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Hauseigentmerverband Schweiz
ISBN
3-909363-03-2
ISBN 3-909363-03-2
Hauseigentmerverband
Schweiz,
Zrich
Hauseigentmerverband Schweiz,
Zrich
6.
berarbeiteteund
underweiterte
erweiterte
Auflage,
2012
6. berarbeitete
Auflage,
2012
Druck:und
Neidhart
+ Schn AG, Zrich
Satz
Druck:.................................
1
Vorwort
2
Vorwort
33
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1.
Verwaltungsbernahme
1.1
Einleitung ....................................................................................................... 1/1
1.2
Beschaffung der Unterlagen .......................................................................... 1/1
1.2.1
Katasterplankopie ................................................................................. 1/2
1.2.2
Grundbuchauszug ................................................................................ 1/2
1.2.3
Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentmer) ......................... 1/2
1.2.4
Baubeschrieb ........................................................................................ 1/2
1.2.5
Unternehmerverzeichnis ...................................................................... 1/2
1.2.6
Planverzeichnis ................................................................................... 1/2
1.2.7
ffentliche Dienste .............................................................................. 1/2
1.2.8
Schliessanlage ..................................................................................... 1/3
1.2.9
Vertrge/Service ................................................................................... 1/3
1.2.10
Versicherungen ..................................................................................... 1/3
1.2.11
Hauswartung ......................................................................................... 1/3
1.2.12
Mieterakten ........................................................................................... 1/3
1.2.13
Nebenkostenabrechnung ...................................................................... 1/3
1.2.14
Buchhaltung .......................................................................................... 1/4
1.2.15
Informationen ........................................................................................ 1/4
1.2.16
Diverses / Pendenzen ........................................................................... 1/4
1.3
Schlussbemerkungen .................................................................................... 1/4
2.
Formular / Muster
Checkliste bernahme Liegenschaftsverwaltung ................................. 1/5
Liegenschaftsbeschrieb ........................................................................ 1/9
Unternehmerverzeichnis ..................................................................... 1/10
Planverzeichnis .................................................................................. 1/11
ffentliche Dienste ............................................................................. 1/12
Brief: Adressnderung ........................................................................ 1/13
Vermietung
2.1
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
2.2.7
2.2.8
2.2.9
2.2.10
2.2.11
2.2.12
2.2.13
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3
2.3.4
2.4
4
4
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
2.5
3.
Mietvertrag
3.1
Grundlagen .................................................................................................... 3/1
3.2
Entstehung eines Mietvertrages ..................................................................... 3/1
3.3
Inhalt eines Mietvertrages .............................................................................. 3/2
3.3.1
Einleitung .............................................................................................. 3/2
3.3.2
Vertragsparteien ................................................................................... 3/3
3.3.3
Mietobjekt.............................................................................................. 3/3
3.3.4
Mietdauer .............................................................................................. 3/3
3.3.4.1
Bestimmte (feste) Vertragsdauer .......................................................... 3/3
3.3.4.2
Unbestimmte Vertragsdauer (ohne Mindestdauer) ............................... 3/4
3.3.4.3
Unbestimmte Vertragsdauer mit (fester) Mindestdauer ........................ 3/4
3.3.4.4
Vertragsdauer und Optionsrecht ........................................................... 3/4
3.3.4.5
Vertragsdauer und Mietzinsgestaltung ................................................. 3/5
3.3.5
Mietzins ................................................................................................ .3/5
3.3.6
Nebenkosten ......................................................................................... 3/5
3.3.7
Berechnungsgrundlagen (bei Vertragsabschluss) ................................ 3/5
3.3.8
Mietzinsreserve ..................................................................................... 3/6
3.3.9
Sicherstellung (Mieterkaution) .............................................................. 3/6
3.3.10
Hausordnung ........................................................................................ 3/7
3.3.11
Unterschrift............................................................................................ 3/7
3.4
Geschftsmiete .............................................................................................. 3/7
3.4.1
Einleitung .............................................................................................. 3/7
3.4.2
Kndigungsfrist ..................................................................................... 3/7
3.4.3
Vertragsdauer ....................................................................................... 3/7
3.4.4
Firmen- und Reklameschilder, Plakate, Beschriftungen ....................... 3/8
3.4.5
Sicherstellung (Mieterkaution) .............................................................. 3/8
3.4.6
bertragung der Miete .......................................................................... 3/8
3.5
Spezialflle im Rahmen eines Mietvertrages ................................................. 3/8
3.5.1
Haustierhaltung ..................................................................................... 3/8
3.5.2
Musikinstrumente; TV-, CD- und Radiogerte ...................................... 3/9
3.5.3
Untervermietung ................................................................................... 3/9
3.5.4
bertragung des Mietverhltnisses .................................................... 3/10
3.5.4.1
Die bertragung des Geschftsmietverhltnisses .............................. 3/10
3.5.4.2
Die bertragung eines anderen Mietverhltnisses ............................. 3/10
3.5.4.3
Die bertragung der Familienwohnung .............................................. 3/11
3.5.5
Unterhaltspflicht des Mieters/nderungen und Erneuerungen
durch den Mieter ................................................................................. 3/11
4.
4.
Formular / Muster
Mietvertrag fr Einfamilienhuser ....................................................... 3/12
Mietvertrag fr Ferienwohnungen ....................................................... 3/14
Mietvertrag fr Garagen/Autoabstellpltze ......................................... 3/16
Schlsselquittung ................................................................................ 3/18
Sicherstellung zum Mietvertrag........................................................... 3/19
Hausordnung ...................................................................................... 3/21
Zustimmung zur bertragung des Mietverhltnisses.......................... 3/23
5
Vereinbarung ber Haustierhaltung .................................................... 3/24
Inhaltsverzeichnis
Geschftsstellenverzeichnis ...............................................................
3/25
Mustermietvertrag ............................................................................... 3/26
Brief: Mietvertrag ................................................................................ 3/33
Brief: Ablehnung der Untervermietung ............................................... 3/34
Mietzins
Mietzins
4.1
Einleitung ....................................................................................................... 4/1
4.1
Einleitung .......................................................................................................
4.2
Gesetzliche
Grundlagen ................................................................................ 4/1
706701_00_Vorspann_Inhaltsverzeichnis.indd 6
4.2
Gesetzliche
Grundlagen
................................................................................
4/1
4.3
Der
angemessen
Ertrag (Nettorendite)
.......................................................... 4/2
03.02.12 12:40
5
5
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
4.
Mietzins
4.1
4.2
4.3
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
4.4
4.4.1
4.4.2
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.6
4.6.1
4.6.2
4.6.3
4.6.4
4.7
4.7.1
4.7.2
4.7.3
4.7.4
4.7.5
4.8
4.9
4.9.1
4.9.2
4.9.3
4.9.4
4.10
4.10.1
4.10.2
4.10.3
4.10.4
4.10.5
4.10.6
4.11
4.11.1
4.11.2
4.11.3
6
6
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
5.
Nebenkosten
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.8.1
5.8.2
6.
Unterhalt, Pflege
6.1
Grundlagen .................................................................................................... 6/1
6.2
Reinigungs- und Unterhaltspflicht des Mieters ............................................... 6/1
6.3
Erneuerungen und nderungen durch den Mieter ......................................... 6/2
6.4
Liegenschaftsunterhalt durch den Vermieter ................................................. 6/4
6.4.1
Kontrollen, Zustandsberichte, Sanierungsvarianten ............................. 6/4
6.4.2
Servicevertrge ..................................................................................... 6/5
6.4.3
Tankrevision.......................................................................................... 6/6
6.4.4
Durchfhrung von Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen .................... 6/7
6.4.4.1
Mietzinserhhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen ........... 6/8
6.4.4.2
Beendigung der Mietverhltnisse vor Baubeginn als Alternative .......... 6/8
Formular / Muster
Richtig gereinigt und gepflegt ............................................................. 6/10
Vornahme von baulichen nderungen................................................ 6/16
Vereinbarung ber die Installation von Haushaltapparaten ................ 6/18
Bewilligung zum Aufstellen eines Khlgertes ................................... 6/19
Mietzinsreduktion aufgrund einer Renovation / Sanierung ................. 6/20
Brief: Ankndigung Wohnungsbesichtigung ....................................... 6/21
Checkliste Unterhalt Erneuerung ..................................................... 6/22
7.
7
7
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
7.4.8
7.4.9
8.
8
Inhaltsverzeichnis
8
Inhaltsverzeichnis
9.
9
9
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
10.
Hauswartung
10.1
10.2
10.3
10.3.1
10.3.2
10.3.3
10.3.4
10.3.5
10.3.6
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9
11.
Versicherungen
11.1
11.2
11.3
11.3.1
11.3.2
11.3.3
11.3.4
11.3.5
11.3.6
11.3.7
11.3.8
11.4
12.
Steuern
12.1
12.2
12.2.1
12.2.2
12.2.3
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
10
10
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
13.
14.
Mietrechtsbestimmungen
14.1
14.2
1.
Verwaltungsbernahme
__________________________________________________________________________________
1.1
1.2
Beschaffung der Unterlagen ......................................................... 1/1
2.
Vermietung
___________________________________________________________________________
1.3
Schlussbemerkungen .................................................................... 1/4
2.1
3.
Einleitung .............................................................................................2/1
2.2
Anmeldeformular fr Mietinteressenten ...............................................2/1
Mietvertrag
2.3
2.4
Absage ................................................................................................
2/4
3.1
Grundlagen
......................................................................................... 3/1
2.5
Schlussbemerkungen
..........................................................................
2/5
Mietzins
3.2
Entstehung
eines Mietvertrages
.......................................................... 3/1
4.
3.3
4.1
Einleitung ............................................................................................
4/1
3.4
Geschftsmiete
................................................................................... 3/7
Nebenkosten
Nebenkosten
4.2
Gesetzliche im
Grundlagen
4/1
3.5
Spezialflle
Rahmen ......................................................................
eines Mietvertrages ...................................... 3/8
5.5.
6.
4.3
5.1
5.1
4.4
Einleitung
Einleitung
............................................................................................
............................................................................................
5/1
Die
kostenlose
Bruttorendite ............................................................... 5/1
4/8
5.3
5.3
4.6
6.1
5.4
5.4
4.7
Nebenkosten
Nebenkostenimim
Einzelnen
Einzelnen.................................................................
.................................................................
5/1
5/1
Mehrleistungen
.................................................................................
4/18
Grundlagen
.........................................................................................
6/1
Ausscheidung
Ausscheidung
imimVertrag
Vertrag
....................................................................
....................................................................
5/2
5/2
Kostennderungen
............................................................................
4/24
6.3
5.6
5.6
4.9
Erneuerungen
und
nderungen
durch den Mieter ..............................4/31
6/2
Verteilung
Verteilung
der
der
Nebenkosten
Nebenkosten
................................................................
................................................................
5/6
5/6
Vertrage
mit
Mietzinsklauseln
...........................................................
5.2
5.2 Definition
Definition
.............................................................................................
.............................................................................................
5/1
5/1
Unterhalt,
Pflege
4.5
Ortsoder
quartierbliche Mietzins ................................................... 4/13
7.
6.2
Reinigungsund
Unterhaltspflicht
Mieters
....................................4/31
6/1
5.5
5.5 Zahlungsart
Zahlungsart
.........................................................................................
.........................................................................................
5/4
5/4
4.8
Teuerung
auf
dem
risikotragendendes
Kapital
.......................................
Mangel
an der
Mietsache
6.4
Liegenschaftsunterhalt
durch den Vermieter
.......................................4/38
6/4
5.7
5.7 nderung
nderungder
derNebenkostenregelung
Nebenkostenregelung
..................................................
..................................................
5/6
5/6
7.1
Grundlagen............................................................................................7/1
4.10
Vorgehen
bei
Mietzinserhhungen
...................................................
8.
5.8
5.8 Heizkosten
Heizkosten
..........................................................................................
..........................................................................................
5/7
5/7
7.2
Mangel
an der
Mietsache.......................................................................7/1
4.11
Mietzinsanfechtung
durch den Mieter ............................................... 4/40
Beendigung
des
Mietverhltnisses
9.
7.3
Mangelnde
Gebrauchstauglichkeit bei bergabe des Mietobjektes......7/2
7.4
8.1
Mangelnde Gebrauchstauglichkeit
nach bergabe des Mietobjektes...7/3
Beendigung
durch Vereinbarung..........................................................
8/1
8.2
Beendigung
objektive
Unmglichkeit..........................................8/1
Rckgabe
derdurch
Mietsache
8.3
8.4
9.1
Beendigung
durch Kndigung.............................................................. 8/2
Einleitung..............................................................................................
9/1
10.
8.5
Ordentliche
Kndigung......................................................................... 8/2
9.2
Grundlagen...........................................................................................
9/1
Hauswartung
11.
8.7
Vorzeitige
Rckgabe durch den Mieter.............................................. 8/14
9.4
Schlussbemerkungen...........................................................................
9/8
10.1
Einleitung............................................................................................
10/1
8.8
bei mehreren Mietern............................................... 8/18
10.2 Besonderheiten
Grundlagen.........................................................................................
10/1
Versicherungen
8.6
9.3
12.
13.
14.
Ausserordentliche
Kndigung.............................................................. 8/7
Wohnungsabnahme.............................................................................
9/5
8.9
bei der Miete von Wohn- und Geschftsrumen.8/18
10.3 Kndigungsschutz
Arbeitsvertrag fr Hauswartung..........................................................
10/1
11.1 Einleitung............................................................................................ 11/1
8.10
Anfechtung der Kndigung...........................................................8/19
10.4 Die
Dienstwohnung...................................................................................
10/3
11.2 Grundlagen......................................................................................... 11/1
8.11
des Mietverhltnisses.....................................................
10.5 Erstreckung
Waschordnung...................................................................................
10/3
Steuern
8/24
11.3
Versicherungsarten............................................................................
11/1
10.6 Hausordnung...................................................................................... 10/3
11.4
11/5
12.1 Schlussbemerkungen.........................................................................
Einleitung..........................................................................................12/1
10.7 Werkzeug- und Gerteinventar.......................................................... 10/3
12.2 Einkommenssteuer...........................................................................12/1
10.8 Schlsselverzeichnis..........................................................................
10/4
Rechnungswesen
und Inkasso
12.3 Vermgenssteuer............................................................................. 12/3
10.9 Schlussbemerkungen...................................................................... 10/4
12.4 Liegenschaftssteuer......................................................................... 12/3
13.1
Einleitung....................................................................................... 13/1
12.5 Grundstckgewinnsteuer................................................................. 12/3
13.2
Inkasso............................................................................................ 13/3
Mietrechtsbestimmungen
12.6
Handnderungssteuer..................................................................... 12/4