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SEMINARIO NACIONAL DE TASACIONES

Caso Práctico de Tasación: UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL Expositor: ING. GINO LAYSECA ZOPPI

Consideraciones para realizar una Tasación

EXPERIENCIA REGLAMENTO

CONOCIMIENTO DEL MERCADO

Tasador

TASACION DE INMUEBLE DE PROPIEDAD HORIZONTAL

600.000. 649. 519. 2. Provincia y Departamento de Lima.Cliente: Solicitante: Propietario: Ubicación: Calle Italia Nº 412.900. 350. Departamento Nº 1502.100. Distrito de Miraflores.90/dólar No Corresponde Ing.00 US$ 179. Malecón Cisneros N° 436. Fecha de Tasación: Valor Comercial: Valor de Realización: Valor a Nuevo: Tipo de Cambio Valor Comercial Tasación Anterior: Perito: 31 de julio de 2010. US$ 224.00 S/. Estacionamientos 79 y 80.000.00 S/.00 US$ 121.00 S/. Gino Layseca Zoppi CIP N° 48728 REPEV 850-99 S/.00 .000. esquina con la Av.

MEMORIA DESCRIPTIVA .I.

B. Malecón Cisneros Nº 436. Fecha a la cual esta referida la Tasación: 18 de Marzo del 2010. Provincia y Departamento de Lima.M.Propietario: Solicitante: Objeto de la Tasación: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del predio materia del presente trabajo. Reglamentación Empleada: La presente valorización se efectúa por el método de Tasación corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos ocular según R. Distrito de Miraflores. la 2003. Departamento Nº 1502 y Av. materia de la presente Tasación se encuentra localizado en Calle Italia Nº 412. Estacionamientos N° 79 y N° 80. Nº 808- Localización: El inmueble.S. la misma que del inmueble. Para el valor de realización en el mercado. inspección de Tasaciones del Perú y resolución S. Nº 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional muestras fotográficas. Directa. .

.... 0..50 ml..• Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia. 1. 1. 1.60 ml.. Por la Izquierda: con el dpto.05 ml. Partida Nº 49028401.50 ml.30 ml. 2... 1..50 ml..35 ml. 0.75 ml. 0. 0.30 ml..85 ml. 3.65 ml.10 ml.80 ml. • .. 0.Linderos y medidas perimétricas Los linderos y medidas perimétricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados y descritos en las siguientes Partidas del Registro Público de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento Nº 1502: Ficha Nº 1717928.50 ml.. 0.10 ml.65 ml..85 ml...30 ml. 0.60 ml.50 ml. 0.. 1501 del mismo bloque y zonas comunes.95 ml. 34..50 ml. con 5.20 ml. 2.. Por el fondo: con los aires libres posteriores. • • Por la Derecha: con aires libres laterales..45 ml. 0.50 ml. con 9.95ml. con 3.75 ml.90 ml.. 0. 0. 0.50 ml. 3.60 ml.. 2. 0.. 0. 5. con 6. 0...

la propiedad de terceros.00 ml. la propiedad de terceros. Estacionamiento Nº 80: Ficha Nº 1717803. con 2.Linderos y medidas perimétricas Estacionamiento Nº 79: Ficha Nº 1717802. con 5..60 ml.00 ml.60 ml. Partida Nº 49028282.. el estacionamiento Nº 80. Sección Nº 111): Por Por Por Por el frente: la Derecha: la Izquierda: el fondo: con con con con la zona común. el estacionamiento Nº 79.(Tercer sótano.00 ml. el estacionamiento Nº 78. Partida Nº 49028281. con 3. con 5.. con 2.00 ml. con 3. .00 ml...00 ml. con 5.. con 5. Sección Nº 112): Por Por Por Por el frente: la Derecha: la Izquierda: el fondo: con con con con la zona común. la zona común.(Tercer sótano.

76 m2). El área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 80 es de: 1..69 m2.Las áreas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrónicas indicadas en el ítem 07 de la presente tasación. Nº 1502 es de El Área Techada y Ocupada del Estac. Nº 80 es de : 140. Nota.El área de terreno correspondiente al Departamento N° 1502 y del Estacionamiento Nº 80 se ha obtenido de la Declaración Jurada de Autoavalúo del año 2010.32 m2. . Áreas Techadas El Área Techada y Ocupada del Dpto. El área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 79 es de: 1.95 m2.. por lo que se procedió a hallar el área de terreno aplicando el % de participación del inmueble (0.Área de Terreno El área de terreno correspondiente al Departamento. Nº 1502 es de: 18.00 m2 : 13.60 m2 : 15.757.111%) por el área de terreno matriz (1. Nº 79 es de El Área Techada y Ocupada del Estac.00 m2 Nota. No se proporcionó el área de terreno correspondiente al Estacionamiento Nº 79.

sala – comedor. Se encuentra ubicado en la esquina de la Calle Italia con la Av. con frente a una calle principal del distrito y cercana a vías y calles importantes del distrito. el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. 02 dormitorios. . A la fecha de la inspección realizada se observó que el departamento se encuentra en proceso de remodelación de sus acabados.Descripción y distribución Se trata de un Departamento ubicado en el 15º piso de un edificio multifamiliar de 3 sótanos y 19 pisos. baño completo de uso compartido. Estacionamiento Nº 80: Zona de estacionamiento techada. cocina. Al departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio. Malecón Cisneros. está ubicado en una zona exclusivamente residencial. Estacionamiento Nº 79: Zona de estacionamiento techada. hall de distribución. dormitorio principal con baño incorporado. el departamento cuenta con vista directa al mar. La distribución de planta es la siguiente: Departamento Nº 1502: Ingreso principal. cuarto de servicio. lavandería. baño de servicio.

vidrio templado polarizado en mampara del baño principal y en ventanas de dormitorios. Pisos: parquet de primera en sala – comedor. Ventanas: sistema pivotante. Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo. Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura látex. caliente y desagüe. Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo. de cemento frotachado en estacionamientos. un baño completo de servicio. Baños: un baño completo en dormitorio principal. zócalos de cerámica en cocina. cristal templado polarizado en fachada. cerámico parcial en baños. Instalación eléctrica: redes de electricidades empotradas.Edificación La edificación tiene las siguientes características: • • • • • • • • • • • • Cimentación: Zapatas y placas de concreto armado. . cisterna y tanque elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias. Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga. de procedencia nacional con grifería convencional. cerámico de primera en cocina y baños. tablero con interruptores termomagnéticos. Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos. alfombras en dormitorios. Techos: Losa de concreto horizontal. Instalación sanitaria: redes empotradas de agua fría. cerámico en lavandería. MDF contraplacadas en interiores y puertas de cocina. enlucido frotachado con acabado de pintura látex. un baño de uso compartido con los otros dos dormitorios.

se considera un factor de depreciación de: 0. su antigüedad: 13 años. Titulación e Inscripción. Partida Nº 49028282 : Ficha Nº 1717802. Teniendo en cuenta el material estructural predominante. proporcionada por el solicitante.. se encuentra en BUEN estado de conservación. El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad. Partida Nº 49028401 : Ficha Nº 1717803. Depreciación.93. El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO.Calidad de los Acabados. Partida Nº 49028281 . antigüedad y estado de conservación del inmueble. Nota. Antigüedad y Estado de Conservación.La antigüedad del inmueble se ha obtenido de la Declaración Jurada de Autoavalúo del año 2010. Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del Registro Público de la Propiedad Inmueble de Lima: Departamento Nº 1502 Estacionamiento Nº 80 Estacionamiento Nº 79 : Ficha Nº 1717928.

18 de Marzo del 2011. Zonificación Uso Actual Infraestructura de Servicios Urbanos. Benavides (Diagonal) a la altura de la Cuadra 8. red de telefonía. pistas asfaltadas y veredas de concreto en buen estado. José Pardo a la altura de la cuadra 7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. red de alumbrado público y conexiones domiciliarias. . : : RDMA – Residencial de Densidad Muy Alta. El acceso al inmueble es por la Av. Fecha Sugerida de Constatación. Viniendo desde la Av. La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desagüe. Malecón Cisneros (altura de la cuadra 4). Departamento desocupado. Oscar R.Zonificación y Uso Actual del Predio. por la Calle Trípoli.

II. VALORIZACIÓN .

Valor de Terreno (VT): Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. se determina como precio unitario para el terreno del inmueble n.00/m2 US$ 38.100.100.00 Valor de la Edificación (VE): De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el precio de mercado de la edificación en: US$ 750.00 Valor de la Edificación: VE Donde: = VUOE x AT x D .00 /m2 Por lo tanto: VT VT = = US$ 18.472. infraestructura. en tasación: US$ 2. desarrollo inmobiliario y equipamiento urbano. zonificación. acceso a vías principales.32/ m2 x US$ 2.

Por lo tanto: Descripción DP TO 1 502 Área m2 VUE US$/m 2 VESD US$ Factor de depreciación Valor de Edificación (US$) Total 140.00 105.50 98.00 0.50 Valor de Áreas Comunes (VAC).068.450.28 .60 140.00 105. se asigna el 15% del Valor de la Edificación para el Valor de las Áreas Comunes: VAC VAC = = US$ 98.710.60 750.93 98.50 VE = US$ 98.068. Área Techada.Valor de la Edificación: VE = VUOE x AT x D Donde: VUOE AT D = = = Valor unitario obra edificación.450.068. Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú.15 US$ 14. Factor de depreciación.50 x 0.068.

55 US$ 204.90/dólar.50 + US$ 14.00 (por redondeo) SON: DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/. 2.El Valor del Departamento (VD).068. será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el Valor de la Edificación (VE). .78 x FM (1.472.250. consideramos oportuno bonificarlo en un 35%: VDB VDB VDB = = = US$ 151.00 + US$ 98.710.250. más el Valor de las Áreas Comunes (VAC): VD VD VD = = = VT + VE + VAC US$ 38.35) US$ 204.78 El valor de reposición encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona.28 US$ 151.188.000. y tomando en consideración que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que se encuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar.

000. 2.188.55 + US$ 20.90/dólar.00 US$ 224.00 (por redondeo) SON: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/.55 US$ 224.000. será igual al Valor del Departamento (VDB). más el valor de los Estacionamientos (VEST): VR VR VR VR = = = = VDB + VEST US$ 204.000. se estima en: Vest 79 = Vest 80 = VEST = US$ 10.000.188.000.00 US$ 10.00 Valor Total del Predio (VTP): El Valor de Tasación del Predio (VTP). .00 US$ 20.Valor de los Estacionamientos (VEST): El valor de los estacionamientos Nº 79 y Nº 80.

00 VESD US$ 105. 2. SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS Tipo de Cambio: S/.60 140.Valor Similar Nuevo (VSN): El Valor Similar Nuevo será igual a la sumatoria del Valor de Edificación sin Depreciar (VESD).50 Descripción DPTO 1502 Total VSN VSN = = US$ 121.450.00 (Por redondeo).817.50 121. más el Valor de Áreas Comunes sin Depreciar (VACSD): VSN = VESD + VACSD Área m2 140.50 US$ 121.00 105.267.450.90/dólar.267.50 15.267.000.817.00 VACSD US$ 15. .60 VUE US$/m2 750.50 VSN (US$) 121.

consideramos un ajuste en el valor para poder vender el inmueble en ese plazo de Total de deducciones 2. descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación: Deducciones a aplicar: Gastos de Publicidad Gastos de Tasación para realización Comisiones de ventas Mantenimiento Para realizar el inmueble en un plazo de 180 días.00% 2.00% 10.VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIÓN S.B.80% 20.00% 0. en la situación como está.S N° 808-2003 Y R. que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien. es el Valor Neto del inmueble.M.20% 5. N° 126-2007-VIVIENDA) El Valor de Realización inmediata en el mercado.00% .

350.84 US$ 179.55 x 0.80 US$ 179.90/dólar. .00 (Por redondeo) CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.188.Por lo tanto: VRM VRM VRM VRM SON: = = = = VTP x 0. 2.80 US$ 224. Tipo de Cambio: S/.000.

.

.

VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA .

1 1 4 4 3 2 2 3 .

EDIFICIO JORGE CHAVEZ. .

3 113. 3 Dorm. 2 Dorm.0 0. 2 Dorm.4 0. 2 Dorm.0 81.543 3.0 115. 3 Dorm. PROMEDIO 2T 2010 336.5 84.436 3.575 3. 2 Dorm.4 85.489 3. 2 Dorm.0 107.210 497.7 .440 3.6 113.9 145.357 3.2 STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 0 0 4 3 1 4 1 1 1 1 2 Dorm.3 4.605 578.605 481.EDIFICIO JORGE CHAVEZ.0 135. 2 Dorm.605 VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 3. 2 Dorm 3 Dorm. CANTIDAD DORMITORIO DE BAÑOS DE SERVICIO 2 2 3 2 2 3 3 2 2 3 BAÑO DE SERVICIO STOCK INICIAL 1 1 6 5 5 6 1 1 1 1 STOCK INICAL PROYECTO 1 1 MIRAFLORES EDIFICIO JORGE CHAVEZ TORRE B COLESI CONTRATISTAS GENERALES 7 1 1 58 OBRA GRUESA SETIEMBRE 2009 FEBRERO 2011 1 1 1 1 28 1 1 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) 84.659 315. 3 Dorm.8 AREA LIBRE PROMEDIO 16. DISTRITO NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES ASCENSORES POR PROYECTO ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO FECHA INICIO VENTAS FECHA ENTREGA ESTIMADA CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 2 Dorm. 2 Dorm 3 Dorm.497 3. 3 Dorm. VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 1 1 2 2 4 16 12 2 0 0 0 0 VALOR S/.613 PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS) 3.5 58.6% 21.0 0. 3 Dorm.4 57.605 395.805 295.646 377.0 0.804 3.210 663. 2 Dorm.105 296.4 85.4 16.514 3. 2 Dorm.486 1.1 84. 3 Dorm.

1 94.365 VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 4.846 511.EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES. 1 Dorm.932 5.0 AREA LIBRE PROMEDIO - STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 13 10 12 14 3 Dorm.339 PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS) 5.418 4.1% 12.816 570.892 5. 1 Dorm.C. 2 Dorm. VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 6 9 49 26 7 4 VALOR S/. PROMEDIO 2T 2010 705. DISTRITO NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES ASCENSORES POR PROYECTO ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO CIERRE DE TERRENO FECHA INICIO VENTAS FECHA ENTREGA ESTIMADA CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 3 Dorm.A. 2 Dorm.138 6.1 8.5 116. 2 Dorm.268 352. 2 Dorm.6 66. 20 2 2 65 MARZO 2010 JUNIO 2011 3 3 2 2 1 1 - 19 19 19 18 75 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) 143. CANTIDAD DORMITORIO DE BAÑOS DE SERVICIO BAÑO DE SERVICIO 1 1 - STOCK INICIAL STOCK INICAL PROYECTO EDIFICIO MIRAFLORES MALECON 1545 INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA MARCAN S.3 .

2 Dorm.0 107.753 2.302. 3 Dorm.980 VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 4.0 286.085 PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS) 4.0 AREA LIBRE PROMEDIO - STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 2 6 2 1 0 3 Dorm. 2 Dorm. 3 Dorm. 2 Dorm.637 1.810 4.0 319.109 1.8 7.756 4.153.271 621.0 128. CANTIDAD DORMITORIO DE BAÑOS DE SERVICIO 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 BAÑO DE SERVICIO 1 1 1 1 1 STOCK INICIAL 9 18 9 1 1 STOCK INICAL PROYECTO MIRAFLORES EDIFICIO MONET TM GESTION INMOBILIARIA 21 2 2 45 SETIEMBRE OBRA GRUESA 2009 FEBRERO 2011 38 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) 134.EDIFICIO MONET DISTRITO NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES ASCENSORES POR PROYECTO ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO FECHA INICIO VENTAS FECHA ENTREGA ESTIMADA CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 3 Dorm.032 4. 3 Dorm.300 514. PROMEDIO 2T 2010 637.4% 13.5 . 2 Dorm. VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 7 12 11 27 7 0 1 VALOR S/.854 4. 3 Dorm.

2 Dorm.5 10.836 4.725 553.901 3.975 557. 2 Dorm. PROMEDIO 2T 2010 379.962 PORCENTAJE DE MESES PARA ABSORCION AGOTAR STOCK MENSUAL (DESDE INICIO DE ACUMULADO VENTAS) 4.0 AREA LIBRE PROMEDIO 50. VENTAS VENTAS STOCK ACUMULADAS ACUMULADAS DISPONIBLE POR PROYECTO (TIPOLOGIA) AL 2T 2010 AL AL 2T 2010 2T 2010 8 9 3 22 2 1 2 VALOR S/.0 69. 2Dorm.EDIFICIO MALECON BALTA DISTRITO NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O PROYECTO PROYECTO PROYECTO SUBNIVELES ASCENSORES POR PROYECTO ESTACIONA MIENTOS ESTADO DE POR OBRA 2T 2010 PROYECTO FECHA INICIO VENTAS FECHA ENTREGA ESTIMADA CANTIDAD DE DORMITORIOS TIPOLOGIA 1 Dorm.764 3.271 3.271 2.5 148. CANTIDAD DORMITORIO DE BAÑOS DE SERVICIO 2 3 3 3 3 1 1 1 1 1 BAÑO DE SERVICIO 1 1 1 1 1 STOCK INICIAL 8 12 2 1 2 STOCK INICAL PROYECTO MIRAFLORES MALECON BALTA EDIFICIO GRUPO DANIELSON 15 3 2 40 OBRAS SETIEMBRE PRELIMINARES 2009 JULIO 2011 25 TIPOLOGIA SUPERFICIE UTIL PROMEDIO (m²) 99.0 STOCK DISPONIBLE (TIPOLOGIA) 2T 2010 0 3 0 0 0 1 Dorm.0 180.850 740. 2 Dorm. 2 Dorm. 2 Dorm.550 VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE VALOR SOLES/M2 PROMEDIO DE LAS VENTA (TIPOLOGIA) VENTAS POR ACUMULADA AL 2T 2010 PROYECTO 2T 2010 (U/MES) 3.5 138. 2 Dorm.0 129.150 558.0% 10 . 2 Dorm.

GRACIAS .