You are on page 1of 8

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO


FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

SENTENÇA

Processo nº: 001.08.628804-1 - Procedimento Ordinário (em Geral)


Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo -
Bancoop
Requerido: Elaine Cristina Paganatto

MM. Juiz de Direito: Edgard Silva Rosa

COOPERATIVA HABITACIONAL DOS


BANCÁRIOS DE SÃO PAULO LTDA ajuizou ação de cobrança, pelo
rito ordinário, contra ELAINE CRISTINA PAGANATTO. Em síntese,
alega que a ré adquiriu o bem imóvel pormenorizado na inicial, onde
se comprometeu a efetivar os pagamentos, que redundariam na
aquisição do aludido bem. Salienta que, como cooperada, deve arcar
com os gastos do empreendimento, no limite de sua cota parte. No
entanto, deixou de adimplir o valor do resíduo apurado, sendo
necessário que haja pagamento correspondente, sob pena de
proporcionar mais encargos aos cooperados adimplentes. Aduziu que
deve haver observância do estatuto social, que prevê a possibilidade
do referido pagamento, bem como destacou que há documentos, que
se encontram à disposição dos cooperados, que comprovam a
aferição da necessidade da cobrança do resíduo. Por fim, pugnou pela
procedência da demanda, para condenar o suplicado ao pagamento
do valor em aberto. Juntou os documentos de fls. 18/117.

001.08.628804-1 - lauda 1
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

Citada, a ré apresentou tempestiva


contestação, arguindo prejudicialidade externa, diante de processo em
curso perante a 40ª Vara Cível Central, onde se discute a legalidade
da cobrança do resíduo. No tocante ao mérito, destaca que o valor
cobrado não se justifica e foi apurado de modo uinilateral pela autora.
Assim, nega a legalidade da cobrança, bem como a qualidade de
cooperativa da autora, propugnando pela improcedência do pleito
(fls. 138/186).

Replicou a autora, trazendo novos


documentos (fls. 190/219).

Realizou-se audiência preliminar de


conciliação, infrutiferamente (fls. 220/221).

É O RELATÓRIO.

Procedo ao julgamento antecipado da


lide, nos termos do requerimento conjunto das partes, deduzido na
audiência preliminar, em que manifestaram o desinteresse na
produção de outras provas.

A ação é improcedente.

As matérias preliminarmente suscitadas


pelo requerido não merecem prosperar.

Não restaram demonstrados, a


contento, a causa de pedir e o pedido do processo em trâmite perante
a 40ª Vara Cível Central. Assim, tenho que os documentos existentes
nos autos não se mostram hábeis ao fim almejado, pois não se
prestam a comprovar a alegada prejudicialidade. Pelos mesmos
motivos, rechaço a alegação de litispendência, acrescentando, ainda,

001.08.628804-1 - lauda 2
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

que as partes dos processos são distintas.

Por conseguinte, as prejudiciais,


suscitadas pelo requerido, não merecem guarida, razão pela qual
passo à análise do mérito.

Resta incontroverso nos autos que os


litigantes celebraram contrato através do qual a ré aderiu à realização
de um empreendimento, onde tencionava a construção de imóvel,
mediante pagamento de forma parcelada do preço.

O preço, como parte essencial que integra


o contrato, é dado pelas condições contemporâneas do mercado,
sendo em regra inalterável, salvo modificações extraordinárias e
supervenientes que justifiquem a revisão, do que aqui não se está a
cogitar (cláusula rebus sic stantibus).

Trata-se da conhecida e controvertida


questão da cobrança de suposto resíduo de preço convencionado em
compromisso de venda e compra de imóvel.

Não basta, como é evidente, prova escrita


de vinculação jurídica das partes a respeito de determinado preço, se o
que se cobra é justamente parcela supostamente excedente ao que
ficou convencionado, ante razões relativas ao custo efetivo da obra.
Não há qualquer documento escrito, firmado pela ré, com a sua
anuência aos valores apurados, unilateralmente, pela autora.

O exame dos documentos de fls. 59/71


permite verificar que a promitente-vendedora unilateralmente promoveu
dramática modificação nas condições pactuadas, elaborando relatório
de conta-corrente por força do qual indicou o saldo devedor de R$
136.245,41 em 13 de novembro de 2008 (fls. 59). É lícito à

001.08.628804-1 - lauda 3
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

compradora, diante dessa modificação contratual que não contou com


a sua anuência, deixar de pagar tais valores acrescidos, que importam
em majoração unilateral do preço.

Demais disso, mas não menos importante,


deve ser considerado que, malgrado constituída sob a forma jurídica de
cooperativa, atua a autora como empresa construtora de imóveis, os
quais promete vender a diversas pessoas que se tornam cooperados
com o escopo exclusivo de assim lograr a compra de casa própria. Os
tais cooperados, como é de notório saber, não têm voz ativa nos
empreendimentos e se limitam a pagar as prestações, ao passo que os
diretores da autora são sempre as mesmas pessoas, que se revezam
nos cargos mais importantes.

Em suma, a autora pratica atos de


empresa e fornece imóveis a adquirentes finais, de tal sorte que o
contrato em questão, que na realidade é um compromisso de venda e
compra de imóvel, submete-se plenamente ao Código de Defesa do
Consumidor.

Não merece, portanto, ser atribuída à


autora a natureza de cooperativa, já que constituída com a intenção
nítida de se eximir de responsabilidades, mormente quando, acaso
considerado o contrato na forma como efetivamente detém, não se
possibilita àquela a tomada de medidas efetivadas.

Ora, o contrato deve se sujeitar às


determinações legais e aos princípios gerais de Direito, que impõem
regras a todos quantos queiram conseguir crédito para atividades, em
especial aquelas concernentes a imóveis.

001.08.628804-1 - lauda 4
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

Ressalve-se que, pelo que consta, a


autora foi constituída, inicialmente, tendo como objetivo social
proporcionar construção e aquisição de unidades residenciais e/ou
comerciais, nos moldes declinados no artigo 5.º de seu Estatuto
Social, vindo a proporcionar a adesão de associados ou cooperados,
com a inscrição correspondente posteriormente à constituição, que se
fez independentemente da existência desta.

Não há verdadeiramente ato


cooperativo, nos moldes das determinações da Lei 5.764/71. Aliás,
não houve prévio agrupamento de pessoas com a intenção de
constituição e realização de objetivo comum, mediante esforço
conjunto de seus associados ou cooperados.

A propósito, a possibilidade de haver


aplicação dos benefícios estatuídos na lei mencionada requer que o
ato se subsuma a estas determinações, com a efetiva constituição de
cooperativa para este mister.

A finalidade parece óbvia, tanto que a


forma eleita vem sendo utilizada por diversas empresas, na intenção
nítida de se isentar das obrigações contidas no Código de Defesa do
Consumidor e nas atuais determinações do Código Civil, escudando-
se nas prerrogativas concedidas às cooperativas.

Por conseguinte, a interpretação que se


dará ao contrato em testilha é aquela correspondente à existência de
contrato de financiamento para aquisição de bem imóvel, com a
sujeição às determinações do Código de Defesa do Consumidor.

A autora, sociedade civil que tem como


objetivo social, pelo que se infere, propiciar a construção de moradias,

001.08.628804-1 - lauda 5
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

não pode negar que atua em um mercado de alta competição,


disputando a “captação de cooperados ou sócios” com congêneres
suas, de natureza declaradamente comercial, na captação de
consumidores.

Ademais, é notória a utilização de


determinadas formas jurídicas para redução de custos, em especial
tributários, pouco importando a real finalidade da figura da pessoa
jurídica. Por conseguinte, não há que se falar em ato societário ou
cooperativo, mas sim em fornecimento de crédito contrato de
prestação de serviços, mesmo porque, efetivada a construção, não há
mais a finalidade para a continuidade do “sócio” ou “cooperado” na
referida sociedade ou cooperativa.

Há, portanto, conforme claramente se


percebe, uma relação de consumo e não atos legítimos de
cooperativismo.

No caso em exame, caberia à autora


comprovar que há valor passível de cobrança, diante do alegado
prejuízo e necessidade, por não haver cobertura nos pagamentos
efetivados do custo e preço de construção.

Não há, nos elementos coligidos aos


autos, nenhum documento que permita aferição de efetiva existência
de custo não proporcionalmente rateado entre os “cooperados”.

Insisto, a autora não logrou êxito em


comprovar, a contento, a regularidade na apuração do pretenso
resíduo, razão pela qual não merece apreço suas alegações.

É o que dispõe o art. 333, I, do Código


de Processo Civil, onde se lê incumbir à autora o ônus da prova de

001.08.628804-1 - lauda 6
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

fato constitutivo de seu direito.

Consoante a lição de Nelson Nery Jr. e


Rosa Maria Andrade Nery, em seu festejado Código Comentado (2ª
ed., 1996, RT, p. 758), ao tratar do onus probandi “a palavra vem
do latim onus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não
existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O
não atendimento do ônus de provar coloca a parte em
desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A
produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus
da condição de parte.”

No presente caso, contudo, não se


justifica o comportamento da autora, o que retira a legalidade da
cobrança contida na inicial.

Assim, a soma de alegações choca-se


contra os fatos verificados nos autos, e, conseqüentemente, são
afastados os argumentos restantes, por inaplicáveis.

Neste sentido já decidiu o Egrégio


Superior Tribunal de Justiça: “O Juiz, atento ao princípio do seu livre
convencimento, obriga-se a apreciar e a relevar apenas os fatos,
alegações e peças instrutórias que tenham relevância para a causa,
devendo desconsiderar todos aqueles impertinentes e sem qualquer
valor probante” (STJ RT 735/224 Rel. Ministro CLÁUDIO
SANTOS).

Dessa forma, torna-se imperiosa a


improcedência do pedido inicial.

001.08.628804-1 - lauda 7
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o


pedido deduzido na ação de cobrança movida pela COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP
contra ELAINE CRISTINA PAGANATTO, resolvendo o feito, com
análise do mérito, com fulcro no artigo 269, I, do Código de Processo
Civil.

Condeno a autora ao pagamento das custas e


despesas processuais, bem como de honorários advocatícios
arbitrados em 10% do valor atualizado da causa.

P.R.I.

São Paulo, 18 de junho de 2009.

EDGARD SILVA ROSA


JUIZ DE DIREITO
-assinatura eletrônica-

001.08.628804-1 - lauda 8

You might also like