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L. 468.217. CONSORCIO DE PROPIETARIOS AVENIDA DEL LIBERTADOR 5624 c./ ECMA. S.R.L., s./ DAOS Y PERJUICIOS (Expte. 20.233/2004 J. 105). En Buenos Aires, Capital de la Repblica Argentina, a los 1 das del mes de junio de dos mil siete, reunidos en Acuerdo los Seores Jueces de la Excma. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, para conocer en los autos del epgrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisin a fin de determinar si es arreglada a derecho la apelada. Practicado el sorteo correspondiente, result el siguiente orden de votacin: ZANNONI GALMARINI POSSE SAGUIER. A la cuestin propuesta el DOCTOR ZANNONI, dijo: 1. Patricia Isabel Santana en su carcter de administradora del consorcio de propietarios del edificio de Avenida del Libertador 5624 de esta Capital Federal demand a ECMA S.R.L., que es la empresa que construy el edificio, por daos y perjuicios derivados de su ruina parcial derivada de los daos que se describieron en la demanda que corre a fs. 52/60. Se precis el monto de la demanda en la suma de $ 131.245 para cubrir la reparacin total de los daos originados por defectos de la construccin. La sentencia dictada a fs. 479/484 hizo lugar a la demanda y rechaz las defensas articuladas por la demandada en su responde, esto es, la falta de legitimacin activa de la administradora del consorcio para reclamar daos sentencia

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que afectaran partes propias de las unidades funcionales comprometidas, y la prescripcin de la accin con sustento en la interpretacin del art. 1646 y, a todo evento, del art. 1647 bis del Cd. Civil. Apelada la sentencia por ECMA S.R.L. a fs. 486, y concedido ste a fs. 487, llega el recurso para conocimiento este Tribunal mediante el memorial de fs. 517/527, contestado por la parte actora a fs. 535/537. 2. Los agravios interesan el rechazo de las defensas de prescripcin y de falta de legitimacin de la actora que se opusieron al progreso de la accin, y el resarcimiento de los daos. 3. Creo que, previo a todo, y en ejercicio de la jurisdiccin que presupone el iura novit curia, es menester caracterizar la relacin jurdica sustancial que vincula a las partes. No est en discusin que ECMA. S.R.L. construy el edificio de Avenida del Libertador 5624/26 entre calles Jos Hernndez y La Pampa, y que, una vez concluida la construccin, otorg el Reglamento de Copropiedad y Administracin segn surge de la escritura pblica, que en copia luce a fs. 6/22, autorizada por la escribana Adriana Ferreira de Almeida el 30 de junio de 1997. La actora, al demandar, afirm que con posterioridad la empresa comercializ los departamentos por su propia cuenta. Estos hechos no han sido controvertidos pues han sido admitidos al contestarse la demanda, a fs. 102 vta. En todo el transcurso del pleito las partes se han situado en el mbito del contrato de locacin de obra

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caracterizando los daos que presentan, y se constataron en diversas partes del edificio. La actora, en representacin del consorcio de propietarios, analiz el alcance del trmino ruina, contenido en el art. 1646 del Cd. Civil, que no se ceira sostuvo a la destruccin inmediata del edificio sino que comprende los casos de degradacin progresiva y paulatina de la obra por cualquiera de las causas que la norma prev (vicio de la construccin, vicio del suelo o mala calidad de los materiales). En consecuencia se analizaron, especficamente a los fines de resolver la defensa de prescripcin opuesta por la demandada, los plazos que establece el segundo prrafo del art. 1646 o, en su caso, el art. 1647 bis del mismo Cdigo Civil. Se ha pasado por alto que la relacin entre las partes no deviene de un contrato de locacin de obra en los trminos del art. 1629 y siguientes, sino de un contrato de compraventa. En efecto, cada uno de los dueos de los departamentos del edificio de Avenida Libertador 5624/26 adquirieron su unidad funcional por compra que hicieron a la vendedora, ECMA S.R.L o, en su caso, son subadquirentes del primitivo comprador. Pero en ningn caso fueron comitentes o locatarios de un locador de obra o empresario. De tal suerte, cada uno de ellos debe situarse como comprador adquirente de su unidad y, por ser comprador, como eventual damnificado por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y en la proporcin que a su unidad corresponde, por los vicios o defectos que muestren las partes comunes del edificio. Las normas que rigen el caso son pues, las relativas a los vicios o defectos de la cosa

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vendida que, como vicios redhibitorios, regulan los arts. 2164 y siguientes, y la prescripcin prevista por el art. 4041, todos del Cdigo Civil (y no, valga reiterarlo, aunque el plazo coincida, por el art. 1647 bis del mismo Cdigo). Es posible arribar a una primera conclusin: la accin ejercida por la administradora del consorcio contra ECMA S.R.L. lo ha sido en inters de los copropietarios en conjunto el consorcio de propietarios con fundamento en el derecho a obtener de ECMA S.R.L. el saneamiento de los vicios ocultos que padece el edificio porque dicha empresa asumi, como vendedora de las unidades, una obligacin de garanta por vicios redhibitorios en favor de los adquirentes que es, desde luego, de naturaleza contractual (conf. art. 2173, Cd. Civil). 4. He dejado destacado que este pleito interesa la obligacin de garanta por vicios redhibitorios, a cargo de la empresa vendedora en favor de los adquirentes. Si se trata de vicios o defectos acta en en partes juicio comunes como del edificio el del administrador representante

conjunto de copropietarios (arts. 9, inc. a y 11 de la ley 13.512) quienes amn de ser dueos exclusivos de su piso o departamento son copropietarios sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio o indispensables para mantener su seguridad (art. 2, ley citada). Cuando la ley alude al consorcio de propietarios as, en el primer prrafo del art. 9, ya citado, de la ley se refiere al conjunto de copropietarios sometidos a un especfico modo o particular modo de conservar y administrar las cosas comunes que se

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lleva a cabo mediante la designacin de un administrador que los representa. 5. Frente a este encuadre de la relacin sustancial, he de analizar la prescripcin de la accin opuesta como defensa por la demandada, pues si se llega a la conclusin de que la accin de los adquirentes se hallaba prescripta y no fue interrumpida o suspendida durante el transcurso del plazo de prescripcin carece de sentido el anlisis acerca de si los vicios o defectos, cuya reparacin se reclama en autos, corresponden a partes comunes del edificio o a partes privativas, esto es, de propiedad exclusiva de copropietarios y, por ende, el anlisis de la defensa de falta de legitimacin opuesta al progreso de la accin. El art. 2173 del Cd. Civil dispone que entre compradores y vendedores, no habiendo estipulacin sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore . Y el art. 4041 del mismo Cdigo establece que se prescribe por tres meses la accin redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compraventa; y la accin para que se baje del precio el menor valor por el vicio redhibitorio . En el presente caso, la accin pretende un resarcimiento dinerario, que se cie al costo de las reparaciones que seran menester a fin de sanear los defectos de construccin que se han imputado a ECMA S.R.L. Se ha admitido que cuando el vendedor ha sido de buena fe (lo que, obviamente, debe presumirse) y se trata de vicios o defectos que son subsanables, el objeto del reclamo puede consistir en las sumas necesarias para llevar a cabo las reparaciones (conf., Cifuentes, Santos, en Belluscio-

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Zannoni, Cdigo Civil comentado, t. 8, comentario al art. 2174, pg. 797, n 4; Borda, Contratos, t. I, n 242; Wayar, Ernesto, Eviccin y vicios redhibitorios , Bs. As., 1992, t. 2, pg., 180, n 230). Corresponde aplicar a esta accin el plazo de prescripcin que prev el art. 4041. 6. El 14 de febrero de 2003 la administradora del consorcio realiz, mediante diligencia notarial, una constatacin de las fallas edilicias que presentaba el edificio, las que, a su juicio, provenan de defectos de construccin por fallas en la terminacin de la obra que, de no solucionarse, podran producir cada vez mayores deterioros y en algunos casos implicaban peligro. La administradora notific a la demandada de su realizacin y destac la gravedad de los defectos constructivos, e intimndola a que tomase inmediata intervencin a fin de deslindar responsabilidades civiles y penales (ver carta documento del 11/2/2003, en copia a fs. 43). Al responder la carta documento (fs. 91) la empresa neg la existencia de defectos de construccin imputables a ella. Es ms, en otra carta documento que remiti a la actora el 17 de febrero (fs. 92), la demandada afirm que los deterioros se deban a una falta absoluta de mantenimiento y obras mal realizadas e inconclusas, producto de la desidia del consorcio. A fs. 23/28 luce copia del acta del 14 de febrero de 2003 que describe el estado de diversas partes del edificio y fotografas que se adjuntan como anexo de fs. 29/42. La diligencia notarial se llev a cabo, como anticip, a requerimiento de la administradora del consorcio con la presencia de dos testigos, Juan Carlos Bairo y Martn Miguel Poma Ovejero. Este ltimo realiz las fotografas que forman

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parte del Anexo I del acta. La escribana dice textualmente: doy comienzo a lo requerido, solicitando al seor Poma Ovejero que, con la cmara de fotos provista por la suscripta para esta diligencia, y con el asesoramientote la requirente, ingeniera de profesin, documente fotogrficamente los desperfectos del edificio, objeto y se de este requerimiento. los defectos y Y seguidamente, de manera minuciosa, se recorri la totalidad describieron vicios comenzando por la terraza y concluyendo en el garaje. Se trata, en lo fundamental, de los mismos vicios descriptos en el relevamiento tcnico llevado a cabo por el Arquitecto Mario Prieto y en la pericia del Ingeniero Claudio Gabriel Olano en las actuaciones relativas a la prueba anticipada que se llev a cabo, con citacin de la contraria, en los autos 40.921/2003 que se tienen a la vista (fs. 74/101). 7. Dejar de lado el posible conocimiento de los vicios que pudieron ser advertidos antes de llevarse a cabo la diligencia que da cuenta el acta del 14 de febrero de 2003. Prescindo asimismo de la significacin que podra darse a las constancias de los recibos de pago de expensas que, desde el ao 2000, dan cuenta de reparaciones en diversas partes del edificio, y de las alegaciones de la demandada acerca del conocimiento anterior de los vicios o defectos que ya seran manifiestos. Aun colocndonos en la hiptesis que ms favorece a la actora, es inevitable concluir que en ocasin de la inspeccin del 14 de febrero de 2003 los vicios o defectos de construccin fueron conocidos por la administradora del consorcio.

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Se coincide en que el plazo del art. 4041 comienza a correr desde que el vicio fue o debi ser conocido por el comprador, quien soporta la carga de probar este hecho, pues al vendedor le basta con acreditar el transcurso del plazo desde que hizo tradicin de la cosa (conf., Spota, Tratado de derecho civil, t. 3(8), pg. 641, n 2269; Argaaraz, Manuel, La prescripcin extintiva, pg. 256, n 309; Salvat-Galli, Obligaciones en general, t. III, pg. 637 y sigtes.; Highton, en Bueres-Higton, Cdigo Civil comentado, t. 6B, comentario al art. 4041, pg. 901, etc.). Las actuaciones judiciales preparatorias de la demanda, promovidas el 27 de mayo de 2003 con el fin de realizar la prueba pericial anticipada que ilustran los autos 40.921/2003 Consorcio de Propietarios Avda. del Libertador 5624 c./ ECMA S.R.L. si bien pudieron haber importado la interrupcin del plazo de la prescripcin no tuvieron en este caso tal virtualidad, pues la accin ya se hallaba prescripta por entonces. Ya se haban agotado los tres meses computados desde el acta de constatacin, llevada a cabo el 14 de febrero. 8. Forzoso es concluir, pues, que la accin fundada en vicios redhibitorios por mucho que la actora errase el encuadre en derecho se hallaba prescripta y que, por eso, la defensa de la accionada debe ser acogida. Siendo as, se torna abstracto analizar los restantes agravios que contiene el memorial en examen. Por lo expuesto voto por revocar la sentencia, haciendo lugar a la defensa de prescripcin opuesta por ECMA S.R.L. y en consecuencia rechazar la demanda. Si mi criterio

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prosperase,

las

costas

de

ambas

instancias

debern

imponerse a la parte actora pues no hallo mrito para apartarnos del principio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCC).-

L.

468.217.

CONSORCIO

DE

PROPIETARIOS

AVENIDA

DEL

LIBERTADOR 5624 c./ ECMA. S.R.L., s./ DAOS Y PERJUICIOS (Expte. 20.233/2004 J. 105).

Por anlogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, SAGUIER los DOCTORES GALMARINI y POSSE votaron en el mismo sentido a la cuestin

propuesta. Con lo que termin el acto.


17 Eduardo A. Zannoni 16 Jos Luis Galmarini

18 Fermaando Posse Saguier

//nos Aires, junio Y VISTOS:

de 2007.-

Por lo que resulta de la votacin que instruye el Acuerdo que antecede, se revoca la sentencia, haciendo lugar a la defensa de prescripcin opuesta por ECMA S.R.L. y en consecuencia se rechaza la demanda. Las costas de ambas instancias debern ser impuestas a la parte actora (art. 68 del CPCC).

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Toda vez que este tribunal ha modificado lo decidido por la Sra. Juez a quo, de conformidad con lo dispuesto por el art. 279 del Cdigo Procesal corresponde adecuar los honorarios de los profesionales intervinientes en autos. Por ello, en atencin al monto que surge de la demanda; trabajos realizados apreciados por su importancia, extensin y calidad; etapas cumplidas; resultado obtenido, y lo dispuesto por los arts. 6,7,9,10,37,38 y concs. de la ley 21.839 -mod. por la ley 24.432-, se regulan los honorarios de los Dres. Gustavo E. Brodsky y Victorio Lamberti apoderado y patrocinante respectivamente de la demandada, en CUATRO MIL CUATROCIENTOS PESOS ($4400) para el primero y en CATORCE MIL CUATROCIENTOS PESOS ($14.400) para el ltimo. Asimismo, se regulan los honorarios de los Dres. Tarek Made y Ximena L. 468.217. CONSORCIO DE PROPIETARIOS AVENIDA DEL LIBERTADOR 5624 c./ ECMA. S.R.L., s./ DAOS Y PERJUICIOS (Expte. 20.233/2004 J. 105). //Made, letrados patrocinantes de la actora, en conjunto, en NUEVE MIL DOSCIENTOS PESOS ($9200). Por la labor realizada por el perito arquitecto Claudio Gabriel Olano, apreciada por su importancia y calidad, teniendo en cuenta lo dispuesto por el decreto ley 7887/55 -mod. por dec. ley 16.146/57 y ley 21.165- y en lo pertinente por la ley 24.432, se regulan sus honorarios en CINCO MIL DOSCIENTOS PESOS ($5200).

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En atencin a lo dispuesto por el art.21 inc.3 del decreto reglamentario 91/98, se regulan los honorarios del mediador Dr.Alberto Eduardo Abalo en SEISCIENTOS PESOS ($600). Por la labor de Alzada (art. 14 del arancel), se regulan los honorarios del Dr. Brodsky en MIL QUINIENTOS CUARENTA PESOS ($1540) y los del Dr. Lamberti en CINCO MIL CUARENTA PESOS ($5040). Asimismo, se regulan los honorarios de los Dres. Tarek Made y Ximena Made, en conjunto, en DOS MIL TRESCIENTOS PESOS ($2300). Notifquese y devulvase.-

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