DOS DIREITOS DE VIZINHANA

1) INTRODUO As regras que constituem o direito de vizinhana destinam-se a evitar e a compor eventuais conflitos de interesses entre proprietrios de prdios contguos. Emanam da lei. So obrigaes propter rem que acompanham a coisa, vinculando quem quer que se encontre na posio de vizinho, transmitindo-se ao seu sucessor a ttulo singular. 2) USO ANORMAL DA PROPRIEDADE ESPCIES DE ATOS NOCIVOS (Art. 1277) As interferncias ou atos prejudiciais segurana, ao sossego e sade capazes de causar conflitos de vizinhana podem ser classificados em trs espcies: ilegais, abusivos e lesivos. i. Ilegais; Atos ilcitos que obrigam composio do dano nos termos do art. 186, CC omisso voluntrio, negligncia ou imprudncia. ii. Abusivos; Embora o causador do incmodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob a forma de barulho excessivo. (Art. 187 exerccio irregular de um direito). iii. Lesivos. Os que causam dano ao vizinho, embora o agente no esteja fazendo uso anormal de sua propriedade. (Ex: industria que manda fuligem no ar). CRITRIOS PARA SE AFERIR A NORMALIDADE (uso anormal - em desacordo com sua finalidade econmica ou social, a boa-f ou os bons costumes). i. Verificar se o incmodo causado se contm ou no no limite do tolervel; ii. Examinar a zona onde ocorre conflito, bem como os usos e costumes locais; (cada local tem sua realidade). Pargrafo nico, 1277 se considere a natureza da utilizao, a localizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes em zonas, e os limites ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana. iii. Considerar a anterioridade da posse (pr-ocupao). Exemplo: no tem como reclamar que o vizinho marceneiro barulhento se o mesmo j trabalhava ali a 30 anos. Teoria da procupao. (mas tem que olhar o caso). iv. 1277 segurana, o sossego e a sade. 1. Segurana exemplo se a explorao de indstrias de explosivos e inflamveis, a provocao de fortes trepidaes etc. 2. Ao sossego, os rudos exagerados em geral 3. A sade, emanaes de gases txicos, depsito de lixo etc. 4. Decoro no est abrangido (prostitutas na frente se no perturbar o sossego ok). SOLUES PARA A COMPOSIO DOS CONFLITOS i. Se o incmodo tolervel, no deve ser reprimido; (relativo ao homo medius reclamaes insuportveis ao homem normal).

ii. Se o dano for intolervel, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a propores normais (CC, art. 1.279); - quando forem possveis. iii. Se no for possvel a reduo, ento determinar o juiz a cessao da atividade, se for de interesse particular; iv. Se a atividade danosa for de interesse social, no se determinar a sua cessao, mas se impor ao seu responsvel a obrigao de indenizar o vizinho (CC, Art. 1278). v. DEVER SER AJUIZADO AO COMINATRIA na qual se impor ao ru a obrigao de se abster da prtica dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas adequadas para a reduo do incmodo, sob pena de pagamento de multa diria com base nos arts (287, 461, 4 e 644 CPC) vi. Art. 1280 cauo de dano infecto. vii. Art. 1281 eventuais garantias. 3) DAS RVORES LIMTROFES A rvore, cujo tronco estiver na linha divisria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes (CC, art. 1282). Institui-se, assim a, a presuno de condomnio, que admite, no entanto, prova em contrrio. 4) DA PASSAGEM FORADA O CC assegura ao proprietrio de prdio que se achar encravado, de forma natural e absoluta, sem acesso a via pblica, nascente ou porto, o direito de, mediante pagamento de indenizao constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio (Art. 1285). No se considera encravado o imvel que tenha outra sada, ainda que difcil e penosa. A passagem forada instituto do direito de vizinhana e no se confunde com servido de passagem.Que constitui direito real sobre a coisa alheia. 5) DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAES O proprietrio ainda obrigado a tolerar, mediante indenizao, a passagem, pelo seu imvel, de cabos, tubulaes e outros condutos subterrneos de servios de utilidade pblica (luz, gua, esgoto, p. ex.), em proveito de proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente onerosa (CC, art. 1286). 6) DAS GUAS O CC disciplina a utilizao de aqueduto ou canalizao das guas no art. 1293, permitindo a todos canalizar pelo prdio de outrem as guas a que tenho direito, mediante prvia indenizao ao proprietrio, no s para as primeiras necessidades da vida como tambm para os servios da agricultura ou da indstria, escoamento de guas suprfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos. 7) DOS LIMITES ENTRE PRDIOS Estabelece o CC regras para demarcao dos limites entre prdios, dispondo que o proprietrio pode constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se

proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas (Art. 1297). A ao apropriada a demarcatria (CPC, arts. 946/966). 8) DO DIREITO DE TAPAGEM A lei concede ao proprietrio do direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio, quer seja, urbano, quer rural (CC, art. 1297). Tem-se entendido que a diviso das despesas deve ser previamente convencionada. Quanto aos tapumes especiais, destinados vedao de animais de pequeno porte, ou a adorno da propriedade ou sua preservao, entende-se que a sua construo e conservao cabem unicamente ao interessado, que provocou a necessidade deles. 9) DO DIREITO DE CONSTRUIR Limitaes e responsabilidades i. Pode o proprietrio levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (CC, art. 1299). ii. A ao mais comum entre vizinhos a indenizao. A responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construo objetiva. iii. Podem ainda ser utilizadas: ao demolitria (CC, art. 1280 e 1312), cominatria, de nunciao de obra nova, de cauo de dano infecto, possessria etc. Devassamento da propriedade vizinha i. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. ii. Nesse caso, o lesado pode embargar a construo, mediante o embargo de obra nova (CPC, art. 934, I). iii. Conta-se a distncia de metro e meio da linha divisria e no do edifcio vizinho. guas e beirais i. No pode o proprietrio construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o vizinho. ii. As guas pluviais devem ser despejadas no solo do prprio dono do prdio, e no no do vizinho. Se, porm, o proprietrio colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo que caiam na propriedade vizinha, poder encostar o telhado na linha divisria. (Art. 1300). Paredes divisrias i. Paredes divisrias (parede-meia) so as que integram a estrutura do edifcio, na linha de divisa. ii. O Art. 1305 do CC abre ao proprietrio que primeiro edificar a alternativa: assentar a parede somente no seu terreno, ou assent-la, at meia espessura, no terreno vizinho. Na primeira hiptese, a parede pertencer-lhe- inteiramente; na segunda, ser de ambos. Nas duas hipteses, os vizinhos podem us-la livremente. Uso do prdio vizinho i. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante aviso-prvio, para dele temporariamente usar, quando indispensvel

reparao, construo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio, e apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente (CC, art. 1313).

DO CONDOMNIO GERAL 1) DO CONDOMNIO VOLUNTRIO a. CONCEITO i. Quando os direitos elementares do proprietrio pertencerem a mais de um titular, existir o condomnio ou domnio de um bem. b. ESPCIES i. Disciplinadas no CC 1. Condomnio geral a. Voluntrio (Art. 1314 e SS) b. Necessrio (Art. 1327 e SS) 2. Condomnio edilcio ou em edificaes (Art. 1331 e SS). ii. QUANTO ORIGEM 1. Convencional: origina-se da vontade dos condminos; 2. Eventual: resulta da vontade de terceiros (doador ou testador). 3. Legal ou necessrio: imposto pela lei, como no caso de cercas (1327). iii. QUANTO FORMA 1. Pro diviso ou pro indiviso, conforme os condminos estejam utilizando parte certa e determinada da coisa, ou no; 2. Transitrio ou permanente. O primeiro o convencional e o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer condmino; o segundo o legal, que perdura enquanto persistir a situao que o determinou (paredes divisrias). iv. QUANTO AO OBJETO 1. Universal: quando abrange todos os bens, como na comunho hereditria; 2. Singular: o que incide sobre coisa determinada (muro divisrio). c. DIREITO DOS CONDMINOS i. Usar a coisa conforme sua destinao, e sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso. No pode, no entanto, alterar o modo como tradicionalmente usada, sem o consenso dos outros (Art. 1314); ii. Reivindic-la de terceiro. Aplica-se hiptese o art. 1827, que autoriza o herdeiro a demandar os bens da herana, mesmo em poder de terceiros; iii. Defender a sua posse: contra outrem

iv. Alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferncia dos demais condminos (Art. 504). v. Gravar a respectiva parte indivisa, exemplo, d-la em hipoteca (CC, art. 1410, 2). d. DEVERES DOS CONDMINOS i. O dever de concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, na proporo de sua parte, bem como a responsabilidade pelas dvidas contradas em proveito da comunho, so impostos ao condmino nos arts. 1316 a 1318 do CC. e. EXTINO DO CONDOMNIO i. Bem divisvel 1. Divisvel a. Amigvel: se todos os condminos forem maiores e capazes. b. Judicial: se divergirem ou se um deles foi incapaz (CC, art. 2016). ii. Bem indivisvel 1. Venda da coisa comum (CC, art. 1322). f. ADMINISTRAO DO CONDOMINIO i. Os condminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se no o desejarem ou por desacordo tal no for possvel, ento resolvero se ela deve ser administrada, vendida ou alugada. ii. Para que ocorra a venda, basta a vontade de um s condmino. S no ser vendida se todos concordarem que se no venda (CC, arts. 1320 e 1322). Neste caso a maioria deliberar sobre a administrao ou locao da coisa comum. Se resolverem que deve ser administrada, por maioria escolhero o administrador (art. 1323). 2) DO CONDOMNIO NECESSRIO a. Condomnio necessrio ou legal o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas, que se regula pelo disposto nos arts. 1297 e 1298 e 1304 a 1307 do CC. b. Nas referidas hipteses, o proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (1328).

DO CONDOMNIO EDILCIO 1) INTRODUO a. O cc/2002, apesar de expressa remisso lei especial, que continua em vigor (Lei 4591/64), contm dispositivos regrando os direitos e deveres dos condminos, bem como a competncia das assemblias e dos sndicos. Nesses assuntos, a Lei 4591/64 aplica-se apenas subsidiariamente. 2) CARACTERSTICAS

a. Caracteriza-se o condomnio edilcio pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condmino titular de uma propriedade privativa. Cada condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma e titular de partes ideais das reas comuns (CC, art. 1331). 3) NATUREZA JURDICA a. Prevalece o entendimento de que o condomnio no tem personalidade jurdica. Entretanto, est legitimado a atuar em juzo, ativa e passivamente, representado pelo sndico (CPC, art. 12, IX), em situao similar do esplio e da massa falida. 4) INSTITUIO DO CONDOMNIO a. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo conter, alm do disposto em lei especial, a individualizao de cada unidade, a determinao da frao ideal atribuda a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam (CC, art. 1332). 5) CONSTITUIO DO CONDOMNIO a. A Conveno de condomnio o ato de constituio do condomnio edilcio (CC, art. 1333). um documento escrito (escritura pblica ou instrumento particular) no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condmino. Deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais. A utilizao do prdio por ela regulada. Sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, atuais ou futuros. 6) REGULAMENTO a. Tambm denominado regimento interno, complementa a conveno. Geralmente, contm regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns. 7) ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMNIO a. Unidade autnoma: pode consistir em apartamentos, escritrios, salas, lojas, abrigos para veculos ou casas em vilas particulares. No pode ser privada de sada para via pblica. Pode o proprietrio alug-la, ced-la, grav-la, sem que necessite de autorizao dos outros condminos, que no tem preferncia na aquisio; b. reas comuns: so insuscetveis de diviso e de alienao, separadas da respectiva unidade. Cada consorte pode us-las de maneira a no causar incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos (CC, art. 1331, 2, Lei 4591/64, art. 19). 8) ADMINISTRAO DO CONDOMNIO. a. exercida por um sndico, cujo mandato no pode exceder dois anos, permitida a reeleio. Compete-lhe, dentre outras atribuies, representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele. Pode ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio. O sndico assessorado por um conselho consultivo, constitudo de trs condminos, com mandatos que no podem exceder a dois anos, permitida a reeleio. Deve haver, anualmente, uma assemblia geral

ordinria, convocada pelo sndico. A assemblia o rgo mximo do condomnio, tendo poderes, inclusive para modificar a prpria conveno.