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Acevedo, Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only

SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249

67 Rev. Jur. U.P.R. 249 Revista Juridica Universidad de Puerto Rico 1998 Sumario SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN a1 Michael J. Godreau aa1 Ana Isabel Garca Sal aaa1 Copyright (c) 1998 by the Revista Juridica de la Universidad de Puerto Rico; Michael J. Godreau and Ana Isabel Garca Sal NDICE DE MATERIAS I.INTRODUCCIN II.CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA FIGURA DE LAS SERVIDUMBRES A. Disposiciones Generales B. Servidumbres Positivas y Negativas: La Particular Redaccin del Artculo 469 1. La servidumbre negativa 2. La servidumbre positiva 3. Los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem C. Las Servidumbres Voluntarias y Las Legales o Forzosas D. La Adquisicin de las Servidumbres 1. La tradicin y las servidumbres 2. Adquisicin de las servidumbres por prescripcin adquisitiva III.LAS SERVIDUMBRES PERSONALES SEGN EL CDIGO CIVIL A. Constitucin de la Servidumbre Personal IV.LA ANOMALA DEL ARTCULO 467 A. El Tratamiento que Nuestra Jurisprudencia le ha Dado al Artculo 467 B. Crtica C. La Doctrina Puertorriquea y el Artculo 467 D. Conclusin V.LAS SERVIDUMBRES DE CONSERVACIN EN EL Common Law A. Disposiciones Generales Respecto a los Conceptos de Propiedad y de Derechos Reales en el Common Law B. Limitaciones al Derecho de Propiedad: Easements, Real Covenants y Servidumbres en Equidad C. Las Servidumbres de Conservacin Segn la Uniform Conservation Easement Act VI.SERVIDUMBRES AL SERVICIO DE LA CONSERVACIN EN PUERTO RICO A. Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico B. La Servidumbre en Equidad en el Derecho Puertorriqueo 1. Requisitos de la servidumbre en equidad, segn nuestro derecho 2. Los titulares pueden por pacto eliminar las restricciones C. La Servidumbre Personal de Conservacin 1. Requisitos para la constitucin por ttulo de una servidumbre personal de conservacin al amparo de las disposiciones del Cdigo Civil VII.CONCLUSIN SOBRE LA SERVIDUMBRE PERSONAL DE CONSERVACIN *250 I. INTRODUCCIN Existe una creciente preocupacin por el deterioro de nuestros recursos naturales, la contaminacin ambiental y la desaparicin de las reas verdes del pas. Los intentos de conservacin de los recursos naturales e histricos en Puerto Rico se han llevado a

250 252 252 255 256 257 257 261 262 262 264 266 272 273 274 276 281 284 285 285 289 291 295 295 301 302 308 308 309 312

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cabo mayormente a travs de esfuerzos gubernamentales y, por lo tanto, caen bajo la vertiente de derecho pblico, o a travs del Fideicomiso de Conservacin de Puerto Rico, institucin comprometida al rescate de nuestros ecosistemas y de nuestra historia. A travs de la expropiacin y de la zonificacin, se han rescatado en los primeros casos, y limitado el uso en el segundo, reas como el casco de San Juan, los manglares de Cangrejos y la Parguera, el plan de cordn verde alrededor el Yunque, etc. Se han aprobado leyes y reglamentos especiales para enfrentarse a problemas ecolgicos particulares. Ejemplos de esto #ultimo *251 son los reglamentos que prohben extraer arena de nuestras playas, la proteccin de especies en peligro de extincin y la designacin de reas protegidas para su propagacin, etc. La mayora de las reas de conservacin de recursos naturales estn reglamentadas por requisitos y directrices federales. No empece los amplios poderes respecto a la planificacin con que cuenta el estado puertorriqueo, 1 ste no ha podido detener la dilapidacin de muchos de nuestros recursos naturales. La concentracin urbana descontrolada, la contaminacin de ros y reas costeras, la erosin de los suelos, la deforestacin, la desaparicin de nuestros manglares y arrecifes, la posibilidad de extincin de especies de nuestra flora y fauna, son slo algunos de los problemas ecolgicos a que nos enfrentamos hoy. La situacin ha llegado al punto que se requiere accin expedita si no se quiere poner en riesgo nuestro futuro y el de las generaciones venideras. Corresponde tanto al sector pblico como al sector privado ofrecer alternativas para el uso, conservacin y desarrollo adecuado de los recursos naturales. El estado tiene el deber de desarrollar y elaborar programas especficos para poner en vigor el mandato constitucional de preservar los recursos naturales. 2 Los planes y programas pueden implantarse por diversos medios: va el ejercicio del poder de razn de estado que permite al ente gubernamental ejercer esta planificacin a traves de la zonificacin e incluso de la expropiacin; va tambin del ofrecimiento de incentivos fiscales; y proveyendo mtodos de fcil acceso y probada efectividad para estimular la participacin del sector privado en la bsqueda de soluciones al problema de la conservacin de nuestros recursos naturales. Sin embargo, y no obstante la importancia de la participacin activa del estado para lograr la preservacin del ambiente, no *252 ser la vertiente pblica de la solucin al problema lo que constituir el tema central de este trabajo. Nos motiva antes que nada la posibilidad de ofrecer a los individuos particulares el anlisis de algunos mecanismos legales que les permitan involucrarse activamente en la conservacin de nuestros recursos naturales mediante la proteccin de reas sobre las que ostenten derechos dominicales. El propsito es presentar dentro del mbito del derecho privado una alternativa que permita establecer reas protegidas, va mecanismos que se caractericen por su flexibilidad y por la facilidad de su constitucin, as como por su capacidad de subsistir a perpetuidad o a largo plazo. Entendemos que nuestro ordenamiento ya provee una figura que cumple con los requisitos que buscamos y que puede ponerse al servicio de la conservacin de nuestros recursos naturales: la figura de las servidumbres proveen un mecanismo adecuado para viabilizar la participacin activa de los particulares en el logro de tan vital objetivo. Mediante la constitucin de una servidumbre personal de conservacin, por ejemplo, el propietario puede, sin renunciar a la totalidad de sus derechos dominicales sobre la finca, restringir su uso para proteger intereses ecolgicos o histricos, o para disponer un uso particular a favor de otras personas o de una comunidad. Otras jurisdicciones ya se han enfrentado a este problema va respuestas diversas. En los Estados Unidos de Norteamrica, haciendo uso de una de las figuras tradicionales del derecho comn, se aprob en 1981 la Uniform Conservation Easement Act, como un intento de proveerle a los individuos un mecanismo uniforme, flexible y de fcil implantacin para la conservacin de recursos naturales e histricos. Ms adelante analizaremos estas figuras del derecho estadounidense para compararlas con los mecanismos que ofrece nuestro ordenamiento patrio.

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II. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA FIGURA DE LAS SERVIDUMBRES A. Disposiciones Generales Las servidumbres estn reglamentadas en los artculos 465 a 540 del Cdigo Civil 3 ubicados en el Ttulo VII del Libro Segundo del Cdigo, titulado De los bienes, de la propiedad y *253 de sus modificaciones. Los artculos 465 y 466 disponen lo siguiente: Art. 465. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Art. 466. Tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Se trata, segn Puig Brutau, de un derecho real que concede un derecho de disfrute inmediato pero de contenido limitado sobre una finca ajena. 4 Al otorgarle a otro titular un poder limitado sobre su propio fundo, el dueo del fundo afectado-el predio sirviente-ve restringidas sus facultades dominicales por el contenido de la servidumbre establecida. El dueo del predio sirviente se ver obligado a dejar hacer a otro algo que de ordinario no tendra que permitir, o a abstenerse l, como dueo, de hacer algo que de ordinario podra hacer en su propiedad, de no existir la servidumbre. Salta a la vista la naturaleza dual de la servidumbre. Por definicin encierra a su vez los conceptos de derecho y de gravamen. Se establece un derecho real sobre propiedad ajena, a la vez que se impone una carga o gravamen a la finca sirviente. As, expone Castn Tobeas que: Las servidumbres ... se pueden enfocar desde su lado activo (en atencin al fundo dominante), como iura praediorum y entonces son derechos reales sobre cosa ajena que limitan las facultades del propietario, en beneficio del propietario de otro fundo, al que procuran una utilidad concreta. Anlogamente se podran definir desde el lado pasivo, subrayando entonces el aspecto de carga o gravamen. 5

*254 Para Castn, las caractersticas generales del derecho de servidumbre son: (1) Es un derecho real y como derecho real recae sobre la cosa misma. Otorga a su titular, en virtud de la facultad de persecucin inherente a los derechos reales, la posibilidad de ejercer una accin real denominada accin confesoria que conlleva el reconocimiento de su derecho ante aqullos que lo desconocen, aunque se trate del propietario de la finca. Posee como todo derecho real la facultad de realizacin directa, es decir, de utilizacin, goce y disfrute de la cosa. Confiere tambin a su titular la facultad de exclusin que le permite reclamar que se ponga fin a una amenaza a su derecho o a una perturbacin ya realizada. (2) Recae sobre cosa ajena, especficamente sobre inmueble ajeno. Es imposible una servidumbre sobre cosa propia pues los derechos que tiene un dueo en su fundo los tiene en virtud del derecho de propiedad y no por la servidumbre. Es indispensable que el titular del feudo sirviente y el titular del derecho de servidumbre sean personas distintas. El Cdigo provee para la extincin del derecho de servidumbre si llegan a reunirse en un mismo titular las cualidades de propietario de la cosa y de titular de la servidumbre. 6

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(3) Es una limitacin al derecho de propiedad 7 en beneficio de otro, ya sea otra finca o una persona o comunidad particular. Por ser limitaciones al derecho de propiedad han de tener un contenido especfico y representar alguna utilidad para una finca o una persona o comunidad, pues no procede reconocer limitaciones al derecho de propiedad que no representen una ventaja para alguien. No es necesario que el beneficio sea grande, basta que se d una utilidad o ventaja cualquiera. Tampoco es necesario que el derecho que concede la servidumbre se ejercite, es suficiente que pueda ejercitarse. Su contenido ha de ser especfico ya que aunque su funcin es restringir algn aspecto del dominio, nunca ha de pretender suplantarlo. Por ser un gravamen o limitacin su interpretacin ha de ser siempre restrictiva a favor del predio sirviente. Como carga o gravamen otorga al titular *255 que soporta la limitacin la posibilidad de ejercer una accin negatoria que niegue el derecho de servidumbre e impida su ejercicio. 8

B. Servidumbres Positivas y Negativas: La Particular Redaccin del Artculo 469: En virtud del artculo 469 9 las servidumbres pueden considerarse positivas o negativas. Esta clasificacin de las servidumbres se refiere al modo en que se ejercitan y se manifiestan. Castn observa que una misma servidumbre puede ser positiva o negativa segn los casos. Ejemplo de esto sera la servidumbre de luces y vistas segn se abran los huecos en pared propia y se imponga al dueo del predio sirviente la obligacin de no construir pared que lo obstruya (servidumbre negativa), o se abran en pared ajena o medianera en cuyo caso se constituye una servidumbre positiva. 10 Puig Brutau sostiene que la determinacin de si una servidumbre es positiva o negativa ha de hacerse en atencin al predio sirviente y no al dominante. Sin duda la calificacin de las servidumbres en positivas o negativas ha de hacerse teniendo en cuenta el predio sirviente y no el dominante. Es cierto que toda servidumbre negativa significa que es lcito un comportamiento positivo del dueo del predio dominante, pero ello no basta para calificar de positiva a la servidumbre, pues el art. 533 [469 del Cdigo Civil de Puerto Rico] del Cdigo hace depender la calificacin de negativa del hecho de que el dueo del predio sirviente tenga prohibido hacer algo que le sera lcito sin la servidumbre, y porque el art. 530 [465 nuestro] contempla preferentemente a las servidumbres en su aspecto de gravamen o carga, ms que en el de un derecho. 11

*256 1. La servidumbre negativa La realidad es que la redaccin del artculo 469 no arroja mucha luz a la hora de precisar los elementos que distinguen las servidumbres positivas de las negativas. As, la prohibicin de colocar un portn en nuestra propiedad para impedir el acceso a una escalera que es servidumbre de paso hacia la propiedad de la segunda planta representa, a la vez, un impedimento para hacer algo que sin la servidumbre se podra realizar, como la obligacin de dejar que otro realice actos en mi propiedad, a saber, pasar por mi escalera. De esa forma la misma servidumbre, independientemente del sitio donde ubique, sera positiva y negativa a la vez. Por ello consideramos ms precisa una definicin que arranque del verdadero sentido prctico de la distincin entre servidumbres positivas y negativas, cual es la posibilidad de adquirirlas por usacapin. La clave para la distincin entre unas y otras surge a raz del requisito de posesin aparente que toda usucapin requiere. Tanto las positivas como las negativas, si son continuas y aparentes, pueden adquirirse por prescripcin. 12 La diferencia entre ambas estriba en el momento a partir del cual comienza a correr el plazo prescriptivo. En las negativas ser desde el acto obstativo, mientras que en las positivas el trmino comienza a correr desde que se ejercitan. 13 La razn de esta diferencia estriba en la no apariencia de toda servidumbre negativa, lo que requiere que en algn momento tal condicin cese frente al titular del predio sirviente.

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En las positivas, en cambio, la apariencia de la intencin de establecer un gravamen sobre un fundo ajeno, o el reclamo de que tal servidumbre ya existe, surge por el mero ejercicio de la misma. As, por ejemplo, cuando el propietario del eventual predio dominante de una servidumbre de vistas, abre una ventana en pared propia, el dueo del predio colindante, que podra convertirse a la larga en el predio sirviente, no tiene por qu sospechar que su vecino le anuncia la existencia de un gravamen. Ello es as porque la apertura de una ventana en pared propia es un mero acto de dominio que nunca refleja la apariencia de gravar el predio contiguo. El acto de abrir tal ventana dejar de dar la apariencia de una accin dominical inocua, cuando al *257 dueo colindante se le aperciba de que no puede continuar con la construccin que planifica realizar en su propio fundo porque la misma violara una servidumbre que grava su predio. Slo a partir de dicho momento podr el ordenamiento exigirle al dueo del potencial predio sirviente que tome las medidas pertinentes para evitar que el gravamen-ahora aparente-se consolide con el transcurso del tiempo. Si, por el contrario, la ventana que pretende ser signo de una servidumbre de vistas se abriera en pared medianera, invadiendo as la propiedad del potencial predio sirviente, es evidente que el propietario afectado tiene el deber de proteger la integridad de su finca. La apariencia de gravamen est presente desde el momento en que comienza a abrirse el hueco en la pared comn. De ah que se justifique comenzar a contar el trmino de la prescripcin desde el mismo instante en que pueda imputrsele conocimiento al titular del predio sirviente de la intencin evidente de gravar su propiedad. Por consiguiente, si el ejercicio de una servidumbre requiere la penetracin en el fundo ajeno, estaremos ante una servidumbre positiva. No cabe duda que tolerar que un extrao penetre en mi propiedad implica permitirle a otro que realice actos en ella. En cambio, si el ejercicio de la servidumbre slo se muestra en la realizacin de actos en la propiedad de quien pretende ser el titular de dicha servidumbre, por lo que su ejercicio no pone en sobre aviso a nadie, estaremos ante una servidumbre negativa.

2. La servidumbre positiva La servidumbre positiva tiene dos modalidades. La primera impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer algo en su fundo. No puede impedir que el titular de la servidumbre ejercite su derecho. Este aspecto de las servidumbres positivas no ocasiona mayor problema.

3. Los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem La segunda modalidad de la servidumbre positiva es la que presenta especial importancia respecto a nuestro tema. sta asigna al dueo del predio gravado o sirviente la obligacin de hacer una cosa por s mismo. Es preciso comprender esta modalidad de servidumbre positiva porque una posibilidad reside en *258 imponerle obligaciones de conservacin a quienes adquieran fundos gravados con este tipo de servidumbre. Esta acepcin de las servidumbres positivas ha sido motivo de grandes discusiones en la doctrina. El problema consiste en que se est imponiendo una servidumbre in faciendo, figura rechazada desde el derecho romano con la nica excepcin de la servitus oneris ferendi en que se impona al propietario del predio sirviente no tan slo la obligacin de soportar en pared propia el peso de la construccin vecina, sino que adems tena la obligacin de repararla y mantenerla en buen estado. 14 La doctrina se enfrenta a la necesidad de compaginar las disposiciones del artculo 469 que admite la posibilidad de configurar un derecho real que imponga al dueo del predio sirviente una obligacin de hacer, y el principio general de que las personas son slo susceptibles de obligaciones, 15 y no a que se constituyan sobre ellas derechos reales. Ante este problema se han asumido diversas posiciones.

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La discusin gira en torno a la naturaleza y alcance de las obligaciones propter rem, conocidas tambin como obligaciones reales, 16 figura considerada por muchos como intermedia entre los derechos de crdito y los derechos reales, donde los criterios diferenciadores de uno y otro derecho se hallan debilitados u oscurecidos. 17 Hay cuatro diferentes teoras para explicar esta figura anmala. El primer grupo, sector minoritario, rehsa otorgarle a las obligaciones propter rem la naturaleza de verdaderas relaciones obligatorias. Adhirindose a la teora de la realidad, consideran que no hay inconveniente en admitir derechos reales cuyo contenido consista en un hacer. 18 Interpretan que la responsabilidad que surge de estas obligaciones es anloga a la de los derechos reales y, por lo tanto, se trata de figuras que no salen del campo *259 de dichos derechos. 19 Entre los tratadistas que sostienen esta posicin se encuentran Dez-Picazo y Ossorio Morales. Para Dez: Excepcionalmente, los deberes incrustados en el gravamen pueden ser tambin deberes positivos e imponen al sujeto gravado la obligacin de ejecutar una prestacin de aquel tipo. La obligacin coordinada con el gravamen, puede a su vez, ser una obligacin personal o una obligacin real o propter rem. Para destacar grficamente el efecto jurdico real que el gravamen determina se suele decir que es inherente a la cosa, que recae sobre ella o que se encuentra adherido a ella, de manera tal que la cosa pasa a manos de los posibles terceros adquirentes con el gravamen. Como situacin pasiva es una situacin que se transmite, en la que sucede (propter rem) el adquirente o el sujeto en la titularidad del dominio. 20

Por su parte, Ossorio Morales expone: Interesa, ante todo, dejar bien puntualizado que esta figura de la servidumbre in faciendo, como servidumbre que es, pertenece por completo al campo de los derechos reales. Aunque el titular de la servidumbre est facultado para exigir una prestacin de hacer y el dueo del predio sirviente deba cumplirla, no se le pueden considerar como acreedor y deudor, respectivamente, ni calificar de obligacin la relacin existente entre ellos. No debe olvidarse a estos efectos, que la exigencia de una prestacin no constituye un carcter exclusivo de la relacin de crdito. 21

La segunda posicin, que se subscribe a la teora personalista, es la que expone el sector tradicional y mayoritario. Define las obligaciones propter rem como verdaderas relaciones jurdicas obligatorias en las que el deudor es persona indeterminada y su cualidad de deudor surge solamente por su condicin de titular del predio gravado. En tal calidad viene obligado a realizar la actividad particular descrita en el ttulo constitutivo de la servidumbre. *260 Para este sector las obligaciones propter rem tienen carcter accesorio. 22 As, en el caso particular de la servidumbre positiva el facere no es en s mismo el objeto principal de la servidumbre, sino accesorio a una servidumbre consistente en otra cosa. Segn Albaladejo: ... las servidumbres positivas de hacer, no son nunca servidumbres que consisten en un hacer, que es slo contenido secundario de una servidumbre consistente en otra cosa; el hacer a que el dueo sirviente est obligado sirve para que la cosa se mantenga en forma de que quepa desplegar en ella el poder que sobre la misma tiene el titular de la servidumbre. 23

Una tercera vertiente de la doctrina defiende la teora mixta, ubicando las obligaciones propter rem tanto en los derechos reales como en los derechos personales. Segn Espn:

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Otra figura intermedia entre el derecho personal y el real son las situaciones denominadas obligaciones reales u obligaciones propter rem, en que al derecho real le acompaa una obligacin de hacer. Dicha obligacin incumbe a toda la serie de personas que sucesivamente se encuentren en cierta relacin con la cosa gravada y que se liberen de la obligacin por el abandono de la cosa ... En nuestro derecho se citan como figuras de este tipo las servidumbres positivas que pueden imponer al dueo del predio sirviente la obligacin de hacer algo por s mismo ... Acerca de la naturaleza de estas figuras, se trata de derechos complejos con caractersticas peculiares en cada caso que impiden reducirlos a una unidad o incluirlos en el tipo real o en el obligatorio. Participan de la doble naturaleza de la obligatoriedad y de la realidad, como pone de relieve su propia denominacin de obligacin real. 24

La cuarta posicin es la asumida por la doctrina eclctica o relativa. Sostiene que las obligaciones propter rem son derechos reales u obligaciones segn cada caso particular. Habr que analizar *261 en cada situacin el alcance del derecho puesto a disposicin del titular y la vinculacin tanto de la obligacin como del derecho a la titularidad de una cosa determinada. 25

C. Las Servidumbres Voluntarias y las Legales o Forzosas: Segn dispone el artculo 472 del Cdigo, las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aqullas se llaman legales y stas voluntarias. 26 Para Albaladejo, las legales comprenden tanto las determinadas por la simple coexistencia de los predios que son impuestas por la disciplina objetiva del derecho de propiedad, como aqullas de constitucin forzosa que atribuyen un derecho real en cosa ajena. 27 Ejemplos de las forzosas son la servidumbre de aguas, 28 la de paso de finca enclavada, 29 la de medianera 30 y la de desage de edificios, 31 entre otras. Las servidumbres forzosas por tener como objeto la utilidad pblica y en algunos casos la proteccin del inters de los particulares *262 pertenecen ms al mbito del derecho administrativo que al del derecho privado. El Cdigo establece en su artculo 486 que todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pblica o comunal, y las impuestas por ley a particulares, se regir por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y en su defecto, por las disposiciones del Cdigo Civil sobre servidumbres. 32 Las servidumbres voluntarias son todas aquellas que se constituyen por acuerdo de los interesados y que se adquieren en virtud de ttulo, es decir de un acto jurdico que puede ser one-roso o gratuito, 33 intervivos o mortis causa. Se denominan tambin servidumbres convencionales. El ttulo constitutivo de las servidumbres voluntarias debe especificar claramente su extensin y el modo de su ejercicio, para que no sean alterables por la mera voluntad del dueo del predio dominante con el fin de convertirlas en ms gravosas. 34

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D. La Adquisicin de las Servidumbres 1. La tradicin y las servidumbres La doctrina discute si aplica a las servidumbres voluntarias el *263 requisito de la tradicin que dispone el artculo 549. 35 De ser ella necesaria, har falta un acto de transferencia de posesin, ya sea simultneo o posterior, real o simblico, para que quede constituida la servidumbre conforme a los requisitos de ttulo y modo. Sobre este aspecto no hay unanimidad en la doctrina. Un sector de la doctrina entiende que el requisito de la tradicin no aplica de modo general a todos los derechos reales, especialmente a aquellos como la hipoteca y las servidumbres negativas que no admiten por su naturaleza actos de transferencia de posesin. 36 Sin embargo, algunas sentencias del Tribunal Supremo de Espaa han reconocido la aplicabilidad del requisito de ttulo y modo a las servidumbres. 37 La Sentencia del 26 de febrero de 1942 de la Sala 1era del Tribunal Supremo de Espaa aplic al artculo 609 (549 nuestro) a la constitucin de servidumbres voluntarias, exigiendo la concurrencia de ttulo y modo para dar vida al derecho real de servidumbre. 38 Nuestro Tribunal Supremo no se ha pronunciado respecto a la exigencia de la tradicin en las servidumbres. Sus ms recientes pronunciamientos sobre el requisito de la tradicin se han referido a casos de compraventa. Aunque es cierto que el contenido *264 de la tradicin se ha ido ampliando y hoy da no se restringe a las formas previstas en el Cdigo, sino que puede asumir incluso la forma de un acto simblico que exteriorice la voluntad de transferir, no podemos decir que se haya abandonado el requisito de un acto de entrega, separado del momento en que se perfecciona la venta, si se quiere rebasar del plano obligacional al de la efectiva transferencia del dominio o del derecho real de que se trate. 39 En Segarra v. Vda. de Llorns 40 el Tribunal se reafirma en la necesidad de un acto material o simblico que exteriorice la voluntad tanto del transmitente como del adquirente de trasmitir y de adquirir, respectivamente, a la vez que reconoce que la enumeracin del Cdigo sobre las formas de realizar la tradicin no es taxativa y que existe una variedad inagotable de modos de realizarla.

2. Adquisicin de las servidumbres por prescripcin adquisitiva Las servidumbres pueden obtenerse por usucapin o prescripcin adquisitiva. 41 El artculo 473 dispone que hay dos circunstancias que han de concurrir para que pueda darse la usucapin: la apariencia y la continuidad. Estas dos condiciones permiten que exista un estado posesorio con fuerza suficiente para convertir un estado de hecho en un derecho subjetivo. 42 La redaccin de los artculos 473 y 474 suscita dudas sobre si las servidumbres negativas, por ser no aparentes, pueden adquirirse por usucapin. La doctrina ha intentado reconciliar esta aparente *265 contradiccin explicando que la servidumbre negativa no es sino la consecuencia de otra positiva, que es aparente. 43 Nuestra jurisprudencia ya ha resuelto afirmativamente la posibilidad de adquirir servidumbres negativas por usucapin. En Ros v. Mercado 44 el Tribunal decide que el trmino para la usucapin en aquellos casos de servidumbres negativas que se presentan enlazadas de tal modo a otras positivas se computa desde el momento en que el dueo del predio dominante realice un acto obstativo en el que manifieste formalmente su oposicin a que el propietario del predio sirviente haga algo en su predio que le sera lcito de no existir la servidumbre. El artculo 475 dispone que no pueden adquirirse por usucapin las servidumbres discontinuas. Dada la definicin de discontinuas en el Cdigo Civil, 45 como aqullas que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre, parecera que no pueden adquirirse por usucapin las servidumbres personales limitadas de nuestro artculo 466 por ser siempre

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discontinuas. 46 Sin embargo, apuntando que una cosa es la continuidad en la posesin y otra la continuidad en la servidumbre, un sector de la doctrina admite que cabe perfectamente la posesin continua de una servidumbre discontinua. As, Lucas Fernndez, citando a Laurent, plantea que ... la posesin es continua cuando el poseedor realiza los actos de goce que la naturaleza de la cosa poseda exige; no hace falta para que la posesin sea continua-aaden Alas, De Buen y Ramos-que de un modo constante e incesante actuemos sobre la cosa, sino que basta que nos portemos con ella como hace ordinariamente el propietario, utilizndola cuando sea oportuno y posible y no dejndola *266 perecer in pasar contra nuestra voluntad a poder de otro. 47

III. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES SEGN EL CDIGO CIVIL Los artculos 465 y 466 del Cdigo Civil establecen dos tipos de servidumbres: la predial y la personal. 48 La primera se establece a favor de otro inmueble que pertenezca a distinto dueo, la segunda a beneficio de una o varias personas o de una comunidad. El artculo 466 ha sido objeto de amplia discusin en la doctrina. Aunque toda la doctrina reconoce que la servidumbre por antonomasia es la denominada servidumbre predial o real, los tratadistas sostienen diversas posiciones sobre la existencia y la naturaleza de las llamadas servidumbres personales. El Derecho romano justinianeo reconoci una distincin entre servidumbres prediales y personales, entendiendo por estas ltimas los derechos de usufructo, uso y habitacin. Sin embargo, en el momento de la codificacin, el legislador espaol opt por ocuparse de los derechos de usufructo, uso y habitacin en un ttulo separado al de las servidumbres. Ello tuvo su justificacin no tan slo en el rechazo de todo cuanto pudiera aludir a conceptos feudales de beneficios personales, sino porque atendiendo a la naturaleza y contenido de estos derechos se deducen importantes diferencias en las figuras jurdicas que representan, diferencias que alcanzan aspectos tan diversos como la extensin del goce de la cosa, su duracin y el objeto sobre el cual recaen. 49 La mayora de la doctrina reconoce que el legislador actu correctamente al dejar fuera del articulado de las servidumbres los derechos de usufructo, uso y habitacin. En palabras de Scaevola: *267 El legislador espaol opt, en nuestro sentir acertadamente por la segunda (opcin). Examinando, sin duda, la naturaleza de todos los derechos que con arreglo al criterio primeramente expuesto se agrupaban y englobaban dentro del concepto de servidumbre, no podra menos de observar la diferencia del contenido de unos y otros, y de adquirir, por tanto, la conviccin del error de considerarlos como homogneos y de exponerlos bajo un mismo ttulo. Estudiando los derechos a los que nos venimos refiriendo, los autores del Cdigo veran que la nica nota de semejanza entre ellos se reduca al particular de estar fundados sobre la cosa de tercero; pero que esta nota no era suficiente para caracterizarlos, por no ser especfica, sino comn a todos los derechos reales en el sentido lato de la palabra. En cambio, se presentara a su vista la consideracin de que unos de dichos derechos recaen principalmente sobre el fruto de la cosa, y otros primordialmente sobre su sustancia, distincin fundamental entre ellos por afectar a su esencia jurdica, y veran tambin otras diferencias (clases de bienes sobre que pueden constituirse, necesidad en algunos casos de dos predios) que proclamaban en voz franca la heterogeneidad de derechos que pretenden estimarse similares. 50

Eliminada la denominacin de servidumbre personal para el usufructo, el uso y habitacin en el momento de la codificacin, ya no quedan en el derecho espaol ms servidumbres personales que las del artculo 531 (466 del Cdigo Civil de Puerto Rico). 51

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La doctrina se halla dividida respecto al alcance del artculo 466. El sector mayoritario defiende la posicin de que la intencin del legislador fue admitir unas servidumbres con caractersticas similares a las servidumbres prediales, pero reconociendo que su titular puede ser una persona o varias o una comunidad, sin necesidad de la existencia de un segundo predio. Bajo esta modalidad el derecho de servidumbre lo ostenta la persona o comunidad, independientemente de su cualidad de propietario. Otro sector de la doctrina califica al artculo 466 como anomala, bajo la premisa de que las servidumbres personales no *268 son verdaderas servidumbres por asemejarse ms a la figura jurdica del usufructo, y restringe el concepto de servidumbre a las prediales. 52 Si se considera que nadie cuestiona la naturaleza real de la hipoteca, aun cuando el gravamen impuesto no se hace en funcin de una finca, es decir, para proteger el inters econmico del dueo de un fundo; y que no hay nada que impida que la facultad de aprovechar los beneficios de un inmueble recaiga sobre una persona, no vemos fundamentos slidos para rechazar la concesin de derechos o beneficios que provea un fundo a favor de una persona natural o jurdica o de una comunidad. Negarle a ese derecho la denominacin de servidumbre nos parece una cuestin de mera semntica. Por otro lado, no es posible identificar las servidumbres personales que admite el Cdigo en el artculo 466 con el usufructo. La doctrina mayoritaria recomienda examinar la figura de las servidumbres personales en su fondo, en lo referente a la naturaleza de los derechos con respecto a los que surge. En este sentido vanse las certeras expresiones de Scaevola: Si se da el nombre de servidumbre al derecho en que sta consiste por ser un servicio que un fundo presta a otro fundo, porque un predio sirve a otro predio, no es absurdo ni monstruoso llamar tambin servidumbre al servicio que preste un fundo a una persona. ... si, segn los cuerpos legales, lo que caracteriza a la servidumbre es el ser un gravamen sobre un predio, servidumbre ser lo mismo cuando se constituya a favor de una persona que de un fundo. ... si el contenido de tales derechos es idntico, sern todos uno mismo y debern recibir igual denominacin, y si no sucede as, forzoso es que la ostenten distinta. 53

*269 Por su parte Lucas Fernndez expresa: Realmente, el contenido de una y otra clase de servidumbres, es el mismo, y nuestra definicin es vlida para ambas categoras. La diferencia entre unas y otras estriba en la distinta manera de sealar al sujeto activo de derecho que nos ocupa: en las personales se establece a favor de una o varias personas o de una comunidad a quienes no pertenezca el fundo gravado, es decir, en favor de una persona determinada individualmente sin consideracin a su posible cualidad de dueo de determinado fundo .... 54

La diferencia entre los derechos de servidumbre y de usufructo reside en su misma esencia. Cada uno de estos derechos tiene un contenido distinto. Abunda Lucas Fernndez: El contenido del derecho de servidumbre es, pues, un uso especfico (servidumbre positiva), o la prohibicin de un uso especfico (servidumbre negativa) de la cosa ajena. El usufructo no consiste en esto; no se limita al uso de la cosa, y menos a uno determinado; es el derecho de percibir los frutos de cosa ajena y usar genricamente de ella. 55

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Tampoco es dable identificar las servidumbres personales del artculo 466 a los derechos de uso y habitacin, pues mientras las servidumbres positivas consisten en un uso determinado de los varios usos que ofrece la cosa, la habitacin consiste en el nico uso propio y natural de la cosa. El derecho de uso recae sobre los frutos de la cosa mientras la servidumbre recae sobre el uso del inmueble. 56 Descartada as la posibilidad de remitir el contenido del artculo 466 a los derechos de usufructo, uso y habitacin, procede que examinemos en qu consisten las llamadas servidumbres personales. La doctrina moderna le otorga diversos nombres: servidumbres irregulares, servidumbres personales limitadas o simplemente servidumbres personales. Castn las define como: *270 ... aquel tipo de servidumbres que se establecen no como las reales en beneficio de un predio, sino en consideracin a una persona determinada, y que consisten, por consiguiente, en la atribucin a una persona, con eficacia real, de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea capaz de proporcionar. 57

El Cdigo regula expresamente como servidumbres personales las de pastos, leas y dems productos de los montes propiedad de particulares. 58 Adems de estas servidumbres personales nominadas, existen todas aquellas innominadas que al amparo del principio de autonoma de voluntad sobre el que se basa el artculo 530 pudieran constituirse. 59 Al no existir en el Cdigo disposiciones especficas para regir estas servidumbres personales atpicas, las mismas se regirn, en virtud del artculo 534, 60 por su ttulo de constitucin y como derecho supletorio, por las reglas de las servidumbres prediales en cuanto le sean aplicables, teniendo en cuenta las diferencias de naturaleza entre unas y otras. Respecto a su contenido, podr constituir una servidumbre personal todo aquello que pueda ser objeto de una servidumbre predial, siempre que no sean ilegales o contravengan el orden pblico. En lo referente a su constitucin, extincin, modificacin y proteccin le aplican tambin a las servidumbres personales, en virtud del artculo 534 y de modo supletorio, las disposiciones pertinentes de las servidumbres prediales, en todo aquello que no sea incompatible con su naturaleza particular. No aplica por esta razn la disposicin del artculo 470 sobre la inseparabilidad de las servidumbres. 61 *271 Respecto a su transmisibilidad, el Cdigo no es claro y no existe consenso en la doctrina. Un argumento a favor de su transmisibilidad es el carcter de hipotecables que se le reconoce a los derechos de pastos y leas. Sin embargo, el carcter personal de estas servidumbres permite que se concedan en atencin a las cualidades particulares y personalsimas del titular, en cuyo caso podra cuestionarse su transmisibilidad. 62 Si partimos del supuesto bsico de que todos los derechos son, en principio, transferibles, la solucin depender del anlisis de cada caso. En cuanto a su duracin, el Tribunal Supremo de Espaa ha resuelto que no hay precepto alguno que prohba constiturlas a perpetuidad. 63 La doctrina interpreta que de ser establecida en beneficio de una persona, la servidumbre personal ser vitalicia, salvo pacto en contrario, y de estar establecida a favor de varias personas, su duracin ser por el tiempo de vida de los beneficiarios, aunque podra en virtud del ttulo de constitucin atribursele una existencia indefinida. En caso de ser el beneficiario una comunidad, puede constiturse a perpetuidad. 64

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El artculo 466 permite que se establezca la servidumbre a favor de una o varias personas 65 o a favor de una comunidad. Esto incluye asociaciones, ayuntamientos, pueblos y municipios, es decir cualquier persona jurdica o colectiva de las que nuestro derecho reconoce. 66

*272 A. Constitucin de la Servidumbre Personal Las servidumbres personales atpicas o innominadas pueden establecerse por ley o por voluntad de los particulares en virtud de ttulo. En cuanto a las formalidades requeridas en el acto jurdico que sirva como ttulo a la constitucin de la servidumbre, habr de atenderse al tipo de negocio jurdico de que se trate y las formalidades especiales que cada uno requiera. 67 Para efectos de publicidad ante terceros, el ttulo en que se establezca la servidumbre ha de estar consignado en escritura pblica e inscrito en el registro de la propiedad en el folio correspondiente al predio gravado. La falta de inscripcin no afecta la relacin entre las partes. Es decir, la inscripcin no es de carcter constitutivo. Para que la constitucin de la servidumbre personal sea vlida es necesario que quien la otorga sea el propietario del predio sirviente. Slo ste tiene la facultad de limitar y gravar el uso de su finca. Ha de gozar de la capacidad necesaria para ejercer actos de enajenacin. Es decir, se requiere que el que imponga la servidumbre tenga simultneamente el derecho y la capacidad de enajenar la finca. En cuanto a la aceptacin de la servidumbre, por tratarse de un acto que produce resultados favorables, basta que el titular de la servidumbre tenga la capacidad necesaria para realizar actos de administracin. 68 Es necesario que la limitacin establecida sobre el predio sirviente tenga el carcter de verdadera servidumbre. Ha de estar constituida como un derecho real que recaiga sobre la cosa y no meramente como una obligacin personal que d lugar a un derecho de crdito. El deber de tolerancia o de abstraccin impuesto al propietario de un predio sirviente, ha de configurarse como un derecho real, segn el cual queden vinculados todos los propietarios subsiguientes de la finca sirviente y no meramente como una relacin personal entre acreedor y deudor. Convendra incluir una expresin inequvoca en el ttulo constitutivo de la servidumbre a los efectos de que se interesa dotar de efectos reales *273 al negocio, evitndose as el riesgo de que lo pactado se interprete como una simple obligacin. 69

IV. LA ANOMALA DEL ARTCULO 467 Es forzoso abordar la anomala que en nuestro Cdigo representa el artculo 467. Conforme a ste, slo existen como servidumbres personales el usufructo, el uso y la habitacin. El artculo 467 70 fue tomado del 646 del Cdigo Civil de Louisiana de 1870 71 y fue injertado en nuestro Cdigo Civil en la revisin de 1902. Se introdujo as la posicin que fue rechazada por el legislador espaol en el momento de la codificacin al rehusar incluir las disposiciones sobre usufructo, uso y habitacin entre las servidumbres personales. El citado artculo no concuerda con el resto de las disposiciones sobre servidumbres en nuestro Cdigo, y es otro de los tristes ejemplos de artculos incongruentes que fueron injertados en 1902 luego de la invasin norteamericana, sin considerar si eran o no compatibles con el resto del articulado del Cdigo Civil. Irnicamente el ordenamiento de Louisiana, en la revisin del Cdigo Civil de 1977, recogi e incorpor *274 bajo la figura de derechos de uso, la figura de las servidumbres personales atpicas o innominadas de nuestro artculo 466. 72 En la exposicin de motivos del captulo 4 sobre servidumbres, dedicado a los derechos de uso, se reconoce que los derechos tradicionales de usufructo, uso y habitacin no deben de agotar la posibilidad de las servidumbres personales disponibles. Se reconoce adems la necesidad de respetar la libertad contractual en materia de propiedad y se introduce la figura jurdica de los derechos de uso como un mecanismo para adaptar las instituciones tradicionales a las exigencias del trfico jurdico moderno. Estos denominados derechos de uso que se recogen en los artculos 639 a 645 del Cdigo revisado de Louisiana, adoptan la doctrina civilista desarrollada sobre las servidumbres personales en nuestro derecho. Los artculos 639 a 645 disponen que pueden existir servidumbres personales de carcter limitado a favor

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de personas naturales y jurdicas. Establecen que a esta figura se aplicarn por analoga las disposiciones referentes a las servidumbres prediales. Disponen, adems, que en ausencia de pacto en contrario, dichas servidumbres terminarn con la muerte del titular o con la disolucin de la persona jurdica a favor de la cual fue establecida. El contenido de la utilidad a derivarse por la servidumbre quedar establecida por el ttulo de constitucin. Se concede a las partes la capacidad de configurar el contenido de la servidumbre como mejor les convenga, con la salvedad de que dicho disfrute no puede ser tan amplio que equivalga al pleno dominio. Admite tambin la posibilidad de que el contenido de cualquier servidumbre predial pueda configurarse en una servidumbre personal. 73

A. El Tratamiento que Nuestra Jurisprudencia le ha Dado al Artculo 467 El artculo 467 fue objeto de consideracin en Guzmn v. Central San Jos 74 donde se planteaba si una servidumbre constituida sobre una finca a favor de una central azucarera era una servidumbre predial o personal. Los dueos de la finca haban otorgado una escritura en la que arrendaban la finca a la Central Vannina por un trmino de doce aos y en el mismo documento *275 constituyeron una servidumbre a perpetuidad permitindole a la corporacin Central Vannina la instalacin de una va frrea permanente con lo que se constitua un derecho de entrada, de salida y de paso por la finca sirviente. El demandante, dueo de un remanente de la finca sirviente original, llev una accin para que se declarase extinguida la servidumbre por tratarse de una servidumbre personal constituida a favor de la central, derecho que, segn se alegaba, se haba extinguido al disolverse la referida corporacin Central Vannina. De determinarse que la servidumbre constituida era predial, el gravamen subsistira mientras no se demonstrara su extincin por una de las causas contenidas en el artculo 482 del Cdigo Civil. 75 De llegar a la conclusin de que era una servidumbre personal, hubiera quedado extinguida al disolverse la corporacin a cuyo favor se constituy. El tribunal de instancia acogi el planteamiento y determin que aunque tena dudas de si en realidad se trataba de una servidumbre personal, ya que en la escritura donde se constituy no se describa el predio sirviente, estaba seguro que no se trataba de una servidumbre predial y, por lo tanto, no poda transferirse a persona alguna por ser un derecho personalsimo. El Tribunal Supremo, luego de citar con aprobacin las razones que llevaron al legislador espaol a rechazar el usufructo, uso y habitacin como servidumbres personales, hizo uso del artculo 467 y explic que a partir de 1902, fecha en que se incorpor esta disposicin al Cdigo Civil Revisado, las servidumbres personales en Puerto Rico consistan solamente del usufructo, uso y habitacin. Al darle al artculo 467 una interpretacin taxativa cerr el Tribunal las puertas a cualquier otro pacto que con arreglo al Cdigo Civil espaol pudiese considerarse como servidumbre personal, limitando estos pactos, conocidos como servidumbres personales atpicas, a la calificacin de derechos de crditos u obligaciones personales. 76 Rechazada la *276 posibilidad de que se trate de una servidumbre personal, el Tribunal pas a examinar si se trataba de una servidumbre real o de una mera obligacin. Al analizar las clusulas del contrato el Tribunal lleg a la conclusin que la servidumbre se constituy en beneficio de la central como predio y no como corporacin, para lo cual se bas en la clusula sptima del contrato que permita hacer en el predio sirviente uno o dos desvos lo suficientemente largos como para que cupiesen dos o tres vagones para uso de los propietarios o posteriores arrendatarios de la Central Vannina. Resolvi que tratndose en este caso de una servidumbre predial, la disolucin de la corporacin no afectaba la existencia del gravamen. Ante el problema de que en la escritura no se haba descrito el predio dominante, circunstancia indispensable para la inscripcin del derecho real de servidumbre predial segn el artculo 13 de la Ley Hipotecaria, el Tribunal resolvi que no estaba planteado si la inscripcin haba sido o no correcta, y que la servidumbre ya inscrita no permita al demandante alegar condicin de tercero, por lo que el defecto, de existir, no invalidaba la servidumbre en lo que a l afectaba.

B. Crtica El Tribunal pudo llegar al mismo resultado reconocindole al derecho constituido el carcter de servidumbre personal. Para ello poda haberse basado en el mismo contenido del contrato, evitando darle as al artculo 467 una interpretacin taxativa.

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Sorprende que el Tribunal, luego de explicar el rechazo por el legislador y la doctrina espaola de la acepcin del usufructo, uso y habitacin como servidumbres personales, se limite a dictaminar que sta ser la norma que rija en nuestra jurisdiccin, con carcter taxativo. No analiza cul ha de ser la interpretacin que habr de drsele al articulo 466, ni ofrece explicacin alguna que trate de salvar la incompatibilidad del artculo 467 con el resto del articulado sobre las servidumbres. Pudo darle cabida, incluso reconociendo la vigencia del artculo 467, a las servidumbres personales atpicas del artculo 466 dictaminando *277 que el artculo 467 no tena carcter taxativo, lo que hubiera estado ms acorde con la norma prevaleciente en nuestra jurisdiccin sobre el carcter de numerus apertus en cuanto a la creacin de derechos reales y ms a tono con el artculo 530 77 sobre las amplias prerrogativas que se le reconocen a todo propietario para constituir servidumbres voluntarias. Veintids aos ms tarde, en Borges v. Registrador 78 el Tribunal reconoci la vigencia en nuestra jurisdiccin, del artculo 466 que permite establecer servidumbres personales en beneficio de una o ms personas dndole a los gravmenes establecidos en virtud de dicho artculo la calificacin de servidumbres atpicas. Los hechos apuntaban a una situacin de conflicto entre una disposicin del reglamento de la Junta de Planificacin que obligaba a constituir como requisito sine qua non para la inscripcin de una lotificacin, una servidumbre de paso a favor de un remanente de una finca que como resultado de una segregacin haba quedado sin acceso a la va pblica, y la denegatoria de inscripcin de servidumbre por el Registrador basada en el artculo 465 del Cdigo Civil 79 que impide la constitucin de una servidumbre sobre fundo propio a favor de otro fundo tambin propio. El Tribunal resuelve la controversia al reconocer que la exigencia de la Junta de Planificacin dejara constituida una servidumbre legal, perteneciente al campo del derecho administrativo y que se regira por sus leyes especiales, teniendo el Cdigo Civil un carcter supletorio. 80 Aade que se trata de una servidumbre legal establecida a favor de particulares y se rige por el artculo 487. 81 Explica que aunque la divisin establecida por el Cdigo entre servidumbres legales en inters pblico y las servidumbres legales a favor de particulares es un poco artificiosa por no ser siempre fcil distinguir entre una y otra, 82 ambas estn establecidas por ley y se rigen por las leyes y reglamentos especiales. *278 Antes de llegar a esta conclusin el Juez Rigau analiza el estado de derecho en Puerto Rico respecto a las servidumbres prediales y personales. Comienza la discusin partiendo de la supremaca de la autonoma de la voluntad en los contratos dentro del derecho privado. Adelantemos lo siguiente. Si lo que desea hacer el recurrente no est prohibido por la ley, ni es contrario a la moral o al orden pblico, lo puede hacer. Art. 1207 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 3372; Castle Enterprises v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963). 83

Reconoce el argumento del recurrente como realista y de enfoque sociolgico, 84 y anuncia que en caso de un conflicto entre dos disposiciones legales debe darse vigencia a la ms til. Si es cierto que una disposicin legal (un reglamento de Planificacin hecho bajo autoridad de ley) lo ordena y otra (un artculo del Cdigo Civil) lo prohbe, entonces estaramos ante un conflicto entre dos disposiciones legales internas y en ese caso resolveramos el conflicto en la forma ms realista y dndole vigencia a, o creando, la norma socialmente ms til. 85

Al analizar los hechos llega a la conclusin de que no se trata de una situacin en la que se interesan establecer unas clusulas restrictivas como parte del desarrollo de una urbanizacin, lo cual colocara la situacin de hechos dentro de la figura de las *279 servidumbres en equidad reconocidas en nuestro ordenamiento desde Glins v. Matta. 86 Citando extensamente de Coln v. San Patricio Corporation, 87 reitera que es buena norma impartirle flexibilidad y revitalizar un Cdigo Civil redactado en el ltimo tercio del siglo XIX. 88

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Por otro lado, rechaza la necesidad de tener que acudir al derecho anglosajn ya que el Cdigo Civil contiene en su propio cuerpo las disposiciones exactas y precisas para dar solucin a la situacin que se plantea. 89 Antes de analizar los artculos 486 90 y 487 91 sobre servidumbres legales en los cuales se basa la ratio decidendi del caso, Rigau hace un anlisis completo y adecuado de los artculos 465 92 y 466. 93 Rechaza una interpretacin taxativa del artculo 465 y abre las puertas al reconocimiento de servidumbres no prediales, a traves de las servidumbres personales atpicas del artculo 466. Antes de seguir adelante, y aunque no vamos a basar esta opinin en el citado Art. 465 del Cdigo Civil (equivalente al 530 espaol) despejemos de una vez la situaticin sealando que los trminos aparentemente absolutos de dicho artculo no son absolutos. Demo#tremoslo: Dice dicho Art. 465, como vimos antes, que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble. Si las servidumbres cubiertas por el ttulo VII del Libro II del Cdigo Civil fuesen solamente esas, o sea, servidumbres impuestas sobre an inmueble en beneficio de otro inmueble, no sera posible, dentro de la sistemtica del Cdigo Civil, establecer servidumbres sobre un inmueble en beneficio de una persona. Sin embargo, esto es posible. Es posible porque a pesar de lo dicho en el Art. 465, el propio Cdigo, en el Art. 466, dispone que tambin pueden establecerse servidumbres en provecho *280 de una o ms personas. 94

En la sentencia se analiza la aparente contradiccin entre los dos artculos citando la doctrina y jurisprudencia espaola, y haciendo un anlisis histrico del artculo 466. El mismo no es de origen autctono espaol sino que llega al Cdigo espaol a travs del Cdigo francs de 1804. Indica el Tribunal que la jurisprudencia espaoola ha considerado estas servidumbres como irregulares o anmalas y ha sealado que al no tener el Cdigo Civil espaol normas que regulen esas servidumbres, habrn de regirse por el ttulo de su constitucin. 95 Hay que hacer notar que en ningn momento el Tribunal establece que las servidumbres establecidas en el artculo 466 estn limitadas por el artculo 467 al usufructo uso y habitacin, ni hace referencia a lo resuelto veintids aos antes en Guzmn v. Central San Jos. 96 La nica referencia que se hace al artculo 467 es para distinguir que el artculo 465 se refiere a servidumbres prediales y los artculo 466 y 467, a servidumbres personales. La ratio del caso se basa en la diferencia entre las servidumbres legales y las voluntarias. Reconoce que en el marco de las servidumbres voluntarias no hay razn para que un propietario quiera constituir una servidumbre de paso sobre su propio fundo pues es evidente que l puede pasar por su propio terreno cuantas veces quiera. Es por eso que el artculo 465 no da margen para que un propietario establezca una servidumbre sobre su propio fundo a beneficio de otro fundo tambin propio. 97 Esta norma, sin embargo, no aplica al caso en autos que trataba de una lotificacin de solares con aparente intencin de enajenarlos, situacin controlada por el derecho pblico y la exigencia de dar acceso a la va pblica. Al ser ste un caso de una servidumbre legal establecida por el derecho administrativo positivo no pueden aplicarse los criterios y doctrina elaborados en torno a las servidumbres tradicionales de origen romano. Corresponde actuar segn los enunciados del Cdigo que determinan que las *281 servidumbres legales se rigen por las leyes y reglamentos especiales. La servidumbre establecida en este caso, decreta el Tribunal, es un derecho real inscribible en virtud del artculo 2 de la Ley Hipotecaria 98 y el artculo 27 del Reglamento Hipotecario, 99 que permiten la inscripcin de cualquier ttulo o acto que sin tener ttulo propio en derecho, modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o derechos reales. 100

C. La Doctrina Puertorriquea y el Artculo 467

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Vlez Torres 101 opina que aunque nuestro Cdigo cataloga al usufructo, al uso y a la habitacin como servidumbres personales, existen asimismo las servidumbres personales irregulares o anmalas, con base en el artculo 466. Al analizar las servidumbres de acueductos, de energa elctrica y de telfonos, requeidas por el Estado como parte del proceso de urbanizacin, concluye que se trata de servidumbres personales puesto que se establecen en beneficio de personas jurdicas, es decir, no a favor de un predio dominante, aunque ciertamente sobre predios sirvientes. Por tanto, no tratndose de servidumbres prediales, ni pudiendo calificara las entidales pblicas a favorde las que se establecen como usufructuarios, usuarios o habitacionistas, cabe calificarlas como servidumbres personales. Junto al usufructo, al uso y a la habitacin Vlez Torres incluye dentrode este tipo de servidumbre, a las de pastos y leas que regulan los artculos 536 a 540, y a las irregulares o innominadas del artculo 466. Respecto al contenido de las innominadas, sostiene que pueden constituirse con carcter vitalicio, por tiempo determinado o *282 indeterminado y, aun, a perpetuidad. 102 Vzquez Bote, por su parte, admite la correccin del artculo 467. 103 Al efecto indica: Soy partidario de considerar a las servidumbres personales como usufructos de contenido especfico, cuantitativamente limitado, no siendo inconveniente alguno para ello las expresiones del Cdigo civil que aluden a las servidumbres personales de pastos, leas y dems productos de propiedad particular; y no es inconveniente, no slo porque tambin el texto legal identifica estas figuras con la denominacin de comunidad, sino porque el art. 467, tomado del art. 646 del Cdigo civil de Louisiana, siguiendo la tradicin del Code, expresamente indica que las servidumbres personales son aquellas inseparablemente unidas a la persona para cuyo beneficio han sido establecidas y que terminan con su vida. Estas servidumbres son de tres clases: usufructo, uso y habitacin. Precepto que sanciona, asimismo, la opinin de Ossorio Morales, quien destaca el intuitu personae que caracteriza a estas figuras.

La dificultad que encontramos en esta postura, aparte de la ya sealada, es que restringe sin justificacin las prerrogativas del propietario, en tanto limita la efectividad del gravamen a la vida del titular de la servidumbre o le impone, de tratarse de un titular jurdico, un lmite de tiempo al derecho. La fijacin de la duracin de la servidumbre debera ser potestad absoluta del propietario. Si ste interesa limitar la vida del gravamen, nada impide que as lo disponga en el ttulo constitutivo. El mismo Vzquez Bote, al explicar el contenido de esta modalidad de usufructo nos remite al artculo 530, conforme al cual [t]odo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le parezca, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico. 104 Si el libre ejercicio del dominio es lo que legitima la *283 configuracin del contenido de esta servidumbre como bien le parezca al propietario, qu justificacin puede haber para impedirle al dueo la seleccin respecto a la duracin del gravamen? Precisamente ese mismo artculo es el que justifica que se le reconozca al propietario establecer verdaderos derechos reales de disfrute a favor de una entidad jurdica, sin que tal derecho tenga que catalogarse bajo la rbrica de los derechos personalsimos o de los que tienen una duracin limitada. En cambio, ubicar las servidumbres personales bajo la reglamentacin del usufructo significara que a stas les aplicara el artculo 443, conforme al cual no podra constituirse la servidumbre a favor de un pueblo, corporacin o sociedad, por ms de treinta aos. 105 La limitacin del citado artculo 443 encuentra plena justificacin en el usufructo que es una institucin diseada principalmente desde la perspectiva de la proteccin de ciertos intereses socio jurdicos muy especiales para el legislador, a saber, los integrantes de la familia. Se sabe que el usufructo est diseado para atender necesidades de subsistencia, proveyndole a determinados sujetos, como la viuda, los padres de los hijos menores, la sociedad ganancial, unos ingresos que a la larga cesarn de destinarse a dichos usufructuarios para que los disfrute el que en el nterin permanece como nudo propietario. El verdadero sentido del usufructo y la necesidad de su existencia se encuentra pues, no en el ejercicio de la autonoma de la voluntad, sino en criterios de poltica pblica que le imponen al propietario la carga de renunciar a los frutos que usualmente le corresponderan, en

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aras de proteger a un inters sociojurdico de mayor jerarqua-al menos temporalmente-que la del nudo propietario. Es esta existencia forzosa de dos intereses econmicos en pugna, como lo son el usufructuario y el nudo propietario, lo que requiere que la escisin impuesta por el legislador al dominio-en dominio til y dominio directo-tenga que ser temporal. Sin embargo, en las servidumbres personales convencionales o voluntarias, qu justificara restringir la potestad del propietario privndole de poder definir el tiempo de vigencia de una servidumbre a favor de una comunidad o de una corporacin? Las servidumbres personales encuentran su primordial fuente de vigencia en la autonoma de la voluntad y en las facultades *284 del propietario de configurar el destino econmico de su finca. Si lo vemos desde el punto de vista de los intereses que se quieren proteger y desde el punto de vista de la conservacin del ambiente como uno de los valores incuestionados de nuestra poca, no hay nada que justifique limitar el ejercicio de un derecho que le concede a una comunidad o a una entidad jurdica la facultad de exigir que determinada finca se conserve en el estado dispuesto por su propietario. Contrario a la figura del usufructo, el inters que se quiere proteger en la servidumbre personal de conservacin no es el del propietario actual de la finca, sino el valor ecolgico que representa la conservacin del ambiente. De ah que deba propiciarse la permanencia de la proteccin de dicho valor, algo que no se lograra si de entrada se le prohbe al titular que desea establecer el gravamen con carcter permanente-como le sera dable respecto a cualquier servidumbre-que pueda hacerlo.

D. Conclusin No debera caber duda, pues, de que en nuestro ordenamiento pueden establecerse servidumbres personales; es decir, cargas o gravmenes que le concedan a una persona, a una entidad o a cualquier sujeto de derecho, derechos reales de goce y disfrute sobre predio ajeno, sin que dicho disfrute tenga que estar vinculado a un predio dominante y sin que haya que subsumir tales servidumbres bajo otras instituciones o figuras, como el usufructo, que persiguen la proteccin de intereses socio jurdicos muy distintos a los que se vislumbran en las servidumbres personales, especialmente la de conservacin. La anomala y el desacierto del injerto encarnado en el artculo 467 ha quedado evidenciado por el importante pronunciamiento del Tribunal en Borges. El derecho que en virtud de una tal servidumbre personal se le confiera al titular del mismo, podr asimismo constituirse como un derecho real, porque el propio Cdigo, al reglamentar figuras similares, contempla que el dueo del predio gravado pueda transferirle un derecho con eficacia erga omnes a quien l considere merecedor de tal disfrute. Adems, vale la pena recordar que nuestro sistema de derechos reales es de numerus apertus y que tratndose de un inters social y econmico de tal envergadura como es la proteccin del ambiente, no debe haber reparo alguno en reconocer *285 este tipo de gravamen como un verdadero derecho real. 106 De igual forma que se ha reconocido el derecho de superficie como derecho real inscribible, 107 asimismo puede configurarse una servidumbre personal de conservacin con todos los efectos erga omnes y dems caractersticas de los derechos reales.

V. LAS SERVIDUMBRES DE CONSERVACIN EN EL Common Law A. Disposiciones Generales Respecto a los Conceptos de Propiedad y de Derechos Reales en el Common Law En el common law los derechos de propiedad se clasifican generalmente de acuerdo a la naturaleza del objeto sobre los que recaen. La divisin usual se hace entre derechos sobre inmuebles o real property (propiedad real), y derechos sobre muebles (movables o chattel) conocidos como personal property (propiedad personal). Bajo la acepcin de personal property se incluyen derechos sobre acciones, intereses en un fideicomiso, derechos de autor y patentes, y otros intereses similares. 108 El concepto real property se utiliza para designar todos aquellos derechos, intereses y remedios que recaigan sobre bienes inmuebles y no concuerda con el concepto civilista que comprende un tipo de derecho particular que otorga a su titular un conjunto de facultades especficas que puede ejercer ante cualquiera. 109

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El derecho angloamericano reconoce que la propiedad sobre los inmuebles consiste en un cmulo de intereses especficos y bien definidos. Estos intereses inmobiliarios constituyen intereses posesorios (present estates) o pueden convertirse en tales (future interests). El nmero y las caractersticas de los intereses inmobiliarios que pueden crearse vara segn cada jurisdiccin. 110 *286 Los intereses inmobiliarios se clasifican primordialmente por su duracin y su transmisibilidad. Incluyen desde los que tienen posibilidad de existencia perpetua (fee simple absolute) hasta los de durabilidad muy limitada como sera un arrendamiento terminable a voluntad del arrendador. 111 Estos intereses se les denomina intereses reales (real interest o property interest) por la mera caracterstica de recaer sobre un bien inmueble y no porque gocen necesariamente de las caractersticas de los derechos reales del sistema civilista. El common law desconoce la categora jurdica del derecho real en su acepcin civilista, siendo sus relaciones jurdicas solamente obligacionales. Mientras la tradicin civilista prefiere configurar los derechos sobre las cosas como si se tratara de una relacin directa entre stas y su titular, la imagen correspondiente en el derecho anglosajn asume la apariencia de una relacin entre las personas. Ante la posicin civilista del derecho real, encarnada en la tesis tradicional que concibe el derecho real como aquel que atribuye a su titular un poder inmediato y directo sobre la cosa, el derecho anglosajn parece responder a la teora obligacionista o personalista, basada en el supuesto que los derechos sobre las cosas slo pueden configurarse como obligaciones-principalmente de abstencin-entre los distintos sujetos. Sostiene Puig Brutau que esta tendencia responde a unas razones histricas muy particulares producto del modo como se desarroll el feudalismo en Inglaterra. El derecho de propiedad anglosajn se configur dentro de unas funciones y estructuras muy particulares. El concepto de propiedad, desarrollado con un carcter relativo y slo concebible dentro del marco obligacional de relaciones con otros sujetos de derecho, se basa en el concepto del seoro o lordship fundado en la posesin o tenencia de la tierra concedida. La tierra era incidental a una relacin personal de servicio que inclua una compleja serie de relaciones personales. La propiedad del rey era el nico dominio que no estaba subordinado a otro. Todas las dems formas de propiedad estaban subordinadas al seoro y es por esto que la propiedad anglosajona naci con carcter limitado. 112 Aclara Puig Brutau: *287 Ahora bien, la peculiaridad del sistema anglosajn radica en el carcter restringido o limitado de los supuestos de hecho que pueden ser calificados de ownership o dominio. Es de suma importancia en esta materia contrastar el Derecho anglosajn con el derecho romano. ... en el common law no cabe sealar una accin que corresponda a la reivindicatio romana. El derecho de propiedad anglosajn tiene una contextura relativa o de enlace entre los sujetos de derecho que se manifiesta en el fenmeno de que las acciones que permiten a un titular reclamar una cosa que le pertenece, se fundan preferentemente en la alegacin de que el demandado ha cometido una transgresin contra el actor. Las acciones tutelares de la propiedad que no se fundan en una transgresin cometida contra el actor igualmente revelan, en el Derecho anglosajn, el carcter relativo o de contextura obligacional de la idea jurdica subyacente. El derecho de propiedad, en semejantes supuestos, consiste simplemente en un derecho relativo a poseer, esto es, a poder alegar un mejor derecho a la posesin, en contraste con el carcter absoluto que en este sentido ofrece el dominium romano. 113

En el common law las obligaciones nacidas de negocios jurdicos que recaigan sobre inmuebles slo obligan a las partes y en ltimo caso a sus herederos, a menos que el negocio se inscriba en un registro inmobiliario, en cuyo caso obliga a futuros adquirentes. 114 En palabras de Vzquez Bote, se trata de una eficacia similar-en su causa y alcance-a la que tiene el arrendamiento inscrito. 115

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De ah que a nuestro juicio, no ofrezca el common law el alcance, eficacia y proteccin a los adquirentes de derechos sobre la propiedad que ofrece el derecho civil a travs de la constitucin de un derecho real. En nuestro sistema el derecho real tiene eficacia erga omnes per se, y, salvo contadsimas excepciones, la inscripcin no es un elemento constitutivo del mismo. La funcin del registro inmobiliario en nuestro sistema no es conceder ni crear derechos reales, sino darles publicidad ante terceros, *288 ofreciendo a stos una garanta adicional si prueban haber adquirido de buena fe y confiando en las constancias registrales. Los tratadistas angloamericanos reconocen esta diferencia y admiten que la terminologa usada en el common law se presta a confusin. 116 El trmino derecho real se utiliza indistintamente en el common law para referirse a intereses que den derecho a una accin para exigir el cumplimiento especfico de una obligacin y a intereses que por su inscripcin puedan ser oponibles a terceros. Los tratadistas anglosajones que definen la naturaleza y los lmites de trminos como accin real, derecho real e inters real reconocen lo confuso de estas figuras en el common law. La variedad de intereses y acciones especficas disponibles sobre inmuebles, la ausencia de un sistema que clasifique los derechos en atencin a sus rasgos particulares que marquen sus afinidades y diferencias y que los reconozca y regule como derechos reales, la utilizacin de la calificacin de real para referirse a la posibilidad de exigir un cumplimiento especfico, son algunos de los factores que contribuyen a la confusin. 117

*289 B. Limitaciones al Derecho de Propiedad: Easements, Real Covenants y Servidumbres en Equidad En el derecho norteamericano se definen las servidumbres como derechos incorpreos sobre un inmueble. Aunque su titular no tiene derecho a la posesin del fundo gravado, la servidumbre es un inters inmobiliario reconocido por el common law, que confiere la facultad de hacer un uso limitado de un inmueble ajeno. Las limitaciones sobre el derecho a la propiedad se han caracterizado a travs de la historia del common law por la variedad y confusin de las figuras jurdicas a que se ha recurrido. Por siglos se fueron creando distintas figuras que respondan a diferentes intereses propietarios y bajo el concepto de servidumbres se incluyeron los easements, los real covenants y las servidumbres en equidad. Todas estas figuras dan a su titular el derecho a usar o a prohibir determinado uso en una propiedad sobre la cual no ostentan ni el dominio ni la posesin. Hoy da se cuestiona si deben subsistir estos conceptos como figuras jurdicas independientes o si por el contrario sera ms conveniente incorporarlas en una sola figura similar a nuestro concepto de servidumbres 118 La primera de estas figuras en desarrollarse fue la figura de los easements. Su propsito fue otorgar a alguien que no disfrutaba de la posesin ni ostentaba el dominio de una propiedad, la posibilidad de usar esa propiedad de un modo particular. Podan constiturse como easements appurtenant cuando el derecho a usar propiedad ajena se otorgaba al dueo de otra finca. Este derecho, al igual que nuestras servidumbres prediales, estaba inseparablemente ligado a la existencia de otro fundo. Tambin se reconocan los easements in gross en los que el derecho se otorgaba a una persona independientemente de que ostentara o no el ttulo de propietario sobre otro fundo. Este derecho, equivalente *290 a nuestras servidumbres personales, lleg a conocerse como personal easements. El common law reconoca que la figura de los easements poda configurarse de modo positivo o negativo. El affirmative easement permita a su titular realizar algo en el predio ajeno. El negative easement permita a su titular prohibir que el dueo del predio sirviente realizara determinada actividad en su propiedad.

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La figura de los easements fue desarrollndose jurisprudencialmente con grandes parecidos a la figura de las servidumbres del derecho civil. Conceptos tales como predio dominante y predio sirviente, uso continuo y aparente y constitucin legal o voluntaria fueron incorporndose a la figura a travs de los aos. La jurisprudencia fue limitando el uso de los llamados easements in gross equivalentes a las servidumbres personales. Su transmisibilidad ha sido cuestionada, aunque se reconoce tal facultad en los llamados commercial easements. 119 De igual modo restringi el alcance de los negative easements a cuatro situaciones especficas: derecho de luces, de aire, de soporte lateral y subyacente y de flujo de aguas. 120 Durante la revolucin industrial surgi la necesidad de ampliar el concepto de limitaciones al derecho de propiedad ya que la figura del easement, limitada jurisprudencialmente a travs de los aos, resultaba inadecuada para las necesidades del siglo XIX y de la industrializacin. Surgieron entonces dos nuevas figuras dentro del derecho de propiedad: los real covenants y las servidumbres en equidad. A fines del siglo XVIII comenzaron a desarrollarse los real covenants en las cortes de common law y para mediados del siglo XIX surgieron las llamadas servidumbres en equidad como producto de los tribunales de equidad. Ambas figuras reconocen la transmisibilidad del derecho otorgado sobre fundo ajeno entre los subsiguientes titulares de los predios dominante y sirviente. Sin embargo, dado sus diferentes orgenes, una dentro del common law y otra dentro del sistema de la equity, ambas figuras se diferencian en sus requisitos, contenido, constitucin, extincin *291 y los remedios disponibles en caso de su inobservancia. 121 Algunos comentaristas plantean que la figura de la servidumbre en equidad actualmente ha suplantado en la prctica a la de los real covenants. 122 Ms adelante nos referiremos a la incorporacin en el derecho puertorriqueo de la servidumbre en equidad.

C. Las Servidumbres de Conservacin en el Derecho Norteamericano: La Uniform Conservation Easement Act Las servidumbres de conservacin en el common law son de creacin reciente. Es en 1930 que se observan los primeros intentos de lo que podemos considerar servidumbres de conservacin a travs de los refuge and flowage easements concedidos al Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos (U.S. Fish and Wildlife Service). Para los aos 1960 cobran mayor auge, al ser utilizadas como medio para crear vistas panormicas a lo largo de las autopistas federales y estatales. La adquisicin de dichas servidumbres se hizo a travs del Servicio Nacional de Parques y se aprob legislacin federal para asignar un porciento de la ayuda federal destinada a las carreteras para la constitucin de estas servidumbres. 123 A medida que el inters por la conservacin fue tomando auge, los estados comenzaron a legislar sobre diversos aspectos de la conservacin. La legislacin que surgi fue variada, insuficiente y a veces contradictoria. Las interpretaciones de los tribunales estatales de las figuras tradicionales sobre limitaciones al derecho de propiedad crearon un estado de derecho heterogneo y variado, que contribuy a la confusin sobre el estado de derecho referente a las servidumbres de conservacin. Como respuesta al problema se aprob en 1981 la Ley Uniforme de Servidumbres de Conservation (Uniform Conservation Easement Act), 124 con el objetivo de ofrecer una legislacin uniforme, detallada y sistematizada de las servidumbres de conservacin en los Estados Unidos. El propsito de la ley es permitir la constitucin de restricciones y obligaciones positivas de car #acter *292 duradero sobre la propiedad, con el fin especfico de proteger y conservar los recursos naturales e histricos. El comit codificador consider dos alternativas: utilizar una de las tres figuras tradicionales que limitaban el derecho de propiedad, o crear una figura nueva que representara una amalgama de las tres figuras tradicionales. Se opt por la primera

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opcin, descartando la posibilidad de utilizar las servidumbres en equidad y los real covenants, y se escogi la figura del easement. La seleccin de la figura del easement se debi primordialmente a tres razones: 1. Es la ms sencilla de las tres figuras y por lo tanto la de ms fcil manejo para abogados y jueces. 2. Es la figura bsica en cuanto a restricciones a la propiedad en el common law, y las otras dos figuras surgieron por limitaciones impuestas jurisprudencialmente a la figura del easement, limitaciones hoy reconocidas como obsoletas. 3. Los intereses establecidos que cumplen con los requerimientos de los real covenants y de las servidumbres en equidad, cumplen tambin los requisitos ms sencillos y laxos del easement. 125

La ley elimina de la figura del easement todas las limitaciones e impedimentos para su constitucin, eficacia y transmisibilidad que fueron establecidos por los tribunales. 126 Se recalca la libertad de contratacin de los titulares en la imposicin de restricciones al uso de la propiedad y se permite igual autonoma en la creacin de obligaciones positivas cuyo propsito sea la conservacin de los recursos naturales o histricos. Se rechaza por razones prcticas y doctrinales el someter las servidumbres de conservacin a una estricta regulacin por el estado. La intencin clara es facilitar y promover la creacin de estas servidumbres con la menor intervencin gubernamental posible, bajo la premisa de que el poner trabas administrativas y burocrticas probablemente desalentara su constitucin. La ley permite que el dueo de una propiedad constituya una restriccin al uso de su propiedad y transfiera el derecho a exigir *293 esa restriccin a la otra parte. 127 La cesin del derecho no est restringida a que el cesionario o titular tenga algn inters directo en otro fundo sobre el que pudiera recaer el beneficio de la restriccin establecida. La ley permite de igual modo que el dueo de la propiedad y sus herederos se obliguen a realizar ciertos actos de conservacin en la misma y a otorgar a la otra parte el derecho a exigir que se ejecuten los actos de conservacin, aunque la parte no tenga inters en ningn fundo que se beneficie de los actos de conservacin del dueo. 128 El contenido de las restricciones y de los actos de conservacin han de determinarse por acuerdo entre las partes. La ley no las define ni intenta limitarlas. Asimismo, la ley permite que se otorgue a un tercero el derecho a poner en vigor y a exigir los trminos de las restricciones o de los deberes de conservacin establecidos a favor del titular del easement. 129 La ley se asegura de que las restricciones y condiciones establecidas sean para propsitos de conservacin de los recursos naturales e histricos. 130 Estos esfuerzos de conservacin han de estar dirigidos a proteger reas verdes, la proteccin de la calidad del aire y del agua, las tierras agrcolas y los bosques, reas escnicas o recreacionales, y edificios histricos o de valor arquitectnico, arqueolgico o cultural. El derecho se crea a favor de un titular que ha de ser una entidad gubernamental o una entidad sin fines pecuniarios y con un inters en la conservacin de recursos, entendindose por esto una corporacin sin fines de lucro, una associacin o un fideicomiso. 131 El tercero a quien puede conferirse la facultad de poner en vigor y de velar por la eficacia del derecho conferido, ha de ser tambin una entidad gubernamental o una entidad con fines no pecuniarios, que podra ser una corporacin, asociacin o fideicomiso. 132 La cesin a un tercero no puede recaer sobre una persona natural. La ley provee para que le apliquen a los conservation easements todas aquellas disposiciones sobre los easements contenidas en las leyes estatales que no sean contrarias a las disposiciones *294 de la ley. 133 Hace tambin claro que no se crea ningn de derecho a favor de titular ni de tercero hasta que la parte acepta. 134

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Provee para la duracin ilimitada de estos derechos salvo pacto en contrario en el documento constitutivo. Esto, sin embargo, no afecta la capacidad de los tribunales para modificar o terminar el derecho por razones de ley y de equidad. 135 El estatuto deja en vigor la doctrina jurisprudencial y las leyes estatales respecto a las causas de modificacin y terminacin de los easements y fideicomisos, tales como la doctrina de cambio en las condiciones y la doctrina de cy pres. 136 La servidumbre de conservacin no puede afectar otros intereses preexistentes que se tengan sobre la propiedad, a no ser que el titular del inters preexistente consienta a su constitucin. 137 La ley establece quines son los legitimados para llevar una accin que ponga en vigor, modifique o termine una servidumbre de conservacin. Estos son: el dueo de la propiedad, el titular del derecho, el tercero que ostenta la facultad de velar por su cumplimiento, y cualquier otra persona autorizada por la ley estatal. 138 Al eliminar las restricciones establecidas por los tribunales al concepto de easement se ampla el contenido del mismo. Se permiten los easement in gross equivalentes a nuestras servidumbres personales. 139 Se permite de igual modo que su contenido no tenga que ser el que tradicionalmente se incluye en las servidumbres tradicionales del common law, reconociendo el principio de autonoma de la voluntad en su constitucin. 140 Se reconoce la *295 existencia de las servidumbres de contenido negativo, por lo que no aplica la limitacin jurisprudencial de restringir los negative easements a las cuatro servidumbres de luces, aire, soporte y aguas. 141 La ley aplica a todos aquellos intereses creados despus de su aprobacin, indistintamente de si se les llama easements, real covenants o servidumbres en equidad. 142 Aplica tambin a intereses creados con anterioridad a su aprobacin, siempre y cuando hubieran cado bajo la ley de haberse constituido posteriormente a su aprobacin, y si no est prohibida su aplicacin retroactiva en virtud de leyes federales o estatales. 143 Hay algunos aspectos de la servidumbre de conservacin que la ley no reglamenta. No especifica los requisitos de forma y de inscripcin y deja este aspecto a las leyes estatales. No dispone sobre aspectos fiscales y contributivos. Tampoco hace alusin, ni intenta extender o restringir el poder de razn de estado de los gobiernos estatales en cuanto a expropiacin o zonificacin. La Uniform Conservation Easement Act ha sido adoptada en los estados de Alaska, Arizona, Delaware, Georgia, Idaho, Indiana, Kansas, Kentucky, Maine, Minnesota, Mississippi, Nevada, Nuevo Mjico, Carolina del Sur, Tejas, Virginia, Wisconsin y el Distrito de Columbia.

VI. SERVIDUMBRES AL SERVICIO DE LA CONSERVACIN EN PUERTO RICO Varias son las figuras que actualmente existen en nuestro ordenamiento para atender los objetivos de la conservacin. A continuacin analizaremos la Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico, la figura de la servidumbre en equidad y la servidumbre personal de conservacin.

A. Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico

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La Ley Nm. 150 del 4 de agosto de 1988, conocida como Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico 144 estableci un programa abarcador para proteger el patrimonio natural *296 de nuestro pueblo, adscrito al Departamento de Recursos Naturales. La riqueza de flora y fauna de nuestra isla es variadsima e incluye algunas especies que slo se encuentran en Puerto Rico. El 18% de las 32,000 especies de plantas superiores y el 33% de las 299 especies de animales vertebrados que encontramos en Puerto Rico, se catalogan como elementos crticos, es decir, especies raras, vulnerables o en peligro de extincin. La ley atiende al problema de la destruccin o deterioro del hbitat de estas especies, causa principal del estado crtico en que se encuentran. 145 La necesidad de proteger estos hbitats est basada en varios motivos: el valor intrnseco de la naturaleza y los seres que la componen, el valor presente y futuro que tienen estas especies y sus hbitats como fuente de diversidad gentica para el mejoramiento de especies de importancia econmica, su valor esttico y recreativo, la importancia de las comunidades naturales como reserva de vida silvestre y para mejorar y aumentar los abastos de agua, y la importancia de estas comunidades naturales en la industria turstica del pas. 146 El propsito de la ley es dotar al Departamento de Recursos Naturales de un mecanismo que permita la adquisicin de reas de alto valor natural para conservarlas y protegerlas para el uso y disfrute de todos los puertorriqueos y futuras generaciones. Otro de sus objetivos es fomentar y fortalecer las organizaciones no gubernamentales en el pas para que compartan con el gobierno la carga y responsibilidad de la conservacin de nuestros recursos. La ley reconoce que la conservacin de los recursos naturales de nuestro pueblo no puede lograrse si el gobierno acta solo. Para lograr sus metas propone llevar a cabo la adquisicin de terrenos mediante el Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico, valindose de variadas e innovadoras estrategias en las cuales se coordinen los esfuerzos del Gobierno de Puerto Rico, el gobierno federal y organizaciones privadas locales y del exterior. 147 El Programa tiene como objetivos y metas: (1) Identificar los terrenos, comunidades naturales y hbitats que albergan la vida silvestre, los que son esenciales para la supervivencia de las especies vulnerables o en peligro de extincin *297 y cualquier otro terreno que deba conservarse por su valor como recurso natural. (2) Disear reas de valor natural 148 que deban protegerse. (3) Preparar planes de adquisicin y proteccin para dichos terrenos. (4) Fortalecer las organizaciones sin fines de lucro dedicadas a la conservacin de los recursos naturales, compartiendo con stas la responsibilidad de adquirir, restaurar y manejar dichos recursos. (5) Coordinar y viabilizar la adquisicin, restauracin y manejo de dichas reas por el Departamento de Recursos Naturales, agencias de gobierno u organizaciones sin fines de lucro. 149 La ley otorga al Secretario de Recursos Naturales ciertas facultades para poder cumplir con los objetivos del Programa de Patrimonio Natural. El Secretario tiene poder para:

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(1) Contratar con agencias de gobierno locales y federales y con organizaciones sin fines de lucro para el traspaso y manejo de reas de valor natural. (2) Aceptar donaciones de dinero, de bienes y derechos muebles e inmuebles, por parte de personas o entidades privadas con o sin fines de lucro. (3) Recibir asignaciones legislativas para la adquisicin o manejo de reas de valor natural. (4) Adquirir terrenos por compra, donacin, legado, permuta, expropiacin o cualquier otro modo permitido por ley, de cualquier persona natural o jurdica, o agencia del gobierno estatal o federal. (5) Tomar dinero a prstamo para adquirir reas de valor natural, previa autorizacin de la Oficina de Presupuesto y Gerencia. (6) Recomendar a la Junta de Planificacin la designacin como reserva natural 150 de cualesquiera de las reas incluidas en el inventario de reas de valor natural. 151 *298 La ley provee para la formacin de un inventario que facilite la adquisicin y manejo de reas de valor natural. Este inventario debe incluir: (1) reas que alberquen especies en peligro de extincin; (2) humedales y terrenos anegadizos; (3) reas de importancia para especies migratorias; y (4) comunidades naturales. 152

Dentro de este inventario el Programa deber establecer prioridades que sern revisadas peridicamente. Se establecern los procedimientos adecuados para que los miembros de la comunidad puedan recomendar la inclusin de reas en el inventario. En este inventario se debe incluir la lista de reas que deben de ser declaradas como reservas naturales por la Junta de Planificacin. 153 Para facilitar la adquisicin de reas naturales por organizaciones sin fines de lucro la ley provee para un pareo de fondos del Programa con fondos recolectados por la organizacin que desee participar del mismo. En esto casos el Secretario de Recursos Naturales firmar un convenio con la organizacin, comprometindose a parear los fondos recolectados por sta por un perodo de tiempo determinado, siempre y cuando se incluyan las condiciones que establece la ley, y se provean garantas para recobrar los fondos pareados en caso de que la corporacin incumpliese las condiciones establecidas. Estar a discrecin del Secretario la cantidad a reservarse de los recursos econmicos del Programa para el pareo de fondos. 154 Se impone a la organizacin que participe en el programa de pareo de fondos la limitacin de usar los fondos obtenidos para adquirir, restaurar o manejar alguna de las reas de valor natural incluidas en el Programa y de acuerdo a las condiciones impuestas por ste. 155 El ttulo de propiedad de las reas de valor natural que compre la organizacin sin fines de lucro con fondos pareados del *299 Programa ser del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y la organizacin estar obligada a transferir el ttulo de propiedad al Estado Libre Asociado sin ninguna otra restriccin que una servidumbre de conservacin a nombre de la organizacin para garantizar la proteccin y manejo de los valores naturales en estas reas. 156 La propia ley define esta servidumbre

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de conservacin como aquel gravamen impuesto a una propiedad inmueble con el propsito de garantizar la proteccin y manejo de un recurso natural de reconocido valor y que haga el rea merecedora de su inclusin en el Programa de Patrimonio Natural. 157 El Departamento de Recursos Naturales manejar las reas adquiridas o firmar un acuerdo de manejo con una organizacin sin fines de lucro o con una agencia gubernamental local o federal, entendindose que si decide firmar un acuerdo de manejo, dar preferencia en el mismo a la organizacin que adquiri el rea de acuerdo a lo dispuesto por la ley. 158 Las reas adquiridas sern manejadas para los propsitos establecidos por el Programa y no podrn ser adquiridas por ninguna agencia o entidad gubernamental o municipal mediante expropiacin forzosa. 159 La ley provee unos incentivos contributivos para aquellas personas del sector privado que utilicen sus mecanismos. La propiedad adquirida al amparo de esta ley estar exenta del pago de contribuciones sobre la propiedad, efectiva al 1ro de enero del ao en que la propiedad sea adquirida por la organizacin sin fines de lucro para ser transferida al estado. Esta exencin no est sujeta a las limitaciones en cabida impuestas a las corporaciones sin fines de lucro. 160 Se permite que el Programa se nutra de asignaciones legislativas y de otras fuentes dispuestas por ley o reglamento as como de contribuciones de fuentes privadas. Toda donacin al Programa, sea hecha por un individuo, corporacin o sociedad, ser deducible para propsitos contributivos, sujeto a lo dispuesto en la Ley de Contribuciones sobre Ingresos vigente. 161 *300 La ley establece la creacin de un Consejo Consultivo para asesorar al Secretario en la administracin del Programa y sobre los recursos fiscales disponibles para la adquisicin y manejo de reas de valor natural. El Consejo estar integrado por representantes del Banco Gubernamental de Fomento, de la Junta de Planificacin, de la Administracin de Terrenos y del Departamento de Hacienda. Estar constituido adems por cinco miembros nombrados por el Gobernador de los cuales uno tendr amplia experiencia en la banca y los cuatro restantes sern personas destacadas en el campo de la conservacin de los recursos naturales. 162 La Ley del Programa del Patrimonio Natural marca un adelanto significativo en la bsqueda de soluciones a nuestros problemas de conservacin. Al reconocer que la tarea de salvar nuestros ecosistemas y nuestro patrimonio natural y cultural no la puede llevar a cabo el gobierno por s solo, propone un plan innovador para estimular el esfuerzo conjunto del sector pblico y del sector privado en esta rea. Adems de establecer detalladamente el mecanismo a seguirse para la adquisicin de las reas y su traspaso al gobierno, provee una serie de incentivos fiscales para hacerlo ms atractivo. Sin embargo, la Ley de Patrimonio Natural no es suficiente para satisfacer todas los requerimientos de un programa de participacin activa, sencilla y efectiva del sector privado en la tarea de conservacin. En primer lugar, no provee para el caso en que un ciudadano privado quiera establecer a favor del pueblo de Puerto Rico o de una comunidad particular, un derecho real que le otorgue al beneficiado el disfrute de la propiedad o de parte de ella, o una que imponga una obligacin al titular de la propiedad de mantener o conservar cierta parte de su propiedad, sin necesidad de desprenderse de la titularidad de la misma. El dueo de la propiedad puede desear conservar la propiedad en su patrimonio, y hasta derivar beneficios econmicos de ella que no estn en conflicto con el disfrute o deber de conservacin establecido. Esta figura no tiene cabida dentro de la Ley de Patrimonio Natural pues su meta es la adquisicin de reas de alto valor natural por el Departamento de Recursos Naturales con la participacin de corporaciones sin fines de lucro. El programa contemplado por la ley est diseado con la idea de que la propiedad *301 del inmueble pertenezca al Estado Libre Asociado y se establezca una servidumbre de conservacin a favor de una organizacin sin fines de lucro. La ley no contempla ni provee para la situacin opuesta, una propiedad en manos privadas con una servidumbre de conservacin a favor del Estado Libre Asociado, un municipio o un vecindario en particular.

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B. La Servidumbre en Equidad en el Derecho Puertorriqueo La servidumbre en equidad tiene su origen en el derecho angloamericano y se utiliza con frecuencia en nuestra jurisdiccin para establecer restricciones a la propiedad a fin de asegurar que la configuracin arquitectnica o urbanstica de un determinado proyecto privado se conserve dentro de los parmetros establecidos. La funcin de esta figura en nuestro ordenamiento ha sido la de atender el inters de los desarrollos urbansticos, permitindole al dueo desarrollador configurar las propiedades individuales que a la larga conformarn la urbanizacin de acuerdo a la visin de dicho desarrollador. As, las fincas o parcelas se enajenan a medida que se van segregando, pero el adquirente tiene que aceptar ciertas restricciones, como por ejemplo, el que no pueda segregarse en el futuro el lote adquirido, el que las construcciones que sobre el mismo se erijan tengan que hacerse conforme a tal o cual diseo u observar ciertas especificaciones o el que las propiedades no puedan destinarse a otro uso que no sea el especificado. Por ello se les conoce tambin como condiciones restrictivas. En sus Lecciones de Derecho de Cosas, el profesor Vlez Torres hace una excelente exposicin del desarrollo de esta figura y de su incorporacin a nuestro ordenamiento desde el caso de Glines v. Matta, decidido en 1913. 163 Como el fenmeno urbanstico no pudo haber sido previsto por el legislador decimonnico, y como la servidumbre predial, segn configurada en el Cdigo, presupona la existencia de fundos separados y pertenecientes a dueos distintos, resultaba difcil atender el inters legtimo de los desarrolladores bajo la figura tradicional de la servidumbre predial. Plantea Vlez Torres que era posible encontrar la forma de ajustar estos intereses a la *302 normativa existente, pero que el Tribunal Supremo prefiri enfrentarse a este fenmeno moderno incorporando la figura de la servidumbre en equidad del common law. Para Vlez Torres el hecho de que las restricciones tpicas de la servidumbre en equidad representen un facere, o un abstenerse, no puede considerarse un obstculo a la calificacin de la figura como servidumbre pues el Cdigo Civil espaol admite tal posibilidad va las servidumbres positivas y las negativas. Concluye Vlez Torres que la historia de la entrada de la figura al medio jurdico puertorriqueo, desde Glines a Coln [v. San Patricio Corporation], demuestra una verdad: primero se adopt la figura y luego se justific su entrada y permanencia. Ciertamente la actividad creadora de nuestro Tribunal se limit a importar, sin ocuparse de deducir de las propias normas del Cdigo las soluciones requeridas por el nuevo fenmeno. 164 Independientemente de la tcnica que se haya utilizado, lo cierto es, como admite el propio Vlez Torres, que la servidumbre en equidad existe en nuestro medio jurdico, por va de adopcin, con vida y sustantividad propias que le permiten desenvolverse al margen de la existencia de nuestro Cdigo Civil. 165 Veamos los requisitos de esta figura, segn los ha reiterado el Tribunal Supremo en el caso de Asociacin de Vecinos de Villa Caparra v. Iglesia Catlica, 166 y consideremos si la misma servira para garantizarle al dueo conservacionista que su propiedad se mantendr permanentemente en el estado natural o de conformacin ecolgica deseado.

1. Requisitos de la servidumbre en equidad, segn nuestro derecho Reproducimos a continuacin in extenso los pronunciamientos del Tribunal Supremo en el citado caso de Villa Caparra, a partir de la pgina 352, en los que se recogen los aspectos fundamentales de esta figura: Esta figura fue incorporada en nuestro ordenamiento jurdico por va jurisprudencial mediante la decisin de Glines et al. v. Matta et al., 19 D.P.R. 409 (1913). Conforme *303 la jurisprudencia posterior dicha figura ha ido evolucionando hasta encontrarla hoy con sustantividad propia, pero siempre conservando la independencia que le presta su origen y procedencia de un ordenamiento forneo. Vlez Torres, op. cit., pg. 416. Veamos su configuracin actual en nuestra jurisdiccin.

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Para su validez y eficacia se requiere que las limitaciones sean razonables, se establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de forma especfica en el ttulo y se inscriban en el Registro de la Propiedad. Lawton v. Rodrguez Rivera, 35 D.P.R. 487, 494 (1926); Carrillo Norat v. Camejo, 107 D.P.R. 132, 137 (1978). Una vez son inscritas en el Registro de la Propiedad, se considera que las restricciones constituyen derechos reales oponibles erga omnes, lo que crea entre los predios afectados una relacin de servidumbres recprocas, pues cada lote o solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con relacin a los dems lotes o solares de la urbanizacin. Vlez Torres, op. cit., pg. 417; Carrillo Norat v. Camejo, supra, pg. 136. Aunque en ocasiones las servidumbres son compatibles con la zonificacin del estado, su propsito, creacin, implantacin y administracin depender de que los dueos de los solares las hagan valer. Rathkopf, op. cit., pg. 57-7. Por otro lado, el hecho de que se obtenga un permiso de construccin de la Administracin de Reglamentos y Permisos no tiene el efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que resultan inconsistentes con el permiso. Rodrguez v. Twin Towers Corp., 102 D.P.R. 355, 356 (1974); Prez v. Pagn, 79 D.P.R. 195, 198 (1956); Sands v. Ext. Sagrado Corazn, Inc., supra, pg. 831; Coln v. San Patricio Corporation, supra, pgs. 262-269. Para hacer efectivos sus derechos e impedir las violaciones a las limitaciones impuestas, lods dueos de predios sujetos a servidumbres en equidad tienen disponible el recurso de injunction, Glines et al. v. Matta et al., supra. Contra tal recurso un demandado puede oponer todas las defensas que le otorgan los principios en equidad. Coln v. San Patricio Corporation, supra. Entre tales defensas encontramos: (1) consentimiento (acquiescence); (2) consciencia impura (unclean hands); (3) incuria (laches); (4) impedimento (estoppel). Casner, op. cit., Sec. 9.38, pgs. *304 440-444. Estas defensas son de carcter personal solamente oponibles a aquellos que han incurrido en dicha conducta. Estas servidumbres pueden extinguirse o modificarse en los siguientes casos: (1) por acuerdo de los interesados; (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condicin si as se constituyeron; (3) por confusin; (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre; (5) por expropiacin forzosa si los gravmenes son incompatibles con el uso pblico del inmueble expropiado, y (6) cuando cambios radicales del vecindario no slo hacen la restriccin irrazonable y opresiva para el dueo del predio sirviente, sino tambin destruyen el valor que la restriccin tena para el dueo del predio dominante, por lo cual resulta en verdad imposible alcanzar los fines que persegua la servidumbre. Coln v. San Patricio Corporation, supra, pgs. 261-262. Vanse adems: Casner, op. cit., Secs. 9.39-9.40, pgs. 444-453; D. Hagman, Urban Planning and Land Development Control Law, St. Paul, Minnesota, West Pub. Co., 1975, pgs. 302-304; Williams, op. cit., Sec. 154.10, pgs. 321-322. La extincin de las servidumbres por motivo de cambios radicales puede ser alegada como defensa ante una accin de injunction o en una sentencia declaratoria solicitando que se declare la modificacin o extincin de las restricciones. Reglas 59.1-59.6 de las de Procedimiento Civil de 1979. Ya desde 1927 habamos reconocido dicha defensa en el caso de Macatee v. Biascochea, 37 D.P.R. 1, 10-11 (1927), cuando expresamos que el cambio ocurrido tiene que ser de tal naturaleza que haya dejado sin valor sustancial el convenio o restriccin en cuanto a la parte dominante residencial. En Coln v. San Patricio Corporation, supra, pg. 265, expusimos los requisitos para su configuracin: (1) convertir la restriccin en una carga irrazonable y opresiva para el dueo del predio sirviente; (2) destruir el valor que de otro modo tendra la restriccin para los dueos de los predios dominantes; y (3) frustrar por completo y permanentemente el propsito u objeto de la restriccin.

*305 Al examinar las alegadas modificaciones pueden considerarse tanto los cambios acaecidos dentro del rea restringida como las alteraciones sobrevenidas en los terrenos que la rodean. Ibd., pg. 265. Sin. embargo, los cambios en los predios

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restringidos deben tener ms peso que los ocurridos en los que los rodean. Si el rea gravada no se ha deteriorado, de ordinario no debemos dejar sin efecto una restriccin porque han ocurrido cambios en la periferia. Semachko v. Hopko 35 Ohio App. 2d 205, 301 N.E.2d 560 (1973). De hecho, es lgico que los cambios ocurran precisamente en la periferia. Las servidumbres en equidad protegen e impiden que se transforme el vecindario: ... si como consecuencia de variaciones en las condiciones fuera del rea restringida a un lote o rea se le permitiese liberarse de la cubierta protectora de restricciones residenciales nicamente, el dueo del lote colindante tendra entonces una accin igual ... ante el Tribunal, y llegado el momento, todos los dems lotes ... burlar[an] y anular[an] la restriccin, y destruiran el carcter esencialmente residencial del rea total. (Traduccin nuestra.) Cowling v. Colligan, 312 S.W.2d 943, 946 (Tex. 1958).

Al considerar la posible extincin o modificacin de las servidumbres se deben evaluar diversos factores. En primer lugar, se debe considerar el tamao del rea sujeta a las restricciones. Por ejemplo, un rea pequea es ms vulnerable y sus solares estn ms expuestos a los embates de los cambios en la periferia que lo que ocurre en un sector ms grande. Tambin se debe considerar la localizacin de los cambios ocurridos con respecto al rea restringida. Mientras ms cerca son los cambios al rea restringida, mayor el impacto sobre los solares afectados. Otros criterios que deben ser considerados son: el tipo de cambio; los cambios en la infraestructura, particularmente, en el patrn de trnsito; la extensin y naturaleza de los usos comerciales, industriales o institucionales en reas circundantes; el valor de los terrenos residenciales en comparacin con los comerciales; la conducta de las partes y sus predecesores, as como el trmino por el cual se impusieron las restricciones. *306 Lebo v. Johnson, 349 S.W.2d 744, 749 (Ct. Apel. Tex. 1961); Simon v. Henrichson, 394 S.W.2d 249, 255 (Ct. Apel. Tex. 1965); Holmquist v. D-V, Inc., 563 P.2d 1112 (Ct. Apel. Kan. 1977); Normus Realty Corp. v. Gargano 237 N.Y.S.2d 648 (1963); Noyes v. McDonnell, 398 P.2d 838 (Okl. 1965); Hagman, op. cit. pg. 303 n. 45; Casner, op. cit., Sec. 9.39, pgs. 444-448; Comentario, Termination of Servitudes: Expanding the Remedies for Changed Conditions 31 UCLA L. Rev. 226 (1983). Al evaluar todas estas circunstancias, el tribunal debe asegurarse de que las restricciones continuarn siendo beneficiosas para los dueos de los solares afectados. Otro factor que se debe considerar es el cambio ocurrido en la zonificacin del rea y sus alrededores. En nuestras circunstancias geogrficas el Estado ha elaborado unos instrumentos de planificacin para un desarrollo integral del uso de terrenos e inversiones que tambin deben ser considerados al poner en vigor estas restricciones. Vanse: Band v. Rose, 203 Cal. App. 2d 232, 21 Cal. Rptr. 382 (1962); Crissman v. Dedakis, 330 So. 2d 103 (Ct. Dist. Fla. 1976); Boschelli v. Villa Park Trust & Savings Bank, 23 Ill. App. 3d 82, 318 N.E.2d 527 (1974); Rofe v. Robinson, 93 Mich. App. 749, 286 N.W.2d 914 (1980). Los reglamentos de zonificacin y su instrumentacin pueden ser considerados para determinar, junto a los otros factores, si ha ocurrido un cambio radical en el vecindario. Shuford v. Asheville Oil Company, 243 N.C. 636, 91 S.E.2d 903 (1956). Por ejemplo, en Owens v. Camfield, 1 Ark. App. 295, 614 S.W.2d 698, 700 (1981), la Corte de Apelaciones de Arkansas seal: El hecho de que la propiedad del apelado est zonificada como rea comercial es de primordial consideracin .... Aunque la regla general es que los convenios restrictivos no se abrogan, destruyen o debilitan cuando el rea es rezonificada, la rezonificacin es una circunstancia tendente a demostrar que por lo menos, a juicio del municipio, el carcter del vecindario dentro de la zonificacin variaba o vari de residencial a comercial para propsitos de determinar si los convenios restrictivos ya no deben ponerse en vigor debido a que las condiciones han variado. (Traduccin nuestra.)

*307 Adems, al evaluar estos cambios los tribunales no pueden ignorar que a travs de las excepciones y variaciones a la zonificacin las entidades planificadoras tambin afectan el desarrollo del vecindario. Por lo tanto, debemos considerar cul ha sido la poltica de la Administracin de Reglamentos y Permisos al conceder tanto los permisos regulares como los emitidos a travs de la facultad discrecional de conceder excepciones y variaciones a los reglamentos vigentes. Aunque las revisiones

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en la zonificacin deben ser consideradas, no pueden ser determinantes. Rathkopf, op. cit., pg. 57-10. Vase St. Luke's Evan. Luth. Ch. of Country Homesv.Hales, 13 Wash. App. 483, 534 P.2d 1379 (1975). El objetivo debe ser una evaluacin de todos estos factores para determinar si los cambios ocurridos han resultado en la imposicin de unas restricciones obsoletas que sean injustas, irrazonables y opresivas para el dueo del predio sirviente. (notas al calce omitidas) 167

No debe caber duda, pues, de que la servidumbre en equidad podra utilizarse para imponer restricciones orientadas a la conservacin natural de la finca sobre la cual recayera. As por ejemplo, en una finca de 300 cuerdas, podran configurarse los lotes individuales con un mnimo de 50 cuerdas, lo cual permitira slo 60 fincas individuales. A stas podra imponrsele la prohibicin de subdividirlas, as como otras restricciones respecto a la densidad poblacional, al diseo de las estructuras que puedan erigirse, y al destino a que puedan dedicarse las propiedades. Si las restricciones son razonables y cumplen con los restantes requisitos esbozados en Villa Caparra, parte del objetivo conservacionista podra tutelarse va la servidumbre de equidad. Por otro lado, la caracterstica de esta figura gira ms bien en torno a las prohibiciones o restricciones que se le imponen al dominio y no tanto en torno a obligaciones positivas, es decir, un facere, que podra ser lo requerido en determinadas circunstancias para lograr eficazmente la proteccin y conservacin del ambiente.

*308 2. Los titulares pueden por pacto eliminar las restricciones Si bien la servidumbre en equidad podra cumplir adecuadamente en algunos casos la funcin de detener el desarrollo indiscriminado de los terrenos, cabe hacer la siguiente observacin respecto a la desventaja que esta figura representara en ciertos casos, debido a la forma de extincin de la servidumbre en equidad. As, por acuerdo unnime de los titulares puede eliminarse una servidumbre en equidad; de igual forma, si quien reclama en una accin de injunction el cumplimiento de las restricciones a su vez las ha violado, est impedido de exigir que se respeten. Ello implica que la permanencia de las restricciones no estara garantizada si nos enfrentamos a un nmero reducido de titulares. Si se tratase de una persona que desea imponer tales restricciones en su testamento y las configurara como servidumbres en equidad, los herederos-que por lo general sern pocos-podran luego mediante pacto eliminar las restricciones y decidir urbanizar la finca o destinarla a propsitos distinos a los queridos por el testador. No es difcil imaginarse que pesar ms en los herederos el nimo de lucro que significa la urbanizacin de una finca o su desarrollo industrial o comercial que el nimo conservacionista. Por ello pensamos que cuando el nmero de titulares sea reducido, el mejor instrumento para garantizar la permanencia del estado natural o querido de la propiedad es recurriendo a la servidumbre personal de conservacin, ya que en este caso el control y la observancia del gravamen no recaera sobre los mismos dueos del predio, sino sobre una entidad pblica o privada que debera estar ms interesada en velar porque se respete el valor ecolgico de la finca.

C. La Servidumbre Personal de Conservacin Las limitaciones que tiene la servidumbre de equidad, sobre todo si lo que se quiere es atender la conservacin natural de predios rsticos, no surgen cuando la proteccin del ambiente o del estado natural de la finca se configura va una servidumbre personal. Por otro lado y como ya sealamos anteriormente, la servidumbre de conservacin que contempla la Ley del Programa del Patrimonio Natural de Puerto Rico, no provee para que el dueo conserve la titularidad sobre la propiedad que se desea conservar.

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*309 En cambio, por va de la constitucin de una servidumbre personal, el titular del terreno o de la propiedad puede constituir un verdadero gravamen, con eficacia erga omnes, que incluso imponga obligaciones positivas de hacer a los futuros titulares.

1. Requisitos para la constitucin por ttulo de una servidumbre personal de conservacin al amparo de las disposiciones del Cdigo Civil (1) Al amparo de los artculos 465 y 466 168 la servidumbre personal de conservacin puede imponerse como gravamen sobre cualquier inmueble a beneficio de otro inmueble o a beneficio de una o ms personas. Estos artculos establecen ciertos requisitos esenciales: (a) La propiedad gravada ha de ser un inmueble. (b) El beneficiado no puede ser el mismo dueo del predio sirviente. En el caso de la servidumbre predial, el inmueble beneficiado ha de pertenecer a distinto dueo y en el caso de la servidumbre personal, las personas o comunidades no pueden ser dueas del inmueble gravado con la servidumbre. (c) La servidumbre tendr que constituirla aquella persona que posea el inmueble gravado en calidad de dueo y que cumpla con los requisitos de capacidad legal para enajenar o gravar inmuebles. Aplican todas las disposiciones relevantes respecto a menores, menores emancipados, bienes pertenecientes a la sociedad de gananciales, incapacitados, prodigalidad, etc. 169 (d) En el caso de establecer la servidumbre de conservacin a favor de una persona o comunidad puede ser sta una persona natural o jurdica, o una comunidad como un municipio, pueblo o ayuntamiento. A diferencia del Uniform Conservation Easement Act, el artculo 466 no requiere que la titularidad de la servidumbre se restrinja a una entidad gubernamental o una corporacin o asociacin sin fines de lucro. Tampoco requiere que la entidad beneficiada se dedique a la conservacin. *310 Respecto a este ltimo apuntamiento, nos parece, no obstante, que la restriccin que establece la ley norteamericana es conveniente pues, al menos en teora, una entidad sin fines de lucro o dedicada a la conservacin ofrece mayores garantas de velar por la observancia de la servidumbre que un individuo. Sin duda, se requerira legislacin para aclarar este aspecto. (2) A travs del artculo 469 se provee para la constitucin de servidumbres positivas o negativas. Por medio de una servidumbre negativa puede prohibirse que el dueo de la propiedad o cualquier adquirente subsiguiente construya o altere edificios, elimine bosques o reas verdes, destruya manglares, cocoteros y refugios de animales, etc. A travs de una servidumbre positiva puede conferirse a la comunidad o pueblo el derecho a disfrutar de la propiedad en determinados aspectos como para recreacin pasiva, asignacin de terrenos para investigaciones cientficas, acceso a edificios histricos, etc. En atencin a la interpretacin que la doctrina mayoritaria ha dado a las obligaciones propter rem puede establecerse una servidumbre positiva que obligue al dueo del predio sirviente y a los subsiguientes adquirentes a realizar uno o varios actos determinados en su propiedad a beneficio del titular de la servidumbre. Puede quedar obligado a realizar todos los actos que conlleven la conservacin de un edificio histrico de su propiedad, a sembrar rboles para la reforestacin del predio, etc. (3) Las limitaciones impuestas por el articulado y la doctrina a estas servidumbres seran: (a) Que estuvieran claramente definidas en su ttulo constitutivo. (b) Que el derecho concedido confiera cierto grado de utilidad a los titulares de la servidumbre. (c) Que el contenido del derecho de servidumbre no sea de tal magnitud y alcance que efectivamente se convierta en dominio.

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Respecto a este requisito, propio de las servidumbres convencionales tradicionales, consideramos que el mismo podra atemperarse a la luz del propsito que se persigue hoy con la servidumbre de conservacin. La constitucin de una de estas servidumbres no necesariamente significa que la finca no podr explotarse econmicamente. El gravamen impuesto puede ser compatible con cierta actividad econmica que no conflija con la preservacin del ambiente. En este sentido, el requisito incluido en la letra (a) requiere que se delimiten con precisin los tipos de actividad econmica que podran llevarse a cabo en el predio. *311 Por otro lado, sobre todo en lo que concierne a los herederos del dueo del predio sirviente, la restriccin al dominio que representa la obligacin de conservar la finca en determinado estado, privar a stos de una de las facultades clsicas de dominio: la de definir el destino econmico del bien. No obstante, el inters socioeconmico superior que representa la necesidad de proteger el ambiente, debe hacer prevalecer la voluntad del titular del predio sirviente por encima del inters particular de los herederos. A nuestro juicio, este inters superior legitimara incluso la restriccin del disfrute de la finca a lo que por va de frutos naturales se produzca en ella. Si, por otro lado, las restricciones impuestas por el causante no impiden cierta diversidad en la explotacin econmica de la finca, entonces slo restara analizar si el negocio de constitucin de la servidumbre fue gratuito u oneroso, para determinar si la servidumbre podra atacarse por inoficiosa. 170 Consideramos, sin embargo, que lo ms conveniente sera una expresin legislativa que ratificara la validez a este tipo de gravamen, incluso en los casos en que el causante dispone la conservacin absoluta de la finca en su estado natural o actual. (d) En el caso de la servidumbres positivas de hacer ha de quedar claro en su constitucin que la obligacin impuesta al dueo va adscrita a su condicin de dueo del predio sirviente y que es una de carcter accesorio para lograr que se realice o facilite el verdadero objeto de la servidumbre. (e) En virtud del artculo 530 171 que consagra el principio de autonoma de la voluntad en la creacin de las servidumbres voluntarias, el contenido de la servidumbre no puede violentar ni las leyes ni el orden pblico. Sobre este aspecto vale la pena sealar, que de constiturse una servidumbre por donacin tendr que considerarse en su momento si la misma grava la legtima de los herederos forzosos, o si resulta inoficiosa a la muerte de aquel que la hizo por existir lesin de legtima. 172 La constitucin de la servidumbre mediando causa onerosa, eliminara el riesgo de impugnacin por inoficiosidad. De igual modo cabe la situacin de un heredero que reciba una finca gravada con servidumbre no aparente, *312 en cuyo caso puede considerarse como un vicio oculto que d lugar a una accin contra la sucesin por saneamiento, o en caso de exceder la cuarta parte permitida por ley una accin de rescisin de particin por lesin. 173

VII. CONCLUSIN SOBRE LA SERVIDUMBRE PERSONAL DE CONSERVACIN El Cdigo Civil provee actualmente, a travs del articulado de las servidumbres, un mecanismo bastante adecuado para establecer una servidumbre de conservacin a favor de otro predio, a favor de personas naturales o jurdicas o a favor de una comunidad. Permite que sean de carcter positivo o negativo y confiere una gran autonoma a las partes para definir su contenido. Sin embargo, hay ciertas reas de las servidumbres de conservacin que no quedan reglamentadas va el articulado del Cdigo. No debe sorprendernos esto pues se trata de un Cdigo formulado para una poca en que no se contemplaban los problemas ambientales y de conservacin que tenemos hoy. Ejemplos de algunas de las reas no reglamentadas es la ausencia de disposiciones sobre las cualidades o idoneidad de las personas jurdicas que pueden advenir titulares del derecho. Tampoco

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se contempla el mecanismo para establecer una servidumbre a favor de un titular, pero confiriendo a un tercero el derecho y deber de velar por su cumplimiento. Ante estas lagunas pueden considerarse diversas alternativas. Mientras no se apruebe legislacin que aclare las lagunas, los problemas que surjan tendrn que resolverse jurisprudencialmente. No obstante, sera preferible atenderlas directamente mediante enmiendas al Cdigo, o si se quiere, mediante la formulacin de una figura especfica. De entrada no parece saludable la prctica de copiar directamente la legislacin norteamericana, que en este caso sera la Uniform Conservation Easement Act. Aunque dicha ley aborda adecuadamente los problemas, sus disposiciones recogen los conceptos y desarrollos sobre el derecho de propiedad del derecho anglosajn. Ya hemos visto que estos son diferentes al concepto de propiedad y de derechos reales de nuestro ordenamiento. La Uniform Conservation Easement Act toma la figura del easement, *313 la despoja de las restricciones y trabas impuestas por la jurisprudencia, con la intencin de convertirla en un instrumento ms amplio, manejable y efectivo. El resultado final es una figura que se asemeja a nuestro derecho real de servidumbre. No hay razn que justifique abandonar una figura que ya tenemos y entendemos, que es afn al resto de nuestro ordenamiento, para sustituirla por una figura fornea que intenta ser una copia de la nuestra. Basta recordar las palabras del Hon. Juez Rigau en Borges v. Registrador: 174 No es necesario en el caso de autos tomar del derecho anglosajn figura o institucin jurdica alguna porque el Cdigo Civilque de todas maneras es una pieza maestra-contiene en su propio cuerpo las disposiciones exactas y precisas que gobiernan la situacin que este caso plantea. 175

Otra posibilidad consistira en utilizar las disposiciones del Cdigo Civil sobre servidumbres como base para constituir las servidumbres de conservacin, supliendo con legislacin adicional las lagunas que quedan sin reglamentar. Esta solucin ofrece varias ventajas. Utiliza una figura que forma parte integral de nuestro ordenamiento y que ha sido estudiada a fondo por la doctrina e interpretada jurisprudencialmente. Otorga a su titular toda la proteccin de un derecho real segn entendido por la doctrina civilista. Provee para unas acciones reales especficas para asegurar o denegar su eficacia, tales como la accin confesoria y la accin negatoria de servidumbre. Dado el articulado del Cdigo Civil, promueve y favorece la autonoma de las partes al determinar su contenido. La posibilidad de que sean negativas o positivas en sus dos acepciones, permite que se constituya todo tipo de servidumbre imaginable siempre y cuando no vaya contra la ley o el orden pblico. Las lagunas existentes en materia de servidumbres de conservacin pueden suplirse mediante legislacin que adopte, en aquello que nos convenga, las disposiciones pertinentes de la Uniform Conservation Easement Act. Entre las disposiciones que merecen especial consideracin se encuentran: -Las que disponen que el titular de la servidumbre tenga que ser una entidad gubernamental o una persona jurdica o *314 asociacin, y que en caso de tratarse de una entidad privada, tenga que ser sin fines pecuniarios y cuyo propsito est ntimamente ligado con la conservacin. -Las que proveen para que pueda ser un tercero el que tenga el deber de velar por su eficacia. El tercero ha de cumplir con los mismos requisitos requeridos de los titulares: entidad gubernamental o persona jurdica de fines no pecuniarios y con inters en la conservacin. Esta disposicin es de gran utilidad pues permite la constitucin de una servidumbre a favor de una comunidad como lo sera un municipio y otorgar a la misma vez a una entidad privada la facultad de velar por su eficacia. La ventaja de permitir esta estructura en el funcionamiento de la servidumbre es que garantiza la eficacia del derecho al no tenerlo atado a la burocracia gubernamental ni a oscilaciones de cambios de gobierno.

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Hay otros aspectos sobre la servidumbre de conservacin que ni el Cdigo Civil ni la Uniform Conservation Act reglamentan. Uno de ellos se refiere al requisito de forma para su constitucin. El Cdigo Civil hace referencia a un ttulo y la doctrina interpreta que los requisitos de forma han de variar segn el ttulo utilizado. La Uniform Conservation Easement Act relega los requisitos de forma a las leyes estatales. Somos de la opinin que los requisitos de forma deben mantenerse en un mnimo, no slo porque esa es la norma general de nuestro ordenamiento, sino porque el inters de fomentar la participacin privada, debe llevar a imponer las menores trabas posibles. Cualquier negocio jurdico vlido, del cual pueda desprenderse la intencin clara de las partes debe ser suficiente para constituir la servidumbre. Las partes, de as desearlo, siempre tendran a su disposicin la posibilidad de otorgar el ttulo constitutivo de la servidumbre de conservacin en escritura pblica con el fin de darle entrada al Registro de la Propiedad. Finalmente, sera recomendable la adopcin de legislacin que sancione la validez de establecer una servidumbre de conservacin, incluso en trminos absolutos, es decir, en la que se proscriba toda forma de explotacin econmica de la finca. Si bien el reconocimiento por los tribunales del valor superior que hoy representa la proteccin del ambiente y de nuestra ecologa debera llevar a la aceptacin de este tipo de gravamen, 176 la *315 norma legislada brindara mucha ms seguridad y contribuira a fomentar la utilizacin de este valioso mecanismo.

Footnotes a1 Copyright 1998, Michel J. Godreau. Copyright 1998, Ana Isabel Garca Sal. aa1 aaa1 1
Catedrtico de Derecho Civil, Universidad de Puerto Rico. LL.B, U.P.R. 1965; Doctor Juris, Ludwig Maximilians-Universitt Mnchen, 1969. Juris Doctor, Universidad de Puerto Rico, 1997. Vanse, e.g., 17 L.P.R.A. 101 (1984), Reurbanizacin de zonas decadentes: Ley 97 del 9 de mayo de 1947; 22 L.P.R.A. 81 (1987): Oficina para diseo de obras pblicas: Ley 217 del 15 de mayo de 1948; 23 L.P.R.A. 62 (1987), Ley orgnica de la Junta de Planificacin: Ley 75 del 24 de junio de 1975; 21 L.P.R.A. 4602 (1995), Planes de Ordenacin: Ley 81 del 30 de agosto de 1991. La Constitucin del Estado Libre Asociado de Puerto Rico dispone en su Artculo VI, sec. 19 lo siguiente: Ser poltica pblica del Estado Libre Asociado la ms eficaz conservacin de sus recursos naturales, as como el mayor desarrollo y aprovechamiento de los mismos para beneficio mayor de la comunidad. Vase una resea del debate de la asamblea constituyente en torno a este aspecto en Paoli v. Rodrguez, 95 JTS 57, en las pgs. 871-72. 31 L.P.R.A. 1631-1831 (1993). III-2 JOS PUIG BRUTAU, FUNDAMENTOS DE DERECHO CIVIL 383 (3ra ed., 1979). II-2 JOS CASTN TOBEAS, DERECHO CIVIL ESPAOL, COMN Y FORAL 111 (14ta ed., 1988). Vase, 4 JOS MARA MANRESA Y NAVARRO, COMENTARIOS AL CDIGO CIVIL ESPAOL 703-04 (7ma ed., 1972). Art. 482 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1681 (1993): Las servidumbres se extinguen: (1) Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. Esta caracterstica debe entenderse propia de las servidumbres convencionales; no as de las legales o forzosas, que no se conciben como limitaciones al dominio, sino como un complemento de ste. Vase CASTN TOBEAS, supra nota 5, en las pgs. 115-19; VII-2 MANUEL ALBALADEJO, COMENTARIOS AL CDIGO CIVIL Y COMPILACIONES FORALES 18-21 (1978); MANRESA, supra nota 5, en las pgs. 702-10.

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31 L.P.R.A. 1635 (1993): Las servidumbres son adems positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo, y negativa la que prohbe al dueo del predio sirviente algo que le sera lcito sin la servidumbre. CASTN, supra nota 5, en la pg. 121. PUIG BRUTAU, supra nota 4, en la pg. 399. Art. 473 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1651 (1993). Art. 474 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1652 (1993). ALBALADEJO, supra nota 8, en la pg. 45; II JUAN MIQUEL, EXPLICACIONES DE DERECHO ROMANO 117; CASTN, supra nota 5, en la pg. 121 n.1. QUINTUS MUCIUS SCAEVOLA, X CDIGO CIVIL 279 (5ta ed., 1947). Hay un sector que considera que la expresin obligacin real es impropia por constituir una verdadera antinomia y por agrupar dos trminos que son contradictorios. Vase Hernndez Gil, Concepto y Naturaleza Jurdica de las Obligaciones Propter rem, 46 REV. DE DERECHO PRIVADO 852, 853 n.13 (1962), citando a I BARASSI, TEORA GENERALE 84. Id. en la pg. 850. Id. en la pg. 863 (exponiendo la posicin de Bianchi). Ossorio Morales, Las Servidumbres in Faciendo en el Derecho Espaol, REV. DE DERECHO PRIVADO 177 (1934). II DIEZ PICAZO, FUNDAMENTOS DEL DERECHO CIVIL PATRIMONIAL 694-95 (2da ed., 1983). Ossorio Morales, supra nota 19, en la pg. 184. ALBALADEJO, supra nota 8, en la pg. 46-47. Id. II-1 DIEGO ESPN CNOVAS, MANUAL DE DERECHO CIVIL ESPAOL 7-8 (1952). Hernndez Gil, supra nota 16, en la pg. 866 (al exponer la posicin de Giorgianni). Vase lo planteado por BIONDO BIONDI, LAS SERVIDUMBRES 760 (1978): La cuestin de cumplimiento o del incumplimiento, que es esencial para las obligaciones, no se plantea en las servidumbres, a no ser en aquellas relaciones accesorias, que implican una obligacin. En las servidumbres, como en todo derecho real existe un compromiso, pero no una obligacin. La distincin entre compromiso y obligacin no es una sutileza verbal o una preciosidad terica, sino que responde a la estructura de la institucin. .... .... La reaccin judicial es diferente. En el caso de la obligacin existe todo un sistema jurdico en defensa del derecho de crdito, que lleva incluso a la ejecucin coactiva y forzosa; en las servidumbres existe una defensa muy particular, con una configuracin y unas consecuencias diferentes. Nadie ha pensado jams que las normas relativas a las obligaciones sean aplicables, sin ms, a los derechos reales, a no ser en el caso de que la violacin de estos comporte una obligacin, sujeta, por tanto a la disciplina respectiva. 31 L.P.R.A. 1638 (1993). ALBALADEJO, supra nota 8, en la pg. 55. Arts. 488-499 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1711-1722 (1993).

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Arts. 500-506 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1731-1737 (1993). Arts. 507-515 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1751-1759 (1993). Arts. 522-524 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1791-1793 (1993). 31 L.P.R.A. 1702 (1993). El Art. 487 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1703 (1993), a#ade: Las servidumbres que impone la ley en inters de los particulares, o por causa de utilidad privada, se regirn por las disposiciones de la presente parte, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre polica urbana or rural. Estas servidumbres podrn ser modificadas por convenio de los interesado cuando no lo prohba la ley ni resulte perjucio a tercero. De constiturse una servidumbre por donacin tendr que considerarse en su momento si la misma grava la legtima de los herederos forzosos, o si resulta inoficiosa a la muerte de aquel que la hizo por existir lesin de legtima. Art 747 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 2373 (1993). De igual modo cabe la situacin de un heredero que reciba una finca gravada con servidumbre no aparente, en cuyo caso puede considerarse como un vicio oculto que d lugar a una accin contra la sucesin por saneamiento, o en caso de exceder la cuarta parte permitida por ley una accin de rescisin de particin por lesin. Art. 1022 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 2902 (1993) y Art. 1027 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 2912 (1993). Vase I EFRAN GONZLEZ TEJERA, DERECHO SUCESORIO PUERTORRIQUEO 405 (1983). Vase en este sentido Don Quixote Hotel v. Tribunal Superior, 100 D.P.R. 19 (1971). 31 L.P.R.A. 1931 (1993) dispone: La propiedad se adquiere por ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Puede tambin adquirirse por medio de la prescripcin. Id. Ossorio Morales, Jurisprudencia Civil, 171 REV. GENERAL DE LEGISLACIN Y JURISPRUDENCIA 545-46 (1942), citado en MANRESA, supra nota 5, en la pg. 750. Vase DEZ-PICAZO, supra nota 16, en la pg. 50: Se ha discutido si todos los derechos reales son susceptibles de posesin. Por lo general, se considera que no lo son los derechos de prenda y de hipoteca, as como las servidumbres que no sean continuas y aparentes. .... Dentro de la categora general de los derechos patrimoniales son posebles todos aquellos derechos susceptibles de ejercicio duradero o reiterado, por la misma naturaleza del instituto posesorio. Id. CASTN, supra nota 5, en la pg. 124 n.1. Sentencia del 26 de febrero de 1942, citada y comentada por Ossorio Morales, supra nota 36, en la pg. 544. Vase, MANRESA, supra nota 5, en la pg. 750, quien interpreta que en razn del art. 1464 del Cdigo Civil de Espaa, 1353 nuestro, 31 L.P.R.A. 3813 (1993), la tradicin de los bienes incorpreos se da por el solo uso que haga de su derecho el adquirente consintindolo el transmitente. Vase Michel J. Godreau, Conceptos Bsicos de Derecho Civil Patrimonial (2) (manuscrito). 99 D.P.R. 60 (1970). Art 473 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1651 (1993): Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de ttulo, o por la prescripcin de veinte (20) aos. Id.; Art. 474 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1652 (1993): Para adquirir por prescripcin las servidumbres a que se refiere el artculo anterior, el tiempo de la posesin se contar: en las positivas, desde el da en que el dueo del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiere empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el da en que el dueo del predio dominante hubiere prohibido por un acto formal al del predio sirviente la ejecucin del hecho que le sera lcito sin la servidumbre. Id.; Art. 475 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1653 (1993): Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, slo podrn adquirirse en virtud de ttulo. Id. PUIG BRUTAU, supra nota 4, en la pg. 408. MANRESA, supra nota 5, en la pg. 753; CASTN supra nota 5, en la pg. 127.

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73 D.P.R. 840 (1952). Art. 468 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1634 (1993): Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervencin de ningn hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre. Aparentes, las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Id. PUIG BRUTAU, supra nota 4, en la pg. 411. Lucas Fernndez, La Servidumbre Predial de Paso en el Derecho Civil Comn Espaol, en PUBLICACIONES DEL SEMENARIO DE DERECHO PRIVADO 109 (1963). Art. 465 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1631 (1993): La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Id.; Art. 466 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1632 (1993): Tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Id. Vase ESPN CNOVAS, supra nota 24, en las pgs. 192-95. SCAEVOLA, supra nota 15, en las pgs. 199-200. I JUAN ROCA, COMENTARIO DEL CDIGO CIVIL 1395-99 (1991). Entre los autores que sostienen esta posicin: PUIG BRUTAU, supra nota 4, en las pg. 389 (afirma que las servidumbres personales son slo equiparables a las verdaderas servidumbres (las prediales) en ciertos aspectos, y que las servidumbres personales limitadas ocupan un lugar intermedio entre la verdadera servidumbre predial y el usufructo). Vase adems VIII-2 EDUARDO VZQUEZ BOTE, DERECHO PRIVADO PUERTORRIQUEO: DERECHOS REALES 347-49 (1993) (quien considera las servidumbres personales como usufructos de contenido especfico, cuantitativamente limitados). Vase ms adelante, bajo el acpite La Doctrina Puertorriquea y el Art. 467, infra, nuestra crtica a esta postura. SCAEVOLA, supra nota 15, en las pgs. 274-75. Fernndez, supra nota 47, en la pg. 13. Id. en las pgs. 275-76. Id. en las pgs. 276-77. CASTN, supra nota 5, en la pg. 145. Vase arts. 536-540 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1827-1831 (1993). 31 L.P.R.A. 1821 (1993): Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en modo y forma que bien le parezca, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico. Id. 31 L.P.R.A. 1825 (1993): El ttulo, y, en su caso, la posesin de la servidumbre adquirida por prescripcin, determina los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regir la servidumbre por las disposiciones de la presente parte que le sean aplicables. Id. 31 L.P.R.A. 1636 (1993): Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen. Id. CASTN, supra nota 5, en las pgs. 147-48. Sentencia del 8 de mayo de 1947, citada en MANRESA, supra nota 5, en la pg. 717. La sentencia del 30 de noviembre de 1908 reconoci que es insostenible la hiptesis de la temporalidad forzosa de las servidumbres personales y que son vlidos los pactos

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SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 de duracin perpetua, aplicando el artculo 596 del Cdigo Civil espa5#nol (532 nuestro, 31 L.P.R.A. 1823 (1993)) y el nm. 4 del artculo 546 del Cdigo Civil espaol (art. 482 nuestro, 31 L.P.R.A. 1681 (1993)); Citada en JUAN ROCA, supra nota 51, en la pg. 1397.

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Sentencia del 5 de diciembre de 1930, citada en MANRESA, supra nota 5, en la pg. 717. El concepto persona incluye tanto la personal natural como la jurdica. As lo tiene resuelto la doctrina y la jurisprudencia. En Guzmn v. Central San Jos Inc., 60 D.P.R. 386 (1942) el Tribunal reconoci que una servidumbre establecida a favor de una central se considera predial cuando se establece a favor de la central como predio y no como corporacin. La atribucin de la servidumbre a varios titulares ofrece la posibilidad de atribucin sucesiva o de atribucin simultnea. De tratarse de esta ltima, el resultado sera la formacin de una comunidad proindiviso. En Velzquez v. Municipio, 36 D.P.R. 857 (1927), se reconoci la constitucin de una servidumbre a favor del Municipio de Las Piedras para la construccin de un acueducto que gravada las tierras del apelante. Vase adems, ALBALADEJO, supra nota 8, en la pg. 27. La constitucin de una servidumbre mediante donacin o testamento requiere formalidades especiales. El testamento olgrafo y hasta el otorgado en peligro de muerte han de ser elevados a documento pblico, adems de cumplir con los requisitos de fondo y de forma. PUIG BRUTAU, supra nota 4, en las pgs. 404-05. Vase lo expresado en este sentido por I DEZ PICAZO, FUNDAMENTOS DEL DERECHO CIVIL PATRIMONIAL 446-47 (1972): En las lneas anteriores ha quedado ya apuntada la idea de que como consecuencia de una servidumbre cabe que se imponga al propietario de un predio un deber de tolerancia o un deber de abstraccin. Surge as la difcil cuestin de deslindar, cundo la omisin y la tolerancia se refieren a la utilizacin de cosas determinadas, entre servidumbre y obligacin. La cuestin es ciertamente compleja, porque de acuerdo con la doctrina tradicional, la servidumbre constituye un derecho real, mientras que la obligacin da lugar a un derecho puramente personal o de crdito. Id. 31 L.P.R.A. 1633 (1993): Todas las servidumbres que afectan a las tierras pueden ser divididas en dos clases: personales y reales. Las servidumbres personales son aqullas inseparablemente unidas a la persona para cuyo beneficio han sido establecidas y que terminan con su vida. Estas servidumbres son de tres clases: usufructo, uso y habitacin. Servidumbres reales, que son tambin llamadas servidumbres prediales, son aquellas que disfruta el propietario de una finca, constituidas sobre otra propiedad vecina para beneficio de aqulla. Se llaman servidumbres prediales, porque establecindose para beneficio de una propiedad, las obligaciones que la constituyen se prestan respecto de dicha propiedad y no respecto de la persona que sea su dueo. Id. El artculo 646 del Cdigo de Louisiana, revisado en 1977, equivale hoy a los artculos 533 y 534. La. Civ. Code Ann., art. 533-534 (West 1980). La. Civ. Code Ann., arts. 639-645 (West 1980). Expos des Motifs, La. Civ. Code Ann., arts. 387-410, 639-645 (West 1980). 60 D.P.R. 386 (1942). Art. 482 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1681 (1993). Haciendo alusin a lo resuelto en Lpez v. Registrador, 44 D.P.R. 897 (1933), donde se reconoci una servidumbre de paso a favor del vendedor de una finca en virtud del artculo 531 el Cdigo Civil que rega en la isla en 1893 (art.466 actual), el Tribunal se expresa: No debe entenderse que no tiene reconocimiento legal en esta jurisdiccin cualquier otro pacto como el que se interpret en Lpez v. Registrador, que con arreglo al Cdigo Civil espaol debe considerarse como servidumbre personal. Tales pactos no podrn calificarse de servidumbres por impedirlo el artculo 467 de nuestro Cdigo Civil; pero si bien no son constitutivos de servidumbres personales, son los que denominan los tratadistas derechos de crdito u obligaciones personales.

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SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 Sin embargo, el Tribunal no aborda ni se enfrenta al hecho que aunque el artculo 467 fue incorporado a nuestro Cdigo en 1902, el 466 no fue eliminado.

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31 L.P.R.A. 1821 (1994). Vase Art. 470 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1636 (1993). 91 D.P.R. 112 (1964). 31 L.P.R.A. 1631 (1993). Vese SCAEVOLA, supra note 15. Art. 486 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1702 (1993). Vase Don Quixote v. Tribunal, 100 D.P.R. 19 (1971). 31 L.P.R.A. 1703 (1993). Vase ALBALADEJO, supra nota 8. 91 D.P.R. 112, 124-25 (1964). Id. en la pg. 114. El argumento del recurrente sobre la necesidad de reconocer una servidumbre predial a favor de fundo propio como norma conveniente en nuestra poca estaba basado en un concepto no taxativo del art. 465, que permite la creacin de otras figuras jurdicas a las servidumbres all mencionadas, y en el principio de numerus apertus de los derechos reales inscribibles reconocidos por la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario. Argumentaba adems el recurrente que la condicin impuesta por la Junta de Planificacin era una servidumbre legal, impuesta por ley y por lo tanto inscribible. El Registrador por su parte, aunque reconociendo que sera plausible y hasta deseable, dado el desarrollo urbanstico actual, reconocer la posibilidad de establecer servidumbres sobre fundo propio a favor de otro fundo tambin propio, abandonando las tambaleantes reglas de derecho romano servitus in faciendo consistere nequit y nemini res sua servit, argumentaba que ese cambio ameritaba una enmienda al artculo 465 y que era preferible que se hiciese mediante legislacin y no por interpretacin judicial. 91 D.P.R. 112, 114-15 (1964). 19 D.P.R. 409 (1913). 81 D.P.R. 242 (1959). 91 D.P.R. 112, 120 (1964). Id. en la pg. 121. 31 L.P.R.A. 1702 (1993). 31 L.P.R.A. 1703 (1993). 31 L.P.R.A. 1631 (1993). 31 L.P.R.A. 1632 (1993). 91 D.P.R. 112, 121 (1964). Id. en la pg. 122. 60 D.P.R. 386 (1942). 91 D.P.R. 112, 130 (1964). Hay que hacer notar que el Tribunal en ningn momento establece que no se pueda establecer una servidumbre sobre un fundo propio a favor de una o varias personas distintas al dueo. Esta no es una conclusin necesaria de la prohibicin de establecer una servidumbre a favor de otro predio tambin propio. 30 L.P.R.A. 2201 (1993). En la vigente Ley Hipotecaria (1979), el artculo 38, correspondiente al 2 al que se alude en la sentencia, reza de la siguiente forma:

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SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 En el Registro de la Propiedad se inscribirn los ttulos, actos y contratos siguientes: 1ero. Constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales o de trascendencia real impuestos sobre los mismos, y cualesquiera otros que modifiquen alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o las inherentes a dichos derechos reales, aunque no tengan nombre propio, ya pertenezcan a las personas naturales o jurdicas, al Estado, a los municipios o a las corporaciones pblicas.

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30 L.P.R.A. 857 (1984). 91 D.P.R. 112, 132 (1964). JOS RAMN VLEZ TORRES, LECCIONES DE DERECHO DE COSAS 398-400 (1977). Id. en las pgs. 400-01. VZQUEZ BOTE, supra nota 52, en la pgs 348-49. Sorprende que en el Captulo 8, sobre los derechos reales de goce, seccin 8.10, titulada LAS DENOMINADAS SERVIDUMBRES PERSONALES', no haya una sola alusin a los casos de Guzmn v. Central San Jos ni a Borges. 31 L.P.R.A. 1821 (1993). Art. 443 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 1573 (1993). Maeso v. Chase Manhattan Bank, 93 J.T.S. 61. Vase Lozada v. Registrador, 99 D.P.R. 435 (1970). Por todos, ver: ROGER A. CUNNINGHAM ET AL., THE LAW OF PROPERTY 11 (2nd ed., 1993). Vanse adems CHOMMIE ET AL., EL DERECHO DE LOS ESTADOS UNIDOS 216 (1963); RALPH E. BOYER, SURVEY OF THE LAW OF PROPERTY 6 (3rd ed. 1981). Uno de los rasgos ms caractersticos del Derecho anglosajn consiste en el distinto tratamiento que dedica a las dos formas bsicas de propiedad: la inmobiliaria y la mobiliaria. JOS PUIG BRUTAU, ESTUDIOS DE DERECHO COMPARADO: LA DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS 44-50 (1951). CHOMMIE, supra nota 106, en la pg. 242. Id. en las pgs. 242-43. PUIG BRUTAU, supra nota 107, en las pgs. 36-44. Id. en las pgs. 36-37. VZQUEZ BOTE, supra nota 52, en la pg. 350. Id. CHARLES DONAHUE, PROPERTY, AN INTRODUCTION TO THE CONCEPT AND THE INSTITUTION 109 (1993): Lawyers (and some economists) identify property rights with rights in rem (rights good against the world) as distinguished from rights in personam (rights good against determinate persons). This distinction does not fit closely with popular notions of property ... Neither the application of the distinction nor its purpose is very clear; for example in personam contract rights shade into property rights as they become freely assignable and assumable, and as interference with contractual relationships is recognized as a tort. .... Property rights cannot any longer be characterized as rights of ownership or as rights in things by specialists in property. Vase lo que plantean Lawson & Rudden, THE LAW OF PROPERTY 58 (1982): The question whether a right is in rem or in personam must be distinguished from the question whether a remedy is in rem or in personam. For example for a possessor of Blackacre has a right in rem not to have his possession intruded on, but his remedy against

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SERVIDUMBRES Y CONSERVACIN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 a trespasser will be in personam, that is to say, an action for damages. On the other hand, although a purchaser of Whiteacre has only a right in personam against the vendor, his remedy, if the latter does not convey, is specific performance of the contract, which operates directly on Whiteacre, by giving him a title to it, and so is in rem.

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A favor de la integracin de las tres figuras vase: Susan F. French, Toward a Modern Law of Servitudes: Reweaving the Ancient Strands, 55 S. CAL. L. REV. 1261 (1982); Uriel Reichman, Toward a Unified Concept of Servitudes, 55 S. CAL. L. REV. 1177 (1982). Para una posicin que sostiene que algunas de las diferencias entre las tres figuras son justificables y conviene mantenerlas como cuestin de poltica pblica vase: Lawrence Berger, Unification of the Law of Servitudes, 55 S. CAL. L. REV. 1339 (1982); Lawrence Berger, Integration of the Law of Easements, Real Covenants and Equitable Servitudes, 43 WASH. & LEE L. REV. 337 (1986). Vase CUNNINGHAM, supra nota 106, en la pg. 461. Vase SIEGEL, A STUDENT'S GUIDE TO EASEMENTS, REAL COVENANTS AND EQUITABLE SERVITUDES (1988). CUNNINGHAM, supra nota 106, en las pgs. 438-39. SIEGEL, supra nota 120, en las pgs. 155-389. CUNNINGHAM, supra nota 106, en la pg. 487. Federal Highway Beautification Act of 1965, 23 U.S.C. 131, 136, 319 (1995). Uniform Conservation Easement Act of 1981, 12 U.L.A. 1-6, (Supp. 1996). Id. prefatory note. Id. comentarios a la 4. Id. 1. Id. 1(1) y 4(5). Id. 1(3). Id. 1(1). Id. 1(2)(i)(ii). Id. 1(3). Id. 2(a); comentarios a la 2(a). Id. 2(b). Id. 2(c); 3(b). La doctrina de cambio o alteracin de las circunstancias desarrollada por los tribunales de equidad establece que las restricciones que afectan una propiedad pueden modificarse o eliminarse por cambios sustanciales ocurridos a la propiedad o a sus inmediaciones, cambios que no fueran anticipables al momento de su constitucin. La doctrina de cy pres permite que las disposiciones de un fideicomiso pueden ser alteradas si las cortes determinan que debido a un cambio sustancial en las circunstancias, los propsitos e intenciones del fideicomitente no pueden cumplirse. Este es tambin un remedio en equidad. Id. comentarios a la 3. Id. 2(d). Id. 3(a)(1)(2)(3)(4).

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Id. 4(1). Id. (3). Id. 4(4). Id. 5(a). Id. 5(b). 12 L.P.R.A. 1225-1241 (1993 & Sup. 1997). Vase Exposicin de motivos de Ley Nm. 150 del 4 de agosto de 1988. Id. Id. Por reas de valor natural debe entenderse acquellos terrenos o cuerpos de agua de importancia ecolgica. 12 L.P.R.A. 1226(6) (1993). 12 L.P.R.A. 1227 (1993). Reserva natural es cualquier rea de valor natural que haya sido declarada como reserva natural por la Junta de Planificacin. 12 L.P.R.A. 1226(5) (1993). 12 L.P.R.A. 1228 (1993 & Sup. 1997). Comunidades naturales son aquellos grupos de poblaciones de flora y fauna, que viven en un lugar, interaccionan entre s y con su medio ambiente forman un sistema de composicin, estructura, relaciones ambientales, desarrollo y funciones distintivas y propias del sistema. 12 L.P.R.A. 1226(8) (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1229 (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1232 (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1233 (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1236 (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1226(7) (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1234 (1993 & Sup. 1997). Id. 12 L.P.R.A. 1236 (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1235 (1993 & Sup. 1997). 12 L.P.R.A. 1238 (1993 & Sup. 1997). VLEZ TORRES, supra nota 101, en las pgs. 440-42; Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913). VLEZ TORRES, supra nota 101, en la pg. 440. Id. en la pg. 444.

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117 D.P.R. 346 (1986). Id. en las pgs. 352-58. 31 L.P.R.A. 1631-1632 (1993). Vase Art. 284 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 284 (1993), sobre la enajenacin o gravmenes impuestos a inmuebles pertenecientes a la sociedad legal de gananciales; Art. 154 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 611 (1993), y Art. 159 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 616 (1993), sobre la administracin de los bienes de menores; Art. 168 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 662 (1993), sobre las personas sujetas a tutela y los artculos 167 y 192 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 661, 715 (1993), sobre el objeto y los lmites de la tutela. Vase lo que indicamos ms adelante, bajo la letra (e) de este mismo apartado. 31 L.P.R.A. 1821 (1993). Vase el Art. 747 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 2373 (1993). Arts. 1022 y 1027 del Cdigo Civil, 31 L.P.R.A. 2902, 2912 (1993). Vase, GONZLEZ TEJERA, supra nota 33, en la pg. 405. 91 D.P.R. 112 (1964). Id. en la pg. 121. Como ejemplos de esta conciencia, vanse: Paoli v. Rodr#uez, 95 J.T.S. 57 y Sociedad de Gananciales Negroni v. Secretario de Justicia, 94 J.T.S. 124.

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