EDIFICIO MADRIGAL Proyecto de Reglamento Interno ____________________________________________________________________________________________________________________

PROYECTO DE REGLAMENTO INTERNO DEL EDIFICIO MADRIGAL

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CONTENIDO
CAPITULO II DE LOS BIENES COMUNES DEL EDIFICIO.............................................................................4 CAPITULO III DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS........................................5 CAPITULO IV DE LAS REGULACIONES............................................................................................................7 CAPITULO V DE LOS REQUISITOS PARA EL ARRENDAMIENTO, LA VENTA, CESIN O TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD PRIVADA.........13 CAPITULO VI DE LA ADMINISTRACIN DEL EDIFICIO.............................................................................14 CAPITULO VII DISPOSICIONES GENERALES..................................................................................................19

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CAPITULO I DEL AMBITO, UBICACIN DEL EDIFICIO Y GENERALIDADES. Art. 1.- DEL AMBITO: Conforme lo establecido en la Codificacin a la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento, y sin perjuicio de las disposiciones contenidas en estos cuerpos legales, se aprueba el presente Reglamento Interno del EDIFICIO MADRIGAL, que regir para la administracin, uso, conservacin, reparacin, seguridad, mantenimiento y las relaciones entre los condminos. Art. 2.- DE LA UBICACIN Y OTRAS CARACTERSTICAS: El EDIFICIO MADRIGAL se encuentra ubicado entre las calles De Los Cipreses, interseccin de Los Juncos, Sector Collaloma /Santa Luca, parroquia Cotocollao, Distrito Metropolitano de Quito, Ecuador. El terreno sobre el cual est construido el EDIFICIO y sus anexos, tiene una superficie de 1.324,07 m2. Los bienes comunes son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios del EDIFICIO la participacin de cada propietario en los bienes comunes, est determinada en la Declaratoria de Propiedad Horizontal del EDIFICIO que contiene el cuadro de alcuotas especificando el ndice o la medida porcentual, que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad del Cantn Quito el da ............... de . de 19de enero del .., y como consta en cada ttulo de propiedad. Art 3.- USUARIOS Y BENEFICIARIOS: El presente reglamento interno est dirigido y es de obligatorio cumplimiento de todos los propietarios, arrendatarios y rganos de administracin pertenecientes al EDIFICIO MADRIGAL. Art 4.- RGANO DE CONTROL: Los encargados de vigilar, controlar y velar por el cumplimiento del Reglamento Interno son: La Asamblea General de Condminos, el Presidente legalmente designado, la Administracin y dems personal delegado o contratado con fines especficos. Art 5.- SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO O VIOLACIN DEL REGLAMENTO: La inobservancia a las normas y directrices del reglamento interno, sern sancionadas a travs de: llamadas de atencin verbal, escrita y multas, las cuales sern establecidas de acuerdo al nivel de gravedad y frecuencia de la infraccin, las que sern detalladas en el captulo IV.

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CAPITULO II DE LOS BIENES COMUNES DEL EDIFICIO

Art. 6.- BIENES COMUNES: Son los de dominio inalienable e indivisible para cada uno de los condminos del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservacin del EDIFICIO y los que permiten a todos y cada uno de los condminos el uso y goce de su departamento, bodegas, parqueaderos y reas comunales. Los bienes comunes no podrn venderse, salvo aquellos considerados como bienes muebles o inmuebles por adherencia o destinacin, los cuales podrn ser enajenados con la aprobacin de las tres cuartas partes de los asistentes a la Asamblea de Condminos convocada para tal fin. Son bienes comunes de los condminos del EDIFICIO MADRIGAL los siguientes: a) La totalidad del terreno que sirvi de base para la obtencin del correspondiente permiso de construccin y sobre el cual est construido el EDIFICIO, que tiene 1.324.07 m2, sobre el cual estn construidas dos Torres y sus Anexos. b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, vas de entrada y salida y comunicaciones. c) La fachada del EDIFICIO con todas sus partes; d) Las acometidas e instalaciones centrales de los servicios de agua potable, aguas servidas, cisternas, alcantarillado, bombona de gas, energa elctrica y de telfonos y dems similares, e) El local destinado a la guardiana, y aquellos destinados a la recepcin, reuniones sociales y otras semejantes; f) El espacio de entrada y el rea de distribucin y acceso a los departamentos, los espacios de las reas de servicio, las gradas principales y de acceso al EDIFICIO y las rampas vehiculares de ingreso a los parqueaderos; g) Las reas verdes, vas de acceso y espacios comunales, terrazas y jardines. Cuando dichas, terrazas y jardines slo tengan acceso a travs de un departamento, necesariamente sern de uso exclusivo del propietario de ste; h) Todos los bienes muebles, instalaciones y equipos que se hayan recibido mediante el Acta de entrega/recepcin de la constructora, o se hayan adquirido o se adquieran en el futuro con dinero de la administracin del EDIFICIO; i) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higinicas y conservacin del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los departamentos; j) Los dems que la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento y las escrituras del EDIFICIO los declare como tales.

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Art. 7.- DEL USO DE LOS BIENES COMUNES: Los bienes comunes se usarn de conformidad con lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento; las disposiciones de este Reglamento y con las normas que establezca la Asamblea de Condminos. CAPITULO III DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS.

Art. 8.- DE LAS ALCUOTAS: Las alcuotas establecidas a cada propiedad privada son el ndice o la medida porcentual de los derechos y de las obligaciones de cada copropietario del EDIFICIO MADRIGAL respecto a los bienes y servicios comunes. Las alcuotas determinan la contribucin que debe pagar cada copropietario para satisfacer gastos de mantenimiento y administracin del EDIFICIO, seguros, impuestos y otros gastos. Las alcuotas, con el fin de cobrar la morosidad del pago tienen carcter de ttulo ejecutivo. Se considerar que ha vencido el plazo de pago de las alcuotas cuando no se hubiere pagado dos o ms expensas. Las rentas o beneficios que eventualmente y por cualquier concepto llegasen a producir los bienes comunes se distribuirn a los condminos en proporcin a esas alcuotas. No obstante, dichas rentas podrn pasar a formar parte de la reserva econmica del EDIFICIO si todos los condminos as lo desearen. Art. 9.- DERECHO DE VOTO: Cada copropietario en la Asamblea General tendr derecho a voz y voto en forma uninominal, es decir un voto por cada copropietario. Art. 10.- DE LOS DERECHOS DE LOS CONDMINOS : Los condminos del EDIFICIO tienen derecho a usar, gozar y disponer de sus respectivos bienes de propiedad privada sin otras limitaciones que las establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal, su Reglamento y el Reglamento Interno del EDIFICIO. Adems de lo establecido, son derechos y deberes de los condminos: a) Concurrir a las asambleas de Condminos, personalmente o a travs de un representante debidamente acreditado con carta poder o poder especial. Los Condminos tendrn derecho a voz y voto nicamente si se encuentran al da en el pago de sus alcuotas; b) Usar los bienes comunes con las limitaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento Interno;
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c) El saln comunal, jardines y terrazas podrn ser usados en eventos por los copropietarios del EDIFICIO o los ocupantes de un departamento, previa consulta y aprobacin de la administracin del , con ocho das de anticipacin. Luego de su uso debern dejarlos en perfecto estado de limpieza y conservacin. En todo caso se observar un uso adecuado y sin interferir en la tranquilidad de los dems moradores. Deber constar expresamente en la solicitud de uso de las reas mencionadas, el tipo de evento, el nmero de personas que asistirn y el horario de uso. Se deber firmar un Acta de Entrega Recepcin de las instalaciones solicitada. Una vez firmada la recepcin el Administrador conjuntamente con el copropietario que utiliz las instalaciones, sern responsables por cualquier dao que se detectare posteriormente. En la solicitud de uso de las instalaciones, se deber adjuntar un cheque por garanta, por el valor equivalente al 50% de un SALARIO MNIMO VITAL los mismos que sern utilizados en el caso de presentarse cualquier dao. d) Plantear ante la Asamblea de Condminos y/o el Administrador cualquier queja sobre el cuidado, mantenimiento o deficiencia del EDIFICIO o sus servicios comunes, as como cualquier observacin sobre el comportamiento de los empleados del mismo y de los usuarios de ste. Asimismo, podrn plantear cualquier reclamo debidamente fundamentado sobre el desempeo del Administrador; e) El propietario de cada departamento podr modificar instalaciones y servicios en el interior de su departamento, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del EDIFICIO, su estructura maestra o perjudique los derechos de otros propietarios; en el resto del inmueble no se podr realizar alteracin o modificacin alguna salvo por necesidad de reparaciones urgentes o con el consentimiento de todos los condminos; f) Ningn copropietario puede realizar obras que signifiquen: 1) modificaciones de la estructura existente; 2) aumento de edificacin en ningn sentido, ni vertical ni horizontal, fuera de los linderos naturales y registrados del EDIFICIO. Para realizar este tipo de obras se necesitar, en todo caso la aprobacin del 75% de los copropietarios. Para realizar cambios en el aspecto del EDIFICIO, sean las paredes exteriores o modificacin del color de la fachada, siempre que no implique cambios o afectacin de la estructura, se requerir de la aprobacin del 60% de los copropietarios. Art. 11.- DE LAS OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS: a) Pagar en el lugar, fecha y de la forma acordada por la Asamblea de Condminos los gastos comunes del EDIFICIO; a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros Condminos;
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b) Mantener en buen estado de conservacin su propio departamento, bodegas, parqueaderos e instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del EDIFICIO y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la utilizacin de las reas comunales. d) Permitir la entrada a su unidad privada al Administrador o al personal de mantenimiento o reparacin del EDIFICIO, cuando ello fuere necesario para revisar o reparar instalaciones. El permiso para entrar a los locales privados ser solicitado por el Administrador con la anticipacin que amerite el caso y el mismo Administrador ser responsable de vigilar al personal que ingrese o trabaje en la unidad privada. e) Informar a la administracin sobre el ingreso de personal a su departamento y el tiempo de permanencia en el mismo realizando trabajos. f) Usar y disfrutar de sus bienes exclusivos conforme a la finalidad dada al inmueble. g) Las dems sealadas en la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento y el presente Reglamento Interno. CAPITULO IV DE LAS REGULACIONES Art. 12.- DE LOS VISITANTES AL EDIFICIO: a) Solo ingresarn al EDIFICIO los visitantes cuya entrada haya sido autorizada por el respectivo residente a travs del portero de turno o intercomunicador. En caso de no obtener una confirmacin inmediata para su ingreso, el visitante o trabajador deber permanecer en la portera. b) El requisito de autorizacin es igualmente indispensable para todas las personas, sean stas: visitantes habituales, familiares, empleadas domesticas, trabajadores temporales; es decir, todo visitante debe ser anunciado. c) El ingreso de visitantes a las zonas comunes solo puede ser autorizado por la persona que permiti su ingreso al EDIFICIO. d) En cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del comportamiento de ste durante el tiempo de su estada y automticamente se somete al cumplimiento del presente reglamento. Eventuales daos causados por los visitantes en cualquiera de las reas comunes o privadas sern imputadas al propietario y/o residente que autoriz la visita. Igualmente, los padres sern responsables por el ingreso de visitantes autorizados por sus hijos menores de edad. e) Los trabajadores temporales y proveedores de cualquier servicio sern recibidos en la entrada del EDIFICIO y no directamente en la puerta del departamento
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(ejemplo alimentos entregados a domicilio). No se permite que la empleada domstica o encargada del apartamento autorice el acceso de visitantes mientras no estn sus patronos, a no ser que haya una comunicacin escrita enviada a la administracin por parte de los patronos. Art.13.- VEHCULOS: a) Ningn vehculo (automotor, moto o bicicleta) podr transitar a ms de 20 km/hora en el rea de parqueaderos. b) Ningn vehculo podr estacionarse en ningn parqueadero privado diferente al suyo, ni podr hacerlo en zonas de circulacin. c) Los vehculos de los residentes debern estacionarse nica y exclusivamente en sus parqueaderos privados, salvo que exista autorizacin en contrario. d) Al estacionar un vehculo dentro de los parqueaderos del EDIFICIO, ste debe quedar con las ventanas y puertas perfectamente cerradas y sin objetos de valor dentro del mismo, ya que el EDIFICIO no se hace responsable por la prdida de ningn objeto tanto de visitantes como de propietarios. e) Los vehculos deben estacionarse dentro de las lneas de demarcacin de cada parqueadero, de tal modo que no obstaculice la circulacin y aparcamiento de otros vehculos. f) Una vez estacionado el vehculo no se debern utilizar equipos de sonido o radios para escuchar msica a excesivo volumen. g) Todo propietario o residente ser responsable por los daos que sus hijos o visitantes causen a otro vehculo. h) El mal uso de cualquier vehculo automotor por parte de menores de edad es de integra responsabilidad de los padres de familia. i) La enseanza de conduccin dentro de los parqueaderos del EDIFICIO queda totalmente prohibida. j) No se permitirn reparaciones mecnicas, latonera y pintura de vehculos dentro del EDIFICIO. Todo dueo (propietario, residente o invitado) de vehculo que cause daos al EDIFICIO o a otro vehculo, deber pagar a la administracin o al afectado el valor de la correspondiente reparacin. k) Todo vehculo, cuando las circunstancias lo permitan, debe ser parqueado en reversa para facilitar su evacuacin en caso de emergencia. l) No est permitido realizar prcticas de motociclismo dentro de los parqueaderos del EDIFICIO. m) No se permite el lavado de vehculos en los parqueaderos del EDIFICIO para evitar problemas de humedad en el subsuelo y la acumulacin de agua subterrnea. Art.14.PARQUEADEROS PRIVADOS Y DE VISITANTES:

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a) Los parqueaderos son para uso de vehculos exclusivamente, no se permite almacenar objetos o darle otro uso diferente. b) No se permite realizar ningn tipo de prctica deportiva en los parqueaderos o montar bicicleta, patineta o patines. El EDIFICIO no se hace responsable por cualquier accidente que genere el incumplimiento de sta norma. c) Los padres de familia sern responsables por cualquier dao (rayado de vehculos o accidente) que causen sus hijos por el incumplimiento de la norma anterior. d) En caso de reuniones sociales como por ejemplo fiestas, los vehculos debern estacionarse fuera del EDIFICIO. e) En los parqueaderos de visitantes, no se permiten colocar mesas, sillas o utilizarlos como sitios para reuniones sociales, juegos o prcticas deportivas. f) Los parqueaderos de visitas son de uso exclusivo de visitantes, los residentes deben estacionarse en sus parqueaderos privados. Art.15.- ZONAS COMUNES: a) No se podr obstaculizar el libre acceso a las zonas comunes y mucho menos utilizarse como sitios de almacenamiento o bodega. b) No se utilizarn como sitios de reuniones, ni destinarlas para fiestas, eventos ni cualquier otro fin particular; a excepcin del saln comunal previamente autorizada y notificada a la administracin. c) El saln comunal cuando vaya a ser utilizado para eventos sociales debe autorizarse por la administracin con el fin de evitar cruce de reuniones simultneamente con otros residentes. La administracin estar encargada de constatar que dichas reas sean entregadas limpias y en buen estado. d) En las gradas del EDIFICIO no se permite colocar macetas u otros objetos que obstaculicen la libre circulacin. e) En las fachadas de los departamentos no esta permitido colocar avisos de publicidad, cables, antenas, ropa, etc. f) No se permite dejar tiradas en las zonas comunes juguetes, bicicletas, etc. El EDIFICIO no se hace responsable por la prdida de stos. g) No se permite el cambio de color o forma de las fachadas, balcones y en general de cualquier estructura que modifique la esttica, aspecto constructivo y uniformidad del EDIFICIO. h) La ornamentacin de las zonas comunes estar a cargo de la administracin con el aval de la Presidencia de turno. i) No se permite utilizar las zonas comunes para pintar, o tener material inflamable. j) Por ningn motivo se permite secar ropa, calzado, cortinas, tapetes y otros elementos en balcones, ventanas, linderos o terraza.

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Art.16.-

OBLIGACIONES PARA LOS BIENES PRIVADOS:

a) Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinacin, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, sin efectuar actos que comprometan la seguridad o solidez del EDIFICIO, producir ruidos, molestias o actos que perturben la tranquilidad o salud de los dems residentes. b) Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados cuya omisin pueda ocasionar perjuicios al EDIFICIO o dems bienes, hacindose responsable de los daos que ocasione por su descuido o negligencia o el de las personas por las que deba responder. c) Se deben reparar de manera inmediata las humedades que causen perjuicio a los departamentos vecinos. d) Cualquier trabajo o reparacin efectuada por un copropietario o residente en beneficio de su vivienda y que afecte de cualquier manera una zona comn, deber contar con la autorizacin previa del Presidente del Condominio y la supervisin de la administracin, quien exigir la entrega de la zona a satisfaccin. e) No se permite mezclas de morteros o concretos sobre los parqueaderos. As mismo no se permite construir nuevos pisos o realizar nuevas construcciones que afecten la solidez y fachada del EDIFICIO, sin la autorizacin de la Asamblea General de Condminos y Municipal. f) En los departamentos y bodegas esta totalmente prohibido almacenar sustancias explosivas o combustibles como gasolina, petrleo, etc. Art.17.- BASURA: a) Los desechos de basura deben sacarse a las reas designadas para recoleccin en bolsas plsticas bien cerradas. Por ningn motivo se permite dejar la basura en bolsas abiertas y desordenadamente, con el fin de evitar malos olores, insectos y enfermedades. b) Los desechos de basura son responsabilidad de cada propietario y a l le corresponde su manejo, no se le permitir utilizar los parqueaderos ni zonas comunes para botarlos. c) Mantener limpias las zonas comunes y parqueaderos para esto se deber hacer uso de los basureros debidamente ubicados en stas zonas. d) Es responsabilidad de cada residente dejar limpias las zonas utilizadas (parqueaderos, rea de lavado de ropa, terraza) o que por eventualidades haya ocasionado derrames de lquidos o residuos slidos. e) Los derrames de aceites ocasionados por vehculos deben ser inmediatamente limpiados con el fin de evitar riesgos como resbalamientos, incendios, etc. Art.18.- CONTAMINACIN VISUAL, AUDITIVA Y DE OLORES:
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a) No se permite colgar ropa, tapetes, calzado en ventanas, balcones o en las zonas comunes. b) No est permitido colocar carteles o afiches en ventanas, vidrieras o zonas comunes de departamentos a excepcin de cuando se est promocionando su alquiler o venta. c) La tranquilidad y bienestar de los residentes no deben ser perturbados con escndalos y gritos a excesivo volumen de equipos de sonido o de cualquier otro elemento electrnico que se utilice para tal fin. d) Las reparaciones en los departamentos que impliquen inevitables ruidos excesivos o golpes, se realizarn en lo posible de lunes a sbado, para garantizar el descanso de los domingos y en horas del da para evitar molestias al descanso nocturno de los habitantes del EDIFICIO. e) Las zonas comunales deben mantenerse libre de malos olores ocasionados ya sea por comida, cigarrillo, desperdicios o malos hbitos. Cada residente debe responsabilizarse por mantener aireado el hall de piso para evitar molestias al resto de condminos, arrendatarios y visitas. Art.19.- MASCOTAS: a) Esta prohibida la circulacin de mascotas por zonas comunes sin una persona responsable de ellas. b) Todo propietario de mascotas debe tener un registro sanitario de la misma, en el que conste las enfermedades sufridas, los tratamientos medico veterinarios practicados y las vacunas aplicadas, las mismas que debern estar al da. c) Es obligacin del propietario o persona responsable llevar su mascota por lo menos una vez al ao a revisin veterinaria. d) Los propietarios o responsables estn obligados a adoptar las medidas necesarias para impedir que las mascotas alteren la tranquilidad de los dems residentes. e) Las mascotas deben ser sacadas con cuerda o correa fuera del EDIFICIO para hacer sus deposiciones; la persona responsable debe recogerlas y depositarlas en el lugar asignado para tal efecto. f) Si una mascota llegare a atacar a una persona o causare daos en reas comunales, el propietario se hace plenamente responsable y asumir todas las consecuencias que se deriven tales como: gastos mdicos, clnicos, quirrgicos y demandas de responsabilidad civil. g) No se permite la tenencia de mascotas que hayan tenido antecedentes de agresiones a personas, que hayan sido adiestradas para el ataque y las pertenecientes a las razas: pitbull, rottweiller, doberman, staffordshir, bullmastiff, dogo argentino, fila brasilero, mastn napolitano, tosa japons. Art.20.- PORTERA:
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a) El sistema de citfonos o intercomunicadores ubicados en la portera y los controles de acceso de parqueaderos sern operados nica y exclusivamente por el personal autorizado para tal fin. b) El control de personas, ya sean ellos visitantes o personal contratado que ingresa o sale del EDIFICIO ser responsabilidad de la administracin y del personal de seguridad. c) Las puertas de acceso al EDIFICIO debern permanecer cerradas mientras no estn en servicio. Art.21.- SEGURIDAD: a) No se permite sacar ningn mueble, electrodomstico u algn otro objeto a personas extraas, ni se dejar entrar a persona alguna a los departamentos sin la autorizacin directa del propietario. b) En temporada de vacaciones y ausencias prolongadas, los condminos o residentes debern reportar a la administracin dicho evento con el fin de establecer control de acceso a los apartamentos. c) Los propietarios o residentes deben informar a la administracin la presencia de personas extraas o en actitudes sospechosas. d) El EDIFICIO contar con un seguro contra incendios y desastres naturales, el cual ser pagado por los propietarios de manera proporcional a las alcuotas establecidas. Art.22.- SERVICIOS: a) La correspondencia se entregar personalmente al destinatario al ingresar al EDIFICIO o en su respectivo departamento a travs del conserje. b) Todo pedido a domicilio ser anunciado por la portera a travs del intercomunicador para garantizar la autorizacin de ingreso del servicio. c) Esta prohibido utilizar los servicios de los trabajadores de la copropiedad para hacer mandados, diligencias o trabajos particulares de los propietarios o residentes durante la jornada laboral de stos. d) Los carros de transporte de mercados deben ser utilizados exclusivamente para el fin establecido y debern ser devueltos con prontitud a la zona designada, una vez que el usuario deje sus compras en el departamento correspondiente. e) El carro de transporte de basura estar a cargo de la administracin. f) El apoyo de servicios particulares especficos requeridos por los propietarios sern solicitados y coordinados con la administracin. Art.23.- RESPONSABILIDAD Y SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO O VIOLACIN DEL REGLAMENTO INTERNO:

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23.1 DE LA RESPONSABILIDAD: Cada propietario es personal y pecuniariamente responsable por el incumplimiento de las disposiciones de este Reglamento cuando dicho incumplimiento se deba a su accin u omisin, o a la de una persona cuya presencia en el EDIFICIO se encuentre vinculada con l. 23.2 DE LAS SANCIONES: Para los casos de incumplimiento o inobservancia de las disposiciones del presente Reglamento Interno se establecen las siguientes sanciones: a) La infraccin a uno o ms de los actos prohibidos por el presente Reglamento ser sancionado con multa de hasta 10% del salario mnimo vital, la cual ser cobrada por el Administrador, independientemente del pago de las reparaciones e indemnizaciones a que hubiere lugar o del pago de las obligaciones correspondientes. b) Sin perjuicio del cobro del pago adeudado, sus intereses y multas correspondientes, se dar la suspensin inmediata del derecho a voto en la Asamblea de Condminos al copropietario que no se encuentre al da en el pago de sus cuotas y expensas ordinarias y extraordinarias. c) El pago tardo de las alcuotas correspondientes generar intereses legales de conformidad con las tasas establecidas por el Banco Central. Adems, la Asamblea General podr establecer multas por el incumplimiento de esta obligacin. d) El retardo de ms de treinta das en el pago de cualquier cuota de condominio ocasionar al Copropietario la suspensin inmediata del uso de cualquiera de los servicios y bienes comunales, como agua comunal o ingreso al parqueadero. e) Sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan iniciarse por la inobservancia de lo dispuesto en el Presente Reglamento, la Asamblea de Condminos podr establecer amonestaciones y multas pecuniarias que considere necesarias. f) Se establece una multa de $10,00 dlares por la inasistencia injustificada a cada una de las asambleas convocadas por el Directorio. CAPITULO V DE LOS REQUISITOS PARA EL ARRENDAMIENTO, LA VENTA, CESIN O TRANSFERENCIA DE DOMINIO DE LAS UNIDADES DE PROPIEDAD PRIVADA Art.24.- LIBERTAD DE ARRENDAR: Los dueos de las unidades de propiedad privada pueden arrendarlas o ceder su uso a terceros, al ttulo que fuere; pueden igualmente gravarlas o constituir derechos reales sobre las mismas, quedando en cualquier caso como responsables por sus obligaciones como Condminos. De acuerdo a la Declaratoria de Propiedad Horizontal y el presente Reglamento, el
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EDIFICIO MADRIGAL es de uso exclusivo de vivienda. En el interior de los departamentos no se podrn instalar oficinas que impliquen uso comunal de personas ajenas al EDIFICIO. Art.25.- LIBERTAD DE ENAJENAR: Los dueos de las unidades de propiedad privada pueden disponerlas libremente siempre que para la transferencia de dominio cumplan con las disposiciones de la Ley, el Reglamento y con las establecidas por este Reglamento. Art.26.- TRANSFERENCIA DE LAS UNIDADES PRIVADAS: En caso de venta, cesin o transferencia de dominio de cualquiera de las unidades de propiedad privada, el propietario est obligado a comunicar anticipadamente por escrito al Administrador, el nombre y domicilio del nuevo adquiriente, debiendo hacerse constar en la respectiva escritura de traspaso de dominio la conformidad expresa del adquiriente con las disposiciones de este Reglamento Interno. Se prohbe arrendar o alquilar el parqueadero y/o bodega a personas ajenas al EDIFICIO. Art.27.- CESIN DE DERECHOS: Al efectuar la transferencia de dominio el antiguo dueo cede al adquiriente todo derecho sobre cuotas y contribuciones que hubiese pagado para atender a los gastos comunes del EDIFICIO, as como cualquier derecho sobre rentas, fondos de reserva, etc., que percibieren o hubieren acumulado los Condminos. Art.28.- CERTIFICADO DE EXPENSAS: Es condicin indispensable para la transferencia de dominio, arrendamiento o cualquiera de los derechos de uso de las unidades de propiedad privada, que al respectivo documento se agregue una copia de este Reglamento, as como la certificacin sobre inexistencia de deudas para gastos y expensas comunes. Dicho certificado ser otorgado por el Administrador del EDIFICIO o quien lo est remplazando, en el plazo de 48 horas. CAPITULO VI DE LA ADMINISTRACIN DEL EDIFICIO

ART.29.- DE LA ADMINISTRACIN: La Asamblea de Condminos eligir a la persona que se encargue de la Administracin del EDIFICIO. El Administrador ser el representante legal del EDIFICIO MADRIGAL. Art.30.- DE LA ASAMBLEA DE CONDMINOS : La Asamblea de Condminos es la autoridad suprema que regula la administracin, conservacin y
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reparacin del EDIFICIO y de sus instalaciones, as como las relaciones entre los Condminos. La Asamblea est compuesta por los condminos del EDIFICIO, quienes concurrirn personalmente a las sesiones o podrn hacerse representar por cualquier persona mediante una carta poder o poder especial. Art.31.- ASAMBLEA: La Asamblea de Condminos se reunir ordinariamente 1 vez al ao, y extraordinariamente cuando lo solicitare el Administrador, el Presidente y/o Condminos que representen al menos el 30% del total de copropietarios. La Asamblea deber aprobar con la votacin de las tres cuartas partes de copropietarios, las modificaciones en la fachada del EDIFICIO, siempre que no implique cambios o modificacin a la estructura. Para su aprobacin debe basarse en un informe tcnico de modificacin, y para la ejecucin de la obra debe obtenerse la autorizacin de la Municipalidad. Las reformas al interior de los departamentos no seguirn este trmite. Art.32.- QURUM: Para que la Asamblea pueda reunirse en primera convocatoria, debe existir la concurrencia del 50% del total de copropietarios, de no existir el qurum suficiente en segunda convocatoria luego de 30 minutos, el qurum quedar establecido con el nmero de Condminos con derecho a voz y voto, que se encuentren presentes. Art.33.- RESOLUCIN DE MAYORA: Las resoluciones y decisiones de la Asamblea se adoptarn por simple mayora de votos de los asistentes. Art.34.- USUARIOS QUE NO TIENEN DERECHO EN LAS SESIONES DE LA ASAMBLEA: El hecho de ocupar una o ms unidades de propiedad privada a ttulo de inquilino o a cualquier otro ttulo que no sea el de propiedad, no confiere derecho a voto al ocupante en la Asamblea de Condminos, sin embargo de lo cual la referida persona podr participar en la Asamblea y realizar observaciones y sugerencias. Art.35.- DE LOS DEBERES Y ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA DE CONDMINOS: Son deberes y atribuciones de la Asamblea los siguientes: a) Designar a su Presidente. Debido a que el EDIFICIO tiene dos torres A y B, con 7 y 14 departamentos, respectivamente, la Presidencia ser ejercida en forma rotativa por los propietarios de cada uno de los departamentos con prescindencia de aquellos que se encuentren arrendados al momento de la eleccin. Para el efecto se elaborar una lista de propietarios de los 21 departamentos que conforman las dos torres. b) Designar por mayora de votos de los concurrentes a una persona natural o jurdica para que desempee las funciones de Administrador por el lapso de un
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c) d)

e) f)

g) h)

ao, renovable en cada Asamblea, sin perjuicio de revocarla por causas fundamentadas en cualquier momento. Se procurar, en todo caso, que en la designacin del Presidente y el Administrador estn representadas las dos torres. Fijar, por mayora de votos de los concurrentes, la remuneracin del Administrador o exonerar del pago por gastos de condominio de la alcuota respectiva, en el caso de que administre un copropietario. Conocer, aprobar o reprobar el informe anual sobre los asuntos econmicos y de administracin. El Administrador deber presentar mensualmente al Presidente un informe mensual, y a la Asamblea, anualmente o cuando sta lo requiera. Conocer, aprobar o reprobar las cuentas que presentar, en forma obligatoria, el Administrador. Determinar, con base a una aprobacin del 75% de los copropietarios asistentes, la cuanta de las cuotas ordinarias y extraordinarias que deban pagar los Condminos a prorrata de sus alcuotas para atender los gastos de mejoramiento, mantenimiento, conservacin, reparacin, seguro y administracin del EDIFICIO y de los bienes de uso comn. Fijar cuotas extraordinarias o eventuales cuando sean necesarias para atender la conservacin de los bienes comunes, incluido el seguro del EDIFICIO. Elaborar y aprobar reglamentos especiales de administracin y reformar este Reglamento en caso de ser necesario, con la aprobacin de por lo menos el 50% del total de los votos. El acta de cada Asamblea debe ser distribuida a todos los copropietarios y mantenerse en los archivos del EDIFICIO.

Art.36.- CONVOCATORIA A LA ASAMBLEA: La Convocatoria a Asambleas Ordinarias la har el Administrador, previo conocimiento del Presidente, mediante notificacin por escrito y/o correo electrnico a cada uno de los Condminos con ocho das de anticipacin a la fecha sealada, haciendo constar expresamente en dicha convocatoria que de no existir el qurum reglamentario a la hora determinada, se realizar la Asamblea despus de media hora de la que estuvo sealada, con el nmero de concurrentes que estn presentes, en concordancia con lo dispuesto en el presente Reglamento en el artculo referente al qurum. Se har constar los puntos del orden del da. Art.37.- CONVOCATORIA DEL PRESIDENTE: En caso de que el Administrador no procediere a efectuar la convocatoria de acuerdo con este Reglamento, podr hacerlo directamente el Presidente, mediante notificacin por escrito a todos los Condminos con 8 das de anticipacin a la fecha sealada, haciendo constar lo indicado en el artculo precedente. Art.38.- CONVOCATORIA A LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA: Las Asambleas Extraordinarias sern convocadas en igual forma que las Ordinarias. En
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la convocatoria se harn constar los asuntos especficos que haya que tratar en la Asamblea. Art.39.- ACTAS: Las Actas de las sesiones debern redactarse por el Secretario al trmino de las mismas debiendo ser autorizadas con la firma del Presidente, Secretario, Tesorero y Administrador. En caso de ausencia de cualquiera de ellos, debern firmar quienes se encuentren en reemplazo de ellos. De toda asamblea se levantar un Acta que se archivar en el Libro de Actas de los propietarios. Art.40.- RESOLUCIONES DE LA ASAMBLEA: Las resoluciones de la Asamblea de Condminos obligan a todos los Condminos aun a los que no hubiesen concurrido a la reunin en la que se hubiese tomado determinada resolucin o a quienes hubiesen votado en contra. Art.41.- ELECCIN DEL DIRECTORIO: El Directorio del EDIFICIO ser elegido por la Asamblea de Condminos. Los miembros del Directorio durarn en sus funciones un perodo de un (1) ao, pudiendo ser reelegidos indefinidamente por perodos iguales. Ningn miembro del Directorio percibir remuneracin alguna por sus cargos. Art. 42.- REQUISITOS DEL DIRECTORIO: Para ser elegidos miembros del Directorio se requiere ser mayor de edad, legalmente capaz y ser copropietario de un departamento del EDIFICIO. Art. 43.- FACULTADES DEL PRESIDENTE : El Presidente tendr las atribuciones de vigilancia y control sobre la administracin del EDIFICIO. El Presidente podr: a) Convocar en caso de urgencia a Asamblea Extraordinaria de Condminos; b) Presidir la Asamblea y Directorio de Condminos y firmar las actas de las sesiones; c) El voto del Presidente es dirimente en caso de controversias.; e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador; f) Autorizar los rubros de gastos en los que deba incurrir el Administrador. Art.44.- FACULTADES Y DEBERES DEL SECRETARIO: El Secretario tiene la facultad de: a) Reemplazar en sus funciones al Presidente, en caso de ausencia temporal o definitiva. b) Llevar el libro de actas de las Asambleas de Condminos. c) Conferir copias de las Actas a los Condminos que las requieran;

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Art.45.- AUSENCIA DEL PRESIDENTE: En caso de falta del Presidente ser subrogado por el Secretario y a falta de ste la Asamblea deber realizar nuevas elecciones de Presidente y Secretario. Art.46.- DEL ADMINISTRADOR: La administracin del EDIFICIO ser desempeada principalmente por el Administrador designado por la Asamblea de Condminos. El Administrador durar en sus funciones el periodo que fuera contratado por el Directorio, plazo que se establecer en el contrato, o por el tiempo que fuere designado en el caso de que se nombre a un copropietario. Art.47.- REQUISITOS PARA SER ADMINISTRADOR: Para ser designado Administrador se requiere ser mayor de edad y persona legalmente capaz. Art.48.- DEBERES Y ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR : Son atribuciones y deberes del Administrador: a) Tomar a su cargo la administracin de los bienes de uso comn, con celo, eficacia y responsabilidad; ser el representante legal del Condominio. b) Adoptar las medidas necesarias para la buena conservacin del EDIFICIO y de los bienes a su cargo; c) Cumplir y hacer cumplir las decisiones y resoluciones de la Asamblea de Condminos, de acuerdo con lo previsto en el presente Reglamento de Condminos y en la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal; d) Preparar y someter a inicios de cada ao para aprobacin de la Asamblea, la pro-forma del presupuesto anual de gastos e ingresos; e) Cobrar oportunamente las cuotas ordinarias, extraordinarias y eventuales fijadas por la Asamblea de Condminos y recaudarlas si el caso lo requiere por la va ejecutiva, en la forma prevista por la legislacin nacional. f) Realizar los gastos ordinarios previstos en el presupuesto para el mantenimiento y conservacin del EDIFICIO y los extraordinarios siempre que no excedan de UN SALARIO MNIMO VITAL. Para gastos MAYORES DE UN SALARIO MNIMO VITAL hasta DOS SALARIOS MNIMO VITALES se necesitar la autorizacin expresa del Presidente y para gastos mayores de DOS SALARIOS MNIMO VITALES se requerir la autorizacin expresa de la Asamblea de Condminos. El Administrador no podr comprometer gasto, inversiones y en general valores que no sean aprobado en el Presupuesto General o por el Presidente o la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria de copropietarios, segn corresponda, de g) Ordenar y supervisar los trabajos necesarios para la conservacin y mantenimiento de los bienes comunes. Contratar los empleados que se requieran para tareas permanentes en el EDIFICIO as como los obreros para trabajos de mantenimiento y reparacin;
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h) Llevar los informes de ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administracin, en forma ordenada y con la especificacin necesaria, as como conservar los comprobantes respectivos, los cuales debern ponerse a disposicin de los propietarios para su examen durante das y horas fijadas con conocimiento de ellos; i) Presentar el informe y cuentas anualmente de su gestin, y asistir a las Asambleas ordinarias y extraordinarias y cualquier otra reunin que convoque el Directorio. j) Representar legal, judicial y extrajudicialmente a los Condminos en todo lo que se refiere a los intereses y a los bienes del EDIFICIO, as como para el cobro y recaudacin de las cuotas ordinarias y extraordinarias; k) Llevar libros de administracin y de cuentas, las mismas que estarn a disposicin de cualquier copropietario en el momento que lo requiera; l) Conservar en orden los ttulos, planos, poderes, comprobantes y todos los dems documentos que tengan relacin con el EDIFICIO; m) Crear un sitio especfico en donde se almacene toda la documentacin del EDIFICIO, la misma que por ningn motivo debe estar fuera del EDIFICIO; n) Todas las dems que la Ley y este Reglamento Interno lo establezcan. o) Administrar el Fondo Obligatorio Comn de Reserva prescrito en el artculo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, destinado a los bienes de uso comn, gastos comunes urgentes e imprevistos de fuerza mayor como accidentes o terremotos, as como para gastos programados que deban efectuarse a futuro, de acuerdo a la vida til de materiales y elementos. Este Fondo se formar por un porcentaje de recargo, no menor al 5% sobre los gastos comunes y se incrementar con el producto de multas, intereses o aportes voluntarios. La creacin y vigilancia de este Fondo ser de responsabilidad de la Asamblea de Condminos. Art.49.- REEMPLAZO DEL ADMINISTRADOR: El administrador deber designar una persona, previa autorizacin por escrito del Presidente, para que bajo su responsabilidad, atienda los asuntos de la administracin temporalmente en caso de vacaciones, enfermedad o ausencia de la ciudad. El nombre y direccin de dicha persona deber ser notificada a todos los Condminos con por lo menos 48 horas de anticipacin. CAPITULO VII DISPOSICIONES GENERALES Art.50.- DESTRUCCIN DEL EDIFICIO: En caso de destruccin total o parcial del EDIFICIO (terremoto, incendios, deslaves, explosiones, etc), cuando sta afectare a no menos de las tres cuartas partes del mismo, la venta del terreno o de los materiales, o de ambos, deber ser resuelta por la Asamblea con el voto mayoritario de los Condminos.
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Art.51.- CONTROVERSIAS: Toda cuestin de desacuerdo que se suscite entre uno o ms Condminos y el Administrador, ser analizado por la Asamblea General de Condminos, quien podr emitir sus recomendaciones con la finalidad de llegar a un acuerdo. En caso de no ser posible ese acuerdo se acudir en demanda de resolucin ante uno de los Jueces Competentes de este Cantn, por la va verbal sumaria. En todo caso prevalecern sobre este Reglamento las disposiciones legales y reglamentarias que llegaren a aprobarse en el futuro. Los casos no previstos o los casos de duda sern resueltos por la Asamblea de Condminos, con la votacin del 60% del total. Art.52.- REFORMA DEL REGLAMENTO: Los propietarios de los apartamentos podrn modificar y reformar las normas del presente Reglamento, con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboracin, en cualquier tiempo, siempre que as lo decida la Asamblea de Condminos por votacin que represente por lo menos el 50% de la suma total de los votos. Quedarn a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificacin del Reglamento. Art.53.- SUJECIN AL REGLAMENTO: Las normas constantes en el presente Reglamento Interno del EDIFICIO regirn para los propietarios del inmueble y a los arrendatarios del EDIFICIO, con los alcances contemplados en el artculo tres, del presente reglamento, en la parte que les corresponda, desde el momento de su notarizacin. El presente Reglamento se considerar tcitamente aceptado por todos los Condminos del EDIFICIO MADRIGAL, si dentro de quince das posteriores de haber sido propuesto ante la Asamblea de Condminos, no se han presentado observaciones por escrito al Administrador o a la Directiva, o si habiendo sido presentadas observaciones, stas han sido acogidas en su totalidad. Como constancia de la adhesin, aceptacin y sometimiento de los Condminos a lo previsto en el presente Reglamento, el Administrador certificar que han transcurrido ms de quince das desde que se puso en conocimiento de la Asamblea de Condminos el indicado instrumento y que las observaciones presentadas, por escrito fueron acogidas en su totalidad. NOTA ACLARATORIA: Todos los Artculos en los que se mencionan los servicios de guardiana y seguridad, se aplicarn en el caso de que se implementen estos servicios, que al momento no se disponen. (Art. 12 - literal e) y Artculos 20, 21 y 22)
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Quito, a ESTE REGLAMENTO FUE APROBADO EN ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS EL .. de .. Lo certifican,

PRESIDENTE

ADMINISTRADORA

Sello, fecha, firma, registro en Notara.

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