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Jaqueline Bustamante Lopera

Diplomado En Derecho Urbano
Universidad de Antioquia
Facultad de Derecho
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Universidad de Antioquia

Diplomado En Derecho Urbano.

Algunas descripciones relacionadas con
La Vivienda de Interés Social Prioritaria.

Jaqueline Bustamante Lopera

Junio 18 de 2009

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Jaqueline Bustamante Lopera
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ENSAYO:

TEMA

DENSIFICACIÓN HABITACIONAL MEDIANTE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
PRIORITARIO (V.I.S.P).

OBJETIVOS.

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS NECESARIAS PARA
APROBACIÓN DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DESTINADAS A V.I.S.P.

2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.P QUE NO SE
DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL ( CONSTRUCCIONES EN PISOS
SUPERIORES).

3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LA APROBACIÓN DE
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO SI SUBJETIVAMENTE CONSIDERA
QUE NO SE CUMPLEN LOS OBJETIVOS DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ).

4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR EN EXTRACTO 5
Y 6.

5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPAL QUE EL
PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.

6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL PROYECTO DE
V.I.S.P.

7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LA V..I.S.P.

8. QUE INTERPRETACIÓN SE LE DA AL ARTICULO 229 DEL DECRETO 409 DE 2007
PARA AFIRMAR QUE NUEVE O MENOS VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL
PRIORITARIA NO REQUIEREN OBLIGATORIAMENTE DEL PARQUEO.

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INTRODUCCIÓN

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Además de lo dispuesto por el articulo 91 de la ley 388 de 1997 y la ley del plan
nacional de desarrollo, ene le municipio de Medellín se entiende como la llamada a
garantizar las condiciones de acceso de vivienda digna de los grupos familiares de
menores ingresos y mayor vulnerabilidad social, concreta el principio de la equidad, el
valor de la solidaridad y comprende una solidaridad publica compartida. Toda
modalidad establecida por el Gobierno nacional en el plan Nacional de desarrollo, en
cuanto tipo y precio máximo de las soluciones, cumplirá con los estándares de calidad
habitacional regulados para la ciudad.

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DESDE SU ASPECTO JURÍDICO - TÉCNICO

SOLUCIÓN:

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS NECESARIAS PARA
APROBACIÓN DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DESTINADAS A V.I.S.P.

A. EL AVALÚO COMERCIAL DEBE SER INFERIOR A LOS 70 S.M.L.M.V.
APROXIMADAMENTE $ 35.000.000.oo ES EL EQUIVALENTE AL AÑO 2009.

B. VERIFICACIÓN DEL ÁREA MÁXIMA EN LA ZONA URBANA (MEDELLÍN) PARA
V.I.S.P

C. DIMENSIONES DE LOTES MÍNIMOS PARA DIFERENTES TOPOLOGÍAS DE
VIVIENDAS DECRETO 2060 DEL AÑO 2004.
“DECRETO 2060 DEL 2004
(Junio 24)
Por el cual se establecen normas mínimas para vivienda de interés social urbana.

DECRETA

Art. 1. Adóptese las siguientes normas mínimas para la urbanización y
construcción de viviendas de interés social ( VIS) tipo 1 y 2.

1. Área minima de lote para VIS tipo 1 y 2.

TIPO DE VIVIENDA LOTE MÍNIMO FRENTE AISLAMIENTO
MÍNIMO POSTERIOR
Vivienda Unifamiliar 35 m2 3.50 m2 2.00 m2
Vivienda bifamiliar 70 m2 7.00 m2 2.00 m2
Vivienda multifamiliar 120 m2

2. Porcentaje de sesiones urbanísticas gratuitas:
El porcentaje mínimo de las sesiones urbanísticas gratuitas para el desarrollo de
programas de VIS tipo 1 y 2 será el 25 % del área neta urbanizable, distribuido así

Para espacio Publico Entre el 15 % al 20% del área neta urbanizable
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Para equiparamiento Entre el 5% al 10% del área neta urbanizable

3. Densidad habitacional .
La densidad habitacional aprovechable será el resultado de aplicar las anteriores
normas del lote mínimo y sesiones urbanísticas gratuitas sobre el predio objeto de
desarrollo y , en todo caso , se calculara buscando generar el máximo numero
de soluciones posibles en las condiciones del precio de las viviendas de interés
social tipo 1 y 2 que establecen las normas vigentes.
Parágrafo 1. En cualquier caso, las normas urbanísticas municipales y
distritales sobre índice de ocupación y construcción, entre otros, no podrán
afectar el potencial máximo de aprovechamiento del área útil derivada de aplicar
el área minima de lote y el porcentaje mínimo de cesión urbanísticas gratuita de
que trata este articulo.
Parágrafo 2. Para efectos de lo dispuesto en el presente decreto, se entiende
por área neta urbanizable la que resulta de descontar del área bruta de un terreno
que se va a urbanizar, las áreas primarias de servicios públicos y las áreas de
conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos.
Art. 2. La normas contenidas en el presente decreto son de obligatorio cumplimiento
por parte de quienes se encarguen del estudio, tramite y expedición de licencias de
urbanismo y construcción de licencias de los municipio, distritos y del departamento
Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina.
Art. 3. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga todas
las disposiciones que le sean contrarias.
Publíquese y Cúmplase.”

D. FRENTE MÍNIMO PARA DIFERENTES TOPOLOGÍAS DE VIVIENDA
DECRETO 2060 DE 2004.
( respuesta igual a la anterior “la c”)

E. NORMAS ESPECIFICAS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
PRIORITARIO (DECRETO 409 DE 2007 ARTICULO 226 Y S.S)
DESARROLLO PROGRESIVO.

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO 226. FRENTE Y ÁREAS MÍNIMAS DE LOTE. De conformidad con lo
establecido en el parágrafo 1. del articulo 252, del acuerdo 242 de 2006, los
frentes, áreas mínimas del lote y obligaciones urbanísticas de cesión de suelo para
vivienda de interés social prioritaria, cuyo precio de venta no supere los 70 salarios
mínimos, serán los establecidos en los decretos nacionales 2060 y 2083 de 2004.
La obligación de construcción de equipamiento se realizara de conformidad con lo
establecido en los artículos 252 y 332 del acuerdo 46 de 2006.

La vivienda de interés social cuyo precio de venta este entre 70 y 135 salarios
mínimos legales mensuales, se regirá por la reglamentación especifica de frente y
área minima del lote correspondiente que trata la presente sección”.

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F. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTO DECRETO MUNICIPAL 409 DE 2007
ARTICULO 229)

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO 229. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTOS. Será aplicable a los
desarrollos urbanísticos o constructivos que contemplen 6 o mas soluciones de
vivienda de interés social, así:

Para los proyectos con precio de venta por unidad de vivienda hasta 70 salarios
mínimos legales vigentes es de una (1) celda para vehiculo por cada diez (10)
viviendas generadas y una (1) celda para moto por cada cuatro (4) viviendas. Para
los proyectos con viviendas de precio entre 70 y 135 salarios mínimos legales
vigentes es de una (1) celda para vehículos por cada seis (6) viviendas y de una
(1) celda para motos por cada tres (3) viviendas; en los desarrollos en lotes con
área igual o superior a 900 mts2 mínimo el 50 % de las celdas será de visitantes.

En los casos en los que el número de soluciones de vivienda sea inferior a 10
unidades, deberá disponerse de por lo menos una celda por vehiculo y dos para
moto.

En las áreas de influencia de los sistemas de transporte masivo de mediana
capacidad, la exigencia será de una celda para vehiculo por cada diz (10) unidades
de vivienda y una (1) celda para moto por cada cuatro (4) viviendas, en todos los
rangos de vivienda de interés social.

Las celda producto de la aplicación de la norma anterior serán comunes en las
unidades cerradas y publicas en las urbanizaciones abiertas según el proyecto
urbanístico, en ningún caso corresponderán a celdas privadas.

Se exceptúan de la exigencia de estacionamiento:
* Los proyectos de regularización y legalización urbanística en los cuales se
definirá la norma especifica.
* Los proyectos de vivienda compartida en la categoría de inquilinato.”

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G. VERIFICACIÓN DE ÁREAS MÍNIMAS PARA PATIOS Y VACÍOS (ARTICULO
293 DECRETO 409 DE 2007).

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO. 293 DIMENSIONES MÍNIMAS DE PATIOS Y VACÍOS. En las
edificaciones destinadas a vivienda y a otros usos diferentes que cuenten con una
altura de tres pisos o mas, el lado mínimo del patio o retiro será de (3.00) tres
metros para los tres primeros pisos, con un área minima de vacío 9.00 metros
cuadrados. Esta dimensión se incrementara en 0.50 metros por cada piso
adicional. Las dimensiones resultantes del patio deberán respetar desde el nivel en
que éste comience.

En edificaciones de un solo piso para vivienda, la dimensión minima del lado de
patios o vacíos será de dos (2.00) metros y el área minima de cuatro (4.00) metros
cuadrados. En edificaciones de dos (2) pisos para vivienda, el lado mínimo será de
dos metros con cincuenta (2.50) y el área minima de seis metros con veinte cinco
centímetros cuadrados (6.25).

Si la vivienda se realiza mediante un proceso de adicción hasta cuatros (4) pisos,
se permitirá que la dimensión minima del patio se cumpla en cada piso
independientemente; en los casos en los cuales se construya simultáneamente
mas de un piso, la dimensión minima del patio será la mayor para todos los
niveles.

Parágrafo 1. Cuando el proyecto arquitectónico resulte afectado sensiblemente
por la aplicación de lo previsto en los casos anteriores se permitirá la reducción del
lado mínimo a dos (2.00) metros. En edificaciones hasta tres (3) pisos, siempre y
cuando se compense con el incremento del otro lado hasta completar el área
minima que le corresponde por su altura.
Parágrafo 2. Para edificaciones hasta cuatro (4) pisos de altura se podrán
proyectar vacíos con un lado mínimo de dos con cincuenta (2.50) metros
cumpliendo con el área minima en función de la altura cuando se utilicen
exclusivamente para iluminar y ventilar cocinas o áreas de servicios. Del quinto (5)
piso en adelante esta medida se deberá incrementar en forma constante en 0.50
metros adicionales por piso.

Parágrafo 3. No se permitirá la utilización con fachada abierta del vacío de un
mismo patio para la iluminación y ventilación de zonas sociales o alcobas
pertenecientes a mas de una unidad de vivienda, ubicadas en el mismo nivel o
niveles diferentes de la misma edificación, si la edificación de las ventanas es
inferior a seis (6.00) metros. Solo se permitirán distancias menores en aquellos
casos en que las ventanas correspondan a espacios destinados a labores
domesticas o servicios sanitarios y cumplan con las especificaciones de las
fachadas semicerradas o en aquellos en los cuales mediante el diseño de la
ventaneria se puede garantizar que no se producirán registros entre las diferentes

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viviendas, tal como ventanas no enfrentadas y adicionalmente retrazadas o con
ángulos diferentes.

Parágrafo 4. El área minima del patio en el nivel en el que se desarrolle , se podrá
dividir como área privada de viviendas continuas con un muro cuya altura máxima
será la de dicho piso; en los pisos superiores el área de vacío obligatorio no se
podrá fraccionar.

Parágrafo 5. La distancia minima a la cual puede estar una ventana, balcón o
terraza de lindero sea paralela o forme ángulo con el, es de tres (3.00) metros.
Cuando la distancia es menor el patio o retiro se deberá cerrar con un muro hasta
el nivel de enrace de la edificación. Cuando la ventana es perpendicular al
medianero y se encuentra a menos de tres (3.00) metros de este, deberá tener
vidrio fijo y opaco hasta un metro con ochenta (1.80) metros del piso acabado.

En el caso de lotes que formen ángulos entre si, tanto las puertas de acceso como
las ventanas de la fachada deberán respetar una distancia de un metro con
cincuenta (1.50) al lote contiguo, ecepto en el caso de existir antejardín, donde la
distancia minima de la puerta o lindero será la dimensión del antejardín.

La distancia minima entre ventanas opacas a linderos no podrá ser inferior a tres
(3) metros. La distancia minima entre ventanas que generen registro no podrá ser
inferior a seis (6) metros para el primer caso la ventilación deberá estar a uno con
ochenta (1.80) metros del nivel del piso acabado. “

H. ALTURA MÁXIMA Y RETIROS ( ARTICULO 288 DECRETO 409 DE 2007).

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO. 288 CONSIDERACIONES PARA LA DEFINICIÓN DE LA ALTURA.
Para la definición de la alturas de las edificaciones se tendrá en cuenta lo
dispuesto en al articulo 254 del acuerdo 46 de 2006.

Cuando por efectos de la topografía una edificación sobresalga del terreno cinco
(5) o mas pisos o diez y siete (17) metros de altura, por uno o varios de sus
costados dando frente a vías a linderos, esto deberá cumplir con la exigencia de
once (11) metros a ejes de las vías y las demás que se determinan a linderos en la
presente reglamentación.

Cuando una edificación alcance la altura máxima que le sea permitida, la cubierta
del ultimo nivel deberá ser en teja o en losa inclinada; únicamente se permitirá en
terrazas que no supere el 25% del área de dicho piso o nivel ubicadas hacia la
parte posterior de la edificación, salvo para el cumplimiento de terrazas de
evacuación.

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La altura para las edificaciones de comercio, servicios, industriales e institucionales
o de servicios de la comunidad se rigen por las normas especificas para dichos
usos en la presente reglamentación.

ASPECTOS TÉCNICOS.

A. ÁREA MINIMA CONSTRUIDA

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO. 291 ÁREA MINIMA CONSTRUIDA DE VIVIENDA. La unidad de
vivienda en los desarrollos urbanísticos y en las edificaciones aisladas o
desarrollos por construcción será proyectada con un área mínima habitacional útil
dependiendo del numero de alcobas. Así:
VIVIENDA DE UNA ALCOBA: treinta (30.00) metros cuadrados.
VIVIENDA DE DOS ALCOBAS: cuarenta y cinco (45.00) metros cuadrados.
VIVIENDA DE TRES ALCOBAS: sesenta (60.00) metros cuadrados.
VIVIENDA DE CUATRO ALCOBAS: ochenta (80.00) metros cuadrados.

Parágrafo: Las anteriores dimensiones no aplican para vivienda compartida,
vivienda de interés social y vivienda campestre.”

B. OBLIGACIÓN DE ASCENSORES.

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO. 297 ASCENSORES. Toda edificación en altura que cuente con mas
de cinco (5) pisos o quince (15.00) metros estará dotada del servicio de ascensor.

Para la definición de la exigencia de ascensor, se condenaran lo establecido en
los artículos xx y xx sobre la altura de las edificaciones y semisótanos y sótanos.

En las edificaciones residenciales no requerirán ascensor las edificaciones hasta
seis (6) pisos, cuando el quinto (5) poso contemple apartamentos tipo duplex.

La capacidad del ascensor con usos diferentes al residencial esta determinada por
el numero de personas o usuarios en concordancias con las normas
internacionales establecidas para el efecto. En las edificaciones residenciales se
exigirá un ascensor con capacidad minima para seis (6) personas en edificaciones
de seis (6) o mas pisos o veinte (20) apartamentos para un numero mayor de
apartamentos, la capacidad del ascensor será igual a una proporción del 10% del
numero total de personas que habitan la edificación, asumiendo un promedio de
3.94 personas por apartamento.

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C. PORTERÍA Y CUARTOS DE ASEO.

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO 306. PORTERÍA Y CUARTOS DE ASEO. Toda edificación en altura
con mas de cinco (5) pisos o aquellas que tengan mas de diez (10) unidades de
vivienda deberá disponer en sus áreas comunes privadas distintas al antejardín,
retiro a lindero o a quebrada, de un espacio de portería próximo al acceso, dotado
del mobiliario indispensable para el desempeño de dicha actividad y de un servicio
sanitario completo. Cuando la portería ocupe el retiro frontal adicional su
construcción se deberá hacer lo mas transparente posible y con una altura
máxima de un (1) piso o tres (3.00) metros de altura.

Se exceptúan de la exigencia anterior lasa edificaciones que pertenezcan a
conjuntos o urbanizaciones cerradas que dispongan de un sistema de portería
común aquellas que operen mediante puertas electrónicas y citófono y las
destinadas a viviendas de interés social.

Las que operen mediante de un sistema de “ conserje” con horario de oficina,
dispondrán del espacio necesario para el funcionamiento de la actividad.

Igualmente en todas las edificaciones se deberá disponer para el mantenimiento
de cuartos de aseo, a razón de uno como mínimo cada tres (3) pisos localizados
preferentemente en los descansos de las escaleras de los cuales estarán
dotados con poceta y agua corriente.”

D. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA.

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO 308. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA . Las
edificaciones en altura que además de la conexión al acueducto publico requieran
de sistemas almacenamiento interno con tanques, deberán efectuar los siguientes
cálculos para los diseños de los sistemas de dotación interna de acuerdo con las
normas técnica vigentes.

Como dotación minima las edificaciones de mas de tres (3) pisos deberán contar
con tanques para almacenamiento de agua a razón de 500 litros por cada vivienda;
para los usos de comercio y de servicios se dispondrá de un tanque de
almacenamiento a razón de 500 litros como mínimo por cada 200 metros de área
construida neta útil en dichos usos.

Parágrafo. En el proceso de otorgamiento de licencias urbanísticas se considerara
el requerimiento contenido en las disposiciones vigentes en cuanto al bombeo
necesario para el suministro de agua en edificaciones de mas de tres pisos.

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E. ÁREA PARA ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS SÓLIDOS. .

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO 309. ÁREAS PARA EL ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS
SÓLIDOS. Toda edificación para uso multifamiliar, comercial, de servicios o mixta
así como las urbanizaciones residenciales en todas sus topologías y aquellas que
la entidad de aseo determine, tales como equipamiento de actividades industriales,
deberá contar con un sistema de almacenamiento colectivo de residuos sólidos de
conformidad con las normas expedidas por las entidades ambientales y de salud y
demás entidades que lo requieran.

Los cuartos para almacenamientos para residuos sólidos en las edificaciones
cumplirán como mínimo con los siguientes requisitos.
- Deben estar cubiertos y estar con acabados lisos en paredes para permitir su
fácil limpieza e impedir la formación de ambientes propicios para el desarrollo
de microorganismos, insectos y roedores.
- Deben contar con sistemas de suministro de agua, de iluminación, control de
insectos, ventilación y reventilación, hacia el exterior ya sea directamente o
mediante ductos o buitrones; así mismo, con un adecuado drenaje de posibles
lixiviados.
- Los pisos de los cuartos de residuos sólidos deberán garantizar la facilidad de
su higiene y condiciones de seguridad con materiales antideslizantes, de
suficiente dureza para resistir los esfuerzos de rodadura a que pueden estar
sometidos; con acceso desde la vía publica, en caso de existir desniveles se
dispondrán rampas garantizando un ancho de un (1.00) metro de circulación
con una pendiente menor del 8%. Cuando el cuarto de residuos sólidos este
localizado en sótano o semisótano para estacionamiento de vehiculo del
edifico, la circulación de acceso y salida deberá hacerse por zonas comunes
claramente demarcadas y no podrá efectuarse a través de las celdas de
parqueo.
- Los cuartos de residuos sólidos deberán disponer de dos compartimientos o
espacios, uno destinado para material reciclable y el otro para material no
reciclable.
- Disponer del espacio suficiente para el almacenamiento de los recipientes que
contengan residuos sólidos y para la recolección de los mismos por parte del
personal encargado. Para el calculo del numero de recipientes se consideran
factores tales como volumen promedio de residuos sólidos por habitantes,
frecuencia de recolección, densidad de la basura suelta y compactada
igualmente la capacidad de los recipientes.
- La áreas de almacenamientos de residuos sólidos para edificaciones
multifamiliares, comerciales e industriales será la que establezca la autoridad
competente.
- La distancia minima de un cuarto de almacenamiento de residuos sólidos a
fachadas abiertas o semicerradas será de tres (3.0) metros y deberá
garantizar la no propagación de olores.

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Parágrafo. El cuarto de almacenamiento de residuos sólidos en los desarrollos
urbanísticos estará dispuesto de forma que el carro recolector no impida el acceso
vehicular o peatonal al momento de recolección de las mismas.

F. DUCTOS DE RESIDUOS SÓLIDOS.

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007
III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL.
ARTICULO 310 DUCTOS DE RESIDUOS SÓLIDOS. Toda edificación que
contemple mas de cinco (5) pisos de altura deberá disponer de ductos para la
evacuación de residuos sólidos cumpliendo con las normas y requisitos técnicos
necesarios para el buen funcionamientos de los mismos, así como la utilización de
materiales lisos e inoxidables para su elaboración de tal forma que no se propicie el
atascamiento de residuos ni la generación de efectos contaminantes, así:
- Se construirán con materiales resistentes al fuego y aislantes del sonido, con
paramentos interiores lisos, resistentes, impermeables, anticorrosivos y de
fácil limpieza, su trazado será vertical, podrá tente cambios de dirección
siempre que no haya pendiente inferiores al sesenta 60º.
- Su sección interior debe ser constante, no menor a 59 centímetros de diámetro
interior.
- Deben proveerse de las instalaciones recursivas de limpieza y contra
incendios.
- Si en su parte inferior se dispone de una superficie de rebote de residuos
sólidos, esta se construirá de tal modo que se eliminen al máximo los ruidos y
se evite que queden en ella los líquidos que puedan desprenderse, y tendrá la
pendiente necesaria para que por gravedad todos los productos vertidos se
depositen en los recipientes dispuesto para ello.
- Las compuertas situadas en la diferentes plantas deberán ser de materiales
resistentes al fuego, de fácil limpieza y cierre silencioso y estanco para los
olores y corrientes de aire. Se situarán en lugares de fácil acceso ,
preferentemente fuera de las viviendas y con suficiente especio de maniobra.
- Cuando el cuarto que contenga el terminal del ducto sea distinto al destinado a
guardar los recipientes de basura, cada uno dispondrá de ventilación
totalmente independiente”.

2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.P QUE
NO SE DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL ( CONSTRUCCIONES EN
PISOS SUPERIORES).

Lo que no esta prohibido esta permitido.
Articulo 6. Constitución Política de Colombia

“ TITULO 1
DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES..

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ARTICULO 6. Responsabilidad legal de los particulares y de los servidores
públicos. Los particulares solo son responsables ante las autoridades por infringir
la constitución y las leyes, los servidores públicos lo son por la misma causa o por
omisión o extralimitación en ejercicio de sus funciones. “

3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LA
APROBACIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO SI
SUBJETIVAMENTE CONSIDERA QUE NO SE CUMPLEN LOS OBJETIVOS
DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ).

A. Dentro de la función del curador no esta hacer avaluos comerciales que le
permitan decir con certeza que el inmueble rebasa los 70 salarios mínimos
legales mensuales vigentes.
B. Si existe declaración expresa del titular de la licencia que se trata de un
proyecto de vivienda de interés social prioritario, el curador deberá aprobar
la licencia con base en el principio de la buena fe; o en caso contrario
deberá elevar denuncia penal contra el solicitante de la licencia por fraude
procesal.

4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR EN
EXTRACTO 5 Y 6.

Como la ley no restringe el extracto sino que por el contrario califica dicha vivienda
con un avalúo inferior a 70 salarios mínimos mensuales vigentes, en teoría no
existiría límite en cuanto al extracto en si.
A manera de ejemplo en un extracto alto se podría construir vivienda de interés
social prioritaria si la diferencia del suelo fura pequeña dentro del proyecto, ya que
el valor de los materiales es el mismo dentro del caso urbano de la ciudad.

5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPAL QUE
EL PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.

Se verifica en el momento en que la oficina de catastro haga el avalúo para el
cobro correspondiente para dicho inmueble, además la administración municipal
verificara el precio de venta de las viviendas de interés social resultante o el precio
del respectivo lote en aquellos casos de que se hayan beneficiado de las normas o
incentivos nacionales y municipales sobre la materia.

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6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL
PROYECTO DE V.I.S.P.

Si se presenta la solicitud respetuosa ante el curador esta debe ser recibida, y si
por algún motivo no se le quiere recibir esta podrá radicarse en la defensoría del
pueblo, así como lo indica el código contencioso administrativo en su artículo 27.

“CAPITULO VI
DE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS INICIADAS EN CUMPLIMIENTO
DE UN DEBER LEGAL.
Articulo 27. Deber de Colaboración de las autoridades. Cuando una norma
imponga a una persona el deber de presentar una solicitud, una declaración
tributaria, o de otra clase o de una liquidación privada. O el de realizar cualquier
otro acto para iniciar una actuación administrativa, las autoridades no podrán
impedirlo ni regresar a recibir el escrito con el que se pretenda cumplir el deber.
Ello no obsta para que se adviertan al interesados las faltas en que incurran o las
que aparentemente tiene su escrito.
El interesado realizara ante el correspondiente funcionario del ministerio publico
los actos necesarios para hacer cumplir su deber, cuando las autoridades no lo
admitan, y el funcionario ordenara iniciar el tramite legal, e impondrá las sanciones
disciplinarias pertinentes.
En estas actuaciones se aplicara lo dispuesto en los dos últimos incisos del articulo
5 y en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de este mismo estatuto.”

7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LA V..I.S.P.

En desarrollo del mandato constitucional del DERECHO A VIVIENDA DIGNA del
artículo 41, se han desarrollado una serie de estímulos económicos con la finalidad de
hacer efectivo este derecho en tratándose de vivienda de interés social.

Estos atractivos no solo propenden por beneficios individuales para los propietarios de
la vivienda de interés social sino que también están destinados hacia los constructores
de esta modalidad de solución de vivienda.

Los beneficios tributarios y tarifarios están referidos al los siguientes tópicos, entre
otros: Expensas por licencias de construcción, devolución al Constructor del IVA
pagado en los materiales, impuestos de construcción, exoneración de la retención en
la fuente, derechos notariales y derechos registrales.

9. QUE INTERPRETACIÓN SE LE DA AL ARTICULO 229 DEL DECRETO 409
DE 2007 PARA AFIRMAR QUE NUEVE O MENOS VIVIENDAS DE INTERÉS
SOCIAL PRIORITARIA NO REQUIEREN OBLIGATORIAMENTE DEL
PARQUEO.

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Aunque en algunas curadurías de Medellín afirma que la norma exige parqueadero a
razón de 1 por cada 10 viviendas es claro que dicha norma también afirma que en los
casos en que el numero de viviendas sea inferior a 10 unidades deberá disponerse por
lo menos una celda para vehiculo y dos para motos, aunque queda para la
interpretación si el inciso mencionado anteriormente se aplica para todo tipo de
vivienda de interés social o si están excluida de tal norma las de desarrollo prioritario.

CONCLUSIONES

RESUMEN: Este trabajo consiste en identificar algunas necesidades básicas de
calidad que debe tener la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), es un análisis que se
hace sobre la VIP para encontrar la calidad y las falencias que estos proyectos tienen.
Para esto se realizaron encuestas a cinco proyectos ubicados en diferentes
localidades de la ciudad de Bogotá con el fin de analizar la percepción de sus
moradores con respecto al diseño, construcción y entorno de sus viviendas;
posteriormente se elaboro una matriz de calificación para conocer los problemas que
se están presentando y que se dieron a conocer a través de los datos arrojados en las
encuestas; luego de hacer la comparación entre las diferentes matrices de calificación
se encontraron las fallas, que se pueden atribuir al constructor las que se deben tener
en cuenta para ser subsanadas.

Esta investigación pretende identificar la calidad en el diseño y construcción con que
se está entregando la Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Al igual que la ubicación y
el entorno de estos proyectos.

1 INTRODUCCIÓN

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La carencia en la adquisición de vivienda propia en los estratos menos favorecidos ha
generado que algunas familias hayan adquirido lotes ilegales para construirlos y suplir
la necesidad de un techo en donde vivir.
Para afrontar esta situación el Gobierno Nacional ha adoptado políticas con el fin de
favorecer a los estratos más bajos. Se ha definido la Vivienda de Interés Social como
aquélla vivienda con un precio de venta menor a 135 salarios mínimos mensuales
legales (smml) con el fin de otorgar subsidios de vivienda, en la actualidad existen
viviendas que oscilan entre 50 y 70 (smml) favoreciendo así a familias de bajos
ingresos acceder a estos proyectos los cuales son de carácter prioritario. Esta
disminución en su valor se debe a diseños innovadores que permiten alcanzar la
relación precio – área y la celeridad en los procesos constructivos.
Pero estos contextos (precio – área y procesos constructivos) han evidenciado
deficiencias en requerimientos mínimos de habitabilidad y aseguramiento
de la calidad.
Si bien es cierto una de las principales limitantes para el acceso de la vivienda de las
clases menos favorecidas es la dificultad de ahorro para la cuota inicial
y el acceso al crédito como apalancamiento para el pago de esta deuda ya que la
mayoría de estas familias carecen de una fuente de ingresos estables y por otro lado
el elevado precio y la escasez en la tierra urbana para atender la demanda de vivienda
y el constante aumento de los materiales han hecho
que se tengan que sacrificar componentes esenciales

2 METODOLOGÍA
Con el fin de identificar las necesidades básicas de calidad que se deben tener en
cuenta en el diseño, construcción y urbanismo de las vivienda de interés prioritario, se
realizo un estudio a diferentes proyectos de distintas localidades de la ciudad de
Bogotá. El criterio para la escogencia de estos proyectos se basa en que el auge de la
construcción en la ciudad de Bogotá esta localizada en la periferia ya que allí se
encuentran grandes extensiones de terreno por urbanizar, por tal motivo se escogieron
las siguientes localidades: Suba, Bosa, Fontibon, Rafael Uribe y Usme y los proyectos
en su mismo orden Quintas de lombardia, Santiago de las atalayas, Sabanagrande
superlote II, San cayetano y Miravalle.
Una vez seleccionados los proyectos se recopilan las especificaciones ofrecidas por el
constructor como son: descripciones generales y especificaciones técnicas.
Por otro lado y paralelamente a estos datos se trabajó con el formato de encuesta el
cual registra la percepción de algunos propietarios de estas viviendas en cuanto al
diseño, construcción y urbanismo de sus proyectos.
Una vez consignados estos datos se analizan para después conjuntamente con los
datos generales y especificaciones técnicas ofrecidas por el constructor establecer
parámetros de calificación a los proyectos.
Con los análisis de las encuestas y las calificaciones de los proyecto se identifican las
necesidades básicas que se deben tener para mejorar la calidad de la vivienda de
interés prioritario.

3 FORMATO ENCUESTA
Para aprovechar el registro histórico y continuar con las investigaciones realizadas en
lo referente a la Vivienda de Interés Prioritario se tomo como base la encuesta
realizada por el Ingeniero Mauricio Andrés Otero Dumar y se tuvieron en cuenta otros

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aspectos que han sido una guía en los estudios europeos de la reglamentación de la
calidad de vivienda “Estudio Comparativo sobre el Control y Promoción de la Calidad
de la Vivienda en Europa” como son: Espacio, Ambiente Interno y Salud ,
Accesibilidad y Vecindario, adicionalmente fuera de estos aspectos se involucraron
otros componentes los cuales se determinaron de acuerdo a la experiencia y buen
juicio del proponente y del asesor de este trabajo de tesis.
Una vez analizada la información anteriormente descrita se estableció el formato de
encuesta el cual esta dividido en los siguientes grupos:

3.1 Datos generales
En este grupo se identifica la composición del núcleo familiar que habita en la vivienda,
el uso de la vivienda y el tiempo que llevan habitando en ella.

3.2 Aspectos económicos
Aquí se analizan las tres grandes variables que permiten el acceso a la vivienda las
cuales son: Ahorro programado, Subsidio y crédito.

3.3 Servicios públicos e instalaciones internas
En estos dos grandes grupos se pretende verificar primero la calidad de los servicios
públicos que abastecen al sector en donde se encuentra ubicado el proyecto y el
ambiente de higiene al interior de la vivienda.

3.4 Ambiente interno y salud
Aquí se mide la calidad de vida del residente al interior de la vivienda.

3.5 Espacio
Se verificara si el diseño espacial de la vivienda esta acorde con las necesidades del
usuario. En lo referente a circulaciones privadas este ítem se refiere a las escaleras de
las viviendas y el ítem de espacios comunales a los sectores de salón, cocina y patio.

3.6 Ampliaciones y/o modificaciones
En este grupo se identifican las ampliaciones y modificaciones que han realizado sus
propietarios ya sea para acoplar la vivienda a sus necesidades o para mejorar la
apariencia de esta.

3.7 Cambio de especificaciones en acabados
La mayoría de las viviendas de Interés Prioritario tienen una calidad baja o nula en
cuanto a la entrega de sus acabados, con este grupo se medirá cuales son los
acabados que el usuario realiza para mejorar la apariencia, el ambiente interno y la
higiene de la vivienda.

3.8 Deficiencias constructivas
Aquí se analizara las deficiencias que ha sufrido la vivienda desde su momento de
entrega a la fecha y se verificara si la supervisión, el método constructivo, el diseño
arquitectónico y los materiales con los cuales se construyo la vivienda fueron los
adecuados, cabe anotar que en lo referente a la calidad de los materiales el análisis
presente es muy subjetivo ya que se requeriría de toma de muestras y ensayos de
laboratorios los cuales se deben hacerse durante la etapa de construcción.

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3.9 Áreas comunes
Aquí se medirá si estos espacios entregados a la comunidad cumplen con las
necesidades de los residentes y con las expectativas ofrecidas en la etapa de
promoción del proyecto.

3.10 Vecindario
Con este punto se busca analizar las características que brinda la ubicación y entorno
del proyecto.

4 CALIFICACIÓN PROYECTOS
La matriz de calificación del proyecto tiene como base algunos grupos del formato de
encuesta. La incidencia para cada uno de los ítem del grupo se estableció teniendo en
cuenta la prioridad de la actividad y la responsabilidad del constructor. Esta matriz
tiene los siguientes grupos:

4.1 Servicios públicos
Los servicios Hidráulicos, Sanitarios y Eléctricos son los que tienen una mayor
incidencia dentro de este grupo ya que se consideraron como servicios básicos que
deben ser instalados ya se a por el constructor y/o las empresas prestadoras de estos
servicios. Con respecto al gas natural y teléfono estos servicios no se consideraron
prioritarios para la necesidades de sus usuarios aunque su uso se hace indispensable
en algunas situaciones, de hay que la incidencia sea menor con respecto a los
anteriores servicios.
En cuanto a la recolección de basuras este servicio se encuentra incluido dentro del
servicio de acueducto y alcantarillado de ahí que el porcentaje de calificación sea el
menor del grupo.

4.2 Instalaciones internas
Las instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas deben ser de muy buena
calidad ya que una falencia en estas pueden llevar al deterioro de la vivienda o
inclusive hasta la perdida de las mismas.
Otro aspecto que se tuvo en cuenta es que también pueden llegara a afectar la calidad
del aire que se respira al interior de las viviendas.

4.3 Ambiente interno y salud
Con respecto a la ventilación natural este ítem es el de mayor incidencia en el grupo
ya que de este se deriva la calidad del aire y el aspecto del espacio. Con respecto a la
calidad del aire su porcentaje es relativamente alto ya que resulta ser un factor
importante para que la vivencia resulte agradable y sana para sus moradores.
Los niveles de acústica tienen una incidencia menor sobre los ítem anteriores ya que
este no solamente depende del diseño y sistema constructivo de la vivienda sino de la
convivencia de sus residentes. Lo mismo ocurre con la privacidad al interior de las
viviendas ya que es mas responsabilidad de los habitantes del proyecto que del diseño
y sistema constructivo del mismo.

4.4 Deficiencias constructivas

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Las incidencias para cada uno de sus ítem dependen de que tanto comprometan la
estabilidad de la vivienda como también su grado de reparación de la misma.
Por otro lado el valor de la incidencia total de este grupo se hizo mediante la
calibración total de la matriz ya que este resulta un porcentaje negativo del proyecto el
cual debe castigar severamente la calidad debido a que la presencia de estos factores
influye en las respuestas y apropiaciones de la vivienda por parte de sus residentes.

4.5 Áreas comunes
Se le dio importancia a la existencia del salón comunal y a las zonas verdes ya que los
espacios de las viviendas no permiten realizar ciertas actividades de esparcimiento y
recreación. En cuanto al parque infantil su incidencia se debe a
que la mayoría de las respuestas en las encuestas se asociaron con el mantenimiento
y seguridad de esta área que en cierta medida deja de ser responsabilidad del
constructor ya que el se encarga del diseño, construcción y en algunos casos se su
dotación. Con respecto a los parqueaderos su incidencia no están alta como los
anteriores porque para algunos moradores estos espacios le son indiferentes. No
obstante este requisito es una exigencia que tiene que ser acatada por el constructor.
Para los locales comerciales su incidencia es baja ya que estos proyectos son
destinados para uso residencial, sin embargo estos espacios pueden brindar
sostenibilidad al proyecto.

4.6 Vecindario
La incidencia total de este grupo es menor con respecto a los demás ya que estos
ítem no son responsabilidad del constructor sino de las exigencias de futuros
desarrollos de la Ciudad. Definido estos grupos y sus valores de incidencia se realiza
la calificación del proyecto la cual es la suma de los totales parciales dividido por 5.2,
este ultimo es la suma total de las incidencia favorables al proyecto.
Dependiendo la calificación del proyecto se establecen los siguientes rangos:
Tabla 1. Rangos calificación de proyectos. Calificación Rango Bueno 80.01% a 100%
Regular 60.01% a 80% Malo 50% a 60% Los valores máximos y mínimos son
resultantes de la calibración del modelo. Teniendo un 50% como promedio malo sobre
el 100% optimo de la calibración del modelo he optado por tomar los rangos que se
muestran en la tabla; no obstante pueden resultar valores por debajo del mínimo, lo
cual obliga a realizar un mayor muestreo de encuestas y a determinar si las
especificaciones actuales de las áreas comunes cumplen con lo ofrecido por el
constructor. En caso de que la calificación no llegue al rango mínimo se puede concluir
que las falencias son bastante notorias en todo el proyecto cosa que deja entredicho la
calidad del mismo.

5 RESULTADOS
Verificando el rango para el promedio de los proyectos la calificación de estos es
regular y las principales falencias en cuanto a la calidad de la vivienda se registran en
los grupos de áreas comunes con un 53.75%, Espacio con un 55.53%, ambiente
interno y salud con 72.34% y deficiencias constructivas con un 44.52%. Con respecto
a las áreas comunes su calificación es mala y esto se debe principalmente a que se
presentan problemas con el parque infantil y las zonas verdes, sin embargo cabe
anotar que en las respuestas de las encuestas estos ítem estuvieron asociadas con la

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seguridad del proyecto lo cual se ve reflejado en el proyecto san Cayetano que obtuvo
la mayor calificación en el ítem de seguridad y en el grupo de áreas comunes.
Dentro del grupo de áreas comunes otro factor que hace que los proyecto presenten
esta mala calificación es la falta de los locales comerciales los cuales deberían ser
considerados dentro del diseño del proyecto ya que no solamente suplen algunas
necesidades básicas de consumo de sus moradores sino que también se puede
pensar desde el punto de vista como ayuda a la sostenibilidad del proyecto mediante
el cobro de un arriendo que seria un ingreso al proyecto.
En cuanto al espacio de las viviendas se deben replantear las dimensiones del lote
expuestas en el acuerdo 6 de 1999 en donde se establece que para vivienda
unifamiliar este debe ser de 3m de frente por 11 de fondo y para vivienda bifamiliar de
6m de frente por 11 de fondo, ya que es una limitante tanto para los diseños
arquitectónicos como estructurales los cuales tienen que ajustarse a estas medidas.
Por otro lado la mejor calificación en cuanto al espacio lo obtuvo el proyecto Santiago
de las atalayas pues esto se debe a la ubicación y diseño de la escalera y el patio. El
grupo de ambiente interno y salud presenta una calificación regular del 72.34%; en
cuanto a la calificación de este para cada uno de los proyectos se encontró que cuatro
están por encima del 70% y solamente uno registra una calificación mala del 56%.
Para establecer el porque de esta diferencia se revisaron los planos arquitectónicos y
se observo que el proyecto Quintas de Lombardia presenta la zona del patio cubierta
con teja eternit lo cual limita la ventilación natural y la calidad del aire de la vivienda, a
diferencia de los demás proyectos que registran estas zonas descubiertas. Cabe
anotar que la especificación del patio cubierto genera una mayor utilidad al constructor
por que es mas rentable para este proyecto el suministro e instalación de la cubierta
que el de la puerta metálica. En cuanto a las deficiencias constructivas estas registran
un porcentaje negativo del 44.52% lo cual es alto ya que este debe tender a cero, y las
principales deficiencias constructivas que se presentaron en estos proyectos son:
humedad en los muros y en las placas de entrepiso, fisuras en muros, en placas de
entrepiso y en la placa de contrapiso, grietas en muros y en la placa de contrapiso,
asentamientos y falta de bajantes de aguas lluvias. Para minimizar estas deficiencias
constructivas y evitar sobre costos en el porcentaje de postventas, se requiere una
mejor planeación en la etapa de diseño y una mayor supervisión en la etapa de
construcción del proyecto.
Se tiene un porcentaje del 12.62% para el grupo de vecindario y los factores que
disminuyen la calificación para el proyecto son la falta de iglesia como de colegios y el
nivel de inseguridad.

6 RESULTADOS
En el transcurso de la investigación se identificaron las falencias encontradas en los
diferentes proyectos de construcción (VIP), los cuales son factores predominantes en
la calificación de la calidad de estos proyectos. La investigación permitió conocer las
deficiencias mas usuales en el diseño y construcción de estas viviendas.
El formato de encuestas permito conocer la inconformidad de los usuarios de estas
viviendas ya que actualmente se están presentando problemas tanto de diseño como
de construcción.

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Los ítem e incidencias que se establecieron para la calificación de proyectos de
vivienda deben seguir siendo analizados y subsanados mediante la ampliación de
muestreos a diversos proyectos de vivienda.
El Gobierno debe tener una mayor injerencia en la supervisión de estos proyectos con
el fin de optimizar la calidad de vida de sus habitantes.
El reto del constructor hacia estos proyectos es cada vez mas difícil pues por un lado
esta el poder adquisitivo del usuario y por otro lado debe sortear el incremento que ha
presentado la construcción lo cual hace que se tengan que bajar especificaciones que
afectan la calidad de la vivienda.

7 BIBLIOGRAFÍA
Echeverry, D. 2003. Vivienda de interés social retos y oportunidades.

Construdata No 126 Bogotá: Colombia.

Ministerio de Desarrollo Económico. Documento de trabajo.

Calidad de vivienda urbana de interés social criterios y desarrollos
preliminares. Bogotá: Colombia.

Otero, M. 2002. Evaluación al desarrollo del proyecto ciudadela
el recreo de metro vivienda. Bogotá: Universidad de los Andes.

Sociedad Colombiana de Arquitectos. Documento de trabajo.

Código Colombiano de la vivienda. Bogotá: Colombia.

Subdirección de Control de Vivienda. 2004. Boletín consolidado de vivienda formal
2000 -2004. Bogotá: Colombia.

Subdirección de Control de Vivienda. 2004. Archivo físico, caja 699 carpeta 17309,
caja 700 carpeta 17317, caja 1086 carpeta 14533, caja 1339 carpeta 20322, caja 748
carpeta 18030, caja 1093 carpeta., Bogotá: Colombia.

Uribe, A.E. 2004. La problemática de la vivienda social. Terracota No 12 Bogotá:
Colombia.

Aportes

SERGIO MARIO GAVIRIA ZAPATA.
Especialista en Derecho Urbano.

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