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Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Hauseigentmerverband Schweiz

ISBN
3-909363-03-2
ISBN 3-909363-03-2

Hauseigentmerverband
Schweiz,
Zrich
Hauseigentmerverband Schweiz,
Zrich
6.
berarbeiteteund
underweiterte
erweiterte
Auflage,
2012
6. berarbeitete
Auflage,
2012
Druck:und
Neidhart
+ Schn AG, Zrich
Satz
Druck:.................................

1
Vorwort

Vorwort zur 1. Auflage


Die Liegenschaftsverwaltung ist eine verantwortungsvolle und vielseitige Aufgabe, gilt es doch,
ansehnliche Vermgenswerte optimal zu bewirtschaften, einer Vielzahl von Gesetzesbestimmungen
Rechnung zu tragen und den Kontakt mit Mietern, Banken, Behrden, Hauswarten und Handwerkern auf
kompetente Weise zu pflegen. Das vorliegende Handbuch soll zum Gelingen dieser anspruchsvollen
Aufgabe beitragen. Es gibt einen berblick ber die in rechtlicher und konomischer Hinsicht
anspruchsvolle Materie, es vermittelt spezifische Kenntnisse und stellt Hilfsmittel bereit, die sich in der
Praxis bewhrt haben. Das Handbuch richtet sich sowohl an Vermieter, die ihre Liegenschaft selber
verwalten, als auch an professionelle Liegenschaftsverwalter.
Die Kapitel enthalten jeweils einen Kommentar, der ausfhrlich ber die zu bewltigenden Arbeiten, die
rechtlichen Vorschriften sowie die zur Verfgung stehenden Hilfsmittel informiert. Die
Verwaltungsarbeiten werden in der zeitlichen Reihenfolge behandelt, wie sie beim einzelnen
Mietverhltnis typischerweise anfallen. Besonderen Wert wurde auf illustrative Beispiele und praktische
Tipps gelegt.
Am Schluss der Kapitel befinden sich FORMULARE (blaues Papier) und MUSTER (dunkelblaues Papier), auf
die im Kommentar verwiesen wird. Smtliche Formulare sind im Drucksachenverkauf des Hauseigentmerverbandes Schweiz (Postfach, 8032 Zrich, www.hev-schweiz.ch oder info@hev-schweiz.ch)
erhltlich. Bei den Mustern handelt es sich um Briefvorlagen und Informationsbltter. Sie dienen als
Anregung fr die Gestaltung der Korrespondenz. Viele Formulare und Muster wurden eigens fr das
Handbuch geschaffen und grundlegend berarbeitet. Das am 1. Juli 1990 in Kraft getretene Mietrecht ist
vollumfnglich bercksichtigt.
Zrich, Januar 1992

2
Vorwort

Vorwort zur 6. berarbeiteten und


erweiterten Auflage
Das Handbuch der Liegenschaftsverwaltung ist bei unseren Mitgliedern auf grossen Anklang gestossen.
Dies verdeutlicht die Tatsache, dass der Hauseigentmerverband Schweiz in den letzten Jahren weit
ber zehntausend Exemplare des Handbuchs verkauft hat. Seit 2006 ist das Handbuch auch auf CDRom erhltlich. Das Handbuch wurde 1992 verfasst von Erich Blchliger, Elmar Gratz und Christian
Kummerer. Es wurde seither mehrmals aktualisiert und ergnzt.
Fr die aktuelle 6. Auflage wurde das Handbuch nach Massgabe der geltenden Praxis und
Rechtsprechung aktualisiert und erweitert. Diverse Muster und Formulare wurden erneuert und ergnzt.
Dabei wurde die bewhrte ursprngliche Gliederung beibehalten: Die Kapitel enthalten jeweils einen
Kommentar, der ber die zu bewltigenden Arbeiten, die rechtlichen Vorschriften sowie die zur
Verfgung stehenden Hilfsmittel informiert. Die Informationen sind in der zeitlichen Reihenfolge
behandelt, wie sie bei der Vermietung typischerweise anfallen. Jedes Kapitel wird in einem Anhang durch
verschiedene praxisbezogene MUSTER und FORMULARE (farbiges Papier) ergnzt.
Ein aktuelles Adressverzeichnis der Sektionen des Hauseigentmerverbandes Schweiz findet sich im
Internet unter www.hev-schweiz.ch.
Fr die berarbeitung und Ergnzung der 6. Auflage zeichnen verantwortlich Monika Sommer, stv.
Direktorin des Hauseigentmerverbandes Schweiz, lic. iur. und eidg. dipl. Immobilien-Treuhnderin sowie
die Juristen des Hauseigentmerverbandes Schweiz, Stefan Baer, Thomas Oberle und Pavlo Stathakis,
der volkswirtschaftliche Mitarbeiter Michael Landolt sowie der technische Mitarbeiter Thomas Ammann.
Zrich, im Januar 2012

33
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis
1.

Verwaltungsbernahme
1.1
Einleitung ....................................................................................................... 1/1
1.2
Beschaffung der Unterlagen .......................................................................... 1/1
1.2.1
Katasterplankopie ................................................................................. 1/2
1.2.2
Grundbuchauszug ................................................................................ 1/2
1.2.3
Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentmer) ......................... 1/2
1.2.4
Baubeschrieb ........................................................................................ 1/2
1.2.5
Unternehmerverzeichnis ...................................................................... 1/2
1.2.6
Planverzeichnis ................................................................................... 1/2
1.2.7
ffentliche Dienste .............................................................................. 1/2
1.2.8
Schliessanlage ..................................................................................... 1/3
1.2.9
Vertrge/Service ................................................................................... 1/3
1.2.10
Versicherungen ..................................................................................... 1/3
1.2.11
Hauswartung ......................................................................................... 1/3
1.2.12
Mieterakten ........................................................................................... 1/3
1.2.13
Nebenkostenabrechnung ...................................................................... 1/3
1.2.14
Buchhaltung .......................................................................................... 1/4
1.2.15
Informationen ........................................................................................ 1/4
1.2.16
Diverses / Pendenzen ........................................................................... 1/4
1.3
Schlussbemerkungen .................................................................................... 1/4

2.

Formular / Muster
Checkliste bernahme Liegenschaftsverwaltung ................................. 1/5
Liegenschaftsbeschrieb ........................................................................ 1/9
Unternehmerverzeichnis ..................................................................... 1/10
Planverzeichnis .................................................................................. 1/11
ffentliche Dienste ............................................................................. 1/12
Brief: Adressnderung ........................................................................ 1/13

Vermietung
2.1
2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
2.2.7
2.2.8
2.2.9
2.2.10
2.2.11
2.2.12
2.2.13
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3
2.3.4
2.4

Einleitung ....................................................................................................... 2/1


Anmeldeformular fr Mietinteressenten ......................................................... 2/1
Zivilstand .............................................................................................. 2/1
Geburtsdatum/ Nationalitt ................................................................... 2/2
Beruf/ Name und Adresse des Arbeitgebers ........................................ 2/2
Einkommen/ Finanzielle Lage .............................................................. 2/2
Bisherige Wohnung/ Mietdauer ............................................................ 2/2
Name und Adresse des Hauseigentmers oder der Verwaltung.......... 2/2
Zahl der Familienmitglieder/ Bewohner ................................................ 2/3
Grund des Wohnungswechsels ............................................................ 2/3
Haustiere .............................................................................................. 2/3
Besondere Lrmverursachung ............................................................. 2/3
Referenzen ........................................................................................... 2/3
Bemerkungen ...................................................................................... 2/4
Anmeldeformular fr Garage oder Parkplatz ........................................ 2/4
Abklrung ber Mietinteressenten....................................................... .......... 2/4
Arbeitgeber ........................................................................................... 2/4
Hauseigentmer/ Vermieter/ Verwaltung .............................................. 2/4
Betreibungsauskunft ............................................................................. 2/4
Persnliches Gesprch ........................................................................ 2/4
Absage................................................................................................ ........... 2/4

4
4
Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

2.5

3.

Schlussbemerkungen.......................................................................... ........... 2/5


Formular / Muster
Anmeldeformular fr Mietinteressenten ................................................ 2/6
Anmeldeformular fr Garage oder Parkplatz ........................................ 2/8
Brief: Anmeldeformular fr Mietinteressenten....................................... 2/9
Brief: Anmeldung fr Mietinteressenten .............................................. 2/10

Mietvertrag

3.1
Grundlagen .................................................................................................... 3/1
3.2
Entstehung eines Mietvertrages ..................................................................... 3/1
3.3
Inhalt eines Mietvertrages .............................................................................. 3/2
3.3.1
Einleitung .............................................................................................. 3/2
3.3.2
Vertragsparteien ................................................................................... 3/3
3.3.3
Mietobjekt.............................................................................................. 3/3
3.3.4
Mietdauer .............................................................................................. 3/3
3.3.4.1
Bestimmte (feste) Vertragsdauer .......................................................... 3/3
3.3.4.2
Unbestimmte Vertragsdauer (ohne Mindestdauer) ............................... 3/4
3.3.4.3
Unbestimmte Vertragsdauer mit (fester) Mindestdauer ........................ 3/4
3.3.4.4
Vertragsdauer und Optionsrecht ........................................................... 3/4
3.3.4.5
Vertragsdauer und Mietzinsgestaltung ................................................. 3/5
3.3.5
Mietzins ................................................................................................ .3/5
3.3.6
Nebenkosten ......................................................................................... 3/5
3.3.7
Berechnungsgrundlagen (bei Vertragsabschluss) ................................ 3/5
3.3.8
Mietzinsreserve ..................................................................................... 3/6
3.3.9
Sicherstellung (Mieterkaution) .............................................................. 3/6
3.3.10
Hausordnung ........................................................................................ 3/7
3.3.11
Unterschrift............................................................................................ 3/7
3.4
Geschftsmiete .............................................................................................. 3/7
3.4.1
Einleitung .............................................................................................. 3/7
3.4.2
Kndigungsfrist ..................................................................................... 3/7
3.4.3
Vertragsdauer ....................................................................................... 3/7
3.4.4
Firmen- und Reklameschilder, Plakate, Beschriftungen ....................... 3/8
3.4.5
Sicherstellung (Mieterkaution) .............................................................. 3/8
3.4.6
bertragung der Miete .......................................................................... 3/8
3.5
Spezialflle im Rahmen eines Mietvertrages ................................................. 3/8
3.5.1
Haustierhaltung ..................................................................................... 3/8
3.5.2
Musikinstrumente; TV-, CD- und Radiogerte ...................................... 3/9
3.5.3
Untervermietung ................................................................................... 3/9
3.5.4
bertragung des Mietverhltnisses .................................................... 3/10
3.5.4.1
Die bertragung des Geschftsmietverhltnisses .............................. 3/10
3.5.4.2
Die bertragung eines anderen Mietverhltnisses ............................. 3/10
3.5.4.3
Die bertragung der Familienwohnung .............................................. 3/11
3.5.5
Unterhaltspflicht des Mieters/nderungen und Erneuerungen
durch den Mieter ................................................................................. 3/11

4.
4.

Formular / Muster
Mietvertrag fr Einfamilienhuser ....................................................... 3/12
Mietvertrag fr Ferienwohnungen ....................................................... 3/14
Mietvertrag fr Garagen/Autoabstellpltze ......................................... 3/16
Schlsselquittung ................................................................................ 3/18
Sicherstellung zum Mietvertrag........................................................... 3/19
Hausordnung ...................................................................................... 3/21
Zustimmung zur bertragung des Mietverhltnisses.......................... 3/23
5
Vereinbarung ber Haustierhaltung .................................................... 3/24
Inhaltsverzeichnis
Geschftsstellenverzeichnis ...............................................................
3/25
Mustermietvertrag ............................................................................... 3/26
Brief: Mietvertrag ................................................................................ 3/33
Brief: Ablehnung der Untervermietung ............................................... 3/34

Mietzins
Mietzins

4.1
Einleitung ....................................................................................................... 4/1
4.1
Einleitung .......................................................................................................
4.2
Gesetzliche
Grundlagen ................................................................................ 4/1
706701_00_Vorspann_Inhaltsverzeichnis.indd 6
4.2
Gesetzliche
Grundlagen
................................................................................
4/1
4.3
Der
angemessen
Ertrag (Nettorendite)
.......................................................... 4/2

03.02.12 12:40

5
5
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis

Brief: Mietvertrag ................................................................................ 3/33

4.

Mietzins
4.1
4.2
4.3
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
4.4
4.4.1
4.4.2
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.6
4.6.1
4.6.2
4.6.3
4.6.4
4.7
4.7.1
4.7.2
4.7.3
4.7.4
4.7.5
4.8
4.9
4.9.1
4.9.2
4.9.3
4.9.4
4.10
4.10.1
4.10.2
4.10.3
4.10.4
4.10.5
4.10.6
4.11
4.11.1
4.11.2
4.11.3

Einleitung ....................................................................................................... 4/1


Gesetzliche Grundlagen ................................................................................ 4/1
Der angemessen Ertrag (Nettorendite) .......................................................... 4/2
Eigenkapital .......................................................................................... 4/3
Nettoertrag ............................................................................................ 4/5
Berechnung der Nettorendite ............................................................... 4/7
Offensichtlich bersetzter Kaufpreis ..................................................... 4/7
Die kostenlose Bruttorendite .......................................................................... 4/8
Anlagekosten ........................................................................................ 4/8
Kostendeckender Mietzins ................................................................. 4/10
Orts- oder quartierbliche Mietzins .............................................................. 4/13
Nachweis der Orts- und Quartierblichkeit ......................................... 4/13
Anwendungsbereich der Orts- und Quartierblichkeit ........................ 4/16
Verhltnis zum Kriterium des bersetzten Ertrags ............................. 4/17
Mehrleistungen ............................................................................................ 4/18
Wertvermehrende Investitionen .......................................................... 4/18
Energetische Massnahmen als Mehrwert .......................................... 4/19
Berechnung von Mietzinserhhungen infolge von Mehrleistungen .... 4/20
Umfassende berholungen ................................................................ 4/22
Kostennderungen....................................................................................... 4/24
Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen...................................... 4/25
Hypothekarzinserhhungen ................................................................ 4/26
Hypothekarischer Referenzzinssatz ................................................... 4/27
Zeitpunkt und Ausmass der Mietzinsanpassung ................................ 4/27
Hypothekarzinssenkungen ................................................................. 4/30
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital .................................................. 4/31
Vertrage mit Mietzinsklauseln ...................................................................... 4/31
Indexierte Mietzinse ............................................................................ 4/32
Gestaffelte Mietzinse .......................................................................... 4/34
Vertrge mit Optionen zur Vertragsverlngerung ............................... 4/35
Fortfhrung befristeter Mietvertrge .................................................. 4/37
Vorgehen bei Mietzinserhhungen .............................................................. 4/38
Mitteilungsfrist ..................................................................................... 4/38
Formularzwang ................................................................................... 4/39
Begrndungspflicht ............................................................................. 4/39
Mietzinsvorbehalt (Mietzinsreserve) ................................................... 4/40
Kndigungsverbot ............................................................................... 4/40
Hufigkeit von Mietzinsaufschlgen ................................................... 4/40
Mietzinsanfechtung durch den Mieter .......................................................... 4/40
Anfechtung des Anfangsmietzinses ................................................... 4/40
Anfechtung von Mietzinserhhungen ................................................. 4/42
Herabsetzungsbegehren des Mieters ................................................. 4/43
Formular / Muster
Mietzinserhhung aufgrund wertvermehrender Investitionen ............. 4/45
Indexklausel ........................................................................................ 4/53
Staffelungsklausel .............................................................................. 4/55
Formular zur Mietzinserhhung und einseitigen Vertragsnderung ... 4/56
Landesindex der Konsumentenpreise ................................................ 4/58
Checkliste fr Mietzinserhhung ........................................................ 4/60
Brief: Mietzinsanpassung ................................................................... 4/61

6
6
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis

5.

Nebenkosten
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.8.1
5.8.2

Einleitung ....................................................................................................... 5/1


Definition ........................................................................................................ 5/1
Nebenkosten im Einzelnen ............................................................................ 5/1
Ausscheidung im Vertrag ............................................................................... 5/2
Zahlungsart .................................................................................................... 5/4
Verteilung der Nebenkosten ........................................................................... 5/6
nderung der Nebenkostenregelung ............................................................. 5/6
Heizkosten ..................................................................................................... 5/7
Heizkostenabrechnung ......................................................................... 5/8
Verteilung der Heizkosten auf die Mietparteien .................................... 5/9
Formular / Muster
Beispiel fr Begrndung einer Neuausscheidung von Nebenkosten im
bestehendem Mietverhltnis ............................................................... 5/11
Brief: Heiz- und Betriebskostenabrechnung ....................................... 5/12

6.

Unterhalt, Pflege
6.1
Grundlagen .................................................................................................... 6/1
6.2
Reinigungs- und Unterhaltspflicht des Mieters ............................................... 6/1
6.3
Erneuerungen und nderungen durch den Mieter ......................................... 6/2
6.4
Liegenschaftsunterhalt durch den Vermieter ................................................. 6/4
6.4.1
Kontrollen, Zustandsberichte, Sanierungsvarianten ............................. 6/4
6.4.2
Servicevertrge ..................................................................................... 6/5
6.4.3
Tankrevision.......................................................................................... 6/6
6.4.4
Durchfhrung von Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen .................... 6/7
6.4.4.1
Mietzinserhhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen ........... 6/8
6.4.4.2
Beendigung der Mietverhltnisse vor Baubeginn als Alternative .......... 6/8
Formular / Muster
Richtig gereinigt und gepflegt ............................................................. 6/10
Vornahme von baulichen nderungen................................................ 6/16
Vereinbarung ber die Installation von Haushaltapparaten ................ 6/18
Bewilligung zum Aufstellen eines Khlgertes ................................... 6/19
Mietzinsreduktion aufgrund einer Renovation / Sanierung ................. 6/20
Brief: Ankndigung Wohnungsbesichtigung ....................................... 6/21
Checkliste Unterhalt Erneuerung ..................................................... 6/22

7.

Mangel an der Mietsache


7.1
Grundlagen.................................................................................................... .7/1
7.2
Mangel an der Mietsache....................................................................... ........ 7/1
7.3
Mangelnde Gebrauchstauglichkeit bei bergabe des Mietobjektes...... ........ 7/2
7.4
Mangelnde Gebrauchstauglichkeit nach bergabe des Mietobjektes.. ........ .7/3
7.4.1
Einleitung .............................................................................................. 7/3
7.4.2
Die Beseitigung des Mangels ............................................................... 7/4
7.4.3
Herabsetzung des Mietzinses ............................................................... 7/4
7.4.4
Schadenersatz ...................................................................................... 7/5
7.4.5
bernahme des Rechtsstreites............................................................. 7/5
7.4.6
Hinterlegung des Mietzinses ................................................................. 7/6
7.4.7
Voraussetzungen der Hinterlegung ...................................................... 7/6
7.4.7.1
Mangel der Mietsache........................................................................... 7/6
7.4.7.2
Beseitigungsanspruch des Mieters ....................................................... 7/6
7.4.7.3
Aufforderung zu Mngelbeseitigung innert angemessener Frist mit
Androhung der Hinterlegung ................................................................. 7/7

7
7
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis

7.4.8
7.4.9

8.

Hinterlegung knftig fllig werdender Mietzinse .................................. 7/7


Herausgabe der hinterlegten Mietzinse ................................................ 7/8
Formular / Muster
Mietzinsreduktion aufgrund eines Mangels ........................................ 7/10
Brief: Auszahlungsbegehren .............................................................. 7/11

Beendigung des Mietverhltnisses


8.1
Beendigung durch Vereinbarung.......................................................... ......... 8/1
8.2
Beendigung durch objektive Unmglichkeit.......................................... ......... 8/1
8.3
Beendigung durch Zeitablauf............................................................... .......... 8/1
8.4
Beendigung durch Kndigung.............................................................. .......... 8/2
8.5
Ordentliche Kndigung......................................................................... ......... 8/2
8.5.1
Einleitung ............................................................................................. 8/2
8.5.2
Formvorschriften .................................................................................. 8/3
8.5.3
Kndigung der Familienwohnung durch den Vermieter ....................... 8/3
8.5.4
Kndigung der Familienwohnung durch den Mieter ............................. 8/4
8.5.5
Kndigungsfristen und -termine ............................................................ 8/4
8.5.6
Wann gilt eine Kndigung als empfangen? .......................................... 8/5
8.5.7
Begrndung der Kndigung .................................................................. 8/6
8.6
Ausserordentliche Kndigung.............................................................. .......... 8/7
8.6.1
Einleitung .............................................................................................. 8/7
8.6.2
Ausserordentliche Kndigungsgrnde .................................................. 8/8
8.6.2.1
Kndigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR) ................................. 8/8
8.6.2.2
Kndigung des Mieters wegen Mngeln an der Mietsache .................. 8/9
8.6.2.3
Tod des Mieters .................................................................................... 8/9
8.6.2.4
Konkurs des Mieters ........................................................................... 8/11
8.6.2.5
Zahlungsverzug des Mieters .............................................................. 8/11
8.6.2.6
Verletzung der Sorgfalts- und Rcksichtnahmepflicht
durch den Mieter ................................................................................. 8/11
8.6.2.7
Schwere Schdigung der Mietsache durch den Mieter ...................... 8/12
8.6.2.8
Eigentmerwechsel ............................................................................ 8/13
8.6.3
Formvorschriften und Begrndung...................................................... 8/13
8.7
Vorzeitige Rckgabe durch den Mieter.............................................. .......... 8/14
8.7.1
Einleitung ........................................................................................... 8/14
8.7.2
Zumutbarer und zahlungsfhiger Ersatzmieter................................... 8/14
8.7.3
bernahme des Mietverhltnisses zu den gleichen Bedingungen ..... 8/15
8.7.4
Prfung des Ersatzmieters ................................................................. 8/16
8.7.5
Kein Zwang zu Vertragsabschluss ..................................................... 8/16
8.7.6
Schadenminderungspflicht des Vermieters ........................................ 8/17
8.7.7
Vorgehen ............................................................................................ 8/17
8.8
Besonderheiten bei mehreren Mietern............................................... .......... 8/18
8.9
Kndigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschftsrumen. .......... 8/18
8.9.1
Nichtigkeit der Kndigung .................................................................. 8/18
8.9.1.1
Formnichtigkeit ................................................................................... 8/18
8.9.1.2
Andere nichtige Kndigungen ............................................................ 8/18
8.9.1.3
Unwirksame Kndigungen .................................................................. 8/19
8.9.2 Grundlagen des Kndigungsschutzes ......................................................... 8/19
8.10 Die Anfechtung der Kndigung........................................................... ......... 8/19
8.10.1
Einleitung ........................................................................................... 8/19
8.10.2
Die gesetzlichen Anfechtungstatbestnde ........................................ 8/21
8.10.3
Ausnahmen von der dreijhrigen Kndigungssperre ......................... 8/23
8.10.4
Anfechtungsfristen ............................................................................. 8/24
8.10.5
Folgen der Anfechtung ...................................................................... 8/24

8
Inhaltsverzeichnis
8
Inhaltsverzeichnis

8.11 Erstreckung des Mietverhltnisses............................................................... 8/24


8.11.1
Einleitung ........................................................................................... 8/24
8.11.2
Fristen ................................................................................................ 8/25
8.11.3
Interessenabwgung .......................................................................... 8/25
8.11.4
Absolute Ausschlussgrnde ............................................................... 8/26
8.11.5
Dauer der Erstreckung ....................................................................... 8/27
8.11.6
Die Zweiterstreckung ......................................................................... 8/28
8.11.7
Kndigung whrend der Erstreckung ................................................. 8/28
8.11.8
Vertragsanpassungen whrend der Erstreckungsdauer .................... 8/28
8.11.9
Vorgehen des Vermieters ................................................................... 8/29
Formular / Muster
Formular fr die Mitteilung einer Kndigung ....................................... 8/30
Merkblatt fr die Wohnungsrckgabe ................................................. 8/32
Vereinbarung ber die vorzeitige Auflsung des Mietvertrages ......... 8/33
Erstreckungsvereinbarung .................................................................. 8/34
Brief: Ungltige Kndigung der Familienwohnung .............................. 8/35
Brief: Kndigung des Mietvertrages/Besttigung ................................ 8/36
Brief: Vorzeitige Kndigung des Mietvertrages ................................... 8/37
Brief: Ablehnung Ersatzmieter ............................................................ 8/38
Brief: Vorzeitige Wiedervermietung .................................................... 8/39
Brief: Ihre Kndigung Beispiel 1.......................................................... 8/40
Brief: Erstreckungsvereinbarung......................................................... 8/41

9.

Rckgabe der Mietsache


9.1
Einleitung........................................................................................................ 9/1
9.2
Grundlagen..................................................................................................... 9/1
9.2.1
Gesetzliche Bestimmungen betreffend Rckgabe der Mietsache ........ 9/1
9.2.2
Lebensdauer verschiedener Einrichtungen
in Wohn- und Geschftsrumen ........................................................... 9/3
9.2.3
Mietvertrag ............................................................................................ 9/4
9.2.4
Besichtigungsrecht des Vermieters ...................................................... 9/4
9.2.5
bergabeprotokoll/Mngelliste ............................................................. 9/5
9.3
Wohnungsabnahme............................................................................. .......... 9/5
9.3.1
Vorgehen .............................................................................................. 9/5
9.3.2
Reinigung .............................................................................................. 9/6
9.3.3
Schlssel............................................................................................... 9/7
9.3.4
Schlussabrechnung .............................................................................. 9/7
9.3.5
Mieterhaftpflichtversicherung ................................................................ 9/7
9.4
Schlussbemerkungen........................................................................... .......... 9/8
Formular / Muster
Lebensdauertabelle .............................................................................. 9/9
Wohnungsprotokoll ............................................................................. 9/13
Zustimmungserklrung zur Auszahlung der Kaution .......................... 9/15
Brief: Schlussabrechnung ohne Kostenbelastung .............................. 9/16
Brief: Schlussabrechnung mit Kostenbelastung ................................. 9/17
Brief: Saldierung Mieterkaution/Sparkonto Beispiel 1 ......................... 9/18
Brief: Saldierung Mieterkaution/Sparkonto Beispiel 2 ......................... 9/19

9
9
Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

10.

Hauswartung
10.1
10.2
10.3
10.3.1
10.3.2
10.3.3
10.3.4
10.3.5
10.3.6
10.4
10.5
10.6
10.7
10.8
10.9

11.

Einleitung............................................................................................ ......... 10/1


Grundlagen......................................................................................... ......... 10/1
Arbeitsvertrag fr Hauswartung.......................................................... ......... 10/1
Umfang der Arbeiten/Pflichtenheft fr Hauswartung .......................... 10/1
Aufgaben ............................................................................................ 10/1
Berechnung Hauswartlohn ................................................................. 10/2
Abrechnung, Spesen, Kompetenzen .................................................. 10/2
Versicherungen .................................................................................. 10/2
Berufliche Vorsorge ............................................................................ 10/2
Dienstwohnung................................................................................... ......... 10/3
Waschordnung................................................................................... .......... 10/3
Hausordnung...................................................................................... ......... 10/3
Werkzeug- und Gerteinventar.......................................................... .......... 10/3
Schlsselverzeichnis.......................................................................... .......... 10/4
Schlsselbemerkungen...................................................................... .......... 10/4
Formular / Muster
Arbeitsvertrag fr Hauswartung inkl. Pflichtenheft .............................. 10/5
Mngel/Strungen/Reparaturen ....................................................... 10/12
Spesenabrechnung / Hauswartmaterial ........................................... 10/13
Waschordnung ................................................................................. 10/14
Werkzeug- und Gerteinventar ........................................................ 10/15
Schlsselverzeichnis ........................................................................ 10/16

Versicherungen
11.1
11.2
11.3
11.3.1
11.3.2
11.3.3
11.3.4
11.3.5
11.3.6
11.3.7
11.3.8
11.4

Einleitung............................................................................................ ......... 11/1


Grundlagen......................................................................................... ......... 11/1
Versicherungsarten............................................................................ .......... 11/1
Haftpflichtversicherung ...................................................................... 11/1
Gebudeversicherung ....................................................................... 11/2
Feuerversicherung (private Versicherungsgesellschaft) .................... 11/2
Wasserschaden-Versicherung .......................................................... 11/2
Glasbruch-Versicherung .................................................................... 11/3
Mietzinsausfall-Versicherung ............................................................. 11/3
Diebstahlversicherung ....................................................................... 11/3
Hauswart-Versicherung ...................................................................... 11/4
Schlussbemerkungen......................................................................... ......... 11/5
Formular / Muster
Verzeichnis Versicherungspolicen ...................................................... 11/6

12.

Steuern
12.1
12.2
12.2.1
12.2.2
12.2.3
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8

Einleitung.......................................................................................... ........... 12/1


Einkommenssteuer........................................................................... ........... 12/1
Eigenmietwert .................................................................................... 12/1
Schuldzinsen ...................................................................................... 12/2
Gewinnungskosten ............................................................................. 12/2
Vermgenssteuer............................................................................. ............ 12/3
Liegenschaftssteuer......................................................................... ............ 12/3
Grundstckgewinnsteuer................................................................. ............ 12/3
Handnderungssteuer..................................................................... ............ 12/4
Erbschafts- und Schenkungssteuer................................................. ............ 12/4
Mehrwertsteuer................................................................................ ............ 12/4

10
10
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis

13.

Rechnungswesen und Inkasso


13.1 Rechnungswesen....................................................................................... .. 13/1
13.1.1 Einleitung .................................................................................................... 13/1
13.1.2
Buchhaltungshilfsmittel ...................................................................... 13/1
13.1.3
Liegenschaftsabrechnung .................................................................. 13/2
13.1.4
Liegenschaftsertrag ........................................................................... 13/2
13.1.5
Liegenschaftsaufwand ....................................................................... 13/2
13.1.6
Jahresabschluss ................................................................................ 13/3
13.1.7
Statistik/Kennzahlen ........................................................................... 13/3
13.2 Inkasso............................................................................................ ............. 13/3
13.2.1
Die Mahnung....................................................................................... 13/4
13.2.2
Kndigung bei Zahlungsverzug des Mieters (Schnelles Mietrecht) .... 13/4
13.2.3
Die Betreibung ................................................................................... 13/5
13.2.4
Retentionsrecht bei der Geschftsmiete ............................................ 13/5
Formular / Muster
Betriebsrechnung fr das Jahr 20__ .................................................. 13/9
Kapitalrechnung per 31. Dezember ____ ......................................... 13/10
Brief: Mahnung: Mietzinszahlung fr Monat Mrz 20__.................... 13/11
Brief: Zahlungsaufforderung/Kndigungsandrohung ........................ 13/12
Checkliste Vorgehen bei einer Zahlungsverzugskndigung ............. 13/13
Betreibungsbegehren........................................................................ 13/14
Rechtsffnungsbegehren .................................................................. 13/16
Begehren um Fortsetzung der Betreibung ........................................ 13/17

14.

Mietrechtsbestimmungen
14.1
14.2

Obligationenrecht (OR) .............................................................................. 14/1


Verordnung ber die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschftsrumen (VMWG) ................................................... 14/12

1.
Verwaltungsbernahme
__________________________________________________________________________________
1.1

Einleitung ....................................................................................... 1/1

1.2
Beschaffung der Unterlagen ......................................................... 1/1
2.
Vermietung
___________________________________________________________________________
1.3
Schlussbemerkungen .................................................................... 1/4
2.1

3.

Einleitung .............................................................................................2/1

2.2
Anmeldeformular fr Mietinteressenten ...............................................2/1
Mietvertrag
2.3

Abklrung ber Mietinteressenten .......................................................2/4

2.4
Absage ................................................................................................
2/4
3.1
Grundlagen
......................................................................................... 3/1
2.5
Schlussbemerkungen
..........................................................................
2/5
Mietzins
3.2
Entstehung
eines Mietvertrages
.......................................................... 3/1

4.

3.3

Inhalt eines Mietvertrages ................................................................... 3/2

4.1
Einleitung ............................................................................................
4/1
3.4
Geschftsmiete
................................................................................... 3/7
Nebenkosten
Nebenkosten
4.2
Gesetzliche im
Grundlagen
4/1
3.5
Spezialflle
Rahmen ......................................................................
eines Mietvertrages ...................................... 3/8

5.5.

6.

4.3

Der angemessen Ertrag (Nettorendite) ............................................... 4/2

5.1
5.1
4.4

Einleitung
Einleitung
............................................................................................
............................................................................................
5/1
Die
kostenlose
Bruttorendite ............................................................... 5/1
4/8

5.3
5.3
4.6
6.1
5.4
5.4
4.7

Nebenkosten
Nebenkostenimim
Einzelnen
Einzelnen.................................................................
.................................................................
5/1
5/1
Mehrleistungen
.................................................................................
4/18
Grundlagen
.........................................................................................
6/1
Ausscheidung
Ausscheidung
imimVertrag
Vertrag
....................................................................
....................................................................
5/2
5/2
Kostennderungen
............................................................................
4/24

6.3
5.6
5.6
4.9

Erneuerungen
und
nderungen
durch den Mieter ..............................4/31
6/2
Verteilung
Verteilung
der
der
Nebenkosten
Nebenkosten
................................................................
................................................................
5/6
5/6
Vertrage
mit
Mietzinsklauseln
...........................................................

5.2
5.2 Definition
Definition
.............................................................................................
.............................................................................................
5/1
5/1
Unterhalt,
Pflege
4.5
Ortsoder
quartierbliche Mietzins ................................................... 4/13

7.

6.2
Reinigungsund
Unterhaltspflicht
Mieters
....................................4/31
6/1
5.5
5.5 Zahlungsart
Zahlungsart
.........................................................................................
.........................................................................................
5/4
5/4
4.8
Teuerung
auf
dem
risikotragendendes
Kapital
.......................................
Mangel
an der
Mietsache
6.4
Liegenschaftsunterhalt
durch den Vermieter
.......................................4/38
6/4
5.7
5.7 nderung
nderungder
derNebenkostenregelung
Nebenkostenregelung
..................................................
..................................................
5/6
5/6
7.1
Grundlagen............................................................................................7/1
4.10
Vorgehen
bei
Mietzinserhhungen
...................................................

8.

5.8
5.8 Heizkosten
Heizkosten
..........................................................................................
..........................................................................................
5/7
5/7
7.2
Mangel
an der
Mietsache.......................................................................7/1
4.11
Mietzinsanfechtung
durch den Mieter ............................................... 4/40
Beendigung
des
Mietverhltnisses

9.

7.3

Mangelnde
Gebrauchstauglichkeit bei bergabe des Mietobjektes......7/2

7.4
8.1

Mangelnde Gebrauchstauglichkeit
nach bergabe des Mietobjektes...7/3
Beendigung
durch Vereinbarung..........................................................
8/1

8.2
Beendigung
objektive
Unmglichkeit..........................................8/1
Rckgabe
derdurch
Mietsache


8.3

Beendigung durch Zeitablauf............................................................... 8/1

8.4
9.1

Beendigung
durch Kndigung.............................................................. 8/2
Einleitung..............................................................................................
9/1

10.

8.5
Ordentliche
Kndigung......................................................................... 8/2
9.2
Grundlagen...........................................................................................
9/1
Hauswartung

11.

8.7
Vorzeitige
Rckgabe durch den Mieter.............................................. 8/14
9.4
Schlussbemerkungen...........................................................................
9/8
10.1
Einleitung............................................................................................
10/1
8.8
bei mehreren Mietern............................................... 8/18
10.2 Besonderheiten
Grundlagen.........................................................................................
10/1
Versicherungen

8.6
9.3

12.

13.
14.

Ausserordentliche
Kndigung.............................................................. 8/7
Wohnungsabnahme.............................................................................
9/5

8.9
bei der Miete von Wohn- und Geschftsrumen.8/18
10.3 Kndigungsschutz
Arbeitsvertrag fr Hauswartung..........................................................
10/1
11.1 Einleitung............................................................................................ 11/1
8.10
Anfechtung der Kndigung...........................................................8/19
10.4 Die
Dienstwohnung...................................................................................
10/3
11.2 Grundlagen......................................................................................... 11/1
8.11
des Mietverhltnisses.....................................................
10.5 Erstreckung
Waschordnung...................................................................................
10/3
Steuern

8/24
11.3
Versicherungsarten............................................................................
11/1
10.6 Hausordnung...................................................................................... 10/3
11.4
11/5
12.1 Schlussbemerkungen.........................................................................
Einleitung..........................................................................................12/1
10.7 Werkzeug- und Gerteinventar.......................................................... 10/3
12.2 Einkommenssteuer...........................................................................12/1
10.8 Schlsselverzeichnis..........................................................................
10/4
Rechnungswesen
und Inkasso
12.3 Vermgenssteuer............................................................................. 12/3
10.9 Schlussbemerkungen...................................................................... 10/4
12.4 Liegenschaftssteuer......................................................................... 12/3
13.1
Einleitung....................................................................................... 13/1
12.5 Grundstckgewinnsteuer................................................................. 12/3
13.2
Inkasso............................................................................................ 13/3
Mietrechtsbestimmungen
12.6
Handnderungssteuer..................................................................... 12/4

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