales para prestar asistencia jurídica gratuita a aquellas personas carentes de medios económicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus derechos. Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947. 5. Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de terminación de la construcción. . 9.729 del Ministerio de Fomento del 1º de julio de 1976. 4. 1987. Esta facultad estaba en el artículo 84 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. 6. 2. disposiciones contrarias Decreto-Ley. Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987.

Por más que jurídicamente se trate de sembrar confianza entre las partes con el nuevo instrumento. por los cambios importantes en lo sustantivo. sino de los órganos judiciales que son los llamados a cumplir con los plazos procesales. En la exposición de motivos se afirma. Las metas señaladas se alcanzarán en la medida en que el Ejecutivo Nacional. esto sólo no será suficiente para conseguir que los propietarios entreguen sus inmuebles en arrendamiento. Estadal o Municipal produzcan un clima de verdadera confianza en lo social. tampoco compartimos la afirmación final de la exposición de motivos del Decreto-Ley. . y concretamente con la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960. Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947 y el Reglamento de esas dos normativas del 5 de febrero de 1972. destacando en el análisis lo siguiente: 1) Es positiva la unificación de varias disposiciones dispersas que fueron derogadas para lograr un mejor conocimiento de la materia por parte de los ciudadanos. de un nuevo ordenamiento legal. por la existencia de un solo instrumento legal. Opinamos que estamos en presencia. procesal y por su finalidad. en líneas generales mejora y supera a la legislación anterior. ambos valiosos y legítimos. más que de una simple reforma o fusión de leyes. sobre los efectos inmediatos o a mediano plazo. aunque la parte adjetiva no ha sido objeto de nuestro análisis. sin dejar de ser protector de la parte llamada débil. político y económico. que atraigan la inversión de capitales nacionales y extranjeros en todas las actividades económicas y no solamente en el campo inmobiliario. que generalmente es el inquilino. con verdadero sentido de justicia y equidad. El problema de la celeridad o retardo de los procesos no depende de las leyes. abogados y de los jueces.CONCLUSIONES Hemos hecho una exposición del contenido sustantivo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. busca un equilibrio entre los intereses socio-económicos del arrendador y del inquilino. que: Además el proyecto establece normas procesales novedosas que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente. El Decreto-Ley. Esto facilita y puede mejorar la administración de justicia. Por otra parte. o que con un ordenamiento jurídico moderno y de equilibrio vaya a lograrse que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios. señalando las diferencias básicas con la legislación derogada. Concluimos que el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años. sin que sean conceptos antagónicos. 5). etc. independientemente que se establezca la notificación por la prensa más en beneficio del arrendatario que del arrendador. 9) El procedimiento para el pago por consignación constituye una garantía bastante práctica y equitativa para ambas partes. cuando manifiesta desconocer la dirección de éste. con las interpretaciones de las consignaciones. . 3) Se le da más importancia a la relación arrendaticia que surge como una realidad que al mismo contrato de arrendamiento. Antes estaba regulado en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas (art. conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. resultando esto beneficioso a favor de las partes. 8) Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento. 7) Se atribuye. como con todas las demás acciones. retracto legal. 10) Se exigía en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. 6) Se reglamenta mejor y en forma autónoma las figuras de la preferencia ofertiva y del retracto legal. Antes no se señaló y se presentaba la discusión sobre el tiempo de prescripción. 5) La prórroga legal constituye el medio más importante y eficaz para prevenir futuros problemas y litigios. sino más bien complementarios. Esto se eliminó. para solicitar la desocupación de un inmueble (acción especial) que se acompañara la regulación de alquileres y se establecía una intimación para que el demandado en un plazo de tres (3) días consignara la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos con la mención expresa que el pago haría cesar el procedimiento.2) Se aclaran y se solucionan jurídicamente algunos problemas que se presentaban en la legislación anterior. 1). no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entidades financieras. derecho de preferencia. la competencia a los órganos judiciales para conocer lo relativo a los reintegros. 4) Se amplía el campo de aplicación del Decreto-Ley (art.

expresamente no se declaran de orden público las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 14) Ahora. . Ahora. Será la jurisprudencia la encargada de precisar el alcance y significado de este principio. Antes el arrendador no podía negarse a recibir como garantía el depósito en dinero ofrecido por el arrendatario (Reglamento. muy parcializada a favor del inquilino en la legislación anterior. art. rigiendo diversas situaciones y no solamente la regulación de alquileres.11) Para la fijación de los alquileres. Jurídicamente se busca un equilibrio en los intereses de las partes contratantes. Asimismo. 13) Se define la competencia en lo contencioso administrativo para conocer las impugnaciones de los actos administrativos que fijan las regulaciones de los cánones de arrendamiento (art. 33). 9). sin excepciones. pero se consagra un principio de orden público muy importante sólo en beneficio de los arrendatarios en su artículo 7. El nuevo nombre del Decreto-Ley responde a su objeto y contenido. 15) El artículo 8 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres calificaba a sus disposiciones como de orden público. ahora los inmuebles se valoran en Unidades Tributarias. 16. La derogada ley se llamaba Ley de Regulación de Alquileres. es el arrendador quien decide el tipo de garantía que desea (real o personal). es la base para las sanciones previstas en el Decreto-Ley (arts 29 y 82). 12) Todas las acciones derivadas de la relación arrendaticia son conocidas y decididas por los órganos judiciales competentes e independientemente de la cuantía se sigue el procedimiento breve del CPC (art. 10). 17.