You are on page 1of 5

Pasos para comprar terreno Esta guía da a conocer a los interesados en la compra de terrenos para uso habitacional, los

pasos mínimos a seguir para cumplir en buena forma dicho objetivo. De este modo se logrará la adquisición de terrenos aptos para el desarrollo de programas habitacionales, tanto de los grupos organizados como de los postulantes individuales. Para decidir correctamente, existe una serie de aspectos técnicos, legales y financieros, que hacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados. Cuando un grupo organizado quiere comprar un terreno para la edificación de sus casas, debe tomar las precauciones que se indican, porque compromete el dinero de todos los miembros del grupo. Las EGIS (Fondo Solidario de Vivienda) o PSAT (Subsidio Rural) pueden ser una oficina de profesionales especializados (arquitectos, abogados, ingenieros civiles, constructores civiles, etc.), las oficinas de asistencia técnica de los colegios profesionales, algunas "organizaciones no gubernamentales" (ONG), cooperativas e incluso empresas constructoras, que guiarán al grupo desde las consultas preliminares. Los SERVIU disponen de información sobre estas entidades, por lo que se sugiere que la gente acuda a este Servicio para elegir una entidad, o requerir información de alguna que ya se haya acercado al grupo. Es conveniente que las EGIS o PSAT que se elijan, a efecto de desarrollar un trabajo de asistencia técnica y social hacia la gente, hayan firmado con este fin un Convenio Marco con el MINVU, pudiendo igualmente encontrarse inscritos en el "Registro de Consultores" del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, lo cual puede ser averiguado en la correspondiente Secretaría Regional Ministerial (SEREMI). Una vez elegidos el o los profesionales que prestarán asistencia técnica al grupo, es conveniente seguir sus consejos y hacerlo todo basado en esa orientación. Cuando un grupo organizado tiene como objetivo postular al subsidio habitacional para un programa privado de vivienda (Fondo Solidario de Vivienda o Subsidio Rural) y cuenta con la posibilidad de comprar un terreno donde construir sus casas, lo primero que debe hacer es buscar profesionales competentes que presten asesoría al grupo en esta compra. La asesoría, además, podría ser de utilidad para guiar al grupo en completar los antecedentes necesarios para una correcta y exitosa postulación al respectivo programa de vivienda, considerando los requisitos específicos que exige cada uno. El propósito de esta asesoría será efectuar los estudios de factibilidad técnica, económica y legal necesarios para la selección y adquisición del terreno, incluido el estudio de títulos de la propiedad, la regularización de problemas legales que pudieren existir y la revisión del contrato respectivo. La asesoría, además, podría ser de utilidad para guiar al grupo en completar los antecedentes necesarios para una correcta y exitosa postulación al respectivo programa de vivienda, considerando los requisitos específicos que exige cada uno.

000 m2 Dividiendo 12.del Ministerio de Agricultura y del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Art. aproximadamente. solamente en los casos en que está exista. Se advierte que en el área rural no se podrán ejecutar loteos de viviendas.La superficie total de terreno por comprar deberá estar de acuerdo. . Superficie Total:       8. necesitará aproximadamente las siguientes superficies:     80 sitios de 100 metros cuadrados c/u.1. En el área de expansión urbana.SEREMI. Ejemplo: Un grupo de 80 familias que construirá viviendas de 1 piso. las necesidades son diferentes y las exigencias respecto a superficies mínimas deben ser consultadas en la respectiva Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI).7. Al escoger un terreno y antes de comprarlo. En el área rural. el área en que se encuentra ubicado el terreno o terrenos que interesan al grupo:    Dentro del Límite Urbano.000 m2: 80) resultan 150 m2 por familia. Calles y Pasajes. como mínimo. Equipamiento Cesión Municipal. comprobar en primer lugar. áreas verdes y equipamiento. con el número de sitios unifamiliares que necesite el grupo y con espacios para circulación.000 m2 2. En la Dirección de Obras de la Municipalidad que corresponda. en el sector urbano. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones). excepto en los casos en que se cuente con la aprobación de las secretarías regionales . 3. el profesional de la asistencia técnica (arquitecto) puede hacer un anteproyecto de loteo y determinar si el predio es adecuado. En el Área Rural.400 m2 (superficie variable) 500 m2 (superficie variable) 500 m2 (superficie variable) 600 m2 (superficie variable) 12. Áreas Verdes. Equipamiento Pobladores.

en las oficinas de las empresas respectivas. para mayor seguridad. alcantarillado de aguas servidas y alcantarillado de aguas lluvias. con la asesoría del profesional (arquitecto). Es conveniente que el prestador de asistencia técnica elabore un informe cuyo objetivo sea constatar y advertir posible riesgos yacentes sobre o bajo el terreno o provenientes de áreas colindantes. mediante un pre-estudio de riesgo que puede ser efectuado por el profesional de asistencia técnica. pidiendo los "Certificados de factibilidad" en cada una de estas empresas. se recomienda para su tranquilidad. el "Certificado de Informaciones Previas"(*1). en la secretaría regional (SEREMI) del Ministerio de Agricultura.    Además. Es fundamental comprobar que el predio o los predios que interesan no se encuentren en zonas de riesgos. las que deben ser analizadas por el profesional de la asistencia técnica (arquitecto). ni en zonas bajas vecinas a ríos o grandes canales de regadío. (*1) Se hace presente que para postular con sitio propio. es obligatorio presentar al SERVIU el Certificado de Informaciones Previas. Solamente si la documentación mencionada es aprobada. verificando que no estén junto a laderas o quebradas.. puede señalar medidas de prevención y protección cuando corresponda y su posible costo. a continuación. el proyecto de loteo en la Dirección de Obras de la municipalidad que corresponde. Las expropiaciones a las que pudiera estar afecto el terreno. Las áreas de restricción o de riesgos que afectan al terreno. (ver anexo). se podrá presentar una solicitud de subdivisión del suelo rural para fines habitacionales y un proyecto de loteo. Una vez comprobadas las buenas condiciones del terreno. Si el grupo interesado pretende realizar un loteo en el área rural. que contiene todas las exigencias que la municipalidad puede hacer respecto al terreno. La vialidad obligatoria que habría que considerar. comprobar primero si el predio reúne condiciones de habitabilidad.¿Cuándo el Terreno está en el Sector Urbano? En la Dirección de Obras se deberá consultar el plano regulador y averiguar los siguientes puntos principales:  Si se permite desarrollar proyectos de viviendas sociales en el terreno. etc. . de acuerdo a la superficie mínima predial exigida en la zona. Asimismo. El Profesional que presta asistencia técnica deberá consultar si es posible instalar en el predio servicios de electricidad. se debe solicitar en la Dirección de Obras. agua potable. inundaciones. el arquitecto podrá presentar. expuestos a derrumbes.

El profesional que presta asistencia al grupo una vez analizados los antecedentes. deberá efectuar un reconocimiento previo para determinar la naturaleza del terreno y proponer el tipo de fundaciones que conviene ejecutar y la mejor profundidad que deberán tener. incluyendo las posibles obras de protección que pudiesen ser necesarias. entregando su opinión al respecto. y conocer especialmente cuanto costaría la solución técnica que se debe adoptar. personalmente o con el apoyo de un ingeniero especialista en mecánica de suelos. por falta de capacidad de éstas o por dificultades topográficas. . reforzarlo etc.Con dichos certificados. etc La asistencia técnica podrá definir el verdadero valor comercial del predio o de los predios que interesan al grupo. entre otras causas. preparará un informe detallado con su estimación del valor que tienen los terrenos ofertados. con el objeto que se pueda negociar informadamente la compra. para prevenir cualquier problema que pudiera afectar a la construcción de las futuras viviendas. y podrá informar si no existen problemas para su compra y uso inmediato. El profesional de la asistencia técnica debe investigar sobre la calidad del terreno. Asimismo comunicará posibles anormalidades y cómo influyen éstas en el precio de venta del predio El abogado que presta asistencia legal al grupo revisará los títulos del terreno de los últimos 30 años. evaluando cada uno de los aspectos indicados en las páginas anteriores.. informará si la solución técnica evita cualquier peligro para la salud y seguridad de los pobladores y qué incidencia tiene su costo sobre el precio del terreno. la asistencia técnica podrá calcular y analizar el costo que significa dotar al terreno con los servicios ya señalados e informará al grupo sobre la forma en que estos costos influyen en el precio del terreno que se les está vendiendo. Se debe tener presente que. para conocer la situación legal en que se encuentra. El dibujo muestra los diversos tipos de problemas que podrían presentarse. su posible solución y si alguno de estos casos impiden o hacen inconveniente la compra del terreno. La asistencia técnica informará sobre las características del suelo y si el costo de las fundaciones está dentro de lo normal. se deberá consultar en la respectiva "Asociación de Canalistas" las exigencias que se harán si se necesita modificar o eliminar el curso del canal. El profesional de la asistencia técnica que sea tasador (arquitecto. Si en el predio existen cursos de agua de regadío. el abogado señalará la gravedad que tienen. la urbanización se encarece por grandes distancias a las redes existentes. ingeniero civil o constructor). Dicho profesional. o entubarlo.

midiéndolo de la manera más exacta que sea posible. todo el grupo podrá decidir. . se deberá comprobar además los deslindes con las otras propiedades y la línea oficial. es necesario ver cuántos metros cuadrados tiene realmente el terreno. Junto con esto. en conjunto con su directiva y con los profesionales que le han prestado asistencia técnica. por lo cual lo compradores deben asegurarse que la cantidad de metros cuadrados que les están vendiendo corresponda con la superficie que verdaderamente tiene el predio.Se debe tener en cuenta que la superficie indicada en la escritura de compra-venta es solo aproximada. ingeniero civil o constructor). si conviene o no la compra de un terreno u otro. Una vez que ha sido reunida la totalidad de los datos indicados en las fichas anteriores. comparando precios y viendo las ventajas y desventajas que pudieran presentar para el futuro loteo. Con la supervisión del profesional que se encuentra prestando asistencia técnica (arquitecto.