You are on page 1of 21

LAUDO DE AVALIAO

SOLICITANTE:
FUNDAO DE DESENVOLVIMENTO DA UNICAMP - FUNCAMP GLEBA DE TERRA 146 A, MATRCULA N 157.238 DO 3 CRI DE CAMPINAS-SP. APURAR O VALOR REAL E ATUAL DO IMVEL.

OBJETO DA AVALIO: FINALIDADE:.

ART
Anotao de Responsabilidade Tcnica Lei Federal N. 6.496 de 07/12/77

1- N DA ART

92221220101956057

NDICE
1. PRELIMINARES .......................................................... 3 2. VISTORIA .................................................................... 3 2.1. Localizao .............................................................. 3 2.2. Zoneamento ............................................................. 3 2.3. Caractersticas da Regio ......................................... 4 2.4. Acessibilidade.......................................................... 4 2.5. Mapa de Localizao ............................................... 5 2.6. Descrio do Imvel ................................................ 6 2.7. Melhoramentos Pblicos .......................................... 8 2.8. Caractersticas do Terreno........................................ 8 3. AVALIAO ............................................................... 9 3.1. Normas Observadas ................................................. 9 3.2. Metodologia ............................................................. 9 3.3. Seleo .................................................................. 10 3.4. Homogeneizao.................................................... 10 3.4.1. Fator Oferta ..................................................... 10 3.4.2. Fator Topografia .............................................. 10 3.4.3. Fator Superfcie ............................................... 11 3.4.4. Fator Aproveitamento ...................................... 11 3.4.5. Fator Melhoramentos ....................................... 12 3.4.6. Fator Acessibilidade ........................................ 12 3.4.7. Fator de Porte .................................................. 14 3.4.8. Fator Transposio .......................................... 15 3.5. Especificao das Avaliaes................................. 16 3.6. Valor Unitrio do Terreno ...................................... 17 4. VALOR TOTAL DO IMVEL ................................... 18 5. CONCLUSO............................................................. 18 6. ENCERRAMENTO .................................................... 19

1. PRELIMINARES
O presente trabalho tem por finalidade apurar o valor real e atual do imvel objeto da matrcula n. 7.162, do 3 Cartrio de Registro de Imveis de Campinas.

2. VISTORIA
A vistoria ao imvel foi realizada no dia 30 de agosto de 2010, acompanhado pelo Sr. Gilberto, funcionrio da Funcamp, que gentilmente indicou o imvel em questo, e presenciou a realizao das exposies fotogrficas e demais verificaes necessrias ao laudo.

2.1. Localizao
O imvel situa-se no Municpio de Campinas, localizado entre o Jardim So Cristovo, Parque Dom Pedro II, Bosque Augusto Rushci, Conjunto Habitacional Mons. Luiz Fernandes de Abreu (Dic I), com acesso pela Av. Arymana e Av. Coaciara, na regio sudoeste do Municpio.

2.2. Zoneamento
Conforme a Lei Municipal N 6.031 de 28 de 12 de 1988, que dispe sobre o uso e ocupao do no Municpio de Campinas o imvel em questo se enquadrava em Zona 3, ou seja, zona estritamente residencial, destinados aos usos habitacionais unifamiliares e multifamiliares; o comrcio, os servios e as instituies da mbito local sero permitidos com restries quanto localizao. 3

2.3. Caractersticas da Regio


Trata-se de uma regio composta por residncias uni familiares e multifamilires (conjuntos habitacionais) de padro mdio e popular, com comrcio de mbito local como farmcias, padarias, supermercados, praas e escolas pblicas. O imvel est situado na regio sudoeste do Municpio, que concentra os maiores ndices de ocupao e crescimento urbano, estendendo-se os bairros para alm das rodovias Bandeirantes e Santos Dumont. A regio conta inda com o Terminal Rodovirio Urbano Ouro Verde, o recm inaugurado Hospital Ouro Verde, ambos localizado no corredor principal de acesso formado pela Av. Ruy Rodrigues.

2.4. Acessibilidade
O acesso ao imvel pode ser feito pela Av. das Amoreiras, segue pela Rua Piracicaba, segue a direita pela Av. Ruy Rodrigues. Virar a direita e seguir pela Av. Arymana. Uma das frentes do imvel fica na Av. Arymana, entre as Ruas Gravata e Rua. Maj. Oswaldo Esteves.

2.5. Mapa de Localizao

2.6. Descrio do Imvel


Conforme matrcula N. 157.238 do 3 Cartrio de Registor de Imveis de Campinas, o imvel descrito e caracterizado com segue:
Inicia-se no marco 0 cravado junto dividsa com a Gelaba 146 e a Avcaenida 5 do Jardim So Pedro; segue em lina reta numa distncia de 36,23m no rumo de 673429 NW at encontrar o marco 1; defleta esquerda e segue em linha reta numa distncia de 30,08m no rmo de 71 5701 NW at encontrar o marco 2; deflete direita e segue em linha reta numa distncia de 256,00m no rumo 580954 NW ateencontrar o marco 3, confrontando at aque com a Qaudra 49, Rua 3, Quadra 51, Rua 2 e Quadra 53 do Jardim So Pedro; deflete esqueda e segue em linha reta numa deistncia de 163,88m no rumo354038 SW at econtar o marco 4, confrantando com a Quadra 53 e Rua 34 do Jardim So Pedro e Quadra 1 do Jardim So Cristovao; defleta direita e sque em linha reta numa distncia de 110,00 m no rumo 335225 NW at encontrar o marco 5, confrontando com propriedade de Irmos Pavan, deflete direita e seque em linha reta numa distncia de 322,00m no rumo 573129 at encontrar o marco 6, confrontando com a Avenida Aymana, Quadra 2 , Rua 1, Quadra 1 e Avenida 2 do Paque D. Pedro II e a Praa 1 do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fenandes de Abreu; deflete direita e seque em linha quebrada numa distncia de 152,13m at encontrar o marco 7; segue em linha reta numa distncia de 52,92m no rumo 775641 SE at encontrar o marco 8; confrontando at aqui com a Praa1, Rua Edson A. Oliveira, Quadra O, Rua Jos L. S. Ferreira, Qudar M e Rua Santos Futebol Clube do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fernandes de Abreu; deflete direitae segue em linha reta numa distncia de 168,15m no rumo 082525 SE confrantando com a Gleba 146 at encontrar o marco 0, ponto inicial desta descrio, perfazendo rea total de 51.642,00m2.

A figura abaixo ilustra a poligonal que descreve o imvel

A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta imagem do Gogle Earth, delimitando o imvel avalido

2.7. Melhoramentos Pblicos


A regio onde se localiza o imvel dotada de energia eltrica, iluminao pblica, e gua encanada. O asfalto, guias e sarjetas se estendem pela Av. Arymana, e nas demais vias que se interrompem com o imvel, o que facilita um eventual parcelamento ou loteamento.

2.8. Caractersticas do Terreno


De formato irregular, possui relevo ondulado, com rea total de 51.642,00m2, conforme matrcula N. 157.239 do 3 CRI de Campinas.

A topografia do terreno apresenta a parte mais elevada com frente para a Av. Arymana, com declive para a Av. Coaciara. Da continua em declive at a divisa com o remanescente da Gleba 146 e Av. Cinco do Jardim So Cristovo. A parte baixa do terreno faz frente para a Av. Coaciara, esquina com a Rua Santos Futebol Clube.

3. AVALIAO
3.1. Normas Observadas
A avaliao ter por base as recomendaes e parmetros de clculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor:
Norma Brasileira para Avaliaes de Bens NBR14.653-1 Norma Para Avaliao de Imveis Urbanos IBAPE/SP 2005

* *

Os clculos sero desenvolvidos para a data de outubro de 2010.

3.2. Metodologia
Em funo das caractersticas da gleba e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobilirio da regio, para determinao do valor de venda conclumos pela aplicao do Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, tratada no item 9.2 da Norma do IBAPE/SP sendo a homogeneizao das caractersticas dos dados efetuada por meio do tratamento por fatores, descrita no item 10. Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possveis ao avaliando, em todas suas caractersticas, cujas diferenas perante o mesmo, para mais, ou para menos, so levadas em conta. Os fatores foram aplicados ao valor original do elemento comparativo na forma de somatrio. Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados trs elementos comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa de mercado. Na homogeneizao dos atributos intrnsecos adotou-se o critrio do Eng. Joo Ruy Canteiro, com exceo da acessibilidade, para a qual se adotou o critrio do Eng. O. T. Mendes Sobrinho.

3.3. Seleo
Na seleo dos elementos, foi considerada importante a semelhana, no que diz respeito situao, destinao, forma, ao grau de aproveitamento, s caractersticas fsicas e adequao ao meio, devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela pesquisa, aqueles de homogeneizao complexa.

3.4. Homogeneizao
Para a homogeneizao dos elementos de pesquisa sero utilizados os fatores de ponderao propostos pelo Eng. Joo Ruy Canteiro apresentado na obra Construes Terrenos: Subsdioa Tecnica da Avaliao 3 Edio, Ed. Pini So Paulo - 1980.

3.4.1. Fator Oferta


Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de 10% para compensar a superestimativa de valor normalmente atribuda pelo vendedor.

3.4.2. Fator Topografia


Para o fator topografia foi adotada a seguinte situao: Situao Paradigma: terreno ondulado Topografia Plano Ondulado Montanhoso Fatores 1,10 1,00 0,8

10

3.4.3. Fator Superfcie


Quanto superfcie, para a situao paradigma, foi considerada seca. Situao paradigma: seco Superfcie Seco Brejoso ou Pantanoso Alagadio Permanentemente alagado Fator 1,00 0,60 0,70 0,50

De acordo com a tabela descrita acima, o fator adotado quanto superfcie foi 1,00.

3.4.4. Fator Aproveitamento


De acordo com o zoneamento, para o fator aproveitamento foi utilizada a situao paradigma de aproveitamento industrial para indstria, predominante na regio da gleba. Situao paradigma: aproveitamento loteamento Aproveitamento Para loteamento Para indstrias Para culturas Fator 1,00 0,90 0,80

De acordo com a tabela acima, o fator adotado para aproveitamento foi para loteamento, no valor de 1,00.

11

3.4.5. Fator Melhoramentos


Os fatores melhoramentos que afetam a gleba so independentes entre si. O mesmo resultou em 1, 30, de acordo com a tabela descrita abaixo. Melhoramentos Luz Fora Telefone Fatores 1,15 1,10 1,05

3.4.6. Fator Acessibilidade


Para o fator acessibilidade, foi utilizado o Critrio que consta na publicao: Avaliao dos Prdios Rsticos para Desapropriao por Utilidade Pblica, de autoria do Eng Agr O. T. Mendes Sobrinho. Edio: Cesp Centrais Eltricas de So Paulo S.A

Situao paradigma: muito boa VALOR DA TERRA SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO CARACTERSTICAS SITUAO TIPO DE IMPORT. PRATIC. ESCALA ESTRADA DAS DURANTE DE DISTNCIAS O ANO VALOR tima Asfaltada Limitada Permanente 100 Muito Boa Primeira Relativa Permanente classe No 95 asfaltada Boa No Significativa Permanente 90 pavimentada Desfavorvel Estradas e Vias e Sem 80 servides de distncias se condies

12

Pssima

passagem equivalendo satisfatrias Fechos nas Distncias e Problemas servides classe se srios na equivalendo estao chuvosa Fechos e Problemas interceptadas srios -por crregos mesmo na s/ pontes seca

75

70

Para o fator acessibilidade, foi considerada a situao paradigma tima, uma vez que o imvel acessado por vias asfaltadas. Desta forma, o valor utilizado para este fator foi 100.

13

3.4.7. Fator de Porte


O valor bsico unitrio das glebas varia, geralmente, com suas dimenses e, neste sentido tem influncia pondervel o tempo de absoro dos lotes no mercado imobilirio; No presente caso verificou-se uma linha de tendncia, mediante pesquisa de mercado realizada na regio, com dez elementos de pesquisa, expressa pela seguinte frmula:

Onde y o Fporte x a rea do imvel

Fator de Porte Referencia do Imvel AR 0023 AR 0038 AR 00107 AR 00291 AR 00296 AR 00206 CM 0010 CM 0020 AR 00311 AR 01041 Avaliado Vu 15,00 18,00 80,00 107,00 35,00 40,00 35,00 50,00 40,00 86,00 Area 116.000,00 81.110,00 90.000,00 56.000,00 251.142,85 500.000,00 150.000,00 60.000,00 350.000,00 173.000,00 51.642,00 Fator 53,21 57,97 56,58 62,89 42,95 33,79 49,79 61,97 38,53 47,90 63,97

14

3.4.8. Fator Transposio


O valor bsico unitrio das glebas tambm varia com suas distncias at o centro valorizante, geralmente o centro da cidade. Assim o valor unitrio dos imveis tende a diminuir em funo do aumento da distncia. No presente caso verificou-se uma linha de tendncia, mediante a mesma pesquisa de mercado realizada na regio, expressa pela seguinte frmula:

Onde y o Fator transposio e x a distncia do imvel ao centro do Municpio


Fator Transposio Referencia do Imvel AR 0023 AR 0038 AR 00107 AR 00296 AR 00206 CM 0010 CM 0020 AR 00311 AR 01041 Avaliado Vu 15,00 18,00 80,00 35,00 40,00 35,00 50,00 40,00 86,00 Distncia 12,5 16,95 12,83 12 8,4 10,15 14 12,9 9,2 11,80 Fator 37,006 24,033 35,840 38,845 55,080 46,480 31,995 35,598 50,967 39,61

15

3.5. Especificao das Avaliaes


A especificao foi estabelecida segundo a Norma 1.3 do IBAPE SP/2005, sendo definidas quanto fundamentao e preciso. Os requisitos para fundamentao devem estar de acordo com: a) Caracterizao completa do imvel avaliando quanto a todas as variveis analisadas, com fotos que permitam identific-las, bem como viso geral do entrono; Mnimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizados aps a homogeneizao; Identificao dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com informaes sobre as variveis analisadas no modelo adotado e croqui de localizao; O valor homogeneizado de cada elemento aps a aplicao do conjunto de fatores no resulte aqum da metade, ou alem do dobro do valor de transao, ou aps aplicao do fator oferta; Os fatores utilizados devem ser avaliados em relao a sua condio de homogeneizao; As reas do bem avaliando devem estar contidas nos intervalos caractersticos da tabela 1, de acordo com a Norma do IBAPESP/2005.

b)

c)

d)

e) f)

Para a avaliao do imvel em questo foram encontrados cinco elementos comparativos semelhantes, atendendo ao item 13.1.1, alnea b) da Norma do IBAPE, o que confere ao laudo o grau fundamentado.

16

Quanto ao grau de preciso, diante dos elementos de mercado colhidos e critrios adotados, a presente avaliao enquadrou-se no grau de preciso II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005.

3.6. Valor Unitrio do Terreno


Para o clculo do valor unitrio da gleba em questo, foi utilizado o software de avaliao GEOAVALIAR, verso 1.1.9.5, comercializado pelo IBAPE/SP. Os elementos pesquisados no mercado, assim como os parmetros de clculos adotados para a homogeneizao, em conformidade com as Normas do IBAPE encontram-se identificados nos anexos ao presente trabalho e conduziram ao seguinte valor unitrio:

Vu = R$ 35,29/m2

17

4. VALOR TOTAL DO IMVEL


O valor da imvel em questo ser dado pelo valor unitrio multiplicado pela sua rea, resultando: Vimvel = Vu x rea = R$35,29/m2 x 51.642,00m2 Vimvel = R$1.822.388,79

5. CONCLUSO
Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisa imobiliria realizada na regio, conclu-se que o valor do imvel objeto da matrcula N 157.238 do 3 CRI de Campinas, denominado Gleba 146-A em nmeros redondos

R$1.822.000,00
(Um milho, oitocentos e vinte e dois mil reais) (vlido para Outubro/2010)

18

6. ENCERRAMENTO
Diante dos elementos de mercado colhidos e critrios adotados, a presente avaliao enquadra-se no grau de preciso II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo, que composto por 19 folhas, impressas no anverso e devidamente rubricadas pelo signatrio, sendo esta assinada.

Acompanham o presente laudo dois anexos:


ANEXO I :Modelo de Estatstica Descritiva ANEXO II : Elementos da Avaliao

Campinas, 1 de outubro de 2010.

Cludio Maria Camuzzo Jnior


Eng. Mecnico e Civil CREA 0685012370 Membro Titular do IBAPE Perito Judicial

19

ANEXO I
Modelo de Estatstica Descritiva

ANEXO II
Elementos da Avaliao