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GUA PARA CALCULAR EL AVALO DE UNA PROPIEDAD

El avalo fiscal de una propiedad corresponde a la suma del avalo de terreno y el avalo de las construcciones que existan en l.
Avalo Bien Raz= Avalo Terreno + Avalo Construcciones

Para calcularlo usted necesita conocer la informacin catastral que el SII registra de su propiedad. Siga los siguientes pasos: PASO 1: Ingrese a la opcin Consulta de informacin de propiedades. Se desplegar un men.

PASO 2: Ingrese a la opcin Consultar propiedades reavaluadas. Se deber autenticar con su RUT y clave SII.

PASO 3: Ingrese la comuna y nmero de rol de avalo de su propiedad (Manzana - Predio). Pulse el botn Buscar.

Acceder a la informacin detallada, tanto de terreno como de construccin, que el SII registra sobre su propiedad. Esta informacin es de acceso exclusivo para el propietario del bien raz.

DETERMINACIN DEL AVALO DE TERRENO: Para determinar el avalo de terreno de un bien raz se debe considerar: 1. 2. El valor del m2 de terreno definido por el SII para el rea Homognea (AH) donde se ubica la propiedad, y La aplicacin de ajustes al valor de terreno, si corresponde (Coeficiente Corrector).

La frmula de clculo es:


Avalo Terreno = Superficie (m2) * Valor Terreno AH ($/m2) * Coeficiente Corrector

La informacin catastral que el SII registra sobre el terreno del bien raz se presenta de la siguiente forma:

PASO 4: Verifique que la informacin de superficie de su terreno sea la correcta.

Si existe diferencia, solicite al SII su rectificacin aportando los antecedentes que lo justifiquen. PASO 5: En la informacin catastral se indica el cdigo del rea Homognea (AH) donde se ubica su bien raz y el valor de terreno correspondiente, expresado en moneda del 1 de enero de 2013. Para verificar que el rea Homognea (AH) informada sea la correcta, consulte el plano de precios de terreno correspondiente a su comuna, ingresando al men Planos de Precios de Terrenos.

Busque la regin del pas correspondiente a su comuna:

En la vieta del plano de precios de terreno se listan el total de reas Homogneas (AH) de la comuna, el rango de superficie definido por el SII como caracterstico de la misma y el valor de terreno en ($/m2), expresado en moneda del 1 de julio de 2012.

PASO 6: En el ejemplo, el bien raz se ubica en el AH CMA064, segn tabla de precios del plano le corresponde un valor por m2 de terreno de $760.279 (en $ al 01.07.2012), valor que debe ser actualizado segn IPC. El factor para actualizar el valor a moneda del 01.01.2013 es 1,011.

De esta forma obtenemos el valor del m2 de terreno donde se ubica la propiedad. PASO 7: El valor del m2 de terreno definido por el SII para el rea Homognea (AH) se encuentra ajustado por un Coeficiente Corrector, si las caractersticas del bien raz as lo ameritaron. Los factores de ajuste al valor de terreno factibles de aplicar al bien raz se encuentran definidos en el Anexo N2 de la Resolucin Exenta N132 del 31 de Diciembre de 2012. Estos son: Ajuste por Superficie: se aplica en funcin del rango de superficie de terreno definido por el SII para el rea Homognea, registrado en el plano de precios de terreno de la comuna. El ajuste que le corresponde a un predio est definido de acuerdo a las siguientes condiciones: FACTOR DE AJUSTE
0,90 1,00 0,90 1,00

CONDICIN
SUPERFICIE BIEN RAZ MENOR A SUPERFICIE MNIMA AH SUPERFICIE BIEN RAZ MAYOR O IGUAL A SUPERFICIE MNIMA AH Y MENOR O IGUAL A SUPERFICIE MXIMA AH SUPERFICIE BIEN RAZ MAYOR A SUPERFICIE MXIMA AH Y MENOR O IGUAL A DOS VECES LA SUPERFICIE MXIMA AH SUPERFICIE BIEN RAZ MAYOR A DOS VECES LA SUPERFICIE MXIMA AH

Nota: No se aplica este ajuste a bienes races acogidos a la Ley N19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien comn.

En el ejemplo, el rango de superficie del rea Homognea (AH) CMA064 es de 300 a 1.000 m2, por lo que a los bienes races que pertenezcan a ella se les aplicar el siguiente ajuste de acuerdo a su superficie de terreno: CONDICIN
SUPERFICIE MENOR A 300 m2 SUPERFICIE ENTRE 300 m2 Y 1.000 m2 SUPERFICIE MAYOR A 1.000 m2 Y MENOR O IGUAL A 2.000 m2 SUPERFICIE MAYOR A 2.000 m2

FACTOR DE AJUSTE
0,90 1,00 0,90 1,00

Ajuste por relacin Frente-Fondo: se aplica en funcin de la relacin que existe entre los metros de frente y los de fondo del bien raz, de acuerdo a la siguiente tabla:

COCIENTE FRENTEFONDO
(metros de frente / metros de fondo) MAYOR O IGUAL A 0,33 MAYOR O IGUAL A 0,20 Y MENOR A 0,33 MENOR A 0,20

FACTOR DE AJUSTE
1,00 0,90 0,80

Frente: corresponde a la longitud de la lnea oficial de la propiedad, por donde se encuentra su acceso. En caso que un bien raz tenga acceso por ms de una va, se considerar como frente el de mayor longitud. Fondo: se calcula como la divisin entre la superficie de terreno y los metros de frente.
Nota: No se aplica este ajuste a bienes races acogidos a la Ley N19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, tanto unidades vendibles como al bien comn. No se aplica este ajuste a bienes races cuya superficie sea mayor a dos veces la superficie mxima del AH.

En el ejemplo, el bien raz tiene una superficie de 1.500 m 2 y un frente de 20 m.

Por lo anterior, el fondo se calcula de la siguiente forma: Fondo = 1.500 m2 / 20 m = 75 m La relacin Frente Fondo es: 20 m / 75 m = 0,27, por lo que segn tabla de ajustes le corresponde un factor igual a 0,90.

Ajuste por Altura: Se aplica este factor de ajuste a los predios que cumplan la siguiente condicin: CONDICIN
BIEN RAZ UBICADO EN LAS COMUNAS Y REAS HOMOGNEAS INDICADAS EN TABLA, CUYAS EDIFICACIONES SON MENORES O IGUALES A 5 PISOS

FACTOR DE AJUSTE
0,50

Este factor se aplica exclusivamente a las siguientes reas Homogneas de las comunas que se indican: COMUNA
VIA DEL MAR SANTIAGO CENTRO PROVIDENCIA HAA047 HMM063 CMA015 HMA016 HMA033 CAA006 CAA153 LAS CONDES HAA003 HAA092 HMA060 HMA192 VITACURA HAA007 HMA070

CDIGO DE REA HOMOGNEA


HMM050 HMM064 CMA019 XMA023 HMA040 CAA034 CAA154 HAA004 HAA155 HMA121 XAA160 HAA010 XAA017 HMM057 XMM058 CMA033 XMA036 HMM025 CAA113 CAA189 HAA007 HMA010 HMA139 XAA176 HAA018 HAA023 HAA037 HAA085 HMM059 XMM069 CMA034 XMM025 HMM049 CAA131 CAA194 HAA016 HMA012 HMA174 CAA137 CMA017 HAA023 HMA018 HMA180 CAA140 CMA149 HAA090 HMA021 HMA190 CMA064 CMA065 HMM061 HMM062

En el ejemplo, el bien raz pertenece a una comuna y rea Homognea (AH) que tiene ajuste por altura (CMA064), sin embargo se trata de un edificio de ms de 5 pisos por lo que no corresponde aplicar este factor. Ajuste por Casos Excepcionales: Se podr aplicar un ajuste excepcional en conformidad con lo establecido en la Circular N07 de 2013. En el ejemplo, al bien raz no le corresponden ajustes excepcionales por lo que se indica factor igual a 1,00. Paso 8: Conocidos los factores de ajuste que le corresponden a su bien raz, se calcula el Coeficiente Corrector multiplicando los ajustes por superficie, frente-fondo, altura y casos excepcionales.

En el ejemplo, el Coeficiente Corrector es igual a 0.81 (0,90 * 0,90 * 1,00 * 1,00).

PASO 9: Calcule el Avalo de Terreno de su bien raz utilizando la frmula:


Avalo Terreno = Superficie (m2) * Valor Terreno AH ($/m2) * Coeficiente Corrector

Avalo Terreno = 1.500 (m2) * 768.642 ($/m2) * 0,81 Avalo Terreno = 933.900.030 ($)

DETERMINACIN DEL AVALO DE CONSTRUCCIN: Para determinar el avalo de construccin de un bien raz se debe considerar: 1. 2. El valor unitario de la construccin de acuerdo a su Clase y Calidad. La aplicacin de factores de ajuste (Coeficiente de Ajuste).

La frmula de clculo es:

Avalo Construccin = Superficie (m2) * Valor Construccin ($/m2) * Coeficiente de Ajuste

La informacin catastral que registra el SII sobre la construccin del bien raz se presenta de la siguiente forma:

PASO 10: Verifique que la informacin de la superficie construida de su bien raz sea la correcta.

Si existe diferencia, solicite al SII su rectificacin aportando los antecedentes que lo justifiquen. PASO 11: Las construcciones se clasifican de acuerdo a su Tipo, Clase y Calidad. Tipo: Los tipos constructivos son los siguientes:

TIPO CONSTRUCTIVO

DESCRIPCIN
Construcciones no habitacionales de un piso diseadas para cubrir grandes luces. Presentan plantas libres con una estructura soportante modular y repetitiva. Corresponden a obras tales como: carpetas de rodado de carreteras, puentes, tneles, pistas de aterrizaje, muelles, molos, entre otros. Corresponden a silos, estanques, marquesinas de estaciones de servicio y similares, pavimentos exteriores y piscinas hechas en obra. Se incluyen techumbres que, careciendo de estructura vertical, se apoyan en otras edificaciones Toda construccin que no corresponda a las definidas en los tres tipos anteriores, cualesquiera sean sus caractersticas.

GALPONES

OBRAS CIVILES

OBRAS COMPLEMENTARIAS

OTRAS CONSTRUCCIONES

Clase: Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. En la siguiente tabla se especifican las clases existentes de acuerdo al tipo constructivo:

TIPOS DE CONSTRUCCIN
CLASE UNIDAD
GALPONES GA GB GC GE GL GF OA OB OE SA SB EA EB M P W TA TE TL A B C E F G K Acero Hormign Armado Albailera OBRAS CIVILES OBRAS COMPLEMENTARIAS OTRAS CONSTRUCCIONES

Madera Madera Laminada Adobe Acero

m 2 m

Hormign Armado Madera Silo de Acero Silo de Hormign Armado Estanque de Acero Estanque de Hormign Armado Marquesina Pavimento Piscina Techumbre apoyada de Acero Techumbre apoyada de Madera Techumbre apoyada de Madera Laminada Acero Hormign Armado Albailera Madera Adobe Perfiles Metlicos Elementos Prefabricados

m m

2 3

Calidad: La Calidad permite diferenciar las construcciones de una misma clase de acuerdo a sus especificaciones tcnicas y costos de edificacin. La calidad de las edificaciones correspondientes a Galpones y Otras Construcciones se determina en base a la aplicacin de guas tcnicas. Estas guas las podr encontrar en el Anexo N3 de la Resolucin Exenta SII N132 del 31 de Diciembre del 2012.

Los valores unitarios de construccin por Tipo, Clase y Calidad, se encuentran publicados en el Anexo N5 de la Resolucin Exenta N132 del 31 de Diciembre de 2012, expresados en moneda del 1 de julio de 2012. El factor para actualizar los valores a moneda del 01.01.2013 es 1,011.

Galpones:
CALIDAD CLASE 1 GA - GC GB GE - GF GL
364.300 457.073 212.697 588.311
($/m 2)

2
162.917 212.697 106.349 273.791

3
52.043 65.619 33.941 122.188

Obras Civiles:
CLASE OA OB OE CALIDAD NICA
29.868 44.802 22.401 ($/m2) ($/m3) ($/m2)

Obras Complementarias:
CLASE SA - SB EA - EB M TA - TL TE W P1 P2 CALIDAD NICA
29.868 29.868 67.203 44.802 29.868 89.604 44.802 14.255 ($/m3) ($/m3) ($/m2) ($/m2) ($/m2) ($/m3) ($/m2) ($/m2)

Otras Construcciones:
CALIDAD CLASE 1 A B C E-G-K F
665.244 724.076 665.244 484.226 255.689
($/m 2)

2
493.276 547.582 493.276 352.987 169.705

3
291.893 386.928 291.893 228.536 113.137

4
176.493 255.689 176.493 115.400 61.094

5
108.611 158.392 108.611 49.780 31.678

PASO 12: En la informacin catastral se indica la Clase y Calidad de las construcciones existentes en su bien raz. Se agrega adems el valor de la construccin en ($/m 2) ($/m3) segn corresponda, expresado en moneda del 1 de enero de 2013. Conocida la metodologa que utiliza el SII para clasificar las construcciones, verifique la informacin registrada.

En caso de inconsistencias, solicite al SII su rectificacin aportando los antecedentes necesarios. En el ejemplo, el bien raz posee dos construcciones de Hormign Armado, una calidad 2 y otra calidad 4. De acuerdo a las tablas de valores unitarios de construccin, para el tipo Otras Construcciones, un B 2 tiene un valor por m2 de $547.582 y un B 4 $255.689, cifras que deben ser actualizadas por IPC. PASO 13: El valor del m2 o m3 de construccin definido por el SII, se encuentra corregido de acuerdo a las caractersticas de la construccin. Los factores de ajuste al valor de la construccin factibles de aplicar, se encuentran definidos en el Anexo N3 de la Resolucin Exenta N132 del 31.12.2012. Estos son: Localizacin Comunal: El valor unitario de construccin se ajusta por un factor, segn la comuna de ubicacin de sta, de acuerdo a la siguiente tabla:

FACTOR 1.00 0.90 0.80 0.70


CALAMA COQUIMBO RANCAGUA VIA DEL MAR CONCEPCIN SANTIAGO PROVIDENCIA UOA LAS CONDES LA REINA VITACURA LO BARNECHEA IQUIQUE ANTOFAGASTA LA SERENA ZAPALLAR CONCN SANTO DOMINGO TEMUCO HUECHURABA COLINA SAN MIGUEL VALPARASO ALGARROBO SAN PEDRO DE LA PAZ PUCN PUERTO MONTT QUILICURA LA FLORIDA PEALOLN MACHAL TALCA CHILLN LOS NGELES VILLARRICA VALDIVIA OSORNO PUERTO VARAS PUNTA ARENAS RECOLETA MAIP ESTACIN CENTRAL MACUL RESTO DE LAS COMUNAS DEL PAS

0.60

En el ejemplo, el bien raz pertenece a la comuna de Santiago, por lo que le corresponde factor de ajuste igual a 1,00.

Edad de la Construccin: Los valores unitarios de construccin, se ajustan segn la edad de la construccin, desde el ao 2012 inclusive hacia atrs, en los porcentajes que indica la siguiente tabla:

CLASE DEPRECIACIN A B C GA GB - GC GL EA EB M SA SB TA - TL 0.8 60 E GE - TE 1.5 80

F - GF 2.0

G 1.5 70

K 1.0

% ANUAL % MXIMO

En el ejemplo, las construcciones de Hormign Armado son del ao 1955, por lo que les corresponde un % anual de depreciacin de 0,8 con un mximo de 60%. Se trata entonces de construcciones de 58 aos de antigedad: 58 * 0,8 = 46,400%

Por lo anterior, el factor de ajuste a aplicar por este concepto es: 1,000 0,464 = 0,536

Condiciones Especiales de la Edificacin: Las condiciones especiales de construccin definidas por el SII son las siguientes:

PARA GALPONES Y OTRAS CONSTRUCCIONES NOMBRE CONSTRUCCIN INTERIOR CDIGO DEFINICIN Construccin secundaria edificada al interior de una construccin mayor. Puede ser independiente de los elementos estructurales de sta. Consiste en una plataforma o estructura secundaria apoyada o independiente de la estructura principal, levantada al interior de una edificacin mayor, en donde se aprovecha la altura de sta con el objeto de aumentar la capacidad u optimizar el espacio interior. En caso de galpones, se aplica este factor slo cuando el altillo no exceda el 75% de la superficie de la construccin mayor. FACTOR

CI

0.8

ALTILLO

AL

0.6

PARA OTRAS CONSTRUCCIONES NOMBRE CONSTRUCCIN ABIERTA CDIGO CA DEFINICIN Recinto cubierto y abierto por uno o ms lados. Reciento habilitado en el entretecho, con ventilacin e iluminacin natural. MANSARDA MS No se considera mansarda los pisos ubicados en edificios que los muros son inclinados, como consecuencia de la aplicacin de rasantes. Piso que emerge del terreno circundante en un porcentaje inferior al 50% de la superficie total de sus paramentos exteriores, an cuando una o ms de sus fachadas queden al descubierto parcial o totalmente. Cuenta con iluminacin natural al menos por una de sus fachadas En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condicin especial slo se aplica a los pisos zcalos que estn destinados a estacionamientos y bodegas Recinto cuyo cielo est bajo el nivel del terreno que lo rodea, en un 100% de todos sus lados. SUBTERRNEO SB En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condicin especial slo se aplica a los subterrneos que estn destinados a estacionamientos y bodegas. 0.7 FACTOR 1.0

0.8

PISO ZCALO

PZ

En el ejemplo, la segunda lnea constructiva, Clase B, Calidad 4, tiene una condicin especial subterrneo (SB), por lo que le corresponde un factor de ajuste 0,70 por este concepto:

Localizacin en Sectores Comerciales: Este factor se aplica a los bienes races destinados total o parcialmente a Comercio, Oficina y Hotel-Motel, ubicados en las reas comerciales ms importantes de las comunas de: Valparaso, Via del Mar, Santiago y Providencia. Estos factores se aplican de acuerdo a la siguiente tabla:

BIEN RAZ CON ACCESO EN EL PRIMER PISO

CONDICIN

FACTOR A APLICAR El establecido en el plano respectivo.

Ubicado en primer piso. Ubicado en otros pisos.

CON ACCESO EN EL PRIMER PISO

(Aplicable a centros comerciales y/o edificios de oficinas acogidos o no a la Ley N19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que correspondan a una unidad funcional).

50% del establecido en el plano respectivo.

Con acceso en el primer piso. UBICADO EN PASAJES O GALERAS


(Se excluyen galeras o pasajes sin salida).

El establecido en el plano respectivo.

HOTEL, MOTEL, CINE O TEATRO

Factor establecido en el plano mayor o igual a 3.00.

1.50

En el ejemplo, el bien raz se ubica en el rea comercial de la comuna de Santiago, sin embargo el destino del bien raz no es comercial, por lo que no le corresponde ajuste por este concepto:

Los cdigos de destino son los siguientes:

CDIGO
C D E G H I K L M

DESCRIPCIN
Comercio Deporte Educacin Hotel Motel Habitacin Industria Bienes Comunes Bodega Minera

CDIGO
O P Q S T V W Z

DESCRIPCIN
Oficina Administracin Pblica y Defensa Culto Salud Transporte y Telecomunicaciones Otros no considerados Sitio Eriazo Estacionamiento

Si su bien raz se ubica en alguna de las cuatro comunas afectas a ajuste por coeficiente comercial y su destino es Comercio, Oficina u Hotel-Motel, consulte el plano de coeficientes comerciales correspondiente en Plano de Precios de Terrenos. El plano de coeficientes comerciales de la comuna de Santiago es el siguiente:

PASO 14: Calcule el Avalo de la Construccin de su bien raz utilizando la frmula:

Avalo Construccin = Superficie (m2) * Valor Construccin ($/m2) * Coeficientes de Ajustes

donde el factor Coeficientes de Ajustes est formado por la correccin por localizacin comunal, edad de la construccin, condiciones especiales de la edificacin, localizacin en sectores comerciales y otros. El coeficiente Otros que aparece en el detalle catastral, se utiliza en construcciones desvalorizadas por estar afectadas por terremoto, inundacin u otro. En el ejemplo, el clculo del avalo de cada una de las lneas de construccin es el siguiente:

Lnea

Superficie

Valor unitario

Grupo Comunal

Condicin Especial

Coeficiente Comercial

Edad Construccin

Otros

Avalo Construccin

1 2

6.077 1.118

553.605 258.502

1,00 1,00

1,00 0,70

1,00 1,00

0,536 0,536

1,00 1,00

1.803.242.065 108.434.764

Por lo anterior, el avalo total de la construccin es la suma de los avalos de todas las lneas de construccin: En el ejemplo: Avalo Construccin = 1.802.252.065 ($) + 108.434.764 ($)

Avalo Construccin = 1.910.686.829 ($)

PASO 15: Calcule el avalo total del bien raz usando la frmula:

Avalo Bien Raz= Avalo Terreno + Avalo Construcciones

En el ejemplo: Avalo Bien Raz = 933.900.030 ($) + 1.910.686.829 ($) Avalo Bien Raz = 2.844.586.859 ($)